← Κύπρος

PAPHOS PLANTATIONS (S.M.K.) LTD ν. Της Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής: 2/12, 8/5/2020

PAPHOS PLANTATIONS (S.M.K.) LTD ν. Της Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής: 2/12, 8/5/2020 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2020:A62 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΥ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΩΝ ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Ν. Κονή, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 2/12 Μεταξύ: PAPHOS PLANTATIONS (S.M.K.) LTD Αιτήτριας και Της Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα Αποζημιούσας Αρχής ---------------------------------- Ημερομηνία: 8 Μαΐου 2020 Εμφανίσεις: Για Απαιτητή: κ. Α. Δημητριάδης διά Ανδρέας Δημητριάδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για Αποζημιούσα Αρχή: κ. Α. Μελάς ---------------------------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Απαιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου ΧΧΧΧ, Φ/Σχ. ΧΧΧΧ/ΧΧΧΧ, Τμήμα 2 στο Δήμο ΧΧΧΧ στην Επαρχία Πάφου εκτάσεως 100.666 τ.μ.. Με Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Δ.Π. ΧΧΧΧ/ΧΧΧΧ-2003 και Διατάγματος Απαλλοτρίωσης Δ.Π. ΧΧΧΧ/ΧΧΧΧ-2004, η Κυπριακή Δημοκρατία απαλλοτρίωσε μέρος του πιο πάνω ακινήτου της Απαιτήτριας εκτάσεως 4.205 τ.μ. για σκοπούς κατασκευής της Λεωφόρου ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ. Η προσφορά της Αποζημιούσας Αρχής ως αποζημίωση, όπως αυτή περιέχετο στην επιστολή της προς την Απαιτήτρια ημερομηνίας 17.8.2004, ανερχόταν στο ποσό των €854,30, ποσό το οποίο η Απαιτήτρια δεν αποδέχθηκε. Είναι η θέση της Απαιτήτριας πως η εύλογη και δικαιολογημένη αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση ανέρχεται σε €480.000 πλέον τόκους από 20.6.

  1. Προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων παρουσιάστηκαν ως μάρτυρες ο ΧΧΧΧ Πολυβίου (ΜΑ) εκ μέρους της Απαιτήτριας και η ΧΧΧΧ Δημητρίου (MY) εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής. Προτού γίνει παράθεση και σχολιασμός της μαρτυρίας είναι σημαντικό και υποβοηθητικό να καταγραφούν κάποια στοιχεία και δεδομένα που αφορούν τα κοινώς αποδεκτά όπως φαίνεται από τις εκτιμήσεις και τη μαρτυρία των εκτιμητών των δυο πλευρών αλλά και τα παραδεκτά γεγονότα που δήλωσαν στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας οι δικηγόροι των μερών. Εκτός του ότι η Απαιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του εν λόγω ακινήτου και ότι απαλλοτριώθηκε με την ως άνω Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης και Διάταγμα Απαλλοτρίωσης και ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση είναι 4.205 τ.μ., τα παραδεκτά γεγονότα που δήλωσαν οι δυο πλευρές είναι τα ακόλουθα: Το Τεμάχιο ΧΧΧΧ του Φ/ΣχΧΧΧΧ/ΧΧΧΧ του Δήμου Γεροσκήπου από Πολεοδομικής άποψης ήταν μέχρι τον Μάρτη 2003 ενταγμένο ολόκληρο στην Πολεοδομική Ζώνη Γα
  2. Τον Μάρτιο 2003 μέρος του τεμαχίου αυτού εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Κα8 και το υπόλοιπο μέρος αυτού εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Δα
  3. Το 2011 το μέρος του τεμαχίου ΧΧΧΧ, το οποίο το 2003 εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2, αναβαθμίστηκε και εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Κα
  4. Το μέρος του τεμαχίου 253 του Φ/ΣχΧΧΧΧ/ΧΧΧΧ του Δήμου Γεροσκήπου το οποίο απαλλοτριώθηκε με τη δημοσίευση, την γνωστοποίηση απαλλοτριώσεως ΔΠΧΧΧΧ/ΧΧΧΧΧ.2003 εντάχθηκε τον Μάρτιο του 2003 στην Πολεοδομική Ζώνη Δα
  5. Η απαλλοτριωθείσα έκταση των 4.205 τ.μ. επί τόπου βρίσκεται έμπροσθεν και των δύο Πολεοδομικών Τμημάτων του τεμαχίου ΧΧΧΧ με σύνορο τον υφιστάμενο προ της απαλλοτριώσεως δημόσιο δρόμο, ο οποίος με την απαλλοτρίωση διευρύνθηκε και έγινε τετραπλής κατεύθυνσης, ήτοι τμήμα του απαλλοτριωθέντος μέρους εκτάσεως 2.280 τ.μ. αποτελεί επέκταση της Ζώνης Κα8 και τμήμα του απαλλοτριωθέντος μέρους εκτάσεως 1.925 τ.μ. αποτελεί επέκταση της Ζώνης Δα
  6. Για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης οι αξίες ανά πολεοδομική ζώνη καθορίζονται ως εξής: Ζώνη Κα8 €120 το τ.μ. Ζώνη Δα2 €35 το τ.μ. Ζώνη Γα2 €49 το τ.μ. Περαιτέρω προκύπτει από τη μελέτη των εκατέρωθεν θέσεων ότι το ακίνητο είναι χωράφι με σχεδόν επίπεδη επιφάνεια, κανονικό μέγεθος και εμβαδόν 100.666 τ.μ.. Τα πιο πάνω αποτελούν και ευρήματα του Δικαστηρίου. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Σκοπός και αντικείμενο της παραπομπής είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη της υπό απαλλοτρίωση γης (βλ. Δημοκρατία ν. Πέτσα

(1996)1 Α.Α.Δ. 1342). Το άρθρο 23
(4)(γ) του Συντάγματος αναφέρει σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή είναι υποχρεωμένη σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο. Στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, το Δικαστήριο μπορεί να βοηθηθεί από τους κανόνες που ενσωματώνονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/62. Η βασική αρχή είναι ότι η αξία της γης λογίζεται ίση προς την αξία που θα επιφέρει η περιουσία αν αυτή επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αξία, είναι αυτή που το συγκεκριμένο κτήμα έχει στην ελεύθερη αγορά μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, που έχουν υπόψη τους την κατάσταση του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης καθώς επίσης δεδομένα που εύλογα μπορούν να προβλεφθούν. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης το Δικαστήριο μπορεί επίσης να λάβει υπόψη οποιαδήποτε πρόσθετη επαύξηση ή επιβλαβή επίδραση που η απαλλοτρίωση επιφέρει στην αξία παραπλήσιας ή υπόλοιπης περιουσίας (βλ. άρθρο 10(στ) και (ζ) του Νόμου 15/62.) (Βλ. επίσης Νικολαίδης κ.α. ν. Δημοκρατίας
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1362, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1819 και Spiby ν. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 483). Για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης το Δικαστήριο βοηθείται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων. Σημειώνεται ότι οι εμπειρογνώμονες αντιμετωπίζονται από το Δικαστήριο ως κοινοί μάρτυρες. Αναμένεται από αυτούς να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά με το ζήτημα δεδομένα ώστε το Δικαστήριο, όχι μόνο να αντιληφθεί πως οι ίδιοι κατέληξαν στα δικά τους συμπεράσματα, αλλά και να βοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει αν επιθυμεί, στα δικά του συμπεράσματα. Είναι επίσης νομολογημένο ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην υιοθετήσει καμία από τις δυο εισηγήσεις των εκτιμητών, να υιοθετήσει μερικώς τη μια ή την άλλη ή να αποδεχθεί τη μια μόνο από τις δυο εκτιμήσεις (βλ. Vasilico Cement Works ν. Stavrou
(1978)1 C.L.R. 389). Η πιο διαδεδομένη και κατ' εξοχήν εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας, είναι η συγκριτική μέθοδος. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, ή κατευθείαν σύγκριση, όπως επίσης αποκαλείται, η οποία βασίζεται σε προγενέστερες πωλήσεις ακινήτων ή και συγκριτικά μεταγενέστερων, με τις αναγκαίες βέβαια αναπροσαρμογές, αποτελεί την πλέον αξιόπιστη μέθοδο εντοπισμού της αξίας ενός κτήματος στην ελεύθερη αγορά (βλ. ΕΣΚΑΛ ΛΤΔ ν. Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 1069 και Κούβαρου ν. Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 346). Μέθοδος η οποία γίνεται επίσης αποδεκτή από τη νομολογία ως αξιόπιστη, στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων κατά τον ουσιώδη χρόνο ή στην ίδια περιοχή, αποτελεί και η μέθοδος της αξιοποίησης που περιλαμβάνει την οικοπεδοποίηση ενός κτήματος και στη συνέχεια παροχή δυνατότητας σύγκρισης (βλ. σχετικά The Commissioner of Limassol v. Marikka N. Kirzi, 24 C.L.R. 197 και Republic ν. Mantovani
(1976)4 J.S.C. 593). Η διαπίστωση της επαύξησης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του (βλ. Δημοκρατία ν. Ττοφή κ.α.
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1735). Εξετάζονται τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά αλλά και τα εύλογα προβλεπτά. Λαμβάνονται υπόψη τα υφιστάμενα κατά το χρόνο της δημοσίευσης γνωστοποίησης δεδομένα και τα εύλογα δυνάμενα να διαγνωστούν (βλ. Συμβ. Αποχετεύεσεων Λ/σίας ν. Σταύρου κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 1959). Το Δικαστήριο, όπως τονίστηκε στην αμέσως πιο πάνω αναφερόμενη υπόθεση, εκτιμώντας τα ενώπιον του στοιχεία, μπορεί και έχει τη δυνατότητα να κρίνει ποιες χρήσεις του κτήματος είναι ώριμες και ποιες όχι. Αναφέρεται συναφώς στη Δημοκρατία ν. Ττοφή κ.α. (ανωτέρω): «Ο τροποποιητικός Νόμος αρ. 25/83, στο άρθρο 6(γ) προσέθεσε την ακόλουθη γενική παράγραφο στο άρθρο 10 του βασικού Νόμου αρ.15/62: Δια τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του παρόντος άρθρου λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.» Οι δε παραγράφοι (στ) και (ζ) του άρθρου 10 έχουν ως ακολούθως: «(στ) εις περίπτωσιν καθ' ήν απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ' όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν έτερας ιδιοκτησίας κατεχόμενης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους. (ζ) υπολογίζεται ωσαύτως και η τυχόν ζημία ην υφίσταται ο ιδιοκτήτης ως εκ του διαχωρισμού της δυνάμει του παρόντος Νόμου απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας εξ ετέρας τοιαύτης ην, ο ιδιοκτήτης κατείχεν ομού μετά της απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας.» Το πιο πάνω μέρος της νομοθεσίας έτυχε ερμηνείας σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10, παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου «λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα». Στην υπόθεση Βία Δημητρίου και άλλοι ν. Δημοκρατίας
(1985)1 C.L.R. 217 διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιο, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Στη Μεσαρίτης ν. Δημοκρατίας
(1988)1 C.L.R. 534, θεωρήθηκε νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο.» Ο Μ.Α. ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είναι εκτιμητής ακινήτων από το έτος
  1. Προέβη σε εκτίμηση για το επίδικο ακίνητο η οποία βρίσκεται στο φάκελο της παρούσας υπόθεσης (Τεκμήριο 1), της οποίας το περιεχόμενο υιοθέτησε. Το εν λόγω ακίνητο είναι μέσα στην περιοχή υδρεύσεως και καλύπτεται από τα δίκτυα ηλεκτρισμού και τηλεφώνων. Εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο και έχει μεγάλο πρόσωπο σε αυτόν. Για να καταλήξει στο ποσό που αναφέρει στην εκτίμηση του βασίστηκε σε συγκριτικές πωλήσεις από τη γύρω περιοχή οι οποίες έχουν τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Το συγκριτικό τεμάχιο 466, χωράφι που άνηκε στην πολεοδομική ζώνη Κα8 (συντελεστής δόμησης 60%, εκτάσεως 26.088 τ.μ.), πωλήθηκε στις 30.11.2004 προς Λ.Κ.1.340.000 το τεμάχιο 129, χωράφι που άνηκε στην πολεοδομική ζώνη Κα8, εκτάσεως 5.740 τ.μ. πωλήθηκε στις 13.11.2002 προς Λ.Κ.335.
  2. Το τεμάχιο 9, χωράφι που άνηκε στην πολεοδομική ζώνη Κα8 εκτάσεως 10.703 τ.μ., πωλήθηκε την 2.5.2003 προς Λ.Κ.640.000, το τεμάχιο 13, χωράφι που άνηκε στην πολεοδομική ζώνη Κα8 εκτάσεως 13.378 τ.μ. πωλήθηκε την 17.10.2003 προς Λ.Κ.600.000, τα τεμάχια 73 και 80, χωράφια που ανήκαν στην οικοδομική ζώνη Κα7 (συντελεστής δόμησης 80%) εκτάσεως 2.079 τ.μ., πωλήθηκαν την 8.12.2005 προς Λ.Κ.175.000 και τα τεμάχια ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ χωράφια που ανήκαν στην πολεοδομική ζώνη Κα8 έκτασης 21.250 τ.μ. πωλήθηκαν την 31.10.2007 προς €8.372.
  3. Προέβηκε σε αναπροσαρμογή των αξιών με ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% το οποίο θεώρησε δίκαιο και λογικό από γενικές παρατηρήσεις στην περιοχή . Αφού έλαβε υπόψη τις πιο πάνω συγκριτικές πωλήσεις και όλα τα στοιχεία που περιέχονται σε αυτές, προέβη σε συγκριτική ανάλυση και υιοθέτησε το ποσό των €90 το τετραγωνικό μέτρο. Πριν την απαλλοτρίωση το ακίνητο εφαπτόταν σε δρόμο στο ανατολικό σύνορο του και σε άλλο δρόμο στο νότιο σύνορο του. Ο νέος δρόμος που δημιουργήθηκε ήταν πρωταρχικής σημασίας και δημιούργησε προβλήματα σχεδιασμού και αξιοποίησης του ακινήτου. Προκλήθηκε επομένως επιζήμια επίδραση σε μέρος του υπόλοιπου κτήματος λόγω οχληρίας από την κατασκευή του δρόμου. Η οχληρία προκαλείται από το δρόμο πρωταρχικής σημασίας που είναι τεσσάρων λωρίδων λόγω της διακίνησης αυτοκινήτων ενώ προκαλούνται δυσκολίες στον τρόπο προσπέλασης του ακινήτου από τον δρόμο πρωταρχικής σημασίας. Επίσης καθορίζεται ζώνη προστασίας 6 τουλάχιστον μέτρων κατά μήκος του πρωτεύοντος δρόμου που δυνατόν να γίνει υπηρεσιακός δρόμος κατά μήκος του ακινήτου και οριζοντίως του μήκους του δρόμου. Παρόλο που η λωρίδα αυτή των 6 μέτρων αποτελεί ιδιοκτησία της Απαιτήτριας , εντούτοις έχει ενταχθεί και αυτή σε ζώνη Δα
  4. Η επιζήμια επίδραση είναι ύψους 15% σε έκταση 7.500 τ.μ.. Κατέθεσε δορυφορικές εικόνες του επίδικου τεμαχίου που λήφθηκαν το έτος 2012 (Α&Β) και τοπογραφικό σχέδιο που φαίνεται η αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης τον Μάρτιο του έτους 2003 το οποίο και σημειώθηκε ως Τεκμήριο
  5. Στο τεκμήριο 2 (Σχέδιο Γ) με κίτρινο χρώμα καταδεικνύεται το επίδικο τεμάχιο, με πράσινο χρώμα η έκταση που απαλλοτριώθηκε, με γαλάζια διαγράμμιση η έκταση που βρίσκεται στη ζώνη Κα8 και με ροζ διαγράμμιση η έκταση που βρίσκεται στη ζώνη Δα
  6. Η έκταση που απαλλοτριώθηκε και βρίσκεται μπροστά από τη ζώνη Κα8 είναι έκτασης 2.280 τ.μ. και η έκταση που απαλλοτριώθηκε και βρίσκεται μπροστά από τη ζώνη Δα2 είναι έκτασης 1.925 τ.μ.. Ο Μ.Α. ανέφερε ότι η θέση της απαλλοτριούσας αρχής ότι με την απαλλοτρίωση και τη διεύρυνση του δρόμου το ακίνητο απέκτησε υπεραξία ώστε να εκμηδενίζει το σύνολο της αποζημίωσης τον βρίσκει κάθετα αντίθετο και διαφωνεί με τη θέση αυτή. Σχολιάζοντας τα πρόσθετα στοιχεία που κατέθεσε στο Δικαστήριο η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής στις 14.11.2019 (Τεκμήριο 3), ο Μ.Α. ανέφερε ότι αφορούν 6 ζεύγη πωλήσεων σε διάφορες επαρχίες της Κύπρου που δεν έχουν καμία σχέση με τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του υπό εξέταση ακινήτου. Το υπό εξέταση ακίνητο είχε δρόμο στο ανατολικό και στο νότιο σύνορο του και δεν έγινε κάτι για να γίνει γωνιακό χωράφι. Ζητήθηκε από τον Μ.Α. να σχολιάσει γιατί η Απαλλοτριούσα Αρχή, 3 μήνες πριν από την δημοσίευση της απαλλοτρίωσης, προέβηκε σε αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών για το μέρος του τεμαχίου που απαλλοτρίωσε. Δηλαδή ενώ μέχρι τον Μάρτιο του έτους 2003 ολόκληρο το τεμάχιο ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γα2, τον Μάρτιο του 2003 μέρος του τεμαχίου εντάχθηκε στη ζώνη Κα8 και το υπόλοιπο μέρος στη ζώνη Δα
  7. Το μέρος του τεμαχίου που απαλλοτριώθηκε εντάχθηκε στην πολεοδομική ζώνη Δα2 που είναι ζώνη προστασίας που έχει χαμηλή αξία (συντελεστής 1%). Το ορθό, συνέχισε ο Μ.Α., είναι οι ζώνες να έμεναν οι ίδιες. Ήτο η θέση του ότι η Αποζημιούσα Αρχή προσπάθησε να μειώσει στο ελάχιστο που μπορούσε το ύψος της αποζημίωσης και αυτό για τον ίδιο χαρακτηρίζεται πολεοδομικός περιορισμός ο οποίος τυγχάνει αποζημίωσης. Επομένως τα 2.280 τ.μ. θα πρέπει να πληρωθούν σε τιμές Κα8 και τα 1.925 τ.μ. σε τιμές Δα
  8. Ήτο η θέση του Μ.Α. ότι η καταβλητέα αποζημίωση ήτο ως ακολούθως: Όσον αφορά την αξία της γης είναι 4.205 τ.μ. προς €90 το τ.μ. που ανέρχεται σε €378.450 ενώ η επιζήμια επίδραση 7.500 τ.μ. προς €90 το τ.μ. προς 15% σε έκταση 7.500 τ.μ. που ανέρχεται σε €101.250 δηλαδή σύνολο €480.
  9. Αντεξεταζόμενος ο Μ.Α. δέχθηκε ότι με την αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών η αξία του ακινήτου αυξήθηκε. Δέχθηκε επίσης ότι πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης το ακίνητο μπορούσε να αξιοποιηθεί με κτίσιμο οικιστικών μονάδων ως μια ενιαία οικιστική ανάπτυξη. Δέχθηκε ακόμα ότι πριν από την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης στο νότιο σύνορο του ακινήτου υπήρχε χωμάτινος δρόμος που δεν κατέληγε πουθενά. Δεν δέχθηκε ότι επειδή μετά την απαλλοτρίωση το ακίνητο απέκτησε πρόσβαση σε δυο δρόμους προκλήθηκε αύξηση στην αξία του γιατί υπάρχει υποχρέωση για δρόμο 6 μέτρων και δημιουργήθηκαν προβλήματα ενώ πρόσβαση υπάρχει μόνο αριστερόστροφα. Δέχθηκε ότι στη γωνία του τεμαχίου υπάρχει κυκλικός κόμβος ως επίσης ότι ο δρόμος που κατασκευάστηκε οδηγεί στην τουριστική περιοχή Χλώρακας. Δεν δέχθηκε όμως σχετική εισήγηση ότι τα πιο πάνω επαυξάνουν την αξία του λόγω του ότι του παρέχουν πρόσβαση σε τουριστικές περιοχές ενώ το βλέπει και περισσότερος κόσμος αναφέροντας ότι το ακίνητο δεν απέκτησε πλεονέκτημα. Επέμενε ότι προκλήθηκε πρόβλημα σχεδιασμού και αξιοποίησης στο ακίνητο αφού υπάρχει επιζήμια επίδραση σε μέρος του ακινήτου μήκους 30 μέτρων ενώ υπάρχει υποχρέωση κατασκευής δευτερεύοντος δρόμου με αποτέλεσμα να υποχρεωθεί ο ιδιοκτήτης του να σχεδιάσει διαφορετικά την ανάπτυξη του. Αναφορικά με την οχληρία που ισχυρίζεται ότι προκαλείται, ο Μ.Α. δέχθηκε ότι ο δρόμος πρωταρχικής σημασίας κατασκευάστηκε το έτος 2004 και πρόσθεσε ότι πηγαινοέρχονται πολλά αυτοκίνητα όλο το εικοσιτετράωρο. Δέχθηκε πάντως ότι δεν μελέτησε τα αυτοκίνητα που πηγαινοέρχονται τώρα με αυτά που πηγαινοέρχονταν πριν την απαλλοτρίωση. Επέμενε ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση σε μικρό μέρος του τεμαχίου. Δεν δέχθηκε σχετική υποβολή ότι το ποσοστό που υιοθέτησε για επιζήμια επίδραση είναι αυθαίρετο απαντώντας ότι το θεωρεί δίκαιο και εύλογο. Ο Μ.Α επανέλαβε σε σχέση με την απαλλοτριωθείσα έκταση ότι το μέρος της που είναι κάτω από τη ζώνη Δα2 θα πρέπει να αποζημιωθεί σε τιμές Δα2 και το μέρος της που είναι κάτω από τη ζώνη Κα8 να αποζημιωθεί σε τιμές Κα
  10. Επανέλαβε ότι σκόπιμα η πολεοδομική αρχή άλλαξε τις ζώνες πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης για την απαλλοτριωθείσα έκταση σε Δα2 για να εκμηδενίσει το ύψος της αποζημίωσης. Αυτό το γεγονός αποτελεί πολεοδομικό περιορισμό ο οποίος είναι αποζημιωτέος. Τέλος ανέφερε, απαντώντας σε σχετική ερώτηση, ότι δεν γνωρίζει κατά πόσο η ιδιοκτήτρια του ακινήτου προσέφυγε στο Δικαστήριο σε σχέση με την αλλαγή των ζωνών. Η Μ.Υ. ανέφερε στο Δικαστήριο ότι είναι απόφοιτη Λυκείου, έχει παρακολουθήσει σχετικά μαθήματα και έχει επιτύχει στις εξετάσεις που αφορούν θέματα εκτιμήσεων και ότι εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου από το έτος
  11. Είναι τοποθετημένη στον κλάδο εκτιμήσεων από το έτος 1991 ενώ είναι υπεύθυνη του κλάδου εκτιμήσεων από το έτος
  12. Κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει προβεί σε διάφορα ήδη εκτιμήσεων. Σε σχέση με την παρούσα υπόθεση η Μ.Υ. ανέφερε ότι έχει προβεί σε εκτίμηση την 1.4.2013 η οποία ήδη βρίσκεται στο φάκελο της υπόθεσης (Τεκμήριο 4) και υιοθέτησε το περιεχόμενο της. Σύμφωνα με την εκτίμηση της, Τεκμήριο 4, η απαλλοτριωθείσα έκταση περιλαμβάνεται στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2 με συντελεστή δόμησης και κάλυψης 0,01:1 και αριθμό ορόφων: ένας. Η υπόλοιπη έκταση περιλαμβάνεται στην οικιστική ζώνη Κα
  13. Χρησιμοποίησε και αυτή την συγκριτική μέθοδο. Λόγω έλλειψης συγκριτικών πωλήσεων στην πολεοδομική ζώνη Δα2 έλαβε υπόψη συγκριτικές πωλήσεις οικιστικών χωραφιών και υιοθέτησε ως αγοραία αξία 30% σαν χώρο ανέσεως. Με βάση τις αξίες συγκριτικών πωλήσεων και τις παρατηρήσεις της πάνω σ' αυτές και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το επηρεαζόμενο ακίνητο περιλαμβάνεται σε ζώνη προστασίας υιοθέτησε ως αγοραία αξία για την επηρεαζόμενη έκταση του ακινήτου το ποσό των Λ.Κ.20 το τετραγωνικό μέτρο. Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης της με την κατασκευή του δρόμου με δημόσια δαπάνη το κτήμα αποκτά πρόσοψη σε πλατύ δημόσιο ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Επίσης η διακίνηση προς κεντρικούς δρόμους με την απαλλοτρίωση θα γίνεται με μεγαλύτερη ευκολία και ασφάλεια γι΄ αυτό λογίζεται ποσοστό επαύξησης 10% στην αξία της εναπομένουσας έκτασης του. Παρατηρείται δηλαδή υπεραξία στο ακίνητο. Ανέφερε επίσης ότι πριν την απαλλοτρίωση το ακίνητο εφαπτόταν στην νότια πλευρά του με ένα πολύ στενό χωματόδρομο ο οποίος δεν οδηγούσε σε κύρια οδική αρτηρία αλλά σε παράδρομους και έπρεπε κάποιος να πασχίσει και να διανύσει χιλιόμετρα για να συναντήσει κύριο δρόμο. Κατέθεσε προς τούτο αεροφωτογραφία η οποία έδειχνε το καθεστώς λίγο πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ημερομηνίας 23.12.2002 (Τεκμήριο 5). Με την κατασκευή του δρόμου που έγινε με την απαλλοτρίωση το ακίνητο συνδέεται άμεσα με κύριο οδικό άξονα ο οποίος οδηγεί προς την τουριστική περιοχή Χλώρακας, Πέγειας, το Λιμανάκι της Πάφου και τον κύριο δρόμο που ενώνει την Κάτω Πάφο με το κέντρο της Πάφου. Η διακίνηση από και προς το ακίνητο γίνεται με μεγαλύτερη ευκολία και ασφάλεια, καθημερινά διακινείται πολύς κόσμος έτσι που το ακίνητο να καθίσταται ορατό από περαστικούς και πιο ελκυστικό για προτιθέμενους αγοραστές. Επίσης στο νοτιοανατολικό του σύνορο υπάρχει κυκλικός κόμβος και έτσι μπορεί να γίνει περιστροφή και η διακίνηση με τα αυτοκίνητα να γίνει προς πολλές κατευθύνσεις. Η σημερινή κατάσταση φαίνεται στις φωτογραφίες Α και Β του Τεκμηρίου
  14. Πριν από την απαλλοτρίωση το ακίνητο είχε πρόσβαση σε κύρια αρτηρία μόνο από την ανατολική πλευρά του. Όσον αφορά το ποσοστό επαύξησης η ΜΥ παρέπεμψε στο σχετικό πίνακα που περιέχεται στο Τεκμήριο 3 το οποίο σημειώθηκε ως Τεκμήριο 3Α.Στον εν λόγω πίνακα υπάρχουν ζεύγη μετρήσεων με τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά σε διάφορες πολεοδομικές ζώνες τόσο για οικόπεδα όσο και για χωράφια τα οποία συγκρινόμενα, είναι όμοια μεταξύ τους. Αυτό είναι που έχει σημασία, συμπλήρωσε και όχι αν οι πωλήσεις είναι συγκρίσιμες με το επίδικο ακίνητο. Από την πιο ανάλυση ο μέσος όρος διαφοράς για χωράφια γωνιακά και μη γωνιακά είναι 16% και ο μέσος όρος διαφοράς για οικόπεδα γωνιακά και μη γωνιακά είναι 13%. Έτσι στην έκθεση της υιοθετεί ποσοστό 10% για υπεραξία. Υιοθέτησε την τιμή που υπολόγισε το Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών γιατί τη θεώρησε ως την αγοραία αξία («market value») του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά και όχι τη δηλωθείσα τιμή πώλησης. Δέσμη σχεδίων των εν λόγω ακινήτων σημειώθηκαν ως Τεκμήρια 3Β μέχρι 3Ι. Οι αξίες που υπολογίστηκαν από το Κτηματολόγιο έγιναν αποδεκτές από τους αγοραστές χωρίς ένσταση και έχουν καταβληθεί τα δικαιώματα επί των εκτιμήσεων αυτών. Η Μ.Υ. πρόσθεσε ότι πριν από την απαλλοτρίωση το ακίνητο περιλαμβανόταν ολόκληρο στη πολεοδομική ζώνη Γα
  15. Το έτος 2003 με την τροποποίηση του τοπικού σχεδίου Πάφου, μέρος του ακινήτου, το 64% της έκτασης περιλήφθηκε στη πολεοδομική ζώνη Κα8 με συντελεστή δόμησης 60% και συντελεστή κάλυψης 35% και μέρος στη Πολεοδομική Ζώνη Δα
  16. Επειδή με την υιοθέτηση αυτών των Πολεοδομικών Ζωνών από Γα2 που ήτο ολόκληρο το ακίνητο προηγουμένως, πολύ μεγάλο μέρος του έγινε οικιστικό και έτσι η αξία του διπλασιάστηκε. Είναι για αυτό που πιστεύει ότι η υιοθέτηση της αξίας σαν Δα2 είναι δίκαιη, «γιατί αν πληρωνόταν ο περιορισμός σύμφωνα με το άρθρο 10(η) του Νόμου 15/62 που προβλέπει ότι σε περίπτωση απαλλοτρίωσης λαμβάνεται υπόψη και τυχόν άλλος περιορισμός, εάν υιοθετούσαν Γα2 θα ήταν διπλή η αποζημίωση. Στην περίπτωση των Πολεοδομικών Ζωνών που κάποιος προσφύγει με το άρθρο 67 για μείωση της αξίας ότι λόγω τροποποίησης των ζωνών λαμβάνεται υπόψη η συνολική αξία πριν και η συνολική αξία μετά την υιοθέτηση των νέων ζωνών, άρα δεν μπορώ να περιοριστώ μόνο στη ζώνη αυτήν που μπήκε σαν Δα2». Δεν συμφώνησε με τη θέση που εξέφρασε ο Μ.Α. ότι μέρος της απαλλοτριωθείσας έκτασης θα έπρεπε να αποζημιωθεί σαν οικιστική ζώνη Κα8 γιατί ουδέποτε ήτο ενταγμένο οποιοδήποτε μέρος του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη Κα
  17. Όσον αφορά τις προοπτικές ανάπτυξης του ακινήτου η Μ.Υ. ανέφερε ότι μετά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης το 64% του ακινήτου περιλαμβανόταν στην οικιστική ζώνη Κα8 όπου επιτρεπόταν η οικιστική ανάπτυξη, δηλαδή η ανέγερση οικιστικών μονάδων υψηλής ποιότητας όπου προβλέπεται η κατασκευή δρόμων, πεζόδρομων, παιδότοπων, χώρων πρασίνου κ.λ.π.. Η Μ.Υ. ανέφερε στη συνέχεια ότι δεν αποδέχεται ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση στο ακίνητο λόγω της απαλλοτρίωσης επειδή το ακίνητο είναι μεγάλης έκτασης και η χωροθέτηση οποιασδήποτε ανάπτυξης μπορεί να γίνει σε βάθος από τον υπό κατασκευή δρόμο που έγινε από την απαλλοτρίωση και υπάρχει η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να παραχωρήσει χώρους για πεζόδρομους, παιδότοπους, χώρους πρασίνου όπως προβλέπεται στο τοπικό σχέδιο. Η απαλλοτρίωση μιας λωρίδας κατά μήκος του υφιστάμενου τότε χωματόδρομου δεν επηρεάζει το σχεδιασμό της ανάπτυξης στο υπόλοιπο. Στην εκτίμηση της αναφέρει ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης είναι Λ.Κ.84.100 (4.205 τ.μ. προς Λ.Κ.20/τ.μ.) από την οποία πρέπει να αφαιρεθεί η υπεραξία ύψους Λ.Κ.448.000 (εναπομένουσα έκταση στην πολεοδομική ζώνη Κα8, 64.000 τ.μ. προς Λ.Κ.70 / τ.μ. προς 10%) και το ποσό των Λ.Κ.64.922 (εναπομένουσα έκταση στη πολεοδομική ζώνη Δα2, 32.461 τ.μ. προς Λ.Κ.20 / τ.μ. προς 10%). Επομένως με βάση τα δεδομένα της υπόθεσης η Απαιτήτρια δικαιούται μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις. Αντεξεταζόμενη η Μ.Υ. ανέφερε ότι πριν από την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης το ακίνητο εφαπτόταν στη νότια πλευρά του στενού χωματόδρομου. Δεν απέκλεισε το πλάτος του εν λόγω χωματόδρομου να ήταν 4,5 μέτρα. Δέχθηκε ακόμα ότι στη νοτιοανατολική πλευρά του ακινήτου υπήρχε κυκλικός κόμβος. Παραδέχθηκε ότι το ακίνητο ήτο και πριν από την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης γωνιακό αλλά στη συνέχεια ο δρόμος αυτός στη νότια πλευρά καλυτέρευσε. Δέχθηκε επίσης ότι πριν από την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης το ακίνητο συνόρευε και στην ανατολική του πλευρά σε μεγάλο μήκος με κύριο δρόμο πρωταρχικής σημασίας τετραπλής κατεύθυνσης από το XXXX προς την παραλιακή περιοχή της Κάτω Πάφου, το Λιμανάκι. Απαντώντας σε σχετική ερώτηση η Μ.Υ. ανέφερε ότι την απόφαση της να προσδώσει υπεραξία στο ακίνητο επηρέασε το γεγονός ότι ο νέος δρόμος πρωταρχικής σημασίας θα εφαπτόταν στη νότια πλευρά του ακινήτου, γεγονός που έδινε εύκολη προσπέλαση σε κύρια οδική αρτηρία προς τη Χλώρακα, το Λιμανάκι, το κέντρο της Πάφου. Προηγουμένως το ακίνητο εφαπτόταν του νότιου παρακαμπτήριου που ήταν δρόμος πρωταρχικής σημασίας για να καταλήξει στην κύρια οδική αρτηρία που ένωνε το κέντρο της Πάφου με την Κάτω Πάφο, τις άλλες τουριστικές κοινότητες. Δέχθηκε ότι και ο νότιος παρακαμπτήριος δρόμος μπορεί να οδηγήσει μέσω κυκλικού κόμβου στο κέντρο της Πάφου. Μέσω όμως του νέου δρόμου της Λεωφόρου ΧΧΧΧ, αν και μπορεί ο χρόνος που χρειάζεται κάποιος να μεταβεί στις πιο πάνω περιοχές είναι περισσότερος, η πρόσβαση είναι πιο εύκολη και προτιμάται από τους περισσότερους οδηγούς και γι' αυτό τον λόγο πιστεύει ότι η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, ενώ προηγουμένως ήταν μια κλειστή περιοχή, αυτή αναβαθμίστηκε. Η Μ.Υ. δέχθηκε ότι με το νέο δρόμο, την Λεωφόρο ΧΧΧΧ, το ακίνητο δεν μπορεί να έχει είσοδο - έξοδο στη νότια πλευρά του, έχει αριστερόστροφη είσοδο - έξοδο στο ίδιο σημείο, στην ανατολική πλευρά του όπου εφάπτεται με τον άλλο δρόμο πρωταρχικής σημασίας. Υποβλήθηκε στην Μ.Υ. ότι προηγουμένως το ακίνητο μπορούσε να έχει πέντε εισόδους - εξόδους ενώ μετά την γνωστοποίηση μόνο μια και η Μ.Υ. απάντησε ότι δεν το θεωρεί μειονέκτημα. Υποβλήθηκε στην Μ.Υ. ότι με βάση τα νέα δεδομένα οι ιδιοκτήτες του ακινήτου σε περίπτωση αξιοποίησης του είναι υποχρεωμένοι να δημιουργήσουν αρκετούς εσωτερικούς δρόμους όμως η Μ.Υ είχε την ίδια θέση δικαιολογώντας την άποψη της με τη θέση ότι το ακίνητο είναι μεγάλης έκτασης. Την ίδια θέση είχε και για το γεγονός ότι μετά την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης οι ιδιοκτήτες του ακινήτου θα πρέπει να δημιουργήσουν εσωτερικό δρόμο παράλληλο με το δρόμο πρωταρχικής σημασίας. Η Μ.Υ. ρωτήθηκε για το γεγονός ότι τρεις μήνες πριν από την απαλλοτρίωση, το τμήμα που τελικά απαλλοτριώθηκε εντάχθηκε στη ζώνη Δα2 που έχει χαμηλότερη αξία. Η Μ.Υ. απάντησε ότι δεν θεωρεί δυσμενή επηρεασμό το γεγονός αυτό γιατί ταυτόχρονα με την ένταξη της απαλλοτριωθείσας έκτασης στη ζώνη Δα2, το 64% του ακινήτου εντάχθηκε σε ζώνη ανάπτυξης, δηλαδή η συνολική αξία του ακινήτου διπλασιάστηκε. Θεωρεί ότι η αξία που θα πρέπει να υιοθετηθεί για την απαλλοτριωθείσα έκταση θα πρέπει να γίνει σε τιμές Δα2 και όχι Γα2 που ήταν προηγουμένως, λόγω του ότι ταυτόχρονα επαυξήθηκε η συνολική αξία του ακινήτου. Εν πάση περίπτωση το γεγονός της αλλαγής των πολεοδομικών ζωνών είναι θέμα της Πολεοδομικής Αρχής. Όπως γίνεται αντιληπτό από την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου αλλά και από τα παραδεκτά γεγονότα που έχουν δηλωθεί, όπως ορθά έχουν επισημάνει και οι ευπαίδευτοι δικηγόροι των δυο πλευρών, για να μπορέσει το Δικαστήριο να καθορίσει την καταβλητέα αποζημίωση, θα πρέπει πρώτα να αποφασίσει επί δυο ζητημάτων: (α) Ποια θα είναι η πολεοδομική ζώνη η οποία θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως βάση για να υπολογιστεί η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, (β) κατά πόσον δημιουργείται υπεραξία ή επιζήμια επίδραση στην υπόλοιπη έκταση του ακινήτου λόγω της απαλλοτρίωσης. Όσον αφορά το πρώτο ζήτημα, υπενθυμίζεται ότι τον Μάρτιο του έτους 2003, το μεγαλύτερο μέρος του τεμαχίου (64%) εντάχθηκε στην πολεοδομική ζώνη Κα8 που είναι οικιστική με συντελεστή δόμησης 60% και το υπόλοιπο μέρος του στην πολεοδομική ζώνη Δα2 με εξαιρετικά μειωμένο συντελεστή. Μέχρι τον Μάρτιο του έτους 2003 ολόκληρο το ακίνητο ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γα2 ενώ ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση κατά τον χρόνο γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ήταν ενταγμένη στη ζώνη Δα
  18. Η πλευρά των απαιτητών μέσω της μαρτυρίας του Μ.Α. υποστηρίζει ότι το μέρος της απαλλοτριωθείσας έκτασης που εφάπτεται του μέρους του ακίνητου που αποτελεί επέκταση της ζώνης Κα8, που σύμφωνα με παραδεκτά γεγονότα είναι εκτάσεως 2.280 τ.μ., θα πρέπει να αποζημιωθεί με βάση την ζώνη Κα8 ενώ το υπόλοιπο τμήμα της που αποτελεί επέκταση της ζώνης Δα2, που σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα είναι 1.925 τ.μ., να αποζημιωθεί με βάση τη ζώνη Δα
  19. Χαρακτήρισε την μετατροπή της ζώνης της απαλλοτριωθείσας έκτασης σε Δα2 ως πολεοδομικό περιορισμό. Δεν δέχομαι το μέρος αυτό της μαρτυρίας του Μ.Α. Καταρχάς η απαλλοτριωθείσα έκταση δεν είχε ενταχθεί ποτέ στη ζώνη Κα
  20. Περαιτέρω η αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών τον Μάρτιο του έτους 2003 επέφερε αύξηση της συνολικής αξίας του ακινήτου κάτι που είναι αποδεκτό και από τους δυο μάρτυρες. Η θέση του Μ.Α ότι αν δεν γινόταν η απαλλοτρίωση η έκταση των 2.280 τ.μ. θα εντασσόταν στη ζώνη Κα8 δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αφ'ενός η θέση αυτή αποτελεί υπόθεση, αφετέρου η Μ.Υ. ανέφερε κατά την μαρτυρία της, την οποία αποδέχομαι επί του σημείου αυτού, ότι ο σχεδιασμός και η αλλαγή των ζωνών έγιναν ταυτόχρονα. Συμφωνώ επίσης με τη θέση της πλευράς της Αποζημιούσας Αρχής ότι η ένταξη ενός ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη αποτελεί διοικητική πράξη και ότι η νομιμότητα και η ορθότητα της δεν μπορεί να εξεταστεί από το παρόν Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης. Δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ότι οι Απαιτητές έχουν προσφύγει στο Δικαστήριο σε σχέση με την πιο πάνω διοικητική πράξη. Η πλευρά της Απαιτήτριας υποστήριξε στο στάδιο των αγορεύσεων ότι η Μ.Υ. δεν μπόρεσε κατά την ακροαματική διαδικασία να δώσει ικανοποιητικές εξηγήσεις γιατί τρεις μήνες πριν από την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και την αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών, η έκταση των 2.280 τ.μ. που αποτελούσε επέκταση της ζώνης Κα8, δεν εντάχθηκε στην ζώνη Κα8 αλλά εντάχθηκε στην ζώνη Δα
  21. Η Μ.Υ. υπηρετεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και κλήθηκε να δώσει μαρτυρία για το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης. Δεν ανέφερε ότι ανήκει στις αρμοδιότητες της να δώσει μαρτυρία για ένα τέτοιο θέμα. Αυτό είπε εξάλλου και η Μ.Υ., ότι δηλαδή είναι θέμα της Πολεοδομικής Αρχής. Περαιτέρω από την μελέτη της μαρτυρίας της Μ.Υ. δεν προκύπτει ότι αυτή, εμμέσως πλην σαφώς, παραδέχθηκε ότι αυτό έγινε για σκοπούς περιορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης ως η εισήγηση της πλευράς της Απαιτήτριας. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του 10(α) και 10(η) του Ν.15/62: Η καταβλητέα αvαφoρικώς πρoς αvαγκαστικήv απαλλoτρίωσιv απαζημίωσις υπoλoγίζεται συμφώvως πρoς τoυς εv τoις εφεξής καvόvας:- (α) τηρoυμέvωv τωv εv τoις εφεξής διατάξεωv, η αξία της ιδιoκτησίας λoγίζεται oύσα ίση πρoς τo πoσόv όπερ η τoιαύτη ιδιoκτησία θα απέφερεv, εάv επωλήτo εκoυσίως εv τη ελευθέρα αγoρά κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της oικείας γvωστoπoιήσεως· (η) εις τηv περίπτωσιv απαλλoτριώσεως ακιvήτoυ ιδιoκτησίας της oπoίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβoλής oιωvδήπoτε περιoρισμώv, δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ περί Αρχαιoτήτωv Νόμoυ ή oιoυδήπoτε άλλoυ Νόμoυ υπoλoγίζεται και πάσα απoζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώvως πρoς τας διατάξεις τoυ άρθρoυ 23 τoυ Συvτάγματoς˙ Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι η αποζημίωση είναι ίση με την αξία που έχει το απαλλοτριωθέν ακίνητο κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης εκτός αν προηγήθηκε η επιβολή περιορισμών στο απαλλοτριωθέν ακίνητο που επέφερε ουσιώδη μείωση της αξίας του, ούτως ώστε στην αποζημίωση προστίθεται και το ποσό που αντιστοιχεί στην μείωση της αξίας του. Σύμφωνα με την μαρτυρία της Μ.Υ. που έχω αποδεχθεί, η ένταξη μέρους του ακινήτου στην πολεοδομική ζώνη Κα8 και μέρος στη Δα2 αλλά και της απαλλοτριωθείσας έκτασης στη Δα2 έγιναν ταυτόχρονα. Έγινε δηλαδή με μια διοικητική πράξη. Αυτό το γεγονός επέφερε αύξηση στη συνολική αξία του ακινήτου κάτι που φαίνεται ότι δέχονται και οι δυο μάρτυρες. Επομένως δεν μπορεί να διαχωριστεί η διοικητική πράξη και να εξεταστεί μόνο για το μέρος της που αφορά την ένταξη της απαλλοτριωθείσας έκτασης στη ζώνη Δα2 και αφορά επέκταση του μέρους του ακινήτου που εντάχθηκε στη ζώνη Κα
  22. Δεν προκύπτει ότι υπάρχει περιορισμός που απαλλοτριώνεται δυνάμει της παραγράφου (η) ανωτέρω και του άρθρου 23 του Συντάγματος όπως εισηγείται η πλευρά της Απαιτήτριας. Δέχομαι επομένως το μέρος της μαρτυρίας της Μ.Υ. όσον αφορά το ζήτημα αυτό και καταλήγω ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση θα πρέπει να υπολογισθεί με βάση την αξία της πολεοδομικής ζώνης Δα2 που ήταν κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Δεν δέχομαι το αντίστοιχο μέρος της μαρτυρίας του Μ.Α.. Απομένει να εξεταστεί το δεύτερο ζήτημα κατά πόσο δημιουργήθηκε λόγω της απαλλοτρίωσης υπεραξία ή επιζήμια επίδραση στο ακίνητο. Θα πρέπει καταρχάς να σημειωθεί ότι τόσο ο Μ.Α. όσο και η Μ.Υ. δεν μπόρεσαν με πειστικό τρόπο να τεκμηριώσουν τις θέσεις τους. Ο μεν Μ.Α. έδωσε πολύ μεγάλη σημασία στις αρνητικές επιπτώσεις που θεωρεί ότι δημιούργησε η κατασκευή της Λεωφόρου ΧΧΧΧ δηλαδή ότι υπάρχει πλέον μόνο μια αριστερόστροφη είσοδος - έξοδος ενώ δημιουργήθηκε και η προστατευτική λωρίδα 6 μέτρων εντός του ακινήτου και ότι με την δημιουργία αυτής της λεωφόρου που είναι δρόμος πρωταρχικής σημασίας δημιουργείται οχληρία από τη διακίνηση των οχημάτων παραβλέποντας ενδεχόμενα πλεονεκτήματα που προέκυψαν στο ακίνητο από την κατασκευή του εν λόγω δρόμου όπως πιο εύκολη προσβασιμότητα σε τουριστικές κοινότητες και στο κέντρο της πόλης , το γεγονός ότι η διακίνηση περισσοτέρων οχημάτων θα αναδείκνυε ακόμη περισσότερο το ακίνητο και θα έδινε τη δυνατότητα σε περισσότερους εν δυνάμει επενδυτές να το βλέπουν. Δηλαδή ο Μ.Α. δεν αντιστάθμισε κατά τη μαρτυρία του τα υπέρ και τα κατά που προέκυψαν από την απαλλοτρίωση για να καταλήξει στο συμπέρασμα του. Από τη μαρτυρία του προκύπτει ότι απέκλεισε εξ αρχής αυτά τα ενδεχόμενα πλεονεκτήματα χωρίς να τα αναλύσει σε ικανοποιητικό βαθμό και να καταλήξει στη θέση του ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση. Σημειώνεται η παραδοχή του ότι το συμπέρασμα του για τη διακίνηση οχημάτων δεν προέκυψε μετά από μελέτη και σύγκριση της κατάστασης που επικρατούσε πριν και μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Δηλαδή είναι μεν λογικό να θεωρηθεί ότι στη νότια πλευρά του ακινήτου διέρχονται τώρα περισσότερα οχήματα αφού πλέον υπάρχει δρόμος πρωταρχικής σημασίας και όχι χωματόδρομος που υπήρχε προηγουμένως. Όμως δεν καθόρισε πόση είναι αυτή η διαφορά στα διερχόμενα οχήματα και πως αυτό το στοιχείο συνιστά οχληρία αφού από μόνο του δεν στοιχειοθετεί ένα τέτοιο ισχυρισμό (βλ. Μιχαήλ κ.α. v Δημοκρατίας
(2009)1 Α.Α.Δ. 1063 και Παπά v Οικονομίδου κ.α.
(2012)1 Α.Α.Δ. 928) Η θέση του ότι λόγω της απαλλοτρίωσης προκαλούνται προβλήματα στο σχεδιασμό και την αξιοποίηση του ακινήτου είναι ατεκμηρίωτη αφού δεν δόθηκαν οποιεσδήποτε λεπτομέρειες ή διευκρινήσεις σε σχέση με αυτή. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι απουσιάζει η μαρτυρία κάποιου άλλου εμπειρογνώμονα όπως π.χ. αρχιτέκτονα ο οποίος θα μπορούσε με πειστικό τρόπο να υποστηρίξει μια τέτοια θέση. Τα ίδια ισχύουν και για την Μ.Υ. η οποία παραδέχθηκε αντεξεταζόμενη ότι έδωσε πολύ μεγάλη σημασία στη δημιουργία της Λεωφόρου ΧΧΧΧ και τα πλεονεκτήματα που σύμφωνα με τη θέση της απέκτησε το ακίνητο μη δίνοντας καθόλου ή ελάχιστη σημασία στα ενδεχόμενα μειονεκτήματα που προκλήθηκαν στο ακίνητο όπως έχουν παρατεθεί πιο πάνω. Παρέβλεψε π.χ. ότι πριν από τη απαλλοτρίωση το ακίνητο ήταν γωνιακό έστω και με τον χωματόδρομο ενώ υπήρχε και ο κυκλικός κόμβος. Όσο ατεκμηρίωτη είναι η θέση του Μ.Α. ότι επηρεάζεται ο σχεδιασμός και η αξιοποίηση του ακινήτου, τόσο ατεκμηρίωτη είναι και η θέση της Μ.Υ. ότι δεν επηρεάζεται λόγω του ότι το ακίνητο είναι πολύ μεγάλης έκτασης και η χωροθέτηση οποιασδήποτε ανάπτυξης μπορεί να γίνει σε βάθος από το δρόμο που κατασκευάστηκε. Η Μ.Υ. δεν έδωσε περισσότερες λεπτομέρειες ή διευκρινήσεις ενώ και στην περίπτωση αυτή απουσιάζει η μαρτυρία κάποιου άλλου εμπειρογνώμονα ο οποίος θα μπορούσε πειστικά να υποστηρίξει μια τέτοια θέση. Όσον αφορά τον συγκριτικό πίνακα πωλήσεων γωνιακών και μη γωνιακών ακινήτων που ετοίμασε η Μ.Υ. για να αποδείξει τη διαφορά γωνιακών και μη γωνιακών οικοπέδων (Τεκμήριο 3Α) εκτός του γεγονότος, όπως έχει επισημανθεί πιο πάνω, ότι το επίδικο ακίνητο ήτο και πριν γωνιακό, στοιχείο ουσιαστικής σημασίας, τα ακίνητα που περιέχονται στον πίνακα έχουν διαφορετικά φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά από το επίδικο και ως εκ τούτου ο εν λόγω συγκριτικός πίνακας δεν βοηθά στην υποστήριξη των θέσεων της. Υποδεικνύεται συγκεκριμένα ότι από τα οκτώ ζεύγη ακινήτων στο Τεκμήριο 3Α τα έξι είναι οικόπεδα και μόνο τα δύο είναι χωράφια, δηλαδή το δείγμα είναι μικρό για να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα. Περαιτέρω από αυτά τα ζεύγη χωραφιών το ένα βρίσκεται στον Δήμο Αθηαίνου και το άλλο στη Χλώρακα, δηλαδή σε άλλες περιοχές από το επίδικο ακίνητο. Κανένα από τα χωράφια αυτά φαίνεται να εφάπτεται δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Επιπλέον των πιο πάνω υπενθυμίζεται ότι το επίδικο ακίνητο ήτο και πριν γωνιακό, όμως με τη κατασκευή της Λεωφόρου ΧΧΧΧ εφάπτεται πλέον σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο και στις δύο του πλευρές ενώ προηγουμένως εφάπτετο στη μια πλευρά του σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο και στην άλλη σε χωματόδρομο. Ενδεχομένως αυτό το στοιχείο να συνιστά κάποιο πλεονέκτημα (βλ. Κούβαρου v. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 347 και Μιχαήλ κ.α. v. Δημοκρατίας (ανωτέρω) που παρέπεμψε η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής) αλλά αυτό το ενδεχόμενο πλεονέκτημα δεν έχει αντισταθμιστεί με τα ενδεχόμενα μειονεκτήματα που έχουν παρατεθεί πιο πάνω για να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα κατά πόσον υπάρχει επαύξηση στην αξία του επίδικου ακινήτου και σε τέτοια περίπτωση πιο είναι το ύψος της (βλ. Δημοκρατία v. Αγιώτου
(2000)1 Α.Α.Δ. 1020). Η Μ.Υ. δεν προέβηκε σε μια τέτοια αντιστάθμιση (όπως και ο Μ.Ε.) ενώ το Τεκμήριο 3Α δεν φαίνεται να καλύπτει περίπτωση όπως του επίδικου ακινήτου και ως εκ τούτου δεν μπορεί να στηρίξει ισχυρισμό περί επαύξησης της αξίας του επίδικου ακινήτου. Έχοντας αποφασίσει ότι δεν δέχομαι ούτε τη θέση του Μ.Α. ούτε τη θέση της Μ.Υ., καταλήγω ότι δεν προκλήθηκε υπεραξία στο ακίνητο ως επίσης ότι δεν προκλήθηκε επιζήμια επίδραση λόγω της απαλλοτρίωσης. Συνεπεία των πιο πάνω το ποσό της αποζημίωσης υπολογίζεται σε €147.175 {4.205 τ.μ. χ €35 / τ.μ.(η αξία που δηλώθηκε στα πλαίσια των παραδεκτών γεγονότων σε σχέση με τη πολεοδομική ζώνη Δα2)}. Απομένει το θέμα των εκτιμητικών εξόδων του Μ.Α.. Στην έκθεση απαίτησης στην παράγραφο 7(γ) αξιώνεται το ποσό των €3.500 ως εκτιμητικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α.. Στην υπεράσπιση της η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής αρνείται ότι η Απαιτήτρια δικαιούται στις θεραπείες ή και αξιώσεις της παραγράφου 7 (α),(β),(γ) και (δ) της έκθεσης απαίτησης. Όμως ο Μ.Α. κατά την μαρτυρία του δεν ανέφερε πόσα είναι τα εκτιμητικά του έξοδα. Στο τεκμήριο 1 που είναι η εκτίμηση του στη σελίδα 4 παράγραφος 13 αναφέρεται σε έξοδα που είναι τα εκτιμητικά, όμως δεν αναφέρεται οποιοδήποτε ποσό. Επομένως δεν μπορεί να επιδικασθεί οποιοδήποτε ποσό εκτιμητικών εξόδων στην Απαιτήτρια. Συνεπεία των πιο πάνω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Απαιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €147.175 με τόκο προς 9% από 20.6.2003 μέχρι 15.5.2014 και προς 3% από 16.5.2014 μέχρι εξόφλησης πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην ανάλογη κλίμακα. Με την καταβολή των πιο πάνω ποσών το απαλλοτριωθέν τμήμα του επίδικου ακινήτου να εγγραφεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) ..................................... Α. Ν. Κονής, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ....../Κ.Α., Ε.Π. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.