Frank Henry Bates κ.α. ν. APHRODITE HILLS RESORT LIMITED (HE 39398), Αρ. Αγωγής: 472/19, 23/12/2019

Frank Henry Bates κ.α. ν. APHRODITE HILLS RESORT LIMITED (HE 39398), Αρ. Αγωγής: 472/19, 23/12/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2019:A124 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Χατζηγεωργίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 472/19 Μεταξύ:

1. ΧΧΧΧΧ Frank Henry Bates
2. ΧΧΧΧΧ Yapp
3. ΧΧΧΧΧ Yapp
4. ΧΧΧΧΧ Bolingbroke
5. ΧΧΧΧΧ Clarke
6. ΧΧΧΧΧ Ann Howells-Clarke
7. ΧΧΧΧΧ Ludwing Wagner
8. ΧΧΧΧΧ Hedwing Kostka-Wagner
9. ΧΧΧΧΧ De Kelver
10. ΧΧΧΧΧ Jorissen
11. ΧΧΧΧΧ Baxter
12. ΧΧΧΧΧ Watkin Davies
13. ΧΧΧΧΧ Heather Willians
14. ΧΧΧΧΧ Hatjoullis
15. ΧΧΧΧΧ Keith McMahon
16. ΧΧΧΧΧ Mary McMahon
17. ΧΧΧΧΧ Blunt
18. ΧΧΧΧΧ Martin Castles
19. ΧΧΧΧΧ Maria Kristina Castles
20. ΧΧΧΧΧ Linsley Norman
21. ΧΧΧΧΧ Carolyn Punter
22. ΧΧΧΧΧ Smith Ενάγοντες -και- APHRODITE HILLS RESORT LIMITED (HE 39398) Εναγόμενοι ------------------------- Αίτηση ημερ. 23/5/19 ------------------------- Ημερομηνία: 23 Δεκεμβρίου 2019 Εμφανίσεις: Για τον Αιτητή: κος. Γ. Φιλίππου για Πολύκαρπος Φιλίππου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ΄ ων η Αίτηση: κος Δ. Αραούζος με κο Θ. Χριστοδούλου για Chrysses Demetriades & Co LLC. ----------------------------------------------- ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Οι ενάγοντες, είκοσι - δύο στο σύνολο, είναι ιδιοκτήτες κατοικιών στο θέρετρο γκολφ Aphrodite Hills Golf Resort στην Πάφο (στο εξής το Έργο), τις οποίες αγόρασαν από τους εναγομένους. Οι εναγόμενοι κατά το χρόνο αγοράς των ακινήτων έφεραν την ονομασία Lanitis Development Ltd. Με την Αγωγή τους, οι ενάγοντες ισχυρίζονται, ότι οι εναγόμενοι προτίθενται να προβούν στην οικοδόμηση πέραν των 70 επαύλεων και διαμερισμάτων επί της ακαδημίας γκολφ του Έργου κατά παράβαση ρητών και/ή εξυπακουόμενων όρων των συμβάσεων πώλησης. Με την ως άνω ανάπτυξη, κατά τους ενάγοντες, θα αποκοπεί η θέα των κατοικιών τους, θα επηρεαστεί δυσμενώς ο τρόπος ζωής τους, ο τρόπος χρήσης της ακαδημίας και η αξία των κατοικιών τους. Αποτελεί επίσης ουσιαστική τους θέση ότι η ύπαρξη της ακαδημίας στο Έργο αποτέλεσε ένα από τους ουσιαστικούς λόγους για την αγορά των ακινήτων και συνιστούσε όρο της συμφωνίας ότι αυτή δεν θα μεταβαλλόταν ουσιαστικά. Ταυτόχρονα με την καταχώρηση της Αγωγής, οι ενάγοντες καταχώρησαν Αίτηση δια κλήσεως με την οποία ζητούν την έκδοση Διατάγματος με το οποίο να απαγορεύεται στους εναγομένους να προβούν σε οποιαδήποτε ανάπτυξη επί του χώρου ή οποιουδήποτε μέρους από το χώρο που βρίσκεται η ακαδημία του γκολφ στο ως άνω Έργο, μέχρι την εκδίκαση της Αγωγής. Οι εναγόμενοι δήλωσαν στο Δικαστήριο ότι δεν θα προβούν σε οποιαδήποτε ανάπτυξη μέχρι την εκδίκαση της παρούσας Αίτησης. Η Αίτηση, η οποία στηρίζεται μεταξύ άλλων στο άρθρο 32 του Νόμου 14(Ι)/60, ως προς τα γεγονότα υποστηρίζεται από την ένορκο δήλωση του ενάγοντα αρ. 15, η οποία μεταφράστηκε από την Αγγλική γλώσσα στην Ελληνική από την κα. ΧΧΧΧΧ Χαραλάμπους, κάτοχο πτυχίου Νομικής και μεταπτυχιακού Αγγλικών πανεπιστημίων. Η ένορκος δήλωση είναι μακροσκελής και λήφθηκε υπόψη στο σύνολο της. Ακολούθως θα προβώ σε συνοπτική καταγραφή των ουσιαστικών θέσεων του ομνύοντα. Όλοι οι ενάγοντες είναι πρώτοι αγοραστές περιουσιών στο Έργο. Οι εναγόμενοι επιθυμούν να αναπτύξουν πέραν των 70 περιουσιών επί της ακαδημίας του γκολφ στο Έργο κατά παράβαση των συμφωνιών μεταξύ εκάστου ενάγοντα και εναγομένων. Η εν λόγω ακαδημία του γκολφ είναι μια πράσινη περιοχή περίπου 50.000 τ.μ. στο μέσο τριών χωριών, του Ήλιος Χάιτς, Ζέφυρος και Θησέας. Η προτεινόμενη ανάπτυξη θα πάρει περίπου 33.000 τ.μ. από την ακαδημία του γκολφ, με κτίρια ύψους 11 μέτρων, θα αφαιρεθούν 28 ώριμες χαρουπιές και θα μπλοκάρει την θέα στο πράσινο και τη θάλασσα για αρκετούς από τους ενάγοντες. Ως αποτέλεσμα επίσης, θα επηρεάσει σημαντικά και δυσμενώς τον τρόπο ζωής των εναγόντων και την αξία των περιουσιών τους. Επισυνάπτει ως τεκμήριο 1 φωτογραφίες από την ακαδημία του γκολφ. Υποστηρίζει επίσης ότι ένας από τους λόγους για τους οποίους αγόρασε το συγκεκριμένο ακίνητο αποτέλεσε το ότι το χωριό Ήλιος Χάιτς εφάπτεται της ακαδημίας. Σύμφωνα με τον ομνύον, οι προτεινόμενες αναπτύξεις συνιστούν παράβαση συμβατικών όρων μεταξύ των εναγόντων και εναγομένων ως ακολούθως: - Παράβαση ρητού όρου ότι οι ενάγοντες θα έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν τις υποδομές του έργου όπως αυτές περιγράφονταν, περιλαμβανομένου του golf club το οποίο σύμφωνα με συμπληρωματικά έγγραφα τα οποία δίδονταν στους ενάγοντες περιλάμβαναν την ακαδημία του γκολφ με τις υφιστάμενες προδιαγραφές (1 τρύπα par 3 και 2 τρύπες par 4), - Κατά παράβαση ρητών όρων που προκύπτουν από τα συνημμένα σχέδια στις συμβάσεις τα οποία δείχνουν πως θα ήταν το έργο με την ολοκλήρωση του, - Κατά παράβαση εξυπακουόμενων όρων ότι το Έργο, συμπεριλαμβανομένης της ακαδημίας θα ήταν όπως φαινόταν στα σχέδια που παρουσιάστηκαν στους ενάγοντες και/ή επισυνάφθηκαν στις συμβάσεις - Κατά παράβαση εξυπακουόμενου όρου ότι η ακαδημία του γκολφ θα παρέμενε ως ήταν χωρίς ουσιώδεις και δυσμενείς αλλαγές. Αποτέλεσε επίσης θέση του ότι πριν την αγορά του ακινήτου, το 2001 παρευρέθηκε σε έκθεση στο Λονδίνο όπου το Έργο προωθείτο σε μακέτα του ολοκληρωμένου σχεδίου του Έργου και η ακαδημία του γκολφ με τις ως άνω προδιαγραφές ήταν ένα σημαντικό σημείο προώθησης και πώλησης για το Έργο και προωθήθηκε στον ίδιο από τον πωλητή του Έργου, τον κ. Burgess, του οποίου καταθέτει ως τεκμήριο 2 την πιστοποιημένη δήλωση του σύμφωνα με την οποία υποστηρίζει ότι η ακαδημία ήταν ένα εξαιρετικά σημαντικό σημείο πώλησης, λεγόταν στον ίδιο ότι η ακαδημία δεν θα αναπτυσσόταν ποτέ και προέβηκε σε τέτοιες υποσχέσεις στους αγοραστές στηριζόμενος στις διαβεβαιώσεις που λάμβανε από τους developers. Ο ομνύον έλαβε επίσης διαβεβαιώσεις από τον κ. Coyle, υπεύθυνο πωλήσεων σύμφωνα με το τεκμήριο 17, ότι η ακαδημία γκολφ θα ήταν χώρος πρασίνου και θέας και θα είχε τη δυνατότητα να προπονείται επί 3 κανονικών τρυπών γηπέδου γκολφ. Αναφέρεται ακολούθως στα διαφημιστικά φυλλάδια τα οποία έλαβε εις τα οποία περιγράφεται το Έργο, εις τα οποία όπως υποστηρίζει, τονίζεται η εγγύτητα του ακινήτου στην ακαδημία του γκολφ με 3 τρύπες εξάσκησης αλλά και ότι η ακαδημία προωθείτο ως σημαντικό μέρος του Έργου (τεκμήρια 3-11). Σύμφωνα επίσης με τιμοκατάλογο ο οποίος τους δόθηκε από πωλητή των εναγομένων (τεκμήριο 12), οι κατοικίες με θέα προς την ακαδημία ήταν πιο ακριβές και περιγράφει στην παρ. 22 της ενόρκου δηλώσεως του τις διάφορες τιμές για τα πωλούμενα τότε ακίνητα. Επισυνάπτει επίσης δηλώσεις των εναγόντων 11, 1, 14 και 17 ως τεκμήρια 13-16, στις οποίες οι ενάγοντες αυτοί αναφέρουν ότι ουσιαστικός λόγος για τον οποίο αγόρασαν τις κατοικίες τους ήταν η ύπαρξη της ακαδημίας γκολφ στο Έργο σύμφωνα με τις διαβεβαιώσεις τις οποίες έλαβαν από τους πωλητές. Ακολούθως ο ομνύον αναφέρεται και περιγράφει τη σύμβαση πώλησης (τεκμήριο 18) καθώς και τις συμβάσεις όλων των εναγόντων με τους εναγομένους ως τεκμήρια 19-32, οι οποίες είναι ίδιες ή πολύ παρόμοιες μεταξύ τους. Υποστηρίζει ότι σύμφωνα με τα έγγραφα τα οποία δοθήκαν στους ενάγοντες, όπως η δήλωση μέλους του golf club (τεκμήριο 33), περιλαμβάνουν γήπεδο γκολφ 18 τρυπών κλπ, υποδομή προπόνησης μικρού παιχνιδιού, ακαδημία γκολφ με 3 τρύπες τύπου 1 Par 3 και 2 Par
23. Με τα τεκμήρια 35-37 υποστηρίζει ότι περιγράφονται οι προδιαγραφές του golf club και golf club house. Υποστηρίζει ότι με τις προτεινόμενες αναπτύξεις, οι εναγόμενοι θα επιφέρουν αλλαγές στην ακαδημία και αυτές θα είναι κατά παράβαση του δικαιώματος τους να χρησιμοποιούν την ακαδημία με τις προδιαγραφές τις οποίες συμφώνησαν. Η ακαδημία, ως υποστηρίζει, δεν θα είναι πλέον ακαδημία με 1 τρύπα Par 3 και 2 τρύπες Par
24. Αντιθέτως θα είναι ένα απλό «pitch and putt facility» σ' ένα πολύ μικρό χώρο με πολύ μικρές Par 3 τρύπες μήκους περίπου 80 μέτρων. Υποστηρίζει επίσης ότι σχέδιο του Έργου είναι ως αυτό τους παρουσιάστηκε με τα υπογραμμένα σχέδια και αποτελούν μέρος του συμβολαίου και το σχέδιο του Έργου λάμβανε υπόψη όλο το συντελεστή του Έργου. Έγιναν συζητήσεις με τους εναγομένους και εκφράστηκε η δυσαρέσκεια των εναγόντων (τεκμήριο 39) αν και στο παρελθόν δεν είχαν ένσταση στην ανάπτυξη μέρους του Έργου το οποίο δεν τους επηρέαζε σε τέτοιο βαθμό ως η προτιθέμενη επίδικη ανάπτυξη. Φαίνεται όμως, κατά τον ομνύον, ότι σύμφωνα με το τεκμήριο 42 ενώ οι εναγόμενοι πρότειναν ανάπτυξη 15.000 τ.μ. επί της ακαδημίας γκολφ, εις τα σχέδια η ανάπτυξη θα λάβει έκταση περίπου 33.300 τ.μ., ήτοι τα 2/3 της ακαδημίας (τεκμήριο 43). Για όλους τους πιο πάνω λόγους, ο ενάγοντας 15 υποστηρίζει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, τονίζοντας ότι θα είναι αδύνατο να υπολογιστούν αποζημιώσεις για τους λόγους τους οποίους περιγράφει στην παρ. 75 της ενόρκου δηλώσεως του καθώς επίσης θα είναι αβέβαιο εάν οι εναγόμενοι θα μπορέσουν να καταβάλουν τέτοια αποζημίωση εφόσον είναι άγνωστο πόσες πωλήσεις θα γίνουν στο μέλλον. Οι εναγόμενοι καταχώρησαν Ένσταση στην Αίτηση με την οποία προβάλλουν ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου, ήτοι οι ενάγοντες δεν έχουν ορατή πιθανότητα επιτυχίας και δεν έχει καταδειχθεί ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπέρ της απόρριψης της Αίτησης, οι ισχυρισμοί των εναγόντων είναι εσφαλμένοι και οι ενάγοντες δεν έχουν καταδείξει ότι θα είναι σε θέση να αποζημιώσουν του εναγομένους για οποιαδήποτε ζημιά ήθελαν υποστούν εάν φανεί ότι το διάταγμα δεν έπρεπε να εκδοθεί. Η Ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκο δήλωση του κ Μισιρλή, εκτελεστικού διευθυντή των εναγομένων. Η εν λόγω ένορκος δήλωση είναι επίσης μακροσκελής, έχει ληφθεί υπόψη στο σύνολο της και πιο κάτω θα παραθέσω κατά συνοπτικό τρόπο τα όσα αναφέρονται σ' αυτήν. Σύμφωνα με τον ομνύον, η ακαδημία είναι γήπεδο πρακτικής 3 τρυπών (3-hole practice course) και είναι μία από τις 4 μικρές υποστηρικτικές εγκαταστάσεις που υπάρχουν στο Έργο για πρακτική γκολφ. Το τεμάχιο στο οποίο δημιουργήθηκε η ακαδημία ήταν και παραμένει ιδιοκτησία των εναγόμενων. Έχει έκταση περίπου 50,000 τ.μ. και αποτελεί μόνο το 2,2% περίπου της συνολικής έκτασης του Έργου. Η προτιθέμενη ανάπτυξη του Έργου, περιλαμβάνει την ανέγερση 70 νέων οικιστικών μονάδων σε μέρος του τεμαχίου γης της ακαδημίας της οποίας οι εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τον περιορισμό της έκτασης της ακαδημίας κατά 33,845 τ.μ. και η προτεινόμενη νέα ακαδημία θα δημιουργηθεί σε έκταση 15,987 τ.μ., η οποία θα είναι πιο σύγχρονη και βελτιωμένη. Στην έκταση των 33,845 τ.μ. θα ανεγερθούν 8,800 τ.μ. δομήσιμα, αλλά με εμβαδό κάλυψης μόνο 5,162 τ.μ. Τα υπόλοιπα 28,683 τ.μ. θα είναι ανοικτοί χώροι αποτελούμενοι από κολυμβητικές δεξαμενές, δρομάκια προσπέλασης, ιδιωτικοί κήποι, δέντρα, θάμνοι και φυτά. Αυτό, κατά τον ομνύον, σημαίνει ότι μόνο το 15.25% του εμβαδού της προτεινόμενης ανάπτυξης καλύπτεται. Επισυνάπτει ως τεκμήριο 2 το σχέδιο στο οποίο φαίνεται η ακαδημία ως έχει σήμερα και ως τεκμήριο 3 το σχέδιο στο οποίο φαίνεται πως θα έχει η ακαδημία μετά την ανάπτυξη. Υποστηρίζει επίσης ότι υφίστανται οφέλη από την προτεινόμενη ανάπτυξη, εφόσον η νέα ανάπτυξη θα συνοδευτεί από τη δημιουργία βελτιωτικών έργων των υποδομών γκολφ, περιλαμβανομένης και της ίδιας της ακαδημίας. Αναφέρεται ακολούθως στο κέρδος το οποίο θα αποφέρει στους εναγόμενους η νέα ανάπτυξη και υπολογίζεται στο ποσό των €7.513.000, νοουμένου ότι οι εργασίες αρχίσουν χωρίς καθυστέρηση, σύμφωνα με το τεκμήριο 4, σχετική έκθεση / εκτίμηση η οποία ετοιμάστηκε από τον ελεγκτικό οίκο Deloitte ημερομηνίας 25.9.2019, στην οποία αναφέρεται ότι για την περίπτωση που οι εργασίες αρχίσουν χωρίς καθυστέρηση, το καθαρό κέρδος των εναγομένων θα ανέλθει στο ποσό των €7.513.000 ενώ για την περίπτωση που υπάρξει καθυστέρηση 5 ετών στην έναρξη των εργασιών, που είναι ο χρόνος που υπολογίστηκε για την εκδίκαση της Αγωγής, το κέρδος θα ανέλθει στο ποσό των €928.
25. Από το ποσό του κέρδους, ποσό €1.000.000 θα καταβληθεί για την ακαδημία. Υποστήριξε περαιτέρω ότι η ακαδημία θα αναβαθμιστεί, εξηγώντας ότι η ακαδημία είναι σήμερα γήπεδο πρακτικής γκολφ 3 τρυπών (3-hole practice course), εκ των οποίων η μία τρύπα είναι Par 3 και οι δύο Par
26. Ο όρος "Par" καθορίζει τα χτυπήματα τα οποία χρειάζεται συνήθως ένας επαγγελματίας γκόλφερ για να στείλει την μπάλα στην τρύπα. Ως έχει σήμερα η ακαδημία δεν προσελκύει νέους παίχτες του γκολφ, αντίθετα, χρησιμοποιείται πλέον πολύ αραιά και σχεδόν καθόλου από τους ίδιους τους ενάγοντες. Προς τούτο επισυνάπτει ως τεκμήριο 5 σχετικούς πίνακες που παρουσιάζουν πόσες φορές οι ενάγοντες οι οποίοι είναι μέλη του Golf club, έχουν κάνει εγγραφή για χρήση της ακαδημίας, τις χρονιές 2008 -
27. Όπως προκύπτει από τους εν λόγω πίνακες, η ακαδημία χρησιμοποιήθηκε από τους εναγόμενους μόνο 13 φορές το 2018 και 3 φορές το έτος
28. Υποστηρίζει επί τη βάση των στοιχείων αυτών ότι η ακαδημία δεν εξυπηρετεί τον σκοπό της εξάσκησης στο γκολφ. Αλλά ακόμα και αν οι ενάγοντες επιθυμούν να έχουν την επιλογή ενός ακόμα γηπέδου πρακτικής, θα έχουν την δυνατότητα να εξασκούνται στην νέα, βελτιωμένη ακαδημία. Υποστηρίζει επίσης ότι τα έξοδα συντήρησης και λειτουργίας της ακαδημίας υπερβαίνουν των εσόδων της, οπότε όχι μόνο είναι παράλογη η διατήρησή της χωρίς αλλαγές, αλλά δεν είναι βιώσιμη, με €54.000 ζημιά τον χρόνο κατά μέσο όρο μέχρι το 2018 (τεκμήριο 6). Οι εναγόμενοι προτίθενται να μετατρέψουν την ακαδημία σε ένα μοντέρνο γήπεδο πρακτικής 6 τρυπών (6-hole par 3 practice course), το οποίο θα είναι μεν μικρότερο σε μέγεθος από αυτό που υπάρχει σήμερα, αλλά θα έχει τα αναγκαία χαρακτηριστικά που απαιτούνται τόσο για να προσελκυστούν νέοι παίχτες του γκολφ όσο και για να αυξηθεί η συχνότητα της χρήσης της από τους ενάγοντες. Η νέα ακαδημία, προσθέτει, θα μπορεί να λάβει πιστοποίηση από τον οργανισμό επαγγελματιών γκόλφερς 'Professional Golfers' Association' (στο εξής αναφερόμενος ως «PGA») και θα είναι το μοναδικό τέτοιο γήπεδο πρακτικής γκολφ στην Κύπρο που θα φέρει το όνομα PGA (τεκμήριο 7). Προσθέτει δε, ότι σε περίπτωση που οι ενάγοντες επιμένουν ότι η ακαδημία πρέπει να έχει τα χαρακτηριστικά γηπέδου πρακτικής με 3 τρύπες, 1 χ Par 3 και 2 χ Par 4, οι εναγόμενοι αναλαμβάνουν την υποχρέωση, αν τους ζητηθεί, η νέα ακαδημία που θα δημιουργηθεί να είναι γήπεδο πρακτικής με 3 τρύπες 1 χ Par 3 και 2 χ Par 4, αντί γήπεδο 6 τρυπών (6 χ Par 3). Ως προς την απαίτηση των εναγόντων, ο ομνύον προβάλλει τη θέση ότι αυτή είναι αβάσιμη, εφόσον δεν υπάρχει ρητός όρος στις Συμφωνίες Πώλησης ότι οι ενάγοντες θα δικαιούνταν να χρησιμοποιούν τις υποδομές του Έργου και ειδικότερα δεν υπάρχει ρητός όρος στις Συμφωνίες Πώλησης που να αναφέρει ότι οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα χρήσης της ακαδημίας του γκολφ, προσθέτοντας ότι οι ενάγοντες ανέκαθεν μπορούσαν και θα συνεχίσουν να μπορούν να χρησιμοποιούν τις υποδομές του Έργου, περιλαμβανομένων και των υποδομών γκολφ, ακόμα και της ακαδημίας. Δεν υπάρχει ρητός όρος στις Συμφωνίες ότι οι υποδομές του Έργου, ή οι υποδομές του γκολφ ή η ακαδημία ειδικά θα παραμείνουν για πάντα αναλλοίωτες. Εξηγεί επίσης ότι η ερμηνεία που δίδεται από τους ενάγοντες, των όρων Golf club και Golf house είναι παραπλανητική, εφόσον ως Golf club ονομάστηκε το σύνολο των υπάρχουσων υποδομών και από το τεκμήριο 35 της Ε.Δ. ενάγοντα 15 προκύπτει ξεκάθαρα ότι το «Club house» είναι μία μόνο από τις υποδομές του «Golf club». Όπως μέρος του είναι και η ακαδημία, που επίσης ρητά αναφέρεται κάτω από τον τίτλο «Golf club». Ο όρος των Συμφωνιών Πώλησης δεν παραπέμπει στο «Golf club», ούτε και στην ακαδημία, αλλά μόνο στο «Club house» (δηλαδή το κτίριο) και στο «Golf course» (δηλαδή το γήπεδο γκολφ πρωταθλητικού επιπέδου με 18 τρύπες). Όσον αφορά το τεκμήριο 33 της Ε.Δ. του ενάγοντα 15, αναφέρει ότι δεν τιτλοφορείται «Golf Membership Declaration» αλλά «Declaration of Annual Golf Memberships», η οποία καταδεικνύει ότι η εν λόγω Δήλωση (στο εξής «το Declaration») έχει διάρκεια μόνο ενός έτους, που σημαίνει ότι, σε κάθε περίπτωση, μπορούσε και μπορεί να ανακληθεί ή αποσυρθεί στο τέλος κάθε χρόνου. Τονίζει δε, ότι το ίδιο το Declaration που επικαλούνται οι ενάγοντες και παρουσιάζουν ως τεκμήριο 33, περιέχει ρητή αναφορά στο ότι η εγγραφή ως μέλος του Golf club δεν παρέχει στο μέλος οποιοδήποτε περιουσιακό δικαίωμα στις υποδομές του γκολφ και ότι οι υποδομές του γκολφ ανήκουν και διευθύνονται αποκλειστικά από τους εναγόμενους. Εις ότι αφορά τα όσα ο κ. Burgess ανέφερε στον ενάγοντα 15, ο ομνύον ανέφερε ότι δεν γνωρίζει το εν λόγω πρόσωπο, προσθέτοντας ότι ως διεύθυνση των εναγομένων, ουδέποτε έδωσαν οδηγίες σε οποιοδήποτε πρόσωπο που διαφήμιζε το Έργο να εγγυηθεί ή έστω να αναφέρει ότι δεν θα κατασκεύαζαν οτιδήποτε στον χώρο που βρίσκεται η ακαδημία, υποστηρίζοντας επίσης ότι η εν λόγω δήλωση η οποία χαρακτηρίζεται ως «ένορκη και πιστοποιημένη» στην παράγραφο 12 της Ένορκης Δήλωσης του ενάγοντα 15, ούτε «ένορκη» είναι ούτε «πιστοποιημένη». Δεν φαίνεται κατά πόσο υπογράφτηκε ενώπιον οποιουδήποτε προσώπου και δεν έχει πιστοποιηθεί. Σε σχέση με τον ισχυρισμό των εναγόντων ότι έχουν πληρώσει περισσότερα από άλλους ιδιοκτήτες στο Έργο λόγω της θέας στην ακαδημία, υποστηρίζει ότι ο ισχυρισμός αυτός είναι άνευ σημασίας διότι οι ενάγοντες δεν έχουν δικαίωμα σε θέα. Σε κάθε περίπτωση όμως οι ενάγοντες μπορούν να αποζημιωθούν με χρήμα, συγκεκριμένα με την καταβολή της διαφοράς της αξίας της κατοικίας τους πριν και μετά την ανάπτυξη. Οι εναγόμενοι διόρισαν οι ίδιοι εμπειρογνώμονα, συγκεκριμένα τον εγκεκριμένο εκτιμητή ακινήτων κ. Πολυβίου, για να προβεί σε επιτόπια εξέταση και καταγραφή του πιθανού επηρεασμού της θέας για την κάθε κατοικία των εναγόντων ξεχωριστά (τεκμήριο 12). Σύμφωνα με την εν λόγω Έκθεση μόνο τριών κατοικιών επηρεάζεται η θέα και μειώνεται η αξία τους από τη διαφοροποίηση της θέας. Σύμφωνα με την εν λόγω Έκθεση, η συνολική μείωση στην σημερινή αξία αυτών των κατοικιών ανέρχεται σε €97.100, χωρίς όμως να λαμβάνεται υπόψη ότι οι εναγόμενοι προτίθενται να φυτέψουν δέντρα στα σημεία που αλλάζει η θέα, ούτως ώστε να μην υπάρχει στην ουσία κανένας δυσμενής επηρεασμός. Οι εναγόμενοι δηλώνουν έτοιμοι να καταθέσουν τραπεζική εγγύηση για το ποσό των €97.100, προς εξασφάλιση των εναγόντων σε περίπτωση που επιτύχουν στην Αγωγή. Υποστηρίζει τέλος ότι εάν οι εναγόμενοι εμποδιστούν από του να προβούν στην προτεινόμενη ανάπτυξη της δικής τους περιουσίας, τα δικαιώματα τους θα επηρεαστούν ανεπανόρθωτα και μάλιστα σε τεράστιο βαθμό, εφόσον θα απωλέσουν καθαρό κέρδος περί των €7.513.
29. Αποτέλεσε επίσης θέση του ότι οι ενάγοντες όφειλαν και οφείλουν να δώσουν επαρκή εγγύηση για αποπληρωμή της ζημιάς που θα προκληθεί στους εναγόμενους από την τυχόν αδικαιολόγητη έκδοση του διατάγματος. Οι ενάγοντες μετά την καταχώρηση της Ένστασης καταχώρησαν συμπληρωματική ένορκο δήλωση της κας Καφετζή, στην οποία περιγράφει τη σημερινή κατάσταση της ακαδημίας εν σχέση με την ελλιπή άρδευση της. Προσθέτει δε αναφορικά με τη θέση των εναγομένων ότι η ακαδημία δεν χρησιμοποιείται από τους ενάγοντες, ότι λόγω γνωριμίας τους με τους υπαλλήλους δεν χρειάζεται να προβούν σε εγγραφή καθώς επίσης υπάρχει ανεπαρκής έλεγχος των ατόμων που χρησιμοποιούν την ακαδημία και πιθανό αυτός να είναι ο λόγος για τον οποίο παρουσιάζονται μειωμένα έσοδα, υποστηρίζοντας ότι τα στοιχεία είναι παραπλανητικά και δεν παρατίθενται λεπτομέρειες υπολογισμού των εσόδων και εξόδων της ακαδημίας. Αρνείται ότι οι εναγόμενοι θα προβούν σε αναβάθμιση της ακαδημίας δίδοντας λεπτομέρειες αναφορικά με την ανταλλαγή αλληλογραφίας για το θέμα αυτό. Αμφισβητείται επίσης η έκθεση τεκμήριο 4 στην Ε/Δ του κ Μισιρλή, υποστηρίζοντας ότι έλαβαν σχετική γνωμάτευση από επιμετρητή ποσοτήτων σύμφωνα με την οποία η αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος θα είναι 3-3,5% και όχι 7% ως υποστηρίζουν οι εναγόμενοι (τεκμήριο 6). Αμφισβητούν επίσης την έκθεση του κου Πολυβίου και κατατίθεται προς τούτο έκθεση του κ. Δημόπουλου, η οποία κατατέθηκε ως τεκμήριο Χ με τη συμπληρωματική ένορκο δήλωση ημερ. 28.11.19, με την οποία υποστηρίζεται ότι ο κ Πολυβίου χρησιμοποίησε λανθασμένη προσέγγιση για την εκτίμηση του ενώ η νέα ανάπτυξη θα επιφέρει σημαντική επίπτωση τόσο στην αξία όσο και στο χρόνο μεταπώλησης, ενόψει και του ιδιαίτερου χαρακτήρα του Έργου, αμφισβητώντας την κατά μέσο όρο ανομοίωση της αξίας κατά 6.3%, χαρακτηρίζοντας αυτή σημαντικά χαμηλή. Με τη συμπληρωματική ένορκο δήλωση του ο κ Μισιρλής απαντά στην ως άνω συμπληρωματική ένορκο δήλωση της κας Καφετζή, επαναλαμβάνοντας ότι θα γίνουν βελτιωτικές εργασίες και αναβάθμιση της ακαδημίας και η ανάπτυξη άλλων έργων θα οδηγήσει σε πιστοποίηση της ακαδημίας από την PGA. Όσον αφορά το κατασκευαστικό κόστος καταθέτει ως τεκμήριο Δ σχετική επιστολή της MDA ημερ. 25.11.19 και αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των ακινήτων καταθέτει ως τεκμήριο Ε την απάντηση του κ Πολυβίου. Τέλος καταθέτει ως τεκμήριο Στ πρακτικά της γενικής συνέλευσης των μελών του Golf Club σχετικά με τη σημερινή κατάσταση της ακαδημίας και ότι αυτή είναι ζημιογόνα. Κατά την Ακρόαση της Αίτησης, κατατέθηκαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις από αμφότερες πλευρές καθώς επίσης οι συνήγοροι ανέπτυξαν τις θέσεις τους και προφορικά. Το σύνολο των όσων έχουν τεθεί ενώπιον μου λήφθηκε υπόψη και όπου κριθεί αναγκαίο θ' αναφερθώ στα όσα προώθησαν με τις αγορεύσεις τους οι συνήγοροι. Με την παρούσα Αίτηση επιδιώκεται η απόδοση ενδιάμεσης θεραπείας επί τη βάση του άρθρου 32 του Ν. 14(Ι)/
30. Τα όσα συνεπώς παρέθεσαν ενώπιον μου αμφότερες πλευρές θα εξεταστούν αυστηρά εντός του νομικού πλαισίου που θέτει το εν λόγω άρθρο. Θα πρέπει οι ενάγοντες στην προκειμένη περίπτωση να ικανοποιήσουν τις προϋποθέσεις που θέτει το ίδιο το άρθρο 32 και αυτές είναι η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας και ότι είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, χωρίς την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος (Odysseos v. Pieris Estates Ltd and Another