Αναφορικά με την αίτηση της Βαγιανού ν. Αναφορικά με την εταιρεία Loukas D. Mina Developers Ltd, Αρ. Αίτησης: 94/18, 2/9/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2019:A261 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης: 94/18 Αναφορικά με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Ν.81(Ι)/2011, άρθρα 1 εώς 18, ως έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 16.11.2006 μεταξύ τον Loukas D. Mina Developers Ltd με Η.Ε. 163137, από τη Λάρνακα, και την XXXXX Βαγιανού, από την Λάρνακα και Αναφορικά με την αίτηση της XXXXX Βαγιανού από την Λάρνακα για Άδεια και/ή Διάταγμα το οποίο να επιτρέπει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.11.2006 στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Αιτήτρια και Αναφορικά με την εταιρεία Loukas D. Mina Developers Ltd με Η.Ε. 163137, από τη Λάρνακα Καθ΄ ης η Αίτηση Ημερομηνία: 2 Σεπτεμβρίου,
- Εμφανίσεις: Για Αιτήτρια: κα Γεωργία Δημητρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. (για να ακούσει απόφαση η κα Παρπούνα). Για Καθ΄ ης η Αίτηση: κα Θ. Θωμά για Κενδέας Α. Σέργη Δ.Ε.Π.Ε. (για να ακούσει απόφαση ο κ. Σέργης). Α Π Ο Φ Α Σ Η Αποτελεί κοινό έδαφος πως η XXXXX Βαγιανού (αιτήτρια) αγόρασε από την εταιρεία Loukas D. Mina Developers Ltd (καθ΄ ων η αίτηση), μία οικία στην ενορία XXXXX στην Αραδίππου στη Λάρνακα, αντί του ποσού των Λ.Κ.120.
- Μεταξύ τους υπεγράφη Πωλητήριο Έγγραφο, το οποίο φέρει ημερομηνία 16.11.
- Με την υπό κρίση Αίτηση η Ελένη Βαγιανού, αιτείται τα εξής: "Α) Άδεια και/η Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παρατείνεται η χρονική περίοδος για την κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 16.11.2006, μεταξύ των Loukas D. Mina Developers Ltd με Η.Ε. 163137, από τη Λάρνακα, και την XXXXX Βαγιανού, από την Λάρνακα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, για περίοδο 60 ημερών από τη σύνταξη του Διατάγματος και/ή εντός οποιασδήποτε προθεσμίας το Δικαστήριο κρίνει δίκαιη και/ή εύλογη. Β) Άδεια και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 16.11.2006, μεταξύ των Loukas D. Mina Developers Ltd με Η.Ε. 163137, από τη Λάρνακα, και την XXXXX Βαγιανού, από την Λάρνακα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Γ) Οιανδήποτε περαιτέρω και/ή καλύτερη θεραπεία το Σεβαστό Δικαστήριο κρίνει ορθή και δίκαιη. Δ) Έξοδα και Φ.Π.Α." Νομικό υπόβαθρο της Αίτησης, είναι ο περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 Ν.81(Ι)/2011(όπως έχει τροποποιηθεί), άρθρα 1-18, οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.2, Δ.48, θ.1, 2, 3, 4, 8 και 9, Δ.55, Δ.57, Δ.63 και Δ.64, το Σύνταγμα, οι συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου, οι αρχές της νομολογίας και της επιείκειας. Η Αίτηση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση της Βαγιανού, η οποία αναφέρει τα εξής. Την οικία (κατά το χρόνο της αγοράς της αυτή ήταν υπό ανέγερση) την αγόρασε το
- Για άγνωστους για την ίδια λόγους, ο εκπρόσωπος της πωλήτριας εταιρείας σημείωσε επί του Πωλητηρίου Εγγράφου ως ημερομηνία πώλησης την 16.11.
- Τούτο είχε ως αποτέλεσμα να μην γίνει αποδεκτή η κατάθεση του Πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο όταν τούτο επιχειρήθηκε, καθότι είχε εκπνεύσει η προθεσμία των έξι μηνών. Το τίμημα αγοράς το έχει εξοφλήσει. Μέχρι σήμερα η οικία δεν έχει μεταβιβαστεί επ΄ ονόματι της (παρόλο που ήταν συμβατική υποχρέωση των καθ΄ ων η αίτηση να εκδώσουν ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας και να της μεταβιβάσουν το ακίνητο). Και στο παρελθόν επιχείρησε, με καταχώρηση παρόμοιας με την παρούσα αίτηση, να εξασφαλίσει άδεια του Δικαστηρίου για κατάθεση του Πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, πλην όμως δεν κατάφερε να την εξασφαλίσει λόγω της νομοθεσίας που ίσχυε τότε (δεν επιτρεπόταν η παράταση του χρόνου για κατάθεση τόσων παλαιών Πωλητηρίων Εγγράφων). Το Πωλητήριο Έγγραφο δεν έχει ακυρωθεί και εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ μέχρι σήμερα. Είναι η θέση της πως θα πρέπει να εγκριθεί το αίτημα ώστε να προστατευθούν τα δικαιώματα της ενώ σε καμία περίπτωση δεν παραβλάπτονται τα δικαιώματα των καθ΄ ων η αίτηση. Οι καθ΄ ων η αίτηση καταχώρησαν Ένσταση, προβάλλοντας πληθώρα λόγων, προεξάρχοντος του λόγου της δημιουργίας δεδικασμένου, αφού η αιτήτρια απέσυρε ανεπιφύλακτα προγενέστερη αίτηση (Γενική Αίτηση XX/15 Ε. Δ. Λάρνακας) που καταχωρήθηκε την 21.4.2015 και με την οποία αξίωνε ακριβώς τις ίδιες θεραπείες με την παρούσα. Περαιτέρω προβάλλουν πως η Αίτηση είναι αδικαιολόγητη και/ή καταχρηστική, θα δημιουργήσει αχρείαστα έξοδα και απώλεια δικαστικού χρόνου. Πως η αιτήτρια κωλύεται να επιζητεί την αιτούμενη θεραπεία, δεδομένου του ότι οι ίδιοι με επιστολές των δικηγόρων τους ημερομηνίας 4.11.2014 και 9.3.2017, την κάλεσαν να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο ώστε να της μεταβιβάσουν την κατοικία νοουμένου ότι η ίδια θα εξοφλούσε τις υποχρεώσεις της προς τους καθ΄ ων η αίτηση (πληρωμή φόρων και αξία έξτρα εργασιών που έγιναν στην κατοικία). Πως δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και πως η αιτήτρια δεν δικαιολόγησε, ως όφειλε, την παράλειψη της να καταθέσει το Πωλητήριο εντός της προθεσμίας που όριζε ο Νόμος και/ή εντός ευλόγου χρόνου. Η Ένσταση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση του XXXXX Μηνά Δημητρίου, διευθυντού των καθ΄ ων η αίτηση. Ο ομνύων επιχειρηματολογεί υπέρ της απόρριψης της Αίτησης, επαναλαμβάνοντας τους λόγους Ένστασης. Ως προς τα γεγονότα αναφέρει τα εξής. Η αιτήτρια εκδήλωσε ενδιαφέρον για την αγορά της κατοικίας τέλος Οκτωβρίου του 2006 και το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο καταρτίστηκε την ημερομηνία που φέρει (16.11.2006) και όχι μεταγενέστερα. Η οικία παραδόθηκε στην αιτήτρια και η τελευταία εξόφλησε το τίμημα πώλησης, πλην όμως η τελευταία οφείλει στους καθ΄ ων η αίτηση, ποσό ύψους €3.758= για έξτρα εργασίες που έγιναν, καθ΄ υπόδειξη της, στην οικία της, €396= (φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας για το έτος 2013) που κατεβλήθη από τους Καθ΄ ων η Αίτηση και το ποσό των €383.89 (κτηματικό φόρο προς τον Δήμο Αραδίππου για τα έτη 2013 μέχρι 2016). Τον Σεπτέμβριο του 2013, πληροφόρησε την αιτήτρια πως εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και την κάλεσε να παρευρεθεί στο Κτηματολόγιο για να της μεταβιβάσει το ακίνητο νοουμένου ότι θα κατέβαλλε τα ποσά που όφειλε. Η αιτήτρια «αμελούσε και/ή αρνείτο» να δεχθεί την μεταβίβαση, καθότι όπως η ίδια διατείνετο, δεν μπορούσε να εξεύρει το ποσό που απαιτείτο για τα μεταβιβαστικά τέλη. Η αιτήτρια κλήθηκε ξανά το 2014 και το
- Παρόλο που η τελευταία παραδέχεται στην επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 12.7.2018, ότι οφείλει το ποσό των €1.500= για τις έξτρα εργασίες, εντούτοις δεν είναι πρόθυμη να καταβάλει όλα τα οφειλόμενα ποσά ώστε να της μεταβιβαστεί η οικία. Κατά τον ομνύοντα, το αίτημα θα πρέπει να απορριφθεί αφού δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση του. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Νόμος 81(Ι)/2011), παρέχει τη δυνατότητα πλέον σ' ένα αγοραστή ακίνητης περιουσίας που για διάφορους λόγους δεν κατέθεσε το αγοραπωλητήριο του συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο έγκαιρα και εντός της προθεσμίας που προέβλεπε ο προρηθείς Νόμος προτού τροποποιηθεί το 2012, να αποταθεί στο Δικαστήριο και να ζητήσει όπως του επιτραπεί να το καταθέσει. Το Δικαστήριο εάν κρίνει εύλογο τον λόγο που προβάλλεται, εκδίδει διάταγμα με το οποίο επιτρέπεται η κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται ώστε η κατάθεση μιας σύμβασης να γίνεται αποδεκτή από το Κτηματολόγιο, καθορίζονται στο άρθρο 3 του προαναφερόμενου Νόμου. Σύμφωνα με ό,τι προνοείται: (α) θα πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών, σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, (β) η σύμβαση θα πρέπει να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Το εν λόγω άρθρο προνοεί πέραν των άλλων προϋποθέσεων, πως η σύμβαση θα πρέπει να κατατεθεί εντός έξι
(6)μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της. Το άρθρο 12 του Νόμου επί του οποίου εδράζεται η υπό κρίση Αίτηση, προβλέπει τα εξής: «12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις της παραγράφου (γ) του εδαφίου
(1)του άρθρου 3 και της παραγράφου (β) του εδαφίου
(1)του άρθρου 6, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις υπό αναφορά διατάξεις, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.» Από τα προαναφερθέντα προκύπτει πως το άρθρο 12 του Νόμου 81
(1)/2011 παρέχει στο Δικαστήριο διακριτική ευχέρεια, μετά από σχετική αίτηση, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για τον σκοπό αυτό χρονική περίοδος, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Επανέρχομαι στην υπό κρίση Αίτηση, το πρώτο θέμα που θα πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσον η επίδικη Σύμβαση ικανοποιεί τις προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου. Η απάντηση στο ερώτημα είναι θετική. Η Σύμβαση (Αγοραπωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 16.11.2006) είναι γραπτή, υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη των οποίων καθορίζεται σαφώς η ταυτότητα και προσδιορίζει επακριβώς το αντικείμενο της σύμβασης και το αντάλλαγμα. Όσον αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία, αντικείμενο της σύμβασης, υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του Κτηματολογίου Λάρνακας. Όσον αφορά το τίμημα, θα πρέπει να λεχθεί στο σημείο αυτό πως η καταβολή ολόκληρου ή μέρους του τιμήματος της πώλησης, δεν συνιστά προϋπόθεση ως προς το επιτρεπτό της κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η σύμβαση δύναται να κατατεθεί άμα τη υπογραφή της, ακόμη και με την καταβολή μιας μικρής προκαταβολής. Η νομοθεσία δεν προϋποθέτει την συμμόρφωση στους όρους πληρωμής. Εν προκειμένω είναι παραδεκτό και από τις δύο πλευρές πως το τίμημα έχει εξοφληθεί. Είναι παραδεκτό επίσης πως το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο δεν έχει ακυρωθεί από καμία πλευρά και εξακολουθεί να ευρίσκεται σε ισχύ. Η θέση των καθ΄ ων η αίτηση πως η αιτήτρια θα πρέπει να καταβάλει τα αξιούμενα από τους ίδιους ποσά, ώστε να της επιτραπεί να καταθέσει το Αγοραπωλητήριο στο Κτηματολόγιο, δεν με βρίσκει σύμφωνη. Δεν είναι στα πλαίσια της παρούσης διαδικασίας που θα επιλυθούν οι μεταξύ τους διαφορές. Οι καθ΄ ων η αίτηση έχουν την δυνατότητα και την επιλογή για τις συγκεκριμένες διαφορές τους με την αιτήτρια, να λάβουν άλλα δικαστικά μέτρα εναντίον της. Το δεύτερο ζήτημα που θα πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσον είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση του Αγοραπωλητηρίου. Και σ΄ αυτό το ερώτημα η απάντηση είναι θετική. Από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου, δεν έχει καταδειχθεί κακοπιστία εκ μέρους της αιτήτριας. Η πάροδος και μόνο τόσον ετών από την σύναψη του Αγοραπωλητηρίου Συμβολαίου, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει επιτευχθεί η μεταβίβαση του ακινήτου (παρόλο που έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας), προσμετρά θετικά στο αίτημα της αιτήτριας. Είναι εξάλλου συμβατική υποχρέωση των καθ΄ ων η αίτηση να μεταβιβάσουν το ακίνητο, νοουμένου βέβαια πως και η αιτήτρια θα εκπληρώσει τις δικές της συμβατικές υποχρεώσεις. Θεωρώ πως η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου είναι απαραίτητη προϋπόθεση για να προστατευθούν και να προωθηθούν τα δικαιώματα της. Το τελευταίο ζήτημα που θα πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσον η απόσυρση και η απόρριψη ανεπιφύλακτα της Γ.Α. XX/2015, Ε.Δ. Λάρνακας, συνιστά κώλυμα στην προώθηση της υπό κρίση Αίτησης. Είναι καλά γνωστό και νομολογημένο πως η ταυτότητα του συμφέροντος και η ταυτότητα των διαδίκων, συνιστούν προϋπόθεση για την στοιχειοθέτηση του δεδικασμένου. Ακόμη και εάν θεωρηθεί πως στοιχειοθετείται εν προκειμένω δεδικασμένο, θεωρώ πως η παράκαμψη του δεν θα απολήξει σε κατάχρηση της διαδικασίας. Αντίθετα η επιμονή στην εφαρμογή του θα οδηγούσε σε αδικία σε βάρος της αιτήτριας. Στην υπόθεση Παναγιώτης Παμπορίδης ν. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ
(1995)1 ΑΑΔ 670, ο Δικαστής Κωνσταντινίδης, ανέφερε τα εξής: «Στην υπόθεση Arnold v. NatWest Bank PLC (ανωτέρω) αποφασίστηκε πως όπου εξαιρετικές περιστάσεις δείχνουν ότι η άκαμπτη εφαρμογή των κανόνων ως προς το δεδικασμένο θα οδηγούσε σε αδικία ενώ, αντίστροφα, η παράκαμψή τους δεν θα απέληγε σε κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας, δικαιολογείται η συζήτηση θέματος σε νέα δικαστική διαδικασία έστω και αν αυτό το θέμα πράγματι αποφασίστηκε σε προηγούμενη ή ενώ δεν είχε προβληθεί για να αποφασιστεί, θα μπορούσε να είχε προβληθεί.» Καταληκτικά θεωρώ πως η Αίτηση θα πρέπει να εγκριθεί, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις κατάθεσης της σύμβασης, ώστε να προστατευθούν τα δικαιώματα της αιτήτριας. Ταυτόχρονα όμως θα πρέπει να διαφυλαχθούν τα όποια δικαιώματα έχουν αποκτηθεί εν τω μεταξύ από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των καθ΄ ων η αίτηση λόγω της μη έγκυρης κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο. Διά ταύτα εκδίδεται διάταγμα ως τα αιτητικά (Α) και (Β) της Αίτησης, υπό τον όρο ότι η εγγραφή δεν θα επηρεάσει οποιαδήποτε δικαιώματα έχουν αποκτηθεί από τρίτους καλόπιστους πιστωτές των καθ΄ ων η αίτηση, κατά την 16.11.2006 (ημερομηνία κατά την οποία η αιτήτρια ή και άλλα πρόσωπα είχαν το δικαίωμα να καταθέσουν τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο Λάρνακας) μέχρι και της κατάθεσης της δυνάμει του παρόντος διατάγματος. Η αιτήτρια θα πρέπει να καταθέσει τη σύμβαση εντός 60 ημερών από την σύνταξη του διατάγματος. Ως προς τα έξοδα θεωρώ πως στην προκειμένη περίπτωση, λόγω των ιδιαίτερων περιστάσεων της υπόθεσης όπως έχουν εκτεθεί ανωτέρω, δεν θα πρέπει να ακολουθηθεί ο κανόνας πως τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, αλλά θα πρέπει να μην εκδοθεί καμία διαταγή για έξοδα. Συνεπώς καμία διαταγή για έξοδα δεν εκδίδεται. (Υπ.) ............. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο