P. PHASOULIS CONSTRUCTIONS & DEVELOPERS LIMITED κ.α. ν. ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ, Αίτηση/Έφεση: 66 / 2019, 29/10/2019

(1),

(2)και

(3)του Νόμου 9/65 (όπως ετροποποιήθη) (

1. ii)η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΒ» ακυρωθεί ένεκα της ακυρότητας της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ», (iii) ανασταλεί η προβλεπόμενη από το Μέρος VIA του Νόμου 9/65, διαδικασία, ένεκα της ακυρότητας των Ειδοποιήσεων Τύπος «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ» και (
2. iv)ακυρωθεί ή/και παραμερισθεί η σκοπούμενη πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, η οποία ορίστηκε στις 31.10.2019. Η Αίτηση/Έφεση στηρίζεται, μεταξύ άλλων, στα άρθρα 29-32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), στον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 όπως τροποποιήθηκε (άρθρα 27, 44 Α - 44 ΚΖ), στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Κανονισμούς του 2015 (ΚΔΠ 185/2015), στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ.224 (άρθρα 80 και 81), στους σχετικούς με τον εν λόγω Νόμο Κανονισμούς, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας, άρθρα 23, 26, 28 και 30, στις αρχές της επιείκειας και στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου. Προβάλλονται Δέκα Λόγοι για τους οποίους καταχωρήθηκε η Αίτηση/Έφεση, οι οποίοι συνοψίζονται ως εξής: (α) η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν πληροί (κατά τύπο και περιεχόμενο) τις προϋποθέσεις που τάσσει ο Νόμος, απεστάλη προς τους αιτητές κατά παράβαση των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/65)και των Κανονισμών καθώς και του Κώδικα Συμπεριφοράς και/ή Οδηγιών που εξέδωσε η Κεντρική Τράπεζα αναφορικά με την διαχείριση προβληματικών δανείων. (β) η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» είναι λανθασμένη ή/και ελλιπής καθότι δεν αναφέρεται σ' αυτήν με σαφήνεια το ποσό των τόκων και/ή οι χρεώσεις και/ή τα έξοδα και/ή ο τρόπος υπολογισμού των τόκων τα οποία καλείται να πληρώσει ο ενυπόθηκος οφειλέτης. (γ) η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν επεδόθη νόμιμα ή/και νομότυπα προς τους Εφεσείοντες/Αιτητές και/ή επιδόθηκε κατά παράβαση του άρθρου 44 Γ

(2)του Νόμου. (δ) η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» είναι παράνομη καθότι «το αναγραφόμενο υπόλοιπο επί του σώματος αυτής είναι εσφαλμένο ή/και λανθασμένο ή/και ο επίδικος λογαριασμός δανείου εχρεώνετο από τους Καθ'ων η αίτηση/εφεσίβλητους, λανθασμένα ή/και αυθαίρετα ή/και κατά παράβαση της σύμβασης και δήλωσης υποθήκης υπ' αρ. ΥXXXX/2007». (ε) η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» απεστάλη κατά παράβαση των διατάξεων του Νόμου αφού ουδέποτε επιδόθηκαν δεόντως ή/και καθόλου στους εφεσείοντες/αιτητές, οι Ειδοποιήσεις Τύπος «Θ» και/ή «Ι», οι οποίες προηγούνται της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ». Η Αίτηση/Έφεση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση του εφεσείοντα αρ.2, XXXXX Φασουλή (διευθυντού της εφεσείουσας αρ.1 εταιρείας) ο οποίος επιχειρηματολογεί υπέρ της έγκρισης του αιτήματος των εφεσειόντων, επαναλαμβάνοντας τους Λόγους Ένστασης. Όπως αναφέρει, σε κάποιο στάδιο «προέκυψαν διάφορα ζητήματα» σε σχέση με την πιστωτική διευκόλυνση. Εκ μέρους των εφεσειόντων «έγιναν διάφορες προσπάθειες επικοινωνίας» με τους εφεσίβλητους, χωρίς όμως ανταπόκριση, ένεκα «της αμετακίνητης και εκβιαστικής θέσης που ακολουθούσαν οι λειτουργοί των καθ'ων η αίτηση, αφορώσι χρώσεις και άλλα έξοδα στον εν λόγω δανειακό λογαριασμό, για τα οποία δεν επιθυμούσαν την όποια διαπραγμάτευση». Διατείνεται πως όλες οι Ειδοποιήσεις (Τύπος «Ι», «Θ» και «ΙΑ») απεστάλησαν στους εφεσείοντες, κατά παράβαση του «Κώδικα Συμπεριφοράς για το Χειρισμό Δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες», που εξέδωσε η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου. Οι εφεσίβλητοι ουδέποτε επικοινώνησαν με τους εφεσείοντες για να «τους προτείνουν μία λύση αναδιάρθρωσης ή να ανταποκριθούν στις εκκλήσεις τους για αναδιάρθρωση και/ή διευθέτηση του χρέους». Αντ' αυτού «εκβιαστικά και/ή ετσιθελικά» προέβηκαν σε ενέργειες για την εκκίνηση της διαδικασίας εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου αποστέλλοντας τις Ειδοποιήσεις Τύπος «Ι», «Θ» και «ΙΑ». Οι Καθ'ων η αίτηση-εφεσίβλητοι, έφεραν Ένσταση στην Αίτηση, προβάλλοντας πως η Αίτηση είναι αβάσιμη, παράτυπη, αντικανονική, χωρίς οποιαδήποτε δικαιοδοτική και/ή νομοθετική βάση. Πως θα πρέπει να απορριφθεί ως καταχρηστική και/ή παντελώς αβάσιμη, τόσο ως προς τα νομικά ζητήματα που εγείρει όσο και ως προς τα προβαλλόμενα γεγονότα. Πως το περιεχόμενο και η επίδοση των επίδικων Ειδοποιήσεων Τύπος «Θ», «Ι», «ΙΑ» και «ΙΒ», συνήδαν με τις πρόνοιες του Νόμου Αρ. 9/1965. Πως οι εν λόγω Ειδοποιήσεις οι οποίες συνοδεύοντο από όλα τα αναγκαία έγγραφα και/ή καταστάσεις, επιδόθηκαν ορθά και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Πως οι ισχυρισμοί που εγείρουν οι αιτητές, αναφορικά με το ύψος του οφειλόμενου ποσού και/ή την εγκυρότητα της υποθήκης ΥXXXX/2007 και/ή την παραβίαση του Κώδικα και των Οδηγιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, οι οποίοι είναι το αντικείμενο της αγωγής αρ. 2044/2018 Ε.Δ.Λευκωσίας, δεν μπορούν να εξεταστούν και/ή αποφασιστούν στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας. Η Ένσταση η οποία στηρίζεται στην ίδια με την Αίτηση νομική βάση, υποστηρίζεται από την Ένορκη Δήλωση του XXXXX Νικολάου, υπαλλήλου των εφεσιβλήτων, δεόντως εξουσιοδοτημένου. Ο ομνύων αναφέρει τα εξής: · Ο εφεσείοντας αρ.2 ενέγραψε στις 3.10.2007 (στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας) επί ακινήτου του (χωράφι στο χωριό Αρεδιού της επαρχίας Λευκωσίας) την Α΄ Υποθήκη υπ' αρ. ΥXXXX/2007, για το ποσό των €73.000= με τόκο προς 6,76% από 3.10.2007, προς εξασφάλιση υποχρεώσεων της εφεσείουσας 1 εταιρείας για πιστωτικές διευκολύνσεις (δάνειο) που έλαβε από τους εφεσίβλητους. · Στις 4.10.2007 η εφεσείουσα 1 εταιρεία ενέγραψε στο Κτηματολόγιο Λάρνακας επί ακινήτου της (αρ. εγγραφής 0/XXXX στο χωριό Περβόλια της επαρχίας Λάρνακος) την Α΄ Υποθήκη υπ' αρ. ΥXXXX/2007 για το ποσό των €160.000= με τόκο προς 6,76%, προς εξασφάλιση υποχρεώσεων της για πιστωτικές διευκολύνσεις που έλαβε από τους εφεσίβλητους. · Στις 1.3.2010 η εφεσείουσα 1 εταιρεία ενέγραψε στο Κτηματολόγιο Λάρνακας, Β΄ Υποθήκη (ΥXXXX/2010) επί του ακινήτου της στο χωριό Περβόλια της επαρχίας Λάρνακος για το ποσό των €300.000= πλέον τόκο προς 6,75%. · Επί του προαναφερόμενου ακινήτου έχει ανεγερθεί πολυκατοικία με οκτώ

(8)διαμερίσματα, για το κάθε ένα από τα οποία έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος εγγραφής. Τα διαμερίσματα με αριθμούς 2 και 3, με αριθμούς εγγραφής 0/XXXX και 0/XXXX αντίστοιχα, παραμένουν υποθηκευμένα προς όφελος των εφεσιβλήτων δυνάμει των Υποθηκών ΥXXXX/2007 και ΥXXXX/

1. · Η εφεσείουσα 1 εταιρεία παρέλειψε να ανταποκριθεί στις συμβατικές της υποχρεώσεις. Ο λογαριασμός δανείου παρουσίαζε καθυστερήσεις και οι εφεσίβλητοι στις 17.3.2016 τερμάτισαν την λειτουργία του λογαριασμού και κάλεσαν τους εφεσείοντες να εξοφλήσουν το χρεωστικό του υπόλοιπο το οποίο ανήρχετο στο ποσό των €214.060,57 πλέον τόκους. · Οι εφεσίβλητοι απέστειλαν στους εφεσείοντες 1 και 2 την Ειδοποίηση Τύπος «Θ» συνοδευόμενη από επιστολή ημερομηνίας 17.3.
2. · Στις 30.7.2018 οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν εναντίον των εφεσειόντων την αγωγή με αριθμό 2044/
3. · Στις 15.1.2019 οι εφεσίβλητοι απέστειλαν στους εφεσείοντες, μέσω συστημένου ταχυδρομείου, την Ειδοποίηση Τύπος «Ι», μαζί με Κατάσταση Λογαριασμού του ενυπόθηκου οφειλομένου χρέους. Η Ειδοποίηση παρελήφθη από τους εφεσείοντες στις 25.2.
4. Στις 13.5.2019, απέστειλαν στους εφεσείοντες, μέσω συστημένου ταχυδρομείου, τις Ειδοποιήσεις Τύπος «ΙΑ» και «ΙΒ», οι οποίες παρελήφθηκαν από τους τελευταίους στις 7.6.
5. Ο ομνύων διατείνεται καταληκτικά πως η εφεσίβλητη τράπεζα ενήργησε νομότυπα και εντός των πλαισίων του νόμου. Κατά τις τελικές αγορεύσεις οι εφεσείοντες περιορίστηκαν μόνο στους Λόγους Έφεσης που άπτονται της εγκυρότητας της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» και απέσυραν τους υπόλοιπους. Προτού εξετάσω το υπό κρίση αίτημα θα αναφερθώ στην ακολουθητέα διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου, βάσει του Μέρους VIA, ως αυτό έχει εισαχθεί στον Νόμο 9/65 με τον τροποποιητικό Νόμο Ν.87(Ι)/2018ημερομηνίας 13.7.
6. Σε περίπτωση υπερημερίας όπως ορίζει το άρθρο 27, αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία διαρκεί πέραν των εκατόν είκοσι

(120)ημερών από την ημερομηνία αυτή (που το χρέος καθίσταται πληρωτέο), τότε ο ενυπόθηκος δανειστής, δύναται να προχωρήσει στην προβλεπόμενη από το Μέρος VIA διαδικασία [άρθρο 44Β όπως έχει τροποποιηθεί με τον Νόμο 87

(1)/2018]. Η έναρξη της διαδικασίας επιτυγχάνεται με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπος «Ι», η οποία, στην περίπτωση που ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, συνοδεύεται από την Ειδοποίηση Τύπος «Θ». Μαζί με την Ειδοποίηση Τύπος «Ι», αποστέλλεται Κατάσταση Λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων κα όλων των εξόδων που προκλήθηκαν και οφείλονται προς είσπραξη. Με αυτήν καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει εντός προθεσμίας 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της, το οφειλόμενο ποσό. Αν δεν προκύψει συμμόρφωση με την Ειδοποίηση Τύπος «Ι», αποστέλλεται προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», στην οποία αναφέρεται ότι ο ενυπόθηκος δανειστής προτίθεται να προχωρήσει στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Εναντίον της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» είναι δυνατό να καταχωρισθεί Έφεση για παραμερισμό της, εντός 30 ημερών από την παραλαβή της, εάν συντρέχουν συγκεκριμένοι λόγοι. Oι λόγοι για τους οποίους δύναται να παραμεριστεί η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» είναι, σύμφωνα με το άρθρο 44 Γ

(3)του Νόμου 9/65 όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με τον Τροποποιητικό Νόμο 87(Ι)/2018, οι ακόλουθοι: (α) η επιδοθείσα Ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις, (β) η Ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί, (γ) η Ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για επιβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, (ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου, (στ) η συμμετοχή του ενυπόθηκου οφειλέτη στο σχέδιο «ΕΣΤΙΑ» για αντιμετώπιση μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων ή σε οποιοδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης. Είναι σαφές πως δεν απαιτείται να συντρέχουν σωρευτικά οι πιο πάνω λόγοι για να παραμεριστεί Ειδοποίηση για σκοπούμενη πώληση υποθηκευμένου ακινήτου δυνάμει των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965. Σε περίπτωση που συντρέχει έστω και ένας από αυτούς, το Δικαστήριο δύναται να παραμερίσει την ρηθείσα Ειδοποίηση. Τούτων λεχθέντων επανέρχομαι στην υπό κρίση Αίτηση. Είναι γεγονός πως με την τελευταία τροποποίηση του Νόμου στις 13.7.2018, η μόνη Ειδοποίηση εναντίον της οποίας δικαιούται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να στραφεί, είναι η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ». Όμως η Ειδοποίηση Τύπος «Ι» αποτελεί προϋπόθεση της αποστολής της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» και θα πρέπει ασφαλώς να πληροί όλες τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος, τόσο ως προς το περιεχόμενο της όσο και ως προς την επίδοση της. Σε σχέση με το τελευταίο, εν προκειμένω είναι παραδεκτό από πλευράς Αιτητών πως η εν λόγω Ειδοποίηση («Τύπος Ι») τους έχει επιδοθεί. Το κατά πόσον έχει το σωστό περιεχόμενο όσον αφορά το οφειλόμενο ποσό και το ποσοστό επιτοκίου που αξιούται, αυτά είναι θέματα που δεν εξετάζονται μεμονωμένα, αφού εγείρονται τα ίδια και για την Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» και θα εξεταστούν στην συνέχεια. Η επίδοση όλων των σχετικών Ειδοποιήσεων (Τύπος «Θ», «Ι» και «ΙΑ») δεν αμφισβητείται από πλευράς εφεσειόντων (σχετική είναι η παράγραφος 6.1 της Ένορκης Δήλωσης του εφεσείοντα 2). Όπως έχει προαναφερθεί η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», μπορεί να παραμεριστεί μόνο για τους λόγους που αναλυτικά αναφέρονται στο άρθρο 44Γ

(3)του Νόμου όπως τροποποιήθηκε τον Ιούλιο του 2018. Εν προκειμένω καμία από τις προϋποθέσεις αυτές δεν πληρείται ώστε η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» να παραμεριστεί. Η θέση των εφεσειόντων-Αιτητών πως η Κατάσταση Λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν έχει συνταχθεί σύμφωνα με ό,τι ο Νόμος ορίζει («δεν επεξηγεί με σαφήνεια και λεπτομέρεια τους τόκους ή και τις χρεώσεις ή και τα έξοδα ή και τον τρόπο υπολογισμού των τόκων») δεν με βρίσκει σύμφωνη. Όταν ο Νόμος ομιλεί για «Κατάσταση Λογαριασμού», ασφαλώς δεν απαιτεί αναλυτική κατάσταση με όλες τις χρεωπιστώσεις όπως εισηγούνται οι εφεσείοντες. Αρκεί μια Κατάσταση η οποία να παρέχει την αναγκαία πληροφόρηση για το ύψος του οφειλόμενου και αξιούμενου ποσού. Με αυτή, καλείται ο ενυπόθηκος οφειλέτης, εάν έχει διαφορετική γνώμη να πληροφορήσει περί τούτου γραπτώς τον δανειοδότη. Ειδικώτερα όσον αφορά τον πληρωτέο τόκο, ο τρόπος με τον οποίο είναι διατυπωμένος, με αναφορά σε συγκεκριμένο ποσοστό επιτοκίου επί συγκεκριμένου ποσού, υπολογιζομένου από συγκεκριμένη ημερομηνία, δίδει ξεκάθαρη, σαφή και αποκρυσταλλωμένη εικόνα για το ποσό του οφειλομένου και πληρωτέου τόκου και διαφωτίζει απόλυτα και με ακρίβεια τους εφεσείοντες ως ενυπόθηκους οφειλέτες, οι οποίοι μπορούν ανά πάσα στιγμή να υπολογίσουν το ποσό των τόκων που οφείλουν να καταβάλουν, εάν επιθυμούν να ματαιώσουν την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Το ποσό των τόκων δεν είναι σταθερό ποσό αλλά μεταβαλλόμενο συνεχώς, εφόσον η τοκοφορία του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους συνεχίζει αδιάλειπτα να υπολογίζεται, μέχρι την ημερομηνία εξόφλησης. Εν προκειμένω, συμφωνώ με την θέση των συνηγόρων των εφεσιβλήτων πως τίποτε μεμπτόν ή επιλήψιμο υπάρχει σε σχέση με το περιεχόμενο της εν λόγω Κατάστασης Λογαριασμού. Όπως έχει προαναφερθεί, η διαδικασία στην βάση του Μέρους VIA του Νόμου αρ. 9/65, αφορά συγκεκριμένα θέματα και το Δικαστήριο έχει συγκεκριμένες εξουσίες. Πέραν των θεμάτων που ο ίδιος ο Νόμος καθορίζει, δεν μπορούν να εξεταστούν οποιαδήποτε άλλα ζητήματα όπως τυχόν αμφισβήτηση της εγκυρότητας της σύμβασης δανείου ή της Υποθήκης ή το κατά πόσον οι εφεσίβλητοι έχουν εφαρμόσει τον Κώδικα και τις Οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας σε σχέση με τον χειρισμό των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Βάσει των προαναφερθέντων καταλήγω πως οι εφεσείοντες/Αιτητές δεν κατάφεραν να αποσείσουν το βάρος που οι ίδιοι είχαν, να αποδείξουν ότι οι προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία δεν εκπληρώθηκαν από πλευράς των εφεσιβλήτων/Καθ'ων η Αίτηση ή ότι συντρέχει οποιαδήποτε από τις προϋποθέσεις, ειδικότερα του άρθρου 44Γ

(3)του Νόμου 9/1965 [όπως αυτός έχει τροποποιηθεί με τον Νόμο 87

(1)/2018] και πως η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου θα πρέπει να ανασταλεί. Δια ταύτα η Αίτηση/Έφεση απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω κανένα λόγο ώστε να αποκλίνω από τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα. Ως εκ τούτου τα έξοδα της Αίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των εφεσιβλήτων/Καθ'ων η Αίτηση και εναντίον των εφεσειόντων/Αιτητών. (Υπ.).............. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΣΣΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο