Hellenic Bank Public Company Limited ν. Γιάνναρος κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 406/18, 29/10/2021

(3)του Νόμου 9/1965. (γ) Τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, βάσει των οποίων εξέδωσε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου την προσβαλλόμενη απόφαση του είναι αντίθετα και/ή παραβιάζουν το Άρθρο 23

(1),

(2)και

(4)του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας καθώς: (

1. i)Επιβάλλει αδικαιολόγητα στέρηση, επιβάρυνση και περιορισμούς πάνω στο δικαίωμα ιδιοκτησίας και/ή περιουσίας της Αιτήτριας χωρίς να αποδίδεται σε αυτή οποιαδήποτε δίκαια αποζημίωση, (
2. ii)Παραβιάζει και/ή απαλλοτριώνει το αγώγιμο δικαίωμα της Αιτήτριας ως ενυπόθηκου δανειστή έναντι του εγγυητή-Καθ' ου η Αίτηση 1-και/ή το δικαίωμα της να διεκδικήσει το οφειλόμενο προς αυτήν χρέος και/ή τα συμβατικά της δικαιώματα που συνιστούν ιδιοκτησία προστατευόμενη από το άρθρο 23. (iii) Παραβιάζει και περιορίζει το δικαίωμα που προστατεύεται από το Άρθρο 23 του Συντάγματος χωρίς οποιονδήποτε λόγο που με βάση το Άρθρο 23 θα δικαιολογούσε τέτοιο περιορισμό. (δ) Τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, βάσει των οποίων εξέδωσε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου την προσβαλλόμενη απόφαση του είναι αντίθετα και/ή παραβιάζουν το Άρθρο 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας καθώς: (
3. i)παρεμβαίνουν στις ήδη αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις της Αιτήτριας με τον ενυπόθηκο οφειλέτη- Καθ' ου η Αίτηση 1. (
4. ii)παρεμβαίνουν στο δικαίωμα της Αιτήτριας και του Καθ' ου η Αίτηση 1 να επιλέξουν και ή να διαμορφώσουν ελεύθερα το περιεχόμενο και/ή τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης. (iii) εκ των υστέρων τροποποιούν και/ή καταργούν συμβάσεις κατά τρόπο αντίθετο προς τη βούληση των συμβαλλομένων και/ή εξαλείφει και/ή ακυρώνει δικαιώματα που πηγάζουν από αυτές. (
5. iv)κατεδαφίζουν τα θεμέλια της συμβατικής διευθέτησης των μερών και προκαλεί αβεβαιότητα και έλλειψη εμπιστοσύνης ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των πολιτών. (ν) Οι πιο πάνω παραβιάσεις γίνονται χωρίς οποιαδήποτε δικαιολόγηση και ούτε στη βάση των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. (ε) Ο Διευθυντής προέβηκε στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή στα άρθρα 44ΙΘ μέχρι 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, τα οποία παραβιάζουν τη συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών του Συντάγματος. (στ) Η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη. (ζ) Η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζει τα άρθρα 23, 29, 31, 34 και 44ΚΒ

(4)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν9/

1. Η νομική βάση της αίτησης είναι τα άρθρα 51,44ΚΒ, και 44ΙΓ του περί Μεταβιβάσεως Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, τα άρθρα 50,61 και 80 του περί ακινήτου ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ. 224, τα άρθρα 23,26,28,29 και 30 του Συντάγματος και οι θεσμοί της πολιτικής δικονομίας. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η αίτηση βασίζονται στην ένορκη δήλωση της XXXXX Δημητρίου που είναι υπάλληλος της APS Debt Servicing Ltd, και ήταν στην διαχείριση των προβληματικών λογαριασμών εκ μέρους της αιτήτριας. Κατά πάντα ουσιώδη χρόνο προς την παρούσα αίτηση, ο Καθ' ου η Αίτηση 1 κατόπιν δικού του αιτήματος κατέστη πελάτης της Τράπεζας Barclays Pic, και η τελευταία παραχώρησε προς τον Καθ' ου η Αίτηση διάφορες πιστωτικές διευκολύνσεις. Συγκεκριμένα περί το 1990 η Τράπεζα Barclays Pic παραχώρησε δάνειο στον Καθ' ου η Αίτηση 1 και από το 1990 παραχωρούσε πιστωτικές διευκολύνσεις στον Καθ' ου η Αίτηση 1 και την Αγγελική Γιάνναρου δυνάμει σχετικής συμφωνίας τρεχούμενου λογαριασμού. Ο καθ' ου η αίτηση προέβηκε μεταξύ άλλων στην σύναψη συμφωνίας υποθήκης με αριθμό XXXXX/1990 στις 23.10.
2. Προς εξασφάλιση των οφειλών του καθ' ου η αίτηση 1 και της XXXXX Γιάνναρου προέβηκε στην υποθήκη XXXXX/1994 στις 30/3/
3. Αυτή η υποθήκη εξασφάλιζε υποχρεώσεις για το ποσό των ΛΚ10,000.00 και είναι υποθήκη που είναι διαδοχική με την υποθήκη XXXXX/
4. Και οι δύο υποθήκες είχαν γίνει εγγραφή στο ακίνητο αρ. εγγραφής 12/XXXXX Φ/Σχ 21/540604 τεμάχιο XXXXX στην οδό XXXXX Διαμέρισμα 4 στον 2 όροφο στον XXXXX. Περί το 1995 η Τράπεζα Barclays Pic, λόγω της μη τήρησης των υποχρεώσεων του Καθ' ου η Αίτηση 1 και της XXXXX Α. Γιάνναρου καταχώρησε αγωγή με αριθμό XXXXX/1995 σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις όπου στις 18/10/1995 εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση στην Αγωγή με αριθμό XXXXX/1995 διατάττοντας «όπως ο Εναγόμενος πληρώσει στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ. 11.229,55 (€19,186.82) με 9% τόκο τον χρόνο από 31/03/1995 μέχρι εξοφλήσεως. Περαιτέρω εκδόθηκε διάταγμα δια την πώληση του ενυπόθηκου κτήματος προς ικανοποίηση του εξ αποφάσεως χρέους και εξόδων ήτοι Υποθήκη XXXXX/1994 δια το ποσό των Λ.Κ. 11.229,55 (€19,186.82) πλέον τόκους και έξοδα. Περί το 1995 η Τράπεζα Barclays Pic, λόγω της μη τήρησης των υποχρεώσεων του Καθ' ου η Αίτηση 1 καταχώρησε αγωγή εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 με αριθμό 3632/1995 σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις όπου στις 18/10/1995 εκδόθηκε απόφαση στην Αγωγή με αριθμό XXXXX/1995 διατάττοντας όπως ο Εναγόμενος πληρώσει στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ. 30.696,15 (€52,447.48) με τόκο 9% τον χρόνο από 16/03/1995 μέχρι εξοφλήσεως. Περαιτέρω εκδόθηκε διάταγμα δια την πώληση του ενυπόθηκου κτήματος προς ικανοποίηση του εξ αποφάσεως χρέους και εξόδων ήτοι Υποθήκη XXXXX/1990 δια το ποσό των Λ.Κ. 30.000,00 (€51,258.04) πλέον 9% από την ημερομηνίας υπογραφής της υποθήκης και έξοδα. Επισυνάπτονται αντίγραφα των drawn up των δικαστικών αποφάσεων ως Τεκμήρια 5 και
5. Σε σχέση με το εκ της Δικαστικής Αποφάσεως χρέος στην αγωγή με αριθμό XXXXX/1995 (δηλαδή το ποσό των Λ.Κ. 11,229.55) και το επιδικασθέν ποσό δικηγορικών εξόδων (δηλαδή το ποσό των Λ.Κ. 363,75), η Αιτήτρια διατηρεί καταστάσεις λογαριασμού στον λογαριασμό με αρ. XXXXX23-
6. Το ολικό οφειλόμενο ποσό σήμερα στη βάση μόνο της Δικαστικής Απόφασης (δηλαδή το ποσό των €58.011.37) και του επιδικασθέντος με την απόφαση ποσού δικηγορικών εξόδων (δηλαδή το ποσό των €1,492.16), είναι €59,503.53 πλέον τόκους από 06/11/2018 μέχρι εξοφλήσεως. Επισυνάπτονται αντίγραφα των καταστάσεων λογαριασμού που διατηρεί η Αιτήτρια σχετικά με το χρέος που προκύπτει από την δικαστική απόφαση όπως και για το επιδικασθέν ποσό των δικηγορικών εξόδων στη βάση της δικαστικής απόφασης ως Τεκμήριο
7. Σε σχέση με το εκ της Δικαστικής Αποφάσεως χρέος στην αγωγή με αριθμό XXXXX/1995 (δηλαδή το ποσό των Λ.Κ. 30,696,15) και το επιδικασθέν ποσό δικηγορικών εξόδων (δηλαδή το ποσό των Λ.Κ. 436,15), η Αιτήτρια διατηρεί καταστάσεις λογαριασμού στον λογαριασμό με αρ. XXXXX24-01 Το ολικό οφειλόμενο ποσό σήμερα στη βάση μόνο της Δικαστικής Απόφασης (δηλαδή το ποσό των €170,096.21) και του επιδικασθέντος με την απόφαση ποσού δικηγορικών εξόδων (δηλαδή το ποσό των €1,789.15), είναι €171,885.36 πλέον τόκους από 06/11/2018 μέχρι εξοφλήσεως. Επισυνάπτονται αντίγραφα των καταστάσεων λογαριασμού που διατηρεί η Αιτήτρια σχετικά με το χρέος που προκύπτει από την δικαστική απόφαση όπως και για το επιδικασθέν ποσό των δικηγορικών εξόδων στη βάση της δικαστικής απόφασης ως Τεκμήριο
8. Περί της 08/08/1997 με δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, γνωστοποιήθηκε σύμφωνα με το άρθρο 3

(1)του Νόμου 64(Ι)/97 ότι η Αιτήτρια με την συγκατάθεση της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου και με συμφωνία ημερομηνίας 01/04/1996 εξαγόρασε τις εγχώριες εργασίες και επιχείρηση της Τράπεζας Barclays Pic στην Κύπρο με χρόνο μεταβίβασης των συναφών εργασιών, εξασφαλίσεων και γενικά των στοιχείων ενεργητικού και παθητικού από την εξαγορασθείσα Τράπεζα προς την Hellenic Bank Ltd την 30/04/

1. Οι δικαστικές αποφάσεις στις αγωγές 3631/1995 και 3632/1995 οφείλονται και οι υποθήκες XXXXX/1990 και XXXXX/1994 όπως και τα ΜΕΜΟ ΕΒ481/07 και ΕΒ484/07 θεωρούνται πλέον ιδιοκτησία της αιτήτριας. Το 1999 ο καθ' ου η αίτηση χωρίς την συγκατάθεση της αιτήτριας και κατά παράβαση του άρθρου 5 της συμφωνίας υποθήκης είχε προβεί σε συμφωνία πώλησης με τον καθ' ου η αίτηση 2 για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και αυτή η συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με τον αριθμό ΠΩΕ 782/
2. Το ακίνητο αυτό περιγράφεται ως διαμέρισμα ως εμφαίνεται στο πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου και φαίνεται επιβαρυμένο με τις υποθήκες XXXXX/1990 και XXXXX/1994 με την εγγραφή των μέμο ΕΒ481/07 και ΕΒ484/07 προς όφελος της τράπεζας. Η αιτήτρια καταχώρησε αίτηση καταναγκαστικής πώλησης με αριθμό ΑΝΠ/258/
3. Περαιτέρω η Αιτήτρια περί τις 09/09/2014 έδωσε οδηγίες προς τους κ.κ. Andreas Christophorides and Associates LLC (Chartered Surveyors) να προβούν σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου. Προς τούτο το εν λόγω εκτιμητικό γραφείο προέβηκε σε ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης της Αγοραίας και καταναγκαστικής αξίας του επίδικου ακινήτου και κατέληξε ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται στις €125,000.00 (βλ. σελίδα 6, σημείο 19 της έκθεσης εκτίμησης). Αποστάλθηκε ειδοποίηση 'Τύπου ΙΕ' στις 7.6.2018 και μέσω της ειδοποίησης η αιτήτρια ενημερώθηκε ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου είχε πρόθεση να προχωρήσει με μεταβίβαση του ακινήτου προς όφελος του καθ' ου η αίτηση 2, κατόπιν καταχώρησης του καθ' ου η αίτηση 2 αίτησης στο Κτηματολόγιο ως εγκλωβισμένος αγοραστής με αρ. ΑΕΑ 217/
4. Είχε πρόθεση να προχωρήσει στην μεταβίβαση του ακινήτου ακυρώνοντας τις υποθήκες XXXXX/1990 και XXXXX/1994 οι οποίες είχαν καταχωρηθεί πριν την αποστολή της αίτησης ΑΕΑ 216/2017 και τα εμπράγματα βάρη με αριθμούς ΕΒ481/2007 και ΕΒ484/
5. Θα προχωρούσε με την μεταβίβαση του ακινήτου εκτός και εάν η αιτήτρια υπέβαλε την ένσταση της δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44ΚΒ ή υπέβαλε αίτηση μεταφοράς της υποθήκης σε άλλο ακίνητο. Η αιτήτρια υπέβαλε ένσταση στην πρόθεση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προχωρήσει με τα ανωτέρω στις 23.7.
6. Σύμφωνα με την πιο πάνω επιστολή, οι λόγοι για τους οποίους ενίστατο η Αιτήτρια στην πρόθεση του Διευθυντή να μεταβιβάσει το ενυπόθηκο ακίνητο στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 και κατά συνέπεια στην ακύρωση των επίδικων υποθηκών ήταν οι ακόλουθοι: (α) Η μεταβίβαση του Ακινήτου, εάν ολοκληρωθεί, θα είναι αντισυνταγματική, λόγω του ότι η συνταγματική διάταξη περί του δικαιώματος απόκτησης, κυριότητας, κατοχής, ή διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας - Άρθρο 23 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας - καταστρατηγείται, καθότι αποξενώνεται περιουσία που είναι επιβαρυμένη με τις υποθήκες XXXXX/1990 και XXXXX/1994, με την εγγραφή δικαστικής απόφασης (MEMO) που εκδόθηκε προς όφελος της Τράπεζας (ΕΒ481/07 και ΕΒ484/07) και με αίτηση αναγκαστικής πώλησης ΑΝΠ 258/96 χωρίς την συγκατάθεση της και χωρίς εύλογη ή οποιαδήποτε δίκαιη αποζημίωση. (β) Επί της υποθήκης XXXXX/1990 υπάρχει αναγκαστική αίτηση πώλησης με αριθμό ΑΝΠ258/1996 η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας την 28/11/1996 από την Barclays Bank Pic. (γ) Οι επίδικες υποθήκες προηγούνται χρονικά της καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου με αρ. ΠΩΕ 782/
7. Πέραν των ανωτέρω η Αιτήτρια επιφύλαξε τα δικαιώματα της να εγείρει στο κατάλληλο πλαίσιο θέμα εγκυρότητας και/ή νομιμότητας της διαδικασίας, με αναφορά μεταξύ άλλων στο ζήτημα της συνταγματικότητας ή μη των σχετικών νομοθετικών διατάξεων. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απάντησε στην αιτήτρια με επιστολή ημερομηνίας 5.10.2018 και απέρριψε την ένσταση της. Αυτή η επιστολή ημερομηνίας 5.10.2018 παραλήφθηκε από την αιτήτρια στις 10.10.
8. Ο Διευθυντής την ενημέρωσε ότι θα προχωρούσε με την απαλλαγή του ακινήτου από τις επίδικες υποθήκες, εμπράγματα βάρη και την αναγκαστική πώληση καθώς και με την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή εκτός εάν προσκομίσει η αιτήτρια διάταγμα Δικαστηρίου εντός 30 ημερών. Με βάση τα όσα έχω αναφέρει ανωτέρω, διαφαίνεται ξεκάθαρα ότι η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προχωρήσει με την μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2, αντιβαίνει και καταστρατηγεί και βρίσκεται σε διάσταση με τις πρόνοιες της σύμβασης υποθήκης καθώς παρεμποδίζει την εκτέλεση τους. Επομένως με αυτήν την ενέργεια του Διευθυντή πλήττονται ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα και δικαιώματα της Αιτήτριας, τα οποία είχε κατοχυρώσει με την καταχώρηση και την εγγραφή της επίδικης υποθήκης. Εάν ολοκληρωθεί η επικείμενη μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 ελεύθερο από κάθε εμπράγματο βάρος και ακυρωθεί η επίδικη υποθήκη της Αιτήτριας, τότε η αξία της υποθηκευμένης προς όφελος της Αιτήτριας περιουσίας μειώνεται και οι υποχρεώσεις του Καθ' ου η Αίτηση 1 και της XXXXX Α. Γιάνναρου, θα παραμένουν ανεξασφάλιστες για μεγαλύτερο ποσόν. Επίσης, εάν προχωρήσει η επικείμενη μεταβίβαση η Αιτήτρια θα απωλέσει το Συνταγματικό της Δικαίωμα βάσει του Άρθρου 23, του ελέγχου και της απόλαυσης της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία από το 2004 και μέχρι σήμερα είναι υποθηκευμένη προς όφελος της, σε αντάλλαγμα πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχώρησε προς όφελος του Καθ' ου η Αίτηση 1 και της XXXXX Α. Γιάνναρου. Η συνταγματική διάταξη του περιουσιακού δικαιώματος (Άρθρο 23 του Συντάγματος) καταστρατηγείται, εφόσον αποξενώνεται περιουσία του ενυπόθηκου δανειστή χωρίς την συγκατάθεσή του και χωρίς εύλογη ή οποιαδήποτε άλλη αποζημίωση. Η αποξένωση αυτή δεν λειτουργεί προς το συμφέρον της δημόσιας ασφάλειας ή δημόσιας υγείας ή δημοσίων ηθών ή αναπτύξεων προς προαγωγή δημοσίας ωφελείας. Εν πάση περιπτώσει, εάν θεωρηθεί ότι η αποξένωση της ενυπόθηκης περιουσίας, γίνεται για την προστασία των δικαιωμάτων του Καθ' ου η Αίτηση 2, τότε θα πρέπει βάσει του Άρθρου 23 του Συντάγματος να καταβληθεί το ταχύτερο εύλογη και δίκαιη αποζημίωση στην Αιτήτρια. Τα Άρθρα 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965 δεν προνοούν για εύλογη και δίκαιη αποζημίωση της Αιτήτριας, καθότι ο Ν. 139(Ι)/2015δεν συμπεριλαμβάνει πρόνοιες για καταβολή δικαίας αποζημίωσης προς το αθώο μέρος, του οποίου η οικονομική αξία της περιουσίας του μειώνεται. Η απόφαση του Διευθυντή αν προχωρήσει στην μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου, παραβιάζει επίσης το Συνταγματικό Δικαίωμα της Αιτήτριας της ελευθερίας του συμβάλλεσθε βάσει του Άρθρου 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας. Η Αιτήτρια με τον Καθ' ου η Αίτηση 1, υπέγραψαν συμβάσεις υποθήκης, και με την σκοπούμενη μεταβίβαση εμποδίζεται η εκτέλεση των συμβάσεων αυτών, και παραβιάζονται ουσιώδεις όροι των συμφωνιών, οι οποίες υπογράφτηκαν με την ελεύθερη βούληση των Μερών και με κάποιο αντάλλαγμα (consideration). Εάν προχωρήσει η μεταβίβαση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, αποποιείται των υποχρεώσεων του δυνάμει των συμβάσεων υποθήκης και τα δικαιώματα της Αιτήτριας εξαλείφονται και διαφοροποιούνται. Επομένως, η διαδικασία αυτή των Άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ όχι μόνον θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά στην Αιτήτρια, την οποίαν θα αφήσει εκτεθειμένη, αλλά θα γίνει υποκείμενο εκμετάλλευσης από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, δηλαδή τον Καθ' ου η Αίτηση 1, για να αποφύγει τις υποχρεώσεις της προς την Αιτήτρια, χωρίς οποιοδήποτε κόστος. Δεν υπάρχει και δεν προσφέρεται από τον Νόμο 139(Ι)/2015 νόμιμο αντάλλαγμα και εύλογη αποζημίωση στην Αιτήτρια ως ενυπόθηκος δανειστής, για την μεταβίβαση του ακινήτου που βαρύνεται με υποθήκες στον αγοραστή και την ακύρωση των υποθηκών της. Επομένως, με την διαδικασία αυτή του Νόμου πλήττονται ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα και δικαιώματα της Αιτήτριας. Η εναλλακτική θεραπεία που προσφέρεται από τον Νόμο 139(Ι)/2015 προς τους ενυπόθηκους δανειστές, δεν αποτελεί θεραπεία στην πραγματικότητα και δεν είναι καθόλου ικανοποιητική ή ίση με την ζημιά που υπόκειται συνεπεία των τροποποιήσεων του Νόμου 9/
9. Επιπρόσθετα, όπως με πληροφορούν οι δικηγόροι της Αιτήτριας, φαίνεται ότι τα πιο πάνω Άρθρα 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965 έρχονται σε πλήρη διάσταση και αντίθεση με τα Άρθρα 21 - 36 του ιδίου νόμου και τα καθιστούν άνευ αντικειμένου. Τέλος, εξ όσων λαμβάνω νομική συμβουλή από τους δικηγόρους της Αιτήτριας, η ειδοποίηση (ΤΥΠΟΣ ΙΕ) ημερομηνίας 07/06/2018 και η προτιθέμενη διαδικασία μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 είναι άκυρες ως νομικά αβάσιμες καθότι έχουν αποσταλεί βάσει αντισυνταγματικού Νόμου, ο οποίος προκαλεί ζημία στα συμφέροντα της Αιτήτριας και παραβιάζει τα περιουσιακά και συμβατικά της δικαιώματα. Αφενός προστατεύει μεν τα συμφέροντα του αγοραστή αλλά αφετέρου αφήνει εκτεθειμένους τους ενυπόθηκους δανειστές, χωρίς να τους προσφέρεται εναλλακτική θεραπεία και αφήνει «ελεύθερους» τους πωλητές από τις υποχρεώσεις τους προς τους ενυπόθηκους δανειστές. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει καταχωρήσει ένσταση και έχει προβάλει 17 λόγους ένστασης ως ακολούθως: «
10. Τα διατάγματα τα οποία ζητεί η αιτούσα είναι γενικού και/ή αορίστου περιεχομένου και/ή το Σεβαστό Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας στο πλαίσιο της παρούσας αίτησης- έφεσης όπως εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα.
11. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι πλήρως δικαιολογημένη και αιτιολογημένη, καθότι ο Διευθυντής πριν την απόφαση του, έλαβε υπόψη όλα τα σχετικά, σύμφωνα με το Νόμο, πραγματικά γεγονότα και περιστατικά και τα οποία ήταν αποτέλεσμα δέουσας και/ή επαρκούς και/ή ολοκληρωμένης έρευνας. Πριν την λήψη της απόφασης, ο Διευθυντής προχώρησε σε εξέταση των λόγων ένστασης και κατά πόσον αυτοί στοιχειοθετούνται από τον Νόμο.
12. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στο φάκελο ΑΕΑ 216/2017 είναι καθ' όλα νόμιμη, ορθή και σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (στο εξής «η ΕΣΔΑ»), τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης.
13. Η αίτηση είναι γενική και ατεκμηρίωτη και δεν ανταποκρίνεται στις νομολογιακές αρχές που διέπουν τον έλεγχο της συνταγματικότητας των Νόμων και/ή ο τρόπος που προβάλλονται τα επιχειρήματα δεν καθιστούν ευχερή τον έλεγχο της συνταγματικότητας.
14. Η αιτούσα προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας και/ή δεν αντιπαραβάλλει και/ή αντιπαραθέτει τις κρίσιμες διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, όπως τροποποιήθηκε (στο εξής «ο Νόμος»), με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος που θεωρεί ότι πλήττονται και/ή δεν εξειδικεύει επαρκώς πώς ο εν λόγω Νόμος αντίκειται στις διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν τεκμηριώνει και επεξηγεί με ποιο τρόπο στοιχειοθετείται η επικαλούμενη αντισυνταγματικότητα και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του Νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές.
15. Η αιτούσα δεν εξηγεί, το αιτιολογικό υπόβαθρο της κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητας ώστε να δικαιολογείται ο ισχυρισμός και τοιουτοτρόπως να αποσείεται το βάρος απόδειξης του εν λόγω ισχυρισμού και να εκθεμελιώνεται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας το τεκμήριο της Συνταγματικότητας του Νόμου.
16. Το Σεβαστό Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να εξετάσει αφηρημένα ζητήματα συνταγματικότητας παρά μόνο εκτός εάν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. Η παρούσα Αίτηση/Έφεση καταχωρήθηκε καταχρηστικά απλά και μόνο για να εξεταστεί το ζήτημα της συνταγματικότητάς του Νόμου, ενώ πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την εφαρμογή του. Το Σεβαστό Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να υπεισέρχεται σε έλεγχο του πνεύματος του νομοθέτη, παρά μόνο να εξετάζει κατά πόσον συγκεκριμένες διατάξεις που τίθενται ενώπιον του αντίκεινται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας σε συγκεκριμένες διατάξεις του Συντάγματος.
17. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της απούσας/ εφεσείουσας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος.
18. Με τον υπό εξέταση Νόμο προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας του αγοραστή.
19. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο δεν καθιστά τον υπό εξέταση Νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές.
20. Δεν επιβάλλεται οποιαδήποτε στέρηση ή περιορισμός δικαιώματος και δη του δικαιώματος στην ιδιοκτησία που προστατεύει το άρθρο 23 του Συντάγματος δια του οποίου να προκαλείται ζημιά και/ή ουσιώδης ζημιά στην Αιτούσα.
21. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν περιορίζει ουσιαστικά το περιουσιακό δικαίωμα της Αιτούσας/Εφεσείουσας και/ή δε μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της Αιτούσας/Εφεσείουσας, καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη και/ή σε σχέση με το κατ' ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό προς την αιτούσα, υπάρχουν δε πρόνοιες στο Νόμο οι οποίες επιτρέπουν στην αιτούσα να παραμείνει εξασφαλισμένη και/ή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης.
22. Οι διατάξεις του Νόμου εφαρμόζονται ανεξαρτήτως, μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του Νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου. Περαιτέρω, το Σεβαστό Δικαστήριο δεν νομιμοποιείται να εξετάσει τη συνταγματικότητα του παρόντος Νόμου υπό το φως άλλων νομοθετικών διατάξεων και/ή άλλων προνοιών του ίδιου νόμου, από την στιγμή που έχουν την ίδια τυπική ισχύ μεταξύ τους.
23. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή δεν παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει του εν λόγω άρθρου δεν επηρεάζεται, αφού τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων παραμένουν σε ισχύ. Εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό.
24. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχούσα καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο δεν καθιστά τον υπό εξέταση Νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές.
25. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβιάζει την συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών.
26. Το άρθρο 44Κ του Νόμου δεν παρέχει διακριτική εξουσία στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για απόρριψη της αίτησης που προβλέπεται από τα άρθρα 44ΙΗ μέχρι και 44ΚΖ του Νόμου, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τα στοιχεία (α) και (β) του εν λόγω άρθρου. Εάν ήθελε αποφασιστεί από το Σεβαστό Δικαστήριο ότι παρέχεται διακριτική εξουσία στο Διευθυντή για απόρριψη της αίτησης, είναι ισχυρισμός του Διευθυντή ότι αυτή ενασκήθηκε ορθά, αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα σχετικά με την υπόθεση δεδομένα και/ή περιστατικά.» Τα γεγονότα περιέχονται σε ένορκη δήλωση λειτουργού του Κτηματολογίου XXXXX Ιωάννου. Ο κ. XXXXX Ζαχαρόπουλος Α.Δ.Τ. XXXXX38 (στο εξής «ο Καθ' ου 2») κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 05/10/1999 την σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 21/09/1999 μεταξύ του XXXXX Γιάνναρου (Α.Δ.Τ. XXXXX66) (πωλητής) και του ίδιου σαν αγοραστή για το διαμέρισμα αρ.5, στον 2° όροφο, αρ.εγγραφής 12/XXXXX επί του τεμαχίου XXXXX, Τμήμα 12, στο XXXXX (ΠΩΕ 782/1999). Παρουσίασε δέσμη εγγράφων που περιέχει (α) αντίγραφο του Τύπου Ν. 34, για κατάθεση αντιγράφου της συμβάσεως πωλήσεως ακίνητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 2 (β) του Περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεσις) Νόμου, Κεφ. 232, (β) αντίγραφο της απόδειξης πληρωμής τελών και δικαιωμάτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, (γ) αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 21/09/
27. Το πιο πάνω διαμέρισμα είναι σήμερα εγγεγραμμένο στα Κτηματικά Μητρώα στο όνομα του XXXXX Γιάνναρου όπως φαίνεται στην Έκθεση Λεπτομερειών Ακινήτου. Στις 25/05//2017, ο Καθ' ου 2 κατέθεσε στον Διευθυντή Κτηματολογίου, σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμο. Ν. 9/1965, όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Νόμο 139(Ι)/2015, την Αίτηση Μεταβίβασης ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, η οποία έλαβε τον αριθμό AEA216/2017 (Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών). Μαζί με την αίτηση του, ο Καθ' ου 2 προσκόμισε πρωτότυπες αποδείξεις για την αποπληρωμή του πιο πάνω αγορασθέντος διαμερίσματος. Ακολούθως, με επιστολή του ημερ. 10/05/2018, ο Επαρχιακός Λειτουργός Λευκωσίας κάλεσε τον Καθ' ου 2 να προσκομίσει διάφορες φοροαπαλλαγές και βεβαιώσεις. Ο Καθ' ου 2 προσκόμισε βεβαιώσεις από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λευκωσίας, τον Δήμο Στροβόλου και το Τμήμα Φορολογίας. Στις 07/06/2018 στάληκε προς την Αιτήτρια/Εφεσείουσα, με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο Ειδοποίηση «Τύπου ΙΕ» για υποβολή ένστασης στην Μεταβίβαση του ακινήτου ή αίτηση μεταφοράς των ΕΒ553/1996, ΕΒ 481/2007, ΕΒ 484/2007, ΕΒ1032/2008, ΕΒ3007/10 XXXXX/1990 και XXXXX/
28. Παρουσιάζει και επισυνάπτει αντίγραφο της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΕ» ημερ. 07/06/
29. Για την XXXXX/1990 έχει κατατεθεί ο φάκελος ΑΝΠ258/1996 για αναγκαστική πώληση ενυπόθηκου ακινήτου. Στις 24/07/2018 λήφθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας επιστολή της Αιτήτριας/Εφεσείουσας ημερ. 23/07/2018, με την οποία υπέβαλλε την Ένσταση της για την μεταβίβαση του ακινήτου. Η Ένσταση εξετάστηκε από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με απόφαση του οποίου απορρίφθηκε. Η απόρριψη της Ενστάσεως κοινοποιήθηκε στην Αιτήτρια/Εφεσείουσα με επιστολή του Διευθυντή Κτηματολογίου ημερ. 05/10/2018, η οποία αποστάλθηκε στην Αιτήτρια/Εφεσείουσα με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο. Ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταβάλει το τίμημα αγοράς του επίδικου ακινήτου και πληροί τις πρόνοιες του νόμου και έχει προβεί σε όλες τις απαιτούμενες πληρωμές των φόρων και τελών του νόμου. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΖ του περί μεταβιβάσεως και υποθηκεύσεως νόμου οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ και 44ΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως. Τα άρθρα 44ΙΗ-44ΚΖ είναι σύμφωνα με τις διατάξεις του Συντάγματος. Με την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου περί Εγκλωβισμένων Αγοραστών στην παρούσα υπόθεση, όχι μόνο δεν παραβιάζονται τα δικαιώματα της Αιτούσας/Εφεσείουσας, αλλά παρέχει και προστασία προς τους καλόπιστους τρίτους, ήτοι τους αγοραστές, οι οποίοι τήρησαν τις υποχρεώσεις που ανέλαβαν από τη σύμβαση πώλησης και δεν τους έχει μεταβιβαστεί το ακίνητο, το οποίο νομίμως και κανονικώς αγόρασαν. Αυτό προκύπτει και από την αιτιολογική έκθεση του προτεινόμενου νομοσχεδίου του Γενικού Εισαγγελέα, ημερομηνίας 22/06/2015 αντίγραφο της οποίας παρουσιάζεται και επισυνάπτεται ως Τεκμήριο I. Στην εν λόγω αιτιολογική έκθεση γίνεται αναφορά ότι με την προτεινόμενη τροποποίηση του Νόμου, επιλύεται το πρόβλημα που υπάρχει σήμερα με τον μεγάλο αριθμό αγοραστών ακινήτων, οι οποίοι βρίσκονται εγκλωβισμένοι παρά την εκπλήρωση των συμβατικών τους υποχρεώσεων. Ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταχωρήσει ένορκη δήλωση προς υποστήριξη της ένστασής του. Στις 21.9.1999 δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου αγόρασε από τον καθ' ου η αίτηση 1 ένα διαμέρισμα με αριθμό εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ ΧΧΧΙ.54.6.ΙΩ, τεμάχιο XXXXX, τμήμα Μ, διαμέρισμα 5, 2ος όροφος, στην οδό XXXXX αρ. 8, αντί του ποσού των ΛΚ 35.
30. Ήταν πληρωτέο το ποσό των ΛΚ20.000 με την υπογραφή του πωλητηρίου και το ποσό των ΛΚ15.000,00 με την μεταβίβαση αυτού. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε την 5.10.1999 σύμφωνα με το άρθρο 2(β) του περί Πώλησης Γαιών Νόμου, Κεφ.
31. Το διαμέρισμα είναι εγγεγραμμένο στο κτηματικό μητρώο στο όνομα του καθ' ου η αίτηση
32. Στις 25.5.2017 κατέθεσε αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας σύμφωνα με τον νόμο αρ. 9/65, ως τροποποιήθηκε με τον νόμο 139

(1)/2015 με αριθμό ΑΕΑ216/

1. Κατέθεσε τις πρωτότυπες αποδείξεις αποπληρωμής του διαμερίσματος και πληρωμή βεβαίωσης του συμβουλίου αποχετεύσεις Λευκωσίας του Δήμου Στροβόλου, και του τμήματος φορολογίας. Στις 7.6.2018 αποστάλθηκε με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο η επιστολή ημερομηνίας 7.6.2018 ειδοποίηση τύπου ΙΕ για υποβολή ένστασης στην μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. Η αιτήτρια υπέβαλε ένσταση την 23.7.2018 και ο Διευθυντής εξέτασε την ένσταση και την απέρριψε. Παραδέχεται τις παραγράφους 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 (α, β, γ), 27 και 28 της αίτησης και αρνείται τους ισχυρισμούς των παραγράφων 29, 30, 21 και
2. Η επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, λήφθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου αρ. 9/1965 ως τροποποιήθηκε ειδικότερα από το Νόμο 139

(1)/2015 σύμφωνα με τον οποίο εισήχθηκε στο βασικό Νόμο το ΜΕΡΟΣ VIB που περιλαμβάνει τα άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ και του Περί Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμών του 2015 (Κ.Δ.Π. 298/2015 ειδικότερα Καν. 3 και 4). Οι πιο πάνω νομοθετικές πρόνοιες προστατεύουν το δικαίωμα του ως εγκλωβισμένου και καλή τη πίστει αγοραστή έναντι καταβολής του νομίμου ανταλλάγματος για την αγορά του επίδικου ακινήτου, την καταβολή όλων των νενομισμένων τελών και φόρων για τη μεταβίβαση τούτου στ' όνομά του, κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό μέσα στα πλαίσια του Συντάγματος ειδικότερα των άρθρων 23, 26, 28, 29 και

1. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έκδωσε την επίδικη απόφασή του κατόπιν δέουσας έρευνας όλων των ουσιωδών γεγονότων, λαμβάνοντας υπόψη τις πιο πάνω νομοθετικές πρόνοιες και αφού έδωσε το δικαίωμα στην Αιτήτρια-Εφεσείουσα να υποβάλει ένσταση με τους λόγους αυτής και είναι δεόντως αιτιολογημένη. Η θέσπιση των πιο πάνω Νομοθετικών Διατάξεων έγινε για να προστατεύσουν τα συμφέροντα ενός μεγάλου αριθμού αγοραστών, οι οποίοι αγόρασαν καλή τη πίστει και πλήρωσαν το τίμημα αγοράς των ακινήτων χωρίς να ευθύνονται με οποιοδήποτε τρόπο για τις διευθετήσεις που προέβησαν τα τραπεζιτικά ιδρύματα όπως η Αιτήτρια-Εφεσείουσα με τους πελάτες τους που χρηματοδότησαν την ανέγερση οικοδομών/ διαμερισμάτων προς πώληση στο κοινό, κατά τρόπο που δεν λήφθηκαν τα δέοντα μέτρα για εξασφάλιση των καλόπιστων αγοραστών όπως είναι αυτός, κάτω υπό ορισμένες προϋποθέσεις όπως προβλέπονται στις πιο πάνω Νομοθετικές Διατάξεις. Οι λόγοι ένστασης που αναφέρονται στην Αίτηση/Έφεση της Αιτήτριας- Εφεσείουσας είναι αβάσιμοι, ανυπόστατοι και ατεκμηρίωτοι και τους απορρίπτει. Η Αιτήτρια-Εφεσείουσα απέτυχε να αποδείξει πέραν πάσης αμφιβολίας ότι οι πρόνοιες του πιο πάνω Νόμου αντιβαίνουν κατά τρόπο συγκεκριμένο τις πρόνοιες του Συντάγματος. Α. Γεγονότα που προκύπτουν από τα έγγραφο υλικό που υποστηρίζει τις γραπτές παραστάσεις των μερών Από επισκόπηση των τεκμηρίων που έχουν τεθεί ενώπιον μου κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ σε συγκεκριμένα γεγονότα που προκύπτουν άμεσα από αυτά.
2. Η Σύμβαση υποθήκης XXXXX/60 για το ποσό των ΛΚ30.000,00 έγινε την 23.10.1990
3. Η σύμβαση υποθήκης XXXXX/94 για το ποσό ΛΚ10.000,00 έγινε την 30.3.
5. Εκδόθηκε απόφαση εναντίον του καθ' ου η αίτηση 1 με την οποία υπήρχε διαταγή για την πώληση του ακινήτου στην αγωγή 3631/95 στις 18.10.1995 και εκδόθηκε απόφαση εναντίον του καθ' ου η αίτηση 1 με την οποία υπήρχε διαταγή για την πώληση του επίδικου διαμερίσματος στην αγωγή XXXXX/95 την ίδια ημέρα.
6. Το πωλητήριο έγγραφο με αγοραστή του διαμερίσματος τον καθ' ου η αίτηση 2 είχε γίνει εγγραφή στο Κτηματολόγιο για σκοπούς καταγραφής του ως εμπράγματο βάρος για το ποσό των €59.801,
7. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μου το πρωτότυπο πωλητήριο έγγραφο αλλά φωτοαντίγραφο αυτού. Επί του φωτοαντίγραφου του πωλητηρίου εγγράφου έχουν σβηστεί τα ποσά χρημάτων σε σχέση με τις δόσεις του τιμήματος αγοράς από ΛΚ30.000 και ΛΚ10.000 αντίστοιχα με τα ποσά των ΛΚ20.000 και ΛΚ15.
8. Περαιτέρω, η σύμβαση πώλησης περιείχε πρόνοια η τελευταία δόση των ΛΚ10.000 ή ΛΚ 15.000, ως καταγραφόταν η δόση αυτή πριν σβηστεί και τροποποιηθεί, να καταβληθεί με την μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του αγοραστή.
9. Η τράπεζα διόρισε εκτιμητή για να εκτιμήσει την αγοραία αξία του ακινήτου καθώς και την αξία του σε καταναγκαστική του πώληση και ο εκτιμητής γνωμάτευσε ότι η αγοραία αξία του ακινήτου κατά το έτος 2014 ήταν €125.000,00 ευρώ. Η υποθήκη XXXXX/1990 εξασφαλίζει το ποσό των €51.258,04 ευρώ μέχρι σήμερα. Η υποθήκη XXXXX/1994 εξασφαλίζει το ποσό των €17.086,01 πλέον τόκους μέχρι σήμερα.
10. Οι αποδείξεις που κατατέθηκαν είναι φωτοτυπίες και αναφέρεται σ' αυτές ότι ο αγοραστής πλήρωσε το ποσό των ΛΚ20,000 στις 22.9.1999 και το ποσό των ΛΚ 15,000 στις 20 Σεπτεμβρίου
11. Δεν καταγράφεται στο περιεχόμενο των αποδείξεων ο τρόπος καταβολής των δόσεων (π.χ. με επιταγή, με μετρητά κτλ.)
12. Οι φόροι, τα δημοτικά τέλη και τα αποχετευτικά τέλη που ισχυρίζεται ο καθ' ου η αίτηση ότι κατέβαλε πληρώθηκαν κατά το έτος 2018 λίγο πριν την καταχώρηση της παρούσας αίτησης. Περαιτέρω, κρίνω σκόπιμο να καταγράψω και να αποτυπώσω στο σώμα της απόφασης αντίγραφο της επίδικης απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου ημερομηνίας 5 Οκτωβρίου 2018 πιο κάτω: «Κύριοι, Θέμα: ΑΕΑ216/2017 - Ένσταση για μεταβίβαση του ακίνητου με αρ. εγγραφής 12/XXXXX τεμάχιο XXXXX του Φ/Σχ. 21/540604, XXXXX -XXXXX (XXXXX/1990, XXXXX/1994, ΕΒ481/2007, ΕΒ484/2007 και ΑΝΠ258/1996) επ' ονόματι του XXXXX ΖΑΧΑΡΟΠΟΥΛΛΟΥ. Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας ημερομηνίας 23/07/2018 σας πληροφορώ ότι η ένσταση σας στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεχτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους:
13. Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ. 9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν. 139(I)/2015, δεν εμποδίζουν τον Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου.
14. Επίσης η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 21/9/1999 (ΠΩΕ782/1999) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 05/10/1999 επειδή ετηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, όπως αυτές προβλέπονταν στην τότε ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι στον Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ.
16. Με βάση τα γεγονότα και τις αποδείξεις που επισυνάπτονται στον πιο πάνω φάκελο φαίνεται ότι ο αγοραστής XXXXX ΖΑΧΑΡΟΠΟΥΛΛΟΣ έχει εξοφλήσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ782/
18. Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην απαλλαγή του ακινήτου με αρ. εγγραφής 12/XXXXX τεμάχιο XXXXX XXXXX από τις πιο πάνω υποθήκες, εμπράγματα βάρη και αναγκαστική πώληση και στην μεταβίβαση του επ' ονόματι, του αγοραστή XXXXX ΖΑΧΑΡΟΠΟΥΛΛΟΥ Α/Τ XXXXX38 εκτός εάν προσκομίσετε, εντός τριάντα

(30)ημερών διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. (XXXXX ΜΑΠΠΗ) Για Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας» Η αιτήτρια έχει καταχωρήσει επί μέρους λόγους έφεσης. Όλοι οι πολυάριθμοι λόγοι έφεσης με τις οποίες επιδιώκεται η ακύρωση της πιο πάνω απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου μπορούν να συγκεντρωθούν σε δύο ομάδες ήτοι, ότι

(1)η απόφαση του Διευθυντή με την οποία έκρινε ότι δικαιολογείται η μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος και της ταυτόχρονης εξάλειψης των δύο υποθηκών, δεν είναι αιτιολογημένη και

(2)ότι ο νόμος 9/1965 βάση του οποίου λήφθηκε η απόφαση ήταν αντισυνταγματικός. Β. Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή υπήρξε δεόντως αιτιολογημένη. Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδώσει διαταγή με την οποία να ακυρώνει και ή να αναστέλλει οποιαδήποτε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου κατά την εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 πηγάζει από το άρθρο 51

(1)που προνοεί ως ακολούθως: «51.-

(1)Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω( επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου. Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισμούς δι' οιονδήποτε ζήτημα ή διαδικασίαν αγομένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου.» Η απόφαση του Διευθυντή που αφορά την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και την ταυτόχρονη εξάλειψη των δύο υποθηκών θεμελιώνεται επί του το εδαφίου 8 του άρθρου 44ΚΒ και προϋποθέτει ότι για να έχει ληφθεί τέτοια απόφαση θα πρέπει ο Διευθυντής να έχει διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για τέτοια απόφαση και ότι η απόφαση αυτή που λαμβάνεται μετά από εξέταση των πραγματικών δεδομένων ενώπιον του Διευθυντή να είναι αιτιολογημένη. Πιο κάτω παρατίθεται το εδάφιο 8 : «

(8)Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.» Το τι είναι αιτιολογημένη απόφαση στα πλαίσια αίτησης-έφεσης που να αφορά απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου σε σχέση με την εφαρμογή του νόμου των διατάξεων του νόμου 9/1965 περιλαμβάνει και την υποχρέωση, μεταξύ άλλων, του Διευθυντή του Κτηματολογίου να λάβει υπόψη του κατά την λήψη της απόφασης του και το περιεχόμενο του φακέλου που έχει τεθεί ενώπιον του με τα γεγονότα και τις αποδείξεις. Στην υπόθεση Παύλου ν Νεοφύτου 1 ΑΑΔ 973

(1995)το Εφετείο επεξήγησε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στα πλαίσια αίτησης έφεσης έχει την εξουσία να ελέγξει την επάρκεια της αιτιολογίας του Διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου προσομοιάζει με τον αναθεωρητικό έλεγχο που ασκείται σε σχέση με διοικητική πράξη της απόφασης στη σφαίρα του δημόσιου δικαίου με διαφορά μόνο ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη δική του διακριτική ευχέρεια με αυτή του Διευθυντή. Ως προς τα πράγματα που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την εξέταση της επάρκειας της απόφασης του Διευθυντή σχετική είναι η υπόθεση Αναφορικά με την Π. Ονησιφόρου Δημοσθένους 1 ΑΑΔ 885

(2011)στην οποία λέχθηκαν τα εξής: «Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides

(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.

(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.ά. v. Χατζημάμα κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολομώντος v. Παπανεοκλή

(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. v. Νεοφύτου μέσω Kλείτου Kαζαφανιώτη ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa

(1970)1 C.L.R. 58). Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956.» Στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής έχει καθορίσει τα ιδιωτικά συμφέροντα προσώπων που κατέχουν αντικρουόμενα συμφέροντα σε σχέση με την επίδικη ακίνητη περιουσία. Το νομικό πλαίσιο που θεμελιώνει την εξουσία του Διευθυντή να ρυθμίζει αυτά τα δικαιώματα διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 ως έχει τροποποιηθεί με τον νόμο 139

(1)/2015 κάτω από την επικεφαλίδα προνοιών του νόμου που αφορούν την προστασία αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας (Μέρος VIB). Το πλαίσιο αυτό είναι πολύ συγκεκριμένο και καθορίζει επακριβώς τα όρια αυτής της εξουσίας. Κρίνω σκόπιμο να αναλύσω τις κύριες πρόνοιες αυτού του νόμου προκειμένου να γίνει κατανοητή η τελική μου ετυμηγορία σε σχέση με τα ειδικά γεγονότα της υπόθεσης. Το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε πριν την 4 Σεπτεμβρίου 2015 επομένως, στην περίπτωση αυτή έχει εφαρμογή το άρθρο 44ΙΣΤ νοουμένου ότι ο συγκεκριμένος αγοραστής του ακινήτου δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, ήτοι ο καθ' ου η αίτηση 2, μπορούσε να αποδείξει ότι είχε καταβληθεί για την αγορά του ακινήτου τουλάχιστον το 80% του τιμήματος της πώλησης ή ότι είχαν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει της σχετικής σύμβασης πώλησης συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή. Στα πλαίσια της διαδικασίας που είχε διεξαχθεί ενώπιον του Διευθυντή του Κτηματολογίου τα μέρη είχαν τοποθετηθεί σε σχέση με τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Η θέση του καθ' ου η αίτηση 2 που είχε αιτηθεί την μεταβίβαση του ακινήτου ισχυρίστηκε ότι είχε καταβάλει όλο το τίμημα της αγοράς σε σχέση με το πωλητήριο έγγραφο που αφορούσε το ακίνητο ενώ η αιτήτρια που είχε καταχωρήσει την ένσταση της είχε ισχυριστεί ότι κάτι τέτοιο δεν είχε αποδειχθεί δεόντως. Σε σχέση με το πεδίο εφαρμογής του νόμου σχετικό είναι το άρθρο 44ΙΗ πιο κάτω: «Πεδίο εφαρμογής των διατάξεων του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ 44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου- (α) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014, ή (β) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, ή (γ) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, επί αίτησης η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο επαρχιακό Δικαστήριο, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή.» Αίτηση μπορεί να καταχωρηθεί από τον αγοραστή δυνάμει του άρθρου 44ΙΘ και σε τέτοια περίπτωση ο Διευθυντής οφείλει αυτεπάγγελτα να εξετάσει την αίτηση. Στην παρούσα περίπτωση υπήρχε διάταγμα και διαδικασία σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Με βάση το εδάφιο 2 του νόμου ο Διευθυντής είχε την εξουσία να αναστείλει την διαδικασία αυτή αλλά μόνο στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε ξεχωριστό τίτλο και είχε καταβάλει όλο το τίμημα της πώλησης. Στην περίπτωση μη εκπλήρωσης των δύο, πιο πάνω, προϋποθέσεων ο Διευθυντής δεν θα είχε εξουσία να αναστείλει την διαδικασία. Το άρθρο 44Κ περιέχει πρόνοιες που αφορούν τα προαπαιτούμενα της απόφασης που προβλέπει την μεταβίβαση της υποθήκης και την εξάλειψη των υποθηκών. Ο Διευθυντής όφειλε να εκδώσει αιτιολογημένη απόφαση για να διαπιστώσει τα πιο κάτω: «44Κ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

(2)Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1), σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης: Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό.

(3)Αίτηση η οποία υποβάλλεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο

(1), σε περίπτωση κατά την οποία- (α) Δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(2), και (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.» Το ότι η απόφαση του Διευθυντή θα πρέπει να είναι αιτιολογημένη σε σχέση με την διαπίστωση του ότι το τίμημα της πώλησης έχει όντως καταβληθεί προκύπτει από το επόμενο άρθρο του νόμου 9/1965 που ρυθμίζει το ζήτημα των αναγκαίων αποδείξεων προκειμένου ο Διευθυντής του Κτηματολογίου να μπορεί να καταλήξει σε διαπίστωση σε σχέση με την καταβολή του τιμήματος. «44ΚΑ.-

(1)Ο Διευθυντής σε οποιοδήποτε στάδιο δύναται να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης.

(2)Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς.» Τέλος το άρθρο 44ΚΒ, πιο κάτω, προβλέπει λεπτομερώς για την διαδικασία που οφείλει να ακολουθήσει ο Διευθυντής καθώς και τα πράγματα που υποχρεούται να λάβει υπόψη του ώστε να διαπιστωθούν τα ανωτέρω προκειμένου να αποστείλει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο δανειστή για την πρόθεση του να προχωρήσει με την μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. «Ειδοποίηση πρόθεσης μεταβίβασης 44ΚΒ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο Διευθυντής μετά την πάροδο των τριάντα

(30)ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιόν του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο "ΙΕ", την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης.

(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).

(4)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης: Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).

(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων

(3)και

(4), ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση υποχρεούνται όπως προσκομίσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία σύμφωνα με Κανονισμούς για την τεκμηρίωση της ένστασής τους ή της μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του ίδιου πωλητή.

(6)Ο Διευθυντής, μετά την πάροδο των σαράντα πέντε

(45)ημερών, δύναται να προβεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, σύμφωνα με διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς.

(7)Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία- (α) Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή (β) φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατόν (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή, στην περίπτωση κατά την οποία δεν υφίσταται ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη στο όνομα των νομικών προσώπων σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο (α) και στην περίπτωση κατά την οποία ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο: Νοείται ότι, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις παραγράφους (α) και (β), το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.

(8)Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.» Ο Διευθυντής δεν έχει την διακριτική εξουσία να αποστείλει ειδοποίηση «τύπου ΙΕ» στον ενυπόθηκο δανειστή εκτός και αν πρώτα σύμφωνα με το εδάφιο 1 έχει διαπιστώσει ότι έχουν τεκμηριωθεί οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης του νόμου σε σχέση με την μεταβίβαση του ακινήτου. Στην συνέχεια δύναται να απορρίψει την ένσταση του ενυπόθηκου δανειστή μόνο εάν η ένσταση δεν έχει τεκμηριωθεί και μόνο στην περίπτωση που με αιτιολογημένη απόφαση επεξηγήσει στον ενυπόθηκο δανειστή γιατί απορρίπτει την ένσταση του. Στην παρούσα περίπτωση η αίτηση του καθ' ου η αίτηση 1 έχει γίνει αποδεκτή για σκοπούς αποστολής της ειδοποίησης «τύπου ΙΕ» και η ένσταση της ενυπόθηκου δανειστή έχει απορριφθεί για τους λόγους που επεξηγούνται στο σημείο 4 της απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 5 Οκτωβρίου 2018. Αυτά που καταγράφονται στο σημείο 4 της έκθεσης του Διευθυντή δεν συνθέτουν τα απαραίτητα στοιχεία ώστε να θεωρηθεί ότι αυτή η έκθεση αποτελεί αιτιολογημένη απόφαση. Το ότι 'ο αγοραστής XXXXX Ζαχαρόπουλος έχει εξοφλήσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 782/1999' δεν είναι το αποτέλεσμα εξέτασης των αποδεικτικών στοιχείων που είχαν τεθεί ενώπιον του Διευθυντή. Το κατά πόσο ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έλαβε υπόψη του αυτά τα στοιχεία και τα αξιολόγησε για να καταλήξει σε συγκεκριμένο συμπέρασμα ως προς τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης δεν είναι κάτι που προκύπτει καταφανώς από το σώμα της απόφασης του. Αντίθετα, το σημείο 4 πρόκειται για συμπέρασμα αυθαίρετο που δεν είναι συνυφασμένο με το πραγματικό υλικό που κατατέθηκε στον φάκελο που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή. Δεν φαίνεται να έχει προβεί σε προσεκτική εξέταση των δεδομένων ώστε να προκύπτει από το σώμα της απόφασης του ότι εξέτασε τα πραγματικά δεδομένα, τα ζύγισε και τα αξιολόγησε προκειμένου να αποφασίσει να αφαιρέσει κεκτημένα περιουσιακά δικαιώματα της ενυπόθηκου δανειστή. Η διαπίστωση του Διευθυντή ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει όλες του τις συμβατικές υποχρεώσεις δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου δεν προκύπτει αβίαστα και αυταπόδεικτα από το πραγματικό υπόβαθρο που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή. Δεν εμπνέει βεβαιότητα ως προς το αποτέλεσμα της εξέτασης του ο τρόπος που χειρίστηκε το θέμα ο Διευθυντής και δεν φαίνεται να διάταξε τον αιτητή να προσκομίσει τα ελάχιστα αποδεικτικά στοιχεία απαραίτητα προκειμένου να είναι σε θέση να αξιολογήσει κατά πόσο το τίμημα της πώλησης όντως είχε εξοφληθεί. Αντίθετα, τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Διευθυντή θα έπρεπε να του είχαν δημιουργήσει ερωτήματα σε σχέση με το γνήσιο της υπόθεσης επειδή το αγοραπωλητήριο έγγραφο που είναι φωτοτυπία περιέχει σβησίματα και αλλαγές ως προς τα οφειλόμενα ποσά του τιμήματος. Οι αποδείξεις πληρωμής κατατέθηκαν και αυτά ως φωτοαντίγραφα, χωρίς να υπάρχει πιστοποίηση των υπογραφών των αποδείξεων για να διαπιστωθεί η γνησιότητά του. Περαιτέρω, οι αποδείξεις δεν καταγράφουν στο περιεχόμενό τους με ποιο τρόπο πληρώθηκε το τίμημα. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο προβλέπει ότι η τελευταία δόση των ΛΚ15.000 θα έπρεπε να καταβληθεί μόνο με την μεταβίβαση του ακινήτου. Παρά την ύπαρξη της πιο πάνω πρόνοιας ο αγοραστής παρουσίασε απόδειξη πληρωμής για το ποσό των ΛΚ15.000,00 χωρίς όμως να πραγματοποιηθεί παράλληλα με την καταβολή της τελευταίας δόσης και η μεταβίβαση του ακινήτου. Η μεταβίβαση έπρεπε να είχε πραγματοποιηθεί, σύμφωνα με την τελευταία απόδειξη της πληρωμής, το 1999 δηλαδή, πολύ μεταγενέστερα της έκδοσης των δύο Δικαστικών αποφάσεων διά των οποίων είχε διαταχθεί η πώληση του διαμερίσματος προς ικανοποίηση του ενυπόθηκου χρέους. Τα πιο πάνω στοιχεία δεν φαίνεται να είχαν προβληματίσει τον Διευθυντή του Κτηματολογίου παρόλο που αποφάσισε να προχωρήσει με την μεταβίβαση του ακινήτου καθώς και την εξάλειψη των υποθηκών που είχαν προτεραιότητα ως εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. Αυθαίρετα, αποφασίσθηκε η εξάλειψη των υποθηκών παρόλο που η κατατεθείσα αξία του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με την σχετική καταχώρηση στο Κτηματολόγιο δεν συνάδει με το τίμημα της πώλησης ως αυτό προκύπτει από το πωλητήριο έγγραφο. Επίσης, δεν λήφθηκε υπόψη η αγοραία αξία του ακινήτου που εκτιμήθηκε με τιμές του 2014 (βλ. Εκτίμηση τεκμήριο 11 στην αίτηση) στο ποσό των €125.000 και που πιθανόν να μπορούσε να καλύψει τόσο το ενυπόθηκο χρέος όσο και το τίμημα πώλησης του διαμερίσματος με βάση την καταχώρηση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης το 1999 στην περίπτωση πώλησης του ακινήτου. Η αγοραία αξία του ακινήτου δεν λήφθηκε υπόψη προτού να αποφασισθεί η μεταβίβασή του μαζί με την κατάργηση των εμπράγματων δικαιωμάτων του ενυπόθηκου οφειλέτη επί του ακινήτου. Ενόψει όλων των πιο πάνω, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι ο Διευθυντής εξέτασε όλα τα δεδομένα που είχε ενώπιον του ώστε να ικανοποιηθεί ότι εκπληρώθηκαν οι προϋποθέσεις του νόμου για να προχωρήσει στην κατάργηση αναγνωρισμένων από τον νόμο περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. Η απόφαση του Διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί μόνο γι' αυτό τον λόγο όμως για χάριν της πληρότητας θα προχωρήσω να εξετάσω και το παράπονο του ενυπόθηκου δανειστή ότι η απόφαση του Διευθυντή που πηγάζει από την εφαρμογή νόμου είναι λανθασμένη εν τη γενέσει της. Η νομοθεσία στην οποία στηρίζεται η απόφαση πρόκειται για νομοθεσία που περιέχει διατάξεις αντισυνταγματικές επειδή οι διατάξεις αυτές αγγίζουν και/ή επηρεάζουν συνταγματικά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή, με αποτέλεσμα να τα περιορίσει και/ή να τα καταργήσει με τρόπο αυθαίρετο ή δυσανάλογο σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό αυτών των διατάξεων. Γ. Η αντισυνταγματικότητα του νόμου Ο τροποποιητικός νόμος 139

(1)/2015 θεσπίσθηκε λίγο μετά την θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 142

(1)/2014 που επέτρεπε ενυπόθηκο δανειστή στην περίπτωση υπερημερίας του δανείου του ενυπόθηκου οφειλέτη διάρκειας 27 μηνών να προχωρήσει μόνος να κινεί διαδικασίες για την καταναγκαστική πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Σκοπός της τροποποιητικής νομοθεσίας ως προκύπτει από την επικεφαλίδα των σχετικών διατάξεων του νόμου ήταν η προστασία του αγοραστή ακινήτου επί του οποίου υπήρχε το εμπράγματο βάρος της υποθήκης. Προηγουμένως, δεν υπήρχε πρόνοια στον νόμο που να επέτρεπε σε αγοραστή να αποταθεί στον Διευθυντή του Κτηματολογίου για την ακύρωση υποθήκης που είχε γραφτεί ως εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία. Αυτή ήταν η κατάσταση των πραγμάτων, ακόμη και στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε παραλείψει να καταθέσει πωλητήριο έγγραφο για την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας έγκαιρα και προτού κατατεθεί ως εμπράγματο βάρος κατά της ακίνητης περιουσίας η υποθήκη. Δηλωμένος σκοπός του νόμου ήταν η προστασία συγκεκριμένης κατηγορίας των αγοραστών δηλαδή αυτών που είχαν καταθέσει σύμβαση επιβάρυνσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31.12.2014 και που είχαν καταβάλει το τίμημα της αγοράς που προνοούσε το πωλητήριο έγγραφο . Η μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β) τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης. Περαιτέρω, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Στην προκειμένη περίπτωση ο Διευθυντής έχει αποφασίσει την απαγόρευση της υποθήκης επί του ακινήτου που είναι διαμέρισμα και ο πωλητής του ακινήτου, ήτοι ο καθ' ου η αίτηση 1, είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επί του όλου. Το ερώτημα είναι κατά πόσο ο σκοπός αυτός του νόμου είναι εύλογος. Το αποτέλεσμα τέτοιας απόφασης στην πράξη είναι η κατάργηση προγενέστερου εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου. Ως προς το αποτέλεσμα εγγραφής μίας σύμβασης υποθήκης στο Κτηματολόγιο σε σχέση με ακίνητο οι συνέπειες προδιαγράφονται επί του άρθρου 23 του νόμου 9/1965 πιο κάτω: «Συνέπειαι υποθήκης 23.-

(1)Αφ' ότου ήθελε γίνει αποδεκτή δήλωσις υποθήκης, το ακίνητον εφ' ου συνέστη η υποθήκη και εφόσον διαρκεί αύτη βαρύνεται διά της πληρωμής του διά ταύτης εξασφαλιζομένου ποσού, κατά προτεραιότητα έναντι πάσης ετέρας οφειλής και υποχρεώσεως του ενυποθήκου οφειλέτου ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών των εξασφαλιζομένων διά προηγουμένης δηλώσεως υποθήκης επί του αυτού ακινήτου ως και πάσης επιβαρύνσεως ήτις δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα έναντι οιασδήποτε ετέρας επιβαρύνσεως ή εμπραγμάτου βάρους: Νοείται ότι οσάκις- (α) τα δυνάμει των διατάξεων του εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου εισπρακτέα επί τη εγγραφή της υποθήκης τέλη και δικαιώματα δεν καταβάλλωνται αμέσως μετά την δήλωσιν ή (β) της δηλώσεως γενομένης παρά τινι ετέρω Επαρχιακώ Κτηματολογιώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, η εγγραφή της υποθήκης ήρτηται εκ της ασκήσεως διακριτικής εξουσίας παρά του Διευθυντού συμφώνως ταις διατάξεσι του άρθρου 14, η επιβάρυνσις του ακινήτου περί ου η δήλωσις υποθήκης διά της πληρωμής του εξασφαλιζομένου διά της υποθήκης ποσού τελεί υπό αίρεσιν πληρουμένην άμα τη καταβολή των τελών και δικαιωμάτων ως καθορίζεται εν άρθρω 15 ή, αναλόγως της περιπτώσεως, άμα ως ο Διευθυντής ήθελεν αποφασίσει εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 διακριτικής αυτού εξουσίας, όπως εγγράψη την υποθήκην: Νοείται ότι εάν τα τοιαύτα τέλη και δικαιώματα καταβληθώσιν ως εν τοις ανωτέρω ή, αναλόγως της περιπτώσεως, ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την υποθήκην, το περί ου η δήλωσις υποθήκης ακίνητον θα θεωρήται βεβαρυμένον διά της πληρωμής του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού αναδρομικώς από της ημερομηνίας και του χρόνου καθ' ον η δήλωσις υποθήκης εγένετο αποδεκτή.

(2)Τηρουμένων των εν εδαφίω

(3)του άρθρου 12 του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου 1962 διαλαμβανομένων διατάξεων, το άνω ακίνητον θα παραμείνη βεβαρυμένον ως εν εδαφίω

(1), μέχρις ου- (α) τούτο απαλλαγή της υποθήκης συμφώνως τω άρθρω 34 ή (β) εξαλειφθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 35 ή (γ) ακυρωθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 36 ή (δ) το τοιούτο ακίνητον πωληθή διά πλειστηριασμού συμφώνως ταις διατάξεσι του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου του 1962, ή του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, είτε, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(6)του άρθρου 41, συμφώνως ταις διατάξεσι του μέρους VI ή (ε) το τοιούτο ακίνητον υποστή αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν παρ' οιουδήποτε προσώπου, οργανισμού ή αρχής δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ή (στ) εξοφληθή το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενον ποσόν εκ του προϊόντος πωλήσεως, διεξαχθείσης δυνάμει οιουδήποτε των εν παραγράφω (δ) αναφερομένων Νόμων, οιουδήποτε ετέρου ακινήτου περιλαμβανομένου εν τη αυτή υποθήκη.» Ο νομοθέτης δεν φαίνεται να προνόησε ώστε να τροποποιηθεί το άρθρο 23 με την θέσπιση του νόμου 139

(1)/2015 ώστε να συνάδει με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΚΒ, πιο πάνω. Το εδάφιο 2 του άρθρου 44ΚΒ προνοεί την απαγόρευση της υποθήκης κατά τον χρόνο που ο Διευθυντής θα υλοποιήσει την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Ανεξάρτητα όμως από αυτό το πρόβλημα και την σύγχυση που δημιουργείται εξαιτίας των δύο αντικρουόμενων διατάξεων θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το αποτέλεσμα του πιο πάνω νομοθετήματος επηρεάζει δυσμενώς περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. H υπόθεση Beaumont v Παπακλεοβούλου 1 ΑΑΔ 525

(2010)είναι βοηθητική ώστε να γίνει κατανοητό ότι το δικαίωμα του κατόχου προγενέστερης υποθήκης συνιστά εμπράγματο βάρος που υπερτερεί έναντι του συμβατικού δικαιώματος του καλόπιστου αγοραστή επί του ακινήτου. Σε εκείνη την περίπτωση το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση σε σχέση με την ευθύνη προσώπου που διόρισαν οι αγοραστές για να τους συμβουλεύσει σε σχέση με προγενέστερα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου που είχαν αγοράσει. Έκρινε ότι το ελάχιστο καθήκον του εφεσίβλητου ήταν, τουλάχιστον να διερευνήσει το θέμα των εμπράγματων βαρών τόσο με τους εφεσείοντες όσο και με τους πωλητές και ανάλογα να διατυπώσει τους όρους της σύμβασης. Πέραν τούτου, αφού ο ίδιος ενημερωνόταν για την ύπαρξη των δυο υποθηκών και του «μέμο», όφειλε να δώσει σαφή προειδοποίηση στους εφεσείοντες για τους κινδύνους που ελλόχευαν για τον προτιθέμενο αγοραστή. Το Άρθρο 51 Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ρητά παρέχει σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», όρο που συμπεριλαμβάνει τον αγοραστή και τον δικηγόρο του αγοραστή δικαίωμα πρόσβασης στα Μητρώα του Κτηματολογίου ώστε να διερευνηθεί κατά πόσο υπήρχαν εμπράγματα βάση επί του ακινήτου. Η απόφαση του Διευθυντή έχει συνέπειες και εκ των πραγμάτων επηρεάζει δικαιώματα της αιτήτριας που παρεμβάλλουν σε Συνταγματικά δικαιώματα. Επηρεάζονται οι ενυπόθηκες εξασφαλίσεις της αιτήτριας που συνιστούν περιουσιακά της στοιχεία με τρόπο που πιθανόν να παρεμβάλλονται τα ιδιοκτησιακά της δικαιώματα κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος. Επηρεάζονται τα συμβατικά δικαιώματα της αιτήτριας με τρόπο που πιθανόν να υπάρχει παρεμβολή στο δικαίωμα της να συμβάλλεται ελεύθερα κατά παράβαση του άρθρου 26 του Συντάγματος. Εκ των πραγμάτων με την εφαρμογή του νόμου επί των συγκεκριμένων περιστάσεων της υπόθεσης δημιουργείται μία ξεχωριστή κατηγορία προσώπων που απολαμβάνουν προνομιακή μεταχείριση. Ανατρέπονται οι συνέπειες της υποθήκης ως προβλέπεται από το άρθρο 23 του Ν. 9/1965 με την εφαρμογή του νόμου σε σχέση με την κατηγορία αγοραστών που έχουν καταθέσει το πωλητήριο τους έγγραφο πριν την 31.12.2014 και έχουν πληρώσει το τίμημα πώλησης του ακινήτου παρόλο ότι αυτοί είχαν την ευκαιρία δυνάμει του άρθρου 51 του Κεφ. 224 να ερευνήσουν το ιστορικό καταχωρήσεων του Κτηματολογίου και να ανακαλύψουν την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών καθώς και τις διαδικασίες σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου με διάταγμα του Δικαστηρίου στα πλαίσια δύο αγωγών. Ανατρέπονται οι συνέπειες των δύο υποθηκών επί του ακινήτου παρόλο ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταχωρήσει το πωλητήριο έγγραφο το 1999 και παρόλο ότι είχαν ήδη εκδοθεί δύο αποφάσεις Δικαστηρίου με τις οποίες είχε διαταχθεί η καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Το συμφέρον του καθ' ου η αίτηση επί του ακινήτου έχει, με την εφαρμογή του νόμου 139

(1)/2015, ταξινομηθεί πρώτο σε σειρά προτεραιότητας έναντι προγενέστερων εμπράγματων βαρών και ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο γεγονός που να αφορά το ακίνητο και μόνο για τον λόγο ότι έχει φροντίσει να καταθέσει ένα πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν την 31.12.2014. Ως είναι διατυπωμένο το σχετικό άρθρο ο οποιοσδήποτε έχει καταχωρήσει πωλητήριο έγγραφο σε σχέση με το ακίνητο μέχρι την 31.12.2014 θα έχει το δικαίωμα να αποταθεί στον Διευθυντή του Κτηματολογίου και να απαιτήσει μεταβίβαση αυτού και να αποκτήσει πλεονέκτημα έναντι όλων των άλλων ενδιαφερόμενων προσώπων που προγενέστερα έχουν καταχωρήσει εμπράγματο βάρος επί της ίδιας περιουσίας. Το γεγονός ότι το δικαίωμα αυτών των προσώπων έναντι της ακίνητης περιουσίας αναγκαστικά και καθολικά θα πρέπει υποχωρήσει σε σχέση με την ειδική κατηγορία προσώπων, ως καθορίζεται από την συγκεκριμένη νομοθεσία, εμπλέκει ζήτημα προνομιακή μεταχείρισης που δεν δικαιολογείται κατά παράβαση του άρθρου 23 και 28 του Συντάγματος. Όλα τα ζητήματα σε σχέση με την αντισυνταγματικότητα των κατ' εφαρμογή νόμων στην διαφορά πρέπει να τα διαχειρίζεται το Δικαστήριο ως νομικά ζητήματα που επιδρούν στην επίλυση της διαφοράς. (βλ. The improvement Board of Eylenja v Constantinou 1 ΑΑΔ 167

(1967). Όμως όπως λέχθηκε στην, πιο πάνω, υπόθεση τέτοια νομικά ζητήματα πρέπει να τα εξετάζει το Δικαστήριο με την απαιτούμενη προσοχή και αφού ακούσει και τις δύο πλευρές επί του θέματος. Στην παρούσα περίπτωση αυτά τα ζητήματα έχουν εγερθεί στα πλαίσια της αίτησης έφεσης με την απαιτούμενη σαφήνεια και λεπτομέρεια με αναφορά των συγκεκριμένων άρθρων του Συντάγματος που σχετίζονται και τα οποία αφορούν συγκεκριμένα δικαιώματα της αιτήτριας που έχουν σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της παραβιασθεί με την εφαρμογή του νόμου. Ως είναι διατυπωμένος ο νόμος ο προγενέστερος κάτοχος του εμπράγματου βάρους χάνει την σειρά προτεραιότητας του και καταργούνται τα περιουσιακά του δικαιώματα μόνο και μόνο επειδή ο αγοραστής κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν την 31 Δεκεμβρίου

1. Το αν ο επιδιωκόμενος σκοπός του νόμου που καταργεί Συνταγματικά δικαιώματα είναι δικαιολογημένος πρέπει να εξετασθεί. Ακόμη και στην περίπτωση που ο σκοπός είναι δικαιολογημένος πρέπει να κριθεί κατά πόσο το μέτρο είναι ανάλογο με τον σκοπό του νόμου και με το δικαίωμα που έχει επηρεάσει ή καταργήσει ο σκοπός του νόμου. Αυτός είναι ο τρόπος που πρέπει να προσεγγίζονται τέτοια ζητήματα προκειμένου να διαφανεί κατά πόσο πρόκειται για αντισυνταγματικά νομοθετήματα. Στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν Βουλή των Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 10/2016 ημερομηνίας 29 Μαΐου 2017 η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου επεξήγησε ότι προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσο ο περιορισμός σε συνταγματικό δικαίωμα είναι δικαιολογημένος θα πρέπει πρώτα να καταδειχθεί ότι ο περιορισμός είναι αναγκαίος προς τον επιδιωκόμενο σκοπό και ταυτόχρονα ότι συνάδει με την αρχή της αναλογικότητας. Εγείρεται σοβαρό ζήτημα συνταγματικότητας του νόμου καθότι με την απόφαση του Διευθυντή εξαλείφεται αυτόματα το εμπράγματο βάρος που είναι προγενέστερο της εγγραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Είναι ισχυρό το επιχείρημα ότι δεν μπορεί να μην είναι συνταγματικός ένας νόμος που εφαρμόζεται καθολικά σε όλους τους αγοραστές και προκρίνει ότι σε κάθε περίπτωση εκείνος που θα πρέπει να χάσει το εμπράγματο συμφέρον και να πληρώσει την ζημιά είναι οι προγενέστεροι πιστωτές του ασυνείδητου πωλητή της ακίνητης περιουσίας που δεν φρόντισε να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις να ξοφλήσει τα δάνεια που εξασφαλίζονταν με το ακίνητο και που δημιούργησαν Δικαστικά έξοδα να καταχωρήσουν αγωγή για να εξασφαλίσουν Δικαστικές αποφάσεις για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Ο νόμος δημιουργεί μία διαδικασία που απολήγει σε παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων επειδή ο ενυπόθηκος δανειστής θα υποστεί ολοκληρωτική κατάργηση των περιουσιακών δικαιωμάτων ενώ ο ενυπόθηκος οφειλέτης κατά παράβαση των συμφωνηθέντων και ενώ είχαν εκδοθεί δύο Δικαστικές αποφάσεις εναντίον του με τις οποίες διατάχθηκε η πώληση του ακινήτου προχώρησε και σύναψε αγοραπωλητήριο έγγραφο το 1999 για την πώληση του ακινήτου. Ο αγοραστής διασώζει τα συμφέροντα του που προκύπτουν από την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου παρόλο ότι δεν έκανε έρευνα για να διαπιστώσει ότι υπήρχαν προγενέστερες υποθήκες και ο ενυπόθηκος δανειστής σε κάθε περίπτωση εκτίθεται σε εκτεταμένη κατάσταση αβεβαιότητας σε σχέση με τα κεκτημένα περιουσιακά του δικαιώματα επειδή σε όλες τις περιπτώσεις καταχώρησης πωλητήριων εγγράφων παρακάμπτονται τα περιουσιακά του συμφέροντα εκ των υστέρων από την δημιουργία τους και κάποτε μετά από χρόνια. Υποχωρούν τα περιουσιακά δικαιώματα μίας τάξης προσώπων έναντι μίας άλλη τάξης προσώπων και η χρονική σειρά εγγραφής εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου καταργείται σε όλες τις περιπτώσεις. Δημιουργείται προβληματισμός κατά πόσο αυτό είναι κοινωνικά δίκαιο μέτρο ακόμη και εάν σωστά έχει εντοπιστεί κοινωνικό πρόβλημα σε σχέση με μία ομάδα ευάλωτων ατόμων που αναγνωρίζονται ως καλόπιστοι αγοραστές. Το άρθρο 23 του Συντάγματος, πιο κάτω, είναι συμβατό με το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων καθότι περιέχει παρόμοιες διατάξεις που προβλέπουν περιορισμό στο δικαίωμα της περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις. Ακόμη όμως και σε εκείνες τις ειδικές περιπτώσεις το δικαίωμα του προσώπου στην περιουσία του δικαιολογημένα περιορίζεται με τρόπο που ο περιορισμός γίνεται στον ελάχιστο αναγκαίο βαθμό ώστε να εξυπηρετηθεί εκείνη η εύλογη και νόμιμη εξαίρεση στον κανόνα. «ΑΡΘΡΟΝ 23
2. Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ' άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού. Το δικαίωμα της Δημοκρατίας επί των υπογείων υδάτων, ορυχείων και μεταλλείων και αρχαιοτήτων διαφυλάσσεται.
3. Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.
4. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Η γενική αρχή σε σχέση με την προστασία της περιουσίας διέπεται από το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που προνοεί εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους από τον νόμο γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Συμφωνώ με την θέση της κ. Παπαδοπούλου εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ότι η υπόθεση James and Others v UK application 8793/1979 ημερομηνίας 21.2.1986 ασχολήθηκε εκτενώς με την σωστή εφαρμογή των αρχών που διέπουν το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου της ΕΔΑΔ αλλά εκείνη η υπόθεση δεν εστιάσθηκε μόνο στις εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας. Σε εκείνη την υπόθεση το Δικαστήριο εξήγησε αναλυτικά τις ασφαλιστικές δικλίδες που διέπουν τον περιορισμό αυτού του δικαιώματος ώστε η κατάπτωση αυτού του δικαιώματος να μην καταλήγει στην καταπίεση και στην άδικη στέρηση αντίστοιχων δικαιωμάτων τρίτων προσώπων χωρίς αποζημίωση. Η στέρηση του δικαιώματος της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας είναι νόμιμος μόνο εάν ο λόγος της δημόσιος ωφέλειας που προστατεύεται με τον νόμο επιδιώκεται με αναφορά τα συνταγματικά δικαιώματα που επηρεάζονται και η στέρηση είναι ανάλογη με τον περιορισμό του Συνταγματικού δικαιώματος που πραγματοποιείται. Η σκέψη 50 της απόφασης πιο κάτω είναι σχετική: «c) Means chosen to achieve the aim
5. This, however, does not settle the issue. Not only must a measure depriving a person of his property pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim "in the public interest", but there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised (see, amongst others, and mutatis mutandis, the above-mentioned Ashingdane judgment, Series A no. 93, pp. 24-25, para. 57). This latter requirement was expressed in other terms in the Sporrong and Lönnroth judgment by the notion of the "fair balance" that must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights (Series A no. 52, p. 26, para. 69). The requisite balance will not be found if the person concerned has had to bear "an individual and excessive burden" (ibid., p. 28, para. 73). Although the Court was speaking in that judgment in the context of the general rule of peaceful enjoyment of property enunciated in the first sentence of the first paragraph, it pointed out that "the search for this balance is ... reflected in the structure of Article 1 (P1-1)" as a whole (ibid., p. 26, para. 69). It was the applicants' contention that the leasehold reform legislation does not satisfy these conditions. In their submission, even assuming there to be a social injustice, the means chosen to cure it were so inappropriate or disproportionate as to take the legislature's decision outside the margin of appreciation. The Court considers that a measure must be both appropriate for achieving its aim and not disproportionate thereto. Whether this was so on the facts will be examined below when dealing with the applicants' various arguments.» Σε κάποιες περιπτώσεις παρόλο που ο σκοπός του νόμου είναι νόμιμος το νομοθέτημα θα πρέπει να κριθεί αντισυνταγματικό διότι απολήγει σε μη δικαιολογημένα και υπερβολικά αποτελέσματα. Εάν το μέτρο είναι δρακόντειο και δεν λαμβάνει υπόψη τα αντικρουόμενα περιουσιακά συμφέροντα όλων των παραγόντων με ολική στέρηση περιουσιακού δικαιώματος η εφαρμογή της νομοθεσίας οδηγεί σε αδικία και ακόμη στην ασυδοσία. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τα αντικρουόμενα συμφέροντα που επηρεάζονται ώστε να εξετάσει κατά πόσο υπάρχει ισορροπία μεταξύ του περιουσιακού δικαιώματος που προστατεύεται και αυτού που θυσιάζεται για χάριν της δημόσιας ωφελείας. Αυτή η εξέταση δεν γίνεται μικροσκοπικά και δεν έχει σημασία κατά πόσο η λύση του προβλήματος δημόσιας ωφελείας που επιλύει η νομοθεσία είναι η καλύτερη και κατά πόσο υπάρχει εναλλακτική θεραπεία. Αυτά τα ζητήματα είναι μόνο ένας παράγοντας που πρέπει να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο προκειμένου να αποφασίσει κατά πόσο ο τρόπος που η Βουλή έχει επιλέξει να επιλύσει ένα σοβαρό πρόβλημα δημόσιας ωφελείας είναι ένα μέτρο ισορροπημένο, προσαρμοσμένο στον σκοπό που επιδιώκεται και εν τέλει ένα δίκαιο μέτρο υπό την έννοια ότι δεν δημιουργεί ένα μεγαλύτερο πρόβλημα παραβίασης θεμελιωδών δικαιωμάτων σε άλλους. Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι ότι αυτός ο σκοπός δεν μπορεί να έχει εφαρμογή καθολικά και αυθαίρετα σε σχέση με κάθε αγοραστή που έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο μέχρι την
6. 12.2014 και έχει πληρώσει το τίμημα της αγοράς παρακάμπτοντας πλήρως την χρονική σειρά καταχώρησης εμπράγματων βαρών κατά της ακίνητης περιουσίας. Τέτοια εφαρμογή του νόμου οδηγεί στην αδικία διότι θα μπορούσε επί παραδείγματι, ένας αγοραστής να γνωρίζει, να υποψιάζεται την ύπαρξη προγενέστερων εμπράγματων βαρών ή και να επιδεικνύει αδιαφορία ως προς τα χαρακτηριστικά του ακινήτου με την βεβαιότητα ότι θα έχει πάντα την δυνατότητα να εξουδετερώσει προγενέστερες υποθήκες επί του ακινήτου. Γενικά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις θεωρείται η ολοκληρωτική στέρηση της περιουσίας νόμιμη και χωρίς να αποδίδεται στον ιδιοκτήτη της η ανάλογη αποζημίωση. Η σκέψη 54 της απόφασης είναι σχετική: «[Τ]he taking of property in the public interest without payment of compensation is treated as justifiable only in exceptional circumstances not relevant for present purposes. As far as Article 1 (P1-1) is concerned, the protection of the right of property it affords would be largely illusory and ineffective in the absence of any equivalent principle. Clearly, compensation terms are material to the assessment whether the contested legislation respects a fair balance between the various interests at stake and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants (see the above-mentioned Sporrong and Lönnroth judgment, Series A no. 52, pp. 26 and 28, paras. 69 and 73). The Court further accepts the Commission's conclusion as to the standard of compensation: the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1 (P1-1). Article 1 (P1-1) does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of "public interest", such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Furthermore, the Court's power of review is limited to ascertaining whether the choice of compensation terms falls outside the State's wide margin of appreciation in this domain (see paragraph 46 above).» Στην υπόθεση James, πιο πάνω, κρίθηκε η στέρηση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη της κατοικίας ένα εύλογο και δίκαιο μέτρο που είχε σκοπό την διόρθωση της αδικίας επειδή ο ενοικιαστής σε σχέση με την μακρόχρονη ενοικίαση του ακινήτου είχε πληρώσει μετά από πολλές γενιές την αξία του κτιρίου και έτσι στην ουσία το σπίτι ήταν ήδη δικό του. Ήταν περίπτωση που η Βουλή θέσπισε μία νομοθεσία λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατούσε σε σχέση με την ειδική κατηγορία αυτών των προσώπων και ενήργησε σωστά για να διορθώσει μία αδικία. Συνεπώς, ο μισθωτής για να αποκτήσει το ακίνητο με βάση την συγκεκριμένη νομοθεσία ήταν υπόχρεος να πληρώσει το μέρος του τιμήματος για την απόκτηση της οικίας το οποίο δεν το είχε καταβάλει με τις προηγούμενες πληρωμές κατά την σειρά πολλών ετών. Η νομοθεσία είχε σκοπό να διορθώσει την περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα χρησιμοποιούσε την θέση της ισχύος ως ιδιοκτήτης να υποχρεώσει τον μισθωτή να καταβάλει υπερβολικό ποσό για να αγοράσει κάτι που ήδη το είχε πληρώσει. Ο περιορισμός του δικαιώματος ήταν εύλογος και ανάλογος με τον σκοπό αυτό διότι η εφαρμογή της νομοθεσίας δεν στερούσε το περιουσιακό δικαίωμα του ιδιοκτήτη του κτιρίου χωρίς αποζημίωση. Επειδή ήταν εύλογο και ανάλογο μέτρο με τον επιδιωκόμενο σκοπό, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να αποταθεί σε κάθε περίπτωση στο Δικαστήριο για να προσαρμόσει το τίμημα που θα κατέβαλε ο μισθωτής με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας. Ο ακραίος επηρεασμός των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από την πιστή εφαρμογή του νόμου στην παρούσα περίπτωση είναι απτή απόδειξη ότι o μηχανισμός εφαρμογής του νόμου δεν είναι το αποτέλεσμα καλού επεξεργασμένου σχεδίου που σκοπό έχει μόνο την αποκατάσταση της αδικίας σε σχέση με ειδική κατηγορία ατόμων. Το σχέδιο έχει σαρωτικές συνέπειες σε σχέση με κάθε περίπτωση που ο αγοραστής έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31 Δεκεμβρίου
7. Αυτή η καθολική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου οδηγεί αναπόφευκτα σε αδικίες. Δεν υπάρχει καλή δικαιολογία για το γεγονός ότι η μεταβίβαση πραγματοποιείται σε αγοραστή με την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης τέσσερα χρόνια μετά την έκδοση δικαστικών αποφάσεων που είχαν ως το αποτέλεσμα να διαταχθεί η αναγκαστική πώληση του ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης όχι μόνο έχει στερηθεί τα τετελεσμένα μίας Δικαστικής διαμάχης αλλά του έχει στερηθεί περιουσιακό δικαίωμα χωρίς ίχνος αποζημίωσης που να αντανακλά την απώλεια αυτή. Αντίθετα, ο καθ' ου η αίτηση 2 αποκτά ελεύθερη την ακίνητη περιουσία από κάθε επιβάρυνση ενώ το συμβόλαιο που υπέγραψε προνοούσε ότι η καταβολή της τελευταίας δόσης του τιμήματος θα γινόταν με την μεταβίβαση του ακινήτου. Παράλληλα έχω υποδείξει ,πιο πάνω, στο σημείο Β ότι δεν αποκλείεται τα πράγματα σε σχέση με την πληρωμή του τιμήματος να μην είναι ως τα παρουσίασε ο αγοραστής επειδή πραγματοποιήθηκε η πώληση τέσσερα χρόνια μετά την έκδοση δύο Δικαστικών αποφάσεων που είχαν διατάξει την πώληση του ακινήτου. Δημιουργείται εύλογα το ερώτημα κατά πόσο τέτοιος αδιάφορος αγοραστής ως προς τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου θα πρέπει να προστατεύεται από τον νόμο. Ακόμη είναι ανοικτό το ενδεχόμενο από την καθολική και αδιάκριτη εφαρμογή του νόμου αυτός ο μηχανισμός αποκατάστασης του αγοραστή να καταλήγει σε αδικία και να έχει εγγενείς αδυναμίες η εφαρμογή του με αποτέλεσμα να γίνονται καταχρήσεις στην χρήση του από επιτήδειους. Υπό αυτό το πρίσμα η καθολική, σαρωτική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου 139

(1)/2015 και συγκεκριμένα των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ αυτού, παραβιάζουν το άρθρο 23 του Συντάγματος διότι η εφαρμογή των άρθρων αυτών οδηγεί στην χωρίς λόγο στέρηση της ακίνητης περιουσίας χωρίς ο ιδιοκτήτης αυτής να έχει την δυνατότητα της αποζημίωσης για την απώλεια αυτή. Τα άρθρα αυτά συνθέτουν ένα μηχανισμό αποκατάστασης των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι δυσανάλογος με το επιδιωκόμενο σκοπό του νόμου και είναι αμφίβολο εν τέλει εάν με το μέτρο αυτό πετυχαίνεται ο σκοπός του νόμου ήτοι την προστασία ευάλωτης ομάδα ατόμων ήτοι των καλόπιστων αγοραστών. Στις πλείστες περιπτώσεις οι αγοραστές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα έχουν πρόσβαση στο μητρώο του Κτηματολογίου και μπορούν να ελέγξουν κατά πόσο ακίνητο που έχει τίτλο βαρύνεται με προγενέστερες υποθήκες προτού προχωρήσουν με αγοραπωλητήριο έγγραφο. Ως προς το επιχείρημα του αιτητή ότι απέτυχε να αποδείξει ότι η υποθήκη θα μπορούσε να μεταφερθεί σε άλλο ακίνητο του καθ' ου η αίτηση παρόλο ότι η νομοθεσία επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή να αιτηθεί μεταφορά της υποθήκης σε άλλο ακίνητο δεν θεωρώ ότι είναι υπόχρεος να ζητήσει τέτοιο εναλλακτικό μέτρο προκειμένου να πείσει ότι η απόφαση του Διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί. Πρόκειται για ξεχωριστή διαδικασία που προβλέπεται με βάση το εδάφιο 4 του άρθρου 44ΚΒ και θα πρέπει να εξετασθεί με τα δικά της γεγονότα εφόσον το άρθρο 44ΚΒ προϋποθέτει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής θα πρέπει να υποβάλει ξεχωριστή αίτηση για να ζητήσει κάτι τέτοιο. Ανεξάρτητα από αυτό το επιχείρημα και επί της ουσίας ο καθ' ου η αίτηση δεν έχει αντικρούσει τον ισχυρισμό της αιτήτριας σύμφωνα με το τεκμήριο 10 που επισυνάπτεται στην αίτηση ότι ο καθ' ου η αίτηση 1 δεν έχει άλλο ακίνητο από το επίδικο. Περαιτέρω, η σχετική νομοθεσία δεν περιέχει πρόνοια για την αξία των ακινήτων όπου δύναται να μεταφερθεί η υποθήκη ώστε αυτό να συνιστά πραγματική αποζημίωση για την απώλεια της περιουσίας. Συνεπώς, δεν πρόκειται για αποτελεσματική νομοθετική ασφαλιστική δικλείδα σε σχέση με την εφαρμογή νόμου που απολήγει σε στέρηση περιουσιακών δικαιωμάτων. Ως εκ τούτου καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η διαδικασία με βάση την συγκεκριμένη νομοθεσία που ακολούθησε ο Διευθυντής προκειμένου να λάβει την συγκεκριμένη απόφαση είναι συνυφασμένη με εκ βάθρων λάθη και παραλείψεις που οδηγούν σε κατάφωρη αδικία και παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων της αιτήτριας και ως τέτοια είναι απόφαση που πρέπει να ακυρωθεί. Εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος Β της αίτησης. Τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον του καθ' ου η αίτηση 2 και εναντίον του ενδιαφερόμενου μέρους κεχωρισμένα κατά το 1/2 μέρος των εξόδων ο κάθε διάδικος και όπως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................... Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΓΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο