← Κύπρος

Παύλου ν. Ιωαννίδη κ.α., Αρ. Αγωγής: 4960/2013, 30/4/2020

Παύλου ν. Ιωαννίδη κ.α., Αρ. Αγωγής: 4960/2013, 30/4/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2020:A53 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ρασπόπουλου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4960/2013 Μεταξύ: xxxxxxx xxx Παύλου Ενάγοντος και

  1. xxxxxxx xxxxxx Ιωαννίδη
  2. A. Akathiotis Developers Ltd Εναγομένων Ημερομηνία: 30 Απριλίου 2020 Εμφανίσεις: Ο Ενάγοντας παρουσιάζεται Αυτοπροσώπως Για Εναγόμενο 1: Δρ. Ποιητής με κα Χ'' Νικολή για Δρ. Ανδρέας Ποιητής & Σια ΔΕΠΕ Για Εναγόμενη 2: Κα Μιχαήλ για Νέστορας Αδάμου Νικηφόρου ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό κρίση αγωγή, ο Ενάγοντας αξιώνει από τους Εναγόμενους 1 και 2, το ποσό των €69.710,94 ως συμφωνηθείσα και/ή νόμιμη προμήθεια και/ή εύλογη αμοιβή για την διαμεσολάβηση του στην πώληση ακινήτου του Εναγομένου 1 και/ή ως αποζημίωση για παράβαση σύμβασης από μέρους των Εναγομένων 1 και 2 και/ή ως αποζημίωση για παράνομες και/ή αθέμιτες και/ή αντίθετες με τα συναλλακτικά ήθη ενέργειες των Εναγομένων 1 και
  3. Με βάση τις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο προς την παρούσα αγωγή, o Ενάγοντας ήταν αδειούχος κτηματομεσίτης και ασκούσε το επάγγελμα του διατηρώντας γραφείο στη Λάρνακα. Ο Εναγόμενος 1, ήταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου XXXXX, Φ/Σχ50/55, Τμήμα Ο, στην τοποθεσία Φανάρι ή Πλατύ, κοινότητας Περβολιών, Λάρνακα. Οι Εναγόμενοι 2 είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που ασχολείτο με γενικό εμπόριο και κτηματικές επιχειρήσεις. Κατά τους ισχυρισμούς του Ενάγοντα, τον Ιανουάριο του 2003 ο Εναγόμενος 1 του ανέθεσε κατ' αποκλειστικότητα την εξεύρεση αγοραστή για το ως άνω ακίνητο με τιμή το ποσό των Λ.Κ.1.500.000, ήτοι €2.562.902,
  4. Ήταν ρητός και ή εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας μεταξύ Ενάγοντα και Εναγομένου 1 ότι με την πώληση του ακινήτου, ο Εναγόμενος 1 θα όφειλε να καταβάλει στον Ενάγοντα νόμιμο ποσοστό προμήθειας, ήτοι 3% επί του τιμήματος πώλησης. Ο Ενάγοντας τοποθέτησε στο ακίνητο του Εναγομένου 1 μεταλλική ταμπέλα με τα επαγγελματικά του στοιχεία, λάμβανε τηλεφωνήματα, έκανε επαφές και υπεδείκνυε το ακίνητο σε ενδιαφερόμενους αγοραστές. Περί τις αρχές του 2006, ο Ενάγοντας τοποθέτησε και δεύτερη μεγαλύτερη μεταλλική ταμπέλα, για καλύτερη διαφήμιση του ακινήτου. Το καλοκαίρι του 2006, επικοινώνησε με τον Ενάγοντα ο διευθυντής των Εναγομένων 2, xxxxxxx Ακαθιώτης, 2 και ενδιαφέρθηκε να αγοράσει το ακίνητο. Έλαβε δε από τον ενάγοντα σχετικές πληροφορίες. Ακολούθως, οι Εναγόμενοι, χωρίς να ενημερώσουν τον Ενάγοντα, συμφώνησαν μεταξύ τους όπως οι Εναγόμενοι 2 αγοράσουν το ακίνητο, συμφωνία που υλοποιήθηκε στις 17.10.2006, οπότε και ο Εναγόμενος 1 μεταβίβασε το ακίνητο στους Εναγομένους 2, έναντι του δηλωθέντος τιμήματος των €2.323.697,
  5. Είναι η θέση του Ενάγοντα ότι οι Εναγόμενοι εκμεταλλεύτηκαν τις ενέργειες του σε σχέση με το ακίνητο και επωφελήθηκαν, παραγνωρίζοντας τις νόμιμες και συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του, ενεργώντας κακόπιστα και αθέμιτα και κατά παράβαση των συναλλακτικών ηθών και της νόμιμης πρακτικής στις συναλλαγές. Με την υπεράσπιση του, ο Εναγόμενος 1 ισχυρίζεται ότι ανέθεσε στον ενάγοντα την εξεύρεση αγοραστή, όχι όμως κατ' αποκλειστικότητα καθότι είχε αναθέσει την πώληση σε πολλούς κτηματομεσίτες. Θα όφειλε να καταβάλει στον Ενάγοντα προμήθεια μόνο εφόσον ο τελευταίος έβρισκε αγοραστή. Υπήρχαν δε πολλοί κτηματομεσίτες που προέβησαν σε παράλληλα διαβήματα για εξεύρεση αγοραστή. Εν τέλει, η πώληση έγινε στους Εναγομένους 2 χωρίς ο Ενάγοντας να μεσολαβήσει ή να καταστεί η ενεργός αιτία της πώλησης. Με την δική τους υπεράσπιση, οι Εναγόμενοι 2 ισχυρίζονται ότι ο Ενάγοντας δεν έχει αγώγιμο δικαίωμα εναντίον τους καθότι δεν δεσμεύονται συμβατικά με αυτόν. Σε κάθε περίπτωση, οι Εναγόμενοι 2 παραδέχονται ότι αγόρασαν το ακίνητο, αλλά αρνούνται την ανάμιξη του Ενάγοντα. Ισχυρίζονται ότι ουδέποτε ο διευθυντής των Εναγομένων 2 επικοινώνησε με τον Ενάγοντα και ουδέποτε έλαβε από αυτόν πληροφορίες σε σχέση με το ακίνητο. Ισχυρίζονται επίσης ότι ουδέποτε δεσμεύτηκαν συμβατικά με τον Ενάγοντα. Τέλος, αναφέρουν ότι ουδέποτε οχλήθηκαν από τον Ενάγοντα για να εξοφλήσουν οιονδήποτε χρέος. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Η μαρτυρία που έχει προσφερθεί στο Δικαστήριο πρέπει να αξιολογηθεί ώστε να μπορέσει το Δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις σε σχέση με τα αμφισβητούμενα γεγονότα (βλ. Ιωάννου ν. Παλάζη

(2004)1 Α.Α.Δ. 576). Η αποτίμηση της μαρτυρίας του κάθε μάρτυρα δεν πρέπει να συγχέεται με το βάρος απόδειξης που φέρει ο κάθε διάδικος (βλ. Barry Wynne v. David Costakis Mavronicola κ.α.
(2009)1(β) Α.Α.Δ. 1138, KEO Plc v. Χριστοφή, Πολιτική Έφεση αρ. 138/2010 ημερ. 22/5/2015). Παρακολούθησα τους μάρτυρες να δίνουν δια ζώσης μαρτυρία και αξιολόγησα την εμφάνιση και συμπεριφορά τους. Αποτίμησα τη συνολική τους παρουσία στη βάση των εγγενών χαρακτηριστικών της μαρτυρίας τους όπως η πηγή γνώσης, η ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος, τυχόν προκατάληψη, ανιδιοτέλεια και αληθοφάνεια (βλ. Phipson on Evidence, 14th ed., σελ. 251). Το Δικαστήριο μπορεί να αποδεχθεί στο σύνολο την μαρτυρία ενός μάρτυρα ο οποίος κρίθηκε αξιόπιστος, ή να επιλέξει το μέρος της μαρτυρίας του, το οποίο κρίνει ότι εκφράζει την αλήθεια και ταυτόχρονα να απορρίψει άλλο μέρος το οποίο θεωρεί λανθασμένο λόγω ανεπίγνωστα ανεπαρκούς παρατήρησης, ή λόγω αδυναμίας μνήμης (βλ. Shahin Mohamed v. Δημοκρατίας
(2010)2 Α.Α.Δ. 266). Κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα έλαβα επίσης υπόψη ότι είναι ανάγκη μια μαρτυρία να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην γίνεται αποδεκτή ή να απορρίπτεται με μόνο την εξωτερική εντύπωση που προκαλεί ο μάρτυρας στο Δικαστήριο (βλ. Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Πολυβίου
(2009)1 Α.Α.Δ. 339). Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν 3 μάρτυρες, ήτοι ο Ενάγοντας, ο Εναγόμενος 1 και ένας μάρτυρας εκ μέρους του τελευταίου. Οι Εναγόμενοι 2 δεν παρουσίασαν μαρτυρία. Πιο κάτω, παραθέτω με την μέγιστη δυνατή πληρότητα όσα ανέφερε ο κάθε μάρτυρας και παράλληλα αξιολογώ την εν λόγω μαρτυρία. Ενάγοντας Κατά την μαρτυρία του στο Δικαστήριο, ο Ενάγοντας είπε ότι είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης από το 1986 (βλ. Τεκμήριο 2). Στις 2.1.2003 και 30.1.2003 ο Εναγόμενος του έστειλε μέσω φαξ, τους τίτλους ιδιοκτησίας και σχέδια ακινήτων του στην περιοχή Περβολιών Λάρνακας, τα οποία ήθελε να πωλήσει. Μεταξύ αυτών ήταν και το επίδικο ακίνητο (βλ. Τεκμήρια 3, 4 και 5). Κατά την ξενάγηση του Ενάγοντα στα ακίνητα, ο Εναγόμενος 1 είπε την τιμή που ζητούσε και υποσχέθηκε στον Ενάγοντα αποκλειστικότητα, δίδοντας του παράλληλα άδεια να τοποθετήσει ταμπέλες. Έτσι, ο Ενάγοντας τοποθέτησε στα ακίνητα μεταλλική ταμπέλα 60x120 cm με όλα τα στοιχεία του γραφείου του. Μετά την τοποθέτηση ταμπέλας, ο Ενάγοντας δεχόταν καθημερινά πολλές τηλεφωνικές κλήσεις ενδιαφερομένων που ζητούσαν πληροφορίες και ενίοτε επιτόπου συναντήσεις, οι οποίες ήταν επίπονες, χρονοβόρες και πολυέξοδες. Το επίδικο ακίνητο ήταν, σύμφωνα πάντα με τον Ενάγοντα, ένα από τα καλύτερα της περιοχής. Ένεκα τούτου, αλλά και λόγω της συμφωνίας του με τον Εναγόμενο 1 για αποκλειστικότητα, ο Ενάγοντας έδειξε επιμονή και υπομονή πέραν των τριών ετών προκειμένου να εξεύρει αγοραστή. Μάλιστα δε, ο Ενάγοντας αύξησε την τιμή που επιζητούσε από ΛΚ£800.000 το 2003 σε ΛΚ£1.500.000 το
  1. Προκειμένου ο Ενάγοντας να επιταχύνει τον χρόνο πώλησης και να προλάβει τις συνεχείς αυξήσεις της τιμής του ακινήτου, στις αρχές του 2006 τοποθέτησε δεύτερη μεταλλική ταμπέλα 3x3 μέτρων στην οποία αναγραφόταν «FOR SALE» και οι τηλεφωνικοί του αριθμοί. Εκείνη την περίοδο, οι Εναγόμενοι 2, όντας κατασκευαστές παραθαλασσίων εξοχικών κατοικιών, έκτιζαν κατοικίες στο τεμάχιο με αριθμό 36, που συνορεύει με το επίδικο. Περί τα μέσα του 2006, τηλεφώνησε στον Ενάγοντα ο xxxxx Ακαθιώτης και του είπε επί λέξει «Είμαι ο xxxxxx Ακαθιώτης. Εσείς αγοράσατε το κτήμα δίπλα από το Φάρο;» Ο Ενάγοντας του απάντησε «Όχι, εγώ είμαι ο κτηματομεσίτης xxxxxxxx Παύλου xxxxx, αντιπρόσωπος του ιδιοκτήτη». Έπειτα από αυτή την συνομιλία, το πρόσωπο που είχε τηλεφωνήσει του έκλεισε το τηλέφωνο. Σύμφωνα με τον Ενάγοντα, ο λόγος του τηλεφωνήματος ήταν οι ταμπέλες που είχε τοποθετήσει στο ακίνητο και οι οποίες ήταν ορατές από το ακίνητο, όπου οι Εναγόμενοι 2 έκτιζαν κατοικίες. Παρά ταύτα, σύμφωνα πάντα με τον Ενάγοντα, οι Εναγόμενοι 2 τον απέφυγαν και διαπραγματεύτηκαν μυστικά με τον Εναγόμενο 1 καταλήγοντας σε συμφωνία μεταξύ τους. Λίγες μέρες μετά, ο Εναγόμενος 1 ανακοίνωσε στον Ενάγοντα τηλεφωνικώς, ότι το ακίνητο πωλήθηκε στους Εναγόμενους
  2. Ο Ενάγοντας παρουσίασε Πιστοποιητικό Έρευνας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας που επιβεβαιώνει την πώληση του ακινήτου στους Εναγόμενους 2 στη δηλωθείσα τιμή των ΛΚ£1.360.
  3. Σύμφωνα δε με τον Ενάγοντα, η ενεργός αιτία της πώλησης είναι ο ίδιος, διότι στα 3 ½ χρόνια που ο ίδιος επιδίωξε την πώληση δεν είδε καμία άλλη ταμπέλα ή συνάδελφο του να ξεναγεί πελάτες στο ακίνητο. Ο Ενάγοντας δεν μου έκανε καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Η εκδοχή που παρουσίασε στερείται πειστικότητας και αληθοφάνειας. Ήταν επίσης ασαφής και αόριστος σε σχέση με τις συνθήκες σύναψης της κατ' ισχυρισμό σύμβασης μεταξύ του ιδίου και του Εναγομένου
  4. Σε σχέση με τον ισχυρισμό του ότι ο Εναγόμενος 1 του υποσχέθηκε αποκλειστικότητα, ο Ενάγοντας είπε ότι η συμφωνία έγινε προφορικά και δεν θεώρησε αναγκαίο να την αποτυπώσει εγγράφως, καθότι θεωρούσε τον Εναγόμενο 1 έμπιστο άνθρωπο. Παρά ταύτα, όπως προέκυψε από την μαρτυρία, δεν είχε φιλικές σχέσεις με τον Εναγόμενο
  5. Οι σχέσεις τους ήταν αμιγώς επαγγελματικές και μόνο σε σχέση με δύο ακίνητα που ο Εναγόμενος 1 επιθυμούσε να πωλήσει. Πειστικότητας στερείται και η δικαιολογία που προέβαλε ο Ενάγοντας για την καθυστέρηση να κινήσει αγωγή για να εισπράξει το λαβείν του. Είπε ότι δεν κινήθηκε νομικά διότι θα χαλούσε το όνομα του στο εμπορικό κέντρο της Λάρνακας, όπου στεγαζόταν. Όταν τον ενημέρωσε ο δικηγόρος του ότι ενδέχεται να παραγραφεί το δικαίωμα του, τότε μόνο καταχώρισε αγωγές εναντίον διαφόρων προσώπων. Ο Ενάγοντας παραδέχθηκε ότι οι ΛΚ£40.000 που θα ήταν η ισχυριζόμενη προμήθεια, ήταν για τον ίδιο ένα πολύ σημαντικό ποσό. Μάλιστα δε το εν λόγω ποσό ήταν ίσο με το συνολικό εισόδημα του για 4 χρόνια. Εντούτοις δεν προχώρησε με αγωγή, δήθεν για να μην χαλάσει το όνομα του. Προστίθεται ανάμεσα στα άλλα και η διάσταση της μαρτυρίας του Ενάγοντα με κάποιες από τις δικογραφημένες του θέσεις, κάτι το οποίο προσμετράται μαζί με τα υπόλοιπα στοιχεία (βλ. Σοφοκλέους v. Τσεσμελόγλου
(2006)1 (Β) Α.Α.Δ. 1153). Ειδικότερα, ενώ στο δικόγραφο του αναφέρει ότι το 2003, οπότε και έγινε η κατ' ισχυρισμό συμφωνία, ο Ενάγοντας ζητούσε ΛΚ£1.500.000, εντούτοις κατά την μαρτυρία του είπε ότι η αρχική τιμή που ζητούσε ο Ενάγοντας ήταν ΛΚ£800.
  1. Περαιτέρω, ενώ στην έκθεση απαίτησης αναγράφεται ότι ο xxxxxx Ακαθιώτης έλαβε από τον Ενάγοντα τις σχετικές με το ακίνητο πληροφορίες, κατά την μαρτυρία του, ο Ενάγοντας είπε ότι ο xxxxx Ακαθιώτης έκλεισε το τηλέφωνο μόλις άκουσε ότι ο Ενάγοντας είπε ότι είναι κτηματομεσίτης. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να επισημανθεί ότι η αναφορά του Ενάγοντα ότι στο τηλεφώνημα ήταν ο xxxxxx Ακαθιώτης, είναι ακροσφαλής. Ο Ενάγοντας είπε ότι δεν γνωρίζει την φωνή του xxxxxx Ακαθιώτη, αλλά υποθέτει ότι αυτός τον είχε πάρει τηλέφωνο. Σημειώνω τέλος ότι ο Ενάγοντας δεν ήταν καν σε θέση να ξέρει αν ο xxxxx Ακαθιώτης έχει οιαδήποτε σχέση με την Εναγομένη 2 εταιρεία και αν ναι, τι είδους σχέση. xxxxxx Χριστοδούλου (ΜΥ) Ο ΜΥ είπε ότι το 2003 ήταν εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης στο Λονδίνο. Στις αρχές του 2003, ο Εναγόμενος 1 του ανέθεσε να βρει αγοραστή για το επίδικο ακίνητο για ΛΚ£1,500,
  2. Εξ αρχής του ανέφερε ότι είχε αναθέσει την υπόθεση και σε άλλους κτηματομεσίτες. Του παρέδωσε αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας και τοπογραφικού σχεδίου. Δεν υπέγραψαν οποιοδήποτε έγγραφο, ούτε συμφώνησαν συγκεκριμένη αμοιβή. Ο ΜΥ δεν κατάφερε να βρει αγοραστή, μέχρι που πληροφορήθηκε από τον Εναγόμενο 1 ότι το ακίνητο πωλήθηκε. Ο ΜΥ μου έκανε θετική εντύπωση. Θεωρώ ότι η μαρτυρία του ήταν αυθεντική και ειλικρινής. Η δε αξιοπιστία του δεν κλονίστηκε κατά την διάρκεια της αντεξέτασης του. Εναγόμενος 1 Ο Εναγόμενος 1 είπε ότι το 2003 ήθελε να πωλήσει το ακίνητο του και προς τούτο ανέθεσε σε διάφορους κτηματομεσίτες, μεταξύ των οποίων και στον Ενάγοντα, να βρουν αγοραστή για το ποσό των ΛΚ£1.500.
  3. Στον Ενάγοντα απέστειλε με fax τον τίτλο ιδιοκτησίας και το τοπογραφικό σχέδιο και τον ενημέρωσε τηλεφωνικά ότι είχε αναθέσει την πώληση και σε άλλους κτηματομεσίτες. Το 2006 επικοινώνησε με τον Ενάγοντα ο κ. Ακαθιώτης. Ο Εναγόμενος 1 τον ρώτησε αν υπάρχει κτηματομεσίτης και έλαβε αρνητική απάντηση. Μετά από σύντομη διαπραγμάτευση με τον Ακαθιώτη, το ακίνητο πωλήθηκε στους Εναγομένους 2 για το συνολικό ποσό των ΛΚ£1.360.
  4. Ο Εναγόμενος 1 δεν είχε άλλη συνομιλία με τον Ενάγοντα μετά την αποστολή του τίτλου ιδιοκτησίας και του τοπογραφικού, είτε πριν είτε μετά την πώληση. Ο Εναγόμενος 1 μου έκανε θετική εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν αυθόρμητος και απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα στις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν. Δεν έδειξε να διακατέχεται από αμηχανία και ήταν σταθερός στις θέσεις του. Η αξιοπιστία του δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση του. Αντεξεταζόμενος, ο Εναγόμενος 1 είπε ότι γνώρισε τον Ενάγοντα, όταν ο τελευταίος πέρασε μια μέρα από το κατάστημα του και του έδωσε μια επαγγελματική κάρτα. Είπε επίσης ότι δεν πήγε ποτέ στο γραφείο του Ενάγοντα και δεν ήξερε καν αν είχε γραφείο. Ούτε είχε πάει με τον Ενάγοντα στο επίδικο ακίνητο. Του έδωσε απλά τα σχέδια δύο ακινήτων που είχε προς πώληση και του είπε που βρίσκονται. Δεν αρνήθηκε ότι έδωσε στον Ενάγοντα την άδεια να τοποθετήσει ταμπέλες. Ο Εναγόμενος 1 ανέφερε επίσης τα ονόματα άλλων κτηματομεσιτικών γραφείων στα οποία ανέθεσε την πώληση. Είπε μάλιστα ότι με κάποιους από αυτούς είχε φιλικές σχέσεις, κάτι που θα καθιστούσε παράδοξο να αναθέσει την πώληση αποκλειστικά στον Ενάγοντα. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τον Εναγόμενο 1, ο Ενάγοντας δεν είχε παρουσιάσει κάποιον πελάτη που να δείξει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για το ακίνητο. Παραδέχτηκε όμως ότι ο Ενάγοντας έφερε κάποιον xxxxxxx Προδρόμου, που ενδιαφέρθηκε, αλλά εν τέλει δεν υπέβαλε προσφορά. Σε σχέση με την ισχυριζόμενη εμπλοκή του Ενάγοντα στην συμφωνία του με τους Εναγομένους 2, ο Εναγόμενος 1 είπε ότι οι Εναγόμενοι 2 είχαν αγοράσει τόσα πολλά κτήματα στην περιοχή που δεν χρειάζονταν οιαδήποτε διαμεσολάβηση κτηματομεσίτη. Μάλιστα δε, στο παρελθόν είχαν αγοράσει άλλα μεγάλα ακίνητα τόσο από τον αδελφό όσο και από τον ξάδελφο του Εναγομένου
  5. Ο Εναγόμενος 1 είπε τέλος ότι όταν πήρε την αγωγή τηλεφώνησε στον xxxxx Ακαθιώτη και τον ρώτησε να γνωρίζει τον Ενάγοντα. Ο τελευταίος του είπε ότι δεν τον ξέρει, δεν τον είδε και δεν του μίλησε ποτέ. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Στις περιπτώσεις απαιτήσεων προμήθειας από κτηματομεσίτη εφαρμόζεται το κοινό δίκαιο των συμβάσεων (βλ. J. F. Aho et Fils v. Photos Photiades and Co
(1968)1 CLR 477). Η σχέση κτηματομεσίτη - πωλητή στην ουσία είναι σχέση αντιπροσωπίας (agency). Για να θεμελιωθεί αξίωση, θα πρέπει να αποδειχθεί πρώτον, ότι υπήρχε συμφωνία για προμήθεια και δεύτερον, ότι η πώληση ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης (βλ. Leventis a.o. v. Stylianides and another
(1988)1 CLR 254, Χριστοφίδης ν. Σαββίδης
(1992)1 Α.Α.Δ. 733). Το κατά πόσο έχει συναφθεί σύμβαση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί θέμα που κρίνεται με βάση τα δεδομένα κάθε ξεχωριστής περίπτωσης και τις αρχές που η νομολογία έχει αναγνωρίσει διαχρονικά. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles 27η έκδοση, παραγρ.12-002, σελ. 559, μια συμφωνία μπορεί να συναφθεί εν μέρει προφορικά και εν μέρει γραπτώς. Περαιτέρω, πολλές συμφωνίες μπορεί να γίνουν μόνο προφορικά ή να περιλαμβάνονται σε έγγραφα που δεν υπογράφηκαν από το επηρεαζόμενο μέρος. Σε τέτοιες περιπτώσεις πρέπει να αποδεικνύεται τί αποτελεί το περιεχόμενο της συμφωνίας. Η βεβαιότητα ως προς τους βασικούς όρους της σύμβασης αποτελεί προϋπόθεση για τη γένεση δεσμευτικής συμφωνίας. Στη Alpan Furnishings v. Δημάδη
(1989)1(E) ΑΑΔ 170, σελ.176 αναφέρεται ότι οι όροι της σύμβασης πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια ώστε το περιεχόμενο να μπορεί να προσδιοριστεί με βεβαιότητα. Στην Brodie Marshall & Co (Hotel Division) Ltd v Sharer and another - [1988] 1 EGLR 21 (Queen's Bench Division) προσδιορίζονται 3 είδη αντιπροσώπευσης που μπορεί να συνομολογηθούν, σύμφωνα με το Αγγλικό δίκαιο: «Payment for services for the sale of a property are usually by way of commission based on a percentage of the sale price, and in general terms there are three basic types of agency: (
  1. a)the conventional agent, who must be the effective cause of a sale to be entitled to commission and may be one of several agents instructed by the vendor; (
  2. b)the sole agent, who insists on the sole right to sell but not to the exclusion of the vendor; and (
  3. c)the sole selling agent, who has the sole selling right and will be entitled to commission not only if the purchaser is introduced by another agent but also if the vendor himself sells during the term of the agency.» Στρεφόμενος στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, μετά και την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ενάγοντος, καταλήγω ότι ο τελευταίος δεν έχει αποδείξει ότι υπήρχαν όροι στην συμφωνία του με τον Εναγόμενο 1, που να συνηγορούν ότι εν προκειμένω ισχύει κάποια από τις περιπτώσεις (
  4. b)ή (
  5. c)της απόφασης που εκτέθηκε ανωτέρω. Εξάλλου, είναι συζητήσιμο το κατά πόσον στην Κύπρο, υπό το φως των προνοιών του άρθρου 19 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου ν.273
(1)/2004 που ίσχυε κατά τον χρόνο της πώλησης, επιτρέπονταν συμφωνίες αποκλειστικής αντιπροσώπευσης. Με βάση το εν λόγω άρθρο, επιτρέπεται σε κτηματομεσίτη να αξιώσει αμοιβή μόνο στις περιπτώσεις που έχει όντως μεσολαβήσει στην επίτευξη κτηματικής συναλλαγής. Το μόνο συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από την μαρτυρία και το οποίο εξάλλου είναι παραδεκτό από τον Εναγόμενο 1, είναι ότι ο τελευταίος ανέθεσε στον Ενάγοντα να μεσολαβήσει για την πώληση του ακινήτου. Όπως έγινε δεκτό μέσα από την μαρτυρία του Εναγομένου 1, αυτή η ανάθεση δεν έγινε κατ' αποκλειστικότητα στον Ενάγοντα. Ο Εναγόμενος 1 ανέθεσε την πώληση σε άλλους 6 κτηματομεσίτες. Από εκεί και πέρα δεν υπάρχει μαρτυρία σε σχέση με τους όρους υπό τους οποίους ο Ενάγοντας θα ελάμβανε την ισχυριζόμενη προμήθεια. Ούτε υπάρχει μαρτυρία από την πλευρά του Ενάγοντα ότι συμφωνήθηκε κάποιο ποσοστό προμήθειας. Το άρθρο 19
(2)του ν.273
(1)/2004 προνοεί ότι κτηματομεσίτης που μεσολαβεί για την πώληση, δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την καθορισμένη προμήθεια, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της συναλλαγής. Ακόμα όμως και αυτή η περίπτωση να ισχύει στην παρούσα περίπτωση, και πάλι δεν υπάρχει μαρτυρία, η οποία να αποδεικνύει στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι η ισχυριζόμενη μεσολάβηση του Ενάγοντα ήταν η αιτία της πώλησης του ακινήτου από τον Εναγόμενο 1 στους Εναγομένους 2. Το μόνο στοιχείο το οποίο θα μπορούσε ενδεχομένως να οδηγήσει σε συμπέρασμα ότι ο Ενάγοντας είχε κάποια εμπλοκή στην αγοραπωλησία ήταν η τοποθέτηση ταμπελλών στο ακίνητο. Εντούτοις, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η εν λόγω τοποθέτηση ήταν η ουσιαστική αιτία πρόκλησης της συμφωνίας πώλησης μεταξύ των Εναγομένων. Στην Orphanides v. Michaelides
(1967)1 C.L.R. 309 παρατίθεται το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Lord Atkinson στην υπόθεση James Τ. Burchell v. Gowrie and Blockhouse Collieries Ltd
(1910)A.C. 614 Privy Council: "It was admitted that, in the words of Erie C.J. in Green v. Bartlett, "if the relation of buyer and seller is really brought about by the act of the agent, he is entitled to commission although the actual sale has not been effected by him". Or in the words of the later authorities, the plaintiff must show that some act of his was the causa causans of the sale (Tribe v. Taylor) or was an efficient cause of the sale (Millar v. Radford)". Στην Χατζηκυριάκος ν. Σεβέρη
(1989)1Ε Α.Α.Δ. 92 αναφέρθηκαν τα εξής: «Για να τεκμηριώσει απαίτηση για την πληρωμή μεσολαβητικής προμήθειας πρέπει να αποδειχθεί άμεση αιτιώδης σχέση μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Για να θεμελιωθεί η απαίτηση πρέπει η μεσολάβηση να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας (efficient cause) για την διενέργεια της πώλησης. Ο συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης πρέπει να είναι άμεσος και καθοριστικός.» Εν προκειμένω, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι η τοποθέτηση των ταμπελλών από τον Ενάγοντα ήταν άμεσος και καθοριστικός συνδετικός κρίκος μεταξύ της μεσολάβησης και της πώλησης. Σημειώνω ότι έχω προβληματιστεί για το κατά πόσον ο Ενάγοντας δικαιούται εύλογη αμοιβή για υπηρεσίες που παρείχε στον Εναγόμενο 1. Ούτε όμως και για αυτή την περίπτωση υπάρχει επαρκής μαρτυρία. Εξάλλου, ο Ενάγοντας προώθησε την αγωγή του στην βάση ισχυριζόμενης σύμβασης με τον Εναγόμενο 1. Θα ήταν θεωρώ σχήμα οξύμωρο να αποδοθούν αποζημιώσεις σε διαφορετική βάση και δη στην βάση της αρχής quantum meruit. Η θέση αυτή θεωρώ ότι συνάδει και με τα λεχθέντα στην Eliades v. Petrides
(1972)1 C.L.R. 5 «We have considered the possibility of whether the respondent could be found to be entitled to the amount of £3,000 or any lesser sum by way of remuneration for his services, on a quantum meruit basis. The authorities point definitely against adopting such a course in the circumstances of the present case, where there was an express agreement for the payment of commission on the happening of a certain event and when such event has not materialized.» Σε σχέση τέλος με την αξίωση του Ενάγοντα εναντίον των Εναγομένων 2, δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Είναι προφανές ότι δεν υπάρχει μεταξύ του Ενάγοντα και των Εναγομένων 2 οιαδήποτε συμβατική σχέση. Εξάλλου, ελλείπει οποιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με την θέση που είχε ο χχχχχχ Ακαθιώτης στην Εναγομένη 2. Πέρα από την αγορά του ακινήτου από τους Εναγομένους 2, δεν έχει αποδειχθεί κάποια ενέργεια των τελευταίων, στην βάση της οποίας θα μπορούσε να αποδοθεί η θεραπεία που επιζητά ο Ενάγοντας εναντίον τους. Για τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι ο Ενάγοντας απέτυχε να αποδείξει στον βαθμό που επιβάλλεται, την αξίωση του. Κατά συνέπεια, η αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Επιδικάζονται υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον του Ενάγοντος τα έξοδα της αγωγής τα οποία να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)..................................... Χρ. Ρασπόπουλος, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.