Επίσημος Παραλήπτης ως Εκκαθαριστής της εταιρείας A. IOANNOU & G. PANAYI DEVELOPMENTS LTD ν. Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας κ.α., Αρ. Έφεσης/Αίτησης: 4/2019, 6/10/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2021:A160 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Α. Λουκά Ε.Δ Αρ. Έφεσης/Αίτησης: 4/2019 Αναφορικά με τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Νόμο, Κεφ. 224 ως έχει τροποποιηθεί και αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965) ως έχει τροποποιηθεί. Μεταξύ : A. IOANNOU & G. PANAYI DEVELOPMENTS LTD (HE 141400) Εφεσειούσα - Αιτήτρια και
- Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας, από Λάρνακα
- XXXXX Στυλιανού, Α.Τ XXXXX02, XXXXX 18, XXXXX, Λεμεσός διαμέρισμα XXXXX, XXXXX, XXXXX. Εφεσίβλητων - Καθ' ων η Αίτηση ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 09/04/21: Αναφορικά με τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησης) Νόμο, Κεφ. 224 ως έχει τροποποιηθεί και αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965) ως έχει τροποποιηθεί. Μεταξύ : Επίσημος Παραλήπτης ως Εκκαθαριστής της εταιρείας A. IOANNOU & G. PANAYI DEVELOPMENTS LTD Εφεσειούσα - Αιτήτρια και
- Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας, από Λάρνακα
- XXXXX Στυλιανού, Α.Τ XXXXX02, XXXXX 18, XXXXX, Λεμεσός διαμέρισμα XXXXX, XXXXX 5, XXXXX. Ημερομηνία: 6/10/2021 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Αιτητές: Κύπρος Ανδρέου ΔΕΠΕ Για Καθ' ης η Αίτηση 1: κα. Θεανώ Κουμή Για Καθ' ης η Αίτηση 2: κα. Ελπίδα Χατζηστερκώτη ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα Αίτηση οι Αιτητές εξαιτούνται: «
- Διάταγμα του Δικαστηρίου που να ακυρώνει και/ή παραμερίζει την απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας να προχωρήσει στη μεταβίβαση επ' ονόματι της Καθ' ης η Αίτηση 2 το Διαμέρισμα με ΠΩΕ 2816/2008 επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX, Φ/Σχ. 41/17, τμήμα 0, τεμάχιο XXXXX,XXXXX, Λάρνακα.
- Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η απόφαση ημερομηνίας 22/01/2019 του Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας, σύμφωνα με την οποία απορρίφθηκε η ένσταση της Εφεσειούσας στην αίτηση της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2 για μεταβίβαση επ' ονόματι της του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX, Φ/Σχ. 41/17, τμήμα 0, τεμάχιο XXXXX, XXXXX, Λάρνακα σύμφωνα με το ΠΩΕ2816/2008.» Οι κύριοι λόγοι για τους οποίους επιδιώκεται η αιτούμενη ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας (στο εξής του «Διευθυντή») είναι οι εξής: Η Καθ' ης η Αίτηση 2 δεν αποκάλυψε όλα τα ουσιώδη γεγονότα. Εκκρεμεί για εκδίκαση η υπ' αριθμόν XXXXX/14 αγωγή μεταξύ τους, συνεπώς ο Λειτουργός του Κτηματολογίου ήτο υπό καθεστώς πλάνης όσον αφορά τα ουσιώδη γεγονότα κατά την έκδοση της απόφασης. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας είναι αναιτιολόγητη γιατί άσκησε πλημμελώς τη διακριτική του ευχέρεια και δεν έλαβε υπόψη ουσιώδη στοιχεία. Δεν ασκήθηκε δέουσα έρευνα προτού ληφθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, εφόσον η Καθ' ης η αίτηση 2 συνεχίζει να οφείλει στην Αιτήτρια ποσά. Αξίζει να αναφερθεί ότι εκδόθηκε προσωρινό διάταγμα με το οποίο ο Διευθυντής διαταζόταν να μην προβεί στην όποια ενέργεια σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, μέχρι την τελική εκδίκαση της παρούσας. Η Αίτηση υποστηρίχθηκε από ένορκη δήλωση του κ. XXXXX Παναγή Διευθυντή της υπό εκκαθάριση εταιρείας. Κύρια γεγονότα όπως αναφέρονται σε αυτήν είναι ότι τα μέρη συνήψαν συμφωνία και προς τούτο υπέγραψαν αγοραπωλητήριο έγγραφο για την αγορά του διαμερίσματος με αρ. 002 στα ακίνητα με αριθμούς εγγραφής XXXXX, τεμάχιο XXXXX & XXXXX, Φ/Σχ. 40/48W2 στην XXXXX. Τα μέρη, συμφώνησαν ως αναφέρει ο κ. Παναγή, ότι όλα τα έξοδα των εγγυητικών επιστολών και όλα τα έξοδα της Τράπεζας σχετιζόμενα με τις εγγυητικές θα πληρώνοντο από την Καθ' ης η Αίτηση
- Λόγω παράβαση της συμφωνίας δανείου της Καθ' ης η Αίτηση 2 η εγγυητική πληρώθηκε και η Αιτήτρια χρεώθηκε με €91.029,05 (85.000 πλέον τόκοι, έξοδα). Ο λόγος μη έκδοσης ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το επίδικο διαμέρισμα δεν οφειλόταν στην Αιτήτια, αλλά στις αρμόδιες υπηρεσίες του Κράτους και σε γραφειοκρατικά προβλήματα. Μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ' ης η Αιτηση 2 ανταλλάγησαν επιστολές. Η τελευταία σκοπούσε στην άμεση μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στην ίδια, ενώ η πρώτη επιδίωκε πληρωμή οφειλόμενων ποσών. Τούτα επιδιώκονται και μέσω αγωγής της Καθ' ης η Αίτηση 2 και ανταπαίτησης της Αιτήτριας (XXXXX/2014). Αφού ειδοποιήθηκε η Αιτήτρια από τον Διευθυντή την 26/10/2016 υπέβαλε ένσταση στην μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στην βάση του άρθρου 44ΚΒ
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965). Επεσύναψαν, δε, διάφορα έγγραφα και ανάφεραν μεταξύ άλλων ότι η Καθ' ης η Αίτηση 2 δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις προς την Αιτήτρια. Η Ένσταση τους απορρίφθηκε, με την αιτιολογία ότι η Καθ' ης η Αίτηση 2 είχε προβεί σε ένορκη δήλωση δηλώνοντας ότι είχε καταβάλει ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου. Είναι αυτή ουσιαστικά την απόφαση που προσβάλλουν οι Αιτητές, ισχυριζόμενοι ότι η Καθ' ης η Αίτηση 2 αθέτησε συμβατικές της υποχρεώσεις οδηγώντας στην πληρωμή της εγγυητικής εις βάρος τους. Υπεραμυνόμενοι της απόφασης τους οι Καθ' ων η Αίτηση 1 υποστηρίζουν κατ' ουσία ότι δεν συντρέχουν οι αιτούμενες από τον Νόμο προϋποθέσεις και δεν δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Ο κ. XXXXX Σιταρένος, ο οποίος με ένορκη δήλωση υποστηρίζει την ένσταση και αναφέρεται στο ιστορικό της απόφασης του Διευθυντή. Στις 19/05/2016 η Καθ' ης η Αίτηση 2, κατέθεσε την αίτηση ΑΕΑ574/2016 (Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών), προσκομίζοντας ένορκη δήλωση για εξόφληση του τιμήματος πώλησης του ακινήτου. Στις 19/05/2016 της δόθηκε επιστολή/έντυπο ΔΕ234 για προσκόμιση βεβαιώσεων καταβολής φόρων, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 44ΚΓ οι οποίες προσκομίστηκαν. Ακολούθως καταχωρήθηκε η ένσταση των Αιτητών, ως αναφέρεται παραπάνω και απορρίφθηκε. Σημαντικό είναι το ότι αναφέρει ο κ. Σιταρένος στην παράγραφο 8 της ένορκης του δήλωσης, εν πολλοίς δηλαδή ότι υπήρχε ενώπιον του Διευθυντή απόδειξη πλήρους καταβολής του τιμήματος και ως εκ τούτου πληρούντο οι πρόνοιες του Νόμου για την μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι της Καθ' ης η Αίτηση
- Περαιτέρω, όπως προκύπτει από τα όσα αναφέρουν οι Αιτητές περί εξόδων εγγυητικής επιστολής είναι άσχετα με την μεταξύ των υπόλοιπων διαδίκων συμφωνίας. Εν πάση περιπτώσει, ουδεμία τεκμηρίωση επισυνάφθηκε όσον αφορά την εγγυητική επιστολή, αλλά ούτε και προσκομίστηκε οτιδήποτε σχετικό προς τον καθ' ου η αίτηση 1/ εφεσίβλητο 1 στο πλαίσιο εξέτασης της ΑΕΑ 574/
- Τέλος η Καθ' ης η Αίτηση 2 ενίσταται με μια σειρά λόγων έφεσης. Κύριες εισηγήσεις της είναι ότι ο λόγος της πληρωμής της εγγυητικής είναι η καθυστέρηση στην έκδοση τίτλου για το επίδικο διαμέρισμα. Εν πάση περιπτώσει τέτοιος λόγος ένστασης δεν τέθηκε στον Διευθυντή. Επίσης αναφέρει ότι στην αίτηση της προς τον διευθυντή επεσύναψε απόδειξη εξόφλησης, την οποία επισυνάπτει και στην ένορκη της δήλωση. Ισχυρίζεται ότι η ίδια δεν ζήτησε την εγγυητική και ότι αυτή πληρώθηκε μόνο και μόνο γιατί δεν έγινε μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, στην διορία που η εγγυητική αναφέρει ρητώς. Προς τούτο απέστειλε επιστολή ΣΠΕ, δικαιούχος της εγγυητικής, ακριβώς γιατί δεν είχε γίνει μεταβίβαση του ακινήτου στην Καθ' ης η Αίτηση 2, ώστε να υποθηκευτεί και να εξασφαλίσει το δάνειο της τελευταίας στην εν λόγω τράπεζα. Από τα ως άνω προκύπτει ότι τα επίδικα στην παρούσα αίτηση είναι αν τελικά η Καθ' ης η Αίτηση 2 παράβηκε τις συμβατικές της υποχρεώσεις, τέθηκε αυτό στον Διευθυντή και ο τελευταίος δεν επέδειξε την δέουσα επιμέλεια ως προς τούτο για να δεχτεί την ένσταση των αιτητών. Ο Νόμος 139
(1)/2015 εισήξε στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, Ν.9/1965, τα άρθρα 44 1Η - 44 ΚΖ σκοπεύοντας, όπως αναφέρεται, στην προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών. Τα εν λόγω άρθρα ρυθμίζουν τόσο το πεδίο εφαρμογής των εν λόγω διατάξεων, όσο και τις προϋποθέσεις για εφαρμογή των προνοιών. Σχετική αίτηση εγκρίνεται αν (α)Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου, ως προβλέπει το άρθρο 44Κ. Στην παρούσα περίπτωση δεν αμφισβητήθηκε από κανένα μέρος ότι κατά την αίτηση της Καθ' ης η Αίτηση 2 πληρούντο οι ως άνω δύο προϋποθέσεις. Εκείνο που αμφισβητείται είναι αν οι Αιτητές κατέδειξαν ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ως προνοείται στο άρθρο 44ΚΒ. Και αυτό γιατί πληρώθηκε εγγυητική στην τράπεζα όπου διατηρεί δάνειο η Καθ' ης η Αίτηση 2, προς πληρωμή υπολοίπου του δανείου. Δεν μπορώ να συμφωνήσω με τους Αιτητές. Κατ' αρχάς η εγγυητική επιστολή ημερομηνίας 20/6/2010, στην οποία αναφέρονται αποτελεί άλλη ξεχωριστή και αυθύπαρκτη σύμβαση από εκείνη της σύμβασης αγοραπωλησίας. Όπως άλλωστε έχει νομολογηθεί στην πολύ πρόσφατη Συνεργατικη Εταιρεια Διαχειρισης Περιουσιακων Στοιχειων ΛΤΔ v. Εκκλησιαστικης Επιτροπης Αγιου Αρσενιου του Καππαδοκου Κυπερουντας, ECLI:CY:AD:2021:A160, Πολιτική Εφεση Αρ. 88/2014, 15/4/2021 είναι δεδομένη η αυτοτέλεια της εγγυητικής επιστολής, ως αυτοτελές, εγγράφου ύψιστης εμπορικής πίστης. Επομένως, ως τέτοιο, αυτοτελές έγγραφο, δεν μπορεί να θεωρηθεί η όποια παράβαση της, παράβαση και της κύριας συμφωνίας. Ειδικά στην παρούσα περίπτωση, όπου οι συμβατικές υποχρεώσεις της Καθ' ης η Αίτηση είχαν πληρωθεί από πολύ πριν την υπογραφή της εγγυητικής, ήτοι με την εξοφλητική απόδειξη που έλαβε την 22/1/
- Με αυτή την απόδειξη ως Τεκμήριο είναι που ο Διευθυντής έλαβε την εκκαλούμενη απόφαση, ως ο Νόμος του έδιδε το δικαίωμα. Η αυτοτέλεια, άλλωστε, της εγγυητικής προκύπτει και από τους ίδιους τους όρους της. Ο λόγος πληρωμής της, προς την ΣΠΕ όπου διατηρούσε δάνειο η Καθ' ης η Αίτηση 2, ήταν η μη μεταβίβαση του ακινήτου σε καθορισμένο χρόνο. Αυτή η σύμβαση υπογράφηκε από την Αιτήτρια και έγινε αποδεκτή. Η μεταβίβαση αυτή δεν έλαβε χώρα και ως προνοείτο η δικαιούχος της εγγυητικής ΣΠΕ, ζήτησε να πληρωθεί και πληρώθηκε την εγγύηση, γιατί δεν δύνατο να θέσει ως εξασφάλιση του δανείου της καθ'ης η αίτηση 2 το επίδικο ακίνητο. Όχι επειδή δεν πληρονόταν το δάνειο από την Καθ' ης η Αίτηση 2, αλλά επειδή δεν μεταβιβάστηκε το ακίνητο, όπως η ίδια η ΣΠΕ αναφέρει επί του Τεκμηρίου 16 της ενόρκου δηλώσεως της Καθ' ης η Αίτηση
- Επί της ουσίας δηλαδή δεν καταδείχθηκε ούτε στο Δικαστήριο, αλλά ούτε και στον Διευθυντή με την ένσταση των Αιτητών, η όποια παράβαση σύμβασης της Καθ' ης η Αίτηση
- Εν πρώτοις δεν είναι η ίδια που ζήτησε και πληρώθηκε η εγγύηση για να υπάρχει η όποια εκ μέρους της παράβαση. Επίσης από το πολύ απλό λεκτικό της εγγυητικής προκύπτει αβίαστα ότι αυτή θα πληρώνετο όταν θα επέρχετο συγκεκριμένο γεγονός, ή καλύτερα παράλειψη, ήτοι η μη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου μέχρι την 23/5/
- Αυτή παραδεκτώς επήλθε άρα δόθηκε και το σχετικό συμβατικό δικαίωμα στην ΣΠΕ, το οποίο εξάσκησε με το Τεκμήριο 16 επί της ενόρκου δηλώσεως της Καθ' ης η Αίτηση
- Δηλαδή οι Αιτητές, μη μεταβιβάζοντας το ακίνητο, με την συμπεριφορά τους είναι που απώλεσαν το ποσό της εγγυητικής και σίγουρα όχι από την όποια συμπεριφορά της Καθ' ης η Αίτηση
- Τέλος τα αιτούμενα διατάγματα δεν δύναται να εκδοθούν, αφού τα όσα τέθηκαν στον Διευθυντή με την ένσταση ημερομηνίας 26/10/2016, ήταν η αόριστη αναφορά των Αιτητών σε μη εκπλήρωση υποχρεώσεων. Με κανένα τρόπο δεν αιτιολογείται αυτή η μη εκπλήρωση υποχρεώσεων, ενώ τα συνακόλουθα έγγραφα από μόνα τους, ως εξηγήθηκε ανωτέρω δεν μπορούν να καταδείξουν τέτοια. Συνεπώς ο διευθυντής δεν θα μπορούσε να προβεί στην όποια περαιτέρω έρευνα από τη στιγμή που δεν αιτιολογήθηκε κατά την ένσταση ποιες υποχρεώσεις δεν εκπληρώθηκαν, ενώ δεν φαίνεται από μόνη της η παράθεση εγγράφων να οδηγεί σε τέτοια μη εκπλήρωση. Στην βάση των ως άνω η Αίτηση Έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των Αιτητών. (Υπ.)............ Α. Λουκά Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο