ΜΙΧΑΗΛ ν. ANNIE'S CLOSET LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1838/18, 1/11/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2021:A702 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ξ. Ξενοφώντος, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1838/18 Μεταξύ: [ ] [ ] ΜΙΧΑΗΛ Ενάγουσα -και-
- ANNIE'S CLOSET LTD
- [ ] ΚΑΡΛΕΤΙΔΟΥ Εναγομένων --------------- Ημερομηνία: 1/11/21 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: Χ. Καμπούρης Για τους Εναγόμενους: Μ. Κουππάρη Α Π Ο Φ Α Σ Η ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΑΓΩΓΗΣ - ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ Απαιτούνται με την Αγωγή €1800 αποζημιώσεις και €390 συμφωνηθέντα κοινόχρηστα. Η Ενάγουσα είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος, η Εναγόμενη 1 ενοικιάστρια εταιρεία και η Εναγόμενη 2 είναι διευθύντριά της που εγγυήθηκε την τήρηση από την Εναγόμενη 1 των όρων της συμφωνίας ενοικίασης. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη εγκατέλειψε την κατοχή του διαμερίσματος πριν τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης και υπέστη ζημίες €1,800 μέχρι μετά από 4 μήνες να εξεύρει νέους ενοικιαστές. Επίσης, δεν καταβλήθηκαν από 1/12/16 μέχρι τις 31/12/17 κοινόχρηστα €
- Στην Υπεράσπιση τους, οι Εναγόμενες μεταξύ άλλων ισχυρίζονται ότι γύρω στα τέλη του 2016 συμφώνησαν σε μείωση του μηνιαίου ενοικίου σε €420, αφού διαπιστώθηκε ότι δεν υπήρχαν κοινόχρηστα έξοδα για το ισόγειο κατάστημα που ενοικιαζόταν. Επίσης ότι, ποσό το οποίο η Ενάγουσα αποδεχόταν χωρίς διαμαρτυρία. Γύρω στον Νοέμβριο του 2017 συμφωνήθηκε ότι μέχρι τέλος του έτους η συμβατική σχέση των δύο πλευρών, θα τερματιζόταν και έγιναν σχετικές συνεννοήσεις για επαναφορά του ενοικιαζόμενου καταστήματος και μεσοπατώματος στην αρχική τους θέση με αφαίρεση προσθηκών που τοποθέτησαν οι Εναγόμενες με δικά τους έξοδα κατά την ανάληψη της κατοχής. Συμφωνήθηκε περαιτέρω να παραμείνει εντός του υποστατικού και ως ιδιοκτησία της Ενάγουσας προσθήκη πέραν των €
- Επίσης, συμφωνήθηκε να μην επιστραφεί ποσό εγγύησης €450 λόγω του ότι η τελική παράδοσης της κατοχής του υποστατικού έλαβε χώρα το πρώτο δεκαήμερο του
- Τέλος, οι Εναγόμενες ισχυρίζονται ότι η παράδοση της κατοχής έγινες με προφορική δέσμευση και συμφωνία για πλήρη λύση της συμβατικής σχέσης και εγκατάλειψης δικαιωμάτων εκατέρωθεν. Επίσης, εγείρεται ισχυρισμός ότι οι Εναγόμενες δεν είχαν συμβατική υποχρέωση να παραμείνουν στο υποστατικό μέχρι τον Απρίλιο του
- ΜΑΡΤΥΡΙΑ Λόγω του ότι η υπόθεση συμπεριλαμβάνεται στις Αστικές Υποθέσεις Ταχείας Εκδικάσεως καταχωρήθηκε ένορκη μαρτυρία από τις δύο πλευρές μετά από σχετικό αίτημα εκ μέρους των Εναγομένων 1 και 2, έτυχε αντεξέτασης επί κάποιων ισχυρισμών της η Ενάγουσα. Η μαρτυρία των δύο πλευρών έχει ως πιο κάτω: Ενάγουσα Σύμφωνα με δική της Ένορκη Δήλωση, η Ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου στα Λατσιά και συνήψε σύμβαση ενοικίασης με την Εναγόμενη 1, την οποία εγγυήθηκε για πιστή εφαρμογή των όρων της συμφωνίας, η Εναγόμενη
- Η εν λόγω συμφωνία είχε διάρκεια 2 ετών από 01/05/16 - 30/04/18 με συμφωνηθέν ενοίκιο €450 στο οποίο συμπεριλαμβανόταν κόστος κοινοχρήστων €30 μηνιαίως. Γύρω στα τέλη του 2017 ενημερώθηκε από την Εναγόμενη 2 ότι η Εναγόμενη 1 θα εγκατέλειπε το ακίνητο πριν τη λήξη του συμβολαίου, ουσιαστικά τερματίζοντάς το μονομερώς, κάτι το οποίο διαφώνησε η Ενάγουσα. Για να περιορίσει δε τις ζημιές της, εισηγήθηκε πως η Εναγόμενη της πληρώσει 2 ενοίκια ως αποζημίωση μέχρι να βρει καινούριο ενοικιαστή, κάτι που η Εναγόμενη 2 απόρριψε κατηγορηματικά. Μην έχοντας άλλη επιλογή, για να περιορίσει τις ζημιές της, απέστειλε ηλεκτρονικά μηνύματα σε κτηματομεσιτικά γραφεία με σκοπό την προώθηση ενοικίασης του καταστήματος. Στις 06/01/18 η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε πρόωρα και χωρίς την συγκατάθεσή της το κατάστημα, παραβιάζοντας τη συμφωνία ενοικίασης, αφήνοντας τα κλειδιά σε εργάτες στους οποίους είχαν ανατεθεί εργασίες για επαναφορά του ακινήτου στην κατάσταση που ήταν πριν την ενοικίαση. Παρά τις προσπάθειες της και τις προσπάθειες κτηματομεσιτών και παρά την τοποθέτηση ταμπελών με την ένδειξη «Ενοικιάζεται», η Ενάγουσα δεν βρήκε καινούριους ενοικιαστές μέχρι τον Απρίλιο του 2018, με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιές και απώλεια εσόδων €
- Επιπλέον, η Εναγόμενη κατέβαλε κοινόχρηστα μόνο για 7 μήνες, δηλαδή ποσό €210 ενώ δεν κατέλαβε ποσό κοινοχρήστων €390 μέχρι τις 31/12/
- Για την εν λόγω μειωμένη καταβολή, η ίδια διαμαρτυρήθηκε επανειλημμένα. Γύρω στις 21/05/18 απέστειλε μέσω των δικηγόρων της επιστολή προς την Ενάγουσα 1, την οποία και παρέλαβε μέσω επιδότη η Εναγόμενη 2, με την οποία αξίωνε εξόφληση συνολικού ποσού €
- Παρά την ενημέρωση τόσο της Εναγόμενης 1 όσο και της Εναγόμενης 2 με την εν λόγω επιστολή, η Εναγόμενη 1 αρνήθηκε να αποπληρώσει το χρέος της, με αποτέλεσμα να υφίσταται ζημιές €2190 μέχρι σήμερα. Η ίδια δεν συγκατατέθηκε σε τροποποιήσεις και μετατροπές εντός του καταστήματος, αλλά αντίθετα ήταν ρητός ο όρος στη συμφωνία των μερών ότι αυτές θα γίνονταν με δική της γραπτή συγκατάθεση. Ουδέποτε συμφωνήθηκε ότι δεν θα καταβάλλονταν κοινόχρηστα. Κατατέθηκε δε και Συμπληρωματική Ένορκη Μαρτυρία σύμφωνα με την οποίαν: -Σε σχέση με τη συμφωνία 1/5/16, η Εναγόμενη 2, ως εγγυήτρια της εταιρείας έλαβε ένα εκ των 3 αντιγράφων, με σκοπό την άμεση αλλαγή του ηλεκτρικού ρεύματος από το όνομά της στο όνομα της Εναγόμενης
- Η 2η υπογραφή των μαρτύρων λήφθηκε στην παρουσία της Εναγόμενης 2 εντός της ίδιας ημέρας όταν και η Εναγόμενη 1 έλαβε αντίγραφο. - Σε σχέση με τον όρο για προσθήκες και μετατροπές, εκτός του ότι η ίδια δεν έδωσε τη συγκατάθεσή της, οι Εναγόμενες προέβηκαν σε τέτοιες ενέργειες, κάποιες από τις οποίες επανέφεραν μέσω εργατών που είχαν προσλάβει. Η υφιστάμενη σκάλα εντός του ακινήτου έπρεπε να επαναφερθεί σε προηγούμενη κατάσταση με μεγάλα κόστα και προτίμησαν οι Εναγόμενες να αφήσουν τις μετατροπές στη σκάλα. Υπήρχε ήδη κλιμακοστάσιο . - Η Ενάγουσα, σε σχέση με την εγγύηση που δεν επιστράφηκε, αν και τερματίστηκε η συμφωνία ενοικίασης, χωρίς δική της υπαιτιότητα, περιορίζει την απαίτησή της σε €1,350 πλέον €390 κοινόχρηστα, πλέον τόκους και δικηγορικά έξοδα. Αντεξεταζόμενη η Ενάγουσα, μετά από διάταγμα Δικαστηρίου, όταν ρωτήθηκε σε σχέση με τα κοινόχρηστα και τη μη διαμαρτυρία της για τη λήψη μειωμένου ποσού, επέμενε ότι είχε διαμαρτυρηθεί και ότι δεν υπήρχε τέτοια συμφωνία μεταξύ των μερών. Δεν της παρέδωσαν ποτέ τα κλειδιά. Στάλθηκε επιστολή για το θέμα με το δικηγόρο της. Ήταν πολύ δύσκολο να εξευρεθεί ενοικιαστής καθότι επρόκειτο για επαγγελματικό χώρο και ο μήνας που είχε φύγει η Εναγόμενη ήταν χειμερινός. Σε σχέση με το email προς την Εναγόμενη 1 εταιρεία για εξόφληση ποσού υδατοπρομήθειας που εκκρεμούσε , όταν της ζητήθηκε να εξηγήσει γιατί δεν διαμαρτυρήθηκε για κοινόχρηστα και ενοίκια αλλά για την υδατοπρομήθεια, εξήγησε ότι ζήτησε να εξοφληθεί ο λογαριασμός γιατί είχε ενημερωθεί ότι εκκρεμούσε. Σε σχέση με προσθήκες στην σκάλα, οι οποίες παρέμειναν, κατά την ίδια αυτό έλαβε χώρα για να μην πληρώσουν οι Εναγόμενοι επιπλέον εργατικά για την αφαίρεση και επιδιόρθωση στη συνέχεια της σκάλας. Εξήγησε ότι τα συμβαλλόμενα μέρη υπέγραψαν ταυτόχρονα, αλλά η μία υπογραφή από μάρτυρα («μαρτυρία» ως την ανέφερε) μπήκε μία ώρα πριν τη δεύτερη γιατί η εταιρεία βιαζόταν να γυρίσει το ρεύμα στο όνομά της για να μπορέσει να ξεκινήσει εργασίες στο χώρο. Ήταν τρία τα αντίγραφα. Υπογράφηκαν τα δύο από τα τρία αντίγραφα από τους μάρτυρες και η δεύτερη μάρτυρας ήταν η κόρη της. Ήταν όλοι παρόντες κατά την υπογραφή του συμβολαίου, αφού η ίδια δούλευε ακριβώς δίπλα από το κατάστημα της ενοικιάστριας. Στα emails που έστελνε στους κτηματομεσίτες για ενοικίαση του διαμερίσματος αναγραφόταν λάθος αριθμός διαμερίσματος, αλλά επρόκειτο για το συγκεκριμένο στο οποίο επρόκειτο η αγωγή. Ζητούνταν €650 γιατί ήταν η περίοδος που ξεκινούσε η άνοδος στα ενοίκια και για να εξασφαλίσεις ένα καλό ενοίκιο, πρέπει να ζητήσεις κάτι περισσότερο για να μπορέσεις να διαπραγματευτείς. Ο χειμώνας είναι δύσκολη περίοδος γιατί οι επιχειρήσεις δεν ψάχνουν μέσα σε εκείνη την περίοδο να ενοικιάσουν υποστατικά. Ενοικίασε το διαμέρισμα τον Ιούνιο σε νέο πρόσωπο, νομίζει γύρω στα €
- Η ίδια δεν επιδίωκε τον τερματισμό, αν το έπραττε θα ζητούσε έξωση και ζήτησε πιο ψηλό ενοίκιο λόγω των συνθηκών που επικρατούσαν στην αγορά. Η ενοικίαση είχε συμφωνηθεί για 2 έτη και συγκεκριμένα από τις 1/5/16 μέχρι τις 30/4/
- Μαρτυρία για Εναγόμενες 1 και 2 1 και 2 Κατατέθηκαν για τις Εναγόμενες, 2 Ένορκες Δηλώσεις για υποστήριξη της εκδοχής τους, η πρώτη από τη Γραμματέα της Εναγόμενης 1 και η άλλη από την Εναγόμενη
- Ξεκινώ από την πρώτη Ε.Δ. της Γραμματέως (περίπου του ίδιου περιεχομένου είναι και της Εναγόμενης 2). Σύμφωνα με αυτήν: - Στις 1/5/16 η Εναγόμενη 1 προέβηκε σε συμφωνία ενοικιάσεως καταστήματος για κατάστημα ιδιοκτησίας της Ενάγουσας. Συμφωνήθηκε ως διάρκεια ενοικίασης τα 2 έτη και το συμφωνηθέν ενοίκιο ανερχόταν σε €450 μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένων κοινοχρήστων, Η συμφωνία έγινε στη βάση εγγράφου, που καταρτίστηκε μόνο στην παρουσία της ίδιας, της Ενάγουσας και της Εναγόμενης
- Ως εγγυήτρια των υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 υπέγραψε η Εναγόμενη 2, ενώ η ίδια υπέγραψε ως μοναδική μάρτυρας. - Αμέσως μετά την ανάληψη κατοχής του διαμερίσματος, προέβηκαν σε διαμόρφωση του χώρου και σε διάφορες προσθήκες, για τις οποίες ήταν ενήμερη η ενοικιάστρια και κατά την αποχώρηση τους από το υποστατικό, προέβηκαν σε επαναφορά του υποστατικού, σε βαθμό που ικανοποίησε την Ενάγουσα. - Από τον Μάιο 2016-Νοέμβριο 2016 η Εναγόμενη κατέβαλλε ανελλιπώς το συμφωνηθέν ενοίκιο των €450, παραδίδοντας σχετική τραπεζική επιταγή προς την Ενάγουσα πλην του 1ου μήνα και της προκαταβολής που πληρώθηκαν με μετρητά. Από τον Δεκέμβριο του 2016, συμφωνήθηκε η μη συνέχιση καταβολής €30 ως κοινόχρηστα. Τούτο συμφωνήθηκε μετά από διαμαρτυρία της Εναγόμενης 1 προς την Ενάγουσα και σχετική αποδοχή της, λόγω του ότι κανένα άλλο κατάστημα στο κτήριο δεν κατέβαλε κοινόχρηστα προς την Ενάγουσα για τον λόγω ότι καμία υπηρεσία καθαριότητας και συντήρησης των χώρων δεν παρεχόταν. Δύο δε βρύσες στον κοινόχρηστο χώρο δεν ήταν προσβάσιμες στους ενοικιαστές. - Η Ενάγουσα αποδέχτηκε τη μη καταβολή κοινοχρήστων χωρίς διαμαρτυρία. Εισέπραττε μειωμένο ενοίκιο και εξέδιδε τις σχετικές αποδείξεις. Δεν αναγραφόταν στις αποδείξεις ότι υπολειπόταν ποσό κοινοχρήστων. - Οι Εναγόμενοι 1, δια μέσω της Εναγόμενης 2 διευθύντριάς τους, γνωστοποίησησαν την πρόθεσή τους για να τερματίσουν την ενοικίαση γύρω στις 1/11/2017 κι έδωσαν έγκαιρη ειδοποίηση στην Ενάγουσα ότι θα παρέδιδαν το υποστατικό μέχρι το τέλος του 2017, ώστε η τελευταία να προγραμματίσει τις επόμενές της ενέργειες. - Συμφωνήθηκε να μην επιστραφεί το ποσό της προκαταβολής παρά το γεγονός ότι δεν υπήρχε φθορά. Κατά τις αρχές ή γύρω στα μέσα του Ιανουαρίου 2018, παραδόθηκαν από την ίδια τα κλειδιά του καταστήματος στην Ενάγουσα, αφού η τελευταία έλεγξε το υποστατικό και τις εργασίες επαναφοράς του ότι ήταν της πλήρους αρεσκείας της. - Τα μέρη συμφώνησαν σε τερματισμό της συμβατικής σχέσης κι έγιναν σχετικές συνεννοήσεις για επαναφορά του ενοικιαζόμενου καταστήματος και μεσοπατώματος στην αρχική τους θέση με αφαίρεση προσθηκών που τοποθέτησαν οι Εναγόμενες με δικά τους έξοδα. Περαιτέρω συμφώνησαν να παραμείνει προσθήκη αξίας €1000, ξύλινη σκάλα καθότι η υφιστάμενη μεταλλική δεν εξυπηρετούσε τους σκοπούς του καταστήματος. - Κατά τις 20/02/2018 έλαβε από την Ενάγουσα επιστολή, με την οποία ζητείτο η πληρωμή λογαριασμού υδατοπρομήθειας, τον οποίο η ίδια εξόφλησε. - Το ότι η Ενάγουσα προσπαθούσε στη συνέχεια να ενοικιάσει το διαμέρισμα με ενοίκιο €650 μηνιαίως, δηλαδή πέραν των €500 που ενοικίαζε στην Εναγόμενη, αυτό δεν αποτελούσε εύλογη προσπάθεια ανεύρεσης ενοικιαστή και προσπάθεια περιορισμού της ζημιάς της και δείχνει ότι αποδέχθηκε τον πρόωρο τερματισμό προσδοκώντας σε εξασφάλιση μεγαλύτερου ενοικίου. - Οι Εναγόμενες αμφισβητούν ότι το Τεκμήριο 5 (συμφωνία ενοικιάσεως) έφερε υπογραφές από δύο μάρτυρες, αφού σύμφωνα και με το αντίγραφο συμβολαίου που κατατέθηκε στην ΑΗΚ, υπήρχαν υπογραφές από ένα μόνο μάρτυρα. Πανομοιότυπους ισχυρισμούς προβάλλει και η Διευθύντρια της Εναγόμενης 1, Εναγόμενη
- Κατά την ίδια η Ενάγουσα στράφηκε κατά των Εναγομένων για να διεκδικήσει απώλειες που είχε όταν δεν κατάφερε να ενοικιάσει το υποστατικό στην τιμή που επιθυμούσε. Γ. Η ΚΡΙΣΗ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΠΑΙΤΗΣΗΣ Δεν μου διαφεύγει ότι πρόκειται για ταχείας εκδίκασης υποθεση με βάση την τροποποιημένη Δ.
- Η μαρτυρία αξιολογείται συνολικά, στη βάση όλου του ενώπιόν μου γραπτού υλικού και της περιορισμένης διά ζώσης μαρτυρίας επί συγκεκριμένων σημείων από την Ενάγουσα Δεν θα αποφανθώ βεβαίως επί παντός επιστητού, αλλά μόνον σε ό,τι αφορά ισχυρισμούς σε σχέση με την ίδια την αξίωση, δηλαδή για τα ποσά που ζητούνται με την απαίτηση (ενοίκια και κοινόχρηστα) . Ενοίκια Όσον αφορά τα αιτούμενα ενοίκια, εγείρεται ζήτημα εγκυρότητας της συμφωνίας, εφόσον επρόκειτο για σύμβαση ενοικιασης ακίνητης ιδιοκτησίας που ξεπερνούσε το 1 έτος. Το βασικό ώστε να αποφασιστεί το εν λόγω ζήτημα είναι κατά πόσον όντως υπογράφηκε η συμφωνία από τα μέρη στην παρουσία 2 μαρτύρων ως απαιτεί ο Νόμος και ως ισχυρίζεται η Ενάγουσα . Συγκεκριμένα στο Κεφ. 149: « 77.-
(1)Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν- (α) είναι γραπτή~ και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» Όταν μία τέτοιου είδους συμφωνία δεν είναι έγκυρη, τότε σύμφωνα με τη νομολογία, είναι δυνατόν, σύμφωνα και με ανάλυση στην οποίαν προέβηκε η συνάδελφος Πανταζή - Λάμπρου Α., Ε.Δ. στη Νεοκλέους κ.α. ν. Γιάννος & Ελευθερία Κυριάκου Λτδ κ.α., Αρ. Αγωγής: 4319/2013, 19/12/2018 να: «κριθεί δικαστικά ότι προκύπτει από την ενώπιον του μαρτυρία η σύναψη προφορικής συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων μερών, η οποία ανανεώνεται από μήνα σε μήνα ή από έτος σε έτος, υπό τους ίδιους όρους που περιείχε η γραπτή συμφωνία ενοικίασης που κρίθηκε άκυρη και, σε τέτοια περίπτωση η ενοικίαση θεωρείται λήξασα όταν λήξει η περίοδος που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο (βλ. Petrolina Ltd v. Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289, Τάκης Γεωργιάδης v. Αλεξάνδρας Λαμπή
(1976)8 J.S.C. 1332, L & A Tryfon Co Ltd v. Black & Decker Co Ltd
(1983)1 C.L.R. 971, Nicos Christou Developments Ltd v Παναγιώτη Τοφινή
(1998)1 Α.Α.Δ. 1990, Woodfall's Law of Landlord and Tenant, 27η Έκδοση, Τόμος 1, παρ. 446, 663, Halsbury's Laws of England, 4η Έκδοση, Τόμος 27, σελ. 84, παραγρ. 102). Ειδικότερα, στην Petrolina Ltd v. Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289 λέχθηκαν τα εξής꞉ "There is no doubt that under the provisions of s. 77 of our law, contracts relating to leases of immovable property for any term exceeding one year shall not be valid and enforceable unless (
- a)expressed in writing and (
- b)signed at the end thereof in the presence of at least two witnesses . by each party to be charged therewith or by a person who is himself competent to contract and who has been duly authorised to sign on behalf of such party. This section was judicially construed in Stavrou v. Stylianou and Another, 23 C.L.R. 217, [.]". [.] It has been stated in England that an instrument which is void at law as a lease for want of a deed may operate in two ways: In the first place it may operate as an agreement for a lease (Parker v. Taswell [1858] 2 De. G. 59, Cowen v. Phillips [1863] 33 Beav. 18) even at law, and the Courts have construed a writing rather as a valid agreement for a lease than as a void lease. Bond v. Rosling [1861] 1 B. & S. 371. Rollason v. Leon [1861] 7 H. & W. 73 and Hayne v. Cummings [1864] 16 C.B. (N.S.) 421. Once, therefore, that agreement may then be capable of being enforced by the remedy of specific performance, it appears that once the tenant has entered into possession under a void lease-and in the present case there is ample evidence that the defendants have entered and remained in possession-they thereupon become tenants from year to year upon the terms of the writing, so far as they are applicable to and not inconsistent with yearly tenancy. Doe d. Rigge v. Bell [1793] 5 T.R. 472; and Tress v. Savage, [1854] 4 E. & B. 36. Thus it appears that the defendants in the light of the authorities, are entitled and have become tenants from year to year.». Στην πιο πάνω απόφαση Petrolina Ltd, κρίθηκε ότι δημιουργήθηκε συμφωνία ενοικίασης από χρόνο σε χρόνο, διότι στους όρους της άκυρης σύμβασης ο υπολογισμός του ενοικίου ήταν σε ετήσια βάση. Εκεί όμως όπου η άκυρη σύμβαση προβλέπει για υπολογισμό ενοικίου σε μηνιαία βάση, κρίνεται ότι η συμφωνία ενοικίασης που προκύπτει στη βάση των ίδιων όρων είναι συμφωνία ενοικίασης από μήνα σε μήνα. Σχετική η απόφαση Black & Decker Co Ltd
(1983)1 C.L.R. 971, όπου λέχθηκαν τα εξής꞉ «In the Petrolina Ltd. case, supra, the lease which was found to be void was a yearly one and the rent was paid yearly, and not by monthly instalments, and it was held (see p. 299 of the report of that case) that the tenant in that case, having entered into possession under a void lease, had become, by implication of law, a tenant from year to year upon the terms of the tenancy in so far as they were applicable to, and not inconsistent with, a yearly tenancy; and, useful reference may, also be made in this respect to Halsbury's Laws of England, 4th ed., vol. 27 p. 84, para. 102 p. 135, para. 179, and Woodfall on Landlord and Tenant, vol. 1, 27th ed., p. 270, para.
- [...] we find that the present case is distinguishable, on the basis of its actual facts, from the Petrolina Ltd. case, supra, because this is an occasion on which rent which was payable monthly was calculated and expressed in terms of annual rent and, therefore, what has arisen, in the present instance, was a tenancy from month to month, as was found by the trial Court.». Είναι ο ισχυρισμός της Εναγόμενης 2 όσο και της Εναγόμενης 1 ότι δεν υπήρχε άλλο πρόσωπο παρόν κατά τη σύναψη της συμφωνίας, Στη μαρτυρία της η Ενάγουσα αναφέρει ότι είχαν υπογραφεί τα δύο αντίγραφα από τα τρία από δύο μάρτυρες (δεύτερο και τρίτο), γιατί το πρώτο το πήραν στην ΑΗΚ οι Εναγόμενες γιατί βιάζονταν για μετάβαση στην ΑΗΚ για μεταφορά λογαριασμού στο όνομα της Εναγόμενης 1 εταιρείας. Ενώπιον του Δικαστηρίου παρουσιάστηκαν δύο διαφορετικά αντίγραφα. Ένα αντίγραφο που κατείχαν οι Εναγόμενες και είναι το ίδιο που κατατέθηκε στην ΑΗΚ (με βάση επιστολή της τελευταίας) με ένα μάρτυρα υπογράφοντα και ένα αντίγραφο που κατείχε η Ενάγουσα με δύο μάρτυρες υπογράφοντες. Κρίνω ότι δεν μπορεί να ισχύει ο ισχυρισμός ότι βιάζονταν για να μεταβούν στην ΑΗΚ οι Εναγόμενες και γι' αυτό υπογράφηκε το ένα αντίγραφο μόνο από 1 μάρτυρα και μετά υπογράφηκαν τα άλλα και από τους 2 μάρτυρες. Το αντίγραφο που ήταν στην κατοχή των Εναγομένων και το οποίο δόθηκε στην ΑΗΚ (τα γραφεία της οποίας έχω δικαστική γνώση ότι δεν λειτουργούν τις Κυριακές) δεν είχε δύο υπογραφές μαρτύρων. Δεν μπορεί όμως, ως ζήτημα λογικής, να θεωρηθεί ως αληθής ο ισχυρισμός της Ενάγουσας ότι βιάζονταν να μεταβούν στην ΑΗΚ και ότι επέστρεψαν μετά, όταν η μέρα της υπογραφής ήταν ημέρα Κυριακή (1/5/16). Η μαρτυρία των Εναγομένων με Γραπτές Δηλώσεις 2 προσώπων, που δεν ζητήθηκε να αντεξεταστούν ειδικά επί αυτού του σημείου, για τη μη παρουσία των 2 μαρτύρων κατά την υπογραφή της συμφωνίας, σε συνδυασμό με το ανυπόστατο του ισχυρισμού περί μετάβασης στην ΑΗΚ σε ημέρα Κυριακή και το ανυπόγραφο αντίγραφο των Εναγομένων (που διαφάνηκε από την αλληλογραφία με την ΑΗΚ ότι ήταν το ίδιο που βρισκόταν και στην κατοχή της ΑΗΚ) επιβεβαιώνουν την εκδοχή των Εναγομένων, ότι δηλαδή η συμφωνία δεν καταρτίστηκε στην παρουσία 2 μαρτύρων, αλλά μόνο ενός και καταρρίπτουν τους σχετικούς περί του αντιθέτου ισχυρισμούς της Ενάγουσας. Βρίσκω από τα πιο πάνω, ότι τέθηκε μεταγενέστερα η υπογραφή στο αντίγραφο της Ενάγουσας από 2ο μάρτυρα, που είναι και η κόρη της Ενάγουσας και ότι δεν έφυγε η Εναγόμενη 2 για να επιστρέψει και να ξαναυπογραφούν άλλα συμβόλαια στην παρουσία της κόρης της Ενάγουσας. Συνεπώς, εφόσον η συμφωνία δεν καταρτίστηκε στην παρουσία δύο, αλλά μόνο ενός μάρτυρα, δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις εγκυρότητας του άρθρου 77 του Κεφ. 149 και άρα επρόκειτο για ενοικίαση η οποία έληξε στο ένα έτος της, ανανεωνόταν από μήνα σε μήνα και με δεδομένο ότι η Εναγόμενη εγκατέλειψε κατοχή τον Ιανουάριο 2018 και δεν της επιστράφηκε και η εγγύηση, πρέπει να θεωρηθεί ότι ουδέν ποσόν οφείλεται σε σχέση με ενοίκια. Αν η συμφωνία ήταν έγκυρη, με βάση το περιεχόμενο της επιστολής Τεκμήριο 5 που στάλθηκε από τους δικηγόρους της Ενάγουσας στην Εναγόμενη 1 και δεν έτυχε απάντησης και η οποία ήταν επιστολή απευθυνόμενη προς εκείνην και με την οποίαν, αναφερόταν η ύπαρξη της συμφωνίας, η μη καταβολή κοινοχρήστων, η εγκατάλειψη κατοχής χωρίς τη συγκατάθεση της ιδιοκτήτριας και τα συνολικά ποσά που διεκδικούνται, θα θεωρούσα πιθανότατα ότι τα ποσά της απαίτησης και οι σχετικοί ισχυρισμοί της Εναγόμενης σε σχέση με τα οφειλόμενα είχαν αποδειχθεί. Όμως, όπως έχω αναλύσει πιο πάνω, δεν υπήρχαν δύο υπογραφές μαρτύρων ως το άρθρο 77 του Κεφ. 149 απαιτεί, οπότε δεν υπάρχει αγώγιμο δικαίωμα για διεκδίκηση των ποσών των ενοικίων. Όσον αφορά τα κοινόχρηστα όμως, με βάση την εν λόγω επιστολή, κρίνω δεν απαλλάχθηκε από την υποχρέωση για να καταβάλλει κοινόχρηστα η Εναγόμενη
- Βασίζομαι στην Galatariotis Telecommunications Ltd ν. Σωτήρη Βασιλείου,
(2003)1 Α.Α.Δ. 318, όπου με αναφορά στην κλασσική κυπριακή υπόθεση για την έμμεση παραδοχή μέσω σιωπής, Theodora Vassiliou ν. Soterios Demetriou
(1971)1 C.L.R. 429 και σε αγγλική νομολογία, παρατέθηκαν τα ακόλουθα: «Η σιωπή του εφεσίβλητου σήμαινε παραδοχή ότι η κατηγορία ήταν αληθινή. Ο δικηγόρος της εφεσείουσας παρέπεμψε στην απόφαση Theodora Vassiliou ν. Soterios Demetriou
(1971)1 C.L.R. 429, που υιοθετεί τον κανόνα, όπως διατυπώνεται στην Wiedemann v. Walpole [1891] 2 Q.B. 534 στη σελ. 539: "Silence is not evidence of admission, unless there are circumstances which render it more reasonably probable that a man would answer the charge made against him than that he would not." Σε μετάφραση: «Η σιωπή δεν είναι μαρτυρία παραδοχής, εκτός αν υπάρχουν περιστάσεις που το καθιστούν πιο λογικά πιθανό ότι ένα πρόσωπο θα απαντούσε την κατηγορία που του προσάπτεται παρά ότι δε θα την απαντούσε.» .................. Η γενική αρχή του δικαίου της απόδειξης είναι ότι σε περίπτωση που διατυπώνεται κατηγορία εκτός δικαστηρίου κατά διαδίκου, η απάντηση του, είτε προφορική είτε διά συμπεριφοράς, δυνατό να αποτελεί παραδοχή στο βαθμό που αποτελεί αναγνώριση ολόκληρης της κατηγορίας ή μέρους της. Η σιωπή μπορεί να εκληφθεί ως παραδοχή αν οι περιστάσεις είναι τέτοιες που λογικά αναμένεται κάποια εξήγηση ή ακόμη και άρνηση (βλ. Adrian Keane "The Modern Law of Evidence", 5η έκδοση, σελ. 313). Το παρακάτω απόσπασμα από τον I.H. Denis "The Law of Evidence" έκδ.1999, εξηγεί πως το δικαστήριο προσεγγίζει τέτοια μαρτυρία. Υπογραμμίζουμε ό,τι ιδιαίτερα αφορά αυτή την υπόθεση: «It is clear that the Lords intended this principle, of the possible acceptance of accusing statements by demeanour, to apply equally to whatever form a defendant's reaction took. Denials, physical conduct and silence all seem to have been thought capable of interpretation as an informal admission of the truth of the statement. In relation to silence, in the form of a failure to deny the accusation, it became clear that an inference of acceptance could be drawn where a denial could reasonably be expected if the accusation were untrue. A critical factor in deciding this issue is whether the parties were on equal terms; if they were, it would prima facie be reasonable to expect the accused to deny a false accusation. Parties are generally on even terms in informal settings where one is not a position of authority over the other." Ακολουθεί η μετάφραση της περικοπής αυτής: «Είναι σαφές ότι το δικαστήριο της Βουλής των Λόρδων είχε την πρόθεση όπως η αρχή αυτή, της πιθανής αποδοχής των δηλώσεων που εμπερικλείουν κατηγορία διά συμπεριφοράς, ισχύει εξίσου οποιαδήποτε μορφή και αν παίρνει η αντίδραση του κατηγορούμενου. Αρνήσεις, φυσική διαγωγή και σιωπή όλα θεωρήθηκαν ότι μπορούσαν να ερμηνευθούν ως ανεπίσημη παραδοχή της αλήθειας τέτοιων δηλώσεων. Σε σχέση με τη σιωπή, που παίρνει τη μορφή παράλειψης να αρνηθεί ένας την κατηγορία, κατέστη σαφές ότι το συμπέρασμα παραδοχής θα μπορούσε να συναχθεί όπου λογικά θα αναμενόταν η διάψευση αν η κατηγορία δεν ήταν αληθής. Ένας ζωτικός παράγων για να αποφασισθεί το θέμα είναι κατά πόσο οι διάδικοι λειτουργούσαν επί ίσοις όροις. αν πράγματι έτσι είχαν τα πράγματα, θα ήταν εκ πρώτης όψεως λογικό να αναμένεται ο κατηγορούμενος να αρνηθεί μια ψευδή καταγγελία. Αυτή η ισότητα γενικά υφίσταται όπου ο περίγυρος είναι ανεπίσημος όπου ο ένας δε βρίσκεται σε θέση εξουσίας ή υπεροχής έναντι στον άλλο.» Στις υποσημειώσεις για το παραπάνω σχόλιο γίνεται αναφορά στη Wiedemann, ανωτέρω, και στην επίσης κλασσική επί του θέματος προηγούμενη υπόθεση Bessela v. Stern [1877] 2 C.P.D. 265. Στο σύγγραμμα του Keane, ανωτέρω, πάλιν στη σελ. 313, απαριθμούνται οι γενικοί παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για την αξιολόγηση των ανεπίσημων παραδοχών. Μεταξύ αυτών είναι evidence adduced by its maker at the trial with a view to explaining it away (μαρτυρία που προσάγει στη δίκη ο δηλώσας που σκοπό έχει να δώσει ικανοποιητική εξήγηση γιαυτή). Το σχόλιο αυτό γίνεται σε σχέση με το Άρθρο 4 της Civil Evidence Act 1995, αλλά δεν υπάρχει λόγος να αγνοηθεί εδώ η παραπάνω σοφή παρατήρηση.» (υπογράμμιση δική μου) Καμία απάντηση, ως προαναφέρθηκε δεν υπήρξε από την Εναγόμενη 1 στο Τεκμήριο 5. Η μη απάντηση προς την εν λόγω επιστολή, συνεπάγεται αποδοχή της οφειλής για τα κοινόχρηστα 13 μηνών (μηνών ενοικίασης που δεν πληρώθηκαν όσο διαρκούσε η συμφωνία είτε βάσει σύμβασης είτε με ανανέωσή της από μήνα σε μήνα), οπότε δεν γίνονται δεκτοί οι περί αντιθέτου ισχυρισμοί των Εναγομένων 1 και 2 για ύπαρξη συμφωνία μη πληρωμής τους για τους όποιους λόγους. Έχουν πληρωθεί κοινόχρηστα για 7 μήνες ως αναφέρεται στην Έκθεση Απαίτησης. Θα αποδοθούν λοιπόν τα όσα αφορούν τους υπόλοιπους 13 μήνες που διήρκησε η ενοικίαση (μέχρι δηλαδή την παράδοση του διαμερίσματος στις αρχές του 2018). Εκδίδεται συνεπώς απόφαση υπέρ της Ενάγουσας κι εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα για ποσό €390 με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής. Λόγω μερικής επιτυχίας κι επιδίκασης μικρού μέρους του αξιούμενου μέσω της Αγωγής ποσού, κρίνω ορθό όπως μην επιδικάσω οιαδήποτε έξοδα υπέρ οιουδήποτε μέρους. Τυχόν προηγούμενες διαταγές εξόδων ακυρώνονται. ............ Ξενής Ξενοφώντος Επαρχιακός Δικαστής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο