ΓΥΡΟΔΡΟΜΙΟ ΛΤΔ ν. ΣΑΒΒΑ (ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ), Αρ. Αγωγής: 2103/11, 7/1/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2020:A3 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Θ. Θωμά, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2103/11 Μεταξύ: ΓΥΡΟΔΡΟΜΙΟ ΛΤΔ Ενάγουσα και XXXX ΣΑΒΒΑ (ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ) Εναγόμενης ----------------- Ημερομηνία: 7/1/2020 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κ. Κ. Χατζηπιέρας Για Εναγόμενη: κ. Ν. Νεοφύτου Α Π Ο Φ Α Σ Η ΤΑ ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ - ΑΔΙΑΜΦΙΣΒΗΤΗΤΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ Σύμφωνα με το κοινά παραδεκτό υπόβαθρο γεγονότων η ενάγουσα και η εναγόμενη υπέγραψαν συμφωνία ενοικίασης, η οποία φέρει ημερομηνία 4.9.2010, δυνάμει της οποίας η εναγόμενη ενοικίασε στην ενάγουσα ένα κατάστημα επί της οδού XXXXX 23 στον XXXXX Λεμεσού, το οποίο προορίζετο να χρησιμοποιηθεί από την ενάγουσα ως ψησταριά/take away (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως το επίδικο κατάστημα). Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης, η εναγόμενη δήλωσε, τόσο προφορικά όσο και εγγράφως, ότι είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Προκειμένου δε το επίδικο κατάστημα να ανταποκριθεί στις αναγκαίες προδιαγραφές ώστε να μπορεί να εξασφαλιστεί η άδεια για τη λειτουργία του ως ψησταριά, ήταν ρητή ή/και εξυπακουόμενη συμφωνία των μερών ότι η εναγόμενη, ως ιδιοκτήτρια, θα υπέγραφε τα αρχιτεκτονικά σχέδια που θα ετοίμαζε η ενάγουσα καθώς και όλες τις αναγκαίες αιτήσεις προς την αρμόδια αρχή και ότι θα προέβαινε σε κάθε αναγκαία ενέργεια ώστε να εξασφαλιστεί η άδεια της αρμόδιας αρχής για τη λειτουργία του ως ψησταριά. Ευθύς μετά την υπογραφή της ρηθείσας συμφωνίας ενοικίασης και την παραλαβή της κατοχής του επίδικου καταστήματος, η ενάγουσα προέβη σε οικοδομικές εργασίες, τις οποίες η εναγόμενη ενέκρινε, για την μετατροπή του σε ψησταριά. Ταυτόχρονα η ενάγουσα ετοίμασε αρχιτεκτονικά σχέδια προκειμένου να υποβληθούν στην αρμόδια αρχή. Η εναγόμενη υπέγραψε τα ρηθέντα σχέδια, πλην όμως διεφάνη τότε ότι δεν ήταν η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, για το οποίο δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος, αλλά ήταν συνιδιοκτήτρια του όλου ακινήτου επί του οποίου αυτό είχε ανεγερθεί. Αποτελεί δε ισχυρισμό της Έκθεσης Απαίτησης ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης η εναγόμενη με δόλο απέσπασε την υπογραφή της ενάγουσας επ' αυτού, καθότι της απέκρυψε ότι δεν ήταν η απόλυτη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Όταν ζητήθηκε η υπογραφή των αρχιτεκτονικών σχεδίων από την θυγατέρα της εναγομένης, η οποία ήταν μία εκ των συνιδιοκτητών του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη το επίδικο κατάστημα, αυτή αρνήθηκε να τα υπογράψει. Όταν αποκαλύφθηκαν τα ανωτέρω, η εναγόμενη επέμενε στη συνέχιση της ενοικιάσεως, αναφέροντας συνεχώς στους αντιπροσώπους της ενάγουσας ότι θα πείσει την θυγατέρα της να τα υπογράψει και ότι είναι δικό της πρόβλημα το οποίο θα επιλύσει με τη θυγατέρα της. Ενόψει της συνεχιζόμενης άρνησης της θυγατέρας της εναγόμενης να υπογράψει τα αρχιτεκτονικά σχέδια, η ενάγουσα, με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 11.2.2011, την οποία απέστειλε στην εναγόμενη, την κάλεσε όπως εντός 7 ημερών φροντίσει για την υπογραφή των ρηθέντων σχεδίων από τη θυγατέρα της, διαφορετικά θα προέβαινε στον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης. Κατά την 16.2.2011 η εναγόμενη απέστειλε στο δικηγόρο της ενάγουσας απαντητική επιστολή στην οποία, μεταξύ άλλων, παραδέχετο ότι η έκδοση των αδειών της αρμόδιας αρχής είναι δική της δουλειά. Επειδή η εναγόμενη παρέλειψε να άρει τα εμπόδια που παρουσιάστηκαν για τη μετατροπή της χρήσης του επίδικου καταστήματος και την εξασφάλιση των σχετικών αδειών, η ενάγουσα, με επιστολή του δικηγόρου της ημερ. 2.3.2011, τερμάτισε τη ρηθείσα συμφωνία ενοικίασης υπαιτιότητι της εναγομένης. Στη συνέχεια αντιπρόσωποι της ενάγουσας ζήτησαν από την εναγόμενη να τους επιτραπεί όπως αφαιρέσουν τον εξοπλισμό που τοποθετήθηκε στο κατάστημα, πλην όμως η εναγόμενη και ο σύζυγος της τους εμπόδισαν. Συνεπεία δε του ότι το επίδικο κατάστημα ουδέποτε λειτούργησε ως ψησταριά, η εναγόμενη υπέστη ζημιές, τις οποίες περιγράφει στην έκθεση απαίτησης της και τις οποίες αξιώνει από την εναγόμενη. Η εναγόμενη στο δικόγραφο της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της ισχυρίζεται ότι πριν την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης είχε αναφέρει στην ενάγουσα ότι ναι μεν το επίδικο κατάστημα είναι δικό της, όμως το ακίνητο επί του οποίου αυτό ανεγέρθηκε αποτελεί συνιδιοκτησία, περαιτέρω δε ότι σε περίπτωση που θα απαιτείτο οποιαδήποτε άδεια για να λειτουργήσει ως ψησταριά θα χρειάζονταν και οι υπογραφές των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, για τους οποίους, όπως ρητά ανέφερε στην ενάγουσα, δεν εγγυάτο ότι θα έδιναν την υπογραφή τους. Ο διευθυντής της ενάγουσας, ο οποίος είναι αρχιτέκτονας, ανέφερε στην ίδια και/ή στο σύζυγο της ότι οι άδειες είναι δική του δουλειά. Βάσει δε του τίτλου ιδιοκτησίας, τον οποίο η ενάγουσα ζήτησε και έλαβε πριν την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης, η όλη ακίνητη ιδιοκτησία, επί της οποίας βρίσκεται το επίδικο κατάστημα, αποτελείτο από μερίδια, ένα εκ των οποίων κατείχε και η ίδια. Η ενάγουσα εξασφάλισε την υπογραφή όλων των συνιδιοκτητών, πλην της θυγατέρας της, η οποία αρνείτο να υπογράψει. Αποτελεί ισχυρισμό της εναγομένης ότι ο τερματισμός της ρηθείσας συμφωνίας ενοικίασης είναι αντισυμβατικός και/ή άκυρος και/ή παράνομος για το λόγο ότι η ενάγουσα δεν εξασφάλισε τις απαιτούμενες άδειες, ώστε το επίδικο κατάστημα να λειτουργήσει ως ψησταριά, συνεπεία του ότι προέβη σε παράνομες κατασκευές και/ή σε κατασκευές που δεν συνήδαν με τα υποβληθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια. Η Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού με επιστολή της ημερ. 9.11.2010, την κάλεσε όπως προβεί σε άμεσο τερματισμό των εργασιών στο επίδικο κατάστημα για το λόγο ότι διεξάγονταν χωρίς τις απαραίτητες άδειες. Αμέσως ενημέρωσε και/ή επέδειξε των ανωτέρω επιστολή στην ενάγουσα, η οποία όμως συνέχισε τις οικοδομικές εργασίες μέχρι τον Φεβρουάριο του 2011, οπόταν και εγκατέλειψε το επίδικο κατάστημα. Αποτελεί επίσης ισχυρισμό της ότι απαιτείται να δαπανήσει πέραν των €10.000 για να επαναφέρει το επίδικο κατάστημα στην προτέρα του κατάσταση, ποσό το οποίο αξιώνει ανταπαιτητικά από την ενάγουσα. Αξιώνει επίσης τα ενοίκια τα οποία απώλεσε μέχρι της λήξης της συμφωνίας ενοικίασης συνεπεία του αντισυμβατικού και/ή παράνομου τερματισμού της από την ενάγουσα. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά της ενάγουσας ήταν ο εκ των διευθυντών της Π. Παπαπολυβίου (ΜΕ) ο οποίος κατέθεσε τα ακόλουθα: Κατά τη διαπραγμάτευση της ενοικίασης η εναγόμενη του δήλωσε ότι είναι η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Επειδή αυτό θα χρησιμοποιείτο ως ψησταριά, θα έπρεπε να γίνουν κάποιες αλλαγές, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει, συμφώνησαν δε με την εναγόμενη ότι, ως η ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, θα υπέγραφε τα αρχιτεκτονικά σχέδια που θα ετοίμαζε η ενάγουσα καθώς και όλες τις σχετικές αιτήσεις προς τις αρμόδιες αρχές ώστε να εξασφαλιστεί η απαιτούμενη άδεια για να λειτουργήσει ως ψησταριά. Η ενάγουσα προχώρησε στην έκδοση αρχιτεκτονικών σχεδίων - Τεκμήριο 5 - τα οποία παρέδωσε ο ίδιος στο σύζυγο της εναγόμενης για να υπογραφούν από αυτή. Λίγες μέρες αργότερα τον συνάντησε ο γαμπρός της εναγόμενης ο οποίος του είπε επί λέξει «εδώ δεν θα κάμετε τίποτα». Του αποκάλυψε δε ότι συνιδιοκτήτρια στο ακίνητο είναι και η θυγατέρα της εναγόμενης. Συναντήθηκε τότε με το σύζυγο της εναγόμενης ο οποίος του επιβεβαίωσε ότι υπήρχαν και άλλοι συνιδιοκτήτες, τον διαβεβαίωσε όμως ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια θα υπογράφονταν από όλους. Σε κατοπινό στάδιο η εναγόμενη του ανέφερε ότι υπήρχε προφορική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών δυνάμει της οποίας το επίδικο κατάστημα αναλογούσε αποκλειστικά στην ίδια, όμως ακόμα δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος γι' αυτό. Σε ερώτηση του κατά πόσο τα αρχιτεκτονικά σχέδια είχαν υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες, η εναγόμενη του απάντησε ότι η μόνη που δεν τα υπέγραψε ήταν η θυγατέρα της, τον διαβεβαίωσε όμως ότι θα εξασφάλιζε την υπογραφή της, κάτι το οποίο του δήλωσε επανειλημμένα. Μάλιστα έγινε και προσπάθεια από το σύζυγο της εναγόμενης να πλαστογραφήσει την υπογραφή της θυγατέρας τους επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων, όμως ο ίδιος τον εμπόδισε να το κάμει. Επειδή η θυγατέρα της εναγόμενης συνέχιζε να αρνείται, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να υποβληθούν τα αρχιτεκτονικά σχέδια για να εξασφαλιστεί η άδεια της αρμόδιας αρχής, έδωσε οδηγίες στο δικηγόρο του να στείλει επιστολή στην εναγόμενη. Η επιστολή η οποία συντάχθηκε από το δικηγόρο του φέρει ημερομηνία 11.2.2011 και επιδόθηκε στην εναγόμενη την επόμενη μέρα - Τεκμήρια 6 και 6Α. Η εναγόμενη με δική της επιστολή ημερομηνίας 16.2.2011 - Τεκμήριο 7 - απάντησε στην ανωτέρω επιστολή του δικηγόρου της ενάγουσας, διαβεβαιώνοντας και γραπτώς ότι είναι δική της δουλειά η έκδοση των αδειών. Συνεπεία του ότι η εναγόμενη δεν μπορούσε να εξασφαλίσει την υπογραφή της θυγατέρας της, έδωσε οδηγίες στον δικηγόρο της ενάγουσας όπως προβεί στον τερματισμό της ρηθείσας συμφωνίας ενοικίασης. Πράγματι ο δικηγόρος της ενάγουσας με την επιστολή ημερ. 2.3.2011 η οποία επιδόθηκε στην εναγόμενη την 5.3.2011 τερμάτισε την συμφωνία ενοικίασης - Τεκμήρια 8Α και 8Β. Η εναγόμενη ενώ γνώριζε ότι δεν ήταν η μόνη ιδιοκτήτρια του ακινήτου, ψευδώς και δολίως του παρέστησε ότι ήταν η μόνη ιδιοκτήτρια του, συζήτησε μαζί του τους όρους της συμφωνίας, την οποία υπέγραψε μετά από λίγες μέρες και ακολούθως εισέπραξε το ποσό των €800 για ενοίκιο και για προκαταβολή του ενοικίου. Εάν ο ίδιος γνώριζε ότι η εναγόμενη δεν ήταν η μοναδική ιδιοκτήτρια, δεν υπήρχε περίπτωση να προχωρήσει στην ενοικίαση του επίδικου καταστήματος. Θα ζητούσε όπως το ενοικιαστήριο έγγραφο υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες. Για τη μετατροπή του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά η ενάγουσα επωμίστηκε τα ακόλουθα έξοδα: α) €5.000 πλέον ΦΠΑ ως η αμοιβή των αρχιτεκτόνων για τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τη μελέτη που ετοίμασαν - Τεκμήρια 12 και 13 β) €1.300 για μπογιατίσματα - Τεκμήρια 14, 15 και 16 γ) €934,49 για την αγορά κεραμικών - Τεκμήριο 17 δ) €2.645 για την κατασκευή τεντών - Τεκμήριο 18 ε) €5.577,50 για γυψοσανίδες - Τεκμήριο 19 στ) €600 για αγορά μεταλλικής ανεμόσκαλας - Τεκμήριο 20 ζ) €5.773,16 για αγορά φωτιστικών - Τεκμήριο 21 η) €1.000 για ηλεκτρική εγκατάσταση - Τεκμήριο 22 θ) €10.005 για οικοδομικές εργασίες - Τεκμήριο 23 ι) €550 για κάρτες διαφήμισης - Τεκμήριο
- Μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης ζήτησε από την εναγόμενη να του επιτρέψει να αφαιρέσει μέρος του εξοπλισμού που είχε τοποθετηθεί στο επίδικο κατάστημα και που μπορούσε να αφαιρεθεί χωρίς να καταστραφεί, όμως η εναγόμενη και ο σύζυγος της δεν το επέτρεψαν. Για την πλευρά της εναγόμενης κατέθεσαν εκτός από την ίδια (ΜΥ1), ο εκτιμητής ακινήτων Χ. Τσαγγαρίδης (ΜΥ2) και ο πολιτικός μηχανικός Χ. Στεργίου (ΜΥ3). Η εναγόμενη κατέθεσε ότι η αναφορά στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης - Τεκμήριο 2 - ότι είναι η ιδιοκτήτρια ή δικαιούχος όπως εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, έγινε από τον ΜΕ, ο οποίος ετοίμασε το συμβόλαιο, αφού ήδη είχε στα χέρια του αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας το οποίο του έδωσε. Όταν ο ΜΕ της έφερε το συμβόλαιο για υπογραφή, είναι αλήθεια ότι, παρόλο που σ΄ αυτό δεν υπήρχε οποιαδήποτε πρόνοια, της εξήγησε ότι για να μπορέσει να λειτουργήσει ως ψησταριά θα έπρεπε να εκπονηθούν σχέδια για να υπογραφούν από όλους τους συνιδιοκτήτες. Του ανέφερε από την πρώτη στιγμή ότι δεν εγγυάτο ότι θα υπέγραφαν όλοι οι συνιδιοκτήτες, όμως ο ΜΕ της ανέφερε ότι γνωρίζει από αυτές τις δουλειές και ότι η έκδοση των αδειών ήταν δική του δουλειά. Παρών κατά τη συζήτηση ήταν και ο σύζυγος της. Μετά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας, η ενάγουσα ξεκίνησε τις εργασίες για μετατροπή του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. Οι εργασίες ξεκίνησαν τον Σεπτέμβρη του 2010 και συνεχίστηκαν μέχρι και τον Φεβρουάριο του
- Λίγες μέρες μετά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, ο ΜΕ της παρουσίασε ένα αρχιτεκτονικό σχέδιο - Τεκμήριο 5 - και την παρακάλεσε να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες. Το υπέγραψαν όλοι, με εξαίρεση την κόρη της, η οποία αρνήθηκε να υπογράψει για το λόγο ότι η ενάγουσα ξεκίνησε τις εργασίες μετατροπής χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες, γι' αυτό δεν ήθελε να είναι συνυπεύθυνη. Ταυτόχρονα, όπως πληροφορήθηκε αργότερα, η κόρη της υπέβαλε σχετική καταγγελία στο Κοινοτικό Συμβούλιο Ύψωνα που ήταν η τότε αρμόδια αρχή. Μετά την καταγγελία της κόρης της, επισκέφθηκαν το επίδικο κατάστημα αρμόδιοι λειτουργοί και στην παρουσία της ιδίας, του συζύγου της και των υπαλλήλων της ενάγουσας που ασχολούνταν με τις εργασίες μετατροπής, τους ζητούσαν πληροφορίες για τους ενοικιαστές και για τις άδειες που έπρεπε να υπάρχουν. Επειδή ανησύχησαν κατόπιν των ανωτέρω, ενημέρωσαν σχετικά τον ΜΕ ο οποίος τους επανέλαβε να μην ανησυχούν και ότι το ζήτημα των αδειών ήταν δική του δουλειά. Ενώ οι εργασίες μετατροπής συνεχίζονταν, περί τις αρχές Νοεμβρίου του 2010 παρέλαβε επιστολή από την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού με ημερομηνία 9.11.2010 - Τεκμήριο 7 - με την οποία καλείτο να σταματήσει αμέσως τις εργασίες επειδή δεν είχαν εξασφαλιστεί προηγουμένως οι απαιτούμενες άδειες, διαφορετικά θα λαμβάνονταν εναντίον της δικαστικά μέτρα. Παρά τις διαβεβαιώσεις του ΜΕ να μην ανησυχούν, φοβήθηκε γιατί ποτέ της δεν είχε πάει σε Δικαστήριο, σε συνάντηση δε που είχε την ίδια μέρα στο επίδικο κατάστημα με τον ΜΕ, του υπέδειξε την ανωτέρω επιστολή και συζήτησαν έντονα. Ο ίδιος για μια ακόμα φορά την βεβαίωσε ότι ξέρει καλά τη δουλειά του και της ζήτησε να του έχει εμπιστοσύνη. Στις 4.2.2011 επισκέφθηκε το επίδικο κατάστημα επιθεωρητής από την Επαρχιακή Διοίκηση και της ανέφερε ότι το μπετόν στο προαύλιο, ο τοίχος και δύο παράθυρα είναι παράνομα. Ενημέρωσε αμέσως τον ΜΕ για τα ανωτέρω ο οποίος της είπε ότι «θα το κοιτάξει». Μετά από αυτό, διαπίστωσε ότι οι υπάλληλοι της ενάγουσας σταμάτησαν να εργάζονται στο επίδικο κατάστημα. Στις 12.2.2011 παρέλαβε την επιστολή του δικηγόρου της ενάγουσας - Τεκμήριο 6Α - την οποία της διάβασε ο σύζυγος της, καθότι η ίδια δεν γνωρίζει γραφή και ανάγνωση. Ενοχλήθηκε με αυτά που αναφέρονταν στην ως άνω επιστολή και απάντησε με δική της επιστολή, την οποία έγραψε με τη βοήθεια του συζύγου της - Τεκμήριο
- Σε απάντηση της ανωτέρω επιστολής της, ο δικηγόρος της ενάγουσας με την επιστολή του ημερ. 2.3.2011 - Τεκμήριο 8Α - τερμάτισε την επίδικη συμφωνία ενοικίασης. Πέραν του ποσού των €10.000 περίπου που χρειάζεται για να αποκαταστήσει τις ζημιές που προκάλεσε η ενάγουσα στο επίδικο κατάστημα, ώστε να μπορέσει να το ενοικιάσει ξανά, απώλεσε και τα ενοίκια από τον Φεβρουάριο του 2011 μέχρι και τον Οκτώβριο του 2015 που έληγε η επίδικη συμφωνία ενοικίασης, τα οποία συμποσούνται σε €24.
- Ο ΜΥ3 κατέθεσε ότι εργάζεται στο Τεχνικό Τμήμα του Δήμου ΄Υψωνα από το 2011 και στα καθήκοντα του περιλαμβάνεται η εξέταση αιτήσεων για χορήγηση αδειών οικοδομής καθώς και για αλλαγή χρήσης οικοδομής. Σύμφωνα με τα στοιχεία του φακέλου του τμήματος του, το επίδικο κατάστημα είναι αδειούχο υποστατικό και στην εγκεκριμένη χρήση του δεν περιλαμβάνεται η λειτουργία του ως ψησταριά. Για τη μετατροπή της χρήσης του σε ψησταριά απαιτείται, πρωτίστως, η ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων. Ακολούθως υποβάλλεται αίτηση, μαζί με τα εκπονηθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια, στο Επαρχιακό Γραφείο του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για χορήγηση πολεοδομικής αδείας. Εφόσον εξασφαλιστεί η πολεοδομική άδεια υποβάλλεται αίτηση στην αρμόδια αρχή για εξασφάλιση αδείας οικοδομής. Μετά την εξασφάλιση της αδείας οικοδομής ο ιδιοκτήτης του καταστήματος προβαίνει στην εκτέλεση των κατασκευαστικών εργασιών που προβλέπονται στην άδεια. Πριν τεθεί σε χρήση υποβάλλει αίτηση για εξασφάλιση πιστοποιητικού έγκρισης και, εφόσον αυτό εκδοθεί, εξασφαλίζει άδεια λειτουργίας του ως ψησταριά. Στη συγκεκριμένη περίπτωση υπεβλήθη γραπτή καταγγελία από την Ε. Χαραλάμπους, η οποία ήταν συνιδιοκτήτρια του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη το επίδικο κατάστημα, προς την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού, η οποία ήταν η τότε αρμόδια αρχή (Τεκμήριο 30). Κατόπιν της ως άνω καταγγελίας, η Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού απέστειλε στην εναγόμενη την επιστολή - Τεκμήριο
- Δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει κατά πόσο υπήρξε συμμόρφωση στην ανωτέρω επιστολή. Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι σύμφωνα με σημείωμα του τεχνικού της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού ημερ. 14/11/2011, το οποίο υπήρχε στο φάκελο του, στην πρόσοψη του επίδικου καταστήματος ανεγέρθηκε τοίχος από γυψοσανίδα και βεράντα από μπετόν. Με βάση το ίδιο σημείωμα, για τις οικοδομικές εργασίες που εκτελέστηκαν στο επίδικο κατάστημα απαιτείτο άδεια οικοδομής. O MY2 κατέθεσε ότι, κατόπιν οδηγιών της εναγόμενης, επιθεώρησε το επίδικο κατάστημα εσωτερικά και εξωτερικά και προχώρησε στην ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης - Τεκμήριο
- Στην έκθεση του υπολογίζει, μεταξύ άλλων, το κόστος το οποίο απαιτείται να δαπανηθεί από την εναγόμενη για την επαναφορά του επίδικου καταστήματος στην προτέρα του κατάσταση. Αναφορά στην έκθεση του μάρτυρα γίνεται σε κατοπινό στάδιο της απόφασης μου. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Παρακολούθησα με την επιβαλλόμενη προσοχή όλους τους μάρτυρες να καταθέτουν ενόρκως στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Θα πρέπει να τονίσω ότι η αξιολόγησή τους δεν περιορίστηκε στην εντύπωση που άφησαν από το εδώλιο του μάρτυρα αλλά επεκτάθηκε στην ουσία της εκδοχής τους, την οποία αντιπαρέβαλα με το σύνολο του μαρτυρικού υλικού που κατατέθηκε ενώπιόν μου (Αντωνίου ν. Αστυνομίας
(2008)2 Α.Α.Δ. 766 και Βούτουνος ν. Αστυνομίας
(2008)2 Α.Α.Δ. 71). Από μια αντιπαραβολή των εκατέρωθεν εκδοχών διαφαίνεται ως κοινός τόπος το ότι για το επίδικο κατάστημα δεν υπήρχε, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, αυτό δε ανηγέρθη επί ακινήτου το οποίο αποτελούσε συνιδιοκτησία, κατ' ιδανικά μερίδια, 7 συνολικά προσώπων, μία εκ των οποίων είναι και η εναγόμενη, τα ονόματα των οποίων περιγράφονται λεπτομερώς στο πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας - Τεκμήριο
- Μεταξύ των εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών είναι και η κόρη της εναγόμενης ονόματι Ε. Χαραλάμπους η οποία, όπως επίσης αποτέλεσε κοινό τόπο, ήταν η μόνη εκ των συνιδιοκτητών που δεν έθεσε την υπογραφή της επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων τα οποία είχαν ετοιμαστεί από την ενάγουσα και τα οποία προορίζονταν να υποβληθούν στην αρμόδια αρχή, μαζί με τη σχετική αίτηση, προς το σκοπό της εξασφάλισης άδειας αλλαγής χρήσης του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. Μια εκ των βασικών διαφωνιών μεταξύ των διαδίκων ήταν το κατά πόσο η ενάγουσα, πιο συγκεκριμένα ο διευθυντής της - ΜΕ - ήταν ενήμερος, πριν την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου - Τεκμήριο 2 - για το ανωτέρω ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καταστήματος. Έχοντας να επιλέξω μεταξύ των διιστάμενων εκδοχών προτιμώ αυτή του ΜΕ. Πρωτίστως, η εντύπωση που άφησε από το εδώλιο του μάρτυρα ήταν θετικότατη. Απάντησε με ευθύτητα σε οτιδήποτε του ζητήθηκε, χωρίς δισταγμούς και αμφιταλαντεύσεις. Αποδέχομαι, χωρίς δισταγμό, τη θέση του ότι αυτό το οποίο του είχε λεχθεί από την εναγόμενη σε χρόνο πριν την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου - Τεκμήριο 2 - ήταν ότι το επίδικο κατάστημα ήταν δική της ιδιοκτησία χωρίς να του αποκαλύψει, κατ' εκείνο το στάδιο, ότι υπήρχαν και άλλοι συνιδιοκτήτες. Η θέση αυτή υποστηρίζεται από το αδιαμφισβήτητο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 2 στο οποίο η εναγόμενη περιγράφεται ως η ιδιοκτήτρια ή δικαιούχος όπως εγγραφεί ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, χωρίς να γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σε συνιδιοκτήτες. Πέραν του ότι υποστηρίζεται από το Τεκμήριο 2, κρίνεται από το Δικαστήριο ως λογική αλλά και πειστική. Σε περίπτωση που ο ΜΕ γνώριζε για την ύπαρξη συνιδιοκτητών, το λογικά αναμενόμενο ήταν ότι θα απαιτούσε όπως περιληφθούν και αυτοί στο ενοικιαστήριο έγγραφο, ώστε να το συνυπογράψουν μαζί με την εναγόμενη. Αποδέχομαι επίσης και τη θέση του ότι για πρώτη φορά περιήλθε σε γνώση του ότι υπήρχαν συνιδιοκτήτες κατά το χρόνο που είχε δώσει στο σύζυγο της εναγόμενης το σχέδιο - Τεκμήριο 5 - με σκοπό να υπογραφεί από αυτήν, ώστε να υποβληθεί αίτηση στην αρμόδια αρχή για αλλαγή της χρήσης του επίδικου καταστήματος. Τότε ήταν που περιήλθε σε γνώση του για πρώτη φορά και ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου επί του οποίου αυτό ανηγέρθη - Τεκμήριο
- Φυσικά θα πρέπει να επισημάνω ότι στη γραπτή του δήλωση - Τεκμήριο Α - η οποία αποτέλεσε μέρος της κύριας εξέτασης του, αναφέρει ότι η εναγόμενη του δήλωσε, κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων, ότι ήταν η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Κατά την αντεξέταση του όμως διευκρίνισε ότι αυτό που του αναφέρθηκε από την εναγόμενη ήταν ότι το «οίκημα» ήταν δικό της. Δεν θεωρώ ότι με την ως άνω διευκρίνιση επήλθε οποιαδήποτε μεταβολή ή διαφοροποίηση στις θέσεις του. Το ότι η εναγόμενη του δήλωσε ότι ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος υποστηρίζεται πλήρως από την περιγραφή της στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ως «ιδιοκτήτρια ή δικαιούχος όπως εγγραφεί ιδιοκτήτρια». Ακόμα, το γεγονός ότι δεν του αναφέρθηκε οτιδήποτε περί ύπαρξης συνιδιοκτητών, δεν μπορεί να εκληφθεί ως οτιδήποτε άλλο εκτός του ότι ήταν η αποκλειστική ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος. Σε αντίθεση με το ΜΕ, η εναγόμενη άφησε αλγεινή εντύπωση στο Δικαστήριο. Η γενική εικόνα που άφησε ήταν μιας μάρτυρος αποφασισμένης να καταπατήσει τον όρκο που είχε δώσει στο Δικαστήριο, προκειμένου να προωθήσει τη δική της εκδοχή. Στην προσπάθεια της αυτή δεν δίστασε να επικαλεστεί, επανειλημμένα μάλιστα και όποτε πιεζόταν από την αντεξέταση, το ότι είναι «αγράμματη» ή το ότι δεν ξέρει να διαβάζει, κάτι για το οποίο δεν έπεισε το Δικαστήριο ότι ανταποκρινόταν στην πραγματικότητα. Αμέσως πιο κάτω θα επεξηγήσω λεπτομερώς τους λόγους για τους οποίους η εκδοχή της δεν μπορεί να γίνει πιστευτή: (α) Στην προσπάθεια της να δικαιολογήσει την περιγραφή της στο επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο ως ιδιοκτήτρια ή δικαιούχος όπως εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, χωρίς να γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στους εγγεγραμμένους συνιδιοκτήτες του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη, ισχυρίστηκε ότι αυτό καταρτίστηκε και της παρουσιάστηκε για υπογραφή από το ΜΕ ο οποίος, όπως ήταν ο ισχυρισμός της, είχε στην κατοχή του το αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας, συνεπώς γνώριζε ότι υπήρχαν συνιδιοκτήτες. Ο ισχυρισμός της όμως ότι αυτό καταρτίστηκε από τον ΜΕ καταρρίπτεται από τη μορφή διατύπωσης του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Όπως διαφαίνεται, το περιεχόμενο του καταρτίστηκε μέσω ηλεκτρονικού υπολογιστή, εκτός από το επίθετο, τον αριθμό ταυτότητας και τη διεύθυνση του ΜΕ, όπως και του ετέρου διευθυντή της ενάγουσας Μ. Κυπριανού. Τα συγκεκριμένα στοιχεία φαίνεται να συμπληρώθηκαν χειρόγραφα εκ των υστέρων στα σημεία, τα οποία παρέμειναν κενά κατά την πληκτρολόγηση. Αν ευσταθούσε ο ισχυρισμός της ότι καταρτίστηκε από τον ΜΕ, το λογικά αναμενόμενο ήταν ότι θα πληκτρολογούνταν στον ηλεκτρονικό υπολογιστή και τα στοιχεία αυτά, τα οποία, ως στοιχεία της ταυτότητας των διευθυντών της ενάγουσας, ήταν γνωστά σ' αυτόν και δεν υπήρχε λόγος να παραμείνουν κενά τα συγκεκριμένα σημεία για να συμπληρωθούν χειρόγραφα εκ των υστέρων. Κατά τον ίδιο τρόπο, αν πράγματι καταρτιζόταν από τον ΜΕ, δεν υπήρχε λόγος να διαγράφετο χειρόγραφα με μελάνι ο όρος της παραγράφου 4
(3)ότι «οι ενοικιαστές δεν θα σερβίρουν αλκοολούχα ποτά». Το λογικά αναμενόμενο ήταν ότι ο συγκεκριμένος όρος δεν θα περιλαμβανόταν εξαρχής στις υποχρεώσεις των ενοικιαστών και δεν θα χρειαζόταν να διαγραφεί χειρόγραφα εκ των υστέρων. Για τους λόγους που αναφέρω αμέσως πιο πάνω απορρίπτω τον ισχυρισμό της ότι το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο καταρτίστηκε και της παρουσιάστηκε για υπογραφή από τον ΜΕ. Αντίθετα, αποδέχομαι, χωρίς κανένα δισταγμό, τη θέση του ΜΕ ότι του παρουσιάστηκε για υπογραφή από την εναγόμενη. (β) Στην προσπάθεια της να πείσει ότι ο ΜΕ ήταν ενήμερος από το στάδιο της υπογραφής του ενοικιαστηρίου εγγράφου για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καταστήματος, πιο συγκεκριμένα ότι αυτό δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και ότι η ίδια ήταν ιδιοκτήτρια μεριδίου μόνο του ακινήτου επί του οποίου αυτό ανηγέρθη, ισχυρίστηκε ότι είχε στα χέρια του αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου, στον οποίο αναγράφονται όλοι οι συνιδιοκτήτες. Δεν ήταν όμως το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας - Τεκμήριο 27 - που είχε στα χέρια του τότε ο ΜΕ αλλά αντίγραφο που του παρέδωσε, το οποίο πήρε από τη ΣΠΕ Ύψωνα-Λόφου που ήταν υποθηκευμένο. Ο συγκεκριμένος όμως ισχυρισμός της κρίνεται ως υστερόβουλος και προϊόν δεύτερης σκέψης. Η θέση του ΜΕ ότι το Τεκμήριο 27, το οποίο αξίζει να επισημανθεί ότι κατατέθηκε στο Δικαστήριο κατόπιν αιτήματος του ευπαίδευτου συνηγόρου υπεράσπισης, περιήλθε στην κατοχή του σε στάδιο μεταγενέστερο της υπογραφής του ενοικιαστηρίου εγγράφου, παρέμεινε αδιαμφισβήτητη, χωρίς να τεθεί σ' αυτόν ότι δεν ήταν το Τεκμήριο 27 που του είχε παραδοθεί αλλά το αντίγραφο που λήφθηκε από τη ΣΠΕ Ύψωνα-Λόφου. Θα πρέπει ακόμα να υποδειχθεί ότι η ίδια η μάρτυρας (εναγόμενη) στη γραπτή της δήλωση - Τεκμήριο Β - αναφέρει ότι το Τεκμήριο 27 εξασφαλίστηκε από το Κτηματολόγιο μεταγενέστερα. Όπως είναι νομολογημένο, η υπεράσπιση οφείλει να θέσει τα ζητήματα που έχει κατά νου στους μάρτυρες της άλλης πλευράς, ώστε να έχουν τη δυνατότητα να απαντήσουν δεόντως. Στην Adidas Sportshunfabriken Adi Dassler KG v. The Jonitexo Ltd
(1987)1 C.L.R. 383, λέχθηκε ακριβώς ότι στο επίκεντρο του αντιπαραθετικού συστήματος δικαιοσύνης, πρέπει να τίθεται η θέση της υπεράσπισης στους μάρτυρες του ενάγοντα, το δε Δικαστήριο στην απουσία ικανής δικαιολογίας ως προς το λόγο της παράλειψης, δικαιούται να αγνοήσει την μονομερώς τεθείσα εκδοχή που προέρχεται από τον ένα και μόνο των διαδίκων. Το πώς θα ενεργήσει το Δικαστήριο εξαρτάται βεβαίως και από το ουσιώδες ή μη του παραληφθέντος ισχυρισμού (Pal ν. Δημοκρατίας
(2010)2 Α.Α.Δ. 599). Στην προκείμενη περίπτωση, ένας τόσο ουσιώδης ισχυρισμός θα έπρεπε απαραίτητα να είχε υποβληθεί στον ΜΕ από τον ευπαίδευτο συνήγορο υπεράσπισης, ώστε να του δοθεί η δυνατότητα να τον σχολιάσει και να μπορέσει να πάρει θέση. Η απουσία δε οποιασδήποτε επεξήγησης από πλευράς υπεράσπισης για την ως άνω παράλειψη της δεν αφήνει άλλη επιλογή στο Δικαστήριο εκτός από την απόρριψη του. (γ) Προσπάθησε ανεπιτυχώς να πείσει το Δικαστήριο ότι ο λόγος για τον οποίο η ενάγουσα προέβη στον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και εγκατέλειψε το επίδικο κατάστημα δεν ήταν η άρνηση της κόρης της να υπογράψει τα εκπονηθέντα σχέδια αλλά οι, κατά τον ισχυρισμό της, παράνομες εργασίες μετατροπής, οι οποίες εκτελούνταν στο κατάστημα. Στην προσπάθεια της δε να πείσει ότι είχε ενημερώσει επανειλημμένα το ΜΕ για τις ισχυριζόμενες παράνομες εργασίες προέβαλε αντιφατικές και μη συνεπείς μεταξύ τους θέσεις. Πιο συγκεκριμένα: Στη γραπτή της δήλωση - Τεκμήριο Β - η οποία αποτέλεσε μέρος της κύριας εξέτασης της ισχυρίζεται ότι ενημέρωσε αρχικά το ΜΕ, όταν είχαν επισκεφθεί το επίδικο κατάστημα αρμόδιοι υπάλληλοι, μετά από την καταγγελία που υπέβαλε η κόρη της στο Κοινοτικό Συμβούλιο Ύψωνα. Παρά την ενημέρωση της, ο ΜΕ συνέχιζε τις εργασίες μετατροπής. Τον ενημέρωσε ξανά μετά που παρέλαβε την επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού - Τεκμήριο 7 - με την οποία καλείτο να σταματήσει αμέσως τις εργασίες. Στη συνέχεια τον ενημέρωσε για την επίσκεψη του επόπτη της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού, η οποία πραγματοποιήθηκε την 4/2/2011, κατά την οποία της αναφέρθηκε ότι έγιναν παράνομες εργασίες. Σε αντίθεση με τα πιο πάνω, στο δικόγραφο της Υπεράσπισης της ισχυρίζεται ότι ενημέρωσε την ενάγουσα για τις παράνομες εργασίες αμέσως μόλις παρέλαβε την επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού - Τεκμήριο 7 - παρ' όλα αυτά όμως οι εργασίες συνεχίστηκαν μέχρι το Φεβρουάριο του 2011 που η ενάγουσα εγκατέλειψε το επίδικο κατάστημα. Καμιά αναφορά γίνεται στο δικόγραφο της για τις άλλες δύο φορές που, κατ' ισχυρισμό, ενημέρωσε το ΜΕ, ειδικά δε για την ενημέρωση η οποία έλαβε χώρα μετά την επιτόπου επίσκεψη του επόπτη της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού, μετά από την οποία, σύμφωνα με τον ισχυρισμό της γραπτής της δήλωσης, η ενάγουσα εγκατέλειψε το επίδικο κατάστημα. Περαιτέρω, κατά την αντεξέταση του ΜΕ του υπεβλήθη από τον ευπαίδευτο συνήγορο της ότι ήταν μετά την επίσκεψη του επόπτη της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού στις 4/2/2011, που κουβέντιασε μαζί του το ζήτημα των παράνομων εργασιών και αυτός την καθησύχασε ότι «οι άδειες εν δική του δουλειά». Αξίζει δε να επισημανθεί ότι στη γραπτή της δήλωση - Τεκμήριο Β - δεν είναι αυτό που ισχυρίζεται ότι της ανέφερε ο ΜΕ όταν τον ενημέρωσε για την επίσκεψη του επόπτη της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού. Αυτό το οποίο της ανέφερε, όπως ισχυρίζεται, ήταν ότι «θα το κοιτάξει». (δ) Η ίδια ασυνέπεια χαρακτηρίζει και τη θέση της γύρω από τον αριθμό των επιστολών που παρέλαβε τελικά από την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού αναφορικά με τις ισχυριζόμενες παράνομες μετατροπές. Αρχικά ισχυρίστηκε ότι της στάληκαν 4 επιστολές, σε κατοπινό στάδιο ότι ήταν 2 και 1 από το Κοινοτικό Συμβούλιο Ύψωνα, ενώ λίγο αργότερα ισχυρίστηκε ότι ήταν
- Στο σημείο δε αυτό θα πρέπει να επισημανθεί ότι η μόνη επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού που υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αυτή η οποία αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 7, με ημερομηνία 9/11/2011 η οποία κατατέθηκε από το ΜΕ. Καμιά άλλη επιστολή, από αυτές οι οποίες, κατά τον ισχυρισμό της, της στάληκαν από την Επαρχιακή Διοίκηση κατατέθηκε ενώπιον μου. Η δικαιολογία την οποία προέβαλε για τη μη παρουσίαση τους, συγκεκριμένα ότι πέρασαν πολλά χρόνια και δεν τις φύλαξε, κάθε άλλο παρά πειστική θα μπορούσε να κριθεί. Για τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω λεπτομερώς πιο πάνω απορρίπτω τον ισχυρισμό της ότι ενημέρωσε επανειλημμένα το ΜΕ για τις ισχυριζόμενες παράνομες εργασίες που διεξάγονταν στο επίδικο κατάστημα, καθώς και ότι του είχε δείξει την επιστολή την οποία παρέλαβε από την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού - Τεκμήριο
- Αντίθετα, αποδέχομαι ανεπιφύλακτα τη θέση του ΜΕ ότι η πρώτη φορά που είχε περιέλθει στην αντίληψη του η ρηθείσα επιστολή ήταν μετά την επιστολή της ίδιας, ημερομηνίας 16/2/2011 - Τεκμήριο 7 - την οποία, όπως ήταν κοινό έδαφος, απηύθυνε στο δικηγόρο του ΜΕ, στην οποία επισύναψε τη ρηθείσα επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού. Αποδέχομαι ακόμα, χωρίς κανένα δισταγμό και τη θέση του ΜΕ ότι ο λόγος για τον οποίο η ενάγουσα προέβη στον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ήταν αυτός ο οποίος αναφέρεται και στην προειδοποιητική επιστολή - Τεκμήριο 6Α - συγκεκριμένα το ότι δεν έγινε κατορθωτή η εξασφάλιση της υπογραφής της κόρης της εναγόμενης, ως μίας εκ των συνιδιοκτητών, επί των αρχιτεκτονικών σχεδίων τα οποία θα έπρεπε να υποβληθούν στην αρμόδια αρχή προς εξασφάλιση της άδειας μετατροπής του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά, η οποία και ήταν απαραίτητη για τη λειτουργία του. Είναι κατάλληλο το σημείο αυτό για να αναφερθώ στην επιστολή της εναγόμενης ημερομηνίας 16/2/2011 - Τεκμήριο 7 - την οποία, όπως έχει ήδη αναφερθεί, απέστειλε στο δικηγόρο της ενάγουσας. Η κάθε πλευρά την επικαλείται, ως υποστηρικτική των δικών της θέσεων. Μετά από προσεκτική εξέταση του περιεχομένου της, έχω παρατηρήσει ότι σε αρκετά σημεία υπάρχουν σοβαρά συντακτικά λάθη σε βαθμό που δεν μπορεί να εξαχθεί σαφές νόημα. Για να διαφανεί εναργέστερα το ότι δεν μπορεί να εξαχθεί σαφές νόημα παραθέτω ενδεικτικά το ακόλουθο απόσπασμα: «Ο XXXX είναι αρχιτέκτονας και γνωρίζει καλά τις διαδικασίες όταν έχει αλλαγή σχέδιο ότι χρειάζεσαι κάποιες υπογραφές τα οποία του ανάφερα και είναι μερίδια, είναι δουλειά δική μου για τις άδειες.» Ενόψει των όσων έχω αναφέρει αμέσως πιο πάνω, θα ήταν ακροσφαλές, κατά την άποψη μου, να χρησιμοποιηθεί το περιεχόμενο της ως μέτρο κρίσης της ορθότητας των εκατέρωθεν εκδοχών. Θεωρώ ορθότερο όπως μη δώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στο περιεχόμενο της. Στρέφομαι τώρα στη μαρτυρία του ΜΥ
- Πρωτίστως έχω να αναφέρω ότι κρίνεται ως ανεξάρτητος, ειλικρινής και χωρίς προσωπικό συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Όπως διαφάνηκε από τη μαρτυρία του, ο ίδιος δεν είχε επιθεωρήσει καθ' οιονδήποτε χρόνο το επίδικο κατάστημα. Περιορίστηκε στο να μεταφέρει στο Δικαστήριο πληροφορίες από το φάκελο του τμήματος του, τον οποίο είχε στην κατοχή του, όπως για παράδειγμα τη γραπτή καταγγελία - Τεκμήριο 30 - η οποία υπεβλήθη από την κόρη της εναγόμενης, καθώς και στο να περιγράψει τη διαδικασία η οποία απαιτείτο να ακολουθηθεί για την εξασφάλιση άδειας αλλαγής χρήσης του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. Η μαρτυρία του ΜΥ3 δεν έχει μειώσει ούτε έχει προκαλέσει οποιοδήποτε ρήγμα στο αξιόπιστο της μαρτυρίας του ΜΕ. Χωρίς να διαφεύγει της προσοχής μου η θέση του ΜΥ3 ότι όλες οι κατασκευαστικές εργασίες εκτελούνται, σε κάθε περίπτωση, μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής, η οποία έπεται της πολεοδομικής άδειας, εντούτοις, όπως ο ΜΕ επεξήγησε κατά τρόπο πειστικότατο στη μαρτυρία του, οι εργασίες στις οποίες είχαν προβεί στο επίδικο κατάστημα, όπως ήταν η τοποθέτηση καινούργιου πατώματος από κεραμικό, γυψοσανίδων, φωτιστικών κλπ. δεν έχρηζαν πολεοδομικής άδειας, αφήνοντας να νοηθεί ότι δεν αποτελούσαν εργασίες οι οποίες ενέπιπταν στον όρο «οικοδομή», όπως αυτός επεξηγείται στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Περί Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ.96, ούτε συνιστούσαν «δομική μετατροπή» όπως ο όρος αυτός επίσης επεξηγείται στο ίδιο άρθρο, ώστε να απαιτείτο η έκδοση της σχετικής άδειας πριν από την εκτέλεση τους. Με δεδομένο δε το ότι δεν υπάρχει σαφής μαρτυρία από το ΜΥ3 για το ποιες επακριβώς από τις εκτελεσθείσες στο επίδικο κατάστημα εργασίες απαιτείτο η έκδοση, πριν την εκτέλεση τους, είτε πολεοδομικής άδειας είτε άδειας οικοδομής, αποδέχομαι χωρίς κανένα δισταγμό τη θέση του ΜΕ ότι οι ήδη εκτελεσθείσες εργασίες μετατροπής δεν έχρηζαν πολεοδομικής άδειας. Δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι ο ΜΥ3 αναφέρθηκε συγκεκριμένα σε ένα τοίχο από γυψοσανίδα και σε μια βεράντα από μπετόν, εργασίες για τις οποίες απαιτείτο άδεια οικοδομής, κατά τη θέση του. Αυτά όμως δεν διαπιστώθηκαν από τον ίδιο αλλά προέρχονταν από σημείωμα του τεχνικού της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού με ημερομηνία 14/11/2011, το οποίο υπήρχε στο φάκελο του. Πρόκειται συνεπώς για εξ ακοής μαρτυρία. Έχοντας κατά νου αφενός τη νομολογιακή αρχή[1] ότι κριτής της βαρύτητας που προσδίδεται σε εξ ακοής μαρτυρία είναι το ίδιο το Δικαστήριο, αφετέρου τα κριτήρια τα οποία μπορούν να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο τα οποία καθορίζονται στο άρθρο 27
(2)[2] του Περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ.9 έχω αποφασίσει όπως μη προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στη συγκεκριμένη μαρτυρία για το λόγο ότι (α) δεν έχει δοθεί οποιαδήποτε επεξήγηση ή δικαιολογία ως προς το λόγο για τον οποίο δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο ίδιος ο τεχνικός ο οποίος προέβη στην επιτόπια εξέταση και ετοίμασε το σχετικό σημείωμα στο οποίο βασίστηκε ο ΜΥ3 και (β) το εν λόγω σημείωμα είναι πολύ μεταγενέστερο του χρόνου εκτέλεσης από την ενάγουσα των εργασιών μετατροπής στο επίδικο κατάστημα. Θα ήθελα ακόμα να επισημάνω και την αδυναμία του μάρτυρα να προσδιορίσει σε τι συνίστατο η βεράντα από μπετόν στην πρόσοψη του καταστήματος. Θα πρέπει επίσης να υποδειχθεί ότι ακόμα και στην επιστολή της Επαρχιακής Διοίκησης Λεμεσού - Τεκμήριο 7 - γίνεται αναφορά, γενικά και αόριστα, σε οικοδομικές εργασίες για τις οποίες δεν εξασφαλίστηκαν οι απαραίτητες άδειες, χωρίς να συγκεκριμενοποιούνται οι εργασίες για τις οποίες απαιτείτο η εξασφάλιση των απαραίτητων αδειών. Στο σημείο αυτό θεωρώ χρήσιμη την παραπομπή στην ερμηνεία του όρου «μετατροπή» που δίνεται στο άρθρο 2 του Κεφ.96, όπου αναφέρονται επί λέξει τα ακόλουθα: « .................................... "µετατροπή", "προσθήκη" ή "επισκευή", όταν χρησιµοποιείται σε αναφορά για οικοδοµές, σηµαίνει οποιαδήποτε δοµική µετατροπή, προσθήκη ή επισκευή µε την οποία οποιαδήποτε διάσταση τέτοιας οικοδοµής µετατρέπεται, αλλά δεν περιλαµβάνει: (α) την αντικατάσταση των κεραµιδιών, πηλού ή άλλης ύλης µε σκοπό να καταστήσουν υδατοστεγή οποιαδήποτε στέγη· (β) την επισκευή οποιασδήποτε υφιστάµενης θύρας της οποίας τα φύλλα δεν ανοίγουν ή προβάλλονται εντός οδού· (γ) την επισκευή οποιουδήποτε παραθύρου εξώστη ή βεράντας το οποίο δεν ανοίγει ή προβάλλεται εντός οδού· (δ) τον ασβεστοχρωµατισµό, υδατοχρωµατισµό, επικονίαση ή βαφή οποιουδήποτε τοίχου, οροφής, ξύλινης ή σιδερένιας κατασκευής σε οποιαδήποτε οικοδοµή· (ε) την επανατοποθέτηση, επανατοποθέτηση σανίδων ή πλακακιών οποιουδήποτε πατώµατος ή δαπέδου που περιέχεται εντός των εξωτερικών τοίχων οποιασδήποτε οικοδοµής ή εντός οποιουδήποτε υφιστάµενου εξώστη ή βεράντας προσαρτηµένου στην οικοδοµή, αλλά ο οποίος δεν ανοίγει ή προβάλλεται εντός οδού. ....................................» Δεν διαφεύγει ακόμα της προσοχής μου ότι και ο ΜΥ2 στη μαρτυρία του αναφέρθηκε σε παράνομες και αυθαίρετες εργασίες που έγιναν στο επίδικο κατάστημα, όπως το μπετόν που έγινε μπροστά από το κατάστημα, ο τοίχος που «ψήλωσε» καθώς και το κλείσιμο των φωταγωγών στο μεσοπάτωμα. Θεωρώ ότι το συγκεκριμένο ζήτημα βρίσκεται εκτός του πεδίου της εμπειρογνωμοσύνης του γι' αυτό δεν θα μπορούσε να εκφέρει άποψη επ' αυτού. Επισημαίνω ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο υπό την ιδιότητα του εκτιμητή ακινήτων για να καταθέσει για το κόστος επαναφοράς του επίδικου καταστήματος στην προτέρα του κατάσταση. Ο ίδιος επικαλέστηκε ως πηγή της γνώσης του την πείρα του, τη νομοθεσία, καθώς και πληροφορίες που πήρε από την αρμόδια αρχή του Δήμου Ύψωνα όπου του επιβεβαίωσαν ότι έγιναν παράνομες και αυθαίρετες εργασίες. Όπως όμως έχει ήδη αναφερθεί, ο ΜΥ3 ο οποίος ήταν ο υπάλληλος του τεχνικού τμήματος του Δήμου Ύψωνα δεν διαφώτισε το Δικαστήριο όσον αφορά το ποιες από τις εκτελεσθείσες εργασίες έχρηζαν αδείας από την αρμόδια αρχή. Συνεπώς η θέση του ΜΥ2 περί επιβεβαίωσης από το Δήμο Ύψωνα ότι εκτελέστηκαν παράνομες εργασίες δεν μπορεί να έχει οποιαδήποτε βαρύτητα. Όσον αφορά την πείρα την οποία ισχυρίστηκε ότι κατέχει, πέραν του ότι δεν αποκάλυψε στο Δικαστήριο τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε εμπειρία επί του συγκεκριμένου ζητήματος, θεωρώ χρήσιμο να παραθέσω απλά την απάντηση που έδωσε κατά την αντεξέταση του όταν ρωτήθηκε για τα έγγραφα και τα στοιχεία τα οποία είχε υπόψη του: «Α. Εγώ εδώ ζητήθηκα να κάνω έκθεση εκτίμησης για κόστα κατασκευής. Τα υπόλοιπα, τα θέματα αδειών θα σας τα εξηγήσει ο Δήμος, ο οποίος είναι το αρμόδιο τμήμα. Εγώ δεν είμαι υπεύθυνος να αδειοδοτώ οτιδήποτε. Εγώ είμαι υπεύθυνος να κάνω τη δουλειά μου και η δουλειά μου, η επαγγελματική μου ασφάλεια είναι να εκτιμώ το οτιδήποτε.» Τα ευρήματα στα οποία καταλήγω με βάση την ενώπιον μου αποδεκτή μαρτυρία είναι τα ακόλουθα: Σε χρόνο μετά την υπογραφή του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου - Τεκμήριο 2 - η ενάγουσα ξεκίνησε τις εργασίες για μετατροπή του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά, που ήταν η συμφωνηθείσα χρήση του. Μέρος των εκτελεσθεισών εργασιών απεικονίζεται στις φωτογραφίες της δέσμης φωτογραφιών - Τεκμήριο
- Ταυτόχρονα εκπονήθηκε και αρχιτεκτονικό σχέδιο/κάτοψη, το οποίο ο ΜΕ παρέδωσε στο σύζυγο της εναγόμενης για να υπογραφεί από την ίδια, την οποία ο ΜΕ θεωρούσε ως τη μοναδική ιδιοκτήτρια, χωρίς να γνωρίζει, κατ' εκείνο το χρόνο, ότι υπήρχαν και άλλοι συνιδιοκτήτες του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη το επίδικο κατάστημα. Μετά από πάροδο 2-3 ημερών από την παράδοση των σχεδίων, ο ΜΕ είχε συνάντηση με το σύζυγο της κόρης της εναγόμενης, η οποία ήταν μία εκ των συνιδιοκτητών και διέμενε στην οικία η οποία είχε ανεγερθεί πάνω από το επίδικο κατάστημα. Αυτός αποκάλυψε στο ΜΕ ότι υπήρχαν και άλλοι συνιδιοκτήτες και τον ενημέρωσε ότι ο ίδιος και η σύζυγος του ενίσταντο στη μετατροπή του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. Μετά την ως άνω εξέλιξη ο ΜΕ τηλεφώνησε στο σύζυγο της εναγόμενης με τον οποίο συναντήθηκε στο επίδικο κατάστημα. Ο ΜΕ τον ρώτησε κατά πόσο η κόρη του ήταν πράγματι συνιδιοκτήτρια. Τότε αυτός αποκάλυψε στο ΜΕ ότι υπήρχαν 7 συνολικά συνιδιοκτήτες του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη το επίδικο κατάστημα, μία εκ των οποίων ήταν και η κόρη του. Ο σύζυγος της εναγόμενης υποσχέθηκε στο ΜΕ ότι θα εξασφάλιζε την υπογραφή και της κόρης του επί του αρχιτεκτονικού σχεδίου το οποίο είχαν ήδη υπογράψει οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες. Ο ΜΕ βασιζόμενος επί της ως άνω υπόσχεσης του συζύγου της εναγόμενης, συνέχισε τις εργασίες μετατροπής του επίδικου καταστήματος, καθώς και την πληρωμή του μηνιαίου ενοικίου στην εναγόμενη, χωρίς να τερματίσει τότε τη συμφωνία ενοικίασης. Ενόψει του ότι η αδιαλλαξία της κόρης της εναγόμενης δεν είχε καμφθεί και συνέχιζε να αρνείται να υπογράψει το αρχιτεκτονικό σχέδιο, κάτι το οποίο είχε ως αποτέλεσμα να καθίσταται αδύνατη η υποβολή αίτησης εκ μέρους της ενάγουσας για εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας για μετατροπή της χρήσης του επίδικου καταστήματος, ο ΜΕ, περί τον Φεβρουάριο του 2011, έδωσε οδηγίες στο δικηγόρο της ενάγουσας να απευθύνει προειδοποιητική επιστολή στην εναγόμενη. Πράγματι με την επιστολή του δικηγόρου της ενάγουσας ημερομηνίας 11/2/2011 - Τεκμήριο 6Α - η οποία επεδόθη στο σύζυγο της εναγόμενης την επόμενη μέρα - Τεκμήριο 6Β - η εναγόμενη καλείτο εντός 7 ημερών από τη λήψη της όπως φροντίσει όπως υπογραφεί το αρχιτεκτονικό σχέδιο και από την κόρη της, σε αντίθετη δε περίπτωση η ενάγουσα θα προέβαινε στον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Ενόψει του ότι δεν υπήρξε ανταπόκριση στην ανωτέρω επιστολή, η ενάγουσα με νέα επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 2/3/2011 - Τεκμήριο 8Α - η οποία επιδόθηκε στην εναγόμενη την 5/3/2011 - Τεκμήριο 8Β - τερμάτισε την επίδικη συμφωνία ενοικίασης. Ταυτόχρονα εγκατέλειψε και το επίδικο κατάστημα. Αποτελεί εύρημα μου ότι η ενάγουσα πλήρωσε όλα τα μηνιαία ενοίκια στην εναγόμενη μέχρι και τον Ιανουάριο του 2011 καθώς και το προβλεπόμενο στον όρο 4 της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ποσό της εγγύησης. Σχετικές είναι οι αποδείξεις - Τεκμήρια 3, 4, 9, 10 και
- ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Όπως έχει διαφανεί, στο επίκεντρο της αξίωσης της ενάγουσας βρίσκεται η επίδικη συμφωνία ενοικίασης - Τεκμήριο 2 - η οποία και αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο της υπόθεσης της. Πρωτίστως θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν αμφισβητείται ότι η ρηθείσα συμφωνία πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 77
(1)[3] του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 οι οποίες θα πρέπει να συντρέχουν σε κάθε σύμβαση για μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας πέραν του έτους ώστε να είναι έγκυρη και εκτελεστή. Συνεπώς αποτελεί εύρημα μου ότι η ρηθείσα συμφωνία πληροί τις αναφερόμενες στο ανωτέρω άρθρο προϋποθέσεις με αποτέλεσμα να είναι καθ' όλα έγκυρη και εκτελεστή. Η ενάγουσα στην έκθεση απαίτησης της ισχυρίζεται ότι η υπογραφή της επί της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης αποτελούσε προϊόν δόλου εκ μέρους της εναγόμενης. Παραθέτει δε τις ακόλουθες λεπτομέρειες του δόλου της εναγόμενης: «α) Ενώ εγνώριζε ότι δεν ήταν η απόλυτη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του καταστήματος, απέκρυψε τούτο από την Ενάγουσα. β) Ρητώς εδήλωσε στην Ενάγουσα ότι ήταν η ιδιοκτητρια του καταστήματος, ενώ εγνώριζε ότι τούτο ήταν αναληθές. γ) Εισέπραττε ενοίκια του καταστήματος από την Ενάγουσα - παριστάνοντας την απόλυτο ιδιοκτήτρια - ενώ δεν είχε τη συγκατάθεση της συνιδιοκτήτριας τόσο για την ενοικίαση όσο και για την είσπραξη των ενοικίων. δ) Έδωσε τη συγκατάθεση της και/ή συμφώνησε με την Ενάγουσα να προβεί η Ενάγουσα σε αρχιτεκτονική μελέτη και σε εργασίες μετατροπής του καταστήματος σε ψησταριά, ενώ δεν είχε τέτοιο δικαίωμα, αφού δεν ήταν απόλυτη ιδιοκτήτρια. ε) Ακόμα και όταν απεκαλύφθη το πρόβλημα της συνιδιοκτησίας ενέπαιζε την Ενάγουσα ότι θα επιλύσει το πρόβλημα.» Από τις ως άνω περιγραφόμενες λεπτομέρειες διαφαίνεται ότι η ενάγουσα ισχυρίζεται, κατ' ουσία, ότι η υπογραφή της επί της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης δεν ήταν το προϊόν της ελεύθερης βούλησης της αλλά τέθηκε κατόπιν εξαπάτησης της από την εναγόμενη. Στο άρθρο 17 του Κεφ.149 προσδιορίζεται το τι συνιστά απάτη. Όπως ειδικότερα αναφέρεται: "17.—
(1)"Απάτη" περιλαµβάνει οποιαδήποτε από τις πιο κάτω πράξεις οι οποίες διαπράττονται από κάποιο από τους συµβαλλόµενους, ή µε τη συγκατάθεση αυτού, ή από τον αντιπρόσωπό του, µε σκοπό εξαπάτησης άλλου συµβαλλόµενου ή του αντιπροσώπού του, ή εξώθησης αυτού στη σύναψη σύµβασης— (α) την παράσταση αναληθούς γεγονότος ως αληθούς, από πρόσωπο που δεν πιστεύει ότι αυτό είναι αληθές· (β) την ενεργό απόκρυψη γεγονότος από πρόσωπο που γνωρίζει το γεγονός ή πιστεύει αυτό· (γ) υπόσχεση που δόθηκε χωρίς πρόθεση εκπλήρωσής της· (δ) κάθε άλλη πράξη επιτήδεια προς εξαπάτηση· (ε) κάθε πράξη ή παράλειψη που ορίζεται ειδικά από το νόµο ως απάτη.
(2)Απλή σιωπή ως προς γεγονότα, τα οποία ενδέχεται να επηρεάσουν τη βούληση προσώπου προς σύναψη σύµβασης, δεν συνιστά απάτη, εκτός αν οι περιστάσεις είναι τέτοιες ώστε, λαµβανοµένων αυτών υπόψη, το πρόσωπο που σιωπά να έχει υποχρέωση να δηλώσει αυτά ή εκτός αν η σιωπή αυτού ισοδυναµεί από µόνη της µε δήλωση.» Όπως έχει ήδη αναφερθεί, αποτέλεσε κοινό τόπο ότι (α) το επίδικο κατάστημα δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και (β) το ακίνητο επί του οποίου αυτό ανηγέρθη αποτελούσε συνιδιοκτησία 7 συνολικά προσώπων, ένα εκ των οποίων ήταν η εναγόμενη, τα οποία ήταν οι εξ αδιαιρέτου εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του κατ' ιδανικά μερίδια. Σύμφωνα με τα ευρήματα στα οποία έχω καταλήξει, η εναγόμενη, κατά τη διαπραγμάτευση της ενοικίασης με το ΜΕ, του ανέφερε ότι ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος χωρίς να του αποκαλύψει (α) ότι αυτό δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και (β) ότι δεν ήταν η μοναδική ιδιοκτήτρια του ακινήτου επί του οποίου αυτό ανηγέρθη, αλλά υπήρχαν 6 ακόμα εξ αδιαιρέτου εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί ότι δεν έχει αμφισβητηθεί από πλευράς εναγόμενης ότι γνώριζε ότι δεν ήταν η μοναδική ιδιοκτήτρια. Αντίθετα η θέση της ήταν ότι είχε αποκαλύψει εξ αρχής στο ΜΕ το γεγονός αυτό, θέση η οποία απορρίφθηκε από το Δικαστήριο. Ο ΜΕ καθώς και ο έτερος διευθυντής της ενάγουσας, βασιζόμενοι στη δήλωση της εναγόμενης ότι ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου καταστήματος, χωρίς να γνωρίζουν το πραγματικό ιδιοκτησιακό του καθεστώς, προχώρησαν στην υπογραφή του επίδικου ενοικιαστηρίου εγγράφου το οποίο, σύμφωνα με τα ευρήματα μου, τους παρουσίασε η εναγόμενη. Το ότι η εναγόμενη δεν ήταν η μοναδική ιδιοκτήτρια αποκαλύφθηκε πολύ αργότερα, όταν ο ΜΕ παρέδωσε στο σύζυγο της εναγόμενης το αρχιτεκτονικό σχέδιο με σκοπό να υπογραφεί από την ίδια, την οποία ο ΜΕ θεωρούσε μέχρι τότε ως τη μοναδική ιδιοκτήτρια. Με βάση τα όσα έχω αναφέρει αμέσως πιο πάνω καταλήγω ότι η εναγόμενη εξαπάτησε το ΜΕ καθώς και τον έτερο διευθυντή της ενάγουσας, με αποτέλεσμα να προβούν στην υπογραφή της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Επισημαίνω ότι, όπως ρητά αναφέρει ο ΜΕ στη γραπτή του δήλωση - Τεκμήριο Α - δεν υπήρχε περίπτωση να προχωρήσει στην ενοικίαση του επίδικου καταστήματος αν γνώριζε ότι η εναγόμενη δεν ήταν η μοναδική ιδιοκτήτρια του, θα αναζητούσε δε όπως η συμφωνία υπογραφεί από όλους τους ιδιοκτήτες. Κατ' επέκταση, η υπογραφή τους δεν τέθηκε ελεύθερα επί της επίδικης συμφωνίας. Το άρθρο 14 του Κεφ.149 ρητά αναφέρει ότι η συναίνεση για τη σύναψη σύμβασης θεωρείται ελεύθερη όταν δεν προκαλείται με απάτη, όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 17. Το ότι ήταν ουσιώδες για το ΜΕ και τον έτερο διευθυντή της ενάγουσας να γνωρίζουν πριν από την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης το πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς του επίδικου καταστήματος εξυπακούετο και από το ότι για να είναι νόμιμη η αλλαγή της χρήσης του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά, η οποία ήταν η συμφωνηθείσα χρήση, ήταν αναγκαία η λήψη της εκ του νόμου προβλεπόμενης πολεοδομικής άδειας, για την οποία απαιτείτο η υποβολή σχετικής αίτησης μαζί με αρχιτεκτονικά σχέδια. Η ρηθείσα αίτηση υποβάλλεται μόνο από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου. Από τη στιγμή που το επίδικο κατάστημα δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και το ακίνητο επί του οποίου ανηγέρθη ήταν συνιδιοκτησία 7 συνολικά προσώπων, απαιτείτο όπως υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες την αίτηση για αλλαγή της χρήσης του. Συνεπώς θα έπρεπε να είχε αποκαλυφθεί εκ των προτέρων στο ΜΕ καθώς και στον έτερο διευθυντή της ενάγουσας η ύπαρξη συνιδιοκτητών ώστε να γνωρίζουν ότι η άρνηση υπογραφής κάποιου ή κάποιων εξ αυτών δυνατόν να ματαίωνε το σκοπό της επίδικης ενοικίασης που ήταν η χρήση του επίδικου καταστήματος ως ψησταριάς. Αναμφίβολα η γνώση του πραγματικού ιδιοκτησιακού καθεστώτος θα επηρέαζε και τη βούληση τους για το αν θα υπέγραφαν τελικά την επίδικη συμφωνία. Στο σημείο αυτό αξίζει να αναφερθεί ότι δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης - Τεκμήριο 2 - δεν περιλαμβάνεται ρητός όρος ο οποίος επιβάλλει την υποχρέωση στην ιδιοκτήτρια όπως υπογράψει και υποβάλει στην αρμόδια αρχή τις απαιτούμενες αιτήσεις καθώς και τα αρχιτεκτονικά σχέδια για την εξασφάλιση άδειας μετατροπής του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. Από τη στιγμή όμως που στο Τεκμήριο 2 προβλέπεται ρητά ότι το επίδικο κατάστημα θα χρησιμοποιείτο ως ψησταριά, ήταν, κατά την άποψη μου, εξυπακουόμενη υποχρέωση της ιδιοκτήτριας να υπογράψει και υποβάλει στην αρμόδια αρχή τα ανωτέρω προς το σκοπό της εξασφάλισης της απαιτούμενης άδειας αλλαγής χρήσης του επίδικου καταστήματος. Άλλωστε και η από μέρους της εναγόμενης υπογραφή του εκπονηθέντος αρχιτεκτονικού σχεδίου, το οποίο της παρουσίασε ο ΜΕ υποδηλώνει, κατά την άποψη μου, την αναγνώριση της υποχρέωσης της να προβεί στα ανωτέρω. Στην υπόθεση Τσιαλής ν. Χατζηανδρέου (Τσιαλή)
(2000)1 ΑΑΔ 1250 λέχθηκαν τα ακόλουθα σε σχέση με την ύπαρξη εξυπακουόμενου όρου: «Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου ως θέμα ερμηνείας της συμφωνίας είναι παλαιόθεν γνώρισμα του έργου του δικαστηρίου, εδραζόμενη στην αναγνώριση ότι τα μέρη δεν διατυπώνουν πάντοτε ρητά στη γραπτή τους συμφωνία παρά μόνο τα βασικά της στοιχεία, αφήνοντας άλλα να προκύπτουν έστω και αν δεν ελέχθησαν. Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου αποδίδεται στην ανάγκη να δοθεί αποτελεσματικότητα και πληρότητα στη συμφωνία, εκφράζοντας εκείνο που, αν και δεν ελέχθη, αντιπροσωπεύει την εμφανή και αναγκαία πρόθεση των μερών. Η κλασσική διατύπωση της αρχής προέρχεται από τον Bowen L.J., στην υπόθεση The Moorcock [1989] 14 P.D. 64, στη σ.68: "Now, an implied warranty, or, as it is called, a covenant in law, as distinguished from an express contract or express warranty, really is in all cases founded upon the presumed intention of the parties, and upon reason, The implication which the law draws from what must obviously have been the intention of the parties, the law draws with the object of giving efficacy to the transaction and preventing such a failure of consideration as cannot have been within the contemplation of either side; and I believe if one were to take all the cases, and there are many, of implied warranties or covenants in law, it will be found that in all of them the law is raising an implication from the presumed intention of the parties with the object of giving to the transaction such efficacy as both parties must have intended that at all events it should have."» Έχοντας κατά νου όλα τα ανωτέρω, αποδέχομαι πλήρως τον ισχυρισμό της Έκθεσης Απαίτησης περί ύπαρξης εξυπακουόμενης συμφωνίας ότι η εναγόμενη, ως ιδιοκτήτρια, θα υπέγραφε όλα τα αρχιτεκτονικά σχέδια που θα ετοίμαζε η ενάγουσα ως και όλες τις αναγκαίες αιτήσεις προς την αρμόδια αρχή ώστε να εξασφαλιστεί η αναγκαία άδεια της αρμόδιας αρχής για τη λειτουργία του επίδικου καταστήματος ως «ψησταριάς». Το άρθρο 19
(1)του Κεφ.149 προνοεί ότι αν η συναίνεση σε συμφωνία παρασχέθηκε συνεπεία απάτης η συμφωνία είναι ακυρώσιμη κατ' εκλογή του μέρους του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε με τον τρόπο αυτό. Η ενώπιον μου αποδεκτή μαρτυρία αποκάλυψε ότι ο ΜΕ και ο έτερος διευθυντής της ενάγουσας δεν προέβησαν στην ακύρωση ή τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης όταν περιήλθε εις γνώση τους ότι η εναγόμενη δεν ήταν η μοναδική εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου επί του οποίου ανηγέρθη το επίδικο κατάστημα. Αντίθετα, ο ΜΕ, βασιζόμενος στην υπόσχεση της εναγόμενης και του συζύγου της ότι θα εξασφάλιζαν την υπογραφή και της κόρης τους επί του αρχιτεκτονικού σχεδίου, η οποία ήταν η μόνη εκ των εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών που αρνείτο να το υπογράψει, επέλεξε την εφαρμογή της επίδικης σύμβασης ενοικίασης καταβάλλοντας κανονικά το μηνιαίο ενοίκιο στην εναγόμενη και συνεχίζοντας τις εργασίες μετατροπής του επίδικου καταστήματος. Η επιλογή της ενάγουσας να εμμείνει στην εφαρμογή της επίδικης σύμβασης ενοικίασης παρά την εξαπάτηση της από την εναγόμενη, αποτελούσε δικαίωμα της, το οποίο της παρέχει το άρθρο 19
(2)[4] του Κεφ.149. Ο τερματισμός της επίδικης σύμβασης από την ενάγουσα έγινε αργότερα. Παρά την υπόσχεση της εναγόμενης ότι θα εξασφάλιζε την υπογραφή της κόρης της, εντούτοις μέχρι και το Φεβρουάριο του 2011 δεν υπήρξε εκπλήρωση της ως άνω υπόσχεσης από την εναγόμενη. Κατόπιν αυτού, η ενάγουσα με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 2/3/2011 - Τεκμήριο 8Α - τερμάτισε την επίδικη σύμβαση, αφού πρώτα απέστειλε στην εναγόμενη την προειδοποιητική επιστολή ημερομηνίας 11/2/2011 - Τεκμήριο 6Α - στην οποία η εναγόμενη δεν ανταποκρίθηκε. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνω ότι η εξασφάλιση της υπογραφής της κόρης της εναγόμενης ήταν απόλυτα αναγκαία ώστε να καταστεί δυνατή η υποβολή αίτησης για εξασφάλιση της απαιτούμενης εκ του νόμου άδειας για αλλαγή της χρήσης του επίδικου καταστήματος. Η μη εξασφάλιση της υπογραφής της καθιστούσε αδύνατη την πραγμάτωση του σκοπού για τον οποίο ενοικιάστηκε το επίδικο κατάστημα που ήταν η λειτουργία του ως «ψησταριά». Κάτω από τα δεδομένα τα οποία έχω παραθέσει αμέσως πιο πάνω, ο τερματισμός της επίδικης σύμβασης ενοικίασης από την ενάγουσα κρίνεται ως νόμιμος και απόλυτα δικαιολογημένος λόγω της παράβασης της υπόσχεσης της εναγόμενης να εξασφαλίσει την υπογραφή και γενικά τη συγκατάθεση της κόρης της στη μετατροπή του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά. ΟΙ ΑΞΙΟΥΜΕΝΕΣ ΑΠΌ ΤΗΝ ΕΝΑΓΟΥΣΑ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ Ο από μέρους της ενάγουσας τερματισμός της επίδικης σύμβασης ενοικίασης συνεπεία της παραβατικής συμπεριφοράς της εναγόμενης παρέχει το δικαίωμα σ' αυτήν να αξιώσει αποζημιώσεις για τη ζημιά ή απώλεια την οποία υπέστη. Όπως έχει νομολογηθεί, το άρθρο 75 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149[5] διαφυλάσσει το δικαίωμα του συμβαλλόμενου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υφίσταται λόγω διακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου (Παντζιαρή ν. Αquarian Container Lines Ltd κ.α.
(1993)1 Α.Α.Δ. 748, A. N. Stasis Estates Co Ltd v. Edwards κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ. 385 και Johnson and another v. Agnew
(1979)1 All E.R. 883 (HL). Όπως, επίσης, αναφέρθηκε στην πρόσφατη υπόθεση Αρχιππεα Σύμβουλοι Επενδύσεων Λτδ κ.α. ν. Δημήτριου Κακαβού, ECLI:CY:AD:2015:A683, Πολ. Έφεση αρ. 278/2010 ημερομηνίας 15/10/2015 «Σε περίπτωση μη εφαρμογής της συμφωνίας εξ υπαιτιότητας ενός των μερών, το αναίτιο μέρος δικαιούται στο δίκαιο των αποζημιώσεων να ακυρώσει τη σύμβαση ώστε να μην είναι ο ίδιος υπόλογος για οποιαδήποτε δική του υποχρέωση, να ανακτήσει οποιοδήποτε ποσό κατέβαλε και να αναζητήσει αποζημιώσεις για απώλεια κέρδους ή οποιαδήποτε απώλεια έχει υποστεί λόγω της παράβασης της συμφωνίας (Ποντίκη ν. Κωνσταντινίδη
(2004)1 Α.Α.Δ. 875 και Πολυβίου: "Το Δίκαιο των Συμβάσεων" σελ. 744 κ.ε.)». Η ενάγουσα στην έκθεση απαίτησης της αξιώνει τα ακόλουθα είδη αποζημιώσεων: (α) ειδικές αποζημιώσεις οι οποίες αντιπροσωπεύουν τη δαπάνη στην οποία υπεβλήθη για τις εργασίες μετατροπής του επίδικου καταστήματος καθώς για τα μηνιαία ενοίκια τα οποία είχε ήδη καταβάλει στην εναγόμενη μέχρι τον τερματισμό. Στο συγκεκριμένο είδος αποζημιώσεων περιλαμβάνεται και η ισχυριζόμενη δαπάνη την οποία υπέστη για την αφιέρωση χρόνου στις διαπραγματεύσεις για επίτευξη συμφωνίας για τη μεθόδευση των εργασιών στο επίδικο κατάστημα, την επιλογή των αντικειμένων, των προσώπων και/ή των εταιρειών οι οποίες θα προμήθευαν τα αντικείμενα, (β) αποζημιώσεις που αντιπροσωπεύουν το κέρδος το οποίο απώλεσε (διαφυγόν κέρδος) για τα 5 χρόνια της ισχύος της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης και (γ) παραδειγματικές αποζημιώσεις. (α) Οι ειδικές αποζημιώσεις Πρωτίστως θα πρέπει να υπενθυμίσω ότι η απόδειξη των ειδικών ζημιών κινείται σε αυστηρά πλαίσια. Εναπόκειται στον ενάγοντα σε κάθε περίπτωση να αποδείξει με κατάλληλη μαρτυρία τα κονδύλια που συνιστούν την ειδική ζημιά του (Ηρακλέους ν. Πίτρου
(1994)1 ΑΑΔ 239, 243). Η ενάγουσα στην έκθεση απαίτησης της αξιώνει τα ακόλουθα κονδύλια τα οποία σχετίζονται με τις εργασίες μετατροπής του επίδικου καταστήματος σε ψησταριά: «δ) €5.000 + Φ.Π.Α για τα αρχιτεκτονικά σχέδια και μελέτη που ετοίμασαν οι αρχιτέκτονες, ε) €1.300 για πογιατίσματα, στ) €934,49 για τα κεραμικά που τοποθετήθηκαν στο κατάστημα. η) €2.645,00 για τις τέντες που τοποθέτησαν μπροστά από το κατάστημα. θ) €5.577,50 για τις γυψοσανίδες που κατασκευάστηκαν στο κατάστημα. ι) €600,00 για τη μεταλλική ανεμόσκαλα που τοποθετήθηκε στο κατάστημα. κ) €5.773,16 για την ηλεκτρική εγκατάσταση και ηλεκτρολογικά στο κατάστημα. λ) €1.000 για την ηλεκτρική εγκατάσταση και ηλεκτρολογικά στο κατάστημα. μ) €10.005,00 για τις οικοδομικές εργασίες που έγιναν στο κατάστημα. ν) €550,00 για εκτύπωση 6.500 καρτών για την επιχείρηση της ψησταριάς στο κατάστημα. Αναφορικά με τα υπό (ε), (στ) και (ι) ποσά θα πρέπει να επισημανθεί ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης, κατά την αντεξέταση του ΜΕ, έκαμε αποδεκτή την πληρωμή τους. Η θέση του όμως, όσον αφορά τα κεραμικά και τη μεταλλική σκάλα, ήταν ότι δεν ήταν αναγκαία η δαπάνη αυτή για το λόγο ότι υπήρχε ήδη στο επίδικο κατάστημα δάπεδο από μωσαϊκό και ξύλινη σκάλα. Ο ΜΕ αντέκρουσε τη θέση αυτή, ισχυριζόμενος ότι το μεν μωσαϊκό δάπεδο ήταν σπασμένο επειδή ο γαμπρός της εναγόμενης κυλούσε μηχανήματα επ' αυτού, η δε ξύλινη σκάλα ήταν ετοιμόρροπη γι' αυτό έχρηζε αντικατάστασης. Το Δικαστήριο αποδέχεται ανεπιφύλακτα τα ανωτέρω υπό του ΜΕ προβαλλόμενα, τα οποία επισημαίνω ότι παρέμειναν αναντίλεκτα από πλευρά εναγόμενης. Προς απόδειξη του υπό (δ) ανωτέρω κονδυλίου των €5.000 πλέον ΦΠΑ για τα αρχιτεκτονικά σχέδια και μελέτη που εκπονήθηκαν κατατέθηκε η απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 24/9/2010 του αρχιτεκτονικού γραφείου Ποτονίδης κα Παπαπολυβίου για το ποσό των €5.750 - Τεκμήριο 13 - καθώς και μία βεβαίωση του ιδίου γραφείου της ίδιας ημερομηνίας - Τεκμήριο 12 - η οποία αναφέρει επί λέξει τα ακόλουθα: «Εμείς οι Αρχιτέκτονες - Διακοσμητές από τη Λεμεσό, πιστοποιούμε ότι ετοιμάσαμε σχέδια ανακαίνισης και αλλαγής χρήσης καταστήματος σύμφωνα με την πολεοδομική αρχή για το κατάστημα που ευρίσκεται στην οδό Αγίου Γεωργίου, περιοχή Ύψωνας στη Λεμεσό. Όπως έχουμε συμφωνήσει η αμοιβή μας για τα πιο πάνω ανέρχεται στο ποσό των Ευρώ 5000,- συν ΦΠΑ.» (Η υπογράμμιση είναι δική μου) Το ερώτημα το οποίο παρέμεινε αναπάντητο είναι με ποιόν είχε συμφωνηθεί η χρέωση του συγκεκριμένου ποσού. Από τη στιγμή που ο ένας εκ των συνεταίρων ήταν ο ίδιος ο ΜΕ, το λογικά αναμενόμενο ήταν ότι θα επεξηγείτο πλήρως στο Δικαστήριο και θα αναλύετο ο τρόπος με τον οποίο η αμοιβή των αρχιτεκτόνων υπολογίστηκε στο συγκεκριμένο ποσό. Η παράλειψη επεξήγησης του τρόπου υπολογισμού του ανωτέρω ποσού από τη μια, και από την άλλη η παράλειψη αποκάλυψης περισσοτέρων λογαριασμών της ισχυριζόμενης συμφωνίας για την αμοιβή των αρχιτεκτόνων δεν αφήνει άλλη επιλογή στο Δικαστήριο από τη μη απόδοση του κονδυλίου αυτού. Φυσικά, στην έκθεση εκτίμησης του ΜΥ2 - Τεκμήριο 28 - γίνεται παραδεκτό μέρος της ως άνω αμοιβής, συγκεκριμένα γίνεται παραδεκτό ποσό €1000 για την αμοιβή των αρχιτεκτόνων πλέον Φ.Π.Α. Θεωρώ ότι μπορεί να επιδικαστεί το μέρος του συγκεκριμένου κονδυλίου που γίνεται παραδεκτό. Κατά συνέπεια επιδικάζεται το ποσό των €1000 πλέον Φ.Π.Α. (15%) ήτοι συνολικό ποσό €1.150 για αρχιτεκτονικά σχέδια. Σε σχέση με το υπό (θ) κονδύλι των €5.577,50 για γυψοσανίδες κατατέθηκε, προς το σκοπό της απόδειξης του, το Τεκμήριο 19 το οποίο περιγράφεται ως «προσφορά για την προμήθεια και τοποθέτηση κατασκευών από γυψοσανίδα», ημερομηνίας 23/9/
- Κατά πρώτον παρατηρώ ότι το συγκεκριμένο έγγραφο δεν φέρει υπογραφή από το πρόσωπο το οποίο το εξέδωσε. Κατά δεύτερον, ακόμα και στην περίπτωση που ήταν υπογεγραμμένο, δεν θα αποτελούσε επαρκή μαρτυρία για να αποδείξει το συγκεκριμένο κονδύλι. Δεν έχει παρουσιαστεί σαφής μαρτυρία για τα ακριβή και συγκεκριμένα ποσά τα οποία πληρώθηκαν από την ενάγουσα, με αποτέλεσμα το κονδύλι αυτό να μη μπορεί να επιδικαστεί. Οι ίδιες ακριβώς ανωτέρω παρατηρήσεις μου ισχύουν και για το Τεκμήριο 23 το οποίο περιγράφεται ως «προσφορά και συμφωνητικό έγγραφο» της εταιρείας Μ & Α Χριστοδούλου Εργοληπτική Εταιρεία Λτδ και κατατέθηκε προς απόδειξη του υπό (μ) κονδυλίου για τις οικοδομικές εργασίες που έγιναν στο επίδικο κατάστημα καθώς και για το Τεκμήριο 21 το οποίο περιγράφεται ως «sales order» και κατατέθηκε προς απόδειξη του υπό (κ) κονδυλίου για τα φωτιστικά που τοποθετήθηκαν σ' αυτό. Ούτε σ' αυτή την περίπτωση παρουσιάστηκε σαφής μαρτυρία για τα ακριβή ποσά τα οποία πληρώθηκαν από την ενάγουσα. Φυσικά και στις περιπτώσεις των υπό (θ), (μ) και (κ) κονδυλίων γίνεται παραδεκτό μέρος τους στην έκθεση εκτίμησης του ΜΥ2 - Τεκμήριο 28 - συγκεκριμένα γίνεται παραδεκτό ποσό €3.000 για γυψοσανίδες, €1000 για οικοδομικές εργασίες και €1000 για φωτιστικά. Συνεπώς, θα επιδικαστούν προς όφελος της ενάγουσας τα ποσά τα οποία είναι παραδεκτά. Προς απόδειξη του υπό (λ) κονδυλίου των €1000 για ηλεκτρική εγκατάσταση και ηλεκτρολογικά κατατέθηκε, προς απόδειξη του, η απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 31/1/2011 - Τεκμήριο
- Πέραν του ότι το περιεχόμενο της παρέμεινε αδιαμφισβήτητο, το ύψος της συγκεκριμένης δαπάνης είναι αποδεκτό στην έκθεση εκτίμησης του ΜΥ
- Κατά συνέπεια επιδικάζεται προς όφελος της ενάγουσας. Με το υπό (η) κονδύλι αξιώνεται η δαπάνη για τις τέντες που τοποθετήθηκαν μπροστά από το κατάστημα. Προς απόδειξη του ποσού των €2.645,00 κατατέθηκε το τιμολόγιο ημερομηνίας 15/3/2011 - Τεκμήριο 18 - το οποίο φέρεται να εκδόθηκε από την εταιρεία Victoria Trading Ltd. Είμαι της άποψης ότι η κατάθεση του ρηθέντος τιμολογίου δεν συνιστά επαρκή μαρτυρία προς απόδειξη του συγκεκριμένου ποσού. Καμιά απόδειξη είσπραξης έχει κατατεθεί, η οποία θα μπορούσε να αποδείξει την πληρωμή του. Ούτε υπάρχει οποιαδήποτε καταγραφή επ' αυτού ότι το ποσό για το οποίο εκδόθηκε έχει εξοφληθεί. Αξίζει να επισημανθεί ακόμα ότι το κατατεθέν τιμολόγιο περιλαμβάνει πρόνοια ότι «η εξόφληση του παρόντος τιμολογίου θα γίνει εντός διαστήματος 30 ημερών από της έκδοσης του, οποιοδήποτε υπόλοιπο που θα παραμείνει ανεξόφλητο μετά τις 30 μέρες θα φέρει τόκο 9%. Η ύπαρξη του συγκεκριμένου όρου καθιστά, κατά την άποψη μου, ξεκάθαρο ότι το ρηθέν τιμολόγιο σε καμιά περίπτωση θα μπορούσε να εκληφθεί και ως απόδειξη είσπραξης του ποσού για το οποίο εκδόθηκε. Για τον ίδιο βασικά λόγο που έχει αναφερθεί αμέσως πιο πάνω δεν θα μπορούσε να επιδικαστεί και το υπό (ν) κονδύλι των €550 για εκτύπωση διαφημιστικών καρτών. Επισημαίνω ότι το μόνο που κατατέθηκε προς απόδειξη του είναι ένα τιμολόγιο ημερομηνίας 10/2/2011 - Τεκμήριο 24 - το οποίο σε καμιά περίπτωση αποτελεί επαρκή απόδειξη της πληρωμής του ρηθέντος ποσού. Με τα υπό (α), (β) και (γ) κονδύλια αξιώνεται η επιστροφή των ενοικίων τα οποία είχαν καταβληθεί στην εναγόμενη. Σχετικές με την πληρωμή των εν λόγω ενοικίων είναι οι αποδείξεις πληρωμής και η βεβαίωση - Τεκμήρια 3, 4, 9, 10 και
- Είμαι της άποψης ότι τα αξιούμενα ποσά δεν μπορούν να διεκδικηθούν από την ενάγουσα για το λόγο ότι αντιπροσωπεύουν το μηνιαίο ενοίκιο, το οποίο προβλέπεται στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης, με την πληρωμή του οποίου βαρύνετο η ενάγουσα, καταβλήθηκαν δε ενόσω η επίδικη συμφωνία βρισκόταν σε ισχύ. Όσον αφορά το αξιούμενο ποσό των €10.000 το οποίο, κατά τους ισχυρισμούς της παραγράφου 18 της Έκθεσης Απαίτησης, αντιπροσωπεύει τη δαπάνη της ενάγουσας για την αφιέρωση χρόνου στις διαπραγματεύσεις για επίτευξη συμφωνίας, για τη μεθόδευση των εργασιών στο επίδικο κατάστημα κλπ., θεωρώ ότι έχει εγκαταλειφθεί για το λόγο ότι καμιά μαρτυρία παρουσιάστηκε προς απόδειξη του. (β) Το απολεσθέν (διαφυγόν) κέρδος Όπως έχει ήδη αναφερθεί, στην Έκθεση Απαίτησης αξιώνεται ποσό €200.000 ως απώλεια του κέρδους το οποίο θα είχε η ενάγουσα για τα 5 χρόνια της ισχύος της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Η μαρτυρία όμως η οποία παρουσιάστηκε κάθε άλλο παρά αποδεικνύει το αναμενόμενο κέρδος που θα είχε η ενάγουσα από τη λειτουργία του επίδικου καταστήματος ως ψησταριάς εφόσον η επίδικη συμφωνία ενοικίασης έληγε κανονικά και δεν τερματιζόταν. Πιο συγκεκριμένα, κατατέθηκαν οι οικονομικές καταστάσεις του έτους 2011 - Τεκμήριο 26 - οι οποίες αφορούν ένα άλλο κατάστημα που λειτουργεί η ενάγουσα ως ψησταριά, το οποίο βρίσκεται σε άλλη περιοχή της Λεμεσού. Το γεγονός όμως ότι το κατάστημα εκείνο, βάσει του Τεκμηρίου 26, είχε καθαρό κέρδος για το 2011 €46.406,00, δεν αποτελεί απόδειξη του ότι και από το επίδικο κατάστημα θα είχε το ίδιο κέρδος ετησίως. Το Δικαστήριο δεν θα μπορούσε να βασιστεί επί του ως άνω τεκμηρίου για να καταλήξει σε εύρημα ως προς το κέρδος το οποίο θα άφηνε στην ενάγουσα η λειτουργία του επίδικου καταστήματος. Τόσο το Τεκμήριο 26 όσο και ο ισχυρισμός του ΜΕ για την καλή προοπτική που είχε το επίδικο κατάστημα να ξεπεράσει, λόγω της περιοχής στην οποία βρισκόταν, τα κέρδη του άλλου καταστήματος της ενάγουσας που λειτουργούσε ως ψησταριά, αποτελούν μια εντελώς υποθετική βάση επί της οποίας, αναμφίβολα, δεν θα μπορούσαν να οικοδομηθούν ασφαλή ευρήματα από το Δικαστήριο. (γ) Οι παραδειγματικές αποζημιώσεις Δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά γι' αυτό το είδος των αποζημιώσεων. Όπως υποδεικνύει η νομολογία μας, η δυνατότητα επιδίκασης παραδειγματικών αποζημιώσεων, που είναι γνωστότερες και ως τιμωρητικές, περιορίζεται στις περιπτώσεις αστικών αδικημάτων (Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά.
(1997)1 ΑΑΔ 1800). Η ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ Όπως έχει ήδη αναφερθεί, η ενάγουσα αξιώνει, ως αποζημιώσεις, τα μηνιαία ενοίκια τα οποία θα εισέπραττε μέχρι την προβλεπόμενη στην επίδικη συμφωνία - Τεκμήριο 2 - λήξη της περιόδου ενοικίασης και τα οποία απώλεσε συνεπεία του, κατά τον ισχυρισμό της, αντισυμβατικού τερματισμού της από την ενάγουσα. Αξιώνει επίσης το ποσό το οποίο χρειάζεται να δαπανήσει ώστε να επαναφέρει το επίδικο κατάστημα στην προ της εκτέλεσης των εργασιών μετατροπής του κατάστασης. Τα ευρήματα και συμπεράσματα στα οποία έχω καταλήξει, ειδικά δε το ότι υπαίτια για τον από μέρους της ενάγουσας τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης ήταν η ίδια, μοιραία σφραγίζουν και την τύχη της ανταπαίτησης της. Παρά τα ανωτέρω θεωρώ ορθό όπως, για σκοπούς πληρότητας της απόφασης μου, σχολιάσω και τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε από πλευράς εναγόμενης προς απόδειξη του κόστους των απαιτούμενων εργασιών προς επαναφορά του επίδικου καταστήματος στην προτέρα του κατάσταση. Η μαρτυρία αυτή προέρχεται από το ΜΥ2 ο οποίος, όπως έχει ήδη αναφερθεί, παρουσιάστηκε υπό την ιδιότητα του εκτιμητή ακινήτων. Τα ευρήματα του εμπεριέχονται στην έκθεση εκτίμησης την οποία ετοίμασε - Τεκμήριο 28. Θα πρέπει να υπενθυμίσω ότι το Δικαστήριο έχει ήδη σχολιάσει το μέρος της μαρτυρίας του που αναφερόταν στις, κατά τον ισχυρισμό του, παράνομες εργασίες που έγιναν στο επίδικο κατάστημα, το οποίο δεν έχει γίνει αποδεκτό για τους λόγους που επεξηγήθηκαν. Τα καθήκοντα των εμπειρογνωμόνων έχουν επεξηγηθεί σε σωρεία αποφάσεων. Στην υπόθεση Πιττάλης κ.α. ν. Ianira Enterprises Ltd. κ.α.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814, 823 αναφέρθηκε ότι ο εμπειρογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, έτσι που να μπορέσει το Δικαστήριο να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (Philippou v. Odysseos
(1989)1 C.L.R. 1). Όπως είναι επίσης νομολογημένο η αξιολόγηση της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων διέπεται από τους ίδιους κανόνες που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας κάθε άλλου μάρτυρα (Cybarco Ltd ν. Kovascik
(2001)1 AAΔ 2013). Πρωτίστως έχω να αναφέρω ότι δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η εκτίμηση του κόστους των εργασιών για επαναφορά του επίδικου καταστήματος εμπίπτει στο πεδίο της εμπειρογνωμοσύνης του. Δεν έχω ικανοποιηθεί ότι κατέχει τα απαιτούμενα προσόντα ή την πείρα που τον καθιστούν ειδικό να εκφέρει τη γνώμη του επί του συγκεκριμένου ζητήματος. Κατά δεύτερον, δεν έχει επεξηγήσει στο Δικαστήριο το λόγο για τον οποίο απαιτείται να εκτελεστεί ένα σημαντικό μέρος των εργασιών που περιγράφονται στη σελίδα 5 της έκθεσης του - Τεκμήριο 26 - κάτω από τον υπότιτλο «έξοδα ιδιοκτήτη για επαναφορά του επίδικου καταστήματος στην προτέρα κατάσταση», συγκεκριμένα οι υπό παραγράφους 1, 2, 4 και 6 εργασίες. Ειδικότερα δεν έχει δικαιολογήσει το λόγο για τον οποίο απαιτείται η εκπόνηση αρχιτεκτονικών σχεδίων και μελέτης, νέο μπογιάτισμα του επίδικου καταστήματος, νέα ηλεκτρική εγκατάσταση και νέα υδραυλική εγκατάσταση. Επιπρόσθετα, τα ποσά τα οποία καταγράφει ως το κόστος των υπό παραγράφους 3, 4, 5, 6, 7 και 8 εργασιών για την επαναφορά του επίδικου καταστήματος κρίνονται ως αυθαίρετα αφού δεν έχει αποκαλύψει στο Δικαστήριο τα ακριβή και συγκεκριμένα στοιχεία επί των οποίων βασίστηκε για να καταλήξει σ' αυτά. Θεωρώ ότι ήταν υποχρέωση του να παραθέσει λεπτομερώς όλα τα στοιχεία στα οποία βασίστηκε, ώστε να καταστεί ευχερής ο έλεγχος από το Δικαστήριο της ορθότητας τους. Αντ' αυτού έκαμε αναφορά γενικά και αόριστα, σε συγκεκριμένες πωλήσεις και προσφορές από εργολάβους οι οποίοι του ανέλυσαν, όπως ισχυρίστηκε, «πόσα είναι το κάθε τι» γραπτώς. Καμιά όμως από τις εν λόγω προσφορές παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Όσον αφορά τα υπό παραγράφους 1 και 2 περιγραφόμενα ποσά, παρατηρώ ότι είναι ακριβώς τα ίδια με τα αντίστοιχα ποσά τα οποία περιγράφονται στη σελίδα 4 της έκθεσης του, κάτω από τον υπότιτλο «έξοδα ενοικιαστή» για τις ίδιες ακριβώς εργασίες. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω λεπτομερώς πιο πάνω καταλήγω ότι η ενάγουσα πέτυχε να αποδείξει την απαίτηση της στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων και στην έκταση που περιγράφεται λεπτομερώς πιο πάνω. Συνεπώς δικαιούται σε απόφαση εναντίον της εναγόμενης για τις ζημιές της οι οποίες συνολικά ανέρχονται σε €9.984,49. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω λόγο για απόκλιση από το γενικό κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Η ανταπαίτηση, για τους λόγους που επεξηγήθηκαν λεπτομερώς ανωτέρω, θα πρέπει να απορριφθεί. Επειδή όμως συνεκδικάστηκε με την αγωγή θεωρώ ορθό όπως μη εκδώσω οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα. Εκδίδεται Απόφαση προς όφελος της ενάγουσας και εναντίον της εναγόμενης για €9.984,49 πλέον νόμιμο τόκο πλέον έξοδα ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα του ποσού της Απόφασης. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται χωρίς διαταγή για έξοδα. (Υπ.) ........... Θ. Θωμά, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής ΘΘ/ΑΧ Subject: Civil/other actions/Final Αναφορά: Παράβαση συμφωνίας ενοικίασης [1] Genemp Trading Ltd v. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Δημόσιας Εταιρείας Λτδ ex Λαϊκής ΚυπριακήςΤράπεζας Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 281/2007, ημερομηνίας 7/10/2013 [2] 27.-
(2)Ειδικότερα, και χωρίς επηρεασμό της γενικότητας του εδαφίου
(1), το Δικαστήριο θα λαμβάνει υπόψη τα πιο κάτω: (α) Κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που έχει προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση· (β) το χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής δήλωσης και του γεγονότος στο οποίο αυτή αναφέρεται· (γ) το βαθμό της εξ ακοής μαρτυρίας, δηλαδή κατά πόσο η μαρτυρία περιλαμβάνει εξ ακοής μαρτυρία πέραν του πρώτου βαθμού· (δ) κατά πόσο οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε οποιοδήποτε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα· (ε) κατά πόσο η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επακριβώς ή όχι· (στ) το πλαίσιο μέσα στο οποίο, ή οποιοσδήποτε σκοπός για τον οποίο έγινε η αρχική δήλωση· (ζ) κατά πόσο η εξ ακοής μαρτυρία είναι ουσιωδώς διαφορετική από την αρχική δήλωση· (η) κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες προσάγεται η εξ ακοής μαρτυρία, φαίνεται ότι δεν διευκολύνεται η ορθή αξιολόγηση της βαρύτητας της μαρτυρίας ή γίνεται προσπάθεια παρεμπόδισης της ορθής αξιολόγησης της βαρύτητας της μαρτυρίας. [3]77.—
(1)Σύµβαση που αφορά τη µίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν— (α) είναι γραπτή· και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύµβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συµβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ µέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο µαρτύρων ικανών προς το συµβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύµβαση ως µάρτυρες. [4] 19.—
(1)Αν η συναίνεση σε συµφωνία παρασχέθηκε συνεπεία εξαναγκασµού, απάτης ή ψευδούς παράστασης, η συµφωνία είναι σύµβαση ακυρώσιµη κατ' εκλογή του µέρους, του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε µε τον τρόπο αυτό.
(2)Ο συµβαλλόµενος, του οποίου η συναίνεση παρασχέθηκε συνεπεία απάτης ή ψευδούς παράστασης, δύναται αν θεωρεί αυτό σκόπιµο, να εµµείνει στην εκπλήρωση της σύµβασης και να αποκατασταθεί στη θέση που θα βρισκόταν αν οι παραστάσεις που έγιναν ήταν αληθείς. [5] Πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο