Διαχειριστική Επιτροπή Πολυκατοικίας ν. Παναγιώτου, Αρ. Αγωγής: 3660/13, 30/12/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A699 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Πασχαλίδη, Ε.Δ Αρ. Αγωγής: 3660/13 Μεταξύ: Διαχειριστική Επιτροπή Πολυκατοικίας «XXXXX 4» Ενάγουσα και XXXXX Παναγιώτου Εναγόμενος ---------------------------------------------- Ημερομηνία: 30 Δεκεμβρίου 2021 Εμφανίσεις: Για ενάγουσα: κ Ρ. Βραχίμης Ο εναγόμενος εμφανίζεται αυτοπροσώπως ΑΠΟΦΑΣΗ Στην παρούσα υπόθεση, η ενάγουσα, η οποία είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας «Δημόκριτος 4» στη Λευκωσία, ισχυρίστηκε με το ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο που καταχώρησε στις 11/06/13 ότι ο εναγόμενος, ο οποίος είναι κύριος και ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος στον 11ο όροφο της συγκεκριμένης πολυκατοικίας, όφειλε με βάση το εμβαδόν του διαμερίσματος του να της καταβάλει το ποσό των €4.178,20 ως συνεισφορά στα κοινόχρηστα έξοδα και δαπάνες. Ο εναγόμενος από την άλλη, ισχυριζόμενος στο δικό του δικόγραφο ότι η ενάγουσα «έχει παραβεί το νομικό πλαίσιο στο οποίο θα έπρεπε να κινείται και έχει προξενήσει ζημιές στον εναγόμενο», αρνείται ότι οφείλει οποιοδήποτε ποσό στην τελευταία και ανταπαιτεί από αυτή «Ευρώ 40.740,45 περίπου (ως) πραγματικές ζημιές και γενικές αποζημιώσεις». Είναι ειδικότερα η δικογραφημένη εκδοχή του εναγόμενου ότι παρά τις επανειλημμένες προφορικές και γραπτές εκκλήσεις που αυτός έκαμνε από το 1984 προς την ενάγουσα, η τελευταία δεν διαχειριζόταν την πολυκατοικία ως ο νόμος της επέβαλλε, ούτε και ανταποκρινόταν στις υποχρεώσεις που είχε απέναντι του. Συγκεκριμένα, αναφέρει στο δικόγραφο του ο εναγόμενος, η ενάγουσα «δεν έκανε σωστή και/ή καθόλου συντήρηση της κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας» με αποτέλεσμα να μην υπάρχει κεντρική θέρμανση από το τέλος του 1996 και να αναγκαστεί να τοποθετήσει ο ίδιος τζάκι στο διαμέρισμα του, το κόστος εγκατάστασης και λειτουργίας του οποίου ανήλθε σε €2.830, και «δεν ήλεγχε όπως θα έπρεπε την κατάσταση στην οποία βρισκόταν η ταράτσα της κοινόκτητης οικοδομής η οποία βρίσκεται πάνω από το διαμέρισμα του εναγόμενου και δεν είχε προβεί σε πράξεις που ήταν αναγκαίες για την αποτροπή και κατόπιν στην επιδιόρθωση των ζημιών που επήλθαν σε αυτή, την ταρράτσα δηλαδή...», με αποτέλεσμα να προκληθούν ζημιές στο διαμέρισμα του από διαρροή υγρασίας από την ταράτσα. Όσον αφορά τις συγκεκριμένες ζημιές που ισχυρίζεται ότι του προκάλεσε η διαρροή υγρασίας από την ταράτσα, η δικογραφημένη θέση του εναγόμενου είναι ότι έχει μειωθεί η αγοραία αξία του διαμερίσματος του κατά €31.000, ότι χρειάστηκε να καταβάλει ο ίδιος €354 σε εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του διαμερίσματος του, ότι θα πρέπει να καταβάλει €4.900 για να επιδιορθώσει τις ζημιές που προκλήθηκαν στο εσωτερικό του διαμερίσματος από την υγρασία, ότι κατέβαλε €701,25 ώστε να διενεργηθεί εκτίμηση σε σχέση με το κόστος επιδιόρθωσης των ζημιών, ότι το 1996 αναγκάστηκε να καταβάλει €478 για την αγορά νέου καναπέ και ότι το 1999 κατέβαλε €277 για την τοποθέτηση νέου παρκέ. Πρόσθετα των πιο πάνω, ο εναγόμενος ισχυρίστηκε και ότι με τις συγκεκριμένες πράξεις και παραλείψεις της, η ενάγουσα έχει παραβιάσει τα συνταγματικά του δικαιώματα στη ζωή και στη σωματική ακεραιότητα, στην αξιοπρεπή διαβίωση, στον σεβασμό της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής και στην απόλαυση της ιδιοκτησίας του και για το λόγο αυτό θα πρέπει να του καταβάλει και γενικές αποζημιώσεις. Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι κατά την καταχώρηση του δικογράφου του στις 13/09/13 και μέχρι και τις 20/01/17 που είχαν ήδη ολοκληρωθεί και οι προδικαστικές διαδικασίες της τότε σε ισχύ Δ.30, ο εναγόμενος εκπροσωπείτο από διάφορους δικηγόρους. Τελικά όμως ο τελευταίος αποφάσισε να εκπροσωπήσει ο ίδιος τον εαυτό του και έτσι έπραξε μέχρι και το τέλος της ακροαματικής διαδικασίας. Κατά την ακρόαση της υπόθεσης λοιπόν, από πλευράς εναγόντων κλήθηκαν να καταθέσουν δύο μάρτυρες, ήτοι η νυν πρόεδρος της ενάγουσας, Χ. Μενελάου (ΜΕ1), η οποία διαμένει στην πολυκατοικία από το 1989 και είναι μέλος της ενάγουσας από το 2011 περίπου, και ο Μ. Ζαρβού (ΜΕ2), ο οποίος διευθύνει την εταιρεία Μ. Ζ. Πολυδιαχείρηση Λτδ, η οποία διαχειρίζεται τα κοινόχρηστα της επίμαχης πολυκατοικίας από το 2016 και η οποία έχει έκτοτε στην κατοχή της όλα τα σχετικά αρχεία και έγγραφα. Αμφότεροι οι εν λόγω μάρτυρες, οι οποίοι αντεξετάστηκαν εκτενώς από τον εναγόμενο, κατέθεσαν την ουσία της κυρίως εξέτασης τους με γραπτή δήλωση (Έγγραφα Α και Β). Από πλευράς εναγόμενου τώρα, πέραν του ιδίου, του οποίου η κυρίως εξέταση επίσης έλαβε τη μορφή γραπτής δήλωσης (Έγγραφο Γ), κλήθηκαν να καταθέσουν ο πολιτικός μηχανικός Χ. Χριστοδούλου (ΜΥ1), ο οποίος ανέφερε ότι τον Αύγουστο του 2013, προέβη, κατόπιν οδηγιών του εναγόμενου και έναντι πληρωμής του ποσού των €701,25, σε εκτίμηση των προβλημάτων που κατ' ισχυρισμό προκαλούνται στο διαμέρισμα του τελευταίου από διαρροή υγρασίας (Τεκ. 11), και ο εγκεκριμένος εκτιμητής - σύμβουλος ακινήτων Λ. Καλογήρου (ΜΥ2), ο οποίος ανέφερε ότι εκτίμησε στις 05/08/13 την αγοραία αξία του διαμερίσματος του εναγόμενου και ότι πληρώθηκε για την εν λόγω εκτίμηση το ποσό των €354 (Τεκ.21). Θα πρέπει εξ' αρχής να αναφέρω ότι η ακροαματική διαδικασία δεν εξελίχθηκε τελικά ως φαινόταν από την ανταλλαγήσα δικογραφία ότι θα εξελιχθεί και αυτό γιατί κατά την έναρξη της αντεξέτασης της ΜΕ1, ήτοι της πρώτης μάρτυρος στην υπόθεση, η υπερασπιστική γραμμή του εναγόμενου αλλά και η υπόθεση γενικότερα πήρε μια απρόσμενη τροπή. Εξηγώ. Κατά τη μαρτυρία της, η ΜΕ1 υποστήριξε ότι τα κοινόχρηστα που όφειλε ο εναγόμενος από το 1999 μέχρι και τον Φεβρουάριο 2013, ανέρχονταν, σύμφωνα με σχετική κατάσταση που είχε ετοιμάσει η εταιρεία του ΜΕ2 και την οποία η μάρτυς κατέθεσε ως Τεκ. 2, στο συνολικό ποσό των €4.178,
- Κατά την αντεξέταση της μάρτυρος από τον εναγόμενο, ο τελευταίος υπέβαλε στην πρώτη ότι είχε εξοφλήσει πλήρως όλα τα κοινόχρηστα της συγκεκριμένης περιόδου που αυτή ισχυρίστηκε ότι συνιστά την επίδικη για την αγωγή περίοδο, και προς υποστήριξη του ισχυρισμού του αυτού, παρουσίασε στη μάρτυρα διάφορες αποδείξεις πληρωμών κοινοχρήστων (Τεκ. 6 και 6Α). Η πλευρά της ενάγουσας αντέδρασε τότε στην «αποκάλυψη» αυτή του εναγόμενου και υποστήριξε ότι ουδέποτε η εξόφληση συνιστούσε μέρος της υπερασπιστικής του γραμμής, ούτε και είχαν ποτέ αποκαλυφθεί οι συγκεκριμένες αποδείξεις στην ενάγουσα ως έγγραφα που θα χρησιμοποιούσε η υπεράσπιση. Για τους λόγους όμως που καταγράφηκαν στα πρακτικά και εφόσον ο εναγόμενος δήλωσε ότι θα περιόριζε πλέον την υπερασπιστική του γραμμή αποκλειστικά στον ισχυρισμό του περί εξόφλησης, η οποία γραμμή κατ' εκείνον καλύπτετο από το δικογραφημένο ισχυρισμό του ότι «ουδέν ποσό οφείλει στην ενάγουσα», το Δικαστήριο επέτρεψε να προωθηθεί η συγκεκριμένη θέση, οπόταν και η πλευρά της ενάγουσας ζήτησε χρόνο για ν' αντιπαραβάλει τις συγκεκριμένες αποδείξεις με τ' αρχεία της ώστε να μπορέσει να τοποθετηθεί αναλόγως. Επειδή όμως η ΜΕ1 δήλωσε αδυναμία να τοποθετηθεί επί της ορθότητας των αποδείξεων που παρουσίασε ο εναγόμενος εφόσον τα σχετικά αρχεία δεν τηρούνταν πλέον από την ενάγουσα αλλά από την εταιρεία του ΜΕ2, η επί του προκειμένου τοποθέτηση της πλευράς της ενάγουσας έγινε μέσω του τελευταίου, του διευθυντή δηλαδή της εταιρείας που είχε πλέον τα σχετικά αρχεία και ο οποίος είχε ετοιμάσει και το Τεκ.
- Ισχυρίστηκε λοιπόν κατά τη μαρτυρία του ο ΜΕ2 ότι το Τεκ.2 είχε ετοιμαστεί στη βάση των πληροφοριών που η εταιρεία του είχε λάβει από τους προηγούμενους διαχειριστές των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας, οι οποίες όμως πληροφορίες δεν κατέστη δυνατό να επιβεβαιωθούν με τον εναγόμενο μέχρι την έναρξη της ακρόασης και αυτό λόγω του ότι ο τελευταίος ήταν απρόθυμος να συνεργαστεί και να παρουσιάσει οποιαδήποτε σχετικά έγγραφα είχε στην κατοχή του, ως ήταν τα έγγραφα που παρουσίασε για πρώτη φορά κατά την ακρόαση. Έχοντας όμως λάβει πλέον τις φερόμενες αποδείξεις του εναγόμενου, ισχυρίστηκε ο ΜΕ2, οι οποίες αποδείξεις έδειχναν ότι κατά την επίδικη περίοδο είχαν γίνει πληρωμές κοινοχρήστων από μέρους του πρώτου συνολικού ύψους €2.612,37, τις αντιπαρέβαλε με τα λογιστικά αρχεία της ενάγουσας που διατηρούνταν από το 1997 (Τεκ. 7, 8, 9 & 10) και αποφάσισε να δεχτεί ως ορθές τις συγκεκριμένες πληρωμές έστω και αν αυτές δεν είχαν καταγραφεί, και να τις πιστώσει προς όφελος του εναγόμενου. Αφού λοιπόν πίστωσε προς όφελος του εναγόμενου όλα τα ποσά που παρουσίαζαν οι αποδείξεις που αυτός προσκόμισε, ο μάρτυρας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ποσό που τελικά προκύπτει να οφείλει ο εναγόμενος ως κοινόχρηστα από το 1997 μέχρι και τις 29/02/13, είναι το ποσό των €1.597,
- Σημειώνω εδώ ότι ο ΜΕ2 υποστήριξε ότι αν και το Τεκ.2 θα πρέπει να αγνοηθεί στο βαθμό που δείχνει τον εναγόμενο να οφείλει το συνολικό ποσό των €4.178,20 ως απλήρωτα κοινόχρηστα από το 1999 μέχρι και το Φεβρουάριο 2013, το οποίο ήταν και το ποσό που αξιώθηκε με την παρούσα αγωγή, εντούτοις το ποσό αυτό δεν πρέπει να θεωρηθεί επί της ουσίας του εσφαλμένο. Αυτό κατά το ΜΕ2 γιατί το μόνο «σφάλμα» στο περιεχόμενο του Τεκ.2 έγκειται στο γεγονός ότι όταν ετοιμαζόταν το εν λόγω τεκμήριο, είχε συμπεριληφθεί σ' αυτό κατά μηνιαία αναλογία και το συνολικό ποσό των €2.675,40, το οποίο όμως αφορούσε στο μερίδιο συνεισφοράς του εναγόμενου σε σχέση με την ανακαίνιση που ξεκίνησε να γίνεται στην πολυκατοικία το 2013 και ολοκληρώθηκε μετά την καταχώρηση της παρούσας, καθώς και σ' ένα ποσό δικηγορικών εξόδων που είχαν δημιουργηθεί συνεπεία της απροθυμίας του εναγόμενου να συνεισφέρει στην εν λόγω ανακαίνιση. Επειδή όμως τα ποσά αυτά τελικά αξιώθηκαν από την ενάγουσα με άλλη αγωγή που καταχωρήθηκε εναντίον του εναγόμενου μετά την καταχώρηση της παρούσας, ήτοι της αγωγής XXXXX/15, η οποία αγωγή είναι κοινώς αποδεκτό ότι ακόμη εκκρεμεί και ότι σε αυτή ο εναγόμενος προβάλλει ως υπεράσπιση τις ίδιες δικογραφημένες θέσεις που προβάλλει στην παρούσα, τα εν λόγω κονδύλια ανέφερε ο ΜΕ2 δεν έπρεπε να συμπεριληφθούν στα εδώ αξιούμενα κοινόχρηστα. Στη βάση της πιο πάνω θέσης του ΜΕ2 καθώς επίσης και της θέσης του ότι η επίδικη απαίτηση για οφειλόμενα κοινόχρηστα θα πρέπει να θεωρηθεί ότι αφορά μόνο στο ποσό των €1597,70, που είναι και το ποσό που προκύπτει να οφείλεται από το 1997 μετά και την αφαίρεση όλων των ποσών που παρουσιάζονται στις αποδείξεις πληρωμής που κατέθεσε ο εναγόμενος, η πλευρά της ενάγουσας, επιφυλάσσοντας τα δικαιώματα της σε σχέση με την αγωγή XXXXX/15, περιόρισε την απαίτηση της στο συγκεκριμένο ποσό, ήτοι στο ποσό των €1597,
- Παρά τον πιο πάνω περιορισμό της αξίωσης της ενάγουσας όμως, ο εναγόμενος, αν και δήλωσε ότι αναγνωρίζει ότι είχε υποχρέωση να καταβάλει κοινόχρηστα μέχρι και το Φεβρουάριο 2013 καθώς επίσης και ότι οι αποδείξεις πληρωμής που παρουσίασε δεν καλύπτουν όλους τους μήνες της περιόδου που αξιώνεται με την παρούσα αγωγή, δήλωσε ότι θα επιμείνει στον ισχυρισμό του ότι έχει εξοφλήσει πλήρως και ποσό των €1597,
- Την πιο πάνω θέση του περί εξόφλησης του εναπομείναντος ποσού, ο εναγόμενος επεδίωξε να την καταδείξει πλήττοντας αφ' ενός την αξιοπιστία και την ακρίβεια των αρχείων και των μαρτύρων της ενάγουσας, και επικαλούμενος αφ' ετέρου το παραδεκτό από την ενάγουσα γεγονός, ότι τον Οκτώβριο του 2010 του επετράπη να εκλεγεί ως μέλος της ενάγουσας, εκλογή η οποία δεν θα μπορούσε δια Νόμου να επιτραπεί αν αυτός όντως όφειλε τότε κοινόχρηστα. Τη θέση αυτή του εναγόμενου η ΜΕ1 την απέρριψε κατηγορηματικά, ισχυριζόμενη ότι ήταν η ίδια που είχε μεσολαβήσει τότε ώστε να επιτραπεί στον εναγόμενο να εκλεγεί ως μέλος της ενάγουσας και αυτό μόνο διότι ο τελευταίος είχε υποσχεθεί ότι θα τακτοποιούσε άμεσα τις οφειλές του, κάτι το οποίο αυτός όντως επιχείρησε να πράξει, προβαίνοντας τον Δεκέμβριο του 2010, όπως δείχνουν και οι αποδείξεις που ο ίδιος παρουσίασε ως Τεκ. 6Α, σε κάποιες πληρωμές έναντι των οφειλών του. Τελικά όμως, ισχυρίστηκε η ΜΕ1, ο εναγόμενος δεν τήρησε τις υποσχέσεις του αφού συνέχισε να οφείλει και να μην πληρώνει κοινόχρηστα και για το λόγο αυτό δεν εκλέχθηκε ξανά στην ενάγουσα. Σημειώνω εδώ ότι όσον αφορά το θέμα της πληρωμής των κοινοχρήστων, ο εναγόμενος κατέθεσε κατά τη μαρτυρία του μεταξύ άλλων και διάφορες επιστολές που αντάλλασσε με την ενάγουσα και τους δικηγόρους της από το 1989 (Τεκ. 12, Τεκ. 17 & Τεκ. 20). Στις εν λόγω επιστολές του ο εναγόμενος αναφέρει μεταξύ άλλων και ότι είχε αποφασίσει τότε να μην πληρώνει κοινόχρηστα μέχρις ότου η ενάγουσα επιδιορθώσει τα προβλήματα που υπήρχαν στην ταράτσα της πολυκατοικίας, και τα οποία προβλήματα, ως ήταν και ο ισχυρισμός που προώθησε ο εναγόμενος, προκαλούσαν ζημιές στο διαμέρισμα του από το
- Αντεξεταζόμενος επί των πιο πάνω «απειλών» του ότι δεν θα πλήρωνε κοινόχρηστα, ο εναγόμενος ισχυρίστηκε ότι ναι μεν κατά καιρούς δεν πλήρωνε κοινόχρηστα ως αναφέρεται στις επιστολές του, όμως επειδή διέμενε για μεγάλα χρονικά διαστήματα στην Αγγλία, φρόντιζε πάντα όπως με την επιστροφή του στην Κύπρο εξοφλεί οποιαδήποτε οφειλή είχε δημιουργηθεί και είναι γι' αυτό το λόγο που υποστηρίζει ότι έχει εξοφλήσει και την επίδικη οφειλή. Όσον αφορά τώρα το θέμα των κατ' ισχυρισμό ζημιών που υπέστη ο εναγόμενος, το οποίο θέμα υπενθυμίζω παρέμεινε να προωθείται αποκλειστικά ως βάση για την ανταπαίτηση του τελευταίου, ο εναγόμενος αντεξέτασε τους ΜΕ1 και ΜΕ2 σε σχέση με το κατά πόσο είχαν και αυτοί διαπιστώσει το 2020 ότι το διαμέρισμα του είχε υποστεί ζημιές λόγω διαρροής υγρασίας καθώς επίσης και σε σχέση με τον ισχυρισμό του ότι οι ζημιές αυτές προκλήθηκαν συνεπεία της πλημμελούς συντήρησης και διαχείρισης της πολυκατοικίας. Αμφότεροι οι ΜΕ1 και ΜΕ2 δέχτηκαν ότι όντως το 2020 κλήθηκαν από τον εναγόμενο να επισκεφθούν το διαμέρισμα του οπόταν και διαπίστωσαν ότι σε αυτό φαινόταν τότε, το 2020 δηλαδή, να υπάρχουν προβλήματα συνεπεία διαρροής υγρασίας, δήλωσαν όμως και οι δύο τους άγνοια ως προς προέλευση της υγρασίας αυτής. Η ΜΕ1 μάλιστα, ισχυρίστηκε ότι ο εναγόμενος άλλοτε ισχυριζόταν ότι η υγρασία προερχόταν από κακή μόνωση της ταράτσας και άλλοτε από σπασμένες ιδιωτικές σωλήνες και τρύπες που ανοίχτηκαν στην ταράτσα στο παρελθόν από διάφορους κυρίους των μονάδων, εν αγνοία και άνευ συγκατάθεσης της ενάγουσας. Σε κάθε περίπτωση όμως, ισχυρίστηκε περαιτέρω η ΜΕ1, η ενάγουσα είχε επιχειρήσει σε αρκετές περιπτώσεις στο παρελθόν να αναθέσει σε ειδικά συνεργεία να προβούν σε μόνωση της ταράτσας, όμως κάθε φορά που επιχειρείτο να γίνει κάτι τέτοιο ο εναγόμενος επενέβαινε και έδιωχνε τα συνεργεία με φωνές και απειλές διότι θεωρούσε, ως αυθαίρετα ισχυριζόταν, ότι τα εν λόγω συνεργεία δεν ήταν ικανά και κατάλληλα για να εκτελέσουν την συγκεκριμένη εργασία. Σημειώνω εδώ ότι κατά την ακρόαση ο εναγόμενος δέχτηκε ότι όντως είχαν προσέλθει κατά καιρούς διάφορα πρόσωπα στην πολυκατοικία με οδηγίες από την ενάγουσα να προβούν σε μόνωση της ταράτσας, ισχυρίστηκε όμως ότι κατόπιν συνομιλίας που είχε με τα εν λόγω πρόσωπα αλλά και κατόπιν συμβουλών που είχε λάβει από διάφορους άλλους επαγγελματίες του συγκεκριμένου τομέα, είχε αντιληφθεί ότι τα πρόσωπα αυτά δεν θα εκτελούσαν τη σωστή και δέουσα εργασία που έπρεπε να γίνει. Αν και δέχτηκε λοιπόν ο εναγόμενος ότι είχε όντως εκφράσει τη διαμαρτυρία και δυσφορία του προς τα πρόσωπα που προσέρχονταν κατά καιρούς για να μονώσουν την ταράτσα της οικοδομής με οδηγίες της ενάγουσας, αρνήθηκε ότι εκδίωξε τα πρόσωπα αυτά με οποιοδήποτε τρόπο. Αντεξεταζόμενος δε ως προς το γιατί δεν έφερε ο ίδιος τους ειδικούς που τύγχαναν της αποδοχής του να μονώσουν την ταράτσα αφού δεν τον ικανοποιούσε η επάρκεια και η ικανότητα των προσώπων που έστελνε η ενάγουσα και αφού οι άλλοι κύριοι, σύμφωνα τον ίδιο, έκαμναν ό,τι ήθελαν, ο εναγόμενος ισχυρίστηκε ότι όταν επιχείρησε να πράξει κάτι τέτοιο, τα μέλη της ενάγουσας του το απαγόρευσαν ρητά, απειλώντας τον μάλιστα και με νομικά μέτρα με αποτέλεσμα η κατάσταση της ταράτσας να παραμείνει η ίδια εδώ και πέραν από 35 χρόνια. Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι τις διάφορες αποδείξεις σε σχέση με τα ποσά που αυτός ισχυρίστηκε ότι αναγκάστηκε να καταβάλει συνεπεία της στάσης και συμπεριφοράς της ενάγουσας καθώς επίσης και τις εκθέσεις εμπειρογνωμοσύνης των ΜΥ1 και ΜΥ2, οι οποίοι κλήθηκαν να καταθέσουν και δια ζώσης, ο εναγόμενος τις παρουσίασε κατά τη διάρκεια της δικής του μαρτυρίας. Σύμφωνα με τον ΜΥ1 λοιπόν, ο οποίος υιοθέτησε ως μέρος της μαρτυρίας του την έκθεση Τεκ. 11 που ετοίμασε περί τον Αύγουστο 2013, αυτός, όταν επισκέφθηκε τότε το διαμέρισμα του εναγόμενου, διαπίστωσε ότι υπήρχαν βλάβες και ζημιές στο ταβάνι της σαλοτραπεζαρίας και συγκεκριμένα στη μπογιά, στον σουβά, στην πλάκα από μπετόν και στον οπλισμό του μπετόν της πλάκας, βλάβες και ζημιές στο ταβάνι και στους τοίχους των δωματίων και συγκεκριμένα στη σπάτουλα και στην μπογιά, καθώς επίσης και βλάβες και ζημιές «σε εσωτερικούς τοίχους κάτω από την πατούδα των παραθύρων των δωματίων» όπου «οι ρηγματώσεις επί των προκατασκευασμένων εκ μπετόν αρμέ δομοστατικών στοιχείων είναι εμφανείς και μεγάλες τόσο σε έκταση όσο και σε μέγεθος που έχουν αποσαρθρώσει σε μεγάλο βαθμό τα στοιχεία». Κατά τον μάρτυρα, οι εν λόγω βλάβες και ζημιές οφείλονταν στη «συσσωρευμένη υγρασία στο εσωτερικό του ταβανιού από την εισροή των λιμνάζοντων νερών στην ταράτσα... (στην)... ανεπαρκή στεγάνωση και συντήρηση της ταράτσας» και ειδικότερα, «.σε υγρασίες που δημιουργούνται από τα νερά που λιμνάζουν στην επιφάνεια της ταράτσας και που εισέρχονται σταδιακά διά μέσου της πλάκας στο εσωτερικό.». Ήταν δε κατηγορηματικός ο μάρτυρας ως προς το ότι οι ζημιές που διαπιστώθηκαν το 2013 στο διαμέρισμα του εναγόμενου δεν οφείλονταν σε φυσική φθορά αλλά «στην ελλιπή ή ανεπαρκή συντήρηση της κοινόχρηστης ταράτσας καθώς και στις αυθαίρετες επεμβάσεις επ' αυτής». Σύμφωνα με την έκθεση του μάρτυρα, από την επιτόπια επίσκεψη που αυτός είχε κάμει τότε στην ταράτσα της πολυκατοικίας, διαπίστωσε ότι είχαν τοποθετηθεί εκεί από διάφορους κυρίους της οικοδομής διάφορες υδραυλικές εγκαταστάσεις κατά ακατάστατο, απροστάτευτο και «κατά πάσα πιθανότητα αυθαίρετο» τρόπο, καθώς επίσης και ότι υπήρχε και μια τρυπημένη πλαστική σωλήνα από την οποία «τρέχει συνεχώς πόσιμο νερό στην ταράτσα». Διαπίστωσε περαιτέρω ο μάρτυρας, ως καταγράφει στην έκθεση του, και ότι «για κάποιον λόγο είχε κτιστεί χαμηλό τοιχάκι κάτω από την περιφέρεια του ντεπόζιτου το οποίο εμποδίζει την κανονική ροή των νερών και επιπρόσθετα επιτρέπει στα νερά της βροχής να λιμνάζουν μέσα και έξω από την περίκλειστη επιφάνεια». Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων του, ο μάρτυρας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι υδραυλικές εγκαταστάσεις και κατασκευαστικές κακοτεχνίες που υπήρχαν στη ταράτσα είχαν ως αποτέλεσμα «να φράσσουν την κανονική ροή των νερών προς τις υδρορροές και να δημιουργούνται λιμνάζοντα νερά ... (και) ... εμποδίζουν τη σωστή συντήρηση της ταράτσας και δημιουργούν αρκετά προβλήματα και ζημιές στο διαμέρισμα (του εναγόμενου) που βρίσκεται κάτωθεν». Για να λυθούν επομένως τα προβλήματα που προκαλούσε η υγρασία στο διαμέρισμα του εναγόμενου, τα οποία προβλήματα ο μάρτυρας ανέφερε στην έκθεση του ότι θα καταστούν εντονότερα όταν αυξηθεί η βροχόπτωση, θα έπρεπε, σύμφωνα με το ΜΥ1, «να γίνει εξυπαρχής νέα στεγάνωση σε όλη την επιφάνεια της ταράτσας αφού προηγουμένως αρθούν οι πρόχειρες επεμβάσεις και τακτοποιηθεί η πορεία των υδραυλικών διασωληνώσεων... (ώστε) να δυνηθεί (ο εναγόμενος) να προβεί στις εσωτερικές επιδιορθώσεις του διαμερίσματος του... (για τις οποίες)... σύμφωνα με τους υπολογισμούς του πραγματογνώμονα το υλικό κόστος με το οποίο θα επιβαρυνθεί (ο εναγόμενος) για την αποκατάσταση των ζημιών στο ταβάνι του διαμερίσματος του περιλαμβανομένων ορισμένων τοίχων εσωτερικά, εκτιμάται στο ποσό των € 4900». Όσον αφορά το ΜΥ2 τώρα, η ουσία της μαρτυρίας του, όπως αυτή προκύπτει και από την έκθεση που ο μάρτυρας ετοίμασε το 2013 και υιοθέτησε κατά την ακρόαση (Τεκ. 21), ήταν ότι το διαμέρισμα του εναγόμενου, συμπεριλαμβανομένων και των βεραντών της αυλής αλλά και του χώρου στάθμευσης, εκτιμήθηκε το 2013 να αξίζει €86.000, και ότι αν αυτό ανακαινιστεί και διορθωθούν να προβλήματα που έχουν προκληθεί από υγρασία, τότε εκτιμάται ότι θα αξίζει περί τις €117.
- Τέλος, κατά τη δική του μαρτυρία ο εναγόμενος, πέραν των όσων αναφέρονται ανωτέρω, κατέθεσε ως τεκμήρια διάφορες προσφορές που ισχυρίστηκε ότι είχε λάβει κατά καιρούς για στεγανοποίηση της ταράτσας και τις οποίες είχε θέσει στην ενάγουσα χωρίς όμως η τελευταία να τις αποδεχτεί (Τεκ. 16), μία απόδειξη αγοράς καθιστικού το 1996 για το ποσό των €330 και μία προσφορά που είχε λάβει το 1999 για επανατοποθέτηση και βερνίκωμα παρκέ ύψους €162 (Τεκ. 18). Ο εναγόμενος απέρριψε υποβολή που του τέθηκε ως προς το ότι ουδέποτε επεδίωξε ο ίδιος να μετριάσει τις κατ' ισχυρισμό ζημιές του καθώς και ότι, όχι μόνο δεν προέβη ποτέ σε οποιανδήποτε ενέργεια ώστε να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά όλα τα προβλήματα που κατ' εκείνον προκαλούνταν από την κακή κατάσταση της ταράτσας αλλά μάλιστα απέτρεψε ενεργά να γίνει κάτι τέτοιο. Ήταν δε η θέση του εναγόμενου ότι κάθε προσπάθεια που αυτός έκαμνε για να επιλύσει τα εν λόγω προβλήματα ώστε να μπορέσει να προχωρήσει με την επιδιόρθωση των ζημιών στο διαμέρισμα του (Τεκ. 19), αντιμετωπιζόταν με πλήρη αρνητικότητα από την ενάγουσα. Ειδικότερα ο εναγόμενος ισχυρίστηκε ότι τα μέλη της ενάγουσας. «με διάφορες αβάσιμες δικαιολογίες με παρεμπόδισαν και αρνήθηκαν από του να προχωρήσουν με τη στεγανοποίηση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων ταρατσών ορόφων της πολυκατοικίας» (Έγγραφο Γ). Ήταν τέλος η θέση του εναγόμενου ότι συνεπεία της στάσης της ενάγουσας, δηλαδή την για 35 χρόνια «αμέλεια και άρνηση της να ανταποκριθεί στη νομική υποχρέωση της να συντηρεί και να επιδιορθώνει την κοινόκτητη και κοινόχρηστη ταράτσα της πολυκατοικίας», η διαβίωση στο διαμέρισμα του «κατάντησε... ΜΑΡΤΗΡΙΟ» (διατηρήθηκε αυτούσια η ορθογραφία από το Έγγραφο Γ). Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, αμφότερες οι πλευρές προέβησαν σε εμπεριστατωμένες προφορικές αγορεύσεις με τις οποίες ουσιαστικά καταπιάστηκαν με θέματα αξιολόγησης της προσκομισθείσας μαρτυρίας καθώς επίσης και με τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που οφείλονται εκατέρωθεν σε μια κοινόκτητη οικοδομή, μεταξύ μιας διαχειριστικής επιτροπής και των κυρίων των μονάδων. Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου, παρακολουθώντας παράλληλα τους μάρτυρες ενώ κατέθεταν, έχοντας κατά νου και τις νομολογιακές αρχές που διέπουν την αξιολόγηση της μαρτυρίας αλλά και τη δυνατότητα του Δικαστηρίου να αποδεχτεί ή να απορρίψει είτε όλη είτε μέρος της προσκομισθείσας μαρτυρίας (βλ. Παύλου v. Αστυνομίας
(1998)2 Α.Α.Δ. 68, Σάββα v. Αστυνομίας
(1998)2 Α.Α.Δ. 391, Kades v. Nicolaou & Another
(1986)1 C.L.R. 212, Agapiou v. Panayiotou
(1988)1 C.L.R. 257 και Theomaria Estates Ltd v. Samuel Mason κ.α.
(2005)1 Α.Α.Δ. 256). Θα πρέπει να αναφέρω εξ' αρχής ότι η παρούσα αγωγή αναδεικνύει ένα από τα καθημερινά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι κοινόκτητες οικοδομές στην Κύπρο σε σχέση με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των κυρίων μιας κοινόκτητης οικοδομής από τη μια και των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της διαχειριστικής επιτροπής της οικοδομής από την άλλη. Όπως και σε πολλές άλλες παρόμοιες υποθέσεις που επιλαμβάνομαι καθημερινά, έτσι και στην παρούσα, η βασική διαφωνία των εδώ διαδίκων έγκειται, ούτε λίγο ούτε πολύ, στον ισχυρισμό της διαχειριστικής επιτροπής ότι κάποιος κύριος μονάδας παραλείπει να πληρώσει το μερίδιο που του αναλογεί στα κοινόχρηστα έξοδα και δαπάνες της πολυκατοικίας και στον ισχυρισμό του κυρίου της μονάδας ότι η διαχειριστική επιτροπή έχει παραλείψει να εκπληρώσει τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις που έχει απέναντι του σε σχέση με τη δέουσα συντήρηση και διαχείριση της πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα να προκληθούν ζημιές στην ιδιοκτησία του, το κόστος αποκατάστασης των οποίων ανταπαιτεί από αυτή. Συνιστά βεβαίως αδιαμφισβήτητη πραγματικότητα, όπως άλλωστε αμφότερες οι πλευρές αναγνώρισαν και δέχτηκαν, ότι οι εκατέρωθεν υποχρεώσεις και δικαιώματα τους είναι στοιχεία αλληλένδετα και αλληλοεξαρτώμενα, υπό την έννοια ότι μια διαχειριστική επιτροπή έχει καθήκον απέναντι στους κυρίους της οικοδομής να προβαίνει στη δέουσα διαχείριση και συντήρηση της πολυκατοικίας ώστε να μην επηρεάζεται δυσμενώς η ιδιοκτησία τους, αλλά την ίδια στιγμή, εφόσον οι μόνοι οικονομικοί πόροι που έχει στη διάθεση της μια διαχειριστική επιτροπή για να εκπληρώσει τα καθήκοντα της αυτά, είναι οι συνεισφορές που κάνουν οι κύριοι των μονάδων στις κοινόχρηστες δαπάνες και έξοδα, αυτοί, οι κύριοι των μονάδων δηλαδή, οφείλουν να καταβάλλουν στην ενάγουσα την αναλογούσα συνεισφορά τους στα συγκεκριμένα έξοδα. Άλλωστε, ένας κύριος που δεν συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα και δαπάνες δεν μπορεί την ίδια στιγμή να έχει απαίτηση να γίνουν τέτοια έξοδα και δαπάνες προς όφελος του. Ενδεικτικό τούτου είναι και το γεγονός ότι οι εκ του Κεφ.224 πρότυποι κανονισμοί λειτουργίας διαχειριστικών επιτροπών στους οποίους παραπέμπει και ο εδώ εναγόμενος, «αφαιρούν» από ένα κύριο μονάδας που δεν πληρώνει κοινόχρηστα το δικαίωμα συμμετοχής στις αποφάσεις που λαμβάνονται σε σχέση με την πολυκατοικία, έστω και αν οι αποφάσεις αυτές επηρεάζουν και τη δική του ιδιοκτησία (βλ. Κ.31 του Πίνακα του Παραρτήματος του Κεφ.224). Πρόσθετα των πιο πάνω όμως, κρίνω ορθό να επισημάνω εδώ και το άλλο ευνόητο γεγονός, το οποίο επίσης είναι κοινώς αποδεκτό στην παρούσα υπόθεση, ήτοι ότι, εφόσον το ταμείο μιας διαχειριστικής επιτροπής αποτελείται αποκλειστικά από τα χρήματα που καταβάλλουν οι κύριοι των μονάδων ως συνεισφορές, η οποιαδήποτε οικονομική υποχρέωση ήθελε επιβληθεί σε μια διαχειριστική επιτροπή, περιλαμβανομένης και της ικανοποίησης μιας δικαστικής απόφασης που ενδεχομένως να εκδοθεί εναντίον της, μπορεί να ικανοποιηθεί μόνο μέσω είσπραξης ανάλογης συνεισφοράς από τους κυρίους των μονάδων, ακόμη και αν η συγκεκριμένη υποχρέωση είναι προς τους τελευταίους που οφείλεται (βλ. επίσης αρ.38ΚΗ Κεφ.224). Ο λόγος που ανέφερα τα πιο πάνω, είναι διότι σε πολλές παρόμοιες υποθέσεις που επιλαμβάνομαι, πέραν του «φαύλου κύκλου» που δημιουργεί η εκατέρωθεν προβολή θέσεων του τύπου «δεν πληρώνω κοινόχρηστα μέχρι να ενεργήσεις με τον ορθό και δέοντα τρόπο - δεν μπορώ να ενεργήσω με τον ορθό και δέοντα τρόπο μέχρι να πληρώσεις κοινόχρηστα», παρατηρείται και το φαινόμενο να εγείρεται από πλευράς κάποιου κυρίου μονάδας απαίτηση εναντίον της διαχειριστικής επιτροπής, η οποία όμως απαίτηση δεν αφορά στην έκδοση κάποιου προστακτικού διατάγματος σε σχέση με τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις της τελευταίας αλλά στην επιδίκαση κάποιου χρηματικού ποσού εναντίον της. Σπάνια όμως γίνεται αντιληπτό ότι σε περίπτωση που μια τέτοια απαίτηση επιτύχει, το ποσό που θα διαταχθεί να καταβάλει από το ταμείο της η διαχειριστική επιτροπή στον επιτυχόντα κύριο θα πρέπει να εισπραχθεί από όλους τους κυρίους της οικοδομής, περιλαμβανομένου και του ιδίου του επιτυχόντα κυρίου. Ο εδώ εναγόμενος βεβαίως ισχυρίζεται ότι έχει εξοφλήσει πλήρως τις οφειλές του και έχει δηλώσει ότι αντιλαμβάνεται πλήρως και τις συνέπειες που τυχόν επιτυχία της ανταπαίτησης του ενδεχομένως να συνεπάγεται και για τον ίδιο, ήτοι ότι θα πρέπει να συνεισφέρει και αυτός στην κάλυψη οποιουδήποτε ποσού ήθελε επιδικαστεί υπέρ του. Έχοντας λοιπόν σκιαγραφήσει το γενικότερο πλαίσιο που περιβάλλει τις επίδικες διαφορές προχωρώ να εξετάσω την ουσία τους. Όπως έχω ήδη αναφέρει, η υπόθεση αναφορικά με την απαίτηση της ενάγουσας τελικά εξελίχθηκε να συνιστά μια απλή υπόθεση χρέους για το οποίο ο ισχυρισμός του εναγόμενου είναι ότι έχει εξοφληθεί. Είναι θεωρώ περιττό να επισημάνω ότι εφόσον ο εναγόμενος επέλεξε να προωθήσει μόνο τον ισχυρισμό της εξόφλησης και δεν αμφισβητεί ότι στην κανονική πορεία των πραγμάτων θα έπρεπε, ως φαίνεται και από τις αποδείξεις που προσκόμισε, να είχε καταβάλει ως κοινόχρηστα 11ΛΚ μηνιαίως μέχρι το 2004, 14ΛΚ το 2004, 15 ΛΚ από το 2005 μέχρι το 2008 και στη συνέχεια €25 μηνιαίως από το 2008 μέχρι και το Φεβρουάριο 2013, το βάρος απόδειξης ότι τα αξιούμενα κοινόχρηστα έχουν εξοφληθεί είναι πλέον στους ώμους του να το αποσείσει. Προτού όμως εξετάσω κατά πόσο ο εναγόμενος απέσεισε το βάρος απόδειξης που είχε, κρίνω ορθό να επισημάνω ότι διαπιστώνεται να υπάρχει μία σύγχυση μεταξύ των εκατέρωθεν εκδοχών. Εξηγώ. Η επίδικη περίοδος οφειλόμενων κοινοχρήστων στην παρούσα αγωγή δεν καθορίζεται στην Ε/Α αφού το μόνο που προκύπτει από το εν λόγω δικόγραφο είναι ο ισχυρισμός ότι κατά την καταχώρηση της αγωγής στις 11/06/13, ο εναγόμενος όφειλε ως κοινόχρηστα το ποσό των €4.178,
- Δεν ζητήθηκαν βεβαίως λεπτομέρειες από πλευράς εναγόμενου αναφορικά με την περίοδο στην οποία αφορούν οι κατ' ισχυρισμό οφειλές όμως κατά τη μαρτυρία της, η ΜΕ1, ήτοι η πρόεδρος της ενάγουσας, καθόρισε την επίδικη περίοδο της αξίωσης της τελευταίας να είναι η περίοδος 1999 - Φεβρουάριο
- Ήταν δε στη βάση αυτού του καθορισμού που και ο εναγόμενος στη συνέχεια πρόβαλε τον ισχυρισμό του περί εξόφλησης όλων των κοινοχρήστων που έπρεπε να καταβληθούν κατά την εν λόγω περίοδο. Κατά τη μαρτυρία του ΜΕ2 όμως, ο μάρτυρας εσφαλμένα «διεύρυνε» την περίοδο αξίωσης της ενάγουσας αφού περιέλαβε σε αυτή και οφειλές κοινοχρήστων που είχαν δημιουργηθεί μεταξύ 1997 και 1999, ήτοι πριν από την περίοδο που καθόρισε η ΜΕ
- Ο λόγος που αναφέρομαι σε «σφάλμα» του μάρτυρα είναι διότι δεν θεωρώ υπό τις περιστάσεις δίκαιο απέναντι στον εναγόμενο να επιτραπεί στην ενάγουσα να διευρύνει την περίοδο της αξίωσης της με τον τρόπο αυτό. Συνεπώς οποιαδήποτε τυχόν οφειλή είχε ο εναγόμενος πριν το 1999, αυτή δεν μπορεί και δεν θα ληφθεί υπόψη. Των πιο πάνω λεχθέντων όμως, θα πρέπει να επισημάνω και το ότι όταν ο ΜΕ2 κατέθετε ως προς το άθροισμα των ποσών των αποδείξεων που προσκόμισε ο εναγόμενος (Τεκ.6 και 6Α), αυτός φαίνεται να προέβη και σε δεύτερο σφάλμα, αυτή τη φορά όμως προς όφελος του εναγόμενου και αυτό γιατί ο μάρτυρας ανέφερε, χωρίς να διορθωθεί από τον εναγόμενο, ότι τα ποσά που καταγράφονται στις συγκεκριμένες αποδείξεις συμποσούνται στο συνολικό ποσό των €2.612,
- Απλή όμως μαθηματική πρόσθεση των ποσών που αναφέρουν οι αποδείξεις στις οποίες παραπέμπει ο μάρτυρας, οι οποίες κατατέθηκαν από τον εναγόμενο ως Τεκ.6 και 6Α και στις οποίες να σημειωθεί περιλαμβάνονται εις διπλούν οι αποδείξεις για πληρωμή των κοινοχρήστων του Μάρτη 2007 και της περιόδου Δεκ.2010 - Φεβ.2011, καταδεικνύει ότι το συνολικό ποσό στο οποίο αυτές αφορούν είναι στην πραγματικότητα χαμηλότερο, ήτοι €2,438.91 (52 αποδείξεις για 11ΛΚ, 11 αποδείξεις για 14ΛΚ, 33 αποδείξεις για 15ΛΚ, 1 απόδειξη για €76, μία απόδειξη για €75 και μία απόδειξη για €200). Όμως, όπως θα προχωρήσω να εξηγήσω, τα πιο πάνω «σφάλματα» δεν επηρεάζουν την ουσία της υπόθεσης της ενάγουσας, αφού, όπως ανέφερα και πιο πάνω, είναι κοινώς αποδεκτό και προκύπτει και από τις αποδείξεις του εναγόμενου, ότι κατά την επίδικη περίοδο που καθόρισε η ΜΕ1, ήτοι 1999 - Φεβρουάριος 2013, τα κοινόχρηστα που έπρεπε να καταβάλλει ο εναγόμενος και τα οποία αυτός δεν αμφισβητεί απλά ισχυρίζεται ότι τα εξόφλησε, ανέρχονταν σε 11ΛΚ μηνιαίως μέχρι το 2004, 14ΛΚ το 2004, 15 ΛΚ από το 2005 μέχρι το 2008 και στη συνέχεια €25 μηνιαίως από το 2008 μέχρι και το Φεβρουάριο
- Για να αποδείξει τον ισχυρισμό του περί εξόφλησης των πιο πάνω κοινοχρήστων, ο εναγόμενος επικαλέστηκε αφ' ενός τις αποδείξεις Τεκ. 6 και 6Α και αφ' ετέρου το ότι τον Οκτώβριο 2010 του επετράπη να εκλεγεί ως μέλος της ενάγουσας, κάτι όμως που κατ' εκείνον δεν θα επιτρεπόταν από το Νόμο να γίνει αν υπήρχε τότε οποιαδήποτε οφειλή από μέρους του. Επί αυτών των θέσεων του εναγόμενου λοιπόν, ο οποίος είχε και το σχετικό βάρος απόδειξης, σημειώνω τα εξής. Κατά πρώτο, οι αποδείξεις που προσκόμισε ο εναγόμενος, δείχνουν, όπως αναγνώρισε και ο ίδιος κατά την ακρόαση, ότι έγιναν από μέρους του πληρωμές κοινοχρήστων μόνο για την περίοδο 01/09/99 - Αύγουστο 2008 και για τους μήνες Δεκέμβριο 2010, Ιανουάριο 2011 και Φεβρουάριο
- Καμία δηλαδή απόδειξη πληρωμής κοινοχρήστων δεν παρουσίασε ο εναγόμενος σε σχέση με τα κοινόχρηστα 60 μηνών (5 χρόνια) της επίδικης περιόδου, ήτοι για τα κοινόχρηστα των μηνών μεταξύ Ιανουάριο 1999 - Αύγουστο 1999 (8 μήνες), του Ιουνίου 2004 (1 μήνα), και των μηνών μεταξύ Σεπτέμβριο 2008 - Νοέμβριο 2010 (27 μήνες) και Μάρτιο 2011 - Φεβρουάριο 2013 (24 μήνες) και τα οποία κοινόχρηστα, λαμβανομένου υπόψη του κοινώς αποδεκτού ύψους τους κατά τους συγκεκριμένους μήνες, ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €1.449,42 [88ΛΚ (11ΛΚ x 8 μήνες) - €150,48, 14ΛΚ (14ΛΚ x 1 μήνα) - €23,94, €675 (€25 x 27 μήνες και €600 (€25 x 24 μήνες) αντίστοιχα]. Κατά δεύτερο, η θέση του εναγόμενου ότι σύμφωνα με τον Κ.31 των πρότυπων κανονισμών του Κεφ.224 που δύνανται να ρυθμίζουν τη λειτουργία των διαχειριστικών επιτροπών μιας κοινόκτητης οικοδομής, «κανένας κύριος δεν δικαιούται να ψηφίσει σ' οποιαδήποτε γενική συνέλευση, εκτός αν καταβληθούν όλες οι καταβλητέες σε σχέση με τη μονάδα του συνεισφορές», είναι βεβαίως ορθή. Το γεγονός όμως ότι η διαχειριστική επιτροπή μιας κοινόκτητης οικοδομής ή οι κύριοι των μονάδων στη γενική συνέλευση δυνατό να επιτρέψουν σε κάποιο κύριο μονάδας να συμμετάσχει και να ψηφίσει στη συνέλευση, δεν σημαίνει κατ' ανάγκη και ούτε αποδεικνύει αυτόματα ότι ο κύριος αυτός δεν οφείλει κοινόχρηστα. Αντιθέτως, τίποτα στο Νόμο δεν απαγορεύει στις διαχειριστικές επιτροπές ή στους κυρίους να δεχτούν και να επιτρέψουν τη συμμετοχή και ψήφο ενός τέτοιου οφειλέτη κυρίου ή ακόμη και να ενεργήσουν με τον τρόπο που η ΜΕ1 ισχυρίστηκε ότι ενήργησε η ενάγουσα στην προκειμένη περίπτωση, να δώσει πίστη δηλαδή στην υπόσχεση του εναγόμενου ότι θα εξοφλήσει τις οφειλές του και να του επιτρέψει να συμμετάσχει στη συνέλευση και να διοριστεί ως μέλος της. Μάλιστα δε, σύμφωνα με τις καταστάσεις που παρουσίασε ο ΜΕ2, η ίδια η ΜΕ1, η οποία είναι από το 2011 μέλος της ενάγουσας, παρουσιάζεται και αυτή να όφειλε κατά καιρούς κοινόχρηστα (Τεκ.9). Πέραν όμως τούτου, ο ισχυρισμός της ΜΕ1 ότι ο λόγος που επιτράπηκε στον εναγόμενο τον Οκτώβριο 2010 να εκλεγεί έστω και αν όφειλε κοινόχρηστα ήταν διότι είχε υποσχεθεί τότε ότι θα εξοφλούσε τις οφειλές του, προβάλλει, υπό το φως των αποδείξεων που παρουσίασε ο εναγόμενος ως Τεκ.6Α, αλλά και ιδιαίτερα των αποδείξεων που δεν παρουσίασε, να είναι και εύλογος αλλά και αληθοφανής. Αυτό γιατί με βάση τις μόνες αποδείξεις που προσκόμισε ο εναγόμενος, αυτός δεν φαίνεται να έκαμε οποιαδήποτε πληρωμή κοινοχρήστων για 27 μήνες πριν την εκλογή του (Σεπτέμβριο 2008 - Νοέμβριο 2010), ενώ αμέσως μετά την εκλογή του, φαίνεται να προπληρώνει 3 μήνες κοινόχρηστα (Δεκ.10, Ιαν.11, Φεβ.11 - Τεκ.6Α) και μετά να μην πληρώνει οτιδήποτε για τα επόμενα 2 χρόνια (Μάρτιο 2011 - Φεβρουάριο 2013 (24 μήνες). Ό,τι ακριβώς δηλαδή ισχυρίστηκε και η ΜΕ1 ότι είχε γίνει, η οποία υπενθυμίζω ισχυρίστηκε και ότι αρχικά ο εναγόμενος επιχείρησε να δείξει εμπράκτως ότι θα τηρούσε τις υποσχέσεις του όμως στη συνέχεια υπαναχώρησε από αυτές. Αποδέχομαι συνεπώς τον επί του προκειμένου ισχυρισμό της ΜΕ1 και κάμνω ανάλογο εύρημα. Σε όλα πιο πάνω τέλος, θα πρέπει να συνυπολογιστούν και οι έγγραφες δηλώσεις που έκαμνε κατά καιρούς ο εναγόμενος ως προς το ότι δεν θα πλήρωνε κοινόχρηστα μέχρις ότου επιδιορθωθούν τα προβλήματα στην ταράτσα της πολυκατοικίας. Οι δηλώσεις αυτές επιβεβαιώνουν θεωρώ, τουλάχιστο στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι ο εναγόμενος δεν ήταν συνεπής στις πληρωμές των κοινοχρήστων του εξ' ου και δημιουργήθηκαν οφειλές από πλευράς του. Για όλους τους πιο πάνω λόγους συνεπώς, δεν αποδέχομαι τον ισχυρισμό του εναγόμενου ότι εξόφλησε όλα τα κοινόχρηστα της επίδικης περιόδου, ήτοι τα κοινόχρηστα για την περίοδο 1999 - Φεβρουάριο 2013 και βρίσκω, στη βάση των όσων αναφέρω ανωτέρω, ότι αυτός εξακολουθεί να οφείλει το ποσό των €1.449,
- Στρέφομαι τώρα στη μαρτυρία αναφορικά με την ανταπαίτηση του εναγόμενου. Επισημαίνω εξ' αρχής ότι όπως και αν ήθελε ιδωθεί, η αξίωση του εναγόμενου για €31.000 συνεπεία κατ' ισχυρισμό μείωσης της αξίας του διαμερίσματος του λόγω ζημιών από υγρασία καθώς επίσης και για το σχετικό κονδύλι των εκτιμητικών εξόδων δεν μπορεί να επιτύχει. Αυτό γιατί η επί του προκειμένου μαρτυρία του ΜΥ2, επί της οποίας και βασίστηκε η πτυχή αυτή της ανταπαίτησης, καμία σχέση δεν είχε με τη θέση του εναγόμενου ότι η αξία του διαμερίσματος του μειώθηκε λόγω των προβλημάτων υγρασίας. Αντιθέτως, η εκτίμηση του ΜΥ2, η οποία ουδέποτε επεκτάθηκε στο πόσα άξιζε το διαμέρισμα πριν τη δημιουργία των κατ' ισχυρισμών ζημιών ή έστω πριν το 2013 ώστε να διαφανεί η κατ' ισχυρισμό μείωση, ήταν απλά ότι το 2013 το διαμέρισμα άξιζε €86.000 και ότι στο μέλλον, αν αυτό ανακαινιζόταν, θα άξιζε €117.
- Τίποτα περισσότερο και τίποτε λιγότερο. Σε κάθε περίπτωση όμως, σύμφωνα με τον ίδιο τον εναγόμενο, το κατ' ισχυρισμό κόστος επιδιόρθωσης των ζημιών που έχουν προκληθεί στο διαμέρισμα του, η επιδιόρθωση των οποίων και προφανώς θα συνεπάγεται «ανάκτηση» της κατ' ισχυρισμό πραγματικής του αξίας, είναι μόνο €
- Όσον αφορά τώρα τα προβλήματα που ισχυρίστηκε ο εναγόμενος ότι δημιουργούνται από διαρροή υγρασίας από την ταράτσα καθώς επίσης και τις ζημιές που αυτός ισχυρίστηκε ότι του έχει προκαλέσει η υγρασία αυτή, σημειώνω τα εξής. Σύμφωνα με τον εναγόμενο, τα προβλήματα διαρροής υγρασίας από την ταράτσα ξεκίνησαν να υπάρχουν από πριν το 1985, ήτοι τουλάχιστο 28 χρόνια πριν την καταχώρηση της παρούσας αγωγής (Τεκ.12). Το 2013 δε, όταν και καταχωρήθηκε εναντίον του η παρούσα αγωγή, ο εναγόμενος αποφάσισε να διορίσει το ΜΥ1 για να εκτιμήσει τις ζημιές που ισχυριζόταν ότι του είχαν προκληθεί και τότε, το 2013 δηλαδή, ο ΜΥ1 εκτίμησε τις εν λόγω ζημιές ν' ανέρχονται στο ποσό των €
- Αναπόφευκτα, αυτό συνεπάγεται ότι κατά τα προηγούμενα 28 τουλάχιστο χρόνια, ήτοι όταν κατά τον εναγόμενο ξεκίνησε το πρόβλημα με τη διαρροή υγρασίας, οι όποιες ζημιές είχαν προκληθεί στο διαμέρισμα του ήταν πολύ μικρότερου βαθμού και σίγουρα απαιτούσαν πολύ χαμηλότερο κόστος επιδιόρθωσης. Μάλιστα δε, σύμφωνα με το Τεκ.16 που ο ίδιος ο εναγόμενος παρουσίασε, το 2006 που είχε λάβει προσφορά για εκτέλεση ανάλογης φύσης εργασιών στο διαμέρισμα του, το κόστος αυτών ήταν μόλις €
- Παρά ταύτα, για 28 ολόκληρα χρόνια ο εναγόμενος δεν προέβη σε καμία ενέργεια επιδιόρθωσης ή έστω εκτίμησης των ζημιών του, όπως αμέσως έπραξε μετά που καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή εναντίον του, αλλά αντιθέτως, άφησε συνειδητά την κατάσταση να επιδεινωθεί και σε έκταση αλλά και σε κόστος και περιορίστηκε ουσιαστικά στο να δηλώνει στη διαχειριστική επιτροπή ότι «.όπως γνωρίζετε έχω σταματήσει να σας πληρώνω τα κοινόχρηστα και δεν πρόκειτε να ξαναρχίσω όσπου να διορθώσετε την οροφή. Φυσικά είναι αυτονόητο ότι τα έξοδα επιδιορθώσεως του διαμερίσματος μου λόγω της απραξίας σας θα τα υποστείτε εσείς» (βλ. επιστολή 14/02/89 Τεκ.12). Βεβαίως, ο εναγόμενος επιχείρησε να δικαιολογήσει αντικειμενικά αυτήν την κατά τ' αλλά αδικαιολόγητη και παράλογη αδράνεια του να μετριάσει ή έστω να σταματήσει τη διαιώνιση του κατ' ισχυρισμό προβλήματος, επικαλούμενος την επιστημονική άποψη του ΜΥ1 ως προς ότι ήταν απαραίτητο να επιδιορθωθεί πρώτα η ταράτσα προτού να μπορέσουν να επιδιορθωθούν οι ζημιές. Ουδέποτε όμως ο εναγόμενος επεδίωξε κατά τα τελευταία 28 χρόνια να λάβει οποιαδήποτε δραστικά μέτρα εναντίον της διαχειριστικής επιτροπής ώστε να την υποχρεώσει να συμμορφωθεί με τα καθήκοντα που αυτός ισχυριζόταν ότι παρέλειπε να εκτελέσει και ούτε επιδιώκει με την παρούσα ανταπαίτηση του να υποχρεώσει την ενάγουσα να επιδιορθώσει την ταράτσα της οικοδομής. Αντιθέτως, ο εναγόμενος ζητά μόνο να του πληρωθούν τα χρήματα που χρειάζεται για να επιδιορθώσει το διαμέρισμα του σήμερα, προωθώντας όμως ταυτόχρονα και τη θέση ότι θα προβεί σε τέτοια επιδιόρθωση μόνο όταν η ενάγουσα επιδιορθώσει την ταράτσα κατά τρόπο που θα τον ικανοποιήσει. Είναι υπό αυτή την σκοπιά που εύστοχα κατά την κρίση μου ο κ.Βραχίμης υποστήριξε ότι ο εναγόμενος ουσιαστικά ζητά όπως «.μου δώσετε τούτα τα λεφτά για να τα κρατώ τζιαί να το κάμω στο μέλλον εάν εσείς αποφασίσετε να σάσετε την ταράτσα σας. Και αν δεν τη σάσετε, εγώ θα τα έχω στην τσέπη μου και θα τα χρησιμοποιήσω όταν και εφόσον». Στο σημείο αυτό όμως, θα πρέπει να προστεθεί και το ότι, όπως και ο ίδιος ο εναγόμενος δέχτηκε, η ενάγουσα επιχείρησε σε διάφορες περιπτώσεις στο παρελθόν να επιδιορθώσει την κατάσταση της ταράτσας όμως δεν τα κατάφερε διότι προσέκρουσε στις διαμαρτυρίες και στις ενστάσεις του. Κατά τον εναγόμενο βέβαια, ο λόγος που διαμαρτυρήθηκε έντονα στα πρόσωπα που θα εκτελούσαν την εν λόγω εργασία, και τα οποία πρόσωπα αποφάσισαν υπό το φως των διαμαρτυριών του να αποχωρήσουν χωρίς να εκτελέσουν οποιαδήποτε εργασία, ήταν διότι επιθυμούσε έντονα να γίνει μια «σωστή δουλειά» στην ταράτσα. Πώς όμως είναι που ανέμενε ο εναγόμενος να σταματήσει ή έστω να μετριαστεί το πρόβλημα με την υγρασία αν ο ίδιος αντιδρούσε ακόμη και στο να γίνει έστω κάποιας μορφής εργασία στεγανοποίησης; Σίγουρα, κάποια στεγανοποίηση θα ήταν καλύτερη για εκείνον παρά καμία στεγανοποίηση. Όφειλε λοιπόν τουλάχιστο ο εναγόμενος να δώσει την ευκαιρία στην ενάγουσα να προβεί σε κάποια εργασία στεγανοποίησης ,αν μη τι άλλο διότι αυτό ήταν, ως ο ίδιος ισχυρίστηκε, απαραίτητη προϋπόθεση για να επιδιορθώσει τις ζημιές του, και αν στο τέλος δεν ικανοποιείτο από την εκτελεσθείσα εργασία, τότε να παραπονεθεί και να προβάλει τις όποιες απαιτήσεις του. Και σίγουρα δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί εδώ ούτε και το ότι ο εναγόμενος αρνείται μέχρι σήμερα την αξίωση που προβάλλει εναντίον του η ενάγουσα για συνεισφορά στα έξοδα ανακαίνισης της πολυκατοικίας, τα οποία φέρονται να περιλαμβάνουν και έξοδα για στεγανοποίηση της ταράτσας, όμως επί του θέματος αυτού δεν θα επεκταθώ διότι συνιστά το αντικείμενο άλλης αγωγής. Σε κάθε περίπτωση όμως, η όποια προσπάθεια του εναγόμενου να δώσει κάποια λογική και πειστική εξήγηση για την παράλειψη του να λάβει οποιαδήποτε μέτρα ώστε να μην φτάσει στην κατάσταση που ισχυρίζεται ότι έφτασε το 2013, καταρρίπτεται από το γεγονός ότι αν και τον Οκτώβριο 2010 αυτός κατάφερε να φτάσει στην ηγεσία της πολυκατοικίας και να αποτελέσει μέρος της διοίκησης που τόσα χρόνια υποτίθεται ότι τον ταλαιπωρούσε με την «αμέλεια και αδράνεια της», εντούτοις μυστηριωδώς δεν κατέστη δυνατό ούτε επί της θητείας του να επιδιορθωθεί το πρόβλημα με την ταράτσα. Μάλιστα δε, όπως ισχυρίστηκε ο εναγόμενος και προκύπτει και από το Τεκ.16 που ο ίδιος κατέθεσε, αυτός ήδη είχε τότε στην κατοχή του και προσφορές για στεγανοποίηση της ταράτσας οι οποίες κυμαίνονταν από €2900 μέχρι και €
- Κατά τον εναγόμενο όμως, ο λόγος που τα πράγματα έμειναν τα ίδια ήταν διότι και πάλι αντιμετωπίστηκε αρνητικά και εχθρικά, ισχυρισμός όμως ο οποίος ουδόλως πείθει υπό τις περιστάσεις. Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι κατά την ακρόαση, απαντώντας σε διευκρινιστική ερώτηση του Δικαστηρίου, ο εναγόμενος, δήλωσε ότι δεν θα ήταν διατεθειμένος να συνεισφέρει στα έξοδα της στεγανοποίησης της ταράτσας προτού ικανοποιηθεί ότι η εν λόγω εργασία εκτελέστηκε πλήρως και δη κατά τρόπο που να τον ικανοποιεί. Κοντολογίς, από την προσκομισθείσα μαρτυρία προκύπτει ότι ο εναγόμενος είχε πάρα πολλές ευκαιρίες και υπέραρκετο χρόνο ώστε να μεριμνήσει να μην υποστεί σχεδόν καμία ζημιά ή έστω να σταματήσει την επιδείνωση των ζημιών που ισχυρίζεται ότι υπέστη. Παρά ταύτα, με τη δική του στάση και συμπεριφορά, ο εναγόμενος ενσυνείδητα και παράλογα συνέβαλε ο ίδιος, όχι μόνο στο να συντηρηθεί αλλά και στο να επιδεινωθεί η κατάσταση για την οποία αυτός παραπονείται σήμερα και η εξήγηση που έδωσε ως προς το ότι στην πολυκατοικία ουσιαστικά όλοι αφήνονται να πράττουν όπως θέλουν εκτός του ιδίου δεν είναι πειστική (βλ.PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD κ.α. v. ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 267/2013 και 275/2013, 27/9/2021). Άλλωστε δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί ότι το 2006 που η επιδιόρθωση των κατ' ισχυρισμό ζημιών θα κόστιζε μόλις €1825 (Τεκ.16), η στεγανοποίηση της ταράτσας που θα επέλυε όλα τα προβλήματα του, θα μπορούσε να γίνει, σύμφωνα με τα δικά του τεκμήρια, για €3000 - €9000 (Τεκ.16), με το δικό του μερίδιο μάλιστα να ανέρχεται με βάση το εμβαδόν του διαμερίσματος του στα €30 - €
- Παρά ταύτα, ο εναγόμενος όχι μόνο αντιδρούσε στις όποιες προσπάθειες γίνονταν για στεγανοποίηση της ταράτσας αλλά και τελικά προτίμησε όπως αντί να καταβάλει €1450 κοινόχρηστα που όφειλε στην ενάγουσα, ως διαπίστωσα ανωτέρω, και να διευκολύνει έτσι το ταμείο της τελευταίας για να προβεί σε ό,τι εργασίες απαιτούνταν να γίνουν στη ταράτσα, να καταβάλει πέραν των €1000 σε εκτιμητικά έξοδα ώστε να προωθήσει την παρούσα ανταπαίτηση του, με την οποία όμως και πάλι δεν επιδιώκει την επίλυση των κατ' ισχυρισμό προβλημάτων. Όλα τα πιο πάνω καταδεικνύουν κατά την άποψη μου ότι η πιο κάτω θέση της ΜΕ1 ως προς τα πραγματικά κίνητρα πίσω από την όλη εκδοχή του εναγόμενου, προβάλλει να είναι και λογική αλλά και αληθής και στη βάση της προβαίνω σε περαιτέρω ανάλογα ευρήματα: «Η αλήθεια είναι μια, δεν πληρώνετε κοινόχρηστα, ανεβαίνετε στον εντέκατο με το δικό μας ρεύμα, καθαριότητα, τόσα έξοδα έχουμε στην πολυκατοικία. Δεν παραδεχτήκατε ποτέ καμιά Επιτροπή. Εγώ προσωπικά από τον καιρό που ανέλαβα και ανακαίνιση της πολυκατοικίας και πάρκινγκ και φωτισμούς, τα πάντα έκαμα. Και πάλε δεν είσαστε ευχαριστημένος. Δεν θέλετε καμιά Επιτροπή γιατί σας βόλευε έτσι για να μην πληρώνετε. Εγώ ξέρω ότι μέσα στην πολυκατοικία μια ζωή είμαι που το 1989, ακούω ο κύριος Παναγιώτου δημιουργεί προβλήματα, δεν πληρώνει, βγαίνει, κατεβαίνει με το δικό μας ασανσέρ, με το δικό μας ρεύμα, οτιδήποτε κάμναμε στην πολυκατοικία έπρεπε να φέρει ένσταση για να βρίσκει έναν τρόπο να μην πληρώνει. Εγώ αυτό γνωρίζω. σας βόλευε η ταράτσα να είναι έτσι για να έχετε πάντα ένα θέμα να μιλάτε..» Για όλους τους πιο πάνω λόγους συνεπώς και λαμβανομένου υπόψη ότι τελικά ο εναγόμενος εγκατέλειψε την αξίωση του για το τζάκι που εγκατέστησε το 1996 και ότι καμία από τις αποδείξεις που παρουσίασε σε σχέση με την αγορά καθιστικού το 1996 και για επανατοποθέτηση και βερνίκωμα παρκέ το 1999 δεν αναφέρει ν' αφορά σε αντικατάσταση κατεστραμμένων από υγρασία αντικειμένων, κρίνω ότι ο εναγόμενος απέτυχε να αποδείξει το βάσιμο της ανταπαίτησης του. Η αγωγή επομένως επιτυγχάνει σε σχέση με ποσό €1.449,42 για το οποίο εκδίδεται απόφαση υπέρ ενάγουσας και εναντίον εναγόμενου ενώ η ανταπαίτηση απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα της αγωγής αλλά και της ανταπαίτησης, αυτά επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον του εναγόμενου ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Νοείται ότι όπου τα έξοδα είναι κοινά για απαίτηση και ανταπαίτηση, αυτά θα είναι περιορισμένα σε ένα σετ στην κλίμακα βέβαια της ανταπαίτησης, ενώ όπου δεν είναι κοινά, αυτά, αν αφορούν μόνο στην απαίτηση της ενάγουσας, θα είναι στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού (βλ. Theomaria Estates Ltd ν. Samuel Mason και Άλλων,
(2005)1 Α.Α.Δ. 256). (Υπ.)........... Λ. Πασχαλίδης, Ε.Δ Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο