← Κύπρος

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ν. ΝΙΚΟΛΑΟΥ κ.α., Αρ. Αγωγής: 3103/2017, 12/11/2021

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ν. ΝΙΚΟΛΑΟΥ κ.α., Αρ. Αγωγής: 3103/2017, 12/11/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A696 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: N. Α. Π. Γεωργιάδη, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3103/2017 ΜΕΤΑΞΥ: ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ XXXXX COURT Ενάγουσας και

  1. XXXXX ΝΙΚΟΛΑΟΥ
  2. XXXXX ΝΙΚΟΛΑΟΥ Εναγομένων Ημερομηνία: 12 Νοεμβρίου,
  3. Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κα Φωτεινή Χατζηϊωάννου για τους κ.κ. Α. Κ. Χατζηϊωάννου & Σία. Για τους Εναγόμενους: κα Μαρία Οικονομίδου για την κα Έλενα Νικολαΐδου. ΑΠΟΦΑΣΗ Ι. ΟΙ ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ Η Απαίτηση
  4. Με την αγωγή της η Ενάγουσα απαιτεί από τους Εναγόμενους €409,60 ως οφειλόμενα κοινόχρηστα Δεκεμβρίου 2016 - Ιουλίου 2017, €51,20 μηνιαίως ως προϋπολογισθέντα κοινόχρηστα έξοδα από 1/8/2017 μέχρι έκδοσης απόφασης, €160 πλέον Φ.Π.Α. ως έξοδα αποστολής προειδοποιητικών επιστολών, νόμιμο τόκο και έξοδα.
  5. Σύμφωνα με τη δικογραφημένη απαίτηση της, η Ενάγουσα είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας XXXXX Court στη Λευκωσία. Οι Εναγόμενοι, που είναι ανδρόγυνο, είναι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων αρ. 1 και 9 στην εν λόγω πολυκατοικία.
  6. Στα πλαίσια διαχείρισης και συντήρησης της πολυκατοικίας η Ενάγουσα μίσθωσε τις υπηρεσίες της εταιρείας διαχείρισης πολυκατοικιών, N. Kouppis Enterprises Ltd.
  7. Οι Εναγόμενοι ως ιδιοκτήτες των εν λόγω διαμερισμάτων όφειλαν να καταβάλουν στην Ενάγουσα τα έξοδα που τους αναλογούσαν για τη διαχείριση της εν λόγω πολυκατοικίας.
  8. Οι Εναγόμενοι όφειλαν να καταβάλουν στην Ενάγουσα τα ακόλουθα ποσά:

(1)Διαμέρισμα με αρ. 1: Μήνας Ποσό Υπόλοιπο Δεκέμβριος 2016 25,60 25,60 Ιανουάριος 2017 25,60 51,20 Φεβρουάριος 2017 25,60 76,80 Μάρτιος 2017 25,60 102,40 Απρίλιος 2017 25,60 128,00 Μάιος 2017 25,60 153,60 Ιούνιος 2017 25,60 179,20 Ιούλιος 2017 25,60 204,80
(2)Διαμέρισμα με αρ. 9: Μήνας Ποσό Υπόλοιπο Δεκέμβριος 2016 25,60 25,60 Ιανουάριος 2017 25,60 51,20 Φεβρουάριος 2017 25,60 76,80 Μάρτιος 2017 25,60 102,40 Απρίλιος 2017 25,60 128,00 Μάιος 2017 25,60 153,60 Ιούνιος 2017 25,60 179,20 Ιούλιος 2017 25,60 204,80
  1. Περαιτέρω, «αναλογούσε και υπολογίζεται ότι αναλογεί», το ποσό €25,60 μηνιαίως για κάθε διαμέρισμα των Εναγομένων.
  2. Παρά τις οχλήσεις της Ενάγουσας και την αποστολή 2 επιστολών ημερ. 1/7/2017, οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να εξοφλήσουν τα ποσά που απαιτούνται. Είναι ο ισχυρισμός της Ενάγουσας ότι οι Εναγόμενοι παραλείπουν συστηματικά να καταβάλουν κοινόχρηστα και ότι δεν είναι η πρώτη φορά που καταχωρίστηκε αγωγή εναντίον τους. Η Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση
  3. Οι Εναγόμενοι εγείρουν τις ακόλουθες προδικαστικές ενστάσεις (διατηρούνται η σύνταξη και η ορθογραφία): «α) Λόγω της έλλειψης νομικής οντότητας υπό των Εναγόντων, οι οποίοι όπως φαίνεται από τον τίτλο εγείρουν την παρούσα διαδικασία υπό την ιδιότητά τους ως ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ XXXXX COURT, πλην όμως τέτοια ιδιότητα των συγκεκριμένων, είναι ανύπαρκτη και/ή ανυπόστατη και/ή ουδέποτε έχει διοριστεί νομότυπα ως Διαχειριστική Επιτροπή σύμφωνα με το ΚΕΦ.224, το Ν.6(Ι)/93ή άλλως πως και/ή οι Ενάγοντες δεν έχουν LOCUS STANTI όπως εγείρουν την παρούσα διαδικασία εναντίον των Εναγομένων. β) Λόγω έλλειψης αγώγιμου δικαιώματος της Ενάγουσας εναντίον των Εναγομένων. γ) Λόγω έλλειψης νομικού ζητήματος προς εκδίκαση και/ή έλλειψης νομικού βάθρου προς τεκμηρίωση των απαιτήσεων της Ενάγουσας.»
  4. Με την Υπεράσπιση τους δέχονται ότι η πολυκατοικία είναι κοινόκτητη οικοδομή και ότι είναι ιδιοκτήτες των εν λόγω διαμερισμάτων. Αρνούνται όμως το νομότυπο διορισμό της Ενάγουσας, ως διαχειριστικής επιτροπής, καθ' ότι, είναι ο ισχυρισμός τους, υπήρξαν παρατυπίες στην εκλογή της. Ισχυρίζονται επίσης τη μη σύγκληση νομότυπης γενικής συνέλευσης. Ως εκ τούτου και ο διορισμός της N. Kouppis Enterprises Ltd πάσχει.
  5. Ως προς τη σύγκληση της γενικής συνέλευσης ισχυρίζονται τα ακόλουθα στην § 7 της Υπεράσπισής τους (διατηρούνται η σύνταξη και η ορθογραφία): «
  6. Περαιτέρω των ανωτέρω, επισημαίνεται ότι μετά από υποδείξεις και επιμονή των Εναγομένων συγκαλέσθηκε γενική συνέλευση κατά ή περί τις 12 Δεκεμβρίου 2016 η οποία έλαβε χώρα σε διαμέρισμα της πολυκατοικίας, και για την οποία αφενός δεν ενημερώθηκαν όλοι οι κύριοι των μονάδων και αφετέρου, δεν επετράπη η είσοδος στην Εναγομένη 2 και στην Έλενα Νικολαΐδου ως αντιπρόσωπο των Εναγομένων, και στην οποία δεν υπήρχε απαρτία και συνεπώς οιαδήποτε απόφαση, μεταξύ άλλων η εκλογή και/ή η σύσταση και/ή ο διορισμός νέας Διαχειριστικής Επιτροπής, ήτοι των XXXXX Γεωργιάδου και XXXXX Τζιαμέζη σύμφωνα με το παρουσιαζόμενο σχετικό πρακτικό, είναι παράνομη και στερείτε οιουδήποτε έννομου αποτελέσματος. Περαιτέρω, φέρεται εις γνώση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι αναφορικά με το σχετικό πρακτικό και τα σχετικά πληρεξούσια που παρουσιάστηκαν για την εν λόγω αναφερόμενη γενική συνέλευση, οι Εναγόμενοι διαπιστώνουν θέμα δόλου/απάτης και ψευδών παραστάσεων, και μεταξύ άλλων περί ενός πληρεξουσίου το οποίο παρουσιάστηκε, του οποίου αμφισβητείται και η νομική υπόσταση και η ισχύς. Περαιτέρω, σύμφωνα με το πρακτικό που παρουσιάστηκε και η δήθεν απόφαση για μείωση του αριθμού των μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής από 3 σε 2 μέλη, είναι παράνομη επίσης και για το λόγο ότι ο νόμος προνοεί πέραν του 50% για τη γενική συνέλευση και 75% για τη λήψη της συγκεκριμένης απόφασης. Συνεπώς, οι Εναγομένοι αρνούνται κατηγορηματικά και απορρίπτουν την εν λόγω Γενική Συνέλευση και τις οιεσδήποτε ισχυριζόμενες αποφάσεις της και τα τυχόν αποτελέσματα αυτών και κατ' επέκταση την αποκαλούμενη ιδιότητα των Εναγόντων ως νομίμως συσταθείσα και/ή εκλεγείσα και/ή διορισθείσα Διαχειριστική επιτροπή με την οποία κίνησαν την παρούσα διαδικασία.»
  7. Αρνούνται τα ποσά που απαιτούνται αλλά και τον υπολογισμό τους. Εάν υπάρχει οποιαδήποτε οφειλή αυτή οφείλεται στη νομίμως συσταθείσα διαχειριστική επιτροπή. Ως εκ τούτου αρνούνται τις αξιώσεις στο σύνολο τους.
  8. Ανταπαιτούν ως ακολούθως: «Σε συνέχεια των ανωτέρω ανταπαιτούν όπως συγκαλεσθεί νέα Γενική Συνέλευση σύμφωνα με το νόμο για την μεταξύ άλλων εκλογή νέας Διαχειριστικής Επιτροπής και τη λήψη οιωνδήποτε αποφάσεων για το καλώς νοούμενο συμφέρον της πολυκατοικίας XXXXX COURT ως και αποζημιώσεις και έξοδα για την ταλαιπωρία και έξοδα που υφίστανται οι Εναγόμενοι στην παρούσα διαδικασία λόγω της μεταξύ άλλων ανωτέρω αναφερόμενης απάτης και/ή δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων η οποία είχε ως αποτέλεσμα τη μη ύπαρξη απαρτίας στην ανωτέρω αναφερόμενη Γενική Συνέλευση και ως εκ τούτου την μεταξύ άλλων αποφάσεων την παρανόμως συσταθείσα και/ή συγκληθείσα και/ή εκλεγείσα και/ή διορισθείσα Διαχειριστική Επιτροπή.» Η Απάντηση στην Υπεράσπιση και η Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση
  9. Με την Απάντηση της η Ενάγουσα αρνείται τους ισχυρισμούς των Εναγομένων και ισχυρίζονται ότι οι εκλογή έγινε νομότυπα χωρίς παράπονο και ότι οι θέσεις των Εναγομένων αποτελούν σκέψεις εκ των υστέρων για αποφυγή των υποχρεώσεων τους. IΙ. Η ΠΡΟΣΑΧΘΕΙΣΑ ΜΑΡΤΥΡΙΑ
  10. Η ακρόαση της υπόθεσης έγινε στη βάση των διατάξεων της Δ.30, Θ.Θ. 5
(1)και
(2)των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών. Η κάθε πλευρά παρουσίασε στο Δικαστήριο, υπό μορφή ενόρκων δηλώσεων, τη μαρτυρία της.
  1. Εκ μέρους της Ενάγουσας κατέθεσαν ένορκες δηλώσεις ο κ. XXXXX Γεωργιάδης (ΜΕ 1) και η κα XXXXX Κουππή (ΜΕ 2).
  2. Εκ μέρους των Εναγομένων κατέθεσε ένορκη δήλωση μόνο η Εναγομένη
  4. Ζητήθηκε και αντεξετάστηκαν μόνο οι ΜΕ 1 και
  5. Μη αμφισβητούμενα γεγονότα
  6. Από την ενώπιον μου μαρτυρία αποτέλεσαν κοινές θέσεις και των δύο πλευρών ή δεν αμφισβητήθηκαν, τα ακόλουθα:
(1)Η πολυκατοικία με το όνομα XXXXX Court στην οδό XXXXX 6, XXXXX είναι εγγεγραμμένη κοινόκτητη οικοδομή (Τεκμήριο 1, στην ένορκη δήλωση της ΜΕ 2). Η πολυκατοικία αποτελείται από 10 διαμερίσματα.
(2)Οι Εναγόμενοι είναι σύζυγοι. Ο Εναγόμενος 1 είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 1 και η Εναγομένη 2 ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος 9 στην εν λόγω πολυκατοικία (Τεκμήριο 1, στην ένορκη δήλωση της Εναγομένης 2).
(3)Δεν έχουν εγγραφεί οποιοδήποτε κανονισμοί οπότε και τυγχάνουν εφαρμογής οι «πρότυποι κανονισμοί» δυνάμει του άρθρου 38ΚΑ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 («Κεφ. 224»), όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον Ν.6 (Ι)/93.
(4)Όλα τα διαμερίσματα έχουν την ίδια έκταση και έχουν την ίδια αναλογία συνεισφοράς. Έχουν επίσης τα ίδια δικαιώματα ψήφου.
(5)Είναι επίσης δεκτό ότι την 12/12/2016 έγινε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία. Η Εναγομένη 2 είχε παρουσιαστεί με τη δικηγόρο της. Υπάρχει διάσταση θέσεων στο αν της ζητήθηκε να συμμετάσχει χωρίς τη δικηγόρο της ή αν απλά εκδιώχθηκαν.
  1. Για όλες τις πιο πάνω κοινές θέσεις προβαίνω και σε ανάλογα ευρήματα.
  2. Το Δικαστήριο, με άλλη σύνθεση, με απόφαση ημερ. 26/10/2018 απέρριψε αίτημα των Εναγομένων για προδικαστική εκδίκαση των προδικαστικών ενστάσεων που παρατέθηκαν πιο πάνω. Ως εκ τούτου τα ζητήματα αυτά παρέμειναν να εξεταστούν ως ζητήματα ουσίας στην αγωγή.
  3. Οι Εναγόμενοι, όπως ανέφερε και η συνήγορος τους, δεν αμφισβητούν τη διαχειριστική επιτροπή ως νομική οντότητα αλλά τη νόμιμη εκπροσώπηση της, την νομότυπη δηλαδή εκλογή των μελών της. Παραμένει επίδικη ασφαλώς και η οφειλή, η οποία δεν είναι παραδεκτή. Επίδικη επίσης είναι και ανταπαίτηση. Η Μαρτυρία του κ. XXXXX Γεωργιάδη (ΜΕ 1)
  4. Ο ΜΕ 1 ανέφερε ότι είναι εξουσιοδοτημένος από την Ενάγουσα (Τεκμήριο 1, η εξουσιοδότηση) να προβεί σε ένορκη δήλωση.
  5. Δεν είναι μέλος της διαχειριστικής επιτροπής αλλά είναι γνώστης, όπως ανέφερε, των γεγονότων. Ήταν διαχειριστής από τον Ιανουάριο του 1990 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2000 μαζί με την κα Κουτσούλη, η οποία εκτελούσε χρέη ταμία. Προηγουμένως, μέχρι και τον Δεκέμβριο του 1989 διαχειρίστρια ήταν η Εναγομένη 2 πάλι με την κα Κουτσούλη ως ταμία. Η εταιρεία N. Kouppis Enterprises Ltd ανέλαβε τη διαχείριση και είσπραξη κοινοχρήστων από τον Ιούλιο του 2007 και συνεχίζει μέχρι σήμερα. Προηγουμένως, από τον Ιούλιο του 2004 μέχρι και τον Μάιο του 2007, τη διαχείριση είχε αναλάβει άλλη εταιρεία. Η μητέρα του ζούσε στο διαμέρισμα
  6. Τώρα ζει εκεί μόνο η αδελφή του η οποία είναι μέλος της διαχειριστικής επιτροπής.
  7. Ο ΜΕ 1 αναφέρθηκε στις προηγούμενες αγωγές (συνολικά 3) που καταχωρίστηκαν πάλι για είσπραξη κοινοχρήστων από το 2005 και μετά εναντίον των Εναγομένων. Η θέση του ήταν ότι οι Εναγόμενοι απλά προκαλούν προβλήματα γιατί δεν συμφωνούσαν, σε αντίθεση με τους υπόλοιπους ενοίκους, με την ανάθεση της διαχείρισης στην N. Kouppis Enterprises Ltd. Σε κάποια στιγμή, περί τα τέλη του 2014, ο Εναγόμενος 1 ισχυρίστηκε ότι δεν πλήρωνε κοινόχρηστα γιατί δεν πλήρωναν οι άλλοι. Από τα 3 διαμερίσματα όμως που δεν καταβάλλουν κοινόχρηστα, τα 2 ανήκουν στους Εναγομένους. Αρνήθηκε τους ισχυρισμούς τους για απάτες.
  8. Η συνέλευση της 12/12/2016 έγινε μετά από σύσταση της συνηγόρου τους. Στάλθηκε ειδοποίηση την 28/11/2016 (Τεκμήριο 3). Οι Εναγόμενοι παρουσιάστηκαν με τη δικηγόρο τους. Από τη στιγμή που οι Εναγόμενοι όφειλαν κοινόχρηστα και εκκρεμούσε εναντίον τους αγωγή για είσπραξη τους δεν είχαν δικαίωμα συμμετοχής. Ουδείς όμως εκδιώχθηκε. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι άλλοι ιδιοκτήτες που συμμετείχαν μπορεί να καθυστερούσαν τα κοινόχρηστα, δεν αρνούνταν όμως να τα καταβάλουν όπως οι Εναγόμενοι. Η συνέλευση έγινε με τον τρόπο που αναφερόταν στο πρακτικό (Τεκμήριο 4). Κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να παραθέσω το περιεχόμενο του εν λόγω πρακτικού αυτολεξεί: «ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ ΝΤΕΒΕΚΟΝ ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΕΚΤΑΚΤΗΣ ΓΕΝΙΚΗΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗΣ ΣΤΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 4 ΣΤΙΣ 12 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ 2016
  9. Διαμ. 4 XXXXX Κουτσούλη ως αντιπρόσωπος XXXXX Κουτσούλη
  10. Διαμ. 5 XXXXX Κουπή ως αντιπρόσωπος XXXXX Τζιαμέζη
  11. Διαμ. 6 XXXXX Γεωργιάδου
  12. Διαμ. 7 XXXXX Τουμάζου
  13. Διαμ. 8 XXXXX Κουτσούλη αντιπρόσωπος XXXXX Μιχαηλίδου
  14. Κυρία XXXXX Κουπή εκ μέρους της N. Koupis Enteprices Ltd που διαχειρίζεται τα κοινόχρηστα. Πρόεδρος: XXXXX Γεωργιάδου Γραμματέας: XXXXX Κουτσούλη Η πρόεδρος της συνέλευσης κατέθεσε πληρεξούσιο έγγραφο με το οποίο επέτρεπε στον αδελφό της, XXXXX Γεωργιάδη, να μιλήσει εκ μέρους της στη συνέλευση. Ο XXXXX Γεωργιάδης διαπίστωσε ότι σύμφωνα με τον σχετικό νόμο υπήρχε απαρτία εφόσον το 50% των ιδιοκτητών που είχαν δικαίωμα ψήφου( 5 από τα 10 διαμερίσματα) ήταν παρόντες είτε προσωπικά είτε με πληρεξούσιο οπόταν η συνέλευση μπορούσε να αρχίσει. Κατατέθηκαν επίσης όλα τα σχετικά πληρεξούσια τα οποία επισυνάπτονται. Τα θέματα προς συζήτηση ήταν τα ακόλουθα:
  15. Να πει τα παράπονα της η κυρία XXXXX Νικολάου (Διαμ. 9) εναντίον της οποίας υπάρχει αγωγή διότι σταμάτησε να πληρώνει τα κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούν στο διαμέρισμα της και το διαμέρισμα 1 ιδιοκτησίας του συζύγου της.
  16. Εκλογή νέας διαχειριστικής επιτροπής
  17. Να αποφασιστούν οι περαιτέρω ενέργειες για να εισπράξει η διαχειριστική επιτροπή τα οφειλόμενα κοινόχρηστα από τον κύριο XXXXX Αρτάκα (Διαμ. 10)
  18. Οποιοδήποτε άλλο θέμα.
  19. Σχετικά με το πρώτο θέμα, η κυρία Νικολάου παρουσιάστηκε στην είσοδο του διαμερίσματος 4 μαζί με τη δικηγόρο της αλλά η κυρία Κουτσούλη που φιλοξενούσε τη συνέλευση της είπε ότι η ίδια ήταν ευπρόσδεκτη να λάβει μέρος στη συνέλευση για να μιλήσουμε αλλά χωρίς τη δικηγόρο διότι δεν θα κάναμε δίκη στο διαμέρισμα της χωρίς να είναι παρών και ο δικηγόρος της ίδιας. Οπόταν η κυρία Νικολάου γύρισε και έφυγε μαζί με τη δικηγόρο της και έτσι δεν έλαβε μέρος στη συνέλευση.
  20. Σχετικά με τη διαχειριστική επιτροπή, ο XXXXX Γεωργιάδης εισηγήθηκε η επιτροπή να αποτελείται από δύο μέλη εφόσον έτσι ήταν από ανέκαθεν και επειδή η πολυκατοικία είναι μικρή και υπάρχει και η εταιρεία της κυρίας XXXXX Κουπής που τη διαχειρίζεται. Η εισήγηση έγινε δεκτή από τους παρόντες. Υπήρχαν δύο υποψηφιότητες, της κυρίας XXXXX Γεωργιάδου και του κύριου XXXXX Τζιαμέζη, οι οποίες έγιναν δεκτές από τους παρόντες. Έτσι η νέα διαχειριστική επιτροπή αποτελείται από : XXXXX Γεωργιάδου XXXXX Τζιαμέζη
  21. Σχετικά με την υπόθεση του XXXXX Αρτάκα, ο XXXXX Γεωργιάδης είπε πως έγιναν πολλές προσπάθειες εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής για να πληρώσει ο κύριος Αρτάκας τις οφειλές του χωρίς επιτυχία. Έχει ήδη αποσταλεί προειδοποιητική επιστολή στον κύριο Αρτάκα από τη δικηγόρο που αντιπροσωπεύει την διαχειριστική επιτροπή και περιμέναμε ότι θα παρουσιαζόταν στη συνέλευση για να αποφασίζαμε τις περαιτέρω ενέργειες. Επειδή όμως ο κύριος Αρτάκας δεν παρουσιάστηκε στη συνέλευση, αποφασίστηκε όπως ειδοποιηθεί η δικηγόρος μας και προχωρήσει άμεσα με την αγωγή.
  22. Η κυρία XXXXX Τουμάζου εισηγήθηκε όπως δημιουργηθεί ένα πάγιο ταμείο για σκοπούς επιδιορθώσεων του κτηρίου και η εισήγηση αυτή έγινε δεκτή από τους παρόντες. Αποφασίστηκε όπως στο μηνιαίο ποσό που αναλογεί στο κάθε διαμέρισμα για τα κοινόχρηστα έξοδα, προστεθεί ακόμη ένα ποσό των 5 (πέντε) Ευρώ για το πάγιο ταμείο. Επίσης η κυρία Λιάνα εισηγήθηκε μόλις τακτοποιηθούν τα θέματα με τις αγωγές, να ξαναγίνει συνέλευση για να αποφασίσουμε για διάφορες επιδιορθώσεις που χρειάζονται να γίνουν στη πολυκατοικία, όπως για παράδειγμα, βάψιμο των κοινόχρηστων χώρων, επιδιόρθωση του θυροτηλέφωνου για να κλείνουν οι πόρτες της πολυκατοικίας και οτιδήποτε άλλο χρειάζεται. Η συνέλευση τερμάτισε η ώρα 8.00 ΜΜ.»
  23. Αρνήθηκε εισήγηση ότι το πληρεξούσιο της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος 8 δεν ήταν γνήσιο και ότι δεν έφερε την υπογραφή της. Του τέθηκε επίσης ότι δεν ήταν ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος, και απάντησε ότι αυτή παρουσιαζόταν ως τέτοια. Το πληρεξούσιο το παρουσίασε η κα Κουτσούλη.
  24. Απαρτία υπήρχε εφόσον εκπροσωπούνταν 5 ή περισσότερα διαμερίσματα. Εξελέγησαν η αδελφή του, κα XXXXX Γεωργιάδη, και ο ιδιοκτήτης του διαμ. 5, XXXXX Τζιαμέζης. Αρνήθηκε ότι η μείωση των μελών από 3 σε 2 ήταν παράτυπη.
  25. Ανέφερε επίσης ότι οι ένοικοι είναι όλοι μεγάλης ηλικίας οπότε δεν γίνονται συνελεύσεις παρά μόνο όταν χρειάζεται. Νέα συνέλευση έγινε και την 4/8/2017 (Τεκμήριο 5, το πρακτικό) οπότε και αποφασίστηκε και η λήψη μέτρων κατά των Εναγομένων.
  26. Είναι θλιβερό, ανέφερε, σε μια μικρή πολυκατοικία οι Εναγόμενοι να αναγνωρίζουν ότι οφείλουν κοινόχρηστα αλλά να ισχυρίζονται ότι δεν αναγνωρίζουν την διαχειριστική επιτροπή. Η Μαρτυρία της κας XXXXX Κουππή (ΜΕ 2)
  27. Η ΜΕ 2 στην ένορκη δήλωση της ανέφερε ότι είναι υπάλληλος της της N. Kouppis Enterprises Ltd.
  28. Σε συνέλευση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας που έγινε την 25/5/2007 (Τεκμήριο 2, το πρακτικό) εξελέγη διαχειριστική επιτροπή η οποία και παρέμεινε μέχρι την 12/12/
  29. Την 1/7/2007 συμβλήθηκαν με την N. Kouppis Enterprises Ltd (Τεκμήριο 3 - το συμβόλαιο) στην οποία ανέθεσαν τη συλλογή των κοινοχρήστων και τη διατήρηση των σχετικών λογαριασμών. Η ίδια έχει την άμεση εποπτεία, παρακολούθηση και γνώση των λογαριασμών της πολυκατοικίας. Ο καταμερισμός γίνεται αναλόγως του μεριδίου ιδιοκτησίας και αφορά τις αναγκαίες δαπάνες για τη λειτουργία, συντήρηση και επιδιόρθωση της πολυκατοικίας. Όλα τα διαμερίσματα έχουν την ίδια αναλογία συνεισφοράς.
  30. Στην ένορκη δήλωση της επιβεβαίωσε τις επίδικες οφειλές για τα διαμερίσματα 1 και 9 και παρουσίασε αναλυτικές καταστάσεις και τις αποδείξεις πληρωμών για την περίοδο Δεκεμβρίου του 2016 - Ιουλίου του 2017 (Τεκμήριο 4), καθώς και τον υπολογισμό για τα κοινόχρηστα έξοδα των εν λόγω διαμερισμάτων (Τεκμήρια 5 και 6). Παρά το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι κλήθηκαν να καταβάλουν τα κοινόχρηστα έξοδα (Τεκμήριο 7) δεν ανταποκρίθηκαν. Δεν ανταποκρίθηκαν ούτε στις τηλεφωνικές κλήσεις της ιδίας. Αναφέρθηκε και η ίδια στις προηγούμενες αγωγές αλλά και σε εξόφληση άλλων απαιτήσεων (Τεκμήρια 8 - 11).
  31. Αντεξεταζόμενη δέχθηκε ότι στη συνέλευση του 2016 έλαβαν μέρος ιδιοκτήτες που δεν είχαν πληρώσει κοινόχρηστα, ανέφερε όμως ότι τα πρόσωπα αυτά δεν αρνούνταν να τα καταβάλουν, απλά καθυστερούσαν γιατί δεν διέμεναν στην πολυκατοικία. Η μαρτυρία της Εναγομένης 2
  32. Η Εναγομένη 2 με την ένορκη δήλωση της αναφέρει ότι ο λόγος που υπήρξαν κάποιες αγωγές στο παρελθόν δεν είναι γιατί δεν ήθελαν να πληρώνουν κοινόχρηστα. Τους ενοχλεί η απραξία και η αδιαφορία για τα συμφέροντα της πολυκατοικίας (Τεκμήριο 2, σχετικές επιστολές της συνηγόρου τους).
  33. Ενώ ήταν σε εξέλιξη η αγωγή 2496/2016, με επιστολή της συνηγόρου τους ημερ. 6/12/2016 (Τεκμήριο 3) ζητήθηκε η σύγκληση γενικής συνέλευσης. Ακολούθως έγινε η συνέλευση της 12/12/
  34. Όταν μετέβη στο διαμέρισμα της κας Κουτσούλλη μαζί με τη συνήγορο της για να παραστεί στη συνέλευση, η κα Κουτσούλλη δεν τους επέτρεψε να εισέλθουν με πρόσχημα ότι η συνήγορος των Εναγομένων δεν μπορούσε να παραστεί. Η Εναγομένη 2 ήταν διατεθειμένη, αφού ικανοποιούνταν τα αιτήματα τους, να καταβάλει τυχόν οφειλές τους.
  35. Η συνήγορος τους ακολούθως, με επιστολή ημερ. 14/12/2016, ζήτησε τα πρακτικά της συνέλευσης, τα οποία της αποστάλθηκαν μαζί με τα πληρεξούσια έγγραφα (Τεκμήριο 4, η σχετική αλληλογραφία). Η αγωγή XXXXX/2016 είχε καταχωριστεί από τα προηγούμενα μέλη της επιτροπής που είχαν διοριστεί την 25/5/
  36. Έκτοτε δεν είχε εκλεγεί νέα επιτροπή. Με συμβουλή της δικηγόρου της η αγωγή διευθετήθηκε την 2/6/2017 με επιφύλαξη ως προς την νομιμότητα εκλογής της νέας επιτροπής (Τεκμήριο 5, το πρακτικό του δικαστηρίου).
  37. Αμφισβητεί την εγκυρότητα (και την υπογραφή) του πληρεξουσίου της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος 8 επισυνάπτοντας ως Τεκμήριο 6 δέσμη εγγράφων με την υπογραφή της. Τα έγγραφα τα κατέχει αφού προηγουμένως ήταν και η ίδια μέρος της διαχειριστικής επιτροπής. Το εν λόγω πρόσωπο απεβίωσε την 7/1/2017 οπότε και δεν μπορεί να επιβεβαιωθεί τη θέση της. Γραφολόγος, της ανέφερε ότι οι υπογραφές φαίνεται να διαφέρουν. Η αντιπροσώπευση της αποτελούσε «κλειδί» για να υπάρξει απαρτία στη συνέλευση. Σε κάθε περίπτωση το διαμέρισμα είχε μεταβιβαστεί από το 2009 σε άλλα 2 πρόσωπα οπότε και δεν μπορούσε να θεωρείται έγκυρο το πληρεξούσιο. Δεν υπήρξε επομένως απαρτία. Στη συνέλευση εκπροσωπούνταν ως εκ τούτου μόνο τα διαμερίσματα 4, 5, 6 και
  39. Περαιτέρω, σύμφωνα με τις καταστάσεις της εταιρείας N. Kouppis Enterprises Ltd, (Τεκμήριο 8) και άλλα διαμερίσματα τον Νοέμβριο 2016, Δεκέμβριο 2016 και Ιανουάριο 2017 είχαν καθυστερημένα κοινόχρηστα. Τα κοινόχρηστα είναι πληρωτέα την 1η εβδομάδα κάθε μήνα (βλ. Τεκμήριο 9, ανακοίνωση της N. Kouppis Enterprises Ltd). Επομένως, μόνο τα διαμερίσματα 4 και 6 θα δικαιούνταν να ψηφίσουν την εν λόγω ημερομηνία. Ένας εκ των οφειλετών (ιδιοκτήτης του διαμ. 5) εξελέγη και στην διαχειριστική επιτροπή. Επιδείχθηκε, ήταν η θέση της, επιλεκτική ανοχή σε σχέση με άλλα πρόσωπα και κινούνται εναντίον τους εκδικητικά.
  40. Ισχυρίζεται επίσης ότι δεν μπορούσε να αποφασιστεί η μείωση των μελών της διαχειριστικής επιτροπής από 3 σε 2 χωρίς να συμφωνήσει το 75% των ιδιοκτητών. Η ίδια όταν ήταν μέλος της επιτροπής έκαναν τακτικά συνελεύσεις (Τεκμήριο 11). III. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ
  41. Και οι δύο συνήγοροι αναφέρθηκαν στη μαρτυρία και στη νομολογία επί του θέματος.
  42. Έχω μελετήσει το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων της κάθε πλευράς και των Τεκμηρίων σε συνάρτηση με τις αμοιβαίως αποδεκτές θέσεις τις οποίες παρέθεσα πιο πάνω (βλ. § 18). Αμοιβαίως αποδεκτά γεγονότα τα οποία επίσης είναι αξιόπιστα, μπορούν να αποτελέσουν τη βάση ελέγχου της αξιοπιστίας των μαρτύρων (βλ. A Guide for the Magistrate in the Commonwealth: Fundamental Principles and Recommended Practice, (Commonwealth Magistrates' and Judges' Association, January 2017) στη σελ. 83[1] και T. Bingham (LJ), The Judge as Juror: The Judicial Determination of Factual Issues, The Business of Judging, Selected Essays and Speeches (OUP 2000), σελ. 6[2]).
  43. Θα προχωρήσω στην ανάλυση της μαρτυρίας και στην επίλυση των επιδίκων ζητημάτων σε συνάρτηση με τη νομική πτυχή για να γίνει πιο εύκολα κατανοητό το σκεπτικό μου. Νομική Υπόσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής
  44. Στην προκειμένη περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος ότι η οικοδομή είναι κοινόκτητη βάσει των προνοιών του Κεφ.
  45. Αποτελεί επίσης κοινή θέση ότι όλα τα διαμερίσματα έχουν την ίδια έκταση και έχουν την ίδια αναλογία συνεισφοράς (βλ. επίσης άρθρο 38Θ, Κεφ. 224) και ότι εφαρμόζονται οι πρότυποι κανονισμοί («οι κανονισμοί») (βλ. άρθρο 38ΚΑ, Κεφ. 224).
  46. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ, Κεφ. 224: «38ΚΒ. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.»
  47. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΣΤ, Κεφ. 224: «38ΚΣΤ.
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου
(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού.» (Έμφασις δική μου) 46. Στην Ταλιάνου ν Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex
(2002)1Α ΑΑΔ 102 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα στις σελ. 107 - 108 (Κραμβής Δ.): «Προκύπτει από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα. Προκύπτει επίσης ότι οι Διαχειριστικές αυτές Επιτροπές έχουν δικαίωμα να εμφανίζονται στο Δικαστήριο ως διάδικοι, να ενάγουν και να ενάγονται. . Επομένως, τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια Διαχειριστική Επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, "Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex" συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας.» (Έμφασις δική μου) 47. Σύμφωνα με τον κ. 15 των κανονισμών πρέπει να γίνεται γενική συνέλευση μία φορά το χρόνο. Ετήσια εκλέγονται και τα μέλη της διαχειριστικής επιτροπής (βλ. κ. 19). Η σύγκληση συνέλευσης είναι καθήκον της διαχειριστικής επιτροπής (βλ. άρθρο 38ΚΖ
(1)(δ), Κεφ. 224). Σε περίπτωση μη (εμπρόθεσμης) σύγκλησης της γενικής συνέλευσης (άρθρο 38ΚΘ, Κεφ. 224) ή αν η διαχειριστική επιτροπή σταμάτησε να λειτουργεί (βλ. άρθρο 38ΚΔ), παρέχεται εξουσία στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να τη συγκαλέσει για να εκλεγεί νέα.
  1. Οι διαχειριστικές επιτροπές επομένως, αποτελούν εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα (body corporate[3]) και η διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τον Νόμο αλλά και τους κανονισμούς. Η «ύπαρξη» επομένως, διαχειριστικής επιτροπής, προβλέπεται στο Νόμο και δεν μπορεί να αποτελέσει ζήτημα επίλυσης σε αγωγή. Η έκταση των εξουσιών της, να ενάγει (και να ενάγεται), καθορίζεται από το άρθρο 38ΚΣΤ, Κεφ. 224 που παρέθεσα πιο πάνω.
  2. Αντίθετα, ζητήματα εκλογής μελών, της τήρησης ή ερμηνείας των κανονισμών θα πρέπει να διακρίνονται από την ίδια την ύπαρξη της διαχειριστικής επιτροπής και μπορούν να τύχουν επίλυσης από το Δικαστήριο όπως γίνεται και σε σχέση με άλλα συγκροτημένα σώματα (incorporated associations) (βλ. ενδεικτικά National Dwellings Society v Sykes [1894] 3 Ch 159).
  3. Η δυνατότητα καταφυγής στο Δικαστήριο (με έγερση αγωγής) προκύπτει και από τον κ.12 ο οποίος προβλέπει τα ακόλουθα: «
  4. Κάθε κύριος φέρει προσωπική ευθύνη έναντι των άλλων κυρίων και έναντι κάθε τρίτου για κάθε παράβαση οποιασδήποτε διάταξης των Κανονισμών αυτών από τον ίδιο και από κάθε μισθωτή, ενοικιαστή ή αδειούχο κάτοχο της μονάδας του, με αντάλλαγμα ή όχι, και επίσης για κάθε χειροτέρευση της κατάστασης ή ζημιά της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, που προκλήθηκε με οποιαδήποτε πράξη ή παράλειψη του κυρίου ή του μισθωτή, ενοικιαστή ή αδειούχου κατόχου.» (Έμφασις δική μου)
  5. Έχοντας αυτά κατά νουν, χρήζουν εξέτασης οι ισχυρισμοί των Εναγομένων για παρατυπίες κατά την εκλογή της διαχειριστικής επιτροπής την 12/12/
  6. Εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής
  7. Ένα από τα βασικά παράπονα των Εναγομένων αφορά τη μη τήρηση του νόμου και των κανονισμών κατά τη γενική συνέλευση που έγινε την 12/12/2016 ενώ καταλογίζεται σε ιδιοκτήτες και αυθαίρετος αποκλεισμός τους από τη συνέλευση.
  8. Ο ΜΕ 1 παρέπεμψε στο πρακτικό - Τεκμήριο
  9. Προκύπτει από αυτό ότι η μια ιδιοκτήτρια, η κα Κουτσούλη δεν επέτρεψε την είσοδο της συνηγόρου των Εναγομένων στο διαμέρισμα στο οποίο θα γινόταν η συνέλευση. Ως εκ τούτου η Εναγομένη 2 αποχώρησε. Η Εναγομένη 2 στη μαρτυρία της είπε ότι εκδιώχθηκε. Η κα Κουτσούλη δεν έδωσε μαρτυρία σε σχέση με αυτό το ζήτημα, ούτε διευκρίνισε ο ΜΕ 1 γιατί η παρουσία της συνηγόρου θα ήταν πρόβλημα. Ο Εναγόμενος 1 άλλωστε θα μπορούσε να εκπροσωπηθεί με πληρεξούσιο.
  10. Βρίσκω επομένως ότι στην Εναγομένη 2, και κατ' επέκταση στον Εναγόμενο 1, δεν επιτράπηκε η εκπροσώπηση τους στη γενική συνέλευση. Ο αποκλεισμός όμως δεν οφειλόταν στη μη καταβολή κοινοχρήστων.
  11. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 4, στη συνέλευση συμμετείχαν οι ιδιοκτήτες ή οι εκπρόσωποι των διαμερισμάτων 4, 5, 6, 7 και 8, το 50% δηλαδή των Ιδιοκτητών. Από τη μαρτυρία της ΜΕ 2, διαφάνηκε ότι τα διαμερίσματα 5 και 7, όφειλαν κοινόχρηστα. Η δικαιολογία που προβλήθηκε από τους ΜΕ 1 και 2, ήταν ότι οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες (σε αντιδιαστολή με τους Εναγόμενους) δεν αρνούνταν να τα καταβάλουν απλά καθυστερούσαν. Είναι δεκτό επομένως από πλευράς Ενάγουσας ότι συμμετείχαν στη συνέλευση ιδιοκτήτες που όφειλαν κοινόχρηστα.
  12. Ως προς το ζήτημα που ήγειρε η Εναγομένη 2 για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του διαμερίσματος 8 και ενδεχόμενης πλαστογραφίας του πληρεξουσίου της, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε συγκεκριμένα ευρήματα. Από πλευράς επηρεαζόμενου, δηλαδή της ιδιοκτήτριας του διαμερίσματος 8 (ή των διαδόχων της) δεν προβλήθηκε τέτοιο παράπονο ούτε είναι διάδικοι στη διαδικασία. Όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς του διαμερίσματος τη δεδομένη περίοδο, δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου η ακριβής σχέση της με τα πρόσωπα που ήταν εγγεγραμμένα ως ιδιοκτήτες. Δεν μπορεί να εξαχθεί ως εκ τούτου οποιοδήποτε εύρημα.
  13. Η θέση των Εναγομένων ήταν ότι συνεπεία των πιο πάνω παρατυπιών δεν υπήρξε απαρτία κατά τη διεξαγωγή της συνέλευσης.
  14. Οι κ. 20 και 21 προβλέπουν τα ακόλουθα σε σχέση με την αναγκαιότητα ύπαρξης απαρτίας: «
  15. Εκτός αν προνοείται διαφορετικά στο Νόμο αυτό ή στους Κανονισμούς, καμιά εργασία δεν θα διεξάγεται σε οποιαδήποτε γενική συνέλευση, αν δεν υπάρχει απαρτία των προσώπων που δικαιούνται να ψηφίσουν κατά το χρόνο που η συνέλευση επιλαμβάνεται της εργασίας. Απαρτία υπάρχει αν παρίστανται, προσωπικά ή με πληρεξούσιο, πρόσωπα στα οποία ανήκει το πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, όπως φαίνεται στο άρθρο 38Θ του Νόμου και στον Πίνακα Α' που επισυνάπτεται στους Κανονισμούς αυτούς.
  16. Αν δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, η συνέλευση αναβάλλεται για την ίδια ημέρα της επόμενης εβδομάδας, στον ίδιο τόπο και χρόνο. Αν και σ' αυτή τη γενική συνέλευση δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, τα πρόσωπα που παρευρίσκονται και δικαιούνται να ψηφίσουν αποτελούν απαρτία.»
  17. Η ψηφοφορία μπορεί να γίνει και μέσω πληρεξουσίων αντιπροσώπων (βλ. κ. 27 - 29). Εκτός αν απαιτείται από ή δυνάμει του Νόμου ομόφωνη απόφαση, κανένας κύριος δεν δικαιούται να ψηφίσει σ' οποιαδήποτε γενική συνέλευση, εκτός αν καταβληθούν όλες οι καταβλητέες σε σχέση με τη μονάδα του συνεισφορές (βλ. κ. 31).
  18. Αν και δεν προκύπτει από τον νόμο εξουσία του Δικαστηρίου για έκδοση διατάγματος σύγκλησης νέας συνέλευσης, οι Εναγόμενοι αν επιθυμούσαν ακύρωση της εν λόγω συνέλευσης θα έπρεπε με αγωγή ή μέσω της ανταπαίτησης τους να κινηθούν σύμφωνα με τον κ. 12 και να συνενώσουν στη διαδικασία (πέραν της διαχειριστικής επιτροπής) και τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες που συμμετείχαν στην συνέλευση, αφού τους καταλογίζει παραβίαση των κανονισμών κατά τη λήψη της απόφασης εκλογής της νέας επιτροπής. Σε κάθε περίπτωση η απαίτηση αποζημιώσεων θα έπρεπε να απευθύνεται και στα πρόσωπα που με τις ενέργειες ή παραλείψεις τους προκάλεσαν την οποιαδήποτε ζημιά οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι υπέστησαν.
  19. Ως εκ τούτου δεν μπορεί να εξεταστεί το νομότυπο ή μη της εκλογής των μελών της επιτροπής και κατ' επέκταση μεταγενέστερων αποφάσεων όπως το Τεκμήριο 5, που αφορά την απόφαση για την έναρξη της έγερση της παρούσας αγωγής. Ως εκ τούτου οι ισχυρισμοί που αφορούν τον διορισμό της διαχειριστικής επιτροπής κρίνονται αβάσιμοι. Καταβολή κοινοχρήστων
  20. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ, Κεφ. 224: «38ΙΑ.-
(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.
(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού.» (Έμφασις δική μου»)
  1. Το πιο πάνω άρθρο επιβάλλει τη συμμετοχή των κυρίων μονάδων σε κοινόκτητες οικοδομές σε σχέση με όλα τα αναγκαία έξοδα ασφάλισης, συντήρησης, επιδιόρθωσης, αποκατάστασης και διαχείρισης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και ταυτόχρονα επιτρέπει την ανάκτηση τέτοιων δαπανών.
  2. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΖ
(1)(β), Κεφ. 224, η διαχειριστική επιτροπή έχει υποχρέωση: (β) ... να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων ...» 65. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ
(1), Κεφ. 224, η διαχειριστική επιτροπή έχει εξουσία: «(α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί- (
  1. i)Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και (
  2. ii)για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της · (β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας· (γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· (δ) .....» (Έμφασις δική μου) 66. Τέλος σύμφωνα με τον κ. 44, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να εργοδοτεί πρόσωπα ή αντιπροσώπους και να καταβάλλει σ' αυτούς εύλογη αμοιβή, όπως θα κρίνει αναγκαίο. 67. Σε υποθέσεις όπως η παρούσα, το γενικό βάρος απόδειξης (legal burden) το φέρει ο ενάγων και βασίζεται στην απλή πιθανολόγηση (βλ. κατ' αναλογία Ιορδάνους ν Ζήνωνος
(1998)1 ΑΑΔ 652, 658). Όπου υπάρχει παραδοχή του χρέους και ισχυρισμός για εξόφληση μετατοπίζεται το ειδικό βάρος απόδειξης (evidential burden) στον εναγόμενο της εξόφλησης του χρέους (βλ. Ιορδάνους, ανωτέρω, σελ. 658 και Κίρλαππου ν Μιχαηλίδη
(1996)1Β ΑΑΔ 1397, 1399, κατ' αναλογία).
  1. Στην Blue Seal Shoes Ltd ν Χρ. Ιωάννου & Υιοί (Υποδήματα) Λτδ, Πολιτική Έφεση 66/2013, 4/11/2019, αναφέρθηκε ότι σε υποθέσεις οφειλόμενου υπόλοιπου λογαριασμού, και εφόσον η θέση του εναγόμενου είναι ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό, το βάρος απόδειξης τόσο των χρεώσεων, όσο και των πιστώσεων, αλλά και του εναπομείναντος οφειλόμενου υπολοίπου, το φέρει ο ενάγων, ο οποίος θα πρέπει να παρουσιάσει αξιόπιστη μαρτυρία.
  2. Η μαρτυρία της ΜΕ 2 ως προς την περίοδο χρέωσης των απαιτούμενων ποσών δεν αμφισβητήθηκε. Η Υπεράσπιση απλά αρνείται τις χρεώσεις. Ως εκ τούτου το αποδεικτικό βάρος στην προκειμένη περίπτωση δεν μετατοπίζεται στους Εναγόμενους. Θα πρέπει επομένως να εξεταστεί αν η Ενάγουσα έχει παρουσιάσει επαρκή και αξιόπιστη μαρτυρία προς απόδειξη των ισχυρισμών της.
  3. Η ΜΕ 2 στηρίχθηκε στη δέσμη εγγράφων Τεκμήρια 4 -
  4. Το Τεκμήριο 4 αποτελείται από τις μηνιαίες καταστάσεις και τα εκδοθέντα τιμολόγια στα οποία αναλύονται οι μηνιαίες χρεώσεις των κοινοχρήστων εξόδων ανάλογα με τη φύση τους. Αυτά ανέρχονται, για τους επίδικους μήνες δηλαδή Δεκέμβριο 2016 - Ιούλιο 2017, στο ποσό των €256 μηνιαίως, οπότε και στο κάθε διαμέρισμα αναλογεί το ποσό των 25,60 μηνιαίως. Στα τιμολόγια παρατίθενται ξεχωριστές λεπτομέρειες των χρεώσεων. Αφορούν έξοδα και χρεώσεις που καλύπτονται από τις πρόνοιες του άρθρου 38ΙΑ, Κεφ. 224 και τα οποία προκύπτουν από τις υποχρεώσεις τις Ενάγουσας δυνάμει του άρθρου 38ΚΖ
(1)(β), Κεφ.
  2. Αν και η μαρτυρία της ΜΕ 2 είναι εξ ακοής, είναι εκ πρώτης όψεως αρκετή για να αποδείξει το περιεχόμενο των τιμολογίων ώστε να εναπόκειται στους Εναγομένους να αντικρούσουν τα στοιχεία που αποτελούν τους λογαριασμούς και να πείσουν το Δικαστήριο ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε το οφειλόμενο ποσό στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων (βλ. Κλεάνθους ν Λευκόνοικο Χρηματιστηριακή Λτδ
(2012)1Β ΑΑΔ 1344, 1350). Η Εναγομένη 2 στη μαρτυρία της δεν ανέφερε τι αμφισβητεί ειδικά, ούτε αν υφίσταται λάθος στον υπολογισμό. Ως εκ τούτου η μαρτυρία της Εναγομένης 2 δεν ανατρέπει την αξιοπιστία των όσων κατέθεσε η ΜΕ 2 για τις χρεώσεις που επιβλήθηκαν.
  1. Εκείνο που δεν με βρίσκει σύμφωνο είναι η απαίτηση της Ενάγουσας να επιδικαστούν και προϋπολογισθέντα κοινόχρηστα έξοδα. Οι συνήγοροι δεν ανέφεραν, ούτε εντοπίζω πρόνοια του νόμου ή νομολογία που να παρέχει στο δικαστήριο τέτοια ευχέρεια, να επιδικάζει δηλαδή προϋπολογισθέντα κοινόχρηστα έξοδα. Ως εκ τούτου το μέρος αυτό της απαίτησης είναι καταδικασμένο σε αποτυχία.
  2. Καταδικασμένο επίσης σε αποτυχία είναι το αίτημα της Ενάγουσας για καταβολή των €160 για τις αποσταλείσες επιστολές. Αν και δεν αμφισβητείται η αποστολή τους, τα έξοδα αυτά περιλαμβάνονται στα δικηγορικά έξοδα που απαιτούνται κατά τον υπολογισμό, ως αναγκαίες επιστολές πριν την καταχώριση της αγωγής (βλ. Παράρτημα Β των Θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας). ΙV. ΕΥΡΗΜΑΤΑ
  3. Η Ενάγουσα, με αξιόπιστη, αποδεκτή και επαρκή μαρτυρία έχει αποσείσει το γενικό βάρος απόδειξης της βάσης αγωγής της. Ως εκ τούτου έχει αποδείξει ότι:
(1)Ο Εναγόμενος 1 της οφείλει το ποσό των €204,80, το οποίο αφορά κοινόχρηστα έξοδα του διαμερίσματος 1 για την περίοδο Δεκεμβρίου 2016 - Ιούλιο 2017.
(2)Η Εναγομένη 2 της οφείλει το ποσό των €204,80, το οποίο αφορά κοινόχρηστα έξοδα του διαμερίσματος 9 για την περίοδο Δεκεμβρίου 2016 - Ιούλιο
  2. Έχω ικανοποιηθεί ότι ο υπολογισμός έγινε σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ, Κεφ. 224 και ότι αφορούσε έξοδα που προκύπτουν από τις υποχρεώσεις της Ενάγουσας δυνάμει του άρθρου 38 ΚΖ
(1), Κεφ.
  1. Τα ποσά, αν και απαιτήθηκαν, δεν καταβλήθηκαν και συνεχίζουν να παραμένουν οφειλόμενα. VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
  2. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγομένων ως ακολούθως:
(1)εναντίον του Εναγομένου 1: Για το ποσό των €204,80 πλέον νόμιμο τόκο· και
(2)εναντίον της Εναγομένης 2: Για το ποσό των €204,80 πλέον νόμιμο τόκο.
  1. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται.
  2. Τα έξοδα της Απαίτησης και της Ανταπαίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγομένων και επίσης θα φέρουν νόμιμο τόκο. (Υπ.) ............... Ν. Α. Π. Γεωργιάδης, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής [1] 'As indicated in Fox v Percy there are other techniques for assessing the credibility and reliability of a witness other than that based on a personal assessment of demeanour:
  3. Assess the evidence of a witness by reference to undisputed or indisputable facts. The witness is likely to be considered to be unreliable if their evidence is, in any serious respect, inconsistent with those facts; ...' [2] 'The main tests needed to determine whether a witness is lying or not are, I think, the following, although their relative importance will vary widely from case to case:
(1)the consistency of the witness's evidence with what is agreed, or clearly shown by other evidence, to have occurred; ....' [3] Ανάλογες ρυθμίσεις συναντώνται και σε νομοθεσίες της κοινοπολιτείας όπως π.χ. Strata Schemes Management Act 2015, No. 50, (section 8) της Αυστραλιανής Πολιτείας της Νέας Νότιας Ουαλίας, όπου και χρησιμοποιείται ο όρος body corporate. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.