Κλεάνθους ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 62/10, 11/8/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2020:A501 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Μ. Παπαδοπούλου, A.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 62/10 Μεταξύ: XXXXX Λ. Κλεάνθους Απαιτήτρια και Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Ημερομηνία: 11 Αυγούστου, 2020 Για την Απαιτήτρια: κ. Κουκούνης Για την Αποζημιούσα Αρχή: κα Γρηγορίου ΑΠΟΦΑΣΗ Η Απαιτήτρια με την Ειδοποίηση Παραπομπής της ζητά από το Δικαστήριο τον καθορισμό του ποσού αποζημιώσεως για την πιο κάτω απαλλοτριωθείσα περιουσία της: - Αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον, απαλλοτριωθείσα έκταση 669 τ.μ.. - Αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον, απαλλοτριωθείσα έκταση 729 τ.μ.. - Αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον, απαλλοτριωθείσα έκταση 2.500 τ.μ.. - Αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον, απαλλοτριωθείσα έκταση 1144 τ.μ.. Όπως προκύπτει από την Έκθεση Απαιτήσεως η Απαλλοτριούσα Αρχή με την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκε με την Διοικητική Πράξη Δ.Π.633 στην Επίσημη Εφημερίδα ημερομηνίας 4.6.2004, με το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Δ.Π.516 απαλλοτρίωσε μέρος των πιο πάνω ακινήτων για τον σκοπό της κατασκευής του συνδετικού δρόμου Meniko Link και του αυτοκινητόδρομου Κοκκινοτριμιθιάς - Αστρομερίτη. Κατά τον ουσιώδη χρόνο τα ακίνητα ενέπιπταν εντός της Γεωργικής Πολεοδομικής Ζώνης Γ3, εκτός ορίου ανάπτυξης αλλά με υπηρεσίες κοντά, και καλύπτονταν από τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής περί Μεμονωμένης Κατοικίας. Ήταν συνεχόμενα και βρίσκονταν σε απόσταση μερικών μέτρων βόρεια του κύριου δρόμου Κοκκινοτριμιθιάς - Αστρομερίτη, είχαν επίπεδη επιφάνεια και καλά σχήματα. Θέση της Αιτήτριας είναι ότι υπέστη ζημιά συνολικού ποσού €496.767,
- Με την Υπεράσπιση της η Απαλλοτριούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι η ορθή και δίκαιη εκτίμηση της αξίας των απαλλοτριωθέντων κτημάτων είναι αυτή που περιέχεται στην Έκθεση Εκτίμησης του Εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής. Την 8.5.2019 τα πιο κάτω δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα: - Τα έξοδα του εκτιμητή της Απαιτήτριας ανήλθαν σε €3.800 πλέον Φ.Π.Α. - Τα τεμάχια που αναγράφονται επί της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης Τεκμήριο 5 ανήκουν στους ιδιοκτήτες που αναγράφονται επί της ίδιας Γνωστοποίησης ή άνηκαν κατά τον ουσιώδη χρόνο. - Η αγωγή στην οποία έκανε αναφορά η μάρτυρας Σταυρινίδου είναι η αγωγή με αρ. 7451/2008 Τεκμήριο
- - Η έκδοση Διατάγματος Απαλλοτρίωσης έγινε με την Διοικητική Πράξη αρ. 516 ημερ. 3.6.
- Κατά την ακρόαση εκ μέρους της Απαιτήτριας μαρτυρία έδωσαν οι κ.κ. XXXXX Ανδρέου και XXXXX Σταυρινίδου και εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής ο κ. XXXXX Χαραλάμπους. Ο κ. XXXXX Ανδρέου ανέφερε ότι είναι Εγκεκριμένος Εκτιμητής Ακινήτων και την 17.2.2011 διενήργησε Έκθεση Εκτίμησης που αφορά στην απαλλοτρίωση των επίδικων τεμαχίων. Σημείωσε ότι από την ημερομηνία διενέργειας της εκτίμησης μέχρι και σήμερα δεν φαίνεται να σημειώθηκαν αλλαγές στα κτηματολογικά στοιχεία και πολεοδομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων. Επεξήγησε επιπλέον στο Δικαστήριο τους λόγους για τους οποίους διαφωνεί με την Έκθεση Εκτίμησης της Αποζημιούσας Αρχής. Η κα XXXXX Σταυρινίδου ανέφερε ότι είναι Κτηματολογικός Γραφέας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας και κατέθεσε μίαν εκτίμηση την οποία είχε ετοιμάσει για υπολογισμό της αγοραίας αξίας τεμαχίων που επενέβαιναν σε Κρατικά τεμάχια για σκοπούς άλλης αγωγής. Μεταξύ των ακινήτων αυτών ήταν και το επίδικο ακίνητο με αριθμό τεμαχίου XXXXX. Για σκοπούς σύγκρισης η Μ.Α.2 χρησιμοποίησε τα ακίνητα με αριθμούς τεμαχίων XXXXX και XXXXX. Κατέληξε ότι η ιδιωτική αγοραία αξία ανέρχετο σε €50 ανά τ.μ. Ο κ. XXXXX Χαραλάμπους ανέφερε ότι εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και εκτελεί τα καθήκοντα του Εγκρίνωντος Λειτουργού Εκτιμήσεων της Επαρχίας Λευκωσίας. Επεξήγησε στο Δικαστήριο την Αιτιολογημένη Έκθεση Εκτίμησης που ετοίμασε (Τεκμήριο 3). ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Όπως αναφέρεται στο Άρθρο 23 του Συντάγματος οποιαδήποτε ακίνητη περιουσία δύναται να απαλλοτρωθεί αναγκαστικώς από την Δημοκρατία προς εξυπηρέτηση σκοπού δημοσίας ωφελείας επί την καταβολή τοις μετρητοίς δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Στο αρ. 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου Ν.15/1962καταγράφονται οι αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης αυτής και, ειδικότερα στο εδάφιο (α) αυτού προβλέπεται ότι η αξία της ιδιοκτησίας «τηρoυμέvωv τωv εv τoις εφεξής διατάξεωv, ... λoγίζεται oύσα ίση πρoς τo πoσόv όπερ η τoιαύτη ιδιoκτησία θα απέφερεv, εάv επωλήτo εκoυσίως εv τη ελευθέρα αγoρά κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της oικείας γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως». Όπως αναφέρθηκε στην Σεργίδης ν Κ.Δ.
(1991)1 Α.Α.Δ.119: «Η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου υποστηρίζει συμπερασματικά ότι ο όρος "δίκαιη και εύλογη αποζημίωση" συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα. (Βλ. Yiannis Anastassi Moti & Another v. Republic,
(1968)1 C.L.R., 102. Maniera v. Republic,
(1970)1 C.L.R., 345 Rashid Ali & Another v. Vassiliko Cement Works Ltd,
(1971)1 C.L.R., 146. Republic v. Savvides & Others,
(1975)1 C.L.R., 12, D. J. Demades & Sons Ltd v. Republic
(1977)1 C.L.R., 189 και Louisos v. M'ty of Famagusta
(1978)1 C.L.R., 36). Οι οικονομικές συνέπειες της απαλλοτρίωσης προσδιορίζουν το μέτρο της αποζημίωσης και όχι αυτή τούτη την αξία του απαλλοτριούμενου μέρους. Οι αποφάσεις στη Demades και Louisos (ανωτέρω) ρητά αναγνωρίζουν ότι ο συμψηφισμός της επαύξησης αποβλέπει στην εξίσωση της αποζημίωσης με την πρακτική απώλεια που αποτελεί και την συνισταμένη της δίκαιης αποζημίωσης. Με τον ίδιο γνώμονα επαυξάνεται η αποζημίωση ανάλογα με την ζημιογόνο επίδραση της απαλλοτρίωσης στην υπόλοιπη περιουσία του ιδιοκτήτη που θεσμοθετείται με τις διατάξεις της επόμενης παραγράφου, της παραγράφου (ζ) του άρθρου 10 του Ν. 15/62. Εννοιολογικά ο όρος "εύλογη" υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης με τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση. Ο λόγος είναι η αποζημίωση· ευσταθεί εφόσον αποκαθιστά την ζημιά. Η παράγραφος (στ) του άρθρου 10 σε συνάρτηση με την παράγραφο (ζ) του ίδιου άρθρου έχουν ως αντικείμενο την ανεύρεση της ουσιαστικής ζημιάς του ιδιοκτήτη. Ετυμολογικά ο όρος "δίκαιη" συναρτάται με το ίσον, που στο πλαίσιο του άρθρου 10 δε μπορεί να πάρει άλλη διάσταση από την εξίσωση της αποζημίωσης με την ουσιαστική απώλεια. Ο όρος "τοις μετρητοίς" συνταυτίζει την αποζημίωση με τη χρηματική αποτίμηση της ζημιάς. Το άρθρο 13 του Ν. 15/62 διασφαλίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και την ιδιοκτησία στο κτήμα μέχρι την καταβολή της συμφωνηθείσας ή επιδικασθείσας αποζημίωσης. Προκαταβάλλεται η αποζημίωση πριν την αποξένωση, ενώ η ευχέρεια παροχής τόκου, όπως νομολογιακά αναγνωρίστηκε και στην Savvides (ανωτέρω) επιτρέπει την εξισορρόπιση κάθε ανισοσκέλισης στο καθορισμό της αποζημίωσης». (βλ. επίσης Θέκλας Ηλία Παναρέτου ν Κ.Δ.
(2002)1 Α.Α.Δ. 1552). Στον υπολογισμό της αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη όλα τα υπάρχοντα πλεονεκτήματα και δυνατότητες της γης περιλαμβανομένης και της ανάπτυξης αυτής (βλ. Cripps: Compulsory Acquisition of Land, 11η έκδοση και Halsbury's Laws of England, 4η έκδοση, Τόμος 8 σελ. 178). Όπως δε αναφέρθηκε στην απόφαση Σάββας Α. Νικολαϊδης κ.α. ν. Κ.Δ.
(1998)1 Α.Α.Δ. 1362: «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπ' όψιν για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά. Η αξία της απαλλοτριούμενης περιουσίας είναι η αξία που το συγκεκριμένο κτήμα έχει στην ελεύθερη αγορά μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή που έχουν υπ' όψιν τους την κατάσταση του κτήματος κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, την υφιστάμενη, αλλά και την εύλογα προβλεπτή. Οποιοδήποτε στοιχείο που άνκαι δεν υφίσταται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, είναι εύλογα προβλεπτό, επηρεάζει την αξία της εναπομείνασας περιουσίας». Στην περίπτωση απαλλοτρίωσης μέρους της ιδιοκτησίας λαμβάνεται υπόψη και η αύξηση ή μείωση της αξίας της ιδιοκτησίας που απομένει μετά την απαλλοτρίωση, η δε διαπίστωση του κατά πόσο υπήρξε επαύξηση ή μείωση της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους είναι ζήτημα πραγματικό. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ Το αντικείμενο της παραπομπής είναι ο καθορισμός της αποζημίωσης που θα πρέπει να καταβληθεί από την Αποζημιούσα Αρχή στην Απαιτήτρια για την απαλλοτριωθείσα έκταση. Στο έργο αυτό το Δικαστήριο υποβοηθείται από τους εμπειρογνώμονες, πλην όμως δεν δεσμεύεται ούτε και είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει τις απόψεις τους (βλ. μεταξύ άλλων Rashid Ali & Other v Vassiliko Cement Works Ltd
(1971)1 C.L.R. 146, Attorney - General v Charalambous
(1983)1 C.L.R. 431 και Δήμου Αγλαντζιάς ν. Μαρίας Γεωργίου
(2001)1 Α.Α.Δ. 51). Οι κ.κ. XXXXX Ανδρέου και XXXXX Χαραλάμπους έδωσαν μαρτυρία υπό την ιδιότητα εμπειρογνώμονα, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων ρυθμίζεται βάσει των αρχών που προκύπτουν από την Νομολογία. Ως εκ τούτου, προέχει η εξέταση του κατά πόσο αυτοί έχουν τα σχετικά προσόντα για να θεωρηθούν όντως εμπειρογνώμονες, και να αξιολογηθεί και η βαρύτητα της μαρτυρίας τους. Όπως έχει νομολογηθεί, η εμπειρογνωμοσύνη δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτά. Καθοδήγηση μπορεί να αντληθεί από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Kayat Trading Limited v. Genzyme Corporation
(2013)1 Α.Α.Δ.543 όπου αναφέρθηκαν τα εξής: «Η αποδεκτότητα μαρτυρίας εμπειρογνώμονα είναι εξαίρεση στο κανόνα ότι ο μάρτυρας δεν εκφέρει γνώμη επί του επιδίκου θέματος. Ο σκοπός της εξαίρεσης είναι, ο μάρτυρας εμπειρογνώμονας: «. . . να δώσει στο δικαστήριο τ' αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να μπορεί να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων του ώστε να καταστεί δυνατό για το δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που έχουν αποδειχθεί με τη μαρτυρία.» (βλ. Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1, Νικολάου ν. Σταύρου
(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 746, Davie v. Edinburgh Magistrates
(1953)S.C. 34) Στην National Justice Company Naviera v. Prudential Ass. Co. Ltd (Ikaria Reefer)
(1993)37 E.G. 158,
(1993)2 LLR 68 αναφέρονται με καθαρότητα τα καθήκοντα του εμπειρογνώμονα μάρτυρα προς το δικαστήριο. Όσον αφορά το καθήκον του δικαστηρίου προς αυτής της φύσεως μαρτυρία βλ. την XYZ and Others v, Shering Health Care Ltd and Others
(2002)EWHC 1420 (QB). Προκειμένου ένας διάδικος να μπορέσει να προσφέρει μαρτυρία εμπειρογνώμονα θα πρέπει να καταδειχθεί ότι η μαρτυρία αυτή είναι αναγκαία στα περιστατικά της υπόθεσης και ότι ο προτιθέμενος να καταθέσει «εμπειρογνώμονας» έχει τα προσόντα που χρειάζονται ώστε να δώσει μαρτυρία. Το βάρος είναι επί των ώμων εκείνου που επιθυμεί να προσάξει τέτοιους είδους μαρτυρία. Τελικά είναι το δικαστήριο που θα κρίνει κατά πόσο θα επιτρέψει την προσαγωγή τέτοιας μαρτυρίας. ................. Στην Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας
(1990)2 Α.Α.Δ.934 λέχθηκε ότι: «Το κατά πόσο ένας μάρτυρας έχει τα απαιτούμενα προσόντα να κριθεί εμπειρογνώμονας είναι ζήτημα που εμπίπτει στη σφαίρα της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου . ...» Η υποχρέωση ενός εμπειρογνώμονα είναι να προμηθεύσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του, ώστε να μπορεί να σχηματίσει ιδίαν ανεξάρτητη γνώμη (Davie v. Edinborough Magistrates
(1953)SC 34, Αναστασιάδης ν. Δημοκρατίας
(1997)2 Α.Α.Δ. 97, Κουππής ν. Δημοκρατίας
(1977)2 Α.Α.Δ. 361, Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1). Τα δε γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η γνώμη του, πρέπει να είναι γεγονότα που αποδεικνύονται με, αποδεκτή από Δικαστήριο, μαρτυρία. Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Φιλίππου ν. Οδυσσέως (πιο πάνω), η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα εισάγεται υπό την αίρεση της απόδειξης του πραγματικού της υποβάθρου, ενώ η αποτυχία απόδειξης του υπόβαθρου αυτού, αφήνει την γνώμη του εμπειρογνώμονα μετέωρη και χωρίς αξία. Περαιτέρω, λέχθηκε ότι, όσο και αν είναι δυνατόν να αναφερθεί ο εμπειρογνώμονας σε υποθετική κατάσταση πραγμάτων ή σε γεγονότα για τα οποία δεν έχει προσωπική γνώση προκειμένου να στηρίξει τους ισχυρισμούς του, αυτή η αναφορά δεν εισάγεται για να χρησιμοποιηθεί ως απόδειξη προς την ύπαρξη τους. Έχοντας τα πιο πάνω υπόψη προχωρώ τώρα στην ξεχωριστή αξιολόγηση των προσόντων και της εμπειρίας των πιο πάνω μαρτύρων. Ο Μ.Α.1 ανέφερε ότι κατέχει πτυχίο από το London School of Economics με εξειδίκευση στα Econometrics & Mathematical Economics καθώς και μεταπτυχιακό δίπλωμα από το Πανεπιστήμιο του Reading με ειδίκευση στην Διαχείριση Ακινήτων. Είναι κάτοχος του επαγγελματικού τίτλου Chartered Surveyor, Μέλος του ΕΤΕΚ στον Κλάδο Εκτίμησης Γης, Εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και με μεγάλη επαγγελματική πείρα στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων. Ο κ. XXXXX Χαραλάμπους ανέφερε ότι είναι κάτοχος τριετούς πτυχίου στην Διαχείριση Ακινήτων από το Greenwich University και κάτοχος διετούς διπλώματος στις οικοδομικές μελέτες. Επίσης είναι Μέλος του ΕΤΕΚ στον Κλάδο Εκτίμησης Γης και κάτοχος του επαγγελματικού τίτλου του Chartered Valuation Surveyor του Βασιλικού Ινστιτούτου Πραγματογνωμόνων Αγγλίας. Και ο Μ.Α.Α.1 επεξήγησε την επαγγελματική του πείρα στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων. Των πιο πάνω δεδομένων κατάληξη μου αποτελεί ότι και οι δύο μάρτυρες αυτοί μπορούν να θεωρηθούν εμπειρογνώμονες σε σχέση με την μαρτυρία που έδωσαν. Προχωρώντας σε ξεχωριστή αξιολόγηση εκάστου, σημειώνω ότι ο κ. XXXXX Ανδρέου μου έκανε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρας, έδωσε τεκμηριωμένες και αναλυτικές επεξηγήσεις σε ότι του τέθηκε ενώ δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση στην οποία υποβλήθηκε. Από τα όσα ανέφερε σημειώνω τα εξής: - Ο Μ.Α.1 έπεισε ότι υπήρχαν προοπτικές για να κτιστούν κατοικίες στα επίδικα ακίνητα σύμφωνα με την Δήλωση Πολιτικής περί Μεμονωμένης Κατοικίας αφού εξήγησε ότι αυτά θα μπορούσαν εύκολα να λάβουν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο, δεδομένου ότι πριν την απαλλοτρίωση τους βρίσκονταν κοντά σε τέτοιο δημόσιο οδικό δίκτυο. Λογική κρίνεται η θέση του ότι αυτό εκμηδενίστηκε λόγω του τρόπου που έχουν διαιρεθεί τα κτήματα μετά την απαλλοτρίωση, επηρεάζοντας και την αναπτυξιακή τους προοπτική. - Πειστική ήταν και η θέση του ότι δεν θα είναι ελκυστικά ακίνητα που εφάπτονται σε δρόμο ταχείας ταχύτητας. Αυτό οδηγεί και στο να γίνει δεκτή η θέση του Μ.Α.1 ότι η επιζήμια επίδραση στα επίδικα ακίνητα δεν θα πρέπει να εξεταστεί μόνο ωσάν αυτά να ήταν γεωργικά τεμάχια αλλά και σε σχέση με την δυνατότητα που είχαν για ανάπτυξη και κτίσιμο κατοικιών η οποία έχει πλέον επηρεαστεί δυσμενώς. - Στο ίδιο πλαίσιο ο Μ.Α.1 έπεισε ότι δεν έχει δοθεί υπεραξία στα κτήματα λόγω της κατασκευής του νέου δρόμου ακριβώς λόγω των όσων αναφέρθηκαν πιο πάνω και ειδικότερα λόγω της δυσκολίας πρόσβασης και της πρόκλησης οχληρίας. - Ο Μ.Α.1 έδωσε τεκμηριωμένες απαντήσεις σε σχέση με την περιοχή που η ευπαίδευτος συνήγορος για την Αποζημιούσα Αρχή ανέφερε ως Γεωργική Ζώνη, εξηγώντας ότι εκείνη διαφέρει από τα επίδικα ακίνητα. Ειδικότερα, επεξήγησε ότι, παρόλο που όλα τα ακίνητα είναι της ίδιας κατηγορίας, εντούτοις αυτά στα οποία παρέπεμψε η κα Γρηγορίου βρίσκονται πολύ πιο μακριά από το χωριό και τον κύριο δρόμο που υπήρχε κατά τον ουσιώδη της απαλλοτρίωσης χρόνο, βρίσκονται μακριά από την κοινότητα και κοντά στην νεκρή ζώνη ενώ οι δρόμοι που πηγαίνουν σε αυτά ήταν ως επί το πλείστο χωματόδρομοι. Η θέση αυτή γίνεται δεκτή. - Επεξήγησε ότι, παρά το γεγονός ότι οι Συγκριτικές Πωλήσεις που έλαβε υπόψη ήσαν μεταγενέστερες της επίδικης απαλλοτρίωσης, εντούτοις είχε προβεί σε αναπροσαρμογή των τιμών προς τα πίσω και δέχομαι ότι αυτό δεν έχει επηρεάσει την ορθότητα των υπολογισμών του Μ.Α.
- Ειδικότερη αναφορά στις Συγκριτικές Πωλήσεις των Μ.Α1 και Μ.Α.Α.1 και αντιπαραβολή αυτών θα γίνει πιο κάτω στην παρούσα. - Ο Μ.Α.1, σε υποβολή που του τέθηκε ότι 15 χρόνια μετά την απαλλοτρίωση δεν φαίνεται να έχει υπάρξει οικιστική ανάπτυξη στην περιοχή, απάντησε: «Συμφωνώ, διότι στερήσατε το δικαίωμα οικιστικής ανάπτυξης εντός γεωργικών κτημάτων λόγω της κατασκευής του δρόμου, είναι ακριβώς αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης αυτό το πράγμα που αποδεικνύει αυτό το οποίο λέω». Η πιο πάνω απάντηση, η οποία κρίνεται λογική, οδηγεί και στο ότι από την επίδικη απαλλοτρίωση υπήρξε επιζήμια επίδραση στα ακίνητα. Παρεμβάλλω στο στάδιο αυτό την αξιολόγηση της Μ.Α.2 κας XXXXX Σταυρινίδου καθότι δεν μπορεί να μην σημειωθεί ότι το ίδιο το Κτηματολόγιο, σε άλλη περίπτωση όπου είχε το ίδιο απαίτηση, χρησιμοποίησε ως συγκριτικές πωλήσεις τα τεμάχια με αριθμούς XXXXX και XXXXX που χρησιμοποίησε και ο Μ.Α.
- Παρά το γεγονός αυτό, όμως, στο πλαίσιο της αντεξέτασης του Μ.Α.1 αλλά και της μαρτυρίας του Μ.Α.Α.1, έγινε προσπάθεια προώθησης της θέσης ότι τα προαναφερόμενα τεμάχια δεν ήσαν συγκρίσιμα. Δεν είναι δυνατόν να γίνει δεκτό ότι ακίνητα καθίστανται συγκρίσιμα με άλλα μόνο εκεί όπου η Αποζημιούσα Αρχή έχει απαίτηση και η αυξημένη τιμή είναι προς όφελος της, αλλά να μην θεωρούνται τέτοια όπου γίνεται προσπάθεια καταβολής χαμηλότερου ποσού ως αποζημίωση λόγω απαλλοτρίωσης. Η θέση της κας Σταυρινίδου ότι τα ακίνητα είχαν «περίπου τα ίδια χαρακτηριστικά» με τα επίδικα γίνεται δεκτή. Ο κ. XXXXX Χαραλάμπους, παρά το γεγονός ότι προσπάθησε να παραθέσει με ειλικρίνεια την θέση του, δεν έπεισε ως προς την ορθότητα της εκτίμησης στην οποία προέβη. Ειδικότερα παρατηρώ τα εξής: - Κατά την κυρίως εξέταση του ισχυρίστηκε ότι δεν υπήρχε προοπτική ανάπτυξης των επίδικων ακινήτων. Αντεξεταζόμενος, όμως, συμφώνησε ότι οι αναπτυξιακές προοπτικές των ακινήτων που συμβάλλουν στην αύξηση της αξίας αυτών θα έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη στον υπολογισμό της αξίας τους, ισχυριζόμενος μάλιστα ότι λήφθηκαν. Σε άλλο στάδιο, όμως, είπε ότι λήφθηκαν υπόψη μόνο υπό την έννοια ότι τέτοιες προοπτικές δεν υπήρχαν. - Ενώ επέμενε ότι δεν μπορούσε να τοποθετηθεί ως προς το κατά πόσο τα ακίνητα θα λάμβαναν δικαίωμα διάβασης ή όχι, στην σελ. 4 της Γραπτής του Δήλωσης Έγγραφο Β ισχυρίζεται ότι ακόμα και μετά την απαλλοτρίωση δεν έχει στερηθεί από τους ιδιοκτήτες το δικαίωμα υποβολής αίτησης για δικαίωμα διάβασης. Όντως είναι γεγονός ότι αυτό που είχαν οι ιδιοκτήτες ήταν ένα δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση για δικαίωμα διάβασης, δικαίωμα το οποίο διατηρούν και μετά την απαλλοτρίωση, πλην όμως οι διαφοροποιήσεις επί εδάφους είναι εμφανείς σε σχέση με την ευκολία πρόσβασης των ακινήτων σε δημόσιο δρόμο μετά την απαλλοτρίωση. - Αρχικά ο Μ.Α.Α.1 έλεγε ότι στο σχέδιο δεν υπάρχει απομονωτική λωρίδα αλλά μετέπειτα δέχτηκε ότι υπάρχει και μάλιστα ότι στον κυκλικό κόμβο υπάρχουν και κιγκλιδώματα. Ισχυρίστηκε, όμως, ότι η ιδιοκτήτρια μπορεί να λάβει δικαίωμα διάβασης από το παρακάτω κτήμα. Δεν μπορεί να μην σημειωθεί ότι ο κ. Χαραλάμπους παραβλέπει ότι πριν την απαλλοτρίωση η δυνατότητα διάβασης θα ήταν απευθείας από τα επίδικα κτήματα στον κύριο δρόμο. - Παρά το γεγονός ότι συμφώνησε ότι η οχληρία αυξήθηκε από την κατασκευή αυτοκινητόδρομου εντούτοις προσπάθησε να πείσει ότι δεν υπήρχε οχληρία ένεκα του ότι δεν έχει κτίρια. - Δεν δόθηκε λογική εξήγηση ως προς το γιατί αναφορικά με το τεμάχιο 1092 που μοιράστηκε στην μέση έλαβε ως ποσοστό επιζήμιας επίδρασης 5% ενώ για το τεμάχιο 1095 που παρέμεινε πολύ μεγαλύτερο κομμάτι μετά την απαλλοτρίωση έλαβε ως ποσοστό επιζήμιας επίδρασης 15%. - Προέκυψε ότι ο Μ.Α.Α.1 από το Τεκμήριο 9 πήρε τυχαία 4 ζεύγη ακινήτων για σκοπούς εξαγωγής της ετήσιας αύξησης. Ερωτηθείς, όμως, κατά πόσο αν έπαιρνε διαφορετικά ζεύγη από τα ίδια ακίνητα θα έβγαζε το ίδιο αποτέλεσμα, είπε ότι δεν ήταν σε θέση να απαντήσει, γεγονός που αφαιρεί από την βαρύτητα της τοποθέτησης του ως προς την ετήσια αύξηση. - Τονίζεται ότι ο Μ.Α.Α.1 δέχτηκε ότι αναπροσάρμοσε τα Συγκριτικά του ένεκα του ότι είχαν διαφορές από τα επίδικα, και μάλιστα η αναπροσαρμογή ήταν από Λ.Κ.1.86 ανά τ.μ. σε Λ.Κ.5 - 6 ανά τ.μ.. Η μεγάλη αυτή αναπροσαρμογή οδηγεί και στο ότι τα ακίνητα δεν ήσαν συγκρίσιμα. Μελετώντας τις δύο Εκθέσεις Εκτίμησης, ήτοι το Τεκμήριο 1 και το Τεκμήριο 3 παρατηρώ τα πιο κάτω: Αμφότεροι οι Μ.Α.1 και Μ.Α.Α.1 συμφωνούν ότι τα επίδικα ακίνητα κατά τον ουσιώδη για την παρούσα χρόνο ενέπιπταν στην Γεωργική Πολεοδομική Ζώνη Γ3 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψης 10% σε δύο ορόφους και 8.3μ ύψος. Ρυθμίζονταν από τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής για Ανάπτυξη στην Ύπαιθρο και τα Χωριά και καλύπτονται από τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής περί Μεμονωμένης Κατοικίας. Ήταν όλα περίκλειστα, συνεχόμενα και σε μικρή απόσταση από τον κύριο δρόμο Κοκκινοτριμιθιάς - Αστρομερίτη. Ο Μ.Α.1 χρησιμοποίησε ως Συγκριτικές Πωλήσεις τα ακίνητα με αρ. τεμαχίων XXXXX, XXXXX και XXXXX. Ο Μ.Α.Α.1 χρησιμοποίησε ως Συγκριτικές Πωλήσεις τα ακίνητα με αρ. τεμαχίων XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX και XXXXX. Μελετώντας τα σχετικά τοπογραφικά που επισυνάπτονται στις δύο εκτιμήσεις αλλά και τις εκτυπώσεις από το Google Earth Τεκμήρια 2 και 8 προκύπτει ότι τα πιο κοντινά στα επίδικα είναι τα τεμάχια που χρησιμοποίησε ο Μ.Α.
- Σημειώνεται ξανά η θέση της Μ.Α.2 ότι τα ακίνητα με αριθμούς τεμαχίου XXXXX και XXXXX είχαν περίπου τα ίδια χαρακτηριστικά με τα επίδικα. Όσον αφορά στα Συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο Μ.Α.Α.1 παρατηρώ τα εξής: - Τα ακίνητα με αριθμούς τεμαχίων XXXXX, XXXXX και XXXXX βρίσκονται εντός των διοικητικών ορίων του Παλαιομετόχου χωρίς να υπάρχει προοπτική αναβάθμισης ζώνης σε οικιστική. - Το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου XXXXX βρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων Κοκκινοτριμιθιάς χωρίς να υπάρχει προοπτική αναβάθμισης ζώνης σε οικιστική ενώ έχει μεγάλη απόσταση από τα επίδικα ακίνητα και από τον κύριο δρόμο. - Τα ακίνητα με αριθμούς τεμαχίων XXXXX, XXXXX και XXXXX βρίσκονται εντός ή πολύ κοντά στην Νεκρή Ζώνη. Δεν μπορώ να δεχτώ την θέση του Μ.Α.Α.1 ότι το γεγονός αυτό δεν οδηγεί σε μείωση αξίας ένεκα του ότι, όπως είπε, μεγάλη έκταση της Κυπριακής Δημοκρατίας βρίσκεται σε νεκρή ζώνη. Η θέση απορρίπτεται ως άτοπη. Από τα πιο πάνω οδηγούμαι στο ότι η πλέον αξιόπιστη Έκθεση Εκτίμησης είναι αυτή του κ. XXXXX Ανδρέου, την κατάληξη του οποίου και αποδέχομαι. ΕΥΡΗΜΑΤΑ Η Απαιτήτρια κατά πάντα ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν η ιδιοκτήτρια των πιο κάτω ακινήτων: - Ακίνητο με αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον. - Ακίνητο με αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον. - Ακίνητο με αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον. - Ακίνητο με αρ. Εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ. 20/62, τεμ. XXXXX κοινότητα Ακάκι μερίδιο όλον. Κατά τον ουσιώδη χρόνο τα ακίνητα όλα ενέπιπταν εντός της Γεωργικής Πολεοδομικής Ζώνης Γ3, ρυθμίζονταν από τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής για την Ανάπτυξη στην Ύπαιθρο και τα Χωριά και καλύπτονταν από τις πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής περί Μεμονωμένης Κατοικίας. Ήταν περίκλειστα, συνεχόμενα και βρίσκονταν σε απόσταση μερικών μέτρων βόρεια του αυτοκινητόδρομου Κοκκινοτριμιθιάς - Αστρομερίτη. Με την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης αρ. 633 Τεκμήριο 5 που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ημερ. 4.6.2004 η Αποζημιούσα Αρχή απαλλοτρίωσε μέρος της περιουσίας της Απαιτήτριας για τον σκοπό της δημιουργίας και ανάπτυξης των δημοσίων οδών και συγκεκριμένα για την κατασκευή του συνδετικού δρόμου Meniko Link - αυτοκινητόδρομου Κοκκινοτριμιθιάς - Αστρομερίτη. Τα ακίνητα της Απαιτήτριας επηρεάστηκαν ως εξής: - Τεμάχιο XXXXX: απαλλοτριωθείσα έκταση 2.500 τ.μ. και δημιουργήθηκαν δύο νέα τμήματα έκτασης 8.204 τ.μ. και 804 τ.μ. - Τεμάχιο XXXXX: απαλλοτριωθείσα έκταση 1.144 τ.μ. και δημιουργήθηκαν δύο νέα τμήματα έκτασης 3.144 τ.μ. και 2.630 τ.μ. - Τεμάχιο XXXXX: απαλλοτριωθείσα έκταση 669 τ.μ. αφήνοντας υπόλοιπη έκταση 1.338 τ.μ. - Τεμάχιο XXXXX: απαλλοτριωθείσα έκταση 729 τ.μ. αφήνοντας υπόλοιπη έκταση 2.950 τ.μ. Έχοντας αποδεχθεί ως ορθή την εκτίμηση του κ. XXXXX Ανδρέου η αξία των απαλλοτριωθέντων κτημάτων καθορίζεται στα €35 ανά τ.μ. ενώ γίνεται δεκτό ότι μετά την απαλλοτρίωση τα ακίνητα καθίστανται γεωργικά χωρίς προοπτική ανάπτυξης, πράγμα που οδηγεί και στο ότι αυτά έχουν υποστεί επιζήμια επίδραση 85% ως η έκθεση Τεκμήριο
- Εκδίδεται ακολούθως απόφαση υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για ποσό €495.000 πλέον τόκους προς 9% ετησίως από 4.6.2004 μέχρι 16.5.2014 και προς 3% ετησίως από 17.5.2014 μέχρι εξοφλήσεως, πλέον εκτιμητικά έξοδα €3.800 πλέον Φ.Π.Α. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Εκδίδεται διάταγμα όπως με την καταβολή των πιο πάνω ποσών η απαλλοτριωθείσα περιουσία εγγραφεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Α.Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο