Hellenic Bank Public Company Limited ν. Επίσημος Παραλήπτης ως εκκαθαρ

Hellenic Bank Public Company Limited ν. Επίσημος Παραλήπτης ως εκκαθαριστής της εταιρείας CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 288/19, 26/11/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A678 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 288/19 Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν. 9/65), ως τροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, άρθρο 80 Αναφορικά με την Αίτηση της Hellenic Bank Public Company Limited Αιτήτρια/Εφεσείουσα και

Επίσημος Παραλήπτης ως εκκαθαριστής της εταιρείας CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED
XXXXX Χριστοφίδης Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι --------------------------------- Ημερομηνία: 26 Νοεμβρίου 2021 Εμφανίσεις: Για την Αιτήτρια/Εφεσείουσα: κ. Α. Θέμης Για τον Καθ' ου η Αίτηση 2: κ. Παπαθεοδώρου Για ενδιαφερόμενο μέρος, Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου: κα Τ. Μενοίκου ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα αίτηση η αιτήτρια αξιώνει τα ακόλουθα διατάγματα: «Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να ακυρώνει και/ή αναστέλλει την απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 13/06/2019 η οποία επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α. Β. Διάταγμα και/ή Δήλωση και/ή Απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία να παραμερίζεται και/ή ακυρώνεται και/ή κηρύσσεται αντισυνταγματική και άκυρη και άνευ νομικής ισχύος και/ή νομικά και πραγματικά εσφαλμένη η απόφαση και/ή διαδικασία που αναφέρεται στην Ειδοποίηση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 13/06/2019, ήτοι το Παράρτημα Α. Γ. Διάταγμα και/ή Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία να κηρύσσει τις πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Νόμο 9/1965 δυνάμει του Άρθρου 2 του Νόμου 139(Ι)/2015, αντισυνταγματικές και/ή άκυρες και/ή ότι παραβιάζουν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας. Δ. Διάταγμα και/ή Απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία να κηρύσσει τις πρόνοιες των Άρθρων 44ΙΘ και 44ΚΒ ως αυτές ενσωματώθηκαν στον Νόμο 9/1965 δυνάμει του Άρθρου 2 του Νόμου 139(Ι)/2015, αντισυνταγματικές και/ή άκυρες και/ή ότι παραβιάζουν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας.» Οι λόγοι έφεσης κατά της απόφασης του Διευθυντή του κτηματολογίου ημερομηνίας 13.6.2019 είναι ως ακολούθως: «(α) Υπήρξε πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα εκ μέρους του Διευθυντή και/ή ο Διευθυντής δεν άσκησε τα καθήκοντα του με τον ορθό τρόπο, διότι δεν προχώρησε στην απαραίτητη έρευνα και/ή συλλογή στοιχείων όπως απαιτείται από το Νόμο 9/1965 και/ή τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμούς
(β) Ο Διευθυντής δεν δύναται να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο επ' ονόματι του Καθ' ου η Αίτηση 2 καθότι ξεκίνησε διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του Ακινήτου και/ή αποδέχτηκε αίτηση για αναγκαστική πώληση του Ακινήτου από την Αιτήτρια. (γ) Ο Διευθυντής δεν δύναται να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο επ' ονόματι του Καθ' ου η Αίτηση 2 καθότι ουδέποτε πληρώθηκε το τίμημα του ακινήτου και/ή δεν υπάρχουν έγγραφα ή μαρτυρία που να υποστηρίζουν ότι έγινε οποιαδήποτε πληρωμή και/ή δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του Καθ' ου η Αίτηση 2 έναντι της Καθ' ης η Αίτηση
(δ) Ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη και/ή να εξετάσει τους λόγους ένστασης της Αιτήτριας σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ

(3)του Νόμου 9/1965. (ε) Τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, βάσει των οποίων εξέδωσε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου την προσβαλλόμενη απόφαση του είναι αντίθετα και/ή παραβιάζουν το Άρθρο 23

(1),

(2)και

(4)του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας καθώς: (

i)Επιβάλλει αδικαιολόγητα στέρηση, επιβάρυνση και περιορισμούς πάνω στο δικαίωμα ιδιοκτησίας και/ή περιουσίας της Αιτήτριας χωρίς να αποδίδεται σε αυτήν οποιαδήποτε δίκαια αποζημίωση. (
ii)Παραβιάζει και/ή απαλλοτριώνει το αγώγιμο δικαίωμα της Αιτήτριας ως ενυπόθηκου δανειστή έναντι του ενυπόθηκου οφειλέτη-Καθ' ης η Αίτηση 1- και/ή το δικαίωμα της να διεκδικήσει το οφειλόμενο προς αυτήν χρέος και/ή τα συμβατικά της δικαιώματα που συνιστούν ιδιοκτησία προστατευόμενη από το άρθρο 23. (iii) Παραβιάζει και περιορίζει το δικαίωμα που προστατεύεται από το Άρθρο 23 του Συντάγματος χωρίς οποιονδήποτε λόγο που με βάση το Άρθρο 23 θα δικαιολογούσε τέτοιο περιορισμό. (στ) Τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, βάσει των οποίων εξέδωσε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου την προσβαλλόμενη απόφαση του είναι αντίθετα και/ή παραβιάζουν το Άρθρο 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας καθώς: (
i)παρεμβαίνει στις ήδη αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις της Αιτήτριας με τον ενυπόθηκο οφειλέτη-Καθ' ης η Αίτηση 1. (
ii)παρεμβαίνει στο δικαίωμα της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αίτηση 1 να επιλέξουν και ή να διαμορφώσουν ελεύθερα το περιεχόμενο και/ή τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης. (iii) εκ των υστέρων τροποποιεί και/ή καταργεί συμβάσεις κατά τρόπο αντίθετο προς τη βούληση των συμβαλλομένων και/ή εξαλείφει και/ή ακυρώνει δικαιώματα που πηγάζουν από αυτές. (
iv)κατεδαφίζει τα θεμέλια της συμβατικής διευθέτησης των μερών και προκαλεί αβεβαιότητα και έλλειψη εμπιστοσύνης ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των πολιτών. (
v)Οι πιο πάνω παραβιάσεις γίνονται χωρίς οποιαδήποτε δικαιολόγηση και ούτε στη βάση των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. (ζ) Ο Διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, ήτοι τα άρθρα 44ΙΘ μέχρι 44ΚΒ του Νόμου 9/1965, τα οποία παραβιάζουν τη συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών. (η) Ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη τα δικαιώματα τρίτων προσώπων και δη την ύπαρξη των υποθηκών και των αιτήσεων για αναγκαστική πώληση της Αιτήτριας επί του ακινήτου στο οποίο ανεγέρθη το επίδικο υποστατικό, με αποτέλεσμα να παραβιάζονται τα συνταγματικά της δικαιώματα βάσει των άρθρων 23 και 26 του Συντάγματος. (θ) Η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι επαρκώς αιτιολογημένη. (ι) Η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζει το άρθρο 23, 31, 34 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν. 9/65.» Η αίτηση βασίζεται στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, διάφορες πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως κανονισμούς, επί του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ. 224, επί του Συντάγματος και επί των θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας. Η αίτηση βασίζεται σε γεγονότα που περιέχονται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει ο XXXXX Παντελίδης, υπάλληλος της αιτήτριας και γνώστης των γεγονότων εξαιτίας της εμπλοκής του στην υπόθεση. Η εταιρεία Cyproperties Constructions Ltd HE 76527 ήταν πελάτης της αιτήτριας και σε προγενέστερο στάδιο αυτή η εταιρεία ήταν γνωστή με την ονομασία Cyproperties. Η εταιρεία αυτή ζήτησε το 1999 διάφορα δάνεια, άνοιξε χρεωστικούς λογαριασμούς, έλαβε όρια παρατραβήγματος, και εκδόθηκαν προς όφελος της εγγυητικές. Παρά των πιο πάνω πιστωτικών διευκολύνσεων άφησαν χρεωστικά υπόλοιπα οι λογαριασμοί της. Στα πλαίσια της πελατειακής σχέσης της Αιτήτριας με την εταιρεία CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED (HE 76527), περί το έτος 1999 και έπειτα, η δεύτερη ζήτησε και έλαβε από την πρώτη (δηλαδή την Αιτήτρια), διάφορα δάνεια, άνοιξε χρεωστικούς λογαριασμούς, έλαβε όρια παρατραβήγματος, και εκδόθηκαν προς όφελος της και/ή υπό τις οδηγίες της εγγυητικές οι οποίες εν πάση περιπτώσει άφηναν χρεωστικά υπόλοιπα στους λογαριασμούς της. Επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 4 οι συμφωνίες πιστωτικών διευκολύνσεων που υπέγραφε η CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED με την Αιτήτρια καθώς επίσης και λίστα με τις εγγυητικές επιστολές που εξέδωσε η Αιτήτρια κατά καιρούς προς όφελος της και/ή υπό τις οδηγίες της CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED, ως εξής: α) Συμφωνία Δανείου ημερομηνίας 21/06/2001 για το ποσό των Λ.Κ.2,400,000.00. β) Συμφωνία Δανείου ημερομηνίας 07/09/2001 για το ποσό των Λ.Κ. 2,400,000.00. γ) Συμφωνία Τρεχούμενου Λογαριασμού ημερομηνίας 07/09/2001. δ) Συμφωνία Δανείου ημερομηνίας 09/11/2001 για το ποσό των Λ.Κ.635,000,000.00. ε) Συμφωνία Δανείου ημερομηνίας 10/03/2004 για το ποσό των Λ.Κ.981,173.00. (στ) Λίστα εγγυητικών (Customer Liabilities of Guarantees για το ποσό των €5.619.448,62 πλέον τόκους. Για σκοπούς εξασφάλισης των ως άνω υποχρεώσεων της, η Αιτήτρια προέβη σε Συμφωνίες Υποθήκης με την εταιρεία CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED (HE 76527) και την Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και ενεγράφησαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, οι υποθήκες με αριθμούς XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/01, XXXXX/04, XXXXX/04 και XXXXX/05 προς όφελος της Αιτήτριας. Συγκεκριμένα, οι υποθήκες υπ' αρ. XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001, ενεγράφησαν από την Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ 21/52W2, Τμήμα D, Τεμάχιο XXXXX, Έγκωμη, Λευκωσία. Οι υποθήκες με αρ. XXXXX/2004, XXXXX/2004 και XXXXX /2005 ενεγράφηκαν από την Καθ' ης η Αίτηση 1 επί του ακινήτου με αρ. εγγραφής XXXXX, Φ/Σχ 21/52W2, Τμήμα D, Τεμάχιο XXXXX, Έγκωμη, Λευκωσία. Το ενυπόθηκο ακίνητο στην παρούσα αίτηση αφορά τον αρ. εγγραφής 0/XXXXX, Φ/Σχ 21/52W2, τεμάχιο XXXXX Έγκωμη, Λευκωσία (στο εξής «το επίδικο ακίνητο»). Οι υποθήκες εξασφάλιζαν μέχρι σήμερα τις υποχρεώσεις της εταιρείας. Στις 23.7.2021 η καθ' ης η αίτηση υπέγραψε προς όφελος της αιτήτριας ομόλογο κυμαινόμενης επιβάρυνσης για ποσό μέχρι €427.150,36 πλέον τόκους και προμήθειες κτλ. σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις και χορηγήσεις που δόθηκαν στην εταιρεία. Το ομόλογο ήταν επί ολόκληρης της περιουσίας και επιχείρησης της καθ' ης η αίτηση 1 για όλες τις υποχρεώσεις της προς την αιτήτρια. Έγινε εγγραφή του ομολόγου την 1.11.2001. Η αιτήτρια συνέχισε να παρέχει αυτές τις διευκολύνσεις στην καθ' ης η αίτηση 1 μέχρι τις 30.7.2004 και κατόπιν νέας συμφωνίας η καθ' ης η αίτηση υπέγραψε προς όφελος της αιτήτριας και δεύτερο ομόλογο κυμαινόμενης επιβάρυνσης ημερομηνίας 30.7.2004 για ποσό μέχρι €854.300,72. Αυτό το ομόλογο έγινε εγγραφή στον έφορο εταιρειών στις 5.8.2014. Το ομόλογο αυτό ήταν επί όλης της περιουσίας της καθ' ης η αίτηση 1. Στα δύο ομόλογα υπήρχε ρητός όρος που προέβλεπε ότι η καθ' ης η αίτηση 1 αναλαμβάνει την υποχρέωση να μην υποθηκεύσει ή να πωλήσει ή να διαθέσει άλλως πως την περιουσία της χωρίς την συγκατάθεση της αιτήτριας. Παρόλο τούτο η καθ' ης η αίτηση είχε προβεί σε συμφωνία πώλησης του επίδικου ακινήτου με τον XXXXX Χριστοφίδη την 24.2.2009 και η συμφωνία αυτή κατατέθηκε στο κτηματολόγιο στις 14.4.2009. Σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο ο καθ' ης η αίτηση 2 αγόραζε το οικόπεδο 54 που αποτελούσε μέρος του υπό διαχωρισμού ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/XXXXX Φ/Σχ 21/52W2 Τεμάχιο XXXXX στην Έγκωμη Λευκωσία. Κατόπιν διαχωρισμού του ακινήτου προέκυψε το επίδικο ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/XXXXX. Την 31/3/2011 απέστειλε η αιτήτρια, λόγω καθυστερήσεων στην πληρωμή των χρεών και άλλων παραβιάσεων των συμφωνηθέντων, επιστολή τερματισμού των σχετικών λογαριασμών πιστωτικών διευκολύνσεων που σχετίζονται με τις συμφωνίες δανείου και τρεχούμενου λογαριασμού. Η καθ' ης η αίτηση 1 οφείλει στην αιτήτρια σήμερα πέραν του ποσού των €17.000.000. Μέχρι 26.6.2019 όφειλε το ποσό των €17.654.392,05. Η Καθ' ης η Αίτηση δυνάμει των πιο πάνω παραχωρηθείσων πιστωτικών διευκολύνσεων από την Αιτήτρια, οφείλει σήμερα στην Αιτήτρια πέραν των €17,000,000. Μέχρι τις 26/06/2019 η Καθ' ης η Αίτηση 1 όφειλε στην Αιτήτρια βάσει των συμφωνιών δανείου, εγγυητικών, χρεωστικών της λογαριασμών και ορίων παρατραβήγματος, περί το ποσό των €17.654.392,05. Ειδικότερα, στις 26/06/2019 τα χρεωστικά της υπόλοιπα αναλύονταν ως ακολούθως: (α) Τρεχούμενος Χρεωστικός λογαριασμός υπ' αρ. XXXXX57-01 ο οποίος σχετίζεται με τη Συμφωνία Τρεχούμενου Λογαριασμού ημερομηνίας 07/09/2001 επί του οποίου χορηγήθηκαν κατά καιρούς διάφορα όρια παρατραβήγματος, το υπόλοιπο του οποίου ανέρχεται σε €1.216.374,84. (β) Τρεχούμενος Χρεωστικός λογαριασμός υπ' αρ. XXXXX57-02 ο οποίος ανοίχθηκε στις 03/07/2013 για σκοπούς πληρωμής της Εγγυητικής επιστολής LGU/XXXXX/018 που χορηγήθηκε προς όφελος αγοραστή και εξαργυρώθηκε, το υπόλοιπο του οποίου ανέρχεται σε €148.739,76. (γ) Τρεχούμενος Χρεωστικός λογαριασμός υπ' αρ. XXXXX57-03 ο οποίος ανοίχθηκε στις 01/08/2013 για σκοπούς πληρωμής Εγγυητικής επιστολής LGU/XXXXX/018 που χορηγήθηκε προς όφελος αγοραστή, και εξαργυρώθηκε. Το υπόλοιπο του ανέρχεται σε €89.867,27. (δ) Τρεχούμενος Χρεωστικός λογαριασμός υπ' αρ. XXXXX57-04 ο οποίος ανοίχθηκε στις 05/11/2013 για σκοπούς πληρωμής Εγγυητικής επιστολής LGU/XXXXX/018 που χορηγήθηκε προς όφελος αγοραστή και εξαργυρώθηκε. Το υπόλοιπο του ανέρχεται σε €17.879,62. (ε) Δάνειο υπ' αρ. XXXXX57-02 ημερομηνίας Σύμβασης Δανείου 07/09/2001, το υπόλοιπο του οποίου ανέρχεται σε €12.568.132,14. (στ) Δάνειο υπ' αρ. XXXXX57-03 ημερομηνίας Σύμβασης Δανείου 09/11/2001, το υπόλοιπο του οποίου ανέρχεται σε €280.048,91. (ζ) Δάνειο υπ' αρ. XXXXX57-04 ημερομηνίας Σύμβασης Δανείου 10/03/2004, το υπόλοιπο του οποίου ανέρχεται σε €3.333.349,51. Κατά το 2013 η Αιτήτρια καταχώρησε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας αιτήσεις για αναγκαστική πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων με σκοπό την εκποίηση των υποθηκών οι οποίες επενεργούσαν ως εξασφάλιση του δανείου της εταιρείας CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED. Οι αιτήσεις της Αιτήτριας για αναγκαστική πώληση έλαβαν τους αριθμούς ΑΝΠ 236/2013, 237/2013, 239/2013, 242/2013, 245/2013, 248/2013, 251/2013 και έκτοτε εκκρεμούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Δεν συμμορφώθηκε με τα συμφωνηθέντα με αποτέλεσμα ενόψει των δύο ομολόγων επιβάρυνσης η αιτήτρια να διορίσει τον Λεωνίδα Κίμωνος ως παραλήπτη-διαχειριστή της καθ' ης η αίτηση 1. Την 9.4.2019 αποστάλθηκε ειδοποίηση 'τύπου ΙΕ' στην αιτήτρια από κτηματολογικό λειτουργό δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ του νόμου 9/1965. Μέσω της ειδοποίησης ενημερώθηκε ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 είχε καταχωρήσει αίτηση ως εγκλωβισμένος αγοραστής με αρ. ΑΕΑ 72/18 και ότι είχε πρόθεση να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο ακυρώνοντας ταυτόχρονα τις υποθήκες της αιτήτριας και τις αιτήσεις της για αναγκαστική πώληση του επίδικου ακινήτου. Θα προχωρούσε εκτός και εάν η αιτήτρια καταχωρούσε ένσταση στον διευθυντή του κτηματολογίου. Υπέβαλε ένσταση διά χειρός την 6.5.2019. Σύμφωνα με την πιο πάνω επιστολή, οι λόγοι για τους οποίους ενίστατο η Αιτήτρια στην πρόθεση του Διευθυντή να μεταβιβάσει το ενυπόθηκο ακίνητο στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2 και κατά συνέπεια στην ακύρωση των υποθηκών της και των αιτήσεων της για αναγκαστική πώληση ήταν οι ακόλουθοι: (α) Δεν έχει καταβληθεί και/ή δεν γνωρίζει και/ή δεν έχει αποδείξεις κατά πόσο έχει καταβληθεί οποιοδήποτε τίμημα έναντι της πώλησης του ακινήτου από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς την Καθ' ης η Αίτηση 1. Επί αυτού του σημείου, ο Διαχειριστής/Παραλήπτης της Καθ' ης η Αίτηση 1 έχει αποστείλει σχετική αλληλογραφία για την υπόθεση. Με το μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ημερ. 19/01/2018 ο Καθ' ου η Αίτηση 1 ανέφερε ότι μετέφερε 30.000GBP από λογαριασμό του στην Αγγλία σε λογαριασμό της Καθ' ης η Αίτηση 1 στην Κύπρο και πλήρωσε €50.000 σε μετρητά στην Καθ' ης η Αίτηση 1. Στην επιστολή ημερ. 04/06/2018, η οποία επισυνάπτετο στο μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ημερ. 05/06/2018 (που αποστέλλεται από τον Καθ' ου η Αίτηση 2 από τον λογαριασμό της κας XXXXX Χριστοφίδου), αναφέρετο ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 2 πλήρωσε 50% μετρητά στην Ιερά Αρχιεπισκοπή και 50% στην Καθ' ης η Αίτηση 1. Περαιτέρω στο μήνυμα 05/06/2018 επισυνάπτοντο έγγραφα προς απόδειξη των πληρωμών του τιμήματος πώλησης. Το μόνο που μπορεί να διαπιστωθεί από τα έγγραφα εκείνα είναι ότι μεταφέρθηκε ποσό 30.000GBP από λογαριασμό της Ρ.Α. Christofides (PAC) Consultancy Services Ltd σε λογαριασμό του Καθ' ου η Αίτηση 2. Στη συνέχεια το ίδιο παρατηρείται, αλλά για ποσό ΛΚ10.000 αυτή την φορά. (β) Ο πωλητής δεν κατέχει οποιαδήποτε άλλη περιουσία στην οποία να μπορούν να μεταφερθούν οι υποθήκες της Αιτήτριας, ως εκ τούτου σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου στην Καθ' ης η Αίτηση 2, οι υποθήκες της Αιτήτριας ουσιαστικά θα διαγραφούν και/ή θα καταστούν άνευ αντικειμένου. (γ) Οι υποθήκες της Αιτήτριας XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/04, XXXXX/04, XXXXX/05 προηγούνται χρονικά της καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 517/09 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Επισυνάπτεται προς τούτο αντίγραφο περικοπής πιστοποιητικού έρευνας των εγγεγραμμένων κτημάτων και εμπράγματων βαρών στο όνομα της Καθ' ης η Αίτηση 1, ως Τεκμήριο 13. (δ) Τυχόν μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου είναι αντισυνταγματική λόγω του ότι αντίκειται στο δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθε, εφόσον τα μέρη ελεύθερα συμφώνησαν για την υποθήκευση του εν λόγω ακινήτου, οι οποίες υποθήκες προηγούνται του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Ο διευθυντής απάντησε με επιστολή ημερομηνίας 13/6/2019 και απέρριψε την ένσταση της αιτήτριας. Ο διευθυντής αποφάσισε να προχωρήσει στην απαλλαγή του ενυπόθηκου ακινήτου από τις υποθήκες και τις αιτήσεις για αναγκαστική πώληση και ότι θα προέβαινε στην μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του καθ' ου η αίτηση 2. Η καθ' ης η ECLI:CY:AD:2016:D147, αίτηση 1 βρίσκεται υπό εκκαθάριση δυνάμει δικαστικού διατάγματος ημερομηνίας 22.1.2016 στα πλαίσια αίτησης εκκαθάρισης XXXXX/2014. Η αιτήτρια έλαβε μετά από αίτηση ημερομηνίας 27.6.2019 στα πλαίσια της αίτησης εκκαθάρισης άδεια για την καταχώρηση της αίτησης-έφεσης. Η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προχωρήσει με την μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του Καθ' ου η Αίτηση 2, αντιβαίνει και καταστρατηγεί και βρίσκεται σε διάσταση με τον Ν. 9/1965και τις πρόνοιες των συμβάσεων υποθήκης και κατά συνέπεια παρεμποδίζουν την εκτέλεση της. Επομένως με αυτήν την ενέργεια του Διευθυντή πλήττονται ανεπανόρθωτα τα συμφέροντα και δικαιώματα της Αιτήτριας, τα οποία είχε κατοχυρώσει με την καταχώρηση και την εγγραφή των συμφωνιών υποθήκης αλλά και με την καταχώρηση των αιτήσεων για καταναγκαστική πώληση των επίδικων ακινήτων. Εκτός των όσων αναφέρονται πιο πάνω, η απόφαση του Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του ενυπόθηκου ακινήτου, παραβιάζει επίσης το Συνταγματικό Δικαίωμα της Αιτήτριας της ελευθερίας του συμβάλλεσθε βάσει του Άρθρου 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας. Η Αιτήτρια με την εταιρεία CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED, υπέγραψαν συμβάσεις υποθήκης από το 2001. Με την σκοπούμενη μεταβίβαση εμποδίζεται η εκτέλεση των συμβάσεων αυτών, και παραβιάζονται ουσιώδεις όροι των συμφωνιών, οι οποίες υπογράφτηκαν με την ελεύθερη βούληση των Μερών και με κάποιο αντάλλαγμα (consideration). Η επικείμενη μεταβίβαση καταστρατηγεί τους όρους των συμβάσεων υποθήκης, την οποία ο ενυπόθηκος οφειλέτης συμφώνησε να τηρήσει. Εάν προχωρήσει η μεταβίβαση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, αποποιείται των υποχρεώσεων του δυνάμει των συμβάσεων υποθήκης και τα δικαιώματα της Αιτήτριας εξαλείφονται. Η συνταγματική διάταξη του περιουσιακού δικαιώματος (Άρθρο 23 του Συντάγματος) καταστρατηγείται, εφόσον αποξενώνεται περιουσία του ενυπόθηκου δανειστή χωρίς την συγκατάθεσή του και χωρίς εύλογη ή οποιαδήποτε άλλη αποζημίωση. Η αποξένωση αυτή δεν λειτουργεί προς το συμφέρον δημόσιας ασφάλειας ή δημόσιας υγείας ή δημοσίων ηθών ή αναπτύξεων προς προαγωγή δημοσίας ωφελείας. Τα Άρθρα 44ΙΗ - 44ΚΖ του Νόμου 9/1965 δεν προνοούν για εύλογη και δίκαιη αποζημίωση της Αιτήτριας, καθότι ο Ν. 139(Ι)/2015δεν συμπεριλαμβάνει πρόνοιες για καταβολή δικαίας αποζημίωσης προς το αθώο μέρος, η οικονομική αξία της περιουσίας του οποίου μειώνεται. Ο νόμος προστατεύει μεν τα συμφέροντα των αγοραστών αλλά αφετέρου αφήνει εκτεθειμένους τους ενυπόθηκους δανειστές, χωρίς να τους προσφέρεται εναλλακτική θεραπεία και αφήνει «ελεύθερους» τους πωλητές από τις υποχρεώσεις τους προς τους ενυπόθηκους δανειστές. Α. Η ένσταση του Διευθυντή Κτηματολογίου Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει καταχωρήσει ένσταση στην Αίτηση/Έφεση και έχει καταχωρήσει 15 λόγους έφεσης ως ακολούθως: 1. Η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 13.06.2019 είναι νόμιμη και/ή ορθή, εκδόθηκε κατόπιν δέουσας έρευνας και/ή αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα αναγκαία και/ή απαιτούμενα έγγραφα και/ή στοιχεία, ακολουθήθηκε η ορθή κατά το Νόμο και/ή Κανονισμούς διαδικασία. 2. Η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 13.06.2019 είναι επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη. 3. Η απόφαση του Διευθυντή δεν στηρίζεται σε νομική πλάνη, αλλά είναι προϊόν πλήρους, ενδελεχούς και ολοκληρωμένης έρευνας. 4. Οι καθ' ου η αίτηση 2 έχει εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις προς τον πωλητή. 5. Οι πρόνοιες των άρθρων 44ΙΗ- 44ΚΖ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 ( στο εφεξής « ο Νόμος») ή/και οι Διατάξεις επί των οποίων βασίστηκε ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι σύμφωνες με το Σύνταγμα. 6. Η αίτηση είναι γενική και ατεκμηρίωτη και δεν ανταποκρίνεται στις νομολογιακές αρχές που διέπουν τον έλεγχο της συνταγματικότητας των Νόμων και/ή τρόπος που προβάλλονται τα επιχειρήματα δεν καθιστούν ευχερή τον έλεγχο της συνταγματικότητας. 7. Η αιτούσα προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας και/ή δεν αντιπαραβάλλει τις κρίσιμες διατάξεις του Νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν εξειδικεύει επαρκώς πώς ο εν λόγω Νόμος αντίκειται στις διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του Νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές. 8. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της αιτήτριας/ εφεσείουσας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος. 9. Με τον υπό εξέταση Νόμο προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας των αγοραστών. 10. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο δεν καθιστά τον υπό εξέταση Νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές. 11. Δεν επιβάλλεται οποιαδήποτε στέρηση ή περιορισμός δικαιώματος δια του οποίου να προκαλείται ζημιά και/ή ουσιώδης ζημιά στην αιτήτρια. 12. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν περιορίζει ουσιαστικά το περιουσιακό δικαίωμα της αιτήτριας/εφεσείουσας και/ή δε μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της αιτούσας/ εφεσείουσας καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη και/ή υπάρχουν πρόνοιες στο Νόμο οι οποίες επιτρέπουν στην αιτούσα να παραμείνει εξασφαλισμένη. 13. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή δεν παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω άρθρο δεν επηρεάζεται, αφού τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων παραμένουν σε ισχύ. Εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό. 14. Οι διατάξεις των άρθρων 44 ΙΗ και 44ΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως, μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του Νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου. 15. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στο φάκελο ΑΕΑ 72/2018 είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Αρχή Διάκρισης των Εξουσιών, την ΕΣΔΑ, τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες τις επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης. Τα σχετικά γεγονότα που υποστηρίζουν την ένσταση περιλαμβάνονται σε ένορκη δήλωση που ετοίμασε ο XXXXX Παντελίδης. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως εξής: (α) Ο XXXXX Χριστοφίδης Α.Τ. XXXXX20 από XXXXX Χαραλάμπους 2, Δ. XXXXX, Τ.Τ. XXXXX, XXXXX, Λευκωσία, καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητος 2, κατάθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 14/04/2009 την σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 24/02/2009 μεταξύ της εταιρείας CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED (πωλητής) και του ιδίου σαν αγοραστής για το υπό διαχωρισμό οικόπεδο αρ. 54 επί του τότε τεμαχίου XXXXX, τμήμα 4, Φ/Σχ.21/52w2 με αρ. εγγραφής 0/XXXXX στο Δήμο Έγκωμης ΠΩΕ 517/2009 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Α»), Το πιο πάνω ακίνητο είναι σήμερα εγγεγραμμένο στα Κτηματολογικό Μητρώα με αρ. εγγραφής 0/XXXXX, ημερομηνίας 20/07/2016 για το όλο μερίδιο στο όνομα της εταιρείας CYPROPERTIES CONSTRUCTIONS LIMITED, όπως φαίνεται στην Έκθεση Λεπτομερειών Ακινήτου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Β»). (β) Στις 07/02/2018 ο XXXXX Χριστοφίδης κατάθεσε στο γραφείο του Διευθυντή, σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο αρ. 9/196 όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 139(Ι)/2015, την αίτηση ΑΕΑ72/2018 (Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών) (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Γ). Για την εξόφληση του πιο πάνω αγορασθέντος οικοπέδου υπάρχει όρος στο ΠΩΕ517/2009 παράγραφος (2.4.1) στο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α), για ποσό 82.012,87 ευρώ με την υπογραφή του συμβολαίου, απόδειξη κατάθεσης στην ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΛΤΔ για το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Δ) και ένορκες δηλώσεις για πλήρη εξόφληση (ΤΕΚΜΗΡΙΑ Ε-Ζ). (γ) Σημειώνεται ότι για την πιο πάνω πωλήτρια εταιρεία διορίστηκε Παραλήπτης/Διαχειριστής ο XXXXX Κίμωνος. Ακολούθως στις 29/03/2019 ειδοποιήθηκαν οι πιο πάνω αιτητές με διπλοσυστημένη επιστολή (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Η) να προσκομίσουν διάφορες φοροαπαλλαγές και βεβαιώσεις, τις οποίες και προσκόμισαν (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Θ). (δ) Στις 09/04/2019 στάληκε προς την Αιτήτρια/Εφεσείουσα, διπλοσυστημένη ειδοποίηση (τύπος ΙΕ) (ΤΕΚΜΗΡΙΟ «I») για υποβολή ένστασης στην μεταβίβαση του ακινήτου η αίτηση μεταφοράς των XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/01, XXXXX/2004, XXXXX/2004, XXXXX/2005, XXXXX/2013, XXXXX/2013, XXXXX/2013, XXXXX/2013 XXXXX/2013, XXXXX/2013, και XXXXX/2013. Υποβλήθηκε ένσταση από την Εφεσείουσα ημερομηνίας 06/05/2019 για την μεταβίβαση του ακινήτου (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Κ). Η ένσταση εξετάστηκε και με απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 13/06/2019 απορρίφθηκε (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Λ). Η απόφαση του Διευθυντή γνωστοποιήθηκε με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο. (ε) Η ειδοποίηση για την απόφαση του Διευθυντή πιο πάνω (ΤΕΚΜΗΡΙΟ Α) να απορρίψει την ένσταση της Εφεσείουσας, είχε ως αποτέλεσμα την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης/Έφεσης. Όπως προκύπτει από το τεκμήριο Δ ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταβάλει το τίμημα αγοράς του επίδικου ακινήτου και εκπληρώνει τις πρόνοιες του νόμου για μεταβίβαση του ακινήτου. Β. Οι θέσεις του αγοραστή - καθ' ου η αίτηση 2 Εκ μέρους του καθ' ου η αίτηση 2 έχει επίσης καταχωρηθεί ένσταση με την οποία προβάλλονται 20 λόγοι ένστασης ως ακολούθως: 1. Τα αιτούμενα Διατάγματα στρέφονται εναντίον απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ο οποίος δεν είναι διάδικος και/ή δεν περιλαμβάνεται ως Καθ' ου η Αίτηση στην παρούσα διαδικασία, ως προβλέπεται στα άρθρα 80 και 81 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224. Είναι συγκεκριμένες οι περιπτώσεις όπου το Δικαστήριο δύναται να εκδίδει διατάγματα και/ή αποφάσεις εναντίον προσώπου που δεν είναι διάδικος. 2. Η Αιτήτρια καταχρηστικά προέβη στην εγγραφή πολλαπλών υποθηκών ως αναφέρονται στην παράγραφο 9 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση επί του ιδίου ακινήτου γνωρίζοντας και/ή όφειλε να γνωρίζει ότι το εν λόγω ακίνητο δεν επρόκειτο να ικανοποιήσει και/ή να καλύψει τις δανειακές και/ή άλλες πιστωτικές διευκολύνσεις είχαν παραχωρήσει στον Καθ' ου η Αίτηση. Ως εκ τούτου, κωλύεται να επικαλείται ότι θα υποστεί ζημιά ή ότι παραβιάζονται τα συνταγματικά της δικαιώματα. 3. Η Αιτήτρια κωλύεται λόγω συμπεριφοράς και/ή δικής της αμέλειας να επικαλείται παραβίαση των Συνταγματικών της δικαιωμάτων. 4. Η προσβαλλόμενη Απόφαση είναι ορθή, βασιζόμενη επί των Νόμων και των Κανονισμών, προϊόν δέουσας και επαρκούς έρευνας και/ή πλήρως και/ή δεόντως αιτιολογημένη και αποτέλεσμα ορθής ενάσκησης των εξουσιών που απονέμονται από τον Νόμο στο Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. 5. Η προσβαλλόμενη Απόφαση είναι πλήρως δικαιολογημένη και αιτιολογημένη, καθότι ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, πριν την απόφαση του, έλαβε υπόψη του όλα τα σχετικά πραγματικά γεγονότα και περιστατικά, σύμφωνα με το Νόμο, τα οποία ήταν αποτέλεσμα δέουσας και/ή επαρκούς και/ή ολοκληρωμένης έρευνας. 6. Η προσβαλλόμενη Απόφαση και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στο φάκελο ΑΕΑ 72/2018 είναι καθόλα νόμιμη, ορθή και σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (στο εξής «η ΕΣΔΑ»), το πρώτο πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ, όπως αυτό έχει κυρωθεί, τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης. 7. Η Αιτήτρια προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας του Νόμου, χωρίς να προβάλλει και να εξειδικεύει κατά πόσον ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προέβη σε συγκεκριμένη παράβαση του Νόμου. Περαιτέρω, η Αιτήτρια δεν τεκμηριώνει και επεξηγεί με ποιο τρόπο στοιχειοθετείτε η επικαλούμενη αντισυνταγματικότητα και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του Νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές. 8. Η Αιτήτρια δεν εξηγεί, το αιτιολογικό υπόβαθρο της κατ' ισχυρισμό αντισυνταγματικότητας ώστε να δικαιολογείται ο ισχυρισμός και τοιουτοτρόπως να αποσείεται το βάρος απόδειξης του εν λόγω ισχυρισμού και να εκθεμελιώνεται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας το τεκμήριο της Συνταγματικότητας του Νόμου. 9. Το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να εξετάσει αφηρημένα ζητήματα συνταγματικότητας παρά μόνο εκτός εάν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. Η παρούσα Αίτηση/Έφεση καταχωρήθηκε απλώς και μόνο για να εξεταστεί το ζήτημα της συνταγματικότητάς του Νόμου ενώ πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για την εφαρμογή του. Το Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να υπεισέρχεται σε έλεγχο του πνεύματος του νομοθέτη, παρά μόνο να εξετάζει κατά πόσον συγκεκριμένες διατάξεις που τίθενται ενώπιον του αντίκεινται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας σε συγκεκριμένες διατάξεις του Συντάγματος. 10. Η προσβαλλόμενη Απόφαση, δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της Αιτήτριας δυνάμει του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω Άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η τρίτη παράγραφος του Άρθρου 23 του Συντάγματος. 11. Με τον υπό εξέταση Νόμο προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων Διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας του αγοραστή γεγονός που θα επιφέρει κατάφωρη αδικία. 12. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο δεν καθιστά τον υπό εξέταση Νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές. Περαιτέρω, από τον Νόμο προβλέπεται το δικαίωμα υποβολής αίτησης για μεταφορά του εμπράγματου βάρους σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή, προβλέπεται, δηλαδή, μηχανισμός για να παραμείνει η εξασφάλιση της Αιτούσας/Εφεσείουσας έναντι των χρεών του πωλητή. 13. Η προσβαλλόμενη Απόφαση δεν περιορίζει ουσιαστικά το περιουσιακό δικαίωμα της Αιτήτριας και/ή δε μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη και/ή σε σχέση με το κατ' ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό προς την Αιτήτρια, υπάρχουν δε πρόνοιες στο Νόμο οι οποίες επιτρέπουν στην αιτούσα να παραμείνει εξασφαλισμένη και/ή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης. Η Αιτήτρια δεν έχει εξασφαλίσει οποιαδήποτε δικαστική απόφαση εναντίον του Καθ' ου η Αίτηση 1 και ούτε έχει προσκομίσει οποιαδήποτε επαλήθευση τους χρέους της. 14. Η προσβαλλόμενη Απόφαση δεν παραβιάζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω Άρθρο δεν επηρεάζεται, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων παραμένουν σε ισχύ. Ο Νόμος σε καμία περίπτωση δεν προβαίνει σε κατάργηση και/ή τροποποίηση υφιστάμενων συμβάσεων και των όρων αυτών και/ή δεν αποτρέπει την εκτέλεση τους και/ή δεν στρεβλώνει την βούληση των μερών, όπως αυτή εκφράστηκε κατά την υπογραφή της Σύμβασης. 15. Άνευ βλάβης του ανωτέρω Λόγου Ένστασης, εάν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το Άρθρο 26 του Συντάγματος, αυτός τίθεται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό. 16. Η προσβαλλόμενη Απόφαση και/ή οι πρόνοιες του Νόμου 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί είναι πλήρως σύμφωνες με τα Άρθρα 23, 26, 28 και 29 του Συντάγματος. Σε καμία περίπτωση δεν είναι άδικες προς τα δικαιώματα της Αιτήτριας, αντιθέτως τίθενται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό. 17. Η προσβαλλόμενη Απόφαση δεν παραβιάζει τις πρόνοιες των εγγράφων υποθήκης που υπογράφηκαν μεταξύ της Αιτήτριας και του Καθ' ου η Αίτηση 1. Η Αιτήτρια, ειδοποιήθηκε για το δικαίωμα της να υποβάλει ένσταση ή αίτηση για μεταφορά των υποθηκών της και προτίμησε να υποβάλει Ένσταση στην οποία προέβαλε ζητήματα συνταγματικότητας του Νόμου. Ουδέποτε υπέβαλε αίτηση για μεταφορά της Υποθήκης σε άλλη περιουσία του Καθ' ου η Αίτηση 1, ως προνοείται από τον Νόμο. Προβάλει δε αόριστο και γενικό ισχυρισμό ότι ο Καθ' ου η Αίτηση 1 δεν έχει επ' ονόματι του άλλη περιουσία χωρίς ωστόσο να επισυνάπτει οιαδήποτε σχετική έρευνα. 18. Οι διατάξεις των Άρθρων 441Η και 44ΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως, μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του Νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη Απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου. Περαιτέρω, το Δικαστήριο δεν νομιμοποιείται να εξετάσει τη συνταγματικότητα του παρόντος Νόμου υπό το φως άλλων νομοθετικών διατάξεων και/ή άλλων προνοιών του ίδιου νόμου, από τη στιγμή που έχουν την ίδια τυπική ισχύ μεταξύ τους. 19. Το Άρθρο 44Κ του Νόμου δεν παρέχει διακριτική εξουσία στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για απόρριψη της αίτησης που προβλέπεται από τα Άρθρα 44ΙΗ μέχρι και 44ΚΖ του Νόμου, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τα στοιχεία (α) και (β) του εν λόγω Άρθρου. 20. Ο Καθ' ου η Αίτηση 2 έχει καταβάλει πλήρως το τίμημα της πώλησης που αναφέρεται στο Πωλητήριο Έγγραφο ημερ. 24/02/2009. Ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταχωρήσει ένορκη δήλωση προς υποστήριξη της αίτησης. Αναφέρει ότι από το 2005 μέχρι την καταχώρηση της αίτησης του ως εγκλωβισμένος αγοραστής αγνοούσε τις συμβατικές υποχρεώσεις της καθ' ης η αίτηση 1 έναντι της αιτήτριας. Την 24.2.2009 επιτεύχθηκε η πώληση του ακινήτου που καταχωρήθηκε στο κτηματολόγιο την 14.4.2009. Η αγοραπωλησία έγινε πολύ πιο πριν το 2005 και έχει αποδείξεις πληρωμής που τα παρουσιάζει ως τεκμήριο. Ο λόγος που δεν έγινε κατορθωτή η πώληση του ακινήτου προηγουμένως είναι επειδή η Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου ήταν συνιδιοκτήτρια του ακινήτου. Έπρεπε να καταβληθεί το δικό της μερίδιο από την καθ' ης η αίτηση 1 ώστε να συνυπογράψει το πωλητήριο έγγραφο. Αυτό δεν έγινε με αποτέλεσμα ο ίδιος να καταβάλει επιπρόσθετα στην Αρχιεπισκοπή το ποσό των GBP30.000 και ΛΚ10.000 με σκοπό την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου εγγράφου και επίσπευση της διαδικασίας. Το 2018 υπέβαλε αίτηση στον διευθυντή του κτηματολογίου ως εγκλωβισμένος αγοραστής και του ζητήθηκαν διάφορες φοροαπαλλαγές, αποδείξεις κτλ. που κατέθεσε και είναι ενώπιον του κτηματολογίου. Η αιτήτρια κακόβουλα δεν άσκησε το δικαίωμα της να μεταφέρει την υποθήκη σε άλλα ακίνητα της καθ' ης η αίτηση 1. Έχει καταβάλει πλήρως το τίμημα της αγοράς του ακινήτου. Η αιτήτρια δεν θα υποστεί ζημία εξαιτίας της ύπαρξης των δύο ομολόγων κυμαινόμενης επιβάρυνσης επί όλης της περιουσίας της καθ' ης η αίτηση 1. Οι γραπτές παραστάσεις των μερών συνοδεύονται με τεκμήρια και παραθέτω επίσης τα σημαντικά γεγονότα που προκύπτουν από αυτά: 1. Η καθ' ου η αίτηση τέθηκε υπό εκκαθάριση με διάταγμα Δικαστηρίου την 22 Ιανουαρίου 2016 ήτοι, δύο χρόνια πριν την καταχώρηση της παρούσας αίτησης. 2. Η παρούσα αίτηση καταχωρήθηκε τρία χρόνια μετά την τροποποίηση του Νόμου 9/1965 με την θέσπιση του Ν. 139

(1)/2015 για εγκλωβισμένους αγοραστές.

Μέρος του ακινήτου ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα της Ιεράς Αρχιεπισκοπής Κύπρου. Σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχώρησε η αιτήτρια στην καθ' ης η αίτηση 1 πραγματοποιήθηκε η εγγραφή των υποθηκών XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001, XXXXX/2001 κατά το έτος
Έγινε εγγραφή των υποθηκών XXXXX/2004 και XXXXX/2008 σε ακίνητο εγγεγραμμένο στο όνομα της Cyproperties Ltd κατά το έτος 2004 και η υποθήκη XXXXX/05 σε ακίνητο εγγεγραμμένο στο όνομα της Cyproperties Ltd κατά το έτος
Τα δύο κυμαινόμενα ομόλογα επιβάρυνσης είχαν γίνει εγγραφή στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών την 23.7.2001 και 30.7.2004 αντίστοιχα.
Το πωλητήριο έγγραφο ήτοι το Τεκμήριο 7, υπογράφτηκε μεταξύ της καθ' ης η αίτηση 1, της Ιεράς Αρχιεπισκοπής Κύπρου και του καθ' ου η αίτηση
Επί του πωλητηρίου εγγράφου αναγράφεται το τίμημα πώλησης ήτοι €85.012 και το ποσό των €3.417,20 έπρεπε να πληρωθεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του πωλητηρίου κατά την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου στο όνομα του καθ' ου η αίτηση
Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 14.4.
Ο καθ' ου η αίτηση 2 ισχυρίστηκε ότι πλήρωσε το ακίνητο καταβάλλοντας το 50% του τιμήματος σε μετρητά στην Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και το 50% σε μετρητά στην καθ' ης η αίτηση
Παρουσίασε μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό που κατείχε στην Αγγλία στο όνομα της εταιρείας PA Christofides (PAC) Consultancy για το ποσό των GBP30.000 και GBP10.000 σε λογαριασμό στο όνομα του XXXXX Pericleous σε λίρες Κύπρου στις 6.8.2007 και 31.1.2007, αντίστοιχα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου, η δηλωθείσα αξία του αγοραπωλητηρίου εγγράφου που καταχωρήθηκε αφορούσε το ποσό των €85.430,
Οι επιβαρύνσεις των υποθηκών καταχωρήθηκαν προγενέστερα του αγοραπωλητηρίου εγγράφου και προγενέστερα του χρόνου που ο καθ' ου η αίτηση 2 ισχυρίζεται ότι είχε αγοράσει το ακίνητο από την καθ' ης η αίτηση 1 (ήτοι το 2005).
Κατά το έτος 2009 που καταχωρήθηκε το αγοραπωλητήριο έγγραφο ο περί πώλησης Ακινήτων Νόμος 81

(1)/2011, άρθρο 3 προέβλεπε ως εξής: «3.

(1)Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν - (γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι

(6)μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία.»

Το 2011 τερματίσθηκαν οι πιστωτικές διευκολύνσεις των εναγόμενων.
Η απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου εκδόθηκε την 13.6.
Η απόφαση αυτή που επισυνάπτεται ως τεκμήριο 14 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση παρατίθεται πιο κάτω: «Κύριοι, Θέμα: ΑΕΑ72/2018 - Ένσταση για μεταβίβαση του ακίνητου με αρ, έγγραφης 0/XXXXX, Φ/Σχ.21/52ν/2, τεμάχιο XXXXX, Έγκωμη επ' ονόματι του XXXXX ΧΡΙΣΤΟΦΙΔΗ (XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/01, XXXXX/04, XXXXX/04, XXXXX/05, XXXXX/13, XXXXX/13, XXXXX/15, XXXXX/13, XXXXX/13, XXXXX/13, XXXXX/13) Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας ημερομηνίας 6/5/2019 σας πληροφορώ ότι η ένσταση σας στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεχτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους:
Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ. 9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν.139(I)/2015, δεν εμποδίζουν τον Διευθυντή να προχωρήσει στην μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου.
Επίσης η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 24/2/2009 (ΠΩΕ517/2009) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 14/4/2009 επειδή ετηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, όπως αυτές προβλέπονταν στην τότε ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι στο Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ.
Με βάση τα γεγονότα και την ένορκη δήλωση που επισυνάπτονται στον πιο πάνω φάκελο φαίνεται ότι ο αγοραστής XXXXX ΧΡΙΣΤΟΦΙΔΗΣ έχει εξοφλήσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο αρ. ΠΩΕ517/
Σημειώστε ότι ο Διευθυντής θα προχωρήσει στην απαλλαγή του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/XXXXX τεμ. XXXXX, Έγκωμη από τις πιο πάνω Υποθήκες και στην απόσυρση του από τους πιο πάνω φακέλους αναγκαστικών πωλήσεων και στην μεταβίβαση του επ' ονόματι του αγοραστή XXXXX ΧΡΙΣΤΟΦΙΔΗ Α/Τ XXXXX20 εκτός εάν προσκομίσετε, εντός τριάντα

(30)ημερών, διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. (XXXXX ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ) Για Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας»

Δεν είχαν κατατεθεί αποδείξεις πληρωμής ενώπιον του διευθυντή αγοραπωλητήριο έγγραφο του ακινήτου. Ο καθ' ου η αίτηση 2 είχε αποστείλει ένορκη δήλωση με την οποία ορκίσθηκε ότι 'ο αγοραστής σύμφωνα με την κατατεθειμένη σύμβαση ΠΩΕ517/2009 ημερομηνίας 24.2.2009 γνωρίζοντας τις συνέπειες του νόμου περί ψευδούς δηλώσεως ενόρκως δηλώνω ότι έχω εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές μου υποχρεώσεις έναντι της πωλήτριας εταιρείας Cyproperties Constructions Ltd. AE76527 για την αγορά οικοπέδου με αρ. 54 που βρίσκεται στο ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/XXXXX τεμάχιο XXXXX στην Έγκωμη που πηγάζουν από το κατατεθειμένο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 517/2009 ημερομηνίας κατάθεσης 14.4.2009.'
Ο καθ' ου η αίτηση 2 είχε ετοιμάσει παρόμοια ένορκη δήλωση για να βεβαιώσει ότι είχε ξοφλήσει τις φορολογικές υποχρεώσεις που αφορούν το ακίνητο, τα δημοτικά τέλη και τα τέλη αποχέτευσης. Δεν αποδέχθηκε ο Διευθυντής την ένορκη δήλωση και απαίτησε όπως ο καθ' ου η αίτηση 2 καταθέσει βεβαιώσεις των αρμόδιων τμημάτων ότι αυτές οι πληρωμές είχαν γίνει.
Οι υποθήκες που κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο έγιναν με αντάλλαγμα πιστωτικές διευκολύνσεις και/ή δάνεια που χορηγήθηκαν στην καθ' ης η αίτηση. Η αιτήτρια έχει καταχωρήσει επί μέρους λόγους έφεσης. Όλοι οι πολυάριθμοι λόγοι έφεσης με τους οποίους επιδιώκεται η ακύρωση της πιο πάνω απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, μπορούν να συγκεντρωθούν σε δύο ομάδες ήτοι, ότι πρώτον, η απόφαση του Διευθυντή με την οποία έκρινε ότι δικαιολογείται η μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος και την ταυτόχρονη εξάλειψη των δύο υποθηκών δεν είναι αιτιολογημένη και δεύτερον, ότι ο Νόμος 9/1965 βάσει του οποίου λήφθηκε η απόφαση ήταν αντισυνταγματικός. Γ. Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή υπήρξε δεόντως αιτιολογημένη Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδώσει διαταγή με την οποία να ακυρώνει και ή να αναστέλλει οποιαδήποτε απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου κατά την εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 πηγάζει από το άρθρο 51

(1)που προνοεί ως ακολούθως: «51.-

(1)Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω( επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου. Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισμούς δι' οιονδήποτε ζήτημα ή διαδικασίαν αγομένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου. Η απόφαση του Διευθυντή που αφορά την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και την ταυτόχρονη εξάλειψη των επτά υποθηκών θεμελιώνεται επί του το εδαφίου 8 του άρθρου 44ΚΒ και προϋποθέτει ότι για να έχει ληφθεί τέτοια απόφαση θα πρέπει ο διευθυντής να είχε διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για τέτοια απόφαση και ότι η απόφαση αυτή που λαμβάνεται μετά από εξέταση των πραγματικών δεδομένων ενώπιον του διευθυντή να είναι αιτιολογημένη. Πιο κάτω παρατίθεται το εδάφιο 8: «

(8)Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.» Το τι είναι αιτιολογημένη απόφαση στα πλαίσια αίτηση-έφεσης που να αφορά απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου σε σχέση με την εφαρμογή του νόμου των διατάξεων του νόμου 9/1965 περιλαμβάνει και την υποχρέωση, μεταξύ άλλων, του Διευθυντή του Κτηματολογίου να λάβει υπόψη του κατά την λήψη της απόφασης του και το περιεχόμενο του φακέλου που έχει τεθεί ενώπιον του με τα γεγονότα και τις αποδείξεις. Στην υπόθεση Παύλου ν Νεοφύτου 1 ΑΑΔ 973

(1995)το Εφετείο επεξήγησε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στα πλαίσια αίτησης έφεσης έχει την εξουσία να ελέγξει την επάρκεια της αιτιολογίας του διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου προσομοιάζει με τον αναθεωρητικό έλεγχο που ασκείται σε σχέση με διοικητική πράξη ή απόφαση του δημόσιου δικαίου με διαφορά μόνο ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη δική του διακριτική ευχέρεια με αυτή του διευθυντή. Ως προς τα πράγματα που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την εξέταση της επάρκειας της απόφασης του διευθυντή σχετική είναι η υπόθεση Αναφορικά με την Π. Ονησιφόρου Δημοσθένους 1 ΑΑΔ 885

(2011)στην οποία λέχθηκαν τα εξής: «Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides

(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά.

(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.ά. v. Χατζημάμα κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολομώντος v. Παπανεοκλή

(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. v. Νεοφύτου μέσω Kλείτου Kαζαφανιώτη ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa

(1970)1 C.L.R. 58).» Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956.» Στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής έχει καθορίσει τα ιδιωτικά συμφέροντα προσώπων που κατέχουν αντικρουόμενα συμφέροντα σε σχέση με την ίδια ακίνητη περιουσία. Το νομικό πλαίσιο που θεμελιώνει την εξουσία του διευθυντή να ρυθμίζει αυτά τα δικαιώματα διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 ως έχει τροποποιηθεί με τον νόμο 139

(1)/2015 κάτω από την επικεφαλίδα προνοιών του νόμου που αφορούν την προστασία αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας (Μέρος VIB). Το πλαίσιο αυτό είναι πολύ συγκεκριμένο και καθορίζει επακριβώς τα όρια αυτής της εξουσίας. Κρίνω σκόπιμο να αναλύσω τις κύριες πρόνοιες αυτού του νόμου προκειμένου να γίνει κατανοητή η τελική μου ετυμηγορία σε σχέση με τα ειδικά γεγονότα της υπόθεσης. Το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε πριν την 14 Απριλίου 2009, επομένως, στην περίπτωση αυτή είχε εφαρμογή το άρθρο 44ΙΣΤ νοουμένου ότι ο συγκεκριμένος αγοραστής του ακινήτου δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, ήτοι ο καθ' ου η αίτηση 2, μπορούσε να αποδείξει ότι είχε καταβληθεί για την αγορά του ακινήτου τουλάχιστον το 80% του τιμήματος της πώλησης ή ότι είχαν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει της σχετικής σύμβασης πώλησης οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή. Στα πλαίσια της διαδικασίας που είχε διεξαχθεί ενώπιον του Διευθυντή του Κτηματολογίου τα μέρη είχαν τοποθετηθεί σε σχέση με τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Η θέση του καθ' ου η αίτηση 2, ο οποίος είχε αιτηθεί την μεταβίβαση του ακινήτου, είναι ότι είχε καταβάλει όλο το τίμημα της αγοράς σε σχέση με το πωλητήριο έγγραφο που αφορούσε το ακίνητο. Η αιτήτρια που είχε καταχωρήσει την ένσταση της είχε ισχυριστεί ότι κάτι τέτοιο δεν είχε αποδειχθεί δεόντως. Συγκεκριμένα είχαν αναφερθεί τα ακόλουθα ' Δεν έχει καταβληθεί και/ή δεν γνωρίζουμε και/ή δεν έχουμε αποδείξεις κατά πόσο έχει καταβληθεί οποιοδήποτε τίμημα έναντι της πώλησης του ακινήτου από τον αγοραστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο από τον αιτητή.' Σε σχέση με το πεδίο εφαρμογής του νόμου σχετικό είναι το άρθρο 44ΙΗ πιο κάτω: Πεδίο εφαρμογής των διατάξεων του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ «44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου- (α) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014, ή (β) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, ή (γ) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, επί αίτησης η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο επαρχιακό Δικαστήριο, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή.» Αίτηση μπορεί να καταχωρηθεί από τον αγοραστή δυνάμει του άρθρου 44ΙΘ και σε τέτοια περίπτωση ο διευθυντής οφείλει αυτεπάγγελτα να εξετάσει την αίτηση. Στην παρούσα περίπτωση υπήρχε διαδικασία σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Με βάση το εδάφιο 2 του νόμου ο διευθυντής είχε την εξουσία να αναστείλει την διαδικασία αυτή αλλά μόνο στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε ξεχωριστό τίτλο και είχε καταβάλει όλο το τίμημα της πώλησης. Σε σχέση με το επίδικο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/10195 τεμάχιο 7073 οικόπεδο με εμβαδόν 686 τ.μ. αξίας €274.400,00 ευρώ (τεκμήριο 13 ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση) εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος (άρθρο 44ΙΘ

(2)(α)). Η εξέταση της αίτησης γίνεται σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 44Κ πιο κάτω: 44Κ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

(2)Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου

(1), σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα

(30)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης: Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό.

(3)Αίτηση η οποία υποβάλλεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο

(1), σε περίπτωση κατά την οποία- (α) Δεν έχει καταβληθεί εξ' ολοκλήρου το τίμημα πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(2), και (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης. Στην περίπτωση μη εκπλήρωσης των δύο, πιο πάνω, προϋποθέσεων ο διευθυντής δεν θα είχε εξουσία να αναστείλει την διαδικασία. Το άρθρο 44Κ περιέχει πρόνοιες που αφορούν τα προαπαιτούμενα της απόφασης που προβλέπει την μεταβίβαση της υποθήκης και την εξάλειψη των υποθηκών. Ο Διευθυντής όφειλε να εκδώσει αιτιολογημένη απόφαση για να διαπιστώσει τα πιο πάνω. Το ότι η απόφαση του διευθυντή θα πρέπει να είναι αιτιολογημένη σε σχέση με την διαπίστωση του ότι το τίμημα της πώλησης έχει όντως καταβληθεί προκύπτει από το επόμενο άρθρο του νόμου 9/1965 που ρυθμίζει το ζήτημα των αναγκαίων αποδείξεων προκειμένου ο διευθυντής του κτηματολογίου να μπορεί να καταλήξει σε διαπίστωση σε σχέση με την καταβολή του τιμήματος. «44ΚΑ.-

(1)Ο Διευθυντής σε οποιοδήποτε στάδιο δύναται να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης.

(2)Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς.» Τέλος το άρθρο 44ΚΒ, πιο κάτω, προβλέπει λεπτομερώς για την διαδικασία που οφείλει να ακολουθήσει ο διευθυντής καθώς και τα πράγματα που υποχρεούται να λάβει υπόψη του ώστε να διαπιστωθούν τα ανωτέρω προκειμένου να αποστείλει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο δανειστή για την πρόθεση του να προχωρήσει με την μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος. Ειδοποίηση πρόθεσης μεταβίβασης 44ΚΒ.-

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο Διευθυντής μετά την πάροδο των τριάντα

(30)ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιόν του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο "ΙΕ", την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης.

(2)Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

(3)Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε

(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο

(1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου: Νοείται ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).

(4)Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης: Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή: Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση: Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου

(2).

(5)Τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων

(3)και

(4), ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση υποχρεούνται όπως προσκομίσουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία σύμφωνα με Κανονισμούς για την τεκμηρίωση της ένστασής τους ή της μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του ίδιου πωλητή.

(6)Ο Διευθυντής, μετά την πάροδο των σαράντα πέντε

(45)ημερών, δύναται να προβεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης επί άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, σύμφωνα με διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς.

(7)Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία- (α) Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή (β) φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατόν (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή, στην περίπτωση κατά την οποία δεν υφίσταται ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη στο όνομα των νομικών προσώπων σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παράγραφο (α) και στην περίπτωση κατά την οποία ο ίδιος ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο: Νοείται ότι, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις παραγράφους (α) και (β), το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.

(30)ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.» Ο Διευθυντής δεν έχει την διακριτική εξουσία να αποστείλει ειδοποίηση 'τύπου ΙΕ' στον ενυπόθηκο δανειστή εκτός και αν πρώτα σύμφωνα με το εδάφιο 1 έχει διαπιστώσει ότι έχουν τεκμηριωθεί οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης του νόμου σε σχέση με την μεταβίβαση του ακινήτου. Στην συνέχεια δύναται να απορρίψει την ένσταση του ενυπόθηκου δανειστή μόνο εάν η ένσταση δεν τεκμηριώνει τους λόγους ένστασης και μόνο στην περίπτωση που με αιτιολογημένη απόφαση επεξηγήσει στον ενυπόθηκο δανειστή γιατί απορρίπτει την ένσταση του. Στην παρούσα περίπτωση η αίτηση του καθ' ου η αίτηση 1 έχει γίνει αποδεκτή για σκοπούς αποστολής της ειδοποίησης 'τύπου ΙΕ' και η ένσταση της ενυπόθηκου οφειλέτης έχει απορριφθεί για τους λόγους που επεξηγούνται στο σημείο 4 της απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 13 Ιουνίου

Αυτά που καταγράφονται στο σημείο 4 της έκθεσης του διευθυντή δεν συνθέτουν τα απαραίτητα στοιχεία ώστε να θεωρηθεί ότι αυτή η έκθεση αποτελεί αιτιολογημένη απόφαση. Το ότι ' ο αγοραστής XXXXX Χριστοφίδης έχει εξοφλήσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 782/1999' δεν είναι το αποτέλεσμα εξέτασης των αποδεικτικών στοιχείων που είχαν τεθεί ενώπιον του Διευθυντή. Το κατά πόσο ο διευθυντής του κτηματολογίου έλαβε υπόψη του αυτά τα στοιχεία και τα αξιολόγησε για να καταλήξει σε συγκεκριμένο συμπέρασμα ως προς τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης δεν είναι κάτι που προκύπτει καταφανώς από το σώμα της απόφασης του. Αντίθετα, το σημείο 4 πρόκειται για συμπέρασμα αυθαίρετο που δεν είναι συνυφασμένο με το πραγματικό υλικό που κατατέθηκε στον φάκελο που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή. Δεν φαίνεται να έχει προβεί σε προσεκτική εξέταση των δεδομένων ώστε να προκύπτει από το σώμα της απόφασης του ότι εξέτασε τα πραγματικά δεδομένα, τα ζύγισε και τα αξιολόγησε προκειμένου να αποφασίσει να αφαιρέσει κεκτημένα περιουσιακά δικαιώματα της ενυπόθηκου οφειλέτη. Ο διευθυντής δεν είχε υπόψη του αποδείξεις πληρωμές, επιταγές, αναλήψεις από τραπεζικούς λογαριασμούς ώστε να διαφανεί πώς κατέληξε στο συμπέρασμά του ότι κατά τον επίδικο χρόνο της υπογραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου είχε καταβληθεί το ποσό των €82.
Είχε ενώπιον του μία ένορκη δήλωση του καθ' ου η αίτηση 2 ο οποίος διαβεβαίωνε ενόρκως ότι είχε εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Είχε ενώπιον του επίσης και μία ένορκη δήλωση με την οποία διαβεβαίωνε ότι είχε πληρώσει οφειλόμενους φόρους, δημοτικά τέλη και τέλη αποχέτευσης. Δεν αποδέχθηκε την ένορκη διαβεβαίωση του καθ' ου η αίτηση 2 σε σχέση με τις πιο πάνω οφειλές και ζήτησε όπως του αποσταλούν πιστοποιήσεις από τα αρμόδια τμήματα για να βεβαιώσει την πληρωμή των οφειλόμενων φόρων και τελών. Όμως δεν έκανε καμία παρόμοια έρευνα σε σχέση με την εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων ώστε εν τέλει να καταλήξει σε πραγματικό συμπέρασμα ότι το τίμημα της πώλησης όντως είχε καταβληθεί. Στην μία περίπτωση η ένορκη διαβεβαίωση σε σχέση με την πληρωμή έγινε αποδεκτή αλλά όχι στην άλλη. Εγείρεται ερώτημα γιατί στην μία περίπτωση έγινε αποδεκτή ή δήλωση αλλά όχι στην άλλη. Η διαπίστωση του διευθυντή ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει όλες του τις συμβατικές υποχρεώσεις δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου δεν προκύπτει αβίαστα και αυταπόδεικτα από το πραγματικό υπόβαθρο που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή. Δεν εμπνέει βεβαιότητα ως προς το αποτέλεσμα της εξέτασης του ο τρόπος που χειρίστηκε το θέμα ο διευθυντής και δεν φαίνεται να διάταξε τον αιτητή να προσκομίσει τα ελάχιστα αποδεικτικά στοιχεία απαραίτητα προκειμένου να είναι σε θέση να αξιολογήσει κατά πόσο το τίμημα της πώλησης όντως είχε εξοφληθεί. Αντίθετα, τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Διευθυντή θα έπρεπε να του είχαν δημιουργήσει ερωτήματα επειδή ως υπέδειξε και η αιτήτρια ο αγοραστής ισχυρίζεται ότι αγόρασε το ακίνητο από την καθ' ης η αίτηση 1 και την Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου το
Απέστειλε εμβάσματα στο όνομα του από το εξωτερικό το 2007 που ισχυρίζεται ότι συνιστούν πληρωμές του τιμήματος της αγοράς. Όμως παρόλο ότι υπάρχει ισχυρισμός ότι η συμφωνία πώλησης έγινε από το 2005 το γραπτό συμβόλαιο φέρει ημερομηνία 24.2.2009 και κατατέθηκε στο κτηματολόγιο στις 14.4.
Η νομοθεσία που επέτρεπε την εκπρόθεσμη κατάθεση αγοραπωλητηρίων εγγράφων θεσπίσθηκε το 2015 ενώ προηγουμένως απαραίτητη προϋπόθεση για την κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο κτηματολόγιο ως εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου ήταν η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου να πραγματοποιηθεί εντός 6 μηνών από την σύναψη της συμφωνίας. Το αγοραπωλητήριο έγγραφο φέρει ημερομηνία 24.2.2009 επειδή εάν τα μέρη είχαν ετοιμάσει γραπτή συμφωνία με την πραγματική ημερομηνίας πώλησης το 2005, ο αγοραστής δεν θα μπορούσε με βάση τις ισχύουσες νομοθετικές πρόνοιες το 2009 να καταθέσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο το
Συνεπώς, τα εμβάσματα που έγιναν στο όνομα του καθ' ου η αίτηση 2 το 2007 από εταιρεία με λογαριασμό από το εξωτερικό πιθανόν να μην έχουν σχέση με την συναλλαγή. Ακόμη και εάν είχε προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία ότι η συμφωνία έγινε το 2005 τότε τίθεται το ερώτημα πως θα μπορούσε αυτή η συμφωνία να κατατεθεί το 2009 εφόσον η νομοθεσία δεν επέτρεπε την εκ των υστέρων κατάθεση αγοραπωλητήριων εγγράφων το
Όλα τα πιο πάνω δημιουργούν εύλογα ερωτήματα που θα έπρεπε να προβληματίσουν τον διευθυντή του κτηματολογίου ώστε να εξακριβώσει τα στοιχεία ενώπιον του για να αξιολογήσει τον ισχυρισμό του καθ' ου η αίτηση 2 ότι υπήρχε σε ισχύ γνήσια συμφωνία για την πώληση του ακινήτου και ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Περαιτέρω, η συμφωνία προνοούσε ότι το ποσό των €3.417,20 θα καταβαλλόταν με την έκδοση του τίτλου. Αυτό μέχρι σήμερα δεν έχει πραγματοποιηθεί και έτσι εύλογα τίθεται το ερώτημα πως και πότε έκανε αυτή την τελευταία πληρωμή εφόσον δεν ήταν μέσα στις συμβατικές του υποχρεώσεις. Ο διευθυντής αβίαστα αποδέχθηκε την θέση ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 είχε εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Δεν καταχωρήθηκαν αποδείξεις πληρωμής ή άλλα στοιχεία που καταδεικνύουν πότε , με ποιο τρόπο πληρώθηκαν τα χρήματα. Είναι ισχυρισμός του καθ' ου η αίτηση 2 ότι τα ποσά πληρώθηκαν σε μετρητά το 50% στην καθ' ης η αίτηση 1 και το 50% στην Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου. Η μόνη απτή απόδειξη για να αποδειχθεί αυτό είναι η ένορκη δήλωση που καταχώρησε ο καθ' ου η αίτηση 2 ενώπιον του διευθυντή του κτηματολογίου. Όμως υπάρχει αντίφαση στο σώμα της απόφασης ως προς τον τρόπο που αξιολόγησε τα δεδομένα ο διευθυντής. Ο διευθυντής δεν αποδέχθηκε την ένορκη δήλωση του καθ' ου η αίτηση 2 σε σχέση με τις φορολογικές του υποχρεώσεις σε σχέση με το ακίνητο. Σε αντίθεση με εκείνο το σημείο της απόφασης του δεν είναι γνωστό γιατί αποδέχθηκε μόνο την ένορκη διαβεβαίωση του καθ' ου η αίτηση 2 σε σχέση με το εύρημα του ότι το τίμημα είχε πλήρως καταβληθεί στον πωλητή του ακινήτου. Το θεωρούσε καθήκον του να βεβαιωθεί ότι οι φορολογικές υποχρεώσεις είχαν ικανοποιηθεί όμως ο νόμος δεν προβλέπει διαφοροποίηση στην ιεραρχία των οικονομικών υποχρεώσεων που προκύπτουν από την αγορά του ακινήτου. Δεν φαίνεται να τον είχε προβληματίσει η έλλειψη αποδεικτικών στοιχείων για το τίμημα της αγοράς και αποφάσισε να προχωρήσει με την μεταβίβαση του ακινήτου, την ακύρωση της καταναγκαστικής πώλησης του ακινήτου και την εξάλειψη των υποθηκών που είχαν προτεραιότητα ως εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου. Αυθαίρετα, αποφασίσθηκε η εξάλειψη των υποθηκών παρόλο που η κατατεθείσα αξία του πωλητηρίου εγγράφου στο κτηματολόγιο, σύμφωνα με την σχετική καταχώρηση στο κτηματολόγιο ανέρχεται στο ποσό των €274.400,00 και η αξία της επιβάρυνσης ως καταχωρήθηκε στο κτηματολόγιο με το πωλητήριο έγγραφο ανέρχεται στο ποσό των €85.430,00 και η αξία των υποθηκών προς όφελος της αιτήτριας είναι αξίας εκατομμυρίων ευρώ. Με την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ο καθ' ου η αίτηση 2 θα έχει κέρδος σε σχέση με τα χρήματα που πλήρωσε για το ακίνητο ενώ η αιτήτρια με την κατάργηση των υποθηκών που εξασφαλίζει χρέος πολλών εκατομμυρίων ευρώ θα έχει μεγάλη χρηματική απώλεια. Ενόψει όλων των πιο πάνω δεν έχω ικανοποιηθεί ότι ο διευθυντής εξέτασε όλα τα δεδομένα που είχε ενώπιον του ώστε να ικανοποιηθεί ότι εκπληρώθηκαν οι προϋποθέσεις του νόμου για να προχωρήσει στην κατάργηση αναγνωρισμένων από τον νόμο περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. Η απόφαση του διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί μόνο γι' αυτό τον λόγο όμως για χάριν της πληρότητας θα προχωρήσω να εξετάσω και το παράπονο του ενυπόθηκου οφειλέτη ότι η απόφαση του Διευθυντή που πηγάζει από την εφαρμογή νόμου είναι λανθασμένη εν τη γενέσει της. Η νομοθεσία στην οποία στηρίζεται η απόφαση πρόκειται για νομοθεσία που περιέχει διατάξεις αντισυνταγματικές επειδή οι διατάξεις αυτές αγγίζουν και/ή επηρεάζουν συνταγματικά δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη με αποτέλεσμα να τα περιορίσει και/ή να τα καταργήσει με τρόπο αυθαίρετο ή δυσανάλογο σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό αυτών των διατάξεων. Δ. Η αντισυνταγματικότητα του νόμου Ο τροποποιητικός νόμος 139

(1)/2015 θεσπίσθηκε λίγο μετά την θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 142

(1)/2014 που επέτρεπε ενυπόθηκο δανειστή στην περίπτωση υπερημερίας του δανείου του ενυπόθηκου οφειλέτη διάρκειας 27 μηνών να προχωρήσει μόνος να κινεί διαδικασίες για την καταναγκαστική πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Σκοπός της τροποποιητικής νομοθεσίας ως προκύπτει από την επικεφαλίδα των σχετικών διατάξεων του νόμου ήταν η προστασία του αγοραστή ακινήτου επί του οποίου υπήρχε το εμπράγματο βάρος της υποθήκης. Προηγουμένως, δεν υπήρχε πρόνοια στον νόμο που να επέτρεπε σε αγοραστή να αποταθεί στον διευθυντή του κτηματολογίου για την ακύρωση υποθήκης που είχε γραφτεί ως εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία ακόμη και στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε παραλείψει να καταθέσει πωλητήριο έγγραφο για την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας έγκαιρα και προτού κατατεθεί ως εμπράγματο βάρος κατά της ακίνητης περιουσίας η υποθήκη. Δηλωμένος σκοπός του νόμου ήταν η προστασία συγκεκριμένης κατηγορίας των αγοραστών δηλαδή αυτών που είχαν καταθέσει σύμβαση επιβάρυνσης του ακινήτου στο κτηματολόγιο μέχρι την 31.12.2014 και που είχαν καταβάλει το τίμημα της αγοράς που προνοούσε το πωλητήριο έγγραφο. Η μεταβίβαση ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) Τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β) τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης. Περαιτέρω, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Στην προκειμένη περίπτωση ο διευθυντής έχει αποφασίσει την απαγόρευση της υποθήκης επί του ακινήτου που είναι οικόπεδο έκτασης 686 τ.μ. και ο πωλητής του ακινήτου, ήτοι ο καθ' ου η αίτηση 1, είναι ιδιοκτήτης αυτού ακινήτου επί του όλου. Το ερώτημα είναι κατά πόσο ο σκοπός του νόμου είναι εύλογος. Το αποτέλεσμα του στην πράξη είναι η κατάργηση προγενέστερου εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου. Τα εμπράγματα βάρη προς όφελος της αιτήτριας είχαν καταχωρηθεί προτού ο καθ' ου η αίτηση 2 είχε συνάψει συμφωνία με την καθ' ης η αίτηση 1 για την αγορά του ακινήτου. Ως προς το αποτέλεσμα εγγραφής μίας σύμβασης υποθήκης στο κτηματολόγιο σε σχέση με ακίνητο οι συνέπειες προδιαγράφονται επί του άρθρου 23 του νόμου 9/1965 πιο κάτω: Συνέπειαι υποθήκης 23.-

(1)Αφ' ότου ήθελε γίνει αποδεκτή δήλωσις υποθήκης, το ακίνητον εφ' ου συνέστη η υποθήκη και εφόσον διαρκεί αύτη βαρύνεται διά της πληρωμής του διά ταύτης εξασφαλιζομένου ποσού, κατά προτεραιότητα έναντι πάσης ετέρας οφειλής και υποχρεώσεως του ενυποθήκου οφειλέτου ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών των εξασφαλιζομένων διά προηγουμένης δηλώσεως υποθήκης επί του αυτού ακινήτου ως και πάσης επιβαρύνσεως ήτις δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα έναντι οιασδήποτε ετέρας επιβαρύνσεως ή εμπραγμάτου βάρους: Νοείται ότι οσάκις- (α) τα δυνάμει των διατάξεων του εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου εισπρακτέα επί τη εγγραφή της υποθήκης τέλη και δικαιώματα δεν καταβάλλωνται αμέσως μετά την δήλωσιν ή (β) της δηλώσεως γενομένης παρά τινι ετέρω Επαρχιακώ Κτηματολογιώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, η εγγραφή της υποθήκης ήρτηται εκ της ασκήσεως διακριτικής εξουσίας παρά του Διευθυντού συμφώνως ταις διατάξεσι του άρθρου 14, η επιβάρυνσις του ακινήτου περί ου η δήλωσις υποθήκης διά της πληρωμής του εξασφαλιζομένου διά της υποθήκης ποσού τελεί υπό αίρεσιν πληρουμένην άμα τη καταβολή των τελών και δικαιωμάτων ως καθορίζεται εν άρθρω 15 ή, αναλόγως της περιπτώσεως, άμα ως ο Διευθυντής ήθελεν αποφασίσει εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 διακριτικής αυτού εξουσίας, όπως εγγράψη την υποθήκην: Νοείται ότι εάν τα τοιαύτα τέλη και δικαιώματα καταβληθώσιν ως εν τοις ανωτέρω ή, αναλόγως της περιπτώσεως, ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την υποθήκην, το περί ου η δήλωσις υποθήκης ακίνητον θα θεωρήται βεβαρυμένον διά της πληρωμής του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού αναδρομικώς από της ημερομηνίας και του χρόνου καθ' ον η δήλωσις υποθήκης εγένετο αποδεκτή.

(2)Τηρουμένων των εν εδαφίω

(3)του άρθρου 12 του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου 1962 διαλαμβανομένων διατάξεων, το άνω ακίνητον θα παραμείνη βεβαρυμένον ως εν εδαφίω

(1), μέχρις ου- (α) τούτο απαλλαγή της υποθήκης συμφώνως τω άρθρω 34 ή (β) εξαλειφθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 35 ή (γ) ακυρωθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 36 ή (δ) το τοιούτο ακίνητον πωληθή διά πλειστηριασμού συμφώνως ταις διατάξεσι του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου του 1962, ή του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, είτε, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου

(6)του άρθρου 41, συμφώνως ταις διατάξεσι του μερους VI ή (ε) το τοιούτο ακίνητον υποστή αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν παρ' οιουδήποτε προσώπου, οργανισμού ή αρχής δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ή (στ) εξοφληθή το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενον ποσόν εκ του προϊόντος πωλήσεως, διεξαχθείσης δυνάμει οιουδήποτε των εν παραγράφω (δ) αναφερομένων Νόμων, οιουδήποτε ετέρου ακινήτου περιλαμβανομένου εν τη αυτή υποθήκη. Ο νομοθέτης δεν φαίνεται να προνόησε ώστε να τροποποιηθεί το άρθρο 23 με την θέσπιση του νόμου 139

(1)/2015 ώστε να συνάδει με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΚΒ, πιο πάνω. Το εδάφιο 2 του άρθρου 44ΚΒ προνοεί την απαγόρευση της υποθήκης κατά τον χρόνο που ο Διευθυντής αποφασίσει να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Ανεξάρτητα όμως από αυτό το πρόβλημα και την σύγχυση που δημιουργείται εξαιτίας των δύο αντικρουόμενων διατάξεων θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το αποτέλεσμα του πιο πάνω νομοθετήματος επηρεάζει δυσμενώς περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. H υπόθεση Beaumont v Παπακλεοβούλου 1 ΑΑΔ 525

(2010)είναι βοηθητική ώστε να γίνει κατανοητό ότι το δικαίωμα του κατόχου προγενέστερης υποθήκης συνιστά εμπράγματο βάρος που υπερτερεί έναντι του συμβατικού δικαιώματος του καλόπιστου αγοραστή επί του ακινήτου. Σε εκείνη την περίπτωση το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση σε σχέση με την ευθύνη προσώπου που διόρισαν οι αγοραστές για να τους συμβουλεύει σε σχέση με προγενέστερα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου που είχαν αγοράσει. Έκρινε ότι το ελάχιστο καθήκον του εφεσίβλητου ήταν, τουλάχιστον να διερευνήσει το θέμα των εμπράγματων βαρών τόσο με τους εφεσείοντες όσο και με τους πωλητές και ανάλογα να διατυπώσει τους όρους της σύμβασης. Πέραν τούτου, αφού ο ίδιος ενημερωνόταν για την ύπαρξη των δυο υποθηκών και του «μέμο», όφειλε να δώσει σαφή προειδοποίηση στους εφεσείοντες για τους κινδύνους που ελλόχευαν για τον προτιθέμενο αγοραστή. Το Άρθρο 51 Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ρητά παρέχει δικαίωμα πρόσβασης στα Μητρώα του Κτηματολογίου ώστε να διερευνηθεί κατά πόσο υπήρχαν εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου, σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», όρος που συμπεριλαμβάνει τον αγοραστή και τον δικηγόρο του αγοραστή Η απόφαση του διευθυντή έχει συνέπειες και εκ των πραγμάτων επηρεάζει δικαιώματα της αιτήτριας που παρεμβάλλουν σε Συνταγματικά δικαιώματα. Επηρεάζονται οι ενυπόθηκες εξασφαλίσεις της αιτήτριας που συνιστούν περιουσιακά της στοιχεία με τρόπο που πιθανόν να παρεμβάλλονται τα ιδιοκτησιακά της δικαιώματα κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος. Επηρεάζονται τα συμβατικά δικαιώματα της αιτήτριας με τρόπο που πιθανόν να υπάρχει παρεμβολή στο δικαίωμα της να συμβάλλεται ελεύθερα κατά παράβαση του άρθρου 26 του Συντάγματος. Εκ των πραγμάτων με την εφαρμογή του νόμου επί των συγκεκριμένων περιστάσεων της υπόθεσης δημιουργείται μία ξεχωριστή κατηγορία προσώπου που απολαμβάνει προνομιακή μεταχείριση. Ανατρέπονται οι συνέπειες των υποθηκών ως προβλέπεται από το άρθρο 23 του Ν. 9/1965 με την εφαρμογή του νόμου σε σχέση με την κατηγορία αγοραστών που έχουν καταθέσει το πωλητήριο τους έγγραφο πριν την 31.12.2014 και έχουν πληρώσει το τίμημα πώλησης του ακινήτου παρόλο ότι αυτοί είχαν την ευκαιρία δυνάμει του άρθρου 51 του Κεφ. 224 να ερευνήσουν το ιστορικό καταχωρήσεων του κτηματολογίου και να ανακαλύψουν την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών καθώς και της διαδικασίας σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Στην παρούσα περίπτωση δεν είναι πειστική η θέση ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 δεν ήταν γνώστης των διαδικασιών του κτηματολογίου και των προγενέστερων επιβαρύνσεων. Η συμφωνία ως ήταν παραδοχή του έγινε από το 2005. Παρόλο τούτο το γραπτό συμβόλαιο έγινε το 2009 ούτως ώστε να μπορεί να το καταθέσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο ως εμπρόθεσμο. Εάν αληθεύει ότι η συμφωνία έγινε το 2005 και τα χρήματα καταβλήθηκαν το 2007, σημαίνει ότι δεν αληθεύει ότι η συμφωνία έγινε το 2009, ως αναφέρεται με τις γραπτές πρόνοιες του συμβολαίου. Ανατρέπονται οι συνέπειες επτά υποθηκών επί του ακινήτου, παρόλο ότι ο καθ' ου η αίτηση 2 έχει καταχωρήσει το πωλητήριο έγγραφο το 2009 και παρόλο ότι είχαν καταχωρηθεί το έτος 2013 επτά αιτήσεις στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας με σκοπό την εκποίηση των υποθηκών, οι οποίες επενεργούσαν ως εξασφάλιση του δανείου της εταιρείας. Το συμφέρον του καθ' ου η αίτηση 2 επί του ακινήτου έχει, με την εφαρμογή του νόμου 139

(1)/2015, ταξινομηθεί σε σειρά προτεραιότητας έναντι προγενέστερων εμπράγματων βαρών και ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο γεγονός που να αφορά το ακίνητο και μόνο για τον λόγο ότι έχει φροντίσει να καταθέσει ένα πωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο πριν την 31.12.2014. Ως είναι διατυπωμένο το σχετικό άρθρο ο οποιοσδήποτε είχε καταχωρήσει πωλητήριο έγγραφο σε σχέση με το ακίνητο μέχρι την 31.12.2014 θα είχε το δικαίωμα να αποταθεί στον Διευθυντή του κτηματολογίου και να απαιτήσει μεταβίβαση αυτού και να αποκτήσει πλεονέκτημα έναντι όλων των άλλων ενδιαφερόμενων προσώπων που προγενέστερα έχουν καταχωρήσει εμπράγματο βάρος επί της ίδιας περιουσίας. Το γεγονός ότι το δικαίωμα αυτών των προσώπων έναντι της ακίνητης περιουσίας αναγκαστικά και καθολικά θα πρέπει να υποχωρήσει σε σχέση με την ειδική κατηγορία προσώπων, ως καθορίζεται από την συγκεκριμένη νομοθεσία, εμπλέκει ζήτημα προνομιακή μεταχείρισης που δεν δικαιολογείται κατά παράβαση του άρθρου 23 και 28 του Συντάγματος. Όλα τα ζητήματα σε σχέση με την αντισυνταγματικότητα των κατ' εφαρμογή νόμων στην διαφορά πρέπει να τα διαχειρίζεται το Δικαστήριο ως νομικά ζητήματα που επιδρούν στην επίλυση της διαφοράς. (βλ. The improvement Board of Eylenja v Constantinou 1 ΑΑΔ 167

(1967). Όμως όπως λέχθηκε στην, πιο πάνω, υπόθεση τέτοια νομικά ζητήματα πρέπει να τα εξετάζει το Δικαστήριο με την απαιτούμενη προσοχή και αφού ακούσει και τις δύο πλευρές επί του θέματος. Στην παρούσα περίπτωση αυτά τα ζητήματα έχουν εγερθεί στα πλαίσια της αίτησης έφεσης με την απαιτούμενη σαφήνεια και λεπτομέρεια με αναφορά των συγκεκριμένων άρθρων του Συντάγματος που σχετίζονται και τα οποία αφορούν συγκεκριμένα δικαιώματα της αιτήτριας που έχουν, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της, παραβιασθεί με την εφαρμογή του νόμου. Ως είναι διατυπωμένος ο νόμος ο προγενέστερος κάτοχος του εμπράγματου βάρους χάνει την σειρά προτεραιότητάς του και καταργούνται τα περιουσιακά του δικαιώματα μόνο και μόνο επειδή ο αγοραστής κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο πριν την 31 Δεκεμβρίου

Το αν ο επιδιωκόμενος σκοπός του νόμου που καταργεί Συνταγματικά δικαιώματα είναι δικαιολογημένος πρέπει να εξετασθεί. Ακόμη και στην περίπτωση που ο σκοπός είναι δικαιολογημένος πρέπει να κριθεί κατά πόσο το μέτρο είναι ανάλογο με τον σκοπό του νόμου και με το δικαίωμα που έχει επηρεάσει ή καταργήσει ο σκοπός του νόμου. Αυτός είναι ο τρόπος που πρέπει να προσεγγίζονται τέτοια ζητήματα προκειμένου να διαφανεί κατά πόσο πρόκειται για αντισυνταγματικά νομοθετήματα. Στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν Βουλή των Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 10/2016 ημερομηνίας 29 Μαΐου 2017 η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου επεξήγησε ότι προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσο ο περιορισμός σε συνταγματικό δικαίωμα είναι δικαιολογημένος θα πρέπει πρώτα να καταδειχθεί ότι ο περιορισμός είναι αναγκαίος προς τον επιδιωκόμενο σκοπό και ταυτόχρονα ότι συνάδει με την αρχή της αναλογικότητας. Εγείρεται σοβαρό ζήτημα συνταγματικότητας του νόμου καθότι με την απόφαση του Διευθυντή εξαλείφεται αυτόματα το εμπράγματο βάρος που είναι προγενέστερο της εγγραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Είναι ισχυρό το επιχείρημα ότι δεν μπορεί να μην είναι συνταγματικός ένας νόμος που εφαρμόζεται καθολικά σε όλους τους αγοραστές και προκρίνει ότι σε κάθε περίπτωση εκείνος που θα πρέπει να χάσει το εμπράγματο συμφέρον και να πληρώσει την ζημιά είναι οι προγενέστεροι πιστωτές του ασυνείδητου πωλητή της ακίνητης περιουσίας που δεν φρόντισε να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις να ξοφλήσει τα δάνεια που εξασφαλίζονταν με το ακίνητο και που φρόντισαν από το 2013 να ζητήσουν την εκποίηση των ακινήτων προκειμένου να εξασφαλίσουν την αποπληρωμή του χρέους. Νοείται ότι για να διενεργηθεί η διαδικασία της εκποίησης έγιναν διάφορα έξοδα και δημιουργήθηκαν κάποια τετελεσμένα που ανατρέπονται αναπάντεχα 4 χρόνια αργότερα εξαιτίας της απόφασης του Διευθυντή. Οι υποθήκες είναι η μόνη σίγουρη εξασφάλιση της αιτήτριας σε σχέση με το οφειλόμενο χρέος καθότι το 2015 διορίσθηκε παραλήπτης διαχειριστής δυνάμει των κυμαινόμενων ομολόγων επιβάρυνσης και στην συνέχεια εκδόθηκε διάταγμα εκκαθάρισης επειδή η καθ' ης η αίτηση 1 δεν είναι σε θέση να πληρώσει τα χρέη της. Συνεπώς, επειδή η εταιρεία είναι σε καθεστώς εκκαθάρισης δεν δύναται οι υποθήκες αυτές, ακόμη και να υπήρχε εναλλακτικό ακίνητο, να μεταφερθούν σε άλλο ακίνητο χωρίς την άδεια του Επίσημου Παραλήπτη ή κατά προτεραιότητα ακόμη και των ανεξασφάλιστων πιστωτών της καθ' ης η αίτηση
Ο νόμος δημιουργεί μία διαδικασία που απολήγει σε παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων επειδή ο ενυπόθηκος δανειστής θα υποστεί ολοκληρωτική κατάργηση των περιουσιακών του δικαιωμάτων κατά παράβαση των συμφωνηθέντων και ενώ είχε προχωρήσει σε προχωρημένο στάδιο με την διαδικασία της εκποίησης μέσω του διευθυντή του κτηματολογίου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης απολαμβάνει την διαγραφή μεγάλου μέρους της εξασφάλισης πράγμα που σημαίνει ότι θα μείνει ανικανοποίητο το χρέος, ενώ ενήργησε κατά παράβαση των συμφωνηθέντων και ενώ ο ενυπόθηκος δανειστής στερήθηκε το έννομο και συμβατικό του δικαίωμα να προχωρήσει με την διαδικασία της εκποίησης μέσω του διευθυντή του κτηματολογίου. Ο καθ' ου η αίτηση 2 με την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας θα έχει απροσδόκητο κέρδος εξαιτίας της σημερινής αγοραίας αξίας του ακινήτου. Ο αγοραστής διασώζει τα συμφέροντα του που προκύπτουν από την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου παρόλο ότι δεν έκανε έρευνα για να διαπιστώσει ότι υπήρχαν προγενέστερες υποθήκες και ο ενυπόθηκος δανειστής σε κάθε περίπτωση εκτίθεται σε εκτεταμένη κατάσταση αβεβαιότητας σε σχέση με τα κεκτημένα περιουσιακά του δικαιώματα επειδή σε όλες τις περιπτώσεις καταχώρησης πωλητήριων εγγράφων παρακάμπτονται τα περιουσιακά του συμφέροντα εκ των υστέρων από την δημιουργία τους και κάποτε μετά από χρόνια. Υποχωρούν τα περιουσιακά δικαιώματα μίας τάξης προσώπων έναντι μίας άλλη τάξης προσώπων και η χρονική σειρά εγγραφής εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου καταργείται σε όλες τις περιπτώσεις. Δημιουργείται προβληματισμός κατά πόσο αυτό είναι κοινωνικά δίκαιο μέτρο ακόμη και εάν σωστά έχει εντοπιστεί κοινωνικό πρόβλημα σε σχέση με μία ομάδα ευάλωτων ατόμων που αναγνωρίζονται ως καλόπιστοι αγοραστές. Το άρθρο 23 του Συντάγματος, πιο κάτω, είναι συμβατό με το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων καθότι περιέχει παρόμοιες διατάξεις που προβλέπουν περιορισμό στο δικαίωμα της περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις. Ακόμη όμως και σε εκείνες τις ειδικές περιπτώσεις το δικαίωμα του προσώπου στην περιουσία του δικαιολογημένα περιορίζεται με τρόπο που ο περιορισμός γίνεται στον ελάχιστο αναγκαίο βαθμό ώστε να εξυπηρετηθεί εκείνη η εύλογη και νόμιμη εξαίρεση στον κανόνα. ΑΡΘΡΟΝ 23
Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ' άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού. Το δικαίωμα της Δημοκρατίας επί των υπογείων υδάτων, ορυχείων και μεταλλείων και αρχαιοτήτων διαφυλάσσεται.
Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.
Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου. Η γενική αρχή σε σχέση με την προστασία της περιουσίας διέπεται από το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που προνοεί εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους από τον νόμο γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Η υπόθεση James and Others v UK application 8793/1979, ημερομηνίας 21.2.1986, ασχολήθηκε εκτενώς με την σωστή εφαρμογή των αρχών που διέπουν το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου της ΕΔΑΔ αλλά εκείνη η υπόθεση δεν εστιάσθηκε μόνο στις εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας. Το Δικαστήριο εξήγησε αναλυτικά τις ασφαλιστικές δικλίδες που διέπουν τον περιορισμό αυτού του δικαιώματος ώστε η κατάπτωση αυτού του δικαιώματος να μην καταλήγει στην καταπίεση και στην άδικη στέρηση αντίστοιχων δικαιωμάτων τρίτων προσώπων χωρίς αποζημίωση. Η στέρηση του δικαιώματος της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας είναι νόμιμος μόνο εάν ο λόγος της δημόσιος ωφέλειας που προστατεύεται με τον νόμο επιδιώκεται με αναφορά τα συνταγματικά δικαιώματα που επηρεάζονται και η στέρηση είναι ανάλογη με τον περιορισμό του Συνταγματικού δικαιώματος που πραγματοποιείται. Η σκέψη 50 της απόφασης είναι σχετική πιο κάτω: c) Means chosen to achieve the aim
This, however, does not settle the issue. Not only must a measure depriving a person of his property pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim "in the public interest", but there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised (see, amongst others, and mutatis mutandis, the above-mentioned Ashingdane judgment, Series A no. 93, pp. 24-25, para. 57). This latter requirement was expressed in other terms in the Sporrong and Lönnroth judgment by the notion of the "fair balance" that must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights (Series A no. 52, p. 26, para. 69). The requisite balance will not be found if the person concerned has had to bear "an individual and excessive burden" (ibid., p. 28, para. 73). Although the Court was speaking in that judgment in the context of the general rule of peaceful enjoyment of property enunciated in the first sentence of the first paragraph, it pointed out that "the search for this balance is ... reflected in the structure of Article 1 (P1-1)" as a whole (ibid., p. 26, para. 69). It was the applicants' contention that the leasehold reform legislation does not satisfy these conditions. In their submission, even assuming there to be a social injustice, the means chosen to cure it were so inappropriate or disproportionate as to take the legislature's decision outside the margin of appreciation. The Court considers that a measure must be both appropriate for achieving its aim and not disproportionate thereto. Whether this was so on the facts will be examined below when dealing with the applicants' various arguments. Σε κάποιες περιπτώσεις παρόλο που ο σκοπός του νόμου είναι νόμιμος το νομοθέτημα θα πρέπει να κριθεί αντισυνταγματικό διότι απολήγει σε μη δικαιολογημένα και υπερβολικά αποτελέσματα. Εάν το μέτρο είναι δρακόντειο και δεν λαμβάνει υπόψη τα αντικρουόμενα περιουσιακά συμφερόντων όλων των παραγόντων με ολική στέρηση περιουσιακού δικαιώματος η εφαρμογή της νομοθεσίας οδηγεί σε αδικία και ακόμη στην ασυδοσία. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τα αντικρουόμενα συμφέροντα που επηρεάζονται ώστε να εξετάσει κατά πόσο υπάρχει ισορροπία μεταξύ του περιουσιακού δικαιώματος που προστατεύεται και αυτού που θυσιάζεται για χάριν της δημόσιας ωφελείας. Αυτή η εξέταση δεν γίνεται μικροσκοπικά και δεν έχει σημασία κατά πόσο η λύση του προβλήματος δημόσιας ωφελείας που επιλύει η νομοθεσία είναι η καλύτερη και κατά πόσο υπάρχει εναλλακτική θεραπεία. Αυτά τα ζητήματα είναι μόνο ένας παράγοντας που πρέπει να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο προκειμένου να αποφασίσει κατά πόσο ο τρόπος που η Βουλή έχει επιλέξει να επιλύσει ένα σοβαρό πρόβλημα κοινωνικής αδικίας είναι ένα μέτρο ισορροπημένο, προσαρμοσμένο στον σκοπό που επιδιώκεται και εν τέλει ένα δίκαιο μέτρο υπό την έννοια ότι δεν δημιουργεί ένα μεγαλύτερο πρόβλημα παραβίασης θεμελιωδών δικαιωμάτων σε άλλους. Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι ότι αυτός ο σκοπός δεν μπορεί να έχει εφαρμογή καθολικά και αυθαίρετα σε σχέση με κάθε αγοραστή που έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο μέχρι την
12.2014 και έχει πληρώσει το τίμημα της αγοράς παρακάμπτοντας πλήρως την χρονική σειρά καταχώρησης εμπράγματων βαρών κατά της ακίνητης περιουσίας. Τέτοια εφαρμογή του νόμου οδηγεί στην αδικία διότι θα μπορούσε επί παραδείγματι, ένας αγοραστής να γνωρίζει, να υποψιάζεται την ύπαρξη προγενέστερων εμπράγματων βαρών ή και να επιδεικνύει αδιαφορία ως προς τα χαρακτηριστικά του ακινήτου με την βεβαιότητα ότι θα έχει πάντα την δυνατότητα να εξουδετερώσει προγενέστερες υποθήκες επί του ακινήτου. Γενικά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις θεωρείται η ολοκληρωτική στέρηση της περιουσίας νόμιμη και χωρίς να αποδίδεται στον ιδιοκτήτη της η ανάλογη αποζημίωση. Η σκέψη 54 της απόφασης είναι σχετική: [Τ]he taking of property in the public interest without payment of compensation is treated as justifiable only in exceptional circumstances not relevant for present purposes. As far as Article 1 (P1-1) is concerned, the protection of the right of property it affords would be largely illusory and ineffective in the absence of any equivalent principle. Clearly, compensation terms are material to the assessment whether the contested legislation respects a fair balance between the various interests at stake and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants (see the above-mentioned Sporrong and Lönnroth judgment, Series A no. 52, pp. 26 and 28, paras. 69 and 73). The Court further accepts the Commission's conclusion as to the standard of compensation: the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1 (P1-1). Article 1 (P1-1) does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of "public interest", such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Furthermore, the Court's power of review is limited to ascertaining whether the choice of compensation terms falls outside the State's wide margin of appreciation in this domain (see paragraph 46 above). Στην υπόθεση James, πιο πάνω, κρίθηκε η στέρηση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη της κατοικίας ένα εύλογο και δίκαιο μέτρο που είχε σκοπό την διόρθωση της αδικίας επειδή ο ενοικιαστής σε σχέση με την μακρόχρονη ενοικίαση του ακινήτου είχε πληρώσει μετά από πολλές γενιές την αξία του κτιρίου και έτσι στην ουσία το σπίτι ήταν ήδη δικό του. Ήταν περίπτωση που η Βουλή θέσπισε μία νομοθεσία λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατούσε σε σχέση με την ειδική κατηγορία αυτών των προσώπων και ενήργησε σωστά για να διορθώσει μία αδικία. Συνεπώς, ο μισθωτής για να αποκτήσει το ακίνητο με βάση την συγκεκριμένη νομοθεσία ήταν υπόχρεος να πληρώσει το μέρος του τιμήματος για την απόκτηση της οικίας το οποίο δεν το είχε καταβάλει με τις προηγούμενες πληρωμές κατά την σειρά πολλών ετών. Η νομοθεσία είχε σκοπό να διορθώσει την περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα χρησιμοποιούσε την θέση ισχύος ως ιδιοκτήτης να υποχρεώσει τον μισθωτή να καταβάλει υπερβολικό ποσό για να αγοράσει κάτι που ήδη το είχε πληρώσει και ήταν μέτρο εύλογο και ανάλογο με τον σκοπό αυτό διότι η εφαρμογή της νομοθεσίας δεν στερούσε το περιουσιακό δικαίωμα του ιδιοκτήτη του κτιρίου. Το μέτρο ήταν εύλογο και ανάλογο μέτρο με τον επιδιωκόμενο σκοπό διότι ο ιδιοκτήτης μπορούσε να αποταθεί σε κάθε περίπτωση στο Δικαστήριο για να προσαρμόσει το τίμημα που θα κατέβαλε ο μισθωτής με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας. Ο ακραίος επηρεασμός των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από την πιστή εφαρμογή του νόμου στην παρούσα περίπτωση είναι απτή απόδειξη ότι o μηχανισμός εφαρμογής του νόμου δεν είναι το αποτέλεσμα καλού επεξεργασμένου σχεδίου που σκοπό έχει μόνο την αποκατάσταση της αδικίας σε σχέση με ειδική κατηγορία ατόμων. Το σχέδιο έχει σαρωτικές συνέπειες σε σχέση με κάθε περίπτωση που ο αγοραστής έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο μέχρι την 31 Δεκεμβρίου
Αυτή η καθολική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου οδηγεί αναπόφευκτα σε αδικίες. Δεν υπάρχει καλή δικαιολογία για το γεγονός ότι η μεταβίβαση πραγματοποιείται σε αγοραστή με την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης ενώ οι υποθήκες είχαν καταχωριστεί ως εμπράγματα βάρη της περιουσίας το 2001, 2004, και το 2005 αντίστοιχα ενώ το αγοραπωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε πολύ αργότερα το
Ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει στερηθεί το περιουσιακό του δικαίωμα χωρίς ίχνος αποζημίωσης που να αντανακλά την απώλεια αυτή. Η ζημιά που θα υποστεί είναι ανεπανόρθωτη ενόψει της εκκαθάρισης της καθ' ης η αίτηση
Το ανεπανόρθωτο της ζημιάς για τον προγενέστερο κάτοχο εμπράγματου βάρους είναι διάσταση του προβλήματος που δεν έλαβε υπόψη του ο νομοθέτης. Δεν υπάρχει πραγματικό έρεισμα στο επιχείρημα του καθ' ου η αίτηση 2 ότι η αιτήτρια καταχώρησε καταχρηστικά και κατ' επανάληψη της υποθήκες ως εξασφάλιση του χρέους από την στιγμή που αυτές οι εξασφαλίσεις δόθηκαν με αντάλλαγμα το χρήμα των πιστωτικών διευκολύνσεων που χορηγήθηκαν στην καθ' ης η αίτηση
Η αιτήτρια δεν έχει πλουτίσει άδικα με την εγγραφή των υποθηκών . Αντίθετα, ο καθ' ου η αίτηση 2 αποκτά ελεύθερη την ακίνητη περιουσία από κάθε επιβάρυνση ενώ το συμβόλαιο που υπέγραψε προνοούσε ότι η καταβολή της τελευταίας δόσης του τιμήματος θα γινόταν με την έκδοση του τίτλου του ακινήτου. Παράλληλα ως έχω υποδείξει ,πιο πάνω, δεν αποκλείεται τα πράγματα σε σχέση με την πληρωμή του τιμήματος να μην είναι ως τα παρουσίασε ο αγοραστής επειδή το αγοραπωλητήριο έγγραφο συντάχθηκε τέσσερα χρόνια μετά την συμφωνία για την πώληση του ακινήτου και επειδή ο καθ' ου η αίτηση 2 δεν παρουσίασε αποδεικτικό υλικό που να καταδεικνύει πότε πληρώθηκαν τα χρήματα, με ποιο τρόπο πληρώθηκαν και σε ποιους έγινε η πληρωμή. Ο καθ' ου η αίτηση 2 γνώριζε αρκετά για να φροντίσει να συντάξει πωλητήριο έγγραφο το 2009 ώστε να είναι σε θέση να το καταθέσει ως εμπρόθεσμο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης αλλά δεν φρόντισε να ελέγξει ότι υπήρχαν πολλαπλές επιβαρύνσεις επί του ακινήτου που είχαν προτεραιότητα επί του ακινήτου. Δημιουργείται εύλογα το ερώτημα κατά πόσο τέτοιος αδιάφορος αγοραστής ως προς τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου δικαιούται να προστατεύεται από τον νόμο. Ακόμη είναι ανοικτό το ενδεχόμενο από την καθολική και αδιάκριτη εφαρμογή του νόμου αυτός ο μηχανισμός αποκατάστασης του αγοραστή να καταλήγει σε αδικία και να έχει εγγενείς αδυναμίες η εφαρμογή του με αποτέλεσμα να γίνονται καταχρήσεις στην χρήση του από επιτήδειους. Υπό αυτό το πρίσμα η καθολική, σαρωτική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου 139

(1)/2015 και συγκεκριμένα των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ αυτού παραβιάζουν το άρθρο 23 του Συντάγματος διότι η εφαρμογή των άρθρων αυτών οδηγεί στην χωρίς λόγο στέρηση της ακίνητης περιουσίας χωρίς ο ιδιοκτήτης αυτής να έχει την δυνατότητα της αποζημίωσης για την απώλεια αυτή. Τα άρθρα αυτά συνθέτουν ένα μηχανισμό αποκατάστασης των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι δυσανάλογος με το επιδιωκόμενο σκοπό του νόμου και είναι αμφίβολο εν τέλει εάν με το μέτρο αυτό επιτυγχάνεται ο σκοπός του νόμου ήτοι την προστασία ευάλωτης ομάδα ατόμων ήτοι των καλόπιστων αγοραστών. Στις πλείστες περιπτώσεις οι αγοραστές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα έχουν πρόσβαση στο μητρώο του κτηματολογίου και μπορούν να ελέγξουν κατά πόσο ακίνητο που έχει τίτλο βαρύνεται με προγενέστερες υποθήκες προτού προχωρήσουν με αγοραπωλητήριο έγγραφο. Ως προς το επιχείρημα του αιτητή ότι απέτυχε να αποδείξει ότι η υποθήκη θα μπορούσε να μεταφερθεί σε άλλο ακίνητο της καθ' ης η αίτηση 1 παρόλο ότι η νομοθεσία επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή να αιτηθεί μεταφορά της υποθήκης σε άλλο ακίνητο δεν θεωρώ ότι είναι υπόχρεος να ζητήσει τέτοιο εναλλακτικό μέτρο προκειμένου να πείσει ότι η απόφαση του διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί. Πρόκειται για ξεχωριστή διαδικασία που προβλέπεται με βάση το εδάφιο 4 του άρθρου 44ΚΒ και θα πρέπει να εξετασθεί με τα δικά της γεγονότα εφόσον το άρθρο 44ΚΒ προϋποθέτει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής θα πρέπει να υποβάλει ξεχωριστή αίτηση για να ζητήσει κάτι τέτοιο. Ανεξάρτητα από αυτό το επιχείρημα και επί της ουσίας ο καθ' ου η αίτηση 2 δεν έχει αντικρούσει τον ισχυρισμό της αιτήτριας ότι η καθ' ης η αίτηση 1 δεν έχει άλλο ακίνητο από το επίδικο για να μεταφερθούν οι πολλαπλές υποθήκες. Ως υπέδειξα, πιο πάνω, τέτοιο εγχείρημα είναι αδύνατον να πραγματοποιηθεί χωρίς την άδεια του Επίσημου Παραλήπτη εφόσον η καθ' ης η αίτηση 1 είναι υπό εκκαθάριση. Περαιτέρω, η σχετική νομοθεσία δεν περιέχει πρόνοια για την αξία των ακινήτων όπου δύναται να μεταφερθεί η υποθήκη ώστε αυτό να συνιστά πραγματική αποζημίωση για την απώλεια της περιουσίας. Συνεπώς, δεν πρόκειται για αποτελεσματική νομοθετική ασφαλιστική δικλείδα σε σχέση με την εφαρμογή νόμου που απολήγει σε στέρηση περιουσιακών δικαιωμάτων. Ως εκ τούτου, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η διαδικασία με βάση την συγκεκριμένη νομοθεσία που ακολούθησε ο Διευθυντής προκειμένου να λάβει την συγκεκριμένη απόφαση είναι συνυφασμένη με εκ βάθρων λάθη και παραλείψεις που οδηγούν σε κατάφωρη αδικία και παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων της αιτήτριας και ως τέτοια είναι απόφαση που πρέπει να ακυρωθεί. Εκδίδεται διάταγμα ως οι παράγραφοι Α και Β της αίτησης. Τα έξοδα της αίτησης επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον του καθ' ου η αίτηση 2 όπως αυτά υπολογισθούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο και εναντίον του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου αλληλέγγυα/ή κεχωρισμένα κατά το 1/2 μέρος των εξόδων. (Υπ.) ................... Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΓΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.