Demeton Limited κ.α. ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, ΑΙΤΗΣΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 16/2021, 28/5/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2021:A66 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Τ.Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ. ΑΙΤΗΣΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 16/2021 Μεταξύ.-
- Demeton Limited
- XXXXX Σιακαλλής
- XXXXX Σιακαλλής, Αιτητών -Εφεσειόντων Και Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ. Καθ' ης η Αίτηση - Eφεσίβλητης Ημερ.: 28.05.2021 Εμφανίσεις: Για Αιτητές -Εφεσείοντες: κ. Α. Στυλιανού για Α. Θ. Μαθηκολώνης & Σία ΔΕΠΕ Για Καθ΄ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητους: κ. Μ. Μιχαήλ για Γ. Κολοκασίδης ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση Αίτηση οι Εφεσείοντες - Αιτητές, που θα αναφέρονται μετά απλώς ως οι Αιτητές, αιτούνται διάταγμα του Δικαστηρίου που να ακυρώνει τον σκοπούμενο με τις Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου, που βρίσκεται στο Μαρώνι, του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας, ο οποίος είναι ορισμένος την 31.05.
- Αιτούνται επίσης την ακύρωση και ή αναστολή της διαδικασίας που προβλέπεται στο ΜΕΡΟΣ VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν. 9/65), ως αυτός έχει τροποποιηθεί. Η Αίτηση τους εδράζετο σε σωρεία λόγων, στο στάδιο των προφορικών αγορεύσεων όμως περιορίσθηκαν στους δύο πιο κάτω λόγους: Ι. Η επίδοση της Ειδοποίησης του Τύπου ΙΑ δεν έγινε με τον τρόπο που προβλέπεται στο άρθρο 44ΙΕ του Νόμου 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί, ήτοι δεν προηγήθηκε η αποστολή της Ειδοποίησης με συστημένη επιστολή προτού αυτή επιδοθεί με ιδιώτη επιδότη. ΙΙ. Η Ειδοποίηση Τύπου Ι απευθύνετο μόνο στον Αιτητή 2, ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου κτήματος, ενώ θα έπρεπε να απευθύνεται και στον πρωτοφειλέτη. Η πιο πάνω Ειδοποίηση έπρεπε να απευθύνεται στο 'ενυπόθηκο οφειλέτη'. Ο πιο πάνω όρος περιλαμβάνει τόσο τον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου ακινήτου όσο και τον πρωτοφειλέτη. Εφόσον η Ειδοποίηση δεν απευθυνόταν στον πρωτοφειλέτη, η προθεσμία αποπληρωμής της οφειλής δεν είχε αρχίσει να προσμετρά και κατ΄επέκταση οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ αποστάληκαν πριν τη λήξη της προθεσμίας που προνοείται από το άρθρο 44 Γ 3(γ) του πιο πάνω Νόμου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η παρούσα Αίτηση εμφαίνονται εις την επισυνημμένη ένορκο δήλωση του Αιτητή
- Η Καθ΄ης η Αίτηση , καταχώρισε Ενσταση στην Αίτηση. Είναι η θέση της ότι δεν συντρέχουν οι λόγοι ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» που προβλέπει το νομοθετικό πλαίσιο εξαντλητικά. Η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 έχει ακολουθηθεί ορθά και νομότυπα, σε πλήρη συμμόρφωση με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας. Τα όσα προβάλλουν οι Αιτητές είναι θέματα 'τυπολατρείας'. Η Ενσταση υποστηρίζεται από την Ένορκη Δήλωση της XXXXX Βασιλείου, λειτουργού στο Τμήμα Παρακολούθησης και Ανάκτησης Χρεών της Καθ΄ης η Αίτηση. Με βάση τα στοχεία που έχουν τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου, και δεν έχουν αμφισβητηθεί, προκύπτουν τα πιο κάτω γεγονότα όσον αφορά τα δύο θέματα που εγείρονται με την υπό κρίση Αίτηση: Η Ειδοποίηση Τύπου Ι επιδόθηκε νομότυπα στον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου κτήματος, στον πρωτοφειλέτη και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Η πιο πάνω Ειδοποίηση απευθυνόταν μόνο στον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου κτήματος. Η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ επιδόθηκε σε όλους τους Αιτητές με ιδιώτη επιδότη, χωρίς να προηγηθεί η αποστολή συστημένης επιστολής. Ο Νόμος που διέπει την εκποίηση ενυπόθηκων κτημάτων είναι ο Νόμος 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί και ο οποίος θα αναφέρεται στη συνέχεια απλώς ως ο «Νόμος». Η μόνη Ειδοποίηση που μπορεί να εφεσιβληθεί δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Γ
(3)του Μέρους VIA του Νόμου, ως έχει τροποποιηθεί από το Νόμο 87(Ι)/2018, είναι η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ». Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(2), να καταχωρίσει Εφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους: (α) Η επιδοθείσα Ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις, (β) η Ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί, (γ) η Ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, (ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου, (στ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο «ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων» ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο. Θα αρχίσω από το πρώτο θέμα που εγείρεται ήτοι κατά πόσο η Ειδοποίηση Τύπου Ι θα έπρεπε να απευθυνόταν και στον πρωτοφειλέτη και σε περίπτωση που η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα είναι θετική, κατά πόσο η παράλειψη αυτή αποτελεί λόγο απόρριψης της Το άρθρο 44Γ
(1)προνοεί τόσο για τον τρόπο επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπου Ι όσο και για το περιεχόμενο αυτής. Το παραθέτω αυτούσιο: «
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού: Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους..» Με βάση τις πιο πάνω πρόνοιες προκύπτει ότι η Ειδοποίηση Τύπου 1 πρέπει να απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη, πρέπει δηλαδή το πιο πάνω πρόσωπο ή πρόσωπα να κληθούν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό. «Ενυπόθηκος οφειλέτης» , σύμφωνα με το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ, σημαίνει : «. τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα: Νοείται ότι, ο διορισμός εκτιμητή γίνεται από τον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου και το υπόλοιπο του εκπλειστηριάσματος διατίθεται μόνο στον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου.» Από το πιο πάνω λεκτικό συνάγεται ότι είναι αναγκαία η επίδοση Ειδοποίησης Τύπου Ι και στον πρωτοφειλέτη, με την οποία αυτός θα καλείται προσωπικά να καταβάλει το οφειλόμενο ποσό. Δεν αρκεί η επίδοση σε αυτόν της Ειδοποίησης Τύπου Ι που απευθύνεται σε τρίτο πρόσωπο, ήτοι στον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου ακινήτου. Σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού εντός της καθορισμένης προθεσμίας των σαράντα πέντε
(45)ημερών, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα πώλησης και επιδίδει την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ εντός περιόδου όχι μικρότερης των 30 ημερών από την σκοπούμενη πώληση. Παραθέτω τις πρόνοιες του σχετικού άρθρου, άρθρο 44Γ
(2), αυτούσιες: «
(2)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου
(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα
(30)ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.» Τόσο η Ειδοποίηση Τύπου Ι όσο και η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ εντάσσονται στη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Οι δύο Ειδοποιήσεις είναι άρρηκτα συνδεδεμένες μεταξύ τους, η διαδικασία αρχίζει με της Ειδοποίηση Τύπου Ι και συνεχίζει με την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός, ως ήδη έχω αναφέρει, ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι επιδόθηκε στον πρωτοφειλέτη, η Ειδοποίηση όμως δεν απευθυνόταν στον ίδιο αλλά στον ιδιοκτήτη του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ίδιος ο πρωτοφειλέτης, κατά πάράβαση των προνοιών του άρθρου 44Γ
(1)του Νόμου δεν κλήθηκε να εξοφλήσει το χρέος. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Καθ' ης η αίτηση εισηγήθηκε ότι το Δικαστήριο δεν κέκτηται εξουσία να εξετάσει το συγκεκριμένο θέμα καθότι δεν εμπίπτει στις πρόνοιες του άρθρου, που ορίζει με ρητό τρόπο ποια θέματα το Δικαστήριο έχει εξουσία να εξετάσει. Η εισήγηση δεν με βρίσκει σύμφωνη. Ένας από τους λόγους που μπορεί να εφεσιβληθεί η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι αυτή να έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Συμφωνώ με τη θέση που προβλήθηκε εκ μέρους των Αιτητών ότι από τη στιγμή που δεν κλήθηκε ο ίδιος ο πρωτοφειλέτης να καταβάλει το ποσό τότε δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η προθεσμία των σαράντα πέντε
(45)ημερών που προβλέπεται από το Νόμο έχει παρέλθει. Η πιο πάνω προθεσμία υπολογίζεται από την ημέρα που αυτός καλείται να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό. Εφόσον ο πρωτοφειλέτης στην υπό κρίση υπόθεση ουδέποτε κλήθηκε να πληρώσει, είναι εύλογο να συναχθεί ότι η προθεσμία δεν άρχισε καν να προσμετρά. Το επόμενο θέμα που καλείται το δικαστήριο να εξετάσει είναι κατά πόσο η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, έγινε νομότυπα. Ως αναφέρω και πιο πάνω αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η επίδοση έγινε σε όλα τα πρόσωπα με ιδιώτη επιδότη, χωρίς να προηγηθεί επίδοση με συστημένη επιστολή. Σχετική επί του θέματος της επίδοσης είναι η πρόνοια του άρθρου 44 ΙΕ του Νόμου. Το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, ως είχε τροποποιηθεί από το Νόμο 142(Ι)/2014 προνούσε τα πιο κάτω: «επίδοση» σημαίνει την παράδοση οποιασδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται ή με ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο. Το πιο πάνω άρθρο αντικαταστάθηκε στη συνέχεια από νέο άρθρο, σχετικός είναι ο Νόμος 87(Ι)/2018. Παραθέτω, αμέσως πιο κάτω, το νέο ορισμό της επίδοσης, που ισχύει σήμερα. «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο. Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι πριν την τροποποίηση του Νόμου η επίδοση μπορούσε να γίνει με δύο τρόπους, με την αποστολή συστημένης επιστολής ή με ιδιωτική επίδοση. Ο ενυπόθηκος δανειστής μπορούσε να επιλέξει ένα από τους δύο πιο πάνω τρόπους. Στη συνέχεια όμως οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου τροποποιήθηκαν και αυτό αντικαταστάθηκε με το νέο άρθρο που παρέθεσα αμέσως πιο πάνω. Ηταν η θέση του ευπαιδεύτου συνηγόρου της Καθ΄ης η Αίτηση ότι ο ενυπόθηκος δανειστής εξακολουθεί να έχει δικαίωμα να επιλέξει μια εκ των δύο μεθόδων για να επιδόσει τα αναγκαία έγγραφα και δεν απαιτείται να προηγηθεί της ιδιωτικής επίδοσης, η αποστολή συστημένης επιστολής. Αντίθετη προσέγγιση από αυτήν που εισηγήθηκε ο ίδιος συνιστά «τυπολατρεία». Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία ενός νομοθετήματος αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων. Όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς στις λέξεις θα πρέπει να δίδεται η γραμματική τους έννοια. Στις λέξεις πρέπει να αποδίδεται η φυσική και συνήθης έννοια τους. Τα Δικαστήρια οφείλουν να καταστήσουν το Νόμο αποτελεσματικό οποιεσδήποτε και αν είναι οι συνέπειες. Το Δικαστήριο δεν κρίνει την πολιτική του Νόμου ούτε επιχειρεί με ερμηνευτικά μέσα να δώσει σοφότερη ή δικαιότερη λύση ή πιο επιθυμητή από αυτή που προβλέπει η σχετική διάταξη. Μόνο στις περιπτώσεις που η γραμματική ερμηνεία νομοθετικής διάταξης είναι αντίθετη με ρητή πρόθεση ή δηλωμένο σκοπό του νομοθετήματος ή οδηγεί σε καταφανώς άτοπα αποτελέσματα και το λάθος στη διάρθρωση της νομοθεσίας είναι πασίδηλο, παρέχεται στο Δικαστήριο η δυνατότητα αποφυγής της ερμηνείας που θα οδηγούσε σε τέτοια αποτελέσματα. ( Βλέπετε σχετικά Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ κ.ά. v. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας
(1998)3 Α.Α.Δ. 348, Τροκκούδης v. Πέτρου κ.ά.
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 683, Πρόεδρος της Δημοκρατίας και Βουλή των Αντιπροσώπων, Αναφορά 4/20, ημερομηνίας 24.10.2011 και Νικολάου v. Total Properties Ltd κ.ά.
(2011)1(Β) Α.Α.Δ. 1358 ). Έχοντας υπόψη τις πιο πάνω αρχές προχωρώ να εξετάσω τη συγκεκριμένη πρόνοια, ήτοι τον ορισμό της «επίδοσης». Διαπιστώνω ότι με βάση το νέο άρθρο δεν δίδεται επιλογή στον ενυπόθηκο δανειστή να επιλέξει μια εκ των δύο μεθόδων επίδοσης. Με βάση τις πρόνοιες του σχετικού νομοθετήματος η παράδοση των Ειδοποιήσεων πρέπει να γίνεται με συστημένη επιστολή μέσω ταχυδρομείου και μόνο «. σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό», η παράδοση μπορεί να επιτευγχθεί με ιδώτη επιδότη. Αν πρόθεση του νομοθέτη ήταν να δώσει επιλογή στον ενυπόθηκο δανειστή να επιλέγει ο ίδιος μια εκ των δύο μεθόδων, ως ίσχυε προηγουμένως, δεν είχε λόγο να προβεί σε τροποποίηση της συγκεριμένης πρόνοιας και να προσθέσει την φράση «σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό». Καταλήγω ότι επίδοση με ιδιώτη επιδότη μπορεί να γίνει μόνο σε περίπτωση που η παράδοση των εγγράφων με συστημένη επιστολή δεν είναι εφικτή. Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι η Αίτηση πρέπει να πετύχει. Εκδίδονται διατάγματα ως οι παραγράφοι Α και Β της Αίτησης. Τα έξοδα της Αίτησης, ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Καθ΄ης η αίτηση. Υπ. ............... Τ. ΚΑΡΑΚΑΝΝΑ Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΚΟΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο