A.B. ν. Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Αρ. Αίτησης/ Έφεσης: 612/2017, 4/12/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2020:A606 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/ Έφεσης: 612/2017 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο (Ν. 9/1965)όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 2 του Νόμου 139(Ι)/
- και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, Άρθρο 80 Μεταξύ: ............ Αιτήτρια/ Εφεσείουσα και
- Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
- Επίσημος Παραλήπτης ως εκκαθαριστής της Εταιρείας Κ. ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΛΙΜΙΤΕΔ
- ....... Καθ' ων η Αίτηση/ Εφεσίβλητοι --------------------------- Ημερομηνία: 4 Δεκεμβρίου, 2020 Εμφανίσεις: Για Αιτήτρια/ Εφεσείουσα: Η κα Άντρη Τσαγγαρίδου για Χρ. Μιτσίδη & Σία Για Καθ' ου η Αίτηση/Εφεσίβλητο 1: Η κα Μαριάννα Τσαγγάρη Για Καθ' ου η Αίτηση/Εφεσίβλητο 2: Η κα Μελίνα Εφραίμ Για Καθ' ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη 3: Ο κ. Αδ. Αδαμίδης ΑΠΟΦΑΣΗ (σε αίτηση για ακύρωση απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου για εγγραφή ακινήτου επ' ονόματι αγοράστριας με την εξάλειψη προηγούμενων υποθηκών με τις οποίες βαρύνεται) Με την αίτηση της η αιτήτρια που είναι δημόσια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης η οποία λειτουργεί νόμιμα ως τραπεζικός οργανισμός στην Κύπρο κατόπιν άδειας από τις κυπριακές εποπτικές αρχές, αιτείται την έκδοση διαταγμάτων τα οποία επί της ουσίας αποσκοπούν στην ακύρωση και/ή παραμερισμό της απόφασης του εφεσίβλητου 1 (Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας), για τη μεταβίβαση ακινήτου (διαμέρισμα), επ' ονόματι της εφεσίβλητης 3 το οποίο βρίσκεται στη Λευκωσία και το οποίο είχε αγοράσει η τελευταία από την εφεσίβλητη 2 (στη συνέχεια «το επίδικο ακίνητο»). Προσβάλλεται η διαδικασία που ακολουθήθηκε στη βάση του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο (Ν.9/1965)όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν.139 (Ι)/2015 (στη συνέχεια «ο Νόμος»), που είχε ως αποτέλεσμα την προσβληθείσα απόφαση. Η αίτηση βασίζεται σε πληθώρα Συνταγματικών, νομοθετικών και κανονιστικών διατάξεων όπως και στην Ευρωπαϊκή Συνθήκη για την Προάσπιση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στις αρχές της Επιείκειας, στη Νομολογία και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Πολλοί είναι και οι λόγοι οι οποίοι προβάλλονται προς υποστήριξη της αίτησης οι οποίοι περιστρέφονται γύρω από ισχυριζόμενη παραβίαση ευρέως φάσματος συμβατικών, νομοθετικών και συνταγματικών δικαιωμάτων όπως και ανθρωπίνων δικαιωμάτων της Εφεσείουσας κατά την εφαρμογή και ερμηνεία των νομοθετικών διατάξεων στις οποίες βασίστηκε ο εφεσίβλητος 1 κατά την έκδοση της απόφασης του, διατάξεις οποίες χαρακτηρίζονται και ως αντισυνταγματικές παραβιάζουσες τα πιο πάνω δικαιώματα. Όπου χρειαστεί, κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει, θα γίνει ειδικότερη αναφορά σε αυτές στο κατάλληλο μέρος της απόφασης . Το πραγματικό υπόβαθρο της αίτησης στηρίζεται και αιτιολογείται με παροχή ευρείας έκτασης αιτιολογίας για κάθε λόγο που προβάλλεται σε ένορκη δήλωση την οποία υπογράφει ο ....., ο οποίος δηλώνει ότι εργάζεται στην εφεσείουσα και ότι είναι πλήρως και δεόντως εξουσιοδοτημένος από αυτή να προβεί σε ένορκη δήλωση προς υποστήριξη της αίτησης. Αναφέρει ότι γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης από μελέτη του φακέλου που τηρείται στα αρχεία της εφεσείουσας εν σχέση με την εφεσίβλητη 2 και από προσωπική γνώση τους που προέρχεται από τον φάκελο της υπόθεσης και από στοιχεία και έγγραφα που του δόθηκαν από την εφεσείουσα και βρίσκονται στην κατοχή του λόγω της ιδιότητας του, γεγονότα τα οποία δηλώνει ότι από όσα γνωρίζει και πληροφορείται είναι αληθινά. Η αναφορά του σε σχέση με νομικά θέματα γίνεται μετά από συμβουλή των δικηγόρων της εφεσείουσας στην παρούσα αίτηση. Ο ενόρκως δηλών επί της ουσίας εξηγεί τη σχέση μεταξύ της εφεσείουσας και της εφεσίβλητης 2 εταιρείας η οποία είχε αρχίσει από το 2005 με την παροχή σε αυτήν πιστωτικών διευκολύνσεων υπό τη μορφή τρεχούμενου λογαριασμού. Προς τούτο επισυνάπτει στη δήλωσή του τα έγγραφα που είχαν υπογραφεί ή και που σχετίζονται με την παρούσα διαδικασία ως τεκμήρια. Εξηγεί ότι προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων η εφεσίβλητη 2 εταιρεία παραχώρησε προς όφελος της εφεσείουσας αριθμό υποθηκών μεταξύ των οποίων και τις Υ.. και Υ...., όπως αυτές περιγράφονται και συγκεκριμενοποιούνται και αφορούν το επίδικο ακίνητο. Λόγω της μη συμμόρφωσης της εφεσίβλητης με τις συμβατικές της υποχρεώσεις τερμάτισε την λειτουργία των πιστωτικών διευκολύνσεων που της παρείχε στις 14.02.2014 και στη συνέχεια ήγειρε την υπ' αριθμό .... αγωγή του Ε.Δ. Λευκωσίας με την οποία, εκτός από την αξίωση των χρεωστικών υπολοίπων του λογαριασμού της, αξίωνε και διατάγματα εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων. Στις 15.06.2016 εκδόθηκε απόφαση εναντίον της εφεσίβλητης 2 με την οποία μεταξύ άλλων το Δικαστήριο διέτασσε και την εκποίηση των υποθηκών προς όφελος της εφεσείουσας. Η εφεσίβλητη 3 ως η αγοράστρια του επίδικου ακινήτου είχε καταχωρήσει πωλητήριο έγγραφο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στο Κτηματολόγιο στις 25.05.
- Ο ενόρκως δηλών αναφέρει ότι ο εφεσίβλητος 1 στις 30.06.2017 απέστειλε ειδοποίηση στην εφεσείουσα και την καλούσε όπως εντός 45 ημερών υποβάλει ένσταση στη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, το οποίο στο μεταξύ απέκτησε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας κατά την 31.01.
- Η εφεσείουσα τότε υπέβαλε ένσταση στις 18.07.2017 στην υλοποίηση της απόφασης για την μεταβίβαση και άρση των υποθηκών που επιβάρυναν το επίδικο ακίνητο. Μεταξύ των λόγων ένστασης ήταν και το γεγονός ότι η Σύμβαση Πώλησης την οποία κατάθεσε η εφεσίβλητη 3 επί του επίδικου ακινήτου έπεται των επίδικων υποθηκών προς όφελος της εφεσείουσας και επομένως το Κτηματολόγιο εμποδίζεται και/ή κωλύεται και/ή δεν νομιμοποιείται να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο πριν την πλήρη εξόφληση όλων των υποχρεώσεων της πωλήτριας ήτοι της εφεσίβλητης 2, υποχρεώσεις που είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με τις επίδικες υποθήκες. Πέραν αυτής και άνευ βλάβης πρόβαλε ότι καταστρατηγείται το ίδιο το άρθρο 44ΚΒ αφού δεν εκπληρώθηκαν οι συμβατικές υποχρεώσεις της αγοράστριας/ εφεσίβλητης 3 έναντι της πωλήτριας/ εφεσίβλητης 2 και ότι η σύμβαση πώλησης μεταξύ της πωλήτριας και αγοράστριας είναι άκυρη. Πέραν των πιο πάνω επεφύλαξε πλήρως τα δικαιώματά της προβάλλοντας αντισυνταγματικότητα της διαδικασίας που ακολούθησε ο εφεσίβλητος 1 εφαρμόζοντας, κατά την εισήγηση, αντισυνταγματική νομοθεσία. Εξηγεί ότι παρόλη τη συμμόρφωση της εφεσείουσας με την παρουσίαση όλων των απαραίτητων στοιχείων προς υποστήριξη της ένσταση της, εντούτοις ο εφεσίβλητος 1 απέστειλε επιστολή στις 19.10.2017 με την οποία την απέρριψε πληροφορώντας την ότι οι λόγοι της ένστασης της δεν τον εμπόδιζαν από του να προχωρήσει στην μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου, εκτός και αν η εφεσείουσα προσκόμιζε σε αυτόν διάταγμα του Δικαστηρίου εντός 30 ημερών που να τον διατάσσει διαφορετικά. Η εφεσείουσα μαζί με την διά κλήσεως αίτηση είχε καταχωρήσει και μονομερή αίτηση με την οποία εξασφάλισε στις 15.11.2017 προσωρινό διάταγμα με το οποίο απαγορεύτηκε στον εφεσίβλητο 1 να προχωρήσει με την εφαρμογή και/ή εκτέλεση της απόφασης του της 19.10.2017 για τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου. Αργότερα το εν λόγω διάταγμα έγινε απόλυτο για τους εφεσίβλητους. Κατ' αυτόν τον τρόπο μέχρι και σήμερα ο εφεσίβλητος 1 δεσμεύεται από το εν λόγω διάταγμα και όπως παραδέχεται και στην ένορκη δήλωση της η ενόρκως δηλούσα με την οποία υποστηρίζει την ένσταση του δεν προωθήθηκε η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου μέχρι και την εκδίκαση της παρούσας αίτησης. Έτσι ορθά και κατά παρότρυνση του Δικαστηρίου προωθήθηκε προς εκδίκαση η παρούσα διά κλήσεως αίτηση. Η Εφεσίβλητη 3 καταχώρησε ένσταση την οποία βασίζει επί της ίδιας κατά βάση νομικής βάσης και προβάλλει τους ακόλουθους λόγους ένστασης: «
- Η παρούσα Αίτηση είναι νόμω και/ή ουσία αβάσιμη και ασκείται καταχρηστικώς από πλευράς της Αιτήτριας.
- Δια της παρούσας Αίτησης/Εφέσεως εξαιτείται από την Αιτήτρια η προσβολή και/ή παραμερισμός μιας καθόλα νόμιμης/νομότυπης και/ή επαρκώς δικαιολογημένης αποφάσεως.
- Η Καθ' ης η Αίτηση 3, ενέργησε καλόπιστα εντός των πλαισίων του Νόμου, απολαμβάνοντας τα ό,ποια θεμελιώδη δικαιώματα της παρέχει τόσο το ημεδαπό όσο και Ευρωπαϊκό δίκαιο (Σ.Λ.Ε.Ε. κ.α.).
- Τυχόν επιτυχία των Εξαιτούμενων από πλευράς της Αιτήτριας, θα έχει δυσανάλογες και/ή καταστροφικές συνέπειες δια τη Καθ' ης η Αίτηση, της οποίας διακυβεύεται η πρώτη της κατοικία, και στην ουσία η παρούσα αφορά διαφορά τρίτων προσώπων και/ή έταιρη διαδικασία όπου επενεργεί δυσμενώς άμεσα εις αυτή». Το πραγματικό υπόβαθρο της ένστασης τίθεται από ένορκη δήλωση της ίδιας της Εφεσίβλητης 3 κα XXXXX Πολυδώρου η οποία δηλώνει ότι γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης λόγω της προσωπικής της εμπλοκή στην υπόθεση. Επί της ουσίας υποστηρίζει την απόφαση του εφεσίβλητου 1 να προχωρήσει και εκδώσει τίτλο επ' ονόματι της. Συγκεκριμένα δηλώνει τα ακόλουθα: «
- Δεν θα απασχολήσω και/ή θα προβώ στην ό,ποια προσπάθεια απροσανατολισμού και/ή εντυπωσιοθυρίας προς το Σεβαστό Δικαστήριο. Ως προκύπτει από τα γεγονότα και/ή μαρτυρικό υλικό όπου παραθέτει η Αιτήτρια μέχρι το παρών στάδιο, παρουσιάζεται μια σύμβαση πώλησης πλήρως και/ή νομίμως εκπληρωθείσα, της οποίας η ό,ποια διαφορά όπου ενδεχομένως να προκύπτει δεν αφορά τα πλαίσια της παρούσας. Αναγνωρίζω, άνευ επηρεασμού της θέσεώς μου δια την από πλευράς μου αιτήματος δια απόρριψη της παρούσας δια τους λόγους όπου αναφέρω εις την ένστασή μου, την ύπαρξη υπολοίπου με την ενεργοποίηση της εγγυητικής.
- Η ενεργοποίηση της εγγυητικής είχε ως αποτέλεσμα την πλήρωση και/ή εκπλήρωση των συμβατικών διατάξεων του αγοραπωλητηρίου. Η διεκδίκηση του ποσού αυτού, το οποίο δεν αμφισβητώ, όμως από πλευρά του ό,ποιου δικαιούχου, ήτοι και/ή ενδεχομένως της Τράπεζας, αφορά τα πλαίσια διαφορετικής διαδικασίας και όχι της παρούσας.
- Ενέργησα καλόπιστα σύμφωνα με τα δικαιώματα όπου μου παρείχε ο Νόμος, και ως τα αναγνώρισε και το Κτηματολόγιο.
- Εν τη ουσία, ως μονογονιός τριών ανήλικων τέκνων, όπου δια της παρούσης διακυβεύεται η πρώτη μου κατοικία, επιθυμώ όπως το Σεβαστό Δικαστήριο σταθμίσει τη δυσμενή παρούσα κατάστασή μου όπου με βρίσκει απροστάτευτη εις το παρών στάδιο, και λάβει υπόψη στα πλαίσια των αρχων της επιείκειας και/ή της αναλογικότητας, τις καταστροφικές συνέπειες όπου θα επέλθουν δια εμέ κατά την έκδοση της ό,ποιας αποφάσεως και/ή Διατάγματος, υπέρ της Αιτήτριας.
- Δια τα όσα παραθέτω ανωτέρω, παρακαλώ όπως το Σεβαστό Δικαστήριο απορρίψει την Αίτηση/Έφεση της Αιτήτριας και αναγνωρίσει τη νομιμότητα και/ή ορθότητα της αποφάσεως του Κτηματολογίου.
- Όλα τα πιο πάνω ορκίζομαι ως αληθή». Ο εφεσίβλητος 1 καταχώρησε επίσης ένσταση όπου προβάλλει διάφορους λόγους τους οποίους συνοψίζοντας τους θα έλεγα ότι υποστηρίζει το νομότυπο της απόφασης του και της συνταγματικότητας των επίδικων νομοθετικών διατάξεων στις οποίες βασίστηκε εκδίδοντας την. Την ένσταση εκ μέρους του εφεσίβλητου 1 υποστηρίζει με ένορκη δήλωση της η ...., Κτηματολογικός Γραφέας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, η οποία δηλώνει ότι γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης κατόπιν μελέτης του φακέλου που τηρείται στο Γραφείο όπου εργάζεται και ότι είναι δεόντως εξουσιοδοτημένη να προβεί στην ένορκη δήλωση. Αναφέρεται στα γεγονότα της υπόθεσης και περιγράφει τη διαδικασία που ακολουθήθηκε μέχρι την έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης. Η ενόρκως δηλούσα εξηγεί περαιτέρω ότι η παρούσα διαδικασία έχει προβλεφθεί στη νομοθεσία μας αποσκοπώντας στην προστασία των λεγόμενων Εγκλωβισμένων Αγοραστών, οι οποίες όχι μόνο δεν παραβιάζουν δικαιώματα αλλά παρέχουν προστασία προς τους καλόπιστους τρίτους, ήτοι τους αγοραστές, οι οποίοι τήρησαν τις υποχρεώσεις που ανέλαβαν από τη σύμβαση πώλησης. Αυτό προκύπτει, όπως αναφέρει, και από την αιτιολογική έκθεση του προτεινόμενου νομοσχεδίου του Γενικού Εισαγγελέα, ημερομηνίας 22.06.2015, αντίγραφο της οποίας επισυνάπτει ως Τεκμ.
- Εκεί γίνεται αναφορά ότι με την προτεινόμενη τροποποίηση του Νόμου, επιλύεται το πρόβλημα που υπάρχει σήμερα με τον μεγάλο αριθμό αγοραστών ακινήτων, οι οποίοι βρίσκονται εγκλωβισμένοι παρά την εκπλήρωση των συμβατικών τους υποχρεώσεων. Υπό το φως των πιο πάνω εισηγείται ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι καθ΄ όλα νόμιμη, ορθή και ότι λήφθηκε κατόπιν δέουσας έρευνας, είναι δε πλήρως αιτιολογημένη και είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα, το Νόμο και τους Κανονισμούς. ΟΙ ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Διαπιστώνεται από την παράθεση των πραγματικών γεγονότων που χαρακτηρίζουν την υπόθεση όπως αυτά εκτίθενται στην αίτηση και στις ενστάσεις ότι δεν υπάρχει διάσταση επ' αυτών και ότι επί της ουσίας τους συμπίπτουν και είναι παραδεκτά. Γι' αυτό και δεν επιχειρήθηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων και η υπόθεση προχώρησε με τις αγορεύσεις. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι που εκπροσώπησαν τα μέρη με παρέπεμψαν στις εμπεριστατωμένες αγορεύσεις τους στα γεγονότα της υπόθεσης και παρουσίασαν τη νομική πτυχή που διέπει την υπόθεση δηλαδή το νομοθετικό πλαίσιο και νομολογιακή αντίκριση - ερμηνεία και αρχές επί όλων των ζητημάτων επί των οποίων υπάρχει διάσταση όπως ασφαλώς η κάθε πλευρά τις αντιλαμβάνεται. Τις έχω μελετήσει με προσοχή και όπου χρειαστεί κατά την ανάλυση που θα ακολουθήσει στη συνέχεια θα γίνει αναφορά σε αυτές. ΤΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΚΑΙ ΑΝΑΓΩΓΗ ΤΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ ΤΗΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ ΣΕ ΑΥΤΟ - ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ: Πριν προχωρήσω στην ανάλυση του νομοθετικού πλαισίου που διέπει την αίτηση σε συνάρτηση με τα γεγονότα της, θα ήθελα να σχολιάσω το ζήτημα που θίγει η πλευρά της Εφεσίβλητης και άπτεται του νομότυπου της ένστασης. Ειδικότερα δε σε σχέση με την ένορκη δήλωση του Εφεσίβλητου 1 που την υποστηρίζει. Σημειώνεται ότι είχε διαπιστωθεί σε κάποιο προηγούμενο στάδιο ότι το πρωτότυπο της όπως είχε καταχωρισθεί στο Πρωτοκολλητείο δεν ανευρέθη στον φάκελο της υπόθεσης και τα μέρη διά των δικηγόρων τους σύμφωνα με τη Δ.63 κ.13 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, προέβησαν σε ένορκη δήλωση εκ μέρους όλων των διαδίκων την 11.11.2019 στην οποία επεσύναψαν αντίγραφο της. Έχω διεξέλθει το κείμενο της όπως είναι πλέον καταχωρημένο στο φάκελο της υπόθεσης και διαπιστώνω ότι το κενό που υπήρχε αναφορικά με την ιδιότητα της ενόρκου δηλούσας είναι πράγματι συμπληρωμένο και αναγράφεται σε αυτό χειρόγραφα «Κτηματολογικός Γραφέας». Επομένως κατ' αυτόν τον τρόπο προσδιορίζεται η ιδιότητα υπό την οποία αυτή έχει υπογράψει και ορκισθεί και δεν τίθεται ζήτημα περαιτέρω εξέτασης αυτής της επισήμανσης κρίνοντας έτσι ότι η ένσταση του εφεσίβλητου 1 υποστηρίζεται δεόντως από ένορκη δήλωση στην οποία η ενόρκως δηλούσα δηλώνει επίσης υπό ποια ιδιότητα ορκίζεται. Οι νομοθετικές διατάξεις που διέπουν την παρούσα υπόθεση είναι τα άρθρα 44 ΙΗ - 44 ΚΖ και ειδικότερα τα άρθρα 44 ΙΘ,44 Κ και 44 ΚΒ του Νόμου όπως αυτός τροποποιήθηκε με το Ν. 139 (Ι)/2015 και τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Θεωρώ σκόπιμο να τα παραθέσω για σκοπούς ευκολίας κατανόησης του σκεπτικού του Δικαστηρίου που θα ακολουθήσει. Το Άρθρο 44 ΙΘ προνοεί τα ακόλουθα:
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, . Το Άρθρο 44Κ προνοεί τα ακόλουθα:
(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
(2)Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου
(1), σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα
(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης: Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό.
(3)Αίτηση η οποία υποβάλλεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο
(1), σε περίπτωση κατά την οποία- (α) Δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(2), και (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης. Το Άρθρο 44ΚΒ προνοεί τα ακόλουθα:
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο Διευθυντής μετά την πάροδο τριάντα
(30)ημερών και αφού εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιον του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδηποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση γνωστοποιεί στον εν λόγω με έγγραφη αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδηποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης.
(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(4)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου
(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης: Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου
(2).
(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων
(3)και
(4), ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση υποχρεούνται όπως προσκομίσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία σύμφωνα με Κανονισμούς για την τεκμηρίωση της ένστασής τους ή της μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του ίδιου πωλητή.
(6)Ο Διευθυντής, μετά την πάροδο των σαράντα πέντε
(45)ημερών, δύναται να προβεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, σύμφωνα με διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς.
(7)Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία- (α) Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή (β) φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατόν (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή, στην περίπτωση κατά την οποία δεν υφίσταται ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη στο όνομα των νομικών προσώπων σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο (α) και στην περίπτωση κατά την οποία ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο: Νοείται ότι, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις παραγράφους (α) και (β), το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.
(8)Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασης του, καθώς και για την απόφαση του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα
(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Το Άρθρο 23 Συντάγματος προνοεί τα ακόλουθα:
- Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ' άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού. Το δικαίωμα της Δημοκρατίας επί των υπογείων υδάτων, ορυχείων και μεταλλείων και αρχαιοτήτων διαφυλάσσεται.
- Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.
- Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.
- Οιαδήποτε κινητή ή ακίνητος ιδιοκτησία ή οιονδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον επί τοιαύτης ιδιοκτησίας δύναται να απαλλοτριωθή αναγκαστικώς υπό της Δημοκρατίας ή υπό της δημοτικής αρχής, ως και υπό Κοινοτικής Συνελεύσεως υπέρ εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών σωματείων, οργανώσεων ή ιδρυμάτων υποκειμένων εις την αρμοδιότητα αυτής και μόνον εις βάρος προσώπων ανηκόντων εις την αντίστοιχον κοινότητα, ως επίσης και υπό νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ή οργανισμού κοινής ωφελείας, προς ους έχει παραχωρηθή τοιούτον δικαίωμα υπό του νόμου και δη μόνον: (α) προς εξυπηρέτησιν σκοπού δημοσίας ωφελείας, ειδικώς καθορισθησομένου διά γενικού περί αναγκαστικής απαλλοτριώσεως νόμου, όστις θέλει θεσπισθή εντός έτους από της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Συντάγματος, (β) του τοιούτου σκοπού εξειδικευομένου δι' ητιολογημένης αποφάσεως της απαλλοτριούσης αρχής εκδιδομένης κατά τας διατάξεις του νόμου τούτου, περιλαμβανούσης σαφώς τους λόγους της τοιαύτης απαλλοτριώσεως και (γ) επί καταβολή τοις μετρητοίς και προκαταβολικώς δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως καθοριζομένης εν περιπτώσει διαφωνίας υπό πολιτικού δικαστηρίου. Το Άρθρο 26 του Συντάγματος προνοεί τα ακόλουθα: «
- Έκαστος έχει το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. Τούτο υπέκειται εις όρους, περιορισμούς ή δεσμεύσεις τιθεμένους επί τη βάσει των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. Νόμος θέλει προβλέψει διά την πρόληψιν εκμεταλλεύσεως υπό προσώπων, άτινα διαθέτουσιν ιδιάζουσαν οικονομικήν ισχύν.
- Νόμος δύναται να ρυθμίση τας συλλογικάς συμβάσεις εργασίας, υποχρεωτικώς εφαρμοζομένας υπό των εργοδοτών και των εργαζομένων, προστατευομένων επαρκώς των δικαιωμάτων οιουδήποτε ατόμου αδιακρίτως της αντιπροσωπεύσεως τούτου κατά την σύναψιν τοιαύτης συμβάσεως». Περαιτέρω σύμφωνα με το Άρθρο 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου δύναται να υποβάλει Έφεση κατά αυτής στο Δικαστήριο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση σε αυτόν της εν λόγω απόφασης. Σημειώνω ότι με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι)/14 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτου Νόμου (Ν. 9/1965)εισήχθη σε αυτόν το Μέρος VIB υπό τον τίτλο «Προστασία Αγοραστών». Στις 4.09.2015 δημοσιεύθηκε ο τροποποιητικός Νόμος 139(Ι)/2015, ο οποίος επεξέτεινε την προστασία αγοραστών μεταξύ άλλων και με τα πιο πάνω σχετικά με την υπόθεση αυτή άρθρα τα οποία προστέθηκαν στο Μέρος VIB του βασικού Νόμου. Ακολούθησε η θέσπιση των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί του 2015 (Κ.Δ.Π.298/15). Στη βάση αυτών των άρθρων ο Διευθυντής του Κτηματολογίου είτε αυτεπάγγελτα είτε κατόπιν αίτησης από αγοραστή (ή πωλητή) ακινήτου, δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης, και υπό τον όρο ότι έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα και υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος, ακολουθώντας την προβλεπόμενη διαδικασία προβαίνει «σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της Υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή». Όπως δε αναφέρεται στο Άρθρο 44ΙΗ οι διατάξεις των Άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι 31.12.2014 ή έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει Διατάγματος Δικαστηρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, επ' ονόματι του αγοραστή. Η προβλεπόμενη διαδικασία με βάση τις ως άνω νομοθετικές πρόνοιες μπορεί να συνοψιστεί στα ακόλουθα: Με βάση το Άρθρο 44ΙΘ η μεταβίβαση από το Διευθυντή ενός ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται είτε αυτεπαγγέλτως, είτε κατόπιν υποβολής σε αυτόν αίτησης, μεταξύ άλλων από τον αγοραστή ή τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο [Άρθρο 44ΙΘ (1]). Οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων VIA του Νόμου αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης που υποβάλλεται συμφώνως των διατάξεων του Νόμου όταν: (α) έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα της πώλησης, είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής δηλώνει εγγράφως ότι θα το καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό [Άρθρο 44ΙΘ
(2)(α)] ή (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης και είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης ή μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής δηλώνει εγγράφως ότι θα το καταβάλει και το καταβάλλει στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται και επιπροσθέτως η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας είναι εφικτή σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου [Άρθρο 44ΙΘ
(2)(β)]. Ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά αν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) Υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας [Άρθρο 44Κ
(1)]. Σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτές ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΕ την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης ενημερώνοντάς τον ότι σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της Υποθήκης [Άρθρο 44ΚΒ
(1),
(2)]. Ο αγοραστής, πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης να υποβάλει ένσταση στον Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη είτε έχει τερματισθεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου [Άρθρο 44ΚΒ
(3)]. Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται, επίσης, να αιτηθεί όπως η Υποθήκη μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή [Άρθρο 44ΚΒ
(4)]. Καμία μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται σε περίπτωση που εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή σε σχέση με φόρους ή τέλη [Άρθρο 44ΚΓ]. Στις ακόλουθες αποφάσεις, αποσπάσματα των οποίων παραθέτω, καθορίστηκαν οι εφαρμοστέες αρχές όταν το πρωτόδικο Δικαστήριο καταλήγει να εξετάσει τη συνταγματικότητα νομοθετικών διατάξεων. Στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλή των Αντιπροσώπων, Αναφορά 3/2016 ημερομηνίας 16.03.2017, στην οποία κρίθηκε αντισυνταγματική η πρόνοια του άρθρου 3 του περί της Ρύθμισης των Αναδιαρθρώσεων Πιστωτικών Διευκολύνσεων Νόμου του 2016, με την οποία επηρεάζονταν υφιστάμενα περιουσιακά δικαιώματα. Αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Η έννοια της ιδιοκτησίας ή της περιουσίας, η οποία προστατεύεται από το Άρθρο 23, είναι ευρεία και καλύπτει όλα τα περιουσιακά δικαιώματα (Δέστε: Γεώργιος Χαραλάμπους κ.α. ν. Υπουργού Οικονομικών κ.α., Συνεκδ. Υποθ. 1480/11 κ.α., ημερ. 11.6.2014). Στην υπόθεση εκείνη έγινε αναφορά στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας της Ελλάδος στην απόφαση Δικηγορικός Σύλλογος Καλαμάτας κ.α. ν. Υπουργού Οικονομικών κ.α., Υπόθεση αρ. 1283/12, ημερ. 2.2.2012, στην οποίαν (Σκέψη 30), τονίστηκε ότι στην έννοια της περιουσίας περιλαμβάνονται όχι μόνον τα εμπράγματα δικαιώματα αλλά και όλα τα δικαιώματα περιουσιακής φύσεως καθώς και τα κεκτημένα οικονομικά συμφέροντα. Καλύπτονται, δηλαδή, και τα ενοχικής φύσεως περιουσιακά δικαιώματα και ειδικότερα οι απαιτήσεις που απορρέουν από έννομες σχέσεις του δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου είτε αναγνωρισμένες με δικαστική απόφαση, είτε απλώς γεννημένες κατά το Εθνικό Δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη προσδοκία, με βάση το ισχύον δίκαιο, ότι μπορεί να ικανοποιηθούν δικαστικώς. Δηλαδή, όταν υπάρχει επαρκής νομική βάση, για την απαίτηση, και ιδίως εκεί όπου η απαίτηση θεμελιώνεται σε νομοθετική ή κανονιστική διάταξη ή σε παγιωμένη νομολογία. Στην προκείμενη περίπτωση, με το άρθρο 3 του Νόμου όταν οι προϋποθέσεις πληρούνται, επιβάλλεται συμψηφισμός του ποσού της χορήγησης, με την ονομαστική αξία των αξιογράφων ή μετοχών (του δανειολήπτη), αφαιρουμένης της τρέχουσας αξίας των μετοχών, κατά την ημερομηνία αναδιάρθρωσης. Επίσης περιορίζεται, κατά τρόπον ανεπίτρεπτο, το ποσό που το Πιστωτικό Ίδρυμα μπορεί να διεκδικήσει, έτσι ώστε το μέγιστον ποσό διεκδίκησης να είναι η οφειλή σύμφωνα με την αρχικά συναφθείσα σύμβαση για παροχή χορήγησης εκ μέρους του Πιστωτικού Ιδρύματος, με συμβατικό τόκο και τόκο υπερημερίας ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 2%. Με το άρθρο 3 του Νόμου περιορίζεται ακόμα και ο συμβατικός τόκος και ο τόκος υπερημερίας, επί των καθυστερημένων δόσεων αλλά και άλλα έξοδα τα οποία επιβλήθηκαν από την 29.3.13 και μετά, τα οποία δεν μπορούν να περιλαμβάνονται στη διεκδίκηση του Πιστωτικού Ιδρύματος εναντίον του δανειολήπτη. Με το άρθρο 3 του Νόμου περιορίζονται δικαιώματα περιουσιακής φύσης και κεκτημένα οικονομικά συμφέροντα, υπό την έννοια που επεξηγήθηκε ανωτέρω, κατά τρόπον ανεπίτρεπτον από το Άρθρο 23 του Συντάγματος. Εκτός από τον ανεπίτρεπτο περιορισμό στο δικαίωμα περιουσίας υπάρχει και ανεπίτρεπτος περιορισμός στο δικαίωμα του «συμβάλλεσθαι ελευθέρως», που κατοχυρώνεται από το Άρθρο 26 του Συντάγματος, όπως επεξηγήθηκε από τη νομολογία μας, εφόσον με το άρθρο 3 περιορίζονται τα συμφωνηθέντα συμβατικά δικαιώματα του Πιστωτικού Ιδρύματος, έναντι συγκεκριμένων δανειοληπτών (Δέστε: Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων, Αναφορά αρ. 2/96
(1997)3 ΑΑΔ, 36, In re Efthmiou
(1987)1 CLR, 329 και Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων, Αναφορά αρ. 9/16, ημερ. 26.1.2017)». Περαιτέρω στην υπόθεση Καναρά ν. Πρωτοπαπά
(1999)1 Α.Α.Δ. 801 λέχθηκαν τα εξής: «Βάσει των διατάξεων του Άρθρου 23.4 του Συντάγματος δεν χωρεί αναγκαστική αποξένωση ιδιοκτησίας εκτός μέσα από τη διαδικασία απαλλοτρίωσης. Το ερώτημα που πρέπει να απαντήσουμε είναι κατά πόσο κατάργηση του δικαιώματος διόδου επάγεται περιορισμό ή αποξένωση ακίνητης ιδιοκτησίας. Η διάκριση μεταξύ των δύο, ήταν το αντικείμενο κρίσης σε πολλές δικαστικές αποφάσεις. Αυτές συνοψίζονται στη σχετικά πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας Δημητριάδη και Άλλων ν. Υπουργικού Συμβουλίου και Άλλων
(1996)3 A.A.Δ. 85. Όπως διαπιστώθηκε στην απόφαση μας (σελ. 102): «Όροι περιοριστικοί της χρήσης ιδιοκτησίας, που αφήνουν άθικτο τον πυρήνα του δικαιώματος ιδιοκτησίας, συνιστούν περιορισμό και όχι στέρηση. Περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας απολήγουν σε στέρησή της, μόνο όταν καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή.» . Περιορισμοί απολήγουν σε στέρηση της ιδιοκτησίας οποτεδήποτε καθιστούν τη γη αδρανή για το σκοπό για τον οποίο, εξ αντικειμένου προορίζεται. Όπως επισημάναμε στην ίδια απόφαση Δημητριάδη, (ανωτέρω), οι σχετικές με την ιδιοκτησία, διατάξεις του Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, ταυτίζονται στην ουσία με τις πρόνοιες του Άρθρου 23.1». Στην υπόθεση Κουτσελίνη - Ιωαννίδου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, κ.α. συνεκδικαζόμενες υποθέσεις 740/11 κ.α. ημερομηνίας 07.10.2014 διατυπώνονται με κάθε περιεκτικότητα και λεπτομέρεια οι διάφοροι παράμετροι που διέπουν την ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 23 του Συντάγματος. Σχετικά αποσπάσματα παρατίθενται στη συνέχεια: «Το δικαίωμα της ιδιοκτησίας που διασφαλίζεται από το Άρθρο 23 δεν είναι απόλυτο αλλά καθορίζεται και ρυθμίζεται από σχετικούς νόμους αναφορικά με αστικά δικαιώματα σε περιουσία. Στερήσεις ή περιορισμοί του δικαιώματος αυτού, όμως, δεν μπορούν να επιβληθούν εκτός όπως προβλέπεται από το Άρθρο 23 (Άρθρο 23.2). Η τρίτη παράγραφος του Άρθρου 23 προβλέπει ότι η άσκηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας μπορεί να υποβληθεί, με Νόμο, εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς, απολύτως απαραίτητους προς το συμφέρον της δημόσιας ασφάλειας ή της δημόσιας υγείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημόσιας ωφέλειας ή προς προστασία των δικαιωμάτων τρίτων. Για κάθε τέτοιο όρο, δέσμευση ή περιορισμό, ο οποίος μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της επηρεαζόμενης ιδιοκτησίας, θα πρέπει να καταβάλλεται το ταχύτερο δίκαιη αποζημίωση, καθοριζόμενη, σε περίπτωση διαφωνίας, από πολιτικό δικαστήριο. Η απόφαση της Πλήρους Ολομέλειας στην υπόθεση Πιτσιλλίδης και Άλλοι ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου
(2004)3 ΑΑΔ 7, είναι καθοδηγητική αναφορικά με τον δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων. Εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας εξετάζονται με βάση τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων όπως έχουν τεθεί στην θεμελιακή απόφαση Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides
(1966)3 CLR 640. Κάθε νόμος θεωρείται συνταγματικός εκτός εάν αποφασιστεί το αντίθετο πέραν κάθε λογικής αμφιβολίας. Καμιά νομοθετική διάταξη δεν κηρύσσεται άκυρη εκτός εάν είναι αντισυνταγματική πέραν κάθε λογικής αμφιβολίας. Τα δικαστήρια ασχολούνται μόνο με την συνταγματικότητα των νόμων και όχι με τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία τους ή ακόμα τη συμφωνία τους με τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης ή τις θεμελιώδεις αρχές της διακυβέρνησης ή το πνεύμα του Συντάγματος. Αν είναι δυνατόν τα δικαστήρια θα ερμηνεύσουν ένα νόμο έτσι ώστε να τον εντάξουν μέσα στα πλαίσια του Συντάγματος. Στην Μαυρογένης ν. Βουλής των Αντιπροσώπων κ.α. (Αρ. 3)
(1996)1 ΑΑΔ 315 τονίστηκε ότι η μεθοδολογία ελέγχου της συνταγματικότητας νόμου σύγκειται στην αντιπαραβολή των κρίσιμων διατάξεων του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος. Η έρευνα αποβλέπει στη διαπίστωση του κατά πόσον οι διατάξεις του νόμου συγκρούονται με το Σύνταγμα ή συνάδουν με αυτό. Ο συνταγματικός έλεγχος περιορίζεται στη διαπίστωση συγκρούσεων ή αντιθέσεων προς το Σύνταγμα. ... «Περιορισμός, όμως, θεμελιωδών δικαιωμάτων του ανθρώπου μπορεί να γίνει μόνο για τους λόγους που καθορίζει το Σύνταγμα (Δέστε: Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων
(2000)3 ΑΑΔ 238). Τέτοιος περιορισμός τίθεται με νόμο, εφόσον κρίνεται αναγκαίος, και στο βαθμό που η ανάγκη τον επιβάλλει (Δέστε: Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής των Αντιπροσώπων (Αρ. 2)
(1992)3 ΑΑΔ 165). Η ανάγκη που επιβάλλει τέτοιο περιορισμό πρέπει να είναι όχι μόνον υπαρκτή αλλά και να έχει το χαρακτήρα πιεστικής κοινωνικής ανάγκης. Μόνο η διαπίστωση της ύπαρξης τέτοιας ανάγκης και ο προσδιορισμός της φύσης της, μπορεί να δικαιολογήσει περιορισμό θεμελιώδους δικαιώματος του ανθρώπου (Δέστε: Police v. Ekdotiki Eteria
(1982)2 CLR 63). Η διαπίστωση της ανάγκης διαφαίνεται από τις πρόνοιες του Νόμου και την αιτιολογική του έκθεση». ... «Η πρόνοια του Άρθρου 23.3 ότι περιουσιακό δικαίωμα μπορεί να περιοριστεί δια νόμου, για σκοπούς ανάπτυξης και χρησιμοποίησης ιδιοκτησίας προς προαγωγή της δημόσιας ωφέλειας, δεν ταυτίζεται με τον περιορισμό περιουσιακού δικαιώματος για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Είναι ένα πράγμα να περιορίζεται το ιδιοκτησιακό δικαίωμα κάποιου, για σκοπούς δημοσίου συμφέροντος (που δεν προνοείται στο Άρθρο 23) και άλλο πράγμα να περιορίζεται το δικαίωμα του, υπέρ της ανάπτυξης και χρησιμοποίησης της ιδιοκτησίας του, προς προαγωγή της δημόσιας ωφέλειας (που προνοείται) (Δέστε: την απόφαση της πλειοψηφίας της Πλήρους Ολομέλειας στις Υποθέσεις 1480/11 κ.α., Γεώργιος Χαραλάμπους κ.α. ν. Δημοκρατίας, ημερ. 11.6.2014)». Στην υπόθεση Πιτσιλλίδης κ.α. ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου
(2004)3 Α.Α.Δ. 7 τονίστηκε ότι: «Το δημόσιο συμφέρον πρέπει να εξυπηρετεί το σύνολο των πολιτών και όχι μια συγκεκριμένη τάξη πολιτών (Βλ. Basu Commentary on the Constitution of India, 4th edition σελ. 526, Police v. Lanitis Bros Ltd, 3 R.S.C.C. σελ. 10, στη σελ. 12, Shistris v. CTΟ
(1983)2 C.L.R. 72, 80, District Office Nicosia v. Demosthenis Michael, 3 R.S.C.C. 126, 128 και Γιωργούλλα Γεωργίου ν. Αστυνομίας
(1999)2 Α.Α.Δ. 616). Σύμφωνα με τη νομολογία διάδικος ο οποίος επιθυμεί να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας νομοθετικών διατάξεων οφείλει να καθορίσει επακριβώς τα Άρθρα του Νόμου που αμφισβητεί και τη συνταγματική διάταξη στην οποία, κατά την άποψη του, αυτά προσκρούουν. Όπως τονίστηκε στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία v. Πάμπου Πογιατζή,
(1992)3 Α.Α.Δ. 196 «η συνταγματικότητα νόμου ή κανονισμού μπορεί να καταστεί επίδικο θέμα μόνον μετά τον επακριβή προσδιορισμό του άρθρου ή άρθρων του νόμου που αμφισβητούνται και των συνταγματικών διατάξεων προς τις οποίες προσκρούουν». Επίσης στην υπόθεση Αχιλλέως κ.ά. v. Πιτταρά,
(2012)1Β Α.Α.Δ.1590 επαναλήφθηκε ότι η νομολογία επιτάσσει ότι η εξέταση της συνταγματικότητας των νόμων δεν γίνεται αυτεπαγγέλτως, ούτε ελέγχεται περιστασιακά ή συμπτωματικά. Λέχθηκε ακόμη ότι, σε κάθε περίπτωση, το θέμα της συνταγματικότητας νόμου πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς στα δικόγραφα και να εξετάζεται στο πλαίσιο των νομικών επιχειρημάτων που το στοιχειοθετούν. Υποστηρίχθηκε από πλευράς Εφεσίβλητου 1 ότι η Εφεσείουσα δεν εξειδικεύει ποιες διατάξεις του Νόμου και με ποιον τρόπο έρχονται σε αντίθεση με συγκεκριμένα Άρθρα του Συντάγματος. Μελέτη της ένορκης δήλωσης με την οποία υποστηρίζεται η αίτηση οδηγεί σε μια εντελώς διαφορετική διαπίστωση. Σε συμφωνία με τα όσα υποστήριξε η πλευρά της Αιτήτριας κρίνω ότι δεν τίθεται οποιοδήποτε ζήτημα ασαφούς αναφοράς και έλλειψης εξειδίκευσης των Άρθρων του Νόμου που σύμφωνα με τις θέσεις της Αιτήτριας αντιβαίνουν το Σύνταγμα. Στην προκειμένη περίπτωση με δεδομένο ότι οι νομοθετικές πρόνοιες που προσβάλλονται ως αντισυνταγματικές προσδιορίζονται σαφώς στην υπό κρίση Αίτηση/Έφεση (Άρθρα 44ΗΙ-44ΚΖ του Ν.9/1965) δεν θεωρώ ότι ο πιο πάνω λόγος ένστασης έχει οποιοδήποτε έρεισμα. Εν πάση περιπτώσει οι εν λόγω νομοθετικές πρόνοιες είναι άρρηκτα συνδεδεμένες εις τρόπον ώστε να μην μπορούν να διαχωριστούν μεταξύ τους. Στην προκειμένη περίπτωση οι επίμαχες νομοθετικές διατάξεις συνιστούν ένα ενιαίο σύνολο προνοιών και, ως τέτοιες, παρουσιάζουν αυτή την συνάφεια (βλ. σχετικά και στην απόφαση της κας Λ. Δημητριάδου, ΠΕΔ στην Αίτηση/Έφεση 208/2018 Ε.Δ. Λευκωσίας ημερ. 28.07.2020 το σκεπτικό και η νομική αντίκριση της οποίας και σε άλλα επί μέρους ζητήματα εκφράζουν και τη δική μου αντίληψη και προς τούτο υιοθετούνται όπως θα διαφανεί και στη συνέχεια). Επομένως, στην υπό εξέταση περίπτωση έχω ικανοποιηθεί ότι οι προβαλλόμενες εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας έχουν εγερθεί με την απαραίτητη ακρίβεια και λεπτομέρεια στους Λόγους Έφεσης επί των οποίων βασίζεται η Αίτηση ούτως ώστε να μπορούν να τύχουν εξέτασης στο πλαίσιο της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης, υιοθετούνται δε και αναπτύσσονται στην ένορκη δήλωση που την υποστηρίζει. Είναι δε η άποψη μου ότι η εξέταση των εν λόγω εισηγήσεων κρίνεται σκόπιμη αλλά και αναγκαία ενόψει του ότι θα μπορούσε να καθορίσει την τύχη και το αποτέλεσμα της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης. Παραβίαση του Άρθρου 23 σε σχέση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας Αποτέλεσε Λόγο έφεσης ότι η προσβαλλόμενη Απόφαση η οποία λήφθηκε στη βάση των Άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ παραβιάζει το Άρθρο 23 του Συντάγματος για τους εξής λόγους: (α) Επιβάλλει αδικαιολόγητα στέρηση και/ή επιβάρυνση και/ή περιορισμό στην περιουσία και ιδιοκτησιακά δικαιώματα της Αιτήτριας χωρίς οποιανδήποτε και/ή εύλογη αποζημίωση. (β) Η Αιτήτρια αποστερείται του δικαιώματος της να κατέχει ως ασφάλεια και/ή ελέγχει και/ή απολαμβάνει την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία η οποία έχει υποθηκευθεί προς όφελος της έναντι τραπεζικών διευκολύνσεων. (γ) Επιπρόσθετα, οι εν λόγω παραβιάσεις γίνονται χωρίς οποιαδήποτε δικαιολόγηση. Το Άρθρο 23 του Συντάγματος διασφαλίζει το δικαίωμα απόκτησης, κυριότητας, κατοχής, απόλαυσης και διάθεσης περιουσίας, κινητής και ακίνητης. Στην προκειμένη περίπτωση, το Άρθρο 12
(5)(α) του Ν.9/65 καθορίζει πως «εμπράγματο βάρος» σημαίνει άμεση επί ακινήτου απαίτηση, δικαίωμα επιβάρυνσης ή υποχρέωση, υφιστάμενη δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύι νόμου» το οποίο σαφώς περιλαμβάνει υποθήκη. Σύμφωνα με την απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Χαραλάμπους κ.ά. v. Υπουργού Οικονομικών κ.ά.
(2014)3 A.A.Δ. 175, η έννοια της περιουσίας περιλαμβάνει τα εξής: «Στην έννοια της περιουσίας, η οποία έχει αυτόνομο περιεχόμενο, ανεξάρτητο από την τυπική κατάταξη των επιμέρους περιουσιακών δικαιωμάτων στο εσωτερικό δίκαιο, περιλαμβάνονται όχι μόνο τα εμπράγματα δικαιώματα αλλά και όλα τα δικαιώματα "περιουσιακής φύσεως", καθώς και τα κεκτημένα "οικονομικά συμφέροντα". Καλύπτονται, κατ' αυτόν τον τρόπο, και τα ενοχικής φύσεως περιουσιακά δικαιώματα και, ειδικότερα, οι απαιτήσεις που απορρέουν από έννομες σχέσεις του δημόσιου ή ιδιωτικού δικαίου, είτε αναγνωρισμένες με δικαστική ή διαιτητική απόφαση, είτε απλώς γεννημένες κατά το εθνικό δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη προσδοκία, με βάση το ισχύον έως την προσφυγή στο δικαστήριο δίκαιο, ότι μπορεί να ικανοποιηθούν δικαστικώς, εφόσον, δηλαδή, υφίσταται σχετικώς μια επαρκής νομική βάση στο εσωτερικό δίκαιο του συμβαλλόμενου κράτους, προϋπόθεση που συντρέχει, ιδίως, όταν η απαίτηση θεμελιώνεται σε νομοθετική ή κανονιστική διάταξη ή σε παγιωμένη νομολογία των δικαιοδοτικών οργάνων του συμβαλλόμενου κράτους». Με βάση όσα αναφέρονται ανωτέρω, προκύπτει πως η υποθήκη καθώς και τα όποια δικαιώματα ή απαιτήσεις απορρέουν από αυτή συνιστούν περιουσία η οποία εμπίπτει εντός της συνταγματικής προστασίας του Άρθρου 23. Η θέση ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δεν επεμβαίνει στο δικαίωμα ιδιοκτησίας της εφεσείουσας που πηγάζει από τις επίδικες συμβάσεις Υποθήκης καθότι αυτή δεν στερείται του δικαιώματος της σε περιουσία και ότι η αναφορά σε περιοριστικούς όρους στη χρήση ιδιοκτησίας οι οποίοι αφήνουν άθικτο τον πυρήνα του δικαιώματος ιδιοκτησίας και δεν συνιστούν στέρηση, δεν με βρίσκει σύμφωνο. Η προσβαλλόμενη απόφαση του εφεσίβλητου 1 να απαλλάξει το επίδικο ακίνητο από τις επίδικες Υποθήκες και να το μεταβιβάσει επ' ονόματι της εφεσίβλητης 3 ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους συνιστά, κατά την κρίση μου, ακύρωση και εξάλειψη των Υποθηκών η οποία, συνεπώς, απολήγει σε στέρηση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που απορρέουν από τις εν λόγω Υποθήκες. Επισημαίνεται δε ότι η εν λόγω απόφαση λήφθηκε χωρίς τη συγκατάθεση της εφεσείουσας και χωρίς την καταβολή σε αυτή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, ως θα έπρεπε να είχε γίνει, σε περίπτωση που η θέση του Διευθυντή ήταν ότι η απόφασή του επιτρέπεται δυνάμει του Άρθρου 23
(3)του Συντάγματος. Είναι δε αναμφισβήτητο ότι με την διαγραφή των επίδικων Υποθηκών επί του υπό κρίση ακινήτου η εφεσείουσα αποστερείται της εξασφάλισης που είχε επί αυτού προς είσπραξη του λαβείν της. Ούτε και μπορεί να θεωρηθεί ότι η στέρηση αυτή γίνεται κατ' επίκληση των εξαιρέσεων που θέτει το Άρθρο 23
(3). Όπως ρητά διαλαμβάνεται στο Άρθρο 23
(3), τέτοιος περιορισμός δικαιώματος μπορεί να γίνει μόνο για τους συγκεκριμένους λόγους που καθορίζονται. Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν τίθεται θέμα ύπαρξης λόγων δημόσιας ασφάλειας ή δημοσίων ηθών ή θέματα πολεοδομίας ή αναπτύξεως προς προαγωγή της δημοσίας ωφελείας. Όσον αφορά την ανάγκη προστασίας δικαιωμάτων τρίτων προσώπων και δη της αγοράστριας εφεσίβλητης 3 στην οποία εστιάστηκε η επιχειρηματολογία του ευπαίδευτου συνηγόρου της, προβάλλεται κατ' ουσία ότι ο Νομοθέτης κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό παράκαμψε την σειρά προτεραιότητας των εμπραγμάτων βαρών για να επιλύσει το πρόβλημα που δημιουργήθηκε με τον μεγάλο αριθμό αγοραστών ακινήτων οι οποίοι βρίσκονται «εγκλωβισμένοι» παρά την εκπλήρωση των συμβατικών τους υποχρεώσεων. Όπως αναφέρεται στην Πρόεδρος ν. Βουλής (Αρ. 2)
(2000)3 Α.Α.Δ. 238, εναπόκειται στη Νομοθετική Εξουσία να δικαιολογεί την αναγκαιότητα περιορισμού κάποιου θεμελιώδους δικαιώματος και η όποια ρύθμιση πρέπει να είναι ανάλογη προς την τεκμηριωμένη ανάγκη. Στο Ν.139
(1)/15 δεν αναφέρεται οτιδήποτε. Από την Αιτιολογική Έκθεση, η οποία επισυνάφθηκε ως τεκμήριο στην ένσταση του εφεσίβλητου 1, προκύπτει ότι σκοπός ήταν να δοθεί η ευχέρεια στο Διευθυντή να ακυρώνει υποθήκη ή γενικά εμπράγματο βάρος με περαιτέρω σκοπό τη μεταβίβαση επ' ονόματι εγκλωβισμένου αγοραστή ο οποίος εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα στην υπό εξέταση περίπτωση και, ως προκύπτει από την Αιτιολογική Έκθεση του υπό κρίση Νόμου, η ψήφιση του Νόμου 139(Ι)/2015 - ως ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο υποβολής και εξέτασης της αίτησης της εφεσίβλητης - για την εισαγωγή των διατάξεων των Άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ στον Νόμο 9/1965 έγινε για να επιλύσει «το πρόβλημα που υπάρχει σήμερα με τον μεγάλο αριθμό αγοραστών ακινήτων, οι οποίοι βρίσκονται εγκλωβισμένοι, παρά την εκπλήρωση των συμβατικών τους υποχρεώσεων». Στην ουσία, σκοπός του Νόμου ήταν να δοθεί η ευχέρεια στο Διευθυντή να ακυρώνει Υποθήκη ή γενικά εμπράγματο βάρος με περαιτέρω σκοπό τη μεταβίβαση επ' ονόματι του εγκλωβισμένου αγοραστή ο οποίος εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Συμφωνώ δε με την κα Λ. Δημητριάδου, Π.Ε.Δ. στην πιο πάνω απόφαση της ότι δεν επεξηγείται για ποιο λόγο ανάμεσα στα δύο δικαιώματα γίνεται επιλογή του δικαιώματος του αγοραστή και για ποιο λόγο δεν υπήρξε πρόνοια για αποζημίωση του ενυπόθηκου δανειστή (στην προκειμένη περίπτωση της εφεσείουσας), η οποία με την επίδικη απόφαση αποστερείται πλήρως του περιουσιακού της δικαιώματος επί του επίδικου ακινήτου. Αυτή η κατάσταση ουδόλως εξισορροπεί τα δύο αυτά περιουσιακά στοιχεία ή συμφέροντα εφόσον εκείνο το οποίο επιτυγχάνεται είναι η διασφάλιση του δικαιώματος της αγοράστριας και η διαγραφή δια παντός του δικαιώματος της εφεσείουσας ως της ενυπόθηκου δανειστή. Ως εκ τούτου δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η εισήγηση ότι ο περιορισμός του δικαιώματος της εφεσείουσας γίνεται για σκοπούς προστασίας δικαιωμάτων τρίτων προσώπων και ως εκ τούτου απορρίπτεται. Όσον αφορά την επίκληση του δημοσίου συμφέροντος, θα πρέπει να σημειωθεί πως το «δημόσιο συμφέρον» δεν συμπεριλαμβάνεται στους προβλεπόμενους στο Άρθρο 23.3 λόγους οι οποίοι θα δικαιολογούσαν περιορισμούς στην άσκηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας. Όπως δε προκύπτει από την απόφαση Ολομέλειας στην Κουτσελίνη - Ιωαννίδου κ.α. ν. Δημοκρατίας, Υποθ. 740/11, ημ. 7.10.14, η συνταγματικώς επιτρεπόμενη επιβολή απαραίτητων περιορισμών (στην άσκηση δικαιώματος ιδιοκτησίας) προς το συμφέρον της ανάπτυξης και χρήσης ιδιοκτησίας προς προαγωγή της δημόσιας ωφέλειας, διαφέρει από τους μη επιτρεπόμενους περιορισμούς για σκοπούς δημοσίου συμφέροντος[1]. Επισημαίνεται πως ούτως ή άλλως ούτε στις επίμαχες διατάξεις του Νόμου Ν.139
(1)/2015 αλλά ούτε και στην Αιτιολογική Έκθεση αυτού περιέχεται οποιαδήποτε επίκληση και/ή γίνεται προσδιορισμός λόγων «δημοσίου συμφέροντος.». Αντίθετα, εκείνο το οποίο προκύπτει από την Αιτιολογική Έκθεση του Νόμου είναι ότι αυτός κατ' ουσίαν εξυπηρετεί και προστατεύει συγκεκριμένη ομάδα ανθρώπων - αυτή των λεγόμενων «εγκλωβισμένων αγοραστών» - και όχι το σύνολο των πολιτών (βλέπε πιο πάνω στην υπόθεση Πιτσιλλίδης κ.α.) όπου αναφέρεται ότι: «το δημόσιο συμφέρον πρέπει να εξυπηρετεί το σύνολο των πολιτών και όχι μια συγκεκριμένη τάξη πολιτών», όπως έγινε με τον Νόμο 139(Ι)/
- Στην προκείμενη περίπτωση δεν γίνεται, όπως ήδη επισημάνθηκε ανωτέρω ούτε επίκληση δημοσίου συμφέροντος και ούτε προβλέπεται αποζημίωση στον ενυπόθηκο δανειστή στο πλαίσιο του μηχανισμού μεταβίβασης στον αγοραστή. Η εφεσείουσα με την απόφαση του εφεσίβλητου 1 χάνει την ενυπόθηκη εξασφάλιση της την οποία μάλιστα είχε κατά προτεραιότητα επί περιουσίας χωρίς αυτή να αντικατασταθεί. Δεν θεωρώ ότι χρειάζεται ιδιαίτερη ανάλυση για να τεκμηριωθεί η ύπαρξη, σε τέτοια περίπτωση, οικονομικής ζημιάς. Στη βάση όλων των πιο πάνω, κατά την άποψή μου ότι δεν στοιχειοθετείται επαρκώς ανάγκη η οποία να δικαιολογεί παραβίαση και/ή παρέμβαση επί των περιουσιακών δικαιωμάτων της εφεσείουσας. Καταλήγω ότι οι επίμαχες διατάξεις στον Νόμο συνιστούν αυθαίρετη και ανεπίτρεπτη επέμβαση σε περιουσιακό στοιχείο της εφεσείουσας, ως εκ τούτου κρίνω ότι προσκρούουν στο Άρθρο 23 του Συντάγματος. Παραβίαση του Άρθρου 26 σε σχέση με το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως: Αποτέλεσε λόγο Έφεσης ότι η προσβαλλόμενη απόφαση παραβιάζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος. Υπενθυμίζεται ότι το Άρθρο 26 του Συντάγματος προνοεί πως έκαστος έχει το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως και ότι αυτό υπόκειται σε όρους ή περιορισμούς (ή δεσμεύσεις), τιθέμενους επί τη βάσει των γενικών αρχών του Δικαίου των Συμβάσεων. Η πλευρά της εφεσείουσας ειδικότερα προέβαλε ότι η προσβαλλόμενη Απόφαση: (α) Παρεμβαίνει στο δικαίωμα των συμβαλλομένων να επιλέξουν και/ή διαμορφώσουν ελεύθερα το περιεχόμενο και/ή τους όρους των μεταξύ τους Συμβάσεων και/ή παρεμβαίνουν στις ήδη αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις και δικαιώματα της εφεσείουσας με τον εφεσίβλητο
- (β) Επιφέρει αδικαιολόγητα εκ των υστέρων κατάργηση και/ή τροποποίηση των υφιστάμενων Συμβάσεων Υποθηκών και των όρων αυτών και/ή αποτρέπουν την εκτέλεσή τους κατά τρόπο αντίθετο με τη βούληση των συμβαλλομένων. (γ) Οι εν λόγω παραβιάσεις γίνονται χωρίς οποιαδήποτε δικαιολόγηση ούτε στη βάση των γενικών αρχών του Δικαίου των Συμβάσεων. Στην υπό εξέταση περίπτωση είναι προφανές ότι ο τροποποιητικός Νόμος 139(Ι)/2015 έχει επιφέρει ουσιώδη αλλαγή στη βούληση και στο περιεχόμενο των όρων των Συμβάσεων Υποθήκης οι οποίες συνήφθησαν μεταξύ της εφεσείουσας και της εφεσίβλητης
- Είναι δεδομένο ότι κατά τον χρόνο σύναψης των Συμβάσεων Υποθήκης αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη είχαν επιλέξει τους όρους της Συμφωνίας τους και γνώριζαν με ακρίβεια τη φύση και τους όρους αυτής συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους όπως πήγαζαν από αυτή. Η εφεσείουσα, έχοντας, προφανώς, υπόψη ότι θα υπήρχε εξασφάλιση μέσω των Υποθηκών προχώρησε στην παραχώρηση, προς την εφεσίβλητη 2, σχετικών πιστωτικών διευκολύνσεων. Με τον τροποποιητικό Νόμο 139(Ι)/2015 ξεκάθαρα διαπιστώνεται παρέμβαση σε υφιστάμενη Σύμβαση κατά τρόπο αντίθετο με τη βούληση των συμβαλλομένων όπως αυτή εκφράστηκε κατά το στάδιο σύναψης των επίδικων Συμβάσεων. Διαπιστώνεται, μεταξύ άλλων, παρέμβαση στους όρους 8(γ), 9 και 10 των Υποθηκών αναφορικά με την υποχρέωση της εφεσίβλητης 2 να μην μεταβιβάσει και/ή πωλήσει και/ή αποξενώσει και/ή επιβαρύνει οποιοδήποτε μέρος του ενυπόθηκου ακινήτου κ.λπ. Επιπλέον, εξαλείφεται το δικαίωμα της εφεσείουσας, το οποίο απορρέει από τον όρο 11 των Υποθηκών, να πωλήσει ολόκληρο και αυτούσιο το ενυπόθηκο ακίνητο προς ικανοποίηση των οφειλών της εφεσίβλητης
- Εν ολίγοις, καταργούνται τα δικαιώματα της εφεσείουσας που απορρέουν από τις εν λόγω Συμβάσεις να διατηρεί τις επίδικες Υποθήκες ως ασφάλεια και/ή εξασφάλιση για τα χρέη και/ή οφειλές του εφεσίβλητου
- Είναι αυτονόητο ότι η εκ των υστέρων παρέμβαση αλλά και στρέβλωση της βούλησης των συμβαλλόμενων μέσω της εξάλειψης και/ή αφαίρεσης από την αιτήτρια των δικαιωμάτων της όπως αυτά απορρέουν από τις επίδικες Συμβάσεις και, συνακόλουθα, διαφοροποίηση της πορείας της συμβατικής της σχέσης με τον αντισυμβαλλόμενο. Το δικαίωμα ενός ενυπόθηκου δανειστή να εμμένει στην εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους που του οφείλεται προτού αποδεσμεύσει το ενυπόθηκο κτήμα που του παραχωρήθηκε ως ασφάλεια έναντι του υφιστάμενου χρέους ανέκαθεν αποτελούσε την πεμπτουσία σύναψης και ύπαρξης μιας Υποθήκης. Χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει και στις υποθέσεις Louis ville Joint StockLand Bank v Radford 295 US 555
(1935)και W.B.Worthern v Kanavaugh 295 US 56
(1935)οι οποίες αναφέρονται στο δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή και στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι όπου λέχθηκε ότι το δικαίωμα ενός ενυπόθηκου δανειστή να εμμένει στην εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους που του οφείλεται προτού αποδεσμεύσει το ενυπόθηκο ακίνητο το οποίο του παραχωρήθηκε ως εξασφάλιση έναντι ενυπόθηκου χρέους, συνιστούσε την ουσία σύναψης και ύπαρξης μιας Υποθήκης. Δεν μπορώ δε να συμφωνήσω με τη θέση των ευπαιδεύτων συνηγόρων των εφεσίβλητων 1 και 3, ότι η επίκληση του δικαιώματος μεγάλου αριθμού των πολιτών της Κυπριακής Δημοκρατίας, ήτοι των καλόπιστων αγοραστών ακινήτων να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες της ακίνητης περιουσίας την οποία πλήρωσαν και εξόφλησαν, μπορεί να αποτελέσει επαρκή λόγο δημοσίου συμφέροντος για περιορισμό του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι. Στο Άρθρο 26 δεν προβλέπεται περιορισμός στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Από την άλλη η υπόθεση Harvest Capital Management Ltd v. Tamasiou
(2003)1 Α.Α.Δ. 1683, διαφοροποιείται εφόσον το Άρθρο 26 του Συντάγματος προβλέπει για την πρόληψη εκμετάλλευσης από πρόσωπα με ιδιάζουσα ισχύ. Εν πάση δε περιπτώσει, δεν πρέπει να λησμονείται ότι στην Αιτιολογική Έκθεση του Νόμου ουδεμία αναφορά γίνεται σε δημόσιο συμφέρον ή σε προστασία πολιτών από πρόσωπα τα οποία κατέχουν ιδιάζουσα οικονομική ισχύ παρά μόνο σε αριθμό εγκλωβισμένων αγοραστών. Καταλήγω ότι οι επίδικες νομοθετικές διατάξεις ουσιαστικά εκθεμελιώνουν τις Συμβάσεις Υποθήκης μεταξύ της εφεσείουσας και της εφεσίβλητης 2 παραβιάζοντας τοιουτοτρόπως το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως όπως αυτό κατοχυρώνεται από το Άρθρο 26 του Συντάγματος. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου περί παραβίασης των Άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος θεωρώ περιττή και ακαδημαϊκού και μόνο ενδιαφέροντος την ενασχόληση μου και σε σχέση με παραβίαση του Άρθρου 25 που παρόλο ότι καταγράφεται επιχειρηματολογία εκ μέρους της εφεσείουσας, φαίνεται ότι στο τέλος η εισήγηση περιορίζεται στα άρθρα 23 και 26. Ούτε το γεγονός ότι για το επίδικο ακίνητο υπάρχει ήδη διάταγμα του Δικαστηρίου για εκποίησή του όπως αναφέρεται πιο πάνω στη σελίδα 3 της απόφασης θα με απασχολήσει όπως και άλλοι παρεμφερείς λόγοι που προβλήθηκαν. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Σύμφωνα με όσα προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω καταλήγω ότι έχει καταδειχθεί στον απαιτούμενο βαθμό ότι τα επίμαχα Άρθρα 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΒ, 44ΚΓ του Ν.139(Ι)/2015 επί των οποίων βασίζεται η Ειδοποίηση του Διευθυντή ημερ. 19.10.2017 (Τεκμ.11 στην αίτηση), η οποία επιτρέπει τη διαγραφή και/ή εξάλειψη και/ή ακύρωση των Υποθηκών Υ. ... και Υ. .... επί του επίδικου ακίνητου με αριθμό εγγραφής ...., ... στην Λευκωσία επ' ονόματι της εφεσίβλητης 2 παραβιάζουν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος και, ως εκ τούτου, η απόφαση του εφεσίβλητου 1 ακυρώνεται. Ως εκ τούτου εκδίδεται Διάταγμα με το οποία η Ειδοποίηση και/ή Απόφαση του εφεσίβλητου 1 ημερ. 19.10.2017 ακυρώνεται ως τα αιτητικά (Α), (Γ) και (Δ) της αίτησης σε σχέση με τις πιο πάνω πρόνοιες των Άρθρων 44 ΙΘ, 44 Κ, 44 ΚΒ, 44ΚΓ. Τα υπόλοιπα αιτητικά απορρίπτονται. ΕΞΟΔΑ: Όσον αφορά το θέμα των εξόδων της παρούσας αίτησης δεν βρίσκω κανένα λόγο για να παρεκκλίνω από το γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα εκτός αν υπάρχει καλός λόγος για έκδοση διαφορετικής διαταγής, συνεπώς κρίνω ότι η εφεσείουσα δικαιούται στα έξοδα της. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον των εφεσίβλητων 1 και 3 στα οποία επιβαρύνεται από ½ έκαστος και θα είναι όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ο Εφεσίβλητος 2 δεν έλαβε μέρος στη διαδικασία παρόλο ότι εκπροσωπείτο προφανώς για να λαμβάνει γνώση αυτής. Θεωρώ ορθό όπως μη εκδοθεί οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα σε σχέση με αυτόν. (Υπ.) ............ Χρ. Γ. Φιλίππου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο