Επί τοις αφορώσι την Αίτηση της Χριστοδούλου, Αρ. Αίτησης: 368/19, 29/4/2021

(1)2011 μέχρι 118

(1)2019 άρθρα 1, 2 και 12 ---------------------------------------- Ημερομηνία: 29 Απριλίου 2021 Εμφανίσεις: Για αιτήτρια: κ. Παπαθεοδώρου Για καθ' ου η αίτηση: κ. Κονναρής Για Κτηματολόγιο: Καμία εμφάνιση παρά το ότι η αίτηση έχει δεόντως επιδοθεί ΑΠΟΦΑΣΗ Τα θέματα που εγείρονται στην παρούσα υπόθεση είχα την ευκαιρία να τα συνοψίσω στην ενδιάμεση απόφαση που εξέδωσα στις 04/12/20, το σχετικό απόσπασμα από την οποία παραθέτω αυτούσιο πιο κάτω: «.Η κυρίως γενική αίτηση στην παρούσα υπόθεση, η οποία καταχωρήθηκε στις 27/09/19, αφορά σε αίτημα της Μ. Χριστοδούλου από τη Λευκωσία για να εκδοθεί, στη βάση κυρίως του αρ. 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011), διάταγμα Δικαστηρίου που να επιτρέπει την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ενός πωλητηρίου εγγράφου μιας οικίας στο κατεχόμενο σήμερα χωρίο Πεντάγια, το οποίο αγοραπωλητήριο φέρεται να υπεγράφη πριν από 48 χρόνια, ήτοι την 01/09/73, μεταξύ της ιδίας ως αγοράστριας και της XXXXX Μιχαήλ, άλλως XXXXX Μιχαλάκη Χριστοφή από τη Λεμεσό ως πωλήτριας. Με την ίδια Γενική Αίτηση η Χριστοδούλου ζητά μεταξύ άλλων και διάταγμα με το οποίο να της επιτραπεί να εγείρει αγωγή εναντίον της Μιχαήλ για ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας καθώς και διατάγματα με τα οποία να αναγνωρίζεται ότι η ημερομηνία κατάθεσης του αγοραπωλητηρίου είναι η 01/09/73 και ότι με την κατάθεση του, αυτό θα προηγείται οποιασδήποτε επιβάρυνσης είχε εγγραφεί επί του ακινήτου από την 01/09/73 και μέχρι σήμερα. Την αίτηση υποστηρίζει Ε/Δ της Χριστοδούλου, η οποία ισχυρίζεται ότι στη βάση του συγκεκριμένου αγοραπωλητηρίου εγγράφου, το οποίο σύναψε με την Μιχαήλ πριν την Τουρκική εισβολή του 1974 (Τεκ.1), κατέβαλε στην τελευταία 1.900 Λ.Κ. έναντι του συμφωνηθέν τιμήματος αγοράς των 3.000 Λ.Κ. και έκτοτε ήταν έτοιμη και πρόθυμη να καταβάλει και το υπόλοιπο ποσό των 1.100 Λ.Κ., το οποίο με βάση το συμβόλαιο έπρεπε να είχε καταβληθεί με δόσεις μέχρι την 01/06/75, και έτσι να ολοκληρώσει την πώληση και να εγγραφεί το ακίνητο στο όνομα της. Τη συναλλαγή όμως, ισχυρίζεται η Χριστοδούλου, τη διέκοψε η τουρκική εισβολή του 1974, οπόταν 36 χρόνια αργότερα, την 18/10/10 δηλαδή, έστειλε μέσω του δικηγόρου της επιστολή στη Μιχαήλ για να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας σε συγκεκριμένη ώρα και μέρα για να της καταβάλει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς και να λάβει μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της (Τεκ.2). Σύμφωνα πάντα με την Ε/Δ της Χριστοδούλου, η Μιχαήλ δεν ανταποκρίθηκε θετικά στο αίτημα ισχυριζόμενη ότι δεν είχε εξασφαλίσει ακόμη τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα της, όμως αυτό, κατά την Χριστοδούλου, δεν ανταποκρινόταν στην πραγματικότητα εφόσον από έρευνα που αυτή διεξήγαγε στο Κτηματολόγιο το 2010 διαπίστωσε ότι η Μιχαήλ ήταν από τις 27/05/03 εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου (Τεκ.3). Καταχώρησε συνεπώς η Χριστοδούλου την αγωγή 10840/10 εναντίον της Μιχαήλ στο Ε.Δ. Λευκωσίας με γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο, αξιώνοντας ειδική εκτέλεση της μεταξύ τους σύμβασης πώλησης και διαζευκτικά αποζημιώσεις ύψους €80.000. Η εν λόγω αγωγή, στην οποία η Χριστοδούλου είχε καταχωρήσει και Ε/Α και την οποία η τελευταία επεσύναψε στην αίτηση της ως Τεκ.4, τελικά αποσύρθηκε στις 24/11/16 άνευ βλάβης του δικαιώματος καταχώρησης νέας. Αυτό έγινε, σύμφωνα πάντα με τη Χριστοδούλου, διότι οι δικηγόροι της είχαν διαπιστώσει τότε ότι δεν μπορούσε να ζητηθεί ειδική εκτέλεση σύμβασης η οποία δεν είχε προηγουμένως κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Για το λόγο αυτό, μετά που τροποποιήθηκε το 2017 ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 και ο περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος Ν.9/1965, «άνοιξε ο δρόμος και δημιουργήθηκε η δυνατότητα νομικά για την υποβολή αίτησης όπως είναι αυτή η οποία επισυνάπτεται στην παρούσα Ένορκή Δήλωση μου». Στην πιο πάνω αίτηση της Χριστοδούλου η Μιχαήλ καταχώρησε ένσταση στις 21/01/20, προβάλλοντας 11 συνολικά λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Την ένσταση της Μιχαήλ υποστηρίζει Ε/Δ της δικηγόρου Σ. Νικολάου, η οποία αναφέρει ότι συνεργάζεται με τους δικηγόρους της Μιχαήλ και ότι ο λόγος που ορκίζεται αυτή την Ε/Δ που υποστηρίζει την ένσταση αντί της Μιχαήλ είναι αφ' ενός διότι η τελευταία βρίσκεται στο εξωτερικό και αφ' ετέρου διότι η υπό κρίση αίτηση «άπτεται κύρια νομικών θεμάτων». Δηλώνει παρά ταύτα η Νικολάου ότι τα όσα γεγονότα αναφέρει στην Ε/Δ της ότι τα γνωρίζει προσωπικά, αυτά τα γνωρίζει «από μελέτη σχετικών εγγράφων που τηρούνται στα γραφεία (των δικηγόρων της Μιχαήλ) καθώς και από πληροφορίες που μου δόθηκαν από την καθ' ης η αίτηση», ενώ τα γεγονότα που δεν γνωρίζει προσωπικά, «.και για τα οποία αναφέρεται άλλη πηγή γνώσεως, είναι αληθινά από όσο καλύτερα γνωρίζω και πιστεύω». Όσον αφορά δε τα νομικά θέματα στα οποία η Νικολάου κάμνει αναφορά στην Ε/Δ της, αυτά η τελευταία αναφέρει ότι προέρχονται από τις νομικές συμβουλές που έλαβε από τους δικηγόρους της Μιχαήλ, κ. Η. Κονναρή και κα Φ. Χριστοδουλίδου. Επί της ουσίας της ένστασης η Νικολάου υποστηρίζει ότι ως έχει συμβουλευτεί από την κα Χριστοδουλίδου, η αιτήτρια κωλύεται από του να προωθεί την παρούσα αίτηση εφόσον ως η ίδια η Χριστοδούλου είχε δηλώσει στην Έκθεση Απαίτησης της αγωγής 10840/10 που επισυνάφθηκε ως τεκμήριο στην αίτηση, το επίμαχο πωλητήριο έγγραφο το είχε τερματίσει από τότε. Θεωρεί δε η Νικολάου ότι είναι παραπλανητική η αναφορά της αιτήτριας στην Ε/Δ της ότι με την εν λόγω αγωγή η τελευταία ζητούσε ως κύρια θεραπεία την ειδική εκτέλεση και αυτό διότι από το περιεχόμενο της εν λόγω αγωγής προκύπτει ότι η κύρια θεραπεία που αξιώνετο εκεί ήταν, σύμφωνα με την Ε/Α, οι αποζημιώσεις και αυτό προφανώς με δεδομένο τον τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου (παρ.5, 6 και 7 Ε/Δ Νικολάου). Πρόσθετα τούτου, επικαλούμενη τη συμβουλή της κας Χριστοδουλίδου, η Νικολάου υποστηρίζει ότι με βάση το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε το 2011 και 2012, παρείχετο από τότε δικαίωμα στην αιτήτρια να καταχωρήσει χωρίς άδεια του Δικαστηρίου το πωλητήριο έγγραφο και παρά ταύτα δεν το έπραξε και καμία εξήγηση ή έστω επαρκή εξήγηση δεν προσφέρει η Χριστοδούλου γι' αυτή την αδράνεια της ώστε να δικαιούται σήμερα να επιχειρεί μέσω της παρούσας αίτησης να δημιουργήσει το απαιτούμενο πραγματικό και νομικό υπόβαθρο για να αξιώσει με αγωγή την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας (παρ.8, 9, 10 και 11 Ε/Δ Νικολάου). Σε κάθε περίπτωση όμως, υποστηρίζει η Νικολάου, από τα όσα η ίδια η αιτήτρια ισχυρίζεται προκύπτει ότι η τελευταία δεν δικαιούται σε ειδική εκτέλεση και διότι είχε παραβεί την υποχρέωση της για εξόφληση του τιμήματος αγοράς ως η σύμβαση προνοούσε, ήτοι σε «έξι δόσεις εκ τριακοσίων λιρών έκαστη της πρώτης αρχομένης την 1/12/1973 των δε υπολοίπων ανά τριμηνία και της τελευταίας δόσης εκ £200,000 μιλς (διακοσίων) την 1/06/1975». Αναφέρει επίσης η Νικολάου ότι εξ όσων έχει πληροφορηθεί από την Μιχαήλ, λόγω της τουρκικής εισβολής που είχε ως αποτέλεσμα το επίμαχο ακίνητο να περιέλθει στην κατοχή των τουρκικών δυνάμεων και λόγω του ότι η αιτήτρια δεν είχε ούτως ή άλλως συμμορφωθεί με το συμβατικό τρόπο εξόφλησης του τιμήματος, αμφότερες αιτήτρια και Μιχαήλ, συμφώνησαν όπως το πωλητήριο έγγραφο τερματιστεί και από το 1973 μέχρι και το 2010 η πρώτη ουδέποτε ενόχλησε την τελευταία για το συγκριμένο θέμα (παρ.14 και 15 Ε/Δ Νικολάου). Στη βάση των πιο πάνω, καταλήγει η Νικολάου, η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί εξ όσων τη συμβουλεύει η κα Χριστοδουλίδου, εφόσον τα όσα έχει θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου η Χριστοδούλου δεν ικανοποιούν τις προϋποθέσεις της σχετικής νομοθεσίας αλλά αντίθετα καταδεικνύουν, ως η ίδια η Χριστοδούλου έχει ισχυριστεί, ότι η επίμαχη σύμβαση έχει τερματιστεί εδώ και μία δεκαετία τουλάχιστον, ενώ ταυτόχρονα, τίποτα από τα όσα έχει ισχυριστεί η Χριστοδούλου δεν εξηγούν γιατί επιδείχθηκε από πλευράς της τόσο μεγάλη καθυστέρηση και αδράνεια στο να επιχειρηθεί να κατατεθεί το επίμαχο πωλητήριο, αν αυτό ήταν σε ισχύ, ως η Χριστοδούλου ισχυρίζεται, ιδιαίτερα ενόψει του ότι το πωλητήριο μπορούσε να επιχειρηθεί να κατατεθεί και ενόσω εκκρεμούσε η αγωγή 10840/10 (παρ. 17i - xi).» Πρόσθετα των πιο πάνω, σημειώνω ότι σύμφωνα με την Ε/Α που καταχώρησε η Χριστοδούλου στην προαναφερόμενη αγωγή της, το ποσό των €80.000 που αξίωνε η τελευταία ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας βασιζόταν στην αξία που κατά την Χριστοδούλου είχε το επίμαχο ακίνητο «κατά το χρόνο του τερματισμού της συμφωνίας» και αφ' ετέρου ότι στην υπεράσπιση που είχε καταχωρήσει η Μιχαήλ, η τελευταία αρνείτο ότι η συμφωνία είχε με οποιοδήποτε τρόπο τερματιστεί ως η Χριστοδούλου ισχυρίστηκε. Σημειώνω εδώ επίσης και ότι κατά την απόσυρση της αγωγής στις 24/11/16, το Δικαστήριο έδωσε άδεια στην Χριστοδούλου να αποσύρει την εν λόγω αγωγή άνευ βλάβης του δικαιώματος καταχώρησης νέας, υπό τον όρο όμως ότι θα πλήρωνε στη Μιχαήλ €2000 έξοδα πλέον ΦΠΑ «σε περίπτωση καταχώρησης νέας αγωγής για τα ίδια επίδικα ζητήματα», κάτι με το οποίο είχε συμφωνήσει και η πλευρά της τελευταίας. Τέλος θα πρέπει να αναφέρω ότι μετά την καταχώρηση της ένστασης της Μιχαήλ, η πλευρά της Χριστοδούλου αιτήθηκε την αντεξέταση της ομνύουσας στην ένσταση, αίτημα το οποίο εγκρίθηκε μερικώς με την ενδιάμεση απόφαση που εξέδωσα στις 04/12/20 και συγκεκριμένα διατάχθηκε η αντεξέταση μόνο σε σχέση με τον ισχυρισμό της παρ.14 της Ε/Δ που υποστήριζε την ένσταση, ήτοι ότι η αιτήτρια και η καθ' ης η αίτηση συμφώνησαν όπως το επίδικο αγοραπωλητήριο έγγραφο τερματιστεί. Επειδή όμως στην πορεία η πλευρά της Μιχαήλ δήλωσε ότι δεν θα επιμείνει στον εν λόγω ισχυρισμό και ότι τον αποσύρει, το εκδοθέν διάταγμα αντεξέτασης κατέστη άνευ αντικειμένου και η ακρόαση της υπόθεσης ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των μερών, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο. Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου. Σημειώνω τα εξής. Με βάση το νομικό καθεστώς που ίσχυε το 1973 που καταρτίστηκε η επίδικη σύμβαση, ήτοι το Κεφ.232, ο αγοραστής ενός ακινήτου υποχρεούτο να καταθέσει τη σχετική σύμβαση του στο Κτηματολόγιο εντός 2 μηνών από τη σύναψη της αλλιώς θα έχανε τα δικαιώματα που μια τέτοια κατάθεση δημιουργούσε, μεταξύ των οποίων και το δικαίωμα να ζητήσει ειδική εκτέλεση της συμφωνίας (βλ. αρ.2 και 7 ΚΕΦ.232). Το πιο πάνω νομικό καθεστώς όμως, το οποίο προφανώς ήταν καταστροφικό για αγοραστές που για διάφορους λόγους είχαν παραλείψει να καταθέσουν εμπρόθεσμα τη σύμβαση τους στο Κτηματολόγιο οπότε και παρέμεναν να έχουν μόνο συμβατικά δικαιώματα για διεκδίκηση αποζημιώσεων εναντίον των πωλητών (βλ. Σάντης Ανδρέας Γιάγκου ν. Δέσποινας Χατζηβασιλείου και Άλλης

(2013)1 ΑΑΔ 585), άλλαξε το 2011 όταν θεσπίστηκε νέος νόμος, ήτοι ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011), ο οποίος με γνώμονα την προστασία των αγοραστών, κατάργησε και αντικατέστησε το μέχρι τότε εν ισχύ Κεφ.232 (βλ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, ECLI:CY:AD:2020:A144, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019, 8/5/2020). Ο νέος αυτός νόμος του 2011, διατήρησε μεν την υποχρέωση ενός αγοραστή να καταθέσει στο Κτηματολόγιο τη σχετική σύμβαση πώλησης ως προϋπόθεση για να αποκτηθούν και να ασκηθούν περιουσιακά και άλλα συναφή δικαιώματα που μόνο μέσω κατάθεσης και εγγραφής μιας σύμβασης μπορούσαν να αποκτηθούν και να ασκηθούν, έδωσε όμως και δικαίωμα σε αγοραστές που είχαν παραλείψει να καταχωρήσουν τις συμβάσεις τους εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, είτε η εν λόγω προθεσμία είχε καθοριστεί από τον προηγούμενο Νόμο (Κεφ.232) είτε από τον υφιστάμενο, να καταθέσουν και να εγγράψουν εκπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο τις συμβάσεις τους. Το αρ.16 του Νόμου προνοούσε ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο και συνέχιζαν να παραμένουν σε ισχύ, θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή μέχρι 30/01/2012, να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ανεξάρτητα αν κατά την ημερομηνία κατάθεσης τους εκκρεμούσε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία σε σχέση με αυτές.. Αργότερα, στις 6/4/2012, δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση (Τροποποιητικός) Ν.32(Ι)/2012, με τον οποίο εισήχθη στο Νόμο το αρ.16Α, το οποίο προνοούσε ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν τις 6/4/2012, θα μπορούσαν να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο εντός προθεσμίας έξι μηνών, «έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους». Ανεξάρτητα όμως των πιο πάνω προνοιών που επέτρεπαν την αυτοδίκαιη ουσιαστικά εκπρόθεσμη κατάθεση μιας σύμβασης, το αρ. 12 του Νόμου προνοούσε ότι «.το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος.όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή». Επειδή όμως η χρονική περίοδος στην οποία αναφερόταν τότε το άρθρο ήταν αυτή που καθοριζόταν μεταξύ άλλων στις τότε εν ισχύ πρόνοιες του αρ.3

(1)(γ) του Νόμου, ήτοι οι έξι μήνες από τη σύναψη της σύμβασης, στην πορεία προέκυψαν αμφιβολίες ως προς το κατά πόσο οι μεταβατικές διατάξεις των αρ.16 και 16Α επέτρεπαν την άσκηση της εξουσίας του αρ.12 επί όλων των εκπρόθεσμων συμβάσεων (βλ. π.χ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗΣ (ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ) ΘΕΟΔΩΡΟΥ κ.α., Πολιτική ECLI:CY:AD:2014:D853, Αίτηση Αρ. 170/2014, 7/11/2014). Αποφάσισε λοιπόν ο νομοθέτης όπως ξεκαθαρίσει αυτός το θέμα οπόταν και στις 02/06/17 θεσπίστηκε ο τροποποιητικός Νόμος Ν. 48(I)/2017, ο οποίος άλλαξε μόνο το αρ.12, οι πρόνοιες του οποίου έκτοτε αναφέρουν τα εξής: «Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή». Με άλλα λόγια, με το Νόμο του 2011 και συγκεκριμένα με το αρ.12 αυτού ως τροποποιήθηκε, δόθηκε εκ νέου η ευκαιρία σε αγοραστές να επιχειρήσουν να αποκτήσουν εκτελεστά περιουσιακά δικαιώματα από συμβάσεις αγοράς ακινήτων που είχαν συνάψει οποτεδήποτε στο παρελθόν, και τα οποία δικαιώματα οι τελευταίοι είχαν απολέσει λόγω του ότι για διάφορους λόγους δεν είχαν έγκαιρα καταθέσει και εγγράψει τις συμβάσεις τους στο Κτηματολόγιο. Όπως ευθέως προκύπτει από το λεκτικό του αρ. 12, σκοπός των εν λόγω προνοιών είναι η προστασία αγοραστή ακινήτου ο οποίος συνομολόγησε σύμβαση αγοράς ακινήτου και δεν προέβη στην κατάθεση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός της προθεσμίας που προβλέπει ο Νόμος (βλ. απόφαση μειοψηφίας στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω) Βεβαίως ο νομοθέτης, έστω και αν κύριο μέλημα του με το Νόμο του 2011 ήταν η προστασία των αγοραστών, δεν παραγνώρισε, για ευνόητους λόγους, ότι θα μπορούσε να υπάρξουν περιπτώσεις όπου στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης και της ημερομηνίας κατάθεσης μιας σύμβασης στο Κτηματολόγιο, είτε εμπρόθεσμα είτε εκπρόθεσμα, όταν και η σύμβαση δεν θα είχε ακόμη αποκτήσει εκτελεστότητα και το καθεστώς του εμπράγματου βάρους διότι δεν είχε εγγραφεί, τρίτα πρόσωπα ενδεχομένως να ενέγραφαν επιβαρύνσεις στο ακίνητο και έτσι να αποκτούσαν ισχυρά εκτελεστά δικαιώματα επί αυτού. Και σίγουρα, τέτοια δικαιώματα δεν θα μπορούσαν να αγνοηθούν όπως και δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί η προτεραιότητα που αυτά θα είχαν ως εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου έναντι οποιωνδήποτε άλλων επιβαρύνσεων, ως η εν λόγω προτεραιότητα καθορίζεται από το χρόνο εγγραφής τους στο μητρώο. Το ενδεχόμενο αυτό μάλιστα, ήτοι το να εγγραφούν εμπράγματα βάρη σε ένα ακίνητο μετά την σύναψη μιας σύμβασης πώλησης αλλά πριν την κατάθεση και «αναγωγή» της σε εμπράγματο βάρος, καθίστατο προφανώς πολύ πιο πιθανό εκεί όπου για να επιτευχθεί η κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης θα χρειαζόταν να εφαρμοστεί το αρ.12 του Νόμου, ήτοι όταν θα είχε παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της σύναψης και της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης. Για να καλυφτούν λοιπόν και αυτές οι περιπτώσεις όπου «.στο μεσολαβήσαν. χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί.» (βλ. προβληματισμούς στην Πολιτική Έφεση 68/19 ανωτέρω), αλλά και λαμβανομένου υπόψη του ότι είναι σε τέτοιες περιπτώσεις που ενδέχετο να εγερθούν θέματα προτεραιότητας μεταξύ των εγγεγραμμένων επιβαρύνσεων στις οποίες επιβαρύνσεις θα περιλαμβάνονται και οι μεταγενέστερα κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, ο νομοθέτης αποφάσισε εν τη σοφία του όπως ρυθμίσει νομοθετικά και το ζήτημα αυτό. Περιλήφθηκαν λοιπόν στο Ν.81(Ι)/11οι πρόνοιες του αρ.5, οι οποίες στην υπό παράγραφο

(1)του εν λόγω άρθρου αναφέρουν ρητά ότι τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτά ένας αγοραστής με τη κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης, όποτε και με όποιο τρόπο και αν η σύμβαση κατατεθεί, θα ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και ειδικότερα ότι «.το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της:.». Μάλιστα δε, στις επόμενες υποπαραγράφους του αρ.5, ο Νομοθέτης καθόρισε και τον τρόπο με τον οποίο κάποιος αγοραστής μπορεί, αν θέλει, να λάβει προτεραιότητα έναντι των επιβαρύνσεων που εγγράφηκαν στο ακίνητο πριν την κατάθεση της σύμβασης του και οι οποίες επιβαρύνσεις δια Νόμου υπερισχύουν της επιβάρυνσης που αυτός απέκτησε όταν κατάθεσε τη σύμβαση, ήτοι με το να καταβάλει στον προηγηθέντα δικαιούχο επιβάρυνσης την ανάλογη «αποζημίωση»[1]. Το πιο πάνω θεσμικό πλαίσιο που έχει από το 2011 καθορίσει ρητά ο Ν. 83(Ι)/11και οι τροποποιήσεις του, είναι το θεσμικό πλαίσιο που μέχρι και σήμερα διέπει και περιβάλλει κάθε κατάθεση σύμβασης που γίνεται δυνάμει των προνοιών του εν λόγω Νόμου, ήτοι κάθε κατάθεση σύμβασης πώλησης που συνήφθη μετά τη θέσπιση του Νόμου και κάθε κατάθεση σύμβασης που έγινε προηγουμένως αλλά επιτρέπεται πλέον να κατατεθεί, είτε με δικαστικό διάταγμα στη βάση του αρ.12 του Νόμου είτε άλλως πως. Ουσιαστικά, από το 2011 και μέχρι σήμερα, κάθε εκτελεστό περιουσιακό δικαίωμα που δημιουργείται με την κατάθεση μιας σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δυνάμει των προνοιών του Ν.81(Ι)/11, είτε η κατάθεση είναι εμπρόθεσμη ως το αρ. 3 επιβάλλει είτε είναι εκπρόθεσμη ως το αρ.12 επιτρέπει, τελεί υπό τον θέσμιο «περιορισμό» ότι δεν θα υπερισχύει των οποιωνδήποτε επιβαρύνσεων έτυχε να εγγραφούν στο ακίνητο πριν την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης και «.ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή.», εκτός αν ο αγοραστής λάβει προτεραιότητα μέσω της διαδικασίας που προνοείται στο αρ. 5 του Νόμου. Σημειώνω εδώ ότι στην προαναφερόμενη ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/2019 δεν συζητήθηκαν οι πρόνοιες του αρ.5 αλλά μόνο του αρ.12 εφόσον το θέμα εκεί δεν αφορούσε σ΄ αυτήν καθ' αυτή την προτεραιότητα των εμπράγματων βαρών ή στην ουσία των αντιμαχόμενων δικαιωμάτων αλλά μόνο στο κατά πόσο το προγενέστερο εμπράγματο βάρος επέβαλλε όπως ο δικαιούχος του ακουστεί προτού το Δικαστήριο εκδώσει διάταγμα εκπρόθεσμης κατάθεσης σύμβασης με βάση το αρ.12 του Νόμου, ερώτημα που απαντήθηκε καταφατικά. Ο λόγος που έκρινα σκόπιμο να αναφερθώ σε κάποια έκταση στο θέμα της προτεραιότητας που λαμβάνει μια σύμβαση που κατατίθεται δυνάμει των διατάξεων του Νόμου επί του οποίου εδράζεται η παρούσα αίτηση, είναι διότι οι θεραπείες που ζητούνται με τα υπό στοιχεία Γ και Δ της αίτησης, αποσκοπούν στο να παρακαμφθεί αυτή η προτεραιότητα που καθορίζει ο Νόμος σε περίπτωση που το αίτημα για εκπρόθεσμη κατάθεση ήθελε εγκριθεί. Κάτι τέτοιο όμως δεν θα μπορούσε σε καμία περίπτωση να διαταχθεί, εφόσον αυτό προσκρούει κατάφορα στις πρόνοιες του αρ.5 του Νόμου και αυτό είναι από μόνο του αρκετό για να σφραγίσει την τύχη των συγκεκριμένων θεραπειών από αυτό το στάδιο. Αν το αίτημα για εκπρόθεσμη κατάθεση της επίδικης σύμβασης ήθελε εγκριθεί, τότε τα δικαιώματα που θα προκύπτουν από αυτή την κατάθεση θα θεωρούνται ότι ισχύουν από την ημέρα κατάθεσης της σύμβασης και όχι της κατάρτισης της και «.το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή της:.». Των πιο πάνω λεχθέντων λοιπόν, προχωρώ να εξετάσω την ουσία των δύο βασικών θεραπειών που ζητούνται με την υπό κρίση αίτηση, ήτοι της άδειας για εκπρόθεσμη κατάθεση της επίδικης σύμβασης και της άδειας για έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση της εν λόγω σύμβασης. Σημειώνω τα εξής. Από τις πιο πάνω θέσεις που πρόβαλαν εκατέρωθεν οι διάδικοι καθώς επίσης και από τα τεκμήρια που κατατέθηκαν και τα οποία όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκαν αλλά χρησιμοποιήθηκαν και από τις δύο πλευρές για το σκοπό προώθησης των θέσεων τους, τα πιο κάτω γεγονότα προκύπτουν να συνιστούν κοινό και μη αμφισβητούμενο έδαφος μεταξύ των μερών. Η επίδικη σύμβαση συνομολογήθηκε το 1973 και αφορούσε στην πώληση μίας κατοικίας στην κατεχόμενη πλέον Πεντάγια για το ποσό των 3.000Λ.Κ., ποσό το οποίο έπρεπε, με βάση τη σύμβαση, να εξοφληθεί με συγκεκριμένο τρόπο μέχρι και την 01/06/75. Η σύμβαση προνοούσε ότι η μεταβίβαση του ακινήτου στην αγοράστρια Χριστοδούλου θα γινόταν μόνο όταν εξοφληθεί πλήρως το τίμημα αγοράς καθώς και όποιοι τυχόν εκκρεμούντες τόκοι και φόροι και ότι σε περίπτωση που η αγοράστρια Χριστοδούλου δεν τηρούσε το συμφωνηθέν τρόπο εξόφλησης του τιμήματος αγοράς, η πωλήτρια Μιχαήλ θα είχε το συμβατικό δικαίωμα να ακυρώσει τη συμφωνία, να κατακρατήσει οποιοδήποτε ποσό ήθελε πληρωθεί ως τότε από τη Χριστοδούλου και να αξιώσει περαιτέρω και νόμιμη αποζημίωση (βλ. όρους 2, 3, 4 και 5 επίδικης σύμβασης). Κατά το χρόνο σύναψης της επίδικης σύμβασης, το ακίνητο δεν ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα της Μιχαήλ, κάτι που έγινε 30 χρόνια αργότερα, ήτοι στις 27/05/03 (Τεκ.3 Ε/Δ Χριστοδούλου). Μέχρι την 01/06/75 η αγοράστρια Χριστοδούλου είχε καταβάλει στην πωλήτρια Μιχαήλ μόνο το 63% περίπου του τιμήματος αγοράς, ήτοι κατέβαλε στην τελευταία το ποσό των 1.900Λ.Κ. Μέχρι και τις 18/10/10, ήτοι 37 χρόνια μετά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης και 7 χρόνια μετά την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της Μιχαήλ, ούτε η σύμβαση είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, ούτε η Χριστοδούλου κατέβαλε το υπόλοιπο τίμημα αγοράς του ακινήτου αλλά ούτε και η Μιχαήλ άσκησε το συμβατικό της δικαίωμα να ακυρώσει την επίδικη σύμβαση. Στις 18/10/10 η Χριστοδούλου κάλεσε γραπτώς την Μιχαήλ να προσέλθει στο Κτηματολόγιο για να εξοφληθεί το οφειλόμενο υπόλοιπο και να μεταβιβαστεί το ακίνητο στο όνομα της. Η τελευταία δεν ανταποκρίθηκε οπόταν η Χριστοδούλου, χωρίς να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, καταχώρησε στις 22/12/10 αγωγή εναντίον της Μιχαήλ, στην οποία ισχυριζόταν μεταξύ άλλων ότι είχε ήδη τερματίσει την επίδικη συμφωνία λόγω του ότι η Μιχαήλ παρέλειψε να ανταποκριθεί στις συμβατικές της υποχρεώσεις. Με την εν λόγω αγωγή η Χριστοδούλου αξίωνε διαζευκτικές θεραπείες, ήτοι αποζημιώσεις για παράβαση της επίδικης σύμβασης ανάλογου ύψους με την αξία που είχε το ακίνητο κατά το χρόνο τερματισμού της συμφωνίας ή την ειδική εκτέλεση της. Στην υπεράσπιση που καταχώρησε η Μιχαήλ, η τελευταία πρόβαλε μεταξύ άλλων τον ισχυρισμό ότι η σύμβαση δεν είχε τερματιστεί και ότι είναι η Χριστοδούλου που παρέβηκε τη σύμβαση με το να μην εξοφλήσει το τίμημα αγοράς εντός της συμβατικής προθεσμίας. Εκκρεμούσης της αγωγής θεσπίστηκε ο Νόμος του 2011, ο οποίος επέτρεπε πλέον την κατάθεση αγοραπωλητηρίων εγγράφων ως το επίδικο, είτε εντός 6 μηνών από την ημερομηνία που το ακίνητο θα εγγράφετο στο όνομα του πωλητή και ανεξάρτητα του αν εκκρεμούσε οποιαδήποτε Δικαστική διαδικασία σε σχέση με την εν λόγω σύμβαση (βλ. αρ.3

(1)(γ)(ii) και αρ.16

(2)), είτε κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου όταν τούτο ήθελε κριθεί «δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή» (αρ.12). Στη συνέχεια, και ενόσω εκκρεμούσε ακόμη η αγωγή, θεσπίστηκε ο τροποποιητικός Νόμος του 2012 ο οποίος παρέτεινε το δικαίωμα εκπρόθεσμης καταχώρησης οποιασδήποτε σύμβασης για 6 μήνες από τις 06/04/

1. Σημειώνω εδώ ότι το 2015, με σχετική τροποποίηση που επήλθε στον Ν.9/65, δόθηκε το δικαίωμα σε αγοραστές ακινήτων που για διάφορους λόγους δεν είχαν ακόμη πετύχει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα τους, να αποκτήσουν το ακίνητο μέσω του Διευθυντή του Κτηματολογίου και της νεοεισαχθείσας τότε διαδικασίας του εγκλωβισμένου αγοραστή, η οποία διαδικασία επέτρεπε και επιτρέπει ακόμη τέτοια απόκτηση, νοουμένου όμως ότι η σχετική σύμβαση αγοραπωλησίας είναι κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο. Μέχρι και τις 24/11/16 που εκκρεμούσε η αγωγή της Χριστοδούλου, η τελευταία δεν επεχείρησε να χρησιμοποιήσει τις πρόνοιες της νομοθεσίας του 2011, ώστε να καταθέσει την επίδικη σύμβαση στο Κτηματολόγιο και στις 24/11/16, ζήτησε την άδεια του Δικαστηρίου να αποσύρει την αγωγή της άνευ βλάβης. Το Δικαστήριο, υπό το φως της σύμφωνης γνώμης της πλευράς της Μιχαήλ, ενέκρινε το αίτημα της Χριστοδούλου θέτοντας όμως όρο στην τελευταία ότι θα έπρεπε να πληρώσει στη Μιχαήλ €2000 έξοδα πλέον ΦΠΑ «σε περίπτωση καταχώρησης νέας αγωγής για τα ίδια επίδικα ζητήματα». Κατά τα επόμενα 5 χρόνια περίπου, η Χριστοδούλου δεν επεχείρησε να καταχωρήσει νέα αγωγή εναντίον της Μιχαήλ αλλά ούτε και να χρησιμοποιήσει με οποιοδήποτε τρόπο τις πρόνοιες του Νόμου του 2011 ώστε να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο ή για να λάβει άδεια να καταχωρήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση. Ούτε όμως η Μιχαήλ είχε εκφράσει ως τότε οποιαδήποτε πρόθεση να ακυρώσει τη συμφωνία και αυτό παρά το ότι εξακολουθούσε να μην έχει καταβληθεί το πλήρες συμφωνηθέν τίμημα αγοράς και η Χριστοδούλου είχε ήδη δείξει τις προθέσεις της. Αυτή η κατάσταση πραγμάτων παρέμεινε η ίδια και για τα επόμενα 2 χρόνια όταν και στις 02/06/17, το αρ.12 του Νόμου του 2011 τροποποιήθηκε ώστε να επιτρέπει πλέον να δοθεί Δικαστική άδεια για την εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης ή για την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης, η οποία συνομολογήθηκε σε οποιοδήποτε χρόνο. Και πάλι όμως, για τα επόμενα 2 χρόνια, ήτοι μέχρι τις 27/09/19 που καταχωρήθηκε η υπό κρίση αίτηση, αμφότερες οι πλευρές εξακολουθούσαν να επιδεικνύουν την ίδια στάση που επεδείκνυαν από το 2016 τουλάχιστον που απεσύρθη η αγωγή της ενάγουσας, ήτοι η μεν Χριστοδούλου να μην επιχειρεί να εκμεταλλευτεί το νομοθεσία του 2011 για να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, η μεν Μιχαήλ να μην ακυρώνει τη συμφωνία στη βάση του ότι δεν της καταβλήθηκε το πλήρες τίμημα αγοράς. Είναι λοιπόν υπό τα πιο πάνω δεδομένα που στις 17/09/19 η Χριστοδούλου καταχώρησε την παρούσα αίτηση με την οποία, όπως ανέφερα ανωτέρω, ζητά να της επιτραπεί να καταχωρήσει τώρα στο Κτηματολόγιο τη σύμβαση που σύναψε πριν από 46 χρόνια ώστε να επωφεληθεί όλων των δικαιωμάτων που μια τέτοια κατάθεση συνεπάγεται, περιλαμβανομένου και του δικαιώματος να αιτηθεί την απόκτηση του ακινήτου μέσω της διαδικασίας του εγκλωβισμένου αγοραστή του Ν.9/65, καθώς επίσης και να της δοθεί άδεια για να εγείρει αγωγή εναντίον της Μιχαήλ για ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης. Σημειώνω εδώ ότι η Χριστοδούλου επέδωσε την υπό κρίση αίτηση της στο Κτηματολόγιο ώστε αυτό, αν επιθυμεί ή κρίνει αναγκαίο, να προσέλθει στη διαδικασία και να τοποθετηθεί ως προς το αν υπάρχει οποιοσδήποτε λόγος για τον οποίο δεν δικαιολογείται η έγκριση του αιτήματος. Αξίζει εδώ να αναφερθεί ότι ο ρόλος του Κτηματολογίου σε αιτήσεις αυτής της φύσης έχει χαρακτηριστεί ως αρκετά σημαντικός, εφόσον το Κτηματολόγιο, «.ως ο δημόσιος φορέας που θα κληθεί να αποδεχθεί την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου.ενδεχομένως να είχε να εισηγηθεί στο Δικαστήριο ότι τέτοια κατάθεση δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή για διάφορους λόγους.» (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω). Παρά ταύτα καμία εμφάνιση δεν υπήρξε από το Κτηματολόγιο οπόταν και η μόνη ένσταση που προβάλλεται στο υπό κρίση αίτημα της Χριστοδούλου είναι η ένσταση της πωλήτριας Μιχαήλ, ιδιότητα για την οποία έχει λεχθεί ότι «.Κατά μείζονα λόγο, όμως, ο πωλητής επίσης θα πρέπει να έχει το λόγο και τη δυνατότητα να αντιτάξει επιχειρήματα, εάν επιθυμεί, που να αιτιολογούν την άρνηση κατάθεσης μετά την πάροδο του χρόνου, της σύμβασης αγοραπωλησίας, ή, την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση...» (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω). Για όλα τα πιο πάνω κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα λοιπόν, κάμνω ανάλογα ευρήματα. Υπό το φως των πιο πάνω διαπιστώσεων μου σημειώνω τα εξής σχετικά με την ουσία της υπόθεσης. Είναι γεγονός ότι με την Ε/Δ της η Χριστοδούλου δεν έχει δώσει καμία ουσιαστική εξήγηση ως προς το γιατί καθυστέρησε να επιχειρήσει να καταχωρήσει την επίδικη σύμβαση από το 1973 που τη συνομολόγησε. Ως φαίνεται και από τα όσα έχω αναφέρει πιο πάνω, η Χριστοδούλου είχε κάθε ευκαιρία να το πράξει αυτό, τουλάχιστον κατά τα τελευταία 8 χρόνια πριν την καταχώρηση της παρούσας αίτησης, ήτοι από τότε που θεσπίστηκε ο Νόμος του 2011 και μάλιστα χωρίς η αγωγή που είχε καταχωρήσει το 2010 να της δημιουργούσε οποιοδήποτε εμπόδιο. Σημειώνω επίσης ότι ακόμη και με την προηγούμενη νομοθεσία, ήτοι το αρ.2 Κεφ.232, η Χριστοδούλου μπορούσε να καταθέσει τη σύμβαση και κατά το 2010 που πληροφορήθηκε ότι το ακίνητο είχε από το 2003 εγγραφεί στο όνομα της Μιχαήλ, ως η εν λόγω πληροφόρηση προκύπτει να έγινε τότε από την έρευνα του Κτηματολογίου ημερ. 13/10/10 που η Χριστοδούλου επισύναψε στην παρούσα αίτηση καθώς και από τους σχετικούς ισχυρισμούς που αυτή πρόβαλε στην αγωγή της. Των πιο πάνω λεχθέντων όμως, δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί εδώ ότι στο Νόμο του 2011, ως αυτός τροποποιήθηκε μέχρι και τις 27/09/19 που καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση, ο παράγοντας καθυστέρηση δεν φαίνεται να διαδραματίζει κάποιο ουσιαστικό ρόλο στη δυνατότητα κατάθεσης μιας σύμβασης κατ' επίκληση των προνοιών του Νόμου. Μάλιστα δε, η εν λόγω νομοθεσία περιείχε και πρόνοιες που επέτρεπαν σε αγοραστή να καταθέσει αυτοδίκαια τη σύμβαση που δεν είχε καταθέσει στο παρελθόν χωρίς να χρειάζεται να δοθεί οποιαδήποτε εξήγηση σε σχέση με την καθυστέρηση ή να αποδειχτεί ότι είναι εύλογο και δίκαιο να επιτραπεί τέτοια κατάθεση, καθώς και πρόνοιες που διασφαλίζουν ότι τα όποια δικαιώματα εγγράφηκαν στο ακίνητο καθ' όσο χρόνο η σύμβαση δεν είχε κατατεθεί, θα έχουν προτεραιότητα έναντι της σύμβασης όταν αυτή κατατεθεί, ούτως ώστε η καθυστέρηση στην κατάθεση της σύμβασης να μην τα επηρεάσει. Βεβαίως, το Ανώτατο Δικαστήριο χαρακτήρισε τις δυνατότητες που παρέχει ο Νόμος του 2011 ως παροχή πλεονεκτήματος απόκτησης του αντικειμένου της αγοραπωλησίας, εάν βεβαίως η αγωγή ή η διαδικασία που θα ακολουθήσει την κατάθεση της σύμβασης ήθελε επιτύχει. Περιττό να υπενθυμίσω εδώ ότι αν δεν δοθεί άδεια για εκπρόθεσμη κατάθεση ή για έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση το δικαίωμα του αγοραστή εξαντλείται μόνο στην επιδίωξη και λήψη τυχόν αποζημιώσεων (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω). Πώς λοιπόν θα μπορούσε η καθυστέρηση στην κατάθεση μιας σύμβασης να αποτελέσει λόγο για να μην θεωρηθεί δίκαιο και εύλογο να δοθεί σε ένα αγοραστή η δυνατότητα να επιχειρήσει να επωφεληθεί πλήρως των δικαιωμάτων που εξ υπαρχής είχε από μια σύμβαση που βρίσκεται σε ισχύ, ιδιαίτερα όταν αυτός έχει επιδείξει πλήρη ή έστω μερική συμμόρφωση με τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις; Το πιο πάνω ερώτημα απαντάται, εμμέσως πλην σαφώς, τόσο από τις πρόνοιες του αρ.12 και του υπόλοιπου Νόμου, όπου όπως ανέφερα δεν αποδίδεται κανένας καθοριστικός ρόλος στον παράγοντα καθυστέρηση, όσο και από την προσέγγιση που τήρησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην πρωτοβάθμια του δικαιοδοσία (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω) αλλά και στην δευτεροβάθμια (βλ. Π.Ε. 68/19). Σε αμφότερες τις εν λόγω υποθέσεις, ο παράγοντας καθυστέρηση συναρτήθηκε, για σκοπούς του αρ.12, με το κατά πόσο στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης και της ημερομηνίας κατάθεσης μιας σύμβασης, η κατάσταση πραγμάτων άλλαξε σε τέτοιο βαθμό, είτε σε σχέση με το ίδιο το ακίνητο είτε σε σχέση με το πωλητή ή τρίτα πρόσωπα, τόσο από νομικής όσο και από πραγματικής σκοπιάς, ώστε να μην είναι πλέον εύλογο και δίκαιο να ασκηθεί η εξουσία του αρ.
2. Επισημαίνω εδώ ότι και στις δύο προαναφερόμενες υποθέσεις, το Ανώτατο Δικαστήριο υπέδειξε ότι τα Δικαστήρια θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι έχουν τεθεί ενώπιον του όλα τα συμφέροντα που δυνατόν να έχουν επηρεαστεί συνεπεία του χρόνου που παρήλθε από τη συνομολόγηση της σύμβασης αλλά και να εξετάζουν, για σκοπούς άσκησης της εξουσίας του αρ.12, το αν και το πώς έχει αλλάξει η κατάσταση πραγμάτων συνεπεία της καθυστέρησης που επιδείχθηκε από πλευράς αγοραστή. Με άλλα λόγια, το θέμα της καθυστέρησης, έστω και αδικαιολόγητης, δεν φαίνεται να συνιστά άνευ ετέρου λόγο για να μην θεωρηθεί ότι είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί σε αγοραστή η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης δυνάμει του αρ.12 και ούτε αυτή φαίνεται να ήταν ποτέ η πρόθεση του νομοθέτη. Αντιθέτως, ο παράγοντας καθυστέρηση αποκτά σημασία μόνο εκεί όπου καταδεικνύεται ότι η καθυστέρηση έχει μεταβάλει την κατάσταση του ακινήτου ή έχει επηρεάσει δυσμενώς τον πωλητή ή τρίτα πρόσωπα, κάτι που ουσιαστικά μόνο αυτή η κατηγορία προσώπων αλλά και το Κτηματολόγιο μπορούν και πρέπει να αποδείξουν (βλ. Θεοδώρου ανωτέρω). Το αν τώρα η επιδειχθείσα καθυστέρηση ενδέχεται να δημιουργεί και θέμα παραγραφής της οποιασδήποτε αγωγής ο αγοραστής επιχειρήσει να κινήσει στη βάση της σύμβασης που θα του επιτραπεί να καταθέσει, αυτό είναι θέμα που δεν αφορά την άδεια για κατάθεση της σύμβασης αλλά την αγωγή που ενδέχεται να εγερθεί, όπου ο πωλητής θα έχει κάθε δικαίωμα να εγείρει και να προωθήσει τις δικές του θέσεις επί του συγκεκριμένου θέματος (βλ. αρ.6

(1)(β) του Νόμου καθώς και το «ανεξάρτητο» πεδίο εφαρμογής των προνοιών του αρ.12). Άλλωστε, στο τέλος ο αγοραστής μπορεί να αποφασίσει να μην κινήσει αγωγή. Κατά τον ίδιο τρόπο όμως, ακόμη και στην περίπτωση που ο αγοραστής προτιμήσει όπως αντί αγωγής ακολουθήσει τη διαδικασία του εγκλωβισμένου αγοραστή που προνοείται στο Ν.9/65, η ουσία των δικαιωμάτων του πωλητή και των τρίτων προσώπων στο ακίνητο και πάλι διασφαλίζεται, εφόσον τα εν λόγω δικαιώματα «.καθορίζονται από το Ν.9/1965στα οποία συγκαταλέγεται η δυνατότητα καταχώρησης ένστασης ερειδομένη σε ένα από τους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 44ΚΒ

(3)του εν λόγω Νόμου.». (βλ. απόφαση μειοψηφίας Π.Ε.68/19). Υπό το φως των πιο πάνω λοιπόν, ναι μεν στην παρούσα περίπτωση η Χριστοδούλου δεν πρόσφερε κάποια ουσιαστική εξήγηση για την καθυστέρηση της να καταθέσει ενωρίτερα την επίδικη σύμβαση, όμως ούτε και η Μιχαήλ πρόβαλε οποιοδήποτε συγκεκριμένο ισχυρισμό ως προς το πώς είναι που άλλαξε, αν άλλαξε, η κατάσταση πραγμάτων συνεπεία της καθυστέρησης αυτής και δη αν άλλαξε κατά τρόπο που τα δικαιώματα της, της Μιχαήλ δηλαδή, επηρεάζονται πλέον σε τέτοιο δυσμενή βαθμό που να μην είναι δίκαιο και εύλογο για να εγκριθεί το αίτημα της Χριστοδούλου. Υπενθυμίζω ότι η Μιχαήλ κρατά ακόμη το 63% του τιμήματος αγοράς όπως και το ίδιο το ακίνητο, χωρίς όμως να έχει η ίδια μέχρι σήμερα ακυρώσει την επίδικη σύμβαση ή ασκήσει το συμβατικό της δικαίωμα να προβεί σε τέτοια ακύρωση και κατακράτηση των ποσών που έχει ήδη λάβει, ως μπορούσε να πράξει από το 1975 μέχρι σήμερα. Υπενθυμίζω επίσης ότι ούτε το Κτηματολόγιο εμφανίστηκε στη διαδικασία για να αναφέρει ότι στο μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα από τη ημερομηνία σύναψης της επίδικης σύμβασης, προέκυψε κάποια αλλαγή στο ακίνητο που να μην επιτρέπει την έγκριση του υπό κρίση αιτήματος. Κοντολογίς, με εξαίρεση το θέμα της φερόμενης ακύρωσης της συμφωνίας από πλευράς Χριστοδούλου, θέμα το οποίο θα εξετάσω στη συνέχεια, τίποτα συγκεκριμένο δεν έχει προβληθεί από πλευράς Μιχαήλ που να καταδεικνύει ότι η κατάσταση πραγμάτων σε σχέση με το ακίνητο ή την ίδια την Μιχαήλ ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου άλλαξε σε τέτοιο βαθμό συνεπεία της καθυστέρησης που επέδειξε η Χριστοδούλου από το 1975 μέχρι και το 2019, ούτως ώστε να μην μπορεί να θεωρηθεί εύλογο και δίκαιο να δοθεί σήμερα στην τελευταία άδεια για εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης ή για έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση. Επαναλαμβάνω εδώ ότι το κατά πόσο θα καταφέρει στο τέλος η Χριστοδούλου να αποκτήσει το ακίνητο καθώς και το πόσα χρήματα θα πρέπει ακόμη να καταβάλει στη Μιχαήλ ώστε να το πετύχει αυτό, είναι θέματα που θα εξεταστούν στις μεταγενέστερες διαδικασίες που θα πρέπει να καταχωρήσει η Χριστοδούλου, είτε αυτές συνίστανται σε καταχώρηση αγωγής εναντίον της Μιχαήλ είτε σε διαδικασία εγκλωβισμένου αγοραστή (βλ. αρ.44ΙΘ και 44Κ Ν.9/1965), και στις οποίες διαδικασίες η τελευταία θα έχει κάθε ευκαιρία να εμφανιστεί για να υπερασπιστεί, αλλά και για να προωθήσει τα δικά της δικαιώματα επί του ακινήτου και της σύμβασης. Αυτό λοιπόν που παραμένει να εξεταστεί, εφόσον η Μιχαήλ απέσυρε τον ισχυρισμό της ότι η επίδικη σύμβαση τερματίστηκε εκ συμφώνου, είναι το κατά πόσο η Χριστοδούλου κωλύεται να ζητά σήμερα τις θεραπείες που ζητά με την παρούσα αίτηση ενόψει των ισχυρισμών που πρόβαλε στην αγωγή της περί ακύρωσης της επίδικης συμφωνίας. Επί αυτού του θέματος παρατηρώ τα εξής. Είναι γεγονός ότι δεν νοείται να δοθεί άδεια για εκπρόθεσμη κατάθεση ή για έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση σύμβασης που έχει ακυρωθεί, αν μη τι άλλο διότι το ίδιο το αρ.12 αναφέρει ότι οι πρόνοιες του εφαρμόζονται μόνο σε σχέση με συμβάσεις «.οι οποίες παραμένουν σε ισχύ.». Είναι επίσης γεγονός ότι με την αγωγή που καταχώρησε το 2010, η Χριστοδούλου πρόβαλε στο δικόγραφο της τον ισχυρισμό ότι τερμάτισε την επίδικη σύμβαση όταν η Μιχαήλ δεν ανταποκρίθηκε στην πρόσκληση να προσέλθει στο κτηματολόγιο για να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία και στη βάση αυτού του ισχυρισμού, η πρώτη αξίωσε αποζημιώσεις ανάλογες με την αξία του ακινήτου «κατά το χρόνο του τερματισμού της συμφωνίας». Την ίδια στιγμή όμως, η Χριστοδούλου πρόβαλε στο δικόγραφο της και διαζευκτικό αίτημα για ειδική εκτέλεση της σύμβασης, ωσάν να δηλαδή και η σύμβαση δεν είχε τερματιστεί, ενώ η Μιχαήλ, με το δικόγραφο που αυτή καταχώρησε στην εν λόγω αγωγή, απέρριψε τη θέση ότι η επίδικη σύμβαση είχε τερματιστεί. Ως αποτέλεσμα, το συγκεκριμένο αυτό θέμα του τερματισμού είχε καταστεί ένα από τα επίδικα θέματα που θα οδηγούνταν σε ακρόαση όπου και η Χριστοδούλου θα έπρεπε και να επιλέξει ποια εκδοχή θα προωθούσε αλλά και να την αποδείξει και το λέω τούτο έχοντας κατά νου τη θεμελιωμένη αρχή ότι ένας διάδικος δικαιούται να προβάλει με το δικόγραφό του διαζευκτικούς ισχυρισμούς επί γεγονότων αλλά οφείλει κατά την ακροαματική διαδικασία να επιλέξει την εκδοχή που θα προωθήσει (βλ. Μούντης Μιχάλης και άλλοι ν. Κώστα Φοίβου Παπαχριστοφόρου και άλλων,

(2012)1 Α.Α.Δ. 2637, Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματ.) Λτδ ν. Χίνη

(2008)1 Α.Α.Δ. 818· Καστάνος κ.ά. ν. Λαϊκή Κυπρ. Τράπεζα (Χρημ.) Λτδ

(2009)1 Α.Α.Δ. 1374 και Marfin Popular Bank Public Co. Ltd v. Μιχαήλ

(2012)1 Α.Α.Δ. 41). Ουδέποτε όμως χρειάστηκε να γίνει κάτι τέτοιο εφόσον η αγωγή απεσύρθη πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, και μάλιστα άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της Χριστοδούλου και χωρίς να έχει τεθεί ποτέ οποιαδήποτε μαρτυρία επί του θέματος η οποία να δεσμεύει σήμερα τη τελευταία. Η μόνη συνεπώς δεσμευτική μαρτυρία που υπάρχει προς το παρόν για το συγκεκριμένο θέμα του τερματισμού, το οποίο είναι και θέμα πραγματικό, είναι οι ένορκες δηλώσεις που οι διάδικοι καταχώρησαν στην παρούσα διαδικασία καθώς και η επιστολή που έστειλε το 2010 ο τότε δικηγόρος της Χριστοδούλου στην Μιχαήλ. Με την απόσυρση όμως του ισχυρισμού της πλευράς της Μιχαήλ ότι η σύμβαση τερματίστηκε εκ συμφώνου και την επιστολή του δικηγόρου της Χριστοδούλου να μην κάμνει καμία αναφορά σε τερματισμό της συμφωνίας, ο μόνος ουσιαστικά θετικός ισχυρισμός που παρέμεινε να προβάλλεται σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα είναι αυτός της Χριστοδούλου, ήτοι ότι η σύμβαση δεν τερματίστηκε ποτέ. Αυτό, γιατί οι εναπομείνασες θέσεις της Μιχαήλ, στην ουσία συνιστούσαν μόνο επιχειρηματολογία αναφορικά με το πώς επηρεάζει τον επί του προκειμένου ισχυρισμό της Χριστοδούλου το δικόγραφο που αυτή καταχώρησε στο παρελθόν, το οποίο όμως δικόγραφο η τελευταία τελικά δεν προώθησε με μαρτυρία αλλά απέσυρε άνευ βλάβης των δικαιωμάτων της. Με άλλα λόγια, λαμβανομένου υπόψη από τη μια ότι ο ισχυρισμός περί τερματισμού της συμφωνίας που πρόβαλε στη δικογραφία της αγωγής της η Χριστοδούλου τελικά δεν υποστηρίχθηκε με μαρτυρία και ούτε προωθήθηκε αφού απεσύρθη άνευ βλάβης και από την άλλη ότι η Μιχαήλ δεν τερμάτισε ποτέ η ίδια την επίδικη συμφωνία ενώ στα πλαίσια της αγωγής της Χριστοδούλου, ο δικός της δικογραφημένος ισχυρισμός ήταν ότι η συμφωνία δεν είχε τερματιστεί, δεν μπορεί θεωρώ να εξαχθεί για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας το συμπέρασμα ότι η επίδικη σύμβαση είχε, ως θέμα πραγματικό και νομικό, ακυρωθεί οποτεδήποτε πριν την καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης. Στη βάση όλων των πιο πάνω συνεπώς, κρίνω ότι η Χριστοδούλου πέτυχε να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό ότι δικαιολογείται όπως ασκηθεί υπέρ της η διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου δυνάμει του αρ.12 του Ν. 81(I)/2011 ώστε να της δοθεί άδεια να καταχωρήσει την επίδικη σύμβαση στο Κτηματολόγιο και να εγείρει αγωγή για ειδική εκτέλεση της. Τούτου λεχθέντος όμως θα πρέπει να αναφέρω και το εξής. Δεν έχει διαφύγει της προσοχής μου ότι στη Χριστοδούλου είχε επιβληθεί το 2016 όρος από το Δικαστήριο κατά την απόσυρση της αγωγής που αυτή καταχώρησε το 2010, όπως σε περίπτωση που θα αποφάσιζε να καταχωρήσει νέα αγωγή εναντίον της Μιχαήλ για τα ίδια ζητήματα, θα έπρεπε να καταβάλει στην τελευταία το ποσό των €2000 έξοδα πλέον ΦΠΑ. Από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου στην παρούσα διαδικασία όμως, φαίνεται ότι η Χριστοδούλου δεν έχει μέχρι σήμερα καταβάλει το εν λόγω ποσό στη Μιχαήλ και αυτό παρά το ότι με την υπό κρίση αίτηση ζητά ουσιαστικά όπως της δοθεί η δυνατότητα να καταχωρήσει ξανά αγωγή εναντίον της Μιχαήλ. Επισημαίνω εδώ ότι αν και το αρ.12 αναφέρει ότι μπορούν να δοθούν ως χωριστά δικαιώματα η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης και η έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, εντούτοις η δυνατότητα έγερσης αγωγής για ειδική εκτέλεση παρέχεται τόσο μέσω της ειδικής άδειας που αναφέρεται στο αρ.12 όσο και συνεπεία της κατάθεσης της επίδικης σύμβασης στο Κτηματολόγιο, έστω και εκπρόθεσμα (βλ. αρ.5, 6 και 7 Ν.81(I)/2011). Κρίνω συνεπώς ορθό και δίκαιο όπως υπό αυτά τα δεδομένα, η τελευταία θα πρέπει, έστω και τώρα, να συμμορφωθεί πλήρως με τον όρο που της επιβλήθηκε το 2016 και το αναφέρω τούτο έχοντας κατά νου και το ότι η πλευρά της Μιχαήλ είχε υποστηρίξει ότι η παρούσα αίτηση θα έπρεπε να απορριφθεί εφόσον η Χριστοδούλου ούτε καν έτοιμη να ικανοποιήσει τον όρο που της επιβλήθηκε το 2016 δεν δήλωσε να είναι. Λαμβανομένου επομένως υπόψη ότι για να μπορούν να αξιοποιηθούν οι άδειες και τα διατάγματα που θα δοθούν με την παρούσα απόφαση, αυτά θα πρέπει να συνταχθούν και να πιστοποιηθούν από τον Πρωτοκολλητή στην ενδεδειγμένη μορφή (drawn up order) και ακολούθως να κατατεθούν στο Κτηματολόγιο και στο Δικαστήριο, θα επιβάλω ως όρο σύνταξης της παρούσας απόφασης αλλά και ενεργοποίησης της ισχύος της, όπως η Χριστοδούλου παρουσιάσει στον Πρωτοκολλητή απόδειξη πληρωμής στην πλευρά της Μιχαήλ, του ποσού των €2000 έξοδα της αγωγής 10540/10 πλέον ΦΠΑ. Για όλους τους πιο πάνω λόγους συνεπώς, η αίτηση επιτυγχάνει μερικώς και εκδίδεται απόφαση ως οι παράγραφοι Α, Β και Στ της αίτησης Η σύνταξη καθώς και η ενεργοποίηση της ισχύος των πιο πάνω διαταγών, θα τελεί υπό τον όρο ότι η αιτήτρια θα καταβάλει προς την πλευρά της καθ' ης η αίτηση το ποσό των €2000 έξοδα της αγωγής 10540/10 πλέον ΦΠΑ και θα παρουσιάσει στον Πρωτοκολλητή σχετική απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού, η οποία απόδειξη θα κατατεθεί στο φάκελο της υπόθεσης και αντίγραφο της θα επισυναφθεί στο συνταγμένο κείμενο (drawn up) της απόφασης ως αναπόσπαστο μέρος του. Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, χωρίς να παραγνωρίζω ότι η αιτήτρια είναι ο επιτυχόντας διάδικος της αίτησης, λαμβανομένου αφ' ενός υπόψη ότι ο μόνος λόγος που καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση είναι διότι η τελευταία, για λόγους που την αφορούν αποκλειστικά, καθυστέρησε τουλάχιστο 9 αν όχι 46 χρόνια να καταθέσει τη σύμβαση της στο Κτηματολόγιο, στοιχείο το οποίο δεν μπορεί να αγνοηθεί έστω και αν δεν επηρεάζει την άσκηση της εξουσίας του αρ.12 και αφ' ετέρου ότι με την παράθεση των δικών της θέσεων μέσω ένστασης, η καθ' ης η αίτηση άσκησε ουσιαστικά ένα δικαίωμα που η νομολογία επιβάλλει στο Δικαστήριο όχι μόνο να το εξετάζει αλλά και να επιδιώκει όπως εξεταστεί (βλ. Θεοδώρου και Π.Ε 68/19 ανωτέρω), κρίνω ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί τα έξοδα της και εκδίδω ανάλογη διαταγή. (Υπ.).......... Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Βλ. π.χ αρ.5

(2)- «.Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, σε περίπτωση που πριν από την κατάθεσή της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη η οποία επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, όπως το ποσό αυτό καθορίζεται στις διατάξεις των εδαφίων

(4),

(5)και

(6)του άρθρου 7 και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεκτεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους και στην περίπτωση αυτή το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης προηγείται του εμπράγματου βάρους της προϋπάρχουσας αυτού υποθήκης, ανεξάρτητα από την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους:.» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο