ΓΙΑΝΝΗ ν. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, Έφεση 248/2021, 26/11/2021

(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 («ο Νόμος 9/1965» ή «ο Νόμος») εφεσιβλήθηκε η Ειδοποίηση ΙΑ ημερομηνίας 19.08.2021, δια της οποίας αναγγέλθηκε από την Εφεσίβλητη ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τμήμα ΧΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧΧ, στο Βουνί της Επαρχίας Λεμεσού και του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ. ΧΧΧΧ, Τμήμα ΧΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧΧ, στην Κινούσα της Επαρχίας Λεμεσού, με βάση τον τίτλο της υποθήκης ΥΧΧΧΧ/2017 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Ο πλειστηριασμός προγραμματίστηκε να διεξαχθεί την 29.11.2021. Οι λόγοι Έφεσης που προβάλλει ο Εφεσείων εντάσσονται στους προβλεπόμενους στις περιπτώσεις (α), (β) και (γ) του άρθρου 44Γ

(3), ότι η Ειδοποίηση ΙΑ δεν έχει επιδοθεί δεόντως στον Εφεσείοντα, δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις, και έχει σταλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή πληρωμής στον ενυπόθηκο δανειστή. Ο Εφεσείων, ενυπόθηκος οφειλέτης, σε ένορκη του δήλωση, επεξηγεί περαιτέρω γιατί θεωρεί πως είναι βάσιμοι οι λόγοι Έφεσής του. Αναφέρει πως δεν του έχει αποσταλεί καθόλου Ειδοποίηση Θ, παρά το γεγονός ότι η Εφεσίβλητη δεν έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του. Είχε λάβει μεν Ειδοποίηση Ι, αλλά με εσφαλμένο περιεχόμενο, ήτοι χωρίς αναφορά στο ακριβές ποσό των οφειλόμενων τόκων και χωρίς διαχωρισμό του μέρους του ποσού που είναι το κεφάλαιο και εκείνου που είναι οι τόκοι, χωρίς να συνοδεύεται από κανονική κατάσταση λογαριασμού, χωρίς να αναφέρει ημερομηνία στην οποία πράγματι έγινε απαιτητό το χρέος, συνεπώς ούτε υπερημερία υπήρξε, και χωρίς να τον προειδοποιεί για το τι θα ακολουθήσει. Έτσι, όλη η διαδικασία έκδοσης και της Ειδοποίησης ΙΑ που ακολούθησε, κατά τη θέση του, πάσχει. Επίσης, για τους ίδιους λόγους, ουδέποτε ενεργοποιήθηκε και η προθεσμία για την πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, καθιστώντας την Ειδοποίηση ΙΑ πρόωρη. Προσκομίζει την Ειδοποίηση ΙΑ που σημειώνεται από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 1 και την Ειδοποίηση Ι που σημειώνεται από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο

1. Το Τεκμήριο 1, κατά τη θέση του Εφεσείοντος, έχει επίσης εσφαλμένο περιεχόμενο σε ό,τι αφορά το οφειλόμενο ποσό και τον τόκο, υπάρχει διάσταση ως προς τον τρόπο που αναφέρεται το ποσό στο Τεκμήριο 2, και δεν περιέχει σαφή προειδοποίηση αναφορικά με τον πλειστηριασμό, ενώ ο ίδιος ο Εφεσείων καταχώρισε και αγωγή εναντίον της Εφεσίβλητης. Τόσο το Τεκμήριο 2 όσο και το Τεκμήριο 1 του επιδόθηκαν με ιδιώτη δικαστικό επιδότη, ενώ ο νόμος προνοεί παράδοση με συστημένη επιστολή και μόνον όταν αυτό δεν είναι εφικτό να γίνεται ιδιωτική επίδοση. Η απευθείας ιδιωτική επίδοση, κατά τη θέση του, παραβιάζει το άρθρο 44ΙΕ. Είναι επίσης η θέση του Εφεσείοντος ότι, λόγω της αναστολής των εκποιήσεων, για λόγους που σχετίζονται με την πανδημία, στην οποία θεωρεί πως περιλαμβάνονταν και τα ενυπόθηκα ακίνητα που αφορούν σε αγροτεμάχια που καλλιεργεί για να βιοπορίζεται, θα έπρεπε να εκκινούσε από την αρχή η όλη διαδικασία έκδοσης ειδοποιήσεων και όχι να εκδοθεί απευθείας Ειδοποίηση ΙΑ. Τέλος, ο Εφεσείων ισχυρίζεται πως το ενυπόθηκο χρέος δεν ανήκει στην Εφεσίβλητη, που δεν νομιμοποιείται να ενεργοποιήσει διαδικασία πλειστηριασμού, αλλά στην ΚΕΔΙΠΕΣ, που είναι διαφορετικό νομικό πρόσωπο. Ισχυρίζεται πως και τα δελτία που εκδόθηκαν και οι δημοσιεύσεις που έγιναν δεν ήταν σύμφωνα με τον Νόμο 9/1965 και την ΚΔΠ 346/
2. Η ένσταση Με ένσταση που καταχώρισε την 12.11.2021 η Εφεσίβλητη, προβάλλει ότι δεν είναι βάσιμος οποιοσδήποτε εκ των λόγων Έφεσης. Οι Ειδοποιήσεις Θ και Ι, κατά τη θέση της, δεν εξετάζονται στο πλαίσιο αυτής της διαδικασίας, αλλά, σε κάθε περίπτωση, η Ειδοποίηση ΙΑ έχει δεόντως επιδοθεί πολύ μετά από τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών από την επίδοση Ειδοποίησης Ι, που τόσο η Ειδοποίηση Ι όσο και η Ειδοποίηση ΙΑ, κατά τη θέση της Εφεσίβλητης, είναι έγκυρες και επιδόθηκαν δεόντως. Ο Εφεσείων, όπως είναι η θέση της Εφεσίβλητης, δεν μπορεί να αμφισβητήσει το οφειλόμενο ποσό, το οποίο αναγράφθηκε ορθά στις εκδοθείσες ειδοποιήσεις, ενώ ο Εφεσείων ερμηνεύει λανθασμένα την έννοια της επίδοσης που περιέχεται στον Νόμο. Αποτελεί, όπως λέει, νόμιμο δικαίωμά της να προβεί σε πλειστηριασμό, ακολούθησε νόμιμη και νομότυπη διαδικασία, και θεωρεί την Έφεση καταχρηστική, που σκοπεί να εμποδίσει την άσκηση αυτού του δικαιώματος. Η ένσταση της Εφεσίβλητης συνοδεύεται επίσης από ένορκη δήλωση, λειτουργού στην υπηρεσία της Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd, η οποία, όπως εξηγεί, διαχειρίζεται το ενυπόθηκο χρέος, και εκ της θέσης της γνωρίζει τα γεγονότα. Η Εφεσίβλητη, δια της μάρτυρός της, εξηγεί πως υποκατέστησε τον ενυπόθηκο πιστωτή στα δικαιώματά του, περιλαμβανομένου του δικαιώματός του να ενεργοποιήσει διαδικασία πλειστηριασμού. Εξιστορεί τη διαδικασία παραχώρησης της ΥΧΧΧΧ/2017, προς εξασφάλιση συμφωνίας δανείου ημερομηνίας 05.07.2017, που ήταν προϊόν αναδιάρθρωσης, που ο Εφεσείων δεν αποπλήρωσε σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας (μία δόση €92.678,23 την 30.07.2018 και σε κάθε περίπτωση εντός 13 μηνών), με αποτέλεσμα το χρέος να είχε καταστεί υπερήμερο με βάση τους όρους της συμφωνίας από την 30.07.2018 και την 22.07.2020 να απαιτηθεί με επιστολή η πληρωμή ολόκληρου του χρεωστικού υπολοίπου του δανείου. Η συμφωνία δανείου ημερομηνίας 05.07.2017, η υποθήκη Υ2195/2017 και η απαίτηση πληρωμής ημερομηνίας 22.07.2020, που προσκομίζει ανάμεσα σε άλλα, σημειώνονται από το Δικαστήριο ως Τεκμήριο 3, Τεκμήριο 4 και Τεκμήριο 5 αντίστοιχα, για τους σκοπούς της διαδικασίας. Ένεκα μη συμμόρφωσης του Εφεσείοντος, η Εφεσίβλητη τον ενήγαγε για την είσπραξη του χρέους με την αγωγή 1742/2020 και παράλληλα ενεργοποίησε διαδικασία πλειστηριασμού. Η αναστολή στην οποία αναφέρθηκε ο Εφεσείων, κατά την Εφεσίβλητη, δεν αφορούσε τα ενυπόθηκα ακίνητα. ο Νόμος 98(Ι)/2021 που ίσχυε από την 07.05.2021 ανέστειλε την εφαρμογή των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 μέχρι την 31.07.2021 όσον αφορά την κύρια κατοικία, την επαγγελματική στέγη και αγροτεμάχια στα οποία ασκείται γεωργοκτηνοτροφική εκμετάλλευση. Ακόμα κι αν ο Εφεσείων αποδείκνυε πως χρησιμοποιεί τα τεμάχια ως γεωργική γη, που κατά τη θέση της Εφεσίβλητης δεν το αποδεικνύει αλλά το προβάλλει εντέχνως, δεν απαγορεύεται η εκποίηση γεωργικής γης. Την περίοδο της αναστολής, εν πάση περιπτώσει, δεν είχε προωθηθεί κάποια ενέργεια. Ως προς τη διαδικασία πλειστηριασμού που ακολούθησε η Εφεσίβλητη, αναφέρει πως επέδωσε Ειδοποίηση Ι συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού στη μητέρα και συγκάτοικο του Εφεσείοντος, σύμφωνα με τους διαδικαστικούς κανονισμούς πολιτικής δικονομίας (ΚΠΔ) την 13.02.2021 και Ειδοποίηση ΙΒ την 10.04.
3. Με τον ίδιο τρόπο, επέδωσε και Ειδοποίηση ΙΑ την 16.09.
4. Προσκομίζει τις ένορκες δηλώσεις επίδοσης της Ειδοποίησης Ι, Ειδοποίησης ΙΒ και Ειδοποίησης ΙΑ, που σημειώνονται από το Δικαστήριο μαζί ως Τεκμήριο
5. Επειδή ο Εφεσείων έλαβε γνώση των ειδοποιήσεων αυτών, ως ο ίδιος παραδέχεται, η Εφεσίβλητη θεωρεί πως θα πρέπει να ερμηνευτεί ανάλογα η έννοια της επίδοσης στον νόμο, μη εμμένοντας στη γραμματική ερμηνεία, αλλά ενεργοποιώντας και τις υπόλοιπες μεθόδους ερμηνείας. Ως προς το περιεχόμενο των εκδοθέντων ειδοποιήσεων, αυτό, όπως λέει η Εφεσίβλητη, είναι σύμφωνο με τους τύπους που περιέχονται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου, ενώ είχε παρέλθει η προθεσμία των 45 ημερών, ειδικότερα είχαν παρέλθει περίπου 7 μήνες, κατά τη διάρκεια των οποίων ο Εφεσείων δεν είχε ανταποκριθεί. Στην παράγραφο 34 της ένορκης δήλωσης της Εφεσίβλητης, αναφέρεται ο λόγος για τον οποίο υπάρχει διάσταση στα αναγραφόμενα ποσά στις δύο ειδοποιήσεις, που είναι ότι καλόπιστα είχε υπολογιστεί το ενυπόθηκο χρέος με τόκο 5,5% και όχι 7,5% ως η επιστολή τερματισμού και έπειτα μεσολάβησε η κεφαλαιοποίηση τόκων. Η δημοσίευση των δελτίων δεν μπορεί να προσβληθεί με Έφεση, όπως - κατά τη θέση της Εφεσίβλητης - ούτε και ολόκληρη η διαδικασία των ειδοποιήσεων που προηγήθηκαν της Ειδοποίησης ΙΑ. Διαδικασία Η ακρόαση της Έφεσης διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων, του Εφεσείοντος και της Εφεσίβλητης, χωρίς την εισαγωγή προφορικής μαρτυρίας. Οι συνήγοροι των δύο πλευρών αγόρευσαν την 19.11.2021, επιχειρηματολογώντας επί των θέσεων των δύο πλευρών. Αναφέρθηκαν εκτεταμένα και στις μεθόδους και τους κανόνες ερμηνείας των νόμων, όπως συζητήθηκαν στη θεωρία του δικαίου ή και αναφέρθηκαν στη νομολογία, και σε αποφάσεις άλλων Δικαστηρίων πρωτοβάθμιας δικαιοδοσίας επί Εφέσεων με βάση το άρθρο 44Γ

(3)του Νόμου 9/

1. Είναι υπόψη του Δικαστηρίου ό,τι έχει αναφερθεί από τα μέρη, ακόμα κι αν δεν αναπαράγεται αυτολεξεί. Είναι γνωστά στο Δικαστήριο ασφαλώς και οι μέθοδοι και τα είδη ερμηνείας, όπως έχουν συζητηθεί στη θεωρία του δικαίου, περιλαμβανομένων των προσεγγίσεων στις οποίες παραπέμπει εμφατικά η Εφεσίβλητη, αλλά και ό,τι έχει αναδειχθεί μέσα από την εφαρμογή του δικαίου στην πράξη και τη νομολογία, ως κανόνες ερμηνείας, περιλαμβανομένου του «χρυσού κανόνα» (golden rule) ερμηνείας, όπως και το πότε ενεργοποιείται ο καθένας από αυτούς. Πραγματικό πλαίσιο Από αυτό το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, λαμβάνεται υπόψη η μαρτυρία που είναι σχετική με τα υπό εξέταση ζητήματα και τη δικαιοδοσία αυτή. Εκεί όπου υπάρχει σύγκρουση ως προς τα πραγματικά δεδομένα, το Δικαστήριο αξιολογεί την μαρτυρία, για να βρει ποια είναι η αξιόπιστη, πάνω στην οποία μπορεί να βασιστεί, για να διαγνώσει τι πραγματικά συνέβη. Δεν φαίνεται να αμφισβητείται, μέσα στο σύνολο των πραγματικών δεδομένων που εκτέθηκαν, ότι η Εφεσίβλητη είναι Συνεργατική Εταιρεία που διέπει ο περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμος 22/
2. Δεν αμφισβητείται επίσης ότι τη 05.07.2017 ο Εφεσείων παραχώρησε προς όφελος της Περιφερειακής Συνεργατικής Πιστωτικής Εταιρείας Λτδ την υποθήκη ΥΧΧΧΧ/2017 που εξασφαλίζει ποσό €86.700,00 πλέον τόκο προς 5,5% από 05.07.2017, πλέον τα έξοδα σε περίπτωση λήψης νομικών μέτρων για ανάκτηση του ποσού (Τεκμήριο 4) και ότι η υποθήκη παραχωρήθηκε προς εξασφάλιση συμφωνίας δανείου (Τεκμήριο 3) που προέκυψε μετά από αναδιάρθρωση. Οι ισχυρισμοί της Εφεσίβλητης πως υποκατέστησε τον ενυπόθηκο πιστωτή, χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, στα δικαιώματά του, και τα στοιχεία που προσκόμισε, ήταν πειστικά για το Δικαστήριο, για να απαντήσουν ικανοποιητικά και στην αμφισβήτηση του Εφεσείοντος περί της νομιμοποίησής της, και δεν αντικρούστηκαν περαιτέρω. Η Εφεσίβλητη ισχυρίζεται πως απαίτησε να πληρωθεί το σύνολο του χρεωστικού υπολοίπου του δανείου την 22.07.2020 (Τεκμήριο 5), εφόσον δεν τηρήθηκαν οι όροι της συμφωνίας δανείου, όσον αφορά την πληρωμή του δανείου. Δεν αμφισβητήθηκε περαιτέρω η ύπαρξη της επιστολής ημερομηνίας 22.07.
3. Δεν είναι γνωστό στο Δικαστήριο εάν και πώς εστάλη στον Εφεσείοντα το Τεκμήριο 5, αλλά είναι γνωστό πως ακολούθησαν και αγωγές μεταξύ των μερών, αυτή της Εφεσίβλητης για την είσπραξη του χρέους, το 2020, και αυτή του Εφεσείοντος, το
4. Δεν προβάλλεται κάποιος ισχυρισμός ότι το δάνειο πληρώθηκε σύμφωνα με τους όρους του Τεκμηρίου
5. Δεν αμφισβητείται πως δεν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση για το εξασφαλιζόμενο χρέος και ότι δεν κατατέθηκε αίτηση αναγκαστικής εκποίησης της υποθήκης στο Κτηματολόγιο. Το Δικαστήριο θεωρεί πως η Εφεσίβλητη δεν εξέδωσε Ειδοποίηση Θ, εφόσον αυτή δεν προσκομίζεται και η Εφεσίβλητη αποφεύγει να αναφέρει συγκεκριμένα γεγονότα σχετικά με Ειδοποίηση Θ. Την 29.09.2020, η Εφεσίβλητη εξέδωσε Ειδοποίηση Ι και κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 2 και Τεκμήριο 6) την οποία επέδωσε την 13.02.2021 με ιδιώτη δικαστικό επιδότη στην μητέρα και συγκάτοικο του Εφεσείοντος. Στο Τεκμήριο 1, η Εφεσίβλητη ειδοποίησε πως έγινε απαιτητό το ποσό των €102.424,06 λεπτομέρειες του οποίου παρέθεσε στην κατάσταση λογαριασμού πλέον τόκος προ 5,5% επί αυτού από την 01.07.2020, με βάση την ΥΧΧΧΧ/
6. Η κατάσταση λογαριασμού από την οποία συνοδεύεται η Ειδοποίηση Ι είναι αναλυτική κατάσταση λογαριασμού, που δείχνει χρεωστική πορεία από την 01.01.2018 μέχρι την 30.06.
7. Διαβάζοντας την κατάσταση λογαριασμού, δεν δημιουργείται απορία ως προς το σε τι αφορά το ποσό που απαιτήθηκε. Ο Εφεσείων έλαβε γνώση του Τεκμηρίου 2, εφόσον και ο ίδιος την προσκομίζει και δεν ισχυρίζεται κάτι διαφορετικό. Ο Εφεσείων δεν ανταποκρίθηκε στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου
8. Την 29.03.2021, η Εφεσίβλητη εξέδωσε Ειδοποίηση ΙΒ την οποία επέδωσε την 10.04.2021 με ιδιώτη δικαστικό επιδότη στη μητέρα και συγκάτοικο του Εφεσείοντος (Τεκμήριο 6). Την 19.08.2021, η Εφεσίβλητη εξέδωσε Ειδοποίηση ΙΑ (Τεκμήριο 1) την οποία επέδωσε με ιδιώτη δικαστικό επιδότη στην μητέρα και συγκάτοικο του Εφεσείοντος την 16.09.2021 (Τεκμήριο 6) και ο Εφεσείων έλαβε γνώση αυτής. Δεν έγιναν οποιεσδήποτε επιδόσεις με συστημένη επιστολή. Εξέταση της Έφεσης Διαπιστώνεται καταρχάς πως η Έφεση ασκήθηκε εντός της προβλεπόμενης από τον Νόμο προθεσμίας των 45 ημερών, από πρόσωπο που αναμφίβολα νομιμοποιείται να επιδιώξει την αναθεώρηση της Ειδοποίησης ΙΑ με Έφεση, συνεπώς μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο και κατ' ουσία. Ο τύπος της Ειδοποίησης ΙΑ που εκδίδει ο ενυπόθηκος πιστωτής καθορίζεται στον Τύπο ΙΑ που περιέχεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου. Το ότι ακολουθείται ο νόμιμος τύπος, διασφαλίζει ότι η Ειδοποίηση ΙΑ πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 44Γ

(2), δηλαδή ότι κάνει αναφορά σε ό,τι χρειάζεται. Ο λόγος Έφεσης της περίπτωσης (α), όμως, δεν αφορά μόνο σε προϋποθέσεις τύπου. Ρητά αναφέρεται ο νόμος και σε προϋποθέσεις περιεχομένου. Και η αναφορά σε περιεχόμενο, ειδικότερα σε απαιτούμενες προϋποθέσεις περιεχομένου, παραπέμπει σε ό,τι απαιτείται από να περιέχει η Ειδοποίηση ΙΑ, όχι μόνο σε ό,τι απαιτείται να αναφέρει ως διατυπωμένο κείμενο. Και ό,τι ουσιαστικά περιέχει, ως δεύτερη ειδοποίηση που εκδίδεται στο πλαίσιο της διαδικασίας του Μέρους VIA, συναρτάται αναγκαστικά με τη διαδικασία έκδοσής της. Για παράδειγμα, αναφέροντας, η Ειδοποίηση ΙΑ, ότι το ενυπόθηκο χρέος έγινε απαιτητό, προϋποθέτει - κατά περιεχόμενο - να έχει όντως γίνει απαιτητό το χρέος κατά το άρθρο 44Γ

(1), να έχει δηλαδή κληθεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να εξοφλήσει, με Ειδοποίηση Ι, και να μην έχει ανταποκριθεί μέσα στην τασσόμενη προθεσμία, που και αυτή θα πρέπει να έχει παρέλθει άπρακτη. Έπειτα, επειδή η απαίτηση πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους, κατά το περιεχόμενο της Ειδοποίησης ΙΑ, προϋποθέτει την ύπαρξη και επίδοση Ειδοποίησης Ι, και η απαίτηση πληρωμής δια της Ειδοποίησης Ι προϋποθέτει υπερημερία κατά το άρθρο 44Β, το Δικαστήριο θα ελέγξει όλη την αλυσίδα των ενεργειών του ενυπόθηκου πιστωτή μέχρι την έκδοση και επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ, περιλαμβανομένου και του εάν η απαίτηση πληρωμής που έγινε δια της Ειδοποίησης Ι (και αναφέρεται στην Ειδοποίηση ΙΑ) έγινε με τρόπο που δικαιολογεί την έκδοση της Ειδοποίησης ΙΑ. Συναφώς, το άρθρο 44Β προβλέπει πως, σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου πιστωτή, ανασταλεί. Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από ενυπόθηκο πιστωτή που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου 66(Ι)/1997 προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο Θ του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία αποστέλλεται μόνο μία φορά, και δεν υπάρχει υποχρέωση αποστολής της εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Σχετικό με την προσέγγιση πως ο λόγος Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)(α) δεν σημαίνει, όπως εισηγείται η Εφεσίβλητη, απλά σύγκριση της Ειδοποίησης ΙΑ που εξέδωσε ο ενυπόθηκος πιστωτής με τον Τύπο ΙΑ που περιέχει το Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου - εάν είναι ίδια κείμενα ή εάν αποκλίνουν σε λέξεις ή γράμματα - είναι πως, εάν ο νομοθέτης ήθελε να βάλει το Δικαστήριο σε ένα τόσο επιφανειακό ρόλο, να προβαίνει απλώς σε συγκρίσεις εγγράφων που εκδίδει ο ενυπόθηκος πιστωτής με νόμιμους τύπους, θα το έλεγε χωρίς οποιαδήποτε πρόσθετη ρητή αναφορά σε απαιτούμενες (από τον Νόμο) προϋποθέσεις περιεχομένου. Αναφερόμενος σε προϋποθέσεις περιεχομένου, δίδει τη δυνατότητα στο Δικαστήριο, δυνατότητα που άλλωστε συνυφαίνεται με την ιδιότητά του ως Δικαστήριο που, ενεργώντας ως Εφετείο, όπως σε κάθε άλλη περίπτωση που το Δικαστήριο ενεργεί ως Εφετείο κατά και πράξεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου για τους σκοπούς του Νόμου 9/1965 ή του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224, ασκεί αναθεωρητικό έλεγχο, να τον ασκήσει και εδώ. Να ελέγξει, αναθεωρητικά, ως Εφετείο, εάν ο ενυπόθηκος πιστωτής που χρησιμοποιεί τη διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965, ενήργησε νόμιμα και ορθά ως προς την έκδοση της Ειδοποίησης ΙΑ με την οποία όρισε πλειστηριασμό, με βάση ό,τι ο ενυπόθηκος πιστωτής δικαιούται να πράξει με βάση τον Νόμο 9/1965. Με κάποια διαφορετική ερμηνευτική προσέγγιση, θα μπορούσε ο ενυπόθηκος πιστωτής να εκδίδει απλά Ειδοποίηση ΙΑ και χωρίς να έχει καν προηγηθεί οποιαδήποτε άλλη διαδικασία (να μην έχει εκδώσει ούτε Ειδοποίηση Ι), και μόνον επειδή η Ειδοποίηση ΙΑ συνάδει απόλυτα με τον νόμιμο τύπο ΙΑ, να προτάσσεται στον Εφεσείοντα ότι δεν μπορεί να ανακόψει τον πλειστηριασμό που αναγγέλλεται δια της προσβαλλόμενης Ειδοποίησης ΙΑ με Έφεση, επειδή οι λόγοι Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)δεν προβλέπουν ρητά κάτι τέτοιο. Παρά τις επαναλαμβανόμενες προτροπές από πλευράς της Εφεσίβλητης σχετικά με το περιορισμένο των λόγων Έφεσης, θα πρέπει να λεχθεί πως οι λόγοι Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)είναι όντως περιορισμένοι, αλλά μαζί οι λόγοι Έφεσης των περιπτώσεων (α) και (β) και (γ) του άρθρου αυτού συνιστούν ολοκληρωμένο σύστημα ελέγχου της διαδικασίας έκδοσης Ειδοποίησης ΙΑ, μέχρι δηλαδή το στάδιο που ο πλειστηριασμός αναγγέλλεται για να γίνει. Εξ ου και τον αναθεωρητικό αυτό έλεγχο διενεργεί το Δικαστήριο ως Εφετείο επί της ειδοποίησης πλειστηριασμού που εκδίδει ο ενυπόθηκος πιστωτής. Ο δικαστικός έλεγχος των πράξεων του ενυπόθηκου πιστωτή σε σχέση με την Ειδοποίηση ΙΑ, ή και σε ένα επόμενο στάδιο σε σχέση με τον τρόπο διάθεσης του προϊόντος της πώλησης με βάση το άρθρο 44Ι

(3), ως φύσει αναθεωρητικός (judicial review), δεν μπορεί να περιοριστεί σε έλεγχο της πιστότητας της αντιγραφής τύπων, ώστε να είναι δυνατόν εκεί όπου διακρίνεται παράβαση του Μέρους VIA του Νόμου, το Δικαστήριο να εθελοτυφλεί. Συναφώς και ο λόγος Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)(β) δεν αναφέρεται μόνο σε επίδοση που έγινε ή δεν έγινε (ως γεγονός) με οποιονδήποτε τρόπο μπορεί να συνιστά «επίδοση», αλλά εάν έγινε «δεόντως», όπου το «δεόντως» περιλαμβάνει (εφόσον δεν εξαιρεί) και τον χρόνο επίδοσης, την καταλληλότητα του σταδίου επίδοσης μιας Ειδοποίησης ΙΑ, τα πρόσωπα στα οποία θα πρέπει να γίνει επίδοση. Το άρθρο 44ΙΕ, που αποτέλεσε κοινό σημεία διαφορετικής αναφοράς από τους συνήγορους των μερών, είναι ερμηνευτική διάταξη που ορίζει την έννοια της «επίδοσης» στα κείμενα του όλου Μέρους VIA, λέγοντας τι σημαίνει «επίδοση». Σημαίνει την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή που απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Σημαίνει και την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο που μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους ΚΠΔ, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης. Σημαίνει και την επίδοση εκτός δικαιοδοσίας που μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία. Σε περίπτωση που το πρόσωπο προς το οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή η επικοινωνία είναι πρόσωπο που έχει δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα λόγω της εγγραφής στο κτηματικό μητρώο επί του ενυπόθηκου ακινήτου οποιουδήποτε εμπράγματου βάρους προς όφελός του, σημαίνει και την αποστολή στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο σχετικό Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σε σχέση με το πρόσωπο αυτό και την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής ή ο κάτοχος εμπράγματου βάρους δικαιούται να ζητήσει και να λάβει από το εν λόγω κτηματολογικό γραφείο. Ως ερμηνευτική διάταξη, το άρθρο 44ΙΕ, που εννοιοδοτεί - ευρέως - την «επίδοση», όπως εννοιοδοτεί και άλλους όρους, δεν καθορίζει τρόπο επίδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ, ή το δέον της επίδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ, ούτε προτεραιοποιεί έναν τρόπο επίδοσης έναντι άλλου. Η χρήση της φράσης «και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό» δεν διαβάζεται ότι πρώτα θα πρέπει να σταλεί συστημένη επιστολή, και μόνον εάν αποτύχει η παράδοση με συστημένη επιστολή (με την έννοια του ανέφικτου να ταυτίζεται με την έννοια της αποτυχημένης προσπάθειας επίδοσης), τότε μόνον επιτρέπεται η ιδιωτική επίδοση. Eάν δεν είναι εφικτή η παράδοση ειδοποιήσεων και επικοινωνιών του Μέρους VIA που χρήζουν επίδοσης με συστημένη επιστολή (που είναι ένας φθηνός και εύκολος τρόπος), ο ενυπόθηκος πιστωτής, που θα πρέπει πάντως να επιδώσει ειδοποιήσεις και επικοινωνίες στο πλαίσιο του Μέρους VIA, μπορεί να χρησιμοποιήσει ιδιωτική δικαστική επίδοση. Είναι προς διευκόλυνση του ενυπόθηκου πιστωτή να θεωρείται πως επιδίδει ακόμα και με συστημένη επιστολή σε οποιαδήποτε από τις διευθύνσεις του προσώπου στο οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή επικοινωνία (τελευταία γνωστή διεύθυνση κατοικίας ή εγγεγραμμένου γραφείου ή ακόμα και διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Κτηματολογίου), χωρίς και πάλι να προτεραιοποιείται η επίδοση με συστημένη επιστολή στη μία διεύθυνση και μετά στην άλλη διεύθυνση ή και χωρίς να πρέπει να αποστείλει με αποτυχία συστημένες επιστολές πρώτα σε όλες τις διευθύνσεις. Για να μπορεί ο ενυπόθηκος πιστωτής να χρησιμοποιήσει την συστημένη επιστολή, για οποιαδήποτε εκ των ειδοποιήσεων ή επικοινωνιών του Μέρους VIA, θα πρέπει να μπορεί να γίνει και παράδοση με αυτήν. Εάν είναι εφικτή ή ανέφικτη η παράδοση, είναι βασικά στην κρίση του. Σε κανένα σημείο της νομοθετικής διατύπωσης υποχρεώνεται ο ενυπόθηκος πιστωτής να λάβει βεβαίωση από το ταχυδρομείο ότι δεν έχει παραληφθεί κάποια συστημένη επιστολή, και δεν θα ακολουθηθεί ερμηνεία δια της οποίας θα προστεθεί νομική υποχρέωση στον ενυπόθηκο πιστωτή. Εάν ο νομοθέτης ήθελε να προϋποθέσει την αποτυχημένη προσπάθεια παράδοσης με συστημένη επιστολή, για να δοθεί η δυνατότητα επίδοσης με ιδιωτική δικαστική επίδοση, θα το πρόβλεπε, με την ανάλογη διατύπωση (π.χ. «εκτός εάν», «δεν θα», κ.λπ.), όπως και εάν ήθελε να θέσει τέτοια προϋπόθεση ειδικότερα για την Ειδοποίηση ΙΑ. Δεν προκύπτει, πάντως, από την ανάγνωση του άρθρου αυτού, ότι απαγορεύεται η επίδοση να γίνει απευθείας με ιδιωτική επίδοση. Δεν υπάρχει απαγορευτική διατύπωση ούτε τίθεται, με τη φράση «και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό», όρος ή προϋπόθεση χρήσης της ιδιωτικής δικαστικής επίδοσης· η έννοια της «επίδοσης» δίδεται με τρόπο που διασφαλίζει ότι θα λάβει γνώση το πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή επικοινωνία, που είναι και το ζητούμενο. Ευλόγως, εάν πρόκειται να επιδοθεί Ειδοποίηση Ι ή Ειδοποίηση ΙΑ, οι οποίες επηρεάζουν καθοριστικά τη διαδικασία πλειστηριασμού και η παράδοση στο πρόσωπο όπου απευθύνονται θα πρέπει να βεβαιώνεται, για να αρχίζουν να μετρούν προθεσμίες ή να ασκούνται δικαιώματα, που δεν συνιστούν απλές ειδοποιήσεις ή επικοινωνίες στο πλαίσιο του Μέρους VIA, ο ενυπόθηκος πιστωτής μπορεί να θεωρήσει μη εφικτή την παράδοση με συστημένη επιστολή, που θα εξαρτάται από τον ίδιο τον αποδέκτη εάν θα παραλάβει, και να επιδώσει με ιδιωτική δικαστική επίδοση, που περιλαμβάνεται στην έννοια της επίδοσης για τους σκοπούς του Μέρους VIA. Συναφώς, εάν το πρόσωπο στο οποίο απευθύνεται η ειδοποίηση ή επικοινωνία βρίσκεται εκτός δικαιοδοσίας και αυτό είναι γνωστό στον ενυπόθηκο πιστωτή, θα προχωρήσει με επίδοση εκτός δικαιοδοσίας, χωρίς να προηγηθεί άλλη διαδικασία. Η προσέγγιση της φράσης «και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό» ως όρος ή προϋπόθεση για να διενεργηθεί ιδιωτική δικαστική επίδοση είναι κατανοητό πως είναι στο πλαίσιο μιας κάπως πιο δικαιωματικής αντιμετώπισης της επίδοσης, στον βαθμό που συναρτάται με τον συγκεκριμένο λόγο Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)(β) και την Ειδοποίηση ΙΑ. Αλλά και εκείνος ο λόγος Έφεσης δεν σημαίνει τον έλεγχο από το Δικαστήριο εάν στάλθηκε η Ειδοποίηση ΙΑ πρώτα με συστημένη επιστολή ανεπιτυχώς και μετά έγινε ιδιωτική επίδοση. Εξουσιοδοτεί το Δικαστήριο, ως Εφετείο, να ελέγξει εάν η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε και με τρόπο που εμπίπτει στην έννοια της επίδοσης, αλλά και δεόντως, με βάση ό,τι ο Νόμος ορίζει σε σχέση με την επίδοση Ειδοποίησης ΙΑ. Με βάση το άρθρο 44Γ υπάρχει δυνατότητα επίδοσης Ειδοποίησης ΙΑ εφόσον: (α) επιδοθεί πρώτα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο Ειδοποίηση Ι, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού, και με ενημέρωση ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος πιστωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA, και συνοδευόμενη από Ειδοποίηση Θ όπου χρειάζεται, και (β) εφόσον ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Ι. Άρα ο έλεγχος του δέοντος της επίδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ περιλαμβάνει και τον έλεγχο των ανωτέρω. Έπειτα, η Ειδοποίηση ΙΑ επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Έτσι, ελέγχεται, στο πλαίσιο του δέοντος της επίδοσης, εάν επιδόθηκε όντως στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Με ό,τι σημαίνει «επίδοση» με την έννοια του Μέρους VIA, με ό,τι αυτή η έννοια περιλαμβάνει για να ικανοποιηθούν οι προϋποθέσεις επίδοσης. Ο λόγος Έφεσης του άρθρου 44Γ

(3)(γ) ότι η Ειδοποίηση ΙΑ έχει αποσταλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, βεβαιώνει τη συστημική λειτουργία των τριών περιπτώσεων αλλά και την έκταση του δικαστικού ελέγχου μέσω της αναθεώρησης δια Έφεσης. Ουσιώδες σε αυτό τον λόγο Έφεσης, της περίπτωσης (γ), είναι να εξαντληθεί η προθεσμία εντός της οποίας ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα επιλογής να πληρώσει, για να διασωθεί η ενυπόθηκη περιουσία από τον πλειστηριασμό. Εξ ου και εκ των πραγμάτων είναι που ελέγχεται και η διαδικασία που προηγήθηκε της Ειδοποίησης ΙΑ, εάν δηλαδή δόθηκε καθόλου αυτή η προθεσμία δια της Ειδοποίησης Ι, κατ' επέκταση και εάν παρήλθε. Η Ειδοποίηση ΙΒ δεν συνιστά προϋπόθεση έκδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ. Μπορεί να σταλεί και μετά την Ειδοποίηση ΙΑ. Έχει να κάνει με την διαδικασία της εκτίμησης του ακινήτου. Δεν μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης να εφεσιβάλει Ειδοποίηση ΙΑ, να ανακόψει τον πλειστηριασμό στον οποίο δικαιούται ο ενυπόθηκος πιστωτής επειδή δεν υπήρξε πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, για λόγο που σχετίζεται με τη διαδικασία της εκτίμησης του ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς βεβαίως να επηρεάζονται τυχόν άλλα δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη, εάν λόγω μη τήρησης κάποιου νόμιμου καθήκοντος ή άλλως πώς έχει υποστεί ζημιά. Το ίδιο ισχύει και όσον αφορά τη δημοσίευση του Δελτίου και γενικότερα τις δημοσιεύσεις του πλειστηριασμού, δεν συνιστούν προϋπόθεση που πρέπει να ικανοποιείται για να δοθεί το νόμιμο δικαίωμα στον ενυπόθηκο πιστωτή να πλειστηριάσει ή όχι, αφορούν στη διαδικασία διεξαγωγής του πλειστηριασμού από τον ενυπόθηκο πιστωτή, που εάν γίνεται με τρόπο που βλάπτει οικονομικά συμφέροντα του ενυπόθηκου οφειλέτη, είναι θέμα εκτός ελέγχου του Εφετείου. Καταρχάς, όσον αφορά την Ειδοποίηση Ι (Τεκμήριο 2) και την Ειδοποίηση ΙΑ (Τεκμήριο 1) που εκδόθηκαν στην προκειμένη περίπτωση συνάδουν με τους νόμιμους τύπους Ι και ΙΑ αντίστοιχα, που περιέχονται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου. Δεν παρατηρείται κάποια απόκλιση που να τις καθιστά παράνομες. Στην Ειδοποίηση Ι, σε αντίθεση με ό,τι αναφέρει στην Έφεσή του ο Εφεσείων, αναφέρεται ότι, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με αυτήν, θα προχωρήσει η διαδικασία πλειστηριασμού με βάση το Μέρος VIA του Νόμου. Σαφής είναι και η ειδοποίηση της Ειδοποίησης ΙΑ. Η διάσταση στον τρόπο αναγραφής των ποσών αναμεταξύ των νόμιμων τύπων Ι και ΙΑ είναι γιατί με την Ειδοποίηση Ι ο παραλήπτης καλείται να πληρώσει και με την Ειδοποίηση ΙΑ ειδοποιείται ότι απαιτήθηκε ποσό που δεν πληρώθηκε και ο ενυπόθηκος πιστωτής θα προχωρήσει με τον πλειστηριασμό σε συγκεκριμένη ημερομηνία· διαφέρουν οι σκοποί των δύο ειδοποιήσεων. Τα ποσά στα Τεκμήρια 1 και 2 πάντως αναγράφονται όπως ακριβώς στους νόμιμους τύπους, και δεν υπάρχουν ελλείψεις στο διατυπωμένο κείμενό τους. Το ύψος του ενυπόθηκου χρέους είναι το ίδιο με το ύψος του εξασφαλιζόμενου χρέους, ως η κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Ι και με την ανάλογη προσαρμογή που εξηγεί η Εφεσίβλητη όσον αφορά την Ειδοποίηση ΙΑ (προσθήκη τόκων). Η κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Ι είναι αναλυτική κατάσταση, δείχνει με τρόπο κατανοητό την οφειλή και ποιο ποσό εξ αυτής αφορά σε τόκους και έξοδα, ποιο ποσό δηλαδή θα έπρεπε να καταβληθεί από τον ενυπόθηκο οφειλέτη. Μπορεί ασφαλώς να διαφωνεί με το ύψος του ή με τον τρόπο υπολογισμού του ενυπόθηκου χρέους, αλλά το Δικαστήριο, σε αυτή την δικαιοδοσία, δεν ελέγχει την ορθότητα των υπολογισμών του ενυπόθηκου πιστωτή και δεν μπαίνει σε διαδικασία να διαγνώσει το ύψος του ενυπόθηκου χρέους· ελέγχει όμως εάν δόθηκε, στο πλαίσιο της διαδικασίας, τυχόν νομοθετημένη δυνατότητα αμφισβήτησης του χρέους σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για το οποίο δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση και δεν κατατέθηκε αίτηση εκποίησης, με την Ειδοποίηση Θ, πριν να εκδοθεί η Ειδοποίηση Ι για πληρωμή. Επίσης, επιδόθηκαν και οι δύο ειδοποιήσεις, Ι και ΙΑ, με ιδιωτική δικαστική επίδοση, που, όπως εξηγήθηκε προηγουμένως, περιλαμβάνεται στην έννοια της «επίδοσης», με επίδοση που είναι νομότυπη σύμφωνα με την Δ.5,κ.2 ΚΠΔ. Στις ένορκες δηλώσεις του ιδιώτη δικαστικού επιδότη, που είναι μαρτυρία αποδεκτή από το Δικαστήριο, αναφέρεται πως επιδόθηκαν σε μέλος της οικογένειας του Εφεσείοντος που διαμένει στον ίδιο τόπο (μητέρα και συγκάτοικος), επειδή δεν εντοπίστηκε ο Εφεσείων στο σπίτι του ή στον συνήθη τόπο εργασίας του, και η επίδοση, ως γεγονός, επέφερε και πραγματική γνώση στον Εφεσείοντα, εφόσον και ο ίδιος δεν ισχυρίζεται το αντίθετο. Δεν φαίνεται να αφέθηκε πίσω, να μην έχει διενεργηθεί επίδοση σε κάποιο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Η έκδοση της Ειδοποίησης ΙΑ έγινε την 19.08.2021, μετά από τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών που τέθηκε με την Ειδοποίηση Ι ημερομηνίας 29.09.2020 που επιδόθηκε στον ενυπόθηκο οφειλέτη την 13.02.

1. Με την Ειδοποίηση Ι, απαιτήθηκε η πληρωμή χρέους που κατέστη υπερήμερο από την 30.07.2018, όταν δεν είχε καταβληθεί η δόση των €92.678,23 που προβλέπεται στη συμφωνία δανείου, και είχε παρέλθει το χρονικό διάστημα των 120 ημερών. Η έκδοση και επίδοση της Ειδοποίησης ΙΑ έγινε εφόσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με την Ειδοποίηση Ι. Ό,τι προβλημάτισε το Δικαστήριο είναι το γεγονός πως, ενώ η Εφεσίβλητη, Συνεργατική Εταιρεία που διέπει ο περί Συνεργατικών Εταιρειών Νόμος 22/1985, ασκεί δικαίωμα προσώπου που κατά την παραχώρηση της υποθήκης ήταν χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ως προς το οποίο εφαρμόζονταν ο περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμος 66(Ι)/1997 (και η ίδια δεν έχει αποκτήσει περισσότερα δικαιώματα ούτε λιγότερες υποχρεώσεις) και ενώ δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση για το χρέος αυτό και δεν κατατέθηκε αίτηση για αναγκαστική εκποίηση, τουλάχιστον σύμφωνα με τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα, δεν επέδωσε και Ειδοποίηση Θ, σύμφωνα με ό,τι ορίζει το άρθρο 44Β του Νόμου 9/
2. Αυτό τουλάχιστον προκύπτει από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία. Η Ειδοποίηση Θ, όπως φαίνεται και από τον Τύπο Θ που περιέχεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου 9/1965, ενημερώνει τον ενυπόθηκο οφειλέτη ότι, σε περίπτωση που αντιμετωπίζει πραγματική δυσκολία στην καταβολή των δόσεών του, μπορεί να προσέλθει στον ενυπόθηκο πιστωτή, προσκομίζοντας όλες τις απαραίτητες πληροφορίες, και ειδικά αυτές που σχετίζονται με τον επηρεασμό της οικονομικής του κατάστασης. Ότι, σε τέτοια περίπτωση, ενδεχομένως να έχει το δικαίωμα αναδιάρθρωσης του χρέους του, δυνάμει του «Κώδικα Συμπεριφοράς για το Χειρισμό Δανειοληπτών που Αντιμετωπίζουν Οικονομικές Δυσκολίες» της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, που εφαρμόζεται και από την Εφεσίβλητη, και ότι με βάση τον πιο πάνω Κώδικα, εάν έχουν παρέλθει 120 ημέρες κατά τις οποίες ο οφειλέτης δεν έχει εκπληρώσει στο ακέραιο τις συμβατικές του αποπληρωμές και δεν έχει προχωρήσει σε οποιαδήποτε ρύθμιση, ή αποτυγχάνει να ανταποκριθεί στο νέο συμβατικό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής, όπως προβλέπεται από τη λύση αναδιάρθρωσης που ενδεχομένως να έχει συμφωνηθεί με βάση τον «Κώδικα Συμπεριφοράς» και δεν επικοινωνεί ή δεν ανταποκρίνεται στις επικοινωνίες και ειδοποιήσεις του πιστωτικού ιδρύματος ή δεν συνεργάζεται με το πιστωτικό ίδρυμα για να ετοιμαστεί ενδεχομένως σχέδιο αναδιάρθρωσης, τότε ο οφειλέτης θα χαρακτηριστεί ως «μη συνεργάσιμος» και θα χάσει τα δικαιώματά του που προβλέπονται στον «Κώδικα Συμπεριφοράς». Με την ίδια Ειδοποίηση Θ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης τυγχάνει συμβουλής να προσέλθει έγκαιρα σε επαφή με τον ενυπόθηκο πιστωτή, για να διαπιστωθεί κατά πόσο πληροί τα κριτήρια αναδιάρθρωσης του χρέους του, καθότι με βάση τον «Κώδικα Συμπεριφοράς», υπάρχει χρονοδιάγραμμα κατά το οποίο οι διαδικασίες αναδιάρθρωσης θα πρέπει να ολοκληρωθούν. Προειδοποιείται ότι δεν υπάρχει διαβεβαίωση ότι οι προσπάθειες αναδιάρθρωσης θα καταλήξουν σε αναδιάρθρωση του χρέους του, η αναδιάρθρωση ενδέχεται να αποτύχει, εάν αυτή δεν είναι δυνατή, ή εάν αποτύχει, θα πρέπει να προσκομίσει τις πληροφορίες που θα απαιτηθούν. Με την ίδια Ειδοποίηση Θ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης τυγχάνει προειδοποίησης ότι, εάν δεν εξευρεθεί κοινώς αποδεκτή λύση για το χρέος του, θα ενεργοποιηθούν οι διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Και ότι, εάν έχει επαρκείς λόγους να πιστεύει ότι δεν οφείλει στον πιστωτή το απαιτούμενο ποσό ή εάν έχει επαρκείς λόγους να πιστεύει ότι ο πιστωτής δεν έχει ενεργήσει σύμφωνα με τον Νόμο, ενδεχομένως να έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στην απαίτηση του χρέους˙ ότι οποιαδήποτε πράξη πρέπει να αρχίσει πριν από την επίδοση της ειδοποίησης για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με το άρθρο 44Γ

(2)του Νόμου 9/1965. Το άρθρο 44Β προβλέπει την υποχρεωτική συνοδεία της ειδοποίησης σε σχέση με την παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους από Ειδοποίηση Θ, που αποστέλλεται μόνο μία φορά. Δεν διαφεύγει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι, στην προκειμένη περίπτωση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης είχε ήδη καταστεί «μη συνεργάσιμος» από την Εφεσίβλητη, επομένως μεγάλο μέρος του περιεχομένου της Ειδοποίησης Θ μπορεί να φαίνεται άσχετο. Το Δικαστήριο δεν θα υπεισέλθει στον τρόπο με τον οποίο έγινε ο τερματισμός της συμφωνίας δανείου, που απασχολεί την αστική δικαιοδοσία. Πάντως, κατά την απαίτηση πληρωμής του χρεωστικού υπολοίπου του δανείου, ήταν σε ισχύ το Μέρος VIA, και δεν είχε σταλεί μαζί με αυτήν και η Ειδοποίηση Θ, παρόλο που το χρέος ήταν εξ αρχής χρέος προς χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, όπως δεν είχε σταλεί και σε οποιοδήποτε άλλο χρόνο. Η Εφεσίβλητη δεν ενημερώνει το Δικαστήριο εάν τέτοια Ειδοποίηση Θ είχε σταλεί άλλοτε στο παρελθόν, με δεδομένο και το γεγονός ότι το ενυπόθηκο δάνειο ήταν προϊόν αναδιάρθρωσης. Ενώ το ζήτημα τυγχάνει έντονης αμφισβήτησης, δεν προσκομίζει κάποια Ειδοποίηση Θ, που να έχει σταλεί σε συγκεκριμένο χρόνο. Αντίθετα, από τις αναφορές της Εφεσίβλητης, φαίνεται να υπεκφεύγει, προβάλλοντας ότι δεν ελέγχεται η Ειδοποίηση Θ μέσω της Έφεσης. Η σκέψη είναι πως, ακόμα κι αν ο ενυπόθηκος οφειλέτης είχε καταστεί ήδη «μη συνεργάσιμος» και καταχωρίστηκε και αγωγή εναντίον του για την είσπραξη του χρέους, και ακόμα και εάν δεν υπήρχε οποιαδήποτε άλλη δυνατότητα αναδιάρθρωσης, επομένως όντως μεγάλο μέρος της Ειδοποίησης Θ δεν είναι εφαρμόσιμο, από την στιγμή που ένας εκ των σκοπών της Ειδοποίησης Θ και μέρος του περιεχομένου της είναι να δοθεί, πριν από την έναρξη της διαδικασίας πλειστηριασμού του Μέρους VIA, η ευκαιρία στον ενυπόθηκο οφειλέτη να έρθει σε επαφή με τον ενυπόθηκο πιστωτή και να βρει λύση για το ενυπόθηκο χρέος του που δημιουργήθηκε ως χρέος προς χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (οποιαδήποτε κι αν είναι αυτή), με γνώμονα να ασκήσει το δικαίωμα επιλογής που έχει και συνυφαίνεται με το περιουσιακό του δικαίωμα, να διαπραγματευτεί σε σχέση με ένα χρέος που (ασχέτως εξαγοράς ή μεταβίβασής του στην Εφεσίβλητη ή σε άλλο πρόσωπο) δεν εξετάστηκε δικαστικά ή και να συμφωνήσει το ύψος του, η μη χρησιμοποίηση της ρητά προβλεπόμενης υποχρεωτικής Ειδοποίησης Θ και από την Εφεσίβλητη δεν μπορεί να είναι μια συγγνωστή παράλειψη. Με τον ίδιο τρόπο που δεν μπορεί να είναι συγγνωστή και η παράλειψη συμπλήρωσης του χρόνου υπερημερίας ή έκδοσης και επίδοσης Ειδοποίησης Ι, εάν συνέβαινε, δικαιολογώντας κάθε φορά την εκτροπή από τα νομοθετικά κείμενα με αναφορά στις περιστάσεις, ότι κλήθηκε πολλές φορές ο ενυπόθηκος οφειλέτης, που είναι το ίδιο πρόσωπο με τον πρωτοφειλέτη, να πληρώσει, και δεν το έπραξε, και όλα αυτά είναι ουσιαστικά περιττή τυπική διαδικασία που δείχνει προσήλωση στο γράμμα ή πλάνη ή οτιδήποτε άλλο αντιλαμβάνεται η Εφεσίβλητη. Ο «μη συνεργάσιμος» οφειλέτης ή ενυπόθηκος οφειλέτης δεν στερείται του δικαιώματος να γνωρίζει, πριν από την έναρξη της διαδικασίας του Μέρους VIA με την έκδοση Ειδοποίησης Ι (όπου εκεί καλείται να πληρώσει συγκεκριμένο ποσό και στενεύει το χρονικό περιθώριο), ότι θα γίνει χρήση αυτής της διαδικασίας. Να έχει την ευκαιρία να βρει λύση ή ακόμα και να διαφωνήσει με το ύψος του χρέους ή και να πληροφορηθεί για το δικαίωμά του να κινήσει αγωγή πριν από την έναρξη της διαδικασίας πλειστηριασμού. Δεν αρκεί να γνωρίζει γενικά πως, σε περίπτωση μη πληρωμής του χρέους, θα εκποιηθεί η ενυπόθηκη περιουσία. Αυτό που προνοεί ο Νόμος είναι πώς, πριν από την ενεργοποίηση της διαδικασίας του Μέρους VIA από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (εξυπακούεται και από πρόσωπο που απέκτησε και ασκεί αυτό το δικαίωμα που είχε παραχωρηθεί σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, υποκαθιστώντας το στα δικαιώματα αλλά και στις υποχρεώσεις του), που είναι δραστική και με σύντομες προθεσμίες, θα πρέπει να σταλεί και Ειδοποίηση Θ· μπορεί να μην το πράξει μόνον εάν έχει ήδη εκδοθεί δικαστική απόφαση ή έχει ήδη κατατεθεί αίτηση για εκποίηση στο Κτηματολόγιο, όχι σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση. Η απευθείας έκδοσης Ειδοποίησης Ι στην προκειμένη περίπτωση, για ένα τέτοιο χρέος, μάλιστα σε σύντομο χρόνο μετά την απαίτηση πληρωμής του χρεωστικού υπολοίπου του δανείου, και εν μέσω πανδημίας, πέραν του ότι έφερε τον ενυπόθηκο οφειλέτη σε δυσκολότερη θέση, αντιτίθεται ευθέως με ρητή πρόνοια του Νόμου, κατά τρόπο που καμία μέθοδος ερμηνείας του Νόμου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να διασώσει τη διαδικασία. Αν και έχει καταλήξει το Δικαστήριο, προς συμπλήρωση, να αναφερθεί πως, όσον αφορά τους ισχυρισμούς του Εφεσείοντος περί αναστολής εκποίησης, ακόμα κι αν τα ενυπόθηκα ακίνητα ενέπιπταν σε κάποιαν αναστολή, που με τη μαρτυρία που προσκόμισε ο Εφεσείων δεν θα μπορούσε το Δικαστήριο να καταλήξει σε τέτοιο συμπέρασμα για τα δύο ενυπόθηκα ακίνητα (η αίτηση που υποβλήθηκε από μέρους του το 2021 για εκταρική επιδότηση και την προσκόμισε δεν δείχνει ότι ο Εφεσείων είναι γεωργός που καλλιεργεί και τα δύο ενυπόθηκα τεμάχια, ζήτημα που αμφισβητήθηκε από την Εφεσίβλητη), δεν προκύπτει από οπουδήποτε στον Νόμο ότι ο ενυπόθηκος πιστωτής επαναλαμβάνει ολόκληρη τη διαδικασία του Μέρους VIA από την αρχή σε τέτοιες περιπτώσεις· η αναστολή μίας νόμιμης διαδικασίας δεν σημαίνει τερματισμό ή ακύρωσή της. Η έκδοση της Ειδοποίησης ΙΑ και η επίδοσή της έγιναν σε χρόνο που ουδεμία αναστολή υφίστατο. Επειδή η διαδικασία του Μέρους VIA διευκολύνει τον ενυπόθηκο πιστωτή στο να ασκήσει το δικαίωμά του να εκποιήσει, οι περισσότερες από τις αιτιάσεις που προβλήθηκαν και από τον Εφεσείοντα σε αυτή τη διαδικασία, δεν έχουν θέση, όπως και ο ισχυρισμός ότι δεν νομιμοποιείται η Εφεσίβλητη να πλειστηριάσει, που απαντήθηκε προηγουμένως. Ότι παρακάμφθηκε όμως μέρος της διαδικασίας, η Ειδοποίηση Θ, ως αχρείαστο, δεν συνιστά αιτίαση, αλλά λόγο για να παρέμβει το Δικαστήριο στη διαδικασία αυτή. Ακόμα κι αν η παράλληλη προσπάθεια του ενυπόθηκου οφειλέτη φαίνεται πως είναι να αμφισβητήσει το κύρος των συμφωνιών δανείου και υποθήκευσης, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του για πληρωμή, παρά να καθοριστεί με βεβαιότητα το χρέος που πρέπει να πληρωθεί, και η Εφεσίβλητη εισπράττει πως έτσι τίθενται σε αυτήν διάφορα εμπόδια από το να ασκήσει ένα δεδομένο δικαίωμά της ως ενυπόθηκος πιστωτής και ο ενυπόθηκος οφειλέτης φέρεται καταχρηστικά, η υποθήκη υφίσταται προς όφελός της, και το μόνο που ουσιαστικά πρέπει και μπορεί να κάνει είναι να ακολουθήσει ορθά τη νόμιμη διαδικασία του Μέρους VIA, που είναι εύκολο να ακολουθηθεί, χωρίς προσαρμογές ως προς τις οποίες ο Νόμος δεν της δίνει σαφές περιθώριο. Ότι ο Εφεσείων εφεσιβάλλει την Ειδοποίηση ΙΑ γιατί έχει αυτό το δικαίωμα με βάση τον Νόμο, δεν θεωρείται από μόνο του καταχρηστικό. Έχει νόμιμο δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο, μέσω της Έφεσής του, να αναθεωρήσει τη διαδικασία που ακολούθησε ο ενυπόθηκος πιστωτής, και να ακουστούν οι λόγοι για τους οποίους θεωρεί πως χρειάζεται να παρέμβει το Δικαστήριο, όπως έχει νόμιμο δικαίωμα η Εφεσίβλητη να πλειστηριάσει με βάση τον τίτλο της μόνον, ακολουθώντας το Μέρος VIA του Νόμου. Κατάληξη Αναθεωρώντας τη διαδικασία έκδοσης της Ειδοποίησης ΙΑ από την Εφεσίβλητη, σύμφωνα με τους λόγους Έφεσης του Εφεσείοντος που είναι σχετικοί με το άρθρο 44Γ

(3)(α)(β)(γ), σε συνάρτηση με τη διαδικασία που προβλέπει το Μέρος VIA του Νόμου 9/1965, έχει διαπιστωθεί από το Δικαστήριο πως η Εφεσίβλητη, ενώ υποκατέστησε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα στην υποθήκη και στο δικαίωμα εκποίησης, παρέλειψε να εκδώσει και να επιδώσει στον Εφεσείοντα και την Ειδοποίηση Θ πριν από την έναρξη της διαδικασίας του Μέρους VIA (ως θα έπραττε ο αρχικός ενυπόθηκος πιστωτής ως χρηματοπιστωτικό ίδρυμα), και τούτη η παράλειψη συνιστά παράβαση του άρθρου 44Β

(2)του Νόμου 9/1965. Η παράλειψη αυτή επηρεάζει τη διαδικασία που άρχισε με βάση το Μέρος VIA και ελέγχεται αναγκαστικά μέσω του αναθεωρητικού δικαστικού ελέγχου (judicial review) της Ειδοποίησης ΙΑ με βάση το άρθρο 44Γ

(3)(α)(β)(γ) του Νόμου 9/1965, που δεν εξαντλείται στο εάν η Ειδοποίηση ΙΑ συνάδει εμφανισιακά με τον νόμιμο τύπο ΙΑ και εάν έχει επιδοθεί με οποιονδήποτε τρόπο, αλλά υπεισέρχεται ενδότερα στη νομιμότητα και ορθότητα της διαδικασίας έκδοσης και επίδοσης Ειδοποίησης ΙΑ δια της οποίας αναγγέλλεται πλειστηριασμός. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, δεν υπάρχει άλλη επιλογή για το Δικαστήριο. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο η Ειδοποίηση ΙΑ ημερομηνίας 19.08.2021 για την σκοπούμενη πώληση, την 29.11.2021, με πλειστηριασμό ή ηλεκτρονικός πλειστηριασμό, του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τμήμα ΧΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧΧ, στο Βουνί της Επαρχίας Λεμεσού και του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ. ΧΧΧΧ, Τμήμα ΧΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧΧ, στην Κινούσα της Επαρχίας Λεμεσού, με βάση τον τίτλο της υποθήκης ΥΧΧΧΧ/2017 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, παραμερίζεται. Τα έξοδα της διαδικασίας, ακολουθώντας τον Κανόνα σε σχέση με τα έξοδα, επιδικάζονται υπέρ του Εφεσείοντος και εναντίον της Εφεσίβλητης, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο