← Κύπρος

Manohoran κ.α. ν. Socrates Pavlou & Sons Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 3180/12, 18/8/2021

Manohoran κ.α. ν. Socrates Pavlou & Sons Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 3180/12, 18/8/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2021:A240 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Μ. Παπαδοπούλου, Π.Ε.Δ. Ως ετροποποιήθη δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 15.10.2014 Αρ. Αγωγής: 3180/12 Μεταξύ:

  1. XXX Manohoran
  2. XXX Manoharan Ενάγοντες και
  3. Socrates Pavlou & Sons Developers Ltd
  4. XXX Χριστοδούλου
  5. XXX Χαραλάμπους
  6. XXX Knight
  7. XXX Knight Εναγομένοι Ημερομηνία: 18 Αυγούστου, 2021 Για τους Ενάγοντες: κ. Ν. Χ' Λοϊζου Για τους Εναγόμενους αρ. 1 - 5: κ. Σ. Πούγιουρος ΑΠΟΦΑΣΗ Με το Ειδικώς Οπισθογραφημένο Κλητήριο Ένταλμα οι Ενάγοντες ζητούν διατάγματα με τα οποία να διατάσσονται οι Εναγόμενοι όπως υποβάλουν στο Κτηματολόγιο αιτήσεις για έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής για την ακίνητη περιουσία που αγόρασαν οι Ενάγοντες από τους Εναγόμενους, ή διαζευκτικά, διάταγμα που να διορίζει τον Ενάγοντα ως πληρεξούσιο αντιπρόσωπο για να προβεί σε κάθε απαραίτητη ενέργεια για τον προαναφερόμενο σκοπό. Αξιώνονται περαιτέρω δηλώσεις ότι όλα τα έξοδα που απαιτούνται για την διαδικασία διαχωρισμού και την έκδοση χωριστού τίτλου οφείλονται από τους Εναγόμενους και ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται στην εγγραφή στο όνομα τους της επίδικης κατοικίας που αγόρασαν. Διαζευκτικά εξαιτούνται την επιδίκαση ποσού €1.362.317,10 εναντίον των Εναγομένων αρ. 1, 2 και 3 ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού. Όπως διαφαίνεται από την Έκθεση Απαιτήσεως, είναι η θέση των Εναγόντων ότι δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 18.4.2001 που σύνηψαν με τους Εναγόμενους αρ. 1, 2 και 3 οι Εναγόμενοι πώλησαν στους Ενάγοντες ένα τεμάχιο γης που αποτελούσε μέρος του χωραφιού με αρ. εγγραφής 1XXXXX9 στο χωριό Παρεκκλησία στην Λεμεσό. Το τίμημα πώλησης ήταν Λ.Κ.12.000, ποσό το οποίο οι Ενάγοντες κατέβαλαν στην Εναγόμενη αρ. 1 και κατέθεσαν το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ήταν ρητός όρος του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου ότι οι Εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να υποβάλουν αμέσως στην αρμόδια Αρχή αίτηση αλλά και να προβούν σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες και επιβαρυνθούν με τα αναγκαία έξοδα ώστε να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αγορασθέν από τους Ενάγοντες τεμάχιο γης. Την 18.4.2001 υπεγράφη και δεύτερη συμφωνία δυνάμει της οποίας η Εναγόμενη αρ. 1 ανέλαβε την υποχρέωση όπως ανεγείρει μέσα στο προαναφερόμενο τεμάχιο μία κατοικία έναντι ποσού Λ.Κ.83.000, ποσό το οποίο οι Ενάγοντες επίσης κατέβαλαν πλήρως. Μετά την παραλαβή της κατοικίας η Εναγόμενη αρ. 1 απαίτησε επιπρόσθετο ποσό Λ.Κ.45.000 και η διαφορά παραπέμφθηκε σε διαιτησία όπου αποφασίστηκε τελεσίδικα ότι η Εναγόμενη αρ. 1 δικαιούτο μόνο Λ.Κ.20.
  8. Την 2.4.2004 εξεδόθη άδεια για απόκτηση των τεμαχίων με προϋπόθεση την έκδοση ξεχωριστού τίτλου αλλά οι Εναγόμενοι ούτε εξέδωσαν τον τίτλο αυτό αλλά ούτε και υπέβαλαν αίτηση στην αρμόδια Αρχή προς τούτο. Οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 μετά την υπογραφή των πιο πάνω συμφωνιών προχώρησαν και μεταβίβασαν μερίδια του κτήματος τους στους Εναγόμενους αρ. 4 και 5 καθιστώντας αυτούς συνιδιοκτήτες. Με την επιστολή τους ημερ. 2.7.2010 οι Εναγόμενοι τερμάτισαν το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο ισχυριζόμενοι ότι το εμβαδόν του πωληθέντος ακινήτου ήταν 1.340τ.μ. αντί 1.100 τ.μ. πράγμα που κατέστησε το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο άκυρο και πληροφόρησαν τους Ενάγοντες ότι είναι έτοιμοι να επαναδιαπραγματευθούν την συνομολόγηση νέας συμφωνίας, πράγμα που απέρριψαν οι Ενάγοντες. Οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι μέσα στο ακίνητο έχουν προβεί από την μέρα που το κατέχουν σε έξοδα και βελτιώσεις με αποτέλεσμα η αξία αυτού να ανέρχεται σε €1.200.
  9. Με την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση τους όπως αυτή διαμορφώθηκε μετά την τροποποίηση, οι Εναγόμενοι αρ. 1 - 5 ισχυρίζονται ότι μετά την υπογραφή της συμφωνίας διαπιστώθηκε ότι υπήρξε λάθος στο εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου το οποίο ανέρχετο σε 1.314τ.μ. αντί 1.100τ.μ., ουσιώδες για την συμφωνία πραγματικό γεγονός σε σχέση με το οποίο τα συμβαλλόμενη μέρη τελούσαν σε πλάνη κατά την σύναψη της επίδικης συμφωνίας. Δυνάμει του αρ. 21 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 η επίδικη συμφωνία είναι άκυρη ή ακυρώσιμη και οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 ζήτησαν από τους Ενάγοντες όπως έρθουν σε διακανονισμό αλλά οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να το πράξουν. Λόγω τούτου την 2.7.2010 οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 τερμάτισαν την συμφωνία. Είναι η θέση τους ότι μετά τον τερματισμό οι Ενάγοντες έχουν απωλέσει το δικαίωμα να αξιούν ειδική εκτέλεση. Περαιτέρω ισχυρίζονται ότι στην επίδικη συμφωνία η μεταβίβαση έχει αποκλειστεί ως συμβατική υποχρέωση. Με την Ανταπαίτηση αξιώνεται δήλωση του Δικαστηρίου ότι το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο είναι άκυρο και διατάγματα με τα οποία να διατάσσονται οι Ενάγοντες αρ. 1 και 2 όπως αποσύρουν το έγγραφο από το Κτηματολόγιο και παραδώσουν ελεύθερη κατοχή του ακινήτου στους Εναγόμενους. Οι Ενάγοντες καταχώρισαν Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση με την οποία αρνούνται τους ισχυρισμούς των Εναγομένων που περιέχονται στο δικόγραφο τους και επαναλαμβάνουν ότι ο τερματισμός από μέρους των Εναγομένων ήταν παράνομος, αδικαιολόγητος και άνευ οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος. Διαφωνούν σε σχέση με την ερμηνεία που οι Εναγόμενοι προβάλλουν αναφορικά με τον όρο 13 του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου και ζητούν την απόρριψη της Ανταπαίτησης. Κατά την ακρόαση ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους Εναγόμενους δήλωσε ότι δεν θα επιμένει επί του μέρους της Υπεράσπισης που αφορά στο εμβαδόν του επίδικου τεμαχίου γης. Επιπλέον την 2.3.2021 τα πιο κάτω δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα: - Κατά τον χρόνο κατάθεσης του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου οι ιδιοκτήτες του Ακινήτου ήταν οι Εναγόμενοι αρ. 1 κατά ½ μερίδιο, ο Εναγόμενος αρ. 2 κατά 4/14 μερίδια και η Εναγόμενη αρ. 3 κατά 3/14 μερίδια. - Με την Δήλωση Δωρεάς αρ. XXX ημερ. 1.7.1985 η Εναγόμενη αρ. 3 απέκτησε ½ μερίδιο του Ακινήτου. Με την Δήλωση Πώλησης αρ. ΠXXX ημερ. 18.5.1999 η Εναγόμενη αρ. 3 πώλησε τα 4/14 μερίδια της στον Εναγόμενο αρ.
  10. - Με την Δήλωση Πώλησης αρ. ΠXXX ημερ. 14.12.1994 η Εναγόμενη αρ. 1 εταιρεία αγόρασε το ½ μερίδιο του ακινήτου και με την Δήλωση Πώλησης αρ ΠXXX ημερ. 25.4.2001 αγόρασε ακόμη 3/14 μερίδια από την Εναγόμενη αρ.
  11. - Με την Δήλωση Δωρεάς με αρ. ΔXXX ημερ. 29.10.2014 ο Εναγόμενος αρ. 2 δώρισε το 1/7 μερίδιο του στην XXX Χριστοδούλου. - Η σημερινή κατάσταση ιδιοκτησίας είναι η εξής: Εναγόμενη αρ. 1 3/7, Εναγόμενος αρ. 4 1/7, Εναγόμενη αρ. 5 1/7, Εναγόμενος αρ. 2 1/7 και Χριστοδούλου XXX 1/
  12. - Οι επιστολές Τεκμήρια 9, 10, 11, 12, 13, 14 και 15 έχουν αποσταλεί και παραληφθεί από τους παραλήπτες τους. Εκ μέρους των Εναγόντων μαρτυρία έδωσε η Ενάγουσα αρ. 2, ο κ. XXX Καραντώνης και ο κ. XXX Παναγιώτου. Η Ενάγουσα αρ. 2 ανέφερε ότι είναι η σύζυγος του Ενάγοντα αρ. 1 και κατάγονται από το Ηνωμένο Βασίλειο, ζουν όμως στην Κύπρο από το
  13. Η Εναγόμενη αρ. 1 είναι εργοληπτική εταιρεία και κατά την 18.4.2001 μαζί με τους Εναγόμενους αρ. 2 και 3 ήταν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου με αρ. εγγραφής XXX Φ/Σχ. LIV/31, Τεμ. XXX στην Παρεκκλησιά (πιο κάτω αναφερόμενου ως το «Ακίνητο»). Την 18.4.2001 οι Ενάγοντες αρ. 1 και 2 σύνηψαν Συμφωνία με τους Εναγόμενους αρ. 1, 2 και 3 δυνάμει της οποίας αγόρασαν από αυτούς μέρος του Ακίνητου έναντι ποσού Λ.Κ.12.000 (€20.520). Οι Ενάγοντες κατέβαλαν ολόκληρο το ποσό αγοράς με την υπογραφή της Συμφωνίας. Βάσει της Συμφωνίας Αγοράς οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 είχαν υποχρέωση να υποβάλουν αμέσως αίτηση στις Αρμόδιες Αρχές για έκδοση ξεχωριστού τίτλου του Ακινήτου καταβάλλοντας όλα τα έξοδα για τον σκοπό αυτό. Επίσης είχαν υποχρέωση να υποβάλουν αμέσως όλα τα απαραίτητα έγγραφα για έκδοση οικοδομικής άδειας για ανέγερση κατοικίας εντός του Ακινήτου. Οι Ενάγοντες την 20.4.2001 κατέθεσαν την Συμφωνία Αγοράς στο Κτηματολόγιο Λεμεσού. Την 18.4.2001 υπεγράφη μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγομένης αρ. 1 Συμφωνία Ανέγερσης Κατοικίας δυνάμει της οποίας η Εναγόμενη αρ. 1 ανέλαβε να ανεγείρει εντός του ακινήτου κατοικία αξίας Λ.Κ.83.000 (€141.930) (πιο κάτω αναφερόμενη ως η «Κατοικία»). Η αρχιτέκτονας ετοίμασε τα σχέδια για την Κατοικία και οι Ενάγοντες κατέβαλαν στην Εναγόμενη αρ. 1 τα συμφωνηθέντα ποσά σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών. Την 30.4.2003 οι Ενάγοντες καταχώρισαν αίτηση για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κυπριακή Δημοκρατία η οποία εγκρίθηκε υπό τον όρο ότι θα υπήρχε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του Ακινήτου. Η Κατοικία παραδόθηκε στους Ενάγοντες το 2002 και έκτοτε αυτοί διαμένουν εκεί, ενώ την έχουν βελτιώσει, ανακαινίσει και διατηρήσει σε εξαιρετική κατάσταση. Την 26.2.2009 οι Ενάγοντες απέστειλαν επιστολή στην Εναγόμενη αρ. 1 ζητώντας πληροφόρηση ως προς την έκδοση του τίτλου αλλά με έκπληξη παρέλαβαν την επιστολή ημερ. 2.7.2010 με την οποία οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 τερμάτισαν την Συμφωνία Αγοράς του Ακινήτου ισχυριζόμενοι ότι το εμβαδόν του Ακινήτου ήταν 1.340τ.μ. αντί 1.110τ.μ. Λόγω μη ανταπόκρισης των Εναγομένων οι Ενάγοντες προέβησαν σε έρευνα στο Κτηματολόγιο όπου διαπίστωσαν ότι οι Εναγόμενοι δεν είχαν καταχωρίσει αίτηση για διαχωρισμό του Ακινήτου, είχαν δε προσθέσει ως συνιδιοκτήτες και τους Εναγόμενους αρ. 4 και
  14. Μετά από τοπογραφική μέτρηση διαπιστώθηκε ότι το εμβαδόν του Ακινήτου ανέρχετο σε 1.095τ.μ. Ο κ. XXX Καραντώνης ανέφερε ότι είναι εκτιμητής ακινήτων και ετοίμασε την Έκθεση Εκτίμησης Τεκμήριο 17 σε σχέση με το επίδικο Ακίνητο. Κατάληξη του ήταν ότι η αξία του Ακινήτου μαζί με την Κατοικία ανέρχετο σε €419.000 κατά την 1.7.2010, σε €432.000 κατά την 30.4.2013 και σε €504.000 την 5.11.
  15. Ο κ. XXX Παναγιώτου ανέφερε ότι εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσό και είναι υπεύθυνος του Κλάδου Εγγραφής. Όπως είπε η Συμφωνία Αγοράς κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Λεμεσού την 20.4.2001 με αρ. ΠΩΕXXX. Ο Μ.Ε.3 εξήγησε ότι για να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος θα έπρεπε να είχε κατατεθεί από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες αίτηση για οριζόντιο διαχωρισμό. Οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 δεν έχουν υποβάλει οποιαδήποτε αίτηση στο Κτηματολόγιο. Υποβλήθηκε μόνο από τους Ενάγοντες αίτηση αναγκαστικού εκσυγχρονισμού αναφορικά με την οποία ανοίχτηκε ο φάκελος με αρ. ΑΧ XXX. Το Κτηματολόγιο πρότεινε στον Έπαρχο Λεμεσού τον αναγκαστικό εκσυγχρονισμό αλλά ο Έπαρχος δεν έχει ακόμα απαντήσει. Επί του Ακινήτου δεν υπάρχουν οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που να προηγούνται του ΠΩΕXXX. Οι Εναγόμενοι δεν πρόσφεραν οποιαδήποτε μαρτυρία. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Προτού εξεταστεί συγκεκριμένα η μαρτυρία της Ενάγουσας θα πρέπει να σημειωθεί ότι ουσιαστικά η μαρτυρία αυτής δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς γεγονότων. Πλείστα δε των γεγονότων που αφορούν στην επίδικη διαφορά ήταν κοινώς αποδεκτά και το ζήτημα περιορίστηκε σε ερμηνεία συμβατικών όρων. Πέραν τούτου, όμως, η Ενάγουσα αρ. 2 μου έκανε καλή εντύπωση ως μάρτυρας. Η θέση της ότι η όλη κατάσταση με την αγορά του Ακινήτου τους έχει προκαλέσει στεναχώρια και άγχος ήταν λογική, ειδικά λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για άτομα 74 και 86 ετών, η δε Ενάγουσα αρ. 2 είναι και καρκινοπαθής, ενώ διαμένουν στην Κατοικία από το 2002 μέχρι και σήμερα. Σημειώνω ότι η Ενάγουσα δεν είχε λεπτομερή γνώση αναφορικά με το ποιοι είναι σήμερα οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του Ακινήτου και δεν γνώριζε εάν η Εναγόμενη αρ. 3 είναι ακόμη εξ αυτών. Δέχτηκε ότι η αξία της Κατοικίας εκτιμήθηκε σε €425.000 αλλά δεν ήταν σε θέση να εξηγήσει τον λόγο για τον οποίο με την αγωγή αξιώνεται ποσό αποζημιώσεων ύψους €1.362.
  16. Το μόνο που ανέφερε σε σχέση με το ύψος της αξίωσης ήταν ότι η απόφαση πάρθηκε μαζί με τον δικηγόρο τους ενώ, επανεξεταζόμενη, εξήγησε ότι αυτή ήταν η συμβουλή του δικηγόρου. Πέραν των πιο πάνω τονίζω ότι η ερμηνεία του όρου 13 της Συμφωνίας Αγοράς είναι νομικό έργο και θα εξεταστεί πιο κάτω στην παρούσα. Ο κ. XXX Καραντώνης έδωσε μαρτυρία υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων ρυθμίζεται βάσει των αρχών που προκύπτουν από την Νομολογία. Ως εκ τούτου, προέχει η εξέταση του κατά πόσο αυτός έχει τα σχετικά προσόντα για να θεωρηθεί όντως εμπειρογνώμονας, και να αξιολογηθεί και η βαρύτητα της μαρτυρίας του. Όπως έχει νομολογηθεί, η εμπειρογνωμοσύνη δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτά. Καθοδήγηση μπορεί να αντληθεί από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Kayat Trading Limited v. Genzyme Corporation

(2013)1 Α.Α.Δ.543 όπου αναφέρθηκαν τα εξής: «Η αποδεκτότητα μαρτυρίας εμπειρογνώμονα είναι εξαίρεση στο κανόνα ότι ο μάρτυρας δεν εκφέρει γνώμη επί του επιδίκου θέματος. Ο σκοπός της εξαίρεσης είναι, ο μάρτυρας εμπειρογνώμονας: «. . . να δώσει στο δικαστήριο τ' αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να μπορεί να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων του ώστε να καταστεί δυνατό για το δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που έχουν αποδειχθεί με τη μαρτυρία.» (βλ. Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1, Νικολάου ν. Σταύρου
(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 746, Davie v. Edinburgh Magistrates
(1953)S.C. 34) Στην National Justice Company Naviera v. Prudential Ass. Co. Ltd (Ikaria Reefer)
(1993)37 E.G. 158,
(1993)2 LLR 68 αναφέρονται με καθαρότητα τα καθήκοντα του εμπειρογνώμονα μάρτυρα προς το δικαστήριο. Όσον αφορά το καθήκον του δικαστηρίου προς αυτής της φύσεως μαρτυρία βλ. την XYZ and Others v, Shering Health Care Ltd and Others
(2002)EWHC 1420 (QB). Προκειμένου ένας διάδικος να μπορέσει να προσφέρει μαρτυρία εμπειρογνώμονα θα πρέπει να καταδειχθεί ότι η μαρτυρία αυτή είναι αναγκαία στα περιστατικά της υπόθεσης και ότι ο προτιθέμενος να καταθέσει «εμπειρογνώμονας» έχει τα προσόντα που χρειάζονται ώστε να δώσει μαρτυρία. Το βάρος είναι επί των ώμων εκείνου που επιθυμεί να προσάξει τέτοιους είδους μαρτυρία. Τελικά είναι το δικαστήριο που θα κρίνει κατά πόσο θα επιτρέψει την προσαγωγή τέτοιας μαρτυρίας. ................. Στην Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας
(1990)2 Α.Α.Δ.934 λέχθηκε ότι: «Το κατά πόσο ένας μάρτυρας έχει τα απαιτούμενα προσόντα να κριθεί εμπειρογνώμονας είναι ζήτημα που εμπίπτει στη σφαίρα της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου . ...» Η υποχρέωση ενός εμπειρογνώμονα είναι να προμηθεύσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του, ώστε να μπορεί να σχηματίσει ιδίαν ανεξάρτητη γνώμη (Davie v. Edinborough Magistrates
(1953)SC 34, Αναστασιάδης ν. Δημοκρατίας
(1997)2 Α.Α.Δ. 97, Κουππής ν. Δημοκρατίας
(1977)2 Α.Α.Δ. 361, Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1). Τα δε γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η γνώμη του, πρέπει να είναι γεγονότα που αποδεικνύονται με, αποδεκτή από Δικαστήριο, μαρτυρία. Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Φιλίππου ν. Οδυσσέως (πιο πάνω), η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα εισάγεται υπό την αίρεση της απόδειξης του πραγματικού της υποβάθρου, ενώ η αποτυχία απόδειξης του υπόβαθρου αυτού, αφήνει την γνώμη του εμπειρογνώμονα μετέωρη και χωρίς αξία. Περαιτέρω, λέχθηκε ότι, όσο και αν είναι δυνατόν να αναφερθεί ο εμπειρογνώμονας σε υποθετική κατάσταση πραγμάτων ή σε γεγονότα για τα οποία δεν έχει προσωπική γνώση προκειμένου να στηρίξει τους ισχυρισμούς του, αυτή η αναφορά δεν εισάγεται για να χρησιμοποιηθεί ως απόδειξη προς την ύπαρξη τους. Έχοντας τα πιο πάνω υπόψη σημειώνω ότι στην παρ.2.
  1. του Τεκμηρίου 17 αναγράφεται ότι ο Μ.Ε.2 είναι Εγκεκριμένος Εκτιμητής και μέλος του Royal Institute of Chartered Surveyors, ενώ είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Παρά το γεγονός ότι δεν δόθησαν περαιτέρω λεπτομέρειες των προσόντων του, δεν αμφισβητήθηκε η εμπειρογνωμοσύνη του Μ.Ε.2 από τον ευπαίδευτο συνήγορο για τους Ενάγοντες. Με αυτό το δεδομένο θεωρώ ότι ο Μ.Ε.2 μπορεί να θεωρηθεί εμπειρογνώμονας στον τομέα αναφορικά με τον οποίο έδωσε μαρτυρία. Αφού αναφέρω ότι ο Μ.Ε.2 μου έκανε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρας, δίδοντας απαντήσεις με σαφήνεια και παρέχοντας επαρκή επεξήγηση των θέσεων του ώστε να μπορέσει το Δικαστήριο να εξάξει δικά του συμπεράσματα, από τα όσα αυτός ανέφερε στο Δικαστήριο επισημαίνω τα πιο κάτω: - Ο Μ.Ε.2 εξήγησε ότι ακολούθησε την Συγκριτική Μέθοδο σε συνδυασμό με την Μέθοδο Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης όσον αφορά στον υπολογισμό της αξίας των κτιρίων. - Παρά το ότι στην Έκθεση του μόνο ένα από τα Συγκριτικά ακίνητα έχει μέσα κτισμένη κατοικία, ο Μ.Ε.2 εξήγησε ότι το συγκεκριμένο βρίσκεται στο ίδιο τεμάχιο με το επίδικο και δεν έβαλε τιμή ανά τ.μ. επειδή ήθελε να βγάλει το κόστος της γης καθαρά, αφού το κάθε κτίριο έχει διαφορετικό εμβαδόν από τα άλλα. Ερωτηθείς κατά πόσο η πιο καλή μέθοδος θα ήταν να συγκρίνει ακίνητα με κατοικίες, το ποσό στο οποίο αυτά πουλήθηκαν και μετά να ακολουθήσει άλλη μέθοδο ώστε να βρει την αξία του σπιτιού, απάντησε ως εξής: «Θα συμφωνήσω με αυτό που υποβάλλετε στην ερώτηση σας. Ως τρόπος σκέψης είναι απόλυτα και πλέον ορθός, αλλά εάν ακολουθείτο αυτή η μέθοδος, θα έπρεπε οποιαδήποτε πώληση κτιρίου είχα διαθέσιμη να κάνω επιτόπια επιθεώρηση των κτιρίων, να δω την εξωτερική και εσωτερική κατάσταση του, το εμβαδόν και όλα τα επί μέρους χαρακτηριστικά του και ολοκληρώνοντας να γίνει μια αναδιαμόρφωση της αγοραίας αξίας του κάθε ακινήτου σε σχέση με το επίδικο. Αυτό εκ των πραγμάτων αντιλαμβάνεστε ότι είναι ουτοπικό, δεν γίνεται πρακτικά, γι' αυτό υιοθετείται η μέθοδος που υιοθέτησα η οποία θεωρείται και στα εκτιμητικά πρότυπα ως η πλέον ορθή για την εκτίμηση παρόμοιου τύπου ακινήτου». Η απάντηση αυτή είναι λογική και γίνεται δεκτό ότι ο Μ.Ε.2 χρησιμοποίησε τα εκτιμητικά πρότυπα που, όπως είπε, ακολουθεί και το RICS και το Συμβούλιο Διεθνών Εκτιμητικών Προτύπων. - Η θέση του Μ.Ε.2 ότι το επίδικο Ακίνητο βρίσκεται σε Πολεοδομική Ζώνη με Συντελεστή Δόμησης 90% και Συντελεστή Κάλυψης 50% σε περιοχή με αναπτυξιακή δραστηριότητα, ότι εξυπηρετείται από όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες και ότι η τοποθεσία του αποτελεί πλεονέκτημα που ευνοεί την εμπορευσιμότητα του δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται δεκτή. - Σημειώνω επίσης ότι ούτε η θέση του Μ.Ε.2 ότι εντός του Ακινήτου υπάρχουν 3 διώροφες κατοικίες και η επίδικη κτίστηκε το 2002 με καλής ποιότητας υλικά σε γη με εμβαδό 1.095τ.μ., αμφισβητήθηκε. Ούτως ή άλλως η θέση των Εναγομένων περί του ότι το ακίνητο ήταν μεγαλύτερου εμβαδού από του συμφωνημένου εγκαταλείφθηκε. - Δεκτή ως λογική και δεόντως αιτιολογημένη γίνεται και η τελική εκτίμηση του Μ.Ε.2 ως προς την αξία του Ακινήτου και της Κατοικίας. Εν πάση περιπτώσει δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε άλλη εκδοχή από μέρους των Εναγομένων η οποία να την αμφισβητήσει. Ο κ. XXX Παναγιώτου υπήρξε τυπικός μάρτυρας ο οποίος έδωσε μαρτυρία υπό την υπηρεσιακή του ιδιότητα, το σύνολο της οποίας και γίνεται αποδεκτό. ΕΥΡΗΜΑΤΑ Της πιο πάνω αξιολόγησης δεδομένης αποτελεί εύρημα μου ότι κατά την 20.4.2001 οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του Ακινήτου ήταν η Εναγόμενη αρ. 1 με μερίδιο ½, ο Εναγόμενος αρ. 2 με μερίδιο 4/14 και η Εναγόμενη αρ. 3 με μερίδιο 3/
  2. Η Εναγόμενη αρ. 1 είναι εργοληπτική εταιρεία. Οι Ενάγοντες αρ. 1 και 2 κατάγονται από το Ηνωμένο Βασίλειο. Με την Συμφωνία Αγοράς ημερ. 18.4.2001 Τεκμήριο 3 οι Ενάγοντες αρ. 1 και 2 αγόρασαν από τους Εναγόμενους αρ. 1, 2 και 3 το Ακίνητο έναντι ποσού Λ.Κ.12.500 (€20.520), ποσό το οποίο οι Ενάγοντες κατέβαλαν με την υπογραφή της Συμφωνίας Αγοράς. Την 20.4.2001 οι Ενάγοντες κατέθεσαν την Συμφωνία Αγοράς στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού με αρ. ΠΩΕXXX (Τεκμήριο 4). Επίσης την 18.4.2001 υπεγράφη μεταξύ των Εναγόντων αρ. 1 και 2 και Εναγομένης αρ. 1 η Συμφωνία Ανέγερσης Κατοικίας Τεκμήριο 5 βάσει της οποίας η Εναγόμενη αρ. 1 ανέλαβε να ανεγείρει εντός του Ακινήτου την Κατοικία για τους Ενάγοντες έναντι ποσού Λ.Κ.83.000 (€141.930). Οι Ενάγοντες κατέβαλαν στην Εναγόμενη αρ. 1 ποσό €124.000 με τις επιταγές Τεκμήριο 7 σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών. Η Κατοικία παραλήφθηκε από τους Ενάγοντες το 2002 και έκτοτε διαμένουν σε αυτήν, ανακαινίζοντας και βελτιώνοντας την. Την 30.3.2003 οι Ενάγοντες κατέθεσαν αίτηση για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κυπριακή Δημοκρατία η οποία με το Τεκμήριο 8 εγκρίθηκε υπό την προϋπόθεση να έχει εκδοθεί προηγουμένως χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το Ακίνητο. Την 26.2.2009 οι Ενάγοντες απέστειλαν στη Εναγόμενη αρ. 1 την επιστολή Τεκμήριο 9 ζητώντας πληροφόρηση αναφορικά με την διαδικασία έκδοσης του τίτλου. Η Εναγόμενη αρ. 1 απάντησε με την επιστολή ημερ. 2.7.2010 Τεκμήριο 10 όπου, επικαλούμενη λάθος στο εμβαδόν του Ακινήτου, τερμάτισε την Συμφωνία Αγοράς του Ακινήτου. Το εμβαδόν του Ακινήτου ανέρχεται σε 1.095τ.μ. Μέχρι σήμερα οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 δεν έχουν καταχωρίσει αίτηση για διαχωρισμό του Ακινήτου ενώ προστέθηκαν ως συνιδιοκτήτες και οι Εναγόμενοι αρ. 4 και
  3. Την 29.10.2014 ο Εναγόμενος αρ. 2 με Δήλωση Δωρεάς δώρισε 1/7 μερίδιο στην XXX Χριστοδούλου. Οι Ενάγοντες αρ. 1 και 2 υπέβαλαν αίτηση Αναγκαστικού Εκσυγχρονισμού και το Κτηματολόγιο έχει συστήσει αυτόν στον Έπαρχο με το Τεκμήριο 22 αλλά ο Έπαρχος δεν έχει ακόμη απαντήσει. Επί του Ακινήτου δεν υπάρχουν οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που να προηγούνται του ΠΩΕXXX. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Δεδομένης της εγκατάλειψης από τον ευπαίδευτο συνήγορο για τους Εναγόμενους της θέσης όσον αφορά στο εμβαδόν του Ακινήτου, τα επίδικα ζητήματα έχουν περιοριστεί σε ερμηνεία των μεταξύ των διαδίκων Συμφωνιών, ιδιαίτερα του όρου 13 της Συμφωνίας Αγοράς Τεκμήριο 3, και του κατά πόσο μπορεί να εκδοθεί διάταγμα για ειδική εκτέλεση. Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η ερμηνεία εγγράφων είναι γενικά νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Εξωγενής μαρτυρία για τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών δεν είναι αποδεκτή, αλλά και ούτε είναι επιτρεπτή η προσαγωγή μαρτυρίας για απόδειξη ότι υποκειμενικές προθέσεις των μερών δεν είναι σύμφωνες με τις ειδικές εκφράσεις που χρησιμοποιήθηκαν στο έγγραφο. Η βασική αρχή είναι ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων είναι όπως εκφράστηκε στο έγγραφο. Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία των συμβάσεων αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων μίας συμφωνίας. Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα του όρου μίας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους, που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Ανόρθωση ν. Απόλλων
(2002)1 (A) A.A.Δ. 518). Στο σύγγραμμα Chitty On Contracts - General Principles, 25η έκδοση, στις παραγράφους 765 και 766 αναφέρεται ότι, σκοπός της ερμηνείας των όρων μίας γραπτής συμφωνίας, είναι το να διαφανεί από αυτούς η πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Περαιτέρω, τεκμαίρεται ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά τα οποία και αναγράφονται επί της συμφωνίας, και άρα οι λέξεις ερμηνεύονται ως έχουν. Στην απόφαση Αλεξάνδρου ν Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ, Πολ. Εφ. 34/13 ημερ. 4.2.2.19 λέχθηκαν τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστό ότι η ερμηνεία των πιο πάνω όρων επαφίεται στην κρίση του Δικαστηρίου και είναι μια άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα. Στην υπόθεση Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημ. 8/3/15 αναφέρθησαν τα εξής ως προς την ερμηνεία συμφωνίας: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας
(2001)1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd
(2002)1 A.A.Δ. 1156).» Στο στάδιο αυτό κρίνεται απαραίτητη η μελέτη όρων της Συμφωνίας Αγοράς Τεκμήριο
  1. Aπό το προοίμιο της Συμφωνίας διαφαίνεται ότι οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 δηλώνουν ιδιοκτήτες του Ακινήτου. Με την παράγραφο 4 αυτής οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 αναλαμβάνουν την υποχρέωση όπως αιτηθούν αμέσως από τις Αρμόδιες Αρχές (με υποβολή όλων των απαραίτητων εγγράφων) την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας εντός 2 ετών από τη υπογραφή της Συμφωνίας. Ρητά αναφέρεται ότι όλα τα έξοδα για την έκδοση του τίτλου αυτού θα βαραίνουν τους Εναγόμενους αρ. 1, 2 και
  2. Με την παράγραφο 6 συμφωνείται ότι η μεταβίβαση και εγγραφή του Ακινήτου επ' ονόματι των Εναγόντων θα λάβει χώρα εντός ενός μηνός από την παραχώρηση άδειας από το Υπουργικό Συμβούλιο στους Ενάγοντες για απόκτηση περιουσίας. Η παράγραφος 13 αναφέρει τα εξής: «If for any reason the Vendor will not transfer the said property with the house constructed within, he will be obliged to return to the Purchaser with 8% interest any amounts he will have received, subject to this agreement and subject to the agreement of the construction of the house. For that purpose the Vendor undertakes the obligation to grant to the Purchaser a bank Guarantee for the amount of Cyprus Pounds One Hundred thousand (C.P.100.000=) Only». Ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους Εναγόμενους προβάλλει την εισήγηση ότι η πιο πάνω πρόνοια παρέχει το δικαίωμα στους Εναγόμενους να επιλέξουν όπως επιστρέψουν το καταβληθέν ποσό στους Ενάγοντες και να επανακτήσουν την Κατοικία και το Ακίνητο που πούλησαν, ενώ αποστερεί από τους Ενάγοντες το δικαίωμα να ζητούν ειδική εκτέλεση της Συμφωνίας. Με όλο το σέβας προς τον ευπαίδευτο συνήγορο δεν μπορώ να συμφωνήσω με την ερμηνεία που δίδει στα προβλεπόμενα στην παράγραφο 13 της Συμφωνίας. Από το όλο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 3 προκύπτει ξεκάθαρα ότι πρόθεση των μερών ήταν η πώληση του Ακινήτου στους Ενάγοντες. Ένεκα του ότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για το μέρος της γης που πωλείτο, οι ιδιοκτήτες ανέλαβαν υποχρέωση όπως μεριμνήσουν για τον διαχωρισμό του όλου ακινήτου και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ο οποίος θα μεταβιβάζετο επ' ονόματι των Εναγόντων αρ. 1 και
  3. Η υποχρέωση αυτή εκφράζεται σε διάφορα σημεία της Συμφωνίας από το λεκτικό της οποίας φαίνεται καθαρά ότι πρόκειται για 'υποχρέωση' των Εναγομένων αρ. 1, 2 και 3 και όχι δικαίωμα επιλογής. Η ερμηνεία που δίδει ο κ. Πούγιουρος θα οδηγούσε σε ένα δικαίωμα επιλογής των Εναγομένων αρ. 1, 2 και 3 να αποφασίσουν σε οποιοδήποτε στάδιο να μην προχωρήσουν με την πώληση του Ακινήτου στους Ενάγοντες, πράγμα που δεν συνάγεται από το όλο κείμενο της Συμφωνίας Τεκμήριο
  4. Το ότι η παράγραφος 13 σκοπό είχε να προσφέρει ασφάλεια στους Ενάγοντες ένεκα της μη δυνατότητας εγγραφής του Ακινήτου επ' ονόματι τους κατά την υπογραφή της Συμφωνίας Αγοράς, προκύπτει και από το ότι προβλέπεται και η παροχή Τραπεζικής Εγγύησης σε αυτούς από μέρους των Εναγομένων σε σχέση με την υποχρέωση τους να μεταβιβάσουν το Ακίνητο επ' ονόματι των Εναγόντων αρ. 1 και
  5. Εξάλλου η ερμηνεία που προωθείται από μέρους των Εναγομένων δεν συνάδει με την πρόνοια της παραγράφου 12 της Συμφωνίας όπου προβλέπεται ρητά το δικαίωμα των Εναγόντων να καταθέσουν την Συμφωνία Πώλησης στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ειρήσθω εν παρόδω επισημαίνω ότι οι Εναγόμενοι δεν έκαναν επίκληση της ερμηνείας αυτής σε οποιοδήποτε στάδιο πριν από την καταχώριση της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης τους. Κατάληξη μου, συνεπώς, αποτελεί ότι οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 είχαν υποχρέωση βάσει της Συμφωνίας Αγοράς Τεκμήριο 3 να λάβουν όλα τα διαβήματα ώστε να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το πωληθέν Ακίνητο και να εγγράψουν αυτό επ' ονόματι των Εναγόντων αρ. 1 και
  6. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι ουδέποτε υπέβαλαν τέτοια αίτηση, πράγμα που αποτελεί παράβαση από μέρους των Εναγομένων αρ. 1, 2 και 3 των συμβατικών τους υποχρεώσεων. Σημειώνω επιπλέον ότι, ενόψει και της εγκατάλειψης της θέσης που αφορούσε στο εμβαδόν του Ακινήτου, αλλά και του ευρήματος ότι το εμβαδόν του Ακινήτου ανέρχετο σε 1.095τ.μ., οι Εναγόμενοι δεν είχαν δικαίωμα τερματισμού της Συμφωνίας Αγοράς. Προχωρώ τώρα στο κατά πόσο υπάρχει δυνατότητα έκδοσης διαταγμάτων για ειδική εκτέλεση. Όπως αναφέρεται στο αρ. 5
(1)του περί Πώληση Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Ν81(Ι)/2011 η κατάθεση σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης και το εμπράγματο βάρος αυτό ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεση του. Όπως φαίνεται από τα ευρήματα του Δικαστηρίου πιο πάνω, η Συμφωνία Αγοράς κατατέθηκε την 20.4.2001 (Τεκμήριο 4) και δεν υπάρχουν επί του Ακινήτου οποιαδήποτε άλλα εμπράγματα βάρη που να προηγούνται αυτής. Η εισήγηση περί του ότι τυχόν έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση θα είναι ανέφικτη ένεκα του ότι ο Εναγόμενος αρ. 2 έχει μεταβιβάσει δια δωρεάς το 2014 1/7 μερίδιο στην σύζυγο του, παραβλέπει το γεγονός ότι αυτή έλαβε το μερίδιο υποκείμενο στο εμπράγματο βάρος του ΠΩΕXXX. Ούτε και είναι λογικό η πράξη του Εναγόμενου αρ. 2 να δωρίσει μέρος του ακινήτου σε συγγενικό του πρόσωπο να δύναται να περιορίσει καθ' οιονδήποτε τρόπο τις υποχρεώσεις που αυτός ανέλαβε συμβατικά έναντι των Εναγόντων αρ. 1 και 2. Παραθέτω απόσπασμα από την απόφαση Αντρίκκος Νίκου Χρίστου κ.α. ν Γιώργου Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ.940 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Το πρωτόδικο Δικαστήριο καθόρισε τα δικαιώματα των διαδίκων, υπό το πρίσμα της ακόλουθης καθοδήγησης ως προς το ισχύον δίκαιο:- «Η συμφωνία μεταξύ εναγόμενου και εταιρείας, η οποία χρονικά προηγείται της συμφωνίας των εναγομένων* και εταιρείας, παρέχει στον εναγόμενο με βάση τους κανόνες της επιείκειας το δικαίωμα (equitable right) να απαιτήσει από την εταιρεία την εγγραφή του ως απόλυτου ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος.» Η αρχή διατυπώνεται χωρίς αναφορά σε οποιαδήποτε αυθεντία. Συνοψίζει την αρχή δικαίου που διέπει τη διαφορά και η οποία αποτέλεσε τη βάση επίλυσής της. Το πρώτο, που θα εξετάσουμε, είναι αν η αρχή είναι ορθή. Προέχει να αποφασίσουμε κατά πόσο σύμβαση πώλησης ακινήτου παρέχει, κατά το δίκαιο της επιείκειας, δικαίωμα εγγραφής του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή. Είναι προς αυτό το δικαίωμα και τα επακόλουθα της άσκησής του, που συναρτάται το δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον εφεσίβλητο και ο αποκλεισμός των εφεσειόντων από αυτό. Σε σειρά κυπριακών αποφάσεων, διαπιστώνεται ότι η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματί του, σε περίπτωση διάρρηξης. Τα δικαιώματά του περιορίζονται στη διεκδικήση αποζημιώσεων. Στη Markidou v. Kiliaris and Another
(1983)1 C.L.R. 392, διαπιστώσαμε:- (σελ. 403) "The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and, as such, prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem." Δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει του ΚΕΦ.
  1. Τα δικαιώματα, που παρέχει στους αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας η σύμβαση αγοράς, αφενός, και η εγγραφή της, αφετέρου, συγκεφαλαιώνονται στο ακόλουθο απόσπασμα από την ίδια υπόθεση:- (σελ. 404) "A contract for the sale of land creates, like any other contract, rights in personam. An estate in land may accrue from adherence to the provisions of Cap.
  2. Short of observance of the provisions of Cap. 232, a contract for the sale of land merely confers personal rights, that is, rights against the counter-contracting party, in the event of breach. It does not give any rights over the land. As Goulding, J. observed in Property Discount Corpn. v. Lyon Group [1980] 1 All E.R. 334, a contract gives an interest in land only if it gives the power to require a grant of the land without further permission of the owner. In other words, if it puts it beyond the reach of the owner to withhold consent to the conveyance." Στη μεταγενέστερη απόφαση Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση
(1993)1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετείται η θέση ότι, εφόσον θέμα ρυθμίζεται ειδικά από τη νομοθεσία της Κύπρου, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. Μόνο στην περίπτωση εγγραφής της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου, τα οποία μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης, όπως διαγράφει το ΚΕΦ. 232 - (Βλ. Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά.
(1997)1 A.A.Δ. 1800. Σχετική είναι και η πρόσφατη απόφαση στην Καναρά ν. Πρωτοπαπά
(1998)1 A.A.Δ. 801). Στην πιο πρόσφατη απόφασή μας, επί του ιδίου θέματος, Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα
(1998)1 A.A.Δ. 881, διαπιστώνεται ότι η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλει, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην ίδια απόφαση, αντιδιαστέλλονται οι σχετικές διατάξεις του ΚΕΦ. 232 με εκείνες του Άρθρου 76 του ΚΕΦ. 149 και διακρίνονται οι πρόνοιές τους. Το ακόλουθο απόσπασμα αντανακλά τη θέση του Δικαστηρίου στο επίμαχο ζήτημα:- «Το Άρθρο 2 του ΚΕΦ. 232 καθιστά την πώληση ακινήτου δεκτική ειδικής εκτέλεσης, μόνο όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από τις πρόνοιές του. Σκοπός του Νόμου αυτού είναι ο καθορισμός, σε αντιδιαστολή προς άλλης φύσης γραπτές συμβάσεις, ξεχωριστών προϋποθέσεων, για να είναι η σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι διάφορες από εκείνες που καθορίζονται στο Άρθρο 76. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα, από το Άρθρο 76 και το ΚΕΦ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Και αυτός ήταν ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου
(2)του Άρθρου 76.» Τόσο κατά το κοινό δίκαιο όσο και κατά το δίκαιο της επιείκειας, η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος και η κατοχύρωση συμφέροντος επενεργούν ανάλογα με το χρόνο της δημιουργίας τους. Οι σχετικές αρχές της επιείκειας συνοψίζονται στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα "Snell's Equity", Twenty-Ninth Edition, p. 46:- "At law, as in equity, the basic rule is that estates and interests primarily rank in the order of creation. Qui prior est tempore potior est jure: he who is earlier in time is stronger in law." Έτσι και με την κατάθεση της Συμφωνίας Αγοράς στο Κτηματολόγιο Λεμεσού οι Ενάγοντες απέκτησαν δικαίωμα να αξιώσουν την ειδική εκτέλεση της Συμφωνίας, δικαίωμα το οποίο προηγείτο της δωρεάς μεριδίου από μέρους του Εναγομένου αρ. 2, η δε κα XXX Χριστοδούλου έλαβε την ιδιοκτησία του μεριδίου υποκείμενου στο εμπράγματο βάρος της κατατεθειμένης Συμφωνίας Αγοράς. Έπεται πως οι Ενάγοντες έχουν δικαίωμα να αξιώσουν την ειδική εκτέλεση της Συμφωνίας Αγοράς. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσονται οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2, 3, 4 και 5 όπως εντός 30 ημερών από σήμερα υποβάλουν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού καθώς και ενώπιον οποιασδήποτε άλλης αρμόδιας Αρχής τις απαιτούμενες αιτήσεις για την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής στο Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού για το μέρος του ακινήτου με αρ. εγγραφής XXX Φ/Σχ.LIV/31 Τεμ.XXX όπως αγοράστηκε από τους Ενάγοντες αρ. 1 και 2 και περιγράφεται στο ΠΩΕXXX καταβάλλοντας όλα τα αναγκαία έξοδα ή/και δαπάνες προς τούτο. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο, σε περίπτωση όπου οι Εναγόμενοι αρ. 1, 2, 3, 4 και 5 δεν λάβουν τα αναγκαία διαβήματα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου επ' ονόματι των Εναγόντων αρ. 1 και 2 εντός της πιο πάνω προθεσμίας, να διορίζεται ο Ενάγοντας αρ. 1 ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος με εξουσία να υπογράφει για λογαριασμό και εξ ονόματος των Εναγομένων αρ. 1, 2, 3, 4 και 5 κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο ή να προβαίνει σε οποιαδήποτε άλλη πρόσφορη και αναγκαία ενέργεια ή πράξη με σκοπό την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για την πιο πάνω ακίνητη περιουσία και την εγγραφή αυτής επ' ονόματι των Εναγόντων αρ. 1 και 2. Τα έξοδα σε τέτοια περίπτωση θα είναι ανακτήσιμα από τους Ενάγοντες έναντι των Εναγομένων αρ. 1, 2, 3, 4 και 5. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής δεν υπάρχει λόγος να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα γι' αυτό επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων αρ. 1 και 2 και εναντίον των Εναγομένων αρ. 1, 2, 3, 4 και 5 αλληλέγγυα ή/και κεχωρισμένα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. ............................................ Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Π.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.