ΕΥΕΛΘΟΝΤΟΣ ΓΛΥΚΥ ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Αγωγής: 733/2012, 15/6/2020

(6)προδικαστικές ενστάσεις στη βάση των οποίων ζητεί την απόρριψη της αγωγής, δεν αποδέχεται ότι η ενάγουσα υπέστη ζημιά τέτοια που να δικαιούται σε αποζημίωση, αλλά εν πάση περιπτώσει δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική ζημιά το αξιούμενο ποσό. Η ενάγουσα για να αποδείξει την υπόθεση της κάλεσε ένα εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων, ΜΕ1, ο οποίος ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 1, και έδωσε και η ίδια μαρτυρία, ΜΕ2, μέρος της οποίας αποτέλεσε γραπτή δήλωση της, ΕΓΓΡΑΦΟ Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης της. Ο εναγόμενος κάλεσε δύο μάρτυρες υπεράσπισης, ΜΥ. Μια λειτουργό της πολεοδομίας, ΜΥ1, της οποίας μέρος της κυρίως εξέτασης της αποτέλεσε γραπτή δήλωση της, ΕΓΓΡΑΦΟ Β και άλλης μίας από πρόσωπο που εργάζεται στον κλάδο εκτιμήσεως του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου, ως εμπειρογνώμονας, η οποία ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο

1. Η ενάγουσα, ΜΕ2, η οποία έδωσε μαρτυρία σχετική με το πότε και πώς απέκτησε το ακίνητο και τις ενέργειες που προέβη και σχετίζονται με την ανάπτυξη του πριν την ένταξη του στη ζώνη Δα1, «Προστασίας», αλλά και των ενεργειών της μετά από αυτή την ένταξη, κρίνεται αξιόπιστη και δέχομαι τη μαρτυρία της αφού σε σχέση με την ουσία της υπόθεσης που σχετίζεται με την αξίωση της για αποζημίωση η μαρτυρία που υποστηρίζει αυτή είναι αυτή του ΜΕ1, ενώ ως προς τα υπόλοιπα, εκτός κάποιων επιμέρους και επουσιωδών στοιχείων που είτε δεν ενθυμείτο είτε ήταν λανθασμένα και η μαρτυρία της ως προς τούτα δεν γίνεται αποδεκτή, η μαρτυρία της συμπίπτει με τη μαρτυρία της ΜΥ1, η οποία ανέφερε με μεγάλη λεπτομέρεια το πολεοδομικό καθεστώς πριν και μετά την ένταξη του ακινήτου στη ζώνη Δα1, «Προστασίας», η οποία επίσης κρίνεται αξιόπιστη και αποδέχομαι τη μαρτυρία της, ενώ ως προς το νομικό καθεστώς του ακινήτου ή άλλες αναφορές περί τούτου καταδεικνύονται από τα τεκμήρια που κατέθεσε η ίδια, όπως και από τη μαρτυρία της ΜΥ
2. Ως εκ τούτου ανάλογα είναι και τα ευρήματα του Δικαστηρίου που παρατίθενται στη συνέχεια, ενώ η αξιολόγηση και τα ανάλογα ευρήματα που σχετίζονται με τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΥ2 θα παρατεθούν μετά τα ευρήματα που ανέφερα αμέσως πριν. Η ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/ XXXXX, Φ/Σχ.2-293-373, τμήμα 8, τεμάχιο XXXXX, τοποθεσία Κρεμμός του Βασίλη, Αγία Νάπα επαρχίας Αμμοχώστου, έκταση 1168 τ.μ., το οποίο αποκτήθηκε το 1979 δυνάμει αγοράς του από αυτή, και το οποίο ενεγράφη σε αυτή στις 30.3.2005 κα εκδόθηκε προσωρινός τίτλος σύμφωνα με το άρθρο 10 του Ν.44/84, Τεκμήρια 2 και
3. Σημειώνεται ότι το Υπουργικό Συμβούλιο με απόφαση του ημερομηνίας 1/2001/Α179 ενέκρινε αίτηση της για ανταλλαγή μέρους του ακινήτου της με κρατική γη χωρίς την καταβολή οιασδήποτε αντιπαροχής και με συγκεκριμένους όρους, Τεκμήριο
4. Αυτή υπέβαλε αίτηση για πολεοδομική άδεια, η οποία λήφθηκε από την αρμόδια αρχή στις 18.1.1993 και έλαβε αρ. ΑΜΧ/0014/93 για την οποία χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια στις 22.4.1994, με ισχύ για τρία

(3)χρόνια, ως αποδεικνύεται από το Τεκμήριο 3. Στην πραγματικότητα η άδεια οικοδομής από την ημέρα έκδοση της στις 16.10.1996 μέχρι 22.4.1997 είχε διάρκεια ισχύος μόνο έξι

(6)μήνες. Η ενάγουσα δεν προχώρησε σε έναρξη εργασιών ανέγερσης της ισόγειας μονοκατοικίας 18305 κ.π. εντός της ισχύος της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής και γι΄ αυτό στις 21.4.1997 (δηλαδή πριν τη λήξη των δυο αδειών) απέστειλε επιστολή στην αρμόδια πολεοδομική αρχή με την οποία, αφού τους εξηγούσε τους λόγους που δεν κατέστη τούτο δυνατό, ζήτησε την έκδοση πιστοποιητικού έναρξης εργασιών, η οποία όμως απερρίφθη με επιστολή της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής στις 24.1.1997 αφού της εξηγούνταν οι λόγοι και αναφέροντας της ότι θα έπρεπε να υποβάλει νέα αίτηση για εξασφάλιση νέας πολεοδομικής άδειας, Τεκμήριο

1. Αφού δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ότι η ενάγουσα προχώρησε σε νέα αίτηση και εξασφάλισε νέες άδειες, τεκμαίρεται και διαπιστώνεται ότι το εγχείρημα της και/ή επιθυμία της για ανέγερση κατοικίας εγκαταλείφθηκε. Όμως με την αλλαγή του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας, που δημοσιεύτηκε στις 10.9.2004, αφού εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο δημοσιεύθηκε ως εγκριμένο στις 24.4.2008, επήλθε αλλαγή ζώνης και από ζώνη «Γ» (Γεωργική) που ήταν ενταγμένο από τις 5.8.1972, Τεκμήριο 18, η οποία υποδηλεί, ποσοστό κάλυψης 15% και συντελεστή δόμησης 20%, αριθμό ορόφων 2 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 8:30 μέτρα, Τεκμήριο 18, στην οποία θα μπορούσε να ανεγερθεί κατοικία εμβαδού περί τα 230τ.μ., εντάχθηκε στη ζώνη «Δα1» (Προστασίας), η οποία υποδηλεί συντελεστή κάλυψης και συντελεστή δόμησης 0.5%, με μέγιστο αριθμό ορόφων 1 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 7 μέτρα, στην οποία θα μπορούσε να ανεγερθεί οικοδομή περί τα 6 τ.μ., ενώ παράλληλα εντάχθηκε σε περιοχή που ισχύει η πολιτική Ακτών και Περιοχών Προστασίας της Φύσης (Π.Φ.) και επιπλέον εντάχθηκε σε περιοχή «δότη», στην οποία παρέχεται η δυνατότητα ανταλλαγής της ιδιοκτησίας με κρατική γη ίσης αξίας, περιοχή «Δέκτη», στα πλαίσια διαδικασίας με το τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Τεκμήριο
2. Σε περίπτωση ανταλλαγής θα λογίζεται για το ακίνητο εικονικός συντελεστής 10%. Η ενάγουσα μετά την εκπόνηση του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας στις 10.9.2004 αλλά πριν την έγκριση του από το Υπουργικό Συμβούλιο και τη δημοσίευση του ως εγκριμένο στις 24.4.2008, ήγειρε την αγωγή αρ. XXXXX/2007 Ε.Δ. Αμμοχώστου με την οποία αξίωνε το ποσό των ΛΚ83.000 (€141.813,92) ως αποζημιώσεις λόγω μείωσης και/ή εκμηδενισμού της αξίας του ακινήτου, όπως αξιώνει και με την παρούσα αγωγή, σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης Τεκμήριο 1, ενώ ο εναγόμενος ως η παραδοχή του από τη μαρτυρία τηςΜΥ2, σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 17, υπολόγισε αυτή σε €70.
3. Η αναφερθείσα αγωγή αρ. XXXXX/2007 Ε.Δ. Αμμοχώστου αποσύρθηκε στις 9.3.2011 από την ενάγουσα με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της. Δεν έχει σημασία ο λόγος ή οι λόγοι που ανέφερε η ενάγουσα που οδήγησαν στην απόσυρση της με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της, ούτε και αν αυτοί ευσταθούν ή όχι, αφού αντικείμενο της παρούσας αγωγής, είναι η αξίωση αποζημιώσεων λόγω απώλειας της αξίας του ακινήτου, αφού βέβαια εξεταστούν οι προδικαστικές ενστάσεις. Στις 14.10.2011 δημοσιεύθηκε η εκπόνηση Δήλωσης Πολιτικής Αγίας Νάπας, η οποία αφού εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο δημοσιεύθηκε ως εγκριμένη στις 23.8.
4. Ουσιαστικά επαναφέρετο το τοπικό σχέδιο του 2004 και όσον αφορά το ακίνητο της ενάγουσας παρέμενε στην ίδια ζώνη Δ(α)1 (Προστασίας) με συντελεστή δόμησης 0.5%. Η πιο πάνω Δήλωση Πολιτικής Αγίας Νάπας του 2013 ακυρώθηκε με απόφαση Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Κουρρή κ.ά ν. Δημοκρατίας, ECLI:CY:AD:2015:D733, Υπόθεση ΑΡ. 6379/2013, ημερομηνίας 4.11.2015, Τεκμήριο
5. Στις 20.11.2015 δημοσιεύτηκε η εκπόνηση Δήλωσης Πολιτικής Αγίας Νάπας, η οποία αφού εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο δημοσιεύτηκε ως εγκριμένη στις 31.3.2017, η οποία ισχύει μέχρι σήμερα. Στην εκπονημένη Δήλωση Πολιτικής που δημοσιεύτηκε στις 20.11.2015 η ενάγουσα υπέβαλε ένσταση η οποία λήφθηκε από το Υπουργείο Εσωτερικών, στις 25.2.2016, Τεκμήριο
6. Το Υπουργείο Εσωτερικών ενημέρωσε την ενάγουσα για τη λήψη της ένστασης της με επιστολή ημερομηνίας 22.4.2016, Τεκμήριο 7, ενώ στη συνέχεια με επιστολή ημερομηνίας 10.4.2017 συμβούλευε την ενάγουσα να επιθεωρήσει τη δήλωση πολιτικής που δημοσιεύτηκε εγκριμένη από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 31.3.2017, Τεκμήρια 8 και
7. Ο λόγος που καταγράφηκε το ιστορικό αλλαγής ζώνης από το 2004 μέχρι και σήμερα που ισχύει η Δήλωση Πολιτικής Αγίας Νάπας που δημοσιεύτηκε στις 31.3.2017 είναι για να καταδειχθεί ότι από το 2004 μέχρι σήμερα ο συντελεστής δόμησης είναι 0.5% και η απώλεια αξίας του ακινήτου συνεχίζει να υφίσταται μέχρι σήμερα αφού η εκμετάλλευση του ακινήτου συνεχίζει να είναι αντικειμενικά αδύνατη. Το γεγονός αυτό καταδεικνύεται, πέραν ων άλλων που έχουν αναφερθεί ανωτέρω, από τη δέσμη εκ οκτώ

(8)φωτογραφιών, Τεκμήριο 9, στην οποία απεικονίζεται η πραγματική κατάσταση της περιοχής όπου διακρίνεται και διαπιστώνεται ότι η ανάπτυξη, με ανέγερση κατοικιών, τερματίζεται ακριβώς στα σύνορα του επίδικου ακινήτου με το διπλανό του στο οποίο ανεγέρθηκε κατοικία, όπως αναγέρθηκε κατοικία και στα παραπέρα ακίνητα, καθώς και μπροστά από αυτά, κάτω από το δρόμο προς τη θάλασσα. Πρέπει να σημειωθεί ότι η ενάγουσα με επιστολή ημερομηνίας 13.11.2009 ζήτησε ανταλλαγή του ακινήτου της με κρατική γη, ως η σχετική πρόνοια, για την οποία ανοίχθηκε ο φάκελος αρ. 3/ΑΔΧ/549/2009, Τεκμήριο

1. Υπήρχε διαφωνία κατά πόσο η ενάγουσα μετέβηκε στο κτηματολόγιο για δεύτερη φορά και της ζητήθηκε να υποδείξει άλλο ακίνητο από αυτό που υπέδειξε την πρώτη φορά, αφού η ενάγουσα ανέφερε ότι δεν μετέβη ενώ η ΜΥ2 είπε στη μαρτυρία της ότι έγινε δεύτερη συνάντηση στο γραφείο της στην οποία μετά από συζήτηση που έγινε η ενάγουσα αποφάσισε την τροποποίηση της αίτησης της με υπόδειξη άλλης κρατικής γης που εμπίπτει στην περιοχή «Δέκτης», Τεκμήριο 16, (σημείωμα 10) μετά που η ΜΥ2 της ανέφερε ότι δεν επρόκειτο να εγκριθεί η αίτηση της με την ανταλλαγή της συγκεκριμένης υποδειχθείσας κρατικής γης, αν και δεν είναι μέσα στα καθήκοντα της, αφού είναι το Υπουργικό Συμβούλιο που αποφασίζει, με σκοπό να τη βοηθήσει. Έτσι με βάση το σημείωμα 10 ημερομηνίας 14.4.2011, ο φάκελος ανταλλαγής παρέμεινε σε εκκρεμότητα μέχρι να υποδείξει άλλη κρατική γη για ανταλλαγή η ενάγουσα, σημείωμα 11 ημερομηνίας 15.4.2011 του Τεκμηρίου
2. Είτε έγινε η δεύτερη συνάντηση είτε όχι η σημασία είναι ότι η ενάγουσα από τον Απρίλιο 2011 δεν προέβη σε κανένα διάβημα διερεύνησης, ελέγχου, παρακολούθησης και σε τελική ανάλυση ενδιαφέροντος για να πληροφορηθεί την πορεία της αίτησης της και προώθησης αυτής, γεγονός που καταδεικνύει αφού καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή στις 2.8.20102, ότι είχε αποφασίσει να διεκδικήσει αποζημιώσεις και δεν ενδιαφερόταν πλέον για ανταλλαγή του ακινήτου της «Δότης» με κρατική γη «Δέκτης», άσχετα αν η πρώτη αγωγή αρ. 2584/2007 Ε.Δ. Αμμοχώστου αποσύρθηκε ή διακόπηκε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της στις 9.3.2011, είτε λόγω μιας πιθανής διευθέτησης, ως ισχυρίζεται η ενάγουσα είτε λόγω της αίτησης της ημερομηνίας 13.11.2009 για ανταλλαγή του ακινήτου της «Δότης» με κρατική γη «Δέκτης». Πριν προχωρήσω στην ουσία της παρούσας αγωγής, η οποία είναι ο καθορισμός από το Δικαστήριο της απώλειας αξίας του ακινήτου, αφού ο εναγόμενος παραδέχεται, εν τέλει, αν όχι άμεσα, έμμεσα με βάση τη γραμμή που ακολούθησε στη δίκη, ότι υπάρχει απώλεια αλλά μικρότερη από αυτή που αξιώνει η ενάγουσα, αλλά ακόμη και να μην παραδέχεται τούτη ούτε έμμεσα, κρίνω σκόπιμο να εξετάσω τις προδικαστικές ενστάσεις που ήγειρε ο εναγόμενος με την έκθεση υπεράσπισης του. Πρώτα όμως να γίνει μια σύντομη αναφορά στις αγορεύσεις των δικηγόρων των διαδίκων. Αφού και οι δύο συνήγοροι προβαίνουν σε μια εισαγωγή των δικογραφημένων θέσεων των δυο πλευρών, στη συνέχεια η μεν δικηγόρος του εναγόμενου αναπτύσσει, όχι όλες, τις προδικαστικές ενστάσεις που εγείρει στην υπεράσπιση αρχίζοντας από την έκτη προδικαστική ένσταση, ενώ ακολούθως εξηγεί γιατί το Δικαστήριο, σε περίπτωση που απορρίψει όλες τις προδικαστικές ενστάσεις, πρέπει να αποδεχθεί τη μαρτυρία της ΜΥ2 και να απορρίψει τη μαρτυρία του ΜΕ1, με ανάλογη κατάληξη, οι δε δικηγόροι της ενάγουσας επεξηγούν τους λόγους για τους οποίους το Δικαστήριο πρέπει να απορρίψει τις προδικαστικές ενστάσεις του εναγόμενου, τονίζοντας ότι το αγώγιμο δικαίωμα της ενάγουσας στηρίζεται στο άρθρο 23 του Συντάγματος, ενώ περαιτέρω παραθέτουν τις θέσεις τους γιατί το Δικαστήριο πρέπει να αποδεχθεί τη μαρτυρία τηςΜΕ2 και του ΜΕ1 και να απορρίψει τη μαρτυρία της ΜΥ
3. Αν και όπως αναφέρθηκε ανωτέρω η δικηγόρος για τον εναγόμενο δεν ανέπτυξε κατά την αγόρευση της όλες τις προδικαστικές ενστάσεις εντούτοις το Δικαστήριο θα τις εξετάσει όλες. Όσον αφορά την πρώτη προδικαστική ένσταση, ότι το Δικαστήριο είναι αναρμόδιο καθότι η πράξη του Υπουργικού Συμβουλίου θέσπισης πολεοδομικής ζώνης είναι εκτελεστή διοικητική πράξη η οποία παράγει έννομα αποτελέσματα και συνακόλουθα εμπίπτει στη σφαίρα του Διοικητικού Δικαίου και άρα αρμόδιο είναι το Διοικητικό Δικαστήριο, πρέπει να λεχθεί ότι με την παρούσα αγωγή δεν επιδιώκεται η ακύρωση της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου, αρμοδιότητα την οποία έχει το Διοικητικό Δικαστήριο, αλλά απεναντίας, προφανώς, αφού δεν άσκησε προσφυγή εναντίο της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου δυνάμει της οποίας εντάχθηκε το ακίνητο της ενάγουσας εντός της πολεοδομικής ζώνης Δα1, (Προστασίας), αποδέχεται αυτή και επιδιώκει με την παρούσα αγωγή, στη βάση του άρθρου 23 του Συντάγματος, βλ. Μ. Σ. Ιακωβίδης & ΣΙΑ ΛΤδ κ.ά. ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 378/2009 και 386/2009 ημερομηνίας 10.7.2015, αν και όχι ίδια με την παρούσα, χρήσιμη και βοηθητική, καθορισμό της αποζημίωσης από την απώλεια της αξίας του ακινήτου από την αφαίρεση του από την πολεοδομική ζώνη Γ, (Γεωργική) και της ένταξης του στην πολεοδομική ζώνη Δα1, (Προστασίας), η οποία εμπίπτει σε αστική διαφορά μεταξύ πολίτη και της Δημοκρατίας και ως εκ τούτου το Δικαστήριο έχει καθ΄ ύλην δικαιοδοσία, βλ. άρθρα 3, 22 και 22Α του περί Δικαστηρίων Ν. 14/1960, ως τροποποιήθηκε. Έπεται ότι δεν ευσταθεί και απορρίπτεται. Σε σχέση με την τέταρτη προδικαστική ένσταση με την οποία εγείρεται ζήτημα παραγραφής του αγώγιμου δικαιώματος της ενάγουσας, σύμφωνα με τον περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Ν.66

(1)/2012, όπως τροποποιήθηκε, αυτός τέθηκε σε ισχύ την 1.7.2012 και κατά το χρόνο που εγέρθηκε η παρούσα αγωγή είχε ανασταλεί και ως εκ τούτου δεν βρισκόταν καν σε ισχύ. Επομένως δεν βρίσκει έρεισμα και απορρίπτεται και αυτή. Σχετικά με την πέμπτη προδικαστική ένσταση, με την οποία προβάλλεται ότι η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε καταχρηστικά το Δικαστήριο μπορεί να αντλήσει καθοδήγηση από τη νομολογία. «Στην Διευθυντής Φυλακών ν. Τζεννάρο Περέλλα

(1995)1 Α.Α.Δ. 217, αναφέρονται: "Η δικαιοδοσία για την παρεμπόδιση, περιστολή, απόρριψη ή αναστολή διαδικασίας που συνιστά κατάχρηση των δικαιοδοσιών του Δικαστηρίου, εκπηγάζει από την ίδια τη φύση της δικαστικής λειτουργίας που έχει ως λόγο το δίκαιο και μέσο τους μηχανισμούς που προάγουν την κατίσχυσή του. Γι' αυτό, η δικαιοδοσία για τη χρήση πρόσφορων μέσων για την παρεμπόδιση κατάχρησης των δικαιοδοσιών είναι σύμφυτη, ενυπάρχει σε κάθε Δικαστήριο, απόρροια της κυριαρχίας των Δικαστηρίων στους μηχανισμούς για την απονομή της δικαιοσύνης. Τα μέσα για την αποτροπή της κατάχρησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, δε συναρτούνται με οποιοδήποτε συγκεκριμένο διάταγμα ή διατάγματα, μπορεί να προσλάβουν οποιαδήποτε μορφή που επιβάλλει η ανάγκη στη συγκεκριμένη περίπτωση για την περιφρούρηση του σκοπού για τον οποίο παρέχονται οι δικαιοδοσίες του Δικαστηρίου." (βλ. επίσης Αίτηση της Beograska ΔΔ

(1996)1 Α.Α.Δ. 911). Στην David Scattergood v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας

(2005)1 Α.Α.Δ. 142 λέχθηκε ότι "Κατάχρηση διαδικασίας έχουμε συνήθως όταν η διαδικασία καταστρατηγεί την καλή πίστη, είναι άσχετη, εκδικητική ή καταπιεστική". Στην Leonid-Ivanov Spirier v. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, ECLI:CY:AD:2014:A313, ECLI:CY:AD:2014:A313, Π.Ε. 100/14, ημερ. 13/5/2014 ακολουθήθηκε η πιο πάνω εννοιολογική κατάταξη. Στην Εμπεδοκλής (Αρ. 3)

(2009)1 Α.Α.Δ. 529 λέχθηκε ότι: "Η κατάχρηση της διαδικασίας του Δικαστηρίου μπορεί να προσλάβει διάφορες μορφές και δεν υπάρχουν εκ προοιμίου συμπεριφορές που μπορούν να καταταχθούν ως καταχρηστικές. Το όλο ζήτημα εξετάζεται πάντοτε υπο το φως των συγκεκριμένων γεγονότων (Βλ. Ηλία (αρ. 3)

(1995)1 Α.Α.Δ. 786 και Διευθυντης των Φυλακών ν. Τζεννάρο Περέλλα (άνω)."» Από το πιο πάνω απόσπασμα, αλλά και από τη λοιπή νομολογία επί του θέματος της κατάχρησης της διαδικασίας, προκύπτει πως υπάρχει σύμφυτη εξουσία για απόρριψη ποινικής υπόθεσης λόγω κατάχρησης της διαδικασίας. Το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού, βαραίνει την υπεράσπιση, στο μέτρο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, η δε κρίση περί καταχρηστικής διαδικασίας δεν διαμορφώνεται στη βάση υποθέσεων και εικασιών, αλλά στη βάση μαρτυρίας. Καταχρηστική μπορεί να είναι μία διαδικασία όταν μέσω αυτής επιδιώκεται σκοπός όμοιος με σκοπό ο οποίος επιδιώκεται διαμέσου της παράλληλης προώθησης άλλου ένδικου μέσου (Beogradska D.D., ανωτέρω) καθώς επίσης και μία διαδικασία της οποίας ο πραγματικός σκοπός είναι η καταπίεση του αντιδίκου (Χαραλαμπίδης ν. Κωμοδρόμου

(2001)2 Α.Α.Δ. 760, Mills v. Cooper

(1967)2 All E.R. 100, 104). Η δικαστική εξουσία για απόρριψη ή αναστολή διαδικασίας εξ αιτίας του καταχρηστικού της χαρακτήρα ασκείται με φειδώ και μόνον εφ΄ όσον η διαδικασία είναι προδήλως καταχρηστική. Χαρακτηριστικά είναι τα όσα ελέχθησαν στην υπόθεση Lawrance v. Norreys

(1890)15 App. Cas. 210, 219, «it is a jurisdiction which ought to be very sparingly exercised, and only in very exceptional cases». Δηλαδή, όπως τονίστηκε και στην υπόθεση Walpole v. Partidge and Wilson [1994] 1 All E.R. 385, η οποία υιοθετήθηκε στην υπόθεση Χαραλαμπίδης, ανωτέρω, το δικαστήριο πρέπει να βεβαιώνεται σε κάθε περίπτωση ότι η διαδικασία είναι τόσο καθαρά και έντονα καταχρηστικής φύσεως ώστε να δικαιολογείται η καταστολή της με το κατάλληλο διάταγμα. Εφόσον το διαπιστώσει, είτε απορρίπτει τη διαδικασία που θεωρεί καταχρηστική, είτε την αναστέλλει (Beogradska D.D., ανωτέρω, Κοινοτικό Συμβούλιο Παλαιομετόχου v. Χριστοφίδη, Ποιν. Έφ. 4/14 ημερ. 3.3.16). Η σχετική απόφαση πρέπει να λαμβάνεται κατόπιν συνεκτίμησης αφ΄ ενός του συνταγματικού δικαιώματος κάθε προσώπου να προσφεύγει στη δικαιοσύνη και αφ΄ ετέρου της ευθύνης του Δικαστηρίου να περιφρουρεί και να διασφαλίζει την ορθή και αποτελεσματική λειτουργία του και τη διεξαγωγή μίας δίκαιης δίκης (βλ. Μεταφορές Γερόλεμος Ν. Γερολέμου Λτδ ν. Αδελφοί Σ. Πεκρής (Γενικές Επιχειρήσεις) Λτδ κ.ά.

(2013)2 Α.Α.Δ. 591).». Υπό το φως των πιο πάνω αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, κρίνω ότι αυτή ηγέρθηκε στα πλαίσια του δικαιώματος της ενάγουσας να αξιώσει αποζημίωση από την απώλεια της αξίας του ακινήτου της, για το λόγο που αναφέρθηκε ανωτέρω, που εκπηγάζει από το άρθρο 23 του Συντάγματος. Ενώ σε σχέση με τη θέση ότι η ενάγουσα άσκησε το δικαίωμα που της παρέχεται από το εγκριμένο Τοπικό Σχέδιο Αγίας Νάπας ημερομηνίας 24.4.2008 για ανταλλαγή του ακινήτου της, «Δότης» με κρατική γη, «Δέκτης» σύμφωνα με την πολιτική ανταλλαγής του ΚΕΦ.32 και ως εκ τούτου καταχρηστικά ήγειρε την παρούσα αγωγή, δεν μπορεί να βρει έδαφος αφού το ένα δεν αποκλείει το άλλο, αλλά όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω αφού η αίτηση για ανταλλαγή υποβλήθηκε στις 13.11.2009 και η παρούσα αγωγή εγέρθηκε στις 2.8.2012 ήτοι τέσσερα

(4)χρόνια σχεδόν μετά την αίτηση για ανταλλαγή, μπορεί να εξαχθεί ότι εγκατέλειψε αυτή και επιδιώκει πλέον με την αγωγή αποζημιώσεις. Αφού δε τέθηκε το θέμα της έγερσης της προηγούμενης αγωγής αρ. XXXXX/2007 Ε.Δ. Αμμοχώστου, η οποία διακόπηκε ή αποσύρθηκε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της ενάγουσας στις 9.3.2011, ότι, ως αντιλαμβάνεται το Δικαστήριο, δημιουργεί δεδικασμένο, αναφέρονται τα ακόλουθα. Το κώλυμα (estoppel) είναι ένας κανόνας με τον οποίο ένας διάδικος εμποδίζεται από του να εγείρει ή να αρνηθεί ένα γεγονός ή άλλως πως είναι ένας κανόνας που εμποδίζει ένα διάδικο από του να αρνηθεί την ύπαρξη μιας κατάστασης γεγονότων που έχει προβάλει προηγουμένως. Το κώλυμα μπορεί να πάρει μια από τις εξής μορφές: (α) Κώλυμα λόγω δεδικασμένου (estoppel by record). (β) Κώλυμα λόγω καταχωρήσεων σε έγγραφα (estoppel by deed). (γ) Κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct). Η έννοια του δεδικασμένου έχει διάφορες όψεις ή καλύτερα μπορεί να λάβει διάφορες μορφές και τυγχάνει εφαρμογής είτε σε σχέση με την αιτία της αγωγής (cause of action) (βλ. υπόθεση Thoday v. Thoday

(1964)1 ALL ER341, 352), όπως υιοθετήθηκε στην υπόθεση The Governor and the Company of the Bank of Scotland v. Του Πλοίου Sapphire Seas

(2002)1 ΑΑΔ 1563, στην οποία αναφέρθηκε ότι «εν όψει της δημιουργίας κωλύματος αναφορικά με την αιτία αγωγής, η Τράπεζα κωλύεται από το να επαναφέρει το θέμα, για να πετύχει το αυτό αποτέλεσμα ήτοι απόφαση εναντίον του Εναγομένου πλοίου. Μια τέτοια πορεία θα εξουδετέρωνε την αρχή της τελεσιδικίας», είτε σε σχέση με συγκεκριμένο επίδικο θέμα (issue) (βλ. υπόθεση MILLS v. Cooper

(1967)2 ALL ER 100, Marinos Pieris v. The Republic of Cyprus

(1983)3 ΑΑΔ 1054, Παναγιώτης Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ

(1995)1 ΑΑΔ 670, Κλεάνθης Ηλία Γεωργίου v. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1995)3 ΑΑΔ 349 και Rose Δάμτσα v. Πέτρου Δάμτσα (αρ. 2)

(2006)1 ΑΑΔ 1389). Η εφαρμογή του κανόνα αυτού προϋποθέτει την ύπαρξη των εξής στοιχείων, σύμφωνα με τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου στις υποθέσεις Ηλίας Μ. Τσιακλίδης v. Τραπέζης Κύπρου Λτδ

(2005)1 ΑΑΔ 768, Ανδρέας Κανάρης ν. Μιχάλη Λοΐζου κ.ά.

(2006)1 ΑΑΔ 599, Borna Alikhani, ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα Hossein Alikhani v. Γεώργιου Προδρόμου

(2012)1 ΑΑΔ 657 και Αντριανή Χαραλάμπους v. Μαρίας Χαραλάμπους

(2008)1 ΑΑΔ 1298, στην οποία γίνεται επισκόπηση της προηγούμενης νομολογίας:

(1)Η απόφαση πρέπει να είναι τελεσίδικη.

(2)Πρέπει να υπάρχει ταύτιση διαδίκων.

(3)Πρέπει να υπάρχει ταύτιση ιδιότητας διαδίκων.

(4)Πρέπει να υπάρχει ταύτιση επιδίκων θεμάτων της πρώτης και της δεύτερης αγωγής.

(5)Ότι το Δικαστήριο που εξέδωσε την προηγούμενη απόφαση είχε δικαιοδοσία να εκδώσει την απόφαση. Στην υπόθεση Γεωργίου v. Βωνιάτη

(1978)2 JSC 239 ο πρώην Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κος Αρτεμίδης, Επαρχιακός Δικαστής όπως ήταν τότε, το έθεσε ως εξής: «Το αντικείμενο της διένεξης πρέπει να είναι το ίδιο και στις δύο δίκες, και πρέπει να ήταν επίδικο μπροστά σε ένα Δικαστήριο που είχε αρμοδιότητα να το κρίνει και το αποτέλεσμα ήταν τελεσίδικο ώστε να δεσμεύει όλα τα Δικαστήρια.» Στην υπόθεση Παναγιώτης Παμπορίδης v. Κτηματικής Τραπέζης Κύπρου Λτδ

(1995)1 ΑΑΔ 670, η οποία επαναβεβαιώθηκε και υιοθετήθηκε από μεταγενέστερες αποφάσεις λέχθηκαν τα εξής στη σελίδα 677: «... δημιουργείται δεδικασμένο όχι μόνο σε σχέση με όσες αξιώσεις περιλήφθηκαν στην πρώτη αγωγή αλλά και σε σχέση με εκείνες που μπορούσαν να προβληθούν ως ενταγμένες στο πλαίσιο του αρχικού αντικειμένου της αντιδικίας, αλλά δεν προβλήθηκαν. Είναι θεμελιωμένο πως αυτή η προέκταση ισχύει και ως προς τις δύο εκφάνσεις του δεδικασμένου δηλαδή και για κώλυμα αναφορικά με την αιτία της αγωγής και για κώλυμα αναφορικά με επίδικο θέμα. Στην υπόθεση Arnold v. Natwest Bank PLC (ανωτέρω) αποφασίστηκε πως όπου εξαιρετικές περιστάσεις δείχνουν ότι άκαμπτη εφαρμογή των κανόνων ως προς το δεδικασμένο θα οδηγούσε σε αδικία ενώ, αντίστροφα, η παράκαμψη τους δεν θα απέληγε σε κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας, δικαιολογείται η συζήτηση θέματος σε νέα δικαστική διαδικασία έστω και αν αυτό το θέμα πράγματι αποφασίστηκε σε προηγούμενη ή ενώ δεν είχε προβληθεί για να αποφασιστεί, θα μπορούσε να είχε προβληθεί ....». Στην υπόθεση K.S.R. Commercio E Emdustria de Papel S.A. κ.ά. v. Bluecoral Navigation Ltd

(1995)1 ΑΑΔ 309, τονίσθηκε η σημασία της αρχής και τέθησαν τα όρια μέχρι τα οποία εκτείνεται. Σ' αυτήν ειπώθηκαν τα πιο κάτω: «Σαν θέμα γενικής πολιτικής του δικαίου η παράλειψη διαδίκου να εγείρει σε προηγούμενη δικαστική διαδικασία στα δικογραφήματα του ή την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ή να προσκομίσει μαρτυρία αναφορικά με οτιδήποτε θα μπορούσε να στηρίξει την υπόθεση ή υπεράσπιση του δεν δικαιολογεί ούτε επιτρέπει νέο δικαστικό αγώνα με αντικείμενο ότι παραλείφθηκε. Αυτό θα σήμαινε την τμηματική εκδίκαση των διαφορών κατ' επιλογή του διαδίκου και τη διαιώνιση τους. ΄Ετσι η αρχή της τελεσιδικίας, που είναι κοινωνικά επιβεβλημένη, θα υφίστατο καίριο πλήγμα.» Βλέπε και Χριστοφή (Παπέττας) v. Σ. & Μ. Φλοκκάς Λτδ κ.ά.

(2001)1 Α.Α.Δ. 1703, Κλεόπα v. Αντωνίου

(2002)1 Α.Α.Δ. 58 και Υπουργός Εσωτερικών v. Μυλωνά

(2002)1 Α.Α.Δ. 120. Στην υπόθεση Avgousta Κ. Theori a.a. v. Maroulla A. Djoni a.a.

(1984)1 CLR 296, το Ανώτατο Δικαστήριο αφού υιοθέτησε την υπόθεση Henderson v. Henderson (1843-1860) 1 All ER 378 θεώρησε ότι η αρχή του δεδικασμένου δεν τυγχάνει εφαρμογής μόνο σε θέματα που εξετάσθηκαν στην πρώτη διαδικασία αλλά εκτείνεται και σε θέματα τα οποία θα μπορούσαν να είχαν εγερθεί στην πρώτη διαδικασία αν οι διάδικοι ασκούσαν δέουσα επιμέλεια. Η αρχή του δεδικασμένου στοχεύει να προστατεύσει ένα διάδικο από την ανάγκη να υποχρεωθεί να προστατεύσει τον εαυτό του δύο φορές (βλ. Odger's on Pleadings and Practice, 22η Έκδοση, σελ. 188, και δημιουργήθηκε από την ανάγκη της τελεσιδικίας. Ο εναγόμενος, ο οποίος έφερε το βάρος απόδειξης για τη θέση του ότι δημιουργήθηκε δεδικασμένο με την απόσυρση της προηγούμενης αγωγής, δεν κατόρθωσε να το αποσείσει αφού δεν παρουσίασε μαρτυρία, όπως π.χ. με την κατάθεση ως τεκμηρίου του σχετικού πρακτικού του Δικαστηρίου απόσυρσης της προηγούμενης αγωγής, από το οποίο να προκύπτει ότι όντως δημιουργήθηκε δεδικασμένο. Τουναντίον, από τη θέση που φαίνεται να καταδεικνύεται από τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου σίγουρα η προηγούμενη αγωγή δεν εκδικάστηκε. Αναφορικά με την έκτη προδικαστική ένσταση ότι η παρούσα αγωγή είναι άνευ αντικειμένου αφού ηγέρθηκε μετά την ακύρωση του τοπικού σχεδίου του 2004 από το Ανώτατο Δικαστήριο στο οποίο γίνεται αναφορά από την ενάγουσα για έγερση της αγωγής ενώ ισχύει η Δήλωση Πολιτικής ημερομηνίας 14.10.2011, η οποία σημειώνεται ότι ακυρώθηκε και αυτή από το Ανώτατο Δικαστήριο, δεν μεταβάλλει την κατάσταση που περιήλθε το ακίνητο διαδοχικά με τις εκάστοτε αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου. Η λανθασμένη αναφορά στο τοπικό σχέδιο του 2004 αντί στο τοπικό σχέδιο του 2011, τα οποία και τα δύο ακυρώθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο, αποτελεί ένα τυπικό και μικρό λάθος και στοιχείο στο ουσιαστικό ζήτημα της έτσι και αλλιώς απώλειας της αξίας του ακινήτου για την οποία εγείρεται η αγωγή. Εν πάση περιπτώσει αν παρίστατο ανάγκη για τροποποίηση της έκθεσης απαίτησης επί τούτου, αφού δόθηκε σχετική μαρτυρία και αντεξετάστηκαν οι ΜΕ1 και 2 γι΄ αυτό το θέμα και ως εκ τούτου ουδεμία βλάβη υπέστη ο εναγόμενος θα δίδονταν σχετικές οδηγίες για διόρθωση τούτου με την καταχώριση τροποποιημένης έκθεσης απαίτησης. Κατ΄ ακολουθία ούτε αυτές οι προδικαστικές ενστάσεις βρίσκουν έδαφος και απορρίπτονται. Σε ότι σχετίζεται με την τρίτη προδικαστική ένσταση, με την οποία προβάλλεται η θέση ότι η ενάγουσα δεν νομιμοποιείται στην έγερση της παρούσας αγωγής γιατί δεν άσκησε την προβλεπόμενη, από το Τοπικό Σχέδιο Αγίας Νάπας, ένσταση, δεν με βρίσκει σύμφωνο ότι η μη υποβολή ένστασης αποτελεί προϋπόθεση για έγερση αγωγής για αξίωση αποζημιώσεων από την απώλεια αξίας του ακινήτου της λόγω του τοπικού σχεδίου. Τοιουτοτρόπως απορρίπτεται και αυτή η προδικαστική ένσταση. Τέλος όσον αφορά τη δεύτερη προδικαστική ένσταση με την ποία προωθεί τη θέση ότι η ενάγουσα δεν νομιμοποιείται στην έγερση της παρούσας αγωγής καθότι αυτή δεν επέδωσε ειδοποίηση απαίτησης στην Πολεοδομική Αρχή εντός της προθεσμίας των έξι

(6)μηνών από την ημέρα ειδοποίησης της πολεοδομικής απόφασης κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Ν. 90/1972, ως τροποποιήθηκε, το Δικαστήριο σε σχέση με τη θέση που προβάλλεται στην παράγραφο 18 της έκθεσης υπεράσπισης ότι στο αναφερθέν άρθρο 67 αναφέρεται σε αποζημίωση εξαιτίας πολεοδομικής απόφασης και όχι από απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου που καθόρισε τις πολεοδομικές ζώνες, όπως συμβαίνει στην περίπτωση μας, το μόνο αποτέλεσμα που ενδιαφέρει αυτή η θέση του εναγόμενου είναι ότι η αξίωση της ενάγουσας που στρέφεται κατά της Κυπριακής Δημοκρατίας δεν υπάγεται στο χρονικό περιορισμό και προϋπόθεση της προθεσμίας των έξι

(6)μηνών που αναφέρεται ανωτέρω και επομένως νομιμοποιείται η ενάγουσα στην έγερση της αγωγής. Σημειώνεται και τονίζεται για την άλλη θέση που προώθησε ο εναγόμενος, με αναφορά σε νομολογία, ότι δεν υπέβαλε αίτηση για πολεοδομική και οικοδομική άδεια, μετά που δεν ανανεώθηκε η αναφερθείσα πιο πάνω, γεγονός από το οποίο θα εκπήγαζε και θα αναδεικνυόταν το αγώγιμο δικαίωμα της ενάγουσας, ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν χρειαζόταν να υποβληθεί καμία αίτηση για πολεοδομική και οικοδομική άδεια γιατί η κατάταξη του στη Ζώνη Δα1(Προστασίας) είναι εξ΄ ορισμού αλλά και εκ του συντελεστή ανέφικτη η έκδοση τέτοιας άδειας. Με την επίλυση των θεμάτων των προδικαστικών ενστάσεων, με την απόρριψη αυτών, το Δικαστήριο προχωρεί στην εξέταση της ουσίας της αγωγής που δεν είναι άλλη παρά η αποζημίωση που δικαιούται η ενάγουσα από τη μείωση και/ή απώλεια της αξίας του ακινήτου της, για το λόγο που ήδη αναφέρθηκε, αφού ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η αποζημίωση που δικαιούται η ενάγουσα ανέρχεται στο ποσό των €60.000, ενώ η ενάγουσα στο ποσό των €141.813,

1. Ο ΜΕ1 και η ΜΥ2, οι οποίοι έδωσαν μαρτυρία ως εμπειρογνώμονες, των οποίων τα προσόντα δεν αμφισβητήθηκαν, κρίνονται από το Δικαστήριο, έχοντας υπόψη τη νομολογία, εμπειρογνώμονες για το θέμα που το Δικαστήριο πραγματεύεται. Ο ΜΕ1 ετοίμασε έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 1, στη βάση της οποίας κατέληξε στο ποσό της αποζημίωσης που αξιώνει η ενάγουσα. Σε αυτή αναφέρονται τα ακόλουθα: Το ακίνητο εμβαδού 1.1682 μέτρα είναι χωράφι το οποίο βρίσκεται στον Δήμο Αγίας Νάπας, Αμμοχώστου. Ευρίσκεται στην περιοχή γνωστή ως Κρεμμός, επί ενός υψώματος εφαπτόμενου του δρόμου Αγίας Νάπας - Παραλίμνη, βόρεια από την περιοχή των ξενοδοχείων. Το κτήμα είναι σχετικά επίπεδο, σε κανονικό σχήμα και το ψηλό του υψόμετρο προσφέρει εξαιρετική θέα προς όλο το παραλιακό μέτωπο της Αγίας Νάπας και της παραλίας. Το ακίνητο ευρίσκετο εντός της αγροτικής ζώνης «Γ» η οποία υποδηλεί συντελεστή δόμησης 20% και μπορούσε να ανεγερθεί κατοικία εμβαδού γύρω στα 23τ.μ.. Η ιδιοκτήτρια είχε εξασφαλίσει και άδεια οικοδομής από τον Δήμο Αγίας Νάπας για την ανέγερση κατοικίας η οποία όμως δεν εξετελέσθη. Με το νέο τοπικό σχέδιο, το οποίο δημιουργήθηκε στις 10.9.2004, η τοπική ζώνη μετατράπηκε σε ζώνη προστασίας με συντελεστή δόμησης 0.5%. Το ακίνητο που είναι χωράφι το οποίο ευρίσκεται σε μία αγροτική περιοχή του χωριού, παρά αυτής της κατάταξης της περιοχής, έχουν ανεγερθεί διάφορες κατοικίες κατά μήκος του συνδετικού δρόμου προς διάφορες κατοικίες κατά μήκος του συνδετικού δρόμου προς Πρωταρά και οι κατοικίες αυτές είναι ψηλής ποιότητας / κατασκευής. Η περιοχή αυτή ευρίσκεται μόλις ανατολικά από την οικιστική ανάπτυξη του Δήμου, κατέχει ένα ψηλό υψόμετρο και προσφέρει ωραία θέα και αυτό το κάνει να είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για ανέγερση κατοικίας. Η ζήτηση για τέτοια κτήματα, ιδανικού μεγέθους και σε τέτοια σημεία, είναι άμεση και δεν θα ανέμενα δυσκολίες σε περίπτωση διάθεσης του. Η ζήτηση προέρχεται τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους και οι τοπικές αξίες ακινήτων δείχνουν αυξητικές τάσεις. Ως εκ τούτου και επειδή η αξία του ακινήτου ευρίσκεται στην περίπτωση ανάπτυξης του, η κάθετη μείωσης και η εξάλειψης της δυνατότητας ανάπτυξης του, μειώνει κάθετα την αξία του. Βάση του τοπικού σχεδίου της Αγίας Νάπας (παράγραφος 32, 5, γ)για ανταλλαγή κρατικής γης με ιδιωτικό τεμάχιο ο συντελεστής δόμησης θα υπολογίζεται 10% του ιδιωτικού τεμαχίου, έναντι του υπό εκτίμηση 0.5%. Η βάση της εκτίμησης είναι οι συγκριτικές πωλήσεις στην περιοχή τις οποίες παραθέτει και η πείρα του στην Κυπριακή αγορά ακινήτων. Για σκοπούς καθορισμού της αξίας, μέσω χρονιαίων αυξήσεων, υιοθετείται το ποσοστό του 12% ετησίως. Αφού επανέλαβε, με άλλα λόγια, όσα καταγράφονται στην έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 1, τόνισε τη δυνατότητα ανταλλαγής που παρέχεται από το νόμο σύμφωνα με τον οποίο αποδίδεται στο ακίνητο 10% συντελεστής δόμησης, στοιχείο που αυξάνει την αξία του κατά ανάλογο βαθμό, δεδομένο που πρέπει κάποιος να έχει υπόψη του σε σχέση με το 0.5% συντελεστή δόμησης που έχει στην πραγματικότητα αφού εντάχθηκε στη ζώνη Δα1 (Προστασίας). Περαιτέρω εξήγησε τη διαφορά της δικής του εκτίμησης από αυτή της ΜΥ2 ανά τ.μ. αναφέροντας ότι πριν την αλλαγή ζώνης του ακινήτου η αξία του ήταν €136,69 το τ.μ., ενώ μετά την ένταξη του στη ζώνη Δα1 (Προστασίας) την αξία ανά τ.μ. την εκτίμησε ενδεικτικά, αφού ουσιαστικά δεν έχει καμιά αξία, σε €14,40 το τ.μ., ήτοι €17.000 για ολόκληρο το ακίνητο εν αντιθέσει με την εκτίμηση της ΜΥ2 η οποία υιοθέτησε την αξία €90 ανά τ.μ. Πριν την αλλαγή ζώνης του ακινήτου και €30 ανά τ.μ. μετά την ένταξη του στη ζώνη Δα1 (Προστασίας). Κατά την αντεξέταση του, αφού ανέφερε ότι η εκτίμηση του έγινε το 2010 και όχι το 2004, υπερασπίστηκε και υποστήριξε την εκτίμηση του σε σχετικές ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν σε σχέση με τα ακίνητα που έλαβε υπόψη προς σύγκριση με το επίδικο ακίνητο, εξηγώντας την αύξηση ή μείωση που καθόρισε με βάση τα στοιχεία που έλαβε από το κτηματολόγιο. Από την άλλη η ΜΥ2 η οποία ετοίμασε στις 22.1.2020 την έκθεση εκτίμησης Τεκμήριο 13, η οποία ετοίμασε στις 20.9.2010 όπως λέχθηκε και την έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 17, για την αγωγή αρ. XXXXX/2007 Ε.Δ. Αμμοχώστου, ανάφερε τα πιο κάτω: Το ακίνητο (χωράφι), βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Αγίας Νάπας και εφάπτεται του κύριου εγγεγραμμένου δρόμου Αγίας Νάπας - Κάβο Γκρέκο. Είναι επίπεδο, βρίσκεται σε ύψωμα (στις παρυφές των βράχων), πολύ κοντά σε υπηρεσίες και διαθέτει θέα προς τη θάλασσα. Κατά μήκος του δρόμου υπάρχουν κτισμένες διάσπαρτα κατοικίες. Το επίδικο ακίνητο, πριν τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας, το οποίο δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας με αρ. 3899, ημερομηνίας 10.9.2004, ενέπιπτε εντός της πολεοδομικής ζώνης «Γ», με συντελεστή κάλυψης 0,15:1 και συντελεστή δόμησης 0,20:1, ενώ με την εφαρμογή του τοπικού σχεδίου το ακίνητο εντάχθηκε στην πολεοδομική ζώνη «Δα1», με συντελεστή κάλυψης κι δόμησης 0,005:
2. Η ιδιοκτήτρια σύμφωνα με το περιεχόμενο της εν λόγω δημοσίευσης, είχε το δικαίωμα εντός 8 μηνών να υποβάλει ένσταση για την αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης, πράγμα το οποίο δεν έπραξε. Αντίθετα υπέβαλε ένσταση προς τον Υπουργό Εσωτερικών εκπρόθεσμα, στις 16.11.2006, δηλαδή αρκετούς μήνες μετά την ημερομηνία λήξης που αναφερόταν στην υπό αναφορά δημοσίευση. Για σκοπούς ετοιμασίας της παρούσας έκθεσης εκτίμησης, ζητήθηκε από τον Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, με επιστολή ημερομηνίας 12.12.2019, όπως μας πληροφορήσει κατά πόσο το επίδικο ακίνητο ενόσω ενέπιπτε εντός της πολεοδομικής ζώνης «Γ», θα μπορούσε να εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια, για ανέγερση κατοικίας, καθώς και εάν θα μπορούσε να αναπτυχθεί όταν αυτό εντάχθηκε στην πολεοδομική ζώνη «Δα1». Με βάση την απαντητική του επιστολή, ο Επαρχιακός Λειτουργός Αμμοχώστου, Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ημερομηνίας 14.1.2020, η αναφερόμενη ιδιοκτησία όταν ήταν ενταγμένη στη ζώνη «Γ», ενδεχομένως η πολεοδομική απόφαση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, να ήταν θετική, ενώ στη ζώνη Προστασίας «Δα1», δεν μπορούσε να αναπτυχθεί. Το υπό εκτίμηση ακίνητο πριν την εφαρμογή του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας, ενέπιπτε εντός της πολεοδομικής ζώνης «Γ», ενώ μετά ενέπιπτε εντός της πολεοδομικής ζώνης «Δα1». Οι συγκριτικές πωλήσεις, κατά την ημερομηνία που υλοποιήθηκαν ο μεταβιβάσεις τους, ενέπιπταν εντός των πολεοδομικών ζωνών «Γ», «Η5», «Δα1», του Δήμου Αγίας Νάπας και «Δα2», του Δήμου Παραλιμνίου, με τους ακόλουθους συντελεστές. ΠΟΛ. ΖΩΝΗ ΣΥΝΤ. ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΥΝΤ. ΚΑΛΥΨΗΣ ΥΨΟΣ ΑΡ. ΟΡΟΦ. Γ 0,20:1 0,15:1 8.30 2 Δα1 0,005:1 0,005:1 7.00 2 Η5 0,30:1 0,20:1 8.30 2 Δα2 0,01:1 0,01:1 5.50 1 Χρησιμοποιείται η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης. Ημερομηνία εκτίμησης είναι η ημέρα πριν και η ημέρα μετά της δημοσίευσης του τοπικού σχεδίου Αγίας Νάπας ήτοι η 10η Σεπτεμβρίου
3. Οι συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν την πολεοδομική ζώνη «Γ», περιγράφοντα αναλυτικά στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάπτεται ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ «Β1-2» και οι συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν την πολεοδομική ζώνη «Δα1», περιγράφονται αναλυτικά στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάπτεται ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ «Γ». φαίνονται με μπλε χρώμα στα σχέδια που επισυνάπτονται ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ «Δ.1-4». Για την αναπροσαρμογή της αγοραίας αξίας όλων των συγκριτικών πωλήσεων, σε τιμές ημερομηνίας 10.9.2004, υιοθετήθηκε ποσοστό 15%, το οποίο θεωρείται λογικό για τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Έχουν εξεταστεί συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στη γύρω αλλά και την ευρύτερη περιοχή σε συσχετισμό με τα επί μέρους φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων αυτών, καθώς και του υπό εκτίμηση. Για τον υπολογισμό της ζημιάς που τυχόν επήλθε στο υπό εκτίμηση ακίνητο, λόγω της εφαρμογής του τοπικού σχεδίου και κατ΄ επέκταση της αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης, έγιναν δύο εκτιμήσεις. Η μία ως κτήμα που εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης «Γ» και η άλλη ως κτήμα που εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης «Δα1» ως εξής: Α. Πριν την εφαρμογή του τοπικού σχεδίου ως πολεοδομική ζώνη «Γ». Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου ,λήφθηκαν υπόψη οι συγκριτικές πωλήσεις με α/α1-5, η θέση, το σχήμα, η έκταση, η ζώνη, η πρόσβαση, οι προοπτικές ανάπτυξης, καθώς επίσης και όλοι οι άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία των ακινήτων στην περιοχή. Η συγκριτική πώληση αρ.1, δεν μπορεί να θεωρηθεί αξιόπιστη πώληση, λόγω του ότι αφορά πολύ μικρό μερίδιο καθώς και λόγω της πολύ μεγάλης έκτασης που διαθέτει, σε σχέση με το υπό εκτίμηση. Οι συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 4 και 5, θεωρούνται οι πιο αξιόπιστες, καθώς αφορούν ολόκληρο μερίδιο, σε σχέση με τα υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις που αφορούν μικρά μερίδια. Οι εν λόγω πωλήσεις μειονεκτούν λόγω θέσης, αλλά πλεονεκτούν ως προς τη ζώνη, καθώς βρίσκονται σε αμιγώς οικιστική ζώνη, με άμεσες προοπτικές ανάπτυξης, σε σχέση με το υπό εκτίμηση, το οποίο εμπίπτει σε ζώνη εκτός ορίου ανάπτυξης. Ως εκ τούτου λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω υιοθετείται ως αγοραία αξία για το υπό εκτίμηση ακίνητο, το ποσό των €80/τ.μ., ήτο το ποσό των €90/τ.μ., μειωμένο κατά 10% περίπου, λόγω του μειονεκτήματος της πολεοδομικής ζώνης ως επίσης και για το γεγονός ότι η ανάπτυξη του υπό εκτίμηση ακινήτου, δεν είναι δεδομένη. Β. Μετά την εφαρμογή του τοπικού σχεδίου ως πολεοδομική ζώνη «Δα1». Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου, λήφθηκαν υπόψη ο συγκριτικές πωλήσεις με α/α 6-8, η θέση, το σχήμα, η έκταση, η ζώνη, η πρόσβαση, οι προοπτικές ανάπτυξης, καθώς επίσης και όλοι οι άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγοραία αξία των ακινήτων στην περιοχή. Με βάση κυρίως τη συγκριτική πώληση αρ. 6, η οποία βρίσκεται πολύ κοντά στο υπό εκτίμηση ακίνητο και εν μέρει, τις συγκριτικές πωλήσεις 7 και 8, που βρίσκονται στο Δήμο Παραλιμνίου, αλλά μακριά από την αναπτυγμένη περιοχή, υιοθετείται ως κατά τετραγωνικό μέτρο αξία, για το υπό εκτίμηση ακίνητο, το ποσό των €20/τ.μ., ποσό το οποίο θεωρείται λογικό. Α. Πολεοδομική Ζώνη «Γ» 1.168τ.μ. @ €80/τ.μ.= €93,440.00 Λέγε €95.000,00 Α. Πολεοδομική Ζώνη «Δα1» 1.168τμ.μ @ €30/τ.μ. = €35.040,00 Λέγε €35.000,00 Η αγοραία αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου ,εντός της πολεοδομικής ζώνης «Γ», ανέρχεται στο ποσό των €95.000,00 και εντός της πολεοδομικής ζώνης «Δα1», στο ποσό των €35.000,
4. Ως εκ τούτου με βάση τα πιο πάνω η μείωση στην αξία του ακινήτου ανέρχεται σε €60.000,
5. Πέραν των όσων αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης, σε σχετικές ερωτήσεις στην κυρίως εξέταση της, η ΜΥ2 εξήγησε τις διαφορές μεταξύ της δικής της εκτίμησης και αυτής του ΜΕ1, με κύρια διαφορά τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο ΜΕ1, η οποία προς ενίσχυση των ισχυρισμών της που σχετίζονται με το δεύτερο και τρίτο συγκριτικό ακίνητο που έλαβε υπόψη ο ΜΕ1, κατέθεσε ως Τεκμήρια 14 και 15, πωλητήρια έγγραφα μαζί με άλλα έγγραφα στα οποία καταδεικνύεται ότι σε αυτά υπήρχε κτισμένη κατοικία την οποία δεν έλαβε υπόψη ο ΜΕ1, ενώ τόσο για το πρώτο συγκριτικό, το οποίο χρησιμοποίησε και αυτή, όσο και για τα υπόλοιπα συγκριτικά ακίνητα υπέδειξε το λανθασμένο του υπολογισμού της αξίας τους. Κατά την αντεξέταση εξήγησε γιατί η εκτίμηση της, Τεκμήριο 17, είναι κατά €10.000 πιο υψηλή από την εκτίμηση της Τεκμήριο 13, γιατί δεν χρησιμοποίησε στην εκτίμηση της Τεκμήριο 13 τη λέξη πολυτελείς για τις κατοικίες που υπήρχαν από τότε που έκανε την εκτίμηση της Τεκμήριο 17, στην οποία αναφέρεται η λέξη αυτή, τη σημασία των χαρακτηριστικών του ακινήτου, όπως και για τα ακίνητα που έλαβε υπόψη ως συγκριτικά με το επίδικο ακίνητο και τέλος επανέλαβε τους λόγους που η εκτίμηση του ΜΕ1 είναι λανθασμένη. Το Δικαστήριο από τη μελέτη της έκθεσης εκτίμησης, Τεκμήριο 1, που ετοίμασε ο ΜΕ1, συμπεριλαμβανομένων του φωτογραφικού υλικού και τοπογραφικών σχεδίων, όπως και των δύο εκθέσεων εκτίμησης, Τεκμήρια 13 και 17, που ετοίμασε η ΜΥ2, διαπιστώνει ότι το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι εντός των ορίων του Δήμου Αγίας Νάπας, στην τοποθεσία «Κρεμμός του Βασίλη», Τεκμήρια 2 και 11, που εφάπτεται του εγγεγραμμένου δρόμου Αγίας Νάπας - Κάβο Γκρέκο, επίπεδο, με ορθογώνιο σχήμα μετά την ανταλλαγή με κρατική γη το 2001 και φθάνει μέχρι τις παρυφές των βράχων, με ψηλό υψόμετρο σε σχέση με τη θάλασσα, με απρόσκοπτη πανοραμική θέα προς τη θάλασσα, τόσο νοτιοδυτικά βλέποντας την Αγία Νάπα και ανατενίζοντας την Λάρνακα, όσο και νοτιοανατολικά, πολύ κοντά σε υπηρεσίες, σε μικρή απόσταση από ξενοδοχειακές μονάδες και περιβάλλεται εκτός από τις διπλανές του κατοικίες και από άλλες αρκετές διάσπαρτες κατοικίες, που ορθώς τότε η ΜΥ2 στην έκθεση εκτίμησης της, Τεκμήριο 17, αναφέρει πολυτελείς, οι οποίες αν και σήμερα διατηρούν την αυθεντικότητα και την αρχοντιά τους, ένεκα του ότι σήμερα ανεγείρονται πολύ πιο μεγάλες και πιο πολυτελείς κατοικίες δεν έχουν την ίδια έννοια της πολυτέλειας που είχαν όταν ανεγέρθηκαν. Έτσι η ΜΥ2 θα μπορούσε να συμπεριλάβει τη λέξη «πολυτελείς» και στην έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 13, που ετοίμασε στις 22.1.2020, επεξηγώντας με ανάλογη ορολογία ή έκφραση, ως προέβη το Δικαστήριο ανωτέρω, για να μην μπορεί να εκλειφθεί ως προσπάθεια υποτίμησης των κατοικιών με προφανή σκοπό περιορισμού ή μείωσης των καλών χαρακτηριστικών του επίδικου ακινήτου. Το ίδιο έπραξε η ΜΥ2 στην έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 13, στην οποία δεν συμπεριέλαβε τις λέξεις «απρόσκοπτη» και «πανοραμική» μπροστά από τη φράση «θέα στη θάλασσα» τις οποίες είχε χρησιμοποιήσει στην έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 17, ένδειξη, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ότι η ΜΥ2 ήθελε να αφαιρέσει από τα φυσικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου, προδηλώνοντας από την αρχή της εκτίμησης της προσπάθεια υποβάθμισης της εικόνας του επίδικου ακινήτου και φανερώνοντας τον τρόπο σκέψης της που θα ακολουθούσε κατά την επιλογή των συγκριτικών ακινήτων και την αιτιολόγηση αυτών των επιλογών, οι οποίες εν τέλει αναδεικνύονται πρώτα από τη μείωση της απώλειας της αξίας του ακινήτου κατά €10.000 αφού από την εκτίμηση της, Τεκμήριο 17, την οποία είχε καθορίσει το 2010 σε €90 το τ.μ., τώρα με την εκτίμηση της ημερομηνίας 22.1.2020, Τεκμήριο 13, καθόρισε σε €80 το τ.μ., με τη δικαιολογία ότι τώρα προέβη σε αυτή τη μείωση, αφού έλαβε υπόψη τα σχόλια της πολεοδομίας, μετά από επιστολή του κτηματολογίου, για την ανάπτυξη του και του μειονεκτήματος της πολεοδομικής ζώνης που ήταν ενταγμένο, ήτοι ζώνης Γ (Γεωργική). Όσον αφορά το δήθεν μειονέκτημα της πολεοδομικής ζώνης Γ, αυτή υπήρχε και κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης το 2010, Τεκμήριο 17, δεν ήταν στοιχείο που παρουσιάστηκε και επήλθε μετά την ετοιμασία της. Σε σχέση με τη θέση της ότι η ανάπτυξη του ακινήτου όταν ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γ (Γεωργική), δεν ήταν δεδομένη με βάση τα όσα προέκυψαν από την απάντηση της πολεοδομίας, στερείται λογικής, αφού από το νόμο σύμφωνα με το συντελεστή κάλυψης 15% και συντελεστή δόμησης, υπήρχε η δυνατότητα ανέγερσης οικοδομής περί τα 230τ.μ., δύο οροφών και ύψους 8.30 μέρων και δεν εμπίπτει στην διακριτική ευχέρεια της πολεοδομικής αρχής από τη στιγμή που υπάρχει συμμόρφωση με το Νόμο. Η πολεοδομική αρχή οφείλει όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος να εγκρίνει μια αίτηση για πολεοδομική άδεια και όπου δεν πληρούνται να την απορρίψει. Ως εκ των πιο πάνω η πιο πάνω θέση της ΜΥ2 δεν μπορεί να βρει έρεισμα και απορρίπτεται. Επίσης λανθασμένος είναι και ο υπολογισμός της εκτίμησης της σε €30 ανά τ.μ. μετά που εντάχθηκε το ακίνητο στη ζώνη Δα1(Προστασίας) όχι μόνο γιατί είναι πολύ μακριά, βρίσκονται στο Δήμο Παραλίμνη και δεν έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά με το ακίνητο, αλλά και γιατί αν ο συντελεστής δόμησης είναι 20% γι΄ αυτά και ανά τ.μ. είναι €75, €80 και €70, δεν μπορεί το ακίνητο αυτό με συντελεστή δόμησης 0.5% να υπολογίζεται η αξία του ανά τ.μ. σε €
6. Ως εκ τούτου δεν γίνεται αποδεκτή αυτή η θέση της ΜΥ
7. Είναι αλήθεια και αποτελεί διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι τόσο τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε η ΜΥ2, όσο και ο ΜΕ1 πλην των συγκριτικών Β και Γ, που είναι το ίδιο ακίνητο με αριθμό τεμάχιο 253, απέχουν κατά πολύ από τη φύση, θέση και χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου, όπως άλλωστε έμμεσα, αν όχι ίδια άμεσα, παραδέχεται η ΜΥ2, η οποία ανέφερε ότι οι πιο αξιόπιστες κατ΄ αυτή συγκριτικές πωλήσεις, όταν το ακίνητο ήταν στη ζώνη Γ, είναι οι πωλήσεις με αριθμούς 4 και 5 στην έκθεση εκτίμησης της, Τεκμήριο 13, ενώ όταν αυτό εντάχθηκε στη ζώνη Δα1 (Προστασίας) είναι η πώληση αρ.6 στην έκθεση εκτίμησης της, Τεκμήριο
8. Επομένως αν η ίδια θεωρεί ότι αυτές είναι οι πιο αξιόπιστες πωλήσεις, ουσιαστικά αποκλείει από μόνη της τις υπόλοιπες γι΄ αυτήν όμως και μόνο. Κατά την άποψη του Δικαστηρίου το μόνο ακίνητο το οποίο θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη, όταν το ακίνητο ήταν στη ζώνη Γ (Γεωργική) καθότι έχει τα ίδια σχεδόν χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο, πλην του ότι το επίδικο ακίνητο έχει πολύ καλύτερο σχήμα, είναι το τεμάχιο 253 ή άλλως 124, τα οποία είναι το ίδιο τεμάχιο και αναφέρονται ως Β και Γ στην έκθεση εκτίμησης του ΜΕ
9. Το πρόβλημα που προκύπτει είναι η διαφωνία των δύο εμπειρογνωμόνων κατά πόσο στην τιμή πώλησης συμπεριλαμβανόταν και η κατοικία που φαίνεται να υπάρχει ή όχι κατά τον επίδικο χρόνο, αφού ο ΜΕ1 με επίκληση τα στοιχεία που έλαβε ηλεκτρονικά από το κτηματολόγιο αναφέρεται ως χωράφι κατά την ημερομηνία πώλησης του και πέραν τούτου σε αυτό όταν αγοράσθηκε υπήρχε ένα παλαιό κτήριο ή ανεγέρθηκε νέα κατοικία ή ανακαινίσθηκε πλήρως η παλαιά κατοικία και ως εκ τούτου το κτήριο δεν είχε αξία κατά την ημερομηνία πώλησης, ενώ από την άλλη η ΜΥ2 με αναφορά στα δύο πωλητήρια έγγραφα και άλλα με αυτά έγγραφα, Τεκμήρια 14 και 15, ισχυρίζεται ότι το συγκριτικό τεμάχιο 253 πωλήθηκε μαζί με την κατοικία. Πράγματι στα Τεκμήρια 2 και 11, περιγράφεται το ακίνητο ως χωράφι. Όμως στη δήλωση μεταβίβασης, που αποτελεί ένα από τα έγγραφα της δέσμης εγγράφων του Τεκμηρίου 14, καταγράφεται ότι υπάρχουν κτήρια που δεν αναφέρονται στην εγγραφή, ενώ στο Τεκμήριο 15, σε όμοια δήλωση μεταβίβασης καταγράφεται και περιγράφεται η οικία που υφίσταται επί της γης του συγκριτικού τεμαχίου 253 που αναφέρεται στην εκτίμηση του ΜΕ1 ως Β και Γ συγκριτικά. Ακόμη και στα δύο Τεκμήρια 14 και 15, στην παράγραφο Α των συμφωνιών πώλησης αναφέρεται στην άδεια οικοδομής αρ. Β75/89 του Δήμου Αγίας Νάπας στη βάση της οποίας ανεγέρθηκε η οικία. Ως εκ των πιο πάνω ο ΜΕ1 στην εκτίμηση του, ως άλλωστε και ο ίδιος αναφέρει δεν προσέδωσε αξία στην οικία την οποία αξία θα έπρεπε να αφαιρέσει από την τιμή πώλησης των ΛΚ120.000 της συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 22.7.2003 που εμφαίνεται στο Τεκμήριο 15, δηλαδή όταν ακόμη το ακίνητο ήταν στη ζώνη Γ (Γεωργική) με συντελεστή κάλυψης 15% και συντελεστή δόμησης 20%. Με βάση την πιο πάνω διαπίστωση, το Δικαστήριο, από τη μια, δεν μπορεί να λάβει υπόψη αυτό το συγκριτικό τεμάχιο 253 και από την άλλη, διακρίνεται η προσπάθεια του ΜΕ1 να υπερτιμήσει την αξία της απώλειας του ακινήτου. Όσον αφορά τα συγκριτικά 6, 7 και 8 που έλαβε υπόψη η ΜΥ2 και αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης της όταν το ακίνητο εντάχθηκε στη ζώνη Δα1 (Προστασίας) για τους λόγους που ήδη αναφέρθηκαν δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη για την αξία ανά τ.μ. του ακινήτου. Κατά την κρίση του Δικαστηρίου ορθότερη είναι η λήψη υπόψη μιας ενδεικτικής αξίας ανά τ.μ. στη βάση της ύπαρξης απλά της γης με τα χαρακτηριστικά που αναφέρονται ανωτέρω, έστω και αν με το υπάρχον νομικό καθεστώς δεν προβλέπεται ανάπτυξη, συν την ύπαρξη αγοραστών τέτοιων τεμαχίων οι οποίοι επενδύουν στην ελπίδα προοπτικής ανάπτυξης, έστω και στο μακρινό μέλλον, αφού η αλλαγή των ζωνών αποτελεί υπαρκτό φαινόμενο, ανάλογα με την εκάστοτε αντιμετώπιση συγκεκριμένων δεδομένων όταν εξετάζεται ένα τέτοιο θέμα. Κατά την κρίση του Δικαστηρίου λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες καθορίζεται ως ενδεικτική αξία τα €20 ανά τ.μ., μετά την ένταξη του στη ζώνη Δα1 (Προστασίας). Ενώ λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες όπως αναφέρθηκαν ανωτέρω, όπως είναι όλα τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που κατέγραψε το Δικαστήριο πιο πάνω αλλά και τον τρόπο εκτίμησης και των δύο εμπειρογνωμόνων ΜΕ1 και ΜΥ2, όπως αυτή εξάγεται από την ανάλυση των συγκριτικών που έλαβαν υπόψη για καθορισμό της αξίας ανά τ.μ. του ακινήτου όταν αυτό ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γ (Γεωργική), καθώς και την προσπάθεια υπερτίμησης από την πλευρά του ΜΕ1 και υποτίμησης από την πλευρά της ΜΥ2, καθορίζεται σε €110 ανά τ.μ., έχοντας κατά νου την υπόθεση Δήμος Λακατάμειας ν. Κυπρή, ECLI:CY:AD:2018:A544, Πολιτική Έφεση 498/2012 ημερομηνίας 17.12.2018, στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής: «Κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει τη γνώμη των εμπειρογνωμόνων, αλλά να επιλέξει την πλέον κατάλληλη και ορθή, κατά την κρίση του, θέση (Vassilico Cement Works Ltd v. Stavroy

(1978)1 CLR 389, Attorney-General v. Charalambous a.o.

(1983)1 CLR 431, Νικολάου ν. Σταύρου

(1992)1 ΑΑΔ 746, Δήμος Αγλαντζιάς ν. Μαρία Γεωργίου

(2001)1 ΑΑΔ 51)», την υπόθεση Καπονιδης ν. Δημοκρατίας, ECLI:CY:AD:2019:A271, Πολιτικές Εφέσεις 204/2013, 205/2013, 206/2013 και 207/2013 ημερομηνίας 2.7.2019 στην οποία ειπώθηκα τα κατωτέρω: «Ο καθορισμός της καταβλητέας αποζημίωσης αποφασίζεται από το Δικαστήριο εκτιμώντας τη μαρτυρία των εκατέρωθεν εμπειρογνωμόνων. Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει κατ΄ ανάγκην τις απόψεις του ενός ή του άλλου εφόσον το ίδιο έχει την ευθύνη να καθορίσει την αποζημίωση, (Vasiliko Cement Works v. Σταύρου

(1978)1 Α.Α.Δ. 389)», και την υπόθεση Π.Ε. ν. K.R.U, Έφεση Αρ. 23/2018 ημερομηνίας 3.12.2019 στην οποία ειπώθηκα τα κατωτέρω: «Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να δέχεται τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα, έστω και αν αυτή δεν αντικρούεται από άλλη μαρτυρία (Νεοφύτου ν. Elma Holdings

(2013)1 AAΔ 1807), έχει όμως την υποχρέωση να αιτιολογήσει την απόφασή του. Είναι, επίσης, επιτρεπτό για το Δικαστήριο να αποδεχθεί κάποιες από τις απόψεις του εμπειρογνώμονα και να απορρίψει άλλες και να προβεί στη δική του ανάλυση στη βάση της υπόλοιπης αποδεκτής μαρτυρίας (Παπαχριστοφόρου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2000)1 ΑΑΔ 488). Σχετική ανάλυση γίνεται στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης», των Ηλιάδη και Σάντη, 2η Έκδοση, σελ. 582 - 584.». Ως εκ των πιο πάνω η αξία του ακινήτου όταν ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γ (Γεωργική), ανέρχεται σε 1.168 τ.μ. Χ €110 = €128.480 και από την ημερομηνία ένταξης του στη ζώνη Δα1 (Προστασίας), η αξία του ακινήτου ανέρχεται σε 1.168 τ.μ. Χ €20 = €23.

1. Αφαιρώντας το ποσό της αξίας του ακινήτου από την ένταξη του στη ζώνη Δα1 (Προστασίας), €23.360 από το ποσό της αξίας του ακινήτου όταν ήταν ενταγμένο στη ζώνη Γ (Γεωργική), €128.480, η αξία απώλειας του ακινήτου ανέρχεται σε €105.
2. Κατά συνέπεια εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίο του εναγόμενου για το ποσό των €105.120, πλέον νόμιμο τόκο, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί κατά καιρούς στον περί Δικαστηρίων Ν.14/1960, από 10.9.2004 μέχρι εξόφλησης, πλέον έξοδα υπέρ της ενάγουσας και εναντίο του εναγόμενου, πλέον ΦΠΑ, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.): .......... Ν. Γερολέμου, Α.Ε.Δ. /ΕΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο