ΠΕΤΡΟΥ κ.α. ν. ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΣ ΚΟΚΚΙΝΟΤΡΙΜΙΘΙΑΣ, μέσω του ΕΠΑΡΧΟΥ

ΠΕΤΡΟΥ κ.α. ν. ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΣ ΚΟΚΚΙΝΟΤΡΙΜΙΘΙΑΣ, μέσω του ΕΠΑΡΧΟΥ - ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, ΕΠΑΡΧΙΑΚΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 8/2013, 4/3/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A208 ΕΝ ΤΩ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΥ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΩΝ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Αρ. Παραπομπής: 8/2013 ΜΕΤΑΞΥ:

ΠΕΤΡΟΥ ΔΕΝΙΩΤΗ XXXXX, εκ Κοκκινοτριμιθιάς
ΠΕΤΡΟΥ ΔΕΝΙΩΤΗ XXXXX, εκ Κοκκινοτριμιθιάς ΑΙΤΗΤΡΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΣ ΚΟΚΚΙΝΟΤΡΙΜΙΘΙΑΣ, μέσω του ΕΠΑΡΧΟΥ - ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, ΕΠΑΡΧΙΑΚΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΑΠΟΖΗΜΙΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ Ημερομηνία։ 4 Μαρτίου, 2021 Εμφανίσεις։ Για τις Αιτήτριες։ κ. Αναστάσιος Μυλωνάς Για την Αποζημιούσα Αρχή։ κ. Ανδρέας Κλεάνθους ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό κρίση Ειδοποίηση Παραπομπής, η οποία καταχωρήθηκε στις 12.2.2013, οι Αιτήτριες ζητούν από το Σεβαστό Δικαστήριο να καθορίσει και να επιδικάσει προς όφελός τους αποζημίωση δυνάμει του Συντάγματος και του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, Αρ.15/62, όπως έκτοτε τροποποιήθηκε, συνεπεία της απαλλοτρίωσης μέρους του κτήματός τους με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX, Αρ. Τεμ. XXXXX (αρχικά ο αρ. τεμαχίου ήταν XXXXX/1/1, έπειτα XXXXX και τελευταία XXXXX), Φ/Σχ. 2-217-392, τοποθεσία Πετράκουρα, Κοινότητα Κοκκινοτριμιθιάς. Με την ως άνω Ειδοποίηση Παραπομπής (βλ. ιδίως την παρα. 7(α) αυτής), οι Αιτήτριες αξίωναν ποσό €3.500 ως «δίκαιη και/ή εύλογη αποζημίωση, λαμβανομένων υπόψη των τρεχουσών τιμών και/ή εκτιμήσεων των ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή, την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, στηριζόμενη σε εκτίμηση πραγματογνώμονα για το έτος 1993, έτος απαλλοτρίωσης του ακινήτου». Για προώθηση της αξίωσης αυτής, καταχώρησαν Έκθεση Απαίτησης στις 5.3.2013, ενώ η Αποζημιούσα Αρχή καταχώρησε Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης στις 20.1.2017, κατόπιν Διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 5.12.
Τροποποιημένη Απάντηση καταχωρήθηκε στις 2.2.
Κεντρική θέση στην Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης υπέχει η παρα. 9 αυτής, όπου αναφέρεται ο ισχυρισμός της Αποζημιούσας Αρχής ότι։ · Οι Απαιτήτριες δεν δικαιούνται σε οποιαδήποτε αποζημίωση, και/ή · το ποσό της αποζημίωσης μηδενίζεται λόγω της επαύξησης της αξίας του υπολοίπου μη απαλλοτριωθέντος τμήματος του κτήματος, και/ή · η αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας ιδιοκτησίας δεν θα πρέπει να καταβληθεί σε αυτές διότι η Δημοκρατία κατέστη δικαιούχος του απαλλοτριωθέντος και/ή · η απαλλοτριωμένη έκταση έχει παραχωρηθεί στο οδικό δίκτυο με όρο της αρμόδιας αρχής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ως αρμόδιας αρχής ημερ. 2/8/84 στην αίτηση ημερ. 14.4.82 με αρ. φακέλου Β675/82 και με την άδεια οικοδομής με αριθ. 016434 που χορηγήθηκε από την Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας και για την οποία καταβλήθηκαν δικαιώματα και η οποία υλοποιήθηκε. Από δικής τους πλευράς, στην Τροποποιημένη Απάντηση οι Απαιτήτριες απαντούν με άρνηση των ισχυρισμών της Αποζημιούσας Αρχής και όσον ειδικότερα αφορά την παρα. 9 της Τροποποιημένης Ε/Υ ανωτέρω, οι Απαιτήτριες ισχυρίζονται ότι η Αποζημιούσα Αρχή κωλύεται να προβάλλει τέτοιους ισχυρισμούς, διότι το επίδικο ακίνητο απαλλοτριώθηκε και/ή η Απαλλοτριούσα Αρχή έχει ήδη καταθέσει χρηματικό ποσό ΛΚ90,03σ. προς όφελος έκαστης Απαιτήτριας, που οι ίδιες θεωρούν άδικη αποζημίωση γι'αυτό και ουδέποτε το αποδέχθηκαν. Για ν' αποδείξουν την απαίτησή τους, οι Απαιτήτριες παρουσίασαν στο Δικαστήριο δύο μάρτυρες, τον εκτιμητή κ. XXXXX Χριστοφορίδη (Μ. 1) και την Απαιτήτρια αρ. 2, κα Πέτρου Δενειώτη XXXXX (Μ.2). Από την άλλη, για την υπεράσπιση της Αποζημιούσας Αρχής προσήλθαν ως μάρτυρες ο εκτιμητής κ. XXXXX Λοϊζου (Μ.Υ.1) και ο Βοηθός Επαρχιακού Επόπτη στην Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας, κ. XXXXX Χατζηχάννας (Μ.Υ. 2). Δεν το θεωρώ σκόπιμο να παραθέσω τη δοθείσα ένορκη μαρτυρία αυτολεξεί, εφόσον είναι καταγεγραμμένη στα επίσημα πρακτικά του Δικαστηρίου. Λαμβάνω υπόψη ότι τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης είναι εν πολλοίς μη αμφισβητούμενα και το θέμα που τίθεται για δικαστική κρίση και κατάληξη είναι νομικό, ήτοι κατά πόσον νομολογιακά χωρεί η επιδίκαση αποζημιώσεων για την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου των Απαιτητριών. Εάν και εφόσον το Δικαστήριο καταλήξει ότι κατά τον χρόνον που καταχωρήθηκε η υπό κρίση Ειδοποίηση Παραπομπής και υπό τα ιδιαίτερα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, χωρεί αποζημίωση για την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος, τότε θα πρέπει το Δικαστήριο να αξιολογήσει τις Εκθέσεις Πραγματογνωμοσύνης που κατέθεσαν οι διάδικοι εκατέρωθεν σε ό,τι αφορά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας, για να αιτιολογήσει το δικό του εύρημα ως προς το μέγεθος της αποζημίωσης. Σκιαγραφώ πιο κάτω τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα και έγγραφα, όπως διαφάνηκαν με το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας:
Το ακίνητο εμπίπτει εντός των διοικητικών ορίων της Κοινότητας Κοκκινοτριμιθιάς. Τοποθετείται περί τα 800 μέτρα δυτικά του κέντρου κοινότητας, περί το 1χλμ νοτιοδυτικά του αυτοκινητόδρομου Λευκωσίας - Τροόδους, παρά την έξοδο Κοκκινοτριμιθιάς, καθώς και περί τα 2 χλμ νοτιοανατολικά από την έξοδο της Δένειας. Καλύπτεται από δήλωση πολιτικής που εφαρμόζεται στην ύπαιθρο και εμπίπτει εντός της Πολεοδομικής Ζώνης Η2 (οικιστική ζώνη) με συντελεστή δόμησης 90% και συντελεστή κάλυψης 50% σε 2 ορόφους και 8,30 ύψος.
Οι Αιτήτριες, καθ' όλον τον ουσιώδη προς την παρούσα παραπομπή χρόνο, ήταν οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του τεμαχίου γης ανά ½ μερίδιο έκαστη. Αντίγραφα των τίτλων ιδιοκτησίας του τεμαχίου κατατέθηκαν στο Δικαστήριο ως Τεκμήρια 2 και
Την 19/7/1984 οι Αιτήτριες εξασφάλισαν άδεια οικοδομής με αριθμό 016434 (βλ. φακ. 675/82), η οποία κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου ως Τεκμήριο 17 και με την οποία δόθηκε ουσιαστικά άδεια για την ανέγερση δύο κατοικιών, 2 γκαράζ - αποθηκών και 2 φούρνων. Η άδεια οικοδομής περιλάμβανε συγκεκριμένους όρους, ως υπογράφονταν από τον Έπαρχο σε επισυνημμένο έντυπο που εσωκλείεται στο Τεκμήριο
Μεταξύ αυτών ήταν και ο ακόλουθος όρος ρυμοτομίας, η ερμηνεία του οποίου αποτελεί επίδικο θέμα στην παρούσα υπόθεση։ «
Το μέρος του τεμαχίου που επηρεάζεται από την ρυμοτομία που δείχνεται με πράσινη γραμμή στα τοπογραφικά σχέδια θα παραχωρηθεί για την διεύρυνση του δημόσιου δρόμου και θα διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της Αρμόδιας Αρχής. Θα πρέπει να γίνει οριοθέτηση της γραμμής ρυμοτομίας από το Κτηματολόγιο και να υποβληθεί σχετική βεβαίωση στο γραφείο μου.».
Για την έκδοση της ως άνω άδειας οικοδομής, οι Απαιτήτριες κατέβαλαν τα σχετικά τέλη ως αποδεικνύει το αναγνωσθέν ενώπιον του Δικαστηρίου περιεχόμενο του Τεκμηρίου 18 και ουδέποτε άσκησαν ένσταση ή προσφυγή κατά της ως άνω άδειας οικοδομής, παρά τον όρο ρυμοτομίας που συμπεριλήφθηκε σε αυτήν ως αναπόσπαστο μέρος της.
Σχεδόν 10 χρόνια αργότερα και συγκεκριμένα στις 13/8/1993 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας η Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης υπό αρ. 1281 αναφορικά με την απαλλοτρίωση μέρους του Κτήματος. Αντίγραφο της Γνωστοποίησης έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης όπως καθορίστηκε στην αναφερόμενη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης, ήταν δημόσιας ωφελείας και συγκεκριμένα για διεύρυνση της οδού XXXXX στην Κοκκινοτριμιθιά της Επαρχίας Λευκωσίας.
Στις 4/2/1994 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό 134 σύμφωνα με το άρθρο 6 του Νόμου 15/
Αντίγραφο της δημοσίευσης κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
Η Απαλλοτριούσα Αρχή, ήτοι το Συμβούλιο Βελτιώσεως Κοκκινοτριμιθιάς, υπέβαλε γραπτή προσφορά προς τις Αιτήτριες μέσω του εκτιμητικού γραφείου Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες με ημ. 28/3/94 για την καταβολή στην κάθε μία από αυτές του ποσού των ₤50 (€94.73). Αντίγραφο της προφοράς προς την Αιτήτρια 2 κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
Η προσφορά αυτή της Απαλλοτριούσας Αρχής δεν έγινε αποδεκτή από τις Αιτήτριες.
Σχεδόν 10 χρόνια αργότερα και συγκεκριμένα στις 4/4/2003 η Αποζημιούσα Αρχή κατάθεσε στον Γενικό Λογιστή της Δημοκρατίας σύμφωνα με το άρθρο 13Α του Νόμου αρ. 15/62, όπως είχε τροποποιηθεί μέχρι τότε, το ποσό των ₤90 (€153.26) προς όφελος έκαστης εκ των Αιτητριών, ως φαίνεται στην Ειδοποίηση που κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
Ταυτόχρονα, με την κατάθεση του ποσού αυτού, έγινε και η εγγραφή του απαλλοτριωθέντος μέρους του Κτήματος στο όνομα της Απαλλοτριούσας Αρχής, όπως φαίνεται σε σχετική Σημείωση προς τούτο στους Τίτλους Ιδιοκτησίας των Αιτηττριών ως τα Τεκμήρια 2 και
Συγκεκριμένα, αναγράφεται στους Τίτλους Ιδιοκτησίας η «Σημείωση» ότι։ «Η αποζημίωση διευθετήθηκε, έκταση 267 τ.μ. περιήλθαν στην κυριότητα της Απαλλοτριούσας Αρχής. Η αποζημίωση κατατέθηκε - (ΑΔΧ676/93) (1/ΕΣ/1592/2003).». Το δε άρθρο 13Α του Ν.15/62, όπως είχε έως τότε τροποποιηθεί, προέβλεπε ότι։ «13Α. Όταv η αξία της ιδιoκτησίας πoυ απαλλoτριώvεται ή τoυ συμφέρovτoς σ' αυτή, όπως έχει υπoλoγιστεί σύμφωvα με τηv εκτίμηση της απαλλoτριώvoυσας αρχής, δεv υπερβαίvει τo πoσό τωv χίλιωv λιρώv ή η απoζημίωση πoυ υπoλoγίστηκε δεv υπερβαίvει τo πoσό τωv πεvτακόσιωv λιρώv τότε με τηv καταβoλή στov ιδιoκτήτη, ή, σε περίπτωση άρvησης τoυ vα απoδεχθεί τoύτo, με τηv κατάθεση τoυ πoσoύ στo Γεvικό Λoγιστή της Δημoκρατίας η ιδιoκτησία μπoρεί vα εγγραφεί στo όvoμα της απαλλoτριώvoυσας αρχής, σύμφωvα με τις διατάξεις τoυ άρθρoυ 13: Νoείται ότι, τo εvδιαφερόμεvo πρόσωπo διατηρεί τo δικαίωμα vα απoταθεί στo δικαστήριo για τov καθoρισμό της καταβλητέας απoζημίωσης μέσα σε εβδoμήvτα πέvτε ημέρες από τηv ημερoμηvία απoδoχής της απoζημίωσης ή είσπραξης τoυ πoσoύ πoυ κατατέθηκε πρoς όφελoς τoυ.». Το άρθρο 13 του ιδίου Νόμου προέβλεπε ότι։ «
Άμα τη καταβoλή ή τη καταθέσει παρά τω Γεvικώ Λoγιστή τoυ συμφωvηθέvτoς ή επιδικασθέvτoς, ως καταβλητέα απoζημίωσις δι' αvαγκαστικήv απαλλoτρίωσιv, πoσoύ, η τoιαύτη ιδιoκτησία περιέρχεται εις τηv απαλλoτριoύσαv αρχήv ελευθέρα παvτός εμπραγμάτoυ βάρoυς, και εις τηv περίπτωσιv ακιvήτoυ ιδιoκτησίας η πρoσαγωγή επαρκoύς απoδείξεως περί τηv τoιαύτηv πληρωμήv ή κατάθεσιv παρέχει επαρκή επί τoύτω εξoυσίαv εις τov Πρώτov Λειτoυργόv Κτηματoλoγικoύ και Χωρoμετρικoύ Τμήματoς της Δημoκρατίας ίvα πρoβή εις τηv εγγραφήv της τoιαύτης ιδιoκτησίας επ' ovόματι της απαλλoτριoύσης αρχής, τη καταβoλή τωv τελώv άτιvα δυvάμει τωv διατάξεωv oιoυδήπoτε εv ισχύϊ vόμoυ επιβάλλovται επί της τoιαύτης εγγραφής.».
Οι Απαιτήτριες ουδέποτε εισέπραξαν το κατατεθέν προς όφελός τους ποσό στο Γενικό Λογιστή της Δημοκρατίας. Δεν αρνούνται όμως ότι αυτό πράγματι κατατέθηκε στο Γενικό Λογιστήριο. Ισχυρίζονται ότι δικαιούνται στην έγερση της Ειδοποίησης Παραπομπής επειδή ουδέποτε συμφώνησαν ότι το κατατεθέν ποσό ήταν δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την αναγκαστική απαλλοτρίωση. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ. Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της επιδίκασης αποζημιώσεων για αναγκαστική απαλλοτρίωση αναφορικά με ακίνητο, του οποίου η ανάπτυξη δεσμευόταν με προϋπάρχοντα όρο ρυμοτομίας που επέβαλε η διοίκηση, έχουν πλέον διασαφηνιστεί στη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου με τρεις σχετικά πρόσφατες αποφάσεις, τις οποίες αμφότεροι οι συνήγοροι των διαδίκων φαίνεται να γνωρίζουν και να επικαλούνται στις τελικές αγορεύσεις τους. Πρόκειται για τις εξής αποφάσεις꞉ · Απόφαση ημερ. 3 Μαρτίου 2017, Οικονόμου, Δ., στην Πολιτική Έφεση αρ. 268/10, Συνεκδικαζόμενες Παραπομπές Αρ. 116/04 και 117/04, Μακροσέλλη ν Κυπριακής Δημοκρατίας (ECLI:CY:AD:2017:A70). · Απόφαση ημερ. 30 Μαΐου 2017, Ναθαναήλ, Δ. (όπως ήταν τότε) στην Πολιτική Έφεση Αρ. 120/2011, Κυπριακή Δημοκρατία ν Χαραλαμπίδη (ECLI:CY:AD:2017:A199). · Απόφαση ημερ. 12 Φεβρουαρίου, 2020, Λιάτσου Δ., στην Πολιτική Εφεση Αρ. 4/2014, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κουλλούππα (ECLI:CY:AD:2020:A58). Η ανάλυση που έγινε από το Ανώτατο Δικαστήριο στη Μακροσέλλη επιβεβαιώθηκε και υιοθετήθηκε στις μετέπειτα δύο αποφάσεις, με τελευταία αυτήν που εκδόθηκε το 2020 και είναι δεσμευτικές για το παρόν Δικαστήριο στο βαθμό που τα γεγονότα τους προσομοιάζουν με αυτά που δεν αμφισβητούνται στην παρούσα υπόθεση. Παραθέτω πιο κάτω σχετικό απόσπασμα από την απόφαση Κουλλούππα, η οποία υιοθετεί όσα αποφασίστηκαν στην Μακροσέλλη։ «Οι επιπτώσεις που ενείχε η προηγηθείσα έκδοση άδειας οικοδομής και πολεοδομικής άδειας επί του θέματος της αποζημίωσης, καθώς και οι όροι που επιβλήθηκαν περί παραχώρησης της επίδικης γης στο δημόσιο ως δεσμευτική ρυμοτομία, βρίσκονται στον πυρήνα των ενώπιόν μας λόγων έφεσης, μέσω των οποίων αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης κρίσης. Οι πρόνοιες του άρθρου 13

(1)του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, του άρθρου 10(α) και (η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, Ν. 15/1962(όπως τροποποιήθηκε διά του Ν. 25/1983), σε συνδυασμό με τα διαλαμβανόμενα στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος, ως προς τους περιορισμούς που δύνανται να επιβληθούν στο δικαίωμα ιδιοκτησίας, έναντι δίκαιης αποζημίωσης, έχουν άμεση σχέση με τα υπό κρίση επίδικα ζητήματα. Τις παραθέτουμε: Το ΄Αρθρο 23.3 του Συντάγματος διαλαμβάνει: «Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Οι πρόνοιες του άρθρου 13

(1)του Κεφ. 96 έχουν ως ακολούθως: «13.-

(1)Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης: Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης.

(2)Όταν χορηγείται άδεια δυνάμει του εδαφίου

(1), το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, κατόπιν αίτησης οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου, μεριμνά ώστε να επακολουθήσουν οι αναγκαίες τροποποιήσεις στις σχετικές εγγραφές και η εγγραφή που τροποποιήθηκε θεωρείται τελική ανεξάρτητα από το ότι οποιοδήποτε πιστοποιητικό που αφορά αυτή παραμένει αναλλοίωτο.» Τέλος, οι πρόνοιες του άρθρου 10(α) και (η) του Ν. 15/1962 έχουν ως ακολούθως: «

Η καταβλητέα αvαφoρικώς πρoς αvαγκαστικήv απαλλoτρίωσιv απαζημίωσις υπoλoγίζεται συμφώvως πρoς τoυς εv τoις εφεξής καvόvας:- (α) τηρoυμέvωv τωv εv τoις εφεξής διατάξεωv, η αξία της ιδιoκτησίας λoγίζεται oύσα ίση πρoς τo πoσόv όπερ η τoιαύτη ιδιoκτησία θα απέφερεv, εάv επωλήτo εκoυσίως εv τη ελευθέρα αγoρά κατά τov χρόvov της δημoσιεύσεως της oικείας γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως˙ ......................................................................................................... (η) εις τηv περίπτωσιv απαλλoτριώσεως ακιvήτoυ ιδιoκτησίας της oπoίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβoλής oιωvδήπoτε περιoρισμώv, δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ περί Αρχαιoτήτωv Νόμoυ ή oιoυδήπoτε άλλoυ Νόμoυ υπoλoγίζεται και πάσα απoζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώvως πρoς τας διατάξεις τoυ άρθρoυ 23 τoυ Συvτάγματoς˙»[1] [.] Τα γεγονότα της ενώπιόν μας υπόθεσης προσομοιάζουν με εκείνα της Μακροσέλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, ECLI:CY:AD:2017:A70, ECLI:CY:AD:2017:A70, ΠΕ 268/2010, ημερ. 3.3.2017, όπου είχε επίσης επιβληθεί δεσμευτική ρυμοτομία και τέθηκαν ανάλογοι όροι στην άδεια οικοδομής και στην πολεοδομική άδεια. Οι άδειες υλοποιήθηκαν, με αποτέλεσμα μέρος των τεμαχίων να επηρεασθεί από τη διεύρυνση του δρόμου. Αργότερα, για την έκταση που επηρεάσθηκε από τη ρυμοτομία, εκδόθηκαν διατάγματα απαλλοτρίωσης. Το Εφετείο απασχόλησαν οι πρόνοιες του άρθρου 10(α) και (η) του Ν. 15/1962, σε συνάρτηση με τα άρθρα 12 και 13 του Κεφαλαίου
Στα πλαίσια εξέτασής τους γίνεται ευρεία ανασκόπηση της επί του θέματος νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως διαμορφώθηκε από τις καθοριστικέςαποφάσεις Nemitsas Industries Ltd v. The Municipal Corporation of Limassol and Another

(1967)3 CLR 134, D.J. Demades & Sons Ltd v. Republic of Cyprus

(1977)1 CLR 189, Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά.

(1995)1 ΑΑΔ 728, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη

(1998)1 ΑΑΔ 1819, Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας

(1998)1 ΑΑΔ 1362, XXX Χαραλάμπους κ.ά ν. Δημοκρατίας

(2001)3 ΑΑΔ 149, Γεωργαλλίδου κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(2001)1 ΑΑΔ 365, Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα

(2001)1 ΑΑΔ 2143, Σεργίδη και Χριστοφόρου ν. Κύπρου, Αίτηση Αρ. 44730/1998, ημερ. 5.2.2003, ΕΔΑΔ, Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα

(2005)1 ΑΑΔ 657, Δήμος Στροβόλου ν. Ανδρέου κ.α.

(2012)1 ΑΑΔ 1510. Με βάση τις αρχές που αναπτύχθηκαν, επιβεβαιώθηκε νομολογιακά πως η μη αμφισβήτηση της δεσμευτικής ρυμοτομίας ουδόλως επηρεάζει την απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης. Ούτε και μπορεί να αμφισβητηθεί η υποχρέωση για αποζημίωση που κατοχυρώνει το προαναφερόμενο άρθρο 10(η) ένεκα περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε νόμου. Το κρίσιμο ερώτημα, το οποίο και απαντήθηκε στην υπόθεση Μακροσέλλη (ανωτέρω), ήταν το κατά πόσον η αρχή που τέθηκε στη Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), ως προς την καταβλητέα αποζημίωση λόγω περιορισμών δυνάμει του ΄Αρθρου 23 του Συντάγματος «.. θα μπορούσε να σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έκτασης που παραχωρήθηκε στη ρυμοτομία στο παρελθόν και ακολούθως απαλλοτριώθηκε, δύναται να μην διεκδικήσει αποζημιώσεις δυνάμει του άρθρου 13

(1)του Κεφ. 96 για τη βλάβη (hardship) (ή του άρθρου 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972, που αναφέρεται στον καθορισμό αποζημιώσεων που προκύπτουν από την εφαρμογή των προνοιών του Νόμου αυτού), αλλά να προσφύγει στο Δικαστήριο, αδιακρίτως του χρόνου και των περιστάσεων, διεκδικώντας αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο μεταγενέστερης απαλλοτρίωσης, όπως απαιτούν οι εφεσείοντες.». Όπως δε επισημαίνεται στη συνέχεια: «Αυτή η πτυχή δεν συζητήθηκε στην Γεωργαλλίδου, η οποία, ως εκ τούτου, τέθηκε με ευρύτερους όρους. Ούτε στην Σεργίδη και Χριστοφόρου ν. Κύπρου, Αίτηση Αρ. 44730/1998, ημερ. 5.2.2003, ΕΔΑΔ, όπου ειδοποίηση ρυμοτομίας του 1973 ακολουθήθηκε από την παραχώρηση του επηρεασθέντος μέρους του 1978 και από απαλλοτρίωση του ιδίου μέρους το 1989. Το ερώτημα που απασχόλησε το ΕΔΑΔ και το οποίο απάντησε καταφατικά, ήταν γενικότερο, αφορώντας το κατά πόσο ο επηρεασμός του τεμαχίου από σχέδιο διαπλάτυνσης παρακείμενης οδού συνιστούσε στέρηση ιδιοκτησίας, υπό την έννοια της παραβίασης του Άρθρου 1 του Πρωτόκολλου Αρ. 1 και δεν ισοδυναμούσε απλώς με περιορισμό ιδιοκτησίας, λαμβανομένου υπόψη του συνολικού εμβαδού της ιδιοκτησίας και της επηρεασθείσας γης. Τούτο δεν αμφισβητείται και υπό τους όρους πλέον της υπόθεσης Γεωργαλλίδου.» Εντοπίζεται επίσης στην Μακροσέλλη ότι το γεγονός της μη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης μετά την υλοποίηση των αδειών οικοδομής και πολεοδομίας και τη διαμόρφωση του μέρους των τεμαχίων που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία, είναι άνευ σημασίας καθότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο (by operation of law). Ως εκ τούτου, η διαφοροποίηση στο σχετικό κτηματολογικό μητρώο προκύπτει να είναι τυπικής και μόνο σημασίας, αφού το μέρος του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία ακινήτου δεν ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη. Με σχετική αναφορά στα λεχθέντα στη Σεργίδης (ανωτέρω), επιβεβαιώθηκε ότι το άρθρο 13 του Κεφαλαίου 96 έχει αυτόματη εφαρμογή στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της επηρεαζόμενης γης ζητά άδεια για ανάπτυξη της γης του και ότι η χορήγηση της άδειας ενεργοποιεί τη διαδικασία, με την επηρεαζόμενη ιδιοκτησία να καθίσταται τμήμα της δημόσιας οδού. Υπό το πρίσμα αυτό, είναι επιτρεπτή και νόμιμη ακόμη και η ανάκληση της απαλλοτρίωσης στην περίπτωση κατά την οποία η Δημοκρατία διαπιστώσει την ύπαρξη προηγηθείσας δεσμευτικής ρυμοτομίας. Όπως κρίθηκε στην απόφαση xxx Χαραλάμπους (ανωτέρω) από την Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, εφόσον το απαλλοτριωθέν τεμάχιο παραχωρήθηκε στα πλαίσια δεσμευτικής ρυμοτομίας και το νομικό καθεστώς του μεταβλήθηκε με τη βούληση των εφεσειουσών-ιδιοκτητριών, η Δημοκρατία δεν ήταν νοητό να συνεχίσει τη διαδικασία απαλλοτρίωσης τεμαχίου το οποίο δεν ανήκε πλέον στις εφεσείουσες, αλλά είχε παραχωρηθεί με δική τους συναίνεση στο Δήμο Πάφου. Υπό το φως της ενδελεχούς νομικής ανάλυσης του Εφετείου στην απόφαση Μακροσέλλη, ήταν η κατάληξή του, ως προς το εγερθέν ερώτημα, ότι: «Εν κατακλείδι, χωρίς να αμφισβητείται η γενικότερη αρχή όπως διατυπώθηκε στην Γεωργαλλίδου αλλά και στην Σεργίδη για δικαίωμα αποζημίωσης ένεκα ρυμοτομίας υπό τους όρους του άρθρου 13, εν προκειμένω τέθηκε μια ειδικότερη διάσταση. Υπό το φως της Μιχαηλίδου, αφ΄ης στιγμής η ρυμοτομία υλοποιηθεί, δεν υπάρχει, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, ο περιορισμός στον οποίο αναφέρεται το άρθρο 10(η), ώστε τούτο να βρίσκει πλέον εφαρμογή. Εν πάση περιπτώσει, ανεξάρτητα από τα αποφασισθέντα στη Μιχαηλίδου, σκοπός του 10(η) δεν ήταν να εξομοιώσει την αποζημίωση για τον προϋφιστάμενο περιορισμό, που στην περίπτωση ρυμοτομίας προσδιορίζεται ως «βλάβη» εν τη εννοία του άρθρου 13

(1), με την αποζημίωση που είναι καταβλητέα ένεκα απαλλοτρίωσης, δυνάμει του άρθρου 10(α) του Ν. 15/1962, που προσδιορίζεται με βάση την αξία στην ελεύθερη αγορά. Σκοπός ήταν, ως άνω, να αποτρέπεται η παραχώρηση μειωμένης αποζημίωσης κατά τα μέχρι τότε κρατούντα και όχι η διαφοροποίηση των προϋποθέσεων και της φύσης της αποζημίωσης του άρθρου 13

(1). Το άρθρο 13

(1), αν δεν έχει ασκηθεί αυτόνομα, παραμένει και υπεισέρχεται μέσω του άρθρου 10(η), όπως στην ίδια την Γεωργαλλίδου αναφέρεται, υπό τις δικές του ασφαλώς προϋποθέσεις, ως πρόνοια που αφορά τυχόν βλάβη εκ της ρυμοτομίας, εφόσον ήθελε αποδειχθεί και όχι ως πρόνοια που να δικαιολογεί αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, όπως επιχειρήθηκε εν προκειμένω.» Η πιο πάνω νομολογιακή προσέγγιση έχει απόλυτη εφαρμογή στα δεδομένα της ενώπιόν μας υπόθεσης. Όπως διαπιστώνεται από τα τεκμήρια 3 και 6, άδεια οικοδομής και πολεοδομική άδεια, η οικοδομική εργασία που αφορούσαν συνίστατο στην οικοδόμηση πλυντηρίου αυτοκινήτων, αποθηκών, καταστήματος και γραφείου. Όπως προκύπτει μέσα από την ίδια την τροποποιημένη έκθεση απαίτησης του Εφεσίβλητου - αιτητή στο επίδικο ακίνητο ανεγέρθηκε το προαναφερθέν πλυντήριο αυτοκινήτων. Εν τέλει, η υλοποίηση μέρους της ανάπτυξης αποτέλεσε και παραδεκτό γεγονός ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, αφού, όπως παρέμεινε αδιαμφισβήτητο και οδήγησε σε σχετικό εύρημα του Δικαστηρίου, οι υπό αναφορά άδειες υλοποιήθηκαν με την κατασκευή του πλυντηρίου αυτοκινήτων, χωρίς να έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Συνεπώς και κατ΄ ακολουθίαν της επί του θέματος νομολογίας, δεν ήταν νοητή η διεκδίκηση αποζημιώσεων με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο της μεταγενέστερης απαλλοτρίωσης όπως αξίωσε ο Εφεσίβλητος - αιτητής. Το δικαίωμά του για αποζημίωση εξαντλείτο στην αξίωση για τυχόν βλάβη του εκ της ρυμοτομίας και μόνο, εφόσον βεβαίως ήθελε απαιτηθεί και αποδειχθεί τέτοια βλάβη, κάτι που δεν έλαβε χώραν. Καταληκτικά, η τελική κρίση περί παροχής από το πρωτόδικο Δικαστήριο αποζημίωσης με βάση την αγοραία αξία κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης, ήταν εσφαλμένη και έκθετη σε απόρριψη.». (Η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου.) ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΣΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ. Επιχειρώντας περαιτέρω συνόψιση των προεκτεθέντων, όπως το αντιλαμβάνομαι, η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως έχει αποφασαφηνίσει το ζήτημα, δεικνύει ότι, εάν για συγκεκριμένη ανάπτυξη χορηγήθηκε οικοδομική ή/και πολεοδομική άδεια για κάποια ανάπτυξη υπό συγκεκριμένο όρο ρυμοτομίας, τότε, αν ο δικαιούχος της άδειας παραλείψει να ενστεί στον όρο αυτό ή/και να αιτηθεί αποζημίωση - εφόσον υπάρχει σχετικό δικαίωμα αποζημίωσης δυνάμει της οικείας νομοθεσίας[1] βάσει της οποίας επιβλήθηκε ο όρος - για κατ' ισχυρισμόν ζημία που του προκαλεί η εφαρμογή του εν λόγω όρου, δεν είναι δυνατόν να επικαλείται ζημία μεταγενέστερα από την υλοποίηση της δικής του ανάπτυξης ή/και της υλοποίησης της ρυμοτομίας, όταν το κράτος απαλλοτριώνει το τμήμα του ακινήτου που δεσμευόταν εξ αρχής από τον όρο ρυμοτομίας, για να λάβει αποζημίωση αποτιμητέα κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, επικαλούμενος μείωση της αγοραίας αξίας του κτήματός του κατ'εκείνον τον μετέπειτα χρόνο. Στην παρούσα υπόθεση (Παραπομπή 8/13), στην τελική του αγόρευση ο κ. Μυλωνάς φαίνεται εμμέσως πλην σαφώς να αναγνωρίζει ότι στο βαθμό που το παρόν Δικαστήριο ενδέχεται να καταλήξει σε εύρημα ότι το απαλλοτριωθέν τμήμα του επίδικου ακινήτου ισούται με το εμβαδόν που υπόκειτο στον όρο ρυμοτομίας, τότε, εφόσον οι Απαιτήτριες δεν είχαν προσβάλει τον όρο ρυμοτομίας όταν τους επιβλήθηκε και εφόσον οι ίδιες έχουν υλοποιήσει τη δική τους ανάπτυξη για την οποία τους χορηγήθηκε η άδεια οικοδομής υπό τον όρο εκείνον, δεν νομιμοποιούνται να αξιώνουν τώρα αποζημιώσεις ένεκα της απαλλοτρίωσης του ιδίου εμβαδού κατ'επίκληση ζημίας που συσχετίζεται άρρηκτα με τον όρο ρυμοτομίας. Ωστόσο, στην πραγματικότητα ο κ. Μυλωνάς στην τελική του αγόρευση διατυπώνει τη θέση των Απαιτητριών ότι η νομική αρχή που επιβεβαιώθηκε στις πιο πάνω υποθέσεις Μακροσέλλης, Χαραλαμπίδης και Κουλλούππα δεν εφαρμόζεται στην υπό εξέταση παραπομπή, διότι αυτή διαφοροποιείται επί τω ότι το απαλλοτριωθέν είναι πολύ μεγαλύτερης έκτασης από εκείνην που δεσμευόταν από όρο ρυμοτομίας και οι Απαιτήτριες δεν αξιώνουν αποζημιώσεις για ό,τι δεσμεύτηκε με τον όρο ρυμοτομίας, παρά μόνον για το εμβαδόν που καθαρά απαλλοτριώθηκε εκ των υστέρων. Παραθέτω αυτούσια τα λεγόμενά του: «(Α) Η νομολογιακή αρχή η οποία καθιερώθηκε από τις αναφερόμενες αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου εδράζεται στη θέση ότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση καλύπτεται ή τουλάχιστον ταυτίζεται από το εμβαδό που επηρεάζεται από την δεσμευτική ρυμοτομία (Βλέπε υπόθεση Ελένη Δαμιανού Χαραλαμπίδη - ανωτέρω). Στην παρούσα υπόθεση το απαλλοτριωθέν μέρος είναι πολύ μεγαλύτερο από το μέρος που επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής. (Β) Οι Αιτήτριες στην υπό εξέταση παραπομπή δεν απαιτούν αποζημίωση για το εμβαδό το οποίο επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής. Σ' όλες τις πιο πάνω υποθέσεις, οι Αιτητές απαιτούσαν αποζημίωση για το σύνολο της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Στην παρούσα υπόθεση απαλλοτριώθηκαν 267 τ.μ. και οι Αιτήτριες απαιτούν αποζημίωση για 195 τ.μ. Η διαφορά των 72 τ.μ. είναι το εμβαδό του Κτήματος το οποίο επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής. Οι Αιτήτριες έχουν προσκομίσει αξιόπιστη σχετική μαρτυρία για τα πιο πάνω θέματα, η οποία στα ουσιώδη της μέρη έμεινε αναντίλεκτη και από την όποια προκύπτουν τα ακόλουθα: (α) Η έκταση του Κτήματος που απαλλοτριώθηκε δυνάμει της επίδικης απαλλοτρίωσης είναι κατά πολύ μεγαλύτερη από την έκταση του Κτήματος η οποία επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής και σε καμία περίπτωση δεν υπήρχε ταύτιση μεταξύ των δύο εμβαδών. (β) Η απαλλοτριωθείσα έκταση έχει εμβαδό 267 τ.μ. και ενεγράφη στο όνομα της Αποζημιούσας Αρχής. Οι Αιτήτριες απαιτούν αποζημίωση για 195 τ.μ. Η διαφορά στο εμβαδό ήτοι 72 τ.μ. ισούται με το εμβαδό που επηρεάζεται από τον όρο 4 και για τον οποίο οι Αιτήτριες δεν ζητούν αποζημίωση. (γ) Η Επαρχιακή Διοίκηση διεύρυνε τον δρόμο στα πλαίσια της εκτέλεσης του όρου 4 χρησιμοποιώντας εμβαδό το οποίο πλησιάζει στο πιο πάνω εμβαδόν των 72 τ.μ. (δ) Η Επαρχιακή Διοίκηση ενημέρωσε τις Αιτήτριες ότι δεν απαιτείται να προβούν σε οιονδήποτε έργο σε σχέση με το εμβαδό του Κτήματος το οποίο επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής. Οι Αιτήτριες έχουν προσάξει ικανή και θετική μαρτυρία με αποδεικτικά στοιχεία έχοντας έτσι ικανοποιήσει το νομικό πρωταρχικό βάρος που είχαν ("legal burden of proof") και ήταν πλέον στους ώμους της Αποζημιούσας Αρχής η αντίκρουσή τους ("evidential burden of proof"), πράγμα το οποίο δεν έπραξε (βλέπε Γεώργιος Β. Σπύρος Τσαππή Λτδ v. Παναγιώτη Πολυβίου

(2009)1 Α.Α.Δ. 339). Η Αποζημιούσα Αρχή περιορίστηκε να προσκομίσει μαρτυρία για την έκδοση της Άδειας Οικοδομής και τους όρους αυτής. Δεν προσκόμισε ίχνος μαρτυρίας σε σχέση με το εμβαδόν της έκτασης του Κτήματος το οποίο επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής και πώς συσχετίζεται με την έκταση του Κτήματος η οποία επηρεάζεται από την επίδικη απαλλοτρίωση. Ο συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής δεν υπέβαλε στους μάρτυρες των Αιτητριών τον ισχυρισμό ότι η έκταση που επηρεάζεται από τον όρο 4 της Άδειας Οικοδομής υπερκαλύπτει την απαλλοτριωθείσα έκταση. Η γραμμή της Αποζημιούσας Αρχής ήταν απλά η ύπαρξη του όρου 4 στην Άδεια Οικοδομής, ο οποίος διαγράφει αυτόματα το δικαίωμα διά αποζημίωση στην μεταγενέστερη απαλλοτρίωση. Η θέση αυτή της Αποζημιούσας Αρχής είναι λανθασμένη και η οποία οδηγεί σε αυθαίρετα συμπεράσματα.». Ωστόσο, οι πιο πάνω τοποθετήσεις του συνηγόρου των Απαιτητριών κρίνω ότι δεν συνάδουν με το πραγματικό υπόβαθρο που δικογραφήθηκε στην Ειδοποίησης Παραπομπής και δη στην Έκθεση Απαίτησης. Το μόνο που καταγράφεται στην Έκθεση Απαίτησης και τούτο στην παρα. 4 αυτής είναι ότι։ «Το τεμάχιο ως άνω Ακίνητο ήταν συνολικής έκτασης 2,267 τ.μ. και απαλλοτριώθηκε έκταση 195 τ.μ. και το υπόλοιπο το οποίο απομένει είναι 2,072 τ.μ.». Ουδεμία ειδική αναφορά έγινε στην Έκθεση Απαίτησης για το αν αυτή η απαλλοτριωθείσα έκταση διαφέρει από την έκταση που κάλυπτε η ρυμοτομία ή/και πώς συγκρίνεται με αυτήν ή αν ανταλλάγηκε οποιαδήποτε αλληλογραφία για καθορισμό της μιας ή της άλλης έκτασης και αν εγκαταλείφθηκε οποιαδήποτε αξίωση αφορώσα σε έκταση καλυπτόμενη από όρο ρυμοτομίας. Ήταν σιωπηρή εντελώς για το θέμα του όρου ρυμοτομίας. Και αν ακόμη ήθελε δίκαια θεωρηθεί ότι οι Απαιτήτριες θεωρούσαν τόσο ξεκάθαρο το ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση ήταν ξεχωριστή από εκείνην που δεσμεύτηκε παλαιότερα με όρο ρυμοτομίας και για τούτον το λόγο δεν ανέμεναν να προέκυπτε αντιδικία περί τούτου, κρίνω ότι η μεταγενέστερη αίτηση της Απαλλοτριούσας Αρχής για τροποποίηση της Έκθεσης Υπεράσπισής της και η εν συνεχεία καταχώρηση Τροποποιημένης Υπεράσπισης, θα έπρεπε να είχαν ηχήσει σειρήνες στ'αυτιά των Απαιτητριών για την ανάγκη ειδικής δικογράφισης της θέσης τους ως προς τούτο το ζήτημα που ανέκυψε. Συγκεκριμένα, στην παρα. 10(στ) της Τροποποιημένης Έκθεσης Υπεράσπισης δικογραφήθηκαν τα εξής։ «10(στ) Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης του μέρους του τεμαχίου των Αιτητριών είναι ο ίδιος με τον σκοπό που επιδιώκεται με την επιβολή του επίδικου όρου στην Άδεια Οικοδομής και/ή απαλλοτριωθείσα έκταση συνέπιπτε με την έκταση που θα έπρεπε να παραχωρηθεί για σκοπούς ρυμοτομίας." Θεωρώ πολύ σημαντικό το γεγονός ότι στην Τροποποιημένη Απάντηση δεν απαντήθηκε, ως θα αναμένετο, η εκδοχή που δικογράφησε η Απαλλοτριούσα Αρχή στην Τροποποιημένη Υπεράσπισή της. Δεν διαχώρισαν το ζήτημα της έκτασης που καλύπτετο από όρο ρυμοτομίας από την επιπλέον έκταση που κατ' ισχυρισμόν εκ των υστέρων απαλλοτριώθηκε. Παραπέμπω ενδεικτικά στην παρα.2 της Τροποποιημένης Απάντησης όπου λένε ότι։ «Οι Αιτήτριες αναφορικά με τους ισχυρισμούς της Αποζημιούσας Αρχής στην παρ. 2 της Έκθεσης Υπεράσπισης τους αναφέρουν ότι το επίδικο ακίνητο απαλλοτριώθηκε δυνάμει της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης αρ. 1281, Α. Δ.Π. 2816 ημερ. 19/08/1993 ασχέτως αν επιβαρυνόταν με ρυμοτομία και/ή ουδέποτε περιήλθε στη δικαιοδοσία της Δημοκρατίας πριν την απαλλοτρίωσή του.». Η χρήση της φράσης «απαλλοτριώθηκε [.] ασχέτως αν επιβαρυνόταν με ρυμοτομία», δεν συνιστά κατά την κρίση μου άρνηση της δικογραφημένης θέσης της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι η έκταση που απαλλοτρίωσε ήταν εκείνη που δεσμευόταν προηγουμένως με όρο ρυμοτομίας. Μάλλον παραδοχή υποδηλοί! Μπορεί στην παρα. 8 της Τροποποιημένης Απάντησης να δικογραφήθηκε γενική άρνηση της παρα. 10 της Τροποποιημένης Υπεράσπισης, η οποία υποδιαιρείται σε διάφορες υποπαραγράφους (α) έως (θ), αλλά η γενική άρνηση αυτή αντικρούει κατ'ουσίαν την εκδοχή της Απαλλοτριούσας Αρχής για το ότι προϋπήρχε όρος ρυμοτομίας και ότι αυτό που απαλλοτριώθηκε είχε περιέλθει στην κυριότητα της Δημοκρατίας ως εκ του όρου ρυμοτομίας που δέσμευε το κτήμα. Λείπει η ειδική άρνηση της παρα. 10(στ), που επιβαλλόταν να γίνει για να μην μπορεί να αποδοθεί νόημα παραδοχής στην ανωτέρω παρα. 2 της Τροποποιημένης Απάντησης. Επομένως, από απόψεως σχολιασμού της δικογραφίας, δικαιολογημένα έρχεται ο συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής, κ. Κλεάνθους, στην τελική του αγόρευση και αντιτείνει ότι «είναι θέση της αποζημιούσας αρχής, η οποία δεν αμφισβητήθηκε, ότι η έκταση της απαλλοτρίωσης αποτελούσε μέρος της ρυμοτομίας που παραχωρήθηκε στο κράτος και ως εκ τούτου δεν ανήκει στις απαιτήτριες.». Στην πραγματικότητα τα δικόγραφα ουδέποτε ήγειραν θέμα σύγκρισης του εμβαδόν που κάλυπτε η ρυμοτομία ως κάτι διαφορετικό από το εμβαδόν που κάλυπτε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης. Η μαρτυρία δεν νοείται να εισάγεται κατά την ακρόαση έξω από τις ράγες του τρένου, που είναι ουσιαστικά οι εκδοχές των δικογράφων (Βραχίμη ν. Κουλουμπρή

(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 836). Συνεπώς, δεν θα ανέμενα από την πλευρά της Απαλλοτριούσας Αρχής να εισάγει μαρτυρία για να αποδείξει ποιο ήταν το εμβαδόν της ρυμοτομίας, ενόσω οι Απαιτήτριες στην Τροποποιημένη Απάντησή τους δεν αρνήθηκαν ποτέ τον ισχυρισμό που ηγέρθηκε στην παρα. 10(στ) της Τροποποιημένης Υπέράσπισης ότι «η απαλλοτριωθείσα έκταση συνέπιπτε με την έκταση που θα έπρεπε να παραχωρηθεί για σκοπούς ρυμοτομίας». Εν πάση περιπτώσει, στο μέτρο και το βαθμό που οι Απαιτήτριες θα επεδίωκαν να πείσουν το Δικαστήριο ότι από σύνολο 267 τ.μ. απαλλοτριωθείσας γης, τα 195 τ.μ. αφορούσαν σε νέα αναγκαστική παραχώρηση χώρου προς το δημόσιο, ενώ το υπόλοιπο περί τα 70 τ.μ. ήταν ο χώρος που καλύπτετο εξ αρχής από τον όρο ρυμοτομίας που επιβλήθηκε στην άδεια οικοδομής, θα όφειλαν οι ίδιες να προσκόμιζαν μαρτυρία που να αποδεικνύει έναν τέτοιο ισχυρισμό. Απεναντίας, ο εκτιμητής (Μ.1), στην Έκθεση Εκτίμησης του οποίου στηρίχθηκαν οι Απαιτήτριες για να καταχωρήσουν την Ειδοποίηση Παραπομπής στο Δικαστήριο, ως η Έκθεση που είναι κατατεθειμένη με ένδειξη Τεκμήριο 1, δεν φάνηκε να μελέτησε ποτέ τον όρο 4 της άδειας οικοδομής, να ερεύνησε στο Τμήμα Κτηματολογίου σε τί έκταση αντιστοιχούσε η πράσινη γραμμή ρυμοτομίας, αν αυτή καθορίστηκε οποτεδήποτε αρμοδίως πριν την έκδοση της επίμαχης Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης ή αν τελικά η μόνη πράξη καθορισμού της έκτασης που παραχωρείται από τις Απαιτήτριες προς το Δημόσιο είναι αυτή που περιέχεται στη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης και εν συνεχεία στο Διάταγμα Απαλλοτρίωσης. Ο Μ.1 ανέφερε μόνον (βλ. την παρα. 7 της Έκθεσης) ότι έλαβε υπόψη «την επιστολή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερ. 28.1.2010», σύμφωνα με την οποία τα εμβαδά του υπό εξέταση ακινήτου έχουν «επαναϋπολογισθεί και επιβεβαιωθεί ως εξής»։ Αρχική έκταση 2,267, Απαλλοτριωθέν Μέρος 195 τ.μ., Υπόλοιπο Μέρος 2,072 τ.μ.. Τί σημαίνει «επαναϋπολογισθεί και επιβεβαιωθεί», τί ήταν εκείνο που προκάλεσε τη νέα χωρομετρική εργασία για προσδιορισμό της απαλλοτριωθείσας γης, αν σχετιζόταν με τον εξ αντιδιαστολής καθορισμό άλλης έκτασης που καλυπτόταν από όρο ρυμοτομίας, δεν το ερεύνησε ο Μ.1 πριν εκδώσει την Έκθεσή του ως το Τεκμήριο 1. Σημειώνω ότι η εν λόγω επιστολή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερ. 28.1.2010, δεν κατατέθηκε ενώπιόν μου από τον Μ.1 ως ξεχωριστό κανονικό τεκμήριο. Ωστόσο, η επιστολή αυτή αποτελεί μέρος του δικαστικού φακέλου και των ήδη κατατεθειμένων τεκμηρίων, διότι εσωκλείεται στο κανονικό Τεκμήριο 16 που κατέθεσε ο ΜΥ1 (βλ. πρακτικά 14.7.20) και το οποίο ο Μ.1 είχε προηγουμένως καταθέσει απλώς ως Τεκμήριο προς αναγνώριση «Α» (βλ. πρακτικά 19.6.20). Πρόκειται για επιστολή, ημερ. 28.1.2010, που στην όψη της δείχνει να υπογράφηκε από τον κ. XXXXX Δημοσθένους, για Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και η οποία απευθυνόταν προς «κ. XXXXX Λοΐζου και Συνεργάτες», με το εξής περιεχόμενο։ «Αναφέρομαι στην επιστολή μου με αρ. Φακ. ΚΧΤ215/91 και ημερομηνία 20.11.2009, σχετικά με το πιο πάνω θέμα προς τον Έπαρχο Λευκωσίας και η οποία σας έχει κοινοποιηθεί και σας πληροφορώ ότι έγινε νέα χωρομετρική εργασία στην οποία διεφάνη ότι η επιτόπου κατάσταση δεν είναι σύμφωνη με το θέσμιο σχέδιο απαλλοτρίωσης. Παρόλο αυτό, αποφασίσθηκε η γραμμή της απαλλοτρίωσης να παραμείνει ως έχει καθότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση θα χρησιμοποιηθεί μελλοντικά για διεύρυνση του δρόμου. Επίσης, τα εμβαδά έχουν επαναϋπολογιστεί και επιβεβαιωθεί και είναι όπως πιο κάτω։ Αρχική έκταση 2,267, Απαλλοτριωθέν Μέρος 195 τ.μ., Υπόλοιπο Μέρος 2,072 τ.μ.. Παρακαλώ να γίνει αναθεώρηση της εκτίμησης σύμφωνα με τα πιο πάνω εμβαδά και να γίνει νέα προσφορά στις ιδιοκτήτριες του κτήματος, με σκοπό τη διευθέτηση της υπόθεσης, αφού εξασφαλίσετε την συγκατάθεση των για την υιοθέτηση των νέων εμβαδών.». Παρατηρώ ότι η πιο πάνω επιστολή από μόνη της δεν διαφωτίζει το Δικαστήριο για όλα εκείνα τα ερωτηματικά που έθεσα πριν την παραθέσω. Δεν ήταν καν ενώπιον μου ως κανονικό τεκμήριο όταν έκλειναν την υπόθεσή τους οι Απαιτήτριες, επομένως δεν θα μπορούσα να της δώσω οποιαδήποτε αποδεικτική αξία και βαρύτητα ως μέρος της δικής τους μαρτυρίας. Είναι η ίδια η Απαιτήτρια αρ. 2, προσερχόμενη ως μάρτυρας (Μ.2) που έθεσε κατ' ουσίαν για πρώτη φορά μαρτυρία (βλ. την παρα.

(9)του Τεκμηρίου 6), για να στηρίξει τον - μη δικογραφημένο ισχυρισμό - ότι το Κράτος, μέσω της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας, υλοποίησε κατά ή περί το 1986, ήτοι 2 μόλις χρόνια μετά την επιβολή του όρου ρυμοτομίας, τα έργα ρυμοτομίας υπό τύπο «ασφαλτόστρωσης πλάτους 1,5 μ. του δρόμου σε όλο το μήκος της πρόσοψης του κτήματος το οποίο ανέρχεται σε 44 μέτρα» και ότι «όταν απευθυνθήκαμε τότε στην Επαρχιακή Διοίκηση μας ανέφεραν ότι αυτό έγινε σύμφωνα με τον πιο πάνω όρο που τέθηκε στην άδεια οικοδομής και το επισυνημμένο σε αυτήν τοπογραφικό σχέδιο και ότι εμείς δεν είχαμε υποχρέωση να κάνουμε οποιοδήποτε έργο.». Μια τόσο ξεκάθαρη θέση και εκδοχή ότι η ρυμοτομία εκτελέσθηκε από το 1986 ως η ανωτέρω παρα.

(9)της γραπτής δήλωσης της Μ.2 και, πολύ περισσότερο η επεξήγηση ότι η απαλλοτρίωση του 1993 αφορούσε σε νέα ανάγκη του Κράτους για «περαιτέρω έργα διαπλάτυνσης του δρόμου» ως η παρα.

(10)της γραπτής δήλωσης της Μ.2, δεν είχαν δικογραφηθεί δεόντως όταν έπρεπε. Πρωτοεμφανίστηκε αυτή η επεξήγηση κατά την κυρίως εξέταση της Μ.2. Όμως, ακόμη και αυτή η νέα εκδοχή, δεν τέθηκε με βεβαιότητα από την Μ.2, αφού ούτε και αυτή στήριξε τον υπολογισμό της έκτασης που δεσμεύτηκε με την κατ' ισχυρισμόν υλοποιηθείσα το 1986 ρυμοτομία σε οποιαδήποτε επίσημη πράξη καθορισμού της από την αρμόδια αρχή που ήταν εν προκειμένω το Κτηματολόγιο. Στην παρα.

(11)της γραπτής της δήλωσης (Τεκμήριο 6), παρατηρώ ότι η Μ.

χρησιμοποιεί λέξεις όπως «θεωρώντας ότι η διαφορά των 72 τ.μ.», «επηρέασε εμβαδόν περίπου 70 τ.μ.», χωρίς να παραπέμπει σε επίσημη χωρομέτρηση. Ο εκτιμητής που ανέλαβε εκ μέρους της Απαλλοτριούσας αρχής να μελετήσει τα δεδομένα και να προβεί σε έκθεση εκτίμησης, κ. XXXXX Λοϊζου (ΜΥ.1) δήλωσε ενώπιον του Δικαστηρίου ότι δεν είχε ιδέα αν έγινε διαπλάτυνση του δρόμου το
Υπόψιν του είχε τα έργα που έγιναν το 1995 μετά την απαλλοτρίωση. Πάντως παρατηρώ ότι ο σκοπός της απαλλοτρίωσης δεν υποβλήθηκε στον ΜΥ1 ότι ήταν διαφορετικός από τον σκοπό της προηγηθείσας ρυμοτομίας. Ο ΜΥ.
(κ. Α. Χατζηχάννας) ερωτηθείς και αντεξετασθείς αναφορικά με το τί σημαίνει ο όρος ρυμοτομίας που τέθηκε στην επίδικη άδεια οικοδομής, ειδικότερα στο σημείο που αναφέρει ότι «Θα πρέπει να γίνει οριοθέτηση της γραμμής ρυμοτομίας από το Κτηματολόγιο και να υποβληθεί σχετική βεβαίωση στο Γραφείο μου", απάντησε ότι «Επειδή ο συγκεκριμένος δρόμος είχε διαμόρφωση δεν μπορούσε να μπει στους όρους της άδειας οικοδομής τι έπρεπε να είχε γίνει, διότι για να μπορεί το γραφείο μας να αποφασίσει τον όρο θα έπρεπε να ζητήσουν να προσκομιστούν από τους αιτητές μηκοτομές, οριζοντιογραφίες, σχέδια όμβριων υδάτων για να τεθούν επ' ακριβώς οι όροι.». Για τούτο επέμεινε στη θέση του ότι βάσει του όρου 4 της άδειας οικοδομής είχαν «υποχρέωση» οι αιτήτριες «να αποταθούν στην αρμόδια αρχή και το Κτηματολόγιο» πριν εκτελέσουν οποιαδήποτε κατασκευαστικά έργα. Στη θέση αυτή επέμεινε ο ΜΥ.2, ανεξαρτήτως του ότι ο ίδιος δεν ήταν στην υπηρεσία της Επαρχιακής Διοίκησης το 1986 για να γνωρίζει αν κατασκευάστηκαν και από ποιον οποιαδήποτε κατασκευαστικά έργα ρυμοτομίας ως ισχυρίζεται η Απαιτήτρια (Μ.2). Ήταν, όμως, η ερμηνεία που αυτός έδωσε με βάση την απλή γραμματική έννοια των λέξεων του όρου 4, αλλά και με βάση το σκοπό του εν λόγω όρου. Περαιτέρω, από τα πρακτικά της αντεξέτασης του εκτιμητή των Απαιτητριών (Μ.1), εντοπίζω ότι αυτός δεν θεωρούσε ποτέ ότι χρειαζόταν «να μπει στον κόπο», όπως του υποβλήθηκε από τον κ. Κλεάνθους κατά την αντεξέτασή του, να ελέγξει ποιο ήταν το εμβαδόν της ρυμοτομίας ως ο επίδικος όρος 4 της άδειας οικοδομής, ούτε γνώριζε για να εξηγήσει προς το Δικαστήριο γιατί η απαλλοτρίωση έγινε για 195 τ.μ. αντί για 267 τ.μ. και αν αυτό οφειλόταν απλώς στον υπολογισμό της έκτασης με διαφορετική κλίμακα σχεδίου στα αρχικά σχέδια (1։5000) απ'ότι κατά τη νέα χωρομέτρηση (1։2000), όπως του το έθεσε ο Συνήγορος Υπεράσπισης κατά τη δικάσιμο 29.6.
Έχοντας τούτα κατά νου, αλλά και το γεγονός ότι η Απαιτήτρια αρ. 2 (Μ.2) δεν στήριξε τα λεγόμενά της σε επίσημη χωρομετρική βεβαίωση για την έκταση της ισχυριζόμενης υλοποιηθείσας ρυμοτομίας του 1986, καταλήγω να κρίνω, με βάση το σύνολο της δοθείσας μαρτυρίας, ότι δεν έχει αποδειχθεί από τις Απαιτήτριες, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, η εκδοχή που προώθησαν στο Δικαστήριο, ότι παραχωρήθηκαν συνολικά 267 τ.μ., εκ των οποίων 72 τ.μ. λόγω παλαιάς ρυμοτομίας, ήδη υλοποιηθείσας, και ξεχωριστά 195 τ.μ. λόγω απαλλοτρίωσης για νέα ρυμοτομία που επίκειτο να γίνει. Έχει δημιουργηθεί στο μυαλό του Δικαστηρίου ως ευλόγως επιτρεπτή η πιθανολόγηση, στην οποία καλεί το Δικαστήριο ο κ. Κλεάνθους να προβεί, ότι «Το μέρος του ακινήτου το οποίο παραχωρείτο σύμφωνα με τον όρο 4 της άδειας οικοδομής και το μέρος που απαλλοτριώθηκε είναι το ίδιο.», εφόσον δεν έχει καταδειχθεί ενώπιον μου ούτε και να είχαν διαφορετικό σκοπό η ρυμοτομία απ'ότι η απαλλοτρίωση. Και τα δύο αφορούσαν σε «διεύρυνση» / «διαπλάτυνση» του δημόσιου δρόμου. Δεδομένου του πιο πάνω συμπεράσματός μου, κρίνω ότι εφόσον οι Απαιτήτριες δεν είχαν υποβάλει στον κατάλληλο χρόνο ένσταση κατά του όρου ρυμοτομίας ή αίτηση για ζημιά που τυχόν τους προκαλούσε, βάσει της νομοθεσίας περί Οδών και Οικοδομών, έπεται ότι δεν νομιμοποιούνται να αιτούνται αποζημίωση μεθύστερα, ήτοι μετά την ανάπτυξη του ακινήτου τους, κατά την απαλλοτρίωση, που δεν έχει αποδειχθεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων ότι είναι διαφορετικής έκτασης από εκείνην που ήταν δεσμευμένη από τον όρο για παραχώρησή της στο Κράτος για σκοπούς ρυμοτομίας και δη διεύρυνσης του δημόσιου δρόμου, για «ζημιά» στην αγοραία αξία του υπολοίπου ακινήτου. Η Ειδοποίηση Παραπομπής κρίνεται απορριπτέα. Χωρίς επηρεασμό της ανωτέρω κατάληξής μου και επειδή η παρούσα υπόθεση ενδέχεται να οδηγηθεί για έλεγχο σε δεύτερο βαθμό, παραθέτω πιο κάτω, για χάριν πληρότητας, την εκτίμησή μου για το ποια θα ήταν η αποζημίωση που θα επιδίκαζα υπέρ των Απαιτητριών, εάν έβρισκα ότι νομιμοποιούνταν στο να αξιώνουν αποζημίωση ένεκα της απαλλοτρίωσης. Θα προχωρήσω εν προκειμένω να προσδιορίσω ποια η «ζημιά» που επιχείρησαν οι Απαιτήτριες να αποδείξουν ενώπιόν μου ότι υπέστηκαν. Κατ' αρχάς, επισημαίνω ότι νομολογιακά, στην υπόθεση Χρίστος Γεωργίου Κυπριανού και άλλοι v. Κυπριακής Δημοκρατίας διά του Γενικού Εισαγγελέα

(1995)1 Α.Α.Δ. 136, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: "Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται από το Δικαστήριο κάτω από το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Για τον καθορισμό της αποτίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου λαμβάνοντας υπ' όψιν τα κατά τον χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα. Ο κρίσιμος χρόνος για την λήψη άποψης των σχετικών στοιχείων είναι ο χρόνος της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Η αύξηση που επέρχεται λόγω της κατασκευής του έργου για το οποίο έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση, δεν υπολογίζεται. Τα στοιχεία πρέπει να πηγάζουν από την δημοσίευση και να ανάγονται στον χρόνο και τις συνθήκες που επικρατούσαν την ημέρα της δημοσίευσης (Βλ. Demetriou and Others και Ανδρέας Γεωργίου Σεργίδης v. Κυπριακή Δημοκρατία

(1993)

Α.Α.Δ. 339)." Επισημαίνω ότι εδώ δεν αμφισβητήθηκαν τα προσόντα και η επιστημονική ιδιότητα των εκτιμητών (Μ.1 και ΜΥ.1) που προσήλθαν ενώπιον μου ως εμπειρογνώμονες για να δώσουν μαρτυρία γνώμης. Σύμφωνα με τα ευρήματα του εκτιμητή κ. XXXXX Χριστοφορίδη (Μ.1), τα οποία βασίστηκαν στην συγκριτική μέθοδο, η αγοραία αξία του Κτήματος ήταν €18/μ². Το απαλλοτριωθέν μέρος του Κτήματος (195 τ.μ.) είχε αξία €3,
Ωστόσο, προέβηκε στον υπολογισμό αυτό με βάση την ημερομηνία δημοσίευσης του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης αντί της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, κάτι που του υποβλήθηκε από τον συνήγορο της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι δεν ήταν σωστό. Από νομικής απόψεως παρατηρώ ότι είναι ορθή η τοποθέτηση του συνηγόρου Υπεράσπισης, δοθείσας και της νομολογίας που μνημόνευσα ανωτέρω, ανεξαρτήτως της εξήγησης που έδωσε ο Μ.1, απαντώντας στην εν λόγω υποβολή, ότι η αγοραία αξία του Κτήματος ήταν ουσιαστικά η ίδια κατά τον χρόνο γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης με την αγοραία αξία του Κτήματος κατά τον χρόνο του διατάγματος απαλλοτρίωσης λόγω της μικρής χρονικής διαφοράς από 13.8.1993 μέχρι 4.2.
Στην πράξη όμως, δεν έχω μαρτυρία που να δείχνει ποια θα ήταν η αξία στις 13.8.93 αντί στις 4.2.94 για να καταλήξω σε εύρημα ότι η εκτίμησή της αγοραίας αξίας θα ήταν πράγματι διαφορετική αν ο Μ.1 υιοθετούσε την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης αντί του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης. Πέραν τούτου, οφείλω να παρατηρήσω ότι η διάσταση απόψεων μεταξύ του Μ.1 και του ΜΥ.1 δεν οφείλεται στην ημερομηνία που έλαβαν υπόψη τους, αλλά στα συγκριτικά επί των οποίων βασίστηκαν. Ο εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής, κ. XXXXX Λοΐζου (ΜΥ.1), στη δική του Έκθεση υπολόγισε την αγοραία αξία του Κτήματος σε €13.67/μ² και συνεπώς τα 195μ² του κτήματος είχαν αξία €2,
Ο ΜΥ.1 χρησιμοποίησε επίσης την συγκριτική μέθοδο. Συγκεκριμένα, χρησιμοποίησε τρεις συγκριτικές πωλήσεις (Τεμ. 387, 200 και 204). Από την αντεξέταση διαπιστώθηκε ότι δεν είχε πάρει τα πλήρη επίσημα στοιχεία των συγκριτικών από το Κτηματολόγιο. Προτίμησε, όπως ανέφερε, να χρησιμοποιήσει τα στοιχεία που πήρε μέσω του ηλεκτρονικού υπολογιστή. Όπως ο ίδιος παραδέχτηκε κατά την αντεξέταση του, το συγκριτικό Β στην έκθεση του (τεμ. 200) δεν έγινε αποδεκτό από το Κτηματολόγιο, το οποίο άσκησε την εξουσία που του παρέχεται από την σχετική νομοθεσία και καθόρισε την αξία του συγκεκριμένου κτήματος σε πολύ ψηλότερη τιμή (Βλέπε την επίσημη κατάσταση συγκριτικών πωλήσεων που ελήφθη από το Κτηματολόγιο και το οποίο αποτελεί μέρος της έκθεσης του εκτιμητή των Απαιτητριών - Τεκμήριο 1) - συγκριτικό Αρ.
Σύμφωνα με το συγκριτικό αυτό η αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο πώλησης καθορίστηκε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο κατόπιν επιτόπιας έρευνας και η οποία έγινε τελικά αποδεκτή από τους συμβαλλόμενους. Είναι η θέση του συνηγόρου των Απαιτητριών ότι η έκθεση του ΜΥ.1 βασίστηκε πάνω σε λανθασμένο υπόβαθρο, το οποίο προκύπτει από την λανθασμένη καταχώρηση στον πίνακα συγκριτικών, όπου λανθασμένα αναφέρει την τιμή Κτηματολογίου την ίδια με την δηλωθείσα από τα συμβαλλόμενα μέρη. Συγκεκριμένα, η πώληση δηλώθηκε €17,086 και το Κτηματολόγιο την καθόρισε σε €25,
Ασκεί κριτική ο κ. Μυλωνάς στην τελική του αγόρευση σε ό,τι αφορά την αξιοπιστία της εκτίμησης του ΜΥ.1 και για άλλους λόγους. Ότι ο κ. Λοΐζου παραδέχτηκε ότι δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε σχετική μελέτη ή ανάλυση για την αναγκαία αναπροσαρμογή σε σχέση με την ημερομηνία εκάστου συγκριτικού και την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Επίσης, καμία αναπροσαρμογή δεν έκανε σε σχέση με τα φυσικά ή νομικά χαρακτηριστικά των συγκριτικών σε σχέση με το επίδικο. Ενώ, αντίθετα με τον κ. Λοΐζου, ο κ. Χριστοφορίδης προέβηκε σε όλες τις αναγκαίες αναπροσαρμογές όπως φαίνονται στο Παράρτημα Ζ της έκθεσής του. Κρίνω πως ο κ. Λοϊζου έδωσε τις δικές του εξηγήσεις για τον τρόπο που επέλεξε τα συγκριτικά του και γιατί υιοθέτησε τις δηλώσεις των συναλλασσόμενων αντί τις εκτιμήσεις του Κτηματολογίου, όπου εκείνο απέρριπτε τις δηλώσεις των ιδιωτών. Δεν είναι εύκολο για το Δικαστήριο να κρίνει την ορθότητα της σκέψης του ΜΥ.1 ως προς αυτή την τακτική. Εκείνο, όμως, που εντοπίζω είναι ότι η διαφορά των δύο εκτιμητών ως προς την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος δεν είναι μεγάλη. Από €2668 έως €3500, πρόκειται για μια απόκλιση €800 μόνο. Θα ήμουν πρόθυμη, για χάριν συζήτησης, να δεχθώ ότι η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης ήταν περί τις €
Προχωρώ στο επόμενο θέμα. Αποδείχθηκε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος του ακινήτου; Είναι η θέση των Απαιτητριών, ως αναφέρει ο κ. Μυλωνάς στην τελική του αγόρευση, ότι θα πρέπει να υιοθετηθεί η γνώμη του Μ.1, κ. Χριστοφορίδη, ότι η επίδικη απαλλοτρίωση δεν δημιούργησε οποιαδήποτε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου. Από την άλλη, είναι η θέση του κ. Κλεάνθους στην τελική του αγόρευση, ως ο ισχυρισμός της Αποζημιούσας Αρχής, ότι λόγω της επίδικης απαλλοτρίωσης δημιουργήθηκε υπεραξία για το υπόλοιπο μέρος του Κτήματος. Συγκεκριμένα, ο εμπειρογνώμονας της Αποζημιούσας Αρχής (ΜΥ1) αναφέρει τα ακόλουθα στην έκθεσή του (Τεκμήριο 15, επιστολή 18/11/2015, σελ.4, υπό τον τίτλο «Ποσό Αποζημίωσης»): "Έχοντας όμως υπόψη ότι η κατασκευή του έργου έχει ωφελήσει το υπόλοιπο Κτήμα κατά 20% (πλάτος δρόμου με όλες τις υπηρεσίες, πεζοδρόμια, κλπ), έτσι το υπόλοιπο Κτήμα έχει μια υπεραξία €5,664, είναι φανερό ότι η υπεραξία είναι πέραν της αξίας της απαλλοτρίωσης." Παραθέτω αυτούσιες τις εξής ερωτοαπαντήσεις του ΜΥ1։ «Ε. Πώς αντιμετωπίζετε το θέμα της υπεραξίας ή επιζήμια επίδραση; A. Χαμογελώ διότι είναι το άλλο άκρο η επιζήμια. Έχουμε στενό δρόμο 6 μέτρα και με την άσφαλτο της εποχής εκείνης χωρίς πεζοδρόμια, χωρίς αποχέτευση. Έρχεται το κράτος, κατασκευάζει δρόμο, πεζοδρόμια, στύλους και αποχετευτικό και μας λέει, η πιθανότητα να υπαινίσσεστε η άλλη πλευρά, επιζήμια επίδραση έχει και λίγο όριο αυτό το πράγμα. Έχει καλυτέρευση για τους λόγους που έχω αναφέρει. Ακόμα και ο άλλος εκτιμητής παραδέχεται ότι το έργο αυτό ασφάλιζε κτήριο, αύξανε την ασφάλεια των διακινούμενων. Τούτο είναι το ένα σκέλος. Το δεύτερο, έπρεπε να την έκανε ο ιδιοκτήτης, διότι με την παράδοση, με την έκδοση της άδειας οικοδομής, έκαναν αίτηση να κτίσουν, μπαίνει κάποιος όρος με την Πολεοδομία ότι θα το κατασκευάσει. Αν αποδέχεστε πέστε μας, αποδέχτηκαν, πλήρωσαν το ποσό της άδειας και δεν έκαναν τίποτε, δεν εκτελέστηκαν οι όροι της άδειας. Έχουμε 2 πράγματα στην προκειμένη που οφείλουν οι ιδιοκτήτες, ήρθε ο Έπαρχος και τα κατασκεύασε. Οι ιδιοκτήτες δεν πλήρωσαν τίποτε. [.] E. Ποια δεδομένα λαμβάνεται για την υπεραξία; A. Δρόμος, πεζοδρόμιο, αποχετεύσεις τοποθετούνται στύλοι της ηλεκτρικής. Τούτο το πράγμα είναι ένα προσόν για το κτήμα. Κάποιος μπορεί να πει τούτα ούλλα που έκανε ο Έπαρχος μπορεί να είναι 10% υπεραξία, άλλος 20%, άλλος 7%, εξαρτάται από την προσωπική εκτίμηση. Και 10%, και το 18 ευρώ που λέει ο κύριος Μυλωνάς ως υπεραξία, πάλι δεν θα πιάσουν την αποζημίωση.». Είναι η θέση των Αιτητριών ότι το εύρημα του κ. Λοΐζου για την δημιουργία υπεραξίας στο υπόλοιπο μέρους του Κτήματος «είναι αυθαίρετο, ατεκμηρίωτο και χωρίς οιονδήποτε ασφαλές υπόβαθρο», διότι κατά τη διάρκεια της αντεξέτασής του ανέφερε, σε ερώτηση του Δικαστηρίου, ότι «δεν υπάρχει επιστημονική μέθοδος» διά την διαπίστωση κατά πόσον δημιουργείται υπεραξία και σε ποιο ποσοστό. Ακολούθως, σε ερώτηση του δικηγόρου των Αιτητριών ο ΜΥ.1 παραδέχτηκε ότι η σύγκριση πωλήσεων πριν και μετά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης αποτελεί μέθοδο που εφαρμόζεται από τους εκτιμητές ακινήτων στο πλαίσιο της επιστημοσύνης τους. Ως προς αυτήν την γραμμή κριτικής που ασκείται στον ΜΥ.1, κρίνω ακριβώς ότι το μόνο που ο ίδιος ήθελε να δείξει προς το Δικαστήριο ήταν ότι δεν είναι στη βάση επιστημονικών συγγραμμάτων που διενεργείται η εκτίμηση, ότι δεν αναμένεται να παρουσιάσει τέτοια προς το Δικαστήριο για να αποδείξει την αξιοπιστία της εκτίμησής του, αλλά βάσει εμπειρικών δεδομένων, με επιτόπια εξέταση ή/και στη βάση συγκριτικών πωλήσεων, με κάποιο βαθμό υποκειμενικότητας του κάθε εκτιμητή. Δεν συμφωνώ με την κριτική που άσκησε ο κ. Μυλωνάς στην τελική του αγόρευση προς τον ΜΥ.1 για το ότι δήθεν «δεν έδωσε επαρκή εξήγηση για την σοβαρή αντίφαση που υπήρχε στην γνώμη που εξέφρασε στην ένορκη μαρτυρία του και στις δύο εκθέσεις του με ημ. 26/3/2010 και 08/07/2009 τις οποίες υπέγραψε και απέστειλε στον Έπαρχο Λευκωσίας». Απεναντίας, επισημαίνω ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση εξήγησε ο κ. Λοϊζου ότι ενεργούσε κατόπιν γνωμοδότησης που έδωσε το γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα προς τον εντολέα του, την οποία ο ίδιος όφειλε να εφαρμόσει κατά την νέα εκτίμησή του, η οποία γινόταν για χάριν εξωδικαστικής προσφοράς προς τις Αιτήτριες, χωρίς τούτο να σημαίνει ότι ο ίδιος υιοθετούσε την ορθότητα της γνωμάτευσης του γραφείου του Γενικού Εισαγγελέα (βλ. τα πρακτικά 14.7.20). Στην έκθεση εκτίμησής του, ημερ. 8/7/2009, ο ΜΥ1 αναφέρει τα ακόλουθα: «1.3 Ως εκ τούτου και ενόψει της πληροφόρησης που έτυχα από το Κτηματολόγιο για επιστολή (ίδη συνημμένη) που στάλθηκε από την Γενική Εισαγγελία της Δημοκρατίας προς το Κτηματολόγιο όπου αναφέρεται ότι η οικιστική χρήση είναι ασύμβατη με την διαπλάτυνση δρόμου ως προς το θέμα της υπεραξίας......... Εισηγούμαι όπως η αποζημίωση που θα δοθεί στις αναφερόμενες να περιλαμβάνει ελάχιστη υπεραξία (ΛΚ 436).». Ως προς αυτή τη γνώμη της Γενικής Εισαγγελίας, αξίζει να σημειωθεί ότι είναι όντως νομολογημένο ότι δεν είναι κάθε είδους ρυμοτομία που επιφέρει αύξηση της αξίας του ακινήτου που απομένει. Στην υπόθεση Δήμος Στροβόλου v.
Δωρού Ανδρέου,
Λίντας Ανδρέου Αντωνίου

(2012)1. Α.Α.Δ. 1510 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: "Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων υποστήριξε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης στο σύνολό της αναφέροντας ουσιαστικά ότι η εν λόγω διαπλάτυνση δεν έχει προσδώσει οποιαδήποτε περαιτέρω αξία στο εναπομείναντα Κτήμα των εφεσιβλήτων. Αντίθετα, με την δημιουργία μιας μεγάλης διασταύρωσης, στην οδό Ελαιώνων και Μακεδονιτίσσης, αυξήθηκε η τροχαία κίνηση με τη δημιουργία οχληρίας στην περιοχή. Η προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η εκτέλεση των έργων δεν επιφέρει αύξηση στο εναπομείναν μέρος του Κτήματος, είναι κατά την γνώμη μας, ορθή. Εκτός από την σχετική νομοθετική παρουσία του Άρθρου 10 (γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου του 1962 (Ν.15/62), δεν τέθηκε πρωτοδίκως οποιαδήποτε μαρτυρία που να οδηγεί προς την αντίθετη κατεύθυνση. Η υπόθεση Δήμος Αγλαντζιάς Γεωργίου

(2007)1 (Α) Α.Α.Δ. 210 στην οποία έκανε αναφορά ο συνήγορος της εφεσείουσας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί, γιατί παρουσιάζει ένα διαφοροποιητικό στοιχείο. Η κατασκευή της Λεωφ. Κυρήνειας στην Αγλαντζιά, που αφορούσε η εν λόγω υπόθεση βελτίωσε και βοήθησε στην εμπορική ανάπτυξη της περιοχής και του συγκεκριμένου Κτήματος του τότε εφεσίβλητου, όπου με την εξασφάλιση Άδειας Οικοδομής, ανήγειρε καταστήματα. Στην προκειμένη περίπτωση το ακίνητο των εφεσιβλήτων βρίσκεται σε οικιστική περιοχή, εφάπτονταν δημόσιου δρόμου και η εκτέλεση των έργων δεν επέφερε οποιαδήποτε βελτίωση, όπως ορθώς κατέληξε το Πρωτόδικο Δικαστήριο. Συνεπακόλουθα, ο πρώτος λόγος απορρίπτεται." Εν προκειμένω, στην παρούσα υπόθεση, ο Μ.1, κ. Χριστοφορίδης στην έκθεσή του (Τεκμήριο 1, παρ.17 σελ.6) διατυπώνει τη γνώμη του ότι το επίδικο κτήμα εφάπτεται και συνεχίζει να εφάπτεται (με επαρκή πρόσβαση) επί της Οδού XXXXX στην Κοκκινοτριμιθιά, ευρίσκεται σε καθαρά οικιστική περιοχή και η διεύρυνση του δρόμου δεν συνέβαλε στην αύξηση της αξίας του κτήματος αφού εκείνο είχε ήδη αναπτυχθεί. Δήλωσε χαρακτηριστικά κατά τη δικάσιμο ημερ. 19.6.20 ότι «Δεν υπάρχει κάποια υπεραξία η οποία να προήλθε από την απαλλοτρίωση που έγινε σε κατοπινό στάδιο, εκτιμήθηκε το '12, αν θέλουμε η υλοποίηση του τόπου της απαλλοτρίωσης έγινε περί το 2015, ούτως η αλλιώς δεν δημιουργείται οποιαδήποτε υπεραξία από την διαπλάτυνση συνοικιακού οδικού δικτύου που βρίσκεται σε οικιστική περιοχή, παράλληλα το κτήμα ήταν ήδη ανεπτυγμένο με 2 κατοικίες.». Περαιτέρω, ο Μ.1 δήλωσε ότι συμμερίστηκε «απόλυτα» στην Έκθεση Εκτίμησής του τη θέση του Γραφείου του Γενικού Εισαγγελέα που στάλθηκε προς το κτηματολόγιο και απ' εκεί προς τον ΜΥ1, όπου αναφέρεται ότι η οικιστική χρήση είναι ασύμβατη με την διαπλάτυνση του δρόμου ως προς το θέμα της υπεραξίας. Κατά την αντεξέτασή του ο Μ.1 δήλωσε ότι όταν αυτός ετοίμασε την Έκθεση Εκτίμησής του, δεν είχε κατασκευαστεί ακόμα ο δρόμος. «Πιθανόν να μην είχε κατασκευαστεί. Δεν θυμάμαι, όταν το είδα δεν είχε κατασκευαστεί.». Ήταν, εν πάση περιπτώσει, η θέση του Μ.1 ότι με τη διαπλάτυνση του δρόμου 40 ποδών, πεζοδρομοποίηση και τοποθέτηση φωτισμού και οχετού, δεν αυξάνεται η αγοραία αξία του κτήματος, διότι «Στη δική μας περίπτωση υπήρχαν δύο κατοικίες, εξαντλήθηκαν οι πιθανότητες για το πόσο θα ωφελούσε αυτή η απαλλοτρίωση. Δεν θα είχε άξια.». Διερωτήθηκε μάλιστα, «δεν έδινε υπεραξία στο υπόλοιπο κτήμα, ήταν ήδη προσβάσιμο το κτήμα, άρα η διερεύνηση του σε τι θα ωφελούσε;». Προσθέτει ο συνήγορος των Απαιτητριών στην τελική του αγόρευση το επιχείρημα ότι η επίδικη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης κάνει αναφορά απλά σε «διεύρυνση της Οδού XXXXX» και δεν κάνει αναφορά σε οποιαδήποτε αναβάθμιση και/ή βελτίωση της οδού. Συνεπώς εισηγείται ότι, η επιχειρηματολογία του ΜΥ.1 για βελτίωση ή υπεραξία λόγω κατασκευής πεζοδρομίου και άλλων υπηρεσιών, είναι αυθαίρετη. Έχοντας αξιολογήσει με προσοχή την εκατέρωθεν μαρτυρία των εκτιμητών και το πώς αιτιολόγησαν τις θέσεις τους αντεξεταζόμενοι, κρίνω ότι είναι εύλογο και δίκαιο να υιοθετήσω ως ορθή την τελευταία εκτίμηση του ΜΥ1 ως περιέχεται στην επιστολή ημερ. 18.11.2015 (Τεκμήριο 15), η οποία ετοιμάστηκε, ως φαίνεται από τα έγγραφα που εσωκλείονται στο Τεκμήριο 15, κατόπιν νέων οδηγιών του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου Κοκκινοτριμιθιάς ημερ. 16.11.2015, ο οποίος του ζητούσε να ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση η άδεια οικοδομής των Απαιτητριών, υπό τους όρους που εκείνη τελούσε όσον αφορά τη ρυμοτομία. Τούτος ήταν ο λόγος που ο ΜΥ.1 διαφοροποίησε την εκτίμησή του από εκείνην που περιέχεται στο Τεκμήριο 11, ημερ. 26.3.2010. Δεν ήταν αυθαίρετη η διαφοροποίηση. Κατά την ταπεινή μου κρίση, ήταν εύλογο να εκτιμηθεί ότι λόγω της τροχαίας κίνησης ήταν αναγκαία η εκτέλεση των κατασκευαστικών έργων ρυμοτομίας (διαπλάτυνσης και συναφών έργων) για σκοπούς των οποίων έγινε η απαλλοτρίωση, αλλά και ότι αυτή θα επέφερε οφέλη συναφή προς την κατασκευή της ρυμοτομίας και των λοιπών υποδομών και υπηρεσιών (πεζοδρομίων, φωτισμού, οχετών), για το εναπομείναν τμήμα του ακινήτου. Πέραν τούτου, εξοικονόμησαν εδώ οι ιδιοκτήτριες το κόστος κατασκευής της ρυμοτομίας και των συναφών υπηρεσιών, αφού ως τα λεγόμενα της Μ.2, οι ίδιες ουδέποτε δαπάνησαν για ρυμοτομία από τότε που εκδόθηκε η άδεια οικοδομής προς όφελός τους. Λέγω για χάριν συζήτησης ότι ακόμη και αν η βελτίωση αυτή δεν ανερχόταν σε 20%, αλλά μόνο σε 10%, (διότι επιζήμια επίδραση επουδενί λόγο δεν ήταν) και πάλιν από €5664 που το υπολόγισε ο ΜΥ1 βάσει της φόρμουλας (2072 τ.μ. @ ΛΚ8 *20%), οι Απαιτήτριες θα είχαν μια βελτίωση του εναπομείναντος κτήματος της τάξης των €2832, δηλαδή πάνω ή κάτω όσο και η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος. Οπόταν, οι Απαιτήτριες δεν θα ήταν σε θέση να αποδείξουν, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, ζημιά εξαιτίας της απαλλοτρίωσης. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Η απαίτηση των Απαιτητριών, ως η υπό κρίση Ειδοποίηση Παραπομπής, απορρίπτεται. Τα εκτιμητικά και τα δικηγορικά έξοδα επιδικάζονται σε βάρος των Απαιτητριών και υπέρ της Απαλλοτριούσας Αρχής, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (υπ.)........... Α. Πανταζή - Λάμπρου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] Π.χ. δυνάμει του άρθρου 13

(1)του Κεφ. 96 για τη βλάβη (hardship) (ή του άρθρου 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.