Δημητριάδου κ.α. ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ., από τη Λευκωσία, Αρ. Αίτησης - Έφεσης 176/2021, 24/9/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2021:A252 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: T. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης - Έφεσης 176/2021 Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο (Κεφ.224), ως αυτοί έχουν εκάστοτε τροποποιηθεί. Μεταξύ:
- XXXX Δημητριάδου, από τη Λεμεσό
- XXXX Δημητριάδου, υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της Περιουσίας της αποβιώσασας XXXX Δημητριάδου τέως από τη Λεμεσό
- XXXX Δημητριάδης, από τη Λεμεσό Αιτητών -και- Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ., από τη Λευκωσία Καθ' ης η Αίτηση ---------------------------------- Ημερομηνία: 24 Σεπτεμβρίου 2021 Για τους Αιτητές: κα Λαζαρίδου για Α. Καριτζής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ Για την Καθ' ης η Αίτηση: κ. Κ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση Αίτηση / Έφεση οι Αιτητές/Εφεσείοντες εξαιτούνται τα ακόλουθα: (Α) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 09/07/2021 των Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων. (Β) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή παραμερίζεται η διαδικασία πώλησης και/ή ο σκοπούμενος ηλεκτρονικός πλειστηριασμός, δια μέσω της ιστοσελίδας www.eauction-cy.com, του ενυπόθηκου ακινήτου με αρ. εγγραφής 4/26, Φλ./Σχ. 58/160XXXX, Τεμάχιο XX, Τμήμα 4, μερίδιο ½, το οποίο βρίσκεται στην περιοχή XXXX στη Λεμεσό (στο εξής «το Ακίνητο»), ως αυτό περιγράφεται στην επίδικη Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 09/07/2021, και ο οποίος είναι ορισμένος στις 27/09/2021 η ώρα 10 π.μ., ένεκα ακυρότητας και/ή μη πληρώσεως και/ή τήρησης των σχετικών εκ του νόμου προϋποθέσεων. (Γ) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η διαδικασία η οποία προβλέπεται στο ΜΕΡΟΣ VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/65), ως αυτός έχει εκάστοτε τροποποιηθεί, ένεκα ακυρότητας και/ή παραμερισμού της ως άνω αναφερόμενης Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», ημερομηνίας 09/07/
- (Δ) Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία κρίνει δίκαια και ορθή το Σεβαστό Δικαστήριο. (Ε) Έξοδα πλέον Φ.Π.Α. πλέον έξοδα επίδοσης. Η Αίτηση βασίζεται στα Άρθρα 29-32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), στα άρθρα 5, 21, 27, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 44A - 44ΙΑ και στα Παραρτήματα του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου (Ν. 9/65), ως έχει τροποποιηθεί, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμούς του 2015 - Κ.Δ.Π. 185/2015, στα Άρθρα 25, 80 και 71 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), στα Άρθρα 1-18 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, στη Δ.6, Δ.48 Θ.Θ. 1-9, Δ.41, Δ.42 και Δ.64 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών, στα άρθρα 4, 5, 6, 7, 8 και 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, στα Άρθρα 23, 26, 28, 30, 33, 35, 58 και 179 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, στο περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου Μέσω Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού Διάταγμα του 2019, στις συμφυείς εξουσίες και διακριτική ευχέρεια του Σεβαστού Δικαστηρίου. Η Αίτηση εδράζεται στους πιο κάτω λόγους:
- Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις. To ποσό και/ή το ενυπόθηκο υπόλοιπο όπως αυτό αναφέρεται σ' αυτή, είναι διαφορετικό από το ανώτατο όριο το οποίο καλύπτει η επίδικη Υποθήκη, όπως αυτό αναφέρεται στο Έγγραφο Υποθήκης.
- Η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, και/ή προς τρίτα πρόσωπα τα οποία επηρεάζονται από την σκοπούμενη διαδικασία ηλεκτρονικού πλειστηριασμού και/ή στους εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του ακινήτου εντός του οποίου περιλαμβάνεται το ενυπόθηκο μέρος.
- Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» έχει αποσταλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας την οποία έθεσαν οι Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσείβλητοι για καταβολή του ποσού το οποίο ενέκριναν οι τελευταίοι, δυνάμει επιστολής ημερομηνίας 09/07/
- Η προωθούμενη διαδικασία διενεργείται κακόπιστα και/ή πρόωρα καθ' ότι έχει ήδη εγκριθεί από τη Βουλή των Αντιπροσώπων νομοσχέδιο το οποίο προνοεί για την αναστολή εκποιήσεων ακινήτων που αφορούν, μεταξύ άλλων, πρώτες κατοικίες μέχρι του ποσού των €350.000, μέχρι το τέλος Οκτωβρίου
- Η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού προωθείται χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε συμφωνία διανομής και/ή διαχωρισμού του ενυπόθηκου μέρους του ακινήτου από το σύνολο του τεμαχίου γης στο οποίο βρίσκεται. Η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» και το Δελτίο Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού που τη συνοδεύει, ημερομηνίας 09/07/2021 δεν καθορίζουν κατά τρόπο ρητό το ενυπόθηκο ακίνητο και/ή τι εμπίπτει σ' αυτό και/ή το ακριβές μέρος το οποίο αυτό καλύπτει επί του συνόλου του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται.
- Η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης, ως αυτή αναφέρεται επί του Δελτίου - Ειδοποίηση Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού ημερομηνίας 09/07/2021, είναι πολύ χαμηλή και/ή κατώτερη της πραγματικής και/ή εύλογης αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου και/ή οι Εκθέσεις Εκτιμήσεων στις οποίες προέβησαν τα μέρη είναι επισφαλείς και/ή ανακριβείς.
- Η επίδικη διαδικασία πλειστηριασμού προωθείται πρόωρα προτού οι Αιτητές/ Εφεσείοντες λάβουν την Έκθεση Εκτίμησης, η οποία διενεργήθηκε από τρίτο ανεξάρτητο εκτιμητή του ΕΤΕΚ.
- Το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί την πρώτη κατοικία των Αιτητών/Εφεσειόντων.
- Η προωθούμενη διαδικασία διενεργείται καταχρηστικά, παράνομα, καθ' υπέρβαση εξουσίας και/ή κακόπιστα αφού υπήρξε αδικαιολόγητα μεγάλη καθυστέρηση στην επιχείρηση εκτέλεσης της απόφασης από την έκδοση της.
- Η επίδικη υποθήκη, στη βάση της οποίας προωθείται ο σκοπούμενος πλειστηριασμός, είναι άκυρη και/ή αντικανονική και/ή ανεφάρμοστη και/ή καταρτίστηκε κατά παράβαση των προνοιών του Νόμου 9/
- Το αξιούμενο ποσό το οποίο αναφέρεται στην Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι αποτέλεσμα παράνομων χρεώσεων και/ή τόκων και/ή λανθασμένων υπολογισμών από πλευράς των τελευταίων. Περαιτέρω, οι Καθ' ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι κωλύονται από του ν' αξιώνουν το συγκεκριμένο ποσό, μεταξύ άλλων, λόγω παράλειψης από πλευράς τους ν' αξιώσουν και/ή εισπράξουν το ποσό Ασφάλειας Ζωής το οποίο κάλυπτε την πρωτοφειλέτιδα Ελλάδα Δημητριάδου κατά τον θάνατο της.
- Ο Νόμος 9/1965 είναι αντισυνταγματικός λόγω παραβίασης των συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων των Αιτητών/Εφεσειόντων και ειδικότερα του δικαιώματος τους στην ακίνητη ιδιοκτησία (Άρθρο 23) και του δικαιώματος της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι (Άρθρο 26)
- Η προωθούμενη διαδικασία αντίκειται στους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης και παραβιάζει συνταγματικά δικαιώματα των Αιτητών/Εφεσειόντων. Τα γεγονότα τα οποία στηρίζουν την παρούσα Αίτηση εκτίθενται στην επισυνημμένη Ένορκη Δήλωση της XXXX Δημητριάδου, που είναι η Αιτήτρια 1, υπό την προσωπική της ιδιότητα και η Aιτήτρια 2 υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της περιουσίας της μητέρας της που απεβίωσε, XXXX Δημητριάδου. Στην Ένορκη Δήλωση της επαναλαμβάνει τα όσα παρατίθενται στην Αίτηση / Έφεση και παραθέτει διάφορα στοιχεία προς υποστήριξη των θέσεων της. Η Καθ' ης η Αίτηση καταχώρισε ένσταση στην υπό κρίση Αίτηση. Με την ένσταση της απορρίπτει τους λόγους που προβάλλονται στην αίτηση ως νομικά και πραγματικά ανυπόστατους. Ισχυρίζονται μεταξύ άλλων ότι οι Αιτητές δεν νομιμοποιούνται να προωθούν την υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο Έφεση εκ μέρους τρίτου προσώπου ήτοι του συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Οι συνιδιοκτήτες δεν αποτελούν ενδιαφερόμενα πρόσωπα βάσει του Νόμου και/ή για σκοπούς της διαδικασίας και/ή δεν έχουν οποιοδήποτε συμφέρον από τη διαδικασία ή την πώληση του επίδικου ακινήτου. Εάν ο συνιδιοκτήτης θεωρούσε τον εαυτό του ενδιαφερόμενο πρόσωπο θα έπρεπε να εμφανιστεί ενώπιον του Δικαστηρίου και να προωθήσει την Έφεση. Η ύπαρξη ή μη σχετικής συμφωνίας διαχωρισμού δεν αποτελεί λόγο για ακύρωση του πλειστηριασμού ή κώλυμα προώθησης της διαδικασίας εκτίμησης. Το ενυπόθηκο ακίνητο το οποίο θα πωληθεί αποτελεί το μερίδιο επί του οποίου συνίσταται η Υποθήκη και ως εκ τούτου δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα οποιουδήποτε προσώπου εφόσον το ακριβές μερίδιο το οποίο ανήκει τώρα στον ενυπόθηκο οφειλέτη θα ανήκει στον αγοραστή. Η Καθ' ης η Αίτηση δεν θα μπορούσε να καθορίσει συγκεκριμένα το ενυπόθηκο μερίδιο επί του Ακινήτου εφόσον το ακίνητο είναι διανεμημένο εξ αδιαιρέτου. Προβάλλει και τη θέση ότι οι Αιτητές παρέλειψαν να ενημερώσουν και/ή επιδώσουν την Έφεση σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη ήτοι τα πρόσωπα που έχουν εγγράψει ΜΕΜΟ επί του ενυπόθηκου ακινήτου και/ή να τους καταστήσουν διάδικους στη διαδικασία και κατ' επέκταση η Αίτηση υπόκειται και για το λόγο αυτό σε απόρριψη. Η ένσταση υποστηρίζεται από την Ένορκη Δήλωση της XXXX Ιωαννίδου, υπαλλήλου στην Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd . Η ομνύουσα αναφέρει μεταξύ άλλων ότι δυνάμει σχετικής συμφωνίας μεταξύ της Εφεσίβλητης και της Altamira, η Altamira ενεργεί δια λογαριασμό της Εφεσίβλητης και έχει αναλάβει την διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων συμπεριλαμβανομένης και της επίδικης. Η ομνύουσα είναι μια από τις λειτουργούς που χειρίζονται τις δικαστικές υποθέσεις της Εφεσίβλητης. Με απόφαση της Ειδικής Γενικής Συνέλευσης των μετόχων, η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ, μετονομάστηκε σε Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ και αργότερα την 3/9/2018, σε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, ήτοι την Εφεσίβλητη. Η ομνύουσα απορρίπτει τις θέσεις που προβάλλονται στην Αίτηση, επαναλαμβάνει τους λόγους ένστασης και υποστηρίζει ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε ήταν καθ΄ όλα ορθή και νόμιμη. Με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον του δικαστηρίου προκύπτουν τα πιο κάτω αδιαμφισβήτητα γεγονότα: Την 21/11/2008 συνομολογήθηκε μεταξύ των Αιτητών και του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Λεμεσού ΛΤΔ, Συμφωνία Δανείου για ποσό ύψους €335.
- Για σκοπούς εξασφάλισης του πιο πάνω δανείου, υπογράφηκε το επίδικο Έγγραφο Υποθήκης, μεταξύ της XXXXX Δημητριάδου και του Συνεργατικού Ταμιευτηρίου Λεμεσού δυνάμει του οποίου η XXXXX Δημητριάδου, που έχει εν τω μεταξύ αποβιώσει, υποθήκευσε προς όφελος του Ταμιευτηρίου το μερίδιο που κατείχε στο πιο πάνω Ακίνητο, ήτοι το εν δεύτερο (1/2). Το υπόλοιπο εν δεύτερο (1/2) ανήκει σε τρίτα πρόσωπα. Εναντίον της αποβιώσασας, XXXX Δημητρίου και του Αιτητή 2 εκδόθηκε διαιτητική απόφαση για το ποσό των €395.304,26, πλέον τόκους. Την 11/11/2020 επιδόθηκε στην Αιτήτρια προσωπικά και υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της περιουσίας της μητέρας της XXXX Δημητρίου, επιστολή ημερομηνίας 23/10/2020, συνοδευόμενη από Ειδοποίηση Τύπου «Ι» και κατάσταση λογαριασμού στην οποία παρουσιαζόταν το κατ' ισχυρισμό υπόλοιπο δανείου, ήτοι ποσό ύψους €683.329,
- Το ενυπόθηκο Ακίνητο αποτελεί 1/2 μερίδιο ενός τεμαχίου για το οποίο δεν υπάρχει οποιαδήποτε συμφωνία διανομής η οποία να καθορίζει ρητά τα σύνορα μεταξύ των δύο εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτητών του συγκεκριμένου ακινήτου, εντός του οποίου, μεταξύ άλλων, έχουν ανεγερθεί κατοικίες . Τη 17/03/2021 επιδόθηκε σε όλους τους Αιτητές Ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ», ημερομηνίας 04/02/2021, μέσω της οποίας οι Καθ' ων η Αίτηση τους καλούσαν να διορίσουν εκτιμητή με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου Ακινήτου. Ετοιμάστηκε Έκθεση Εκτίμησης της αγοραίας αξίας του Ακινήτου ημερομηνίας 08/04/2021, η οποία παραδόθηκε στους Καθ' ων η Αίτηση. Σύμφωνα με την εν λόγω εκτίμηση, η αγοραία αξία του Ακινήτου (1/2 μερίδιο) ανέρχεται σε €3.018.
- Οι Καθ' ων η Αίτηση έδωσαν οδηγίες για την ετοιμασία τριών εκτιμήσεων από τρεις διαφορετικούς εκτιμητές. Η αξία του Ακινήτου, με βάση τις πιο πάνω εκτιμήσεις, υπολογίσθηκε σε €1.853.000, €1.260.000 και €1.080.
- Λόγω της μεγάλης απόκλισης μεταξύ των εκθέσεων εκτίμησης, δόθηκαν οδηγίες στο Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) για διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή για σκοπούς ετοιμασίας Έκθεσης Εκτίμησης. Η εκτίμηση του ΕΤΕΚ έχει ολοκληρωθεί. Είναι η θέση των Αιτητών ότι δεν έχουν παραλάβει μέχρι σήμερα την πιο πάνω εκτίμηση. Την 26/07/2021 επιδόθηκε στους Αιτητές η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ημερομηνίας 09/07/
- Η Αίτηση ως αναφέρω και πιο πάνω εδράζεται στο Νόμο 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί. Οι λόγοι που δύναται να προβληθούν στο πλαίσιο Έφεσης κατά της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», είναι συγκεκριμένοι, και καταγράφονται στο εδάφιο
(3)του άρθρου 44Γ του πιο πάνω Νόμου. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσο ισχύει ένας από τους περιοριστικά αναφερόμενους στο σχετικό νόμο λόγους ακύρωσης της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Παραθέτω τους λόγους αμέσως πιο κάτω για σκοπούς εύκολης αναφοράς: (α) Η ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙ (β) Η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙ (γ) Η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙ (δ) Έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙ (ε) Ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019. (στ) Έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙ (ζ) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο ΕΣΤΙΑ ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης. Στρεφόμενη στην υπό κρίση Αίτηση επισημαίνω ότι οι πλείστοι λόγοι που προβάλλονται σε αυτή δεν εμπίπτουν στους λόγους που προβλέπονται από την πιο πάνω πρόνοια του Νόμου. Ανεξαρτήτως τούτου όμως θεωρώ ότι η υπό κρίση υπόθεση παρουσιάζει την πιο κάτω ιδιαιτερότητα. Το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί το εν δεύτερο μερίδιο ενός μεγαλύτερου ακινήτου το οποίο δεν έχει μέχρι σήμερα διαχωρισθεί. Οι ιδιοκτήτες κατέχουν το Ακίνητο εξ αδιαιρέτου. Είναι η θέση των Αιτητών ότι ο σκοπούμενος πλειστηριασμός δυνατό να επηρεάσει δυσμενώς και σε μεγάλο βαθμό τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των συνιδιοκτητών καθότι ελλείψει οποιασδήποτε συμφωνίας διανομής ή διαχωρισμού του ακινήτου εντός του οποίου βρίσκεται το ενυπόθηκο μέρος, δημιουργεί πρακτικές δυσκολίες ως προς τον ακριβή καθορισμό του μέρους που πωλείται μέσω του επίδικου πλειστηριασμού, των διαστάσεων αυτού ως επίσης και του τι εμπίπτει εντός αυτού, αφού εντός του όλου τεμαχίου έχουν ανεγερθεί κατοικίες και άλλα οικοδομήματα. Ο περί Ακινήτου Νόμος ΚΕΦ.224 κάνει ρητή πρόνοια στα δικαιώματα του συνιδιοκτήτη σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου από τον κύριο εξ αδιαιρέτου μερίδας. Συγκεκριμένα ο Νόμος δίδει δικαίωμα στον συνιδιοκτήτη να αγοράσει και να εγγραφεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης ολοκλήρου του κτήματος ή άλλων ιδανικών μεριδίων της ιδιοκτησίας, εφόσον προσφέρει την τιμή που οι άλλοι ιδιοκτήτες συμφώνησαν να τα πωλήσουν σε τρίτους. Σχετικό είναι το άρθρο 25
(1)του πιο πάνω Νόμου, το οποίο παραθέτω αμέσως πιο κάτω αυτούσιο: «1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 26, όταν κύριος εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας επί ακίνητης ιδιοκτησίας προβεί σε δήλωση ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ότι συμφώνησε να πωλήσει αυτήν σε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος στην ίδια ιδιοκτησία, η μεταβίβαση της μερίδας αυτής δεν εγγράφεται εκτός αν (α) εντός εξήντα ημερών από την ημερομηνία της δήλωσης πώλησης ο πωλητής ικανοποιήσει το Διευθυντή ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα του στην τιμή στην οποία πωλείται· ή (β) ο σκοπούμενος αγοραστής δημοσιεύει τη σκοπούμενη πώληση αυτής ή φέρει αυτήν σε γνώση του άλλου κυρίου όπως προνοείται στο εδάφιο
(2)εντός εξήντα ημερών από την ημερομηνία της δημοσίευσης της πώλησης και κανένας εγγεγραμμένος συγκύριος δεν αποκτήσει τη μερίδα δυνάμει αυτού.» Ένας από τους σκοπούς του πιο πάνω άρθρου είναι η ενοποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας και η αποφυγή ύπαρξης πολλών συνιδιοκτητών. Βλέπετε σχετικά Παλαιομυλίτου και Παναγιώτου κ.α.
(2003)1 Α.Α.Δ. 407. Στο Νόμο 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί, που είναι ο νόμος που διέπει μεταξύ άλλων τους δημόσιους πλειστηριασμούς δεν γίνεται οποιαδήποτε ρητή πρόνοια για τις περιπτώσεις όπως η παρούσα, όπου υπάρχει πέραν του ενός ιδιοκτήτη και το ακίνητο κατέχεται σε εξ αδιαιρέτου μερίδια. Η ευπαίδευτη συνήγορος των Εφεσειόντων εισηγήθηκε ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση να αποστείλουν τις Ειδοποιήσεις που προβλέπονται από τον πιο πάνω Νόμο στους συνιδιοκτήτες του Ακινήτου καθότι αυτοί αποτελούν «ενδιαφερόμενα πρόσωπα». Ο όρος «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» με βάση το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου σημαίνει «οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος»∙ Ο πιο πάνω όρος δεν περιλαμβάνει κατά την κρίση μου το συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Το γεγονός όμως ότι στο σχετικό νόμο δεν γίνεται οποιαδήποτε πρόνοια για το συγκύριο δεν οδηγεί αυτόματα στο συμπέρασμα ότι αυτός δεν έχει οποιαδήποτε δικαιώματα με βάση την κυριότητα του. Ήταν η θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Εφεσιβλήτων ότι αν ο συνιδιοκτήτης ήθελε να προσβάλει τον πλειστηριασμό, θα καταχωρούσε Έφεση. Η θέση αυτή θα είχε έρεισμα αν υπήρχαν στοιχεία ότι το πιο πάνω πρόσωπο ενημερώθηκε για την εν λόγω διαδικασία και παρέλειψε να λάβει οποιαδήποτε μέτρα. Η υπό κρίση περίπτωση όμως δεν εμπίπτει στην πιο πάνω κατηγορία. Τα δικαιώματα ενός συνιδιοκτήτη που κατέχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ακινήτου, να ενημερωθεί για τη διαδικασία και να ακουσθεί αναγνωρίζονται και από τη νομολογία. Στην υπόθεση Hji Savva v Loizou
(1982)1 C.L.R. 218, το Εφετείο αποφάσισε ότι η παράλειψη του Διευθυντή του Κτηματολογίου να ενημερώσει το συνιδιοκτήτη για την αίτηση που αφορούσε δικαίωμα διόδου ήταν καθοριστικής σημασίας για την έκβαση της Έφεσης που καταχωρήθηκε εναντίον της απόφασης του Διευθυντή. Η απόφαση του Διευθυντή παραμερίσθηκε. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση: "In the case before us we have reached the conclusion that there was failure of the Director of Lands and Surveys to determine the application of the respondent who was only part owner of the property in favour of which the right of passage was granted, without asking for the other joint owner to join in the application or, at least, notifying him of the application. We find such failure fatal in these proceedings and we find that if respondent insists on his claim for a right of passage, he has to join in his application to the Director of Lands and Surveys all joint owners of the property in favour of which the right of passage is claimed." Στην πιο πάνω απόφαση υιοθετούνται μεταξύ άλλων και οι αρχές που είχαν αποφασιστεί στην Αγγλική απόφαση του English Lands Tribunal in Reference 227/79, 3.07.1980, Williams v British Gas Corporation, που δημοσιεύτηκε στο Journal of Planning and Environment Law, October 1980, p. 686. Στην απόφαση Williams v British Gas Corporation (ανωτέρω), το δικαστήριο κατέληξε ότι οι συνιδιοκτήτες είχαν μεταξύ τους ξεχωριστά δικαιώματα, σε σχέση όμως με τρίτους θεωρούνται ωσάν να είναι ένας και μοναδικός ιδιοκτήτης. Παραθέτω τη σχετική αναφορά αυτούσια. "The claimant had no locus stand to commence or maintain the proceedings unless his wife was joined with him as claimant, for, although as between themselves, joint tenants (and therefore joint owners) had separate rights, as against everyone else they were in the position of a single owner. Apart from equitable remedies inter se, one joint tenant could not commence proceedings without the aid of the others. The notice of reference must therefore be struck out, unless the claimant's wife was joined with him as claimant". ( Η υπογράμμιση είναι δική μου). Η ίδια αρχή ήτοι ότι από τη στιγμή που επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, αυτοί θα πρέπει να λαμβάνουν γνώση της διαδικασίας αλλιώς η διαδικασία είναι θνησιγενής, τονίσθηκε και στην απόφαση Γεωργιάδου και Γεωργιάδη
(1999)1 Α.Α.Δ. 1210. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: "Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, άλλως η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. (Βλέπε: Τιτσινίδης ν. Ρεσιάτ
(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas
(1985)1 C.L.R. 83 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου
(1998)1 A.A.Δ. 579.)." Καθοδηγητική επί του θέματος είναι και η σχετικά πιο πρόσφατη απόφαση Κωνσταντίνου κ.α. και Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου
(2012)1 Α.Α.Δ. 1990, όπου τονίζεται ότι το δικαίωμα του ιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας να ενημερωθεί σε περίπτωση που επηρεάζονται τα δικαιώματα του έχει ως υπόβαθρο το άρθρο 23 του Συντάγματος και σε περίπτωση που δεν υπάρχει η δέουσα ενημέρωση αυτό είναι καθοριστικό για την έκβαση της διαδικασίας. Παραθέτω αυτούσια τη σχετική αναφορά: "Η νομική αρχή που πηγάζει από την πιο πάνω νομολογία από την οποία ορθά καθοδηγήθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, έχει ως υπόβαθρο το συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας, Άρθρο 23 του Συντάγματος, το οποίο δεν μπορεί να επηρεαστεί παρά μόνο όπου ο νόμος ορίζει. Η διαδικασία διόρθωσης λάθους στα κτηματολογικά αρχεία είναι εξουσία που εναποτίθεται, με βάση το Άρθρο 61 του Κεφ.224, στο Διευθυντή. Ο τελευταίος ενήργησε με τον τρόπο που περιγράφεται στην εκκαλούμενη απόφαση. Πριν, όμως, εξεταστεί η ορθότητα της ασκηθείσας εξουσίας, αναφύεται προς συζήτηση το θέμα του κατά πόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι βρίσκοντο ενώπιον του δικαστηρίου, με βάση το δικονομικό μέσο, που οι αιτητές επέλεξαν, την αίτηση/έφεση. Από τα γεγονότα που δεν αμφισβητούνται, τα κτήματα που επηρεάζονται από την έκβαση της αίτησης/έφεσης, είναι εγγεγραμμένα και στους κληρονόμους του Χαρή Χ"Ττοφή, τα δικαιώματα των οποίων πρέπει να προστατευθούν. Η αναγκαιότητα γνωστοποίησης της όποιας διαδικασίας, επιτυγχάνεται με τη συμπερίληψη τους ως διαδίκους. Κάτι τέτοιο δεν έγινε. Συναφώς, θεωρούμε το λόγο αυτό έφεσης ως αβάσιμο και την προσέγγιση του δικαστηρίου επί του προκειμένου ορθή. Η αποτυχία του λόγου αυτού σφραγίζει και την τύχη της έφεσης, χωρίς να παρίσταται ανάγκη ενασχόλησης και με τους υπόλοιπους λόγους." Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι ο συνιδιοκτήτης του ακινήτου που κατέχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο δεν έχει ενημερωθεί για τη διαδικασία του πλειστηριασμού που αφορά το έτερο μερίδιο και δεν τού δόθηκε η ευκαιρία να ακουσθεί. Πέραν τούτου ουδείς προσέγγισε το πρόσωπο αυτό για να τού προτείνει να αγοράσει, αν επιθυμούσε, το έτερο μερίδιο και ουδείς τον πληροφόρησε ότι το μερίδιο θα εκποιείτο και υπήρχε μεγάλη πιθανότητα η ιδιοκτησία του ετέρου μεριδίου να άλλαζε ιδιοκτήτη. Καταλήγω, έχοντας υπόψη τη νομολογία και τις πιο πάνω αρχές ότι η παράλειψη αυτή είναι καθοριστική για την έκβαση της Έφεσης. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου κρίνω ότι η περαιτέρω ενασχόληση μου με τους υπόλοιπους λόγους Έφεσης θα αποτελούσε θέμα ακαδημαϊκό. Εξάλλου έχω ήδη επισημάνει ότι οι πλείστοι λόγοι δεν καλύπτονται από τις πρόνοιες του σχετικού νόμου. Η Αίτηση/ Έφεση πετυχαίνει. Εκδίδονται διατάγματα ως οι παραγράφοι Α και Β της Αίτησης. Τα έξοδα της Αίτησης / Έφεσης ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ' ων η Αίτηση. (Υπ.) .................. Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής /ΞΠ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο