← Κύπρος

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ C. HARALCO SPANTIOS ν. ΙΩΑΝΝΙΔΗ, Αρ. Αγωγής 2111/2016, 13/1/2020

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ C. HARALCO SPANTIOS ν. ΙΩΑΝΝΙΔΗ, Αρ. Αγωγής 2111/2016, 13/1/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2020:A16 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Γ. Πετάση-Κορφιώτη, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 2111/2016 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ C. HARALCO SPANTIOS XXXXX Ενάγουσας και XXXXX ΙΩΑΝΝΗ ΙΩΑΝΝΙΔΗ Εναγομένου Ημερομηνία: 13 Ιανουαρίου 2020 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ Νικολαϊδης Για τον Εναγόμενο: κα Μάρκου ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα αγωγή αφορά αξίωση της Ενάγουσας για το συνολικό ποσό των €2.043,

  1. Πιο συγκεκριμένα, η Ενάγουσα αξιώνει το ποσό των €1.341,36 ως η συνεισφορά/αναλογία του Εναγομένου στα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας C. Haralco Spantios XXXXX (στο εξής η «Πολυκατοικία») και το ποσό των €702,32 ως η συνεισφορά/αναλογία του στο αποθεματικό - πάγιο ταμείο της Πολυκατοικίας. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς που περιέχονται στην Έκθεση Απαίτησης, η Ενάγουσα είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της Πολυκατοικίας σύμφωνα με το σχετικό νόμο και εκλέχθηκε από την Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών των μονάδων της Πολυκατοικίας. Ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης και δικαιούμενος σε εγγραφή και/ή κύριος του διαμερίσματος υπ' αριθμό XXX της Πολυκατοικίας (στο εξής το «Διαμέρισμα»). Μαζί δε με τους άλλους ιδιοκτήτες μονάδων της Πολυκατοικίας, είναι συνιδιοκτήτες των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας και όλων των κοινόχρηστων τμημάτων και/ή εγκαταστάσεων αυτής. Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας μεταξύ των κυρίων των μονάδων της Πολυκατοικίας και δυνάμει του σχετικού νόμου και των πρότυπων κανονισμών του παραρτήματος των σχετικού νόμου, όλοι οι κύριοι των μονάδων κοινόκτητης ιδιοκτησίας είναι υπόχρεοι να συνεισφέρουν και/ή συμμετέχουν στις δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και των κοινόχρηστων χώρων κατ' αναλογία με βάση το εμβαδόν της μονάδας τους σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν της Πολυκατοικίας. Σύμφωνα με τα όσα επίσης τυγχάνουν καταγραφής στην Έκθεση Απαίτησης, η αναλογία του μεριδίου του Εναγόμενου στις δαπάνες για τη συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας με βάση το εμβαδόν της μονάδας του για την περίοδο Ιουλίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 ανέρχεται σε €1.341,36 και η αναλογία της εισφοράς του στο πάγιο ταμείο για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 ανέρχεται σε €702,
  2. Παρόλο που η Ενάγουσα κάλεσε επανειλημμένα τον Εναγόμενο να καταβάλει τα πιο πάνω ποσά, αυτός αμέλησε και παρέλειψε να πράξει τούτο με αποτέλεσμα να εγερθεί η παρούσα αγωγή. Στην Έκθεση Υπεράσπισης του ο Εναγόμενος αγνοεί και απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας ως προς την ύπαρξη και/ή σύσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η Διαχειριστική Επιτροπή δεν έχει συσταθεί και/ή εκλεγεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του σχετικού νόμου. Περαιτέρω, δεν παραδέχεται ότι είναι ο ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος και/ή το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης αυτού. Είναι δε η θέση του Εναγόμενου ότι ουδέποτε υπέγραψε οποιαδήποτε συμφωνία με την Ενάγουσα και ότι αυτή ουδέποτε προέβηκε σε ενέργειες που αφορούν στη συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση οποιωνδήποτε κοινόχρηστων χώρων. Επομένως, τα κατ' ισχυρισμό οφειλόμενα υπ' αυτού ποσά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και οι υπολογισμοί της Ενάγουσας είναι εντελώς αβάσιμοι, αυθαίρετοι και λανθασμένοι. Θεωρεί, λοιπόν, την αξίωση της Ενάγουσας ανυπόστατη και αιτείται την απόρριψη της αγωγής. Η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε στις 13.4.2016 και με βάση τις πρόνοιες της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας κατατάσσεται στις υποθέσεις Ταχείας Εκδίκασης αφού το αντικείμενο της δεν υπερβαίνει το ποσό των €3,
  3. Ως εκ τούτου, στα πλαίσια της αγωγής το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες σε σχέση με την καταχώρηση της έγγραφης μαρτυρίας των δυο πλευρών σύμφωνα με την Δ.30 Θ. 5 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Σύμφωνα με τις οδηγίες του Δικαστηρίου, η πλευρά της Ενάγουσας καταχώρησε στις 27.3.2019 την ένορκη δήλωση του κ XXXXX Μιχαηλίδη, ενώ στις 10.6.2019 καταχωρήθηκε η ένορκη δήλωση του Εναγόμενου κ XXXXX Ιωαννίδη. Οι εν λόγω ένορκες δηλώσεις αποτέλεσαν τη μαρτυρία των δύο πλευρών για τους σκοπούς της ακροαματικής διαδικασίας. Να σημειωθεί ότι η πλευρά της Ενάγουσας υπέβαλε αίτημα για αντεξέταση του Εναγόμενου, πλην, όμως, το αίτημα αυτό απορρίφθηκε με απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 22.11.
  4. Επομένως, ουδείς εκ των μαρτύρων αντεξετάστηκε και η ακροαματική διαδικασία περιορίστηκε στις αγορεύσεις των συνηγόρων των δυο πλευρών οι οποίοι προώθησαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Η ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη (Μ.Ε.) αποτελεί εν πολλοίς επανάληψη και υιοθέτηση των ισχυρισμών της Ενάγουσας στην Έκθεση Απαίτησης. Ο κ Μιχαηλίδης είναι ο διευθυντής της εταιρείας C.P.S. Building Services Ltd η οποία ανέλαβε την διαχείριση και συντήρηση της Πολυκατοικίας δυνάμει σχετικής συμφωνίας (φωτοαντίγραφο της συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2005 επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 1) και ως εκ της θέσης του αυτής γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα της υπόθεσης. Στην ένορκη του δήλωση ο κ Μιχαηλίδης αναφέρει πως η αναλογία των κυρίων των μονάδων της Πολυκατοικίας στα έξοδα διαχείρισης των κοινόχρηστων χώρων αυτής υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της κάθε μονάδας σε συνάρτηση με το συνολικό εμβαδόν της Πολυκατοικίας. Σύμφωνα δε με την κατάσταση που επισυνάπτει ως Τεκμήριο 3, το συνολικό εμβαδόν της Πολυκατοικίας είναι 1519 τ.μ. και το εμβαδόν του Διαμερίσματος 35 τ.μ. Ο μάρτυρας αναφέρει επίσης ότι στη βάση των πιο πάνω, η αναλογία του μεριδίου του Εναγόμενου στις δαπάνες για τη συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας για την περίοδο Ιουλίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 έχει υπολογιστεί σε €1.341,36, ενώ η αναλογία της εισφοράς του στο πάγιο ταμείο για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 υπολογίστηκε σε €702,32 (δέσμη των αντιγράφων καταστάσεων για τα κοινόχρηστα έξοδα και το αποθεματικό ταμείο που αφορούν στο Διαμέρισμα επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 4 και δέσμη από αντίγραφα των μηνιαίων καταστάσεων των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας συνοδευόμενη με αντίγραφα τιμολογίων και αποδείξεων για τις δαπάνες κοινόχρηστων εξόδων της Πολυκατοικίας επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 5). Να σημειωθεί ότι το Τεκμήριο 4 αποτελείται από δυο διαφορετικές καταστάσεις λογαριασμού για το κάθε έτος ξεχωριστά. Η μια κατάσταση αφορά το ποσό που αναλογεί στον Εναγόμενο κάθε μήνα στα κοινόχρηστα έξοδα και η άλλη αφορά την αναλογία του Εναγόμενου στα έξοδα ιδιοκτητών/πάγιο ταμείο. Όπως αναφέρεται στη συμφωνία η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 1, η εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd ανέλαβε, μεταξύ άλλων, να εκδίδει συγκεντρωτική κατάσταση κάθε μήνα με πλήρη ανάλυση της αναλογίας και των ποσών στα έξοδα συντήρησης, διαχείρισης και επιδιόρθωσης των κοινόχρηστων χώρων τα οποία είναι πληρωτέα από τους κυρίους των μονάδων της Πολυκατοικίας, να εισπράττει τα πληρωτέα ποσά και να εκδίδει σχετικές αποδείξεις, να πληρώνει τα έξοδα συντήρησης και καθαρισμού των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας και να διατηρεί αποθεματικό ταμείο από ποσά άλλα από τα ποσά που εισπράττονται συνήθως ως κοινόχρηστα, ως μακροχρόνιο αποθεματικό με σκοπό την κάλυψη μεγάλων ή έκτακτων εξόδων. Ο κ Μιχαηλίδης επισυνάπτει ως Τεκμήριο 6 αντίγραφα πρακτικών των γενικών συνελεύσεων των κυρίων της Πολυκατοικίας που έλαβαν χώρα σε διάφορες ημερομηνίες. Ειδική αναφορά αξίζει να γίνει στα πρακτικά της γενικής συνέλευσης ημερομηνίας 26.2.2009 σύμφωνα με τα οποία αποφασίστηκε όπως αυξηθεί το ταμείο της Πολυκατοικίας και κάθε μήνα κατανέμεται σε όλους τους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα το ποσό των €
  5. Ως αναφέρει ο μάρτυρας, σε σχέση με την απαίτηση της Ενάγουσας έχει αποσταλεί στον Εναγόμενο επιστολή στις 18.1.2016 (Τεκμήριο 7), στην οποία ουδεμία ανταπόκριση υπήρξε. Στην ένορκη του δήλωση ο Εναγόμενος τονίζει αρχικά ότι κανένας μέλος της δήθεν Διαχειριστικής Επιτροπής δεν έχει δώσει μαρτυρία προς υποστήριξη της απαίτησης της Ενάγουσας και ούτε έχει προσκομιστεί οποιαδήποτε εξουσιοδότηση από την Ενάγουσα προς τον κ Μιχαηλίδη ώστε αυτός να καταθέσει εκ μέρους της για την παρούσα υπόθεση. Για τον λόγο αυτό, αποτελεί θέση του ότι η ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη δεν έχει οποιαδήποτε νομική ισχύ. Ο Εναγόμενος υποδεικνύει περαιτέρω πως στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη δεν προβάλλεται ισχυρισμός επί τω ότι η Ενάγουσα έχει συσταθεί και εγγραφεί σύμφωνα με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224 και ότι είναι με την ιδιότητα αυτή που ενάγει στην παρούσα αγωγή. Ανεξαρτήτως των πιο πάνω, ο Εναγόμενος σημειώνει ότι η Ενάγουσα δεν έχει προσκομίσει οποιοδήποτε έγγραφο από το οποίο να προκύπτει και να αποδεικνύεται ότι ο ίδιος είναι ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος. Όπως, όμως, και να έχουν τα πράγματα, ο ίδιος δεν έχει υπογράψει οποιαδήποτε συμφωνία με την εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd και ουδεμία σχέση έχει με τη συμφωνία ημερομηνίας 1.4.2005 (Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη), η οποία φαίνεται να υπογράφεται από τρία πρόσωπα που παρουσιάζουν τους εαυτούς τους ως δήθεν μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής, και για την οποία (συμφωνία) ουδέποτε ενημερώθηκε. Επισημαίνει δε ότι κανένα από τα τρία αυτά πρόσωπα δεν έχει κληθεί ως μάρτυρας από την Ενάγουσα για τους σκοπούς της παρούσας υπόθεσης. Σε σχέση με τα πρακτικά που επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη, ο Εναγόμενος σημειώνει μεταξύ άλλων ότι σε αυτά δεν εμφαίνεται οποιαδήποτε υπογραφή είτε των δήθεν παρευρισκόμενων ιδιοκτητών των διαμερισμάτων είτε των δήθεν μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής. Υποδεικνύει περαιτέρω πως τα πρακτικά φέρουν μεταγενέστερη ημερομηνία από τη συμφωνία ημερομηνίας 1.4.2005 με την εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd. Προσθέτει πως ο ίδιος ουδέποτε κλήθηκε και/ή ενημερώθηκε προκειμένου να παρευρεθεί σε οποιαδήποτε γενική συνέλευση και αγνοεί κατά πόσον έγιναν τέτοιες συνελεύσεις. Ο Εναγόμενος υποστηρίζει περαιτέρω ότι το Τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη καθότι σε αυτό δεν επεξηγείται ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται το εμβαδόν κάθε μονάδας και δεν φαίνεται να έχει ετοιμαστεί από κάποια αρμόδια ή επίσημη αρχή. Σε ό,τι τέλος αφορά στις καταστάσεις λογαριασμού και τα έγγραφα που επισυνάπτονται ως Τεκμήρια 4 και 5 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη, αποτελεί θέση του Εναγόμενου ότι οι υπολογισμοί στους οποίους προέβηκε η Ενάγουσα είναι εντελώς αυθαίρετοι, αβάσιμοι και λανθασμένοι και σε κάθε περίπτωση η Ενάγουσα δεν έχει προβεί σε οποιεσδήποτε ενέργειες που αφορούν τη συντήρηση, επιδιόρθωση και αποκατάσταση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας. Τέλος, αρνείται ότι παρέλαβε την επιστολή ημερομηνίας 18.1.20016 η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 7 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη. Ουδέν ποσό οφείλει στην Ενάγουσα και ως εκ τούτου η αγωγή εναντίον του θα πρέπει να απορριφθεί. Έχοντας συνοψίσει την προσκομισθείσα μαρτυρία, προχωρώ στην αξιολόγησή της έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα και δεδομένα που περιβάλλουν την υπόθεση και που θα είναι, ακολούθως, καθοριστικά για το αποτέλεσμα (βλέπε Berry Wynne v. David Costaki Mavronicola

(2009)1 Α.Α.Δ. 1138). Στα πλαίσια δε αυτά, έχω μελετήσει το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων που κατατέθηκαν από τις δυο πλευρές δίδοντας ιδιαίτερη βαρύτητα στην πειστικότητα, λογική και εσωτερική συνοχή της μαρτυρίας και το βαθμό στον οποίο αυτή συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις τους. Αποδέχομαι την μαρτυρία του κ Μιχαηλίδη αφού το περιεχόμενο της ένορκης του δήλωσης παρουσιάζει συνοχή και λογική. Δεδομένης της εμπλοκής του, ως την έχει περιγράψει, ο μάρτυρας έχει ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει προσωπική γνώση των γεγονότων που αφορούν στην παρούσα υπόθεση, με τρόπο ώστε η μη προσκόμιση γραπτής εξουσιοδότησης της Ενάγουσας προς αυτόν για το συγκεκριμένο σκοπό να μην επηρεάζει με οποιοδήποτε τρόπο την αποδοχή της μαρτυρίας του. Τα όσα πρόβαλε ο μάρτυρας μέσω της ένορκής του δήλωσης συνάδουν απόλυτα με τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας, ενώ επιβεβαιώνονται και τεκμηριώνονται από τα έγγραφα τα οποία έχει παρουσιάσει στο Δικαστήριο. Το κατά πόσον η μαρτυρία του είναι επαρκής για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης της Ενάγουσας αποτελεί ζήτημα που θα κριθεί στη συνέχεια. Σε γενικότερο πλαίσιο σημειώνω ότι δεν έχω διακρίνει οποιαδήποτε αδυναμία, έλλειψη ή άλλη ένδειξη που να αποδυναμώνει ή να θέτει υπό αμφισβήτηση τα όσα αναφέρονται στην ένορκη του δήλωση. Εξετάζοντας την μαρτυρία του Εναγόμενου κ Ιωαννίδη παρατηρώ ότι αυτός δεν με έπεισε για την εκδοχή του. Μελετώντας την ένορκη του δήλωση εύκολα διαπιστώνεται πως σε αυτήν προβάλλεται στην ουσία επιχειρηματολογία, σχολιασμός και μια γενικότερη αμφισβήτηση της μαρτυρίας του κ Μιχαηλίδη, χωρίς, όμως, να γίνεται αναφορά σε συγκεκριμένα γεγονότα. Σε ό,τι αφορά στη θέση του Εναγόμενου επί τω ότι δεν είναι ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος ή το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως τέτοιο, παρατηρώ ότι πρόκειται για μια γενική τοποθέτηση η οποία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Και τούτο γιατί:
(1)Παρόλο που ο κ Μιχαηλίδης αναφέρεται ρητά στο γεγονός αυτό εντούτοις δεν αντεξετάστηκε από την πλευρά της υπεράσπισης,
(2)Η από μέρους του Εναγόμενου αμφισβήτηση της ιδιότητας του ιδιοκτήτη του Διαμερίσματος έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την θέση του ότι ουδέποτε κλήθηκε ή ενημερώθηκε για να παρευρεθεί σε οποιαδήποτε γενική συνέλευση (βλέπε παράγραφο 7 της ένορκης του δήλωσης), και
(3)Δεδομένης της θέσης τους ότι δεν είναι ιδιοκτήτης και άρα δεν έχει υποχρέωση καταβολής του αναλογούντος μεριδίου σε κοινόχρηστα κλπ, το Δικαστήριο θα ανέμενε κάποια αντίδραση από την πλευρά του μετά τη λήψη της επιστολής των δικηγόρων της Ενάγουσας ημερομηνίας 18.1.2016 με την οποία απαιτείτο η καταβολή των οφειλομένων. Παρόλα αυτά, ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε σε αυτήν με οποιοδήποτε τρόπο. Η δε θέση του περί μη παραλαβής της εν λόγω επιστολής δεν έχει πείσει το Δικαστήριο εφόσον η επιστολή φαίνεται να απευθύνεται στη διεύθυνση στην οποία διαμένει ο Εναγόμενος (στην Πολυκατοικία) και όπου έγινε η επίδοση του Κλητηρίου Εντάλματος σύμφωνα με τα όσα προκύπτουν από το φάκελο της διαδικασίας (βλέπε Κύπρος Γεωργίου ν. Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Κύπρου Λτδ (αρ. 1)
(1999)1 Α.Α.Δ. 956). Σημειώνω, τέλος, ότι τα όσα ο Εναγόμενος προβάλλει στην ένορκη του δήλωση αμφισβητώντας όλους τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας και τα οποία δεν αποτελούν μαρτυρία θα εξεταστούν πιο κάτω. Με δεδομένη την αποδοχή της μαρτυρίας που προσκόμισε η Ενάγουσα το Δικαστήριο εξάγει ανάλογα ευρήματα. Πιο συγκεκριμένα, και χωρίς περιορισμό, καταλήγω ότι τα γεγονότα έχουν εξελιχθεί ως εξής: Ο Εναγόμενος είναι ο ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος στην Πολυκατοικία, για τη διαχείριση της οποίας υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή που κατά καιρούς απαρτίζεται από διάφορα μέλη (βλέπε Τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση του κ. Μιχαηλίδη). Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2005 (Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση του κ. Μιχαηλίδη) η διαχείριση της Πολυκατοικίας ανατέθηκε στην εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd. Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό να σημειώσω ότι δεδομένου του όρου 9 της γραπτής συμφωνίας - Τεκμήριο 1 - η μη προσκόμιση μεταγενέστερης συμφωνίας με την εν λόγω εταιρεία για την επίδικη περίοδο δεν ήταν αναγκαία. Με βάση τους όρους της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2005, η εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd ανέλαβε, μεταξύ άλλων, να εκδίδει συγκεντρωτική κατάσταση κάθε μήνα με πλήρη ανάλυση της αναλογίας και των ποσών στα έξοδα συντήρησης, διαχείρισης και επιδιόρθωσης των κοινόχρηστων χώρων τα οποία είναι πληρωτέα από τους κυρίους των μονάδων της Πολυκατοικίας, να εισπράττει τα πληρωτέα ποσά και να εκδίδει σχετικές αποδείξεις, να πληρώνει τα έξοδα συντήρησης και καθαρισμού των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας και να διατηρεί αποθεματικό ταμείο από ποσά άλλα από τα ποσά που εισπράττονται συνήθως ως κοινόχρηστα, ως μακροχρόνιο αποθεματικό με σκοπό την κάλυψη μεγάλων ή έκτακτων εξόδων. Στην γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων της Πολυκατοικίας που έλαβε χώρα στις 26.2.2009 αποφασίστηκε όπως αυξηθεί το ταμείο της Πολυκατοικίας και κάθε μήνα κατανέμεται σε όλους τους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα το ποσό των €
  1. Με βάση τους όρους της συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2005, η εταιρεία C.P.S. Buiding Services Ltd έχει ετοιμάσει κατάσταση που αφορά τα ανείσπραχτα κοινόχρηστα για την περίοδο Ιουλίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 και έτερη κατάσταση που αφορά την απλήρωτη συνεισφορά του Εναγόμενου στο πάγιο ταμείο και Σεπτεμβρίου 2009 - Δεκεμβρίου 2015 (βλέπε Τεκμήριο 4). Σύμφωνα με τις δυο καταστάσεις αυτές, η αναλογία του Εναγόμενου στα ανείσπρακτα κοινόχρηστα ανέρχεται σε €1.341,36 και η συνεισφορά στο πάγιο ταμείο σε €702,
  2. Ο υπολογισμός των πιο πάνω ποσών έγινε με βάση το εμβαδόν του Διαμερίσματος σε συνάρτηση με το εμβαδόν της Πολυκατοικίας (βλέπε Τεκμήρια 3 και 5). Παρόλο που η Ενάγουσα απέστειλε στον Εναγόμενο επιστολή μέσω των δικηγόρων της ημερομηνίας 18.1.2016 (Τεκμήριο 6) καλώντας τον να εξοφλήσει τα πιο πάνω ποσά, ο Εναγόμενος δεν ανταποκρίθηκε με οποιοδήποτε τρόπο. Με δεδομένα τα πιο πάνω ευρήματα, απομένει να εξεταστεί κατά πόσον η Ενάγουσα έχει αποδείξει την υπόθεση της. Όπως είναι καλά γνωστό, στις πολιτικές υποθέσεις, η επιτυχία της αγωγής εξαρτάται από το αν ο ενάγοντας θα παρουσιάσει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία με την αναγκαία αποδεικτική βαρύτητα ώστε να ικανοποιήσει το εφαρμοζόμενο βάρος απόδειξης. Το επίπεδο απόδειξης είναι αυτό του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος απόδειξης είναι η πιο πιθανή από εκείνη του αντιδίκου του αλλά κατά πόσον ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Αν ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης αποτύχει να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο, τότε θεωρείται ότι δεν το απέσεισε έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή από εκείνη του αντίδικου του (βλέπε μεταξύ άλλων Σοφοκλέους ν Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665 και Μαρσέλ και Άλλων ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2001)1 Α.Α.Δ. 1858, Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Παναγιώτου, ECLI:CY:AD:2018:A71, Πολιτική Έφεση 398/2011, απόφαση ημερομηνίας 12.2.2018 και Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των Ηλιάδη και Σάντη στη σελίδα 196). Στα πλαίσια αυτά κρίνεται σκόπιμο να εξεταστεί καταρχήν η θέση της υπεράσπισης επί τω ότι η Ενάγουσα δεν έχει συσταθεί και/ή εκλεγεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου και ότι στην ουσία πρόκειται περί ανύπαρκτου φυσικού ή νομικού προσώπου. Σε σχέση με το θέμα αυτό παρατηρώ τα εξής: Η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση (βλέπε K.N.G. Autoparts Ltd v. Ιωάννου
(1996)1 Α.Α.Δ. 689). Όπως, όμως, έχει νομολογηθεί, η αμφισβήτηση της ύπαρξης του ενάγοντα χωρεί μόνο προδικαστικά, με τον προβλεπόμενο από τη Δ.27 Θ. 1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας τρόπο, καθώς και ότι το ορθό δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου, παρέχεται από τη Διαταγή 27 Θ. 3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας (βλέπε Sartas Importers - Distributors Ltd v. Μαρουλλή
(2003)1 Α.Α.Δ.446, Lioufis and Co. Ltd v. Ανδρονίκου κ.ά.
(1996)1 Α.Α.Δ. 73 και Ρέα Ανδρονίκου κ.ά. ν. Επιτροπής του Σχεδίου Συντάξεων (πιο πάνω)). Όπως υποδείχθηκε στην Lioufis (πιο πάνω), η ύπαρξη του ενάγοντα δεν θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων, εφόσον η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων και το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Στην παρούσα υπόθεση, τέτοια αίτηση δεν καταχωρήθηκε σε οποιοδήποτε στάδιο, με τρόπο ώστε το όλο ζήτημα να μην χρήζει περαιτέρω εξέτασης. Παρόλα αυτά, για σκοπούς πληρότητας, είναι χρήσιμο να γίνει αναφορά στις σχετικές πρόνοιες του Μέρους ΙΙΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, όπως έχει τροποποιηθεί, το οποίο αφορά στις κοινόκτητες οικοδομές. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της και η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ και των σχετικών Κανονισμών που θα συντάξουν οι κύριοι μονάδων. Το άρθρο 38ΚΣτ προνοεί μεταξύ άλλων ότι η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και θα ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη οικοδομή. Σύμφωνα με το ίδιο άρθρο, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να συνάπτει σύμβαση σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Το δε άρθρο 38ΚΖ καθορίζει τις υποχρεώσεις της Διαχειριστικής Επιτροπής, ενώ στο άρθρο 38ΚΗ προνοείται ότι μεταξύ των εξουσιών της Επιτροπής είναι να διατηρεί ταμείο για τα έξοδα διαχείρισης της οικοδομής, να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τη διαχείριση της οικοδομής, να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ και να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τα άρθρα 38Β και 38ΛΑ του Κεφ. 224, όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστον μονάδες, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή η οποία πρέπει να εγγραφεί ως τέτοια στο Κτηματικό Μητρώο. Στην προκειμένη περίπτωση, ανατρέχοντας στο Τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση του κ Μιχαηλίδη, διαπιστώνεται ότι η Πολυκατοικία αποτελείται από πέραν των πέντε μονάδων με τρόπο ώστε αυτή να αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή εν τη εννοία του Νόμου. Σημειώνω, περαιτέρω, ότι η μη προσκόμιση μαρτυρίας από την Ενάγουσα αναφορικά με την τυχόν εγγραφή της Πολυκατοικίας ως κοινόκτητη οικοδομή δεν καθιστά την Ενάγουσα ανύπαρκτη αφού μια τέτοια εγγραφή δεν είναι απαραίτητη για το σκοπό αυτό με βάση τις διατάξεις του Κεφ. 224. Όπως, άλλωστε, υποδείχθηκε στην υπόθεση Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex
(2002)1 Α.Α.Δ. 102, η εκ του Νόμου συγκρότηση διαχειριστικής επιτροπής αποτελεί αφ΄εαυτής στοιχείο νομιμοποιητικό της Διαχειριστικής Επιτροπής ως ενάγουσας. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι η εκλογή των μελών της Ενάγουσας Διαχειριστικής Επιτροπής και η λήψη αποφάσεων από αυτήν κατά την επίδικη περίοδο προκύπτει από τα πρακτικά που κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
  1. Την ίδια στιγμή, από τη μαρτυρία του κ. Μιχαηλίδη διαφαίνεται ότι η Ενάγουσα ενεργεί στα πλαίσια των καθηκόντων και των εξουσιών που τις αποδίδει ο Νόμος και οι κανονισμοί συνάπτοντας συμβάσεις, διευθετώντας την διενέργεια διαφόρων εργασιών καθαρισμού και συντήρησης της Πολυκατοικίας και καταρτίζοντας κατάσταση των εξόδων που δαπανήθηκαν και υπολογίζοντας το μερίδιο που αναλογεί σε κάθε κύριο μονάδας (βλέπε Τεκμήρια 1, 4, 5 και 6). Επομένως, στη βάση των όσων αναφέρονται πιο πάνω, κρίνεται ότι η Ενάγουσα έχει συσταθεί νόμιμα και σύμφωνα με τις διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας και των κανονισμών. Ερχόμενη στα υπόλοιπα ζητήματα που εγείρονται από την υπεράσπιση, ως έχω προαναφέρει, ο Εναγόμενος αμφισβητεί την ορθότητα των ποσών που η Ενάγουσα αξιώνει με την αγωγή, υποστηρίζοντας ότι οι υπολογισμοί που έγιναν είναι αυθαίρετοι, αβάσιμοι και λανθασμένοι. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΑ, όταν δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών δυνάμει του άρθρου 38Κ, οι πρότυποι Κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα του Κεφ. 224 θα λογίζονται ως οι εγγεγραμμένοι Κανονισμοί αυτής. Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία αναφορικά με την εγγραφή οποιωνδήποτε κανονισμών σύμφωνα με το άρθρο 38Κ, με αποτέλεσμα να ισχύουν οι Πρότυποι Κανονισμοί ως τούτοι παρατίθενται στο Παράρτημα του Κεφ.
  2. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ, οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Κρίνω ορθό να σημειώσω ότι μελετώντας το άρθρο 38ΙΑ είναι σαφές πως η υποχρέωση των κυρίων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής για συμμετοχή στις αναγκαίες δαπάνες προκύπτει από το Νόμο και στα πλαίσια αυτά δεν χρειάζεται η λήψη απόφασης επί τούτου από τη Διαχειριστική Επιτροπή. Επομένως, ως ιδιοκτήτης του Διαμερίσματος και κατ' επέκταση ως κύριος μονάδας, ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση δυνάμει του Νόμου και των Πρότυπων Κανονισμών για καταβολή του ποσού που του αναλογεί στις δαπάνες που διενεργήθηκαν για τους σκοπούς της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Κάτι τέτοιο, όμως, δεν ισχύει, κατά την κρίση μου, αναφορικά με την συνεισφορά των ιδιοκτητών σε πάγιο ταμείο, η οποία δεν προκύπτει ούτε από το νόμο ούτε από τους πρότυπους κανονισμούς, με τρόπο ώστε να είναι απαραίτητη η λήψη απόφασης από τη Διαχειριστική Επιτροπή ως προς τούτο. Τέτοια απόφαση φαίνεται να λήφθηκε από την Γενική Συνέλευση στις 26.2.2009 (βλέπε Τεκμήριο 6). Είναι δε προφανές ότι στα πλαίσια αυτά η ύπαρξη και συνομολόγηση της συμφωνίας ημερομηνίας 1.4.2005 με την οποία ανατέθηκε η διαχείριση της Πολυκατοικίας στην εταιρεία C.P.S. Building Services Ltd ουδεμία σχέση έχει με τις υποχρεώσεις του Εναγόμενου ως αυτές προκύπτουν από τα πιο πάνω. Στην προκειμένη περίπτωση, για σκοπούς απόδειξης της απαίτησής της η Ενάγουσα παρουσίασε το Τεκμήριο 3 όπου γίνεται καταγραφή των τετραγωνικών μέτρων των μονάδων της Πολυκατοικίας στη βάση των οποίων έγινε ο υπολογισμός του αναλογούντος μεριδίου του Εναγομένου στα έξοδα κοινόχρηστων και στο πάγιο ταμείο. Ο κ Μιχαηλίδης δεν αντεξάστηκε επί του περιεχομένου της ένορκης του δήλωσης ούτε επί του Τεκμηρίου
  3. Με τούτο ως δεδομένο και έχοντας υπόψη ότι ο Εναγόμενος δεν αντέκρουσε ουσιαστικά τα όσα περιέχονται στο Τεκμήριο 3, κρίνω ότι τα όσα καταγράφονται σε αυτό αποτελούν τα ορθά στοιχεία για σκοπούς υπολογισμού του αναλογούντος μεριδίου του Εναγομένου. Εξετάζοντας την αξίωση της Ενάγουσας για τα κοινόχρηστα έξοδα, και έχοντας υπόψη τα όσα προκύπτουν από το Τεκμήριο 5 αναφορικά με τα έξοδα που δαπανήθηκαν για τους σκοπούς των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας σε συνδυασμό με τα στοιχεία που αναλύονται στα Τεκμήρια 3 και 4, κρίνω ότι έχει αποδειχθεί η οφειλή του Εναγόμενου για το ποσό των €1.341,
  4. Ερχόμενη στην αξίωση για την συνεισφορά του Εναγόμενου στο πάγιο ταμείο, ως έχω προαναφέρει υπάρχει σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 26.2.
  5. Όπως αναφέρεται στην απόφαση, αυτή λήφθηκε ενώ οι παρευρισκόμενοι κύριοι μονάδων βρίσκονταν σε απαρτία και συνεπώς δεσμεύει τον Εναγόμενο ανεξαρτήτως του ότι ο ίδιος δεν ήταν παρών κατά τη λήψη της. Λαμβάνοντας υπόψη το ποσό των €400 σε συνδυασμό με την αναλογία που αποδίδεται στον Εναγόμενο σύμφωνα με το Τεκμήριο 3 (35/1519, ήτοι 0,023), μια απλή μαθηματική πράξη δίδει αποτέλεσμα €9,
  6. Από τις σχετικές καταστάσεις λογαριασμού (Τεκμήριο 4), φαίνεται ότι χρεώθηκε στον Εναγόμενο ποσό €9,54 μηνιαίως για πέντε μήνες και ποσό €9,22 μηνιαίες για 71 μήνες. Χρησιμοποιώντας το ορθό ποσό των €9,20 για όλους τους μήνες, προκύπτει οφειλή του Εναγόμενου για το ποσό των €653,
  7. Στη βάση των πιο πάνω, η αγωγή επιτυγχάνει και εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €1.994,52 με νόμιμο τόκο επί αυτού από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξοφλήσεως πλέον έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .......................................... Γ. Πετάση - Κορφιώτη, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.