ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΚΩΡΤ ν. ΤΟΥΠΟΥΖΗ, Αρ. Αγωγής: 8200/12, 21/2/2020

(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.» Τι έστι κύριος και τι μονάδα, αποδίδεται στις ερμηνευτικές διατάξεις του νόμου, εν προκειμένω στο άρθρο 38Α. Δεν χρειάζεται να μεταφερθούν εδώ οι σχετικές διατάξεις, σημειώνεται απλώς ότι στον ορισμό της μονάδος συμπεριλαμβάνεται και το διαμέρισμα, όπως εδώ είναι η ιδιοκτησία της εναγομένης. Πιο κάτω σε κάθε περίπτωση που θα αναφέρεται η φράση κύριος, θα νοείται ιδιοκτήτης μονάδος σε κοινόκτητη οικοδομή. Συνακόλουθα, εφόσον η εναγομένη είναι κύριος μονάδος, δηλαδή ιδιοκτήτρια του περί ου ο λόγος διαμερίσματος, έχει υποχρέωση να συμμετέχει στις δαπάνες της κοινόκτητης οικοδομής, εν προκειμένω της πολυκατοικίας όπου κείται το διαμέρισμα, ανάλογα με το μερίδιο που κατέχει σε αυτή. Αυτή όμως η κοινή θέση των διαδίκων δεν απαντά το ερώτημα που εδώ απασχολεί. Εν προκειμένω ζητούμενο δεν είναι η δεδομένη υποχρέωση κυρίου να συμμετάσχει στις δαπάνες, αλλά η συγκεκριμένη περίπτωση, δηλαδή αν υπό το φως των περιβάλλουσων περιστάσεων η εναγομένη οφείλει να πράξει τούτο. Σημειώνεται εκ νέου ότι η εναγομένη δεν αρνείται το σύνολο τούτης της υποχρέωσής της. Αντιθέτως συμμετέχει και καταβάλλει μέρος της δαπάνης. Εκεί όπου αρνείται να συμμετάσχει έχει να κάνει με τη δαπάνη του πετρελαίου. Θεωρεί η εναγομένη ότι η εν λόγω δαπάνη δεν συνιστά υποχρέωση για την ίδια και αυτό γιατί από τον Αύγουστο του 2010 αφαίρεσε τα σώματα της θέρμανσης λόγω βλάβης στην υδραυλική εγκατάσταση. Γι' αυτό ακριβώς τον λόγο, δηλαδή τη βλάβη και όχι ετσιθελική συμπεριφορά, δεν χρησιμοποιούσε πετρέλαιο θέρμανσης. Κατ' επέκταση είναι η θέση της ότι δεν οφείλει να καταβάλει οιονδήποτε ποσό για υπηρεσία που αδυνατεί, λόγω βλάβης, να χρησιμοποιήσει. Και εδώ ακριβώς είναι που αναφύεται το ερώτημα· είναι η εναγομένη υποχρεωμένη, ως κύριος μονάδος σε κοινόκτητη οικοδομή, να καταβάλλει αποζημίωση σε σχέση με δαπάνες που αποφάσισε η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, ασχέτως του ότι δεν απολαύει το όφελος τούτων; Αυτό είναι το καίριο ερώτημα που το Δικαστήριο καλείται να απαντήσει. Πέραν του άρθρου 38ΙΑ του νόμου, σημαντικό κρίνεται και το άρθρο 38ΙΓ. Ό,τι αναφέρεται εκεί είναι πως· « 38ΙΓ. Σε περίπτωση μερικής ή ολικής καταστροφής μονάδας από οποιαδήποτε αιτία, ο κύριος της μονάδας αυτής, μέσα στο απόλυτα αναγκαίο χρονικό διάστημα και με δική του επιβάρυνση, θα παίρνει μέτρα για την ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή αποκατάσταση της μονάδας και επαναφοράς της στην προηγούμενη της κατάσταση προτεραιότητα πρέπει να δίνεται στην ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή αποκατάσταση των τμημάτων ή των περιοχών που επηρεάζουν την απρόσκοπτη χρήση και κάρπωση των άλλων μονάδων ή της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Κύριος μονάδας που παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις υποχρεώσεις του δυνάμει του άρθρου αυτού, υποχρεώνεται, επιπρόσθετα από οποιαδήποτε άλλη υποχρέωση ή ευθύνη που επιβάλλεται σ' αυτόν από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών, να αποζημιώσει τους άλλους κυρίους μονάδων, αν λόγω της αμέλειας ή της παράλειψης του παρατείνεται η διατάραξη της ελεύθερης, απρόσκοπτης και πλήρους χρήσης των μονάδων αυτών ή της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.» Το λεκτικό του πιο πάνω άρθρου δεν είναι αμφιλεγόμενο και δεν επιδέχεται πολλαπλών ερμηνειών. Συνιστά υποχρέωση του κυρίου μονάδος να ανοικοδομεί, επιδιορθώνει ή αποκατασταίνει μερική ή ολική καταστροφή της μονάδος του. Μάλιστα υποχρεούται να πράξει τούτο με δική του επιβάρυνση και αν δεν το πράξει εντός απολύτως αναγκαίου χρονικού διαστήματος και ως εκ τούτου επηρεαστεί η απρόσκοπτη χρήση και κάρπωση των άλλων μονάδων, είναι υπόλογος στους κυρίους αυτών και δυνατό να κληθεί να τους αποζημιώσει. Εν ολίγοις ακόμη και στην περίπτωση που η ατυχία ήθελε κτυπήσει την πόρτα ενός κυρίου μονάδος σε κοινόκτητη οικοδομή, εκείνο που υπερέχει δεν είναι το ατομικό συμφέρον του ιδίου, αλλά το συμφέρον της κοινόκτητης οικοδομής και κατ' επέκταση των κυρίων τούτης. Γι' αυτόν ακριβώς το λόγο υποχρεούται να επιδιορθώσει τη βλάβη και να μην αδιαφορήσει, λόγου χάριν αν ο ίδιος ήταν διατεθειμένος να ζήσει με αυτή τη βλάβη λόγω ένδειας ή άλλως πως. Παρεμβάλλεται εδώ ότι πρωταρχικό μέλημα του νομοθέτη είναι η κοινόκτητη οικοδομή και όχι ο κοινόχρηστος χώρος, έννοια που πραγματεύεται η πλευρά της εναγομένης. Η τελευταία αυτή φράση «κοινόχρηστος χώρος», δεν εντοπίζεται στο νόμο. Εκείνο όμως που εντοπίζεται είναι η κοινόκτητη ιδιοκτησία (άρθρο 38Στ), δηλαδή κάθε τμήμα της οικοδομής που δεν έχει εγγραφεί ως μονάδα και ως εκ τούτου ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους. Εν τούτοις υπό αυτή τη θεώρηση του πράγματος η έννοια κοινόκτητη ιδιοκτησία είναι στενότερη αυτής της κοινόκτητης οικοδομής που καλύπτει κάθε μέρος της πολυκατοικίας, δηλαδή και εκείνα που δεν είναι εγγεγραμμένα σε κάποιο ιδιοκτήτη. Εξ ου και η μέριμνα του νομοθέτη, ως αποτυπώνεται στις διατάξεις του νόμου, είναι για ολόκληρη την οικοδομή που είναι κοινόκτητη και όχι απλώς για τμήμα τούτης. Τώρα, ποιο είναι αυτό το συμφέρον της κοινόκτητης οικοδομής απαντάται από σωρευτική θεώρηση αριθμού άρθρων και κανονισμών του νόμου. Φερ' ειπείν το άρθρο 38Δ αναφέρει ότι επιτρέπεται σε κύριο να προβεί σε προθήκες ή επιδιορθώσεις εντός της μονάδος του, νοουμένου όμως ότι τούτες δεν παραβλάπτουν τα δικαιώματα άλλου κυρίου και δεν επηρεάζουν την κοινόκτητη ιδιοκτησία, την ομαλή λειτουργικότητα ή την κάρπωσή της. Δηλαδή ούτε αυτή η επιδιόρθωση και προσθήκη της μονάδος δεν είναι απόλυτη και ανέλεγκτη. Υπόκειται σε περιορισμούς που υπεράνω όλων θέτουν το κοινό συμφέρον, που δεν είναι άλλο από τη συμβίωση του συνόλου των κυρίων σε μια κοινόκτητη οικοδομή. Υπεράνω όλων είναι η οικοδομή που είναι κοινόκτητη και μέσω αυτής καλύπτονται και οι κύριοι των μονάδων και απώτερος σκοπός είναι η ομαλή συμβίωση στην οικοδομή. Το άρθρο 38ΙΘ μεριμνά για τη θέσπιση κανονισμών. Προτού ασχοληθώ με αυτό το περιεχόμενο των εν λόγω κανονισμών, σημειώνεται ότι ο νόμος θέλει τούτους να αφορούν· « 38ΙΘ-

(1). τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και θα ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία.» Μπορεί κανείς να ισχυριστεί ότι τα πιο πάνω διατυμπανίζουν τον παρεμβατισμό του νόμου και των κανονισμών στην εκμετάλλευση της κοινόκτητης οικοδομής. Δηλαδή ο νόμος και οι κανονισμοί διέπουν και ενίοτε περιορίζουν, κάθε έκφανση της χρήσης και κάρπωσης των μονάδων από τους ιδιοκτήτες. Ο λόγος δια αυτό είναι προφανής. Είναι μέσω αυτών των διατάξεων που επιτυγχάνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η προάσπιση και διαφύλαξη των συμφερόντων της οικοδομής που είναι κοινόκτητη. Είναι γι' αυτό το λόγο που ο νομοθέτης προσδιόρισε και οριοθέτησε τις υποχρεώσεις των κυρίων των μονάδων στην οικοδομή και έθεσε υπεράνω όλων την οικοδομή, εφόσον αυτή είναι που τους συνδέει όλους δια κοινοκτημοσύνης. Επιβεβαίωση των πιο πάνω συνιστά ο κ.4 των Πρότυπων Κανονισμών για τη Ρύθμιση και Διαχείριση Κοινόκτητων Οικοδομών (ση συνέχεια οι κανονισμοί). Ο εν λόγω κανονισμός συμπληρώνει τις πρόνοιες του άρθρου 38Δ, που έχουν προμνησθεί. Εκεί όμως που εμφαντικά καθορίζονται οι υποχρεώσεις ενός κυρίου, είναι στις διατάξεις του κανονισμού 9. Ό,τι εδώ ενδιαφέρει είναι οι παράγραφοι (α) και (γ) τούτου. Αναφέρεται εκεί ότι· « 9(α) Να επιτρέπει στη Διαχειριστική Επιτροπή και τους αντιπροσώπους της σε λογικές ώρες και μετά από ειδοποίηση - εννοείται ότι δεν απαιτείται ειδοποίηση για επείγουσες περιπτώσεις - να εισέρχονται στη μονάδα του με σκοπό την επιθεώρησή της και τη συντήρηση, επιδιόρθωση ή αντικατάσταση των σωλήνων, συρμάτων, καλωδίων και αγωγών της μονάδας που μπορούν να χρησιμοποιούνται σε σχέση με την κάρπωση οποιασδήποτε άλλης μονάδας ή της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή με σκοπό τη συντήρηση, επιδιόρθωση ή αντικατάσταση κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή τη διασφάλιση της τήρησης των Κανονισμών αυτών ....................................... (γ) να επιδιορθώνει και να συντηρεί τη μονάδα του και να τη διατηρεί σε καλή κατάσταση·» Τα πιο πάνω με σαφήνεια και αποφασιστικότητα μεριμνούν ότι ο κύριος μονάδος υποχρεούται να επιτρέψει στη Διαχειριστική Επιτροπή την είσοδο στη μονάδα του, προς το σκοπό επιδιόρθωσης, συντήρησης και αντικατάστασης όσων εκεί αναφέρονται ότι επιδρούν στην κάρπωση άλλης μονάδος. Ο δε κύριος έχει υποχρέωση να επιδιορθώνει και συντηρεί την μονάδα του. Αποκαλύπτεται τοιουτοτρόπως ότι δεν αποτελεί επιλογή για τον κύριο μονάδος το κατά πόσο θα συντηρήσει ή επιδιορθώσει ή αντικαταστήσει τυχόν βλάβη σε αυτή, όταν τέτοια κατάσταση πραγμάτων επιδρά στην κάρπωση άλλης μονάδος. Αυτή η υποχρέωση του κυρίου δεν μπορεί βεβαίως να εκληφθεί ότι περιορίζεται απλώς σε φυσική ζημία, εφόσον θα καταστρατηγούσε τον πραγματικό σκοπό του νόμου. Ο νόμος δεν προστατεύει τους κυρίους μόνο στην περίπτωση που λόγου χάριν θα χαλάσουν οι σωλήνες μιας μονάδος και ως εκ τούτου θα επηρεαστούν οι λοιπές μονάδες. Επηρεασμός δύναται να προκύψει και εμμέσως. Φερ' ειπείν στην περίπτωση που κύριος δεν χρησιμοποιεί μια αναγκαία παροχή, όπως είναι ο ανελκυστήρας, αυτό δεν σημαίνει ότι απαλλάσσεται της υποχρέωσής του ή ότι δικαιούται να εξαιρεθεί από το κόστος συντήρησης ή επιδιόρθωσης ή αντικατάστασης τούτου. Κατά τον ίδιο τρόπο οι κύριοι των μονάδων του ισογείου ή των ενδιάμεσων ορόφων, δεν εξαιρούνται από την υποχρέωση στεγανοποίησης της οροφής του κτηρίου. Η υποχρέωση των κυρίων σε κοινόκτητη οικοδομή δεν εξαρτάται από την προσωπική χρήση που έκαστος προβαίνει σε σχέση με συγκεκριμένες υπηρεσίες ή από το κατά πόσο ο εν λόγω κύριος μονάδος επηρεάζεται. Βάσει του νόμου η υποχρέωση των κυρίων εξαρτάται από τις διατάξεις του νόμου και τις συλλογικές αποφάσεις των κυρίων της κοινόκτητης οικοδομής, εν προκειμένω της Διαχειριστικής Επιτροπής, που αν ήθελε αποφασίσει ότι συγκεκριμένες υπηρεσίες ή εργασίες είναι απαραίτητες στην εύρυθμη και ομαλή κάρπωση των μονάδων τους, αυτό καθίσταται υποχρέωση με την οποία οφείλουν να συμμορφωθούν άπαντες. Είναι γι' αυτό το λόγο που ο κ.13

(1)το καθιστά αδιάφορο κατά πόσο κάποια μονάδα χρησιμοποιείται ή όχι. Αναφέρεται εκεί ότι· « 13.-

(1)Όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των κυρίων που απορρέουν από τις διατάξεις των Κανονισμών αυτών θα συνεχίζουν να ανήκουν και να βαρύνουν τον κύριο κάθε μονάδας, είτε τη μονάδα κατέχει ή χρησιμοποιεί ο κύριος της μονάδας ή οποιοδήποτε πρόσωπο που αντλεί τα δικαιώματα του από τον κύριο αυτό είτε όχι. Αν κάποια μονάδα παραμένει αχρησιμοποίητη ή κενή για οποιαδήποτε χρονική περίοδο, ο κύριος θα παραμένει υπεύθυνος για την εκπλήρωση κάθε υποχρέωσης του και για την καταβολή των εξόδων που αναλογούν στη μονάδα του, όπως καθορίζεται στους Κανονισμούς αυτούς.» Όλα τα ανωτέρω καθιστούν σαφές ότι η κοινόκτητη οικοδομή δεν είναι τίποτα άλλο από συμβίωση των ιδιοκτητών σε μια κοινή οικοδομή. Καίτοι ο κάθε ιδιοκτήτης είναι κύριος της μονάδος του, οι υποχρεώσεις του είναι αυξημένες εκεί όπου η όποια απόφαση έχει επίδραση, φυσική ή οικονομική, στην κάρπωση των υπολοίπων μονάδων. Ποιος όμως είναι εκείνος που αποφασίζει τι είναι αναγκαίο ή συμφέρον και τι όχι, για την κοινόκτητη οικοδομή; Η απάντηση προκύπτει εν μέρει από το νόμο και εν μέρει από τους κανονισμούς. Οι διατάξεις που έχουν ήδη σχολιαστεί, φανερώνουν ότι παρέχεται μεγάλη ευχέρεια στην εκάστοτε Διαχειριστική Επιτροπή να επιλέξει τίνι τρόπω επιθυμεί να πορευτεί σε σημαντικά ζητήματα, όπως είναι, μεταξύ άλλων, η θέρμανση και η πηγή ενέργειας που θα χρησιμοποιηθεί, φερ' ειπείν πετρέλαιο, ηλεκτρισμός ή φυσικό αέριο· η όψη της οικοδομής· και βεβαίως η ασφάλιση, συντήρηση και επιδιόρθωση της οικοδομής που ρητά προβλέπονται στο νόμο (βλ. άρθρο 38ΙΑ). Οι αποφάσεις της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι δεσμευτικές για τους κυρίους (βλ. άρθρο 38ΙΒ). Αυτή η Διαχειριστική Επιτροπή δικαιούται ακόμη και να παραχωρήσει τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, νοουμένου ότι τέτοια απόφαση ληφθεί από το 75% των κυρίων της οικοδομής (βλ. άρθρο 38Στ). Δικαιούται περαιτέρω να διαφοροποιήσει και αυτούς τους κανονισμούς που διέπουν τη λειτουργία της, αν τέτοια απόφαση ληφθεί από το 75% των κυρίων (βλ. άρθρο 38ΙΘ

(2)). Αποκαλύπτεται από αυτές τις πρόνοιες του νόμου η ισχύς της Διαχειριστικής Επιτροπής που μέριμνά της είναι το καλώς νοούμενο συμφέρον των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής. Εν ολίγοις βάσει των προνοιών του νόμου και των κανονισμών καθίσταται θεματοφύλακας των συμφερόντων της οικοδομής που είναι κοινόκτητη. Βάσει όλων των ανωτέρω καταλήγω ότι η εναγομένη δεν δικαιούτο να επιλέξει να ακυρώσει τη θέρμανση της μονάδος της, εφόσον αυτή η επιλογή αντίκειτο στις πρόνοιες του νόμου και κατ' αυτό τον τρόπο επηρέασε, έστω εμμέσως, την κάρπωση των μονάδων των υπολοίπων κυρίων. Περιπλέον, η επιλογή της εναγομένης αντίκειτο στη δεσμευτική απόφαση της Διαχειριστικής Επιτροπής που θέλει το πετρέλαιο να είναι η πηγή ενέργειας της θέρμανσης της περί ης ο λόγος κοινόκτητης οικοδομής. Δεν αναφέρθηκε κατά πόσο η μη συμμετοχή της εναγομένης επιδρά οικονομικά και ως εκ τούτου επηρεάζει τους ιδιοκτήτες των υπολοίπων μονάδων. Δεν επιβάλλεται όμως τέτοια λεπτομέρεια. Ο νόμος συστήνει αρμόδιο όργανο να χειριστεί και να αποφασίσει τούτα τα ζητήματα, δηλαδή τη Διαχειριστική Επιτροπή. Δοθέντος ότι στην προκείμενη περίπτωση η επιλογή της εναγομένης παρεκκλίνει τούτης της νόμιμης και δεσμευτικής απόφασης, είναι αρκετό για να κριθεί εσφαλμένη, ενώ ως υπεδείχθη δεδομένη είναι η υποχρέωση της εναγομένης να διορθώσει τη βλάβη στην υδραυλική εγκατάστασή της, ώστε να μην επηρεάζονται οι λοιποί κύριοι της οικοδομής. Για όλους τους λόγους που πιο πάνω επιχείρησα να εξηγήσω, καταλήγω ότι η εναγομένη βρίσκεται εν αδίκω και η αξίωση των εναγόντων είναι βάσιμη. Ως εκ τούτου υπέρ των εναγόντων και εναντίον της εναγομένης εκδίδεται απόφαση για το ποσό των €1.000, πλέον νόμιμο τόκο από την καταχώριση της αγωγής, πλέον δικηγορικά έξοδα στην κλίμακα της απόφασης, ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ)...................................... Λ.Α. Παντελή, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΔ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο