← Κύπρος

ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΟΡΟΚΛΙΝΗΣ ν. ΣΟΥΛΗΣ, Αρ. Αγωγής: 1579/14, 17/3/2021

ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΟΡΟΚΛΙΝΗΣ ν. ΣΟΥΛΗΣ, Αρ. Αγωγής: 1579/14, 17/3/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2021:A175 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1579/14 ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΒΟΡΟΚΛΙΝΗΣ Ενάγοντες και XXXXX ΣΟΥΛΗΣ Εναγόμενος Ημερομηνία: 17 Μαρτίου

  1. Εμφανίσεις: Για ενάγοντες: κ. Α. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για εναγόμενο: κ. Ν. Γεωργίου για Γεώργιος Κ. Γεωργίου Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Αποτελεί κοινό έδαφος πως οι ενάγοντες, στη βάση γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 1.12.2010, ενοικίασαν στον εναγόμενο ένα υποστατικό (θα εχρησιμοποιείτο ως τουριστικό περίπτερο), το οποίο έχει ανεγερθεί σε τεμάχιο γης (τουρκοκυπριακής ιδιοκτησίας), στην Βορόκλινη της επαρχίας Λάρνακας. Το υποστατικό ενοικιάστηκε για τρία χρόνια, συγκεκριμένα από 1.12.2010 μέχρι 30.11.2013, αντί ποσού €5.150= μηνιαίως, το οποίο στη συνέχεια μειώθηκε στις €4.000= μηνιαίως, από 1.3.
  2. Είναι θέση των εναγόντων (όπως προβάλλεται στην Έκθεση Απαίτησης) πως οι ίδιοι είναι οι νόμιμοι κάτοχοι του τεμαχίου γης, το οποίο δικαιούνται να εκμεταλλεύονται, αφού τούτο τους παραχωρήθηκε δυνάμει συμφωνίας και/ή αδείας ημερομηνίας 1.1.1988, από την Κεντρική Υπηρεσία Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Έχουν δε το δικαίωμα να το «μετενοικιάζουν» και/ή να παραχωρούν την χρήση του σε τρίτα πρόσωπα. Στις 14.3.2014 υπεγράφη νέα συμφωνία μίσθωσης, μεταξύ των ιδίων και του Υπουργού Εσωτερικών (υπό την ιδιότητα του Κηδεμόνα των Τουρκοκυπριακών Υπηρεσιών), με την οποία το συγκεκριμένο τεμάχιο γης, τους παραχωρήθηκε για περίοδο πέντε

(5)ετών από 1.4.2014, με δικαίωμα ανανέωσης της μίσθωσης. Οι ενάγοντες διατείνονται περαιτέρω ότι: (α) με την λήξη της συμφωνίας ημερομηνίας 1.12.2010, ο εναγόμενος συνέχιζε να κατέχει το υποστατικό, ως ενοικιαστής από μήνα σε μήνα, με τους ίδιους όρους της αρχικής συμφωνίας. (β) ο εναγόμενος καθυστερεί την πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων για την περίοδο από 1.5.2013 μέχρι 30.5.2014, ύψους €52.000= (13 μηνιαία ενοίκια). (γ) οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 9.5.2014 προς τον εναγόμενο (του επιδόθηκε στις 25.3.2014) ζήτησαν την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων άλλως θα ετερμάτιζαν την ενοικίαση. (δ) Ο εναγόμενος δεν συμμορφώθηκε με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια και η ενοικίαση τερματίστηκε στις 30.5.
  1. (ε) ο εναγόμενος όχι μόνο αρνείται και/ή παραλείπει να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, αλλά μέχρι και σήμερα συνεχίζει να επεμβαίνει και/ή να κατέχει παράνομα και/ή να εκμεταλλεύεται εμπορικά το υποστατικό σε βάρος των εναγόντων, αρνούμενος να το εκκενώσει και να παραδώσει στους τελευταίους ελεύθερη και κενή την κατοχή του. Με την αγωγή τους αξιώνουν τα εξής: «Α) €52.000,- ως ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις και/ή οφειλόμενα ενοίκια και/ή ως αποζημιώσεις για την ενοικίαση και/ή κατοχή και/ή χρήση και/ή εμπορική εκμετάλλευση από τον εναγόμενο του υποστατικού, το οποίο βρίσκεται εντός του ακινήτου με αρ. Τεμαχίου XXXXX/1 και/ή XXXXX και/ή XXXXX, Φ./Σχ.41/26 και/ή XLI/26 στην Βορόκληνη της επαρχίας Λάρνακας. Β) €4.000,00.- μηνιαίως ως η τρέχουσα ενοικιαστική αξία και/ή ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις για απώλεια χρήσης του ως άνω εις παράγραφο Α αναφερόμενου υποστατικού, από 01/06/2014 μέχρι και την τελική εκκένωση και παράδοση της ελεύθερης κατοχής και χρήσης του υποστατικού. Γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάζεται ο εναγόμενος και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή οι υπάλληλοι και/ή οι υπηρέτες αυτού όπως παύσουν να επεμβαίνουν παράνομα στο ως άνω εις παράγραφο Α αναφερόμενο υποστατικό. Δ) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάζεται ο εναγόμενος και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή οι υπάλληλοι και/ή οι υπηρέτες αυτού όπως εκκενώσουν το ως άνω εις παράγραφο Α αναφερόμενο υποστατικό και παραδώσουν εις τους ενάγοντες την ελεύθερη κατοχή και χρήση αυτού. Ε) Νόμιμο τόκο. Στ) Έξοδα + Φ.Π.Α.» Ο εναγόμενος καταχώρησε Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση συγχρόνως. Αρνείται την αξίωση των εναγόντων, προβάλλοντας νομικές κυρίως θέσεις, αφού δεν αμφισβητεί ότι του παραχωρήθηκε το υποστατικό στη βάση της συμφωνίας της 1.12.2010, αντί του μηνιαίου ενοικίου των €5.150, το οποίο μειώθηκε στη συνέχεια στις €4.000= μηνιαίως, κατόπιν δικού του αιτήματος. Ειδικότερα ισχυρίζεται τα εξής: (α) η Κεντρική Επιτροπή Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (στη συνέχεια η «Κεντρική Επιτροπή») είχε εξουσία διαχείρισης των τουρκοκυπριακών περιουσιών, μέχρι το 1991 μόνο, όπου ψηφίστηκε ο Νόμος 139/91, με τον οποίο η διαχείριση των εν λόγω περιουσιών ανατέθηκε στον Υπουργό Εσωτερικών, έχων την ιδιότητα του Κηδεμόνα των περιουσιών. Συνεπώς, μετά την εφαρμογή του Ν.139/91, οι ενάγοντες κατείχαν το συγκεκριμένο ακίνητο «παράνομα και παράτυπα», αφού δεν είχαν συνάψει οποιαδήποτε συμφωνία με τον Κηδεμόνα. Η «όποια» συμφωνία είχε συναφθεί προ του 1991, μεταξύ των εναγόντων και της Κεντρικής Επιτροπής, δεν «παρήγαγε» δικαιώματα στους ενάγοντες, για «αυτόματη» συνέχιση της, αντιθέτως η συμφωνία είχε τερματιστεί. (β) βάσει της συμφωνίας και/ή αδείας ημερομηνίας 1.1.1998, οι ενάγοντες ως αδειούχοι-μισθωτές, δεν είχαν δικαίωμα μετενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης της άδειας χρήσης του όλου ή μέρους του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, εκτός εάν λάμβαναν εκ των προτέρων, την έγγραφη συγκατάθεση της Κεντρικής Επιτροπής. (γ) το υποστατικό ανηγέρθη παράνομα από τους ενάγοντες, χωρίς να έχει εκδοθεί μέχρι και σήμερα, Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Οικοδομής. Κατά τον εναγόμενο, οι ενάγοντες μέσω των αντιπροσώπων τους παρέστησαν τους εαυτούς των ως τους πραγματικούς ιδιοκτήτες του υποστατικού, αποκρύπτοντας «επιμελώς» την συμφωνία του
  2. Στο δε Ενοικιαστήριο Έγγραφο το οποίο υπέγραψαν, περιγράφονται ως ιδιοκτήτες. Ο ίδιος κατέβαλε στους ενάγοντες ως ενοίκια, το ποσό των €200.000, ενώ οι τελευταίοι κατέβαλλαν έναντι της άδειας χρήσης του υποστατικού, ετήσια τέλη ύψους €341,
  3. Πέραν των καταβληθέντων ενοικίων, «επένδυσε» στο υποστατικό ποσό ύψους €36.934=. Οι ενάγοντες εισέπρατταν παράνομα τα ενοίκια (δεν είναι ούτε οι ιδιοκτήτες ούτε οι νόμιμοι κάτοχοι του υποστατικού) και πλούτιζαν αδικαιολόγητα σε βάρος τόσο του ιδίου όσο και του Κηδεμόνα των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Στην Ανταπαίτηση του, επαναλαμβάνει τους προαναφερόμενους ισχυρισμούς. Ανταπαιτητικώς αξιώνει την επιστροφή του ποσού των €200.000=, το οποίο κατά τον ίδιο κατεβλήθη αχρεωστήτως (ανταπαιτείται στην βάση των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού), καθώς και του ποσού των €36.934=. Περαιτέρω αξιώνει την έκδοση δύο αναγνωριστικών αποφάσεων, (α) πως η συμφωνία της 1.12.2010 είναι παράνομη και χωρίς έννομα αποτελέσματα και (β) πως οι ενάγοντες δεν δικαιούνται να αξιώνουν την παράδοση (ελεύθερης και κενής) της κατοχής του υποστατικού. Οι ενάγοντες στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση, αρνούνται τους ισχυρισμούς και τις θέσεις του εναγομένου. Εμμένουν στις δικές τους θέσεις και στα όσα προβάλλονται στην Έκθεση Απαίτησης. Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να λεχθεί πως η Ανταπαίτηση δεν προωθήθηκε και στο τέλος της ημέρας εγκατελείφθη. Κατά την ακροαματική διαδικασία, κατέθεσαν από πλευράς εναγόντων, ο XXXXX Θεοδοσίου (Μ.Ε.1) και ο XXXXX Ανδρέου (Μ.Ε.2), ενώ από πλευράς Υπεράσπισης κατέθεσαν ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) και ο XXXXX Καρμέλλος (Μ.Υ.2). Ο XXXXX Θεοδοσίου (Μ.Ε.1), Γραμματέας του Κοινοτικού Συμβουλίου Βορόκληνης από το 1983, γνωρίζων προσωπικά τα γεγονότα της υπόθεσης, υιοθέτησε το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης. Στα πλαίσια της κυρίως εξέτασης του, κατέθεσε τα εξής Τεκμήρια: (i) Την ΑΔΕΙΑ (LICENCE), ημερομηνίας 1.1.1988, με την οποία η Κεντρική Επιτροπή Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (στη συνέχεια «η Κεντρική Επιτροπή») παραχώρησε την κατοχή, χρήση και κάρπωση του συγκεκριμένου τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης στους ενάγοντες, ως Τεκμήριο
  4. (ii) Την «νέα» ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ημερομηνίας 2.5.2014, μεταξύ του Υπουργού Εσωτερικών (υπό την ιδιότητα του ως Κηδεμόνας των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών) και των εναγόντων, για το ίδιο τεμάχιο γης, ως Τεκμήριο
  5. (iii) Το ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΡΙΟ ΕΓΓΡΑΦΟ, ημερομηνίας 1.12.2010, μεταξύ εναγόντων και εναγομένου, ως Τεκμήριο
  6. (iv) Τα Πρακτικά της Συνεδρίασης του Κοινοτικού Συμβουλίου Βορόκληνης, ημερομηνίας 20.3.2013, κατά την οποία εξετάστηκε το αίτημα του εναγόμενου και λήφθηκε απόφαση για μείωση του μηνιαίου ενοικίου από €5.150= σε €4.000=, για την περίοδο από 1.9.2012 έως 30.11.2013, ως Τεκμήριο 4
(1). Την επιστολή ημερομηνίας 4.3.2013 προς τον εναγόμενο, με την οποία επληροφορείτο τα προαναφερθέντα, ως Τεκμήριο 4
(2). (
  1. v)Την επιστολή των δικηγόρων των εναγόντων προς τον εναγόμενο, ημερομηνίας 9.5.2014, με την οποία εκαλείτο να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια, ως Τεκμήριο 5. (
  2. vi)Την Ένορκη Δήλωση του επιδότη XXXXX Α. Ξενή, σε σχέση με την επίδοση της προρηθείσης επιστολής (επιδόθηκε στις 23.5.2014), ως Τεκμήριο 6. (vii) Την αλληλογραφία που αντηλλάγη μεταξύ εναγόντων και εναγομένου, από τον Μάρτιο του 2013 μέχρι και τον Μάιο του 2015, ως Τεκμήριο 7. (viii) Την επιστολή ημερομηνίας 27.3.2014, από το Υπουργείο Εσωτερικών προς τους ενάγοντες (σε σχέση με την νέα Σύμβαση Μίσθωσης), ως Τεκμήριο 8. Αντεξεταζόμενος και ερωτηθείς σε σχέση με την παραχώρηση το 1988 του συγκεκριμένου τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης στο Κοινοτικό Συμβούλιο Βορόκληνης, κατέθεσε πως το Κοινοτικό Συμβούλιο κατέβαλλε στο κράτος ανελλιπώς τα ετήσια τέλη για την μίσθωση του τεμαχίου. Δέχθηκε πως το 2014 υπεγράφη νέα Σύμβαση Μίσθωσης, μεταξύ του Υπουργού Εσωτερικών υπό την ιδιότητα του ως Κηδεμόνα των τουρκοκυπριακών περιουσιών και του Κοινοτικού Συμβουλίου. Ο XXXXX Ανδρέου (Μ.Ε.2), υπάλληλος του Κοινοτικού Συμβουλίου Βορόκληνης (μεταξύ των καθηκόντων του είναι και η τήρηση του αρχείου) κατέθεσε ως Τεκμήριο 9, σχετική αλληλογραφία μεταξύ του Κοινοτικού Συμβουλίου και του Διευθυντή Υπηρεσίας Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Υπηρεσιών, καθώς και αντίγραφα των αρχιτεκτονικών σχεδίων που εκπονήθηκαν για την ανέγερση του περιπτέρου (εντός του τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης) το οποίο ενοικιάστηκε στον εναγόμενο. Ως Τεκμήριο 10, κατέθεσε τιμολόγια και αποδείξεις πληρωμής ενοικίων από το Κοινοτικό Συμβούλιο στο κράτος, σε σχέση με την μίσθωση του τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης. Ως Τεκμήριο 11, κατέθεσε αντίγραφο της απόφασης του Διοικητικού Δικαστηρίου που εκδόθηκε στις 21.6.2019, η οποία αφορούσε Προσφυγή που κατέθεσε ο εναγόμενος κατά της απόφασης του Υπουργού Εσωτερικών (ως Κηδεμόνας των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών) να μην του υπεκμισθώσει «εκ νέου» το περίπτερο. Η κατάθεση του εναγομένου (Μ.Υ.1) περιορίστηκε σε νομική επιχειρηματολογία, επαναλαμβάνοντας ουσιαστικά τους προβαλλόμενους στην Έκθεση Υπεράσπισης, ισχυρισμούς. Ήταν η θέση του πως δεν γνώριζε ότι το υποστατικό που ενοικίασε ήταν κτισμένο σε τουρκοκυπριακό τεμάχιο γης και τούτο επειδή οι ενάγοντες «του το απέκρυψαν επιμελώς». Το πληροφορήθηκε για πρώτη φορά, με την έγερση της αγωγής. Κατά τον ίδιο, οι ενάγοντες επαρουσιάζοντο ως ιδιοκτήτες του επίδικου υποστατικού (ενώ δεν είναι), το οποίο έχει ανεγερθεί παράνομα, δεδομένου του ότι μέχρι και σήμερα δεν έχει εκδοθεί Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Οικοδομής. Οι ενάγοντες «παράνομα» το ενοικίασαν στον ίδιο, αφού τούτο δεν τους επιτρέπετο από την Συμφωνία της 1.1.1988 και «παράνομα» εισέπρατταν τα ενοίκια σε βάρος του Κηδεμόνα των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Παραδέχθηκε πως δεν πληρώνει το ενοίκιο, παρόλο που συνεχίζει να κατέχει το υποστατικό, δηλώνοντας πως «εγώ θέλω να πληρώσω το σωστό ενοίκιο και στον σωστό ιδιοκτήτη». Ο XXXXX Καρμέλλος (Μ.Υ.2), διοικητικός λειτουργός στην Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακος, ασκών, από τον Μάιο του 2018, τα καθήκοντα του Βοηθού Επαρχιακού Επόπτη, προσκόμισε στο Δικαστήριο τον φάκελο που τηρείται στην Επαρχιακή Διοίκηση σε σχέση με το υπό αναφορά τουρκοκυπριακό τεμάχιο γης. Ερωτηθείς εάν υπάρχει σε σχέση με το συγκεκριμένο τεμάχιο, οποιαδήποτε Σύμβαση Μίσθωσης ή Άδεια Χρήσης από τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών προς το Κοινοτικό Συμβούλιο Βορόκληνης, από το 1991 μέχρι και σήμερα, κατέθεσε ότι από το 1988 δόθηκε άδεια χρήσης του τεμαχίου, από την «τότε» Κεντρική Υπηρεσία Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, η οποία ήταν σε ισχύ μέχρι και το 2014, χρόνος κατά τον οποίο υπογράφτηκε νέα Σύμβαση μεταξύ του Κοινοτικού Συμβουλίου και του Κηδεμόνα. Ως Τεκμήριο 12, κατέθεσε επιστολή ημερομηνίας 1.9.2011, από τον αναπληρωτή διευθυντή της Υπηρεσίας Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών προς τον Έπαρχο Λάρνακος, σε σχέση με το υπό αναφορά τουρκοκυπριακό τεμάχιο γης. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων, η κάθε πλευρά υπεραμύνθηκε της θέσης της. Είναι θέση του εναγόμενου, όπως προβλήθηκε μέσω του συνηγόρου του, πως το Ενοικιαστήριο Έγγραφο της 1.12.2010 είναι άκυρο και κατά συνέπεια οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται να απαιτούν, είτε την καταβολή «οποιουδήποτε, κατ' ισχυρισμόν, οφειλομένου ενοικίου», είτε την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού (τουριστικού περιπτέρου). Και τούτο για τους ακόλουθους λόγους: (α) με βάση την συμφωνία της 1.1.1988, οι ενάγοντες ως Αδειούχοι/Μισθωτές, δεν είχαν δικαίωμα «μετενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης της άδειας χρήσης του όλου ή μέρους του ακινήτου σε τρίτο μη δικαιούχο πρόσωπο, εκτός εάν ελάμβαναν εκ των προτέρων την έγγραφη συγκατάθεση της Κεντρικής Επιτροπής», (β) μετά την ψήφιση του Νόμου 139/91, οι ενάγοντες κατείχαν παράνομα το «επίδικο ακίνητο», αφού δεν είχαν συνάψει οποιαδήποτε συμφωνία με τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, στον οποίο περιήλθε, με τον συγκεκριμένο Νόμο, η διαχείριση των εν λόγω περιουσιών, (γ) το επίδικο υποστατικό (τουριστικό περίπτερο) έχει ανεγερθεί παράνομα αφού μέχρι και σήμερα δεν έχει εκδοθεί Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Οικοδομής. Οι ενάγοντες, μέσω των συνηγόρων τους, απέρριψαν όλες τις θέσεις του εναγομένου. Επέμεναν στη θέση ότι ήσαν και συνεχίζουν να είναι νόμιμοι κάτοχοι και/ή μισθωτές του επίδικου ακινήτου (χρησιμοποιείται ως τουριστικό περίπτερο), το οποίο παραχώρησαν στον εναγόμενο για περίοδο 3 χρόνων, με το Ενοικιαστήριο Έγγραφο της 1.12.2010. Ότι μετά την λήξη της ενοικίασης (30.11.2013), ο εναγόμενος παρέλειψε να παραδώσει την κατοχή του (συνεχίζει να κατέχει το υποστατικό), παραλείποντας ταυτόχρονα και την πληρωμή των ενοικίων από 1.5.2013 μέχρι και σήμερα. Το ζήτημα της αξιολόγησης της μαρτυρίας στην προκειμένη περίπτωση δεν είναι ιδιαίτερα δύσκολο, αφού τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης δεν αμφισβητούνται από τον εναγόμενο. Η σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης δεν αμφισβητείται, όπως δεν αμφισβητούνται και οι όροι της. Δεν αμφισβητείται επίσης πως εξακολουθεί να κατέχει το υποστατικό, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο. Ο τελευταίος προβάλλει νομική επιχειρηματολογία για να υποστηρίξει πως η Συμφωνία Ενοικίασης είναι άκυρη, η οποία θα εξεταστεί στην συνέχεια. Εν πάση περιπτώσει η μαρτυρία του XXXXX Θεοδοσίου (Μ.Ε.1), γνώστη των γεγονότων, γίνεται αποδεκτή. Πλήρως επεξηγηματικός, απάντησε σε ό,τι ερωτήθη χωρίς αμφιταλαντεύσεις και υπεκφυγές. Ο XXXXX Ανδρέου (Μ.Ε.2) και ο XXXXX Κάρμελλος (Μ.Υ.2), κλήθηκαν μόνο για να καταθέσουν έγγραφα χωρίς να αναφερθούν στα γεγονότα της υπόθεσης. Η μαρτυρία του εναγόμενου (Μ.Υ.1) βρίθει ανακριβειών και αντιφάσεων. Η θέση του πως δεν γνώριζε, μέχρι και την έγερση της αγωγής, ότι το υποστατικό το οποίο ενοικίασε, έχει ανεγερθεί σε τουρκοκυπριακό τεμάχιο γης, καταρρίπτεται από τις δικές του τοποθετήσεις και ενέργειες. Οι θέσεις και οι απαιτήσεις του, όπως «εγώ δεν αρνούμαι να πληρώνω το ενοίκιο στον σωστό ιδιοκτήτη», ενώ συνεχίζει να κατέχει και να εκμεταλλεύεται το υποστατικό χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο, έρχονται σε αντίθεση με την κοινή λογική. Τα όσα κατέθεσε δεν γίνονται αποδεκτά και απορρίπτονται. Από το σύνολο της γραπτής και της προφορικής μαρτυρίας που έγινε αποδεκτή, καθώς και από τους μη αμφισβητούμενους ισχυρισμούς των εναγόντων, τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως ακολούθως. Το 1987, το Κοινοτικό Συμβούλιο Βορόκληνης (ενάγοντες) αιτήθηκε από το κράτος, την παραχώρηση μέρους τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης στην Ορόκληνη, ώστε να ανεγείρει σ΄ αυτό χώρο στάθμευσης καθώς και υποστατικό, το οποίο θα χρησιμοποιείτο ως τουριστικό περίπτερο για εξυπηρέτηση των λουομένων. Το 1988 παραχωρήθηκε στο Κοινοτικό Συμβούλιο, μέσω της Κεντρικής Επιτροπής Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, στη βάση Γραπτής Άδειας (Τεκμήριο 1), μέρος του τεμαχίου γης με αρ. XXXXX/Ι, Φ/Σχ. XL/26. Σύμφωνα με τους όρους που τέθηκαν για την παραχώρηση του μέρους του τεμαχίου, το κόστος για την ανέγερση του υποστατικού θα το επωμίζετο το Κοινοτικό Συμβούλιο και τούτο (το υποστατικό) θα ενοικιάζετο σε δικαιούχο εκτοπισμένο πρόσωπο. Το Κοινοτικό Συμβούλιο θα κατέβαλλε προς την Υπηρεσία Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, ενοίκιο που θα καθορίζετο από την Επαρχιακή Επιτροπή της Υπηρεσίας. Το υποστατικό ανηγέρθη βάσει αρχιτεκτονικών σχεδίων (Τεκμήριο 9), που εκπονήθηκαν από την Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακος και υπό την επίβλεψη του επαρχιακού μηχανικού. Την 1.12.2010 εκμισθώθηκε, βάσει Ενοικιαστηρίου Εγγράφου (Τεκμήριο 2), στον εναγόμενο για περίοδο 3 ετών από 1.12.2010 μέχρι 30.11.2013, αντί του μηνιαίου ενοικίου των €5.150=. Το υποστατικό μαζί με τον εξοπλισμό που παραχωρήθηκε, θα εχρησιμοποιείτο ως τουριστικό περίπτερο. Το Ενοικιαστήριο Έγγραφο προνοούσε την ανανέωση της ενοικίασης για ακόμη δύο χρόνια, νοουμένου ότι ο εναγόμενος θα τηρούσε τους όρους του Συμβολαίου. Κατόπιν αιτήματος του εναγομένου, το ενοίκιο μειώθηκε στις €4.000= μηνιαίως από 1.1.2013. Με την λήξη της ενοικίασης, ο εναγόμενος εξακολουθούσε να κατέχει το υποστατικό ως ενοικιαστής από μήνα σε μήνα, με τους ίδιους όρους της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης. Κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, ο εναγόμενος καθυστερούσε την πληρωμή των μηνιαίων ενοικίων από 1.5.2013 μέχρι 30.5.2014, σύνολο €52.000=. Οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 9.5.2014 (Τεκμήριο 5), κάλεσαν τον εναγόμενο να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, πλην όμως ο τελευταίος δεν ανταποκρίθηκε. Με την ίδια επιστολή, οι ενάγοντες πληροφορούσαν τον εναγόμενο πως σε περίπτωση που δεν εξοφλούσε τα οφειλόμενα ενοίκια, η συμφωνία ενοικίασης θα θεωρείτο ως τερματισθείσα και θα λαμβάνοντο δικαστικά μέτρα εναντίον του, τόσο για την ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού, όσο και για την πληρωμή κάθε οφειλόμενου ενοικίου. Αίτημα του εναγόμενου, το οποίο υπεβλήθη από τον Σεπτέμβριο του 2013 για ανανέωση της ενοικίασης για ακόμη δύο έτη, απερρίφθη από τους ενάγοντες, λόγω της συνεχούς παραβίασης από τον εναγόμενο των όρων της Συμφωνίας (πληρωμή του ενοικίου και άλλων Όρων του Συμβολαίου). Μέχρι σήμερα, ο εναγόμενος εξακολουθεί να κατέχει το υποστατικό, χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ενοίκιο. Στις 2.5.2014, υπεγράφη μεταξύ του Κοινοτικού Συμβουλίου Βορόκληνης και του Υπουργού Εσωτερικών (ως Κηδεμόνας των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών), νέα σύμβαση μίσθωσης (Τεκμήριο 2) του προαναφερόμενου τεμαχίου γης. Όπως έχει προαναφερθεί τα πλείστα γεγονότα, δεν αμφισβητούνται. Ο εναγόμενος προβάλλει νομική επιχειρηματολογία για να υποστηρίξει πως η Συμφωνία Ενοικίασης ήταν παράνομη και συνεπώς άκυρη, η οποία θα εξεταστεί στη συνέχεια. Η θέση του εναγομένου πως οι ενάγοντες στη βάση της Άδειας του 1988 δεν είχαν το δικαίωμα να υπενοικιάσουν, εκχωρήσουν ή παραχωρήσουν το όλο ή μέρος του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο χωρίς την γραπτή συγκατάθεση της Κεντρικής Επιτροπής Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, δεν γίνεται αποδεκτή και απορρίπτεται. Οι ενάγοντες δεν είχαν δικαίωμα να υπενοικιάσουν το ίδιο το τεμάχιο γης που τους παραχωρήθηκε. Το υποστατικό όμως που ανήγειραν εντός του τεμαχίου, ασφαλώς και είχαν δικαίωμα να το ενοικιάσουν σε τρίτο πρόσωπο, αφού ακριβώς γι΄ αυτόν το λόγο τους παραχωρήθηκε η γη. Προϋπόθεση για την παραχώρηση του τουρκοκυπριακού τεμαχίου γης στους ενάγοντες, ήταν η ανέγερση υποστατικού, με έξοδα του Κοινοτικού Συμβουλίου, το οποίο θα ενοικιάζετο σε εκτοπισθέντα και θα λειτουργούσε ως τουριστικό περίπτερο. Τα προαναφερθέντα απαντούν και στη θέση του εναγομένου πως οι ενάγοντες «παρουσιάζονται» στο Ενοικιαστήριο Έγγραφο ως ιδιοκτήτες του υποστατικού ενώ στην πραγματικότητα δεν ήσαν. Είναι γεγονός πως οι ενάγοντες δεν ήσαν οι ιδιοκτήτες της γης αφού αυτή ήταν τουρκοκυπριακής ιδιοκτησίας. Ήσαν όμως νόμιμοι δικαιούχοι του τεμαχίου γης και δικαιούχοι του υποστατικού που είχε ανεγερθεί σ΄ αυτό και είχαν το δικαίωμα της ενοικίασης του. Συνεπώς, απορριπτέα είναι και αυτή η θέση. Η θέση επίσης πως μετά την εφαρμογή του Νόμου 139/91, οι ενάγοντες κατείχαν παράνομα το συγκεκριμένο τεμάχιο γης, αφού δεν είχαν συνάψει συμφωνία με τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών, επίσης δεν γίνεται αποδεκτή και απορρίπτεται. Μετά την εισβολή του 1974, η κατοχή των τουρκοκυπριακών περιουσιών (κινητής και ακίνητης) οι οποίες εγκατελείφθησαν από τους τουρκοκύπριους ιδιοκτήτες τους μετά την μαζική μετακίνηση τους στις περιοχές που κατέχονται από τις τουρκικές δυνάμεις κατοχής, περιήλθε στο κράτος βάσει διατάγματος επίταξης που είχεν εκδοθεί το 1975 (υπ' αρ. 820/13/ΙΙ/75), το οποίο ανανεώνετο κατ΄ έτος. Μέχρι την ψήφιση του Νόμου 139/91 [Ο περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και Άλλα Θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμος του 1991], η διαχείριση των εν λόγω περιουσιών είχε ανατεθεί από το κράτος σε ειδική Επιτροπή (Κεντρική Επιτροπή Διαχείρισης Τουρκοκυπριακών Περιουσιών). Ο Νόμος 139/91 θεσπίστηκε, σύμφωνα με ό,τι αναφέρεται στο Προοίμιο του, ώστε να ρυθμιστεί νομοθετικά το θέμα της διαχείρισης των τουρκοκυπριακών περιουσιών, την κατοχή των οποίων είχε και έχει πάντοτε το κράτος (η Κυπριακή Δημοκρατία). Η διαχείριση τούτων ανατέθηκε στον Υπουργό Εσωτερικών (και τους εξουσιοδοτημένους εκπροσώπους του), ο οποίος διορίστηκε με τον συγκεκριμένο Νόμο, «Κηδεμόνας των Τουρκοκυπριακών Περιουσιών». Από τις πρόνοιες του Νόμου συνάγεται πως ο Κηδεμόνας είναι η διάδοχη κατάσταση της Κεντρικής Επιτροπής, σε σχέση, πάντοτε, με την διαχείριση των τουρκοκυπριακών περιουσιών. Στον Νόμο 139/91 δεν υπάρχει οποιαδήποτε αντίθετη πρόνοια. Το κράτος είναι ο κάτοχος των τουρκοκυπριακών περιουσιών από το 1975 μέχρι και σήμερα. Με την ψήφιση του Νόμου 139/91, δεν άλλαξε οτιδήποτε στην νομική αυτή κατάσταση, σε σχέση με ό,τι ίσχυε μέχρι τότε. Η ΑΔΕΙΑ (LICENCE) της 1.1.1988, θα ίσχυε για ένα μεν χρόνο, αλλά η Κεντρική Επιτροπή ως εκπρόσωπος του Κράτους είχε το δικαίωμα να την ανανεώνει. Από πλευράς εναγομένου δεν ετέθη ποτέ, ούτε καν ως ισχυρισμός, πως η ΑΔΕΙΑ δεν είχε ανανεωθεί από το 1988 μέχρι και την 2.5.2014 που υπεγράφη μεταξύ του Υπουργού Εσωτερικών, υπό την ιδιότητα του ως Κηδεμόνας των Τουρκοκυπριακών Υπηρεσιών και του Κοινοτικού Συμβουλίου Βορόκληνης, νέα Σύμβαση Μίσθωσης (Τεκμήριο 2), του συγκεκριμένου τεμαχίου γης. Οι ενάγοντες κατέχουν νόμιμα το συγκεκριμένο τεμάχιο γης, από το 1988 μέχρι και σήμερα, αρχικά με τη Σύμβαση της 1.1.1988 και στη συνέχεια με τη Σύμβαση της 2.5.2014. Απορριπτέα είναι τέλος και η θέση του εναγόμενου πως η Σύμβαση Ενοικίασης είναι παράνομη, αφού μέχρι και σήμερα δεν έχει εκδοθεί Άδεια Οικοδομής για το επίδικο υποστατικό, κατά παράβαση του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96. Το πότε μια Σύμβαση είναι παράνομη ή όχι, ρυθμίζεται από το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο έχει ως ακολούθως: «23. Η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι νόμιμος εκτός αν- (α) είναι απαγορευμένος από νόμο~ ή (β) είναι τέτοιας φύσης ώστε, αν επιτρεπόταν, θα καταστρατηγούσε τις διατάξεις οποιουδήποτε νόμου~ ή (γ) συνιστά απάτη~ ή (δ) επιφέρει ή ενέχει βλάβη στο πρόσωπο ή την περιουσία άλλου~ ή (ε) το Δικαστήριο κρίνει ότι αυτός αντίκειται στα χρηστά ήθη ή τη δημόσια πολιτική. Σε καθεμιά από τις περιπτώσεις αυτές η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας θεωρείται παράνομος. Κάθε συμφωνία της οποίας ο σκοπός ή αντιπαροχή είναι παράνομος, είναι άκυρη». Οι πρόνοιες του άρθρου 23, εξετάστηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση GLAMOR DEVELOPMENT v. CHRISTODOULOU
(1984)1 AAΔ,
  1. Το Εφετείο στην ομόφωνη απόφαση του, κατέληξε πως για να αποφασιστεί κατά πόσον οι πρόνοιες ενός νόμου καθιστούν μία ιδιωτική σύμβαση άκυρη, πρέπει να εξεταστεί ο σκοπός του νομοθετήματος και κατά πόσο, τα προβλεπόμενα σ΄ αυτό αδικήματα (σε σχέση με την παράβαση του νομοθετήματος), άπτονται άμεσα του δημοσίου συμφέροντος. Εάν διαγιγνώσκεται πως αυτός είναι ο σκοπός του νόμου, τότε σύμβαση που γίνεται κατά παράβαση των προνοιών του, θεωρείται άκυρη. Εάν όμως προβλέπεται στον νόμο επαρκής τιμωρία, αναφορικά με την παράβαση των προνοιών του, και από το περιεχόμενο του ως συνόλου γίνεται φανερό ότι σκοπός του είναι να τιμωρηθούν ποινικώς οι παραβάτες ή προβλέπονται άλλοι τρόποι εφαρμογής του, τότε η σύμβαση δεν είναι παράνομη. Στην υπόθεση GLAMOR DEVELOPMENT (ανωτέρω) αποφασίστηκε ότι η συμφωνία δημοσίου υπαλλήλου να εργαστεί ιδιωτικά ήταν παράνομη και επομένως η αμοιβή του δεν ήταν πληρωτέα, επειδή η σύμβαση παραβίαζε το άρθρο 64 του περί Δημόσιας Υπηρεσίας Νόμου, το οποίο απαιτεί όπως οι δημόσιοι υπάλληλοι αφιερώνουν ολόκληρο το χρόνο τους στους σκοπούς για τους οποίους προσελήφθησαν. Κατ' επέκταση, σύμβαση η οποία αντίκειται στις πρόνοιες του συγκεκριμένου άρθρου είναι παράνομη και άκυρη. Η προρηθείσα υπόθεση υιοθετήθηκε από τον Πρόεδρο του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (όπως ήταν τότε) Χρ. Αρτεμίδη, στην απόφαση του στην αγωγή αρ. 6428/86 Ε.Δ. Λευκωσίας, Γιάννου Ν. Κρανιδιώτη και Λήδας Καραϊτίδη από την Αθήνα, διά του πληρεξουσίου αντιπροσώπου των Φάνου Ιωνίδη ν. Νίκου Λάρκου κ.ά., ημερομηνίας 22.7.
  2. Λέχθηκε υπό του Προέδρου Αρτεμίδη πως ο σκοπός του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96, είναι η θέσπιση προνοιών που να διέπουν και να ρυθμίζουν την έκδοση άδειας οικοδομής (και κατ' επέκταση Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης), η οποία παραχωρείται αφού εγκριθούν από τις αρμόδιες αρχές (τοπικές αρχές αυτοδιοίκησης), τα σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία υποβάλλονται για τον σκοπό αυτό. Δεν ήταν σκοπός του νομοθέτη να επέμβει και με οποιοδήποτε τρόπο να καθιστά άκυρες τις συμβάσεις που αφορούν την χρήση ακινήτων τα οποία στερούνται Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης, ούτε ήταν πρόθεση του να δημιουργήσει εκείνες τις συνθήκες κάτω από τις οποίες η συμφωνία για χρήση ακινήτου για το οποίο δεν έχει εκδοθεί Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης αποτελεί καταστρατήγηση του άρθρου 10 (προβλέπει τα της έκδοσης Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης) του Κεφ.
  3. Ο ίδιος ο Νόμος προνοεί για τις ποινές που επιβάλλονται στους παραβάτες (άρθρο 20), μη αποκλειομένης και της ποινής φυλάκισης σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με διάταγμα που εκδόθηκε βάσει του Νόμου, οι δε αποφάσεις της αρμόδιας αρχής αποτελούν διοικητικές πράξεις τις οποίες μπορεί οποιοσδήποτε, του οποίου θίγονται τα συμφέροντα, να τις προσβάλει στο Ανώτατο Δικαστήριο. Ένας άλλος παράγοντας που συνηγορεί υπέρ των πιο πάνω θέσεων, τονίζει ο Πρόεδρος Αρτεμίδης, είναι και το γεγονός πως το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης εκδίδεται κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου μετά την συμπλήρωση των οικοδομικών εργασιών, μπορεί δε να καθυστερήσει να εκδοθεί ή η αρμόδια αρχή να αρνηθεί να το εκδώσει, επειδή υπήρξαν τυπικές παραβάσεις των όρων της άδειας οικοδομής, η διόρθωση των οποίων απαιτείται προτού εκδοθεί το Πιστοποιητικό. Συνεπώς η σύμβαση για χρήση ακινήτου για το οποίο δεν έχει εκδοθεί Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης, δεν καταστρατηγεί το άρθρο 10 του Κεφ.96 και δεν είναι παράνομη και τελικώς άκυρη. Συμφωνώ απόλυτα με τα προαναφερθέντα, τα οποία και υιοθετώ. Θεωρώ πως κατ΄ επέκταση των όσων έχουν λεχθεί, συμφωνία ενοικίασης ακινήτου για το οποίο δεν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής δεν καταστρατηγεί τις πρόνοιες του Κεφ.96 και δεν είναι παράνομη. Καταληκτικά είναι η θέση μου πως καμμιά από τις θέσεις που πρόβαλε ο εναγόμενος δεν ευσταθεί. Η Σύμβαση Ενοικίασης της 1.12.2010 είναι καθόλα έγκυρη και δεσμευτική για τα μέρη. Πέραν των προαναφερθέντων δεν μπορεί να παραγνωριστεί πως ο εναγόμενος, παρόλο που προβάλλει πως η συμφωνία ενοικίασης ήταν εξ' υπαρχής παράνομη και άρα άκυρη, συνεχίζει να κατέχει το υποστατικό (περίπτερο) χωρίς να καταβάλλει το ενοίκιο. Ενώ δηλαδή διατείνεται πως η συμφωνία δεν τον δεσμεύει, αποκομίζει συνεχή οφέλη αφού παραμένει στο υποστατικό το οποίο εκμεταλλεύεται, χωρίς να πληρώνει ενοίκιο. Έχοντας υπόψη τα προαναφερθέντα, κρίνω πως οι ενάγοντες κατάφεραν να αποδείξουν την υπόθεση τους στον απαιτούμενο βαθμό και δικαιούνται απόφαση ως η απαίτηση. Διά ταύτα εκδίδεται απόφαση υπέρ των εναγόντων και σε βάρος του εναγομένου ως ακολούθως: (α) εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο εναγόμενος (περιλαμβανομένων των αντιπροσώπων και/ή υπαλλήλων και/ή υπηρετών του), όπως εκκενώσει και παραδώσει στους ενάγοντες την ελεύθερη κατοχή του υποστατικού (λειτουργεί ως τουριστικό περίπτερο), το οποίο έχει ανεγερθεί στο τεμάχιο αρ. XXXXX/1 και/ή XXXXX και/ή XXXXX, Φ/Σχ.41/26 και/ή XL/26 στην Βορόκληνη της επαρχίας Λάρνακας. (β) πληρωμή του ποσού των €52.000= ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 1.5.2013 μέχρι 30.5.2014, με τον εκάστοτε νόμιμο τόκο, (γ) πληρωμή του ποσού των €4.000= μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.6.2014, μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής του υποστατικού στους ενάγοντες. Τα έξοδα της αγωγής όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή (στην κλίμακα της αγωγής) και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται προς όφελος των εναγόντων και σε βάρος του εναγομένου. Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται χωρίς καμμιά διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .............. Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.