ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ ν. Σεργίου κ.α., Αρ. Αγ. 586/2000, 26/5/2021

(2)(γ) του Κεφ.6), ο οποίος με ειδοποίηση του ημερ.30/3/21 δεν προβάλλει οποιαδήποτε ένσταση στην αιτούμενη παράταση (η ειδοποίηση ευρίσκεται εντός του φακέλου). Κατόπιν μελέτης δε της αίτησης, το Δικαστήριο ζήτησε από τους ενάγοντες να καταχωρήσουν συμπληρωματική ένορκη δήλωση (ΣΕΔ) προκειμένου να δώσουν εξηγήσεις γιατί δεν αξιοποίησαν το Memo. Οι ενάγοντες πράγματι καταχώρησαν ΣΕΔ στις 21/4/

1. Ενόρκως δηλούσα είναι πάλιν η Βασιλείου, η οποία αναφέρει στις παραγράφους 4-12 τα ακόλουθα: « ..........
2. Ως λαμβάνω νομική συμβουλή από τους δικηγόρους των Εναγόντων/Αιτητών, σύμφωνα με το άρθρο 14 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, κάθε δικαστική απόφαση δύναται να εκτελεστεί με όλα ή οποιαδήποτε από τα ακόλουθα μέσα: (α) με κατάσχεση και πώληση κινητής ιδιοκτησίας (β) με πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας ή επιβάρυνση αυτής με την εγγραφή της δικαστικής απόφασης (γ) με μεσεγγύηση ακίνητης ιδιοκτησίας (δ) με κατάσχεση ιδιοκτησίας στα χέρια τρίτου δυνάμει του Μέρους VII του Νόμου αυτού (ε) με την εξέταση του εξ αποφάσεως οφειλέτη δυνάμει του Μέρους VIII και την έκδοση διατάγματος δυνάμει του Μέρους IX του Νόμου αυτού.
3. (α) Ως λαμβάνω νομική συμβουλή από τους δικηγόρους των Εναγόντων/ Αιτητών η εγγραφή δικαστικής απόφασης επί ακίνητης περιουσίας ενός εξ' αποφάσεως χρεώστη ή η πώληση αυτής, αποτελούν δύο ξεχωριστά μέτρα εκτέλεσης. Ενδεικτικό επί τούτου, είναι και το γεγονός ότι στο Κεφ. 6 όλες οι πρόνοιες του Νόμου που αφορούν την επιβάρυνση γης με δικαστική απόφαση και απαριθμούνται στα άρθρα 53 έως 62 κατατάσσονται σε ξεχωριστή υποενότητα του Μέρος V του Κεφ. 6, με ξεχωριστό τίτλο, από τις πρόνοιες που σχετίζονται με την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας και απαριθμούνται στα άρθρα 22 έως 52 του Κεφ.
4. (β) Κατ' επέκταση, η επιβάρυνση ακινήτου με ΜΕΜΟ δεν προϋποθέτει και απαραίτητα διαδικασία πώλησης του ακινήτου από τους Ενάγοντες/ Αιτητές.
5. Πρόσθετα, εξ' όσων λαμβάνω νομική συμβουλή, σύμφωνα με το άρθρο 56 του Κεφ. 6 η εγγραφή δικαστικής απόφασης επί ακίνητης περιουσίας του εξ' αποφάσεως χρεώστη δύναται να παραταθεί νοουμένου ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις που καθορίζει ο Νόμος. Συγκεκριμένα: (α) η αίτηση θα πρέπει υποβληθεί έναν τουλάχιστο μήνα πριν από τη λήξη της υφιστάμενης χρονικής περιόδου, για την οποία είναι εγγεγραμμένη η δικαστική απόφαση και (β) το Δικαστήριο είναι σε θέση, αφού ακούσει και εξετάσει την αίτηση και όλη τη μαρτυρία που προσάχθηκε προς υποστήριξη της, να εκδώσει το διάταγμα πριν από τη λήξη της υφιστάμενης χρονικής περιόδου και (γ) έχει δοθεί στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό της Επαρχίας όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία ειδοποίηση για την αίτηση και το χρόνο που ορίστηκε για ακρόαση της και (δ) το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι η δικαστική απόφαση δεν προήλθε από συμπαιγνία ή εξασφαλίστηκε με σκοπό να παραγκωνίσει άλλους πιστωτές και επίσης ότι η παράταση της χρονικής περιόδου της εγγραφής δεν θα επηρεάσει δυσμενώς τον εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους ή οποιοδήποτε άλλον εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή ή πιστωτές.
6. Ειλικρινά πιστεύω ότι εν τη προκειμένη περίπτωση, ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 56 για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Και τούτο, διότι η υπό κρίση αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 11/03/21, δηλαδή δύο μήνες πριν από τη λήξη του επίδικου memo το οποίο λήγει στις 11/05/
7. Πρόσθετα, η αίτηση έχει επιδοθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, το οποίο με σχετική ειδοποίηση, η οποία βρίσκεται στο δικαστηριακό φάκελο της υπόθεσης, έχει δηλώσει ότι δεν ενίσταται στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Επίσης, η δικαστική απόφαση ημερομηνίας 18/09/00 δεν προήλθε από συμπαιγνία ούτε και εξασφαλίστηκε με σκοπό να παραγκωνίσει άλλους πιστωτές.
8. Επιπρόσθετα, να αναφέρω ότι το εξ' αποφάσεως χρέος δεν έχει εξοφληθεί και ως εκ τούτου, η παράταση της χρονικής περιόδου της εγγραφής του επίδικου memo δεν θα επηρεάσει δυσμενώς τα δικαιώματα του εξ' αποφάσεως οφειλέτη.
9. Επίσης, να αναφέρω ότι η εγγραφή δικαστικής απόφασης επί ακίνητης περιουσίας λειτουργεί σύμφωνα με το άρθρο 54 του Κεφ. 6 ως «εγγύηση για την πληρωμή του εκ δικαστικής αποφάσεως χρέους» ή τουλάχιστον ενός μέρους αυτού. Η εγγραφή γίνεται είτε με σκοπό την εκποίηση του ακινήτου είτε σε περίπτωση που πωληθεί το ακίνητο από κάποιον άλλο πιστωτή ή ο ίδιος εξ' αποφάσεως οφειλέτης προβεί σε κάποια πώληση που έχει ως αντικείμενο το ακίνητο το οποίο είναι επιβαρυμένο προς όφελος του εξ' αποφάσεως πιστωτή, ο εξ' αποφάσεως πιστωτής να λάβει μέρισμα από την εκποίηση ή την συναλλαγή. Εξ' όσων γνωρίζω, οι Ενάγοντες/ Αιτητές έχουν λάβει σε αρκετές περιπτώσεις χρήματα από την πώληση ακινήτου λόγω διαδικασίας εκποίησης από κάποιο άλλο πιστωτή ή από συναλλαγή που προβαίνει ο ίδιος ο εξ' αποφάσεως οφειλέτης.
10. Πρόσθετα, όσον αφορά την περίπτωση της εκποίησης ακινήτου που βαρύνεται με ΜΕΜΟ, να αναφέρω ότι οι Ενάγοντες/ Αιτητές έχουν διαπιστώσει διαχρονικά ότι η εν λόγω διαδικασία δεν προσφέρεται, τουλάχιστον για τους ίδιους, καθότι σε όλες σχεδόν τις υποθέσεις που καταχωρήθηκαν αιτήσεις για εκποίηση memo, ακόμα και μετά την παρέλευση 15 και πλέον χρόνων, αυτές δεν έχουν ακόμα προωθηθεί από το Κτηματολόγιο.
11. Δεδομένων των πιο πάνω, οι ενάγοντες/ αιτητές δεν προχώρησαν στη διαδικασία εκποίησης του ακινήτου που βαρύνεται με το επίδικο ΜΕΜΟ για τους πιο κάτω λόγους: (α) Ο σχετικός Νόμος δεν συνδέει την εγγραφή της Δικαστικής απόφασης επί ακινήτου με την διαδικασία πώλησης του ακινήτου. Το δεύτερο δεν αποτελεί προϋπόθεση αφού προηγηθεί το πρώτο. (β) Δεν αποτελεί προϋπόθεση η διαδικασία εκποίησης για την παράταση εγγραφής του ΜΕΜΟ. (γ) Η διαδικασία εκποίησης ακινήτου που βαρύνεται με ΜΕΜΟ δεν προσφέρεται καθότι, ως αναφέρεται και εις την παράγραφο 10 ανωτέρω, σε όλες σχεδόν υποθέσεις που καταχωρήθηκαν αιτήσεις για εκποίηση memo, ακόμα και μετά την παρέλευση 15 και πλέον χρόνων, αυτές δεν έχουν ακόμη προωθηθεί. (δ) Παρά τα αναφερόμενα υπό το σημείο «γ» ανωτέρω, το ΜΕΜΟ παραμένει ένα ισχυρό μέτρο εκτέλεσης από μόνο του καθότι, ως αναφέρεται και εις την παράγραφο 9 ανωτέρω, οι Ενάγοντες/ Αιτητές έχουν λάβει σε αρκετές περιπτώσεις χρήματα από την πώληση ακινήτου από κάποιο άλλο πιστωτή ή από συναλλαγή που προβαίνει ο ίδιος ο εξ' αποφάσεως οφειλέτης σε σχέση με ακίνητο το οποίο βαρύνεται με ΜΕΜΟ.
12. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, καθώς και για όσα αναφέρονται στην ένορκο μου δήλωση ημερομηνίας 11/03/21, ευσεβάστως υποβάλλω ότι είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις όπως εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα. » Πριν προχωρήσω περαιτέρω, θα πρέπει να αναφερθεί εδώ πως δεν έχουν διαφύγει οι λανθασμένες αναφορές της Βασιλείου στην παρ.7 ανωτέρω, ότι δηλαδή το memo λήγει στις 11/05/21 και ότι η αίτηση έχει επιδοθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Είναι σαφές με βάση τα γεγονότα και την ειδοποίηση του Κτηματολογίου ότι αφενός το memo λήγει στις 9/6/21 και αφετέρου, ως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω, η αίτηση έχει επιδοθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού όπου είναι κατατεθειμένο το επίδικο memo. Οπότε προχωρώ στην εξέταση της αίτησης. Με βάση λοιπόν τα πιο πάνω προκύπτει ότι οι ενάγοντες καμία πρόθεση δεν έχουν να προβούν σε αξιοποίηση του Memo ή και θεωρούν ότι δεν έχουν υποχρέωση να κάνουν οτιδήποτε και απλά θέλουν να έχουν το Memo. Ή διαφορετικά, ζητούν ανανέωση του για επιπλέον 10 χρόνια και πρόθεση τους είναι να το κρατήσουν εκεί για την περίπτωση που ο ιδιοκτήτης προβεί σε πώληση του ακινήτου. Παρεμβάλλω ότι η Βασιλείου δεν ισχυρίζεται ότι υπάρχει στο ακίνητο καταχωρημένο κάποιο άλλο Memo, ούτως ώστε να μπορεί να συζητηθεί και το ενδεχόμενο αίτησης για πώληση από άλλο πιστωτή, ούτε βεβαίως αναφέρει ότι εκκρεμεί αίτηση για εκποίηση Memo που καταχώρησε άλλος πιστωτής επί του ακινήτου. Εδώ, παρενθετικά, ν' αναφέρω ότι οι ενάγοντες ζητώντας παράταση του Memo για 10 χρόνια φαίνεται να παραγνώρισαν πως το διάταγμα που εξασφάλισαν στις 08/07/16 για άδεια εκτέλεσης της απόφασης λήγει στις 08/07/
13. Επομένως το Memo εάν θα παρατεινόταν, αυτό θα ήταν για την περίοδο που ισχύει η απόφαση. Σε κάθε περίπτωση όμως και επί της ουσίας σημειώνω τα ακόλουθα. Έχω μελετήσει με προσοχή όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, μαζί και την γραπτή αγόρευση των ευπαίδευτων συνηγόρων των εναγόντων. Κατ' αρχήν συμφωνώ ότι η επιβάρυνση ακίνητης ιδιοκτησίας με την εγγραφή της δικαστικής απόφασης (Memo) αποτελεί μέτρο εκτέλεσης (βλ. άρθρο 14

(1)του Κεφ.6), καθώς επίσης ότι μέσω του Memo η ακίνητη ιδιοκτησία καθίσταται εγγύηση πληρωμής του εξ' αποφάσεως χρέους (βλ. άρθρο 53 του Κεφ.6). Σε τίποτε όμως δεν παραπέμπει η πλευρά των εναγόντων, το οποίο να της δίνει το δικαίωμα να καταχωρεί ένα Memo και να κρατά ένα ακίνητο επιβαρυμένο εσαεί, μήπως και αν συμβεί οτιδήποτε από όσα αναφέρει στην παράγραφο 9 της ΣΕΔ η Βασιλείου. Το αντίθετο θεωρώ προκύπτει από το Νόμο και γενικότερα. Και εξηγώ. Κατ' αρχήν ο νομοθέτης έθεσε όρια στη διάρκεια της εγγραφής (βλ. άρθρο 55 του Κεφ.6), ενώ «Η εγγραφή δύναται, από καιρό σε καιρό, να παρατείνεται με διάταγμα του Δικαστηρίου για χρονικό διάστημα ή διαστήματα που δεν υπερβαίνουν κάθε φορά τα δέκα χρόνια» (βλ. άρθρο 56 του Κεφ.6). Παρεμβάλλω εδώ ότι η λέξη δύναται, την οποία υπογράμμισε το Δικαστήριο, δεν είναι τυχαία. Το αν θα παραταθεί ή όχι το Memo για επιπλέον περίοδο έγκειται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Και τούτο γίνεται βεβαίως στις κατάλληλες περιπτώσεις και δεν θεωρώ ότι η πλήρωση απλά και μόνον των προϋποθέσεων του εδαφίου 2 του άρθρου 56 θέτει τέρμα στη συζήτηση. Διαφορετικά ο νομοθέτης θα έλεγε ότι εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του εδαφίου 2 το Δικαστήριο εκδίδει διάταγμα ανανέωσης. Θα πρέπει συναφώς τα γεγονότα που τίθενται ενώπιον του Δικαστηρίου να δικαιολογούν την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου υπέρ του αιτήματος. Εξάλλου θα πρέπει να αναφερθεί εδώ ότι πάντα η εκτέλεση των δικαστικών αποφάσεων τελεί υπό την επίβλεψη και έλεγχο του Δικαστηρίου, προκειμένου να διαπιστώνεται αν για παράδειγμα μια διαδικασία χρησιμοποιείται για αλλότριους σκοπούς ή καταχρηστικά. Έπειτα, το άρθρο 57 του Κεφ.6, υπό τον τίτλο «Αποτελέσματα της εγγραφής» αναφέρει τα ακόλουθα (η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου): « 57. Κατά τη διάρκεια της ισχύος της εγγραφής, το συμφέρον του οφειλέτη χρέους επί της ιδιοκτησίας επιβαρύνεται με την πληρωμή του οφειλόμενου χρέους δυνάμει της δικαστικής απόφασης κατά προτεραιότητα έναντι όλων των χρεών ή υποχρεώσεων του οφειλέτη χρέους με τα οποία δεν επιβαρύνθηκε ειδικά η ιδιοκτησία πριν από την κατάθεση του σημειώματος και ανεξάρτητα από οποιαδήποτε μεταβίβαση ή υποθήκευση που έγινε μετά την εγγραφή της δικαστικής απόφασης η ιδιοκτησία ή τόσο μέρος αυτής όσο θα ήταν αναγκαίο να πωληθεί προς ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης διατάσσεται από το Δικαστήριο σε οποιοδήποτε χρόνο ενόσω η εγγραφή παραμένει σε ισχύ, να πωληθεί προς εκτέλεση της δικαστικής απόφασης. Ως μέσο θεραπείας για κάθε πρόσωπο στο όνομα του οποίου έχει τυχόν μεταβιβαστεί αυτή ή στο οποίο έχει τυχόν υποθηκευτεί, παραμένει μόνο η αξίωση αποζημίωσης κατά του προσώπου που μεταβίβασε ή που υποθήκευσε την ιδιοκτησία σε αυτό. » Μάλιστα, αν ο πιστωτής που έχει καταθέσει το Memo πρώτος δεν προχωρεί σε διαδικασία εκποίησης, «..το Δικαστήριο δύναται να διατάξει όπως ο πιστωτής, του οποίου η γνωστοποίηση είναι προγενέστερης ημερομηνίας από τη γνωστοποίηση οποιουδήποτε άλλου πιστωτή, παραγκωνιστεί υπέρ όλων ή οποιωνδήποτε πιστωτών των οποίων οι γνωστοποιήσεις είναι μεταγενέστερης ημερομηνίας από τη δίκη του, και οι οποίοι δυνατό να ζητήσουν να εκτελέσουν τις δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν υπέρ τους, εκτός αν αυτός προβεί σε εκτέλεση της δικαστικής απόφασης που εκδόθηκε υπέρ του εντός της προθεσμίας που ορίζεται από το Δικαστήριο.» (βλ. άρθρο 61 του Κεφ.6). Κατά την κρίση μου από τα πιο πάνω συνάγεται ότι ο πιστωτής που κατέθεσε το Memo κάθε άλλο παρά πρέπει να εφησυχάζεται και θα πρέπει να προβαίνει μέσω της εγγύησης που του εξασφαλίζει η εγγραφή της επιβάρυνσης, με όλη τη δυνατή σπουδή, στην πώληση του ακινήτου προκειμένου να ικανοποιηθεί η δικαστική απόφαση που έχει εξασφαλιστεί. Ο τελικός σκοπός εν πάση περιπτώσει της εγγραφής επιβάρυνσης δεν μπορεί να είναι άλλος. Bλ. και την απόφαση του έντιμου ΠΕΔ κ.Λιάτσου (όπως ήταν τότε) ημερ. 08/01/13, στην αγωγή 3049/92 Ε.Δ.Λευκωσίας, Τράπεζα Κύπρου v. 1.Constantia Travel Ltd, κ.α., όπου, μεταξύ άλλων, ανέφερε και ότι : « Το οποιοδήποτε μέτρο εκτέλεσης σκοπό έχει βεβαίως την ικανοποίηση της απόφασης και θα πρέπει να λαμβάνονται μέτρα με όλη τη δυνατή σπουδή προς την κατεύθυνση αυτή. Τέλος, να σημειωθεί ότι η εγγραφή απόφασης επί ακίνητης ιδιοκτησίας εντάσσεται στη γενικότερη μορφή της διαθέσιμης δικαστικής διαδικασίας η οποία παρέχεται, προκειμένου ένας διάδικος να επιτύχει επίτευξη της ικανοποίησης απόφασης που έλαβε προς όφελος του. » Στην προκειμένη περίπτωση οι ενάγοντες παρά το ότι παρήλθαν 10 χρόνια από την εγγραφή της επιβάρυνσης όχι μόνον δεν αξιοποίησαν το Memo και δεν προχώρησαν με την πώληση, προβάλλοντας ως δικαιολογία ότι καθυστερεί η διαδικασία πώλησης (αν και χωρίς παράθεση στοιχείων), αλλά ζητούν ουσιαστικά την παράταση του Memo για άλλα 10 χρόνια απλά για να έχουν το ακίνητο «εγκλωβισμένο» έως ότου ο ιδιοκτήτης του αποφασίσει να προβεί σε κάποια πράξη εν σχέση με αυτό, χωρίς δηλαδή πάλιν να έχουν πρόθεση αξιοποίησης και ή εκποίησης του. Και αν δεν προβεί σε τέτοια πράξη ο ιδιοκτήτης, λέγω, θα ζητήσουν άλλα 10 χρόνια παράταση και ούτω καθεξής. Τούτη όμως η στάση και συμπεριφορά από μέρους των εναγόντων αλλά και η αντίληψη ότι μπορούν απλά να διαιωνίζουν μια δικαστική διαδικασία επ' αόριστο, δεν είναι αποδεκτή. Τα πιο πάνω δε αποκτούν ιδιαίτερη σημασία αν συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι ο νομοθέτης αποφάσισε από το 2012 να επαναφέρει μέσω του Νόμου περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων (αρ.66(Ι)/2012), την κατάσταση που ίσχυε πριν το 1964, όπου μια απόφαση έχει ημερομηνία λήξης της «ζωής» της και όχι μόνο της εκτέλεσης της (βλ. το άρθρο 10 του Ν.66(Ι)/2012 και το άρθρο 3

(1)(b) του Περί Παραγραφής Νόμου Κεφ.15), κάτι που σαφώς καταδεικνύει ότι και ο ίδιος ο νομοθέτης δεν θέλει οι δικαστικές υποθέσεις και αποφάσεις να διαιωνίζονται επ' αόριστο. Συναφώς, κατά την κρίση μου, οι ενάγοντες δεν έχουν καταδείξει επαρκή λόγο προκειμένου η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου να ασκηθεί υπέρ της έγκρισης της αίτησης. Σε κάθε περίπτωση όμως δεν μπορώ να μην αναφέρω εδώ και πως το γεγονός ότι οι ενάγοντες ζητούν να ανανεώσουν το Memo απλά για να το έχουν είτε ως μέτρο πίεσης είτε για οποιοδήποτε άλλο λόγο που δεν έχει να κάνει με την αξιοποίηση του για ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης, αυτό αγγίζει τα όρια της κατάχρησης (βλ. Grainger v. Hill [1838] 4 Bing NC 212, ΤΖΕΝΝΑΡΟ ΠΕΡΕΛΛΑ, Πολιτική Έφεση 91/73,

(1995)1 Α.Α.Δ. 217 και Αναφορικά με την Αίτηση της Beogradska D.D., Πολιτική Έφεση 9495,

(1)Α.Α.Δ. 911). Η αίτηση απορρίπτεται χωρίς έξοδα. (Υπ.): ............ Μ. Παπαθανασίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο