H.& K. UNITED CONCRETE LTD ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 626/17, 30/9/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2020:A412 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗ, Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 626/17 Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο του Νόμου 139(Ι)/2015 και Επί τοις αφορώσι την Αίτηση της H.& K. UNITED CONCRETE LTD Αιτητές / Εφεσείοντες και
- ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
- P.PARPAS CONSTRUCTION CO.LTD
- XXXXX ΚΡΑΣΣΑ Καθ' ων η Αίτηση / Εφεσιβλήτων ---------------------------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 30 Σεπτεμβρίου 2020 Εμφανίσεις: Για αιτητές / Εφεσείοντες: κ. Χριστόφορος Ιωάννου ΔΕΠΕ Για καθ' ων η αίτηση 1: κα Μ. Τσαγκάρη Για καθ'ων η αίτηση 2: κ. Μ. Ιωάννου Για καθ' ης η αίτηση 3: κα Οικονομίδου για Ν. Κ. Κλεάνθους & Σια ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση/έφεση η οποία καταχωρήθηκε στις 24/11/2017, η εφεσείουσα (εφ' εξής η UNITED) ζητά στη βάση ουσιαστικά του αρ.80 Κεφ.224, των αρ. 12Α, 16-19, 21-36, Μέρη VI, VIA, VIB, 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965ως τροποποιήθηκε μέχρι σήμερα, των σχετικών Κανονισμών του 2015, των αρ. 23, 26, 28, 29, 30 και 140.1 του Συντάγματος και αρ.10 ΕΣΔΑ, τα εξής: Α. Την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου (εφ' εξής Διευθυντής) ημερ. 23/10/17 με την οποία ο τελευταίος αποφάσισε όπως εγκρίνει την αίτηση της καθ' ης η αίτηση 3 (εφ' εξής Κρασσά) για μεταβίβαση στο όνομα της, του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX, Φ/Σχ. 21/54.6.2, τμχ XXXXX στους Αγίους Ομολογητές στη Λευκωσία (εφ' εξής το ακίνητο), ιδιοκτησίας των καθ' ων η αίτηση 2 (εφ' εξής PARPAS), με ταυτόχρονη εξάλειψη του υφιστάμενου ΜΕΜΟ της UNITED και συγκεκριμένα του ΜΕΜΟ ΕΒ2990/2011 (εφ' εξής το ΜΕΜΟ). Β. Την κήρυξη ως αντισυνταγματικών, των προνοιών των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/1965, ως ενσωματώθηκαν στο Νόμο με τον Ν.139(Ι)/15 λόγω του ότι αντιβαίνουν στα και/ή παραβιάζουν τα αρ. 23 και 26 του Συντάγματος και κατ' επέκταση την ακύρωση της επίδικης διαδικασίας που ακολουθήθηκε από το Διευθυντή σε σχέση με την έκδοση της απόφασης της 23/10/
- Οι λόγοι επί των οποίων εδράζονται τα πιο πάνω αιτήματα της UNITED, εξειδικεύονται στο σώμα της αίτησης και σε μεγάλο βαθμό σχετίζονται μεταξύ τους και αλληλοκαλύπτονται. Δύναται δε να συνοψισθούν στις εξής ενότητες:
- Η κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των νομοθετικών προνοιών που εφάρμοσε ο Διευθυντής για να απορρίψει την ένσταση της UNITED και να καταλήξει στην εκκαλούμενη απόφαση του, οι οποίες πρόνοιες, σύμφωνα με την UNITED, βρίσκονται σε ευθεία διάσταση με τα αρ. αρ. 23, 26, 28, 29 και 30 του Συντάγματος και παραβιάζουν την αρχή της διάκρισης των εξουσιών. Αυτό γιατί, η εφαρμογή τους από το Διευθυντή, οδήγησε στον περιορισμό και/ή αποστέρηση των περιουσιακών δικαιωμάτων της UNITED αλλά και των συνταγματικών δικαιωμάτων που απέκτησε μέσω της προς όφελος της εκδοθείσας δικαστικής απόφασης, χωρίς όμως να της προσφέρεται εύλογη και/ή οποιαδήποτε αποζημίωση ενώ ταυτόχρονα επέτρεψε στην PARPAS να αποφύγει και τις εξ' αποφάσεως υποχρεώσεις της απέναντι στην UNITED.
- Το παράνομο και άκυρο της απόφασης του Διευθυντή, ο οποίος ενήργησε αυθαίρετα, εσφαλμένα και υπό πλάνη περί το Νόμο και τα πράγματα, παρερμήνευσε την ορθή διάσταση των ενώπιον του γεγονότων και τις σχετικές διατάξεις του Ν.9/1965 που εφάρμοσε κατά τη λήψη της απόφασης του και παραγνώρισε και ανέτρεψε τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της UNITED που πηγάζουν από την προς όφελος της εκδοθείσα δικαστική απόφαση. Αφού η αίτηση - έφεση επιδόθηκε σε όλους τους καθ' ων η αίτηση, αυτοί εμφανίστηκαν στη διαδικασία εκπροσωπούμενοι από χωριστούς δικηγόρους και καταχώρησαν χωριστές ενστάσεις Σημειώνω εδώ παρεμφερώς ότι προσωρινό διάταγμα αναστολής της ισχύς της υπό εξέταση απόφασης του Διευθυντή καθώς και της διαδικασίας στο Κτηματολόγιο που είχε εκδοθεί μετά από μονομερή αίτηση της UNITED, διατάχθηκε, με τη σύμφωνο γνώμη όλων των καθ' ων η αίτηση, όπως συνεχίσει να ισχύει μέχρι πλήρους αποπεράτωσης της παρούσας «κυρίως» αίτησης-έφεσης. Η αίτηση/έφεση υποστηρίζεται από Ε/Δ του Σ. Χατζηχριστοφή, ενός εκ των διευθυντών της UNITED, ο οποίος κάνει αναφορά στο πραγματικό (factual) αλλά και νομικό πλαίσιο που κατά τη θέση του περιβάλλει την υπόθεση και την υπό εξέταση απόφαση του Διευθυντή και αναπτύσσει ενόρκως, τις πραγματικές και νομικές θέσεις που η UNITED προβάλλει με την παρούσα αίτηση-έφεση. Η ένσταση του Διευθυντή περιλαμβάνει δεκαπέντε συνολικά λόγους για τους οποίους ο τελευταίος θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί, ενώ η Parpas και η Κρασσά προβάλλουν με τις δικές τους ενστάσεις δέκα και δεκαέξι λόγους αντίστοιχα προς την ίδια κατεύθυνση. Όλες οι ενστάσεις, οι οποίες σε μεγάλο βαθμό συνάδουν και αλληλοκαλύπτονται, υποστηρίζουν την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και τη συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών που ο τελευταίος εφάρμοσε, ενώ γίνεται επίσης αναφορά τόσο στο σκοπό του νόμου όσο και στα συγκεκριμένα εμπλεκόμενα συμφέροντα στην υπόθεση. Προσβάλλεται παράλληλα η αίτηση αλλά και οι εκεί εγειρόμενοι ισχυρισμοί περί αντισυνταγματικότητας και παραβίασης συνταγματικών δικαιωμάτων ως στερούμενοι πραγματικού (factual) και νομικού ερείσματος, ενώ προβάλλονται ταυτόχρονα ισχυρισμοί περί μη συμμόρφωσης με τις δικονομικές και νομολογιακές προϋποθέσεις που απαιτούνται να πληρούνται για σκοπούς έγκρισης αιτήσεων αυτής της φύσης καθώς και για τον έλεγχο της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών. Ως προς τις εκατέρωθεν θέσεις των μερών, εν συντομία αναφέρω ότι η UNITED επικαλείται την ιδιότητα του δικαιούχου εγγεγραμμένου ΜΕΜΟ επί του ακινήτου, ιδιότητα την οποία απέκτησε το 2011 που ενέγραψε ως επιβάρυνση την απόφαση που εξασφάλισε εναντίον της Parpas στις 15/04/11 και 28/09/11 στα πλαίσια της αγωγής XXXXX/09 του Ε.Δ Λ/κας, για το ποσό των €23.000 περίπου πλέον τόκους. Μάλιστα δε, υποστηρίζει η UNITED, επειδή από σχετική έρευνα που διενεργήθηκε τότε στο Κτηματολόγιο και κατόπιν διαβεβαιώσεων της Parpas διαφάνηκε ότι από το σύνολο της ακίνητης περιουσίας της τελευταίας, μόνο το επίμαχο ακίνητο δεν επιβαρυνόταν με υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη αλλά μόνο από δύο ΜΕΜΟ προγενέστερων δικαστικών αποφάσεων, συμφωνήθηκε με την Parpas και καταγράφηκε ρητά στην απόφαση του Δικαστηρίου ότι η εκδοθείσα απόφαση θα τελούσε υπό αναστολή εκτέλεσης μεν, αλλά της αναστολής αυτής θα εξαιρείτο η καταχώρηση ΜΕΜΟ επί του συγκεκριμένου ακινήτου «.νοουμένου ότι δεν θα υπάρχει άλλο καταγραφέν ΜΕΜΟ, εμπράγματο βάρος ή επιβάρυνση επί του εν λόγω ακινήτου, εκτός από τα ΜΕΜΟ τα οποία προέκυψαν στην αγωγή XXXXX/09 και την αγωγή υπ' αριθμό XXXXX/2010 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Σε αντίθετη περίπτωση θα δύναται να εγγραφεί ΜΕΜΟ και σε άλλη περιουσία της εναγόμενης.» (Τεκ.2). Εφόσον λοιπόν, υποστηρίζει η UNITED, η Parpas δεν έχει εξοφλήσει ακόμη το εξ' αποφάσεως χρέος της (Τεκ.3), το MEMO της εγγράφηκε όταν δεν υπήρχε επί του ακινήτου εγγεγραμμένη ως επιβάρυνση η σύμβαση της Κρασσά ή οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση πλην των δύο ΜΕΜΟ που ήδη υπήρχαν και σήμερα δεν υπάρχει άλλη ακίνητη περιουσία της Parpas ελεύθερη από υποθήκες ώστε να μεταφερθεί το ΜΕΜΟ, τότε τυχόν απαλοιφή του ΜΕΜΟ της UNITED και μεταβίβαση του ακινήτου στην Κρασσά δυνάμει της απόφασης του Διευθυντή, θα αποστερήσει από την πρώτη τα συνταγματικά και περιουσιακά δικαιώματα που έχει από το 2011 κατοχυρώσει ως εξ' αποφάσεως πιστωτής της Parpas και δη χωρίς να αποζημιωθεί επαρκώς ή καθόλου. Στην αντίπερα όχθη οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίζονται ότι εφόσον το ακίνητο είχε αγοραστεί καλόπιστα από την Κρασσά στις 16/07/03 δυνάμει γραπτής σύμβασης για το ποσό των 66.000 ΛΚ, με πλήρη εξόφληση του τιμήματος αγοράς από τις 21/06/04 και η σύμβαση πώλησης καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο στις 30/05/16 δυνάμει δικαστικού διατάγματος που εκδόθηκε στις 11/04/16 στη βάση των προνοιών του αρ. 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(I)/2011) κατόπιν σχετικής αίτησης που είχε καταχωρήσει η Κρασσά, η τελευταία δικαιούται σε ελεύθερη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της. Ορθά και δικαιολογημένα λοιπόν θεωρούν οι καθ' ων η αίτηση ότι εφαρμόστηκε η νεο-εισαχθείσα νομοθεσία που αφορά στους «εγκλωβισμένους αγοραστές», αφού αυτός ήταν και ο σκοπός της, ήτοι να «απεγκλωβίσει» αγοραστές που ενώ εξόφλησαν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις απέναντι στους πωλητές ακινήτων εντούτοις δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν την περιουσία που αγόρασαν. Ορθή επίσης θεωρούν την απόρριψη της ένστασης της UNITED αφού μόνο έτσι υποστηρίζουν ότι θα επιτυγχάνετο ο σεβασμός και η προστασία των συνταγματικών δικαιωμάτων της Κρασσά ως καλόπιστου και αθώου τρίτου που δικαιωματικά διεκδικεί την περιουσία που έχει αγοράσει και πλήρως εξοφλήσει. Η ακροαματική διαδικασία ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από πλευράς των ευπαιδεύτων συνηγόρων των μερών, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω. Θα πρέπει εδώ να επισημάνω, ότι παρά την απουσία οποιασδήποτε απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου επί των όσων πρωτόγνωρων συνταγματικών θεμάτων εγείρονται στην παρούσα, και αυτό ένεκα του σχετικά «πρόσφατου» της επίμαχης νομοθεσίας, οι ικανές αγορεύσεις αμφότερων των συνηγόρων ήταν άκρως βοηθητικές για το Δικαστήριο. Ενόψει του ότι οι θέσεις των μερών αφορούν περισσότερο στη νομική παρά στην πραγματική (factual) πτυχή της υπόθεσης και ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε, η πλειοψηφία των γεγονότων, ως αυτά δύναται να εξαχθούν από τις αντίστοιχες Ε/Δ των μερών, είτε συνιστούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είτε δεν αμφισβητούνται. Τα συνοψίζω: ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΥΝ ΤΗΝ ΥΠΟΘΕΣΗ Περί τις 16/07/03, η Κρασσά και η Parpas συμφώνησαν γραπτώς όπως η πρώτη αγοράσει από την τελευταία έναντι ποσού 66.000 ΛΚ ένα υπό ανέγερση τότε διαμέρισμα, ήτοι το σημερινό επίμαχο ακίνητο για το οποίο έκτοτε έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Η εξόφληση του τιμήματος πώλησης συμφωνήθηκε να γίνει με δόσεις, η τελευταία εκ των οποίων συμφωνήθηκε να καταβληθεί στις 30/04/04 όταν και αναμένετο να γίνει η παράδοση του ακινήτου. Η παράδοση του ακινήτου στην Κρασσά έγινε στις 11/06/04 και σύμφωνα με τις μη αμφισβητούμενες αποδείξεις τραπεζικών εμβασμάτων που η τελευταία παρουσίασε στην εδώ διαδικασία, η τελευταία πληρωμή που έγινε από μέρους της προς την Parpas, η οποία ήταν και πληρωμή με την οποία εξοφλήθηκε το συμφωνηθέν τίμημα αγοράς, ήταν στις 21/06/
- Την πλήρη εξόφληση την βεβαίωσε και η Parpas με σχετική γραπτή δήλωση στην οποία προέβη το
- Παρά ταύτα, το ακίνητο δεν μεταβιβάστηκε επ' ονόματι της Κρασσά και μέχρι και τις 30/05/16, η συμφωνία μεταξύ Κρασσά και Parpas δεν είχε ούτε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Σημειώνω εδώ ότι η χαρτοσήμανση της εν λόγω συμφωνίας έλαβε χώρα τέσσερα χρόνια μετά τη σύναψη της, ήτοι το Μάιο
- Στις 15/04/11 και 28/09/11, ήτοι οχτώ χρόνια μετά την προαναφερόμενη σύμβαση πώλησης η οποία δεν είχε ως τότε κατατεθεί και εγγραφεί στο Κτηματολόγιο και αφού είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο, η UNITED εξασφάλισε στα πλαίσια της αγωγής XXXXX/09 του Ε.Δ Λ/κας απόφαση εναντίον της Parpas για το ποσό των €23.000 περίπου πλέον τόκους. Στην εν λόγω απόφαση, η οποία εκδόθηκε με τη σύμφωνο γνώμη της Parpas, διατάχθηκε από το Δικαστήριο όπως η εκδοθείσα απόφαση τελεί υπό αναστολή εκτέλεσης μεν, αλλά της αναστολής αυτής θα εξαιρείτο το δικαίωμα καταχώρησης ΜΕΜΟ, δικαίωμα το οποίο περιορίστηκε δικαστικώς στο συγκεκριμένο επίμαχο ακίνητο, τα στοιχεία του οποίου καταγράφηκαν στο σχετικό διάταγμα και το οποίο παρουσιαζόταν τότε να επιβαρύνεται με μόνο δύο ΜΕΜΟ - «.Στην αναστολή δεν συμπεριλαμβάνονται το δικαίωμα καταχώρησης ΜΕΜΟ και η καταβολή των εξόδων. Όσον αφορά το δικαίωμα καταχώρησης ΜΕΜΟ έχει συμφωνηθεί όπως καταχωρηθεί ΜΕΜΟ μόνο επί του (αναφέρονται τα στοιχεία του επίμαχου ακινήτου) νοουμένου ότι δεν θα υπάρχει άλλο καταγραφέν ΜΕΜΟ, εμπράγματο βάρος ή επιβάρυνση επί του εν λόγω ακινήτου, εκτός από τα ΜΕΜΟ τα οποία προέκυψαν στην αγωγή XXXXX/09 και την αγωγή υπ' αριθμό XXXXX/2010 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Σε αντίθετη περίπτωση θα δύναται να εγγραφεί ΜΕΜΟ και σε άλλη περιουσία της εναγόμενης.». Από τις μη αμφισβητούμενες κτηματολογικές έρευνες που κατατέθηκαν ενώπιον μου εκατέρωθεν, προκύπτει ότι η UNITED προχώρησε και ενέγραψε στις 24/10/11 ΜΕΜΟ επί του ακινήτου και ότι κατά το χρόνο εγγραφής του εν λόγω ΜΕΜΟ οι μόνες άλλες επιβαρύνσεις που υπήρχαν εγγεγραμμένες τότε ήταν δύο ΜΕΜΟ άλλων πιστωτών της Parpas τα οποία είχαν εγγραφεί στις 09/03/11 και 11/05/11 αντίστοιχα. Στις 09 Σεπτεμβρίου 2014 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.142(Ι)/14, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο Ν.9/65έτσι ώστε σε περίπτωση που «σύμβαση πώλησης έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με βάση τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, η πώληση του εν λόγω ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε μέρους του παρόντος Νόμου προς ικανοποίηση του εμπράγματου βάρους που συστάθηκε επ' αυτού προς εξασφάλιση συμβάσεων πιστωτικών διευκολύνσεων του πωλητή αναστέλλεται μέχρι την 30ή Απριλίου 2015, νοουμένου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το ογδόντα τοις εκατόν (80%) του τιμήματος της πώλησης ή έχουν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει σχετικής σύμβασης πώλησης συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή» (βλ. αρ. 44ΙΣΤ). Αρχικά, η εφαρμογή όλων των διατάξεων του Ν.142(Ι)/14 αναστάληκε μέχρι και τη 2 Απριλίου 2015 (βλ. Ν.4(I)/2015, Ν. 27(Ι)/2015, Ν. 32(Ι)/2015 και Ν.42(Ι)/2015). Μετά την παρέλευση της περιόδου αναστολής όμως, η προαναφερόμενη προθεσμία της 30ης Απριλίου 2015 παρατάθηκε με διαδοχικές τροποποιήσεις, μέχρι και την 4 Σεπτεμβρίου 2015 (βλ. Ν.53(I)/2015και Ν.133(I)/2015). Στις 4 Σεπτεμβρίου 2015 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ο τροποποιητικός Νόμος Ν.139(Ι)/15, σύμφωνα με τις πρόνοιες του οποίου τροποποιείτο ο βασικός Νόμος Ν.9/65και παρείχετο πλέον δυνάμει των νέων αρ. 44ΙΘ - 44ΚΒ, η δυνατότητα σε αγοραστές ακίνητης περιουσίας που δεν είχαν καταφέρει να εξασφαλίσουν εγγραφή της περιουσίας που αγόρασαν επ' ονόματι τους, να αιτηθούν και να πετύχουν, μέσω του Διευθυντή, την επιδιωκόμενη εγγραφή, απαλλαγμένη μάλιστα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη, νοουμένου βέβαια ότι πληρούσαν τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που επιβάλλει ο Νόμος, ο οποίος έγινε γνωστός ως ο Νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές». Την 03/02/2016, ήτοι τέσσερα και πλέον χρόνια μετά την εγγραφή του ΜΕΜΟ της UNITED και δεκατρία σχεδόν χρόνια μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης μεταξύ Parpas και Κρασσά, η τελευταία, η οποία δεν είχε ως τότε εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του ακινήτου και ούτε είχε καταχωρήσει τη σύβαση της στο Κτηματολόγιο, καταχώρησε την αίτηση 45/2016 στο Ε.Δ Λευκωσίας ζητώντας όπως κατ' εφαρμογή των προνοιών του αρ. 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81(I)/2011), ο οποίος Νόμος είχε θεσπιστεί στις 29/04/11 σε πλήρη αντικατάσταση του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου ΚΕΦ.232, της επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση στο Κτηματολόγιο της σύμβασης της με την Parpas. Η αίτηση αυτή, στην οποία επισυνάπτετο γραπτή συγκατάθεση της Parpas ημερ. 21/12/15 η οποία βεβαίωνε επίσης και την εξόφληση του τιμήματος αγοράς, επιδόθηκε μόνο στο Κτηματολόγιο το οποίο όμως επέλεξε όπως μην εμφανιστεί στη διαδικασία. Το Δικαστήριο που επιλήφθηκε τότε της αίτησης της Κρασσά, αφού διεξήλθε των όσων η τελευταία έθεσε ενώπιον του, εξέδωσε το αιτούμενο διάταγμα στις 11/04/16, δίδοντας άδεια στην Κρασσά για εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης της με την Parpas «.σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 81(I)/2011 Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος άρθρο 12». Στις 30/05/16, επικαλούμενη το προαναφερόμενο διάταγμα η Κρασσά προχώρησε και κατάθεση της σύμβαση της με την Parpas στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, η οποία σύμβαση έλαβε τον αρ. ΠΩΕ 368/
- Ακολούθως η Κρασσά, δραττόμενη της κατάθεσης της σύμβασης της υπό τις συνθήκες που αναφέρονται ανωτέρω και της νέας δυνατότητας που παρείχετο πλέον δυνάμει της τροποποίησης του Ν.9/1965, προχώρησε στις 6 Ιουνίου 2016 με την κατάθεση σχετικής αίτησης «εγκλωβισμένου αγοραστή» στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας με Αρ. ΑΕΑ 732/2016, προσκομίζοντας όλα τα σχετικά κατ' εκείνη έγγραφα και αποδείξεις, περιλαμβανομένης και βεβαίωσης εξόφλησης από την Parpas. Κατά την εξέταση της αίτησης, ο Διευθυντής, ενεργώντας σύμφωνα με το καθήκον που του επέβαλλε ο «νέος» Νόμος (βλ. αρ. 44ΚΒ), έστειλε την 01/09/17 ειδοποίηση «τύπου ΙΕ» στην UNITED ως δικαιούχου MEMO επί του ακινήτου, με την οποία ενημέρωνε την τελευταία για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι της Κρασσά ως η αίτηση της τελευταίας. Την ενημέρωνε επίσης για το δικαίωμα της να υποβάλει εντός 45 ημερών, αν επιθυμούσε, ένσταση στην αίτηση, πλήρως όμως τεκμηριωμένη. Η UNITED αποφάσισε να ασκήσει το προαναφερόμενο δικαίωμα της και στις 13/10/2017 έστειλε επιστολή στο Διευθυντή αναφέροντας ότι είχε ένσταση στην μεταβίβαση του ακινήτου στην Κρασσά υποστηρίζοντας κυρίως το ότι κατά την εγγραφή του δικού της ΜΕΜΟ δεν υπήρχε εγγεγραμμένη ως επιβάρυνση οποιαδήποτε σύμβαση πώλησης σε σχέση με το επίμαχο ακίνητο και συνεπώς το δικό της ΜΕΜΟ θα πρέπει να τύχει απόλυτου σεβασμού και προτεραιότητας έναντι οποιασδήποτε μεταγενέστερης επιβάρυνσης, ότι η σύμβαση που κατατέθηκε είχε συνομολογηθεί σε ημερομηνία προγενέστερη του ΜΕΜΟ τότε η κατάθεση της δεν μπορούσε να ήταν έγκυρη διότι δεν ήταν σε γνώση της UNITED να είχε εξασφαλιστεί οποιοδήποτε διάταγμα στη βάση του αρ.12 του Ν.81(Ι)/11 που να επιτρέπει τέτοια εκπρόθεσμη κατάθεση αφού δεν κλήθηκε ποτέ να παραστεί σε μια τέτοια δικαστική διαδικασία και ότι τυχόν απαλοιφή του ΜΕΜΟ και μεταβίβαση του ακινήτου στην Κρασσά δυνάμει του τροποποιηθέντα Ν.9/1965, θα έπληττε ανεπανόρθωτα τα περιουσιακά και συνταγματικά δικαιώματα που αυτή, η UNITED δηλαδή, απολαμβάνει όχι μόνο ως εξ' αποφάσεως πιστωτής της Parpas αλλά και ως δικαιούχος επιβάρυνσης του ακινήτου της τελευταίας, αν μη τι άλλο διότι η Parpas δεν είχε άλλη ακίνητη περιουσία απαλλαγμένη από υποθήκες ώστε να μπορεί να μεταφερθεί εκεί το ΜΕΜΟ της. Σε κάθε περίπτωση, υποστήριξε η UNITED, η αίτηση της Κρασσά δεν πληρούσε ούτε τις πρόνοιες του αρ. 44Κ του Ν.9/1965 ώστε να μπορεί η αίτηση της να εγκριθεί. Την απόφαση του επί της αίτησης της Κρασσά και της ένστασης της UNITED, η οποία αποτελεί και το αντικείμενο της παρούσας αίτησης -έφεσης, ο Διευθυντής την εξέδωσε στις 23 Οκτωβρίου 2017 και ουσιαστικά αποφάσισε όπως απορρίψει την ένσταση της UNITED και προχωρήσει με την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της Κρασσά απαλείφοντας ταυτόχρονα από αυτό το ΜΕΜΟ της UNITED. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια την εν λόγω απόφαση: «Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας ημερομηνίας 13/11/2017 σας πληροφορώ ότι η ένσταση σας στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεχτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους:
- Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν.139(Ι)/2015, δεν εμποδίζουν τον Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου.
- H κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 16.07.2003 (ΠΩΕ 368/2016) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 30/5/2016 σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, με αρ. Ν. 81(I)/2011και με Διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. αίτησης 45/
- Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην απαλλαγή του ακινήτου.από το πιο πάνω εμπράγματο βάρος και στη μεταβίβαση του επ' ονόματι της αγοράστριας (Κρασσά) εκτός εάν προσκομίσετε εντός τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά». Την εν λόγω απόφαση η αιτήτρια την παρέλαβε στις 31/10/17 και εντός των εκεί αναφερόμενων 30 ημερών, καταχώρησε την παρούσα αίτηση-έφεση επιδιώκοντας την ακύρωση της για τους λόγους που αναφέρονται ανωτέρω. ΕΓΕΙΡΟΜΕΝΑ ΘΕΜΑΤΑ Όπως αναφέρω στα σημεία Α - Β και 1 - 2 ανωτέρω, επί της ουσίας της αίτησης δύο είναι τα θέματα που εγείρονται. Το πρώτο αφορά στην κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών του Ν.9/65, ήτοι των αρ. 44ΙΗ-44ΚΖ και της εκεί προβλεπόμενης διαδικασίας και το δεύτερο, στην ορθότητα με την οποία ο Διευθυντής εφάρμοσε τις εξουσίες του στα συγκεκριμένα περιστατικά της υπόθεσης, περιλαμβανομένου και του τρόπου με τον οποίο αυτός ερμήνευσε τις επίμαχες πρόνοιες. Τούτων λεχθέντων, λαμβανομένου υπόψη ότι βάση για τη παρούσα διαδικασία συνιστά το δικαίωμα που παρέχουν τα αρ.51 Ν.6/65και 80 Κεφ.224 για να αμφισβητηθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο απόφαση που έλαβε ο Διευθυντής δυνάμει των εξουσιών που του παρέχονται από το Ν.9/1965, ο αιτούμενος συνταγματικός έλεγχος των επίμαχων προνοιών τίθεται επί ενός ιδιόμορφου υπόβαθρου. Εξηγώ. Κατ' αρχή, ο έλεγχος της συνταγματικότητας που ζητούν οι αιτητές να γίνει στην παρούσα υπόθεση, δεν εδράζεται επί κάποιας αυτόματης και άμεσης εφαρμογής των επίμαχων νομοθετικών προνοιών επί των δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών αλλά έχει ως βάση τον συγκεκριμένο τρόπο με τον οποίο κάποιος τρίτος, στην προκείμενη περίπτωση ο Διευθυντής, ερμήνευσε και εφάρμοσε τις εν λόγω πρόνοιες του Νόμου στα ενώπιον του γεγονότα. Είναι υπό το φως αυτών των συγκεκριμένων ενεργειών του Διευθυντή που θα πρέπει να προσεγγισθεί το εγερθέν ζήτημα ελέγχου της συνταγματικότητας, εφόσον η συνταγματικότητα ή αντισυνταγματικότητα μιας νομοθετικής πρόνοιας δεν εξαρτάται ούτε και καθορίζεται από τον τρόπο με τον οποίο τα αρμόδια να την εφαρμόσουν πρόσωπα, επιλέγουν να ενεργήσουν, και αν ήθελε κριθεί ότι είναι εσφαλμένα που ενήργησε ο Διευθυντής και/ή που ερμήνευσε τις εν λόγω πρόνοιες, τότε δεν τίθεται θέμα διεξαγωγής τέτοιου ελέγχου. Για σκοπούς ευκολότερης κατανόησης, θέτω το εξής παράδειγμα. Σύμφωνα με το αρ. 11Σ, η ελευθερία και προσωπική ασφάλεια του ατόμου συνιστά θεμελιώδες συνταγματικό δικαίωμα και ουδείς στερείται της ελευθερίας του εκτός όπως νόμος ήθελε ορίσει για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως τέτοια περίπτωση είναι για παράδειγμα η σύλληψη ή κράτηση ατόμου με σκοπό τη προσαγωγή του ενώπιον Δικαστηρίου υπό εύλογη υπόνοια ότι διέπραξε ποινικό αδίκημα. Στα πλαίσια αυτού του συγκεκριμένου συνταγματικού πλαισίου, το αρ. 14 του Κεφ.155 δίνει, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο, την εξουσία σε μέλος της αστυνομίας να προβεί στη σύλληψη οποιουδήποτε προσώπου χωρίς δικαστικό ένταλμα, αν κατά την απόλυτη κρίση του εν λόγω αστυνομικού, η περίπτωση εμπίπτει εντός της εμβέλειας του αρ.14. Αν τώρα ένας αστυνομικός αποφασίσει να ασκήσει τις εξουσίες που του παρέχει το αρ.14 στη βάση του πώς ο ίδιος ερμήνευσε τα ενώπιον του γεγονότα ή το ίδιο το αρ.14 και ενεργώντας στη βάση αυτής του της προσωπικής εκτίμησης και κρίσης, παραβιάσει το συνταγματικό δικαίωμα του αρ.11Σ, αυτό δεν θέτει αυτόματα εν αμφιβόλω τη συνταγματικότητα του ίδιου του αρ.14. Η καταστρατήγηση συνταγματικών δικαιωμάτων κατά την εφαρμογή μιας νομοθετικής πρόνοιας είναι μεν παράγοντας που μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον συνταγματικό έλεγχο της εν λόγω πρόνοιας και αυτό διότι μια τέτοια καταστρατήγηση συνιστά κάποια ένδειξη της πραγματικής εμβέλειας της υπό κρίση πρόνοιας, τέτοιος έλεγχος όμως προϋποθέτει απόδειξη ότι ορθά εφαρμόστηκε η πρόνοια στις περιστάσεις της υπόθεσης. Επομένως, αν ο αστυνομικός στο παράδειγμα που έχω θέσει πιο πάνω ερμήνευσε και/ή εφάρμοσε λανθασμένα τις εξουσίες που του παρέχονται από το αρ.14, αυτό δεν οδηγεί σε συμπέρασμα αντισυνταγματικότητας του εν λόγω άρθρου απλά επειδή είναι το εν λόγω άρθρο που παρείχε την εξουσία για τη σύλληψη. Μάλιστα δε, σε μια τέτοια περίπτωση ούτε καν έρεισμα για διενέργεια συνταγματικού ελέγχου δεν παρέχεται, αφού τέτοιος έλεγχος θα ήταν υπό τις περιστάσεις και πρόωρος αλλά και καθαρά υποθετικός, υπό την έννοια ότι η υπόθεση ενδεχομένως να είχε διαφορετική κατάληξη αν οι επίμαχες πρόνοιες ερμηνεύονταν και εφαρμόζονταν ορθά οπόταν και η παραβίαση του συνταγματικού δικαιώματος μπορεί να μην προέκυπτε ποτέ. Υπό αυτά τα δεδομένα, θα ήταν άτοπη η ενασχόληση με θέματα συνταγματικότητας (βλ. Γεωργιάδης ν. Περί Εισπράξεως Φόρων Νόμος
(1995)1 ΑΑΔ 893), η σύλληψη υπό αυτές τις συνθήκες θα κηρυσσόταν απλά ως παράνομη και ως τέτοια θα ακυρώνετο χωρίς ανάγκη για περαιτέρω ενασχόληση με το θέμα (βλ. αποφάσεις Καλλή Δ. και Αρτεμίδη Δ. ως ήταν τότε στην υπόθεση Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου και Άλλος ν. Yπουργικού Συμβουλίου και Άλλης,
(1996)3 Α.Α.Δ. 389). Θέμα συνταγματικότητας θα προέκυπτε μόνο αν ήθελε κριθεί ότι ο αστυνομικός ερμήνευσε ορθά το άρθρο και τα ενώπιον του γεγονότα και ότι ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει το εν λόγω άρθρο. Η εμπλοκή του αστυνομικού υπό αυτές τις συνθήκες θα ήταν άνευ σημασίας εφόσον αυτός ήταν απλά το μέσο με το οποίο εφαρμόστηκε ο Νόμος ως είχε, οπόταν και θα πρέπει πλέον να ελεγχθεί κατά πόσο είναι το ίδιο το αρ.14 που δε συνάδει με το αρ. 11Σ και όχι η συγκεκριμένη ενέργεια του αστυνομικού. Ομοίως στην παρούσα περίπτωση, η εφαρμογή από το Διευθυντή των επίμαχων προνοιών του Ν.9/1965, έγινε στη βάση των όσων ο ίδιος έκρινε ως τα ορθά νομικά και πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης. Αν ως αποτέλεσμα της απόφασης του Διευθυντή έχουν πληγεί συνταγματικά δικαιώματα της αιτήτριας, ως η τελευταία διατείνεται, αυτό δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι οι επίμαχες πρόνοιες είναι αντισυνταγματικές, αφού μπορεί απλά να πρόκειται περί μιας εσφαλμένης και αντινομικής απόφασης του Διευθυντή. Σε μια τέτοια περίπτωση, αν δηλαδή ήθελε φανεί ότι ο Διευθυντής δεν ενήργησε σωστά και εντός των εκ του Νόμου απορρεόντων εξουσιών και καθηκόντων του, δεν τίθεται θέμα συνταγματικού ελέγχου των επίμαχων προνοιών, αφού η απόφαση του Διευθυντή θα θεωρηθεί παράνομη και συνεπώς άκυρη και καμία σημασία ή αναγκαιότητα θα έχει πλέον να ελεγχθεί η συνταγματικότητα των επίμαχων προνοιών, έστω και αν οι εν λόγω πρόνοιες συνάδουν ή δεν συνάδουν με τις σχετικές πρόνοιες του Συντάγματος (βλ. Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω, Αχιλλέως Αλέξης Ανδρέα και άλλος ν. Γεώργιου Πιτταρά και άλλων,
(2012)1 Α.Α.Δ. 1590 και Nικολάου Γεώργιος και Άλλοι ν. Aνδρέα Kουκούνη και Άλλων
(1999)1 ΑΑΔ 1578). Τα πιο πάνω φέρνουν στο προσκήνιο και το δεύτερο θέμα που θέλω να επισημάνω, ήτοι την πάγια νομολογιακή αρχή ότι τα Δικαστήρια δεν επιλύουν ζητήματα συνταγματικότητας εάν η υπόθεση μπορεί να αποφασισθεί πάνω σε οποιοδήποτε άλλο λόγο (βλ. αναφορές που γίνονται στο βιβλίο του Henry Rottschaefer on Constitutional Law
(1939)στις υποθέσεις Δημοτικό Συμβούλιο Γεροσκήπου ανωτέρω και Μαρία Κουτσελίνη-Ιωαννιδου κ.α ν. Κυπριακή Δημοκρατία Μέσω Γενικού Λογιστηρίου κ.α, Συνεκδικαζόμενες Υποθέσεις Αρ. 740/11 κ.α, 7/10/2014.) Ζητήματα συνταγματικής φύσεως συνεπώς, δεν αποφασίζονται εκτός αν αυτό είναι απόλυτα αναγκαίο για την έκβαση της υπόθεσης. Ούτε όμως και τα Δικαστήρια διατυπώνουν κανόνα συνταγματικού δικαίου ο οποίος είναι ευρύτερος από ότι χρειάζεται από τα συγκεκριμένα γεγονότα στα οποία θα εφαρμοσθεί (βλ. Βoard of Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides
(1966)3 C.L.R. 640). Η αρχή ότι θέματα συνταγματικότητας δεν αποφασίζονται in abstractum είναι καλά εδραιωμένη στη νομολογία μας, εξ' ου και οι αμφισβητήσεις της συνταγματικότητας νόμων πρέπει να διατυπώνονται με βεβαιότητα μέσω της αντιπαραβολής των άρθρων και αρχών του Συντάγματος και των προνοιών του νόμου οι οποίες κατ' ισχυρισμό συγκρούονται ή έρχονται σε αντίθεση με αυτές (βλ. Ψηλογένη ν Πάζαρου κ.α., ECLI:CY:AD:2014:A914, Πολιτική Έφεση Αρ. 172/2012, 2/12/2014 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες The Improvement Board of Eylenja v. Andreas Constantinou
(1967)1 CLR 167 και Ραδιοφωνικό Ίδρυμα Κύπρου κα ν. Καραγιώργη κα
(1991)3 ΑΑΔ 159). Ιδιαίτερη επομένως προσοχή θα πρέπει να δοθεί και στην εμβέλεια της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει τα όσα θέματα εγείρονται. Διαφορετική επιβάλλεται να είναι η προσέγγιση ενός Δικαστηρίου που καλείται να εξετάσει μια inter partes διαφορά, όπου το κριτήριο του «αναγκαίου με βάση τα συγκεκριμένα γεγονότα» είναι προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της διαδικασίας ελέγχου της συνταγματικότητας νομοθετικών προνοιών, από τη δικαιοδοσία που παρέχει το αρ.140 του Συντάγματος στο Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση των συνταγματικών του εξουσιών, όπου «αποκλειστικός σκοπός της δικαστικής αρμοδιότητας που παρέχεται από το άρθρο 140 είναι ο προληπτικός έλεγχος της συνταγματικότητας του κρινόμενου νόμου» (βλ. Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων
(1993)3 ΑΑΔ 1). Όπως περαιτέρω λέχθηκε στην πιο πάνω απόφαση «.η αρμοδιότητα του δικαστηρίου για την κρίση της συνταγματικότητας των νόμων που αποτελούν το αντικείμενο Αναφοράς που υποβάλλεται βάσει του άρθρου 140.1 καθορίζεται στην παράγραφο 2 του ιδίου άρθρου . (και) περιορίζεται στη διερεύνηση της συνταγματικότητας του νόμου, αφού ακουστούν οι απόψεις του Προέδρου και της Βουλής των Αντιπροσώπων, και την έκδοση γνωμάτευσης επί του τεθέντος θέματος . (και) δεν επεκτείνεται στην προεκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει ο νόμος στη σφαίρα του δικαίου μετά την έκδοσή του. Η στάθμιση των επιπτώσεων νόμου ο οποίος αποστέλλεται στον Πρόεδρο της Δημοκρατίας για έκδοση εκφεύγει της αρμοδιότητας του Ανωτάτου Δικαστηρίου εκτός στο βαθμό και έκταση που αφορά τη συνταγματικότητά του.» (βλ. επίσης Πρόεδρος Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντ. (Αρ.2)
(1994)3 ΑΑΔ 64 και Πρ. Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 1/2017, 5/2/2018). Κοντολογίς, η συγκεκριμένη διαδικασία εντός της οποίας κάποιος αιτητής επιλέγει να ζητήσει το συνταγματικό έλεγχο νομοθετικών προνοιών είναι και η διαδικασία που καθορίζει αυστηρά το πλαίσιο εντός του οποίου το Δικαστήριο θα κρίνει αν ο αιτούμενος έλεγχος είναι όντως απόλυτα αναγκαίος για την έκβαση της υπόθεσης. Έχοντας κατά νου λοιπόν τα πιο πάνω, υπενθυμίζω ότι η παρούσα διαδικασία στη βάση του αρ.80 Κεφ.224 συνιστά ιδιωτική διαφορά αστικής φύσης, όπου η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου προκύπτει από το εν λόγω άρθρο και αφορά καθαρά στην αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. μεταξύ άλλων Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη κ.ά. (Αρ. 1)
(1992)1 Α.Α.Δ. 1143). Αυτή άλλωστε είναι και η «...μόνη οδό(ς) για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή...» και η άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου, διέπεται δικονομικά από τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956. (βλ. μεταξύ άλλων Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1999)1 Α.Α.Δ. 749, Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου
(2000)1(Α) Α.Α.Δ). Στα πλαίσια αυτής του δικαιοδοσίας, το Δικαστήριο δύναται να προβεί σε ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ακολουθώντας τη διαδικασία που ακολουθεί το Ανώτατο Δικαστήριο στην αναθεωρητική του δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. (βλ. Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.α.
(2001)1Α Α.Α.Δ 100). Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα η παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και στην περίπτωση έφεσης δυνάμει του αρ. 80. Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα, επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών (βλ. Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους
(2011)1 Α.Α.Δ. 885). Κατά την εξέταση έφεσης στη βάση του αρ.80, το Επαρχιακό Δικαστήριο ελέγχει όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και η εξουσία του Δικαστηρίου, αντίθετα με το Διοικητικό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας, εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην εξουσία και ευχέρεια να υποκαταστήσει με την απόφαση του, την απόφαση του Διευθυντή, ασκώντας τη δική του διακριτική ευχέρεια στη βάση των επίδικων γεγονότων (βλ. Κατερίνα Σπύρου Οικονόμου κ.α. ν. Φίλιππου Αθανάση Φιλίππου, ECLI:CY:AD:2017:A388, Πολιτική Έφεση Αρ. 366/2011, 6/11/2017 και τις αναφορές που η εν λόγω απόφαση κάνει στις αυθεντίες Αθανάση ν. Χατζημάμα
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμή ν. Κούντουρου
(1992)1 Α.Δ.Δ. 1312) και Kafieros v. Theocharous
(1978)1 C.L.R. 619). Το Επαρχιακό Δικαστήριο όμως δεν αντικαθιστά αβίαστα και με ευκολία τη ευρεία διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με τη δική του, εκτός αν «...υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση...» (βλ. Kουντουρίδη Ελένη Θεοδώρου και Άλλοι ν. Xρυσήλιου Ιωάννου Νικολάου,
(2008)1 Α.Α.Δ. 412). Άλλωστε, όπως έχει επισημανθεί, ο Διευθυντής είναι ο κατ' εξοχήν αρμόδιος ειδικός να αποφασίσει επί της συγκεκριμένης «διαφωνίας» των μερών (βλ. Κτωρίδη Έλλη Μιχαήλ ν. Επάρχου Λεμεσού και Άλλων
(2005)1 Α.Α.Δ. 541 και Kafieros ανωτέρω). Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή, είναι πάντα στους ώμους του Εφεσείοντα/Αιτητή και συνιστά «...εγχείρημα όχι ευχερές και μέλλον να επιτύχει...» παρά μόνο αν προσκομιστεί επαρκής μαρτυρία από τον τελευταίο που να καταδεικνύει τους απαιτούμενους ισχυρούς λόγους (concrete reasons) περί τούτου (βλ. Kafieros, Κτωρίδη, Xρυσήλιου ανωτέρω και Προκοπίου Μυριάνθη Παναγιώτη ν. Jacquelin Lesley Ryan και άλλου,
(2012)1 Α.Α.Δ. 1982). Με γνώμονα όλες τις πιο πάνω αρχές λοιπόν, προχωρώ να εξετάσω την ενώπιον μου έφεση, επισημαίνοντας ότι αυτό που πρέπει πρώτα να εξεταστεί είναι η ορθότητα και νομιμότητα της εκκαλούμενης απόφασης του Διευθυντή, ανεξαρτήτως θεμάτων συνταγματικότητας των επίμαχων προνοιών. Το νομικό (legal) πλαίσιο εντός του οποίου λήφθηκε η υπό κρίση απόφαση του Διευθυντή ήταν κατά κύριο λόγο οι νέο-εισαχθείσες πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ. Οι άμεσα σχετικές με την υπόθεση πρόνοιες είναι αυτές των αρ. 44(ΙΗ), (ΙΘ), (Κ), (ΚΒ), (ΚΓ) και (ΚΖ) τις οποίες παραθέτω: «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή. 44ΙΘ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β).(δ)
(2)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(1), οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, όταν- (α) Έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ, ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 44Κ και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. 44Κ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
(2).
(3).. 44ΚΒ.-
(1)Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο
(1)του άρθρου 44Κ, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης.
(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(4).
(7)44ΚΓ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΣΤ» και τον Τύπο «ΙΖ», αντίστοιχα, με την οποία τους καλεί όπως εντός εξήντα
(60)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. .
(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων
(3)και
(4), υφιστάμενη υποθήκη, εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση η οποία βαρύνει το ακίνητο διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου: Νοείται ότι, ουδεμία μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται σε περίπτωση που εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή οι οποίες προκύπτουν από συμβατικές υποχρεώσεις του σε σχέση με την καταβολή φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Δήμων Νόμου και του περί Κοινοτήτων Νόμου, καθώς και αποχετευτικών τελών δυνάμει του περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμου. 44ΚΖ. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των λοιπών διατάξεων του παρόντος Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου, των Μερών IVA και V του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου.»(έμφαση δική μου) Τα πραγματικά δεδομένα (facts) που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, ως αυτά προκύπτουν από τις κοινές και μη αμφισβητούμενες θέσεις των μερών, έχουν ως παρατίθενται ανωτέρω και δεν κρίνω σκόπιμο να τα επαναλάβω. Περιορίζομαι να υπενθυμίσω ότι ενώπιον του ο Διευθυντής είχε από τη μια τα δικαιώματα της UNITED τα οποία απέρρεαν από το εμπράγματο βάρος υπό τη μορφή ΜΕΜΟ που η τελευταία ενέγραψε στο ακίνητο το 2011 όταν και επί του ακινήτου υπήρχαν εγγεγραμμένες μόνο δύο άλλες επιβαρύνσεις, επίσης ΜΕΜΟ, και από την άλλη τα δικαιώματα της αγοράστριας Κρασσά, τα οποία απέρρεαν από τη σύμβαση πώλησης που συνομολόγησε η τελευταία με την Parpas το 2003 και η οποία σύμβαση, αφού εξοφλήθηκε το τίμημα αγοράς, κατατέθηκε και εγγράφηκε στο Κτηματολόγιο 13 χρόνια αργότερα, ήτοι το 2016 «.σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, με αρ. Ν. 81(I)/2011και με Διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. αίτησης 45/2016.» Υπάγοντας λοιπόν τις προαναφερόμενες νομοθετικές πρόνοιες επί των πιο πάνω πραγματικών δεδομένων που είχε ενώπιον του, ο Διευθυντής έκρινε ότι η ένσταση που καταχώρησε η αιτήτρια δεν συνιστούσε έγκυρη ένσταση με βάση το αρ. 44ΚΒ
(3). Από το λακωνικό αλλά ξεκάθαρο λεκτικό της απόφασης του Διευθυντή προκύπτει ότι η άποψη του τελευταίου με βάση την ερμηνεία που αυτός έδωσε στις πρόνοιες του αρ.44ΚΒ
(3), είναι ότι αφ' ης στιγμής υπάρχει κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης δυνάμει των προνοιών του Ν.81(Ι)/11, μόνο οι συγκεκριμένοι λόγοι που αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο δύναται να θεωρηθούν ως «έγκυροι» λόγοι ένστασης σε αιτήσεις «εγκλωβισμένων αγοραστών» και επομένως, ένσταση που δεν περιστρέφετο γύρω από τους «ειδικούς λόγους ένστασης» του αρ. 44ΚΒ
(3), ήτοι «.ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου», υπόκειτο σε άμεση απόρριψη χωρίς την ανάγκη εξέτασης της ουσίας της. Από μια πρώτη ανάγνωση του λεκτικού των αρ.44ΚΒ
(2)και 44ΚΒ
(3), δίνεται η εντύπωση ότι η πιο πάνω ερμηνεία που έδωσε ο Διευθυντής στο τι συνιστά «έγκυρη ένσταση» σε αυτές τις περιπτώσεις είναι σωστή - «.ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται . να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.» (βλ. 44ΚΒ
(3)και «.σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.» (βλ. αρ. 44ΚΒ
(2)). Το γεγονός ότι το ακίνητο επιβαρύνετο με ΜΕΜΟ φαίνεται να μη συνιστά από μόνο του «έγκυρο λόγο ένστασης» έτσι ώστε η αίτηση για μεταβίβαση να απορριφθεί. Προκύπτει βεβαίως το ερώτημα γιατί τότε να καλείται ο δικαιούχος ενός εμπράγματου βάρους να υποβάλει ένσταση αν επιθυμεί, αν στο τέλος της ημέρας το εν λόγω εμπράγματο δικαίωμα του, δικαίωμα το οποίο του δίνει το δικαίωμα να ακουστεί, δεν μπορεί να προβληθεί ως βάσιμος λόγος ένστασης. Επί αυτού του θέματος όμως δεν θα επεκταθώ στο παρόν στάδιο. Παρά το φαινομενικά ορθό όμως της ερμηνείας που έδωσε ο Διευθυντής ως προς το τι συνιστά «έγκυρη ένσταση», η αιτήτρια παραπονιέται και για το ότι ο Διευθυντής φαίνεται να ενήργησε εσφαλμένα, παραγνωρίζοντας τα ενώπιον του πραγματικά δεδομένα, όπως ήταν μεταξύ άλλων η προτεραιότητα και ο σκοπός του ΜΕΜΟ της UNITED και ότι στο τέλος αναιτιολόγητα κατέληξε στην εκκαλούμενη απόφαση του. Όπως μπορεί να συναχθεί από τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα που περιβάλλουν την επίδικη απόφαση του Διευθυντή, στην παρούσα περίπτωση υπάρχει μία πραγματική (factual) και νομική (legal) ιδιομορφία η οποία παρατηρείται σε ένα μεγάλο αριθμό παρόμοιων υποθέσεων που καταχωρούνται σχεδόν καθημερινά. Η ιδιομορφία αυτή έγκειται στο γεγονός ότι ο μόνος λόγος που υπάρχουν σήμερα αντιμαχόμενα περιουσιακά δικαιώματα στο ακίνητο, ήτοι το ΜΕΜΟ της UNITED από τη μια και η σύμβαση πώλησης της Κρασσά από την άλλη, δικαιώματα τα οποία αποτελέσαν το αντικείμενο της υπό κρίσης απόφασης του Διευθυντή, είναι διότι το πραγματικό και νομικό πλαίσιο που περιέβαλλε το επίμαχο ακίνητο τουλάχιστο από το 2003, αυτό άλλαξε εντελώς το 2016 διότι επιτράπηκε τότε στην Κρασσά με δικαστικό διάταγμα όπως καταθέσει εκπρόθεσμα τη σύμβαση που είχε κάμει πριν 13 χρόνια με την PARPAS, οπόταν και δημιουργήθηκε πλέον προς όφελος της πρώτης το πραγματικό υπόβαθρο που ο επιβάλλει ο Ν.9/1965να υπάρχει ώστε να μπορεί να υποβληθεί αίτηση από εγκλωβισμένο αγοραστή για μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του και δη απαλλαγμένο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος τυχόν υφίσταται. Μέχρι το 2016 όμως που η νομική (legal) και πραγματική (factual) κατάσταση πραγμάτων άλλαξε συνεπεία της κατάθεσης της σύμβασης της Κρασσά, καμία τέτοια «διαμάχη» περιουσιακών δικαιωμάτων δεν υπήρχε και αυτό διότι από το 2003 που η Κρασσά συμβλήθηκε με την PARPAS μέχρι και το 2016 που κατατέθηκε η σχετική σύμβαση, η πρώτη δεν είχε κανένα από τα θέσμια δικαιώματα που δημιουργεί μια νόμιμα εγγεγραμμένη επιβάρυνση σε σχέση με θέματα ιδιοκτησίας και θέματα προτεραιότητας επιβαρύνσεων. Υπενθυμίζω εδώ για σκοπούς πληρότητας ότι με βάση το νομικό καθεστώς που ίσχυε το 2003 που καταρτίστηκε η σύμβαση της Κρασσά, ήτοι το Κεφ.232, ο αγοραστής ενός ακινήτου υποχρεούτο να καταθέσει τη σχετική σύμβαση του στο Κτηματολόγιο εντός 2 μηνών από τη σύναψη της αλλιώς θα έχανε τα δικαιώματα που μια τέτοια κατάθεση δημιουργούσε ως εγγεγραμμένο πλέον εμπράγματο βάρος (βλ. αρ.2 και 7 ΚΕΦ.232). Το νομικό καθεστώς του Κεφ.232 όμως, το οποίο προφανώς ήταν καταστροφικό για αγοραστές όπως η Κρασσά οι οποίοι για διάφορους λόγους είχαν παραλείψει να καταθέσουν εμπρόθεσμα τη σύμβαση τους στο Κτηματολόγιο οπότε και παρέμειναν να έχουν μόνο συμβατικά δικαιώματα για στη διεκδίκηση αποζημιώσεων εναντίον του πωλητή (βλ. Σάντης Ανδρέας Γιάγκου ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου και Άλλης
(2013)1 ΑΑΔ 585), άλλαξε το 2011 όταν θεσπίστηκε νέος νόμος, ήτοι ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011), ο οποίος με γνώμονα την προστασία των αγοραστών, κατάργησε και αντικατέστησε το μέχρι τότε εν ισχύ Κεφ.232 (βλ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, ECLI:CY:AD:2020:A144, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019, 8/5/2020). Ο νέος αυτός νόμος του 2011 διατήρησε μεν την υποχρέωση ενός αγοραστή να καταθέσει στο Κτηματολόγιο τη σχετική σύμβαση πώλησης ως προϋπόθεση για να αποκτηθούν και να ασκηθούν περιουσιακά και άλλα συναφή δικαιώματα που μόνο μέσω κατάθεσης και εγγραφής μιας σύμβασης ως εμπράγματο βάρος μπορούν να αποκτηθούν και ασκηθούν, έδωσε όμως και δικαίωμα σε αγοραστές που είχαν παραλείψει να καταχωρήσουν τις συμβάσεις τους εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, είτε η εν λόγω προθεσμία είχε καθοριστεί από τον προηγούμενο Νόμο (Κεφ.232) είτε από τον υφιστάμενο, όπως καταθέσουν και εγγράψουν εκπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο τις συμβάσεις τους. Σύμφωνα με το αρ.12 του Νόμου δε, απαραίτητη προϋπόθεση για να επιτραπεί τέτοια εκπρόθεσμη κατάθεση είναι να εξασφαλιστεί σχετικό δικαστικό διάταγμα που θα επιτρέπει κάτι τέτοιο - «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.». Με άλλα λόγια, με το νόμο του 2011 δόθηκε εκ νέου η ευκαιρία σε αγοραστές όπως η Κρασσά, να αποκτήσουν εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα από συμβάσεις αγοράς ακινήτων που είχαν συνάψει στο παρελθόν, και τα οποία δικαιώματα είχαν απολέσει λόγω του ότι για διάφορους λόγους δεν είχαν έγκαιρα καταθέσει και εγγράψει τις συμβάσεις τους στο Κτηματολόγιο. Βεβαίως ο νομοθέτης, έστω και αν κύριο μέλημα του με το Νόμο του 2011 ήταν η προστασία των αγοραστών, για ευνόητους λόγους δεν παραγνώρισε και το ότι μπορούσε να υπάρξουν περιπτώσεις όπου στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης και της ημερομηνίας κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, είτε εμπρόθεσμα είτε εκπρόθεσμα, όταν και η σύμβαση δεν θα είχε ακόμη αποκτήσει το καθεστώς του εμπράγματου βάρους διότι δεν είχε εγγραφεί, τρίτα πρόσωπα ενδεχομένως να ενέγραφαν επιβαρύνσεις στο ακίνητο και έτσι να αποκτούσαν ισχυρά εκτελεστά δικαιώματα τα οποία δεν θα μπορούσαν να αγνοηθούν όπως και δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί η προτεραιότητα τέτοιων βαρών έναντι οποιωνδήποτε άλλων επιβαρύνσεων, ως η εν λόγω προτεραιότητα καθορίζεται από το χρόνο εγγραφής τους στο μητρώο. Το ενδεχόμενο αυτό μάλιστα, ήτοι το να εγγραφούν εμπράγματα βάρη σε ένα ακίνητο μετά την σύναψη μιας σύμβασης πώλησης αλλά πριν την κατάθεση και «αναγωγή» της σε εμπράγματο βάρος, καθίστατο προφανώς πολύ πιο πιθανό εκεί όπου για να επιτευχθεί η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης θα χρειαζόταν να εφαρμοστεί το αρ.12 του Νόμου, ήτοι όταν θα είχε παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της σύναψης και της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης. Για να καλυφτούν λοιπόν και αυτές οι περιπτώσεις όπου «.στο μεσολαβήσαν. χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί.» (βλ. προβληματισμούς στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω) αλλά και λαμβανομένου υπόψη του ότι είναι σε τέτοιες περιπτώσεις που ενδέχετο να εγερθούν θέματα προτεραιότητας μεταξύ των εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων, στις οποίες επιβαρύνσεις θα περιλαμβάνονται και οι μεταγενέστερα κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, ο νομοθέτης εν τη σοφία του αποφάσισε όπως ρυθμίσει νομοθετικά και το ζήτημα αυτό. Περιλήφθηκαν λοιπόν στο Ν.81(Ι)/11οι πρόνοιες του αρ.5, οι οποίες πρόνοιες στην υπό παράγραφο
(1)του άρθρου αναφέρουν ρητά ότι τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με τη κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, όποτε και αν η σύμβαση κατατεθεί, θα ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και ειδικότερα ότι «.το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της:.». Μάλιστα δε, στις επόμενες υποπαραγράφους του αρ.5, ο Νομοθέτης καθόρισε και τον τρόπο με τον οποίο κάποιος αγοραστής μπορεί, αν θέλει, να λάβει προτεραιότητα έναντι των επιβαρύνσεων που εγγράφηκαν στο ακίνητο πριν την κατάθεση της σύμβασης του και οι οποίες επιβαρύνσεις δια Νόμου υπερισχύουν της επιβάρυνσης που αυτός απέκτησε όταν κατάθεσε τη σύμβαση, ήτοι με το να καταβάλει στον προηγηθέντα δικαιούχο επιβάρυνσης την ανάλογη «αποζημίωση»[1]. Το πιο πάνω θεσμικό πλαίσιο που έχει από το 2011 καθορίσει ρητά ο Ν. 83(Ι)/11, είναι το θεσμικό πλαίσιο που μέχρι και σήμερα διέπει και περιβάλλει κάθε κατάθεση σύμβασης που γίνεται δυνάμει των προνοιών του εν λόγω Νόμου, ήτοι κάθε κατάθεση σύμβασης πώλησης που συνήφθη μετά τη θέσπιση του Νόμου και κάθε εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης που επιτρέπεται να γίνει με δικαστικό διάταγμα στη βάση του αρ.12 του Νόμου. Ουσιαστικά, από το 2011 και μέχρι σήμερα, κάθε εκτελεστό περιουσιακό δικαίωμα που δημιουργείται με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δυνάμει των προνοιών του Ν.81(Ι)/11, είτε η κατάθεση είναι εμπρόθεσμη ως το αρ. 3 επιβάλλει είτε είναι εκπρόθεσμη ως το αρ.12 επιτρέπει, τελεί υπό τον θέσμιο «περιορισμό» ότι δεν θα υπερισχύει των οποιωνδήποτε επιβαρύνσεων έτυχε να εγγραφούν στο ακίνητο πριν την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης και «.ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή.», εκτός αν ο αγοραστής λάβει προτεραιότητα μέσω της διαδικασίας που προνοείται στο αρ. 5 του Νόμου. Σημειώνω εδώ ότι στην προαναφερόμενη ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019 δεν συζητήθηκαν οι πρόνοιες του αρ.5 αλλά μόνο του αρ.12 εφόσον το θέμα εκεί δεν αφορούσε σ΄ αυτήν καθ' αυτή την προτεραιότητα των εμπράγματων βαρών ή στην ουσία των αντιμαχόμενων δικαιωμάτων αλλά μόνο στο κατά πόσο το προγενέστερο εμπράγματο βάρος επέβαλλε όπως ο δικαιούχος του ακουστεί προτού το Δικαστήριο εκδώσει διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης με βάση το αρ.12 του Νόμου, ερώτημα που απαντήθηκε καταφατικά. Στην παρούσα περίπτωση λοιπόν, εφόσον η Κρασσά επικαλέστηκε η ίδια το Νόμο του 2011 για να μπορέσει να καταθέσει το 2016 τη σύμβαση που είχε κάμει με την PARPAS το 2003 και να αποκτήσει έτσι δικαιώματα που για 13 χρόνια δεν είχε, οι «περιορισμοί» και οι συνέπειες που μέσω του αρ.5 του ίδιου Νόμου περιέβαλλαν την κατάθεση της σύμβασης της τελευταίας δεν ήταν κάτι που μπορούσε να αγνοηθεί, ιδιαίτερα όταν αυτό που εξέταζε ο Διευθυντής ήταν αυτά ακριβώς τα δικαιώματα που αποκτήθηκαν μέσω της κατάθεσης της σύμβασης. Το ουσιαστικό ερώτημα επομένως που στην παρούσα περίπτωση είχε να απαντήσει ο Διευθυντής κατά την εξέταση της αίτησης της Κρασσά, υπό το φως και των μη αμφισβητούμενων υφιστάμενων εμπράγματων δικαιωμάτων της UNITED, ήταν το κατά πόσο το συγκεκριμένο νομικό καθεστώς που περιέβαλλε την κατάθεση της σύμβασης της Κρασσά, δυνάμει του οποίου η τελευταία κατάφερε να αποκτήσει εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα και να δημιουργήσει το πραγματικό υπόβαθρο που της επέτρεπε πλέον να υποβάλει αίτηση με βάση το αρ. 44ΙΗ, επηρέαζε την αίτηση που αυτή εν τελεί υπέβαλε, και αν την επηρέαζε, σε ποιο βαθμό; Από το λιτό λεκτικό της απόφασης του Διευθυντή στην παρούσα υπόθεση δεν φαίνεται το πώς τον απασχόλησε, αν τον απασχόλησε, το πιο πάνω ουσιαστικό ερώτημα που έκδηλα προκύπτει από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του. Δεν έχω βέβαια παραγνωρίσει ότι το ερώτημα αυτό δεν τέθηκε ρητά μέσω της ένστασης που είχε υποβάλει τότε η UNITED όμως ας μη μας διαφεύγει ότι από την ένσταση της τελευταίας προκύπτει ξεκάθαρα ότι μέχρι και την έκδοση της απόφασης του Διευθυντή, αυτή δεν γνώριζε ότι η Κρασσά είχε καταθέσει τη σύμβαση αγοράς επικαλούμενη τις πρόνοιες του Νόμου του 2011, εξ' ου και ο κυριότερος λόγος της ένστασης της UNITED ήταν ότι δεν υπήρχε νόμιμα και εμπρόθεσμα κατατεθειμένη τέτοια σύμβαση ώστε να νομιμοποιείται η Κρασσά να υποβάλλει αίτηση δυνάμει του αρ.44ΙΗ. Ο Διευθυντής όμως γνώριζε για το νομικό καθεστώς που περιέβαλλε την κατάθεση της σύμβασης της Κρασσά αφού άλλωστε ο ίδιος το επικαλέστηκε ως το κύριο λόγο για τον οποίο κατέληξε στην υπό κρίση απόφαση του - «.H κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 16.07.2003 (ΠΩΕ 368/2016) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 30/5/2016 σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, με αρ. Ν. 81(I)/2011 και με Διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας με αρ. αίτησης 45/2016.». Έπρεπε συνεπώς στην απόφαση του ο Διευθυντής να δείξει το πώς είναι που προσέγγισε το νομικό καθεστώς που περιέβαλλε τα εκατέρωθεν δικαιώματα κατά την εξέταση της ενώπιον του διαδικασίας και πριν την έκδοση της απόφασης του καθώς επίσης και το πώς είναι που εξισορρόπησε τα εν λόγω δικαιώματα με γνώμονα το καθεστώς αυτό, ιδιαίτερα όταν οι πρόνοιες του Νόμου του 2011 φαίνεται να μην «έδωσαν» μόνο δικαιώματα στην Κρασσά αλλά να της «έδωσαν» και «υποχρεώσεις» έναντι των δικαιωμάτων της UNITED. Αναφέρω εδώ ότι δεν έχω παραγνωρίσει ότι ίσως ο Διευθυντής να βασίστηκε στο αρ. 44ΚΖ του Ν.9/1965 σύμφωνα με το οποίο «.Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ έως 44ΚΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των λοιπών διατάξεων του παρόντος Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου, των Μερών IVA και V του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου..» καθώς επίσης και στο ότι επιτυχία αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή συνεπάγεται την «.απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή.». Τι γίνεται όμως όταν ο ίδιος ο αγοραστής έχει ρητά ή εξυπακουόμενα αποδεχτεί κάποιο εμπράγματο βάρος ή δουλεία που υφίσταται επί του ακινήτου που αγόρασε ή όταν δια Νόμου δεσμεύεται από ένα τέτοιο βάρος; Παρεμβάλλω ενδεικτικά τις περιπτώσεις όπου επί του ακινήτου υπάρχει κάποιο εγγεγραμμένο δικαίωμα διόδου προς όφελος άλλου ακινήτου, ή όταν το ακίνητο υπόκειται σε εγγραφή βάρους το οποίο προέκυψε κατόπιν απόφασης που ήδη έλαβε ο Διευθυντής και η οποία απόφαση δια Νόμου δεσμεύει το ακίνητο και κάθε μεταγενέστερο αγοραστή και προτιθέμενο εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του. Εφαρμόζεται και σε αυτές τις περιπτώσεις η κατά τ' άλλα ολοκληρωτική απαλλαγή που προνοούν τα αρ.44ΙΗ - 44ΚΖ ή μήπως σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να υπάρξει ένας διαφορετικός τρόπος προσέγγισης του Νόμου από πλευράς Διευθυντή; Οι συγκεκριμένοι προβληματισμοί έπρεπε να ληφθούν σοβαρά υπόψη από το Διευθυντή κατά την άσκηση των εξουσιών του και την έκδοση της υπό κρίση απόφασης του, κάτι που φαίνεται ότι ίσως να μην έγινε, ενώ αν έγινε, καμία εξήγηση δεν δίνεται από πλευράς Διευθυντή ως προς το πώς και γιατί οι ουσιώδεις αυτοί προβληματισμοί επιλύθηκαν προς όφελος της Κρασσά και εις βάρος της UNITED, τα μη αμφισβητούμενα εμπράγματα δικαιώματα της οποίας, αν και φαίνεται ότι αγνοήθηκαν με μια ουσιαστικά απλή, γενική και αόριστη αιτιολογία, εντούτοις διαφυλάττονταν με το Νόμο που χρησιμοποίησε η Κρασσά για να καταθέσει τη σύμβαση της και να θεμελιώσει έτσι την αίτηση της για μεταβίβαση. Με τη λιτή απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής στην παρούσα περίπτωση, κανένα ειδικό ή συγκεκριμένο στοιχείο δεν δίνεται και τίποτα το διαφωτιστικό δεν υπάρχει σε σχέση με το πώς εν τέλει αυτός αξιολόγησε και συνεκτίμησε όλους τους παράγοντες που τέθηκαν υπόψη του, ως ήταν και το καθήκον του, ώστε να μπορεί να καταστεί εφικτός ο δικαστικός έλεγχος της υπό κρίση απόφασης και να διακριβωθεί η νομιμότητα της κατάληξης της. Σίγουρα αν αποφασίζετο από το Διευθυντή ότι τα δικαιώματα της Κρασσά υπόκειντο στο σύνολο των προνοιών του Ν.81(Ι)/11 δυνάμει του οποίου η τελευταία κατάφερε να αποκτήσει τα εν λόγω δικαιώματα, τότε σαφώς και θα επηρεαζόταν η έκβαση της αίτησης που κλήθηκε να αποφασίσει ο Διευθυντής με βάση τις εξουσίες που του παρέχονται από τις επίμαχες πρόνοιες του Ν.9/1965. Την ίδια στιγμή, η επιτυχία της αίτησης σαφώς επηρεάζει τα αδιαμφισβήτητα εμπράγματα δικαιώματα της UNITED αφού τα απαλείφει. Η αξιολόγηση των δύο αυτών αντικρουόμενων «παραγόντων» και η συνακόλουθη έκδοση απόφασης με την οποία να επιτυγχάνεται η όσο το δυνατό καλύτερη εξισορρόπηση τους, εν τη σοφία του Νομοθέτη τέθηκε, για σκοπούς της επίμαχης νομοθεσίας, στα χέρια του Διευθυντή, και το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν θα υποδείξει όμως στον τελευταίο πώς έπρεπε να ενεργήσει αλλά θα αποφανθεί μόνο επί της νομιμότητας και της ορθότητας του συγκεκριμένου τρόπου με τον οποίο ασκήθηκε η κρίση του Διευθυντή, Το πώς λοιπόν ο Διευθυντής θα επιλέξει να χειριστεί ή να απαντήσει τα θέματα που εγείρονται ενώπιον του είναι κάτι που άπτεται αποκλειστικά των εξουσιών του και αυτό πέραν και ανεξάρτητα της δυνατότητας που ο τελευταίος έχει να παραπέμψει τους ενώπιον του διαδίκους στο Δικαστήριο για οποιαδήποτε αμφιβολία ήθελε του δημιουργηθεί, νομικής ιδίως φύσης. Υπενθυμίζω εδώ την πάγια αρχή ότι απόφαση διοικητικού οργάνου που «.δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης.» ΣΤΕΦΑΝΟΣ ΦΡΑΓΚΟΥ ν. ΕΦΟΡΟΥ ΜΗΧΑΝΟΚΙΝΗΤΩΝ ΟΧΗΜΑΤΩΝ,
(1998)3 Α.Α.Δ 270. Στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγεί ακόμη και αυτή η πιθανολόγηση ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα (βλ. Δήμος Στροβόλου ν. Πήττα κ.α.
(2001)3 Α.Α.Δ. 55). Στη βάση όλων των πιο πάνω συνεπώς, η προαναφερόμενη παράλειψη του Διευθυντή να αναφερθεί στον τρόπο με τον οποίο αξιολόγησε και εκτίμησε τα αντιμαχόμενα δικαιώματα των διαδίκων και κατ επέκταση να δικαιολογήσει το πώς και γιατί υπό τις συγκεκριμένες πραγματικές και νομικές περιστάσεις της υπόθεσης κατέληξε στην εκκαλούμενη απόφαση του, δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε ακύρωση της υπό κρίση απόφασης, κατάληξη η οποία καθιστά αχρείαστη την ενασχόληση με οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας εφόσον τα επίδικα θέματα έχουν κριθεί με άλλο τρόπο και τέτοιος συνταγματικός έλεγχος δεν είναι πλέον απαραίτητος για την επίλυση της ενώπιον μου διαφοράς. Ενόψει του ότι η απάντηση στο ερώτημα του ποια θα ήταν υπό τις περιστάσεις η ορθή απόφαση επί της συγκεκριμένης διαφοράς των διαδίκων είναι άμεσα συναρτημένη με το συνταγματικό έλεγχο των επίμαχων προνοιών, έλεγχο όμως τον οποίο ως έχω ήδη εξηγήσει δεν θα διενεργήσω, θα περιοριστώ στην ακύρωση της επίδικης απόφασης για τους λόγους που αναφέρω ανωτέρω και δεν θα προβώ σε οποιαδήποτε αντικατάσταση της με τη δική μου κρίση. Το όλο θέμα θα πρέπει να επανεξεταστεί από τον ίδιο το Διευθυντή στον οποίο και παραπέμπεται για να το αποφασίσει εκ νέου. Στη βάση όλων των πιο πάνω η αίτηση επιτυγχάνει και η επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 23/10/17 αναφορικά με την αίτηση της Καθ' ης η Αίτηση 3 υπ' αρ. ΑΕΑ 732/16 ακυρώνεται και το όλο θέμα παραπέμπεται στο Διευθυντή για επανεξέταση. Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, λαμβανομένου αφ' ενός υπόψη ότι η πλειοψηφία των θέσεων των διαδίκων επικεντρώθηκε γύρω από τα συνταγματικά ερωτήματα που ηγέρθηκαν και τα οποία όμως τελικά δεν κρίθηκε αναγκαίο να εξεταστούν και αφ' ετέρου ότι ο λόγος για τον οποίο εν τέλει ακυρώθηκε η επίδικη απόφαση έγκειται αποκλειστικά στον τρόπο με τον οποίο ενήργησε ο Διευθυντής, επιδικάζονται έξοδα υπέρ της αιτήτριας και εναντίον του Καθ' ου η αίτηση 1 μόνο, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, περιορισμένα όμως στο 1/3. (Υπ.).......... Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Βλ. π.χ αρ.5
(2)- «.Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, σε περίπτωση που πριν από την κατάθεσή της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη η οποία επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, όπως το ποσό αυτό καθορίζεται στις διατάξεις των εδαφίων
(4),
(5)και
(6)του άρθρου 7 και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεκτεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους και στην περίπτωση αυτή το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης προηγείται του εμπράγματου βάρους της προϋπάρχουσας αυτού υποθήκης, ανεξάρτητα από την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους:.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο