Μάριου ν. KCEM Delic Art Catering Co, Ltd, Αρ. Αγωγής: 4110/13, 28/12/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2020:A77 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ .Ναθαναήλ , Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4110/13 Μεταξύ: XXXXX Γ. Μάριου Ενάγοντας και KCEM Delic Art Catering Co, Ltd Εναγόμενοι Ημερομηνία: 28 Δεκεμβρίου 2020 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: κ. Γ. Λουκαίδης για Δρ. Ανδρέας Ποιητής & Σια Δ.Ε.Π.Ε. Για Εναγόμενους: κα. Κ. Καρσού με κα. Πίττα για Δημητρίου & Δημητρίου Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Σύμφωνα πάντα με την Έκθεση Απαίτησης, ο ενάγων από το 2012 είναι ιδιοκτήτης καταστήματος που βρίσκεται στην Οδό Αρχιεπισκόπου Μακαρίου 30 στην Ορμήδεια. Οι εναγόμενοι ήσαν ενοικιαστές αυτού, δυνάμει προφορικής συμφωνίας από μήνα σε μήνα, για αρκετά χρόνια, και δη προ της μεταβίβασης του καταστήματος επ' ονόματι του ενάγοντα. Το ενοίκιο ανήρχετο στο ποσό των €230 μηνιαίως. Οι εναγόμενοι παράνομα και/ή χωρίς την συγκατάθεση του ενάγοντα και/ή χωρίς να έχουν λάβει οποιαδήποτε άδεια, προέβησαν σε παράνομες μετατροπές. Για τον λόγο αυτό, με επιστολή του ημερομηνίας 24.9.13 που παρελήφθη από τους εναγόμενους την 27.9.13, ο ενάγοντας προχώρησε σε τερματισμό της ενοικίασης με ισχύ από την 31.10.
- Οι εναγόμενοι έκτοτε, συνεχίζουν να βρίσκονται στο εν λόγω υποστατικό και προς τούτο ο ενάγοντας αξιώνει δήλωση του Δικαστηρίου που να διατάζει τους εναγόμενους όπως παραδώσουν κατοχή αυτού, αποζημιώσεις ή και ενδιάμεσα οφέλη («mense profits») δια το ποσό των €230 μηνιαίως από 1.11.13 μέχρι παράδοση της κατοχής, νόμιμο τόκο, έξοδα, ΦΠΑ και έξοδα επίδοσης. Οι εναγόμενοι με την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση τους, καταχωρηθείσα την 21.5.14, εγείρουν προδικαστικές ενστάσεις και ισχυρίζονται ότι η παρούσα αγωγή δεν μπορεί να προχωρήσει αφού η συμφωνία ενοικίασης δεν έχει νομότυπα τερματιστεί. Ισχυρίζονται περαιτέρω μέσω δεύτερης προδικαστικής ένστασης ότι η παρούσα αγωγή υπόκειται σε απόρριψη αφού η αγωγή δεν εκθέτει, σύμφωνα με την Νομοθεσία την ακριβή αξία του ακινήτου, η ανάκτηση του οποίου επιζητείται. Άνευ βλάβης των πιο πάνω προδικαστικών ενστάσεων, οι εναγόμενοι αναφέρουν ότι οι ίδιοι, είχαν υποκαταστήσει τους προηγούμενους ενοικιαστές του καταστήματος, αφού συμβλήθηκαν προς τούτο το 2005 με τον Γεώργιο Μάριου, πατέρα του ενάγοντα. Περί τον Οκτώβριο του 2013 ενημερώθηκαν ότι νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ο ενάγοντας, με την ενοικίαση να συνεχίζει μεταξύ των παρόντων διαδίκων, ενώ έκτοτε το μηνιαίο ενοίκιο καταβάλλεται και εισπράττεται από τον ίδιο. Ως ουσιαστική υπεράσπιση προτείνουν ότι η εναγόμενη εταιρεία συστάθηκε το 2005 και λειτουργεί έκτοτε το επίδικο κατάστημα ως καφετέρια/ καφεστιατόριο. Από το έτος 2003 μέχρι και τη σύσταση της, το κατάστημα ενοικιαζόταν από φυσικά πρόσωπα, μερικοί εκ των οπoίων στην συνέχεια συνέστησαν την εναγόμενη εταιρεία, την οποία, ο τότε ιδιοκτήτης του καταστήματος XXXXX Μάριου, αποδέχθηκε ως αντικαταστάτρια. Η συμφωνία με τον XXXXX Μάριου, ήταν προφορική στη φύση της. Όροι της ήταν: (α) ότι το κατάστημα θα ενοικιαζόταν και θα χρησιμοποιείτο ως καφεστιατόριο, (β) ότι η εναγόμενη θα ενοικίαζε το κατάστημα για απεριόριστο χρόνο και/ή μέχρις ότου η συμφωνία ενοικίασης τερματιζόταν δυνάμει κοινής αποδοχής, (γ) ότι τα φυσικά πρόσωπα αρχικώς, και στη συνέχεια οι εναγόμενοι, είχαν δικαίωμα όπως με δικά τους έξοδα προβούν σε μετατροπές και/ή τροποποιήσεις και/ή προσθήκες και/ή κατασκευές, με σκοπό την κατάλληλη διαμόρφωση του υποστατικού για την λειτουργία καφεστιατορίου. Προς τούτο, οι εναγόμενοι ξόδεψαν ποσό περί των €100.
- Επιπλέον οι εναγόμενοι αναφέρουν ότι το συμφωνηθέν ενοίκιο καταβάλλεται μέχρι σήμερα στον ενάγοντα, ενώ όλες οι μετατροπές και/ή προσθήκες και/ή κατασκευές προ της δικής τους ενοικίασης, έγιναν με την σύμφωνη γνώμη και/ή συναίνεση του πατέρα του ενάγοντα και του ιδίου. Ο ενάγοντας υποκατέστησε τον προηγούμενο ιδιοκτήτη στη συμφωνία του με την εναγόμενη, και δεσμεύεται από τους όρους αυτής ως αυτή ίσχυε κατά τον αρχικό χρόνο ενοικίασης. Ανταπαιτούν δε γενικές και/ή ειδικές αποζημιώσεις ένεκα του παράνομου τερματισμού, καθώς και γενικές και ειδικές αποζημιώσεις ύψους €100.000 αναφορικά με τα έξοδα που έκαναν για σκοπούς ανακαίνισης, νόμιμο τόκο, έξοδα, ΦΠΑ και έξοδα επίδοσης. Ακολούθησε το δικόγραφο της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση, το οποίο είναι μια γενική άρνηση των θέσεων των εναγομένων, ενώ το μόνο που συγκεκριμενοποιείται είναι ότι ουδέποτε εδόθη άδεια από τον ενάγοντα στους εναγόμενους όπως προβούν σε οποιαδήποτε παράνομη ενέργεια χωρίς την άδεια της αρμόδιας αρχής, ούτε και θα ήταν ποτέ δυνατόν να δοθεί τέτοια άδεια, ή ακόμη και να συμφωνείτο κάτι τέτοιο, ο όρος αυτός θα ήταν άκυρος. Ας σημειωθεί, ότι κατά την ακροαματική διαδικασία, και δη κατά την αντεξέταση του ΜΕ1 (βλ. πρακτικά ημερ. 7.10.20 σελ. 7), το διεκδικούμενο ποσό ενοικίων περιορίστηκε στο ποσό των €520, το οποίο αντανακλά μέρος οφειλομένων ενοικίων του έτους 2020 μόνο, με τον ενάγοντα να παραδέχεται ότι κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο, και δη από το έτος 2013 και εντεύθεν, κανένα ποσό ενοικίων δεν του οφείλεται πλην του προαναφερομένου. Μαρτυρία και Αξιολόγηση Κατέθεσαν κατά την ακροαματική διαδικασία ο ενάγοντας, (ΜΕ1) και ο XXXXX Ηλία Φώτη (ΜΥ1) εκ μέρους των εναγομένων. Στην διαδικασία κατατέθηκαν συνολικά 9 Τεκμήρια. Ο ενάγοντας κατέθεσε ως ΄Εγγραφο Α Γραπτή Δήλωση, η οποία αποτέλεσε μέρος της κυρίως εξέτασης του, στην οποία επαναλαμβάνει τα όσα καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης του. Προσθέτει ότι σύμφωνα με πρόσφατη εκτίμηση που έχει, (η οποία όμως δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο), η αξία του καταστήματος είναι γύρω στις €55.
- Κύρια θέση του ήταν ότι κατά την διάρκεια της ενοικίασης οι εναγόμενοι παράνομα προέβησαν σε μετατροπές, χωρίς την συγκατάθεση του και χωρίς την εξασφάλιση οποιαδήποτε άδειας από τις αρμόδιες αρχές. Λόγω αυτών των παράνομων ενεργειών, λαμβάνει επιστολές από την Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας, με την τελευταία να τον προειδοποιεί για λήψη νομικών μέτρων ως ιδιοκτήτη του ακινήτου. Τις εν λόγω επιστολές κατέθεσε ως Τεκμήριο
- Ως Τεκμήριο 2 κατατέθηκε τερματική της ενοικίασης επιστολή ημερομηνίας 24.9.
- Επέμενε αντεξεταζόμενος ότι ποτέ δεν έδωσε άδεια για μετατροπές στο κατάστημα, αποδεχόμενος ότι πριν το 2012 υπήρχε προφορική συμφωνία μεταξύ του πατέρα του και των κ.κ. Ζένιο και XXXXX Ηλία. Συμφώνησε ότι το 2003 το κατάστημα ενοικιάστηκε με σκοπό όπως λειτουργεί ως καφετέρια, ενώ παλαιότερα χρησιμοποιείτο ως καφενείο και/ή ως σφαιριστήριο. Σε υποβολή ότι οι εναγόμενοι ξόδεψαν περί τις €100.000 για συντήρηση και επιδιορθώσεις, ο ίδιος απάντησε ότι δεν γνωρίζει κάτι τέτοιο. Αποδέχθηκε όμως ότι και ο ίδιος κατά ή περί το 2009-2010 συνείσφερε μέσω της εργασίας του στην επιδιόρθωση των υδραυλικών εγκαταστάσεων του καταστήματος επί πληρωμή. Συμφώνησε περαιτέρω με την θέση της συνηγόρου των εναγομένων, ότι ο λόγος τερματισμού δεν καταγράφεται στο Τεκμήριο
- Τα προηγούμενα χρόνια οι σχέσεις του με τους εναγόμενους ήταν καλές, όπως ήταν και κατά τον χρόνο που ενοικιάστηκε το ακίνητο. Ο ΜΕ1 αναγνώρισε το ακίνητο στη δέσμη φωτογραφιών που κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 4, δηλώνοντας ότι ο τοίχος που χτίστηκε περιμετρικά του υποστατικού είναι παράνομος (6η φωτογραφία του Τεκμηρίου 4), όπως παράνομες είναι και οι μεταλλικές κατασκευές που έγιναν εξωτερικά και τα υπόστεγα. Όταν υποβλήθηκε στον μάρτυρα ότι ο εν λόγω τοίχος κτίστηκε περί το έτος 2004, ως αναγράφεται στο πίσω μέρος των φωτογραφιών, και δη προ της ανάληψης ιδιοκτησίας του ακινήτου από τον ενάγοντα, αυτός απάντησε ότι δεν θυμόταν. Ο ΜΕ 1 ανέφερε ότι ενημέρωσε προφορικά τους κ.κ. XXXXX και XXXXX Ηλία για τις επιστολές της Επαρχιακής Διοίκησης περί τα έτη 2017-2019, μη μπορώντας όμως να προσφέρει περαιτέρω λεπτομέρειες περί τούτου. Ερωτώμενος αν κοινοποίησε ποτέ γραπτώς τις επιστολές της Επαρχιακής Διοίκησης στους εναγόμενους, απάντησε ότι τις έδωσε στο γραφείο του κ. Ποιητή, ενώ κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν είχε στην κατοχή του που να δείχνει ότι αυτές κοινοποιήθηκαν ή απεστάλησαν σε αυτούς. Εκ μέρους των εναγομένων κατέθεσε ο κ. XXXXX Ηλία Φώτη, γραμματέας αυτών. Η Γραπτή του δήλωση κατατέθηκε ως Έγγραφο Β. Ανέφερε ότι οι εναγόμενοι συστάθηκαν το έτος 2005 και διαδέχθηκαν τους προηγούμενους ενοικιαστές του υποστατικού, οι οποίοι ήταν ο αδελφός του, Φώτης Ηλία και ο αδελφικός τους φίλος XXXXX Ζένιος. Το καφεστιατόριο δημιουργήθηκε το 2003 και ενοικιάστηκε για απεριόριστο χρόνο. Το 2013 ενημερώθηκαν ότι το κατάστημα βρίσκεται πλέον στην ιδιοκτησία του ενάγοντα, του οποίου ο ΜΥ1 είναι θείος, με την ενοικίαση να συνεχίζεται, καταβάλλοντας έκτοτε στον ενάγοντα το μηνιαίο ενοίκιο. Την 27.9.13 η τότε διευθύντρια των εναγομένων, κα. XXXXX Μιχαήλ παρέλαβε την επιστολή τερματισμού ημερ 24.9.13, Τεκμήριο
- Οι εναγόμενοι εξεπλάγησαν με την παραλαβή της αφού οι σχέσεις τους με τον ενάγοντα και με τον πατέρα του ήταν πολύ καλές, ενώ την ίδια περίοδο συζητούσαν για υπογραφή ενοικιαστηρίου εγγράφου με αυξημένο ενοίκιο. Συγκεκριμένα το καλοκαίρι του 2013 ο ενάγοντας ζήτησε από τους εναγόμενους όπως καταβάλλουν μηνιαίως ποσό €230 στον ίδιο, αλλά και €230 στον πατέρα του αντίστοιχα, με τους ίδιους να είναι αρνητικοί ως προς αυτήν την εισήγηση. Ως Τεκμήριο 6, κατατέθηκε επιστολή των εναγομένων ημερ. 21.10.13 στην οποία αποτυπώνεται, μεταξύ άλλων, η προθυμία των εναγομένων να παραδώσουν κατοχή του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι θα τους δίδετο μια δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για τα έξοδα που υπέστησαν ως προς την ανακαίνιση του ακινήτου. Κατέθεσε ως Τεκμήριο 7, απαντητική επιστολή με την οποία η εν λόγω πρόταση τους απορρίπτετο. Συνέχισε ο ΜΥ1 περιγράφοντας το ακίνητο ως ένα πλιθαρένιο οικοδόμημα το οποίο, όταν ενοικιάστηκε το 2003 από τον πατέρα του ενάγοντα, δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως καφεστιατόριο. Τις μετατροπές και ανακαινίσεις τις έκαναν ο αδελφός του και ο XXXXX Ζένιος. Αναγνώρισε μεταξύ άλλων, τη φωτογραφία με αριθμό 10 του Τεκμηρίου 4, δηλώνοντας ότι στην εν λόγω φωτογραφία απεικονίζεται ο αδελφός του να εργάζεται για την ανακαίνιση του καταστήματος. Η εν λόγω φωτογραφία πάρθηκε το έτος
- Το κτίριο ήταν τότε κτισμένο από πλιθάρινους τοίχους με στέγη, οι οποίοι χαλάστηκαν με τη σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών. Συνεπώς το 2005, όταν οι ίδιοι, ως εναγόμενοι ενοικίασαν το ακίνητο αυτό ήταν ήδη κτισμένο και διαμορφωμένο. Όλες οι ανακαινίσεις το 2003 και 2004 έγιναν με την σύμφωνη γνώμη και συγκατάθεση τόσο του πατέρα του ενάγοντα, αλλά και του ίδιου του ενάγοντα, χωρίς καμία ποτέ διαμαρτυρία από τους ίδιους, οι οποίοι ήσαν πάντα ενήμεροι για την κατάσταση του ακινήτου αφού επισκέπτονταν αυτό συχνά, ο δε πατέρας του ενάγοντα, καθημερινά. Ο ΜΕ1 σε κάποιο στάδιο συνέβαλε και πρόσφερε τις υπηρεσίες του επί πληρωμή ως υδραυλικός. Λόγω της οικογενειακής τους σχέσης οι επαφές των ήταν αρκετά συχνές, με τον ενάγοντα και τον πατέρα του να δηλώνουν την ικανοποίηση τους στην διαμόρφωση του ακινήτου. Το 2010 οι εναγόμενοι προχώρησαν σε ανακαίνιση του εσωτερικού χώρου του ακινήτου ξοδεύοντας προς τούτο δεκάδες χιλιάδες ευρώ, παρουσιάζοντας φωτογραφίες οι οποίες κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
- Αποδείξεις δε και τιμολόγια για το συνολικό ποσό των €27.364,75, ως χρήματα που ξόδεψαν για την ανακίνηση και συντήρηση του καταστήματος παρουσίασε και κατέθεσε ως Τεκμήριο
- Τις λοιπές αποδείξεις που συμποσούνταν σε €100.000, δεν μπορούσε να τις εντοπίσει καθότι είχαν περάσει πολλά χρόνια από το 2012, ενώ πολλές πληρωμές έγιναν τοις μετρητοίς. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι δεν έχει μαζί του τις αποδείξεις για τις πληρωμές των ενοικίων, τις οποίες κάνει η αδελφή του, XXXXX Ηλία, όμως γνωρίζει ότι αυτό πληρώνεται ανελλιπώς αφού οι εναγόμενοι αποτελούν οικογενειακή επιχείρηση και συζητούν μεταξύ τους περί των εξόδων και πληρωμών της εταιρείας. Τους τελευταίους μόνο μήνες παρουσιάζεται κάποιο πρόβλημα στις πληρωμές λόγω της πανδημίας, με τους ίδιους να καταβάλλουν πιο χαμηλό ποσό. Το οφειλόμενο ποσό για το έτος 2020 ανέρχεται περίπου στα €500 ευρώ. Ρωτήθηκε ο ΜΥ1 αν οι εναγόμενοι έλαβαν άδεια από τις αρμόδιες αρχές για την ανακαίνιση ή από την Επαρχιακή Διοίκηση για τις μετατροπές στο ακίνητο με τον ίδιο να απαντά ότι για τις εσωτερικές αλλαγές και ανακαινίσεις του χώρου το 2010, ήτοι αλλαγή επίπλων, μπογιατίσματα και άλλα, δεν χρειάζεται κάποια ειδική άδεια. Όσον δε αφορά τις όποιες εξωτερικές αλλαγές, αυτές δεν έχουν κάτι το παράνομο. Ο ίδιος δεν γνωρίζει για τις επιστολές της Επαρχιακής Διοίκησης, αφού ουδέποτε ενημερώθηκε από τον ιδιοκτήτη. Η εταιρεία του καμία συμφωνία δεν έκανε με τον ενάγοντα το
- Την συμφωνία του 2003 την έκαναν ο XXXXX Ηλία και ο Ζένιος, το δε 2005 συνέχισαν με τους ίδιους όρους την ενοικίαση οι εναγόμενοι. Σε σχετική υποβολή ότι με δεδομένο ότι η συμφωνία ήταν προφορική αυτή θα μπορούσε να τερματιστεί εντός 1 μηνός με σχετική προειδοποίηση, ο ΜΥ1 απάντησε ότι κατά την δική του κρίση αυτό που ζητά ο ενάγοντας είναι λανθασμένο και άδικο. Συνέχισε δηλώνοντας ότι οι ανακαινίσεις οι οποίες έγιναν, ήταν με δικά τους έξοδα, και ήταν ένα γεγονός το οποίο θα συνέβαλλε στην μείωση του ενοικίου και/ή σε ένα χαμηλό ενοίκιο. Αντεξεταζόμενος επί της ανταπαίτησης του, ο ΜΥ1 ανέφερε ότι ναι μεν οι ανακαινίσεις και διαμορφώσεις έγιναν με δικά τους έξοδα, ως ήταν η συμφωνία μεταξύ των μερών, όμως ο ίδιος το θεωρεί αδιανόητο να μπήκε σε τόσα έξοδα και να μην αποζημιωθεί για αυτές. Το Δικαστήριο έχει παραθέσει συνοπτικά την ενώπιον του προσκομισθείσα μαρτυρία. Είχα την ευκαιρία μέσω της ζωντανής ατμόσφαιρας της ακροαματικής διαδικασίας να παρακολουθήσω με περισσή προσοχή και τους δύο μάρτυρες που προσήλθαν στο δικαστήριο προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων τους. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας από το Δικαστήριο είναι επιβεβλημένη για την εξαγωγή συμπερασμάτων. Όπως έχει λεχθεί στην P. & Chr. Seafood Express Ltd κ.α ν Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου
(2014)1 Β Α.Α.Δ. 1945: «Είναι καθιερωμένη και αδιαμφισβήτητη η νομολογία που θέλει κριτή της μαρτυρίας να είναι κατ' εξοχήν το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη (Σταύρου ν Χαραλάμπους
(2011)1 Α.Α.Δ. 193. Και αυτό βέβαια για καλό λόγο. Το Δικαστήριο μπορεί να αποτιμήσει την αξιοπιστία των μαρτύρων υπό το φώς της ενώπιον του ακροαματικής διαδικασίας στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης με όλες τις εκφάνσεις και παραμέτρους της. Ο δικαστής ο οποίος έχει το ευεργέτημα αυτής της θεώρησης πραγμάτων καλείται κατ΄αντικειμενικό τρόπο να κρίνει τους συνανθρώπους του αποστασιοποιημένος βέβαια από την υπόθεση και ενσωματώνοντας το μέτρο εκείνο της αμερόληπτης και λογικής κρίσης που διέρχεται ολόκληρη κοινωνία με πρόσθετη βέβαια τη νομική κατάρτιση του Δικαστή». Έχω περαιτέρω ως γνώμονα μου την ευρεία νομολογία επί του ζητήματος που άπτεται της αξιολόγησης της μαρτυρίας ενός μάρτυρα, συμπεριλαμβανομένης και της εν γένει συμπεριφοράς του στο ειδώλιο του μάρτυρα. Δεν παραγνωρίζονται φυσικά, ως προτάσσει η Νομολογία, τα λεγόμενα ενός μάρτυρα, η εκφορά του λόγου του, οι αντιδράσεις του, η αμεσότητα στις απαντήσεις του, η σαφήνεια ή μη των απαντήσεων του, η αληθοφάνεια αυτών δυνάμει των παρατιθέμενων ενώπιον του Δικαστηρίου δικογράφων, και η ειλικρίνεια του, μεταξύ άλλων. Προς τα ανωτέρω, παραπέμπω ενδεικτικά σε σχετική νομολογία ( βλ. Ζαβρού ν Χαραλάμπους
(1996)1 Α.Α.Δ. 447, C & A Pelekanos Associates Limited v Πελεκάνου
(1999)1 Α.Α.Δ. 1273, Λάρκου ν Παναγή
(1996)1 (Α) Α.Α.Δ. 80, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ. 401). Σημειώνεται ότι μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες, δεν καταστρέφουν την όλη αξιοπιστία ενός μάρτυρα (βλ. Κουδουνάρης ν Αστυνομίας
(1991)2 Α.Α.Δ. 320.) Εξίσου σημαντικό είναι να τονισθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται πάντοτε με γνώμονα τις δικογραφημένες θέσεις των μερών, οι οποίες αποτελούν και τη μόνη πυξίδα που πρέπει να καθοδηγεί το Δικαστήριο. Εξάλλου, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου δίνεται δια ζώσης μαρτυρία, το Δικαστήριο πρέπει να θέτει αυτή στη βάσανο αξιολόγησης από απόψεως περιεχομένου και να μην την αποδέχεται ή την απορρίπτει στην βάση μόνο της εξωτερικής εντύπωσης που προκαλεί ένας μάρτυρας (βλ. Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Πολυβίου
(2009)1 Α.Α.Δ. 339). Περαιτέρω, το Δικαστήριο δεν πρέπει να περιορίζεται σε απόλυτη αποτίμηση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα χωριστά, αλλά πρέπει να συσχετίσει, να αντιπαραβάλει και να διερευνήσει τη μαρτυρία μέσα από την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων (βλ. Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρας
(1992)1 Α.Α.Δ. 1056). Προτού χρησιμοποιηθεί η όποια μαρτυρία έχει προσφερθεί, αυτή θα πρέπει να αξιολογηθεί ώστε να μπορέσει το Δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις πάνω σε αμφισβητούμενα γεγονότα (βλ. Κώστας Ιωάννου ν. Όλγας Παλάζη
(2004)1 Α.Α.Δ. 576), η δε αποτίμηση της μαρτυρίας του κάθε μάρτυρα δεν πρέπει να συγχέεται με το βάρος απόδειξης που φέρει έκαστος διάδικος. (Barry Wynne v. David Costakis Mavronicola κ.α.
(2009)1(β) Α.Α.Δ. 1138, KEO PLC v. Χριστάκης Χριστοφή, Π.E. 138/2010 ημερ. 22.5.2015). Υπενθυμίζεται ότι το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια είτε να αποδεχθεί στο σύνολο της την μαρτυρία ενός μάρτυρα ο οποίος κρίθηκε αξιόπιστος, είτε να αποδεχθεί μέρος αυτής και να απορρίψει άλλο, όταν όμως ο μάρτυρας έχει κριθεί γενικά ως αξιόπιστος. (Κυριάκου ν Αστυνομίας
(2002)2 Α.Α.Δ. 499 και Shahin Mohamed v. Δημοκρατίας
(2010)2 Α.Α.Δ. 266). Τέλος, πρέπει να τονισθεί ότι αρκετή από τη μαρτυρία που δόθηκε ήταν εκτός του χρόνου που καλύπτει η έγερση της αγωγής και η σχετική δικογραφία. Έστω λοιπόν και αν στη συνέχεια αναφέρεται, αυτή έχει σκοπό μόνο την παράθεση των όλων δεδομένων ενώπιον του Δικαστηρίου, και ουδόλως θα ληφθεί υπόψη. Με γνώμονα τα ως άνω, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου προσαχθείσας μαρτυρίας. Ο ενάγοντας δεν μου έκανε καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Ήταν φανερό μέσα από τη μαρτυρία του η επιθυμία του όπως οι ενάγοντες αποχωρήσουν από το ακίνητο χωρίς όμως να μπορεί να δικαιολογήσει επαρκώς ή να προσφέρει θετική μαρτυρία ως προς τα περιστατικά της υπόθεσης, τις κατ΄ισχυρισμόν παρανομίες στο ακίνητο, ποιος τις έκανε, πότε έγιναν, να επεξηγήσει ποιες είναι αυτές, να κάνει αναφορά στο περιεχόμενο των επιστολών της Επαρχιακής Διοίκησης, ενώ καμία ουσιαστική απάντηση δεν προσέφερε ως προς το γιατί, ενώ έχει τερματίσει την ενοικίαση εδώ και 7 σχεδόν χρόνια, συνεχίζει να λαμβάνει τα μηνιαία ενοίκια. Παρουσίασε τα γεγονότα με τρόπο που συνέφεραν στον ίδιο, ή όπως ο ίδιος τα αντιλαμβανόταν, απαντώντας γενικά στα ερωτήματα της συνηγόρου των εναγομένων ως προς την κατάσταση του ακινήτου κατά τα έτη 2003-
- Εμφανής επίσης ήταν η προσπάθεια του όπως αποφύγει να απαντήσει ή όπως μην προσφέρει μαρτυρία για την κατάσταση του ακινήτου προ της ιδιοκτησίας του, ενώ γνώριζε ότι αυτό χρησιμοποιείτο ως καφενείο ή σφαιριστήριο. Δήλωσε ότι δεν γνώριζε για τις όποιες ανακαινίσεις έγιναν σε αυτό κατά τα έτη 2003-2004, μόνο για να παραδεχθεί μετά ότι όταν αυτές γίνονταν, ο ίδιος ήταν παρών. Αναγνώρισε δε το ακίνητο στην δέσμη φωτογραφιών Τεκμήριο 4, (οι οποίες φέρουν στο πίσω μέρος τους ως χρονολογία τα έτη 2003-2004) και τις εργασίες που γίνονταν σε αυτό, σε χρόνο προ της ενοικίασης από τους νυν εναγόμενους. Όλα τα πιο πάνω δεν αφήνουν καμία αμφιβολία στο Δικαστήριο ότι ο ενάγοντας ήταν καθ' όλους τους ουσιώδεις προς την παρούσα αγωγή χρόνους ενήμερος για την κατάσταση του ακινήτου, ήτοι κατά τα έτη 2003, 2005 και 2012, όταν ο ίδιος πλέον έγινε ιδιοκτήτης του υποστατικού. Επιπλέον, ο μάρτυρας απέτυχε να υποδείξει και να καταδείξει με επάρκεια, είτε μέσω του φωτογραφικού υλικού που του τέθηκε, είτε ακόμη και προφορικά, ποιές ακριβώς ήταν οι παρανομίες και/ή οι παράνομες προσθηκομετροπές που έγιναν στο ακίνητο. Ερωτώμενος επί του Τεκμηρίου 4, και συγκεκριμένα κατά παράκληση της συνηγόρου των εναγόμενων όπως υποδείξει τις παρανομίες, ο ίδιος υπέδειξε μόνο ένα τοίχο που περιβάλλει το ακίνητο και κάποιες μεταλλικές κατασκευές, παραδεχόμενος όμως και πάλι ότι αυτές δεν δημιουργήθηκαν από τους νυν εναγόμενους κατά την ενοικίαση του υποστατικού το
- Σημειώνω ότι ο ίδιος καμία μαρτυρία δεν προσκόμισε που να δείχνει, ως θα ανέμενε κανείς, ποιες είναι αυτές οι προσθηκομετατροπές που οι εναγόμενοι έκαναν στο ακίνητο, αφήνοντας έτσι τους ισχυρισμούς του απογυμνωμένους και μετέωρους. Ούτε προέβηκε σε οποιαδήποτε επεξήγηση επί του περιεχομένου του Τεκμηρίου 1, ήτοι των επιστολών της Επαρχιακής Διοίκησης, μη απαντώντας γιατί αυτές αναγράφουν διαφορετικά τεμάχια ακινήτων, ή γιατί απευθύνονται σε πρόσωπα άλλα από τον ενάγοντα. Επιπλέον, ο μάρτυρας παραδέχθηκε ότι γνώριζε για την κατάσταση του ακινήτου και κατά το έτος 2010, αφού εκείνο τον χρόνο ήταν που προσέφερε τις υπηρεσίες του επ' αμοιβή για την επιδιόρθωση των υδραυλικών εγκαταστάσεων, γεγονός που τον καθιστά γνώστη τόσο της μορφής, καθώς και της στατικής κατάστασης του ακινήτου κατά τον επίδικο χρόνο. Εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι δεν αποκάλυψε κατά την κυρίως εξέταση του ότι δεν υπήρχαν οφειλόμενα προς αυτόν ενοίκια κατά την περίοδο τερματισμού, σε αντίθεση με την καταγραφή της εν λόγω θέσης στην δικογραφία του, αφήνοντας το εν λόγω γεγονός να εκμαιευτεί κατά την αντεξέταση του. Περαιτέρω, καμία αναφορά δεν έκανε ο μάρτυρας, και καμία μαρτυρία δεν προσκόμισε που να δείχνει το ενδιαφέρον του για την άρση ή για την λήψη διορθωτικών μέτρων προς αποκατάσταση των όποιων τυχόν παράνομων ενεργειών επί του υποστατικού του, ως ιδιοκτήτης αυτού, προσπαθώντας να μετακυλήσει την εν λόγω ευθύνη επί των ώμων των εναγομένων εξ' ολοκλήρου, ως ενοικιαστές του. Ακόμα, η ίδια η επιστολή τερματισμού του καμία αναφορά δεν κάνει σε αυτές τις παράνομες μετατροπές. Ούτε χρονικά μπορούσε να προσδιορίσει με σαφήνεια πότε εξέφρασε τα παράπονα του στους εναγόμενους, απαντώντας γενικά και αόριστα ότι τους ενημέρωσε μεταξύ των ετών 2017-2019 πολύ μεταγενέστερα δηλαδή, της αγωγής. Κανένα αποδειχτικό στοιχείο δεν προσκόμισε που να δείχνει ότι οι επιστολές, Τεκμήριο 1, της Επαρχιακής Διοίκησης γνωστοποιήθηκαν στους εναγόμενους. Τέλος, εντύπωση προκαλεί ότι παρά τα όποια παράπονα του, όχι μόνο δεν έχει λάβει μέτρα για αποκατάσταση των όποιων τυχόν μετατροπών έλαβαν χώρα στο ακίνητο του, αλλά με τη σύμφωνη γνώμη του, η σχέση ιδιοκτήτη- ενοικιαστή συνεχίζει μέχρι και σήμερα, με τους εναγόμενους να παραμένουν στο ακίνητο και τον ίδιο να λαμβάνει ανεπιφύλακτα τα μηνιαία ενοίκια. Αντίθετα, ο ΜΥ1 άφησε καλές εντυπώσεις, όντας σταθερός στις απαντήσεις του, απαντώντας με σαφήνεια, χωρίς υπεκφυγές ή αβεβαιότητα. Δεν δίστασε να αναφέρει ότι αν ο ενάγοντας τους έδιδε ένα ποσό ως αποζημίωση, οι ίδιοι θα αποδέχονταν όπως φύγουν από το ακίνητο. Με σαφήνεια και ειλικρίνεια επεξήγησε το περιεχόμενο του προσκομισθέντος φωτογραφικού υλικού ως αυτό αποτυπώνεται στο Τεκμήριο 4, δηλώνοντας ότι όταν οι ίδιοι, ως εναγόμενοι, ενοικίασαν το ακίνητο το 2005, αυτό ήταν ήδη κτισμένο με τις όποιες εξωτερικές αλλαγές να έχουν ήδη λάβει χώραν, δηλώνοντας επί του προκειμένου στην παράγραφο 13 της δήλωσης του, το περιεχόμενο της οποίας δεν αμφισβητήθηκε ότι: «Όταν ο αδελφός μου XXXXX συνέστησε την Εναγόμενη το 2005, το ακίνητο ήταν ήδη κτισμένο και διαμορφωμένο από τον XXXXX και τον XXXXX Ζένιο». Συνέχισε καταγράφοντας στην ίδια παράγραφο «Όταν η ενοικίαση συνεχίστηκε το 2005 από την εναγόμενη το ακίνητο δεν άλλαξε μορφή ήταν ακριβώς το ίδιο κτισμένο». Οι πιο πάνω τοποθετήσεις του μάρτυρα συνάδουν και με τα όσα προφορικά ανέφερε όταν επεξηγούσε το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 4, όταν δήλωνε ότι η φωτογραφία υπ' αριθμό 10, αποτύπωνε τον αδελφό του το έτος 2003, να προβαίνει σε εργασίες προς ανακαίνιση του υποστατικού, ενώ η φωτογραφία με αριθμό 9 αποτυπώνει την πρόοδο των εργασιών πάλι εντός του έτους
- Ορθά ο μάρτυρας απάντησε αντεξεταζόμενος από τον κ. Λουκαίδη ως προς τις εσωτερικές διακοσμητικές αλλαγές που έκαναν το έτος 2010, ότι καμία άδεια δεν χρειαζόταν από τις αρμόδιες αρχές επί τούτου, ενώ οι ίδιοι ως εναγόμενοι σε καμία παράνομη εξωτερική αλλαγή του χώρου δεν προέβησαν από το έτος 2005, όταν συνέχισαν την ενοικίαση του ακινήτου. Παρά την αντεξέταση του επί του προκειμένου, ο ΜΥ1 παρέμεινε σταθερός στις θέσεις του ότι ουδέποτε γνωστοποιήθηκαν στον ίδιο ή στην εναγόμενη εταιρεία οι επιστολές της Επαρχιακής Διοίκησης, παρά τις τότε καλές οικογενειακές σχέσεις των διαδίκων. Ο ενάγοντας επισκεπτόταν συχνά το ακίνητο, ενώ ο πατέρας του καθημερινά, αφού το γειτνιάζον υποστατικό ήταν ιδιοκτησίας του αδελφού του πατέρα του ενάγοντα, ενώ ουδέποτε και σε κανένα στάδιο δεν παραπονέθηκαν αναφορικά με την στατική κατάσταση του ακινήτου. Ειλικρινή βρίσκω και την θέση του, παρά την αντεξέταση του επί τούτου, ότι οι μόνες αλλαγές που η εναγόμενη εταιρεία έκανε στον χώρο ήταν περί το έτος
- Αυτές αφορούσαν μόνο εσωτερικές ανακαινίσεις και συμπεριλάμβαναν το μπογιάτισμά τοίχων, επιδιορθώσεις μέσα στην κουζίνα, αγορά εξοπλισμού, διακόσμηση εσωτερικών χώρων και τοποθέτηση νέων καθισμάτων και τραπεζιών. Δεν δίστασε μάλιστα, όντας ειλικρινής κατά την μαρτυρία του, όπως κατονομάσει τον αδελφό του και τον XXXXX Ζένιο ως τα πρόσωπα που κατά το έτος 2003, σε συμφωνία με τον πατέρα του ενάγοντα προέβησαν σε αλλαγές επί του ακινήτου ως αυτές εμφαίνονται αποτυπώνονται στο Τεκμήριο
- Ο ΜΥ1 αντεξετάστηκε αναφορικά και με τα καταβληθέντα προς τον ενάγοντα ενοίκια, με την μαρτυρία του να συνάδει με αυτήν του ενάγοντα ως προς το εν λόγω σημείο, επιβεβαιώνοντας ότι κανένα οφειλόμενο ενοίκιο δεν υπήρχε κατά τον χρόνο τερματισμού. Νομική Πτυχή/ Ευρήματα: Είναι καλά γνωστό ότι στις πολιτικές υποθέσεις το βάρος απόδειξης της υπόθεσης του φέρει ο ενάγοντας στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Το κριτήριο δεν είναι εάν η θέση του διαδίκου που φέρει το βάρος απόδειξης είναι πιο πιθανή από εκείνη του αντιδίκου του, αλλά κατά πόσον ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του ικανοποίησε το Δικαστήριο ότι η δική του θέση ή εκδοχή είναι πιο πιθανή παρά όχι. (δέστε Μαρσέλ και Άλλων ν Λαϊκής Τράπεζας Κύπρου Λτδ 2001 1 Α.Α.Δ. 1858, Σοφοκλέους ν Κυριάκου
(2010)1 Α.Α.Δ. 6650, Κουκουλή κ.α ν Παπαδημήτρη Π.Ε. 378/10 ημερ. 29.1.16). Στην παρούσα περίπτωση, το Δικαστήριο βρίσκει ότι δεν υπάρχει ανάμεσα στους διαδίκους ιδιαίτερη απόκλιση όσον αφορά τα γεγονότα. Είναι αδιαμφισβήτητο και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι κ.κ. XXXXX Φωτη Ηλία και Ζένιος συνήψαν προφορική συμφωνία με τον πατέρα του ενάγοντα το έτος 2003 για ενοικίαση του ακινήτου. Αποδέχομαι επίσης ως παραδεκτό μεταξύ των διαδίκων γεγονός ότι το 2005 συστάθηκε η εναγόμενη εταιρεία με σκοπό όπως υποκαταστήσει και συνεχίσει την υφιστάμενη συμφωνία ενοικίασης του καταστήματος με τον πατέρα του ενάγοντα, ως και έγινε, με σκοπό την λειτουργία του υποστατικού ως καφεστιατόριο. Όλες οι πιο πάνω συμφωνίες έγιναν προφορικά. Αποτελεί επίσης εύρημα του Δικαστηρίου, αλλά και παραδεκτό μεταξύ των διαδίκων γεγονός, ότι περί το έτος 2012 το ακίνητο μεταβιβάστηκε επ΄ονόματι του ενάγοντα και η σύμβαση ενοικίασης συνεχίστηκε μεταξύ των ενώπιον του Δικαστηρίου διαδίκων. Από όλα δε τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα, διαφαίνεται ότι υπάρχει, μέχρι και σήμερα, αμοιβαία αντίληψη ως προς την μεταξύ των μερών συμβατική σχέση, με τους εναγόμενους να καταβάλλουν στον ενάγοντα από το έτος 2012 το μηνιαίο ενοίκιο και τον τελευταίο να συνεχίζει να τους παραχωρεί έκτοτε και ανεπιφύλακτα, το ακίνητο προς ενοικίαση. Με γνώμονα την δικογραφία των διαδίκων, αλλά και την προσαχθείσα μαρτυρία, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι όροι της προφορικής συμφωνίας, ήταν κατά το 2005 οι ακόλουθοι: (α) Οι εναγόμενοι θα ενοικίαζαν το επίδικο κατάστημα για σκοπούς της επιχείρησης τους και θα το λειτουργούσαν ως καφετέρια/ καφεστιατόριο. (β) Το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε λόγω της συγγενικής σχέσης που υπήρχε μεταξύ των εμπλεκομένων μερών και καταβαλλόταν προς τούτο μηνιαίο ενοίκιο. (γ) Οι εναγόμενοι είχαν δικαίωμα όπως με δικά τους έξοδα προβούν σε μετατροπές και τροποποιήσεις στο κατάστημα ώστε αυτό να διαμορφωθεί καταλλήλως για να μπορεί να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς της επιχείρησης τους. Οι εν λόγω όροι συνέχισαν και παρέμειναν δεσμευτικοί και κατά το έτος 2012, όταν η σύμβαση ενοικίασης συνεχίστηκε μεταξύ ενάγοντα και εναγομένων. Το Δικαστήριο προτού ενδιατρίψει στην ουσία της διαφοράς οφείλει να κάνει μία σύντομη μνεία σε δύο σημαντικά επί μέρους ζητήματα για σκοπούς πληρότητας της εν λόγω απόφασης. Πρώτον, υπάρχει το ζήτημα διαδοχής της ενοικίασης. Αποτελεί δικογραφημένο ισχυρισμό στην Έκθεση Απαίτησης ότι το ακίνητο μεταβιβάστηκε επ' ονόματι του ενάγοντα το 2012. Υπάρχει αντίστοιχα παραδοχή στην παράγραφο 4 του δικογράφου υπεράσπισης ότι περί τον Οκτώβριο του 2013, οι εναγόμενοι ενημερώθηκαν ότι νέος ιδιοκτήτης του καταστήματος είναι ο ενάγοντας και έκτοτε κατέβαλλαν και συνεχίζουν να καταβάλλουν τα μηνιαία ενοίκια προς αυτόν. Η πρόθεση («intention») των μερών όπως συνεχίσουν την σύμβαση υπό τους ίδιους όρους είναι αυταπόδεικτη από την εν γένει εμπορική και συναλλακτική συμπεριφορά τους, η οποία επαναλαμβάνω, συνεχίζει μέχρι και σήμερα. Στον Chitty on Contract V. 32 παρ. 1544, εντοπίζουμε τα ακόλουθα σχετικά επί του ζητήματος: «Everybody has the right to choose with whom he will contract and no- one Is obliged without his consent to accept the liability of a person other than him with whom he made his contract. Consequently, the burden of a contract cannot in principle be transferred without the consent of the other party, so as to discharge the original contractor. As Sir R. Collins M.R said in Tolhurst v Associated Portland Cement Manufacturers Ltd [1902] 2 K.B. 660, 668: «Νeither at law not in equity could the burden of a contract be shifted off the shoulders of a contractor on to those of another without the consent of the contractee». Καμία μαρτυρία δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου περί άμεσης ή έμμεσης πρόθεσης του ενάγοντα όπως μην συνεχίσει τη σύμβαση που υπήρχε με τον προκάτοχο του και τους εναγόμενους. Ούτε εντοπίζεται τέτοιος δικογραφημένος ισχυρισμός στα εκατέρωθεν δικόγραφα. Ουδεμία συνεπώς αμφιβολία υπάρχει στο μυαλό του Δικαστηρίου ότι ο ενάγοντας, έχοντας πλήρη γνώση των όρων της συμφωνίας, ως αυτή είχε μεταξύ του πατέρα του και των εναγομένων, αποφάσισε να συνεχίσει αυτήν και να επωφελείται πλέον, ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, τα ενοίκια. Ο ενάγοντας κατέστησε τον εαυτό εξ' επαγωγής εμπιστευματοδόχο έναντι των κατόχων του ακινήτου, δεσμευόμενος από τις υποχρεώσεις και υποσχέσεις του προκατόχου του. Στην Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου και άλλοι
(1996)1(Β) Α.Α.Δ. 709, λέχθηκε ότι: «H απαγκίστρωση του αγοραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, για τις οποίες ήταν ενήμερος, δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως κάτι ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης». Το δεύτερο ζήτημα εδράζεται επί της φύσης της μεταξύ των μέρων σύμβασης. Στην παρούσα υπόθεση υπάρχει πλήρης απουσία γραπτού κειμένου, αφού τα μέρη ουδέποτε συνομολόγησαν οποιοδήποτε κείμενο που να αποτυπώνει τα μεταξύ τους συμφωνηθέντα. Οι όροι της μεταξύ των μέρων συμφωνίας μπορούν να εξακριβωθούν και να διαπιστωθούν από το Δικαστήριο, τόσο μέσω των έγγραφων προτάσεων τους (βλ. παρ. 2 Ε/Α: «Οι εναγόμενοι ήσαν ενοικιαστές του πιο πάνω καταστήματος από μήνα σε μήνα από αρκετά χρόνια πριν ακόμη το κατάστημα εγγραφεί επ' ονόματι του ενάγοντος»), αλλά και από την ενώπιον του Δικαστηρίου προφορική μαρτυρία ως προς την πρόθεση των μερών για συνέχιση της σύμβασης από μήνα σε μήνα. Συνεπώς η σύμβαση ίσχυε και προχωρούσε ως μια προφορική σύμβαση η οποία, συνέχιζε από μήνα σε μήνα, μέχρι τον τερματισμό αυτής. Συνεπώς, η όποια παραπομπή στο άρθρο 77
(1)του Κεφ. 149 είναι εκ του περισσού, αφού η εν λόγω πρόνοια δεν τυγχάνει εφαρμογής στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Ως προς τις περιοδικές ενοικιάσεις σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το Σύγγραμμα του David Lloyd Evan's: «The Law of Landlord and Tenant» 1974, σελ. 29: «Periodic tenancies differ fundamentally from fixed- term tenancies. Instead of their total duration being fixed, right from the commencement of the tenancy, they continue automatically from period to period, until they are determined at the end of any period by a notice to quit given by one party to the other. Originally, they arose by implication, in the absence of any written agreement, and they still do; equally well, they may be created expressly. The periods most commonly found are weekly, monthly, quarterly, and yearly tenancies and whatever period is employed, that is bound to be minimum duration of the tenancy, but until notice of termination is given, its total duration will not be certain. As the tenancy progresses through one period to another, the tenancy is regarded as one continued tenancy, without break and without renewal; it is quite the converse of a renewable lease». Αυτών λεχθέντων, προχωρώ στην εξέταση του πότε και υπό ποιες συνθήκες ή προϋποθέσεις υπήρχε το δικαίωμα τερματισμού της. Ενοικιάσεις από μήνα σε μήνα ή από έτος σε έτος, ανάλογα με τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου χρειάζονται και την αναγκαία ειδοποίηση τερματισμού των, η οποία δεν οφείλει να είναι κατ' ανάγκη για την περίοδο της μίσθωσης, αλλά μία έγκαιρη προειδοποίηση που να επιφέρει τον νόμιμο τερματισμό της. Συνεπώς, για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα είτε θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος της ενοικίασης ή να έχει δοθεί νόμιμη περίοδος τερματισμού (βλ. Bowen v. Anderson
(1893)K. B. 164 και Mellows v. Low and Others
(1923)K. B. 522). Στο Σύγγραμμα των Megary and Wade, 3η εκδ. σελ.643 καταγράφονται τα εξής: «(b) Termination. In general the position of the parties under any such tenancy is similar to that under a yearly tenancy, save that notice of termination is not half a period but a full period, expiring at the end of a completed period. The period is computed in the usual way, so that for a weekly tenancy, unless otherwise agreed, the notice need not be seven clear days (reckoned by excluding both the day on which it is given and the day on which it expired, e.g. notice given on Sunday to quit on the following Monday week). Thus a weekly tenancy commencing on a Monday to expire at midnight on the following Sunday; yet the notice may be given simply either for «Sunday» or for «Monday», for if possible this will be benevolently construed as referring to the midnight that divides the two days... Similarly, and subject also to any contrary agreement, a monthly tenancy requires a month's notice expiring at the end of a month of the tenancy...». Η πρώτη προδικαστική ένσταση της εναγομένης εδράζεται επί αυτού ακριβώς του σημείου, ήτοι ότι δεν έχει υπάρξει νόμιμος τερματισμός. Επιτυχής κατάληξη της προδικαστικής ενστάσεως σφραγίζει ενδεχομένως και το αποτέλεσμα της αγωγής. Η Νομολογία ορίζει ότι όταν το αναίτιο μέρος επιλέγει τον τερματισμό της συμφωνίας, η απόφαση αυτή πρέπει να γνωστοποιηθεί στον αντισυμβαλλόμενο. Ο τρόπος τερματισμού μπορεί να γίνει προφορικώς ή γραπτώς, όμως σε κάθε περίπτωση, η διατύπωση αυτού πρέπει να είναι ξεκάθαρη, για να ξέρει το άλλο μέρος τι απαιτείται από μέρους του, αλλά και για να προγραμματίσει τις επόμενες ενέργειες του (δέστε Gardner v. Ingram (1886-90) All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R 220, Κωστάκης Αναστασίου ν. Southfields Industries Ltd
(1999)1 Α.Α.Δ. 1766 και Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ ν. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ
(2007)1 Α.Α.Δ. 241). Στην Cyfield Development Co Ltd v Λάκη Αποστόλου
(2003)1 Γ Α.Α.Δ.1516 αναφέρθηκε ότι: «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκριμένη μορφή αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο». Η επιστολή τερματισμού, Τεκμήριο 2 (ημερ. 24.9.13) αναφέρει επί λέξη τα ακόλουθα: «Έχουμε εντολή από τον πελάτη μας, κύριο Κυριάκο Μάριου ιδιοκτήτη του καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Αρχιεπισκόπου Μακαρίου 30 στην Ορμήδεια, του οποίου είσαστε ενοικιαστής του από μήνα σε μήνα, να σας πληροφορήσουμε ότι ο πελάτης μας τερματίζει τη συμφωνία από 31.10.13 ότε και καλείστε να του παραδώσετε ακώλυτη την κατοχή». Το ότι η εν λόγω επιστολή απεστάλη, καθώς και ότι αυτή παραλήφθηκε δεόντως από τους εναγόμενους (Τεκμήριο 3), ουδόλως τελεί υπό αμφισβήτηση. Συνάγεται συνεπώς από τα πιο πάνω ότι τερματισμός υπήρξε. Σημειώνω εδώ ότι δεν συμφωνώ με την εισήγηση της συνηγόρου των εναγομένων ότι ο τερματισμός της ενοικίασης ήταν άμεσος, αφού αντίθετα, καθορίζεται χρονικό περιθώριο (ήτοι η 31.1013), ως η ημερομηνία που σηματοδοτεί την λήξη της ενοικίασης και παράδοσης του υποστατικού. Δεδομένων όλων των πιο πάνω, η προδικαστική ένσταση περί μη νόμιμου τερματισμού αποτυγχάνει αφού η αποστολή της επιστολής τερματισμού δόθηκε έγκαιρα και νόμιμα. Παρά το γεγονός ότι η επιστολή δεν αποκαλύπτει τον λόγο του τερματισμού, ως ορθά επισήμανε η κα. Καρσού, το δικόγραφο του ενάγοντα, (παράγραφος 5 της Έκθεσης Απαίτησης) συγκεκριμενοποιεί αυτόν: «Οι εναγόμενοι προέβησαν παράνομα σε διάφορες μετατροπές στο κατάστημα χωρίς εξασφάλιση οποιασδήποτε άδειας και γι' αυτό ο ενάγων με επιστολή του ημερομηνίας 24.9.13 που παρελήφθη από τους εναγόμενους στις 27.9.13 ετερμάτισε την ενοικίαση από 31.10.13». Η παράθεση αυτή μέσω της δικογραφίας στην ουσία προσθέτει λόγο που δεν εδράζεται επί του ίδιου του Τεκμηρίου αλλά δεσμεύει αυτόν που την προτείνει, ως δεδομένο. Το Δικαστήριο στρέφεται τώρα στην εξέταση του βάσιμου του τερματισμού δια τον λόγο που ο ενάγοντας επικαλείται. Προσεκτική μελέτη του περιεχομένου των επιστολών της Επαρχιακής Διοίκησης, (Τεκμήριο 1) φανερώνουν τα ακόλουθα. Αυτές, έχουν τον ενάγοντα ως αποδέκτη τους, υπό την ιδιότητα του ως ιδιοκτήτη του ακινήτου. Σε αυτές γίνεται ρητή αναφορά στην δική του υποχρέωση όπως προβεί στην νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, προσκομίζοντας στην αρμόδια αρχή την σχετική αίτηση και σχέδια για έκδοση καλυπτικής άδειας οικοδομής και αλλαγής χρήσης του υποστατικού με σκοπό την αποφυγή οποιονδήποτε νομικών μέτρων που τυχόν να λαμβάνονταν εναντίον του δυνάμει των προνοιών του Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου. Οι επιστολές ορθά αποστέλλονταν στον ίδιο αφού ευθύνη για την λήψη των σχετικών αδειών για μετατροπή του υποστατικού ή για τυχόν νομιμοποίηση των παράνομων κατασκευών, φέρει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και όχι ο ενοικιαστής, εκτός αν έχει γίνει ρητή ρύθμιση μεταξύ των μερών περί του αντιθέτου. Τέτοια μαρτυρία δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, ως επεξηγήθηκε ανωτέρω. Περαιτέρω η επιστολή ημερομηνίας 19.4.12 κάνει αναφορά σε τεμάχιο ακινήτου με αριθμό 212/XXXXX, Φ/Σχ.XLI/14 στην περιοχή του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορμήδειας. Η δεύτερη επιστολή στάλθηκε στον κ. XXXXX Κυριάκου και όχι XXXXX Μάριου, σε διεύθυνση διαφορετική από την πρώτη. Στην εν λόγω επιστολή γίνεται αναφορά σε τεμάχιο με αριθμό XXXXX, Φ/Σχ. XLI/14, ήτοι σε τεμάχιο άλλο, από αυτό που καταγράφεται στην πρώτη επιστολή. Η μία μάλιστα κάνει αναφορά σε κατοικία ενώ η άλλη σε κρεπερί. Το όνομα των εναγομένων, ως ενοικιαστές του ακινήτου δεν καταγράφεται πουθενά. Γίνεται μόνο αναφορά σε μία εξ΄αυτών στο όνομα του XXXXX Ηλία. Περαιτέρω, παρόλο που στις επιστολές γίνεται αναφορά σε επιτόπια εξέταση που έλαβε χώραν στα προαναφερθέντα ακίνητα, ο ενάγοντας, ο οποίος ήταν και ο καταθέτης αυτών, δεν προέβη σε καμία αναφορά ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς το περιεχόμενο αυτών, ούτε έδωσε την οποιαδήποτε επεξήγηση επί του περιεχομένου τους, αφήνοντας ουσιαστικά αναπάντητο το κατά πόσο οι επιστολές ημερομηνίας 19.4.12, 27.5.14 και 15.11.19, αφορούν το επίδικο υποστατικό στην ολότητα τους. Ο τίτλος, ο αριθμός εγγραφής και τα λοιπά στοιχεία του ακινήτου δεν παρουσιάστηκαν ποτέ. Επιπλέον, μέσω της προσαχθείσας μαρτυρίας το Δικαστήριο δεν έχει πεισθεί ότι ο ενάγοντας έθεσε υπόψιν των εναγομένων, ή των αξιωματούχων αυτών το περιεχόμενο των επιστολών. Η θέση του ενάγοντα επί του προκειμένου, ήταν ότι απέστειλε τις επιστολές στο γραφείο των δικηγόρων του, μη δίδοντας καμία απάντηση ή επεξήγηση αν αυτές, με οδηγίες του, μεταβιβάστηκαν στους εναγόμενους μέσω των δικηγόρων του ή ακόμη και από τον ίδιο. Εάν ήθελε με σοβαρότητα ο ενάγοντας να μεταβιβάσει το παράπονο του στους εναγόμενους, όφειλε, ως θα ανέμενε κανείς, όπως προβεί στα δέοντα για κοινοποίηση και λήψη απάντησης επί της κοινοποίησης των εν λόγω επιστολών. Η γενική και αόριστη τοποθέτηση του ότι μεταξύ των ετών 2017-2019, ήτοι 5 με 7 χρόνια μετά την λήψη των επιστολών ημερομηνιών 19.4.12 και 27.5.14, και εν πάση περιτπώσει μετά την καταχώρηση της αγωγής, ενημέρωσε, προφορικά, δεν πείθει. Είναι εμφανές ότι ο ενάγοντας στην προσπάθεια του να αποποιηθεί των δικών του ευθυνών επέλεξε να κινηθεί νομικά εναντίον των εναγομένων, σε μια προσπάθεια να μετακυλήσει επί των ώμων των τελευταίων των δικών του ευθυνών. Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι και σήμερα, 7 και πλέον έτη από την καταχώρηση της αγωγής του, δεν προέβη σε κανένα διάβημα προς επίλυση των όποιων υποχρεώσεων του προς την Επαρχιακή Διοίκηση. Αποδέχομαι περαιτέρω, ως αποτελεί και παραδεκτό γεγονός μέσω της προσαχθείσας μαρτυρίας, ότι το ακίνητο ενοικιάστηκε το 2003 με σκοπό την λειτουργία του ως καφεστιατόριο. Προς τούτο δε έγιναν αλλαγές κατά τα έτη 2003-2004, ως επιμαρτυρείται από το Τεκμήριο 4, το οποίο αποτυπώνει την διαδικασία ανακαίνισης. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι όποιες προσθηκομετατροπές έγιναν στο ακίνητο, έγιναν προ της ανάληψης της ενοικίασης από τους εναγόμενους το 2005, από τρίτα φυσικά πρόσωπα. Υπενθυμίζεται στο στάδιο αυτό η αναφορά του ΜΥ1, ο οποίος έχει κριθεί ως μάρτυρας αληθείας, ότι όταν η εναγόμενη εταιρεία ανέλαβε την διαχείριση και ενοικίαση του ακινήτου το 2005, αυτό ήταν ήδη κτισμένο, ενώ οι ίδιοι ουδέποτε προέβησαν σε οποιεσδήποτε εξωτερικές αλλαγές. Τις δε φωτογραφίες (Τεκμήριο 4) αναγνώρισε και ο ενάγοντας ως φωτογραφίες οι οποίες πάρθηκαν τα έτη 2003-2004 και στις οποίες αποτυπώνεται η ανακαίνιση του ακινήτου από πρόσωπα άλλα από τους διευθυντές ή αξιωματούχους των εναγομένων, γεγονός που επιβεβαιώνει το ανωτέρω παραταθέν σκεπτικό του Δικαστηρίου. Επιπλέον, ο ενάγοντας απέτυχε όπως καταδείξει με βεβαιότητα τις κατ΄ισχυρισμόν μετατροπές ή τουλάχιστον όπως προφορικά περιγράψει αυτές, στο Δικαστήριο. Αντίθετα, περιορίστηκε στην γενική αναφορά περί ανέγερσης ενός εξωτερικού περιμετρικού τοίχου, ο οποίος όμως, ως η παραδοχή του, κτίστηκε το 2003-2004, από πρόσωπα αλλά από τους εναγόμενους. Συνεπώς ποια η παρανομία των εναγομένων κατά τον ουσιώδη χρόνο που έδιδε το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης στον ενάγοντα; Είναι τους εναγόμενους που ταυτοποιεί ο ενάγοντας στην αξίωση του ως τα πρόσωπα που προέβησαν στις επίδικες προσθηκομετατροπες, γεγονός πέραν του αναληθέστερου. Περαιτέρω, και παρά τις δηλώσεις του κατά την ακροαματική διαδικασία ότι ο ίδιος ουδέποτε συναίνεσε σε οποιεσδήποτε αλλαγές επί του ακινήτου, ο ενάγοντας ανέχθηκε και συνεχίζει να ανέχεται αυτές, ακόμη και μετά την λήψη των επιστολών της Επαρχιακής Διοίκησης μη προβαίνοντας σε οποιεσδήποτε ενέργειες είτε για την άρση των, είτε για νομιμοποίηση των σε συνεννόηση με τους νυν ενοικιαστές του ακινήτου. Δεν μπορεί παρά να τονισθεί ότι ο ενάγοντας, το 2012, ως ιδιοκτήτης πλέον του ακινήτου και αντισυμβαλλόμενο μέρος, αποδέχθηκε την ισχύ της σύμβασης και αποφάσισε την συνέχιση αυτής, με τους όρους που προϋπήρχαν σε αυτήν. Είχε πλήρη γνώση καθ' όλους τους ουσιώδεις προς την παρούσα αγωγή χρόνους περί της διαμόρφωσης της στατικής και εξωτερικής κατάστασης του ακινήτου από το έτος 2004. Ο ίδιος παραδέχθηκε στην μαρτυρία του ότι ήταν παρών κατά την ανακαίνιση του 2003, ενώ αργότερα το 2010, εργάστηκε επ' αμοιβή στο εν λόγω ακίνητο. Τονίζω με τον πλέον εμφαντικό τρόπο ότι καμία μαρτυρία δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου που να δεικνύει ότι τα μέρη εισήλθαν σε μια νέα συμφωνία ή ότι προέβησαν σε τροποποίηση των όρων της μεταξύ τους συμφωνίας ως προς τις αλλαγές, ή ότι οι ενοικιαστές όφειλαν σε συμμόρφωση με τις νουθεσίες της Επαρχιακής Διοίκησης. Ούτε τέτοιος ισχυρισμός καταγράφεται στην δικογραφία. Ουδεμία εισήγηση υπήρξε ότι ο ενάγοντας κατά την ανάληψη ιδιοκτησίας του ακινήτου και με πρόθεση όπως συνεχίσει την ενοικίαση, έθεσε νέους όρους επί της συμφωνίας, η εκπλήρωση και μόνο των οποίων θα επέφερε την συνέχιση της μίσθωσης μεταξύ των μερών. Ο ενάγοντας ουδέποτε ζήτησε όπως, με σκοπό την συνέχιση της ενοικίασης από τους εναγόμενους, αυτοί καταρρίψουν και/ή άρουν τις ισχυριζόμενες παρανομίες και/ή νομιμοποιήσουν αυτές για να μπορέσει να συνεχίσει η μεταξύ τους συμβατική σχέση. Ουδέποτε έθεσε νέους όρους ή οποιουσδήποτε όρους, η εκτέλεση των οποίων θα αποτελούσαν προϋπόθεση για την ύπαρξη και/ή συνέχιση της δεσμευτικής μεταξύ τους σχέσης. Όπως αναφέρεται στον Chitty on Contracts 5th Εd.p. 331: «Where an agreement is subject to a contingent condition precedent, there is, before the occurrence of the condition no duty on either party to render the principal performance promised by him. Nevertheless, such an agreement may on its true construction, impose some degree of obligation on the parties or on one of them. The agreement may: restrict the right of one (or both) of the parties from withdrawing before the occurrence of the condition, so long as it can still occur, impose a duty on both parties not to do anything to prevent the occurrence of the condition or impose a duty on one of the parties to use reasonable efforts to bring the condition about. Where the operation of the contract depends on the satisfaction of one of the parties with the subject matter or their aspects relating to the other's performance». Αγορεύοντας ο Κ. Λουκαΐδης μετά το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας, υποστήριξε ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων διατηρούν το δικαίωμα όπως ανακτήσουν το ακίνητο τους, σε χρόνο που οι ίδιοι επιθυμούν, χωρίς να πρέπει απαραιτήτως να υπάρχει λόγος, αφού σε αντίθετη περίπτωση θα εγκλωβίζονταν σε συμβάσεις που να έδιναν την εντύπωση στους ενοικιαστές ότι το δικαίωμα ενοικίασης τους θα ήταν εσαεί. Η θέση του κ. Λουκαΐδη είναι εν μέρει ορθή, βρίσκοντας έρεισμα στις νομικές αρχές που διέπουν τα επίδικα ζητήματα, (βλ.David Lloyd Evans «The Law of Landlord and Tenant» 1974, σελ. 29)[1], όμως η παρούσα περίπτωση διαχωρίζεται από την εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του ενάγοντα αφού ο τελευταίος, έχει μέσω της παραγράφου 5 της Έκθεσης Απαίτησης του συγκεκριμενοποιήσει τον λόγο για τον τερματισμό της μεταξύ τους συμφωνίας και αυτός είναι οι κατ΄ισχυρισμόν προσθηκομετατροπές που έλαβαν χώρα στο ακίνητο. Η παρούσα υπόθεση δεν αποτελεί την περίπτωση που ο ενάγοντας να διατηρούσε ενδεχομένως το δικαίωμα τερματισμού της ενοικίασης με σκοπό την ανάκτηση του ακινήτου του για ιδίαν χρήση, ούτε και του αφαιρέθηκε ποτέ το δικαίωμα για τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης. Με δεδομένο ότι το ακίνητο έλαβε την σημερινή του μορφή το έτος 2003-2004, και δη προ της έναρξης της συμβατικής σχέσης μεταξύ των νυν διαδίκων το 2012, ο ενάγοντας δεν έχει αποδείξει ποια η παράβαση των εναγόμενών που του έδωσε το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης. Ο ενάγοντας δεν κατάφερε να αποδείξει ούτε το βάσιμο του τερματισμού του, αφού οι εναγόμενοι δεν ήταν τα πρόσωπα που προέβησαν στις προσθηκομετατροπές επί του ακινήτου, ούτε και την παράβαση των οποιονδήποτε ρητών ή εξυπακουόμενων όρων εκ μέρους των εναγομένων. Εδώ αναφέρω, για σκοπούς πληρότητας του σκεπτικού του Δικαστηρίου ότι εν πάση περιπτώσει, ο τερματισμός κατέστει άνευ αντικειμένου, αφού ο ενάγοντας συνέχισε, ακόμη και μετά τον τερματισμό να λαμβάνει τα μηνιαία ενοίκια, χωρίς καμία επιφύλαξη, ενώ οι εναγόμενοι συνέχισαν και συνεχίζουν με την συγκατάθεση του να ενοικιάζουν και να εμπορεύονται από το επίδικο υποστατικό. Επιβεβαίωση των ως άνω εντοπίζεται τόσο στην παράγραφο 8 της Δήλωσης του ενάγοντα, Έγγραφο Α, όπου αναφέρει: «Η εναγόμενη μετά την έγερση της αγωγής εξόφλησε τα ενοίκια μέχρι τον Ιούλιο του 2020» αλλά και στην δήλωση του κ. Λουκαίδη κατά την δικάσιμο της 7.10.20 ότι η απαίτηση του ενάγοντα επί των οφειλομένων ενοικίων περιορίζετε στο ποσό των €520 μέχρι τον Οκτώβριο του 2020 και μέχρι τελικής παράδοσης της κατοχής. Ως καταληκτικό σχόλιο σημειώνεται το γεγονός ότι ακόμη και μετά την έγερση της παρούσας αγωγής, τα μέρη αποφάσισαν να συνεχίσουν την μεταξύ τους συμβατική σχέση, με τους εναγόμενους να συνεχίζουν να κατέχουν με την συγκατάθεση του ενάγοντα το ακίνητο, και τον ίδιο να συνεχίζει να λαμβάνει και να αποδέχεται ανεπιφύλακτα την καταβολή των ενοικίων. Η αμοιβαία αυτή βούληση των μερών, αλλά και οι περιβάλλουσες προς τούτο συνθήκες αποδεικνύουν αυτή τους την πρόθεση, (βλ. Δαμτσάς κ.α ν D. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd Π.Ε.133/11 ημερ. 24.3.16, Κυθρεώτης ν Millington - Ward
(2001)1 A.A.Δ. 1480, Maconochie v Brand [1946] 2 All E.R.778), καθιστώντας τους οποιουσδήποτε ισχυρισμούς και θέσεις περί παράνομης κατοχής του ακινήτου άνευ αντικειμένου. Παρά την πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου, θεωρώ ορθό όπως γίνει αναφορά επί του περιεχομένου της Δεύτερης Προδικαστικής ένστασης των εναγομένων. Η Διαταγή 2 Θεσμός 10 των Περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών διαβάζει: «Σε αγωγές για ανάκτηση κατοχής ακίνητης περιουσίας η οπισθογράφηση στο Κλητήριο πρέπει να εκθέτει την αξία της επίδικης περιουσίας που ζητείται η ανάκτηση της, και στις αγωγές για παράνομη επέμβαση η αξία του μέρους εκείνου που γίνεται η επέμβαση». Καμία όμως μαρτυρία δεν έχει προσφερθεί επί του ως άνω σημείου. Υπάρχει παντελής έλλειψη δικογράφησης επί του σημείου. Η γενική θέση του ενάγοντα κατά την δια ζώσης μαρτυρία του ότι έχει πρόσφατη εκτίμηση που καθορίζει την αξία του ακινήτου περί τις €55.000 δεν παρουσιάστηκε ποτέ στο Δικαστήριο, με την θέση του να παραμένει μετέωρη και απογυμνωμένη από οποιαδήποτε υποστηρικτικά στοιχεία. Η θέση αυτή του ενάγοντα μπορεί να μην αμφισβητήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία αλλά, οι εναγόμενοι δεν εγκατέλειψαν την προδικαστική τους ένσταση. Ερεύνα του Δικαστηρίου στην σχετική επί του θέματος Νομολογία (βλ. Φαλέκκος ν Χριστοφίδη
(2013)1 Α.Α.Δ. 2534, Dasaki Entertainement Co Ltd v Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου (Αρ.2)
(2009)1 Α.Α.Δ 356), φανερώνει ότι θα μπορούσε ενδεχομένως να υπάρξει έδαφος για διόρθωση της παρατυπίας μέσω επίκλησης της Δ.64, νοουμένου ότι υποβάλλετο σχετικό αίτημα στο Δικαστήριο που να του έδιδε το δικαίωμα όπως εξασκήσει, εάν έκρινε ορθό, την διακριτική του ευχέρεια προς άρση της παρατυπίας. Αρκετό είναι να λεχθεί ότι τέτοιο αίτημα δεν υπεβλήθη. Με δεδομένο ότι ο ενάγοντας απέτυχε να αποδείξει τους ισχυρισμούς του περί των προσθηκομετατροπών ή την παραβίαση οποιονδήποτε ρητών ή εξυπακουόμενων όρων της σύμβασης, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν δικαιούται ούτε στην αξίωση του για αποζημιώσεις ούτε στην επιδίκαση οποιοδήποτε ποσού ως ενδιάμεσα οφέλη για τους λόγους που έχω παραθέσει ανωτέρω. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, ο ενάγοντας έχει αποτύχει να αποδείξει την υπόθεση στον απαιτούμενο από την Νομολογία βαθμό, με την αγωγή του να αποτυγχάνει και να απορρίπτεται. Στρέφομαι τώρα να εξετάσω το βάσιμο της ανταπαίτησης. Οι εναγόμενοι μέσω του δικογράφου τους ανταπαιτούν: (α) αποζημιώσεις για γενικές και/ή ειδικές ζημιές τις οποίες υπέστησαν και/ή θα υποστούν συνεπεία του παράνομου τερματισμού και/ή λόγω της παράβασης της συμφωνίας ενοικίασης και (β) επιδίκαση ποσού ειδικών και γενικών αποζημιώσεων για τα έξοδα τα οποία υπέστησαν δια την ανακαίνιση και/ή συντήρηση του καταστήματος δυνάμει της μεταξύ των μερών συμφωνίας ως αυτή αποτυπώνεται στην παράγραφο 9(γ) της Υπεράσπισης τους. Ως προς τις αποζημιώσεις που διεκδικούνται δυνάμει του παράνομου τερματισμού, αναφέρω τα εξής: Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για διάρρηξη συμφωνίας καταγράφονται στο Άρθρο 73 του Κεφ. 149, το οποίο διαβάζει ως ακολούθως: «Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για την ζημία ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβασή, την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτεπτο η σύμβαση, ως ενδεχόμενή συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμία αποζημίωση δεν καταβάλετε για απομακρυσμένη και έμμεσή απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης». Η σχετική επί του ζητήματος νομολογία ( βλ. Saab and Another v Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 CLR 499 και Markou v Michael 19 CLR 282), αποκρυστάλλωσε και επιβεβαίωσε τη γενική αρχή επί των αποζημιώσεων, ήτοι ότι το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί στην θέση που θα ήταν ωσάν η σύμβαση εκτελείτο. Οι δε επιπτώσεις της διάρρηξης γίνονται γνωστές κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας, με την ζημιά να υπολογίζεται κατά εκείνο το χρόνο. Στο σύγγραμμα των G.H Treitel: «Τhe Law of Contract» 8η εκ. σελ. 659, αναφέρονται τα εξής σημαντικά: «Failure to perform may (and often will) amount to breach of contract. Where this is case the injured party can bring actions either for the specific enforcement of the contract, of for damages. In such actions, the injured party seeks to be put into the position in which he would have been if the contract had been performed». Στην παρούσα όμως περίπτωση, ως έχει ξεκάθαρα διαφανεί από την ακροαματική διαδικασία, τα μέρη αποφάσισαν όπως συνεχίσουν τη μεταξύ τους συμβατική σχέση. Και τα δύο μέρη, ξεκάθαρα επέλεξαν, παρά τη λήψη δικαστικών μέτρων, να συνεχίσουν να εκτελούν τη σύμβαση, 7 και πλέον χρόνια μετά την καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Σε ποια συνεπώς θέση είναι που καλείται το Δικαστήριο να τοποθετήσει την εναγόμενη εταιρεία, ωσάν η σύμβαση να εκτελείτο, όταν εξ΄αντικειμένου, αυτή μέχρι σήμερα εκτελείται; Τα ίδια τα μέρη φρόντισαν όπως η μεταξύ τους συμφωνία, σιωπηρά συνεχιστεί, καθιστώντας τη στροφή τους προς το Δικαστήριο για επίλυση της διαφοράς τους ουσιαστικά αχρείαστη, αφού ακόμη και μετά τον τερματισμό, οι ίδιοι φρόντισαν να εκδηλώσουν εμπράκτως την πρόθεση τους όπως συνεχίσουν να δεσμεύονται από τα μεταξύ των μερών συμφωνηθέντα. Παρά την πιο πάνω μαρτυρία των μερών κατά την ακροαματική διαδικασία, η ανταπαίτηση προωθήθηκε χωρίς όμως να έχει προσκομισθεί οποιαδήποτε μαρτυρία που να υποστηρίζει το τυχόν βάσιμο της. Των πιο πάνω λεχθέντων, είναι ξεκάθαρο ότι η ανταπαίτηση σε αυτό το σημείο αποτυγχάνει βάση των πιο πάνω νομικών αρχών. Αναφορικά δε με την ανταπαίτηση επί των δαπανών και εξόδων είναι αρκετό όπως λεχθούν τα ακόλουθα. Οι εναγόμενοι τόσο στην δικογραφία τους -παράγραφος 6(γ)- αλλά και ο ΜΥ1 μέσω της μαρτυρίας του, παραδέχονται ότι αποτελούσε μεταξύ των μερών όρο ότι οι εναγόμενοι είχαν το δικαίωμα όπως με δικά τους έξοδα προβούν σε μετατροπές και/ή τροποποιήσεις και/ή προσθήκες και/ή κατασκευές στο επίδικο κατάστημα ώστε το κατάστημα να διαμορφωθεί καταλλήλως για να μπορεί να λειτουργήσει ως καφετέρια/καφεστιατόριο και/ή να χρησιμοποιηθεί για τους σκοπούς της επιχείρησης τους. Η γενική αναφορά του ΜΥ1 ότι προς αυτό το σκοπό ξόδεψαν περίπου περί των €100.000 παρέμεινε μετέωρος (πλην του ποσού των €27.364,75) αφού κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν προσκομίστηκε περί τούτο. Στην μαρτυρία του ο ΜΥ1 ανέφερε ότι πέρασαν τόσα πολλά χρόνια που δεν κατέστη κατορθωτό να εντοπίσει τις όποιες λοιπές αποδείξεις, ενώ άλλες πληρωμές έγιναν τοις μετρητοίς. Ο ΜΥ1 περιορίστηκε στην κατάθεση δέσμης τιμολόγιών συμποσούμενων σε €27.364,75 (Τεκμήριο 9). Αντιφατική βρίσκω την θέση των εναγομένων ως προς την διεκδίκηση του εν λόγω ποσού. Η δικογραφία τους αποκαλύπτει, ως οι ίδιοι κατέγραψαν, ότι η ίδια η μεταξύ των μερών συμφωνία προνοούσε για δικαίωμα των εναγομένων όπως προβούν με δικά τους έξοδα σε μετατροπές ή ανακαινίσεις, ενώ ως πρόσθεσε ο ΜΥ1 κατά την μαρτυρία του, αυτό ήταν και ένας λόγος που θα συντελούσε στην καταβολή μειωμένου ενοικίου. Το Τεκμήριο 9, ήτοι οι προσκομισθείσες αποδείξεις, αφορούν πληρωμές για τα έτη 2009 - 2010, με τα τιμολόγια να επιμαρτυρούν και να επιβεβαιώνουν τα όσα ο ΜΥ1 ανέφερε αντεξεταζόμενος, ότι κατά εκείνα τα έτη οι εναγόμενοι προέβησαν μόνο σε εσωτερικές ανακαινίσεις, με την αγορά επίπλων, σκαμπό, φούρνων, ηλεκτρικών συσκευών, πολυθρόνων και καναπέδων. Αποτελεί δε και εύρημα του Δικαστηρίου, ως έχει ανωτέρω αναλυθεί ότι ο εν λόγω όρος αποτελούσε μέρος της μεταξύ των μερών σύμβασης. Επί αυτής της βάσης, η ανταπαίτηση και επί αυτού του σημείου, αποτυγχάνει αφού δεν μπορούν να διεκδικούνται ποσά τα οποία οι ίδιοι οι εναγόμενοι οικιοθελώς αποφάσισαν ότι θα επωμίζονταν ως έξοδα. Έχοντας κατά νου όλα τα πιο πάνω, καταλήγω ότι τόσο η απαίτηση όσο και η ανταπαίτηση αποτυγχάνουν και απορρίπτονται. Δεδομένου του αποτελέσματος αυτού, κρίνω ορθό όπως κάθε πλευρά επωμιστεί τα δικά της έξοδα.. (Υπ.)..................................... Μ. Ναθαναήλ, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] «Any provision which is repugnant to the nature of a periodic tenancy will be void and unenforceable. In the main, these are likely to involve restrictions upon either party's rights to serve a notice to quit. Thus, a condition precluding the landlord from serving a notice to quit, as long as the tenant pays his rent and performs his covenants, could make it impossible for the landlord ever to serve notice, and is repugnant». cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο