← Κύπρος

Βλασταρίδου ν. Γεωργόπουλου κ.α., Αρ. Αγωγής: 2811/11, 26/4/2021

Βλασταρίδου ν. Γεωργόπουλου κ.α., Αρ. Αγωγής: 2811/11, 26/4/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2021:A45 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Φ. Τιμοθέου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2811/11 Μεταξύ: ΧΧΧΧ Βλασταρίδου Ενάγουσας και

  1. ΧΧΧΧ Γεωργόπουλου
  2. ΧΧΧΧ Ευαγγέλου Εναγομένων Ημερομηνία: 26.4.2021 Για Ενάγουσα: κα Σ. Ευρυπίδου για Ρ. Ερωτοκρίτου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Για Εναγόμενους: κ. Α. Τσάρκατζιης για Χρίστος Πατσαλίδης Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Με την αγωγή της η Ενάγουσα αξιώνει από τους Εναγόμενους, στην βάση παράβασης συμφωνιών πώλησης δύο διαμερισμάτων: (α) τα ποσά των €90.850 και €88.550 ως διαφυγόν κέρδος και/ή αποζημιώσεις (αντίστοιχα ως η διαφορά μεταξύ του τιμήματος πώλησης και της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων), (β) το ποσό των €24.800 ως η ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων για την περίοδο από 30.9.2009 μέχρι 25.5.2011, (γ) το ποσό των €1.495 ως έξοδα για την ετοιμασία εκτιμητικής έκθεσης, (δ) το ποσό των €1.894,35 ως έξοδα ανανέωσης εγγυητικής, (ε) γενικές αποζημιώσεις, (στ) νόμιμους τόκους και (ζ) έξοδα. Δικογραφημένες θέσεις Κατ' αρχάς πρέπει να σημειωθεί ότι από τα δικόγραφα προκύπτουν ως κοινώς παραδεκτά τα ακόλουθα: Στις 31.5.2008 η Ενάγουσα, με δυο γραπτές συμφωνίες (στο εξής «οι συμφωνίες») πώλησε στους Εναγόμενους δύο διαμερίσματα (με αριθμούς 203 και 303 - στο εξής «τα διαμερίσματα») σε κτιριακό συγκρότημα το οποίο ανεγειρόταν επί ακινήτου ιδιοκτησίας της, στην περιοχή ΧΧΧΧ στην Πάφο. Δυνάμει των συμφωνιών η Ενάγουσα ανέλαβε την υποχρέωση να ανεγείρει και να παραδώσει την κατοχή των διαμερισμάτων στους Εναγόμενους κατά ή περί τις 30.9.2009 έναντι του τιμήματος των €224.250 για κάθε διαμέρσιμα, το οποίο θα καταβαλλόταν με δόσεις πληρωτέες σε ρητά καθορισμένες ημερομηνίες. Την ανέγερση των διαμερισμάτων ανέλαβε η G. Iordanou Developers Ltd (στο εξής «η Εταιρεία»). Περί τις 12.6.2008, εκδόθηκε από την Ελληνική Τράπεζα (στο εξής «η Τράπεζα»), μετά από παράκληση της Εταιρείας, εγγυητική επιστολή (στο εξής «η εγγυητική»), η οποία αρχικά έληγε στις 12.6.2010 και αφού ανανεώθηκε έληγε τελικά στις 12.6.
  3. Τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής ανήλθαν στο ποσό των €1.
  4. Κατά τα άλλα στην έκθεση απαίτησης της η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι εργασίες ανέγερσης των διαμερισμάτων ολοκληρώθηκαν στις 30.9.2009, ημερομηνία κατά την οποία παρέδωσε την κατοχή αυτών στους Εναγόμενους, αλλά οι τελευταίοι δεν κατέβαλαν τότε και μέχρι σήμερα το ποσό των €2.350 για κάθε διαμέρισμα, ως το υπόλοιπο της τελευταίας δόσης. Περαιτέρω οι Εναγόμενοι ζήτησαν από την Ενάγουσα όπως ακυρωθεί η συμφωνία ως προς το ένα εκ των διαμερισμάτων και/ή όπως τους γίνει έκπτωση από το τίμημα. Η Ενάγουσα δεν αποδέχτηκε τα πιο πάνω και οι Εναγόμενοι εκδήλωσαν την πρόθεση τους να μην καταβάλουν το οφειλόμενο υπόλοιπο και επιδίωξαν να εισπράξουν πίσω το ποσό που είχαν ήδη πληρώσει. Συγκεκριμένα ενώ γνώριζαν ότι θα εκδίδονταν άμεσα και/ή μέσα στις επόμενες μέρες οι τίτλοι των διαμερισμάτων, στις 19.5.2011 κάλεσαν την Τράπεζα να τους καταβάλει το ποσό της εγγυητικής πλέον τους τόκους. Η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 25.5.2011 τερμάτισε τις συμφωνίες εξαιτίας της παράβασης ουσιώδους όρου τους από τους Εναγόμενους. Περί τις 26.5.2011 η Τράπεζα κατέβαλε στους Εναγόμενους, στην βάση της εγγυητικής, το συνολικό ποσό των €425.468,77 και αυτό χρεώθηκε και/ή απώλεσε άμεσα και/ή έμμεσα η Ενάγουσα. Οι τίτλοι των διαμερισμάτων εκδόθηκαν στις 30.5.
  5. Εξ υπαιτιότητας των Εναγομένων η Ενάγουσα, υπέστη ζημιά και/ή απώλεσε το προαναφερθέν διαφυγόν κέρδος. Εξαιτίας δε της παράβασης των συμφωνιών και της διατήρησης της κατοχής των διαμερισμάτων από τους Εναγόμενους, από τις 30.9.2009 μέχρι και τις 25.5.2011, υπέστη περαιτέρω ζημιά και/ή απώλεσε εισοδήματα που ισοδυναμούν με την ενοικιαστική αξία και ανέρχεται σε ποσό €620 μηνιαίως, για κάθε διαμέρισμα. Περαιτέρω, κατά παράβαση των συμφωνιών οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να καταβάλουν τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής, τα οποία χρεώθηκε η Ενάγουσα. Τέλος η Ενάγουσα υπέστη και έξοδα ύψους €1.495 για την ετοιμασία σχετικών με τις ζημιές της εκτιμήσεων. Οι Εναγόμενοι στην έκθεση υπεράσπισης τους αρνούνται ότι στις 30.9.2009 και/ή σε οποιοδήποτε άλλο χρόνο, τους παραδόθηκε η κατοχή των διαμερισμάτων. Συμμορφούμενοι πλήρως με τις συμφωνίες κατέβαλαν έναντι του τιμήματος το ποσό των €179.400 για κάθε διαμέρισμα, αναμένοντας την συμπλήρωση και παράδοση της κατοχής τους για να καταβάλουν και την τελευταία δόση. Οι επιβλέποντες αρχιτέκτονες, με επιστολή πληροφορούσαν ότι οι οικοδομικές εργασίες των διαμερισμάτων είχαν ολοκληρωθεί. Με την λήψη της επιστολής από τους Εναγόμενους στις 5.10.2009, παρά το ότι η κατοχή των διαμερισμάτων δεν είχε ακόμα παραδοθεί, αυτοί κατέβαλαν στις 6.10.2009, έναντι της τελευταίας δόσης, το ποσό των €85.000, παραμένοντας ως υπόλοιπο και για τα δύο διαμερίσματα το ποσό των €4.700, το οποίο θα κατέβαλλαν ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις τους προς την Ενάγουσα και/ή προς τον παρουσιαζόμενο ως νόμιμο αντιπρόσωπο αυτής, όπως τους παραδοθούν τα κλειδιά των διαμερισμάτων και της κύριας εισόδου της πολυκατοικίας, δεν είχαν οποιαδήποτε ανταπόκριση. Αρνούνται δε ότι ζήτησαν από την Ενάγουσα όπως ακυρωθεί η μια εκ των συμφωνιών και/ή όπως γίνει έκπτωση από το τίμημα. Περί το τέλος Νοεμβρίου 2010 παραδόθηκαν σε αυτούς και/ή σε αντιπρόσωπο τους τα κλειδιά των διαμερισμάτων, όχι όμως της κυρίας εισόδου της πολυκατοικίας. Μέχρι τις 12.5.2011 δεν είχαν αποκτήσει κατοχή των διαμερισμάτων και δεν είχε εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για αυτά. Ως αποτέλεσμα της παράβασης των συμφωνιών εκ μέρους της Ενάγουσας και/ή λόγω μη έκδοσης χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, στις 13.5.2011 υπέβαλαν εγγράφως στην Τράπεζα απαίτηση πληρωμής του ποσού της εγγυητικής. Αρνούνται δε ότι περί τον Μάιο του 2011 γνώριζαν ότι επίκειτο η έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Αντί πληροφόρησης για την έκδοση των τίτλων, όταν ασκήθηκε από αυτούς το δικαίωμα για πληρωμή της εγγυητικής, η Ενάγουσα τους απέστειλε επιστολή τερματισμού των συμφωνιών. Ισχυρίζονται ότι η Ενάγουσα αντισυμβατικά και/ή παράνομα προέβη σε τερματισμό των συμφωνιών και ότι προέβη σε τέτοιο καθότι αυτοί άσκησαν νόμιμα το δικαίωμα τους για πληρωμή της εγγυητικής. Δυνάμει της εγγυητικής η Τράπεζα εξόφλησε το χρεωστικό υπόλοιπο του δανείου τους, που ανερχόταν στις 27.5.2011 στο ποσό των €351.929,08 και πρόσθετα τους κατέβαλε το ποσό των €70.887,73 το οποίο καλύπτει τα ποσά που κατέβαλαν ως δόσεις και/ή τόκους από την ημερομηνία σύναψης του δανείου. Αρνούνται δε ότι η Ενάγουσα χρεώθηκε και/ή απώλεσε τα ως άνω ποσά. Αρνούνται επίσης ότι απέκτησαν και είχαν ποτέ την κατοχή των διαμερισμάτων. Αναφορικά με τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής, υποστηρίζουν ότι δεν έλαβαν γνώση του περιεχομένου αυτής παρά μόνο στις 30.9.2010 και ισχυρίζονται ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση τους για πληρωμή τέτοιων. Περαιτέρω αρνούνται ότι αυτά τα επιβαρύνθηκε η Ενάγουσα. Είναι εν τέλει η θέση τους ότι αυτοί υπέστησαν ζημιές αφού η Ενάγουσα προέβη σε ουσιώδη παράβαση των συμφωνιών, με τον παράνομο τερματισμό αυτών και/ή δια της μη παράδοσης και/ή η μη μεταβίβασης των διαμερισμάτων παρόλο που έλαβε από αυτούς το ποσό των €443.
  6. Έτσι με την ανταπαίτηση τους αξιώνουν: (α) δηλωτικές αποφάσεις σε σχέση με τον παράνομο τερματισμό των συμφωνιών από την Ενάγουσα και ότι ενόψει αυτού έχουν νόμιμα απαλλαγεί από τις υποχρεώσεις τους δυνάμει των συμφωνιών, (β) το ποσό των €443.800 που κατέβαλαν στην Ενάγουσα για την αγορά των διαμερισμάτων, ως ποσό που καταβλήθηκε αχρεωστήτως και/ή δια αντάλλαγμα το οποίο απέτυχε και/ή ως «money had and received» και/ή ως αποζημιώσεις για παράβαση των συμφωνιών, (β) το ποσό των €2.814 ως καταβληθέντα μηνιαία ασφάλιστρα για ασφάλεια ζωής που συνάφθηκε για παραχώρηση του δανείου τους, (γ) τόκους επί των ως άνω ποσών και (δ) έξοδα. Στην απάντηση της στην υπεράσπιση και στην υπεράσπιση της στην ανταπαίτηση η Ενάγουσα αρνείται όλους και καθένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς της έκθεσης υπεράσπισης στον βαθμό που συγκρούονται και/ή είναι αντίθετοι με τους δικούς της, τους οποίους επαναλαμβάνει. Υποστηρίζει δε ότι ο τερματισμός των συμφωνιών εκ μέρους της έγινε καθόλα νόμιμα και δικαιολογημένα μετά που οι Εναγόμενοι δεν κατέβαλαν το οφειλόμενο υπόλοιπο. Αρνείται δε ότι οι Εναγόμενοι έχουν υποστεί τις ισχυριζόμενες και/ή άλλες ζημιές και/ή ότι δικαιούνται να διεκδικούν οποιοδήποτε ποσό. Ως εκ των άνω προβάλλει ότι δεν δικαιούνται στις αιτούμενες θεραπείες και ζητά την απόρριψη της ανταπαίτησης. Μαρτυρία Για την απόδειξη της υπόθεσης της Ενάγουσας κατέθεσαν δύο μάρτυρες. Προς υπεράσπιση των Εναγομένων κατέθεσε ο ένας εξ αυτών και άλλος ένας μάρτυρας. Ως Μ.Ε.1 κατέθεσε ο ΧΧΧΧ Ιορδάνους, γενικός πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της Ενάγουσας, ο οποίος ασχολείται με την ανάπτυξη γης και ανέγερση οικοδομών, μέσω της εταιρείας «G. IORDANOU DEVELOPPERS LTD» (στο εξής «η Εταιρεία»), στην οποία είναι διευθυντής και μέτοχος. Στις 2.6.2008 συνήφθη μεταξύ της Ενάγουσας και της Εταιρείας, συμφωνία κοινοπραξίας (τεκμήριο 3) με σκοπό την συνεργασία τους για ανέγερση τετραώροφης πολυκατοικίας (στο εξής «η πολυκατοικία») και την προώθηση πώλησης των διαμερισμάτων σε τρίτους, σε ακίνητο ιδιοκτησίας της Ενάγουσας, στην περιοχή ΧΧΧΧ στην Πάφο. Στα πλαίσια της συμφωνίας η Εταιρεία προχώρησε στην ανέγερση της πολυκατοικίας και παράλληλα στην πώληση των διαμερισμάτων. Στις 31.5.2008 συνήφθησαν μεταξύ Ενάγουσας και Εναγομένων συμφωνίες πώλησης (στο εξής «οι συμφωνίες» - τεκμήρια 4 και 5) δύο υπό ανέγερση διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, των με αριθμούς 203 και 303 (στο εξής «τα διαμερίσματα»). Οι Εναγόμενοι επέδειξαν ενδιαφέρον για την αγορά αυτή λόγω της σχέσης που διατηρούσε μαζί τους ο μάρτυρας και για αυτό είχε προσωπική ανάμιξη στις διαπραγματεύσεις και στα όσα ακολούθησαν. Συγκεκριμένα περί το 2008, πριν τις συμφωνίες οι Εναγόμενοι επέδειξαν ενδιαφέρον για την αγορά δύο διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, με απώτερο σκοπό να τα μεταπωλήσουν. Ενώ είχε ξεκινήσει η ανέγερση της πολυκατοικίας, σε μία από τις επικοινωνίες που ο μάρτυρας είχε με τον Εναγόμενο 1, ο τελευταίος του ζήτησε αν μπορούσε να πάρει μόνο το ένα διαμέρισμα και να ακυρώσουν την συμφωνία για το άλλο, κάτι που ο μάρτυρας του εξήγησε ότι δεν ήταν δυνατό. Επιπλέον περί τον Σεπτέμβριο του 2009 ο Εναγόμενος 1 του έκανε ξανά νύξη αναφορικά με την πιθανότητα μείωσης και/ή κάποια έκπτωση του ποσού κάτι που δεν έγινε δεκτό. Κατά την πληρωμή από τους Εναγόμενους της τελευταίας δόσης, της οποίας τελικά πληρώθηκε μέρος στις 6.10.2009, ο μάρτυρας διαπίστωσε ότι κατά παράβαση των όρων των συμφωνιών, δεν πληρώθηκε ολόκληρο το ποσό αλλά υπήρχε ένα υπόλοιπο €2.350 για κάθε διαμέρισμα. Επικοινώνησε με υπάλληλο της Ελληνικής Τράπεζας (στο εξής «η Τράπεζα»), η οποία είχε παραχωρήσει στους Εναγόμενους σχετικό δάνειο, ώστε να ενημερωθεί και εκείνος του ανέφερε ότι δεν υπήρχε άλλο διαθέσιμο υπόλοιπο στον λογαριασμό των Εναγομένων. Στην συνέχεια επικοινώνησε με τον Εναγόμενο 1, ο οποίος του ανέφερε ότι δυσκολευόταν οικονομικά και αδυνατούσε να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό ενώ άρχισε πάλι να του ζητά όπως ακυρωθεί η συμφωνία ως προς το ένα διαμέρισμα και/ή να τους κάνει έκπτωση από το συμφωνημένο. Παρόλο που η πιο πάνω πρόταση τους δεν έγινε αποδεκτή, οι Εναγόμενοι εκδήλωσαν την πρόθεση τους να μην καταβάλουν το οφειλόμενο υπόλοιπο. Οι εργασίες των διαμερισμάτων ολοκληρώθηκαν μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου 2009 και όντας κατάλληλα για χρήση αφού υπήρχε σύνδεση παροχής νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, παραδόθηκε η κατοχή τους στους Εναγόμενους. Η παράδοση της κατοχής έγινε με την παράδοση των κλειδιών των διαμερισμάτων στην μητέρα του Εναγόμενου 1, κατόπιν συνεννόησης του τελευταίου με τον μάρτυρα. Ήταν επίσης ρητός όρος των συμφωνιών ότι σε περίπτωση που οι Εναγόμενοι αιτούνταν δάνειο από τράπεζα και ζητούσαν εγγυητική επιστολή, θα επιβαρύνονταν τα έξοδα αυτής. Στις 12.6.2008, μετά από παράκληση των Εναγόμενων, εξασφαλίστηκε από την Τράπεζα εγγυητική επιστολή (στο εξής «η εγγυητική») με ημερομηνία λήξεως αρχικά τις 12.6.
  7. Η εγγυητική ανανεώθηκε αυτόματα στις 12.6.2010 για επιπρόσθετη περίοδο ενός χρόνου και έληξε τελικά στις 12.6.2011 με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις όπως η αρχική (τεκμήριο 11). Οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να πληρώσουν τα έξοδα ανανέωσης, τα οποία επιβαρύνθηκε και χρεώθηκε η Ενάγουσα. Οι Εναγόμενοι περί το Μάιο του 2011, ενώ γνώριζαν ότι θα εκδίδονταν άμεσα και/ή μέσα στις επόμενες μέρες οι τίτλοι των διαμερισμάτων, περί τις 19.5.2011 κάλεσαν την Τράπεζα να τους καταβάλει άμεσα το ποσό της εγγυητικής. Ο μάρτυρας ενημερώθηκε προφορικά από την Τράπεζα για το γεγονός αυτό και ζήτησε νομική συμβουλή καθώς ήταν θέμα ημερών η έκδοση των τίτλων και η εγγυητική θα έληγε στις 12.6.2011 οπόταν μέχρι τότε θα είχαν εκδοθεί σίγουρα οι τίτλοι και η εγγυητική θα ήταν πλέον άκυρη. Κατόπιν οδηγιών της Ενάγουσας ετοιμάστηκε από τους δικηγόρους και στάληκε επιστολή ημερομηνίας 19.5.2011 προς την Τράπεζα, με την οποία καλούσαν αυτήν να μην προχωρήσει στην πληρωμή της εγγυητικής μέχρι τις 12.6.2011 που αυτή θα έληγε. Όπως διαπιστώθηκε οι Εναγόμενοι επέμεναν στην εκτέλεση της εγγυητικής. Λόγω της επιμονής τους αυτής η Ενάγουσα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 25.5.2011, άσκησε το δικαίωμα της για τερματισμό των συμφωνιών εξαιτίας παράβασης ουσιώδους όρου τους από τους Εναγόμενους (τεκμήριο 14). Περί τις 26.5.2011 η Τράπεζα στην βάση της εγγυητικής κατέβαλε στους Εναγόμενους το συνολικό ποσό των €425.468,77, το οποίο χρεώθηκε και/ή επιβαρύνθηκε και/ή απώλεσε άμεσα και/ή έμμεσα η Ενάγουσα. Στις 30.5.2011 εκδόθηκαν οι τίτλοι των διαμερισμάτων. Η πιο πάνω αντισυμβατική συμπεριφορά των Εναγομένων προκάλεσε ζημιές στην Ενάγουσα, η οποία διόρισε ιδιωτική εταιρεία για σύνταξη εκτιμήσεων για την αγοραία και για την ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων (τεκμήρια 17 και 18) και κατέβαλε για τον σκοπό αυτό το ποσό των €1.
  8. Μετά τον τερματισμό των συμφωνιών προσπάθησαν να πωλήσουν τα διαμερίσματα αλλά λόγω της οικονομικής κρίσης και της πτώσης των τιμών, το μεν διαμέρισμα 303 πωλήθηκε στις 5.12.2011 για ποσό €120.000 πλέον Φ.Π.Α. ενώ το διαμέρισμα 202 πωλήθηκε τον Μάιο του 2013 για ποσό €90.000, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α. Ως Μ.Ε.2 κατέθεσε ο εκτιμητής ακινήτων ΧΧΧΧ Μιχαλάκη, ο οποίος μετά από οδηγίες που του δόθηκαν από την Ενάγουσα, ετοίμασε στις 3.10.2011 δύο εκθέσεις εκτίμησης και συγκεκριμένα μια για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας (τεκμήριο 17) και μια για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας των επίδικων διαμερισμάτων (τεκμήριο 18). Σύμφωνα με τις εν λόγω εκθέσεις, αφού έλαβε υπόψην τα σχετικά στοιχεία και δεδομένα των διαμερισμάτων, κατέληξε ότι τον Οκτώβριο του 2011:

(1)όσον αφορά το διαμέρισμα 203, η αγοραία αξία ήταν €116.000 (χωρίς Φ.Π.Α.) και η ενοικιαστική αξία ήταν €620 τον μήνα και
(2)όσον αφορά το διαμέρισμα 303, η αγοραία αξία ήταν €118.000 (χωρίς Φ.Π.Α.) και η ενοικιαστική αξία €620 τον μήνα. Κατά την μαρτυρία του ο Μ.Ε.2 υιοθέτησε το περιεχόμενο των τεκμηρίων 17 και 18 και εξήγησε τα δεδομένα που έλαβε υπόψην και πως κατέληξε στα πιο πάνω. Ως Μ.Υ.1 κατέθεσε ο ανώτερος τεχνικός μηχανικός στο Τμήμα διασφάλισης της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, ΧΧΧΧ Μιχαηλίδης. Σύμφωνα με αυτόν, η μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος - ηλεκτροδότηση σε ένα υποστατικό θεωρείται ότι γίνεται για πρώτη φορά όταν ολοκληρωθούν οι ανάλογες διαδικασίες και προεργασίες έτσι ώστε να είναι νόμιμα ηλεκτροδοτημένο δηλαδή εφόσον γίνει έλεγχος της εγκατάστασης για να επιβεβαιωθεί η ορθότητα της προς αποφυγή οποιωνδήποτε παρανομιών ή επικινδυνότητας, τοποθετηθεί ο μετρητής και συνδεθεί με το δίκτυο της Α.Η.Κ. Τα επίδικα διαμερίσματα ηλεκτροδοτήθηκαν για πρώτη φορά, το μεν 203 στις 23.2.2010, το δε 303 στις 24.2.2010 (σε σχέση με αυτό κατέθεσε το τεκμήριο 23). Δεν αμφισβήτησε ότι η εταιρεία G. Iordanous υπέβαλε αίτηση για παροχή ηλεκτρικού ρεύματος των επίδικων διαμερισμάτων στις 12.11.2008, αναφέροντας ότι τέτοιες αιτήσεις υποβάλλονται αλλά η ηλεκτροδότηση, αν δεν ακολουθήσει τις συγκεκριμένες διαδικασίες μπορεί να πάρει ακόμη και χρόνια. Ήταν δε η θέση του ότι απαγορεύεται να χρησιμοποιήσει κάποιος ένα σπίτι χωρίς να προηγηθεί ο έλεγχος της Α.Η.Κ. Κατέθεσε ως τεκμήριο 24 την προσφορά παροχής ηλεκτρικού ρεύματος που υπέβαλε στην προκειμένη η Α.Η.Κ. ημερομηνίας 2.9.2009, την οποία αποδέχθηκε η ως άνω Εταιρεία στις 8.10.
  1. Εξήγησε δε, διακρίνοντας την από την ως άνω αναφερόμενη μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, ότι «προσωρινή παροχή» δίνεται σε ένα υποστατικό μετά από αίτηση, για οικοδομικούς - κατασκευαστικούς σκοπούς δηλαδή όταν κάποιος θέλει να ανεγείρει ένα υποστατικό και χρειάζεται ρεύμα για τα διάφορα μηχανήματα που θα χρησιμοποιήσει. Σε τέτοια περίπτωση ο έλεγχος της ηλεκτρικής εγκατάστασης γίνεται σε πιο λίγα σημεία απ' ό,τι για την ως άνω ηλεκτροδότηση, δηλαδή ελέγχεται ένας αυτόματος και δύο-τρεις πρίζες ενώ στην ηλεκτροδότηση ελέγχονται οι πρίζες, αυτόματος, διακόπτες, προσγειώσεις και βασικά τα πάντα. Είπε επίσης ότι κάθε χρόνο υποχρεώνεται ο εργολάβος ή ο ιδιοκτήτης να ζητήσει ανανέωση της προσωρινής παροχής, ενώ αντίθετα στις «μόνιμες παροχές» δεν ζητείται ανανέωση. Εάν το υποστατικό δεν έχει συμπληρωθεί δικαιούται ο εργολάβος να έχει την προσωρινή παροχή για να αποπερατώσει το έργο. Η προσωρινή παροχή διακόπτεται κατόπιν αίτησης του εργολάβου ότι τελείωσαν οι οικοδομικές εργασίες. Δεν γνωρίζει εάν στην προκείμενη υπήρξε αίτηση τερματισμού της προσωρινής παροχής. Ανέφερε όμως ότι η Α.Η.Κ. δεν παρείχε την προσωρινή παροχή στα διαμερίσματα αλλά στο συγκεκριμένο υποστατικό, για οικοδομικούς σκοπούς. Ως τελευταίος μάρτυρας κατέθεσε ο Εναγόμενος 1 και σύζυγος της Εναγόμενης
  2. Σύμφωνα με αυτόν το 2008, μετά που συζήτησαν με τον Μ.Ε.1 για την αγορά διαμερισμάτων στην Πάφο και εκείνος τους υπέδειξε την επίδικη πολυκατοικία, οι κατασκευαστικές εργασίες της οποίας δεν είχαν αρχίσει ακόμη, αποφάσισαν να αγοράσουν δύο διαμερίσματα και έτσι στην συνέχεια υπέγραψαν τις επίδικες συμφωνίες. Για την αγορά αυτή πλήρωσαν την 31.5.2008, ως προκαταβολή, το ποσό των €89.700, το οποίο προήλθε από τις αποταμιεύσεις τους ενώ για το υπόλοιπο του τιμήματος έλαβαν δάνειο από την Ελληνική Τράπεζα (στο εξής η «Τράπεζα»), ύψους €358.000 (τεκμήριο 27). Προς εξασφάλιση του δανείου, εκδόθηκε στις 12.6.2008, εγγυητική επιστολή από την Τράπεζα (στο εξής «η εγγυητική»), κατά παράκληση της G. lordanou Developers Ltd (στο εξής «η Εταιρεία»). Το περιεχόμενο της εγγυητικής δεν το έμαθαν παρά μόνο περί τα τέλη Σεπτεμβρίου του 2010, μετά που τους τηλεφώνησε υπάλληλος της Τράπεζας, ο οποίος τους είπε ότι σύμφωνα με τον Μ.Ε.1 τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής ήταν δική τους υποχρέωση. Ουδέποτε όμως αυτοί συμφωνήσαν να πληρώσουν τέτοια έξοδα. Περί τις 5.10.2009 ο Εναγόμενος 1 έλαβε με φαξ επιστολή του αρχιτέκτονα του έργου, με το οποίο ο τελευταίος ενημέρωνε ότι οι οικοδομικές εργασίες των διαμερισμάτων είχαν ολοκληρωθεί. Πριν λάβουν την επιστολή, του τηλεφώνησε ο Μ.Ε.1 και του ζήτησε να εξοφλήσει επιμένοντας ότι τα διαμερίσματα είχαν ολοκληρωθεί. Ο Εναγόμενος 1 του είπε ότι ήθελε να τα δει πριν τον πληρώσει και εκείνος επέμενε, να τον εξοφλήσει άμεσα, σε σημείο που είπε στον αρχιτέκτονα να αποστείλει την ως άνω επιστολή για να πεισθεί. Στις 6.10.2009 ο Εναγόμενος 1 έδωσε εντολή στην Τράπεζα να πληρώσει το ποσό των €85.000 αντί των €89.700, που ήταν ολόκληρη η τελευταία δόση του τιμήματος, καθότι ήθελε να βεβαιωθεί ότι πράγματι έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες των διαμερισμάτων και για τον λόγο ότι δεν είχαν λάβει ακόμη κατοχή αυτών. Τα διαμερίσματα δεν συμπληρωθήκαν ούτε και τους παραδοθήκαν στις 30.9.2009, δεν κλήθηκαν δε τότε να λάβουν κατοχή τους, ούτε να παραλάβουν κλειδιά ούτε και τους παραδόθηκαν τέτοια. Τότε τα διαμερίσματα δεν ήταν έτοιμα προς χρήση αφού δεν είχαν ακόμη ηλεκτροδοτηθεί. Αυτό έγινε σε κατοπινό στάδιο. Ουδέποτε τους παραδόθηκε κατοχή των διαμερισμάτων, ούτε και τους δόθηκε η δυνατότητα να μπουν σε αυτά και να αποκτήσουν κατοχή. Τηλεφωνήσαν πολλές φορές στον Μ.Ε.1, αφού ενεργούσε ως αντιπρόσωπος της Ενάγουσας, για να τους παραδώσει τα κλειδιά και πάντοτε τους έλεγε διάφορες δικαιολογίες και το όλο ζήτημα πήγαινε πάρα κάτω. Μέχρι τις 30.9.2009, συμμορφούμενοι πλήρως με τους όρους των συμφωνιών πλήρωσαν έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος το συνολικό ποσό των €443.800 και για τα δύο διαμερίσματα, παραμένοντας ως συνολικό υπόλοιπο το ποσό των €4.
  3. Ουδέποτε δε ζήτησαν να ακυρωθεί η συμφωνία για το ένα διαμέρισμα ή έκαναν νύξη στον Μ.Ε.1 για μείωση του τιμήματος. Μέχρι τις 12.5.2011 δεν είχε εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για τα διαμερίσματα και δεν τους παραδόθηκε η κατοχή αυτών και έτσι αποφάσισαν να απευθυνθούν στην Τράπεζα και να αξιώσουν να πληρωθεί η εγγυητική. Για το λόγο αυτό, στις 13.5.2011, δια του δικηγόρου τους υπέβαλαν στην Τράπεζα γραπτή απαίτηση για πληρωμή του ποσού των €358.000 πλέον τόκους (τεκμήριο 31). Επειδή δεν είχαν απάντηση, στις 17.5.2011 απέστειλαν νέα επιστολή στην Τράπεζα (τεκμήριο 32) και το ίδιο έπραξαν και στις 19.5.2011 (τεκμήριο 33). Οι δικηγόροι της Εταιρείας απέστειλαν επιστολή στην Τράπεζα ημερ. 19.5.2011 δια της οποίας ζητούσαν να μην πληρώσει την εγγυητική, ισχυριζόμενοι ότι εάν καταστεί δυνατόν να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων μέχρι τις 12.6.2011 τότε αυτό σημαίνει ότι δεν έχουν παραβιάσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις (τεκμήριο 13). Σε καμία περίπτωση δεν γνώριζαν οι Εναγόμενοι πότε επρόκειτο να εκδοθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας, ούτε ότι επίκειτο η έκδοση τους. Αντί δε πληροφόρησης για την έκδοση των τίτλων, όταν άσκησαν το δικαίωμα για πληρωμή της εγγυητικής, έλαβαν επιστολή από τον δικηγόρο της Ενάγουσας δια της οποίας τερμάτιζε τις συμφωνίες για τον λόγο ότι αυτοί παρέλειψαν στις 30.9.2009 να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος (τεκμήριο 14). Ούτε η Ενάγουσα ούτε ο Μ.Ε.1 τους όχλησαν ή προειδοποιήσαν με οιονδήποτε τρόπο, προτού τερματισθούν οι συμφωνίες, για πληρωμή του υπολοίπου ή για τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής. Είναι η θέση του Εναγόμενου 1 ότι ο λόγος δια τον οποίο η Ενάγουσα τερμάτισε τις συμφωνίες οφείλεται στο ότι ασκήσαν νόμιμα το δικαίωμα τους για πληρωμή της εγγυητικής. Είναι περαιτέρω η θέση του ότι η Ενάγουσα αντισυμβατικά και παράνομα προέβη σε τερματισμό των συμφωνιών, καθότι οι Εναγόμενοι ουδέποτε παρέβηκαν οποιαδήποτε από τις υποχρεώσεις τους και τα διαμερίσματα δεν τους παραδόθηκαν ποτέ. Με την εκτέλεση της εγγυητικής πληρώθηκε το υπόλοιπο του δανείου τους και οι τόκοι που είχαν χρεωθεί μέχρι τότε. Το ποσό δε της εγγυητικής που τους καταβλήθηκε δεν το χρεώθηκε η Ενάγουσα αλλά η Εταιρεία. Ως εκ των άνω η Ενάγουσα δεν υπέστη οποιαδήποτε ζημιά ένεκα της συμπεριφοράς τους. Αντίθετα είναι αυτοί που υπέστησαν ζημιά εφόσον ενώ πλήρωσαν το ποσό των €443.800, ουδέποτε έλαβαν την κατοχή των διαμερισμάτων, ούτε και αυτά τους μεταβιβάστηκαν. Κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και για τους σκοπούς αυτής κρίνω σκόπιμο όπως παραθέσω, κατά χρονολογική σειρά, τα κοινώς αποδεκτά και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, ως αυτά προκύπτουν από τα δικόγραφα αλλά και από την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, στον βαθμό που αυτή δεν αμφισβητήθηκε. · Στις 31.5.2008, συνάφθηκαν μεταξύ της Ενάγουσας, ως πωλήτριας και των Εναγομένων ως αγοραστών, δύο συμφωνίες αγοραπωλησίας των διαμερισμάτων με αριθμούς 203 και 303 στην πολυκατοικία που θα ανεγειρόταν σε ακίνητο ιδιοκτησίας της Ενάγουσας στην περιοχή ΧΧΧΧ στην Πάφο (τεκμήρια 4 και 5 - στο εξής «οι συμφωνίες» και «τα διαμερίσματα»). · Την ίδια ημέρα πληρώθηκε στην Ενάγουσα, με επιταγή (τεκμήριο 26) η προκαταβολή για τις δύο συμφωνίες, ποσού €89.
  4. · Στις 2.6.2008 υπογράφηκε συμφωνία μεταξύ της Ενάγουσας και της Εταιρείας G. IORDANOU DEVELOPERS LIMITED (στο εξής «η Εταιρεία») (τεκμήριο 3) με την οποία προβλεπόταν από κοινού συνεργασία τους, επ' αμοιβαίω όφελος, στην αξιοποίηση του ως άνω ακινήτου της Ενάγουσας, με την ανέγερση οικοδομής σε αυτό και πώληση προς τρίτους των κατ' ιδίαν τμημάτων της οικοδομής. Βάση της συμφωνίας αυτής, η οποία δέσμευε τους και θα χρησιμοποιείται προς όφελος των συμβαλλομένων, το συνολικό κόστος κατασκευής και ολοκλήρωσης της οικοδομής, θα καταβαλλόταν από την Ενάγουσα και οι συμβαλλόμενοι θα μοιράζονταν έκαστος το 50% του καθαρού κέρδους των πωλήσεων. Η Εταιρεία ανέλαβε, μεταξύ άλλων, να διαπραγματεύεται απ' ευθείας με τους προτιθέμενους αγοραστές των διαμερισμάτων και να εισπράττει και καταθέτει το προϊόν των πωλήσεων σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό επ' ονόματι της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα ανέλαβε δε να συμβάλλεται με κάθε προτιθέμενο αγοραστή προς εκτέλεση των αγοραπωλητηρίων εγγράφων. · Στις 12.6.2008 η Ελληνική Τράπεζα (στο εξής «η Τράπεζα») εξέδωσε, κατά παράκληση της Εταιρείας, εγγυητική επιστολή ίδιας ημερομηνίας με δικαιούχους τους Εναγόμενους, βάση της οποίας η Τράπεζα εγγυήθηκε τον πωλητή (δηλ. την Ενάγουσα) μέχρι του ποσού των €358.000, πλέον τόκους, ότι μέχρι τις 12.5.2010 θα εγγράψει τα διαμερίσματα στο όνομα των Εναγομένων, ελεύθερα από οποιαδήποτε επιβάρυνση, με σκοπό αυτά να υποθηκευτούν ταυτόχρονα προς όφελος της Τράπεζας προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που αυτή παραχώρησε στους Εναγόμενους. Σύμφωνα με τους όρους της: Η πληρωμή του ως άνω ποσού από την Τράπεζα θα γινόταν χωρίς οποιαδήποτε αναφορά και ανεξάρτητα από οποιαδήποτε ένσταση του πωλητή, αμέσως μόλις γινόταν γραπτή απαίτηση από τους Εναγόμενους ή πληρεξούσιο αντιπρόσωπό τους, η οποία θα δήλωνε ότι ο πωλητής δεν έχει μέχρι τις 12.5.2010 προβεί στην πιο πάνω ενέργεια ή παρά το ότι προέβη σε αυτήν τα διαμερίσματα δεν υποθηκεύθηκαν προς όφελος της Τράπεζας και ότι οι Εναγόμενοι απαιτούν πληρωμή κάτω από την εγγυητική. Τέτοια απαίτηση έπρεπε να γίνει εμπρόθεσμα ώστε να παραληφθεί από την Τράπεζα όχι αργότερα από τις 12.6.
  5. Σε περίπτωση που μέχρι τις 12.5.2010 δεν εγγραφόταν η υποθήκη και οι Εναγόμενοι δεν είχαν υποβάλει γραπτή απαίτηση, η εγγυητική θα ανανεωνόταν αυτόματα για ένα έτος, υπό τους ίδιους όρους και θα έληγε τελικά στις 12.6.2011 με την προϋπόθεση ότι οποιαδήποτε απαίτηση έπρεπε να παραλειφθεί από την Τράπεζας όχι νωρίτερα από τις 13.5.2011 και όχι αργότερα από τις 12.6.
  6. · Με επιστολής της ημερομηνίας 8.9.2008 η Τράπεζα ενέκρινε αίτηση των Εναγομένων για στεγαστικό δάνειο. · Στις 18.9.2008 υπογράφθηκε μεταξύ Εναγομένων και Τράπεζας συμφωνία, με την οποία η τελευταία τους παραχώρησε στεγαστικό δάνειο για ποσό €358.000 (τεκμήριο 27). Η ως άνω εγγυητική αποτελούσε εξασφάλιση του δανείου αυτού. · Στις 12.11.2008 η Εταιρεία υπέβαλε στην Α.Η.Κ., αίτηση για μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στα επίδικα υποστατικά. · Στις 2.9.2009 η Α.Η.Κ. υπέβαλε προσφορά προς την Εταιρεία (τεκμήριο 24), όπου αναφέρεται ότι η ως άνω αίτηση της εγκρίθηκε. · Ο αρχιτέκτονας της πολυκατοικίας συνέταξε στις 5.9.2009 επιστολή, με την οποία πληροφορεί ότι οι οικοδομικές εργασίες των διαμερισμάτων έχουν ολοκληρωθεί (τεκμήριο 30). · Στις 24.9.2009 ο Δήμος Πάφου εξέδωσε απόδειξη είσπραξης από την Εταιρεία ποσού €229,74 ως έξοδα εγκατάστασης και δικαιώματα ελέγχου υδρομετρητών (τεκμήριο 6). · Στις 5.10.2009 ο Εναγόμενος 1, παρέλαβε με φαξ την επιστολή τεκμήριο
  7. · Στις 6.10.2009, μετά από οδηγίες των Εναγομένων στην Τράπεζα, καταβλήθηκε στην Ενάγουσα, μέρος της τελευταίας δόσης του τιμήματος και συγκεκριμένα €85.000 με αποτέλεσμα να παραμένει ως οφειλόμενο υπόλοιπο το συνολικό ποσό των €4.
  8. · Στις 8.10.2009 η Εταιρεία υπέγραψε την δήλωση αποδοχής της ως άνω προσφοράς της Α.Η.Κ (βλ. τεκμήριο 24). Την ίδια ημέρα πλήρωσε στην Α.Η.Κ. ποσό των €13.650,29 (βλ. τεκμήριο 7). · Στις 23.2.2010 η Α.Η.Κ. ηλεκτροδότησε (μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος) το διαμέρισμα 203 και στις 24.2.2010 το διαμέρισμα 303 (τεκμήριο 23). · Στις 14.6.2010 με επιστολή ίδιας ημερομηνίας η Τράπεζα πληροφόρησε την Εταιρεία ότι η εγγυητική έχει ανανεωθεί μέχρι τις 12.6.2011 και ότι τα έξοδα ανανέωσης της, ποσού €1.894,35 χρεώθηκαν στον λογαριασμό της Εταιρείας. · Στις 22.11.2010 ο Εναγόμενος 1 απέστειλε σε υπάλληλο της Τράπεζας, ηλεκτρονικό μήνυμα σε σχέση με την εγγυητική που του απέστειλε στις 30.9.2010 και στις 26.11.2010 ο προαναφερόμενος υπάλληλος απέστειλε στον Εναγόμενο 1 ηλεκτρονικό μήνυμα, όπου σε συνέχεια τηλεφωνικής επικοινωνίας που είχαν την ίδια μέρα, τον ενημερώνει ότι το Παράρτημα Α που αναφέρεται στο έγγραφο είναι η εγγυητική που του είχε αποστείλει και ότι τα έξοδα ανανέωσης της ήταν €1.894,35 (βλ. τεκμήριο 28). · Στις 13.5.2011 ο δικηγόρος των Εναγομένων απέστειλε προς την Τράπεζα επιστολή ίδιας ημερομηνίας (τεκμήριο 31) όπου γίνεται αναφορά στην εγγυητική και τους όρους της και σημειώνεται ότι ενώ τα διαμερίσματα δεν εγγράφηκαν στο όνομα των Εναγομένων μέχρι τις 12.5.2010, δεν δόθηκε η δυνατότητα σε αυτούς να εξασκήσουν τα δικαιώματα τους δυνάμει της εγγυητικής καθώς αυτή δεν τους είχε δοθεί και/ή αποσταλεί από την Τράπεζά. Κατόπιν οχλήσεων των Εναγομένων προς την Τράπεζά αυτοί έλαβαν την εγγυητική και ενημερώθηκαν για το περιεχόμενο και τις πρόνοιές της μετά την 12.6.
  9. Αναφέρεται επίσης ότι η εγγυητική ανανεώθηκε μέχρι τις 12.6.2011, χωρίς οποιαδήποτε ενημέρωση προς τους Εναγόμενους, ο οποίοι πληροφορήθηκαν αυτό μετά την ανανέωση, ενώ η πληρωμή για την ανανέωση έγινε από την Εταιρεία. Μετά αναφέρεται ότι μέχρι τις 12.5.2011, ο πωλητής δεν ενέγραψε τα διαμερίσματα στο όνομα των Εναγομένων και ως εκ τούτου ζητείται όπως, δυνάμει της εγγυητικής, η Τράπεζα καταβάλει άμεσα στους Εναγόμενους το ποσό των €358.000 πλέον τόκους. · Στις 17.5.2011 οι Εναγόμενοι απέστειλαν στην Τράπεζα επιστολή ίδιας ημερομηνίας (τεκμήριο 32), όπου αναφέρονται στην ως άνω επιστολή ημερομηνίας 13.5.2011 και στο γεγονός ότι η Τράπεζα δεν είχε δώσει οποιαδήποτε απάντηση και με δεδομένο ότι μέχρι τότε δεν ενεγράφηκαν τα διαμερίσματα στο όνομα τους, αναμένουν απάντηση και την καταβολή του ποσού της εγγυητικής. · Στις 19.5.2011 οι Εναγόμενοι απέστειλαν προς την Τράπεζα επιστολή ίδιας ημερομηνίας (τεκμήριο 33), όπου αφού αναφέρονται στην προηγούμενη σχετική αλληλογραφία, δηλώνουν ότι ο πωλητής δεν έχει μέχρι τις 12.5.2011 εγγράψει τα διαμερίσματα στο όνομά τους και κατ' επέκταση δεν μπορούν να εγγράψουν υποθήκη προς όφελός της Τράπεζας και απαιτούν άμεση πληρωμή υπό την εγγυητική, του ποσού των €358.000, πλέον τόκους ή το υπόλοιπο του εν λόγω ποσού κατόπιν εξόφλησης του υπολοίπου του δανείου τους. · Την ίδια μέρα 19.5.2011 και μετά την αποστολή της ως άνω επιστολής των Εναγομένων (αυτό προκύπτει από το ότι στην επιστολή επισυνάπτεται το τεκμήριο 33) οι δικηγόροι της Εταιρείας απέστειλαν στην Τράπεζα επιστολή ίδιας ημερομηνίας (τεκμήριο 13) όπου αναφέρεται ότι η Τράπεζα ενημέρωσε προφορικά την Εταιρεία ότι οι Εναγόμενοι υπέβαλαν στις 13.5.2011 γραπτή απαίτηση για πληρωμή του ποσού της εγγυητικής και ότι είναι η θέση της Εταιρείας ότι η εγγυητική λήγει στις 12.6.2011 και εάν και εφόσον μέχρι τότε εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους δηλαδή εκδώσουν τίτλους ιδιοκτησίας και μεταβιβάσουν την κυριότητα των διαμερισμάτων στους αγοραστές δεν δύναται οποιαδήποτε απαίτηση για πληρωμή του πιο πάνω ποσού, να ικανοποιηθεί. Αναφέρεται επίσης ότι η στην εγγυητική αναφερόμενη περίοδος υποβολής της απαίτησης μεταξύ 13.5.2011 μέχρι 12.6.2011 δεν καθιστά άμεση την πληρωμή του αξιούμενου ποσού, εάν και εφόσον η Εταιρεία μέχρι 12.6.2011 εκπληρώσει τις συμβατικές υποχρεώσεις της. Ως εκ των άνω παρακαλείται η Τράπεζα να μην προχωρήσει στην πληρωμή οποιουδήποτε ποσού στους Εναγόμενους εκτός εάν και εφόσον μέχρι τις 12.6.2011 η Εταιρεία δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της. Σε αντίθετη περίπτωση η Εταιρεία επιφυλάσσει τα δικαιώματα της. · Στις 25.5.2011 οι δικηγόροι της Ενάγουσας απέστειλαν στους Εναγόμενους (τους επιδόθηκε με επιδότη στις 26.5.2011) επιστολή ίδιας ημερομηνίας (τεκμήριο 14) με την οποία οι τελευταίοι ενημερώνονται, μεταξύ άλλων, ότι ενόψει της μέχρι τότε άρνησης και/ή παράλειψης τους, «παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις» από την Ενάγουσα, να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, που όφειλαν να πληρώσουν μέχρι τις 30.9.2009, η Ενάγουσα τερματίζει τις συμφωνίες. · Στις 26.5.2011 η Ελληνική εκτέλεσε την εγγυητική δίδοντας στους Εναγόμενους το ποσό των €351.929,08 που ήταν το υπόλοιπο του δανείου τους μέχρι τότε και το ποσό των €70.887,73 για τις δόσεις και τους τόκους που πλήρωσαν μέχρι τότε. · Στις 30.5.2011 εκδόθηκαν χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας των επίδικων διαμερισμάτων (τεκμήρια 15 και 16). · Οι Εναγόμενοι πλήρωσαν μηνιαία ασφάλιστρα σε σχέση με ασφάλεια ζωής που συνάφθηκε με βάση το σχέδιο παραχώρησης δανείου σε αυτούς για την περίοδο 11.7.2008 -10.5.2011, συνολικά €2.814 (τεκμήριο 35). · Στις 5.12.2011 υπογράφθηκε αγοραπωλητήριο έγγραφο για το διαμέρισμα 303 με το οποίο η Ενάγουσα το πώλησε σε άλλο πρόσωπο για ποσό €120.000 (τεκμήριο 19). · Τον Μάιο του 2013 υπογράφθηκε αγοραπωλητήριο έγγραφο για το διαμέρισμα 203 με το οποίο η Ενάγουσα το πώλησε σε άλλο πρόσωπο για ποσό €90.000 (τεκμήριο 20). · Από το ποσό των €448.500 που ήταν το συνολικό συμφωνηθέν τίμημα πώλησης των επίδικων διαμερισμάτων, οι Εναγόμενοι πλήρωσαν την Ενάγουσα το συνολικό ποσό των €443.
  10. Αξιολόγηση μαρτυρίας Ο Μ.Υ.1 μου έκανε καλή εντύπωση. Προσήλθε στο Δικαστήριο και κατέθεσε ως ανεξάρτητος μάρτυρας, χωρίς να έχει οποιοδήποτε συμφέρον στην υπόθεση. Οι πλείστες δε θέσεις του δεν αμφισβητήθηκαν και γενικά η μαρτυρία του παρέμεινε ακλόνητη. Εξήγησε με σαφήνεια την διάκριση μεταξύ μόνιμης παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και προσωρινής παροχής και ότι η τελευταία δίδεται μόνο για οικοδομικούς σκοπούς δηλαδή κατά την διάρκεια και για τους σκοπούς ανέγερσης μιας οικοδομής. Ως επίσης εξήγησε και δεν αμφισβητήθηκε, δεν έχει σημασία πότε υποβάλλεται μια αίτηση για μόνιμη παροχή αλλά πότε η Α.Η.Κ. προβαίνει σε τέτοια δηλαδή μετά από έλεγχο, εγκατάσταση του μετρητή και σύνδεση με το δίκτυο της. Αυτό άλλωστε προκύπτει και από το τεκμήριο 24, που είναι η προσφορά παροχής ηλεκτρικού ρεύματος ημερομηνίας 2.9.2009 που έκανε η Α.Η.Κ στην Εταιρεία, στην βάση της αίτησης ημερομηνίας 12.11.2009 για παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στα επίδικα διαμερίσματα, για την οποία θα γίνει λόγος κατωτέρω κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Ε.
  11. Ως εκ των άνω η μαρτυρία του Μ.Υ.1 γίνεται δεκτή. Ο Μ.Ε.2 κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας εκτιμητής ακινήτων. Όσον αφορά την προσέγγιση και εξέταση μαρτυρίας εμπειρογνώμονα υπάρχει πληθώρα νομολογίας (βλ. Philippou ν. Odysseos
(1989)1 C.L.R 1, Σπύρου ν. Χ΄΄Χαραλάμπους
(1989)1 Α.Α.Δ. 298, Νικολάου ν. Σταύρου
(1992)1(Β) Α.Α.Δ. 746 και Σπύρου ν. Χριστοδούλου
(1996)1 A.A.Δ. 1193). Σύμφωνα με αυτήν το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλα τα απαραίτητα επιστημονικά στοιχεία και κριτήρια, έτσι ώστε να το καταστήσει ικανό να ελέγξει την ακρίβεια και ορθότητα των συμπερασμάτων του εμπειρογνώμονα, προκειμένου να σχηματίσει την δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών στα γεγονότα που έχουν αποδειχθεί με μαρτυρία. Στην Kotlyarenko
(2010)1Γ Α.Α.Δ. 1427 λέχθηκε ότι γενική αρχή είναι ότι η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το Δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα. Το Δικαστήριο δικαιούται δε να διαφοροποιήσει την θέση του και να μην δεχθεί την μαρτυρία εμπειρογνώμονα, νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και εξηγεί γιατί. Ως προς το κατά πόσο ο Μ.Ε.2 είναι εμπειρογνώμονας σε σχέση με τα όσα κατέθεσε, αυτό ουσιαστικά δεν έχει αμφισβητηθεί. Κατά τα άλλα, για τους λόγους που θα εξηγηθούν στην συνέχεια, η μαρτυρία του δεν μπορεί να γίνει δεκτή. Συγκεκριμένα: Αναφέρεται και στις δύο εκθέσεις (στο τεκμήρια 17 στην σελίδα 3 και στο τεκμήριο 18 στην σελίδα 4) στο μέρος «Εκτίμηση Ακινήτων» στο σημείο 3 υπό τον τίτλο «Βάση και Σκεπτικό Εκτίμησης», με βάση τι κατέληξε στα συμπεράσματα του για την αγοραία και την ενοικιαστική αξία των επίδικων διαμερισμάτων και συγκεκριμένα ότι ήταν κατόπιν ανάλυσης των συγκριτικών πωλήσεων των ακινήτων στην περιοχή, των τάσεων της οικονομίας και της αγοράς και λαμβάνοντας υπόψη τα φυσικά χαρακτηριστικά, τα πολεοδομικά δεδομένα, τις προοπτικές και δυνατότητες του ακινήτου. Πρόκειται προφανώς για διάφορα δεδομένα που συνεκτίμησε για τον σκοπό αυτό. Ανάμεσα σε αυτά, στα «Χαρακτηριστικά των ακινήτων» στο σημείο 7 κάθε έκθεσης, υπό τον τίτλο «Τοπική Αγορά» στην σελίδα 3, αναφέρει μεταξύ άλλων ότι η πρόσφατη οικονομική κρίση έχει μειώσει σε μεγάλο βαθμό την ζήτηση σε ακίνητα παρόμοιας φύσης στην εν λόγω περιοχή. Να σημειωθεί ότι οι εν λόγω εκθέσεις, αφορούν τις εκτιμημένες αξίες για τον μήνα Οκτώβριο του
  1. Στην κυρίως εξέταση του, σε σχέση με τις τιμές πώλησης, υποστήριξε ουσιαστικά ότι μετά το 2008, που είχε κλείσει σε μια νύχτα μια εταιρεία στην Αμερική, γεγονός το οποίο δημιούργησε μία γενικότερη αστάθεια σαν παλιρροιακό κύμα και στην Ευρώπη και στην Κύπρο, το 2011 οι τιμές πώλησης «ήταν μια σταθερή κατάσταση». Εξήγησε ότι μέχρι το 2008 στην Κύπρο υπήρχε μία πολύ μεγάλη ανοδική πορεία στα ακίνητα, μετά το 2008 ξεκίνησε η κατάσταση μέχρι και το 2012, ήταν πιο σταθερή, μέχρι το 2013 που πλέον ξεκίνησε μία κάθετη πτώση λόγω των γνωστών τραπεζικών προβλημάτων που είχαμε. Στην αντεξέταση του ουσιαστικά επανέλαβε τα πιο πάνω λέγοντας ότι από τον Οκτώβρη του 2008 παρουσιάζεται πλέον μία σταθερότητα και αυτή η κατάσταση συνεχίστηκε στην Κύπρο και το 2009 και το 2010 και το 2011 ξεκίνησε μετά να υπάρχει μία μικρή πτώση μέχρι τον Μάρτη του 2013, όπου παρέλυσε όλος ο τραπεζικός τομέας και πλέον τα ακίνητα παρουσίασαν απότομη πτώση. Από τα όσα λοιπόν ανέφερε δεν φαίνεται να υποστηρίζεται η θέση που προβάλλει στην έκθεση ότι το 2011 υπήρχε «πρόσφατη οικονομική κρίση». Όταν δε ρωτήθηκε στην αντεξέταση του πως κατέληξε στο πιο πάνω αναφερόμενο για μείωση της ζήτησης, είπε ότι αυτό το διαπίστωσε από τις πωλήσεις στην περιοχή, με βάση τα αρχεία του Κτηματολογίου αλλά και από την εμπειρία του αφού εκτέλεσε πολλές εκτιμήσεις στην περιοχή από το 2005, οπόταν είχε καθημερινή επαφή με τα ακίνητα της Πάφου. Πέραν όμως του ότι στην έκθεση του (τεκμήριο 17) δεν γίνεται αναφορά σε οποιεσδήποτε άλλες πωλήσεις (πλην των συγκριτικών που παρατίθενται) δεν ανέφερε κάτι συγκεκριμένο ούτε και παρουσίασε οποιοδήποτε στοιχείο ή έγγραφο για να διαπιστωθεί κατά πόσο υπήρχε τέτοια μείωση. Όταν του ζητήθηκε να δείξει τα στοιχεία που συνέλεξε για να καταλήξει σε αυτό, είπε βασικά ότι στην προκειμένη έκανε μια εκτίμηση για τον συγκεκριμένο σκοπό και όχι στατιστική μελέτη της περιοχής, γιατί δεν είχε τέτοια εντολή. Όταν του υποδείχθηκε ότι αναφέρει ένα συμπέρασμα το οποίο δεν μπορεί να ελεγχθεί, είπε ότι θεωρεί ότι για σκοπούς Δικαστηρίου και με την εμπειρία του ότι αυτό που έχει σημασία είναι οι συγκριτικές πωλήσεις. Η απάντηση του όμως αυτή δεν είναι αρκετή για να τεκμηριώσει, ως είχε καθήκον, την πιο πάνω θέση του για μείωση της ζήτησης. Όταν του υποβλήθηκε ότι το συμπέρασμα του περί μείωσης της ζήτησης λόγω της πρόσφατης οικονομικής κρίσης είναι αυθαίρετο, διαφώνησε και παρέπεμψε και πάλι στα όσα προανέφερε για την πορεία των ακινήτων από το 2007 μέχρι και το
  2. Σε υποβολή δε ότι οι τιμές των επίδικων κατά τον Οκτώβριο του 2011 ήταν ουσιωδώς ψηλότερες από αυτές που αναφέρει στην εκτίμησή του είπε ότι δεν έχει ούτε να διαφωνήσει και ότι αποτύπωσε τις τιμές του Κτηματολογίου αφού αναπροσαρμόστηκαν και δεν τον ενδιαφέρει εάν αυτές ήταν ψηλές ή χαμηλές. Αναφορικά δε με το τεκμήριο 18, με δεδομένο ότι οι συγκριτικές ενοικιάσεις αφορούσαν διαμερίσματα ηλικίας 18 περίπου ετών, ρωτήθηκε πως κατέληξε ότι το ενοίκιο του καινούργιου διαμερίσματος είναι κατά 30% ακριβότερο από αυτό του παλιού. Απάντησε ότι για αυτό υπάρχει κάποιος πίνακας βάση του οποίου γίνεται αναπροσαρμογή με τα επιμέρους χαρακτηριστικά, δηλαδή ηλικία, τοποθεσία, προσβασιμότητα και γενικά την κατάστασή του κτιρίου, οπόταν ο καθένας από αυτούς τους παράγοντες παίρνει ένα διαφορετικό προσόν στο οποίο αντικατοπτρίζεται το ποσοστό αναπροσαρμογής του ενοικίου που φαίνεται στον πίνακα που επισυνάπτεται στην εκτίμηση. Όταν δε ρωτήθηκε γιατί το ποσοστό ήταν 30% και όχι λιγότερο ή περισσότερο απάντησε «Διότι ο πίνακας εκεί οδήγησε». Είναι λοιπόν δεδομένο ότι αυτό το στήριξε στον εν λόγω πίνακα, τον οποίο όμως ούτε επισύναψε στην έκθεση αλλά ούτε και παρουσίασε στον Δικαστήριο. Όταν δε ρωτήθηκε πως ενόψει τούτου θα γνωρίζουμε τι έλαβε υπόψην και ποια διεργασία έκανε για να καταλήξει στο αποτέλεσμα, είπε εν ολίγοις ότι μέχρι και το 2016 δεν επισυναπτόταν αυτός ο πίνακας σε εκθέσεις για σκοπούς Δικαστηρίου. Όταν εύλογα του τέθηκε ότι θα έπρεπε να προσκομίσει τον εν λόγω πίνακα για να μπορεί να ελεγχθεί το συμπέρασμα του, είπε ότι η εκτίμηση έγινε πριν 10 χρόνια και έκτοτε έχουν αλλάξει πάρα πολλά πράγματα στον τρόπο που γίνονται οι εκτιμήσεις, οι οποίες είναι πλέον λεπτομερέστερες στην περιγραφή και στα δεδομένα που περιλαμβάνουν. Ως δε ανέφερε και στην κυρίως εξέταση οι εκτιμήσεις σήμερα είναι πολύ πιο πολύπλοκες, όσον αφορά την ανάλυσή τους και ότι τότε το 2011 δεν ήταν ζητούμενο η ανάλυση, να αποτυπώνεται αναλυτικά στην έκθεση. Το θέμα όμως που τίθεται εδώ δεν αφορά το πως καταρτίζονταν τέτοιες εκθέσεις το
  3. Ο μάρτυρας ως εμπειρογνώμονας που κλήθηκε να καταθέσει όφειλε να παράσχει όλα τα δεδομένα στα οποία στηρίχθηκε και να προβεί στην απαιτούμενη επιστημονική τεκμηρίωση τους. Η υποχρέωση του αυτή δεν μειώνεται εκ του ότι όταν έκανε τις εκθέσεις του η πρακτική ήταν διαφορετική. Όφειλε έστω και εάν αυτά δεν περιλαμβάνονταν στις εκθέσεις, να τα παρουσιάσει στο Δικαστήριο για να τεκμηριώσει τις θέσεις του και τα συμπεράσματα του ώστε αυτά να αξιολογηθούν μέσα και από την διαδικασία της αντεξέτασης, κάτι που δεν έπραξε. Αυτό έχει όμως ως συνέπεια οι ως άνω βασικές θέσεις του να μην μπορούν να ελεγχθούν και κατ' επέκταση να μην μπορεί να ελεγχθεί η ορθότητα των συμπερασμάτων του. Αναφορικά δε με τις μεθόδους που χρησιμοποίησε για να καταλήξει στα συμπεράσματα του, στο σημείο 2 του μέρους «Εκτίμηση Ακινήτων» υπό τον τίτλο «Μέθοδος Εκτίμησης» αναφέρει ότι έχει χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης και η μέθοδος αξιοποίησης. Αναφορικά με την τελευταία εξήγησε ότι με αυτήν αναλύουν διαφορετικά στοιχεία όσον αφορά το ακίνητο και ότι εφαρμόζεται όταν υπάρχουν όλα τα εισοδήματα του κτιρίου. Δέχθηκε όμως ότι δεν είχε αυτά τα στοιχεία, προσθέτοντας ότι γνώριζαν την περιοχή και έκαναν εκτίμηση ενοικίου. Ενόψει λοιπόν της δήλωσης αυτής προκύπτει ότι η εν λόγω μέθοδος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για την κατάληξη σε ορθά συμπεράσματα. Αναγνωρίζοντας δε βασικά αυτό ανέφερε ότι στην προκειμένη περισσότερο δόθηκε βαρύτητα στην συγκριτική μέθοδο και πολύ λιγότερο στην μέθοδος αξιοποίηση, που ήταν καθαρά μία δεύτερη σύγκριση, κυρίως εσωτερική σύγκριση που κάνουν για να επαληθευτεί η συγκριτική μέθοδος. Είπε δε ότι δεν είχαν οδηγίες να κάνουν σχετική ανάλυση και ότι θεωρεί ότι η συγκριτική μέθοδος εδώ είναι και αξιόπιστη για σκοπούς Δικαστηρίου. Δεν εξήγησε όμως γιατί εφόσον δόθηκε βαρύτητα στην συγκριτική μέθοδο κάνει αναφορά και στην μέθοδο αξιοποίησης ούτε και πως έγινε επαλήθευση της μιας μεθόδου από την άλλη. Ως εκ των άνω κρίνεται ότι η μαρτυρία του Μ.Ε.2, περιλαμβανομένων των τεκμηρίων 17 και 18, δεν μπορεί να γίνει δεκτή εφόσον το Δικαστήριο δεν μπορεί να στηριχθεί σε αυτήν με ασφάλεια ώστε να σχηματίσει την δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτής στα γεγονότα που θα αποδειχθούν με μαρτυρία. Ο Εναγόμενος 1 μου έκανε καλή εντύπωση. Απαντούσε με αμεσότητα και ευθύτητα, έδωσε πλήρεις και πειστικές απαντήσεις στα όσα ρωτήθηκε και οι ουσιώδεις θέσης του ήταν σταθερές και συνεπείς, βρίσκουν έρεισμα στην λογική αλλά και στα τεκμήρια και δεν κλονίσθηκαν κατά την αντεξέταση του. Αρχίζοντας από την θέση του ότι ουδέποτε ζήτησε την ακύρωση της συμφωνία για το ένα εκ των διαμερισμάτων ούτε και μείωση του τιμήματος, ως ισχυρίσθηκε ο Μ.Ε.1, θα πρέπει να λεχθεί ότι αυτή στην ουσία επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι μέχρι τις 6.10.2009 αυτός και η σύζυγος του είχαν καταβάλει το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος και δη €443.800 και απέμεινε ένα μικρό υπόλοιπο ύψους €4.
  4. Είναι δε προφανές ότι εάν ζητούσαν κάτι τέτοιο εξ αρχής και μάλιστα επανειλημμένα, ως είπε ο Μ.Ε.1, δεν θα προέβαιναν στην πληρωμή του συνόλου σχεδόν του τιμήματος. Δέχθηκε δε ότι παρέλαβε στις 5.10.2010 με φαξ επιστολή του αρχιτέκτονα ότι οι οικοδομικές εργασίες των διαμερισμάτων είχαν ολοκληρωθεί και για αυτό κατέβαλε, ως είπε, στις 6.10.2010 έναντι της τελευταίας δόσης το ποσό των €85.000 αλλά υποστήριξε ότι δεν κατέβαλε το υπόλοιπο των €4.700 καθότι ήθελε να βεβαιωθεί ότι περατώθηκαν οι εργασίες των διαμερισμάτων και μετά να εξοφλήσει καθώς και λόγω του ότι δεν είχαν πάρει κατοχή αυτών. Η πιο πάνω θέση του, με δεδομένο ότι ήθελε να βεβαιωθεί για την περάτωση των εργασιών κρίνεται λογική εφόσον αυτός και η σύζυγος του κατοικούσαν μόνιμα και εργάζονταν στην Λευκωσία και δεν μπορούσαν να μεταβούν οποιαδήποτε στιγμή στην Πάφο για τον σκοπό αυτό ενώ η θέση του περί μη παράδοσης της κατοχής ουσιαστικά επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι ελλείψει μόνιμης παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από την Α.Η.Κ. τα διαμερίσματα δεν ήταν κατάλληλα προς χρήση και άρα δεν μπορούσε να γίνεται λόγος για τέτοια παράδοση. Περαιτέρω η θέση του ότι είχε την δυνατότητα να καταβάλει το εν λόγω υπόλοιπο επιβεβαιώνεται από το τεκμήριο 34, δηλαδή την κατάσταση του λογαριασμού του δανείου τους, όπου φαίνεται ότι στις 21.12.2009 έγινε έμβασμα ύψους €11.
  5. Ανέφερε δε ότι δεν κλήθηκαν να λάβουν κατοχή των διαμερισμάτων, ούτε τους παραδόθηκαν κλειδιά στις 30.9.
  6. Είπε δε ότι ήταν αργότερα που πληροφορήθηκε ότι έγινε ηλεκτροδότηση των διαμερισμάτων στις 23 και 24.2.2010 και πάλι όχι από την Ενάγουσα αλλά κατόπιν δικής του επικοινωνίας με την Α.Η.Κ. Υποστήριξε δε ότι τόσο ο ίδιος όσο και η μητέρα του τηλεφωνήσαν πολλές φορές στον Μ.Ε.1, για να τους παραδώσει τα κλειδιά και εκείνος πάντοτε τους έλεγε διάφορες δικαιολογίες και το όλο ζήτημα πήγαινε πάρα κάτω. Ανέφερε δε ότι περί τον Νοέμβριο του 2010 δόθηκαν από τον Μ.Ε.1 στην μητέρα του κάποια κλειδιά και όταν πήγαν στην πολυκατοικία συνειδητοποιήσαν ότι δεν τους είχε δοθεί κλειδί της εισόδου, ούτε υπήρχε κάποιος ένοικος να τους ανοίξει την πόρτα για να μπουν στο κτήριο και να διαπιστώσουν ότι τα εν λόγω κλειδιά ανήκαν στα διαμερίσματα και να μπουν σε αυτά. Ήταν δε λογική και πειστική η θέση του ότι εάν ο Μ.Ε.1 του παρέδιδε τα κλειδιά και κατ' επέκταση την κατοχή στις 30.9.2009 δεν υπήρχε λόγος να μην πληρώσουν το μικρό εναπομείναν υπόλοιπο των €4.700 και να ενοικιάσει τα διαμερίσματα ώστε να λαμβάνει ενοίκιο ή να τα χρησιμοποιεί ο ίδιος τα σαββατοκύριακα. Ήταν επίσης πειστική η θέση του και αποτελούσε άλλωστε δικαίωμα των Εναγομένων να μην προβούν σε τερματισμό των συμφωνιών λόγω της μη παράδοσης της κατοχής και να μην ασχοληθούν περαιτέρω με το θέμα, καθώς ως ανέφερε, έχοντας πληρώσει σχεδόν όλο το τίμημα, περίμεναν να εκδοθούν οι τίτλοι και να τους μεταβιβασθούν τα διαμερίσματα και έτσι έδωσαν περιθώριο μέχρι τον Μάιο του 2011 αφού ήταν κατοχυρωμένοι και με την εγγυητική. Δεν μου διαφεύγει ότι στην κυρίως εξέταση του ανέφερε ότι μετά έμαθε ότι προς εξασφάλιση του δανείου είχε εκδοθεί η εγγυητική. Αυτό όμως δεν θεωρώ ότι πλήττει την αξιοπιστία του με δεδομένο ότι, ως προκύπτει από τα όσα ανέφερε, εκείνο που δεν γνώριζε είναι τους όρους της εγγυητικής και όχι την ύπαρξη της. Αυτό άλλωστε αποκαλύπτεται και από την επικοινωνία που είχε σε ανύποπτο χρόνο, μέσω ηλεκτρονικών μηνυμάτων, με υπάλληλο της Τράπεζας στις 22 και 26.11.2010 (βλ. τεκμήριο 28 που ο ίδιος κατέθεσε), όπου αναφέρει, ότι σε συνέχεια τηλεφωνικής τους συνομιλίας την προηγούμενη εβδομάδα, θα ήθελε να του δώσουν κάποιες διευκρινήσεις σχετικά με το δάνειο που έκαναν στην Τράπεζα και ότι σαν εξασφάλιση του δανείου υπάρχει εγγυητική επιστολή και παρά το ότι στα έγγραφα που τους απέστειλε η Τράπεζα μετά την σύναψη του δανείου, περιλαμβάνεται έντυπο συμφωνίας σε σχέση με την εγγυητική όπου αναφέρεται ότι αυτή επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α, δεν υπάρχει τέτοιο παράρτημα. Για αυτόν το λόγο ζήτησε να ενημερωθεί αν υπάρχει το παράρτημα να του αποσταλεί. Αναφέρει επίσης ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει το παράρτημα, να του επιβεβαιώσει ότι η εγγυητική είναι αυτή που του απέστειλαν με fax στις 30.9.
  7. Ζητά επίσης με βάση το περιεχόμενο του τελευταίου εγγράφου, να ενημερωθεί κατά πόσο ανανεώθηκε η εγγυητική και αν θα πρέπει να έχει επιστολή, η οποία θα αναφέρει όλους τους όρους της ανανέωσης. Επιβεβαιώνεται λοιπόν ότι έλαβε γνώση των όρων της εγγυητικής στις 30.9.
  8. Εδώ θα πρέπει να λεχθεί ότι εφόσον η θέση της Ενάγουσας ήταν ότι βασικά οι Εναγόμενοι ήθελαν να ακυρωθεί μια εκ των συμφωνιών, εάν έτσι είχαν τα πράγματα και οι Εναγόμενοι είχαν γνώση του περιεχομένου των όρων της εγγυητικής πριν τις 30.9.2010, λογικά θα ζητούσαν την εξαργύρωση της πριν την αρχική λήξη της δηλαδή πριν τις 12.6.2010, κάτι που δεν έκαναν. Ήταν επίσης η θέση του ότι σε καμία περίπτωση δεν γνώριζαν πότε επρόκειτο να εκδοθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων, ούτε ότι επίκειτο η έκδοση τους. Είπε δε προς επίρρωση τούτου ότι αντί πληροφόρησης για την έκδοση των τίτλων, όταν άσκησαν το δικαίωμα για πληρωμή της εγγυητικής, έλαβαν επιστολή από τον δικηγόρο της Ενάγουσας δια της οποίας τερμάτιζε τις συμφωνίες για τον λόγο ότι οι Εναγόμενοι παρέλειψαν στις 30.9.2009 να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος (τεκμήριο 14). Εδώ να επαναληφθεί ότι πράγματι με την επιστολή ημερομηνίας 25.5.2011, που απέστειλε ο δικηγόρος της η Ενάγουσα δεν ζητά την εκτέλεση των συμφωνιών και καμία αναφορά δεν κάνει στο θέμα της έκδοσης των τίτλων αλλά τερματίζει αυτές στην βάση του ότι οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, που όφειλαν μέχρι τις 30.9.
  9. Η δε θέση του ότι ουδέποτε η Ενάγουσα ή ο αντιπρόσωπος της διατύπωσαν παράπονο ή τους όχλησαν για πληρωμή του υπόλοιπου ποσού των €4.700, πριν την επιστολή τερματισμού, επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι καμία γραπτή ειδοποίηση προς τούτο δεν έλαβαν προηγουμένως. Εξήγησε δε πειστικά ότι ενόψει του ότι δεν του είχε ουσιαστικά παραδοθεί η κατοχή των διαμερισμάτων και μέχρι τις 12.5.2011 δεν είχε εκδοθεί χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για διαμερίσματα, αποφάσισαν να απευθυνθούν στην Τράπεζα και να αξιώσουν να πληρωθεί η εγγυητική, όπως και έπραξαν. Πειστική εξήγηση έδωσε και για το γεγονός ότι μετά την επιστολή απαίτησης που έστειλε ο δικηγόρος τους σε σχέση με την εγγυητική αυτός και η σύζυγος του έστειλαν τις επόμενες μέρες άλλες δύο επιστολές. Είπε δε ότι το έκαναν γιατί η Τράπεζα δεν τους απαντούσε και ήθελαν την απάντηση της. Αυτό δεν δείχνει ότι επέμενε γιατί γνώριζε ότι θα εκδίδονταν οι τίτλοι ή γιατί αποφάσισε να υπαναχωρήσει από τις συμφωνίες, ως του υποβλήθηκε. Εξήγησε στην αντεξέταση του, μετά από διευκρινιστικές ερωτήσεις, ότι στα πλαίσια εκτέλεσης της εγγυητικής, η Τράπεζα τους κατέβαλε το ποσό των €351.929,08 που ήταν το μέχρι τότε οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου καθώς και το ποσό των €70.887,73 που κάλυπτε τις δόσεις και τους τόκους που πληρώθηκαν για το δάνειο. Εδώ να σημειωθεί ότι η θέση της Ενάγουσας για αυτό ήταν ότι υπήρξε συμπαιγνία μεταξύ των Εναγομένων και της Τράπεζας και για αυτό, ως προειδοποίησε η κα Ευρυπίδου το Εναγόμενο 1, θα ακολουθήσει αγωγή εναντίον τους και της Τράπεζας, δηλώνοντας ότι το θέμα δεν είναι επίδικο στην παρούσα. Ως εκ των άνω η μαρτυρία του Εναγόμενου 1 γίνεται δεκτή. Τέλος ο Μ.Ε.1 δεν μου έκανε καλή εντύπωση. Προσπάθησε κατά την μαρτυρία του να πείσει ότι οι Εναγόμενοι επί σκοπώ παρέβηκαν τις συμφωνίες και ότι λόγω τούτου η Ενάγουσα υπέστη τις αξιούμενες ζημιές και τερμάτισε αυτές. Οι σχετικές ουσιώδεις θέσεις του όμως στερούνται πειστικότητας εφόσον είτε δεν βρίσκουν έρεισμα στην λογική ή στα τεκμήρια, είτε διαψεύδονται από άλλη μαρτυρία ή χαρακτηρίζονται από αντιφατικότητα. Συγκεκριμένα: Για να πείσει ότι οι Εναγόμενοι δεν είχαν σκοπό να τηρήσουν τις συμφωνίες και ότι έψαχναν τρόπο να αποδεσμευθούν από αυτές και για αυτό ζήτησαν εξαργύρωση της εγγυητικής υποστήριξε βασικά ότι σχεδόν από την αρχή της ανέγερσης της πολυκατοικίας, ο Εναγόμενος 1 τον ρώτησε αν μπορούσε να πάρει μόνο το ένα διαμέρισμα και να ακυρώσουν την συμφωνία για το άλλο και στην συνέχεια περί τον Σεπτέμβριο του 2009, όταν μίλησε με αυτόν για να του πει ότι τα διαμερίσματα θα ήταν έτοιμα μέχρι τέλος του μήνα, ο τελευταίος του έκανε «ξανά νύξη» αναφορικά με την πιθανότητα μείωσης και/ή κάποια έκπτωση του ποσού. Αναφέρθηκε δηλαδή σε επανάληψη τέτοιας «νύξης» ενώ δεν αναφέρθηκε πριν σε τέτοια. Υποστήριξε επίσης ότι μετά που διαπίστωσε ότι δεν πληρώθηκε ολόκληρο το ποσό της τελευταίας δόσης (δηλαδή μετά τις 6.10.2009) επικοινώνησε με τον Εναγόμενο 1, ο οποίος του ανέφερε ότι δυσκολευόταν οικονομικά και αδυνατούσε να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό ενώ άρχισε πάλι να του ζητά όπως ακυρωθεί η συμφωνία ως προς το ένα διαμέρισμα και/ή να τους κάνει έκπτωση από το συμφωνημένο. Στην αντεξέταση του υποστήριξε δε ότι οι Εναγόμενοι διακαώς ζήτησαν να ακυρωθεί «τουλάχιστον» το ένα, κάτι που έρχεται σε αντίθεση με την θέση του ότι εξ αρχής υποστήριξαν να ακυρωθεί η συμφωνία μόνο για το ένα. Σε κάθε δε περίπτωση θα πρέπει να λεχθεί ότι τα όσα υποστήριξε δεν συνάδουν με την δικογραφημένη θέση της Ενάγουσας, όπου η θέση ότι οι Εναγόμενοι ζήτησαν όπως ακυρωθεί η συμφωνία ως προς το ένα από τα δύο διαμερίσματα και/ή όπως τους γίνει έκπτωση, προβάλλεται για χρόνο μετά τις 30.9.
  10. Πέραν δε τούτου η θέση του ότι οι Εναγόμενοι εξ αρχής έψαχναν τρόπο να αποδεσμευθούν από τις συμφωνίες δεν βρίσκει έρεισμα στην λογική εφόσον εάν αυτός ήταν ο σκοπός τους δεν θα ήταν λογικό να καταβάλουν μέχρι τις 6.10.2009 το μεγαλύτερο μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος (€443.800) και να παραμείνει ένα υπόλοιπο €4.
  11. Ήταν επίσης βασική θέση του ότι η κατοχή των επίδικων διαμερισμάτων παραδόθηκε στους Εναγόμενους στις 30.9.
  12. Είπε δε στην κυρίως εξέταση ότι οι εργασίες των διαμερισμάτων ολοκληρώθηκαν μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου 2009 και όντας κατάλληλα για χρήση αφού υπήρχε σύνδεση παροχής νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, παραδόθηκε η κατοχή τους στους Εναγόμενους. Την καταλληλόλητα για χρήση τότε την υποστήριξε κατηγορηματικά και στην αντεξέταση του. Ως προς την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος όμως, στην κυρίως εξέταση του ανέφερε, ανατρέποντας ουσιαστικά την ίδια του την θέση περί καταλληλόλητας για χρήση, ότι τότε υπήρχε προσωρινή παροχή ηλεκτρικού ρεύματος. Επικαλέστηκε μάλιστα το γεγονός ότι πληρώθηκε στην Α.Η.Κ. το ποσό €13.650,29 για τη μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, στην βάση αίτησης ημερομηνίας 12.11.
  13. Πέραν όμως του γεγονότος ότι, ως προκύπτει και από την μαρτυρία του Μ.Υ.1 η προσωρινή παροχή ηλεκτρικού ρεύματος ήταν μόνο για σκοπούς ανέγερσης της οικοδομής και όχι για κατοίκηση - χρήση των διαμερισμάτων, ακόμη και η πληρωμή προς παροχή μόνιμης ηλεκτροδότησης έγινε μετά τις 30.9.2009 και συγκεκριμένα στις 8.10.
  14. Πρέπει επίσης να λεχθεί ότι ήταν γνωστό στην Εταιρεία του μάρτυρα ότι τέτοια πληρωμή δεν σήμαινε και ταυτόχρονη ή ακόμη και σε σύντομο χρόνο ηλεκτροδότηση, εφόσον στους όρους της προσφοράς που αποδέχθηκε η Εταιρεία στις 8.10.2009 (τεκμήριο 24) αναφέρεται ρητά ότι η Α.Η.Κ. δεν υποχρεούται να συνδέσει τα υποστατικά με το δίκτυο της σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ότι η ημερομηνία και ο ρυθμός των εργασιών για τον σκοπό αυτό θα καθορισθούν αποκλειστικά από την Α.Η.Κ., σύμφωνα με τις υποχρεώσεις της. Δέχθηκε δε στην αντεξέταση του ότι ο έλεγχος από την Α.Η.Κ. έγινε πιο μετά λόγω φόρτου εργασίας της τελευταίας. Όταν του υποβλήθηκε ότι η προσωρινή παροχή δεν είναι για σκοπούς κατοίκησης αλλά κατασκευής του κτιρίου, υπεκφεύγοντας επέμενε ότι υπήρχε ρεύμα στο κτήριο στις 30.9.
  15. Συμφώνησε δε στην αντεξέταση ότι το μεν διαμέρισμα 303 ηλεκτροδοτήθηκε στις 24.2.2010 για πρώτη φορά και το διαμέρισμα 203 στις 23.2.2010, ισχυριζόμενος όμως αντιφατικά ότι η Ενάγουσα τήρησε την συμβατική της υποχρέωση για παράδοση στις 30.9.2009 αφού η αίτηση για τον σκοπό αυτό έγινε έγκαιρα αλλά καθυστέρησε η Α.Η.Κ. Παραμένει όμως ως γεγονός που ανατρέπει την θέση του περί καταλληλόλητας των διαμερισμάτων προς χρήση στις 30.9.2009, ότι η μόνιμη ηλεκτροδότηση έγινε περί τους 5 μήνες αργότερα. Στην αντεξέταση του δέχθηκε δε ότι η διαδικασία για πληρωμή των δόσεων από τους Εναγόμενους δεν ήταν αυτοί να έρχονται από την Λευκωσία, όπου διέμεναν και εργάζονταν μόνιμα, για να ελέγξουν και να δώσουν σχετικές οδηγίες αλλά ότι ενημερώνονταν τηλεφωνικώς και από την Τράπεζα, η οποία για να χρηματοδοτεί το έργο ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, ζητούσε σχετική πιστοποίηση από τον αρχιτέκτονα του έργου. Εδώ να λεχθεί ότι η επιστολή του αρχιτέκτονα ημερομηνίας 5.9.2009 (τεκμήριο 30), δεν απευθυνόταν στους Εναγόμενους αλλά «ΠΡΟΣ ΟΛΟΥΣ ΤΟΥΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΟΥΣ» και δεν ανέφερε ότι τα διαμερίσματα ήταν έτοιμα για παράδοση της κατοχής αλλά ότι οι οικοδομικές εργασίες αυτών έχουν ολοκληρωθεί. Αναφορικά δε με την παράδοση της κατοχής των διαμερισμάτων είπε στην κυρίως εξέταση του ότι κατόπιν συνεννόησης με τον Εναγόμενο 1, παρέδωσε τα κλειδιά στην μητέρα του τελευταίου στις 30.9.
  16. Έκανε δε λόγο για κλειδιά των διαμερισμάτων και όχι και για τα κλειδιά της εισόδου της πολυκατοικίας. Όταν του τέθηκε πολύ λογικά ότι εάν παρέδιδε την κατοχή, με την επιστολή που έστειλε ο δικηγόρος της Ενάγουσας και τερμάτιζε τις συμφωνίες θα ζητούσε και επιστροφή της κατοχής, κάτι που δεν ζητά (βλ. επιστολή ημερομηνίας 25.5.2011 - τεκμήριο 14) απάντησε υπεκφεύγοντας ότι ήταν λόγω του μικρού υπόλοιπου που παρέμεινε και δεν έχει σημασία ότι μετά ζήτησε τον τερματισμό και ότι είναι δήθεν διατύπωση του δικηγόρου. Όταν ρωτήθηκε πότε πήρε πίσω την κατοχή και πάλι υπεκφεύγοντας αναφέρθηκε στο γεγονός της εκτέλεσης της εγγυητικής στις 26.5.2011, λέγοντας ότι τότε έπαψε να υπάρχει οποιαδήποτε σχέση. Του υποβλήθηκε δε ότι τον Νοέμβριο του 2010 παρέδωσε στην μητέρα του Εναγόμενου 1, δύο σετ κλειδιών πλην όμως δεν παράδωσε το κλειδί της κύριας εισόδου με αποτέλεσμα οι Εναγόμενοι να μην μπουν ποτέ στα διαμερίσματα, κάτι που δεν δέχθηκε λέγοντας ότι παρέδωσε έγκαιρα και τα κλειδιά της εισόδου ενώ προηγουμένως έκανε λόγο μόνο για κλειδιά διαμερισμάτων. Υποστήριξε επίσης ότι περί το Μάιο του 2011 ενώ οι Εναγόμενοι γνώριζαν ότι θα εκδίδονταν άμεσα και/ή μέσα στις επόμενες μέρες οι τίτλοι των διαμερισμάτων, περί τις 19.5.2011 κάλεσαν την Τράπεζα να τους καταβάλει άμεσα το ποσό της εγγυητικής. Ο ίδιος ενημερώθηκε προφορικά από την Τράπεζα για το γεγονός αυτό και ζήτησε νομική συμβουλή καθώς ήταν θέμα ημερών η έκδοση των τίτλων και η εγγυητική θα έληγε στις 12.6.
  17. Κατόπιν οδηγιών της Ενάγουσας ετοιμάστηκε από δικηγόρους και στάληκε επιστολή ημερομηνίας 19.5.2011 προς την Τράπεζα με κοινοποίηση στους Εναγόμενους (τεκμήριο 13). Όπως διαπιστώθηκε οι Εναγόμενοι επέμεναν για την εκτέλεση της εγγυητικής. Λόγω της επιμονής τους αυτής η Ενάγουσα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 25.5.2011, άσκησε το δικαίωμα της για τερματισμό των συμφωνιών εξαιτίας παράβασης ουσιώδους όρου τους (τεκμήριο 14). Σε σχέση με τα πιο πάνω θα πρέπει κατ' αρχάς να λεχθεί ότι η θέση του περί γνώσης των Εναγομένων για επικείμενη έκδοση των τίτλων δεν υποστηρίζεται από την μαρτυρία που ο ίδιος παρέθεσε και εξηγώ. Σε κανένα σημείο των επιστολών ημερομηνίας 19.5.2011 και 25.5.2011 (τεκμήρια 13 και 14) δεν γίνεται αναφορά σε κάτι τέτοιο και δη ότι οι επίκειται άμεσα και/ή τις επόμενες μέρες η έκδοση των τίτλων, κάτι που θα ήταν εύλογα αναμενόμενο εφόσον με το μεν τεκμήριο 13 η προσπάθεια της Ενάγουσας ήταν να μην προχωρήσει η Τράπεζα στην εκτέλεση της εγγυητικής, οι όροι της οποίας συνδέονταν άμεσα με την έκδοση των τίτλων ενώ με το τεκμήριο 14 γίνεται τερματισμός των συμφωνιών ενόψει της «μέχρι τότε άρνησης και/ή παράλειψης» των Εναγομένων «παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις» από την Ενάγουσα, να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος, που όφειλαν μέχρι τις 30.9.
  18. Θα αναμενόταν εάν έτσι είχαν τα πράγματα, πριν τον τερματισμό των συμφωνιών, να ειδοποιήσει γραπτώς τους Εναγόμενους για την επικείμενη έκδοση των τίτλων. Αναφορικά δε με τον λόγο τερματισμού των συμφωνιών υποστήριξε κάτι διαφορετικό από αυτό που αναφέρεται στην ως άνω επιστολή και δη ότι ήταν λόγω της επιμονής των Εναγόμενων να εκτελεσθεί η εγγυητική, που η Ενάγουσα με την επιστολή αυτή άσκησε το δικαίωμα τερματισμού των συμφωνιών. Σε άλλο δε σημείο της αντεξέτασης ανέφερε βασικά ότι για τον ίδιο φταίνε οι Εναγόμενοι που άσκησαν το δικαίωμα, το οποίο τους δόθηκε μέσω της εγγυητικής και σε άλλο σημείο όταν ρωτήθηκε εάν ο λόγος τερματισμού δεν ήταν αυτός που αναφέρει η επιστολή είπε ότι οι Εναγόμενοι εξαργύρωσαν την εγγυητική για τον απλό λόγο ότι δεν ήθελαν τα ακίνητα, αφού ήταν έτοιμοι οι τίτλοι. Εδώ να σημειωθεί ότι παρά το ότι σε άλλα σημεία της αντεξέτασης αναφέρθηκε σε περισσότερους από ένα λόγους τερματισμούς, σε αυτούς πάντοτε περιλάμβανε και την εν λόγω επιμονή των Εναγόμενων. Τα πιο πάνω καταδεικνύουν όμως τον πραγματικό λόγο για τον οποίο δόθηκαν οδηγίες στους δικηγόρους της Ενάγουσας για τερματισμό των συμφωνιών, που ήταν το ότι οι Εναγόμενοι επέμεναν στην εκτέλεση της εγγυητικής. Το γεγονός δε ότι ο τερματισμός των συμφωνιών έγινε όχι στις 30.9.2009, ούτε και σε σύντομο χρόνο μετά, αλλά 20 περίπου μήνες αργότερα, χωρίς στο μεσοδιάστημα να γίνει οποιαδήποτε όχληση στους Εναγόμενους για πληρωμή του μικρού υπολοίπου και χωρίς ο μάρτυρας να δώσει κάποια δικαιολογία για αυτό, απλά επιβεβαιώνουν το πιο πάνω. Ισχυρίσθηκε επίσης ότι με την καταβολή στους Εναγόμενους, στις 26.5.2011, στην βάση της εγγυητικής, του ποσού των €425.468,77, αυτοί εισέπραξαν έτσι το μεγαλύτερο μέρος του ποσού και/ή του συμφωνημένου τιμήματος που είχαν πληρώσει στην Ενάγουσα για την αγορά των διαμερισμάτων και/ή το πιο πάνω ποσό χρεώθηκε και/ή το επιβαρύνθηκε και/ή απώλεσε άμεσα και/ή έμμεσα η Ενάγουσα. Εδώ να σημειωθεί κατ' αρχάς ότι επιτρέπεται μεν στα δικόγραφα η διαζευκτική παράθεση ισχυρισμών αλλά στα πλαίσια της μαρτυρίας δεν επιτρέπεται και δεν μπορεί να γίνουν αποδεκτοί διαζευκτικοί ισχυρισμοί και δη ότι η Ενάγουσα απώλεσε «άμεσα και/ή έμμεσα» το εν λόγω ποσό. Είναι δε εμφανές ότι προέβη στην διάζευξη αυτή για να στηρίξει την απαίτηση της Ενάγουσας, η οποία αξιώνει αποζημιώσεις στην βάση τέτοιας ζημιάς. Σε κάθε περίπτωση όμως, από την μαρτυρία που παρουσιάσθηκε προκύπτει ότι το ως άνω ποσό της εγγυητικής δεν το επωμίσθηκε η Ενάγουσα αλλά η Εταιρεία του μάρτυρα και κατ' επέκταση εάν ζημιώθηκε κάποιος για τα ποσά αυτά δεν ήταν η Ενάγουσα. Εδώ να λεχθεί ότι και για τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής υποστήριξε ότι τα επιβαρύνθηκε και χρεώθηκε η Ενάγουσα και μάλιστα προς επίρρωση της θέσης του κατέθεσε το τεκμήριο
  19. Αυτό όμως που φαίνεται από το εν λόγω τεκμήριο με το οποίο η Τράπεζα, μεταξύ άλλων, ειδοποίησε την Εταιρεία του για την ανανέωση της εγγυητικής, είναι ότι το κόστος αυτής χρεώθηκε σε λογαριασμό της Εταιρείας του. Ο ίδιος δε αναφερόμενος στο ποσό που δόθηκε στους Εναγόμενους δυνάμει της εγγυητικής, είπε ότι είναι η Εταιρεία του που υπέστη την «δυσβάσταχτη οικονομική συνέπεια» διότι το εν λόγω ποσό το χρέωσε μόνο σε αυτήν η Τράπεζα. Σε υποβολή όμως ότι η Ενάγουσα ουδεμία ζημιά υπέστη από την εξαργύρωση της εγγυητικής, δεν το δέχθηκε υποστηρίζοντας βασικά ότι το έργο ήταν μία συνεργασία της Ενάγουσας με την Εταιρεία του. Ως προκύπτει από το ίδιο το περιεχόμενο της εγγυητικής, αυτή εκδόθηκε κατόπιν παράκλησης της Εταιρείας του και όχι της Ενάγουσας και με αυτήν η τελευταία δεν είχε αναλάβει υποχρέωση πληρωμής οποιουδήποτε ποσού. Η δε συμφωνία που επικαλέσθηκε ο μάρτυρας δεν συνδέεται με την εγγυητική, κάτι που ακόμη και εάν συνέβαινε θα αφορούσε την συμβατική σχέση των δύο και όχι τις επίδικες συμφωνίες. Τέλος να λεχθεί ότι δεν αμφισβήτησε ότι οι Εναγόμενοι έλαβαν γνώση της εγγυητικής στις 30.9.
  20. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η μαρτυρία του Μ.Ε.1 δεν γίνεται δεκτή. Νομική πτυχή Σύμφωνα με το δόγμα της συμβατικής σχέσης («privity of contract»), σαν γενικός κανόνας στο Κοινοδίκαιο, δικαιώματα και υποχρεώσεις από μια σύμβαση δημιουργούνται μόνο μεταξύ των συμβαλλομένων (βλ. Πίριλλος v. Κονναρή
(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1153). Ένας εκ των τρόπων τερματισμού της ισχύος μιας σύμβασης και κατ' επέκταση και της περαιτέρω εκπλήρωσης των υποχρεώσεων που προκύπτουν από αυτήν, είναι λόγω παράβασης των συμβατικών υποχρεώσεων του ενός μέρους, όταν δηλαδή οφείλεται στην συμπεριφορά και ανάγεται στην υπαιτιότητα του ενός συμβαλλομένου. Είναι δε θεμελιωμένο ότι όταν υπάρχει αθέτηση μιας συμφωνίας, το αθώο - αναίτιο μέρος, έχει δικαίωμα είτε να τερματίσει την συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις, είτε να επιμείνει στην τήρηση της και να αξιώσει αποζημιώσεις (βλ. και Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου κ.ά.
(2012)1Β Α.Α.Δ. 1311). Ο χρόνος εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί κατά κανόνα - αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της (βλ. άρθρο 55 του περί Συμβάσεων Νόμου). Σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου διαφωτίζει πότε συμβατικός όρος, ως προς το χρόνο εκπλήρωσης υποχρεώσεων, μπορεί να θεωρηθεί ως ουσιώδης και πότε μπορεί να καταστεί ουσιώδης (βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α.
(1998)1Β Α.Α.Δ. 867). Ο χρόνος θεωρείται ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά την συμφωνία ακυρώσιμη κατ' εκλογή του αθώου μέρους, στις περιπτώσεις: (α) που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στην συμφωνία ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή (β) όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς ή (γ) όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί, το άλλο συμβαλλόμενο μέρος καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογο προθεσμία - προειδοποίηση για συμμόρφωση (βλ. George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.ά.
(1997)1Α Α.Α.Δ. 199). Ακόμη και στις περιπτώσεις που ο χρόνος με βάση τους όρους της σύμβασης δεν καθίσταται ουσιώδης, το ένα εκ των μερών μπορεί να τον καταστήσει ουσιώδη αν διατείνεται ότι έχουν παραβιαστεί οι όροι της σύμβασης. Θα πρέπει όμως και στην περίπτωση αυτή να παράσχει στο άλλο μέρος λογική προειδοποίηση για συμμόρφωση, καθιστώντας με τον τρόπο αυτό τον χρόνο ως ουσιώδη (βλ. Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά.
(2003)1 Α.Α.Δ. 670 και Σάντης ν. Χατζηβασιλείου κ.ά.
(2009)1 Α.Α.Δ. 288). Αυτό μπορεί με την κατάλληλη ειδοποίηση να γίνει ακόμη και με την πάροδο πολλών ετών (βλ. Ξενοφώντος ν. Τυρίμου
(1984)1 Α.Α.Δ. 23). Ως εξηγείται στην Cybarco Ltd v. Guest κ.ά.
(2010)1Γ Α.Α.Δ. 2071, με παραπομπή στο Chitty on Contracts, 12η Έκδοση, Τόμος 1, παρ. 21-017, σκοπός της αποστολής της ειδοποίησης, δεν είναι να διαφοροποιηθούν οι όροι της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν μπορούν μονομερώς να τους αλλοιώσουν. Η συνέπεια της ειδοποίησης είναι να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις τους θα διέπονται από τους όρους της σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου, ο οποίος κωδικοποιεί τις αρχές του Κοινοδικαίου. Ως δε προβλέπεται στο άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου ο ζημιωθείς λόγω παράβασης της σύμβασης έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για την ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής της παράβασης. Η γενική αρχή η οποία διέπει τον καθορισμό των ζημιών είναι λοιπόν εκείνη της αποζημίωσης, δηλαδή το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί, σε όποιο βαθμό αυτό μπορεί να επιτευχθεί με το χρήμα, στην ίδια θέση στην οποία θα ήταν ως εάν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί (βλ. Saab a.ο. ν. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 και George Charalambous Ltd ανωτέρω). Η ζημία αυτή θα πρέπει να προέκυψε φυσικά κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης. Όπως διευκρινίζεται στην Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ. κ.ά. Τρυφωνίδου
(1996)1Α Α.Α.Δ. 679, η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στην θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και όχι την ζημία την οποία υπέστη προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της συμφωνίας. Η λογική πρόβλεψη και τα φυσικά επακόλουθα των όσων ήταν προβλεπτά, όπως διαγράφονται από την σύμβαση, συνιστούν το μέτρο για προσδιορισμό των αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας (βλ. Markidou v. Kiliaris a.o.
(1983)1 C.L.R. 392, Xenophontos v. Tyrimou
(1984)1 C.L.R. 23 και Μουρτζινός ν. Του Πλοίου "Galaxias" κ.ά.
(1997)1Α Α.Α.Δ. 80). Ο κανόνας είναι δε ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης - παράβασης της σύμβασης διότι η ζημία την οποία υπέστη το αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο εκείνο και καθένας εκ των συμβαλλομένων μπορεί να κατευθύνει τις πράξεις του ανάλογα με τη νέα κατάσταση πραγμάτων. Ο κανόνας αυτός δεν είναι όμως άκαμπτος. Εξαίρεση μπορεί να γίνει όταν το επιβάλλει το δίκαιο της υπόθεσης οπόταν οι αποζημιώσεις, μπορεί να εκτιμηθούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία (βλ. Saab ανωτέρω, Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά.
(1997)1Γ Α.Α.Δ. 1800 και Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα
(1998)1Β Α.Α.Δ. 881). Ευρήματα Με βάση τα ως άνω κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα καθώς και την μαρτυρία που έγινε δεκτή, καταλήγω στα ακόλουθα: Οι επίδικες συμφωνίες ημερομηνίας 31.5.2008, συνάφθηκαν μεταξύ της Ενάγουσας ως πωλήτριας και των Εναγομένων ως αγοραστών και προέβλεπαν τα της αγοραπωλησίας των δύο διαμερισμάτων στην πολυκατοικία που θα ανεγειρόταν σε ακίνητο ιδιοκτησίας της Ενάγουσας. Σύμφωνα με αυτές ο πωλητής είχε την υποχρέωση ανέγερσης και αποπεράτωσης των διαμερισμάτων και το τίμημα πώλησης ήταν €224.250 (περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.) για κάθε διαμέρισμα. Ο τρόπος πληρωμής καθοριζόταν τόσο ποσοτικά όσο και χρονικά, με την τελευταία δόση για κάθε διαμέρισμα να είναι ύψους €39.000 πλέον €5.850 Φ.Π.Α. και να είναι καταβλητέα στις 30.9.
  1. Μέχρι τις 30.9.2009 οι Εναγόμενοι είχαν πληρώσει όλες τις συμφωνηθείσες δόσεις πλην της τελευταίας. Ο αρχιτέκτονας του έργου, με επιστολή του ημερομηνίας 5.9.2009 πληροφορούσε ότι οι οικοδομικές εργασίες των διαμερισμάτων έχουν ολοκληρωθεί. Ο Εναγόμενος 1 έλαβε με φαξ την εν λόγω επιστολή στις 5.10.
  2. Προηγουμένως του τηλεφώνησε ο Μ.Ε.1 και του ζήτησε να εξοφλήσει καθότι τα διαμερίσματα είχαν ολοκληρωθεί και ο Εναγόμενος 1 του ανέφερε ότι ήθελε να τα δει πριν εξοφλήσει. Ο Μ.Ε.1 επέμενε στην εξόφληση και για αυτό στάληκε η επιστολή από τον αρχιτέκτονα για να πεισθεί ο Εναγόμενος
  3. Μέχρι και τις 30.9.2009 δεν παραδόθηκε η κατοχή των διαμερισμάτων στους Εναγόμενους και εν πάση περιπτώσει τα διαμερίσματα δεν ήταν έτοιμα για χρήση εφόσον δεν είχαν ακόμη λάβει μόνιμη παροχή ηλεκτρικού ρεύματος από την Α.Η.Κ. Μετά την λήψη της ως άνω επιστολής οι Εναγόμενοι έδωσαν οδηγίες στην Τράπεζα και στις 6.10.2009 πληρώθηκε το ποσό των €85.000 αντί των €89.700, που ήταν ολόκληρη η τελευταία δόση του τιμήματος και για τα δύο διαμερίσματα. Δεν κατέβαλαν ολόκληρο το υπόλοιπο (παρέμεινε το συνολικό ποσό των €4.700), καθότι ενόψει του ότι διέμεναν μόνιμα και εργάζονταν στην Λευκωσία ήθελαν να βεβαιωθούν ότι πράγματι είχαν ολοκληρωθεί οι εργασίες των διαμερισμάτων και περαιτέρω ενόψει του ότι δεν είχαν λάβει ακόμη κατοχή αυτών. Στην συνέχεια και μέχρι τις 12.5.2011 δεν τους παραδόθηκε η κατοχή των διαμερισμάτων, δεν τους ζητήθηκε η πληρωμή του υπολοίπου, δεν εκδόθηκαν οι ξεχωριστοί τίτλοι των διαμερισμάτων και δεν έγινε μεταβίβαση αυτών επ' ονόματι τους. Έτσι με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 13.5.2011 οι Εναγόμενοι υπέβαλαν γραπτή απαίτηση στην Τράπεζα για να τους καταβληθούν τα προβλεπόμενα από την εγγυητική ποσά. Η εν λόγω εγγυητική είχε εκδοθεί στις 12.6.2008 από την Τράπεζα σαν εξασφάλιση του δανείου που παραχωρήθηκε στους Εναγόμενους. Εκδόθηκε δε κατά παράκληση της Εταιρείας του Μ.Ε.1 με δικαιούχους τους Εναγόμενους και με αυτήν η Τράπεζα εγγυήθηκε τον πωλητή (δηλ. την Ενάγουσα) μέχρι του ποσού των €358.000, πλέον τόκους, ότι μέχρι τις 12.5.2010 θα εγγράψει τα διαμερίσματα στο όνομα των Εναγομένων, ελεύθερα από οποιαδήποτε επιβάρυνση, με σκοπό αυτά να υποθηκευτούν ταυτόχρονα προς όφελος της Τράπεζας προς εξασφάλιση του δανείου που αυτή παραχώρησε στους Εναγόμενους. Η εγγυητική έληγε στις 12.6.2010 και ανανεώθηκε αυτόματα με τους ίδιους όρους με τελική ημερομηνία λήξης την 12.6.
  4. Μετά δε την ενημέρωση του Μ.Ε.1 για την πιο πάνω ενέργεια των Εναγόμενων, η Ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 25.5.2011, η οποία επιδόθηκε στους Εναγόμενους στις 26.5.2011), τερμάτισε τις συμφωνίες ενόψει της μέχρι τότε παράλειψης τους να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, που όφειλαν να πληρώσουν μέχρι τις 30.9.
  5. Στην ίδια επιστολή αναφέρεται επίσης ότι οι Εναγόμενοι παρέλειψαν μέχρι τότε να πληρώσουν τα έξοδα της εγγυητικής, τα οποία είχαν υποχρέωση ως η μεταξύ τους συμφωνία να πληρώσουν και ότι η Ενάγουσα θα προβεί στην λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον τους για αποζημιώσεις λόγω παράβασης των όρων του συμβολαίου. Αναφέρεται επίσης ότι ενόψει της παράβασης από μέρους τους «όρου του συμβολαίου και τον τερματισμό των συμφωνιών» η εγγυητική δεν θα πρέπει να εκτελεστεί και εάν ζητήσουν την εκτέλεση της και η Τράπεζα ανταποκριθεί τότε η Ενάγουσα θα στραφεί εναντίον τους και θα αξιώσει οποιεσδήποτε ζημιές υποστεί από την εκτέλεση της εγγυητικής. Στις 26.5.2011 η Τράπεζα εκτέλεσε την εγγυητική καταβάλλοντας στους Εναγόμενους το ποσό των €351.929,08 που ήταν το μέχρι τότε οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου (εξοφλήθηκε έτσι το δάνειο) καθώς και το ποσό των €70.887,73 για τις δόσεις και τους τόκους που πληρώθηκαν για το δάνειο μέχρι τότε. Τα ως άνω ποσά, όπως και προηγουμένως τα έξοδα ανανέωσης της εγγυητικής, χρεώθηκαν στην Εταιρεία του Μ.Ε.
  6. Οι ξεχωριστοί τίτλοι των διαμερισμάτων εκδόθηκαν στις 30.5.2011 αλλά οι Εναγόμενοι σε κανένα σημείο προηγουμένως δεν ενημερώθηκαν και δεν γνώριζαν ότι επίκειτο η έκδοση τους. Τα διαμερίσματα πωλήθηκαν από την Ενάγουσα, σε μεταγενέστερο χρόνο σε άλλα πρόσωπα. Συμπεράσματα Αξιώσεις Ενάγουσας Με την αγωγή της η Ενάγουσα ζητά αποζημιώσεις για παράβαση των επίδικων συμφωνιών εκ μέρους των Εναγόμενων και συγκεκριμένα στη βάση του ότι αυτοί δεν κατέβαλαν την τελευταία δόση ‑ υπόλοιπό του τιμήματος αγοράς. Με βάση τις συμφωνίες η Ενάγουσα είχε υποχρέωση να αποπερατώσει την ανέγερση των διαμερισμάτων και να παραδώσει την κατοχή αυτών κατά ή περί την 30.9.
  7. Η τελευταία δόση ύψους €39.000 πλέον €5.850 Φ.Π.Α. για κάθε διαμέρισμα ήταν πληρωτέα στις 30.9.2009 με την πλήρη συμπλήρωση του έργου και ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής. Οι ως άνω εκατέρωθεν υποχρεώσεις των συμβαλλομένων θα έπρεπε λοιπόν να εκπληρώνονταν ταυτόχρονα. Έτσι η υποχρέωση των Εναγομένων για πληρωμή της τελευταίας δόσης στις 30.9.2009, θα υφίστατο μόνο εφόσον κατά την ημερομηνία αυτή είχαν συμπληρωθεί πλήρως τα διαμερίσματα και είχε παραδοθεί σε αυτούς η κατοχή τους. Ο χρόνος πληρωμής καθορίσθηκε ρητά στις συμφωνίες ως ουσιώδης όρος (όρος 5). Περαιτέρω προνοείτο ότι όλοι όροι των συμφωνιών ήταν ουσιώδεις και παράβαση οποιουδήποτε όρου έδιδε δικαίωμα στον αναίτιο συμβαλλόμενο να ακυρώσει τις συμφωνίες και να ζητήσει πέραν των υπό του Νόμου προβλεπόμενων θεραπειών και νόμιμες αποζημιώσεις. Με δεδομένο ότι δεν παραδόθηκε η κατοχή των διαμερισμάτων στους Εναγόμενους στις 30.9.2009 και άρα η Ενάγουσα δεν εκτέλεσε την δική της συμβατική υποχρέωση, οι Εναγόμενοι δεν είχαν τότε υποχρέωση καταβολής της τελευταίας δόσης του τιμήματος. Παρά ταύτα κατέβαλαν στις 6.10.2009 το μεγαλύτερο μέρος της εν λόγω δόσης, αφήνοντας μόνο ένα μικρό υπόλοιπο. Ως εκ των άνω κρίνεται ότι οι Εναγόμενοι δεν παραβίασαν στις 30.9.2009 οποιοδήποτε συμβατική τους υποχρέωση και συνεπώς ο τερματισμός που έγινε από την Ενάγουσα για τον λόγο ότι οι Εναγόμενοι «παρέλειψαν να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, που όφειλαν να πληρώσουν μέχρι τις 30.9.2009», ήταν μη νόμιμος και αντισυμβατικός. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμη και εάν παραδιδόταν η κατοχή των διαμερισμάτων στις 30.9.2009 και οι Εναγόμενοι δεν πλήρωναν ολόκληρο το οφειλόμενο υπόλοιπο και πάλι η Ενάγουσα δεν θα εδικαιούτο να προβεί στον συγκεκριμένο τερματισμό και εξηγώ. Με δεδομένο ότι ο χρόνος πληρωμής ήταν ουσιώδης, η Ενάγουσα θα έπρεπε να προβεί σε τερματισμό του περί τις 30.9.2009 ή εν πάση περιπτώσει σε σύντομο χρόνο μετά. Είναι την περίπτωση τέτοιου τερματισμού που αφορά η πρόνοια των συμφωνιών (όρος 6) ότι με την ίδια γραπτή ειδοποίηση με την οποία ο πωλητής θα καθιστούσε ληξιπρόθεσμο και απαιτητό οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό, περαιτέρω θα εδικαιούτο να τερματίσει και ακυρώσει τις συμφωνίες. Η Ενάγουσα όμως δεν προέβη σε τέτοιο τερματισμό, αφήνοντας να παρέλθει αρκετός χρόνος, με αποτέλεσμα ο χρόνος να καταστεί μη ουσιώδης. Για να καθίστατο εκ νέου ουσιώδης ο χρόνος έπρεπε η Ενάγουσα να δώσει αργότερα στους Εναγόμενους εύλογη προειδοποίηση με την οποία να ζητά την πληρωμή του υπολοίπου. Χωρίς όμως να πράξει κάτι τέτοιο, προχώρησε στις 25.5.2011 δηλαδή 20 περίπου μήνες αργότερα, σε τερματισμό των συμφωνιών για τον συγκεκριμένο λόγο με αποτέλεσμα η επιστολή τερματισμού να μην είχε ως νομικό αποτέλεσμα τον τερματισμό (βλ. Mindoras Estates Ltd v. Ποταμού
(2012)1Β Α.Α.Δ. 1729). Ουδέποτε δε μέχρι τον τερματισμό η Ενάγουσα παρέδωσε την κατοχή των διαμερισμάτων στους Εναγόμενους, ώστε να μπορεί να γίνεται λόγος για παράβαση της σύμβασης εκ μέρους τους και ότι αυτή υπέστη οποιεσδήποτε σχετικές ζημιές. Με βάση δε τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου και έχουν γίνει δεκτά προκύπτει ότι ο τερματισμός των συμφωνιών έγινε λόγω της ενέργειας των Εναγομένων να απαιτήσουν γραπτώς την εκτέλεση της εγγυητικής. Η Ενάγουσα προβάλει ότι αυτή η ενέργεια των Εναγομένων δείχνει και την πρόθεση τους να μην τηρήσουν τα συμφωνηθέντα (υπαναχώρηση από την σύμβαση). Από την μαρτυρία όμως που έχει γίνει δεκτή δεν προκύπτει κάτι τέτοιο. Πέραν όμως και ανεξάρτητα από αυτό ο τερματισμός των συμφωνιών δεν έγινε για τέτοιο λόγο ώστε να μπορεί να εξετασθεί το νόμιμο και/ή ορθό του σε τέτοια περίπτωση. Σε κάθε περίπτωση η εγγυητική επιστολή είχε δοθεί από την Τράπεζα, κατά παράκληση όχι της Ενάγουσας αλλά της Εταιρείας του Μ.Ε.1, ως εξασφάλιση της συμφωνίας δανείου που είχε δοθεί στους Εναγόμενους. Στα πλαίσια και για τον σκοπό αυτό εγγυόταν από πλευράς της η Τράπεζα την υποχρέωση της Ενάγουσας να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα εντός συγκεκριμένου χρόνου. Ως έχει νομολογηθεί, οι εγγυητικές επιστολές είναι αυτοτελείς δηλαδή έχουν αυτονομία και ανεξαρτησία και δεν επηρεάζονται από την αρχική συμφωνία την οποίαν διασφαλίζουν. Οι υποχρεώσεις λοιπόν που απορρέουν από αυτές είναι ανεξάρτητες από τις μεταξύ των μερών ή των εμπορευομένων διαφορές, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Σκοπός τους δεν είναι η διασφάλιση της αρχικής συμφωνίας αλλά η διασφάλιση της αξιοπιστίας των συναλλαγών και της εμπορικής πίστης. Όταν δε τέτοιες εκδίδονται από τραπεζικό ίδρυμα αποτελούν ανέκκλητη επιβεβαίωση ότι θα πληρωθούν στη βάση των όρων τους. Η υποχρέωση δε της τράπεζας που εκδίδει τέτοια, προκύπτει αμέσως μόλις ο δικαιούχος ικανοποιήσει τους όρους και τις προϋποθέσεις που τίθενται για πληρωμή της. Εφόσον λοιπόν ικανοποιούνται οι τυπικοί όροι της εγγυητικής η τράπεζα θα πρέπει να καταβάλει το ποσό της στον δικαιούχο της (βλ. Σ.Π.Ε. Πέγειας ν. CAA Travel Media Ltd
(2008)1Β Α.Α.Δ. 837, Hellenic Bank Public Company Limited v. Alpha Panareti Public Limited
(2013)1Β Α.Α.Δ. 1235 και Κωμοδρόμου κ.ά. ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, ECLI:CY:AD:2020:A99, Πολ. Έφεση Αρ. 281/2013, ημερ. 11.3.2020). Ως τέτοια, στην προκειμένη, η εγγυητική ήταν αυτόνομη και ανεξάρτητη από την συμφωνία δανείου την οποία εξασφάλιζε, πόσο μάλλον από τις επίδικες συμφωνίες, τους όρους των οποίων δεν επηρέαζε και δεν δημιουργούσε οποιανδήποτε συμβατική σχέση, είτε μεταξύ των Εναγόμενων και της Ενάγουσας ή της Εταιρείας του Μ.Ε.1. Να σημειωθεί περαιτέρω ότι, ως ουσιαστικά δέχθηκε και η συνήγορος της Ενάγουσας (η οποία αποκάλυψε κατά την αντεξέταση του Εναγόμενου 1 και δήλωσε στην τελική της αγόρευση την πρόθεση της «Ενάγουσας και/ή της Εταιρείας» να καταχωρήσει αγωγή εναντίον των Εναγομένων και της Τράπεζας αναφορικά με την εγγυητική), η ορθότητα ή η νομιμότητα της εκτέλεσης της εγγυητικής δεν αποτελεί επίδικο θέμα στην υπό κρίση αγωγής. Ακόμη και να ετίθετο κάτι τέτοιο το Δικαστήριο δεν θα μπορούσε να το εξετάσει καθότι προφανώς δεν είναι μέρη στην αγωγή όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. Θα πρέπει επίσης να λεχθεί ότι οι αξιώσεις της Ενάγουσας για διαφυγόντα κέρδη και απώλεια ενοικιαστικής αξίας δεν θα επιτύγχαναν ακόμη και στην περίπτωση που ο τερματισμός των συμφωνιών κρινόταν νόμιμος και εξηγώ. Πέραν από την απόδειξη της ζημιάς θα πρέπει να αποδεικνύεται και το ποσό-ύψος αυτής. Προς απόδειξη του εν λόγω ποσού η Ενάγουσα προσκόμισε τις δύο εκτιμήσεις που έκανε ο Μ.Ε.2, τον οποίο και κάλεσε να καταθέσει για τον σκοπό αυτό. Η μαρτυρία όμως αυτή, για τους λόγους που εξηγούνται ανωτέρω, δεν έγινε δεκτή. Ακόμη όμως και να γινόταν δεκτή, δεν αποδεικνύει το πραγματικό ποσό της ζημιάς καθότι αφορούσε την αγοραία και ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων όχι κατά τον κρίσιμο χρόνο δηλαδή αυτόν της παράβασης των συμφωνιών, που κατά την Ενάγουσα ήταν η 30.9.2009, αλλά μεταγενέστερα και δη τις 3.10.2011 δηλαδή δύο περίπου χρόνια αργότερα. Εδώ να σημειωθεί ότι όταν ο Μ.Ε.2 ρωτήθηκε εάν θεωρεί ότι το 2009 οι τιμές των επίδικων διαμερισμάτων ήταν ψηλότερες από αυτές του 2011, είπε ότι δεν γνωρίζει καθότι δεν έκανε εκτίμηση για το 2009 και μάλιστα ανέφερε ότι θεωρεί ότι ενδεχομένως να ήταν ψηλότερες. Ενόψει των ανωτέρω κρίνεται περαιτέρω ότι η Ενάγουσα δεν δικαιούται ούτε το ποσό των €1.495 δηλαδή τα έξοδα για την ετοιμασία των εκτιμητικών εκθέσεων (τεκμήρια 17 και 18). Όσον δε αφορά την αξίωση της σε σχέση με το ποσό ανανέωσης της εγγυητικής θα πρέπει να λεχθούν τα ακόλουθα: Αποτελούσε ρητό όρο των επίδικων συμφωνιών ότι σε περίπτωση που ο αγοραστής αιτείτο δανείου από οποιαδήποτε τράπεζα και ζητούσε από τον πωλητή να παρουσιάσει τραπεζική εγγυητική επιστολή, τα έξοδα της εγγυητικής θα τα επιβαρυνόταν ο αγοραστής. Στην προκειμένη όμως από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου και έχουν γίνει δεκτά, προκύπτει ότι η εγγυητική δεν δόθηκε κατά παράκληση της Ενάγουσας αλλά της Εταιρείας του Μ.Ε.1, η οποία δεν συνδεόταν συμβατικά με τους Εναγόμενους. Συνεπώς οι Εναγόμενοι δεν είχαν συμβατική υποχρέωση καταβολής στην Ενάγουσα των εξόδων της εγγυητικής. Άλλωστε -και αυτό ουσιαστικά επιβεβαιώνει και τα πιο πάνω- τόσο το ποσό των εξόδων ανανέωσης όσο και το ποσό εκτέλεσης της εγγυητικής, το χρεώθηκε η εν λόγω Εταιρεία και όχι η Ενάγουσα και κατ' επέκταση η τελευταία δεν υπέστη τέτοια ζημιά. Εδώ να σημειωθεί ότι και η συνήγορος της Ενάγουσας στην αγόρευση της δήλωσε όσον αφορά την εγγυητική ότι τα χρήματα ανήκαν στην Εταιρεία δηλαδή όχι στην Ενάγουσα. Το γεγονός δε ότι είχαν προβεί σε συμφωνία για ανάπτυξη του ακινήτου της Ενάγουσας με την ανέγερση της επίδικης πολυκατοικίας, δεν μεταβάλλει τα πιο πάνω και δεν μπορεί να οδηγήσει το συμπέρασμα ότι η οποιαδήποτε ενδεχόμενη ζημία υπέστη η Εταιρεία, συνιστούσε ταυτόχρονα και ζημιά της Ενάγουσας. Ως εκ των άνω κρίνεται ότι η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την υπόθεση της και συναφώς ότι δεν δικαιούται σε οποιαδήποτε από τις αξιούμενες θεραπείες. Αξιώσεις Εναγομένων Ερχόμενος στην συνέχεια στην Ανταπαίτηση θα πρέπει κατ' αρχάς να λεχθεί ότι ο κανόνας στο δίκαιο των συμβάσεων είναι ότι το αναίτιο μέρος μιας συμφωνίας έχει την επιλογή είτε να θεωρήσει την παράβαση από το υπαίτιο μέρος ως τερματίζουσα την σύμβαση, να αποδεχθεί τον τερματισμό εκ μέρους του υπαιτίου μέρους και να εγείρει αγωγή για αποζημιώσεις, οπότε και οι δύο πλευρές απαλλάσσονται από την περαιτέρω εκτέλεση των προνοιών της σύμβασης, είτε να ζητήσει ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και επιπλέον αποζημιώσεις για τυχόν ζημιά που προέκυψε από αργοπορία στην εκτέλεση της συμφωνίας. Δύναται επίσης να προχωρήσει και με τις δύο πιο πάνω θεραπείες διαζευκτικά, αν και στη δίκη θα πρέπει να επιλέξει ποια εν τέλει θα ακολουθήσει. Αν ο ένας συμβαλλόμενος αποδεχθεί την παράβαση και τερματίσει την σύμβαση, δεν μπορεί να ζητήσει ειδική εκτέλεση εφόσον και οι δύο πλευρές απαλλάσσονται από την περαιτέρω εκτέλεση (βλ. Metaxas Loizides Syrimis & Co v. L.K. Globalsoft Com. Ltd
(2007)1A Α.Α.Δ. 54 και Επενδυτικό Συγκρότημα Συνεργατικών Εταιρειών «Λευκόνοικο» Λτδ ν. Εμπορική Κεφαλαίου και Συμμετοχών Α.Ε. κ.ά.
(2012)1Γ Α.Α.Δ. 2691). Στην προκειμένη οι Εναγόμενοι δεν ζητούν ειδική εκτέλεση και δεν προβάλλουν αξιώσεις στην βάση της συνέχισης των συμφωνιών αλλά υποστηρίζουν ότι ενόψει των ανωτέρω δεν δεσμεύονται πλέον από αυτές. Η θέση τους είναι ότι η Ενάγουσα δεν εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ότι ενόψει αυτού παρά του ότι της κατέβαλαν το μεγαλύτερο μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, όχι μόνο δεν έλαβαν ποτέ κατοχή των διαμερισμάτων αλλά δεν απέκτησαν ούτε την ιδιοκτησία τους. Πράγματι από την μαρτυρία που έχει γίνει δεκτή προκύπτει ότι οι Εναγόμενοι δεν παρέβηκαν οποιοδήποτε όρο των συμφωνιών και ότι η Ενάγουσα προέβη σε μη νόμιμο και κατά παράβαση των συμφωνιών τερματισμό αυτών. Τούτου δεδομένου αλλά και του ότι, ως το αναίτιο μέρος, επέλεξαν να αποδεχθούν τον τερματισμό των συμφωνιών από την Ενάγουσα και να εγείρουν ανταπαίτηση για αποζημιώσεις, απαλλάσσονται από την περαιτέρω εκτέλεση των προνοιών των συμφωνιών. Είναι δε αναντίλεκτο ότι οι Εναγόμενοι στα πλαίσια εκπλήρωσης των συμβατικών τους υποχρεώσεων πλήρωσαν στην Ενάγουσα το συνολικό ποσό των €443.800, χωρίς τελικά να πάρουν οποιοδήποτε αντάλλαγμα. Εδώ να υπομνησθεί ότι σε μεταγενέστερο χρόνο η Ενάγουσα πώλησε τα διαμερίσματα σε άλλα πρόσωπα και δεν τους επέστρεψε το ως άνω ποσό. Να σημειωθεί ότι με βάση τα όσα έχουν λεχθεί ανωτέρω, το ποσό που έλαβαν οι Εναγόμενοι από την Τράπεζα στα πλαίσια εκτέλεσης της εγγυητικής δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι αποτελεί επιστροφή, από μέρους της Ενάγουσας, του ποσού που αυτοί της κατέβαλαν στα πλαίσια των συμφωνιών, ώστε να θεωρείται ότι θα πρέπει να επιστραφεί στους Εναγόμενους, σε περίπτωση επιτυχίας της Ανταπαίτησης, μόνο το ποσό των €89.700 που συνιστούσε την προκαταβολή που αυτοί έδωσαν για τις συμφωνίες και προερχόταν όχι από τα χρήματα του δανείου αλλά από άλλα δικά τους χρήματα. Δεν μου διαφεύγει δε ότι κατά την αντεξέταση του ο Εναγόμενος 1, όταν ρωτήθηκε σχετικά, ανέφερε βασικά ότι με την Ανταπαίτηση του διεκδικεί το ποσό της προκαταβολής που έδωσαν κατά την υπογραφή των συμφωνιών. Σε κανένα όμως σημείο δεν υπήρξε ρητή δήλωση περιορισμού της απαίτησης των Εναγομένων στο εν λόγω ποσό και φαίνεται ότι ο Εναγόμενος 1 ανέφερε τα πιο πάνω ενόψει του ότι εισέπραξαν από την Τράπεζα τα ποσά της εγγυητικής που συνδέονταν με το δάνειο που είχαν λάβει για την αγορά των διαμερισμάτων. Όπως όμως αναφέρθηκε η εγγυητική και η λειτουργία της είναι ανεξάρτητη και δεν επηρέαζε με οποιοδήποτε τρόπο τις επίδικες συμφωνίες. Να υπομνησθεί εδώ ότι, ως δηλώθηκε από την συνήγορο της, η πλευρά της «Ενάγουσας και/ή της Εταιρείας» θα προχωρήσει σε καταχώρηση άλλης αγωγής εναντίον των Εναγομένων αναφορικά με την εγγυητική. Να σημειωθεί τέλος ότι ακόμη και εάν κρινόταν ότι οι Εναγόμενοι ήταν υπαίτιοι για παράβαση των συμφωνιών και πάλι θα δικαιούνταν επιστροφής του συνολικού ποσού που πλήρωσαν στην Ενάγουσα εφόσον αυτό ήταν μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος και ως τέτοιο επιστρεπτέο εφόσον η συμφωνία τερματίστηκε, ανεξάρτητα από τον λόγο του τερματισμού της (βλ. Αγαπίου ν. Λεωνίδου
(2007)1Α Α.Α.Δ. 50 και Νικολάου κ.ά. ν. Ιακωβίδη ως Εκκαθαριστή της A & G Property Wise Development Ltd
(2014)1Β Α.Α.Δ. 1482). Τέλος όσον αφορά τις δηλωτικές - αναγνωριστικές αποφάσεις που διεκδικούν οι Εναγόμενοι θα πρέπει να λεχθούν τα ακόλουθα: Η εξουσία του Δικαστηρίου να εκδίδει αποφάσεις με τις οποίες να αναγνωρίζει δικαιώματα, παρέχεται από το άρθρο 41 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, το οποίο προσομοιάζει με τον Κ.5 της Δ.25 των παλαιών Αγγλικών Διαδικαστικών Κανονισμών. Ως δε προκύπτει από την σχετική νομολογία (βλ. Πεκρής ν. Τζιάνναρου κ.α., Πολ. Έφεση Αρ. 93/2011, ημερ. 18.1.2016) η εν λόγω εξουσία είναι διακριτική και συνήθως εκδίδονται δηλωτικές αποφάσεις σε σχέση με νομικά δικαιώματα. Όπου ζητείται τέτοια απόφαση, χωρίς να ζητείται οποιαδήποτε άλλη θεραπεία, η διακριτική αυτή εξουσία πρέπει να ασκείται με μεγάλη προσοχή (βλ. Mellstrom v. Garner [1970] 2 All ER 9 CA και Annual Practice 1958, σελ. 578). Για να ασκηθεί η διακριτική ευχέρεια υπέρ της έκδοσης αναγνωριστικής απόφασης, θα πρέπει να προκύπτει κάποιο χειροπιαστό όφελος για τον διάδικο που την ζητά (βλ. Maerkle v. British and Continental Fur Co Ltd [1954] 3 All ER 50 CA). Δεν εκδίδονται δε τέτοιες αποφάσεις για ακαδημαϊκά και μόνο ερωτήματα (βλ. Howard v. Pickford Tool Co Ltd [1951] 1 KB 417 CA) ή όπου η απάντηση στο ερώτημα θα είναι μάταιη ή άνευ ουσιαστικής σημασίας. Στην Πεκρής ανωτέρω ακυρώθηκε κατ' έφεση η αναγνωριστική απόφαση που εκδόθηκε στην ανταπαίτηση, καθότι κρίθηκε ότι οι δια ανταπαιτήσεως εφεσίβλητοι δεν προσδιόρισαν κανένα αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του εφεσείοντα και ούτε έδειξαν ότι υπήρχε κάποιος ιδιαίτερος λόγος ή ότι θα προέκυπτε σ' αυτούς κάποιο όφελος, ώστε να είναι αναγκαία η έκδοση δηλωτικής απόφασης υπέρ τους. Όλα τα θέματα μεταξύ των διαδίκων επιλύονταν με την απόφαση στην αγωγή. Ως δε αναφέρθηκε, εάν η έκδοση δηλωτικής απόφασης επιτρεπόταν να καταστεί τυπική διαδικασία τότε σε κάθε αγωγή που θα απορρίπτετο, θα μπορούσε να εκδοθεί δηλωτική απόφαση προς το αντίθετο. Όμως κάτι τέτοιο, χωρίς να υπάρχουν ειδικές ή άλλες περιστάσεις, όχι μόνο δεν είναι αναγκαίο αλλά ούτε προβάλλει τα καλώς νοούμενα συμφέροντα της δικαιοσύνης. Στην προκειμένη, λαμβάνοντας υπόψην όλα τα πιο πάνω και το περιεχόμενο των δηλωτικών - αναγνωριστικών αποφάσεων που αξιώνουν οι Εναγόμενοι, κρίνω ότι δικαιολογείται η έκδοση τους. Υπό το φως όλων των πιο πάνω, κρίνεται ότι οι Εναγόμενοι πέτυχαν να αποδείξουν, στα πλαίσια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, τις ως άνω αξιώσεις τους. Δεν ισχύει όμως το ίδιο όσον αφορά την αξίωση τους για καταβολή του ποσού των €2.814 που κατέβαλαν ως μηνιαία ασφάλιστρα για ασφάλεια ζωής που συνάφθηκε για παραχώρηση του δανείου τους. Αυτό καθότι το εν λόγω ποσό δεν προκύπτει ούτε και σχετίζεται με τις επίδικες συμφωνίες και είναι ασύνδετο με το θέμα της αποζημίωσης και του μέτρου γι' αυτό, στην περίπτωση διάρρηξης αυτών (βλ. και Αγαπίου ν. Λεωνίδου
(2007)1Α Α.Α.Δ. 50). Κατάληξη Ενόψει όλων των ανωτέρω η Αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Η Ανταπαίτηση επιτυγχάνει μερικώς και ως εκ τούτου εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον της Ενάγουσας:
  1. Με την οποία αναγνωρίζεται ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών από μέρους της Ενάγουσας είναι μη νόμιμος και/ή έλαβε χώρα κατά παράβαση των συμφωνηθέντων.
  2. Με την οποία αναγνωρίζεται ότι ο τερματισμός των επίδικων συμφωνιών συνιστά ουσιώδη παράβαση των όρων αυτών και/ή αποκήρυξη αυτών από μέρους της Ενάγουσας και/ή άρνηση της Ενάγουσας να εκπληρώσει τα συμφωνηθέντα και ότι οι Εναγόμενοι έχουν νόμιμα απαλλαγεί από τις υποχρεώσεις τους δυνάμει των εν λόγω συμφωνιών.
  3. Για το ποσό των €443.800, με νόμιμο τόκο μέχρι εξοφλήσεως. Τέλος τα έξοδα της υπόθεσης, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον της Ενάγουσας. (Υπ.) .................... Φ. Τιμοθέου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.