Κ & Υ THEODOROU INVESTMENTS & CONSTRUCTIONS LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ, Αγωγή αρ.: 2685/2011, 15/3/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2019:A82 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Αγωγή αρ.: 2685/2011 Μεταξύ: Κ & Υ THEODOROU INVESTMENTS & CONSTRUCTIONS LTD Ενάγουσα και ΧΧΧ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ Εναγόμενη -------------------------------------------------- Ημερομηνία: 15 Μαρτίου, 2019 Εμφανίσεις: Για την ενάγουσα: κ. Α. Β. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για την εναγόμενη: κ. Κοζάκος για Α. Α. Γεωργίου Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η 1. Με βάση τις εκατέρωθεν έγγραφες προτάσεις αποτελούν παραδεκτά γεγονότα και συνακόλουθα ευρήματα του Δικαστηρίου τα ακόλουθα: (α) Η εναγομένη είναι ιδιοκτήτρια δύο ακινήτων με αρ. εγγραφής Ε ΧΧ32 και Ε ΧΧ33 που βρίσκονται στη Λάρνακα και εντός αυτών υφίσταται οικοδομή αποτελούμενη από ισόγειο και μεσοπάτωμα. (β) Στις 20.02.2008 συνομολογήθηκε συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ των διαδίκων, η οποία διαλάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η ενάγουσα θα λάμβανε το 57% των μεριδίων των πιο πάνω ακινήτων και σε αντάλλαγμα θα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των €290.462,25 ως επίσης θα ανοικοδομούσε τριώροφη οικοδομή επί αυτών, με συνολικό εμβαδόν ορόφων 1068 τ.μ. εκ των οποίων τα 900 τ.μ. του πρώτου και δεύτερου ορόφου θα ανήκαν στην ενάγουσα και το υπόλοιπο στην εναγόμενη. Το πιο πάνω ποσό ήταν πληρωτέο ως ακολούθως:
- i)€8.543,01 ως προκαταβολή και
- ii)€281.919,24 ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση των 57% μεριδίων των ακινήτων. Η δε μεταβίβαση καθορίστηκε σε 45 μέρες από την ημερομηνία καταρτισμού της συμφωνίας. Η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των €8.543,01 το οποίο αντικατοπτρίζει την προκαταβολή και επιπρόσθετα κατέβαλε σ' αυτήν, την 30.4.2008 το ποσό των €17.086,01, την 8.8.2008 το ποσό των €5.000 και την 7.10.2008 το ποσό των €3.000, ήτοι καταβλήθηκε σ΄ αυτήν το συνολικό ποσό των €33.629,02. 2. Η ενάγουσα στην Έκθεση Απαίτησης της προβάλλει ότι τα πιο πάνω ποσά καταβλήθηκαν κατόπιν παράκλησης της εναγομένης. Επίσης αναφέρει ότι επί των πιο πάνω ακινήτων υφίσταντο επιβαρύνσεις και η εναγόμενη αδυνατούσε να τις εξαλείψει με αποτέλεσμα η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία να μην ολοκληρωθεί. Έτσι την 19.01.2010 η ενάγουσα με επιστολή του δικηγόρου της, κάλεσε την εναγόμενη να συμμορφωθεί με τις συμβατικές τις υποχρεώσεις εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος πράγμα το οποίο δεν έπραξε. Ακολούθως με επιστολή της ημερ. 05.02.2010 τερμάτισε τη συμφωνία και αξιώνει, όπως περιορίστηκε στο στάδιο των αγορεύσεων, το πιο πάνω ποσό που κατέβαλε ως επίσης και απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι νομότυπα τερματίστηκε η μεταξύ τους συμφωνία. 3. Η εναγόμενη στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της προβάλει ότι η ενάγουσα, ήταν αυτή που παραβίασε τη συμφωνία αφού αδυνατούσε να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ειδικότερα μεταξύ άλλων, αρνήθηκε να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της. Αναγνωρίζει ότι παραλήφθηκαν οι επιστολές της ενάγουσας πλην όμως προηγουμένως με επιστολή της ημερ. 07.01.2010 γνωστοποίησε στην ενάγουσα ότι η συμφωνία κατέστη άκυρη εξ υπαιτιότητας της. Περαιτέρω προβάλλει ότι δεν εξόφλησε τα χρέη της ύψους €256.833,23 με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιά η οποία αντιπροσωπεύει τους τόκους, ανατοκισμούς και κεφαλαιοποίηση των τόκων ύψους 14% επί του πιο πάνω ποσού ως επίσης ισχυρίζεται ότι υφίσταται ζημιά €600 μηνιαίως, η οποία αντικατοπτρίζει τα απωλεσθέντα ενοίκια ένεκα της μη παράδοσης του διαμερίσματος που θα ανεγειρόταν από την ενάγουσα. Έτσι ανταπαιτητικώς αξιώνει τα πιο πάνω και περαιτέρω επιζητεί αναγνωριστική απόφαση ότι η μεταξύ τους συμφωνία κατέστη ανίσχυρη εξ υπαιτιότητας της ενάγουσας. 4. Η ενάγουσα για στοιχειοθέτηση της απαίτησης της κάλεσε συνολικά επτά μάρτυρες, τους ΧΧΧ Θεοδώρου, ΧΧΧ Κάρουλα, ΧΧΧ Στυλιανού, ΧΧΧ Χριστοφόρου και ΧΧΧ Πρωτόγειρου, ΧΧΧ Ορθοδόξου και ΧΧΧ Παναγιώτου. Από την άλλη πλευρά έδωσε μαρτυρία η εναγομένη και οι ΧΧΧ Ζουρίδη και ΧΧΧ Λοίζου. 5. Ο κ. ΧΧΧ Θεοδώρου κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν ο διευθυντής της ενάγουσας. Στην μαρτυρία του επισήμανε μεταξύ άλλων, ότι την 20.2.2008 καταρτίστηκε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων με τους όρους που εμφαίνονται σ' αυτήν (βλ. Τεκ. 2). Ήταν ρητός όρος ότι το υπόλοιπο ποσό πέραν της προκαταβολής θα καταβαλλόταν στην εναγομένη με την μεταβίβαση του 57% των μεριδίων του ακινήτου επ' ονόματι της ενάγουσας. Η δε μεταβίβαση θα γινόταν εντός 45 ημερών από την ημερομηνία καταρτισμού της συμφωνίας. Ανέφερε ότι κατόπιν παράκλησης της εναγομένης καταβλήθηκε το συνολικό ποσό των €33.629,02 όπως με λεπτομέρεια καταγράφεται πιο πάνω (βλ. Τεκ. 3.1-3.4). Η ενάγουσα για υλοποίηση της πιο πάνω συμφωνίας ετοίμασε αρχιτεκτονικά σχέδια και στις 6.11.2008 υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας (βλ. Τεκ. 9). Αντεξεταζόμενος δεν απέκλεισε την περίπτωση να παρέδωσε στην ενάγουσα νέα συμφωνία (βλ. Τεκ.10), η οποία εν πάση περιπτώσει δεν καταρτίστηκε. Τα ακίνητα, ως ανέφερε, θα μεταβιβάζονταν επ' ονόματι της ενάγουσας ελεύθερα από οποιαδήποτε επιβάρυνση πλην όμως υπήρχαν επιβαρύνσεις σ' αυτά ύψους €380.000 περίπου (βλ. Τεκ. 4) και η εναγομένη αδυνατούσε να τις εξαλείψει. Αντεξεταζόμενος επισήμανε ότι πέραν των πιο πάνω, για να υλοποιηθεί η μεταβίβαση, η εναγόμενη όφειλε να πάρει τις σχετικές φοροαπαλλαγές από τις αρμόδιες αρχές και στην προκείμενη περίπτωση δεν το έπραξε. Παρά το γεγονός ότι κλήθηκε να μεταβιβάσει τα μερίδια του ακινήτου και να της καταβληθεί το οφειλόμενο ποσό δεν το έπραξε και ζητούσε χρόνο για να εξαλείψει τις επιβαρύνσεις. Έτσι η συμφωνία των διαδίκων δεν ολοκληρώθηκε εξ' υπαιτιότητας της εναγομένης. Η εναγόμενη με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 7.1.2010 γνωστοποίησε στην ενάγουσα ότι η συμφωνία κατέστη άκυρη ενόψει του γεγονότος ότι η τελευταία υπαναχώρησε. (βλ.Τεκ. 8). Ακολούθως η ενάγουσα με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 19.1.2010 κάλεσε την εναγομένη όπως συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις και όπως εντός δέκα ημερών απελευθερώσει το ακίνητο από όλες τις επιβαρύνσεις και προσέλθει την 1.2.2010 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για την μεταβίβαση των μεριδίων του ακινήτου (βλ. Τεκ. 5). Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 2.2.2010, με την οποία επανέλαβε τα όσα ανέφερε στην προηγούμενη επιστολή της ημερ. 7.1.2010 και περαιτέρω επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι η ενάγουσα ήταν αυτή που παρέβηκε τις συμβατικές της υποχρεώσεις με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιές (βλ. Τεκ. 7). Ακολούθως η ενάγουσα με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 5.2.2010 τερμάτισε την πιο πάνω συμφωνία και ζήτησε από την εναγομένη να καταβάλει το ποσό των €33.692,02 (βλ. Τεκ. 6). Δεν το έπραξε με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί η παρούσα αγωγή. 6. Η κα ΧΧΧ Κάρουλα εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας. Ανέφερε ότι η εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια των δυο πιο πάνω ακινήτων και σ' αυτά υφίστανται επιβαρύνσεις. Παρουσίασε σχετικό πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας (βλ. Τεκ. 1). Και στα δύο πιο πάνω ακίνητα υφίστανται οι ακόλουθες επιβαρύνσεις: (α) ΕΒ ΧΧ9/06, η οποία καταχωρήθηκε την 3.5.2006 από την Bank of Cyprus Public Company Ltd για το ποσό των €11.550,45 πλέον €1061,90 έξοδα πλέον επιτόκιο 9% (β) ΕΒ ΧΧ3/07, η οποία καταχωρήθηκε την 14.5.2007 από την USB Bank Plc για το ποσό €71.866,75 πλέον €3.125,89 έξοδα πλέον επιτόκιο 9% (γ) ΕΒ ΧΧ4/08, η οποία καταχωρήθηκε την 1.2.2008 από την Alpha Bank Cyprus Ltd για το ποσό των €177.506,45 πλέον €3.390,72 έξοδα πλέον επιτόκιο 9,25%. (δ) η υποθήκη με αρ. ΥΧΧΧ4/98 η οποία συνάφθηκε την 6.10.1998 προς όφελος της USB Bank PLC για το ποσό των €58.092,45 με επιτόκιο 8%. Επιπρόσθετα, μεταξύ των ημερομηνιών 27.1.2011 και 3.3.2017 καταχωρήθηκαν συνολικά άλλες τέσσερεις επιβαρύνσεις και ειδικότερα η ΕΒ ΧΧ3/11, ΕΒ ΧΧΧ0/13, ΕΒ Χ0/17 και ΕΒ ΧΧ6/17 για τα ποσά που περιγράφονται στο σχετικό πιστοποιητικό (βλ. Τεκ. 1). 7.1 O κ. ΧΧΧ Στυλιανού, υπάλληλος της τράπεζας Κύπρου ανέφερε ότι στα πλαίσια της αγωγής 1198/2002 εκδόθηκε δικαστική απόφαση εναντίον της εναγομένης και ακολούθως εγγράφηκε η δικαστική απόφαση επί των ακινήτων της. Η εν λόγω επιβάρυνση φέρει αριθμό ΕΒ XX9/06. Επισήμανε ότι η οφειλή εξακολουθεί να υφίσταται. 7.2 Ο κ. ΧΧΧ Χριστοφόρου, υπάλληλος της Alpha Bank, δήλωσε ότι στα πλαίσια της αγωγής 3703/2005 εκδόθηκε απόφαση εναντίον της εναγομένης και στη συνέχεια εγγράφηκε επί των πιο πάνω ακινήτων της (βλ. Τεκ. 14). Η επιβάρυνση φέρει αριθμό ΕΒ XX4/08. Επισήμανε ότι το εξ αποφάσεως χρέος δεν έχει εξοφληθεί και κατά την 4.7.2008 ανερχόταν στο ποσό των €209.000 περίπου. 7.3 Ο κ. ΧΧΧ Ορθοδόξου, υπάλληλος της τράπεζας Universal, ανέφερε ότι την 2.3.2005 στα πλαίσια της αγωγής 3212/2001 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας εκδόθηκε απόφαση εναντίον της εναγομένης για το ποσό των Λ.Κ.42.061,74 πλέον τόκους και έξοδα ως επίσης διατάχθηκε και εκποίηση της υποθήκης με αρ. Υ XX74/98. Περαιτέρω εκδόθηκε απόφαση εναντίον άλλων δύο προσώπων για το ποσό των Λ.Κ.34.000 πλέον τόκους και έξοδα (βλ. Τεκ. 11). Στη συνέχεια η πιο πάνω δικαστική απόφαση εγγράφηκε επί της ακίνητης ιδιοκτησίας της εναγομένης. Η εν λόγω επιβάρυνση φέρει αριθμό ΕΒ XX3/07 και τόσο αυτή όσο και η δικαστική απόφαση βρίσκονται σε ισχύ (βλ. Τεκ. 12 και 13). 7.4 Ο κ. ΧΧΧ Παναγιώτου, προϊστάμενος της υπηρεσίας ανάκτησης χρεών της USB Bank, ανέφερε ότι πράγματι εκδόθηκε απόφαση εναντίον της εναγομένης όπως αυτή περιγράφεται πιο πάνω (βλ. Τεκ. 11) και υφίστανται σχετικές επιβαρύνσεις. Το μοναδικό ποσό που κατέβαλε η εναγομένη ήταν Λ.Κ.3.000 τον Ιανουάριο του 2007 και έκτοτε δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό με αποτέλεσμα το εξ αποφάσεως χρέος να μην έχει εξοφληθεί μέχρι και σήμερα. Διευκρίνισε ότι το οφειλόμενο ποσό κατά το έτος 2008 ήταν €164.374,07 και παρουσίασε στο Δικαστήριο σχετικές καταστάσεις λογαριασμών (βλ. Τεκ. 15, 16 και 17). Όταν του υποβλήθηκε ότι η συγκεκριμένη απόφαση δεν προβλέπει κεφαλαιοποίηση των τόκων διαφώνησε. Δεν ήταν σε θέση να καθορίσει το οφειλόμενο ποσό χωρίς ανατοκισμούς και κεφαλαιοποιήσεις. 7.5 Η κα ΧΧΧ Πρωτόγειρου εργάζεται στην Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα. Ανέφερε ότι σε τέσσερεις περιπτώσεις εκδόθηκαν διαιτητικές αποφάσεις εναντίον της εναγομένης οι οποίες εγγράφηκαν και ακολούθως καταχωρήθηκαν σχετικές επιβαρύνσεις. Η εναγομένη το 2010 συνομολόγησε συμφωνία δανείου με αποτέλεσμα να εξοφλήσει πλήρως τις πιο πάνω αποφάσεις. Επί τούτου, η εναγομένη παρουσίασε σχετικό έγγραφο ημερ. 17.5.2010 με το οποίο ο Συνεργατικός Οργανισμός Πρωτοβουλία Γυναικών Κύπρου Λτδ βεβαίωνε ότι εξοφλήθηκαν οι πιο πάνω αποφάσεις και περαιτέρω αναλάμβανε να αποσύρει όλες τις επιβαρύνσεις που καταχωρήθηκαν στα πλαίσια των πιο πάνω αποφάσεων. (βλ. Τεκ. 18). 8. Η εναγομένη στην μαρτυρία της επισήμανε ότι εξ αρχής ανέφερε στον διευθυντή της ενάγουσας ότι υπήρχαν επιβαρύνσεις επί των ακινήτων της και ο ίδιος προχώρησε σε έρευνες και έλαβε πληροφορίες από τις αρμόδιες αρχές πριν την υπογραφή της συμφωνίας. Περαιτέρω η ίδια ήρθε σε επαφές με όλες τις τράπεζες, οι οποίες ενέγραψαν επιβαρύνσεις επί των ακινήτων της και τις ενημέρωσε για τις προθέσεις της να υπογράψει συμφωνία με την οποία θα πωλούσε το 57% των μεριδίων των πιο πάνω ακινήτων της και μ' αυτό τον τρόπο, ως ανέφερε θα εξοφλούσε ένα μεγάλο μέρος των οφειλών της. Οι τράπεζες, ως ισχυρίστηκε ήταν πρόθυμες να απαλλάξουν το 57% των μεριδίων της επί των ακινήτων ώστε να μεταβιβαστεί στους ενάγοντες. Στην μαρτυρία της αναγνώρισε ότι πράγματι την 20.2.2008 συνομολογήθηκε συμφωνία με τους όρους που περιγράφονται σ' αυτήν (βλ. Τεκ. 2) και την επόμενη ημέρα ενημέρωσε τις τράπεζες ότι εντός 45 ημερών θα ήταν σε θέση να διευθετήσει το μεγαλύτερο μέρος των οφειλών της και ότι το ποσό θα ήταν διαθέσιμο την ημέρα της μεταβίβασης. Συγκεκριμένα συμφώνησε με τις τράπεζες ότι με το ποσό των €281.919,24 θα εξοφλείτο ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ο οποίος ήταν περίπου €20.000 και επίσης θα εξοφλείτο η αναλογία των χρεών για το 57% των μεριδίων ακινήτων και το υπόλοιπο ποσό που θα περίσσευε θα κατανεμόταν αναλογικά στα υπόλοιπα χρέη τα οποία θα καλύπτοντο από το 43% των μεριδίων που θα ήταν εγγεγραμμένα στο όνομα της. Η τράπεζα Alpha ήταν πολύ ευχαριστημένη με το γεγονός αφού ενδεχομένως να λάμβανε ακόμα και το 50% του συνολικού χρέους στο οποίο ήταν εγγυήτρια. Στη συνέχεια ενημέρωσε σχετικά τον διευθυντή της ενάγουσας ότι κατά την μεταβίβαση θα πληρώνονταν οι φόροι, οι τράπεζες και του ζήτησε να καθορίσει, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 45 ημερών, την ημερομηνία που θα μετέβαιναν στο Κτηματολόγιο ώστε να ενημερώσει τις τράπεζες. Ο διευθυντής της ενάγουσας κωλυσιεργούσε και μετά από συνεχόμενα τηλεφωνήματα, της ανέφερε ότι δεν θα γινόταν η πληρωμή του ποσού και η μεταβίβαση εντός της πιο πάνω προθεσμίας των 45 ημερών καθότι η ενάγουσα δεν είχε διαθέσιμο το ποσό των €281.919,24 πλην όμως την καθησύχαζε ότι η συμφωνία θα υλοποιηθεί. Στην προσπάθεια του να «αγοράσει και άλλο χρόνο», όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, της κατέβαλε την 30.4.2008 το ποσό των €17.086,01. Όταν της υποβλήθηκε στο στάδιο της αντεξέτασης ότι το πιο πάνω ποσό αντιστοιχούσε στους φόρους ανέφερε «Σε ό,τι αφορά σε αριθμούς και οτιδήποτε θα έρτει ο αρμόδιος να τα καταθέσει να σας τα πει. Μην με μπλέκεις με αριθμούς γιατί μπορεί να κάμω κάποιο λάθος. Θα έρτει να σας τα πει αναλυτικά». Ακολούθως διαφώνησε ότι ζήτησε το πιο πάνω ποσό για να διευθετηθούν οι φόροι. Στη συνέχεια την 13.5.2008 ο Συνεργατικός Οργανισμός Πρωτοβουλίας Γυναικών Κύπρου Λτδ, ενέγραψε την επιβάρυνση με αριθμό ΕΒ644/08 επί των ακινήτων της. Η ίδια εξασφάλισε νέο δάνειο από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λάρνακας Λτδ ώστε να είναι έτοιμη να εξοφλήσει την πιο πάνω οφειλή της ανά πάσα στιγμή, πράγμα το οποίο έπραξε στις 17.5.2010. (βλ. Τεκ. 18). Στη μαρτυρία της ανέφερε ότι οι τράπεζες ασκούσαν πιέσεις σε αυτήν ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση στην ενάγουσα και να εισπράξουν το ποσό που τους αναλογούσε και με τη σειρά της πίεζε τον διευθυντή της ενάγουσας για να υλοποιήσουν τη συμφωνία. Ο τελευταίος ακολουθώντας την ίδια τακτική κατέβαλε σε αυτήν την 8.8.2008 το ποσό των €5.000 και την 7.10.2008 το ποσό των €3.000, κερδίζοντας και άλλο χρόνο όπως ανέφερε. Όταν της παρέδωσε την επιταγή, την διαβεβαίωσε ότι ήταν θέμα ημερών να υλοποιηθεί η συμφωνία και με τη σειρά της ενημέρωσε τις τράπεζες. Όταν η εναγομένη είχε εντείνει τις οχλήσεις της και τις πιέσεις της προς την ενάγουσας ο διευθυντής της τελευταίας κατά ή περί την 9.1.2009 της ζήτησε να αναθεωρήσουν την συμφωνία αντιπαροχής και της παρουσίασε μια νέα συμφωνία. (βλ. Τεκ. 10). Ενημέρωσε σχετικά τις τράπεζες, οι οποίες και πάλι συγκατατέθηκαν. Έκτοτε και παρόλες τις προσπάθειες της να επικοινωνήσει με τον διευθυντή της ενάγουσας ώστε να διευθετήσουν συνάντηση και να προχωρήσουν στην υπογραφή της νέας συμφωνίας ο τελευταίος απέφευγε κάθε επικοινωνία μαζί της με αποτέλεσμα να μην υπογραφεί. Η ίδια συνέχισε τις προσπάθειες της, χωρίς όμως ανταπόκριση. Ακολούθως πληροφορήθηκε ότι η ενάγουσα αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα και έτσι απευθύνθηκε σε δικηγόρο ο οποίος την 7.1.2010 απέστειλε επιστολή προς την ενάγουσα (βλ. Τεκ. 8). Στη μαρτυρία της επισήμανε ότι ενόψει του γεγονότος ότι δεν υλοποιήθηκε η συμφωνία, δεν εξόφλησε τα χρέη της ύψους €281.921,24 και εξακολουθεί να καταβάλλει τόκους επί του πιο πάνω ποσού, τους οποίους δεν θα πλήρωνε εάν η ενάγουσα συμμορφωνόταν με τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Επιπρόσθετα δεν έλαβε το διαμέρισμα στον τρίτο όροφο και έτσι ως ισχυρίστηκε, υπέστη ζημιά η οποία αντικατοπτρίζεται στην απώλεια των ενοικίων που θα λάμβανε. Αντεξεταζόμενη δεν ήταν σε θέση να καθορίσει τις ζημιές και παρέπεμψε στους αρμόδιους. Το Δικαστήριο θα επανέλθει στη μαρτυρία της στο στάδιο της αξιολόγησης. 9. Η εναγόμενη κάλεσε ως μάρτυρα τον κ. ΧΧΧ Ζουρίδη, εκτιμητή ακινήτων, ο οποίος παρουσίασε στο Δικαστήριο εκτίμηση για την αγοραία αξία των ακινήτων κατά την 20.2.2008, 5.4.2008 και 9.1.2009 (βλ. Τεκ. 19). Ο σκοπός για τον οποίο κατατέθηκε η πιο πάνω εκτίμηση, όπως δήλωσε ο συνήγορος της εναγομένης, είναι για να καταδείξει ότι η αξία του 43%, των μεριδίων των ακινήτων που θα παρέμεναν εγγεγραμμένα επ΄ ονόματι της εναγομένης, ήταν αρκετή για να εξαλείψει τις επιβαρύνσεις. Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο. Η αξία του όλου μεριδίου των πιο πάνω ακινήτων με τις οικοδομές κατά τις πιο πάνω ημερομηνίες είναι €1.525.000,00 ενώ η αξία του 43% των μεριδίων του ακινήτου και των υφιστάμενων οικοδομών ανέρχεται σε €940.000. Η αξία του τελευταίου ποσοστού με την ολοκλήρωση των οικοδομών ανέρχεται σε €1.400.000. Στο στάδιο της μαρτυρίας του ανέφερε ότι η ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος που θα ανεγειρόταν και το οποίο θα ανήκε στην εναγομένη ενδεικτικά θα ήταν γύρω στα €825 μηνιαίως. Στο στάδιο της κυρίως εξέτασης του ανέφερε ότι εμπειρικά κατέληξε στο πιο πάνω ποσό υπολογίζοντας απόδοση ύψους 3% της αγοραίας αξίας. 10. Περαιτέρω η εναγομένη κάλεσε ως μάρτυρα τον κ. ΧΧΧ Λοϊζου, εγκεκριμένο λογιστή - ελεγκτή. Στη μαρτυρία του επεσήμανε μεταξύ άλλων, ότι οι δικηγόροι της εναγομένης του ζήτησαν να προβεί στον υπολογισμό των πραγματικών τραπεζικών υποχρεώσεων της εναγομένης. Οι επιβαρύνσεις της εναγομένης με αριθμό Υ XX74/08, ΕΒ XX3/07, ΕΒ XX9/06, ΕΒ XX4/08 και ΕΒ XX4/08 που υφίσταντο επί των πιο πάνω ακινήτων της εναγομένης ανέρχονταν στο ποσό των α) €383.386,78 κατά την 20.2.2008, ημερομηνία συνομολόγησης της συμφωνίας, β) €387.832,57 κατά την 5.4.2008, ημερομηνία κατά την οποία ο ενάγοντας είχε την υποχρέωση να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό με την μεταβίβαση του ακινήτου και γ) €449.839,71 κατά την 9.1.2009. Επισήμανε ότι η αναλογία του χρέους σε ποσοστό 57%, το οποίο αντιπροσώπευε το μερίδιο που θα μεταβιβαζόταν επ΄ ονόματι της ενάγουσας, είναι μικρότερο από το ποσό που θα λάμβανε η εναγομένη (€281.919,24) με αποτέλεσμα σε κάθε μία από τις πιο πάνω ημερομηνίες να υφίσταται πλεόνασμα. Ήταν η θέση του ότι η καθυστέρηση στην υλοποίηση της συμφωνίας ζήμιωσε την εναγομένη καθότι δεν μειώθηκε το χρέος της. Περαιτέρω ανέφερε ότι σύμφωνα με τον εκτιμητή το ενοίκιο που θα εισέπραττε η εναγομένη από το διαμέρισμα που θα έπαιρνε ήταν μεταξύ €850-€900 μηνιαίως πλην όμως ο ίδιος για σκοπούς απλότητας αλλά και για να καθορίσει με ασφάλεια ένα λογικό ενοίκιο το μείωσε στο ποσό των €600 μηνιαίως και έτσι ως δήλωσε η εναγομένη έχει απωλέσει ενοίκια από 1.11.2011 μέχρι την ημέρα που έδινε μαρτυρία. Το Δικαστήριο θα επανέλθει στη μαρτυρία του στο στάδιο της αξιολόγησης. 11. Κύριο επίδικο ζήτημα είναι η στάση των δύο συμβαλλομένων μερών ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων συμβατικών τους υποχρεώσεων. Το Δικαστήριο θα εξετάσει τα όσα προβάλει η εναγομένη ότι με την συμπεριφορά της, η ενάγουσα κατέστησε την συμφωνία άκυρη και χωρίς ισχύ. Σε αντίθετη περίπτωση θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσο ο χρόνος μεταβίβασης και ταυτόχρονα καταβολής του υπολοίπου ποσού αποδυναμώθηκε με την έννοια που δόθηκε στις υποθέσεις Σπύρου v. Aristo Developers Ltd
(2004)1 AAΔ 1159, Χατζημιχαήλ v. Aνδρέου
(2008)1 ΑΑΔ 489, Κασάπη κ.α. v. Αθηαινίτη κ.α., Πολ. Εφ. 443/2011 ημερ. 11.12.2017 και κατά πόσο νομότυπα τερματίστηκε η συμφωνία από μέρους της ενάγουσας. 12. Η απαραίτητη αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή των απαραίτητων συμπερασμάτων. Μέσα από τη ζωντανή και παλμώδη ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες και είναι σε θέση να αξιολογήσει την μαρτυρία τους με δείκτη μεταξύ άλλων τη λογικότητα της εκδοχής τους, την αμεσότητα και ευθύτητα των απαντήσεων τους αλλά και γενικότερα την όλη παρουσία τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Αντιφάσεις σε μικρολεπτομέρειες δεν αποδυναμώνουν μια κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία αλλά αντιθέτως την ενδυναμώνουν με την έννοια ότι δεν υπήρξε προσχεδιασμός και ή συνεννόηση μεταξύ των μαρτύρων ως προς το τι θα κατέθεταν (βλ. Τυμπιώτης ν. Δημοκρατίας
(2004)2 Α.Α.Δ. 612 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Όπως έχει νομολογηθεί ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός ή μη πιστευτός εν όλω ή εν μέρει. Αυτή όμως η δυνατότητα επιλογής μερών μαρτυρίας προσφέρεται μόνο στις περιπτώσεις μαρτύρων οι οποίοι κρίνονται ως αξιόπιστοι. Σε μια τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο μπορεί να επιλέξει το μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα το οποίο, κατά την άποψη του Δικαστηρίου, εκφράζει την πραγματικότητα, ενώ ταυτόχρονα μπορεί να απορρίψει άλλο μέρος της μαρτυρίας του το οποίο θεωρείται λανθασμένο (βλ. Κωνσταντίνου ν Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. 219/12, ημερ. 29.11.2013 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες). Το βάρος απόδειξης ότι η εναγόμενη παρέβηκε τους όρους της επίδικης συμφωνίας, ότι αυτή τερματίστηκε νομότυπα βρίσκεται στους ώμους της ενάγουσας. Αντιθέτως το βάρος απόδειξης ότι η συμφωνία κατέστη άκυρη εξ υπαιτιότητας της ενάγουσας βρίσκεται στους ώμους της εναγομένης.
- Στις 20.2.2008 συνομολογήθηκε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων με τους όρους που περιγράφονται σ΄ αυτή (βλ. Τεκ. 2). Διελάμβανε μεταξύ άλλων αμοιβαίες υποσχέσεις που έπρεπε να εκπληρωθούν ταυτόχρονα. Από την μια η εναγομένη θα μεταβίβαζε στην ενάγουσα το 57% των μεριδίων των ακινήτων της και από την άλλη η τελευταία ταυτόχρονα θα κατέβαλλε το ποσό των €281.919,
- Η μεταβίβαση θα γινόταν εντός 45 ημερών από την πιο πάνω ημερομηνία. Η ενάγουσα πέραν του ποσού της προκαταβολής, σε τρεις περιπτώσεις μεταξύ των ημερομηνίων 30.4.08 και 7.10.08 κατέβαλε στην εναγομένη και το ποσό των €25.086,
- Η εναγομένη θα μεταβίβαζε τα μερίδια επ΄ ονόματι της ενάγουσας ελεύθερα από κάθε επιβάρυνση, γεγονός το οποίο προκύπτει και από την ίδια τη μαρτυρία της εναγομένης. Ο κ. XXX Θεοδώρου, διευθυντής της ενάγουσας κατά τον ουσιώδη χρόνο, στην μαρτυρία του μεταξύ άλλων επισήμανε ότι η εναγομένη ήταν αυτή που ευθυνόταν για την μη υλοποίηση της συμφωνίας αφού αδυνατούσε να εξαλείψει τις επιβαρύνσεις που υφίσταντο κατά τον επίδικο χρόνο στα ακίνητα και ζητούσε χρόνο για να το πράξει. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η θέση της εναγομένης η οποία ισχυρίστηκε ότι η ενάγουσα ήταν αυτή που ευθυνόταν για την μη εκπλήρωση της συμφωνίας καθότι δεν μπορούσε να καταβάλει στην ολότητα του το υπόλοιπο ποσό και ζητούσε χρόνο για την υλοποίηση της. Αναγνώρισε ότι η τελευταία κατέβαλε τα ποσά που περιγράφονται πιο πάνω πέραν της προκαταβολής με σκοπό να κερδίσει και άλλο χρόνο. Και έτσι να είχαν τα πράγματα, η ίδια αποδέχθηκε τα ποσά που περιγράφονται πιο πάνω. Ήταν η θέση της ότι συμφώνησε με τις τράπεζες οι οποίες θα εξάλειφαν τις επιβαρύνσεις επί του μεριδίου που θα μεταβιβαζόταν στην ενάγουσα ταυτόχρονα με την καταβολή του ποσού από αυτήν. Ο κ. XXX Θεοδώρου ήταν συνεπής και σταθερός στις απαντήσεις του. Δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε ουσιαστική αντίφαση ικανή να κλονίσει την αξιοπιστία του καθ' οιονδήποτε τρόπο. Ήταν μάρτυρας της αλήθειας και συνακόλουθα το Δικαστήριο αποδέχεται την μαρτυρία του.
- Η μαρτυρία της εναγομένης έχει εκτεθεί με λεπτομέρεια πιο πάνω και δεν χρήζει επανάληψης. Επισήμανε, μεταξύ άλλων, ότι οι τράπεζες, οι οποίες καταχώρισαν επιβαρύνσεις επί ακινήτων της συμφώνησαν να εξαλείψουν το μερίδιο που θα μεταβιβαζόταν στην ενάγουσα. Τα όσα της δηλώθηκαν από υπαλλήλους της τράπεζας, τους οποίους δεν κατονόμασε, πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία. Κατ' αρχήν επισημαίνεται ότι η εξ ακοής μαρτυρία δεν αποκλείεται από οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον οποιουδήποτε Δικαστηρίου απλώς και μόνο διότι αυτή είναι εξ ακοής (βλ. άρθρο 24 του περί Απόδειξης Νόμου, Κεφ. 9). Κατά την αξιολόγηση της βαρύτητας που θα προσδοθεί σε εξ ακοής μαρτυρία, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη το σύνολο των περιστάσεων, από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική αξία της εν λόγω μαρτυρίας (βλ. άρθρο 27
(1)του πιο πάνω Νόμου) και ειδικότερα το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη μεταξύ άλλων παραγόντων κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που είχε προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση και περαιτέρω κατά πόσο ο διάδικος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε (βλ. άρθρο 27
(2)και
(3)του πιο πάνω Νόμου). Δεν έχει καταδειχθεί ότι δεν ήταν εύλογο και εφικτό να κλητευθούν ως μάρτυρες στη διαδικασία τα πρόσωπα τα οποία προέβησαν στις δηλώσεις που ανέφερε η ενάγουσα. Έτσι το Δικαστήριο δεν προσδίδει οποιαδήποτε βαρύτητα στην πιο πάνω εξ ακοής μαρτυρία. Και κάτι ακόμη. Η ενάγουσα κάλεσε ως μάρτυρες, υπαλλήλους των τραπεζών και δεν ερωτήθηκαν σχετικά από την εναγομένη. Όπως έχει ήδη επισημανθεί η μεταβίβαση των μεριδίων επ΄ ονόματι της ενάγουσας και η καταβολή του υπολοίπου θα γινόταν εντός 45 ημερών από τη συνομολόγηση της συμφωνίας (20.2.2008). Ήταν η θέση της ότι ο διευθυντής της ενάγουσας κωλυσιεργούσε και της αναφέρθηκε από αυτόν ότι δεν θα γινόταν η πληρωμή του ποσού και η μεταβίβαση εντός της πιο πάνω προθεσμίας των 45 ημερών καθότι η ενάγουσα δεν είχε διαθέσιμο το ποσό των €281.919,24 πλην όμως την καθησύχαζε ότι η συμφωνία θα υλοποιηθεί. Μετά τη λήξη των 45 ημερών στην προσπάθεια του, «να αγοράσει και άλλο χρόνο» όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, έλαβε σε τρεις περιπτώσεις και ειδικότερα την 30.4.2008 το ποσό των €17.086,01, την 8.8.2008 το ποσό των €5.000 και την 7.10.2008 το ποσό των €3.
- Τα πιο πάνω ποσά τα αποδέχθηκε και συγκατατέθηκε στην επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής του υπολοίπου και μεταβίβασης των μεριδίων. Ο συγκεκριμένος όρος όχι μόνο δεν ήταν ουσιώδης αλλά με τη συμπεριφορά της, ακόμη και έτσι να είχαν τα πράγματα όπως τα περιέγραψε, αποδυναμώθηκε. Επισημαίνεται ότι επί του συγκεκριμένου ζητήματος ο διευθυντής της ενάγουσας ανέφερε ότι κατέβαλε τα πιο πάνω ποσά κατόπιν παράκλησης της εναγομένης. Από τη μαρτυρία της εναγομένης προκύπτει ότι το 57% των μεριδίων των ακινήτων θα μεταβιβάζονταν στην ενάγουσα ελεύθερα από κάθε επιβάρυνση εξ' ου και οι προσπάθειες της προς τις τράπεζες. Πέραν των επιβαρύνσεων που περιγράφονται πιο πάνω ο Συνεργατικός Οργανισμός Πρωτοβουλίας Γυναικών ενέγραψε επί της πιο πάνω ακίνητης ιδιοκτησίας της την επιβάρυνση με αριθμό ΕΒ XX4/
- Η εναγομένη ισχυρίστηκε ότι εξασφάλισε δάνειο ώστε να είναι έτοιμη να εξοφλήσει την πιο πάνω οφειλή της ανά πάσα στιγμή. Τα γεγονότα δεν έχουν όπως αυτή τα περιέγραψε. Το δάνειο εξασφαλίστηκε το 2010 και η ίδια, ως αναφέρεται στην επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 7.1.2010 (βλ. Τεκ. 8), θεωρεί τη συμφωνία άκυρη για τους λόγους που περιγράφονται σ' αυτήν. Η συγκεκριμένη οφειλή εξοφλήθηκε την 17.5.
- (βλ. Τεκ. 18). Και έτσι να είχαν τα πράγματα όπως τα περιέγραψε, που δεν συμβαίνει, δηλαδή να είχε εξασφαλίσει το δάνειο ώστε να είναι έτοιμη, ευλόγως γεννάται το ερώτημα. Γιατί δεν εξόφλησε τη συγκεκριμένη οφειλή ενωρίτερα. Καμία πειστική εξήγηση από μέρους της. Η εναγομένη ισχυρίστηκε ότι ενημέρωσε σχετικά τον διευθυντή της ενάγουσας ότι κατά την μεταβίβαση θα πληρώνονταν οι φόροι και οι τράπεζες και του ζήτησε να καθορίσει, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 45 ημερών, την ημερομηνία που θα μετέβαιναν στο κτηματολόγιο για να ενημερώσει σχετικά τις τράπεζες. Όταν ρωτήθηκε σχετικά στο στάδιο της αντεξέτασης δεν ήταν σε θέση να καθορίσει πότε ενημέρωσε την ενάγουσα. Όταν της υποβλήθηκε στο στάδιο της αντεξέτασης ότι το ποσό των €17.086,01 που καταβλήθηκε σε αυτήν την 30.4.2008 αντιστοιχούσε στους φόρους που έπρεπε να καταβάλει ανέφερε «Σε ό,τι αφορά σε αριθμούς και οτιδήποτε θα έρτει ο αρμόδιος να τα καταθέσει να σας τα πει. Μην με μπλέκεις με αριθμούς γιατί μπορεί να κάμω κάποιο λάθος. Θα έρτει να σας τα πει αναλυτικά». Ακολούθως διαφώνησε ότι ζήτησε το πιο πάνω ποσό για να διευθετηθούν οι φόροι. Επισημαίνεται ότι δεν είναι ζήτημα αριθμών αλλά ζήτημα γεγονότων και ειδικότερα κατά πόσο το συγκεκριμένο ποσό δόθηκε για να πληρωθούν οι φόροι από μέρους της. Γενικά η όλη παρουσία της στο εδώλιο του μάρτυρα δεν ήταν θετική. Δεν απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα τις ερωτήσεις που της υποβάλλονταν στο στάδιο της αντεξέτασης. Πέραν δε τούτου η μαρτυρία της σε ουσιώδη ζητήματα όπως έχει ήδη εκτεθεί πιο πάνω ήταν νεφελώδης. Συνακόλουθα το Δικαστήριο δεν αποδέχεται την μαρτυρία της.
- Η κα ΧΧΧ Κάρουλα, υπάλληλος του κτηματολογίου ως επίσης και οι υπάλληλοι των τραπεζών ΧΧΧ Στυλιανού, ΧΧΧ Χριστοφόρου, ΧΧΧ Ορθοδόξου και ΧΧΧ Πρωτόγειρου δεν περιέπεσαν σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονίσει την αξιοπιστία τους καθ' οιονδήποτε τρόπο. Παράθεσαν γεγονότα όπως τα γνώριζαν και πέραν δε τούτου δεν είχαν οποιοδήποτε συμφέρον από την έκβαση της υπόθεσης. Ήταν μάρτυρες της αλήθειας και συνακόλουθα το Δικαστήριο αποδέχεται την μαρτυρία τους. Ο κ. ΧΧΧ Παναγιώτου προϊστάμενος της υπηρεσίας ανάκτησης χρεών της USB Bank στην μαρτυρία του μεταξύ άλλων ανέφερε ότι εκδόθηκε απόφαση υπέρ της τράπεζας και εναντίον της εναγομένης όπως αυτή περιγράφεται πιο πάνω (βλ. Τεκ. 11) και ότι υφίστανται οι σχετικές επιβαρύνσεις. Δήλωσε ότι η εναγομένη τον Ιανουάριο του 2007 κατέβαλε το ποσό των Λ.Κ.3.000 έναντι του εξ αποφάσεως χρέους και έκτοτε δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό. Διευκρίνισε ότι το οφειλόμενο ποσό κατά το έτος 2008 ήταν €164.374,07 και παρουσίασε σχετικές καταστάσεις λογαριασμών (βλ. Τεκ. 15, 16 και 17). Στην πιο πάνω απόφαση δεν υπάρχει οποιαδήποτε αναφορά για κεφαλαιοποίηση των τόκων και παρά ταύτα αυτός διαφώνησε δηλώνοντας ότι είναι θέμα ερμηνείας. Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι σαφής και έτσι η συγκεκριμένη θέση του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή πλην όμως το συγκεκριμένο ζήτημα δεν είναι ικανό να καταρρίψει συνθέμελα την μαρτυρία του, λαμβάνοντας υπόψη ότι μεγάλο μέρος της παρέμεινε αδιαμφισβήτητο.
- Αναφορικά με τον εκτιμητή ακινήτων κ. ΧΧΧ Ζουρίδη επισημαίνεται ότι αποτελεί αποδεκτό γεγονός ότι με βάση τα ακαδημαϊκά του προσόντα αλλά και την εμπειρία του είναι εμπειρογνώμονας και ειδικότερα εκτιμητής ακινήτων. Το πιο πάνω πρόσωπο στην μαρτυρία του αναφέρθηκε στην αξία των ακινήτων αλλά και στην ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος που θα ανεγειρόταν. Όπως έχει αναγνωριστεί νομολογιακά, η δυνατότητα σύγκρισης ενός ακινήτου με άλλα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα και ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής των διαθέσιμων συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου (βλ. Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1 Α.Α.Δ. 483). Επισημαίνεται ότι η εκτίμηση του σε σχέση με την αγοραία αξία του ακινήτου κατατέθηκε για να καταδείξει ότι η αξία του 43% των μεριδίων των ακινήτων που θα παρέμειναν εγγεγραμμένα επ' ονόματι της εναγομένης ήταν ικανά να εξαλείψει τις επιβαρύνσεις. Με την εξόφληση ή άλλη διευθέτηση με τον εξ' αποφάσεως πιστωτή εξαλείφονται οι επιβαρύνσεις. Ήταν η θέση του ότι η ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος, που θα ανεγειρόταν και το οποίο θα ανήκε στην ενάγουσα, ενδεικτικά θα ήταν γύρω στα €825 μηνιαίως. Κατάληξε στο πιο πάνω ποσό εμπειρικά υπολογίζοντας απόδοση ύψους 3% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Το πιο πάνω συμπέρασμα του ήταν ενδεικτικό, όπως ο ίδιος δήλωσε, δηλαδή μία πιθανότητα το μηνιαίο ενοίκιο να ανέρχεται στο πιο πάνω ποσό. Η κατάληξη του αυτή δεν ήταν προϊόν εμπεριστατωμένης έρευνας και δεν βασίστηκε σε οποιαδήποτε στοιχεία ικανά να υποστηρίξουν το πιο πάνω συμπέρασμα του. Συνεπώς ο ισχυρισμός του για την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος που θα ανεγειρόταν δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο και συνακόλουθα απορρίπτεται. Το πιο πάνω γεγονός όμως, δεν είναι ικανό να καταρρίψει συθέμελα ολόκληρη τη μαρτυρία και ειδικότερα σε σχέση με τα όσα επισήμανε αναφορικά με την αξία των επίδικων ακινήτων αφού έλαβε υπόψη του κατάλληλες και επαρκείς συγκριτικές πωλήσεις. Δεν περιέπεσε σε οποιαδήποτε αντίφαση ικανή να κλονιστεί η αξιοπιστία του καθ' οιονδήποτε τρόπο ώστε να κλονιστεί η μαρτυρία του στην ολότητα της. Έτσι η μαρτυρία του συγκεκριμένου προσώπου σε σχέση με την αξία των ακινήτων γίνεται αποδεκτή ενώ αντιθέτως το Δικαστήριο δεν αποδέχεται τα όσα ανέφερε σε σχέση με την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος που θα ανεγειρόταν. 17. Ο κ. ΧΧΧ Λοίζου, εγκεκριμένος λογιστής-ελεγκτής στην μαρτυρία του υπολόγισε τις οφειλές της εναγομένης που προκύπτουν από τις πιο πάνω επιβαρύνσεις. Στη μαρτυρία του ανέφερε ότι στις 6.10.1998 ενεγράφη η υποθήκη με αρ. Υ XX74/1998 προς όφελος της Universal Savings Bank Ltd. Στις 2.3.2005 εκδόθηκε απόφαση υπέρ της πιο πάνω τράπεζας και εναντίον της εναγομένης στην παρούσα για το ποσό των Λ.Κ.42.061,74 με τόκο 11% από 2.10.2001 μέχρι εξόφλησης πλέον έξοδα ως επίσης διατάχθηκε η εκποίηση της πιο πάνω υποθήκης (βλ. Τεκ. 11). Η πιο πάνω απόφαση εγγράφηκε επί της πιο πάνω ακίνητης ιδιοκτησίας της εναγομένης και η επιβάρυνση φέρει αριθμό ΕΒ XX3/07. Στην μαρτυρία του σε σχέση με την πιο πάνω οφειλή επισήμανε ότι για να καταλήξει το ποσό που οφείλεται στην πιο πάνω τράπεζα υπολόγισε τόκο 9,31%, ο οποίος αποτελεί τον μέσο όρο του επιτοκίου της υποθήκης και της πιο πάνω επιβάρυνσης όπως εμφαίνονται στο πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας (βλ. Τεκ. 1). Η πιο πάνω ενέργεια του κατατάσσεται ως αυθαίρετη. Θα μπορούσε να υπολογίσει το πραγματικό υπόλοιπο με βάση τα όσα καταγράφονται στην πιο πάνω δικαστική απόφαση και δεν το έπραξε. Αναφορικά με την οφειλή της εναγομένης στην τράπεζα Κύπρου, για την οποία υφίσταται η επιβάρυνση EB XX9/06, επισήμανε ότι υπολόγισε τους τόκους αναλογικά, κάτι το οποίο δεν ενδείκνυτο. Ισχυρίστηκε ότι κατά την 9.1.2009 το συνολικό οφειλόμενο ποσό ανέρχεται στις €449.839,71 και σ' αυτό περιλαμβάνεται και το ποσό των €36.352,44 που αντικατοπτρίζει την επιβάρυνση ΕΒ XX4/2008 που καταχωρήθηκε από το Συνεργατικό Οργανισμό Πρωτοβουλίας Γυναικών. Επισήμανε ότι στην απουσία οποιωνδήποτε πληροφοριών χρησιμοποίησε ως επιτόκιο το 9%. Και πάλι πρόκειται για αυθαίρετη πράξη. Εν πάση περιπτώσει επισημαίνεται ότι το πιο πάνω ποσό εξοφλήθηκε τον Μάιο του 2010. Με βάση όλα τα πιο πάνω, από τη μαρτυρία του, δεν μπορεί να εξαχθεί το ακριβές συνολικό ποσό που οφείλει η εναγομένη στα πλαίσια των πιο πάνω επιβαρύνσεων. Περαιτέρω δεν έχει θέσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται στοιχεία που να καταδεικνύεται οποιαδήποτε ζημιά της εναγομένης. 18. Με βάση το σύνολο των παραδεκτών και αδιαμφισβήτητων γεγονότων αλλά και με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση έχουν ως ακολούθως: (
- i)Η εναγομένη είναι ιδιοκτήτρια δύο ακινήτων με αρ. εγγραφής Ε XX32 και Ε XX33 που βρίσκονται στη Λάρνακα και εντός αυτών υφίσταται οικοδομή αποτελούμενη από ισόγειο και μεσοπάτωμα. (
- ii)Στις 20.02.2008 συνομολογήθηκε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, η οποία διαλάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η ενάγουσα θα λάμβανε το 57% των μεριδίων των πιο πάνω ακινήτων και σε αντάλλαγμα θα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των €290.462,25 ως επίσης θα ανοικοδομούσε τριώροφη οικοδομή επί των πιο πάνω ακινήτων, με συνολικό εμβαδόν ορόφων 1068 τ.μ. εκ των οποίων τα 900 τ.μ. του πρώτου και δεύτερου ορόφου θα ανήκαν στην ενάγουσα και το διαμέρισμα που θα ανεγειρόταν στον τρίτο όροφο θα ανήκε στην εναγόμενη, το οποίο θα έπρεπε να παραδοθεί εντός 24 μηνών από την έναρξη των εργασιών. Το πιο πάνω ποσό ήταν πληρωτέο ως ακολούθως: α) €8.543,01 ως προκαταβολή και β) €281.919,24 ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του ποσοστού των 57% μεριδίων των ακινήτων. Η δε μεταβίβαση καθορίστηκε σε 45 μέρες από την ημερομηνία καταρτισμού της συμφωνίας. Επισημαίνεται ότι η εναγομένη θα μεταβίβαζε στην ενάγουσα τα πιο πάνω μερίδια των ακινήτων ελεύθερα από κάθε επιβάρυνση. (iii) Η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγομένη το ποσό των €8.543,01 το οποίο αντικατοπτρίζει την προκαταβολή και ακολούθως κατόπιν παράκλησης της εναγομένης κατέβαλε σε αυτήν, την 30.4.2008 το ποσό των €17.086,01 την 8.8.2008 το ποσό των €5.000 και την 7.10.2008 το ποσό των €3.000. Καταβλήθηκε το συνολικό ποσό των €33.629,02. (
- iv)Στα δύο πιο πάνω ακίνητα, ιδιοκτησίας της εναγομένης κατά τον ουσιώδη χρόνο υφίσταντο και εξακολουθούν να υφίστανται οι επιβαρύνσεις όπως αυτές περιγράφονται στην παράγραφο 6 ανωτέρω. (βλ. Τεκ. 1, 11, 12, 13 14). Περαιτέρω στις 13.5.2008 ο Συνεργατικός Οργανισμός Πρωτοβουλίας Γυναικών Λίμιτεδ, ενέγραψε την επιβάρυνση ΕΒ XX4/08 επί των ακινήτων της ενάγουσας και στις 17.5.2010 η ενάγουσα εξόφλησε την συγκεκριμένη οφειλή της (βλ. Τεκ. 18). (
- v)Η εναγομένη ζητούσε χρόνο και τελικά η επίδικη συμφωνία δεν υλοποιήθηκε. Η εναγομένη με επιστολή της ημερ. 7.1.2010, ενημέρωνε την ενάγουσα ότι η συμφωνία κατέστη άκυρη λόγω της παράλειψης της τελευταίας να προχωρήσει «σύμφωνα με την πιο πάνω συμφωνία ή και εντός του συμφωνηθέντος χρόνου ή και λόγω υπαναχώρησης .» (βλ. Τεκ. 8). Στη συνέχεια η εναγομένη με επιστολή της ημερ. 19.1.2010 επισήμανε στην ενάγουσα ότι η μη υλοποίηση της συμφωνίας οφειλόταν στην αδυναμία της να απελευθερώσει τα ακίνητα από τις επιβαρύνσεις και περαιτέρω την καλούσε όπως εντός 10 ημερών τις εξαλείψει και προσέλθει στο κτηματολόγιο την 1.2.2010 για την μεταβίβαση του πωληθέντος μεριδίου. Επίσης καθιστούσε ουσιώδη τον πιο πάνω χρόνο (βλ. Τεκ. 5). Η εναγομένη με επιστολή της ημερ. 2.2.2010 επανέλαβε το περιεχόμενο της επιστολής της ημερ. 7.1.2010 με την οποία θεωρούσε την συμφωνία άκυρη και χωρίς οποιαδήποτε ισχύ. (βλ. Τεκ. 7). Ακολούθως η ενάγουσα με επιστολή της ημερ. 5.2.2010 τερμάτισε την επίδικη συμφωνία (βλ. Τεκ. 6). Το Δικαστήριο θα επανέλθει στα ευρήματα όταν θα εξετάζονται άλλα επιμέρους ζητήματα. 19. Στη συνέχεια θα εξεταστεί κατά πόσο η συμπεριφορά της ενάγουσας είναι τέτοια και καταδεικνύει αποκήρυξη της συμφωνίας από μέρους της ώστε να θεωρείται άκυρη, ως προβάλλει η εναγομένη με την επιστολή της ημερ. 7.1.2010 (βλ. Τεκ. 8). Σε αντίθετη περίπτωση θα εξεταστεί κατά πόσο η επιστολή της ενάγουσας ημερ. 5.2.2010 (βλ. Τεκ. 6) επέφερε τον νομότυπο τερματισμό της σύμβασης. 20. Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts 31η Έκδοση, Vol.1. παρ. 24-018, αναφέρονται τα ακόλουθα: "Renunciation. A renunciation of a contract occurs when one party by words or conduct evinces an intention not to perform, or expressly declares that he is or will be unable to perform, his obligations under the contract in some essential respect. The renunciation may occur before or at the time fixed for performance. An absolute refusal by one party to perform his side of the contract will entitle the other party to treat himself as discharged, as will also a clear and unambiguous assertion by one party that he will be unable to perform when the time for performance should arrive. Short of such an express refusal or declaration, however, the test if to ascertain whether the action or actions of the party in default are such as to lead a reasonable person to conclude that he no longer intends to be bound by its provisions". Όπως έχει νομολογηθεί, βασικό κριτήριο για την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων, αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της συμφωνίας και για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα των όρων μιας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο αυτής να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Σχίζα ν. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημερ. 3.11.16 και Ανόρθωση Αμμοχώστου ν. Απόλλων
(2002)1 Α Α.Α.Δ. 518). Το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 ρητά προνοεί ότι εάν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, όπως στην προκείμενη περίπτωση, κανένας από τους συμβαλλομένους δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαραίνει εκτός εάν και ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την δική του υπόσχεση. Το άρθρο 55
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης (βλ. Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, σελ. 386, Paraskeva & Other v. Lantas
(1988)1 C.L.R. 285, Iris Development Limited ν. Τάκη Λαζαρίδη
(2000)1 Γ Α.Α.Δ. 1504 και στις εκεί αναφερόμενες αυθεντίες, Ζακχαίου κ.α. v. Καλογήρου, Πολ. Έφ. αρ. 199/2005
(2008)1Α ΑΑΔ 174). Όπως έχει νομολογηθεί στην απουσία πρόθεσης των συμβαλλομένων για να καταστεί ο όρος ουσιώδης απαιτείται εύλογη σχετική ειδοποίηση στην οποία να τίθεται προθεσμία υλοποίησης του, η οποία θα πρέπει να είναι εύλογη υπό τις περιστάσεις. Το τι συνιστά εύλογο χρόνο είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται κάτω υπό τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης.
- Στην προκείμενη περίπτωση όπως έχει ήδη αναφερθεί την 20.2.2008 συνομολογήθηκε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων όπως με λεπτομέρεια περιγράφεται πιο πάνω. Το τίμημα πώλησης καθορίστηκε σε €290.462,25 το οποίο ήταν πληρωτέο ως ακολούθως: (α) €8543 ως προκαταβολή και (β) €281.919,24 το οποίο ήταν πληρωτέο στην εναγομένη ταυτόχρονα με την μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή του 57% των μεριδίων. Η δε μεταβίβαση θα διενεργείτο εντός 45 ημερών από την συνομολόγηση της συμφωνίας. Η ενάγουσα πέραν της πιο πάνω προκαταβολής και μετά την εκπνοή του πιο πάνω χρονικού διαστήματος, σε τρεις περιπτώσεις κατέβαλε στην εναγομένη, κατόπιν σχετικής παράκλησης της, χρηματικά ποσά και ειδικότερα καταβλήθηκαν σ' αυτήν, την 30.4.2008 το ποσό των €17.086, την 8.8.2008 το ποσό των €5000 και την 7.10.2008 το ποσό των €
- Τα εν λόγω ποσά καταβλήθηκαν μετά την εκπνοή της προθεσμίας των 45 ημερών. Πέραν δε τούτου στις 6.11.2008 υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας (βλ. Τεκ. 9). Ο χρόνος μεταβίβασης των μεριδίων των ακινήτων και πληρωμής του υπόλοιπου ποσού όχι μόνον δεν ήταν ουσιώδης αλλά αποδυναμώθηκε λαμβανομένου υπόψη ότι μετά την λήξη της προθεσμίας η εναγομένη έλαβε ποσά από την ενάγουσα και υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας. Η εναγομένη ζητούσε χρόνο και υπήρχε απραξία με αποτέλεσμα να μην υλοποιηθεί η συμφωνία. Η εναγομένη με επιστολή της ημερ. 7.1.2010 θεωρεί ότι η συμφωνία είναι άκυρη και δεν έχει οποιαδήποτε ισχύ. Δεν έχει καταδειχθεί καθ΄ οιονδήποτε τρόπο ότι η ενάγουσα με λόγια ή με την εν γένει συμπεριφορά της εκδήλωσε την πρόθεση της να μην υλοποιήσει τους όρους της επίδικης συμφωνίας ή ότι αδυνατούσε. Δεν διαπιστώνεται ότι η ενάγουσα δεν είχε πρόθεση να δεσμευτεί από τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Συνεπώς η σχετική εισήγηση ότι η ενάγουσα αποκήρυξε τη συμφωνία δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο και συνακόλουθα απορρίπτεται. Και κάτι ακόμη. Η εναγομένη δεν κατέστησε τον όρο αποπληρωμής και μεταβίβασης των μεριδίων των ακινήτων ουσιώδη και δεν τερμάτισε νομότυπα τη συμφωνία. Από την άλλη, η ενάγουσα με επιστολή της ημερ. 19.1.2010 καλούσε την εναγομένη όπως εντός δέκα ημερών απελευθερώσει το ακίνητο από τις επιβαρύνσεις και προσέλθει την 1.2.2010 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για την εγγραφή και μεταβίβαση του πωληθέντος μεριδίου. Ήταν εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας ότι τα μερίδια που θα μεταβιβάζονταν επ' ονόματι της ενάγουσας θα ήταν ελεύθερα από κάθε επιβάρυνση. Ταυτόχρονα με την μεταβίβαση θα αποπληρώνετο κάθε οφειλόμενο υπόλοιπο. Το σημαντικό είναι ότι η ενάγουσα ζήτησε από την εναγομένη να προσέλθει στο κτηματολόγιο την 1.2.2010 για την μεταβίβαση και κατέστησε τον όρο ουσιώδη. Δεν το έπραξε και η εναγομένη με επιστολή της, ημερ. 2.2.2010 επανέλαβε τα όσα επισήμανε προηγουμένως και ειδικότερα ότι η συμφωνία είναι άκυρη. Ακολούθως η ενάγουσα με επιστολή της ημερ. 5.2.2010 τερμάτισε τη συμφωνία. Στην προκείμενη περίπτωση όπως έχει ήδη επισημανθεί, η ενάγουσα κατέστησε τον συγκεκριμένο όρο ουσιώδη και η εναγομένη τον παρέβηκε. Ακολούθως η ενάγουσα τερμάτισε τη συμφωνία. Έτσι, ο τερματισμός της συμφωνίας, από μέρους της ενάγουσας, ήταν νομότυπος υπό τις περιστάσεις. Για όλους τους λόγους που εξηγούνται, δικαιολογείται η έκδοση αναγνωριστικής απόφασης ότι νομότυπα τερματίστηκε η επίδικη συμφωνία από την ενάγουσα και περαιτέρω δικαιολογείται η επιδίκαση του ποσού των €33.629,02 που κατέβαλε στην εναγομένη έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος. Αντιθέτως, για όλους τους λόγους που επεξηγούνται η ανταπαίτηση είναι έκθετη σε απόρριψη.
- Συνακόλουθα, εκδίδεται απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται ότι νομότυπα η ενάγουσα τερμάτισε την συμφωνία ημερ. 20.2.
- Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης για το ποσό των €33.629,02 με νόμιμο τόκο από την καταχώρισης της αγωγής. Έχοντας υπόψη το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης όπως αυτά υπολογιστούν από την Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται, χωρίς έξοδα λαμβανομένου υπόψη ότι τόσο η απαίτηση όσο και η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν. Στην προκείμενη περίπτωση η επίδικη συμφωνία δεν χαρτοσημάνθηκε. Έτσι η ενάγουσα, εντός 30 ημερών από σήμερα να μεριμνήσει για την χαρτοσήμανση της συμφωνίας ημερομηνίας 20.2.2008 και η παρούσα απόφαση να μην συνταχθεί εκτός εάν η πιο πάνω συμφωνία χαρτοσημανθεί. (Υπ.) .............................. Πιστόν Αντίγραφο Ηλ. Γεωργίου, Α.Ε.Δ. Πρωτοκολλητής Subject: Civil / Other actions / Final Αναφορά: Παράβαση συμφωνίας cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο