Hellenic Bank Public Company Limited ν. CHAPS PROPERTY DEVELOPERS LTD κ.α., Αρ. Αίτησης - Έφεσης:233/21, 23/11/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A667 Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας Ενώπιον: Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Αρ. Αίτησης - Έφεσης:233/21 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/1965 Και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, άρθρο 80 Αναφορικά με την αίτηση της: Hellenic Bank Public Company Limited Αιτήτρια / Εφεσείουσα Και
- CHAPS PROPERTY DEVELOPERS LTD (H.E. 118577)
- XXXXX Στρούθου (Α.Δ.Τ. XXXXX89) Καθ΄ών η Αίτηση / Εφεσίβλητων Ημερομηνία: 23 Νοεμβρίου, 2021 Εμφανίσεις: Για Εφεσείοντες/Αιτητές: κ. θέμης Για Εφεσίβλητη/Καθ' ης η αίτηση 1: κα. Βασιλείου Για Εφεσίβλητο/Καθ' ου η αίτηση 2: κ. Αδαμίδης Για Εφεσίβλητο/Καθ' ου η αίτηση 3: κα. Παρπαρίνου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό Αίτηση/Έφεση (στο εξής «η αίτηση»), η Εφεσείουσα/Αιτήτρια τράπεζα (στο εξής «η αιτήτρια») επιδιώκει τα εξής: · Με τις υπό στοιχεία Α και Β αιτούμενες θεραπείες, επιδιώκει την αναστολή και/ή τον παραμερισμό και/ή την ακύρωση και/ή την κήρυξη ως αντισυνταγματική και άνευ νομικής ισχύος ή ως εσφαλμένη της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής «ο διευθυντής») ημερομηνίας 22.06.2021, με την οποία ο τελευταίος ανακοίνωσε στην αιτήτρια ότι, στη βάση αίτησης (εγκλωβισμένου αγοραστή), που υπέβαλε ο Εφεσίβλητος/Καθ' ου η αίτηση 2 (στο εξής «ο καθ' ου η αίτηση 2»), αποφάσισε όπως μεταβιβάσει συγκεκριμένο ακίνητο (στο εξής «το διαμέρισμα») σ' αυτόν και όπως απαλλάξει τούτο (το διαμέρισμα) από εμπράγματο βάρος (υποθήκη) που κατατέθηκε προς όφελος της σε σχέση με τραπεζικές διευκολύνσεις που παρείχε στην Εφεσίβλητη/Καθ' ης η αίτηση 1 εταιρεία ανάπτυξης γης (στο εξής «η καθ' ης η αίτηση 1»), από την οποία, μέσω σχετικού πωλητήριου εγγράφου, ο καθ' ου η αίτηση 2 αγόρασε το διαμέρισμα. · Με τις υπό στοιχεία Γ και Δ αιτούμενες θεραπείες, η αιτήτρια επιδιώκει την κήρυξη των προνοιών συγκεκριμένων άρθρων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/1965(οι οποίες αποτέλεσαν την βάση για την έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης του διευθυντή), ως αντισυνταγματικές. · Τέλος, με την υπό στοιχείο Ε αιτούμενή θεραπεία, η αιτήτρια επιδιώκει όπως ο διευθυντής διαταχθεί να διαγράψει την αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή από τα μητρώα του Κτηματολογίου και/ή από τα στοιχεία που είναι εγγεγραμμένα ως σημείωση έναντι του διαμερίσματος. Την αίτηση συνοδεύει ένορκη δήλωση υπαλλήλου εταιρείας, η οποία εταιρεία συνεργάζεται με την αιτήτρια σε σχέση με μη εξυπηρετούμενούς λογαριασμούς πελατών της, ανάμεσα στους οποίους και οι λογαριασμοί της καθ' ης η αίτηση
- Ως θα διαφανεί κατωτέρω, δεν καθίσταται ανάγκη να παρατεθούν με λεπτομέρεια όλοι οι ισχυρισμοί που προβάλλονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση. Και τούτο γιατί, μέρος και μόνο των όσων αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών επαρκεί για τη διαμόρφωση κρίσης ως προς την ορθότητα της προσβαλλόμενης απόφασης του διευθυντή (βλ. Ιωάννου ν. Αληφαντή, Ποιν. Εφ. 163/2017, απόφαση ημερομηνίας 7.10.2019). Για σκοπούς πληρότητας και μόνο σημειώνω ότι η αίτηση επιδόθηκε στους καθ' ων η αίτηση 1 και 2, και στο διευθυντή. Εξ αυτών, ένσταση καταχώρισαν μόνο ο καθ' ου η αίτηση 2 και ο διευθυντής, με την καθ' ης η αίτηση 1, μέσω της συνηγόρου της, να δηλώνει ότι υιοθετεί την ένσταση που καταχώρησε ο τελευταίος. Στη βάση των αδιαμφισβήτητων γεγονότων ως τούτα προκύπτουν από την αίτηση και τις ενστάσεις: · Στις 11.12.2007, επί οικοπέδου ιδιοκτησίας της καθ' ης η αίτηση 1 στο οποίο ανεγέρθηκε οικοδομή (μέρος της οποίας αποτελεί το διαμέρισμα), καταχωρήθηκε η υποθήκη XXXXX/2007 προς όφελος της αιτήτριας σε σχέση με τραπεζικές διευκολύνσεις που παρείχε στην πρώτη (βλ. τεκμήρια 4 και 8 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση). · Στις 22.01.2008, η καθ΄ ης η αίτηση 1, μέσω πωλητηρίου εγγράφου, ίδιας ημερομηνίας, πώλησε το διαμέρισμα προς τον καθ΄ ου η αίτηση
- Το ρηθέν πωλητήριο έγγραφο, στις 04.02.2008, καταχωρήθηκε ως εμπράγματο βάρος επί του οικοπέδου στο οποίο ανεγέρθηκε η οικοδομή (μέρος της οποίας αποτελεί το διαμέρισμα), με αριθμό ΠΩΕ/400/2008, (βλ. τεκμήρια 6 και 8 της Ένορκης Δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση και τεκμήριο Α της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση του διευθυντή). · Στις 06.10.2020, ο καθ' ου η αίτηση 2, υπέβαλε την υπ' αριθμό 128/2020 αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή (ημερομηνίας 18.09.2020) στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, με την οποία ζητούσε όπως το διαμέρισμα εγγραφεί στο όνομα του δια της ταυτόχρονης απαλλαγής και εξάλειψης της υποθήκης XXXXX/07 (βλ. παράγραφο 6 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση του καθ' ου η αίτηση 2 και τεκμήριο Β της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση του διευθυντή). · Ο διευθυντής, κατόπιν εξέτασης της αίτησης του καθ' ου η αίτηση 2, στις 16/4/2021 απέστειλε, με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο, προς (α) την αιτήτρια, (β) το Τμήμα Φορολογίας, (γ) την καθ' ης η αίτηση 1 και (δ) τον καθ' ου η αίτηση 2, την Ειδοποίηση «ΙΕ», με την οποία τους ενημέρωνε περί της πρόθεσης του να προχωρήσει στην μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του καθ' ου η αίτηση 2 και στην απαλλαγή και εξάλειψη, σε σχέση με αυτό, της υποθήκης XXXXX/07, δίδοντας προς του παραλήπτες της ειδοποίησης προθεσμία 45 ημερών για να υποβάλουν τυχόν ένσταση (βλ. τεκμήριο 12 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση και «Η» της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση του διευθυντή). · Τρείς ημέρες μετά, και συγκεκριμένα στις 19.04.2021, κατατέθηκε, ως εμπράγματο βάρος επί του διαμερίσματος, συμφωνία εκχώρησης των δικαιωμάτων του καθ' ου η αίτηση 2 (ως «εκχωρητή») επί του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου προς τον υιό του XXXXX Στρούθο, Α.Δ.Τ. XXXXX91 (ως «εκδοχέα»). Η εν λόγω συμφωνία εκχώρησης υπογράφτηκε στις 25.02.2021 (βλ. τεκμήριο Θ της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση του διευθυντή). Όροι της συμφωνίας αυτής, στη βάση του δεδομένου ότι κατά το χρόνο συνομολόγησής της δεν είχε ακόμα εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα, ήταν και οι ακόλουθοι: «Ο Εκχωρητής συμφωνεί όπως μελλοντικά το διαμέρισμα μεταβιβαστεί ολόκληρο στο όνομα του Εκδοχέα» και ο Εκχωρητής «εκχωρεί όλα τα δικαιώματα του που πηγάζουν από αυτόν δωρεάν στον υιό του [.] ο οποίος αποδέχεται την πιο πάνω εκχώρηση». · Στις 25.05.2021, η αιτήτρια καταχώρησε ένσταση στην αποσταλείσα από το διευθυντή ειδοποίηση «ΙΕ» (η ένσταση φέρει ημερομηνία 21.05.2021 - βλ. τεκμήριο 13 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση και «Ι» της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση του διευθυντή). · Ο διευθυντής, μετά την λήψη της ένστασης της αιτήτριας και ειδικότερα στις 22.06.2021, εξέδωσε την προβαλλόμενη με την παρούσα αίτηση απόφαση του, με την οποία κατέληξε όπως απορρίψει την ένσταση της αιτήτριας και προχωρήσει στην απαλλαγή του διαμερίσματος από την επίδικη υποθήκη και τη μεταβίβαση του επ' ονόματί του καθ' ου η αίτηση
- Την απόφαση του αυτή, ο διευθυντής απέστειλε, με συστημένο ταχυδρομείο, προς την αιτήτρια. · Της λήψης της απόφασης αυτής από την αιτήτρια, ακολούθησε, καταχώρηση της επίδικης αίτησης. Ως αβίαστα προκύπτει από τα πιο πάνω αδιαμφισβήτητα, κοινώς αποδεκτά, γεγονότα, κατά τον χρόνο που λήφθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή (22.06.2021), είχε ήδη συνομολογηθεί η συμφωνία εκχώρησης μεταξύ του καθ' ου η αίτηση 2, ως εκχωρητή, και του υιού του, ως εκδοχέα (από τις 25.02.2021 - στο εξής «η συμφωνία εκχώρησης»), καθώς επίσης είχε ήδη κατατεθεί και στο σχετικό με το διαμέρισμα φάκελο που τηρείται στο Κτηματολόγιο (από τις 19.04.21) και κατά συνέπεια ήταν γνωστή στο διευθυντή η ύπαρξη της ή θα ήταν γνωστή κατόπιν δέουσας έρευνας. Επενεργούσε δε, έκτοτε, και ως εμπράγματο βάρος επί του διαμερίσματος. Ως αναφέρθηκε, συναφώς με τις επιπτώσεις μιας συμφωνίας εκχώρησης (με ξεκάθαρους όρους εκχώρησης, ως συμβαίνει στην υπό εξέταση περίπτωση), στην απόφαση Vassos Ayiomamitis Developments Ltd vs Αρτέμη Θωμαϊδη (Πολ/Έφ. 10238),
(2000)1 ΑΑΔ 238 «Ο εκχωρητής από τη στιγμή που εκχωρεί τα δικαιώματά του στον εκδοχέα αποξενώνεται από αυτά και τα δικαιώματα περιέρχονται αυτούσια στον εκδοχέα». Προκύπτει επομένως ότι, το δικαίωμα του καθ' ου η αίτηση 2, ως αγοραστής του διαμερίσματος, να απαιτεί, στη βάση των προνοιών του Μέρους VIB του Ν.9/1965, την μεταβίβαση του στο όνομα του, έχει αποξενωθεί από αυτόν και έχει περιέλθει αυτούσιο στον υιό του πριν τις 22.06.21, όταν και ο διευθυντής αποφάσιζε την μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα του πρώτου. Σημειώνεται, συναφώς, ακόμη, ότι, σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ
(8)του Ν.9/1965, η απόφαση του διευθυντή σε αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή θα πρέπει να κοινοποιείται στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, ο οποίος δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44ΙΘ
(1)(α) είναι ο αγοραστής «δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο». Με δεδομένη την αποξένωση από τον καθ' ου η αίτηση 2 των δικαιωμάτων του δυνάμει της κατατεθειμένης στο κτηματολόγιο σύμβασης αγοράς του διαμερίσματος και την αυτούσια απόκτηση τους, πλέον, από τον υιό του (ως εκδοχέα των δικαιωμάτων αυτών), ο διευθυντής δεν νομιμοποιείτο, κατά τον χρόνο που έλαβε την επίδική απόφασή του να προχωρήσει σε μεταβίβαση του ακινήτου στον καθ' ου η αίτηση 2, ως αποφάσισε. Κρίνω, συναφώς, ότι, ο διευθυντής κατά την έκδοση της επίδικης απόφασής του, είτε τελούσε υπό πλάνη ως προς τα γεγονότα και αυτό συνεπεία μη δέουσας έρευνας, η οποία θα του αποκάλυπτε την ύπαρξη της συμφωνίας εκχώρησης, είτε τελούσε υπό πλάνη ως προς τις εξουσίες που του παρείχε ο οικείος νόμος. Ως αποτέλεσμα, εξέδωσε την επίδικη απόφασή του καθ' υπέρβαση εξουσίας, καθ' ότι το δικαίωμα του καθ' ου η αίτηση 2 για εγγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του διαμερίσματος στο όνομά του (δυνάμει κατατεθειμένης στο Κτηματολόγιο σύμβασης) είχε ήδη περιέλθει αυτούσιο σε άλλο πρόσωπο. Δεν μου διαφεύγει ότι οι επιπτώσεις της συμφωνίας εκχώρησης δεν προβάλλονται ως λόγος έφεσης από την αιτήτρια, ούτε και αποτελούν την βάση για οποιαδήποτε επιχειρηματολογία από πλευράς των καθ' ων η αίτηση. Ωστόσο, είμαι της γνώμης ότι το Δικαστήριο οφείλει, αυτεπάγγελτα, να ασχοληθεί με το ζήτημα αυτό, καθότι τα ενώπιον του αδιαμφισβήτητα στοιχεία αναδεικνύουν (για τους λόγους που εξήγησα ανωτέρω), εξόφθαλμα κατά την γνώμη μου, το τρωτό και αδικαιολόγητο της απόφασης του διευθυντή. Δεν πρόκειται για την περίπτωση που ο Καθ' ου η αίτηση 2 νομιμοποιείται, κατά τα άλλα, να προωθεί την αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή, και ο υιός του, απλά, θεωρείται ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ώστε το Δικαστήριο να έπρεπε, ίσως, μόνο να διατάξει όπως η παρούσα διαδικασία επιδοθεί στον τελευταίο για να τοποθετηθεί ως προς αυτή. Πρόκειται, τουναντίον, για την περίπτωση που ο Καθ' ου η αίτηση 2 έπαψε πλέον να νομιμοποιείται στην προώθηση της αίτησης του εγκλωβισμένου αγοραστή, στα πλαίσια της οποίας εκδόθηκε, ακολούθως, η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή. Με δεδομένη δε την κρίση αυτή του Δικαστηρίου, δεν είναι δυνατή η παρεμφερής απόφανση επί των ζητημάτων που εγείρονται περί αντισυνταγματικότητας των προνοιών του Ν.9/1965, μιας και τέτοια ζητήματα δεν εξετάζονται αφηρημένα (in abstracto), παρά μόνο σε συνάρτηση (in concerto) με την υπό εκδίκαση υπόθεση και δη εκεί που η σχετική απόφανση είναι αναγκαία για την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς (βλ. Κουτσελίνη ν. Δημοκρατίας, Υπόθ. 740/11, απόφαση ημερομηνίας 07.10.2014). Κατά συνέπεια η απόφαση του διευθυντή ημερομηνίας 22.06.21 ακυρώνεται. Ως προς τα έξοδα, έχοντας υπόψη ότι η ακύρωση της απόφασης εδράστηκε επί λόγων που δεν προβάλλονται ως λόγοι έφεσης στην επίδικη αίτηση, κρίνω ορθότερο όπως η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδα της. (Υπ.) ................ Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΧΨ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο