Houseway Developments Ltd ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1622/2013, 26/10/2021

(3)του Συντάγματος, ' ... δεδομένου μάλιστα ότι το άρθρο 8.1 του Νόμου περί Αρχαιοτήτων ΚΕΦ.31 επιτρέπει τη διενέργεια ανάπτυξης μετά από γραπτή άδεια του Διευθυντή Αρχαιοτήτων'. Υποστήριξε ότι η εκφρασθείσα πρόθεση της Δημοκρατίας για απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου, αφενός απέκλειε την υποβολή οποιασδήποτε αίτησης για ανάπτυξη του συγκεκριμένου μέρους και αφετέρου απέτρεπε οποιοδήποτε αγοραστή να αγοράσει το επίδικο ακίνητο, λόγω της εκφρασθείσας πρόθεσης για απαλλοτρίωση. Ο χρόνος υπολογισμού των αποζημιώσεων, ' ... ορίζεται ως η στιγμή κατά την οποία η Ενάγουσα απώλεσε το πλεονέκτημα του πιο πάνω άρθρου 8 επειδή η δημοκρατία κατέστησε γνωστή και σαφή τη πρόθεση της για απαλλοτρίωση. Επομένως δεδομένης της πρόθεσης για απαλλοτρίωση ο Διευθυντής Αρχαιοτήτων δεν θα παρείχε οποιαδήποτε άδεια ανάπτυξης του τμήματος που καλύπτεται από τον Πίνακα Β.' Σε κάποιο άλλο στάδιο της αγόρευσης του ο ευπαίδευτος συνήγορος της Ενάγουσας συνόψισε τις θέσεις της Ενάγουσας και ανέφερε τα πιο κάτω, τα οποία θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια: « Η ουσία του επιχειρήματος της Ενάγουσας είναι ότι αν το ακίνητο εντασσόταν απλώς στον Πίνακα Β και δεν προαναγγελλόταν με τον πιο πάνω τρόπο η εκφρασμένη πρόθεση της Δημοκρατίας για απαλλοτρίωση, η ανάπτυξη του κτήματος δεν θα εμποδιζόταν και επομένως η οποιαδήποτε απαίτηση για ουσιώδη μείωση δεν θα μπορούσε να προβληθεί πριν εξασφαλισθούν οι όροι υπό τους οποίους το ακίνητο θα μπορούσε να αναπτυχθεί. Είναι για το λόγο αυτό που η ένταξη στον Πίνακα Β με εκφρασμένη προοπτική απαλλοτρίωσης συνιστά κατά την εισήγηση μας επιβολή εκμηδενιστικών περιορισμών στην περιουσία που στερούσαν κάθε δυνατότητα ουσιαστικής χρήσης του επίδικου μέρους του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του» Μετά τις πιο πάνω τοποθετήσεις, τα θέματα που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει είναι τα πιο κάτω: I. Κατά πόσο το Κράτος είχε υποχρέωση να απαλλοτριώσει το μέρος του ακινήτου που κηρύχτηκε ως αρχαίο μνημείο αμέσως μετά την εκδήλωση της πρόθεσης του ότι θα το απαλλοτρίωνε. II. Κατά πόσο η εκδήλωση της πρόθεσης του Κράτους για απαλλοτρίωση του πιο πάνω μέρους του ακινήτου, απέκλειε την ανάπτυξη και ή την εκμετάλλευση του. ΙΙΙ. Κατά πόσο η Ενάγουσα υπέστη ζημιά από την παράλειψη του Κράτους να απαλλοτριώσει το συγκεκριμένο μέρος του ακινήτου, κατά το χρόνο που κατέστησε γνωστή την πρόθεση του να προβεί στη συγκεκριμένη ενέργεια. Σε περίπτωση που η Ενάγουσα είχε όντως υποστεί ζημιά, θα πρέπει να εξετασθεί κατά πόσο έχει αποδειχθεί οποιαδήποτε ζημιά. Το πρώτο θέμα, ήτοι κατά πόσο το Κράτος είχε υποχρέωση να απαλλοτριώσει μέρος του ακινήτου, συνιστά και τη βάση της αξίωσης της Ενάγουσας. Η ευπαίδευτη εκπρόσωπος της Δημοκρατίας εισηγήθηκε ότι αν η θέση της Ενάγουσας είναι ότι η παράλειψη του Κράτους να προβεί σε απαλλοτρίωση του συγκεκριμένου τμήματος του ακινήτου, συνιστά παρανομία τότε όφειλε να προσβάλει την κατ΄ισχυρισμό παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας δια του ενδίκου μέσου της αίτησης ακυρώσεως βάσει του άρθρου 146 του Συντάγματος, πράγμα το οποίο δεν έπραξε στη συγκεκριμένη περίπτωση. Προς υποστήριξη της θέσης της επικαλέσθηκε την απόφαση στην υπόθεση Takis P. Markides Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(1997)1 Α.Α.Δ

1. Στην πιο πάνω υπόθεση οι εφεσείοντες εξασφάλισαν άδεια, μετά από υποβολή αίτησης στο Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας, για εισαγωγή κυλίνδρων υγραερίου και βαλβίδων και στη συνέχεια εισήγαγαν μέρος των εμπορευμάτων για τα οποία τούς δόθηκε άδεια. Το πιο πάνω Υπουργείο ανακάλεσε την άδεια για εισαγωγή βαλβίδων, μετά από διαπίστωση ότι ήταν ελαττωματικές. Οι εφεσείοντες καταχώρισαν κατά της Δημοκρατίας αγωγή, για αποζημιώσεις για τη ζημία που υπέστησαν, ισχυριζόμενοι αμέλεια από πλευράς των αρμοδίων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή εξετάζοντας αυτεπάγγελτα το θέμα της δικαιοδοσίας. Κατέληξε στο συμπέρασμα ότι στερείτο δικαιοδοσίας λόγω του ότι το αντικείμενο της αγωγής ήταν συνυφασμένο με την άσκηση της διοικητικής λειτουργίας, η αναθεώρηση των αποτελεσμάτων της οποίας ανάγεται αποκλειστικά στη διαδικασία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, δυνάμει του Άρθρου 146.1 του Συντάγματος. Τόνισε ότι προϋπόθεση για τη διεκδίκηση αποζημιώσεων για πλημμελή άσκηση διοικητικής λειτουργίας, είναι η ακύρωση της διοικητικής, κατ' ισχυρισμό, ζημιογόνου απόφασης ή πράξης. Οι Εφεσείοντες πρόσβαλαν την πρωτόδικη απόφαση λόγω του εσφαλμένου της πρωτόδικης απόφασης ως προς τη φύση του αγώγιμου δικαιώματος. Αποφασίστηκαν κατ' έφεση τα πιο κάτω: Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε το δικαίωμα να εξετάσει το θέμα αυτεπάγγελτα. Η παράβαση καθήκοντος επιμέλειας επί της οποίας βασιζόταν η αγωγή, δεν εξουδετέρωσε την προέλευση του αγώγιμου δικαιώματος ούτε αλλοίωσε το γεγονός ότι η πράξη ή παράλειψη η οποία στοιχειοθετούσε το δικαίωμα αποτελούσε αναπόσπαστη πτυχή της διοικητικής λειτουργίας, συνυφασμένη με την έκδοση εκτελεστής απόφασης, στο πεδίο του δημοσίου δικαίου. Τόσο η απόφαση για χορήγηση άδειας εισαγωγής των επίδικων εμπορευμάτων όσο και η ανάκλησή της, συνιστούν εκτελεστές διοικητικές πράξεις οι οποίες επενεργούν στο πεδίο του δημοσίου δικαίου. Το Άρθρο 146.1 του Συντάγματος αποκλείει την εξέταση άμεσα, έμμεσα ή παρεμπιπτόντως από οποιοδήποτε Δικαστήριο άλλο από το Ανώτατο Δικαστήριο, της νομιμότητας και εγκυρότητας εκτελεστής διοικητικής πράξης και κάθε προπαρασκευαστικής πράξης ή ενέργειας συναφούς προς την έκδοσή της. Η ακύρωση εκτελεστής διοικητικής πράξης από το Ανώτατο Δικαστήριο συνιστά προϋπόθεση για τη διεκδίκηση ζημίας, δυνάμει του Άρθρου 146.6, η οποία προκύπτει από την έκδοσή της. Η δεύτερη προϋπόθεση αφορά την παράλειψη της αρμόδιας διοικητικής αρχής ή οργάνου να ικανοποιήσει την αξίωση για αποκατάσταση μετά την ακύρωση της πράξης. Το πολιτικό δικαστήριο δεν είχε εξουσία να υπεισέλθει στην αναθεώρηση της διοικητικής πράξης. Μόνο με την ακύρωση της διοικητικής πράξης θεμελιώνεται το παράνομο της πράξης. Η έφεση απορρίφθηκε. Στρεφόμενη στην υπό κρίση υπόθεση, επισημαίνω ότι η αξίωση της Ενάγουσας εδράζεται στην παράλειψη του Κράτους να υλοποιήσει την πρόθεση που εκδήλωσε για απαλλοτρίωση του μέρους του ακινήτου που κηρύχθηκε ως αρχαίο μνημείο. Κατά πόσο η πιο πάνω παράλειψη συνιστά παρανομία αποτελεί θέμα που κατά την κρίση μου, θα έπρεπε να εγερθεί και να εξετασθεί στα πλαίσια προσφυγής, με βάση το άρθρο 146 του Συντάγματος. Το παρόν δικαστήριο είναι αναρμόδιο να αποφασίσει το συγκεκριμένο θέμα. Ως αναφέρθηκε και στην απόφαση Takis P. Markides Ltd (ανωτέρω), εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία δεν ακυρώθηκε στο πλαίσιο της διαδικασίας του Άρθρου 146.1, τεκμαίρεται ως νόμιμη με όλες τις συνέπειες που ενέχει η διαπίστωση αυτή στα δικαιώματα των επηρεαζομένων. Παρά την πιο πάνω κατάληξη μου, που είναι καθοριστική για την έκβαση της αγωγής, κρίνω σκόπιμο να προχωρήσω και να εξετάσω την ουσία της υπόθεσης σε περίπτωση που αυτή ανατραπεί κατ' έφεση. Ενώπιο του δικαστηρίου κατέθεσαν εκ μέρους της Ενάγουσας οι ΧΧΧ Σταύρου και ΧΧΧ Μαυρέας, Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2 αντίστοιχα και εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, ο ΧΧΧ Χριστοδούλου, Μ.Υ.
2. Με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου προκύπτουν τα πιο κάτω αδιαμφισβήτητα γεγονότα: Η Ενάγουσα είναι εταιρεία εγγεγραμμένη στην Κύπρο. Την 28.11.2006 αγόρασε, με βάση πωλητήριο έγγραφο το τεμάχιο XXXXX, Φ./Σχ. 56/03 που βρίσκεται στο Μαζωτό, στην τοποθεσία Πετούντα, το οποίο θα αναφέρεται από τώρα και στο εξής ως το 'ακίνητο'. Πρόκειται για χωράφι που βρίσκεται επί της παραλίας του Μαζωτού. Βρίσκεται σε υψόμετρο δέκα μέτρων και έχει απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα. Το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο όνομα της Ενάγουσας, τη 19.01.
3. Αγοράστηκε έναντι του ποσού των ευρώ 2.050.321,
4. Το ακίνητο κηρύχθηκε σε αρχαίο μνημείο, με βάση τη γνωστοποίηση Κ.Δ.Π. 422/2.11.2007, Πίνακα Β. Η Eνάγουσα έφερε ένσταση στην κήρυξη του ως μνημείου και απέστειλε σχετική επιστολή, ημερομηνίας 10.12.2007, προς το Τμήμα Αρχαιοτήτων. Η ένσταση απορρίφθηκε από το Τμήμα Αρχαιοτήτων, την 4.01.
5. Λίγους μήνες αργότερα η Ενάγουσα με επιστολή, ημερομηνίας 9.04.2008, τεκμήριο 13, ζήτησε την απαλλοτρίωση τμήματος του ακινήτου, αυτού που είχε ενταχθεί στον Πίνακα Β και διαζευκτικά την απαλλοτρίωση ολοκλήρου του ακινήτου. Το Τμήμα Αρχαιοτήτων με επιστολή, ημερομηνίας 15.04.2008, τεκμήριο 14, απέρριψε και τα δύο αιτήματα. Στην πιο πάνω επιστολή του αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι δεν μπορούσε να προτείνει στο Υπουργικό Συμβούλιο την απαλλοτρίωση γης που δεν είχε αρχαιότητες και ότι θα προχωρούσε 'στην υλοποίηση των όσων μέχρι τότε είχε αποφασίσει'. Η Ενάγουσα με επιστολή που απέστειλε προς το Τμήμα Αρχαιοτήτων, μέσω των δικηγόρων της, ημερομηνίας 08.03.2012, τεκμήριο 18, εξέφρασε την λύπη της που παρά το γεγονός ότι παρήλθαν τέσσερα έτη από την αποστολή της επιστολής ημερομηνίας 15.04.2008, δεν προωθήθηκε καμιά διαδικασία σε σχέση με το επίδικο ακίνητο και επισήμανε ότι λόγω της συμπεριφοράς του Τμήματος, αυτή είχε υποστεί 'ανεπανόρθωτες ζημιές'. Το Τμήμα Αρχαιοτήτων με επιστολή, ημερομηνίας 20.03.2012, τεκμήριο 19, ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι είχε προωθηθεί διαδικασία απαλλοτρίωσης τμήματος του ακινήτου και εκκρεμούσε στο Υπουργείο Οικονομικών 'η έγκριση του ποσού δαπάνης για τη σκοπούμενη απαλλοτρίωση'. Η Ενάγουσα, μέσω των δικηγόρων της, με επιστολές της ημερομηνίας 26.11.2012 και 23.01.2013, τεκμήρια 20 και 21 αντίστοιχα, προς το Υπουργείο Οικονομικών ζήτησε την επίσπευση των διαδικασιών για απαλλοτρίωση του τμήματος του ακινήτου, που επηρεαζόταν από την γνωστοποίηση, σε αντίθετη περίπτωση θα προχωρούσε με τη λήψη νομικών μέτρων εναντίον της Δημοκρατίας. Λίγους μήνες αργότερα, η διευθύντρια του Τμήματος Αρχαιοτήτων, με επιστολή, ημερομηνίας 11.07.2012, τεκμήριο 20, πληροφόρησε την Ενάγουσα, μέσω των δικηγόρων της, ότι η κατά προσέγγιση εκτίμηση της αγοραίας αξίας του συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου ανερχόταν, σύμφωνα με την εκτίμηση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σε ευρώ 1.350.
6. Την 21.03.2018 το Διοικητικό Συμβούλιο της Ενάγουσας αποφάσισε όπως πωλήσει το ακίνητο στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, έναντι του ποσού των ευρώ 924.
7. Το πιο πάνω ποσό αντιστοιχεί στην αξία του μη απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η πιο πάνω πώληση έγινε στα πλαίσια αναδιάρθρωσης του χρέους της Ενάγουσας με την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ. Την 31.07.2018 δημοσιεύτηκε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης μέρους του ακινήτου, αυτού που επηρεαζόταν από την γνωστοποίηση. Πρόκειται για το τεκμήριο
8. Με βάση την πιο πάνω γνωστοποίηση απαλλοτριώθηκε έκταση γης 5.402 τ.μ. Την 4.03.2019 δημοσιεύτηκε το σχετικό διάταγμα απαλλοτρίωσης, τεκμήριο
9. Η συνολική έκταση του ακινήτου με βάση τον τίτλο ιδιοκτησίας, τεκμήριο 1, ήταν 14.083 τ.μ. Κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης έγινε όμως εκ νέου εμβαδομέτρηση του ακινήτου και το συνολικό εμβαδόν του τμήματος που απαλλοτριώθηκε και αυτού που παρέμεινε διαφοροποιήθηκε, ανήλθε σε 15.097 τ.μ. Συνοψίζω στη συνέχεια την υπόλοιπη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου. Πρώτος κατέθεσε ο ΧΧΧ Σταύρου, Μ.Ε.1, διευθυντής της Ενάγουσας εταιρείας. Ο μάρτυρας ισχυρίσθηκε ότι η Ενάγουσα ασχολείτο με την ανάπτυξη γης, αντεξεταζόμενος όμως παραδέχθηκε ότι το επίδικο ακίνητο ήταν το μοναδικό που είχε αγοράσει η Ενάγουσα. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο αγοράσθηκε από την Ενάγουσα καθότι πληρούσε όλες τις προϋποθέσεις 'άμεσης' και 'απεριόριστης' αξιοποίησης και ανάπτυξης καθότι ενέπιπτε στην τουριστική ζώνη Τ2α. Η υποδιαίρεση του σε μικρότερες εκτάσεις και η ανέγερση πολυτελών κατοικιών ήταν νομικά εφικτή. Το ακίνητο προσφερόταν επίσης για την ανέγερση μικρής ξενοδοχειακής μονάδας ή 'οργανωμένου συγκροτήματος'. Η πιο πάνω θέση αμφισβητήθηκε από την αντεξέταση, υποβλήθηκε σε αυτόν ότι κύρια προϋπόθεση για την ανάπτυξη ενός κτήματος είναι όπως το κτήμα έχει πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Το συγκεκριμένο ακίνητο δεν πληρούσε την πιο πάνω προϋπόθεση, δεν εφάπτετο με δημόσιο δρόμο, ήταν περίκλειστο. Ο μάρτυρας παραδέχθηκε ότι το κτήμα δεν εξυπηρετείτο από δημόσιο δρόμο, κατέθεσε όμως ότι υπήρχε 'πρόταση' στην κοινότητα του Μαζωτού για εγγραφή κάποιου δρόμου ως δημόσιου. Επί του συγκεκριμένου θέματος ανέφερε χαρακτηριστικά τα πιο κάτω: «Θα κάναμε αίτηση και θα επισπεύδονταν οι διαδικασίες της επίσημης πλέον εγγραφής του δρόμου, ο οποίος είχε χαραχτεί και είχε ζητηθεί από την κοινότητα του Μαζωτού. Αυτές οι διαδικασίες θα παίρνανε κάποιο χρονικό διάστημα, όπου θα μπορούσαν πλκαι εμείς μέχρι να ετοιμάσουμε τη μορφή της ανάπτυξης που θα κάναμε να είμαστε σχεδόν έτοιμοι.» Την 26.11.2007, η Ενάγουσα ζήτησε συμβουλευτικές υπηρεσίες από το δικηγορικό γραφείο Γιώργου Ζ. Γεωργίου, για την άμεση αξιοποίηση του ακινήτου. Το εν λόγω γραφείο και συγκεκριμένα ο ΧΧΧ Γεωργίου, με επιστολή του, ημερομηνίας 4.12.2007, τούς πληροφόρησε ότι το τεμάχιο είχε κηρυχτεί σε αρχαίο μνημείο και 'οποιαδήποτε πώληση του ακινήτου δεν μπορούσε να ευδοκιμήσει'. Την επομένη ημέρα ο κ. Γεωργίου τούς πληροφόρησε ότι ο επενδυτής που είχε εκφράσει ενδιαφέρον και «ήταν έτοιμος να το αγοράσει», άλλαξε γνώμη καθότι το ακίνητο ' θα έμπαινε σε ένα καθεστώς αδράνειας και στασιμότητας' και θα ήταν αδύνατη η διάθεση του. Το 2009 εκπρόσωποι της Ενάγουσας είχαν συναντήσεις με εκπροσώπους της Marfin Popular Public Bank Public Co Ltd για τη διάθεση των κτημάτων της Ενάγουσας προς την Τράπεζα για εξόφληση των οφειλών της που ανέρχονταν σε ευρώ 6.000.
10. Το επίδικο ακίνητο παρέμεινε εκτός συμφωνίας, με απόφαση της Τράπεζας, καθότι υπήρχε το ενδεχόμενο μέρος του ακινήτου να απαλλοτριωνόταν. Ο μάρτυρας πρόβαλε τη θέση ότι η Ενάγουσα 'στερήθηκε εξαιτίας περιορισμών που έθεσε ο Εναγόμενος, οι οποίοι ισοδυναμούν με πλήρη αποστέρηση της ιδιοκτησίας'. Κάθε φορά που η Ενάγουσα επιχειρούσε την ανάπτυξη ή την πώληση του ακινήτου ήταν υποχρεωμένη να λάβει υπόψη ' την ήδη εκφρασμένη πρόθεση της Δημοκρατίας να απαλλοτριώσει το μέρος αυτό του ακινήτου'. Σε κάποιο άλλο σημείο της μαρτυρίας του ανέφερε ότι μετά τη δημοσίευση της Γνωστοποίησης τη 2.11.2007, η αξία του ακινήτου εκμηδενίστηκε. Παραπονείται επίσης ότι δεν τούς δόθηκε κτηματολογικός χάρτης που να καταδεικνύει το εύρος και τη θέση του τμήματος που σκόπευαν να απαλλοτριώσουν. Αυτό εμπόδισε την Ενάγουσα να προβεί σε οποιοδήποτε σχεδιασμό για σκοπούς ανάπτυξης ή πώλησης του κτήματος, καθότι δεν γνώριζαν το εμβαδόν του τμήματος που θα απαλλοτριωνόταν. Ανέφερε χαρακτηριστικά, « . δεν μπορώ να κάνω ανάπτυξη σε ένα κτήμα το οποίο δεν ξέρω τί μου ανήκει και τί δεν μου ανήκει». Η πιο πάνω θέση αμφισβητήθηκε από την Υπεράσπιση. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι ο λόγος που η Ενάγουσα δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε ενέργεια για ανάπτυξη του κτήματος ήταν άλλοι από αυτούς που επικαλέστηκε. Συγκεκριμένα, το κτήμα δεν αναπτύχθηκε γιατί ήταν περίκλειστο και δεν είχε πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Ο μάρτυρας απέρριψε την πιο πάνω θέση. Αντεξετάστηκε στη συνέχεια κατά πόσο η Ενάγουσα είχε υποβάλει οποιαδήποτε αίτηση για να της δοθεί δικαίωμα διάβασης και ο μάρτυρας απάντησε 'δεν έτυχε'. Το Μάρτιο του 2018, ως αναφέρω και πιο πάνω, το ακίνητο πωλήθηκε στην Τράπεζα. Η Τράπεζα, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, απέκτησε το ακίνητο 'με τίμημα αγοράς ευρώ 924.000, πλέον την αποζημίωση της απαλλοτρίωσης'. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι το ποσό που λήφθηκε ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση θα έπρεπε να αφαιρεθεί από το ποσό της αξίωσης. Ο μάρτυρας αντεξετάστηκε για «τους υποψήφιους αγοραστές» του κτήματος και τις συμφωνίες για αγορά του. Αυτός επανέλαβε τη στιχομυθία που είχε με τον ΧΧΧ Γεωργίου σε σχέση με το θέμα αυτό και διευκρίνισε ότι 'οι υπόλοιποι αγοραστές' , στους οποίους αναφέρθηκε κατά τη μαρτυρία του, ήταν η Τράπεζα η οποία αρνήθηκε να συμπεριλάβει το ακίνητο στο διακανονισμό για διευθέτηση των χρεών της Ενάγουσας. Τελικά η Τράπεζα δέχθηκε να το πάρει, το 2018, σε 'εξευτελιστική' τιμή, ως ανέφερε χαρακτηριστικά. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι δεν έχει πλέον οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα καθότι η Ενάγουσα έχει πωλήσει το ακίνητο. Αυτός απέρριψε την πιο πάνω θέση και ισχυρίσθηκε ότι αν το ποσό της απαλλοτρίωσης ευρώ 1.350.000 καταβάλλετο από το 2011, η Ενάγουσα θα είχε το ακίνητο σήμερα, δεν θα 'εξευτελιζόταν' και δεν θα 'συρόταν' στις αγορές και στις τράπεζες. Το ακίνητο θα ήταν 'ξέχρεo', χωρίς καμιά επιβάρυνση. Ο επόμενος μάρτυρας ήταν ο εκτιμητής ΧΧΧ Μαυρέας, Μ.Ε.2 . Ο μάρτυρας είναι εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ και ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή από το
11. Ο μάρτυρας κατέθεσε στο δικαστήριο την εκτίμηση που ετοίμασε σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, πρόκειται για το τεκμήριο 32 (α). Υπολόγισε την αγοραία αξία του ακινήτου την 2.11.2007, ημερομηνία που το ακίνητο κηρύχθηκε αρχαίο μνημείο, χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο. Κατέληξε ότι η αξία του τμήματος του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε ήταν ευρώ 1.404.520, ευρώ 260 το τετραγωνικό μέτρο. Υπενθυμίζω ότι το εμβαδόν του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε ήταν 5.402 τ.μ. Το υπόλοιπο ακίνητο, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, επηρεάσθηκε από την απαλλοτρίωση σε ποσοστό 25%. Καταθέτοντας προφορικά δεν απέκλεισε η επιζήμια επίδραση να ήταν σε ποσοστό 20%. Υπολόγισε τη ζημιά που υπέστη το υπόλοιπο ακίνητο, έχοντας ως δεδομένο ότι το εμβαδόν του ήταν
12. 681 τ.μ., σε ευρώ 564.
13. Αναγνώρισε ότι το ακίνητο επηρεάζεται από τη ζώνη προστασία της παραλίας σε ποσοστό 30% και ότι το τμήμα του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε επηρεαζόταν σε μεγάλο βαθμό από τη πιο πάνω ζώνη. Ο μάρτυρας δεν μπορούσε να δώσει ακριβές ποσοστό, ανέφερε όμως ότι επρόκειτο για ένα 'σημαντικό ποσοστό', πέραν του 75%. Τελευταίος κατέθεσε ο κτηματολογικός λειτουργός Α, ΧΧΧ Χριστοδούλου, Μ.Υ.1, εκτιμητής ακινήτων και υπεύθυνος του Κλάδου Εκτιμήσεων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Ο μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο την έκθεση εκτίμησης, Τεκμήριο 38, η οποία αφορά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του τμήματος του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε. Ο υπολογισμός της αξίας έγινε το 2.11.2007, ημερομηνία γνωστοποίησης της κήρυξης του σε αρχαίο μνημείο. Η μέθοδος εκτίμησης του ακινήτου ήταν η συγκριτική. Η έκθεση ετοιμάστηκε από το συνάδελφο του Δημήτρη Καραντώνη και ελέγχθηκε από τον ίδιον. Κατά τον υπολογισμό της αξίας λήφθηκε υπόψη, μεταξύ άλλων, ότι το μεγαλύτερο μέρος του απαλλοτριωθέντος ακινήτου και συγκεκριμένα τα 4.664 τ.μ. από τα 5.604 τ.μ., εμπίπτει στη ζώνη προστασίας της παραλίας και ως εκ τούτου υιοθετήθηκε ποσοστό μείωσης 15% επί της αξίας που υπολογίσθηκε ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αξία της γης που απαλλοτριώθηκε εκτιμήθηκε σε ευρώ 170 το τετραγωνικό μέτρο, σύνολο ευρώ 918.
14. Στην έκθεση, τεκμήριο 38, συμπεριλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, και η πιο κάτω παράγραφος: «Το απαλλοτριωθέν μέρος κατά την ημερομηνία 2.11.2007, ημερομηνία Γνωστοποίησης Κήρυξης Αρχαίου Μνημείου δεν επηρεαζόταν η ανάπτυξη του αλλά ούτε και η χρήση ολόκληρου του Συντελεστή Δόμησης και Κάλυψης.» Κατά την προφορική του μαρτυρία τού ζητήθηκε να διευκρινίσει το συγκεκριμένο σημείο. Αυτός εξήγησε ότι ένα κτήμα για να μπορεί να αναπτυχθεί θα πρέπει να εφάπτεται σε δημόσιο, εγγεγραμμένο δρόμο. Το συγκεκριμένο ακίνητο δεν εφαπτόταν σε δημόσιο δρόμο, ήταν περίκλειστο. Κατ' επέκταση η κήρυξη του ως αρχαίου μνημείου δεν στέρησε από την ιδιοκτήτρια αυτού, το δικαίωμα ανάπτυξης του καθότι το ακίνητο δεν είχε αναπτυξιακά δικαιώματα. Ακόμη όμως και στην περίπτωση που το ακίνητο εφάπτετο σε δημόσιο δρόμο, η ιδιοκτήτρια δεν μπορούσε να ανεγείρει στο συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου καθότι έπρεπε να το αφήσει ως ζώνη προστασίας της παραλίας, θα έπρεπε να παραμείνει κενό. Αυτό όμως δεν επηρέαζε το δικαίωμα της να χρησιμοποιήσει το συντελεστή για να κτίσει στο πίσω μέρος του κτήματος της. Ο συντελεστής δόμησης του τμήματος που κηρύχθηκε ως αρχαίο μνημείο μπορούσε να μεταφερθεί στο υπόλοιπο κτήμα. Αντεξετάσθηκε για τον προτεινόμενο δρόμο που θα έδινε τη δυνατότητα στο ακίνητο να αναπτυχθεί. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ο συγκεκριμένος δρόμος είχε προταθεί πριν 25 έτη περίπου. Η υλοποίηση του δεν προχώρησε καθότι είχε φέρει ένσταση η Πολεοδομία. Πέραν τούτου όμως έπρεπε να εξασφαλισθούν οι υπογραφές όλων των ιδιοκτητών και να ακολουθηθεί η εγκύκλιος 1011 του Τμήματος Κτηματολογίου. Με βάση την πιο πάνω διαδικασία ο Έπαρχος Λάρνακας, που ήταν αυτός που είχε προτείνει το δρόμο θα έπρεπε να προβεί σε νέα διαδικασία που θα πληρούσε τις πρόνοιες της συγκεκριμένης εγκυκλίου. Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν είχαν εξασφαλισθεί οι υπογραφές των υπολοίπων ιδιοκτητών ούτε είχε υποβληθεί αίτηση από τον Έπαρχο, με βάση τη νέα εγκύκλιο. Κατά την προφορική του μαρτυρία κατέθεσε ότι το Τμήμα Αρχαιοτήτων τούς είχε ζητήσει, την 11.04.11, να προβούν σε μια κατά προσέγγιση εκτίμηση του ακινήτου, σε περίπτωση απαλλοτρίωσης, πράγμα που έπραξαν. Η κατά προσέγγιση εκτίμηση κοινοποιήθηκε στο Τμήμα Αρχαιοτήτων τη 29.08.
15. Σύμφωνα με την πιο πάνω εκτίμηση, η αγοραία αξία του ακινήτου ήταν ευρώ 1.350.
16. Αυτή ήταν συνοπτικά η μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες και να εξετάσω τη μαρτυρία τους. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίστηκα στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά, αλλά την αντιπαράβαλα και την εξέτασα σε σχέση με το σύνολο της υπόλοιπης μαρτυρίας. Η αξιολόγηση θα επικεντρωθεί στους ισχυρισμούς που κατέστησαν επίμαχοι καθότι δεν θεωρώ σκόπιμο να επεκταθώ σε ισχυρισμούς που δεν αμφισβητήθηκαν και ή που δεν σχετίζονται άμεσα με τα επίδικα θέματα. Αφού εξέτασα τη μαρτυρία στο σύνολο της, κατέληξα σε ευρήματα και συμπεράσματα, τα οποία παραθέτω πιο κάτω, όχι με βάση την αλληλουχία των σκέψεων μου αλλά με βάση τη σειρά, η οποία κατά την κρίση μου αποτελεί την καλύτερη δομή της απόφασης μου. Οι Μ.Ε.2 και Μ.Υ.1 κλήθηκαν να καταθέσουν ως εμπειρογνώμονες. Η μαρτυρία τους αξιολογήθηκε, έχοντας υπόψη τη νομολογιακή αρχή ότι η μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα γίνεται αποδεκτή για να προμηθεύσει το Δικαστήριο με επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του για να μπορέσει το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη, εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. (Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή Π.Ε. 290/2008, 23.12.2011). Τα προσόντα των πιο πάνω μαρτύρων , σε συνδυασμό με την εμπειρία τους και την κατάρτιση τους, τούς κατατάσσουν στη κατηγορία των εμπειρογνωμόνων. Αμφότεροι οι εκτιμητές Μ.Ε.2 και Μ.Υ.1 κατέθεσαν σε σχέση με την αγοραία αξία του συγκεκριμένου τμήματος του ακινήτου που επηρεάσθηκε από την γνωστοποίηση. Αμφότεροι χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο κατέληξαν όμως σε διαφορετικά αποτελέσματα. Δεν θα επιχειρήσω να αξιολογήσω την εν λόγω μαρτυρία καθότι η αγοραία αξία του ακινήτου που επηρεάζεται από την γνωστοποίηση, κατά τον ουσιώδη χρόνο, αποτελεί παραδεκτό γεγονός με βάση τα δικόγραφα. Στην Έκθεση Απαίτησης προβάλλεται η θέση ότι η αξία του ανέρχετο στο ποσό των ευρώ 1.350.000, θέση που έγινε αποδεκτή στην Υπεράσπιση. Τα πλείστα γεγονότα που αφορούν την υπό κρίση υπόθεση είναι παραδεκτά, εκείνο που αμφισβητήθηκε έντονα είναι η θέση της Ενάγουσας ότι η κήρυξη μέρους του ακινήτου ως αρχαίου μνημείου επηρέασε την ανάπτυξη του και το κατέστησε μη εμπορεύσιμο. Όπως ανέφερε σχετικά ο ευπαίδευτος συνήγορος του Ενάγοντα στη γραπτή αγόρευση: « ... η εκφρασθείσα πρόθεση της Δημοκρατίας για απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου που δεσμευόταν από την πιο πάνω γνωστοποίηση, αφενός μεν απέκλειε την υποβολή οποιασδήποτε αίτησης για ανάπτυξη με τη συμπερίληψη του συγκεκριμένου μέρους, αφετέρου δε απέτρεπε οποιοδήποτε προτιθέμενο αγοραστή να αγοράσει το επίδικο ακίνητο, αφού κατά την αγορά του θα έπρεπε να λάβει υπόψη την πρόθεση για απαλλοτρίωση του συγκεκριμένου μέρους, η έκταση του οποίου δεν είχε ακόμη οριοθετηθεί.» Ως αναφέρω και πιο πάνω, ο διευθυντής της Ενάγουσας, Μ.Ε.1 υποστήριξε ενώπιο του Δικαστηρίου ότι το ακίνητο δεν θα μπορούσε να τύχει άμεσης ανάπτυξης. Με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο μου προκύπτει ότι ένα ακίνητο για να τύχει ανάπτυξης θα πρέπει να εφάπτεται δημοσίου δρόμου. Αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το υπό κρίση ακίνητο δεν εφάπτετο δημοσίου δρόμου, αλλά ήταν περίκλειστο. Ο Μ.Ε.1 επικαλέσθηκε την ύπαρξη προτεινόμενου δρόμου για να υποστηρίξει τη θέση ότι πολύ σύντομα ο δρόμος θα εγγραφόταν ως δημόσιος και κατ' επέκταση δεν θα υπήρχε το εμπόδιο αυτό. Παρουσίασε το θέμα της εγγραφής του δρόμου ως μια διαδικασία ρουτίνας, η οποία θα ολοκληρωνόταν σε σύντομο χρονικό διάστημα. Η θέση αυτή καταρρίπτεται από τη μαρτυρία του κτηματολογικού λειτουργού, Μ.Υ.1, που κατέθεσε ότι το θέμα εγγραφής του συγκεκριμένου δρόμου εκκρεμεί για 25 έτη και η διαδικασία δεν έχει ολοκληρωθεί μέχρι σήμερα. Ο Μ.Υ.1 κατέθεσε επίσης ότι αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για να εγγραφεί ένας προτεινόμενος δρόμος ως δημόσιος, να εξασφαλιστούν οι υπογραφές όλων των ιδιοκτητών και με βάση τη νέα εγκύκλιο του Κτηματολογίου, ο Έπαρχος θα έπρεπε να υποβάλει νέα αίτηση, η οποία θα πληρούσε τους όρους που τίθενται από την πιο πάνω εγκύκλιο. Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν υποβλήθηκε νέα αίτηση από τον Έπαρχο και δεν εξασφαλίστηκαν οι υπογραφές των ιδιοκτητών. Επισημαίνω ότι η μαρτυρία του Μ.Υ.1, δεν αμφισβητήθηκε επί του συγκεκριμένου σημείου. Πρόκειται για τυπική μαρτυρία η οποία γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Καταλήγω με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιο μου ότι το ακίνητο δεν θα μπορούσε να τύχει άμεσης ανάπτυξης καθότι στερείτο πρόσβασης σε δημόσιο δρόμο, ενώ ήταν αμφίβολο κατά πόσο ο προτεινόμενος δρόμος θα εγγραφόταν ως δημόσιος. Η διαδικασία εγγραφής ενός προτεινόμενου δρόμου σε δημόσιο δεν είναι θέμα ρουτίνας και εν πάσει περιπτώσει δεν αναμενόταν να ολοκληρωθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, εφόσον δεν είχε υποβληθεί καν νέα αίτηση με βάση την εγκύκλιο. Σε σχέση με το θέμα της ανάπτυξης δέχομαι και τη θέση του Μ.Υ.1 ότι η κήρυξη μέρους του ακινήτου ως αρχαίο μνημείο, δεν θα επηρέαζε την ανάπτυξη του υπολοίπου ή τουλάχιστο δεν θα την επηρέαζε σε ουσιώδη βαθμό, καθότι το συγκεκριμένο τμήμα του ακινήτου που κηρύχθηκε ως αρχαίο μνημείο, ήδη επηρεαζόταν από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Υπενθυμίζω ότι με βάση τη μαρτυρία του Μ.Υ.1, που δεν αμφισβητήθηκε επί του συγκεκριμένου σημείου και συνάδει και με τη μαρτυρία του Μ.Ε.2, τα 4.664 τ.μ. από τα 5.604 τ.μ., ενέπιπταν στη ζώνη προστασίας της παραλίας και δεν θα μπορούσαν να τύχουν ανάπτυξης από την Ενάγουσα, ακόμη και στην περίπτωση που δεν υπήρχε το κώλυμα του δημόσιου δρόμου. Πέραν τούτου ο συντελεστής δόμησης του τμήματος που κηρύχθηκε ως αρχαίο μνημείο μπορούσε να μεταφερθεί στο υπόλοιπο ακίνητο. Η θέση δε του Μ.Ε. 2 ότι το υπόλοιπο κτήμα υπέστη δυσμενή επηρεασμό που ανερχόταν σε 25% δεν γίνεται δεκτός. Απορρίπτω και τη θέση της Ενάγουσας ότι η εκφρασθείσα πρόθεση της Δημοκρατίας για απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου, απέκλειε την έγκριση από τις αρμόδιες αρχές οποιασδήποτε αίτησης για ανάπτυξη του ακινήτου. Η εκδήλωση, εκ μέρους του Κράτους, πρόθεσης για απαλλοτρίωση κάποιου ακινήτου, από μόνης της δεν στερεί από τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα ανάπτυξης του. Ακόμη και στην περίπτωση που η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δημοσιευθεί, ο ιδιοκτήτης διατηρεί όλα τα δικαιώματα εκμετάλλευσης του ακινήτου, μέχρι και την ημέρα καταβολής της οφειλόμενης αποζημίωσης. Καθοδηγητική επί του θέματος είναι η απόφαση Γεωργίου ν. Δήμου Λάρνακος

(1998)3 Α.Α.Δ 821. Σε εκείνη την υπόθεση ο Δήμος Λάρνακας, ως η Πολεοδομική Αρχή, απέρριψε το αίτημα της Εφεσείουσας για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, η οποία αφορούσε την ανέγερση οκτώ καταστημάτων καθότι σε τμήμα του πιο πάνω τεμαχίου, όπου προτείνετο η ανάπτυξη, θα κατασκευαζόταν αντλιοστάσιο του Αποχετευτικού Συστήματος Λάρνακας. Ο Δήμος θεώρησε την πρόθεση του Συμβουλίου Αποχετεύσεων για απαλλοτρίωση του χώρου του αντλιοστασίου ως "ουσιώδη παράγοντα" για τη λήψη της πολεοδομικής απόφασης. Το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε την πιο πάνω απόφαση του Δήμου Λάρνακας, έκρινε ότι αυτή συνιστούσε κατάχρηση εξουσίας. Αποφάσισε τα πιο κάτω σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα, τα οποία θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια: «Η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση ενόψει των προθέσεων του Συμβουλίου Αποχετεύσεων. Η υλοποίηση τέτοιων προθέσεων, προϋπέθετε βέβαια την απαλλοτρίωση του τεμαχίου στο οποίο αφορούσε η ανάπτυξη. Εξ άλλου, η δημοσίευση διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν διαταράσσει αφ' εαυτής το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Το τεμάχιο εξακολουθεί να ανήκει κατά κυριότητα στον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ως τη τελείωση της απαλλοτρίωσης με την καταβολή της οφειλόμενης αποζημίωσης. (Βλ. Εvridiki Aspri v. Republic 4 R.S.C.C. 57, Michael Theodossiou Co Ltd v. The Municipality of Limassol

(1975)3 C.L.R. 195, Γεωργία Ιωάννου Γεωργίου ν. Επαρχιακού Λειτουργού Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, Προσφυγή 596/95 ημερομηνίας 28.3.97). Σημειώνουμε συναφώς πως σε σειρά πρωτόδικων αποφάσεων κρίθηκε πως η ύπαρξη διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν συνιστά νόμιμη δικαιολογία για την άρνηση έκδοσης άδειας οικοδομής, διαχωρισμού ή και πολεοδομικής άδειας. (Βλ. Michael Theodossiou Co Ltd v. The Municipality of Limassol (ανωτέρω) Theophilou v. The Improvement Board Yermassoyia

(1985)3 C.L.R. 2016 και Tofarco Ltd κ.α. ν. Δήμου Λευκωσίας Προσφυγή 780/91 ημερομηνίας 31.1.94). Στην απόφαση της Ολομέλειας που εξέδωσε ο Πικής Π. στην υπόθεση Χαράλαμπος Μυλωνάς ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1997)3 Α.Α.Δ. 332, με αναφορά στο γεγονός ότι δεν προσδιορίζονται οι ουσιώδεις παράγοντες, εξηγήθηκε πως "το κριτήριο είναι αντικειμενικό" και πως "ουσιώδης είναι κάθε παράγοντας ο συνυπολογισμός του οποίου είναι αναγκαίος για τη λήψη της επίδικης διοικητικής απόφασης". Η αναφορά στις προθέσεις του Συμβουλίου Αποχετεύσεων εισάγει ως ουσιώδη παράγοντα γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο. Η διαφύλαξη του τεμαχίου για τους σκοπούς κατασκευής αντλιοστασίου σημαίνει παγοποίηση των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη μέχρι την υλοποίηση των προθέσεων οι οποίες, όπως είδαμε, προϋποθέτουν απαλλοτρίωση του ακινήτου. Δεν χρειάζεται όμως καν να δούμε το ζήτημα από αυτή την σκοπιά. Το ίδιο το ζήτημα του αντλιοστασίου είναι εξωγενές. Το Δημοτικό Συμβούλιο Λάρνακας συγκεντρώνει ταυτόχρονα τις ιδιότητες της Πολεοδομικής Αρχής και του Συμβουλίου Αποχετεύσεων. Δεν συμμειγνύονται όμως οι δυο ιδιότητες. Οι φορείς είναι θεσμικά ξεχωριστοί, με ίδιους σκοπούς και εξουσίες, σύμφωνα με τους διαφορετικούς νόμους δυνάμει των οποίων συστήνονται. Δεν έχει συνδεθεί η πρόθεση της κατασκευής του αντλιοστασίου προς οτιδήποτε ενδιαφέρει για τους σκοπούς του Ν. 90/72, ώστε να είναι δυνατή η ταξινόμησή της ως ουσιώδους παράγοντα με την έννοια του Νόμου. Στην πραγματικότητα, διά μέσου της πολεοδομικής απόφασης, σκοπήθηκε η προώθηση στόχων του Συμβουλίου Αποχετεύσεων. Σε τελική ανάλυση, η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε κατά κατάχρηση εξουσίας». Ο Μ.Ε.1 υποστήριξε, μεταξύ άλλων, ότι δεν υπήρξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου και απέδωσε το γεγονός αυτό στην κήρυξη του ακινήτου ως αρχαίου μνημείου. Εν πρώτοις θα ήθελα να επισημάνω ότι δεν έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι έγιναν προσπάθειες πώλησης του συγκεκριμένου κτήματος είτε μέσω προσώπων και ή οργανισμών που ασχολούνται με την εμπορία γης και ή με κάποια δημοσίευση και ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο και ότι οι προσπάθειες αυτές δεν απέδωσαν καρπούς. Η μόνη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου ήταν ότι ο ΧΧΧ Γεωργίου, που εργαζόταν κατά τον επίδικο χρόνο σε δικηγορικό γραφείο, πληροφόρησε την Ενάγουσα ότι ένα πρόσωπο που έδειξε αρχικά ενδιαφέρον για την αγορά του ακινήτου, άλλαξε γνώμη όταν πληροφορήθηκε για το αρχαίο μνημείο. Κανένα περαιτέρω στοιχείο έχει τεθεί ενώπιο του δικαστηρίου για το συγκεκριμένο πρόσωπο. Είναι άγνωστη, μεταξύ άλλων η ταυτότητα του προσώπου αυτού, η ιθαγένεια του, ο σκοπός για τον οποίο ήθελε το ακίνητο και η τιμή που ζητήθηκε για την πώληση του ακινήτου. Το γεγονός ότι κάποιο άγνωστο πρόσωπο, κάτω από άγνωστες συνθήκες δεν επιθυμούσε να αγοράσει το ακίνητο δεν οδηγεί αμαπόφευκτα στο συμπέρασμα ότι το ακίνητο μετά την επίδικη γνωστοποίηση, δεν μπορούσε να αναπτυχθεί ή να πωληθεί. Δεν παραγνωρίζω ότι η Τράπεζα λίγα χρόνια αργότερα ζήτησε όπως το εν λόγω ακίνητο παραμείνει εκτός της συμφωνίας διευθέτησης στην οποίαν κατέληξε με την Ενάγουσα, κρίνω όμως ότι ούτε αυτό το γεγονός είναι καθοριστικό για την αξία του ακινήτου. Το γεγονός ότι μια τράπεζα προτίμησε να μη αποκτήσει την κυριότητα ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι το ακίνητο ήταν χωρίς οποιαδήποτε προοπτική ανάπτυξης ή ότι δεν ήταν εμπορεύσιμο και ήταν μηδενικής αξίας. Επισημαίνω δε ότι η θέση που πρόβαλε η Ενάγουσα σε σχέση με τη ζημιά που έχει υποστεί δεν ήταν σταθερή. Στην Έκθεση Απαίτησης που καταχώρισε αξιώνει την αγοραία αξία του μέρους του ακινήτου που κηρύχθηκε ως αρχαίο μνημείο, ενώ στην Απάντηση αξιώνει αποζημιώσεις για τη ζημιά που υπέστη λόγω ουσιώδους μείωσης της αξίας του συγκεκριμένου μέρους του ακινήτου. Ο Μ.Ε.1 καταθέτοντας ενώπιο του δικαστηρίου δήλωσε ότι οι περιορισμοί που έθεσε η Κυπριακή Δημοκρατία ισοδυναμούν με «πλήρη αποστέρηση της ιδιοκτησίας» ενώ ο κ. Μαππουρίδης στην αγόρευση του τόνισε ότι η αγωγή «δεν αφορούσε αποζημιώσεις για στέρηση της ιδιοκτησίας αλλά αποζημιώσεις για ουσιώδη μείωση λόγω περιορισμού». Εκλαμβάνω λόγω της τελευταίας τοποθέτησης του κ. Μαππουρίδη ότι η αξίωση της Ενάγουσας δεν αφορά πλέον την καταβολή αποζημιώσεων λόγω στέρησης της ιδιοκτησίας. Εκείνο που η Ενάγουσα αξιώνει είναι αποζημιώσεις για την ουσιώδη μείωση της αξίας του ακινήτου , λόγω των περιορισμών που είχαν τεθεί. Εν πρώτοις θα ήθελα να επισημάνω ότι στην Έκθεση Απαίτησης δεν δικογραφείται το ποσό που η Ενάγουσα αξιώνει για την κατ΄ισχυρισμό μείωση της αξίας του ακινήτου. Δεύτερον, ως αναλύω και πιο πάνω, η θέση ότι το ακίνητο δεν μπορούσε να τύχει ανάπτυξης και εκμετάλλευσης λόγω της γνωστοποίησης της πρόθεσης του κράτους για απαλλοτρίωση αυτού, με αποτέλεσμα η αξία του να επηρεασθεί ουσιωδώς, δεν γίνεται δεκτή. Τέλος, παρατηρώ ότι καμιά μαρτυρία έχει τεθεί ενώπιο του Δικαστηρίου σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση λόγω της κατ΄ισχυρισμό ουσιώδους μείωσης της αξίας του ακινήτου. Υπενθυμίζω ότι η μαρτυρία του Μ.Ε.2 αφορούσε την αγοραία αξία του ακινήτου και όχι τη ζημιά που υπέστη λόγω της κατ΄ισχυρισμό ουσιώδους μείωσης της αξίας του. Εξάλλου, με βάση τη μαρτυρία που προσκόμισε η ίδια η Ενάγουσα, προκύπτει ότι είχε ήδη τροχιοδρομηθεί από τις αρμόδιες αρχές διαδικασία απαλλοτρίωσης του ακινήτου και το τμήμα του ακινήτου στο οποίο είχε εντοπισθεί το αρχαίο μνημείο εκτιμήθηκε σε ευρώ 1.350.000. Αν το μέρος του ακινήτου που επηρεαζόταν από τη γνωστοποίηση ημερομηνίας 2.11.2007 απαλλοτριωνόταν, αυτός που είχε την κυριότητα του θα λάμβανε το ποσό των ευρώ 1.350.000. Αν το ακίνητο δεν απαλλοτριωνόταν τελικά, τότε ο κύριος αυτού θα μπορούσε να το αναπτύξει, με βάση κάποιους περιορισμούς. Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι οι αξιώσεις της Ενάγουσας δεν μπορούν να πετύχουν. Η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Εναγόμενου και εναντίον της Ενάγουσας, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο