NISDAL LAND DEVELOPERS LIMITED ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ, Μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α., Αρ. Αίτησης: 20

(2002)1 Α.Α.Δ. 1527). Στη δοσμένη περίπτωση η προσκομισθείσα μαρτυρία αποκαλύπτει ότι σειρά γεγονότων δεν έτυχε οιασδήποτε αμφισβήτησης, εν προκειμένω είτε δεν αντεξετάστηκε είτε δεν απαντήθηκε και το σύνολο των διαδίκων φαίνεται να θεωρεί τούτα κοινό τόπο. Εξυπηρετεί λοιπόν την απόφαση τα γεγονότα αυτά να τεθούν εκ προοιμίου και ακολούθως να τεθούν και οι ιδιαίτερες θέσεις των διαδίκων. Δοθέντος ότι η έφεση είναι αυτό το σημείο εκκίνησης, όπου γίνεται αναφορά σε τεκμήριο θα χρησιμοποιείται η αρίθμηση των τεκμηρίων της ενόρκου δηλώσεως που τη συνοδεύουν, πλην των περιπτώσεων που κάποιο έγγραφο εντοπίζεται αλλαχού και συνεπώς θα γίνεται ειδική αναφορά στη δήλωση που επισυνάπτεται. Το λοιπόν, συνιστά γεγονός ότι κατά πάντα ουσιώδη χρόνο η εφεσείουσα ήταν ιδιοκτήτρια υποστατικού στο συγκρότημα Στεφανία. Αρχικά τα στοιχεία εγγραφής του υποστατικού ήταν XXXXX, Φ/Σχ. 30/23W2, τμήμα 5, τεμάχιο XXXXX, τμήμα Ε, ενώ στη συνέχεια ο αριθμός εγγραφής άλλαξε σε 0/XXXXX. Το ακίνητο βρίσκεται στο Δήμο Λατσιών, ενορία Άγιος Γεώργιος. Την 14/12/2002 η εφεσείουσα συμφώνησε με τους καθ' ων η αίτηση 2 και 3 να τους πωλήσει το περί ου ο λόγος ακίνητο. Η συμφωνία των διαδίκων είναι το τεκμήριο

1. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε ως εξής· ΛΚ16.000 με την υπογραφή της συμφωνίας (τεκμήριο 1), ΛΚ49.500 με χρηματοδότηση που θα κάμει ο αγοραστής (δηλαδή οι καθ' ων η αίτηση 2 και 3) και θα εξασφαλίσει ο πωλητής (δηλαδή η εφεσείουσα) και ΛΚ500 μέχρι 31/01/
2. Επίσης, μέρος της συμφωνίας των διαδίκων ήταν πως σε περίπτωση μη εξόφλησης οιουδήποτε ποσού εντός των πιο πάνω προθεσμιών, ο αγοραστής θα πληρώνει στον πωλητή τόκο 10% ετησίως επί του εκάστοτε οφειλόμενου υπολοίπου (όρος 4). Περιπλέον, όρος της συμφωνίας των μερών ήταν πως από την ημερομηνία υπογραφής τούτης οι αγοραστές υποχρεούνται σε αποπληρωμή όλων των κτηματικών φόρων, ασφαλίστρων τελών, παροχής και μετρητή Α.Η.Κ., παροχών και μετρητών υδατοπρομήθειας, εισφορών και γενικά όλων των φόρων και δικαιωμάτων ή άλλων επιβαρύνσεων που βαρύνουν το υποστατικό και που θα καταβάλλει ο πωλητής μέχρι τη μεταβίβαση του υποστατικού στο όνομα του αγοραστή (όρος 11). Οι καθ' ων η αίτηση κατέβαλαν στην εφεσείουσα το τίμημα πώλησης, δηλαδή το ποσό των ΛΚ66.
3. Απόδειξη τούτου είναι τα τεκμήρια Δ.1, Δ.2 και Δ.3 στην ένσταση του Διευθυντή, δηλαδή αποδείξεις πληρωμής, οι οποίες δεν έτυχαν αμφισβήτησης από την εφεσείουσα. Επίσης, αναμφισβήτητος παρέμεινε και ο ισχυρισμός των καθ' ων η αίτηση ότι εξόφλησαν το τίμημα πωλήσεως και πως αυτός είναι ο λόγος που η δήλωση που συνοδεύει την έφεση δεν υποστηρίζει το αντίθετο (βλ. παράγραφο 4 από ένορκη δήλωση καθ' ων η αίτηση). Συνεπώς για σκοπούς της επίδικης διαδικασίας εκλαμβάνεται ως γεγονός ότι οι καθ' ων η αίτηση κατέβαλαν στην εφεσείουσα το ποσό των ΛΚ66.000 που συμφωνήθηκε ως τιμή πώλησης του ακινήτου (όρος 3 της συμφωνίας - τεκμήριο 1). Εν τούτοις την 23/10/2015 η εφεσείουσα απέστειλε στους καθ' ων η αίτηση επιστολή τερματισμού της μεταξύ τους συμφωνίας, επικαλούμενη ότι οι καθ' ων η αίτηση παρέλειψαν να εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Η επιστολή είναι το τεκμήριο 2 και επιδόθηκε στην καθ' ης η αίτηση 3 την 26/10/
4. Δέχονται όμως και οι δύο καθ' ων η αίτηση ότι έλαβαν το τεκμήριο 2, άλλωστε όπως αναφέρουν στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, την επαύριον της επιστολής, 27/10/2015, απέρριψαν γραπτώς τα όσα εκεί αναφέροντο (βλ. παράγραφο 10 ενόρκου δηλώσεως καθ' ης η αίτηση 3). Αλληλογραφία των διαδίκων που προηγήθηκε της επιστολής τερματισμού είναι τα τεκμήρια Β έως Δ στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση. Παρεμβάλλεται εδώ ότι η συμφωνία των διαδίκων για πώληση του ακινήτου (τεκμήριο 1) κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο την 15/01/2003 και απόδειξη τούτου είναι το τεκμήριο Α στην ένσταση του Διευθυντή και οι σχετικές αναφορές της ομνύουσας την ένσταση του Διευθυντή οι οποίες δεν έτυχαν αμφισβήτησης (βλ. παράγραφο 4.1 ένορκης δήλωσης XXXXX Ματθαίου). Ό,τι όμως πυροδότησε την υπό κρίση διαδικασία δεν είναι τα πιο πάνω αλλά η αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή που υπέβαλαν οι καθ' ων η αίτηση την 12/11/
5. Η προμνησθείσα αίτηση, που φέρει αριθμό Α.Ε.Α 1201/15, είναι το τεκμήριο Γ στην ένσταση του Διευθυντή. Απαίτηση της αίτησης Α.Ε.Α. 1201/15 ήταν η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στο όνομα των καθ' ων η αίτηση. Κατόπιν τούτου και ακολουθώντας τη νενομισμένη διαδικασία, την 29/05/2015 ο Διευθυντής εξέδωσε το έντυπο γνωστό και ως τύπος ΙΕ, δηλαδή Ειδοποίηση Υποβολής Ένστασης σε Μεταβίβαση Ακινήτου ή Αίτησης Μεταφοράς Υποθήκης Εμπράγματου Βάρους ή Απαγόρευσης (στη συνέχεια τύπος ΙΕ). Ο τύπος ΙΕ στάληκε στην εφεσείουσα περί τα μέσα Ιουνίου
6. Το τεκμήριο 3 στην έφεση είναι ο τύπος ΙΕ που στάληκε στην εφεσείουσα. Ακολούθησε απάντηση της τελευταίας μέσω των συνηγόρων της. Συγκεκριμένα την 16/06/2017 επέδωσαν στο Κτηματολόγιο επιστολή ημερομηνίας 15/06/2017, εν προκειμένω το τεκμήριο
7. Στην εν λόγω επιστολή (τεκμήριο 4 ) οι συνήγοροι της εφεσείουσας υποστήριξαν ότι οι καθ' ων η αίτηση 2 και 3 (στην επιστολή αναφέρονται ως αιτητές, δηλαδή αιτητές στην ΑΕΑ 1201/15) οφείλουν στους πελάτες τους (δηλαδή την εφεσείουσα) σημαντικό χρηματικό ποσό δυνάμει της συμφωνίας. Επισύναψαν τούτη τη συμφωνία στην εν λόγω επιστολή και περαιτέρω ανέλυσαν την αξίωση που έχουν εναντίον των καθ' ων η αίτηση 2 και 3 στην αγωγή XXXXX/15 (στην επιστολή επισυνάπτεται και αντίγραφο της αγωγής). Όπως υποστήριξαν οι καθ' ων η αίτηση 2 και 3 τους οφείλουν €30.000 λόγω της μείωσης της εκτιμημένης αξίας της κατοικίας από την ημερομηνία παράδοσης· €3.588,68 πλέον τόκους €1.856,93, ως έξοδα εξασφάλισης των εγγυητικών· €3.745,50 και €954,22 ως φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας για τα έτη 2003-2015 και 2015-2016 αντίστοιχα· €695,40 και €218,06 ως δημοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας για τα έτη 2003-2014 και 2015-2017 αντίστοιχα· €1.177, €615,90, €175 και €365,75 ως αποχετευτικά τέλη για τις περιόδους 2003-2011, 2012-2014, 2015 και 2016-2017 αντίστοιχα· €409,96 ως ποσό που καταβλήθηκε στην Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου· και €100 ως ασφάλεια που πληρώθηκε. Περιπλέον, στην ίδια επιστολή οι συνήγοροι της εφεσείουσας επισύναψαν και την πρωτόδικη απόφαση στην αίτηση/έφεση 71/16, ημερομηνίας 24/05/2017 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου, εισηγούμενοι ότι η προβλεπόμενη στο νόμο διαδικασία αντίκειται συνταγματικών διατάξεων. Στον αντίποδα η ένσταση των καθ' ων η αίτηση αποκαλύπτει ότι μετά την επιστολή της εφεσείουσας, δηλαδή το τεκμήριο 4 στην έφεση, αποτάθηκαν εκ νέου στον Διευθυντή παραθέτοντας εκτενώς την άποψή τους. Προς τούτο ετοίμασαν ένορκη δήλωση με διάφορα τεκμήρια. Τούτη η δήλωση είναι το τεκμήριο Α στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση. Η ομνύουσα, δηλαδή η καθ' ης η αίτηση 3, ανέφερε εκεί ότι διάβασε τους λόγους ένστασης της εφεσείουσας (στην ένορκη δήλωση καλείται ως ενιστάμενη) και είναι η θέση της ότι το ποσό των €30.000 που αξιώνεται δεν στηρίζεται σε οποιοδήποτε πραγματικό έρεισμα. Αναφορικά δε με έξοδα εγγυητικής, υποστηρίζει ότι εξοφλήθηκε το δάνειο που έλαβε από τον Οργανισμό Χρηματοδοτήσεως Στέγης και προς τούτο επισυνάπτει σχετική απόδειξη (είναι το τεκμήριο Α στην ίδια ένορκη δήλωση). Προσθέτει δε ότι το δάνειο εξασφαλίστηκε χωρίς καμία εμπλοκή της εφεσείουσας. Ακολούθως διατείνεται ότι όλα τα δημοτικά και αποχετευτικά τέλη είναι εξοφλημένα και επισυνάπτει σχετικές αποδείξεις, δηλαδή τα τεκμήρια Β και Γ στην ίδια ένορκη δήλωση. Δέχεται ότι η εφεσείουσα είναι εκείνη που έχει καταβάλει τούτα τα τέλη καθώς και το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας για κάποια προηγούμενα έτη. Υποδεικνύει εν τούτοις ότι πρότεινε μέσω των δικηγόρων της να πληρώσει οποιαδήποτε πραγματικά ποσά έχουν καταβληθεί, αλλά η εφεσείουσα αρνείται να προσκομίσει σχετικές αποδείξεις πληρωμών. Όσο δε αφορά τις αξιώσεις της αγωγής XXXXX/15, υποστηρίζει ότι δεν αντικατοπτρίζουν τα πραγματικά ποσά που έχουν καταβληθεί αλλά πολύ μεγαλύτερα, τα οποία δεν αιτιολογούνται. Είναι η θέση της ότι η εφεσείουσα προβάλλει τούτη την ένσταση καθαρά για εκδικητικούς λόγους και χωρίς να υπάρχει κανένα ουσιαστικό έρεισμα. Για όλους τους πιο πάνω λόγους καλεί τον Διευθυντή του Κτηματολογίου να εγκρίνει την αίτησή της και να προχωρήσει σε ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου, καθότι πληρούνται όλα τα κριτήρια του νόμου. Προς ολοκλήρωση της εικόνας υποδεικνύεται ότι πέραν των ανωτέρω ενεργειών την 11/03/2016 ο Διευθυντής απευθύνθηκε στους καθ' ων η αίτηση. Τους απέστειλε το τεκμήριο Στ στην ένσταση του Διευθυντή, με το οποίο τους ζήτησε να προσκομίσουν, εντός τριάντα ημερών, βεβαιώσεις καταβολής του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, του τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας και των αποχετευτικών τελών. Ακολούθως περί τις αρχές Αυγούστου 2017 ο Διευθυντής απέστειλε στην εφεσείουσα την επιστολή ημερομηνίας 12/07/2017 (τεκμήριο 5). Με αυτό ο Διευθυντής κοινοποίησε στην εφεσείουσα επιστολή που απέστειλε στους καθ' ων η αίτηση με την οποία τους καλούσε· αφενός να υλοποιήσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις εντός 30 ημερών από την παραλαβή της επιστολής και αφετέρου να του προσκομίσουν σχετική ένορκη δήλωση προς αυτό το σκοπό και αποδεικτικά στοιχεία που να το βεβαιώνουν. Αναμφισβήτητες παρέμειναν οι σχετικές με τούτο το γεγονός αναφορές του Διευθυντή και των καθ' ων η αίτηση, στοιχείο που δικαιολογεί θεώρηση τούτων ως αναμφισβήτητων και αποδεχτών. Μετά τις πιο πάνω επιστολές οι καθ' ων η αίτηση παρουσίασαν στον Διευθυντή τα τεκμήρια Ζ1 έως Ζ4 στην ένσταση του Διευθυντή, δηλαδή βεβαιώσεις από διάφορα τμήματα για φορολογίες και τέλη που πληρώθηκαν. Επίσης προέβησαν στις ένορκες δηλώσεις, τεκμήρια Ε1 και Ε2 στην ένσταση του Διευθυντή, όπου έκαστος εξ αυτών ορκίστηκε ότι έχει εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι του πωλητή και τις οφειλές του σε σχέση με διάφορες φορολογίες. Περιπλέον, αναμφισβήτητη παρέμεινε η θέση του Διευθυντή ότι οι καθ' ων η αίτηση κατέθεσαν σε προσωρινό λογαριασμό του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το ποσό των €6.355,26, ως υπόλοιπο των συμβατικών τους υποχρεώσεων προς την εφεσείουσα. Αποκαλυπτικό τούτης της κατάθεσης είναι το τεκμήριο Ε3 στην ένσταση του Διευθυντή, δηλαδή ηλεκτρονική απόδειξη καταβολής του εν λόγω ποσού. Εν τέλει την 22/03/2018 ο Διευθυντής εξέδωσε την απόφασή του, εν προκειμένω την απόφαση που βάλλεται με την επίδικη έφεση. Το ακριβές περιεχόμενο τούτης παρατίθεται πιο κάτω. Όλες οι πάρα πάνω ενέργειες συνιστούν παραδεκτά ή αναμφισβήτητα γεγονότα και ως τέτοια καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου. Αν και τα επίδικα σημεία έχουν ήδη αποκαλυφθεί, ιδιαίτερα από την επιστολή της εφεσείουσας προς τον Διευθυντή (τεκμήριο 4 στην έφεση) και την ένορκη δήλωση της καθ' ης η αίτηση 3 (τεκμήριο Α στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση), που υπέχει χαρακτήρα απάντησης στην ένσταση της εφεσείουσας στο αίτημα των καθ' ων η αίτηση για μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ' ονόματί τους, εν τούτοις αρμόζει να συνοψισθούν, έστω εν συντομία, οι ισχυρισμοί των ομνυόντων στην έφεση και τις δύο ενστάσεις. Ομνύων τη δήλωση που συνοδεύει την έφεση είναι ο XXXXX Κίττος, εκ των διευθυντών της εφεσείουσας. Θέση του είναι πως οι καθ' ων η αίτηση δεν έχουν εξοφλήσει τις υποχρεώσεις τους έναντι της εφεσείουσας. Εκ των βασικών θέσεων του είναι πως η συμφωνία των μερών προέβλεπε πως η εφεσείουσα θα εξασφάλιζε χρηματοδότηση των καθ' ων η αίτηση (όρος 3(β)), πράγμα που έπραξε. Για να λάβουν δάνειο οι καθ' ων η αίτηση, ισχυρίζεται η εφεσείουσα, εξέδωσε εγγυητική από τη ΣΠΕ Λατσιών, δηλαδή ότι σε περίπτωση αδυναμίας και/ή άρνησής τους να αποπληρώσουν το δάνειο, το ποσό που θα προέκυπτε από την εξαργύρωση θα καλυπτόταν από την εγγυητική της εφεσείουσας στη ΣΠΕ Λατσιών. Ένεκα τούτου προέκυψαν έξοδα που ανέρχονται σε €3.588,68 πλέον τόκοι που ανέρχονται σε €1.856,93 μέχρι 31/12/
8. Πέραν τούτου του ποσού η εφεσείουσα διατείνεται ότι για τα έτη 2003 με 2015 πλήρωσε φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας ύψους €3.745,50, ποσό που οφείλουν να πληρώσουν οι καθ' ων η αίτηση. Για τα έτη 2003 με 2014 πλήρωσε €659,40 ως δημοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας, ποσό που επίσης οφείλουν να καταβάλουν οι καθ' ων η αίτηση. Ακόμη ως αποχετευτικά τέλη πλήρωσε τα ακόλουθα ποσά· για τα έτη 2003 με 2011 πλήρωσε €1.177, για τα έτη 2012 με 2014 πλήρωσε €615,90 και για το έτος 2015 πλήρωσε €
9. Εν τέλει στην Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου κατέβαλε το ποσό των €409,96, ενώ για ασφάλεια κατέβαλε €
10. Όλα τα πιο πάνω ποσά, που σύμφωνα με την εφεσείουσα ανέρχονται σε €10.507,44 (sic) (πρόσθεση των ποσών αποκαλύπτει ότι το σύνολο ανέρχεται σε €12.364,37), οι καθ' ων η αίτηση όφειλαν να τα καταβάλουν στην εφεσείουσα. Λόγω του ότι παρέλειψαν να πράξουν τούτο, μετά τον τερματισμό της συμφωνίας η εφεσείουσα καταχώρισε εναντίον των καθ' ων η αίτηση την αγωγή XXXXX/
11. Χρησιμοποιήθηκε καταχρηστικά η διαδικασία που οδήγησε στην υπό έφεση απόφαση, διατείνεται η εφεσείουσα, εφόσον με αυτό τον τρόπο οι καθ' ων η αίτηση παρέκαμψαν τη δικαστική διαδικασία που εκκρεμεί και ως αντικείμενο έχει, μεταξύ άλλων, ακόμη και ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Η εφεσείουσα διατείνεται ότι η όλη διαδικασία απέληξε σε παραβίαση βασικών συνταγματικών της δικαιωμάτων, δηλαδή αυτά που προστατεύονται από τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος και αυτό γιατί οι σχετικές διατάξεις του νόμου που οδήγησαν στην έκδοση της υπό κρίση απόφασης του Διευθυντή, αντίκεινται στα άρθρα αυτά του Συντάγματος. Τέλος, υποστηρίζει ότι η απόφαση του Διευθυντή της ταχυδρομήθηκε και παρελήφθη την 31/05/
12. Η ένορκη δήλωση εκ μέρους του Διευθυντή δεν είναι πολλά εκείνα που προσθέτει εις επίμετρον των κοινών γεγονότων. Απλώς αναφέρει ότι από την προσκομισθείσα μαρτυρία προκύπτει πως οι καθ' ων η αίτηση έχουν καταβάλει πλήρως το τίμημα αγοράς του επίδικου ακινήτου και έχουν προβεί σε όλες τις απαιτούμενες πληρωμές φόρων και τελών που επιτάσσει ο νόμος. Εν κατακλείδι, είναι η θέση του Διευθυντή ότι οι διατάξεις του νόμου είναι εναρμονισμένες με τις συνταγματικές διατάξεις και σκοπούν σε προστασία των καλόπιστων τρίτων αγοραστών που τήρησαν τις υποχρεώσεις τους και εν τούτοις δεν τους έχει μεταβιβαστεί το ακίνητο, αρχές που επιβεβαιώνονται, σύμφωνα με την ομνύουσα, από την αιτιολογική έκθεση του προτεινόμενου νομοσχεδίου (τεκμήριο Κ στην ένσταση του Διευθυντή). Από μέρους των καθ' ων η αίτηση την ένορκη δήλωση ορκίζεται η καθ' ης η αίτηση
13. Είναι η θέση της ότι το κτηματολόγιο είχε ενώπιόν του την πλήρη εικόνα. Υποστηρίζει ότι το τίμημα πώλησης έχει πλήρως εξοφληθεί και αναφέρει ότι, ακόμη και αν ήθελε κριθεί ότι παρέβηκαν συμβατικές τους υποχρεώσεις, η εφεσείουσα δεν νομιμοποιείται σε ανάκτηση κατοχής. Προσθέτει πως σε δύο διαφορετικές περιπτώσεις απευθύνθηκαν στην εφεσείουσα με σκοπό τον εξώδικο συμβιβασμό της διαφοράς που προέκυψε και ανέκαθεν ήταν πρόθεσή τους να πληρώσουν οποιοδήποτε ποσό κατέβαλε η εφεσείουσα δυνάμει του όρου 11 της συμφωνίας τους (εννοεί την πρόνοια σε σχέση με τις διάφορες φορολογίες και τέλη). Η εφεσείουσα δεν ήταν πρόθυμη και απέρριψε τις προσφορές, παρ' ότι δεν τους παρουσίασε επαρκείς αποδείξεις και δικαιολογητικά για τα ποσά που ισχυρίζετο. Με παραπομπή στην αλληλογραφία που αντάλλαξαν υποστηρίζει ότι εισηγήθηκαν την καταβολή ποσού €6.000, το οποίο όμως η εφεσείουσα απέρριψε και μετά από αυτό οι καθ' ων η αίτηση αύξησαν την πρότασή τους σε €9.000 (βλ. τεκμήρια Β έως Δ στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση). Η ομνύουσα επισημαίνει πως ούτε ακόμη και σε αυτή την ένορκη αποκάλυψη στην αγωγή 5540/15 η εφεσείουσα δεν απεκάλυψε αποδείξεις που να δικαιολογούν τα ποσά που ισχυρίζεται. Η ένορκη αποκάλυψη είναι το τεκμήριο Ε στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση. Όσο δε για την εγγυητική, είναι η θέση της ομνύουσας ότι ουδέποτε πληροφορήθηκαν την ύπαρξή της ή χρησιμοποίησαν τούτη. Πρώτη φορά πληροφορήθηκαν τη χρηματοδότηση και την εγγυητική το 2015 από τις αξιώσεις της εφεσείουσας. Η χρηματοδότηση που οι ίδιοι έλαβαν ήταν από τον Οργανισμό Χρηματοδότησης Στέγης και η επιλογή ήταν δική τους, όπως και η εξασφάλιση του δανείου. Μάλιστα έχουν εξοφλήσει το δάνειο που έλαβαν (βλ. τεκμήριο Α στην ένσταση των καθ' ων η αίτηση). Εν πάση περιπτώσει, είναι η θέση της καθ' ης η αίτηση ότι ο όρος 3 της συμφωνίας των διαδίκων δεν δικαιολογεί την αξίωση της εφεσείουσας σε σχέση με την εγγυητική. Οι πάρα πάνω ιδιαίτερες θέσεις των διαδίκων αποκαλύπτουν δύο περαιτέρω στοιχεία. Το πρώτο έχει να κάνει με αυτή την επίδικη απόφαση του Διευθυντή. Καίτοι η ημερομηνία που αυτή φέρει είναι η 22/03/2018, εν τούτοις αναμφισβήτητος παρέμεινε ο ισχυρισμός του ομνύοντα την έφεση ότι οι δικηγόροι της εφεσείουσας την παρέλαβαν, μέσω ταχυδρομείου, την 31/05/
14. Δοθέντος ότι ούτε αυτός ο ισχυρισμός αμφισβητήθηκε από το σύνολο των καθ' ων η αίτηση και ο ομνύων δεν αντεξετάστηκε, ώστε να διερευνηθεί ο ισχυρισμός του, δέχομαι ότι έτσι έχουν τα πράγματα, δηλαδή ότι η εφεσείουσα κατέστη κοινωνός της επίδικης απόφασης την 31/05/
15. Έχει τούτο τη δική του σημασία εφόσον αποδεικνύει το εμπρόθεσμο της έφεσης σε σχέση με την ημερομηνία παραλαβής της απόφασης. Κρίνεται συνεπώς ότι η επίδικη έφεση είναι εμπρόθεσμη, δοθέντος ότι καταχωρίστηκε εντός 30 ημερών από την ημερομηνία που η εφεσείουσα έλαβε γνώση της επίδικης απόφασης. Το δεύτερο στοιχείο που προκύπτει από τους ισχυρισμούς των διαδίκων είναι πως όλοι συμφωνούν ότι η εφεσείουσα έχει να λαμβάνει κάποιο ποσό, όχι σε σχέση με αυτό το τίμημα πώλησης αλλά για τις φορολογίες και τα τέλη που ο πωλητής, δηλαδή η εφεσείουσα, υποχρεούτο να καταβάλλει μέχρι τη μεταβίβαση του ακινήτου. Άλλωστε και ο Διευθυντής απεφάνθη ότι οι καθ' ων η αίτηση όφειλαν να καταβάλουν και γι' αυτό κατέβαλαν στον ειδικό λογαριασμό, ποσό €6.355,
16. Από την άλλη οι καθ' ων η αίτηση αναγνωρίζουν την υποχρέωσή τους βάσει του όρου 11 της συμφωνίας τους με την εφεσείουσα, δηλαδή να καταβάλουν τις όποιες φορολογίες και τα όποια τέλη βαρύνουν το ακίνητο, εξού και πρότειναν στην εφεσείουσα αρχικά €6.000 και εν συνεχεία €9.
17. Για σκοπούς της παρούσης δεν έχει σημασία ποιο ακριβώς είναι το ποσό που έκαστος δέχεται, αλλά το γεγονός ότι όλοι συμφωνούν πως η εφεσείουσα έχει να λαμβάνει ποσά που έχουν να κάνουν με φορολογίες και τέλη που βαρύνουν το ακίνητο. Σε σχέση με αυτό οι θέσεις όλων συμπίπτουν. Εκεί όπου διαφέρουν είναι στο ύψος της αξίωσης αυτής, καθώς και στις λοιπές αξιώσεις της εφεσείουσας, δηλαδή αυτές που έχουν να κάνουν με την εγγυητική, τις αποζημιώσεις ύψους €30.000 και την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Τώρα, λίγα λόγια επιβάλλεται να ειπωθούν και σε σχέση με τον έλεγχο του Δικαστηρίου σε διαδικασίες ως η υπό κρίση. Καθοδήγηση μπορεί να αντλήσει κανείς από τη νομολογιακή αντιμετώπιση που έτυχε το άρθρο 80 του Κεφ. 224, δοθέντος ότι και τα δύο άρθρα θεσπίζουν διαδικασία έφεσης κατά απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Όπως έχει νομολογηθεί σε υποθέσεις αυτής της φύσης το έργο του Δικαστηρίου παραλληλίζεται με εκείνο του διοικητικού δικαστηρίου στα πλαίσια αναθεωρητικού ελέγχου. Επισημαίνεται όμως ότι στην υπό κρίση διαδικασία ο έλεγχος του δικαστηρίου δεν περιορίζεται στο κατά πόσο η απόφαση είναι εύλογη, αλλά επεκτείνεται και στην ουσία τούτης, δηλαδή κατά πόσο είναι ορθή ή όχι (βλ. Kafieros a.o v. Theocharous a.o.

(1978)1C.L.R. 619, Μενέλαος Γεωργίου Αθανάση κ.α. ν. Μάμα Βαρνάβα Ζατζημάμα κ.α.

(1990)1 Α.Α.Δ. 208 και Κουμής ν. Κούντουρου

(1992)1Β Α.Α.Δ. 1312). Βεβαίως η αντικατάσταση της κρίσης του Διευθυντή δεν συνιστά την πρώτη επιλογή. Επί του προκειμένου σχετικά είναι τα λεχθέντα στην υπόθεση Αριστοτέλους ν. Χ'' Κυριάκου

(2001)1Α Α.Α.Δ. 100, 109, όπου λέχθηκε ότι· « Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση.» Περιπλέον, έρεισμα για ακύρωση της απόφασης του διευθυντή μπορεί να αποτελέσει. η παραβίαση των αρχών φυσικής δικαιοσύνης, η έλλειψη δέουσας έρευνας, η έλλειψη αιτιολογίας, και η πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα (βλ. Επί τοις αφορώσι την έφεση του Σωφρονίου Χρίστου Χατζησωφρονίου

(2011)1Β Α.Α.Δ. 885, 894). Στη δοσμένη περίπτωση η εφεσείουσα αμφισβητεί την απόφαση του Διευθυντή με 17 λόγους έφεσης. Είμαι της γνώμης ότι δεν επιβάλλεται αυτούσια μεταφορά τούτων. Αρκεί μόνο να υποδειχθεί ότι οι λόγοι (β) και (γ) άπτονται της αιτιολογίας και της δέουσας έρευνας σε σχέση με την απόφαση, ενώ οι λόγοι (ι), (ιβ), (ιγ), (ιδ), (ιστ) και (ιζ), θέλουν τις διατάξεις του σχετικού νόμου να αντίκεινται συγκεκριμένων άρθρων του Συντάγματος. Άλλοι λόγοι υποστηρίζουν ότι· η απόφαση είναι εσφαλμένη (λόγοι (στ) και (ιε)), ο Διευθυντής άσκησε την εξουσία του πλημμελώς (λόγος (ζ)), ο Διευθυντής ενήργησε με πλάνη περί τα πράγματα (λόγος (δ)), δεν ερμήνευσε ορθά τις διατάξεις του νόμου (λόγος (α)), η απόφαση προκαλεί κατάφορη αδικία (λόγος (ε)), η απόφαση είναι αδικαιολόγητη και/ή παράνομη καθ' ότι δεν προσφέρεται εύλογη αποζημίωση στην εφεσείουσα (λόγος (ια)) και ότι δεν λήφθηκε υπόψη η δικαστική διαδικασία που εκκρεμεί (λόγοι (η) και (θ)). Ομολογώ ότι ένα είναι το κύριο ζήτημα που απασχόλησε, εν τούτοις δεν είναι όλες οι πλευρές που έστρεψαν σε αυτό την προσοχή τους. Επικεντρώθηκαν εν προκειμένω στη συνταγματικότητα των διατάξεων που απασχολούν, παραγνωρίζοντας όμως τη βασική δικαιϊκή αρχή ότι ο κατασταλτικός έλεγχος νομοθετικής διάταξης συνιστά ύστατη καταφυγή του Δικαστηρίου και μόνο αν τέτοια διεργασία είναι απολύτως απαραίτητη δια τους σκοπούς της υπόθεσης (βλ. The Board for Registration of Architects & Civil Engineers v. Christodoulos Kyriakides

(1966)3 CLR 640, 654-655). Στην προκείμενη περίπτωση άλλο ζήτημα καθορίζει την τύχη της υπόθεσης, κατάληξη που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι παρέλκει αναγκαιότητα απόφασης των συνταγματικών ζητημάτων που ηγέρθησαν. Εδώ η εξέταση έχει να κάνει με αυτή την ίδια την απόφαση. Όπως έχει νομολογηθεί· αυτή η έκφανση της λειτουργίας του Διευθυντή Κτηματολογίου, η οποία φέρεται εις πέρας από τους εκάστοτε λειτουργούς τούτου που εξετάζουν τις αιτήσεις που υποβάλλονται, συνιστά οιονεί δικαστική λειτουργία και ως εκ τούτου η απόφαση που εκδίδεται πρέπει να είναι αιτιολογημένη κατά τον τρόπο που αιτιολογούνται οι αποφάσεις των δικαστηρίων (βλ. Αλέξη ν. Aristo Developers Ltd

(2009)1Β Α.Α.Δ. 834, 838-839 με παραπομπή στην παλαιότερη Georgiou v. Hjiphesa

(1970)1 CLR 158). Τι έστι αιτιολογημένη απόφαση προκύπτει από αριθμό υποθέσεων που καταπιάστηκαν με αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Για παράδειγμα στην υπόθεση Σάββα κ.α. ν. Κώστα

(2003)1Γ Α.Α.Δ. 1944, 1950, λέχθηκε ότι· « Έχουμε διεξέλθει την απόφαση του Διευθυντή η οποία είναι αρκούντως αιτιολογημένη ώστε να μη δημιουργείται αμφιβολία για τους λόγους στους οποίους αυτή θεμελιώνεται. Παρενθετικά σημειώνουμε ότι η υποχρέωση του Διευθυντή για αιτιολόγηση της απόφασης του, απορρέει από τις ρητές πρόνοιες του Καν. 6

(2)των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 αλλά και από τη φύση της διαδικασίας η οποία, καθώς έχουμε αναφέρει, είναι οιονεί δικαστική. Βλ. Pioneer Candy Ltd v. Stelios Tryfon and Sons Ltd

(1981)1 C.L.R. 540 και Παύλου ν. Νεοφύτου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973. Στην επίδικη απόφαση καταγράφονται τα χαρακτηριστικά της παραχωρηθείσας διόδου και εξηγούνται οι λόγοι προτίμησης της συγκεκριμένης λύσης. Διαφαίνεται από το σύνολο της απόφασης ότι ο Διευθυντής είχε σφαιρική γνώση του αντικειμένου για το οποίο επρόκειτο να αποφασίσει και ότι η λύση που επέλεξε ήταν η πλέον αρμόζουσα προς τις επί τόπου πραγματικές συνθήκες και το σκοπό για τον οποίο ζητήθηκε η δίοδος.» (ο τονισμός είναι δικός μου) Στην υπόθεση Γεωργούλλα Παύλου κ.α. ν. Ελένης Νεοφύτου, μέσω Κλείτου Καζαφανιώτη ως πληρεξούσιου αντιπροσώπου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 978, κρίθηκε ότι· « Στο φάκελο της υπόθεσης δεν υπάρχει οποιαδήποτε αιτιολογία γι' αυτή την απόφαση του Διευθυντή. Από ένα σχεδιάγραμμα (ερυθρό 10 στο Τεκμήριο 1), αναφέρεται ότι σε απόσταση 2.75 μέτρων από το σύνορο του τεμαχίου 57 υπάρχουν 6 ελαιόδενδρα ηλικίας περίπου 5 χρόνων και ότι το τεμάχιο αυτό είναι περιφραγμένο με σιδερένιους πασσάλους και αγκαθωτό τέλι. Επίσης η έκθεση του Διευθυντή που κατατέθηκε στο Δικαστήριο με συνοδευτική επιστολή του ημερ. 25.9.90, σύμφωνα με τους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδων) Κανονισμούς του 1967, που περιέχεται στο Τεκμήριο 1, αναφέρει ότι ο Διευθυντής αφού μελέτησε την υπόθεση και ικανοποιήθηκε ότι η εφεσίβλητη ακολούθησε την υπό του Νόμου και των Κανονισμών διαδικασία και αφού ενήργησε σύμφωνα με τον Καν. 5, εξέτασε επιτόπια την αίτηση δια του αρμόδιου κτηματολόγου Στέλιου Παπαδόπουλου στις 19.4.93 η ώρα 8.15 π.μ. και ότι κατόπιν της επιτόπιας έρευνας και μελέτης όλων των στοιχείων και γεγονότων και προς το σκοπό όπως προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία, ο Διευθυντής αποφάσισε και καθόρισε την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση και την καταβλητέα αποζημίωση. Είναι φανερό πως το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι τα όσα αναφέροντο σαν ένα γεγονός στο σχεδιάγραμμα (ερυθρό 10 στο Τεκμήριο 1), λήφθηκαν υπόψη από το Διευθυντή για να καταλήξει στην προσβαλλόμενη απόφαση και ότι τα στοιχεία αυτά προσφέρονται σαν η αιτιολογία της απόφασης. Κατά τη γνώμη μας η θέση αυτή είναι λανθασμένη. Συμφωνούμε με την εισήγηση του δικηγόρου των εφεσειόντων πως η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι αιτιολογημένη και τα όσα αναφέρονται στο σχεδιάγραμμα (ερυθρό 10 στο Τεκμήριο 1), ασφαλώς και δεν μπορούν να θεωρηθούν πως συμπληρώνουν καθ' οιονδήποτε τρόπο την αιτιολογία του. Τα όσα αναφέρονται στο σχεδιάγραμμα αυτό είναι περιγραφικά και δεν μπορεί έγκυρα να υποστηριχθεί η θέση ότι είναι λόγω αυτής της περιγραφής που ο Διευθυντής προτίμησε το τεμ. 161 και όχι το τεμ. 57, γιατί ένα τέτοιο συμπέρασμα δεν μπορεί να εξαχθεί μια και ο Διευθυντής δεν αιτιολογεί τίποτε. Επίσης, η έκθεση του Διευθυντή η οποία θα πρέπει να αποτυπώνει την αιτιολογία του Διευθυντή κατά τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης, και πάλιν δεν προσφέρει καμιά αιτιολογία γιατί προτιμήθηκε το τεμάχιο 161 αντί του τεμ. 57, ούτε και θα μπορούσε να προσφέρει οποιαδήποτε αιτιολογία εκ των υστέρων.» (ο τονισμός είναι δικός μου) Ας δούμε τώρα τι είναι αυτό που αναφέρεται στην υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή, δηλαδή το τεκμήριο 6 στην έφεση. Η απόφαση αναφέρει τα εξής· « Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας κατ'εντολή των πελατών σας NISTAL LAND DEVELOPERS LIMITED ημερομηνίας 15/06/2017 σας πληροφορώ ότι η ένσταση σας στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεχτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους: 2. Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ. 9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν. 139(Ι)/2015, δεν εμποδίζουν τον Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου. 3. Επίσης η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 14/012/2002 (ΠΩΕ 69/2003) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 15/01/2003 επειδή τηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, όπως αυτές προβλέπονταν στην τότε ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι στον Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέληση) Νόμο, Κεφ.232. 4. Όσον αφορά τις αποφάσεις Δικαστηρίων στις οποίες αναφέρεστε, αυτές είναι πρωτόδικες και έχουν εφεσιβληθεί. Μέχρι την εκδίκαση των εφέσεων στο Ανώτατο Δικαστήριο όλες οι αιτήσεις θα διεκπεραιώνονται εφαρμόζοντας τις πρόνοιες της πιο πάνω νομοθεσίας. 5. Σύμφωνα με τις αποδείξεις που κατατέθηκαν από τους αγοραστές XXXXX Χατζησολώμου δ.τ.XXXXX079 και XXXXX Γαβριήλ δ.τ.XXXXX589 στο πιο πάνω φάκελο φαίνεται ότι έχουν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις τους προς την πωλήτρια εταιρεία σύμφωνα με το ΠΩΕ 69/2003 όσον αφορά το τίμημα πώλησης. Επίσης εκπλήρωσαν πλήρως τις οφειλές τους σε σχέση με τις φορολογίες. Απόδειξη κατάθεσης στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό στο όνομα του Διευθυντή του Τμήματος μου και ένορκη δήλωση επισυνάπτονται. 6. Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι, των αγοραστών XXXXX Χατζησολωμού Α.Δ.ΤXXXXX079 και XXXXX Γαβριήλ Α.Δ.XXXXX7589 εκτός εάν προσκομίσετε, εντός τριάντα

(30)ημερών, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά.» Δεν παραλείπεται ότι η απόφαση του Διευθυντή συνοδεύετο από δύο ένορκες δηλώσεις, δηλαδή τις δηλώσεις των καθ' ων η αίτηση 2 και 3, καθώς επίσης την απόδειξη καταβολής του ποσού των €6.355,26 στον ειδικό λογαριασμό του Διευθυντή. Και εγείρεται το ερώτημα· ικανοποιούν όλα τα πιο πάνω την υποχρέωση αιτιολογημένης απόφασης. Είμαι της γνώμης ότι η απάντηση είναι σαφώς αρνητική. Εδώ έχουμε δύο μέρη, την εφεσείουσα και τους καθ' ων η αίτηση 2 και 3, που διαφωνούν σε σχέση με τις αξιώσεις της εφεσείουσας. Συμφωνούν όμως ότι η εφεσείουσα δικαιούται κάποιο ποσό το οποίο προκύπτει από τον όρο 11 της μεταξύ τους συμφωνίας, διαφωνούν όμως στο ύψος αυτού του ποσού. Η εφεσείουσα ρητώς έθεσε τα ποσά που αξιώνει στην ένσταση που υπέβαλε στον Διευθυντή (βλ. τεκμήριο 4), αφότου ο τελευταίος της απέστειλε τον τύπο ΙΕ (βλ. τεκμήριο 3). Από πλευράς των καθ' ων η αίτηση προσκομίστηκαν αποδείξεις και βεβαιώσεις που αποδεικνύουν ότι η εφεσείουσα είναι εκείνη που κατέβαλε τους σχετικούς φόρους ή τέλη (βλ. τεκμήρια Ζ1 και Ζ4 στην ένσταση του Διευθυντή). Ο δε Διευθυντής κατέληξε στο ποσό των €6.355,26, το οποίο οι καθ' ων η αίτηση 2 και 3 αποδέχτηκαν, εξού και το κατέβαλαν. Ό,τι όμως δεν απαντάται είναι· τίνι τρόπω, εν προκειμένω βάσει ποιων στοιχείων, ο Διευθυντής κατέληξε στο εν λόγω ποσό. Ποιες είναι οι αποδείξεις ή τα στοιχεία που έλαβε υπόψη του ώστε να καταλήξει σε αυτό το ποσό. Ο φάκελος ενώπιον του Δικαστηρίου δεν αποκαλύπτει οτιδήποτε σχετικό. Ακριβώς το αντίθετο θα έλεγε κανείς. Η μόνη πλευρά που επικαλείται κάποια ποσά και μάλιστα συσχετίζοντας τούτα με χρονικές περιόδους, είναι η εφεσείουσα στο τεκμήριο 4. Εν τούτοις η απόφαση του Διευθυντή δεν εξηγεί γιατί απορρίπτει τα εν λόγω ποσά και έτι χειρότερα, πώς κατέληξε στο ποσό των €6.355,26. Αρκείται απλώς στη θέση ότι οι λόγοι ένστασης δεν τον εμποδίζουν να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου και δεν αιτιολογεί την απόφασή του σε σχέση με το ποσό που ο ίδιος καθόρισε. Τώρα, παρεμβάλλεται εδώ και το εξής σχετικό. Στην προφορική αγόρευσή της η ευπαίδευτη συνήγορος των καθ' ων η αίτηση αναγνώρισε το προβληματικό της αιτιολογίας του Διευθυντή. Εν τούτοις ήταν η θέση της πως οι κανονισμοί 4 και 5 που εκδόθηκαν βάσει της σχετικής νομοθεσίας (Κ.Δ.Π. 298/15) καθορίζουν τον τρόπο άσκησης της εξουσίας του Διευθυντή, εν προκειμένω τα στοιχεία που δύναται να απαιτήσει και πρόσθεσε ότι η εφεσείουσα δεν παρουσίασε οιανδήποτε απόδειξη στο στάδιο εξέτασης της αίτησης. Είναι γεγονός ότι η σχετική νομοθεσία, συγκεκριμένα το άρθρο 44ΙΘ

(2)(α) θέτει δύο προϋποθέσεις. Αυτές είναι η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και η πλήρης καταβολή του τιμήματος. Μάλιστα σε περίπτωση που δεν έχει καταβληθεί πλήρως είναι αρκετή έγγραφη δήλωση του αγοραστή ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης. Είναι επίσης γεγονός ότι στην προκείμενη περίπτωση το τίμημα πώλησης, δηλαδή ΛΚ66.000 έχει καταβληθεί πλήρως. Εν τούτοις όλοι συμφωνούν ότι οι καθ' ων η αίτηση δεν εκπλήρωσαν πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και μάλιστα η θέση τους αυτή είναι ορθή εφόσον συμπίπτει σε σχέση με τις φορολογίες και τα τέλη που προβλέπονται στον όρο 11 της μεταξύ των μερών συμφωνίας. Εν πάση περιπτώσει, επιστρέφοντας πίσω στη δήλωση της ευπαίδευτης συνηγόρου των καθ' ων η αίτηση, απερίφραστα απαντώ ότι η υπό κρίση διαδικασία αφορά την απόφαση του Διευθυντή και όχι το κατά πόσο η εφεσείουσα προσκόμισε ή όχι αποδεικτικά στοιχεία στον Διευθυντή. Έστω ότι η εφεσείουσα δεν προσκόμισε, και πάλιν δεν διαφοροποιείται το θεμελιακό ερώτημα· είναι ή όχι αιτιολογημένη η απόφαση του Διευθυντή. Πώς κατέληξε στις €6.355,26 και γιατί όχι σε άλλο ποσό, μεγαλύτερο ή μικρότερο, ποια είναι τα σχετικά στοιχεία και αποδείξεις που έλαβε υπόψη του. Στο τέλος της ημέρας η προσοχή επικεντρώνεται στην απόφαση του Διευθυντή που πλήττεται και αυτή είναι που πρέπει να αποδεικνύει του λόγους το ασφαλές. Και εδώ δεν διαπιστώνεται κάτι τέτοιο. Περιπλέον, τη δική τους σημασία έχουν και τα αναφερόμενα στον όρο 3(β) της συμφωνίας των μερών, που έχει να κάνει με την υποχρέωση του πωλητή να εξασφαλίσει χρηματοδότηση στον αγοραστή. Ποια είναι η απόφαση του Διευθυντή επ' αυτού του θέματος, δεν απαντάται στην απόφασή του. Εν ολίγοις, άγνωστοι είναι οι λόγοι που ο Διευθυντής κατέληξε στο ποσό των €6.355,26. Ουδείς γνωρίζει ποιες εκ των θέσεων των εμπλεκομένων (εφεσείουσας και καθ' ων η αίτηση 2 και 3) δέχθηκε και ποιες απέρριψε και βεβαίως, βάσει ποιων στοιχείων έδρασε την απόφασή του. Στην υπόθεση Αλέξη ν. Aristo Developers Ltd

(2009)1Β Α.Α.Δ. 834, 839, λέχθηκε ότι· « Περαιτέρω, όπως αποφασίστηκε στην Georghiou v. Hjiphesa

(1970)1 C.L.R. 58, ο αρμόδιος υπάλληλος του Κτηματολογίου ενεργεί υπό οιονεί δικαστική ιδιότητα και οι αποφάσεις του πρέπει να είναι αιτιολογημένες, όπως οι αποφάσεις των Δικαστηρίων. Συμφωνούμε απόλυτα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι η επίδικη απόφαση δεν ήταν επαρκώς αιτιολογημένη, ούτως ώστε να μπορεί το Δικαστήριο να ελέγξει την ορθότητά της. Εκφράσεις που περιέχονται σ' αυτή, όπως «αφού μελέτησε όλα τα σχετικά στοιχεία και γεγονότα», «υπό τις υφιστάμενες συνθήκες η επιλεγείσα δίοδος ήταν η μόνη κατάλληλη», «αφού έλαβε υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες και με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά . . .», είναι τόσο γενικές και αόριστες που δεν μπορούν να αποτελέσουν αιτιολογία όπως απαιτείται από το Νόμο.» (ο τονισμός είναι δικός μου) Αυτό ισχύει και στη δοσμένη περίπτωση. Η υπό κρίση απόφαση φείδεται λεπτομερειών και κατ' επέκταση αιτιολογίας. Είναι αποφθεγματική και συνεπεία τούτου απολήγει αφοριστική, δοθέντος ότι οι θέσεις της εφεσείουσας απορρίφθηκαν χωρίς καμία εξήγηση, αλλά κυρίως επειδή καταλήγει σε συμπεράσματα δίχως παράθεση στοιχείων που να αποδεικνύουν το σκεπτικό της, καθιστώντας το έτσι αδύνατο για κάποιον τρίτο να εξακριβώσει την ορθότητα τούτης. Διαφορετική αντιμετώπιση θα σήμαινε ότι ο Διευθυντής αποφασίζει κατά πως ο ίδιος θεωρεί πρέπον και το Δικαστήριο απλώς επικυρώνει την απόφασή του, ανίκανο να ασκήσει ουσιαστικό έλεγχο. Έχει όμως υποδειχθεί ότι η υπό κρίση διαδικασία είναι ουσιαστική και εδώ η απόφαση του Διευθυντή δεν φέρει τα γνωρίσματα που αρμόζουν σε μια οιονεί δικαστική απόφαση. Ως εκ των πιο πάνω η επίδικη απόφαση κρίνεται αναιτιολόγητη και γι' αυτό και μόνο το λόγο ακυρώνεται. Εν όψει αυτής της κατάληξης δεν κρίνεται αναγκαία η εξέταση των λοιπών λόγων έφεσης. Τα έξοδα της διαδικασίας, ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εις βάρος των καθ' ων η αίτηση 1, 2 και 3. (Υπ)..................................... Λ.Α. Παντελή, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΔ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο