ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΚΤΗΡΙΑΚΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ «CHRISTINE COMPLEX» ν. COSTOSO LIMITED, Αρ. Αγωγής: 2478/2017, 7/5/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2020:A57 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Παρπόττα, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2478/2017 Μεταξύ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΚΤΗΡΙΑΚΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ «CHRISTINE COMPLEX» Ενάγουσα και COSTOSO LIMITED Εναγόμενης Ημερομηνία: 7 Μαΐου 2020 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: κα Χρ. Μιχαήλ για κο Κώστα Π. Χ'' Κωστή Για Εναγόμενη: κος Μ. Καραϊσκος για κ.κ. Marios Karaiskos LLC ΑΠΟΦΑΣΗ Οι δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων: Η παρούσα αγωγή αφορά αξίωση της Ενάγουσας για το ποσό των €1.268,47.- πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα, για κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούν στην Εναγόμενη για το υποστατικό ιδιοκτησίας της στο κτηριακό συγκρότημα «CRISTINE COMPLEX» (στο εξής «το συγκρότημα») ή και ως υπόλοιπο λογαριασμού. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς που περιέχονται στην Έκθεση Απαίτησης, η Ενάγουσα είναι η νόμιμα εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος που βρίσκεται στην XXXXX στο χωριό XXXXX της Επαρχίας Λεμεσού. Κατά πάντα ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο, η Εναγόμενη ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και/ή η δικαιούχος για να εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αριθμό XXXXX που βρίσκεται στο συγκρότημα. Επίσης η Εναγόμενη είναι συνιδιοκτήτρια ή/και χρήστης μαζί με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων του συγκροτήματος, όλων των κοινόχρηστων χώρων ή/και τμημάτων ή/και εγκαταστάσεων του. Δυνάμει προφορικής συμφωνίας μεταξύ της Ενάγουσας και όλων των ιδιοκτητών των μονάδων του συγκροτήματος ή/και πρακτικής που ακολουθείται με βάση τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου, η Ενάγουσα είναι υπεύθυνη να προβαίνει σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τη συντήρηση, επιδιόρθωση, ασφάλεια, φροντίδα, καθαριότητα και λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων ή/και τμημάτων ή/και εγκαταστάσεων του συγκροτήματος, ενώ όλοι οι ιδιοκτήτες μονάδων σε αυτό είναι αντίστοιχα υπόχρεοι να συνεισφέρουν ή/και συμμετέχουν στα κοινόχρηστα έξοδα ή/και δαπάνες που δημιουργούνται από τις πιο πάνω αναφερόμενες ενέργειες της Ενάγουσας. Η κατανομή δε των εξόδων σε έκαστο ιδιοκτήτη γίνεται με βάση την εν λόγω συμφωνία κατ' αναλογία του εμβαδού της μονάδας που κατέχει αυτός σε σχέση με το συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος. Περαιτέρω και όπως προβλέπεται από την εν λόγω συμφωνία αλλά και από το σχετικό Νόμο και τους κανονισμούς η πιο πάνω αναφερόμενη υποχρέωση των ιδιοκτητών υφίσταται ανεξαρτήτως της ενοικίασης ή/και εκμίσθωσης ή/και παραχώρησης άδειας χρήσης της μονάδας τους σε τρίτους, καθώς και σε περίπτωση αχρησίας αυτής. Η Ενάγουσα για τα τρέχοντα έξοδα συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων ενημέρωνε την Εναγόμενη λεπτομερώς, τακτικά και σύμφωνα με το Νόμο ή/και τους Κανονισμούς. Επίσης τηρούσε στο όνομα της Εναγόμενης χρεωστικό λογαριασμό για όλα τα έξοδα ή/και τα ποσά που της αναλογούσαν ως ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος και τον οποίο λογαριασμό είχαν καταχωρημένο και σε σύγχρονο λογισμικό πρόγραμμα στον ηλεκτρονικό της υπολογιστή και τροφοδοτούσαν ανελλιπώς με όλες τις λεπτομέρειες των εν λόγω συντηρήσεων ή/και τυχόν επιδιορθώσεων καθώς και με όλες τις σχετικές δαπάνες και χρεοπιστώσεις. Η Εναγόμενη παρά το γεγονός ότι ήταν υπόχρεα να πληρώνει κάθε μήνα τα τρέχοντα κοινόχρηστα που της αναλογούσαν και να εξοφλεί κάθε άλλη χρέωση αμέσως με την παραλαβή της αντίστοιχης κατάστασης, δεν τήρησε τις υποχρεώσεις της αυτές με αποτέλεσμα να έχει σοβαρές καθυστερήσεις στην πληρωμή των οφειλόμενων από αυτήν ποσών. Κατά ή περί τις 30/6/2016 ο εν λόγω λογαριασμός της Εναγόμενης παρουσίαζε χρεωστικό υπόλοιπο ανερχόμενο στο συνολικό ποσό των €1.268,47.- Η Ενάγουσα κάλεσε πολλές φορές την Εναγόμενη να πληρώσει το εν λόγω χρέος πλην όμως αυτή δεν έχει πληρώσει κανένα ποσό μέχρι σήμερα. Με την Έκθεση Υπεράσπιση της η Εναγόμενη αγνοεί και συνεπώς αρνείται ότι η Εναγόμενη είναι νόμιμα εκλεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος. Παραδέχεται, ότι είναι ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος στο συγκρότημα, πλην όμως αγνοεί ότι είναι συνιδιοκτήτης ή/και χρήστης μαζί με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων του συγκροτήματος όλων των κοινόκτητων χώρων ή/και τμημάτων ή/και εγκαταστάσεων του. Αποτελεί ισχυρισμό της Εναγόμενης ότι ουδέποτε προχώρησε στη σύναψη οποιασδήποτε συμφωνίας με την Ενάγουσα και ισχυρίζεται ότι οι οποιεσδήποτε ενέργειες της Ενάγουσας είναι παράνομες και αντιβαίνουν στις διατάξεις του περί Κοινόκτητων Οικοδομών Νόμου. Αποτελεί επίσης ισχυρισμό της Εναγόμενης ότι ουδέποτε η Ενάγουσα την ενημέρωσε ότι τηρείτο χρεωστικός και/ή οποιοσδήποτε άλλος λογαριασμός στο όνομα της και άνευ βλάβης των πιο πάνω θέσεων της, ισχυρίζεται ότι οι οποιεσδήποτε καταχωρίσεις σε λογισμικό πρόγραμμα είναι λανθασμένες και/ή παράνομες και/ή διογκωμένες και/ή υπερβολικές και/ή δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Περαιτέρω και άνευ βλάβης των πιο πάνω θέσεων της, αναφέρει ότι τα κατ' ισχυρισμών οφειλόμενα ποσά και/ή απαιτήσεις είναι λανθασμένες και/ή παραποιημένες και/ή διογκωμένες και/ή υπερβολικές και/ή σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και ότι οι όποιες τυχόν αποφάσεις για καταμερισμό των κοινόχρηστων λήφθηκαν παράνομα και/ή παράτυπα. Είναι επίσης η θέση της ότι ουδέποτε ενημερώθηκε από την Ενάγουσα και/ή αντιπροσώπους αυτής για οποιαδήποτε οφειλή. Τέλος, η Εναγόμενη αρνείται ότι η Ενάγουσα δικαιούται στις αξιώσεις της παρούσας αγωγής και ζητά την απόρριψη της. Από την πλευρά της Ενάγουσας δεν καταχωρήθηκε Απάντηση στην Υπεράσπιση. Προσκομισθείσα Μαρτυρία Η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε στις 4/9/2017 και με βάση τις πρόνοιες της Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, όπως τροποποιήθηκε κατατάσσεται στις υποθέσεις Ταχείας Εκδίκασης αφού το αντικείμενο της δεν υπερβαίνει το ποσό των €3,
- Σύμφωνα δε με τη Δ.30 θ. 5 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στα πλαίσια της αγωγής το Δικαστήριο εξέδωσε οδηγίες σε σχέση με την καταχώρηση της έγγραφης μαρτυρίας των δυο πλευρών. Σύμφωνα με τις οδηγίες του Δικαστηρίου, η πλευρά της Ενάγουσας καταχώρησε στις 21/12/2018 την Ένορκη Δήλωση του κου XXX Μιχαήλ (Μ.Ε.1) και την Ένορκη Δήλωση της κας XXX Καπτεριάν (Μ.Ε.2), ενώ στις 8/2/2019 καταχωρήθηκε από πλευράς της Εναγόμενης η Ένορκη Δήλωση του κου XXX Π. Χαράκη (Μ.Υ.1). Οι εν λόγω Ένορκες Δηλώσεις αποτέλεσαν τη μαρτυρία των δύο πλευρών για τους σκοπούς της ακροαματικής διαδικασίας και σε αυτές επισυνάπτονται διάφορα τεκμήρια προς υποστήριξη των θέσεων τους. Η Ένορκη Δήλωση του κου XXX Μιχαήλ (Μ.Ε.1) αποτελεί εν πολλοίς επανάληψη και υιοθέτηση των ισχυρισμών της Ενάγουσας ως αυτοί προβάλλονται στην Έκθεση Απαίτησης. Ο κος Μιχαήλ στην Ένορκη Δήλωση του αναφέρει περαιτέρω ότι είναι μέλος της Ενάγουσας και ιδιοκτήτης τριών διαμερισμάτων και ενός καταστήματος του συγκροτήματος που βρίσκονται στο Block B. Η Ενάγουσα αποτελεί την νόμιμα εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος. Αναφέρει ότι το Τεκμήριο 1 είναι τα πρακτικά της Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης που εξέλεξε την υπάρχουσα Διαχειριστική Επιτροπή υπογραμμένα από όλα τα μέλη αυτής. Η Εναγόμενη, είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος που βρίσκεται στο Block A το οποίο φέρει τον αριθμό 33, (το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωροταξίας επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 2) και συνιδιοκτήτης ή/και χρήστης μαζί με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες μονάδων του συγκροτήματος όλων των κοινόχρηστων χώρων, τμημάτων και εγκαταστάσεων του. Η Ενάγουσα τηρούσε στο όνομα της Εναγόμενης χρεωστικό λογαριασμό για όλα τα έξοδα ή/και τα ποσά που της αναλογούσαν ως ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος, τον οποίο τροφοδοτούσε ανελλιπώς με όλες τις λεπτομέρειες των συντηρήσεων και/ή τυχόν επιδιορθώσεων καθώς και με όλες τις σχετικές δαπάνες και χρεοπιστώσεις. Δηλώνει ακόμη ότι η Εναγόμενη ήταν πάντοτε ενήμερη για όλες τις χρεώσεις και πιστώσεις που γίνονταν στο λογαριασμό της αφού σύμφωνα με την πρακτική που ακολουθά η Ενάγουσα κάθε διμηνία κοινοποιούνται σε ένα έκαστο ιδιοκτήτη αναλυτικές καταστάσεις εξόδων με επισυναπτόμενη κατάσταση λογαριασμού, στην οποία φαίνεται το υπόλοιπο της οφειλής ενός έκαστου ιδιοκτήτη. Η Εναγόμενη αγνοώντας όλες τις καταστάσεις που της είχαν κοινοποιηθεί από την Ενάγουσα συστηματικά και επανειλημμένα παράβαινε την υποχρέωση της για καταβολή των κοινοχρήστων που της αναλογούσαν με αποτέλεσμα να έχει σοβαρές καθυστερήσεις στην πληρωμή των οφειλόμενων από αυτήν ποσών. Η Εναγόμενη ουδέποτε αμφισβήτησε τις εν λόγω καταστάσεις και τα αναφερόμενα σε αυτές ποσά, αλλά πάντοτε ζητούσε πίστωση χρόνου για να διευθετήσει τις οφειλές της. Ως αποτέλεσμα τούτου η Ενάγουσα αναγκάστηκε να αποταθεί σε δικηγόρο, ο οποίος στις 20/7/2016 απέστειλε στην Εναγόμενη επιστολή με την οποία την καλούσε να προβεί σε εξόφληση του μέχρι τότε οφειλόμενου ποσού, (αντίγραφο της επιστολής ημερομηνίας 20/7/2016 επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 3). Η Εναγόμενη αγνόησε την εν λόγω επιστολή και δεν προέβη στην εξόφληση του μέχρι τότε οφειλόμενου ποσού των κοινόχρηστων και συνέχισε να παραλείπει και να αμελεί να εξοφλήσει τις οφειλές της προς την Ενάγουσα με αποτέλεσμα η Ενάγουσα να αναγκαστεί να καταχωρήσει την παρούσα αγωγή. Ο κος Μιχαήλ επισυνάπτει ως Τεκμήριο 4 αντίγραφο της κατάστασης λογαριασμού της Εναγόμενης και αναφέρει ότι σύμφωνα με την εν λόγω κατάσταση λογαριασμού που αναλογούν στα καταστήματα ιδιοκτησίας της Εναγόμενης, αυτή όφειλε μέχρι τις 30/6/2016 για το διαμέρισμα 33 το ποσό των €1.268,
- Ως αναφέρει επίσης η Εναγόμενη μέχρι σήμερα έχει πληρώσει στις 17/1/2017 το ποσό των €500.- έναντι της οφειλής της προς την Ενάγουσα και εξακολουθεί να της οφείλει το ποσό των €768,47.- Στην Ένορκη Δήλωση της η κα XXX Καπτεριάν (Μ.Ε.2) αναφέρει ότι είναι λογίστρια και ασκεί το επάγγελμα αυτό από το έτος 1999 μέχρι και σήμερα, επισυνάπτοντας ως Τεκμήριο 1 αντίγραφο του διπλώματος λογιστικής LCCI επίπεδο Higher το οποίο αναφέρει ότι κατέχει. Επίσης αναφέρει ότι από το έτος 2003 προσφέρει λογιστικές υπηρεσίες στην Ενάγουσα και μεταξύ των καθηκόντων της είναι ο υπολογισμός των κοινοχρήστων που αναλογούν σε κάθε ιδιοκτήτη μονάδας του συγκροτήματος, την έκδοση των σχετικών αναλυτικών καταστάσεων και αποδείξεων πληρωμής και γενικά η εκτέλεση κατόπιν οδηγιών της Ενάγουσας οποιασδήποτε άλλης εργασίας συναφή με τα καθήκοντα της. Ως προς τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, αναφέρει ότι κάθε δίμηνο λαμβάνει από την Ενάγουσα τα διάφορα τιμολόγια και αποδείξεις πληρωμών σχετικά με τα έξοδα που έχουν γίνει στο συγκρότημα και τα οποία έχει εντολή να χρεώσει. Ακολούθως αθροίζοντας τα εν λόγω ποσά ανευρίσκεται το σύνολο των εξόδων, το οποίο διακρίνεται σε γενικά έξοδα τα οποία αφορούν ολόκληρο το συγκρότημα, όπως έξοδα καθαρίστριας, κηπουρού, λογιστικά, ταχυδρομικά, τραπεζικά κ.α. και σε έξοδα που αφορούν κάθε πολυκατοικία (Block) ξεχωριστά, όπως τα έξοδα σχετικά με την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος, επιδιορθώσεων που αφορούν τη συγκεκριμένη πολυκατοικία κ.α. Ακολούθως, η κατανομή των κοινοχρήστων γίνεται ανάλογα με το εμβαδό της μονάδας του κάθε ιδιοκτήτη, τα γενικά έξοδα διαιρούνται με τα τετραγωνικά μέτρα ολόκληρου του συγκροτήματος για να ανευρεθεί η αναλογία κοινοχρήστων εξόδων ανά τετραγωνικό μέτρο και ακολούθως πολλαπλασιάζονται με τα τετραγωνικά μέτρα κάθε μονάδας που κατέχει ο κάθε ιδιοκτήτης ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα που του ανήκουν. Δηλώνει ότι γνωρίζει τα τετραγωνικά μέτρα από την Ενάγουσα καθώς και από άλλες πηγές με τα απαιτούμενα έγγραφα ή/και σχέδια ή/και στοιχεία στα οποία φαίνονται τα εν λόγω εμβαδά. Ομοίως τα έξοδα κάθε μίας έκαστης πολυκατοικίας διαιρούνται με τα τετραγωνικά μέτρα της συγκεκριμένης πολυκατοικίας για να ανευρεθεί η αναλογία κοινοχρήστων εξόδων της ανά τετραγωνικό μέτρο και ακολούθως πολλαπλασιάζονται με τα τετραγωνικά μέτρα κάθε μονάδας που κατέχει κάθε ιδιοκτήτης, ώστε να προκύψει το ακριβές ποσό εξόδων πολυκατοικίας που αντιστοιχεί σε κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα που του ανήκουν. Τα ποσά που προκύπτουν ως γενικά έξοδα για κάθε ιδιοκτήτη μονάδας και ως έξοδα της δικής του πολυκατοικίας προστίθενται για να ανευρεθεί το συνολικό ποσό κοινοχρήστων που οφείλει έκαστος ιδιοκτήτης. Σε σχέση με την Εναγόμενη, η κα Καπτεριάν, αναφέρει ότι κατέχει το διαμέρισμα αρ.33 στο «Block Α» το οποίο έχει εμβαδόν 226 τετραγωνικά μέτρα. Ακολουθώντας τη προαναφερόμενη διαδικασία εκδίδονται αναλυτικές καταστάσεις εξόδων, οι οποίες κοινοποιούνται ανά διμηνία σε έκαστο ιδιοκτήτη μαζί με καταστάσεις λογαριασμού, στις οποίες φαίνεται το συνολικό ποσό που οφείλει ο κάθε ιδιοκτήτης (αντίγραφα δέσμης από αναλυτικές καταστάσεις εξόδων που εκδόθηκαν για το διαμέρισμα της Εναγόμενης από το έτος 2015 μέχρι και τον Ιούνιο του 2016 επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 2). Αναφέρει, επίσης ότι ο λογαριασμός της Εναγόμενης μέχρι τις 30/6/2016 παρουσίαζε χρεωστικό υπόλοιπο, το ποσό των €1.268,47 (αντίγραφο της κατάστασης επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 3), ενώ στις 17/1/2017 η Εναγόμενη πλήρωσε το ποσό των €500.- έναντι της οφειλής της προς την Ενάγουσα και εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €768,47.- Στην Ένορκη Δήλωση του ο κος XXX Π. Χαράκη (Μ.Υ.1) αναφέρει ότι είναι διευθυντής της Εναγόμενης (αντίγραφο του Πιστοποιητικού Διευθυντών της Εναγόμενης επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 1). Περαιτέρω αναφέρει ότι κατά το χρόνο έγερσης της παρούσας αγωγής δεν υπήρχε συσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή και θεωρεί ότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει νομίμως συσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος. Σε σχέση με το Τεκμήριο 1 που κατατέθηκε από τον Μ.Ε.1 και φέρει ημερομηνία 9/12/2017 αναφέρει ότι αυτό παρουσιάζει μία ισχυριζόμενη ετήσια Γενική Συνέλευση η οποία φαίνεται να έλαβε χώρα στις 9/12/2017, δηλαδή σε χρόνο μεταγενέστερο της έγερσης της αγωγής ήτοι στις 4/9/2017 και περαιτέρω ενώ ο Μ.Ε.1 ισχυρίζεται ότι το Τεκμήριο 1 είναι υπογεγραμμένο από όλα τα μέλη της ισχυριζόμενης Διαχειριστικής Επιτροπής, στο εν λόγω τεκμήριο δεν υπάρχει κανενός η υπογραφή των ατόμων που αναγράφονται σε αυτό. Είναι η θέση του ότι δεν υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή και πως η ισχυριζόμενη Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται στην έγερση της αγωγής. Απορρίπτει ακόμη τον ισχυρισμό του Μ.Ε.1 ότι η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αριθμό 33 και αναφέρει ότι η Εναγόμενη είναι η ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αριθμό 3 στον 2ον όροφο του Block A όπως φαίνεται στο Τεκμήριο 2 της ένορκης δήλωσης του Μ.Ε.
- Είναι επίσης η θέση του ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 2 το διαμέρισμα της Εναγόμενης με αριθμό 3 στο 2ον όροφο έχει εμβαδό 211τ.μ. και όχι 266τ.μ. όπως λανθασμένα ισχυρίζεται η Μ.Ε.
- Επίσης, αναφέρει ότι ενώ η Μ.Ε.2 προσπαθεί να εξηγήσει πώς γίνεται η ισχυριζόμενη ανάλογη κατανομή των κοινοχρήστων βάσει των τετραγωνικών του κάθε διαμερίσματος τα οποία στη συνέχεια τα διαιρεί αναλόγως εξόδων, είτε με το συνολικό εμβαδό του κτηριακού συγκροτήματος είτε του Block A, εντούτοις δεν κάνει καμία αναφορά στο συνολικό εμβαδό του κτηριακού συγκροτήματος αλλά ούτε του Block A. Ο κος Χαράκη, αναφέρει ακόμη ότι τα συνολικά ισχυριζόμενα κοινόχρηστα σύμφωνα με την αγωγή της Ενάγουσας ανέρχονται στο ποσό των €1.268,47, τα οποία όπως φαίνεται κατ' ισχυρισμό της Ενάγουσας υπολογίστηκαν για το διαμέρισμα αρ.33 και όχι το διαμέρισμα αρ.3 στον 2ον όροφο και με εμβαδό 226τ.μ. και 211τ.μ. ως είναι το διαμέρισμα της Εναγόμενης. Αναφέρει, επίσης οι Μ.Ε.1 και Μ.Κ.2 δεν προβαίνουν σε καμία αναφορά για το ποιος κάνει τις εγγραφές στο συγκεκριμένο πρόγραμμα του ηλεκτρονικού υπολογιστή που ισχυρίζεται η Ενάγουσα ότι χρησιμοποιούν και ποιος ελέγχει αυτές και τους υπολογισμούς και εάν είναι ορθές. Υποστηρίζει, δε ότι η Εναγόμενη σε διάφορες ημερομηνίες κατέβαλε διάφορα ποσά ως κοινόχρηστα χωρίς να λάβει απόδειξη από οποιοδήποτε πρόσωπο φυσικό ή νομικό. Είναι επίσης η θέση του ότι ούτε για το ποσό των €500.- που πλήρωσε στις 17/1/2017 έλαβε οποιαδήποτε απόδειξη και σημειώνει περαιτέρω ότι ενώ η αγωγή καταχωρήθηκε στις 4/9/2019 το ποσό των €500.- δεν αφαιρέθηκε από την ισχυριζόμενη απαίτηση των €1.268,47.- Είναι η θέση του ότι η Εναγόμενη ουδέν ποσό οφείλει στην Ενάγουσα και η Εναγόμενη δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό από την Εναγόμενη. Επίσης, ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα απέτυχε με τη μαρτυρία της να αποδείξει με τρόπο σαφή και πειστικό ότι η Εναγόμενη οφείλει οποιοδήποτε ποσό ως κοινόχρηστα και η αγωγή της θα πρέπει να απορριφθεί με έξοδα εναντίον της. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων στις τελικές τους αγορεύσεις επιχειρηματολόγησαν προς υποστήριξη των θέσεων τους. Οι αγορεύσεις έχουν μελετηθεί και λαμβάνονται υπόψη στο σύνολό τους και αναφορά σε αυτές θα γίνει εκεί και όπου κρίνεται σκόπιμο. Αξιολόγηση Μαρτυρίας Έχοντας αναφερθεί στην προσκομισθείσα μαρτυρία, προχωρώ στην αξιολόγησή της έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα και δεδομένα που περιβάλλουν την υπόθεση και που θα είναι, ακολούθως, καθοριστικά για το αποτέλεσμα της δίκης (βλ. Barry Wynne v. David Costaki Mavronicola
(2009)1 Α.Α.Δ. 1138). Στα πλαίσια δε αυτά, έχω μελετήσει το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της κάθε πλευράς, δίδοντας ιδιαίτερη βαρύτητα στην πειστικότητα, λογική και εσωτερική συνοχή της μαρτυρίας και το βαθμό στον οποίο συνάδει με τις δικογραφημένες θέσεις και το περιεχόμενο των διαφόρων εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Είναι καλά γνωστό ότι η μαρτυρία που παρουσιάζεται δεν κρίνεται μικροσκοπικά, υπό την έννοια πως δεν απομονώνονται τα λεγόμενα του κάθε μάρτυρα από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας στη δίκη. Η αξιολόγηση δεν έχει περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα αλλά συσχετίστηκε, τέθηκε σε αντιπαράθεση και διερευνήθηκε με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων (βλ. Στυλιανίδης v. Χατζηπιέρα
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056 και Mustafa v. Κακουρή κ.α
(2002)1Α Α.Α.Δ. 165). Εξετάζοντας τη μαρτυρία στο σύνολο θα πρέπει εξ αρχής να επισημανθεί ότι αρκετά σημεία της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 δεν αμφισβητήθηκαν από την Υπεράσπιση υπό την έννοια ότι ο Μ.Υ.1 δεν απορρίπτει τα λεγόμενα του και ούτε παραθέτει άλλη θέση απ' εκείνη που ο Μ.Ε.1 προβάλλει. Συγκεκριμένα αναφέρομαι στη θέση του για τις ενέργειες που προέβαινε η Ενάγουσα ως Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με το συγκρότημα και την υποχρέωση των ιδιοκτητών των μονάδων του συγκροτήματος για συνεισφορά στα κοινόχρηστα έξοδα. Επίσης στη θέση του ότι η Ενάγουσα για τα τρέχοντα έξοδα συντήρησης των κοινόχρηστων χώρων ενημέρωνε την Εναγόμενη λεπτομερώς. Ακόμη στη θέση του ότι η Ενάγουσα τηρούσε στο όνομα της Εναγόμενης χρεωστικό λογαριασμό των εξόδων που της αναλογούσαν ως ιδιοκτήτριας διαμερίσματος στο επίδικο συγκρότημα, καθώς και στη θέση του ότι η Ενάγουσα αποτάθηκε σε δικηγόρο, ο οποίος στις 20/7/2016 απέστειλε στην Εναγόμενη επιστολή με την οποία την καλούσε όπως προβεί σε εξόφληση του μέχρι τότε οφειλόμενου ποσού. Σε ότι αφορά την τελευταία αναφορά πέραν του ότι δεν αμφισβητήθηκε από την Υπεράσπιση επιβεβαιώνεται και από την επισύναψη του Τεκμηρίου 3 που αποτελείται από αντίγραφο της επιστολής αυτής. Πέραν του ότι οι προαναφερόμενες θέσεις του Μ.Ε.1 δεν αμφισβητήθηκαν από την Υπεράσπιση, συνάδουν απόλυτα και με τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας. Ενώ δεν έχω εντοπίσει ο,τιδήποτε σε σχέση με τα ανωτέρω γεγονότα από τα οποία να διαφαίνεται πρόθεση εκ μέρους του Μ.Ε.1 να παραποιήσει οποιοδήποτε μέρος των γεγονότων για να βοηθήσει την υπόθεση της Ενάγουσας. Με αυτά κατά νου δεν έχω κανένα ενδοιασμό ότι οι θέσεις του αυτές ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και τα αληθή γεγονότα. Ως εκ τούτου, αυτό το μέρος της μαρτυρίας του υιοθετείται στην ολότητά της ως αξιόπιστη. Αξιόπιστο και αποδεκτό είναι επίσης το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 το οποίο αφορά την υπόσταση της Ενάγουσας και δη ότι η Ενάγουσα είναι η νόμιμα εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος «Christine Complex». Ο εν λόγω ισχυρισμός του έχει παραμείνει ουσιαστικά αναντίλεκτος και υποστηρίζεται από το Τεκμήριο 1 το οποίο αποτελεί αντίγραφο του πρακτικού της Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης η οποία έλαβε χώρα στις 9/12/2017 όσο και τη μαρτυρία της Μ.Ε.
- Συνάγεται από το Τεκμήριο 1 ότι υπήρχε Διαχειριστική Επιτροπή η οποία συγκαλούσε γενικές συνελεύσεις και μεταξύ άλλων θεμάτων που είχε προς συζήτηση κατά τα τη συγκεκριμένη Ετήσια Γενική Συνέλευση ήταν η εκλογή της νέας Διαχειριστικής Επιτροπής. Αυτό σε συνδυασμό με το μέρος της μαρτυρίας της Μ.Ε.2 όπου αναφέρει ότι εργοδοτείται από την Ενάγουσα ως λογίστρια από το 2003 και έπειτα, το οποίο δεν αμφισβητήθηκε από την Υπεράσπιση αλλά ούτε έχω διακρίνει οτιδήποτε σε αυτή τη θέση της Μ.Ε.2 που να θέτει υπό αμφισβήτηση το σχετικό μέρος της μαρτυρίας της, καταλήγω σε ένα και μόνο συμπέρασμα, ήτοι ότι το συγκρότημα «Christine Complex» αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή και η Ενάγουσα ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο η νόμιμα εκλελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή αυτού. Υπάρχουν ωστόσο δύο σημεία της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 που δεν είναι αποδεκτά καθώς από αυτήν απουσιάζουν βασικά στοιχεία προς απόδειξη των ισχυρισμών της Ενάγουσας ως αυτοί καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης και δεν επιβεβαιώνονται από τα τεκμήρια που οι μάρτυρες της Ενάγουσας έθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, ενώ με βάση τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της Ενάγουσας η τελευταία ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ.33 στο συγκρότημα, θέση την οποία προέβαλε και ο Μ.Ε.1 στη μαρτυρία του αλλά και η Μ.Ε.2, εντούτοις από μελέτη του Τεκμηρίου 2 που παρουσίασε ο Μ.Ε.1 προκύπτει ότι η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ.
- Παρεμβάλω στο σημείο αυτό ότι η εξήγηση που δίδεται από τη συνήγορο της Ενάγουσας στα πλαίσια της αγόρευση της, ήτοι ότι στο Τεκμήριο 3 το οποίο επισυνάπτεται στην Ένορκη Δήλωση της Μ.Ε.2 αναγράφεται «ΑF33» που αντιστοιχεί στον αριθμό διαμερίσματος της Εναγόμενης, θα έπρεπε να αποτελεί εξήγηση που οι Μ.Ε.1 και Μ.Κ.2 όφειλαν να συμπεριλάβουν στη μαρτυρία τους και όχι η συνήγορος. Απαιτείτο μαρτυρία και δεν υπάρχει και ως εκ τούτου δεν μπορεί να τύχει οποιασδήποτε χρήσης από το Δικαστήριο η εξήγηση της συνηγόρου της Ενάγουσας. Επίσης ενώ με βάση τους δικογραφημένους ισχυρισμούς η αξίωση της Ενάγουσας του ποσού των €1.268,47.- ως κοινόχρηστα προκύπτει με βάση το εμβαδό της μονάδας που κατέχει ο ιδιοκτήτης σε σχέση με το συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος, θέση την οποία προέβαλε και ο Μ.Ε.1 στη μαρτυρία του, εντούτοις δεν αναφέρθηκε στο συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος, έτσι ώστε να μπορεί να επιβεβαιωθεί ότι τα κοινόχρηστα που διεκδικούνται από την Εναγόμενη υπολογίστηκαν ορθά και ενώ η Υπεράσπιση αμφισβητεί την ορθότητα του ισχυριζόμενου οφειλόμενου ποσού και το οποίο η Ενάγουσα έχει το βάρος να αποδείξει. Από όσα έχουν εκτεθεί πιο πάνω καθίσταται σαφές ότι οι ισχυρισμοί του Μ.Ε.1 σε σχέση με την ορθότητα του υπολογισμού των κοινοχρήστων και το ύψος της οφειλής της Εναγόμενης παρέμειναν ατεκμηρίωτοι. Ενώ ο ισχυρισμός του ως προς το διαμέρισμα το οποίο αποτελεί ιδιοκτησία της Εναγόμενης παρέμεινε ασαφής αφού η θέση του δεν επιβεβαιώνεται από το Τεκμήριο 2 που ο ίδιος παρουσίασε στο Δικαστήριο. Εξετάζοντας τη μαρτυρία της Μ.Ε.2, κατ' αρχάς σημειώνω ότι η μαρτυρία της ως προς τον τρόπο υπολογισμού των κοινόχρηστων δεν συνάδει απόλυτα με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς της Ενάγουσας, αλλά ούτε με τη μαρτυρία του Μ.Ε.
- Συγκεκριμένα η Μ.Ε.2 υποστήριξε ότι ο υπολογισμός των κοινόχρηστων εξόδων γίνεται με βάση το εμβαδό της μονάδας που κατέχει ο ιδιοκτήτης σε σχέση με το συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος, ενώ καθόσον αφορά τα έξοδα κάθε μίας έκαστης πολυκατοικίας του συγκροτήματος γίνεται με βάση το εμβαδό της μονάδας που κατέχει ο ιδιοκτήτης σε σχέση με το συνολικό εμβαδό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας. Σε αυτό το σημείο αναφέρω ότι δεν τέθηκε μαρτυρία η οποία να υποστηρίζει ότι οι κύριοι των μονάδων συμφώνησαν όπως γίνεται ξεχωριστός υπολογισμός των εξόδων που αφορούν το συγκρότημα από τα έξοδα που αφορούν κάθε μία ξεχωριστή πολυκατοικία του συγκροτήματος, ως δηλαδή ανέφερε ότι γινόταν η Μ.Ε.
- Αντίθετα οι δικογραφημένοι ισχυρισμοί και η θέση του Μ.Ε.1 είναι ότι ο υπολογισμός των κοινόχρηστων εξόδων γίνεται με βάση το εμβαδό της μονάδας που κατέχει ο ιδιοκτήτης σε σχέση με το συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος. Πέραν τούτου, η Μ.Ε.2 δεν αναφέρθηκε στο συνολικό εμβαδό ούτε του συγκροτήματος αλλά ούτε στο συνολικό εμβαδό της πολυκατοικίας όπου βρίσκεται το διαμέρισμα της Εναγόμενης έτσι ώστε να μπορεί να επιβεβαιωθεί ότι τα κοινόχρηστα που διεκδικούνται από την Εναγόμενη υπολογίστηκαν ορθά. Δεν παραβλέπω ότι στο Τεκμήριο 2 που έθεσε η Μ.Ε.2 ενώπιον του Δικαστηρίου και αποτελεί δέσμη από αναλυτικές καταστάσεις εξόδων από το έτος 2015 μέχρι και τον Ιούνιο του 2016 αναφέρονται ποσά εξόδων, αυτά όμως δεν έχουν συσχετιστεί με οποιοδήποτε ποσό αξιώνεται από την Εναγόμενη, ούτε το περιεχόμενο τους έχει εξηγηθεί είτε από τη Μ.Ε.2 και ενώ ο Μ.Ε.1 παρέπεμπε στη μαρτυρία της Μ.Ε.2 για περισσότερες λεπτομέρειες αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού των κοινόχρηστων εξόδων αλλά και τις αναλυτικές καταστάσεις που τηρούντο. Το γεγονός ότι η Εναγόμενη πλήρωσε διάφορα ποσά μεταξύ των οποίων και το ποσό των €500.- στις 17/1/2017, με το οποίο ως υποστήριξαν τόσο η Μ.Ε.2 όσο και ο Μ.Ε.1 μειώθηκε η απαίτηση της Ενάγουσας στο ποσό των €768,47.- δεν αναιρεί την υποχρέωση της Ενάγουσας να αποδείξει ότι το ποσό που αξιώνει από την Εναγόμενη είναι αυτό που πραγματικά της αναλογεί να πληρώσει. Επιπρόσθετα, ενώ η Μ.Ε.2 ισχυρίζεται ότι το διαμέρισμα της Εναγόμενης έχει εμβαδόν 226τ.μ., εντούτοις από μελέτη του Τεκμηρίου 2 που παρουσίασε ο Μ.Ε.1 προκύπτει ότι το διαμέρισμα της Εναγόμενης έχει εμβαδόν 211τ.μ.. Η εξήγηση που δόθηκε από τη συνήγορο της Ενάγουσας στα πλαίσια της αγόρευσης της ως προς το λόγο που στο Τεκμήριο 2 αναφέρεται ότι τα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος της Εναγόμενης είναι 211τ.μ. και όχι 226τ.μ. ως η Μ.Ε.2 ανέφερε δεν μπορεί να τύχει οποιασδήποτε χρήσης από το Δικαστήριο αφού συνιστά θέση συνηγόρου και όχι μαρτυρία. Αυτή η εξήγηση όπως και στην περίπτωση του αριθμού του διαμερίσματος της Εναγόμενης θα έπρεπε να είναι εξήγηση που η Μ.Κ.2 όφειλε να συμπεριλάβει στη γραπτή μαρτυρία της και όχι η συνήγορος της Ενάγουσας στα πλαίσια τη αγόρευσης της. Εν όψει των ανωτέρω, κρίνω ότι δεν υπάρχει το αναγκαίο υπόβαθρο ενώπιον του Δικαστηρίου, για να μπορέσει το Δικαστήριο να ελέγξει την ορθότητα των υπολογισμών των κοινοχρήστων και το ύψος της οφειλής της Εναγόμενης. Από όσα έχουν εκτεθεί πιο πάνω καθίσταται σαφές ότι τα προαναφερόμενα σημεία της μαρτυρίας της Μ.Ε.2 δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτά. Δέχομαι ωστόσο όσα η Μ.Ε.2 ανέφερε σε σχέση με τη διαδικασία που ακολουθείται για τον καταρτισμό των καταστάσεων εξόδων. Πέραν του ότι το προαναφερόμενο μέρος της μαρτυρίας της παρέμεινε αναντίλεκτο, δεν έχω εντοπίσει ο,τιδήποτε σε σχέση με όσα ανέφερε ως προς αυτό το θέμα από το οποίο να διαφαίνεται πρόθεση εκ μέρους της να παραποιήσει την αλήθεια. Εξετάζοντας τη μαρτυρία του Μ.Υ.1 κατ' αρχάς σημειώνω ότι το μεγαλύτερο μέρος αυτής αναλώθηκε σε επιχειρηματολογία, σχολιασμό και μια γενικότερη αμφισβήτηση της μαρτυρίας των Μ.Ε.1 και Μ.Κ.2 στη βάση κυρίως του περιεχόμενου των τεκμηρίων που αυτοί παρουσίασαν. Θεωρώ ότι το εν λόγω μέρος της μαρτυρίας του, θα πρέπει να αγνοηθεί. Είναι καλά γνωστό ότι οι μάρτυρες περιορίζονται στην κατάθεση γεγονότων και δεν επιτρέπεται η διατύπωση επιχειρηματολογίας ή γνώμης, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων οι οποίες εν προκειμένω δεν συντρέχουν (βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των κ.κ. Ηλιάδη και Σάντη σελ. 605 επ.). Αναφορικά με τη θέση του Μ.Υ.1 ότι δεν υπήρχε κατά το χρόνο καταχώρησης της αγωγής αλλά ούτε υπάρχει μέχρι σήμερα νομίμως συσταθείσα Διαχειριστική Επιτροπή και ότι η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται στην έγερση της παρούσας αγωγής κατ' αρχάς σημειώνω ότι η νομική υπόσταση της Ενάγουσας και η ικανότητα της να εγείρει την παρούσα αγωγή αφορούν νομικά ζητήματα επί των οποίων δεν επιτρέπεται να εκφέρει άποψη ο μάρτυρας. Πέραν τούτου οι προαναφερόμενοι ισχυρισμοί του Εναγόμενου δεν καλύπτονται από τις δικογραφημένες θέσεις της Εναγόμενης και επομένως δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Είναι καλά γνωστό ότι οι υποθέσεις αποφασίζονται στη βάση των επίδικων θεμάτων, όπως αυτά προσδιορίζονται στα δικόγραφα. Στην υπόθεση Μελάς ν. Κυριάκου
(2003)1Β Α.Α.Δ. 826 επιβεβαιώθηκε η πιο πάνω αρχή με αναφορά και σε παλαιότερη νομολογία: «Είναι ορθό ότι η Έκθεση Υπεράσπισης του εφεσιβλήτου ήταν μια απλή άρνηση των ισχυρισμών του εφεσείοντος, όπως αυτοί καθορίσθηκαν στην Έκθεση Απαίτησης του. Ο εφεσίβλητος θα έπρεπε, εκτός από τη γενική άρνηση των ισχυρισμών του εφεσείοντος, να προβάλει και τις δικές του θέσεις. Η σημασία της δικογραφίας τονίσθηκε στην υπόθεση Παπαγεωργίου ν. Κλάππα
(1991)1 Α.Α.Δ. 24 από τον Πρόεδρο του Ανωτάτου Δικαστηρίου Γ. Πική μέσα στα πιο κάτω πλαίσια. "Οι αρχές του δικονομικού δικαίου περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία· δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση όπου υπάρχει. Ο επακριβής προσδιορισμός των επίδικων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του. Η δίκη δρομολογείται, όπως επιγραμματικά ανέφερε ο τότε Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Βασιλειάδης στην υπόθεση Homeros Th. Courtis and Others v. Panos K. Iasonides
(1970)1 C.L.R. 180, (βλέπε επίσης Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd
(1971)1 C.L.R. 134), κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής." (Βλ. επίσης Βραχίμη ν. Κουλουμπρή
(1992)1 Α.Α.Δ. 836 και Παφίτης και Άλλοι ν. Κουκουρή και άλλων
(1992)1 Α.Α.Δ. 1154). Η ίδια γραμμή υιοθετήθηκε στην υπόθεση Ayia Napa Nissi Development Ltd και Άλλοι ν. Χρίστου Παπαμιχαήλ
(1992)1 Α.Α.Δ. 549, όπου τονίσθηκε ότι, "Το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση των επίδικων θεμάτων, όπως φαίνονται με το κλείσιμο των εγγράφων προτάσεων, ή με την τροποποίηση τους πριν το τέλος της δίκης. Οι υποθέσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που εγείρονται στα δικόγραφα. (Βλ. Eleni Panayiotou Iordanou v. Polycarpos Neophytou Anyftos (1959-1960) 24 C.L.R. 97, Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd.
(1971)1 C.L.R. 134, HjiPavlou v. Jinaro Terra
(1982)1 C.L.R. 433 και Demeco Co. v. Beckhoff
(1988)1 C.L.R. 82)." Η Έκθεση Υπεράσπισης αποτελεί δικόγραφο στο οποίο προσδιορίζονται οι θέσεις του εναγομένου έναντι των διεκδικήσεων του ενάγοντος (βλ. Κυριακή Μαυρομιχάλη ν. Γενικού Εισαγγελέα
(1996)1 Α.Α.Δ. 530) και το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποφασίζει για ζητήματα που δεν αποτελούν μέρος της δικογραφίας (βλ. Βοσκού κ.ά. ν. Ζήνωνος
(2003)1 Α.Α.Δ. 695)..» Σε κάθε περίπτωση όμως σημειώνεται ότι είναι γεγονός ότι η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση (βλέπε K.N.G. Autoparts Ltd v. Ιωάννου
(1996)1 Α.Α.Δ. 689). Έχει, ωστόσο, νομολογηθεί ότι η αμφισβήτηση της ύπαρξης του ενάγοντα χωρεί μόνο προδικαστικά, με τον προβλεπόμενο από τη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας τρόπο, καθώς και ότι το ορθό δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου, παρέχεται από τη Δ.27 θ. 3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Στην υπόθεση Lioufis and Co Ltd v. Μιχάλη Ανδρονίκου ν. Πανίκου Παναγίδη
(1996)1Α Α.Α.Δ. 773 λέχθηκαν επί του προαναφερόμενου θέματος τα ακόλουθα: «Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank ν. ComptoirD'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (HL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. The Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575). Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.» Ο δικαστικός λόγος της Lioufis and Co Ltd v. Μιχάλη Ανδρονίκου ν. Πανίκου Παναγίδη (ανωτέρω) υιοθετήθηκε και στην υπόθεση Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd
(2003)1 A.Α.Δ. 990, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 "αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει να αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο, δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη". Η πιο πάνω αρχή έχει διατυπωθεί στην Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D' Escompte de Mulhouse
(1925)A.C. 112 (HL) στην οποία λέχθηκαν τα εξής: ". I do not think that it is open to the defendants to raise this question by way of defence to the action. If the defendants desired to dispute the authority of Mr Jones to commence these proceedings in the name of the plaintiff company, their proper course was to move at an early stage of the action to have the name of the company struck out as plaintiff and so to bring the proceedings to an end.» Καθοδηγούμενη από τη νομολογία, ακόμη και αν αποτελούσε δικογραφημένο ισχυρισμό της Εναγόμενης, το προαναφερόμενος μέρος της μαρτυρίας του Μ.Υ.1 θα απορρίπτετο, γιατί η Εναγόμενη δεν δύνανται σε αυτό το στάδιο να αμφισβητεί την υπόσταση της Ενάγουσας ως υπαρκτό πρόσωπο και επομένως τη δυνατότητα της να εγείρει την παρούσα αγωγή. Μη αποδεκτό είναι επίσης το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Υ.1 περί μη λήψης οποιονδήποτε αποδείξεων για τις διάφορες πληρωμές ποσών που έκανε για τα κοινόχρηστα, ως έγινε σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του και σε σχέση με το ποσό των €500.- που κατέβαλε στις 17/1/
- Οι προαναφερόμενοι ισχυρισμοί του Μ.Υ.1 δεν καλύπτονται από τις δικογραφημένες θέσεις της Εναγόμενης και επομένως δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Ό,τι απομένει επομένως από τη μαρτυρία του και μπορεί να ληφθεί υπόψη συνίσταται στα γεγονότα που αποτελούν κοινό υπόβαθρο και στα γεγονότα που επιβεβαιώνονται από τα Τεκμήρια που κατέθεσαν οι Μ.Ε.1 και Μ.Κ.
- Αναφέρομαι συγκεκριμένα στο μέρος της μαρτυρίας του που αφορά το διαμέρισμα του οποίου είναι ιδιοκτήτρια η Εναγόμενη και το εμβαδό αυτού, το οποίο σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου (Τεκμήριο 2 της Ένορκης Δήλωσης του Μ.Ε.1), επιβεβαιώνει τους ισχυρισμούς του Μ.Υ.1 και δη ότι η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ.3 του συγκροτήματος και ότι η έκταση του εν λόγω διαμερίσματος είναι 211τ.μ. Ως επίσης και του ισχυρισμού του ότι η Εναγόμενη κατέβαλε το συνολικό ποσό των €500.- στις 17/1/2017, ο οποίος αποτελεί κοινή θέση των όλων των μαρτύρων. Ευρήματα Έχοντας μελετήσει και αξιολογήσει τη μαρτυρία που προσάχθηκε ενώπιον μου και τα Τεκμήρια που κατατέθηκαν, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα: Η Ενάγουσα είναι η Διαχειριστική Επιτροπή του κτηριακού συγκροτήματος με την ονομασία ««CHRISTINE COMPLEX», το οποίο βρίσκεται στην XXXXX στο χωριό XXXXX της Επαρχίας Λεμεσού. Η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ. XXXXX το οποίο βρίσκεται στον XXXXX όροφο του Block A του προαναφερόμενου κτηριακού συγκροτήματος. Το εμβαδό του διαμερίσματος της Εναγόμενης είναι 211τ.μ. Η Ενάγουσα ήταν υπεύθυνη να προβαίνει σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τη συντήρηση, επιδιόρθωση, ασφάλεια, φροντίδα, καθαριότητα και λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων του κτηριακού συγκροτήματος. Οι ιδιοκτήτες των μονάδων του κτηριακού συγκροτήματος ήταν υπόχρεοι να συνεισφέρουν στα κοινόχρηστα έξοδα που δημιουργούνταν. Ο υπολογισμός και η χρέωση των κοινοχρήστων γινόταν ανά διμηνία με βάση το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Η Ενάγουσα ανά διμηνία ετοίμαζε καταστάσεις εξόδων για τα κοινόχρηστα έξοδα τις οποίες κοινοποιούσε στους ιδιοκτήτες μονάδων του συγκροτήματος μαζί με την κατάσταση λογαριασμού που τηρούσε στο όνομα κάθε ιδιοκτήτη μονάδας, μεταξύ των οποίων ήταν και η Εναγόμενη. Η Εναγόμενη πλήρωσε στην Ενάγουσα ως κοινόχρηστα στις 17/1/2017 το ποσό των €500.-. Νομική Πτυχή και Συμπεράσματα Με δεδομένα τα πιο πάνω ευρήματα, απομένει να εξεταστεί κατά πόσον η Ενάγουσα έχει αποδείξει την υπόθεση της. Όπως είναι καλά γνωστό, στις πολιτικές υποθέσεις, η επιτυχία της αγωγής εξαρτάται από το αν ο Ενάγοντας θα παρουσιάσει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία με την αναγκαία αποδεικτική βαρύτητα ώστε να ικανοποιήσει το εφαρμοζόμενο βάρος απόδειξης. Το επίπεδο απόδειξης είναι αυτό του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος απόδειξης είναι η πιο πιθανή από εκείνη του αντιδίκου του αλλά κατά πόσον ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι. Αν ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης αποτύχει να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο, τότε θεωρείται ότι δεν το απέσεισε έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή από εκείνη του αντίδικου του (βλέπε μεταξύ άλλων Σοφοκλέους ν Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 665 και Μαρσέλ και Άλλων ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ
(2001)1 Α.Α.Δ. 1858, Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Παναγιώτου, ECLI:CY:AD:2018:A71, Πολιτική Έφεση 398/2011, απόφαση ημερομηνίας 12.2.2018 και Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των Ηλιάδη και Σάντη στη σελίδα 196). Η αγωγή της Ενάγουσας εδράζεται στον ισχυρισμό ότι η Εναγόμενη δεν εξόφλησε για συγκεκριμένη χρονική περίοδο τα κοινόχρηστα που αναλογούσαν στη μονάδα της οποίας είναι ιδιοκτήτρια. Εφαρμόζεται επομένως ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ.224, και συγκεκριμένα το Μέρος ΙΙΑ. Σύμφωνα με τα άρθρα 38Β και 38ΛΑ του Κεφ. 224, όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστον μονάδες, αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή η οποία πρέπει να εγγραφεί ως τέτοια στο Κτηματικό Μητρώο. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του Κεφ.224 κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της και η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ και των σχετικών Κανονισμών που θα συντάξουν οι κύριοι μονάδων. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΑ του Κεφ.224 όταν δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών δυνάμει του άρθρου 38Κ, οι πρότυποι Κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα του Κεφ.224 θα λογίζονται ως οι εγγεγραμμένοι Κανονισμοί αυτής. Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία αναφορικά με την εγγραφή οποιωνδήποτε κανονισμών σύμφωνα με το άρθρο 38Κ, με αποτέλεσμα να ισχύουν οι Πρότυποι Κανονισμοί ως τούτοι παρατίθενται στο Παράρτημα του Κεφ. 224. Το άρθρο 38ΚΣτ του Κεφ.224, προνοεί μεταξύ άλλων ότι η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και θα ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη οικοδομή. Σύμφωνα με το ίδιο άρθρο, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να συνάπτει σύμβαση σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Το δε άρθρο 38ΚΖ του Κεφ.224 καθορίζει τις υποχρεώσεις της Διαχειριστικής Επιτροπής, ενώ στο άρθρο 38ΚΗ του Κεφ.224 προνοείται ότι μεταξύ των εξουσιών της Επιτροπής είναι να διατηρεί ταμείο για τα έξοδα διαχείρισης της οικοδομής, να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τη διαχείριση της οικοδομής, να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ του Κεφ.224 και να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Έχοντας προβεί στην πιο πάνω ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, το ζήτημα που εγείρεται από την Υπεράσπιση είναι η ορθότητα των κοινόχρηστων εξόδων και η ορθότητα των ποσών που η Ενάγουσα αξιώνει με την αγωγή, με δεδομένο ότι οι υπολογισμοί που έγιναν σύμφωνα με τα Τεκμήρια που παρουσίασε η Ενάγουσα αφορούν άλλο διαμέρισμα με εμβαδό μεγαλύτερο από αυτό της Εναγόμενης. Η μαρτυρία των μαρτύρων της Ενάγουσας επί τούτων των ζητημάτων για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω δεν έγινε αποδεκτή. Κατ' αρχάς σημειώνεται πως το γεγονός ότι η Εναγόμενη πλήρωνε κοινόχρηστα δεν απαλλάσσει την Ενάγουσα από την υποχρέωση απόδειξης των κοινόχρηστών εξόδων που κατ' ισχυρισμό της έγιναν κατά τον επίδικο χρόνο. Η Ενάγουσα δεν παρουσίασε τα αναγκαία στοιχεία που να αποδεικνύουν τα κοινόχρηστα έξοδα ως αυτά αναφέρονται στις καταστάσεις εξόδων Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση της Μ.Ε.2 και την οφειλή της Εναγόμενης. Η απλή κατάθεση των καταστάσεων που αφορούν τα κοινόχρηστα έξοδα και της κατάστασης λογαριασμού που αφορά τα κοινόχρηστα έξοδα που επιβλήθηκαν στην Εναγόμενη χωρίς να εξηγηθεί πως προέκυψαν τα διεκδικούμενα ποσά από την Εναγόμενη δεν μπορεί να αποδείξει την απαίτηση της Ενάγουσας. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονίσω πως μια κατάσταση λογαριασμού δεν αποτελεί αφ' εαυτής απόδειξη των όσων καταγράφει. Τα γεγονότα που φέρεται να αναπαραγάγει θα πρέπει να αποδειχθούν (βλ. A.l. Mantovani & Sons Ltd v. Christis Travel & Tourism Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 156 και Marketrends Insurance Ltd v. Μιχαήλ κ.α,
(2006)1 Α.Α.Δ. 734). Οι εκάστοτε καταχωρήσεις σε ένα λογαριασμό, είτε πρόκειται για χρεώσεις είτε για πιστώσεις, καθίστανται επίδικες και θα πρέπει να αποδειχθούν μία προς μία, ούτως ώστε να επαληθευτεί στο τέλος πως η εικόνα που εκπέμπει η κατάσταση λογαριασμού είναι αυθεντική και ακριβής. Αυτό δεν έχει συμβεί στην προκειμένη περίπτωση. Περαιτέρω, σημειώνεται ότι αυτό που προκύπτει από τις πρόνοιες των σχετικών άρθρων του Κεφ.224 που προαναφέρονται, είναι ότι για την εξεύρεση της αναλογίας των κοινοχρήστων εξόδων κάθε ιδιοκτήτη μονάδας σε μία κοινόκτητη οικοδομή προαπαιτούμενα αποτελούν το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά. Στην προκείμενη περίπτωση τα εν λόγω δεδομένα απουσιάζουν, καθώς δεν προσφέρθηκε μαρτυρία σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν του συγκροτήματος ενώ σε σχέση με το εμβαδόν του διαμερίσματος της Εναγόμενης η μαρτυρία που παρουσιάστηκε καταδεικνύει ότι το εμβαδό του είναι μικρότερο από αυτό που η Ενάγουσα ελάμβανε υπόψη για σκοπούς υπολογισμού των κοινόχρηστων εξόδων της Ενάγουσας. Δεν παραβλέπω ότι στο Τεκμήριο 2 που παρουσίασε ο Μ.Ε.1 αναφέρεται και ποσοστό κοινόκτητης ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα της Εναγόμενης πλην όμως, καμία μαρτυρία δεν δόθηκε σε σχέση με το εν λόγω ποσοστό και πώς αυτό εκτιμάται για τον υπολογισμό των κοινόχρηστων εξόδων. Εν πάση περιπτώσει παραμένει αδιαμφισβήτητο το γεγονός ότι ουδεμία μαρτυρία προσκομίστηκε σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν του συγκροτήματος και της πολυκατοικίας που βρίσκεται το διαμέρισμα της Εναγόμενης πράγμα το οποίο καθιστά αδύνατη τη διακρίβωση της αναλογίας στα κοινόχρηστα έξοδα του διαμερίσματος της Εναγόμενης και επομένως καθιστά αδύνατο τον έλεγχο της ορθότητας του διεκδικούμενου ποσού. Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω ανωτέρω, καταλήγω ότι η Ενάγουσα δεν προσκόμισε αποδεκτή μαρτυρία που θα μπορούσε να αποδείξει στο αναμενόμενο επίπεδο το περιεχόμενο των καταστάσεων εξόδων και λογαριασμού και κατ' επέκταση την απαίτηση της. Κατάληξη Υπό το φως των πιο πάνω κρίνω ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την υπόθεση της. Κατά συνέπεια η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον της Ενάγουσας ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Χρ. Παρπόττα, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο