ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΝΑΔΙΝΑ ν. ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ, Αρ. Αγωγής: 1205/18, 31/7/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2020:A325 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1205/18 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΝΑΔΙΝΑ Ενάγοντες -και- XXXXX ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ, εκ Λευκωσίας Εναγόμενη ------------------ Ημερομηνία: 31/07/2020 Εμφανίσεις: Για τον Εναγόντων: κος Πατσαλίδης Για την Εναγόμενη: κος Πασχαλίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η (Ταχεία Εκδίκαση) Η απαίτηση των εναγόντων εναντίον της εναγόμενης αφορά το ποσό των €1300 αναλογούν μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία για την επιδιόρθωση του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας, πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα. Σύμφωνα με την έκθεση απαιτήσεως οι ενάγοντες είναι η νόμιμη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας ΝΑΔΙΝΑ η οποία βρίσκεται στην οδό XXXXX 1, XXXXX XXXXX. Η εναγόμενη ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ιδιοκτήτρια των καταστημάτων της πολυκατοικίας. Στις 20/11/17 οι ενάγοντες έλαβαν απόφαση να προχωρήσουν σε αντικατάσταση του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας και το κόστος υπολογίστηκε για τον κάθε ιδιοκτήτη αναλογικά. Το αναλογούν μερίδιο της εναγόμενης ήταν το ποσό των €
- Αυτό το ποσό δεν το έχει καταβάλει μέχρι σήμερα. Της έχουν ζητήσει να πληρώσει το ποσό με γραπτή επιστολή 20/11/17 και με επιστολή των δικηγόρων των εναγόντων ημερ. 29/01/
- Η δικογραφημένη υπεράσπιση της εναγόμενης αφορά αμφισβήτηση της απαίτησης των εναγόντων και τους καλεί σε αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών τους. Ισχυρίζεται ότι ουδέποτε έλαβε γραπτή επιστολή και δεν κλήθηκε σε οποιαδήποτε συνεδρία της διαχειριστικής επιτροπής ή σε Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας. Ισχυρίζεται ότι δεν οφείλει κανένα ποσό χρημάτων αφού τα επίδικα καταστήματα ουδεμία είσοδο έχουν προς την πολυκατοικία και τους κοινόχρηστους χώρους και επομένως δε οφείλει κοινόχρηστα και δεν οφείλει οτιδήποτε για τον ανελκυστήρα. Αλλά και αν ακόμα αποδειχθεί ότι υπάρχει οφειλόμενο το ποσό που ζητείται με την απαίτηση είναι διογκωμένο και το πραγματικό ποσό που οφείλεται για τα καταστήματα είναι κατά πολύ μικρότερο. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Η κλίμακα της διαφορά της υπόθεσης είναι από €500 μέχρι €
- Η υπόθεση αυτή εντάσσεται στην κατηγορία των υποθέσεων ταχείας εκδίκασης. Επομένως τα μέρη έχουν καταχωρήσει την μαρτυρία τους γραπτώς και κανένα από τα μέρη δεν έχει ζητήσει να αντεξετάσει τους μάρτυρες της άλλης πλευράς σε σχέση με το περιεχόμενο της γραπτής τους μαρτυρίας. Εκ μέρους του ενάγοντα έχει κατατεθεί Ένορκη Δήλωση του XXXXX Τριφύλλη ο οποίος είναι ταμίας της Διαχειριστικής Επιτροπής της πολυκατοικίας. Έχει αναφέρει ότι έχει ιδίαν γνώση των γεγονότων. Η εναγόμενη ήταν ιδιοκτήτρια των καταστημάτων XXXXX και 4 XXXXX 02 της κοινόκτητης πολυκατοικίας. Στις 20/11/17 οι ενάγοντες έλαβαν απόφαση να προχωρήσουν σε αντικατάσταση του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας και το κόστος υπολογίστηκε για τον κάθε ιδιοκτήτη διαφορετικά. Για την εναγόμενη το αναλογούν μερίδιο ήταν €
- Αυτό το ποσό δεν έχει καταβληθεί μέχρι σήμερα παρόλο ότι της στάλθηκε γραπτή επιστολή ημερ. 20/11/17 με το οποίο απαιτήθηκε το ποσό. Επίσης ο μάρτυρας ανάφερε ότι είχε ζητήσει τα χρήματα αυτά προσωπικά και επανειλημμένα. Στις 29/01/18 είχε αποσταλεί επιστολή στην εναγόμενη από τους δικηγόρους των εναγόντων. Ελαβαν απάντηση της επιστολής με ημερομηνία 16/02/18 που περιείχε διάφορους ανυπόστατους ισχυρισμούς. Οι δικηγόροι των εναγόντων απάντησαν στην επιστολή στις 07/03/
- Εκ μέρους της εναγόμενης καταχωρήθηκε ένορκή δήλωση της εναγόμενης. Ανέφερε ότι δεν είναι ιδιοκτήτρια των καταστημάτων 401 και 402 που βρίσκονται στην κοινόκτητη πολυκατοικία. Επισυνάπτεται τίτλος ιδιοκτησίας ως τεκμήριο και σύμφωνα με αυτό ο ιδιοκτήτης των καταστημάτων είναι η εταιρεία AKINITA NADINA LTD. Σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας το μέρος της πολυκατοικίας που αφορά τα κοινά δικαιώματα χρήσης είναι ως ακολούθως: AΠΟΧΩΡΗΤΗΡΙΟ αρ. 10 στο ισόγειο εμβαδό 33 τ.μ. κοινής χρήσης για όλες τις εγγραφές. ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1136 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1137 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1138 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1139 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1140 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1141 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1142 ΛΕΥΚΩΣΙΑ, ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, XXXXX 2/1143 Η ιδιοκτήτρια από την ανέγερση των εν λόγω καταστημάτων ήταν και είναι μέχρι σήμερα η συγκεκριμένη εταιρεία που φαίνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Η εναγόμενη δεν έλαβε ποτέ επιστολή από τους ενάγοντες και ούτε κλήθηκε σε οποιαδήποτε συνεδρία ή γενική συνέλευση της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας ούτε και η εταιρεία έχει κληθεί σε τέτοια συνεδρία. Τα επίδικα καταστήματα δεν έχουν είσοδο προς την πολυκατοικία αλλά ούτε και στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Κατά συνέπεια, κανένα ποσό σε κοινόχρηστες δαπάνες δεν αναλογεί στα καταστήματα. Ο ανελκυστήρας βρίσκεται στο εσωτερικό μέρος της πολυκατοικίας όπου τα καταστήματα δεν έχουν καμία πρόσβαση. Η εναγόμενη δεν είναι ιδιοκτήτρια των εν λόγω καταστημάτων είναι απλά διευθύντρια της ιδιοκτήτριας εταιρείας των καταστημάτων. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ Η αγωγή αυτή καταχωρήθηκε το 2018, το ύψος της διαφοράς δεν υπερβαίνει τις €3.000,
- Η Δ.30 είναι ο δικονομικός κανόνας που διέπει την ακροαματική διαδικασία η οποία προνοεί ότι για μικρές διαφορές μέχρι €3.000,00, θα υπάρχει ταχεία εκδικάση της διαφοράς με την καταχώρηση αντίστοιχων ενόρκων δηλώσεων. Tα μέρη καταχώρησαν την μαρτυρία τους γραπτώς και επιφύλαξαν όλα τα νομικά τους επιχειρήματα προς επίλυση της αγωγής κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Εκ μέρους των εναγόντων, που οφείλουν να αποδείξουν την απαίτηση τους, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων καταχωρήθηκε ένορκη δήλωση του XXXXX Τριφύλλη. Οι ενάγοντες έχουν περιορισθεί στην κατάθεση γραπτής ένορκης μαρτυρίας για να αποδείξουν την απαίτηση τους. Τα μέρη δεν έχουν ζητήσει να αντεξετάσουν τους ενόρκως δηλούντες σε σχέση με το περιεχόμενο της γραπτής μαρτυρίας της άλλης πλευράς. Βάσει του άρθρου 30.3(γ) του Συντάγματος το δικαίωμα προσαγωγής των μέσων απόδειξης σε πολιτική διαδικασία μπορεί να ρυθμιστεί με νόμο που δεν προκαθορίζεται η μορφή της μαρτυρίας νοουμένου ότι τηρούνται τα εχέγγυα της δίκαιας δίκης. ( βλ. A. Panayides Contracting Ltd. ν Χαραλάμπους 1 ΑΑΔ 416
(2004). Με βάση την Δ.30 σε σχέση με μικρές απαιτήσεις παρέχεται η δυνατότητα προσαγωγής γραπτής μαρτυρίας και το κάθε μέρος διαφυλάττει το δικαίωμα της αντεξέτασης σε σχέση με την γραπτή μαρτυρία που έχει προσκομιστεί από την άλλη πλευρά. Όμως αυτό δεν αλλοιώνει την υποχρέωση της κάθε πλευράς να παρουσιάσει αποδεκτή μαρτυρία με βάση τις πρόνοιες του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ. 9 προκειμένου να στοιχειοθετήσει την υπόθεση του. Η ρύθμιση που γίνεται σε σχέση με την απόδειξη πολιτικών υποθέσεων μικρής κλίμακας μέχρι €3000 δεν έχει αλλάξει το βάρος απόδειξης σε σχέση με πολικές υποθέσεις. Κατά συνέπεια οι ενάγοντες πάλι υποχρεούνται να αποσείσουν το βάρος απόδειξης σε σχέση με την απαίτηση τους προκειμένου να δικαιούνται τις θεραπείες που ζητούν με την αγωγή τους. Το κριτήριο για το εάν οι ενάγοντες έχουν πετύχει να αποσείσουν το βάρος απόδειξης δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλ. Μαρσέλ ν Λαική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. 1 ΑΑΔ 1858
(2001). Στην παρούσα υπόθεση η εναγόμενη αμφισβητεί τα πάντα σε σχέση με την απαίτηση και έχει καλέσει τους ενάγοντες να αποδείξουν αυστηρά την απαίτηση τους. Οι ενάγοντες όφειλαν να αποδείξουν θετικά ότι έχουν νόμιμη αξίωση κατά της εναγόμενης. Η εναγόμενη αρνείται ότι οι ενάγοντες είναι η νόμιμη διαχειριστική επιτροπή της κοινόκτητης πολυκατοικίας και αρνείται ότι είναι ιδιοκτήτρια των εν λόγω καταστημάτων με αριθμό XXXXX και XXXXX που βρίσκονται στην εν λόγω πολυκατοικία. Η εναγόμενη έχει προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι εταιρεία AKINITA NADINA LTD ήταν και είναι ιδιοκτήτρια των εν λόγω καταστημάτων και ότι αυτή υπήρξε μόνο διευθύντρια αυτής της εταιρείας. Επίσης ανέφερε ότι ουδέποτε ειδοποιήθηκε η ίδια η εταιρεία να παραστεί σε γενική συνέλευση της ιδιοκτητών των μονάδων της πολυκατοικίας κατά την οποία αποφασίστηκε η αντικατάσταση του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας. Περαιτέρω, αμφισβητεί το συνολικό ποσό της χρέωσης που αναλογεί στα δύο καταστήματα επειδή θεωρεί ότι το ποσό είναι υπερβολικό. Οι ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει καμία θετική μαρτυρία για να αποδείξουν ότι είναι η νόμιμη συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Οι ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει καμία θετική μαρτυρία για να αποδείξουν ότι η εναγόμενη ήταν ιδιοκτήτρια των δύο καταστημάτων ή για να αντικρούσουν τον θετικό της ισχυρισμό ότι πραγματικός ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας είναι μία εταιρεία της οποίας είναι απλά διευθύντρια. Δεν έχουν προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι λήφθηκε νόμιμη απόφαση σε σχέση με την αντικατάσταση του ανελκυστήρα και ούτε έχουν καταθέσει θετική μαρτυρία για να δικαιολογήσουν το ποσό των €1300 ως το ποσό που αναλογεί στην εναγόμενη ως ιδιοκτήτης ή χρήστης των εν λόγων καταστημάτων. Όλα τα πιο πάνω ζητήματα είναι επίδικα επειδή η εναγόμενη τα έχει αρνηθεί ρητώς και έχει προσκομίσει την δική της θετική μαρτυρία που θέτει σε αμφισβήτηση τα ουσιώδη γεγονότα που θεμελιώνουν την απαίτηση και που πρέπει να αποδειχθούν θετικά προκειμένου οι ενάγοντες να πετύχουν στην απαίτηση τους. Έχει προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι ουδέποτε κλήθηκε σε συνέλευση των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής οπότε τίθεται το ερώτημα πως αποφασίσθηκε και τι αποφασίσθηκε από την διαχειριστική επιτροπή σε σχέση με την αντικατάσταση του ανελκυστήρα. Δεν έχει προσκομιστεί καμία θετική μαρτυρία περί τούτου παρά μόνο δηλώνεται ότι αυτή η απόφαση έχει παρθεί από την νόμιμα συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Σε σχέση με την νομική υπόσταση της ενάγουσας ως διαχειριστική επιτροπή δεν έχει προσκομιστεί καμία μαρτυρία παρόλο ότι αμφισβητείται αυτό ρητώς με την Έκθεση Υπεράσπιση. Σύμφωνα με το Άρθρο 38ΚΒ του νόμου που τροποποιεί τον περί ακίνητου ιδιοκτησίας νόμου 6
(1)/93 κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή. Σύμφωνα με το Άρθρο 38ΙΘ οι πρότυποι κανονισμοί για τη ρύθμιση και διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών που ακολουθούν τις πρόνοιες του νόμου στον Πίνακα Άρθρο (38ΚΑ) έχουν εφαρμογή αναφορικά με κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες εκδόθηκε άδεια οικοδομής και δεν καταχωρήθηκαν ακόμη ως κοινόκτητα υποστατικά στο κτηματικό μητρώο. Μετά την εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής στο κτηματικό μητρώο οι κύριοι των μονάδων δύναται να τροποποιήσουν τους πρότυπους κανονισμούς νοουμένου ότι οι τροποποιημένοι κανονισμοί θα συνάδουν με τις διατάξεις του νόμου. Σύμφωνα με το Άρθρο 38ΚΑ στην περίπτωση που οι εγγεγραμμένοι κανονισμοί δυνάμει του Άρθρου 38Κ δεν προνοούν για οποιοδήποτε ζήτημα το ζήτημα για το οποίο δεν υπάρχει πρόνοια στους κανονισμούς της πολυκατοικίας διέπεται από την αντίστοιχη πρόνοια των πρότυπων κανονισμών. Η ενάγουσα δεν έχει προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι η εν λόγω «πολυκατοικία» πρόκειται για κοινόκτητη οικοδομή. Το Άρθρο 38Β του Ν. 6
(1)/93 προνοεί τα ακόλουθα: «Κοινόκτητη οικοδομή. Χωριστή κυριότητα μονάδων 38Β. Ανεξάρτητα από όσα διαλαμβάνονται σ' αυτόν ή σε οποιοδήποτε άλλο Νόμο- (α) Όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστο μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ' ένα κύριο, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως κοινόκτητη σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ: Νοείται ότι υποστατικό που αποτελείται από δύο μέχρι και τέσσερις μονάδες μπορεί να αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και να εγγραφεί ως τέτοια, αν οι κύριοι του πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή οποιοιδήποτε δύο κύριοι μονάδων υποβάλουν σχετική αίτηση προς το Διευθυντή αιτούμενοι όπως το υποστατικό αυτό αποτελέσει κοινόκτητη οικοδομή και εγγραφεί ως τέτοια· (β) κάθε μονάδα κοινόκτητης οικοδομής θα ανήκει, θα κατέχεται και θα τυγχάνει κάρπωσης χωριστά ως ιδιωτική ιδιοκτησία και θα εγγράφεται ως τέτοια σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ. Για κάθε μονάδα πρέπει να εκδίδεται χωριστό πιστοποιητικό εγγραφής, και καμιά άλλη ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να περιληφθεί στο ίδιο πιστοποιητικό εγγραφής εκτός από το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στο Μέρος αυτό, και την τυχόν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε αποκλειστικά στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στο Μέρος αυτό». Το Άρθρο 38ΚΒ προνοεί ότι κάθε ιδιόκτητης οικοδομής πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση των υποθέσεων της. Η διαχειριστική επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και των κανονισμών. Συνεπώς, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή. Κοινόκτητη οικοδομή θεωρείται η οικοδομή που έχει τουλάχιστον πέντε μονάδες ακόμη και στην περίπτωση που η οικοδομή έχει αναγερθεί πριν τεθεί σε ισχύ αυτός ο νόμος. Πρόθεση του νομοθέτη ήταν η εφαρμογή αυτού του νόμου σε όλες τις πολυκατοικίες που είναι κοινόκτητες οικοδομές, ανεξάρτητα από τον χρόνο εγγραφής τους. Αυτό έγινε προφανώς για να μην παρακάμπτονται οι πρόνοιες αυτού του νόμου σε σχέση με οικοδομές που είχαν εγγραφεί με προηγούμενο νομικό καθεστώς. Η διάταξη 38Β υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες κοινόκτητης οικοδομής να προβούν σε εγγραφή της πολυκατοικίας ως κοινόκτητη οικοδομή για να μην μπορέσουν να αποφύγουν την εφαρμογή των προνοιών αυτού του νόμου. Εκείνο που αμφισβητεί η υπεράσπιση είναι κατά πόσο η συγκεκριμένη διαχειριστική επιτροπή είναι η νόμιμη διαχειριστική επιτροπή που ενεργεί για λογαριασμό των ιδιοκτήτων μονάδων της πολυκατοικίας. Συνεπώς οι ενάγοντες όφειλαν να προσκομίσουν θετική μαρτυρία περί τούτο εφόσον αυτό αμφισβητείται. Ο Κανονισμός 36 του Μέρους VI των Πρότυπων Κανονισμών προνοεί ότι η διαχειριστική επιτροπή εκλέγεται από την γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μονάδων της πολυκατοικίας. Η κοινόκτητη οικοδομή πρέπει πάντα να έχει διαχειριστική επιτροπή και οι πρότυποι κανονισμοί έχουν εφαρμογή εκεί που οι εγγεγραμμένοι κανονισμοί είναι σιωπηλοί προς συγκεκριμένο θέμα. Όμως εδώ δεν έχει προσκομιστεί καμία μαρτυρία σε σχέση με την σύσταση της επιτροπής. Ως εκ τούτου κρίνω ότι οι ενάγοντες δεν έχουν αποδείξει στον βαθμό που απαιτείται σε πολιτικές υποθέσεις τον ισχυρισμό τους ότι είναι νόμιμα συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή με βάση τις διατάξεις του νόμου που να δικαιούται να εισπράξει οφειλές για κοινόχρηστα από τους ιδιοκτήτες των μονάδων και επιτροπή που έχει όλες εκείνες τις εξουσίες που ορίζει ο νόμος σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή. Στην απόφαση Ταλιάνος ν Belmar Complex, Πολιτική Έφεση 10964, ημερ. 28/1/02 λέχθησαν τα ακόλουθα σε σχέση με την νομική υπόσταση διαχειριστικής επιτροπής σε κοινόκτητη οικοδομή: «Προσδίδεται στην διαχειριστική επιτροπή νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα...τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια διαχειριστική επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου (6
(1)/93) τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική επιτροπή αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα». Οι ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει ικανοποιητική μαρτυρία για την έγερση μαχητού τεκμηρίου κανονικότητας επειδή δεν έχουν προσκομίσει καμία θετική μαρτυρία σε σχέση με την λειτουργία τους ως επιτροπή. Δεν έχουν αποδείξει θετικά την σύγκληση της συνέλευσης κατά της 20.11.27 και δεν έχουν προσκομίσει τα πρακτικά αυτής ώστε να φανεί ότι η επιτροπή είχε συγκληθεί νόμιμα και ότι λειτουργούσε νόμιμα ως επιτροπή για να παρθεί η απόφαση για την αντικατάσταση του ανελκυστήρα. Η θέση της εναγόμενης είναι ότι ουδέποτε συγκλήθηκε σε τέτοια συνεδρία. Εάν έτσι είχαν τα πράγματα ενδεχομένως να συγκλήθηκαν μόνο τα μέρη της επιτροπής και όχι οι ιδιοκτήτες των μονάδων. Όμως εάν έτσι είχαν τα πράγματα όφειλαν να αποδείξουν θετικά πως συγκλήθηκε η επιτροπή, να αποδείξουν ποιοι ήταν παρόντες και να καταθέσουν τα πρακτικά της απόφασης βάση της οποία λήφθηκε η συγκεκριμένη απόφαση για την αντικατάσταση του ανελκυστήρα. Δεν προσκόμισαν ικανοποιητική θετική μαρτυρία για να αποσείσουν τον αντίθετο ισχυρισμό της εναγόμενης ότι ουδέποτε κλήθηκε σε τέτοια συνεδρία καθώς και για την άρνηση της ότι οι ενάγοντες λειτουργούσαν ως επιτροπή και ασκούσαν αρμοδιότητες διαχειριστικής επιτροπής όπως ορίζει ο νόμος και οι παρακείμενοι κανονισμοί δυνάμει του νόμου. Άλλο αμφισβητούμενο ζήτημα προς επίλυση ήταν θέση της εναγόμενης ότι δεν οφείλει να πληρώσει την οφειλή της απαίτησης επειδή δεν είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης των δύο καταστημάτων. Προς τούτο έχει καταθέσει ως τεκμήριο πρωτότυπο τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου εις το οποίο φαίνεται ότι τα καταστήματα ανήκουν σε εταιρεία. Η εναγόμενη είναι διευθύντρια της εταιρείας. Οι ενάγοντες δεν έχουν προβάλει άλλη ιδιότητα της εναγόμενης πλην τον δικογραφημένο τους ισχυρισμό ότι αυτή ήταν ιδιοκτήτρια των καταστημάτων μονάδες της κοινόκτητης οικοδομής βάση της οποία θα μπορούσαν να διεκδικήσουν την οφειλή από την εναγόμενη και όχι από την εταιρεία που είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια των καταστημάτων. Εκείνος που θεωρείται κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας είναι όχι μόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αλλά και το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αυτό είναι εγγεγραμμένο με τον τρόπο αυτό ή όχι ως προνοεί το Άρθρο 2 του Κεφ. 224. Συνεπώς μόνο εκείνος που έχει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των ακινήτων θεωρείται κύριος αυτών και οφείλει να συμμετέχει στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση υπηρεσιών σε σχέση με τα πιο πάνω ως ορίζει το άρθρο 38ΙΑ. "κύριος μονάδας" σημαίνει τον κύριο μονάδας στην κοινόκτητη οικοδομή και περιλαμβάνει, αναφορικά με μονάδα που κατέχεται δυνάμει μίσθωσης που έχει εγγραφεί με βάση το Μέρος IV (που στο εξής θα αναφέρεται ως "μακροχρόνια μίσθωση"), το μακροχρόνιο μισθωτή ή το μακροχρόνιο υπομισθωτή, ανάλογα με την περίπτωση, εκτός αν η σύμβαση της μίσθωσης προνοεί ότι ο μακροχρόνιος μισθωτής ή ο μακροχρόνιος υπομισθωτής δεν θα λογίζεται κύριος της μονάδας για τους σκοπούς του Μέρους αυτού· μακροχρόνιος μισθωτής ή μακροχρόνιος υπομισθωτής θα είναι μισθωτής Μόνο ο κύριος της μονάδας είναι υπόχρεος να συμβάλει στις δαπάνες αυτές και εάν παραλείψει να το κάνει αυτό η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να καταχωρήσει αγωγή για την είσπραξη των δαπανών ως προνοεί το Άρθρο 38ΙΑ
(2)ως ακολούθως:
(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού. Επομένως εφόσον οι ενάγοντες στηρίζονται στην ιδιότητα της εναγόμενης ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια των ακινήτων κατά τον επίδικο χρόνο της λήψης της απόφασης για την αντικατάσταση του ανελκυστήρα και έχουν αποτύχει να το αποδείξουν αυτό με θετική μαρτυρία δεν υπάρχει καμία νομική βάση εναντίον της εναγόμενης προσωπικά στην απαίτηση τους σε σχέση με οφειλή που αφορά τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Οι εξουσίες τις εκάστοτε Διαχειριστικής επιτροπής απαριθμούνται αναλυτικά στο Άρθρο 38ΚΖ: «Καθήκοντα Διαχειριστικής Επιτροπής 38ΚΖ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει, μεταξύ άλλων υποχρέωση- (α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (β) να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (δ) να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς · (ε) να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία · (στ) να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (ζ) να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε · (η) να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών.
(2)Για τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης δυνάμει του εδαφίου 2 του άρθρου 381Β η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στο αντικείμενο που ασφαλίζεται.
(3)Καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή». Τέλος ως προς την νομιμότητα της οφειλής καθώς και το ύψος της οφειλής οι ενάγοντες έχουν αποτύχει να προσκομίσουν θετική μαρτυρία ότι η οφειλή είναι νόμιμη και ότι το ύψος της οφειλής είναι αυτή που αναλογεί στον ιδιοκτήτη των δύο καταστημάτων σε σχέση με τα κοινά έξοδα για τους κοινούς χώρους της οικοδομής. Η επιτροπή έχει την εξουσία δυνάμει το άρθρο 38ΚΗ (*β) να εισπράττει χρήματα για το ταμείο με τον τρόπο που καθορίζεται στο άρθρο 38ΙΑ το οποίο παραθέτω πιο κάτω: «Δαπάνες για τη συντήρηση κτλ. κοινόκτητης ιδιοκτησίας 38ΙΑ.-
(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.
(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού». Η εναγόμενη ισχυρίσθηκε ότι ούτε η ίδια ή η εταιρεία δεν έχουν κληθεί από τους ενάγοντες να είναι παρών σε συνέλευση στην οποία πάρθηκε απόφαση για την αντικατάσταση του ανελκυστήρα και έτσι δημιουργείται αμφιβολία για την νομιμότητα αυτής της απόφασης. Το Άρθρο 38ΚΗ προνοεί ότι η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να διατηρεί ταμείο που θα χρησιμοποιηθεί ως ακολούθως: «Εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής 38ΚΗ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία- (α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί- (
- i)Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και (
- ii)για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της · (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· (δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(3)κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(1)μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.
(3)Η Διαχειριστική Επιτροπή, μετά από αίτηση κυρίου μονάδας ή οποιουδήποτε προσώπου εξουσιοδοτημένου γραπτά από αυτόν θα πιστοποιεί- (α) Το ποσό της συνεισφοράς του κυρίου της μονάδας· (β) τον τρόπο καταβολής της συνεισφοράς · και (γ) το ποσό της συνεισφοράς που καταβλήθηκε από τον κύριο της μονάδας. Η πιστοποίηση θα αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη για τα ζητήματα που πιστοποιούνται σε αυτή προς όφελος κάθε προσώπου που συναλλάσσεται με τον κύριο αυτό». Δηλαδή, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να διατηρεί το ταμείο με ποσό που θεωρεί κατά την κρίση της ότι θα είναι ικανοποιητικό μόνο σε σχέση με έξοδα που αφορούν τον έλεγχο, λειτουργία και διαχείριση της πολυκατοικίας ή για την εκπλήρωση αρμοδιοτήτων της επιτροπής που προκύπτουν μόνο από αυτό το καθήκον. Η επιτροπή έχει την εξουσία δυνάμει του Άρθρου 38ΚΗ (β) να εισπράξει χρήματα για το ταμείο με τον τρόπο που καθορίζεται στο Άρθρο 38ΙΑ . Η ενάγουσα δεν έχει προσκομίσει θετική μαρτυρία για να συσχετίσει το ζήτημα της αντικατάστασης του ανελκυστήρα ως απόφαση που έχει παρθεί ως δαπάνη αναγκαία για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, την αποκατάσταση και την διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας. Ούτε και έχει προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι η αναλογία του μεριδίου της οφειλής που απαιτείται από την εναγόμενη καθορίζεται από τους κανονισμούς με βάση το εμβαδόν της πολυκατοικίας. Οι ενάγοντες δεν έχουν προσκομίσει θετική μαρτυρία ότι το ποσό της οφειλής που αναλογεί στους ιδιοκτήτες των δύο καταστημάτων έχει κατανεμηθεί ανάμεσα στους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας αναλόγως του εμβαδού των ακινήτων του κάθε ιδιοκτήτη και ότι αυτό το ποσό καθορίσθηκε με αναφορά το ποσό χρημάτων αναγκαίο για την αντικατάσταση του ανελκυστήρα ως αναγκαία έκτακτη δαπάνη της πολυκατοικίας που αφορά τα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής. Οι ενάγοντες έχουν αποτύχει να αποδείξουν κάθε συστατικό στοιχείο της απαίτησης τους ήτοι ότι είναι νόμιμα συσταθείσα επιτροπή, ότι η εναγόμενη είναι υπεύθυνη να πληρώσει την οφειλή προσωπικά και ότι η οφειλή είναι νόμιμη. Κατά συνέπεια η αγωγή απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής επιδικάζονται εναντίον της ενάγουσας όπως αυτά υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................ Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Ε.Δ ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ /ΜΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο