ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΗΣ ν. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης - Έφεσης: 239/2019, 14/10/2019

(2)των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 μέχρι 2014 (στο εξής «Νόμος»), έγγραφη ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος. Οι εφεσίβλητοι, στις 15/4/2019 εξέδωσαν την προβλεπόμενη στο άρθρο 44Γ

(1)του Νόμου, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη, την οποία επέδωσαν με ιδιωτική επίδοση, αναλυτικά, ως ακολούθως: στις 19/4/2019, στον εφεσείοντα, στη σύζυγό του, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στην εταιρεία ARISTO DEVELOPERS LTD και στις 3/5/2019, στην ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ. Ο εφεσείων, με διπλοσυστημένη επιστολή του προς τους εφεσίβλητους, ημερομηνίας 3/5/2019 - η οποία παραλήφθηκε από τους τελευταίους, στις 29/5/2019 -, για λόγους που αναφέρει σ' αυτή, τους ενημερώνει πως δεν αποδέχεται ότι οφείλει το ποσό που αναφέρεται στην πιο πάνω ειδοποίηση Τύπου «Ι» καθώς και στην επισυνημμένη σ' αυτή, κατάσταση λογαριασμού. Καταληκτικά, τους παρακαλεί να του απαντήσουν άμεσα σε όσα αναφέρει στην εν λόγω επιστολή. Οι εφεσίβλητοι, στις 30/8/2019 επέδωσαν προσωπικά στον εφεσείοντα με ιδιωτική επίδοση και την προβλεπόμενη στο εδάφιο

(2)του άρθρου 44Γ

(1)του Νόμου, δεύτερη, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», ημερομηνίας 8/8/2019 καθώς και την προβλεπόμενη στον Κανονισμό 4 των περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου σύμφωνα με το μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Κανονισμών του 2015, ειδοποίηση πλειστηριασμού κατά τον τύπο του Δελτίου Α που προβλέπεται στο Δεύτερο Παράρτημα. Με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» - η οποία, θα πρέπει να σημειωθεί επιδόθηκε με ιδιωτική επίδοση και σε όλους τους άλλους στους οποίους είχε επιδοθεί και ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» -, οι εφεσίβλητοι ειδοποιούν τον εφεσείοντα - μεταξύ άλλων - ότι το ενυπόθηκο και εξασφαλιζόμενο με την επίδικη υποθήκη προς όφελός τους, χρέος, έχει καταστεί πληρωτέο, από τις 31/5/2018 και γι' αυτό προτίθενται να προχωρήσουν σε πώληση του επίδικου ακινήτου με τη διαδικασία πλειστηριασμού, όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου, «.στις 05/11/2019 και ώρα 9:00 π.μ. μέχρι τις 17:00 μ.μ.», σε συγκεκριμένη διεύθυνση - η οποία αναφέρεται - στην Έμπα. Όπως αναφέρεται στην τελευταία παράγραφο: «Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της πιο πάνω Υποθήκης ανέρχεται στο ποσό των €345.577,48, πλέον τόκος €1.015,43, πλέον έξοδα €0,00, περιλαμβανομένου των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.» Διευκρινιστικά να πω ότι σύμφωνα με την ειδοποίηση πλειστηριασμού κατά τον τύπο του Δελτίου Α (ανωτέρω), η πώληση του επίδικου ακινήτου θα διεξαχθεί στις 5/11/2019 και ώρα 10:00 π.μ. Όλα τα παραπάνω γεγονότα απορρέουν από την ενώπιόν μου μαρτυρία και, είτε αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είτε δεν επιδέχονται αμφισβήτησης εκ μέρους τους. Ο εφεσείων, στις 5/9/2019 καταχώρησε την υπό κρίση έφεση, με την οποία ζητά: πρώτο, διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται και/ή παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» (ανωτέρω) και δεύτερο, διάταγμα που να ακυρώνει το σκοπούμενο με την εν λόγω ειδοποίηση πλειστηριασμό του επίδικου ακινήτου, ένεκα της ακυρότητας ή του παραμερισμού της ίδιας, πάντοτε, ειδοποίησης. Η έφεση αποτελείται από 4 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του εφεσείοντα. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ένσταση στην έφεση η οποία αποτελείται από 12 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της xxxxx Χριστοδούλου, η οποία, όπως αναφέρει στην παράγραφο 1 είναι στην υπηρεσία της εταιρείας Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd, η οποία ενεργεί για λογαριασμό των εφεσίβλητων. Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων. Το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις γραπτές αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω. Παρατηρώ τα εξής: Οι επίδικες ειδοποιήσεις Τύπου «Ι» και «ΙΑ» εκδόθηκαν και επιδόθηκαν στον εφεσείοντα δυνάμει των σχετικών προνοιών του Νόμου, μετά την τροποποίησή του από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο 87(Ι)/2018 (στο εξής «τροποποιητικός νόμος»), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ - με τη δημοσίευσή του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας -, στις 13/7/2018. Το άρθρο 44ΙΓ του Νόμου - το οποίο με το άρθρο 14 του τροποιητικού νόμου έχει καταργηθεί - διαλάμβανε για το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου τού οποίου παραβλάπτονται τα έννομα συμφέροντα - μεταξύ άλλων - από οποιαδήποτε ειδοποίηση αναφορικά με την άσκηση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του ενυπόθηκου δανειστή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου, να καταχωρήσει έφεση κατά της εν λόγω ειδοποίησης, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία που γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για την ειδοποίηση. Μολονότι υπάρχουν διιστάμενες - πρωτόδικες - αποφάσεις, ως προς το κατά πόσο η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι», ήταν εφέσιμη, η δική μου θέση - την οποία καταγράφω σε αριθμό αποφάσεών μου - είναι ότι, υπό προϋποθέσεις, ήταν εφέσιμη, με δικαιοδοτικό βάθρο, το καταργηθέν άρθρο 44ΙΓ του Νόμου. Απ' εκεί και πέρα, από τις 13/7/2018 που τέθηκε σε ισχύ ο τροποιητικός νόμος, η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» - που και προηγουμένως ήταν εφέσιμη - εξακολουθεί να είναι εφέσιμη, με βάση το ισχύον - νέο - άρθρο 44Γ

(3)του Νόμου. Ολόκληρο το άρθρο 44Γ του Νόμου ακολουθεί αυτούσιο: «

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού: Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους: Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε

(15)ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος.

(2)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου

(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα

(30)ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

(3)Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(2)να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους: (α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙ (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙ (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙ (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙ (ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου˙ (στ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.» Από το παραπάνω άρθρο, ερμηνευτικά προκύπτουν τ' ακόλουθα: Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος του Νόμου, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον, όπως ξοφλήσει το ποσό σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού και τάσσοντάς του προθεσμία για το σκοπό αυτό, όχι μικρότερη των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της εν λόγω ειδοποίησης. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δε συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της παραπάνω ειδοποίησης, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να τους επιδώσει τη - δεύτερη - έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», στην οποία θα πρέπει να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η εν λόγω ειδοποίηση, θα πρέπει να επιδίδεται και πάλι, εντός περιόδου, όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, μπορούν εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της εν λόγω ειδοποίησης, να καταχωρήσουν έφεση για παραμερισμό της, μόνο για τους 6 λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο εδάφιο

(3)του άρθρου 44Γ (ανωτέρω). Υπεισέρχομαι τώρα στην ουσία της έφεσης, η οποία θα ιδωθεί υπό το φως των λόγων της σε συνάρτηση βέβαια με τους λόγους ένστασης στην έφεση. Με τον 1ο λόγο έφεσης υποβάλλεται ότι η όλη διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου δεν έχει ξεκινήσει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου, διότι η ειδοποίηση Τύπου «Ι» είναι εσφαλμένη και/ή άκυρη, αφού δεν συνοδεύεται από έγκυρη κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους και/ή διότι η φερόμενη ως κατάσταση λογαριασμού, δεν αποτελεί κατ' ουδένα λόγο και με κανένα τρόπο κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, ως ορίζει ο νόμος, με αποτέλεσμα ο ενυπόθηκος οφειλέτης να στερείται της δυνατότητας να ελέγξει την ύπαρξή και την ορθότητα του αξιούμενου υπολοίπου. Ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης είναι νόμω και ουσία αβάσιμος. Το πρώτο, επειδή δεν αποτελεί νόμιμο λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», η οποία - για να επαναλάβω - μπορεί να παραμεριστεί μόνο για τους 6 λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο εδάφιο

(3)του άρθρου 44Γ (ανωτέρω). Και το δεύτερο, επειδή, στην επίδικη κατάσταση λογαριασμού διαλαμβάνονται όλα τα στοιχεία που θα πρέπει να περιέχει σύμφωνα με το άρθρο 44Γ

(1)του Νόμου που είναι το ποσό του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων. Εν πάση περιπτώσει στην εν λόγω κατάσταση λογαριασμού η οποία συνοδεύει την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» περικλείονται όλα τα αναγκαία στοιχεία και πληροφορίες έτσι ώστε ο εφεσείων να μπορεί να γνωρίζει, πώς τεκμηριώνεται το συνολικό ποσό των €340.928,25 που φέρεται να οφείλει στους εφεσίβλητους δυνάμει αυτής, που είναι το ποσό που απαιτείται εκ μέρους του και με την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι». Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ. Με το 2ο λόγο έφεσης υποβάλλεται ότι το περιεχόμενο της επίδικης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» είναι λανθασμένο και/ή αντίκειται και/ή είναι κατά παράβαση των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου και/ή είναι κατά παράβαση του Τύπου και του περιεχομένου του, ως αυτός εκτίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα, καθότι, στην εν λόγω ειδοποίηση, πρώτο, η ώρα που θα πραγματοποιηθεί ο σκοπούμενος πλειστηριασμός δεν είναι συγκεκριμένη, αλλά είναι χρονική περίοδος, ήτοι, από τις 09:00 π.μ. μέχρι τις 5:00 μ.μ., δεύτερο, η ώρα που θα πραγματοποιηθεί ο σκοπούμενος πλειστηριασμός είναι ασαφής, αφού αναφέρεται από τις 09:00 π.μ. μέχρι τις 5:00 μ.μ., ενώ στο μεταγενέστερο Δελτίο «Α», στις 10:00, τρίτο, το ποσό που απαιτείται ως τόκος δεν προσδιορίζεται για ποια περίοδο έχει υπολογιστεί, τέταρτο, απαιτείται ποσό εξόδων, χωρίς να προσδιορίζεται το ύψος τους, ήτοι «περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.» και πέμπτο, το ποσό που απαιτείται είναι διαφορετικό από αυτό που απαιτείται με την ειδοποίηση Τύπου «Ι». Ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης είναι σαφές, ότι εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του πρώτου λόγου παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» σύμφωνα με το εδάφιο

(3)του άρθρου 44Γ του Νόμου, που είναι ότι η εν λόγω ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Παρατηρώ τα εξής: Σύμφωνα με το άρθρο 42 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, κάθε Παράρτημα σε Νόμο θα ερμηνεύεται και εφαρμόζεται ως μέρος του Νόμου. Ακολούθως σύμφωνα με το άρθρο 36 του ίδιου Νόμου, εκτός εάν προνοείται ρητά, όταν καθορίζονται τύποι, μικρές παρεκκλίσεις από αυτούς, ή αναγκαίες αλλαγές σ' αυτούς, οι οποίες δεν επηρεάζουν την ουσία ή οι οποίες δεν υπολογίζουν να παραπλανήσουν, δεν καθιστούν άκυρους τους τύπους. Στην εντελώς πρόσφατη υπόθεση Marios Nikolaou Developers Ltd κ.ά., Πολιτική ECLI:CY:AD:2018:D378, Αίτηση Αρ. 101/2018, ημερομηνίας 14/8/2018 επισημαίνονται τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστό ότι βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων. Εκεί όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Κεντρική επιδίωξη και στόχος του ερμηνευτικού έργου του Δικαστηρίου είναι η διακρίβωση της πρόθεσης του νομοθέτη που είναι και το μόνο ζητούμενο (βλ. Κωμοδρόμος ν. White Knight Holdings

(2010)1 A.Α.Δ. 1903).» Από τα παραπάνω, το πρώτο που μπορεί να λεχθεί είναι το εξής: η διαλαμβανόμενη στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» αποτελεί μέρος του Νόμου. Με αυτό δεδομένο, προκειμένου να δοθεί απάντηση στο ερώτημα, κατά πόσο η επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις, καταρχήν αναγκαιεί αντιπαραβολή του περιεχομένου της πρώτης με το περιεχόμενο της δεύτερης. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι η πρώτη, δεν είναι σύμφωνη ως προς το περιεχόμενο με τη δεύτερη, θα πρέπει να παραμεριστεί. Το ίδιο θα πρέπει να γίνει και σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι δε συνάδει ως προς τον τύπο με το νενομισμένο τύπο, εκτός εάν, τυχόν παρεκκλίσεις που θα διαπιστωθούν είναι τόσο μικρές ή αναγκαίες, που δεν επηρεάζουν την ουσία ή δεν υπολογίζουν (δηλαδή αποσκοπούν) να παραπλανήσουν. Αυτονόητο πως, κατά το σχετικό έλεγχο θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και το απόσπασμα από την πιο πάνω απόφαση. Όσα ακολουθούν αποβλέπουν στο να δώσουν απάντηση στο ερώτημα, κατά πόσο η επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις: Το μέρος της επίδικης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» που ενδιαφέρει, ακολουθεί - εν μέρει υπό μορφή επανάληψης - αυτούσιο: «.. γι' αυτό προτίθεμαι να προχωρήσω σε πώληση στις 05/11/2019 και ώρα 9:00 π.μ. μέχρι τις 17:00 μ.μ. .. Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της πιο πάνω Υποθήκης ανέρχεται στο ποσό των €345.577,48, πλέον τόκος €1.015,43, πλέον έξοδα €0,00, περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.» Ακολουθεί μέρος του νενομισμένου Τύπου «ΙΑ», το οποίο περικλείει και το αντίστοιχο μέρος της επίδικης ειδοποίησης κατά τον ίδιο τύπο. «4 του 142(Ι) του 2014. ΤΥΠΟΣ «ΙΑ» [Άρθρο 44Γ

(2)] ΟΙ ΠΕΡΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΕΥΣΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΝΟΜΟΙ ΤΟΥ 1965 ΜΕΧΡΙ 2014 ΕΙ∆ΟΠΟΙΗΣΗ ΠΡΟΣ ΟΛΑ ΤΑ ΕΝ∆ΙΑΦΕΡΟΜΕΝΑ ΠΡΟΣΩΠΑ ............................................................................ Ειδοποιείσθε ότι το ενυπόθηκο χρέος το εξασφαλιζόμενο με την υποθήκη με αριθμό Υ......., του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ........, προς όφελος μου, έχει καταστεί πληρωτέο από τις ........................ και γι' αυτό προτίθεμαι να προχωρήσω σε πώληση στις ............................ και ώρα ..... .............................................................................. Το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάµει της πιο πάνω Υποθήκης ανέρχεται στο ποσό των €... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..., πλέον τόκος, €... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . . . . . . . .. . πλέον έξοδα €... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . . . . . . . .. .» Με απλή αντιπαραβολή του παραπάνω αποσπάσματος της επίδικης ειδοποίησης με το αντίστοιχο απόσπασμα από το νενομισμένο τύπο είναι σαφές, ότι η επίδικη ειδοποίηση, δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, ενώ σύμφωνα με το νενομισμένο τύπο, θα πρέπει να καθορίζεται επ' ακριβώς η ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, στην επίδικη ειδοποίηση καθορίζεται χρονικό διάστημα 8 ωρών, που με απλά λόγια σημαίνει ότι η πώληση μπορεί να γίνει οποτεδήποτε κατά το χρονικό αυτό διάστημα. Εάν ο νομοθέτης ήθελε να επιτρέψει στον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρεί σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό, οποιαδήποτε ώρα ήθελε αποφασίσει εντός χρονικού διαστήματος, τόσο μεγάλης διάρκειας, κατά τη γνώμη μου θα διατύπωνε ανάλογα και το σχετικό μέρος του νενομισμένου τύπου. Όμως, κάτι δε συμβαίνει και θεωρώ ότι υπάρχει λόγος γι' αυτό. Η διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή δυνάμει του Μέρους VIA του Νόμου, χωρίς αμφιβολία είναι ιδιαίτερα δραστική και με προφανείς επιπτώσεις για τον ενυπόθηκο οφειλέτη και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Ενώ με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» παρέχεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο δανειστή να ορίσει την ημερομηνία και ώρα κατά την οποία θα προχωρήσει στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, το μόνο δικαίωμα που παρέχεται από το Νόμο προκειμένου να μπορούν να επιδιώξουν ματαίωση της σκοπούμενης πώλησης δυνάμει της εν λόγω ειδοποίησης είναι να καταχωρήσουν έφεση παραμερισμού της, μόνο για τους 6 λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο εδάφιο

(3)του άρθρου 44Γ του Νόμου. Ανάμεσά σ' αυτούς τους λόγους και θεωρώ πως, όχι τυχαία είναι και ο υπό εξέταση. Συγκεκριμένα, ότι η επιδοθείσα ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις. Για να επαναλάβω θεωρώ πως, όχι τυχαία ο συγκεκριμένος λόγος αποτελεί αναγνωρισμένο λόγο παραμερισμού της εν λόγω ειδοποίησης. Μέσω της ακριβείας που πρέπει να τη διέπει, κυρίως, ως προς το περιεχόμενο, με αναφορά σ' όλα τα στοιχεία που περικλείει, ο νομοθέτης θέλησε να δώσει την ευκαιρία στον ενυπόθηκο οφειλέτη καθώς και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο στο οποίο επιδίδεται μια τέτοια ειδοποίηση, σε περίπτωση που, έστω και την υστάτη επιθυμούν να αποφύγουν τις επιπτώσεις που συνεπάγεται η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό, να μπορούν να το κάνουν, καταβάλλοντας στον ενυπόθηκο δανειστή το ποσό το οποίο κατέστη απαιτητό δυνάμει της υποθήκης, το ποσό των τόκων και τέλος, το ποσό των εξόδων. Ωστόσο, για να μπορεί να συμβεί αυτό και τα τρία αυτά ποσά, αλλά και η ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, θα πρέπει να αναφέρονται κατά ρητό, ξεκάθαρο και απολύτως ακριβή τρόπο στη σχετική ειδοποίηση. Διαφορετικά, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν μπορούν να ασκήσουν ένα τέτοιο δικαίωμα. Δεδομένου ότι έχουν το δικαίωμα, ακόμη και λίγη ώρα πριν από την καθορισμένη ώρα διεξαγωγής του πλειστηριασμού, να ξοφλήσουν τον ενυπόθηκο δανειστή, καθιστώντας έτσι τον πλειστηριασμό, άνευ αντικειμένου και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, θα πρέπει να είναι σε θέση να γνωρίζουν επ' ακριβώς όλα τα παραπάνω στοιχεία, αναμεσά τους και την ώρα του πλειστηριασμού. Ούτε και είναι ορθό να υποβάλλονται στη βασανιστική διαδικασία της αναμονής για 8 ολόκληρες ώρες, χωρίς να γνωρίζουν πότε ο ενυπόθηκος δανειστής θα αποφασίσει κατά το δοκούν να προχωρήσει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου έτσι ώστε σε περίπτωση που οι ίδιοι επιθυμούν να ασκήσουν το παραπάνω δικαίωμά τους, να μπορούν να το κάνουν. Κατά τα λοιπά ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης είναι αβάσιμος. Ειδικότερα: Το γεγονός ότι στην ειδοποίηση πλειστηριασμού κατά τον τύπο του Δελτίου Α αναφέρεται ότι η πώληση του επίδικου ακινήτου θα γίνει στις 10:00 δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του πρώτου λόγου παραμερισμού της επίδικης ειδοποίησης κατά τον τύπο «ΙΑ» η οποία μπορεί να παραμεριστεί μόνο σε περίπτωση που αυτή καθ' αυτή δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις και όχι επειδή κάποιο στοιχείο της διαφέρει στην ειδοποίηση πλειστηριασμού κατά τον τύπο του Δελτίου Α. Απ' εκεί και πέρα, το γεγονός ότι στην επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» δεν προσδιορίζεται η περίοδος που αφορά το ποσό του τόκου, δεν στοιχειοθετεί τον υπό κρίση λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης και τούτο, επειδή σύμφωνα με το νενομισμένο τύπο, ό,τι απαιτείται είναι μόνο αναφορά στο ποσό του τόκου - που στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει τέτοια αναφορά - και όχι λεπτομέρειες για σκοπούς τεκμηρίωσής του συγκεκριμένου ποσού. Το ίδιο ισχύει και για το γεγονός, ότι στην επίδικη ειδοποίηση, μετά την αναφορά στο ποσό των εξόδων, που είναι €0,00, ακολουθεί η φράση «,περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.» Εν πάση περιπτώσει, η συμπερίληψη της συγκεκριμένης φράσης στην επίδικη ειδοποίηση θεωρώ ότι αποτελεί μικρή παρέκκλιση από το νενομισμένο τύπο, η οποία, ούτε επηρεάζει την ουσία μα ούτε και υπολογίζει να παραπλανήσει, οπότε σε εφαρμογή του άρθρου 36 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, δεν καθιστά άκυρη την επίδικη ειδοποίηση. Επειδή ο εφεσείων, για σκοπούς στοιχειοθέτησης του υπό κρίση λόγου έφεσης για το συγκεκριμένο λόγο, στην παράγραφο 7.1.3 της ένορκης του δήλωσης ισχυρίζεται ότι στην επίδικη ειδοποίηση απαιτείται ποσό εξόδων, χωρίς να προσδιορίζεται το ύψους τους, οπότε δε γνωρίζει ποιο ποσό πρέπει να καταβάλει, το ύψος του μα ούτε πότε, πώς και από ποιον θα υπολογιστούν τα έξοδα, η απάντηση μου είναι η εξής: η φράση «..πλέον έξοδα €0,00, περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.», ως θέμα καθαρά γραμματικής ερμηνείας έχει την εξής έννοια: τα έξοδα ανέρχονται στο ποσό των €0,00, που με απλά λόγια σημαίνει πως δεν υπάρχουν έξοδα και στο ανύπαρκτο αυτό ποσό, περιλαμβάνονται και τα έξοδα της ειδοποίησης, που επίσης δεν υπάρχουν. Οι παραπάνω αιτιάσεις του εφεσείοντα, μόνο σε περίπτωση που μετά την αναγραφή του ποσού των €0,00, υπό μορφή εξόδων, θα ακολουθούσε η λέξη «συμπεριλαμβανομένων - αντί «περιλαμβανομένων» - των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.», θα είχαν έρεισμα. Για να καταλήξω με το συγκεκριμένο λόγο έφεσης, το γεγονός ότι το ποσό που απαιτείται με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», είναι διαφορετικό από το ποσό που απαιτείται με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι», δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του υπό κρίση λόγου παραμερισμού, που είναι ότι - για να επαναλάβω - η επιδοθείσα ειδοποίηση - κατά τον Τύπο «ΙΑ» - δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις. Με τον 3ο λόγο έφεσης υποβάλλεται ότι η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί δεόντως. Και τούτο, επειδή, όπως αναφέρει ο εφεσείων στην παράγραφο 7.2 της ένορκης του δήλωση - και έτσι είναι -, αυτή, του επιδόθηκε με ιδιώτη επιδότη και όχι με συστημένη επιστολή. Επειδή η μη δέουσα επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» αποτελεί νόμιμο λόγο παραμερισμού της με βάση το άρθρο 44Γ

(3)του Νόμου, παρατηρώ τα εξής: Το άρθρο 44ΙΕ προνοεί ότι: «Για σκοπούς του παρόντος Μέρους - .... «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο: Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης: ....» Από την παραπάνω διάταξη, ως θέμα ερμηνείας - για ό,τι μας ενδιαφέρει - προκύπτουν τα εξής: Η επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», θα πρέπει σε κάθε περίπτωση (δηλαδή υποχρεωτικά, ως πρώτη επιλογή) να γίνεται με παράδοσή της με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας του προσώπου στο οποίο απευθύνεται. Σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό (δηλαδή, να γίνει επίδοση της ειδοποίησης με συστημένη επιστολή), τότε, η ειδοποίηση μπορεί να επιδοθεί με ιδιωτική επίδοση. Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση μπορεί να γίνει με οποιοδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, με δικαστικό διάταγμα, κατόπιν γενικής αίτησης. Στην προκειμένη περίπτωση, αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ότι η επίδικη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε στον εφεσείοντα με ιδιωτική επίδοση, στις 30/8/2019. Στο ερώτημα, κατά πόσο η συγκεκριμένη μέθοδος επίδοσής της αποτελεί δέουσα επίδοση, απαντώ αρνητικά. Έχοντας υπόψη την παραπάνω ερμηνεία του όρου «επίδοση», για να ήταν δέουσα η επίδοση της επίδικης ειδοποίησης, οι εφεσίβλητοι, θα έπρεπε να την είχαν παραδώσει με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας του εφεσείοντα και μόνο σε περίπτωση που αυτό δεν ήταν εφικτό θα μπορούσαν να την επιδώσουν με ιδιωτική επίδοση. Και, με δεδομένο ότι ενώ έκαναν το δεύτερο δεν ισχυρίστηκαν ότι αυτό έγινε επειδή δεν ήταν εφικτό να κάνουν το πρώτο, η επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης είναι παράνομη και μη δέουσα. Ακολουθεί ότι και αυτός ο λόγος έφεσης, είναι βάσιμος. Τέλος, με τον 4ο λόγο έφεσης, ο εφεσείων υποβάλλει ότι η επίδικη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», του επιδόθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Επειδή κι' αυτός ο λόγος έφεσης αποτελεί νόμιμο λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ» υπεισέρχομαι και όσα αναφέρει ο εφεσείων στην ένορκη του δήλωση που υποστηρίζει την έφεση για σκοπούς τεκμηρίωσης του συγκριμένου λόγου της. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο 8 αναφέρει τα εξής: Εξ' όσων το συμβουλεύει ο δικηγόρος του, από τη στιγμή που μετά την παραλαβή της ειδοποίησης Τύπου «Ι» απέστειλε προς τους εφεσίβλητους την ένστασή του, αυτοί, από τη στιγμή που δεν του απάντησαν δεν είχαν δικαίωμα να προχωρήσουν με ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Και αυτός ο λόγος έφεσης είναι νόμω και ουσία αβάσιμος. Όπως αντιλαμβάνομαι, η αποστολή από τον εφεσείοντα στους εφεσίβλητους, της διπλοσυστημένης επιστολής του, ημερομηνίας 3/5/2019 εδράζεται στο απόσπασμα που ακολουθεί από την επίδικη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» που του επιδόθηκε, το οποίο είναι σύμφωνο με το νενομισμένο τύπο: «Εάν έχετε διαφορετική γνώμη, παρακαλώ όπως με πληροφορήσετε για τούτο γραπτώς σε διάστημα τριάντα

(30)ημερών, από την ημερομηνία της επιβεβαιωμένης αποστολής της παρούσας ειδοποίησης στη διεύθυνση:..» Ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης είναι νόμω αβάσιμος, επειδή, πολύ απλά, μολονότι από το παραπάνω απόσπασμα παρέχεται δικαίωμα στο πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση να πληροφορήσει τον ενυπόθηκο δανειστή ότι έχει διαφορετική γνώμη σε σχέση με την απαίτηση πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους με βάση την εν λόγω ειδοποίηση, εντούτοις, ούτε από το περιεχόμενό της μα ούτε και από οποιαδήποτε πρόνοια του Νόμου προκύπτει υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή, είτε να λάβει υπόψη την εν λόγω γραπτή πληροφόρηση είτε να απαντήσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη σε σχέση με αυτή. Πολύ περισσότερο, που η εν λόγω γραπτή πληροφόρηση, καταρχήν δεν είναι ορθό ότι υπέχει θέση ένστασης, όπως εσφαλμένα ισχυρίζεται ο εφεσείων και έπειτα, η αποστολή της δεν αναστέλλει την περαιτέρω διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου, με βάση, είτε το περιεχόμενο της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι» είτε οποιαδήποτε πρόνοια του Νόμου. Όμως, ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης είναι και ουσία αβάσιμος. Και τούτο, επειδή ο εφεσείων που έχει το βάρος απόδειξης και στοιχειοθέτησης όλων των λόγων έφεσης και κατ' επέκταση της έφεσής του, ενώ ισχυρίζεται γενικά και αόριστα, ότι οι εφεσίβλητοι δεν απάντησαν στην παραπάνω «ένστασή» του, παραβλέπει τους ακόλουθους ισχυρισμούς της ενόρκως δηλούσας για τους εφεσίβλητους, οι οποίοι παρέμειναν αναντίλεκτοι: Ο εφεσείων, μετά την αποστολή της επιστολής του είχε συνάντηση στα γραφεία των εφεσίβλητων με τον κ. Κακουλλή και τον ενημέρωσε ότι προσπαθεί να πωλήσει ακίνητη περιουσία του για να ξοφλήσει τις υποχρεώσεις του προς τους εφεσίβλητους, χωρίς όμως να προσκομίσει κάποια στοιχεία σε σχέση με την οικονομική του κατάσταση ή να υποβάλει οποιοδήποτε αίτημα αναδιάρθρωσης των υποχρεώσεών του. Τα πιο πάνω μαρτυρούν ότι η αποστολή της επιστολής από τον εφεσείοντα έγινε σκόπιμα και κακόπιστα καθώς τα όσα αναφέρονται σ' αυτή αποτελούν εφευρήματα και επινοήσεις του εκ των υστέρων, σε μια προσπάθειά του να παρεμποδίσει τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ. Συγκεφαλαιώνοντας, δεδομένης της αποδοχής του 2ου καθώς και του 3ου λόγου έφεσης, αυτή επιτυγχάνει. Εκδίδεται διάταγμα παραμερισμού της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», ημερομηνίας 8/8/2019. Τα έξοδα της έφεσης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα και σε βάρος των εφεσίβλητων. (Υπ.) .............. Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΚ Subject: Civil/Other Actions /Final/Interim (Αναφορά: Πολιτική - Έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ») cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο