V.T. IDEAL DEVELOPERS LIMITED κ.α. ν. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗΣ ΠΕΡΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 477/2020, 26/1/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A45 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Δαυίδ, Π.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 477/2020 Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Nόμο του 1965 (9/1965), όπως τροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε Μεταξύ:
- V.T. IDEAL DEVELOPERS LIMITED
- XXXXX ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ
- XXXXX ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ Αιτητών - Εφεσειόντων και ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗΣ ΠΕΡΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ Καθ' ης η αίτηση - Εφεσίβλητης Ημερομηνία: 26.01.2021 Εμφανίσεις: Για αιτητές - εφεσείοντες: κ. Χ. Τσέλιγκας. Για καθ' ης η αίτηση - εφεσίβλητη: κ. Γ. Κυριάκου για Δημήτρη Ι. Ηλιάδη & Σία ΔΕΠΕ. Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την προώθηση της υπό συζήτηση Αίτησης - Έφεσης, επιδιώκεται η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» που εκδόθηκε την 25.11.2020 και κοινοποιήθηκε στους αιτητές-εφεσείοντες, κατ' εφαρμογή του Μέρους VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965), αναφορικά και σε συνάρτηση με ακίνητο της εφεσείουσας 1, ως τούτο περιγράφεται στην Υποθήκη αρ. XXXXX/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας. Σύμφωνα με την ως άνω ειδοποίηση, ο πλειστηριασμός του περί ου ο λόγος ενυπόθηκου ακινήτου καθορίστηκε στις 29.01.
- Περαιτέρω, αξιώνεται από την πλευρά των εφεσειόντων διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή αναστέλλεται ο ως άνω σκοπούμενος πλειστηριασμός και γενικότερα η διαδικασία εκποίησης του περί ου ο λόγος ενυπόθηκου ακινήτου, ως αυτή δρομολογήθηκε στη βάση του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων νόμου του 1965 (Ν.9/1965). Προκρίνονται από την πλευρά των εφεσειόντων τρεις συνολικά λόγοι έφεσης στη βάση των οποίων αξιώνεται η ακύρωση της σχετικής ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» και εν γένει της διαδικασίας εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ειδικότερα, προτάσσεται ότι: «
- Η προσβληθείσα Eιδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις.
- Η προσβληθείσα Eιδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν έχει δεόντως επιδοθεί.
- Η προσβληθείσα Eιδοποίηση έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή». Το πραγματικό υπόβαθρο γεγονότων που υποστηρίζει την έφεση τίθεται με την ένορκη δήλωση του XXXXX Βασιλείου (εφεσείοντα αρ.2), ημερομηνίας 22.12.2020, στο πλαίσιο της οποίας ουσιαστικά επαναλαμβάνονται και σε κάποιο βαθμό εξειδικεύονται οι λόγοι έφεσης. Ειδικότερα, ο ως άνω ομνύων υποστηρίζει πως ουδέποτε η καθ' ης η αίτηση ειδοποίησε τους εφεσείοντες ότι το αναφερόμενο ως διεκδικούμενο ποσό έγινε απαιτητό, καλώντας ταυτόχρονα τους τελευταίους να το καταβάλουν εντός της προθεσμίας που προνοεί η Ειδοποίηση Τύπος «Ι». Ούτε στην σχετική Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», συμπληρώνει, καθορίζεται η ακριβής ώρα του πλειστηριασμού. Περαιτέρω, υποστηρίζει ότι η σχετική Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν έχει δεόντως επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, υποδεικνύοντας πως με δεδομένο ότι η Εφεσίβλητη παρέλειψε να επιδώσει νομότυπα στους εφεσείοντες και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα τις Ειδοποιήσεις Τύπος «Θ» και «Ι» ως επίσης Κατάσταση Λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» εκ των πραγμάτων έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Η καθ' ης η αίτηση - εφεσίβλητη τράπεζα εμφανίστηκε στη διαδικασία, καταχωρώντας Ειδοποίηση Πρόθεσης Ένστασης. Προτάσσει συνολικά έξι λόγους ένστασης, μέσω των οποίων επιχειρείται απάντηση στις αιτιάσεις των εφεσειόντων για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Για σκοπούς πληρότητας, μεταφέρονται αυτούσιοι στην παρούσα. Ειδικότερα, προκρίνεται πως: «
- Δεν πληρούνται και/ή δεν αποσείεται το βάρος αποδείξεως των λόγων ακύρωσης που αναφέρονται εξαντλητικά στο άρθρο 44Γ
(3)του Νόμου 9/1965 για ακύρωση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», ήτοι: (α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις. (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί. (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή. (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. (ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου. (στ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.
- Η επιδοθείσα ειδοποίηση συμμορφώνεται πλήρως προς τις ενδείξεις του Νόμου και έχει συνταχθεί σύμφωνα με τον προκαθορισμένο τύπο.
- Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» έχει δεόντως επιδοθεί στους Αιτητές.
- Προκύπτει από τα γεγονότα πως έχει τεθεί η δέουσα προθεσμία για καταβολή της πληρωμής προς το ενυπόθηκο δανειστή.
- Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου ακολουθήθηκε ορθά και νομότυπα από την καθ΄ ης η Αίτηση, με βάση τις δυνατότητες που της παρέχει το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και ασκώντας τα εκ του νόμου προβλεπόμενα δικαιώματά της.
- Το ισοζύγιο της ευχέρειας γέρνει υπέρ της απόρριψης της Αίτησης, καθώς δεν είναι δίκαιο και εύλογο όπως εκδοθούν οι αιτούμενες θεραπείες διότι η Καθ΄ ης η αίτηση θα αποστερηθεί των εκ του Νόμου και του Συντάγματος προβλεπόμενων διαταγμάτων της να ανακτήσει τα οφειλόμενα ποσά, στη βάση των δυνατοτήτων που της παρέχει το νομοθετικό πλαίσιο και στη βάση της διαδικασίας η οποία διεξήχθη απρόσκοπτα και ορθά.». Την ως άνω ένσταση συνοδεύει και υποστηρίζει ένορκη δήλωση του XXXXX Ανδρέου, υπαλλήλου εταιρείας η οποία ενεργεί για λογαριασμό της εφεσίβλητης, έχοντας αναλάβει, μεταξύ άλλων, τη διαχείριση και της χρηματοπιστωτικής διευκόλυνσης προς τους εφεσείοντες για την οποία γίνεται λόγος στην υπό συζήτηση υπόθεση. Εξηγώντας την εμπλοκή του στο χειρισμό της υπόθεσης και αναφερόμενος στην εξέλιξη των γεγονότων που αφορούν την υποθήκευση του ακινήτου της εφεσείουσας 1 με την υποθήκη αρ. XXXXX/2014 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, υποδεικνύει ότι αποτέλεσμα της παράλειψης των εφεσειόντων να συμμορφωθούν και να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους που απέρρεαν από πιστωτικές διευκολύνσεις που τους παραχωρήθηκαν - προς εξασφάλιση των οποίων ενεγράφη η ως άνω υποθήκη - ήταν ο τερματισμός των σχετικών πιστωτικών διευκολύνσεων και η καταχώρηση από την πλευρά της εφεσίβλητης στην παρούσα, της Αγωγής Αρ. 1089/2020, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας προς είσπραξη των οφειλόμενων. Στους εφεσείοντες, υποδεικνύει, απεστάλησαν οι σχετικές Ειδοποιήσεις Τύπος «Θ» και «Ι» ως επίσης η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ». Παραπέμποντας προς τούτο σε τεκμήρια που έθεσε υπόψη του Δικαστηρίου (σχετικές επιστολές και ένορκες δηλώσεις επίδοσης), υποστηρίζει ότι οι προβαλλόμενοι λόγοι έφεσης είναι ανυπόστατοι, υποδεικνύοντας καταληκτικά ότι οι εφεσείοντες δεν έχουν αποσείσει το βάρος των ισχυρισμών τους και ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να απορρίψει το υπό συζήτηση διάβημα τους, με έξοδα σε βάρος τους. Κατά την ακρόαση της υπόθεσης οι συνήγοροι των δυο πλευρών με τις αγορεύσεις τους, τις οποίες προνόησαν να καταγράψουν και να θέσουν υπόψη του Δικαστηρίου, ανέπτυξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους για τα ζητήματα που απασχολούν στα πλαίσια της παρούσας. Το Δικαστήριο με πολλή προσοχή έχει σημειώσει τις αναφορές, τοποθετήσεις και εισηγήσεις των δυο πλευρών, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τα επιχειρήματα όσο και τις νομικές αυθεντίες στις οποίες αναφέρθηκαν ως και άλλες σχετικές με το ζήτημα που ενδιαφέρει. Ειδικότερη αναφορά στις εισηγήσεις τους θα γίνει σε μεταγενέστερο στάδιο και όπου τούτο κρίνεται αναγκαίο για σκοπούς της παρούσας απόφασης, έχοντας πάντα κατά νου ότι δεν απαιτείται ειδικότερη αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται (βλ. Θεμιστοκλέους ν. Δημοκρατίας ECLI:CY:AD:2019:B4, Ποιν. Έφ. 176/2018 ημερομηνίας 11.01.2019 και Οδυσσέα ν. Αστυνομίας
(1999)2 Α.Α.Δ. 490). Παρεμβάλλεται ότι κατά το στάδιο της ακρόασης της υπό συζήτηση έφεσης, ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων, μέσω των γραπτών εισηγήσεων - αγορεύσεων του, δήλωσε εξ' αρχής ότι θα περιοριστεί μόνο στην προώθηση του λόγου έφεσης που πιο πάνω αριθμείται με τον αριθμό 3, αποσύροντας ταυτόχρονα τους υπόλοιπους λόγους έφεσης. Αποτέλεσμα τούτου, ότι παραμένει για σκοπούς συζήτησης και δικαστικής επίλυσης στο πλαίσιο της παρούσας, είναι η θέση των εφεσειόντων πως: «Η προσβληθείσα Ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή». Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965), ως έχει τροποποιηθεί, οι λόγοι για τους οποίους εντός της προθεσμίας των σαράντα πέντε
(45)ημερών από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» δύναται να καταχωρηθεί Έφεση για παραμερισμό της ως άνω ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, είναι συγκεκριμένοι. Σε περίπτωση που υφίσταται ένας από τους λόγους που κατά τρόπο περιοριστικό παρατίθενται στο ως άνω άρθρο, παρέχεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη καθώς και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος να καταχωρήσει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ». Πρόκειται δηλαδή για διαδικασία με εξ αρχής προσδιορισμένο και περιορισμένο σκοπό, αφού στο πλαίσιο της η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσο ισχύει ένας από τους περιοριστικά αναφερόμενους στο σχετικό άρθρο του νόμου λόγους ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ», εξέλιξη που εκ των πραγμάτων θα έχει ως αποτέλεσμα την ακύρωση της διαδικασίας πλειστηριασμού των ενυπόθηκων ακινήτων που αυτή αφορά. Εν πάση περιπτώσει, είναι σημαντικό να εντοπιστεί ότι η δυνατότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου μέρους να αμφισβητήσει το δικαίωμα ενός ενυπόθηκου δανειστή να κινήσει τις διαδικασίες και να αναζητήσει τις θεραπείες που προβλέπονται στο Μέρος VIA του Ν.9/1965 (ως έχει τροποποιηθεί), προβάλλοντας στη βάση οποιουδήποτε άλλου νόμου και κανονισμών οποιαδήποτε τέτοια ζητήματα στο πλαίσιο ανάλογων διαβημάτων, ρητά διασφαλίζεται και διακηρύσσεται από το νόμο (βλ. άρθρο 44Β
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965)). Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων επικέντρωσε την επιχειρηματολογία του στο γεγονός πως καθ΄ ην έκταση η Ειδοποίηση Τύπος «Ι», που όντως επιδόθηκε στους εφεσείοντες 2 και 3, δεν απευθύνεται στους ίδιους αλλά προς την V.T. IDEAL DEVELOPERS LIMITED (εφεσείουσα 1), καμία νομική επίδραση δεν μπορεί να έχει σε σχέση με αυτούς, με αποτέλεσμα η προθεσμία για την οποία γίνεται λόγος στην εν λόγω ειδοποίηση ουδέποτε να ενεργοποιήθηκε, κατά τρόπο που δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ότι η μεταγενέστερη επίδοση στους ίδιους της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» να θεωρηθεί πρόωρη αφού έλαβε χώρα πριν την λήξη της προθεσμίας προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού. Οι εφεσείοντες 2 και 3, υποστηρίζει, καθ΄ ην έκταση η Ειδοποίηση Τύπος «Ι» δεν απευθύνεται σε αυτούς, ουσιαστικά ουδέποτε κλήθηκαν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό εντός της αναφερόμενης στο σχετικό έντυπο προθεσμίας, ούτως ώστε, με τη λήξη της, ο ενυπόθηκος δανειστής να δύναται σύννομα να προχωρήσει με την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» ως οι πρόνοιες του άρθρου 44Γ εδάφιο 2. Έχει ήδη πιο πάνω σημειωθεί το περιορισμένο αντικείμενο Αίτησης-Έφεσης ως η υπό συζήτηση. Ωστόσο, γεγονός παραμένει ότι ζητήματα που αφορούν την δέουσα επίδοση της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ», δεν μπορούν να εξετάζονται αποσπασματικά, ειδικότερα στις περιπτώσεις που εγείρονται ζητήματα σε σχέση με την εγκυρότητα ή νομιμότητα διάφορων άλλων ενεργειών ή πράξεων που προηγήθηκαν, ως απαραίτητη προϋπόθεση για να λογίζεται στο τέλος της ημέρας ότι η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» πληροί κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις ή ακόμα ότι αυτή έχει δεόντως επιδοθεί. Στην υπό συζήτηση περίπτωση, η προβολή και η συζήτηση του ζητήματος της επίδοσης ή μη των Ειδοποιήσεων Τύπος «Θ» και «Ι», διασυνδέεται από την πλευρά των εφεσειόντων με την εκ του νόμου προβλεπόμενη προθεσμία εντός της οποίας θα πρέπει να αποσταλεί η σχετική Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», ζήτημα το οποίο, ως υποδεικνύεται στο σχετικό άρθρο του νόμου (βλ. άρθρο 44Γ
(2)(γ)), αποτελεί ένα από τους λόγους που εξαντλητικά καταγράφονται ότι μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης σε Έφεση του είδους, δυνάμενοι να οδηγήσουν σε παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ». Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων, προς υποστήριξη της ως άνω θέσης του επί του συζητούμενου, παρέπεμψε στο σκεπτικό απόφασης του παρόντος Δικαστηρίου, όπως αυτό αποτυπώθηκε στο πλαίσιο της απόφασης του, ημερ. 23.11.2020, στην Αίτηση-Έφεση Αρ. 369/2020, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας. Είναι γεγονός ότι στο πλαίσιο της ως άνω απόφασης απασχόλησε το Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, το ως άνω ζήτημα που προκρίνεται από την πλευρά των εφεσειόντων και στα πλαίσια της παρούσας. Στην εν λόγω υπόθεση, τέθηκε επίσης ζήτημα παράνομης, παράτυπης και αντικανονικής επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπος «Ι» προς τον εκεί εφεσείοντα αρ. 2, πρωτοφειλέτη του χρέους που εξασφαλιζόταν με την υποθήκη. Με κάθε σεβασμό, διατηρώντας τις ίδιες θέσεις επί του ζητήματος, επαναλαμβάνω την προσέγγιση του Δικαστηρίου ενθέτοντας μέρος του λόγου της ως άνω απόφασης στην παρούσα. Ως σημειώθηκε, μεταξύ άλλων, στη σχετική τοποθέτηση του Δικαστηρίου: «Σοβαρά έχει προβληματίσει η εισήγηση της πλευράς των εφεσειόντων ότι η γενομένη κατά τον πιο πάνω τρόπο επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπος «Ι» προς τον εφεσείοντα αρ. 2, είναι ουσιαστικά παράτυπη, παράνομη και αντικανονική, με δεδομένο ότι το σχετικό έντυπο δεν απευθύνεται προσωπικά σε αυτόν, εξέλιξη που ως υποστηρίζουν επιδρά, δίχως άλλο, καταλυτικά στην εγκυρότητα της επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» που ακολούθησε και κατ' επέκταση σε ολόκληρη τη διαδικασία εκποίησης. Ως προκρίνεται, με δεδομένη την μη σύννομη επίδοση Ειδοποίησης Τύπος «Ι» στον εφεσείοντα αρ.2, ουδέποτε τηρήθηκε η εκ του νόμου προβλεπόμενη προθεσμία εντός της οποίας υπήρχε η δυνατότητα να αποσταλεί η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ». Αναζητώντας καθοδήγηση για την δικαστική αντιμετώπιση του ζητήματος, είναι πρωτίστως αναγκαία η προσφυγή στις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας. Στο άρθρο 44Γ
(1)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965), προβλέπεται ότι: «Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα µε την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού: Νοείται ότι, µε την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση µη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου µε βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:» Έχοντας ήδη ξεκινήσει η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, ως οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/1965 κατά τον πιο πάνω τρόπο, στο επόμενο εδάφιο του άρθρου 44Γ του ως άνω νομοθετήματος, προβλέπεται η δυνατότητα για τον ενυπόθηκου δανειστή, στην περίπτωση μη εξόφλησης εντός της καθορισμένης προθεσμίας των 45 πλέον ημερών (βλ. τροποιητικό Νόμο 61(Ι)/2020), να προχωρήσει στο επόμενο βήμα, επιδίδοντας την Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» και ενημερώνοντας για την πρόθεση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σε καθορισμένη ημερομηνία. Σύμφωνα με το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/1965, ως «ενυπόθηκος οφειλέτης» καθορίζεται ο κύριος ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του συγκεκριμένου ακινήτου, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με αυτήν την υποθήκη. Διευκρινίζεται δε, κατά τρόπο ρητό και κατηγορηματικό, ότι σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση θα πρέπει να επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα. Περαιτέρω, ως οι πρόνοιες του ίδιου ερμηνευτικού άρθρου του ως άνω Νόμου, τα δύο πρόσωπα που είναι δυνατόν να περιλαμβάνονται στην έννοια του όρου «ενυπόθηκος οφειλέτης» διαχωρίζονται με τα πρόσωπα που περιλαμβάνονται στην έννοια του όρου «ενδιαφερόμενο πρόσωπο». Ως εξηγείται στο σχετικό άρθρο του Νόμου, «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο που έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου, περιλαμβάνοντας οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος. Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων έθεσε υπόψη του Δικαστηρίου πρωτόδικες αποφάσεις στις οποίες, ανάμεσα σε άλλα, φαίνεται να απασχόλησε το ζήτημα. Ανάμεσα σε αυτές, απόφαση της αδελφής μου δικαστή Ε. Εφραίμ, Π.Ε.Δ, ημερ. 28.06.19, στην Αίτηση/Έφεση αρ. 70/2019, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού. Τόσο η προσέγγιση όσο και το σκεπτικό της επί του συζητούμενου, με βρίσκει απόλυτα σύμφωνο. Η παράθεση σχετικών αποσπασμάτων του σκεπτικού της εν λόγω απόφασης, τα οποίο υιοθετώ και για σκοπούς της παρούσας, κρίνεται χρήσιμη. Παρέλκει αισθάνομαι, στο πλαίσιο της παρούσας, οποιαδήποτε περαιτέρω ανάπτυξη. Σε σχέση με το ζήτημα της αναγκαιότητας ξεχωριστής επίδοσης, σε προσωπικό επίπεδο, Ειδοποίησης Τύπος «Ι», τόσο στο πρόσωπο που παραχωρεί την υποθήκη όσο και στον πρωτοφειλέτη του χρέους στην περίπτωση που είναι διαφορετικό πρόσωπο, υπεδείχθη ότι: «Δεν μου διαφεύγει πως στην ερμηνεία του όρου αναφέρεται πως η ειδοποίηση θα επιδίδεται στον καθένα των δύο ξεχωριστά και θα μπορούσε κάποιος να εισηγηθεί πως η απαίτηση για επίδοση δεν συνεπάγεται και όπως η ειδοποίηση απευθύνεται στον ίδιο τον πρωτοφειλέτη ονομαστικά και προσωπικά, καθότι το παρόν Μέρος του Ν.9/65 αφορά τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκης περιουσίας βάσει της σύμβασης υποθήκης την οποία συνήψε ο ενυπόθηκος οφειλέτης. Μια προσεκτική ανάγνωση όμως του άρθρου 44Γ
(1)του Ν.9/65 δεν επιβεβαιώνει τέτοια θέση. Και τούτο καθότι το εν λόγω άρθρο προνοεί για την επίδοση της ειδοποίησης τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ενώ ταυτόχρονα προνοεί για την απαίτηση εξόφλησης από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και την ενημέρωση του ενυπόθηκου οφειλέτη πως σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Εξ ου και χρησιμοποιείται το λεκτικό «.καλώντας τον όπως ξοφλήσει.» και «.με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι..». Σαφώς ο ενυπόθηκος οφειλέτης στον οποίο αφορά και απευθύνεται η ειδοποίηση για πληρωμή του οφειλόμενου ποσού και η ενημέρωση πως παράλειψη πληρωμής παρέχει τη δυνατότητα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου περιλαμβάνει τόσο το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκευση του ακινήτου όσο και τον πρωτοφειλέτη, με αποτέλεσμα να καθίσταται σαφές πως η ειδοποίηση Ι όσον αφορά την απαίτηση πληρωμής θα πρέπει να απευθύνεται στα δύο αυτά πρόσωπα ξεχωριστά, στα οποία παρέχεται η δυνατότητα πληρωμής του οφειλόμενου ποσού ούτως ώστε να μην προχωρήσει η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Αυτή η ερμηνεία και προσέγγιση συνάδει και με το περιεχόμενο του Τύπου «Ι» το οποίο ακριβώς αντανακλά τα όσα αναφέρονται στο άρθρο 44Γ
(1). Συγκεκριμένα, ο Τύπος «Ι» είναι ο εξής: ........................................ ........................................ Επομένως, παρόλο που ο Τύπος «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος στον τίτλο θα πρέπει να αναγράφει «Ειδοποίηση προς ενυπόθηκο οφειλέτη» ακολούθως εκεί που αναγράφεται σε ποιον απευθύνεται ήτοι «Προς .., από ..» θα πρέπει σε κάθε ειδοποίηση να αναφέρεται το όνομα του καθενός των δύο αυτών προσώπων ξεχωριστά ούτως ώστε αυτός να γνωρίζει ότι η ειδοποίηση και δη η απαίτηση πληρωμής απευθύνεται προς τον ίδιο. Εξ ου και στη συνέχεια η ειδοποίηση αναφέρει ότι «ειδοποιείστε ....» και ειδικότερα ότι «καλείστε προς τούτο όπως .. καταβάλετε το πιο πάνω ποσό με τους οφειλόμενους τόκους ....». Διαφορετική ερμηνεία και προσέγγιση δεν συνάδει ούτε με το λεκτικό του άρθρου ούτε και με την πρόθεση του Νομοθέτη, καθότι σε περίπτωση, όπως η προκειμένη, που η ειδοποίηση Ι επιδίδεται μεν στον πρωτοφειλέτη αλλά απευθύνεται προς το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκη, δεν υπάρχει ειδοποίηση με απαίτηση πληρωμής προς τον πρωτοφειλέτη ο οποίος απλώς ενημερώνεται περί της ειδοποίησης για απαίτηση πληρωμής από το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκη, χωρίς να γνωρίζει αφενός ότι η απαίτηση απευθύνεται και στον ίδιο και αφετέρου ότι δίδεται και στον ίδιο το δικαίωμα πληρωμής του οφειλόμενου ποσού. Με άλλα λόγια στην υπό κρίση περίπτωση, η επίδοση της ειδοποίησης Ι στην πρωτοφειλέτιδα Αιτήτρια 1, έγινε ως να ήταν ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ενώ η ιδιότητα της τη διαχωρίζει σαφώς από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όπως εξηγείται αναλυτικά ανωτέρω. Δεν μου διαφεύγει πως το άρθρο 44Γ
(2)μιλά για μη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης Ι από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Αυτό το λεκτικό δεν αναιρεί αλλά ούτε και αντιφάσκει με τις πρόνοιες του αμέσως προηγούμενου εδαφίου
(1)του ιδίου άρθρου. Και τούτο, καθότι ενώ η ειδοποίηση Ι πρέπει να απευθύνεται ξεχωριστά στο πρόσωπο που παραχωρεί την υποθήκη και στον πρωτοφειλέτη αν αυτό είναι διαφορετικό πρόσωπο, δηλαδή και στους δύο, για απαίτηση εξόφλησης και ενημέρωση πως παράλειψη εξόφλησης παρέχει τη δυνατότητα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, εντούτοις αυτό δεν εμποδίζει οποιοδήποτε άλλο από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα να επιλέξει να ξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, αφού ενημερωθεί για την απαίτηση πληρωμής προς τα δύο ως άνω πρόσωπα, ούτως ώστε να διαφυλάξει και εμποδίσει την πώληση του ενυπόθηκου χρέους. Εξ ου και η διαζευκτική αναφορά στο ότι «σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης» (που περιλαμβάνει τα δύο ως άνω πρόσωπα) «ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί.». Είναι γεγονός πως ο Τύπος «ΙΑ» απευθύνεται «Προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα» και ακολουθεί και πάλι το ίδιο λεκτικό «Προς ., από.». Αυτό το λεκτικό σε συνδυασμό με το άρθρο 44Γ
(1)και
(2), καταδεικνύει πως η ειδοποίηση ΙΑ επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, στα οποία δίδεται η ίδια ερμηνεία, πλην όμως αυτή απευθύνεται σε όλα αυτά τα πρόσωπα με τον ίδιο ακριβώς τρόπο, χωρίς διαχωρισμό, εφόσον απλά αποτελεί ειδοποίηση για την πρόθεση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Μάλιστα, όπως φαίνεται από τα σχετικά Τεκμήρια, η κάθε ειδοποίηση ΙΑ απευθυνόταν σε καθένα των Αιτητών ονομαστικά και ξεχωριστά.» Ενόψει όλων όσων πιο πάνω έχουν εξηγηθεί, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η Ειδοποίηση Τύπος «Ι», η οποία επιδόθηκε στον εφεσείοντα 2, πρωτοφειλέτη, και στην υπό συζήτηση περίπτωση ως εκ του Νόμου απορρέει, θα έπρεπε να απευθυνόταν στον ίδιον προσωπικά κατά τρόπο που η απαίτηση πληρωμής εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος θα έδινε στον ίδιο την δυνατότητα εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού, ενημερώνοντας τον ότι παράλειψη εκ μέρους του εξόφλησης του συγκεκριμένου ποσού θα έδινε τη δυνατότητα στην Καθ' ης η αίτηση - Εφεσίβλητη στην παρούσα να προχωρήσει, μέσω της διαδικασίας πλειστηριασμού που προβλέπεται στο Μέρος VIA του Ν.9/1965, στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και στη μεταβίβασή του στον αγοραστή. Η παράλειψη επίδοσης Ειδοποίησης Τύπος «Ι» κατά τον τρόπο που τούτο απαιτείται από τον Νόμο, δηλαδή σχετικής ειδοποίησης που να απευθύνεται προσωπικά στον πρωτοφειλέτη εφεσείοντα 2, με δεδομένο ότι προϋπόθεση για την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» πρέπει να έχει παρέλθει η προθεσμία που δίδεται με την Ειδοποίηση Τύπος «Ι», είναι φανερό ότι καθιστά εκ των πραγμάτων την επίδοση της επίδικης Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» στον εφεσείοντα αρ. 2 παράτυπη και αντικανονική, αφού δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι σε σχέση με τον τελευταίο αποστάληκε εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας.» Επανερχόμενος στην υπό συζήτηση περίπτωση, στη βάση όλων όσων έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου, είναι φανερό ότι οι εφεσείοντες 2 και 3 δεν αποτελούν «ενυπόθηκους οφειλέτες», αφού κύριος του ακινήτου επί του οποίου έχει εγγραφεί η υποθήκη αρ. XXXXX/2014, είναι η εφεσείουσα αρ. 1 εταιρεία (βλ. άρθρο 44ΙΕ). Ούτε αποτελούν τους «οφειλέτες χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη» ως η έννοια του όρου περιλαμβάνεται στο ίδιο άρθρο του Ν.9/1965. Αντίθετα, οι εφεσείοντες 2 και 3, εγγυητές ως παρουσιάζονται από τα στοιχειά που τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου (βλ. ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα της αγωγής 1089/2020 - τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση του Α. Ανδρέου που συνοδεύει και υποστηρίζει την ένσταση) ρητά προσδιορίζονται από το άρθρο 44ΙΕ του Ν.9/1965, ως «ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Είναι για αυτό τον λόγο που στη δική τους περίπτωση, όντας και οι δύο «ενδιαφερόμενα πρόσωπα» και όχι ενυπόθηκοι οφειλέτες (ως η έννοια του όρου στο συγκεκριμένο νομοθέτημα περιλαμβάνει τόσο τον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου όσο και τον πρωτοφειλέτη του χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη), είναι αρκετή η γνωστοποίηση σε αυτούς της Ειδοποίησης Τύπος «Ι» χωρίς να είναι αναγκαίο αυτή να απευθύνεται στους συγκεκριμένους, προσωπικά. Υπό το σύνολο των περιστάσεων που περιβάλλουν την υπό συζήτηση περίπτωση, η επίδοση της σχετικής Ειδοποίησης Τύπος «Ι» στους εφεσείοντες 2 και 3 δεν φαίνεται να πάσχει ως εισηγείται η πλευρά των εφεσειόντων, κατά τρόπο που να επιτρέπει στο Δικαστήριο, κατ' εφαρμογή των σχετικών προνοιών του Μέρους VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965), ειδικότερα του άρθρου 44Γ
(3), να παραμερίσει την Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», εξέλιξη δυνάμενη στο τέλος της ημέρας να έχει καταλυτική επίδραση στην περαιτέρω προώθηση της δρομολογηθείσας ως άνω διαδικασίας εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Συνακόλουθα, η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ», συνταχθείσα στον ορθό τύπο και με το προβλεπόμενο περιεχόμενο, δεόντως και νομότυπα φαίνεται να έχει επιδοθεί στους εφεσείοντες, κατά τρόπο που να συνάδει με τις πρόνοιες του σχετικού νόμου. Καταληκτικά, στη βάση όλων όσων έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η πλευρά των εφεσειόντων δεν έχει καταδείξει ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση συντρέχει οποιοσδήποτε από τους λόγους ακύρωσης - όπως αυτοί καταγράφονται, προσδιορίζονται και οριοθετούνται στο άρθρο 44Γ
(3)του Ν.9/1965 - δυνάμενοι να ακυρώσουν την επίδικη Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» και κατ' επέκταση τη διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου που αυτή αφορά. Συνακόλουθα, η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, κατ' εφαρμογή του βασικού κανόνα ο οποίος προβλέπει ότι θα πρέπει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας, (βλ. Halsbury's Laws of England 3η έκδοση σελ. 421 Παρ. 795-796) επιδικάζονται υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειόντων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο προς τούτον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Α. Δαυίδ, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΓΓ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο