← Κύπρος

Stewart ν. Pentaras VK Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 4054/10, 12/5/2021

Stewart ν. Pentaras VK Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 4054/10, 12/5/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2021:A47 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Στ. Σταύρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4054/10 Μεταξύ: xxx Stewart Ενάγοντας και

  1. Pentaras VK Developers Ltd
  2. VK Tours & Financial Services Ltd
  3. xxx Πενταρά Εναγόμενοι 12 Μαΐου, 2021 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κ. Α. Δημητριάδης για Ανδρέας Χρ. Δημητριάδης Δ.Ε.Π.Ε. Για την Εναγόμενη 1: κ. Α. Νικολάου και κ. Α. Γ. Ζύμπηλος. Για τους Εναγόμενους 2 και 3: κ. Α. Γ. Ζύμπηλος. Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή Εξελίχθηκε σε εφιάλτη το όνειρο του Σκωτσέζου ενάγοντα να αποκτήσει εξοχική έπαυλη στην Κύπρο με πανοραμική θέα τα γαλάζια νερά της Μεσογείου και εκεί να περάσει ήσυχα, όμορφα και ξεκούραστα τα «χρυσά χρόνια» της ζωής του μετά από τους κόπους και μόχθους μιας ζωής. Δυστυχώς, δεκαπέντε και πλέον χρόνια μετά την αγορά της έπαυλης, όχι μόνον δεν υλοποιήθηκε το όνειρο, αλλά «σέρνεται» στα κυπριακά Δικαστήρια για να σώσει ό,τι περισώζεται απ' αυτήν την άσχημη εμπειρία. Ας δούμε αναλυτικά την υπόθεση του με αφετηρία και βάθρο τις έγγραφες προτάσεις. Οι έγγραφες προτάσεις Ο ενάγοντας λοιπόν - δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 28.9.2005 (εφεξής η Συμφωνία) - αγόρασε από τους εναγόμενους 1, 2 και 3 μια έπαυλη τριών υπνοδωματίων «τύπου Α» (εφεξής η Κατοικία) η οποία θα ανεγειρόταν στο οικόπεδο αρ.1x που θα προέκυπτε από διαχωρισμό του τεμαχίου 1xx3 που βρίσκεται στον Δήμο Πέγειας με αρ.εγγ. 4xx58, Φ/ΣΧ.Χxx9 (εφεξής το Τεμάχιο) έναντι του συνολικού τιμήματος των ΛΚ210.000 (€358.806,30). Συμφώνως της Έκθεσης Απαίτησης, οι εναγόμενες 1 και 2 είναι εταιρείες ανάπτυξης γης και η εναγόμενη 3 επιχειρηματίας που ασχολείται με κτηματικές και οικοδομικές επιχειρήσεις. Εν πάση περιπτώσει οι εναγόμενοι 1, 2 και 3 ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο οι συνιδιοκτήτες του Τεμαχίου και δυνάμει της Συμφωνίας οι από κοινού πωλητές της Κατοικίας. Οι κύριοι όροι της Συμφωνίας παρατίθενται στην παράγραφο 7 της Έκθεσης Απαίτησης και μεταξύ αυτών ήταν ότι (α) η Κατοικία θα παραδιδόταν το αργότερο μέχρι 31.11.2006 και (β) ότι οι πωλητές θα μεταβίβαζαν και ενέγραφαν την Κατοικία επ' ονόματι του ενάγοντος ελεύθερη κάθε εμπράγματου βάρους μόλις εκδιδόταν ο ξεχωριστός τίτλος της Κατοικίας. Επί τούτου, οι εναγόμενοι τόσο πριν όσο και κατά την υπογραφή της Συμφωνίας διαβεβαίωσαν τον ενάγοντα ότι το Τεμάχιο δεν επιβαρυνόταν με οποιανδήποτε επιβάρυνση και ότι ο τίτλος θα εκδιδόταν εντός εύλογου χρόνου. Ο ενάγοντας κατέβαλε το συνολικό τίμημα αγοράς της Κατοικίας, ήτοι ΛΚ205.000 (αφού του έγινε έκπτωση από τους εναγόμενους περίπου ΛΚ5000) αλλά οι εναγόμενοι αδυνατούν και/ή αρνούνται να αποπερατώσουν και να μεταβιβάσουν την Κατοικία στον ενάγοντα, παρά τις επανειλημμένες του οχλήσεις, με αποτέλεσμα να υποστεί ειδικές ζημιές ανερχόμενες σε €608.
  4. Οι ζημιές αυτές προκύπτουν από τα ακόλουθα: -Κόστος ολοκλήρωσης της Κατοικίας -€150.000 πλέον ΦΠΑ. -Ενοικιαστική αξία Κατοικίας για 74 μήνες χ €1.000 μηνιαίως, ήτοι από 1.12.2006 μέχρι την καταχώρηση της Έκθεσης Απαίτησης -€74.
  5. -Διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αγοραίας αξίας κατά τη συμβατική ημερομηνία παράδοσης 30.11.2006 (ήτοι €720.000 -€358.806,30) = €361.193,
  6. -Ταξιδιωτικά και άλλα έξοδα €7.
  7. -Αγορασθέντα και αχρησιμοποίητα έπιπλα και ηλεκτρικές συσκευές €6.500 -Νομικές Συμβουλές €9.
  8. Σύνολο €608.693,70 λέγε €608.
  9. Ο ενάγοντας διεκδικεί με την Έκθεση Απαίτησης το ποσό αυτό καθώς και γενικές και άλλες αποζημιώσεις και πλειάδα διαταγμάτων για να επιτευχθεί τελικώς η μεταβίβαση και εγγραφή της Κατοικίας επ' ονόματι του. Οι εναγόμενοι με την κοινή Υπεράσπιση που καταχώρησαν παραδέχονται τη συνομολόγηση και τους κύριους όρους της Συμφωνίας ημερ.28.9.2005 όπως παραδέχονται ότι οι εναγόμενες 1 και 2 ασχολούνταν με την ανάπτυξη γης. Αρνούνται όμως ότι η εναγόμενη 3 είχε τις δραστηριότητες που της αποδίδονται, αντιτάσσοντας ότι η υπογραφή της προέκυψε απλά από τη συνιδιοκτησία της του εν λόγω Τεμαχίου. Απ' εκεί και πέρα οι εναγόμενοι αρνούνται ότι η Κατοικία προοριζόταν για οποιουδήποτε είδους εκμετάλλευση, αντιτάσσοντας ότι αγοράστηκε για να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως εξοχική κατοικία. Δέχονται ότι δεν αποπερατώθηκε η ανέγερση της Κατοικίας αλλά απορρίπτουν ότι το κόστος αποπεράτωσης ανέρχεται σε €150.000 όπως απορρίπτουν και τις υπόλοιπες ειδικές ζημιές, καλώντας τον ενάγοντα σε αυστηρή απόδειξη τους. Σε ό,τι αφορά την καθυστέρηση, την αποδίδουν μερικώς στις αλλαγές που ζητούσε ο ενάγοντας ενώ σε ό,τι αφορά τις επιβαρύνσεις (υποθήκες, πωλητήρια έγγραφα), ισχυρίζονται ότι ο ενάγοντας τις γνώριζε και εν πάση περιπτώσει αφορούσαν ολόκληρο το Τεμάχιο και όχι την Κατοικία ειδικά. Τελικώς ζητούν απόρριψη της αγωγής με έξοδα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι με Αίτηση τους ημερ.21.10.2019, οι εναγόμενοι ζήτησαν τροποποίηση του δικογράφου τους ώστε να τους επιτραπεί, μεταξύ άλλων, να εισαγάγουν ισχυρισμό για εκχώρηση δικαιωμάτων του ενάγοντος που απορρέουν από την επίδικη Συμφωνία ημερ.28.9.2005 προς την ALPHA BANK CYPRUS LTD στα πλαίσια παραχωρηθέντος δανείου για αγορά της Κατοικίας - πράξη που φέρεται να τους παρεμποδίζει να προωθούν την παρούσα αγωγή. Η Αίτηση τους κατόπιν ακρόασης απορρίφθηκε από το Δικαστήριο (υπό άλλη σύνθεση) με την ενδιάμεση απόφαση ημερ.15.4.
  10. Από την εν λόγω απόφαση προκύπτει ότι η απόρριψη βασίστηκε κυρίως στο γεγονός ότι υπήρξε αδικαιολόγητη καθυστέρηση και ότι επιδιωκόταν η εισαγωγή νέας βάσης Υπεράσπισης, κάτι το οποίο, συμφώνως της Νομολογίας, δεν επιτρέπεται. Ως εκ τούτου η υπόθεση προχώρησε σε ακρόαση στη βάση των αρχικών δικογράφων, όπως τα έχω σκιαγραφήσει ανωτέρω. Παρόλα ταύτα υπήρξε έντονη, επίμονη και συνεχής προσπάθεια από πλευράς του συνηγόρου των εναγόμενων - παρά τις υποδείξεις του Δικαστηρίου και τις ενστάσεις της πλευράς του ενάγοντος - δια της εισαγωγής θέματος εκχώρησης δια της πλαγίας οδού. Ακόμα και στην αγόρευση του, ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόμενων - περιφρονώντας και πάλι την προαναφερθείσα ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου - αφιερώνει ολόκληρη ενότητα στο θέμα της εκχώρησης (σελ.10-11), εισηγούμενος ότι η υπόθεση θα πρέπει να απορριφθεί γι' αυτόν και μόνον τον λόγο. Τονίστηκε στη δίκη και επαναλαμβάνεται και τώρα η πάγια νομολογική αρχή ότι μαρτυρία που εμφιλοχωρεί στην ακρόαση και δεν καλύπτεται από τη δικογραφία, αγνοείται από το Δικαστήριο. Στο θέμα αυτό θα αναφερθώ και στη συνέχεια. Μια άλλη εξέλιξη που αξίζει αναφοράς ήταν η γνωστοποίηση του γεγονότος διαρκούσης της δίκης, ότι η εναγόμενη 1 εταιρεία βρίσκεται υπό διαχείριση και έχει διοριστεί παραλήπτης - διαχειριστής. Η γνωστοποίηση αυτή είχε ως αποτέλεσμα την αναβολή της ακρόασης, ώστε να ενημερωθεί ο εν λόγω διαχειριστής για τη διαδικασία που βρισκόταν σε εξέλιξη. Πράγματι ενημερώθηκε και διόρισε τον κ. Νικολάου ως έτερο δικηγόρο της εναγόμενης 1 και απ' εκείνο το σημείο και έπειτα υπήρξε ομοδικία μετά του κ. Ζύμπηλου. Η ακροαματική διαδικασία Κατά την ακρόαση έδωσαν μαρτυρία συνολικά δέκα άνθρωποι. Από πλευράς ενάγοντος, ο πρώην εργολάβος, xxx 'Οθωνος (ΜΕ1), ο ίδιος ο ενάγοντας, xxx Stewart (ΜΕ2), η υπάλληλος του Κτηματολογίου Πάφου, xxx Γιάγκου (ΜΕ3) και ο εκτιμητής ακινήτων, xxx Πίτρος (ΜΕ4). Από πλευράς εναγόμενων, ο υπάλληλος της Alpha Bank, xxx Βρυώνη (ΜΥ1), ο ελεγκτής/λογιστής, xxx xxx Αταλιώτης (ΜΕ2), ο υπάλληλος του Κτηματολογίου Πάφου, xxx Νεοφύτου (ΜΕ3), η εναγόμενη 3, xxx Πενταρά (ΜΕ4), ο διευθυντής των εναγόμενων 1 και 2, xxx Πενταράς (ΜΕ5) και ο επίσης υπάλληλος της Alpha Bank, xxx Άδωνη (ΜΕ6). Από πλευράς γραπτής μαρτυρίας κατατέθηκαν τα εξής έγγραφα ως τεκμήρια: Τεκμήριο 1 - Έγγραφο που τιτλοφορείται «Προσφορά» και φέρει ημερομηνία 06.05.
  11. Τεκμήριο 2 - Έρευνα στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών σε σχέση με την εγγραφή της εναγόμενης
  12. Τεκμήριο 3 - Έρευνα στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών σε σχέση με την εγγραφή της εναγόμενης
  13. Τεκμήριο 4 - Πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας με αριθμό 0/4xx
  14. Τεκμήριο 5 - Κατάσταση λογαριασμού στην Τράπεζα TSB BANK, ημερ.27.05.
  15. Τεκμήριο 6 - Σχέδιο ανάπτυξης επαύλεων. Τεκμήριο 7 - Τραπεζικό έγγραφο μεταφοράς του χρηματικού ποσού των 4.000 στερλινών Αγγλίας. Τεκμήριο 8 - Ηλεκτρονικό μήνυμα της εναγόμενης 1 εταιρείας για παραλαβή ποσού ΛΚ3.
  16. Τεκμήριο 9 - Λεπτομερή σχέδια της ανάπτυξης των επαύλεων. Τεκμήριο 10Α - Έγγραφο της Lloyds TSB για μεταφορά ποσού 67.000 στερλινών Αγγλίας. Τεκμήριο 10Β - Η μεταφορά ημερομηνίας 10.02.
  17. Τεκμήριο 10Γ - Η μεταφορά ημερομηνίας 11.09.
  18. Τεκμήριο 10Δ - Η μεταφορά ημερομηνίας 28.09.
  19. Τεκμήριο 10Ε - Η μεταφορά ημερομηνίας 09.10.
  20. Τεκμήριο 10ΣΤ - Η μεταφορά ημερομηνίας 26.01.
  21. Τεκμήριο 10Ζ - Η μεταφορά ημερομηνίας 09.11.
  22. Τεκμήριο 11 - Καταστάσεις λογαριασμού της Alpha Bank του ενάγοντος και της συζύγου του. Τεκμήριο 12Α, Β, Γ - Ηλεκτρονικά μηνύματα ημερομηνίας 09.05.2009, 03.09.2009 και 16.11.
  23. Τεκμήριο 13 - Δέσμη φωτογραφιών της κατοικίας
  24. Τεκμήριο 14 - Έκθεση εκτίμησης του κ.xxx Πίτρου. Τεκμήριο 14Α - Εκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 14.10.
  25. Τεκμήριο 15 - Δέσμη εγγράφων που αφορούν στα έξοδα της παραγράφου 19.4 της γραπτής δήλωσης του ενάγοντος. Τεκμήριο 16 - Συμφωνία δανείου ημερομηνίας 09.02.2006 μαζί με τροποποιητική συμφωνία ημερομηνίας 29.11.
  26. Τεκμήριο 17 - Απόδειξη ημερομηνίας 01.07.2008 από κατάστημα SOF TOP Furniture. Τεκμήριο 18 - Δελτίο παραγγελίας Letymbiotis με αριθμό 1xx92, ημερομηνίας 23.10.
  27. Τεκμήριο 19 - Απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 05.08.
  28. Τεκμήριο 20 - Πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου με ημερομηνία 10.08.
  29. Τεκμήριο 21 - Φωτοαντίγραφο του πωλητήριου εγγράφου μαζί με απόδειξη κατάθεσης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (πρώην τεκμήριο 1 προς αναγνώριση). Τεκμήριο 22 - Αντίγραφο της Αγωγής χχχ. Τεκμήριο 23 - Οικονομικές καταστάσεις της εναγόμενης 1 εταιρείας για τα έτη 2004, 2005 και
  30. Τεκμήριο 24Α - Αντίγραφο κατάστασης λογαριασμού χχχ της εναγόμενης 1 εταιρείας, για την περίοδο 01.01.2006 μέχρι 11.01.
  31. Τεκμήριο 24Β - Αντίγραφο κατάστασης λογαριασμού χχχ, για την περίοδο 30.11.2006 μέχρι 01.03.
  32. Τεκμήριο 25 - Δέσμη πιστοποιητικών που αφορούν στην εναγόμενη 1 εταιρεία μεταξύ του οποίου και το ιδρυτικό και καταστατικό της. Τεκμήριο 26 - Έγγραφο ημερομηνίας 03.11.2020 που τιτλοφορείται «Βεβαίωση». Τεκμήριο 27 - Απόδειξη κατάθεσης που φέρει αριθμό 1792765 μαζί με αντίγραφο του Τεκμηρίου
  33. Τεκμήριο 28Α - Έγγραφο που τιτλοφορείται «Statement of Account» ημερομηνίας 21.07.
  34. Τεκμήριο 28Β - Δεύτερη κατάσταση λογαριασμού στη ΣΠΕ Γεροσκήπου. Τεκμήριο 29 - Αντίγραφο απόδειξης με αριθμό 130901, ημερομηνίας 19.08.
  35. Τεκμήριο 30 - Νέα κατάσταση λογαριασμού που αφορά ειδικά τον ενάγοντα και την κατοικία
  36. Τεκμήριο 31 - Δέσμη πιστοποιητικών εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας. Τεκμήριο 32 - Συμφωνητικό έγγραφο ημερομηνίας 18.04.2000 (πρώην τεκμήριο 2 προς Αναγνώριση). Τεκμήριο 33Α - Αντίγραφο συμφωνίας δανείου για €866.
  37. Τεκμήριο 33Β - Αντίγραφο συμφωνίας δανείου για €555.
  38. Τεκμήριο 33Γ - Έκθεση Εκτίμησης. Τεκμήριο 33Δ - Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου. Σε ό,τι αφορά την προφορική μαρτυρία θα καταγράψω για σκοπούς συνοχής και κατανόησης μια σύνοψη των ουσιωδών πτυχών της. Διευκρινίζεται ωστόσο ότι η εξαντλητική, επαναληπτική καταγραφή της μαρτυρίας ενός εκάστου των μαρτύρων στα πλαίσια μιας δικαστικής απόφασης είναι αχρείαστη (βλ. Al Watani κ.α. v. Παπαδόπουλου

(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1924, 1937). Τα διάδικα μέρη μπορούν έτσι να θεωρήσουν δεδομένο ότι το σύνολο της προσκομισθείσας μαρτυρίας - προφορικής και γραπτής - το διεξήλθε το Δικαστήριο με τη δέουσα ενδελέχεια και προσοχή, παρά την όποια απουσία καταγραφής. Ο ΜΕ1 λοιπόν ως διευθυντής της εταιρείας Othonos Bros Construction Ltd κατάθεσε την Προσφορά (τεκμήριο 1). Διασαφήνισε όμως ότι ο ίδιος είναι απλά εργολάβος και όχι πολιτικός μηχανικός ή αρχιτέκτονας. Την Προσφορά θα την ετοίμασε κάποιος πολιτικός μηχανικός που τότε συνεργαζόταν με την εταιρεία του, χωρίς όμως να είναι σε θέση να θυμάται ποιος. Ούτε και θυμάται αν ο ίδιος επισκέφθηκε ποτέ την επίδικη Κατοικία. Μπορεί να ετοιμάζονταν και εκατό τέτοιες προσφορές κάθε χρόνο. Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε περαιτέρω ότι δεν έχει καν θύμηση ή γνώση του περιεχομένου της Προσφοράς, η οποία έγινε δέκα χρόνια πριν, το
  1. Ούτε και για ποια κατοικία αφορά η Προσφορά δεν είναι σίγουρος. Ερωτηθείς για το προσδιορισθέν κόστος της Προσφοράς, δέχτηκε ότι μπορεί να είναι και υψηλό, ανάλογα με το αν ήθελαν [ως εταιρεία] να πιάσουν τη δουλειά ή όχι. Ο ενάγοντας (ΜΕ2) υιοθετώντας γραπτή δήλωση (έγγραφο 1Α στην αγγλική/μητρική του γλώσσα και 1Β η μετάφραση στην ελληνική) επανέλαβε ουσιαστικά τους κύριους ισχυρισμούς που αναφέρονται στην Έκθεση Απαίτησης, καταθέτοντας συνάμα τα τεκμήρια 2-
  2. Πέραν της επανάληψης αυτής, προσδιόρισε όλες τις ημερομηνίες καταβολής χρημάτων προς τους εναγόμενους, καταθέτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά (τεκμήρια 5, 7, 8, 10A-10Z και 11). Συνολικά κατέβαλε ΛΚ205.000 (€350.737,14) αφού - ως ανέφερε - του έγινε έκπτωση περίπου ΛΚ5.000 από το αρχικό τίμημα αγοράς των ΛΚ210.
  3. Πιστοποιημένο αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου, ανέφερε, κατατέθηκε στις 30.9.2005 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αρ. ΠΩΕ χχχ. Σε διευκρινιστική ερώτηση που του τέθηκε, ανέφερε ότι το πρωτότυπο (original) το κατέχει ο ίδιος. Περαιτέρω ο μάρτυρας ανέφερε ότι οι εναγόμενοι με τα ηλεκτρονικά τους μηνύματα ημερ.9.5.2009, 3.9.2009 και 16.11.2009 παραδέχτηκαν ότι δεν είχαν τα χρήματα να ολοκληρώσουν την κατασκευή και ότι θα προσπαθούσαν να πείσουν την Τράπεζα να του επιστρέψει τα χρήματα (τεκμήρια 12Α-Γ). Παρόλα ταύτα αρνούνται μέχρι σήμερα να του δώσουν απόδειξη εξόφλησης για να ακολουθήσει «τη διαδικασία του εγκλωβισμένου αγοραστή». Σε σχέση με την αξίωση του, σε αρκετά σημεία, διαφοροποιήθηκε ή επεκτάθηκε από την Έκθεση Απαίτησης αφού προσδιόρισε τα απολεσθέντα ενοίκια προς €1.000 μηνιαίως σε €48.000 μέχρι την καταχώρηση της αγωγής (48 μήνες χ €1.000) και σε €119.000 από την καταχώρηση της αγωγής μέχρι την ημερομηνία της κατάθεσης του (119 μήνες χ €1.000). Συνολική αξίωση δηλαδή €167.000 αντί €74.000 που αναφέρεται στην Έκθεση Απαίτησης. Η αξίωση για ταξιδιωτικά και άλλα έξοδα μειώθηκε από €7.500 σε €6.661,84 σεντ (με συγκεκριμένες πλέον αναφορές - τεκμήριο 15) πλέον τα έξοδα του παρόντος ταξιδιού του (τα οποία όμως δεν προσδιόρισε). Περαιτέρω έκανε αναφορά στη λήψη δανείου από την Αlpha Bank ύψους CHF426.000, χωρίς να υποβάλει επ' αυτού κάποια αξίωση. Η αξίωση για αγορασθέντα και μη χρησιμοποιηθέντα έπιπλα και συσκευές αυξήθηκε από €6.500 σε €11.030,73 με την κατάθεση των τεκμηρίων 17 και
  4. Η αξίωση για €9.500 σχετικά με νομικές συμβουλές που έλαβε, παρέμεινε η ίδια (τεκμήριο 19). Σε σχέση με τα έξοδα αποπεράτωσης της Κατοικίας (€150.000 πλέον ΦΠΑ) φάνηκε να στηρίζεται στη μαρτυρία του ΜΕ1 και την Προσφορά (τεκμήριο 1) ενώ για την αξίωση για τη διαφορά στην αγοραία αξία (€361.193,70) δεν έκανε καμία αναφορά. Τελικώς, προσδιόρισε το ύψους των υπό διεκδίκηση ειδικών αποζημιώσεων σε €344.192,57 σε σύγκριση με €608.693,70 που αναφέρονται στην Έκθεση Απαίτησης. Περαιτέρω αναφέρθηκε σε όλες τις επιβαρύνσεις με τις οποίες επιβαρύνεται το Τεμάχιο - τόσο εκείνες που υφίσταντο κατά τον χρόνο υπογραφής της επίδικης Συμφωνίας όσο και εκείνες που προέκυψαν μεταγενέστερα. Τελικώς δε, υπέβαλε και εναλλακτική αξίωση (που δεν αναφέρεται στο Παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης) με την οποία διεκδικεί να του επιστραφούν όλα τα χρήματα που κατέβαλε στους εναγόμενους (€350.737,14). Οι υπόλοιπες αξιώσεις που συναποτελούν τις [νέες] ειδικές ζημιές παραμένουν οι ίδιες (€344.192,57) και αξιώνονται επιπρόσθετα και σ' αυτό το εναλλακτικό σενάριο. Αντεξεταζόμενος δέχτηκε ότι δεν παρουσίασε το πρωτότυπο πωλητήριο έγγραφο διότι αυτό παραδόθηκε στην Alpha Bank. Σε σχέση με τις επιβαρύνσεις, επέμενε ότι του ειπώθηκε κατά την αγορά της Κατοικίας ότι δεν υπήρχαν "ούτε δάνεια, ούτε δεσμεύσεις, ούτε υποθήκες". Σε σχέση με το τίμημα αγοράς της Κατοικίας, επέμεινε στη θέση περί εξόφλησης ως επίσης και στην θέση ότι του έγινε έκπτωση περίπου ΛΚ5000, προσδιορίζοντας μάλιστα ότι τούτο έγινε λόγω των συνεχών καθυστερήσεων. Διασαφήνισε περαιτέρω ότι οι πληρωμές γινόντουσαν προς την εναγόμενη 1 εταιρεία. Σε σχέση με μετατροπές, επέμενε ότι ο ίδιος ουδέποτε ζήτησε κάτι τέτοιο. Η προσθήκη δύο επιπλέον δωματίων που φαίνονται στα δεύτερα σχέδια, ήταν πρωτοβουλία της εναγόμενης
  5. Σε άλλες ερωτήσεις που του τέθηκαν, επέμενε ότι υπέστη τις ζημιές που αναφέρονται στη γραπτή του δήλωση συνεπεία της μη παράδοσης της Κατοικίας. Ειδικά σε ό,τι αφορά την απώλεια ενοικίων, διασαφήνισε ότι ο αρχικός σκοπός του ήταν να ενοικιάζει την Κατοικία από την υποτιθέμενη παράδοση το 2006 μέχρι τη συνταξιοδότηση του, κάτι που θα συνέβαινε 14 χρόνια μετά, οπότε θα ερχόταν ο ίδιος να κατοικήσει. Μπορεί βέβαια να ερχόταν και νωρίτερα. H ΜΕ3 του κλάδου αναγκαστικών πωλήσεων και επιβαρύνσεων του Κτηματολογίου Πάφου αναγνώρισε το πιστό αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου (τεκμήριο 21) επιβεβαιώνοντας ότι το πρωτότυπο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 30.9.2005 με αρ.χχχ. Αντεξεταζόμενη και αφού της επιδείχθηκε η δανειακή σύμβαση (τεκμήριο 16), επιβεβαίωσε ότι είναι κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο με αρ.χχχ - αν και ανέφερε ότι δεν είναι της αρμοδιότητας ή του κλάδου της οι υποθήκες και οι συμβάσεις δανείου. Ο ΜΕ4, πολιτικός μηχανικός και εκτιμητής ακινήτων, κατάθεσε την έκθεση εκτίμησης (τεκμήριο 14Α) η οποία ήταν η δεύτερη έκθεση που ετοίμασε και ακολούθησε την επίσκεψη του στην επίδικη Κατοικία στις 12.10.
  6. Η πρώτη έκθεση εκτίμησης (τεκμήριο 14) είχε κατατεθεί προηγουμένως από τον ΜΕ2 και συντάχθηκε κατόπιν της επιτόπιας επίσκεψης του ΜΕ4 στις 14.2.
  7. Στην πρώτη έκθεση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία της Κατοικίας στις 31.1.2018 ήταν €319.000, δηλαδή κατά €40.000 λιγότερα από την τιμή αγοράς. Η δεύτερη έκθεση (τεκμήριο 14Α) η οποία προωθήθηκε από τον μάρτυρα ως η πλέον αντιπροσωπευτική, δεν αναιρεί ούτε αλλάζει ουσιωδώς τα δεδομένα της πρώτης. Η διαφορά της έγκειται στο γεγονός ότι στηρίχθηκε σε ολοκληρωμένα αρχιτεκτονικά σχέδια που του δόθηκαν αργότερα (τεκμήρια 9), τα οποία - σε αντίθεση με τα αρχικά σχέδια που επισυνάπτονταν στο Πωλητήριο Έγγραφο - του επέτρεπαν να υπολογίσει με απόλυτη ακρίβεια τα τετραγωνικά μέτρα της Κατοικίας. Στο τεκμήριο 14Α - βάσει των ολοκληρωμένων αυτών σχεδίων - προσδιορίζει τα τετραγωνικά μέτρα της Κατοικίας σε 190 αντί 225 που αναφέρει στο τεκμήριο 14, προσδιορισμός που στηρίχθηκε περισσότερο σε πληροφορία που έλαβε από άλλο εκτιμητή. Βάσει λοιπόν του τεκμηρίου 14Α, η αξία της Κατοικίας κατά τον χρόνο καταχώρησης της αγωγής (22.11.2010) ήταν €419.000 αλλά στις 14.10.2020, €333,
  8. Με άλλα λόγια η αξία της Κατοικίας και πάλι είναι χαμηλότερη συγκριτικά με την ημερομηνία αγοράς. Σε ό,τι αφορά την ενοικιαστική αξία της Κατοικίας, την υπολογίζει σε €12.250 ετησίως (για την περίοδο από 31.6.2006-14.10.2020) που είναι ο μέσος όρος ενοικίου των προαναφερθέντων ετών, με υπολογισμένη απόδοση 3.5% της επένδυσης, η οποία, κατά τον μάρτυρα, είναι μια λογική απόδοση για μια τέτοια αγορά. Στη συνέχεια συμφώνησε με την εκτίμηση (τεκμήριο 1) λέγοντας ότι με ένα ποσό της τάξεως περίπου των €130.000 πλέον ΦΠΑ θα μπορούσε να αποπερατωθεί η Κατοικία. Αντεξεταζόμενος, διευκρίνισε σε σχέση με το τεκμήριο 1, ότι ο ίδιος δεν έλεγξε εκ των προτέρων και επί τόπου, ποιες από τις αναφερόμενες εργασίες χρειάζονταν να γίνουν και ποιες όχι. Είναι όμως πολιτικός μηχανικός, γνωρίζει από τιμές καλά και θεωρεί ότι οι τιμές "για κάθε item" στο εν λόγω τεκμήριο είναι λογικές. Σε σχέση με την πρώτη έκθεση του (τεκμήριο 14) διευκρίνισε ότι δεν μπορούσε να υπολογίσει τα τετραγωνικά μέτρα της Κατοικίας αφού τα συνημμένα σχέδια ήταν κατ' ουσία μόνον σκίτσα. Τα 225τμ που αναφέρει τα πληροφορήθηκε από άλλο εκτιμητή. Λόγω ακριβώς της αβεβαιότητας, τα τετραγωνικά μέτρα δεν λήφθηκαν υπόψη στους υπολογισμούς του στην πρώτη έκθεση. Η αξία υπολογίστηκε στη βάση του δείκτη τιμών. Στη δεύτερη έκθεση λήφθηκαν υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα και η τιμή επιβεβαιώθηκε με τον δείκτη τιμών. Για την ενοικιαστική αξία επέμενε στην απόδοση του 3.5% της επένδυσης, προσθέτοντας ότι θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει από 3%-5% και άρα με την επιλογή του 3.5%, ήταν και επιεικής. Από πλευράς εναγόμενων πρώτος κλήθηκε ο τραπεζικός υπάλληλος χχχ Βρυώνη (ΜΥ1) ο οποίος επιβεβαίωσε ότι κινήθηκε η αγωγή χχχ/χχ (τεκμήριο 22) εναντίον του ενάγοντος για είσπραξη του ποσού των CHF426.000 που του παραχωρήθηκε δυνάμει του δανείου (τεκμήριο 16), η οποία ακόμα εκκρεμεί. Στα πλαίσια του δανείου είχε εκχωρηθεί το Πωλητήριο Έγγραφο προς όφελος της Τράπεζας και είχε δοθεί εταιρική εγγύηση από την εναγόμενη
  9. Ο ΜΥ2, ο οποίος είναι στο ελεγκτικό επάγγελμα εδώ και 30, χρόνια κατάθεσε τις οικονομικές καταστάσεις της εναγόμενης 1 εταιρείας, τις οποίες είχε ετοιμάσει για τα έτη 2003-2004 και 2005-
  10. Κατά τον μάρτυρα η πώληση της επίδικης Κατοικίας φαίνεται στις οικονομικές καταστάσεις της εναγόμενης 1 για το έτος
  11. Το 2006 εισπράχθηκε από την εναγόμενη 1 σε σχέση με την πώληση το ποσό των ΛΚ179.000 και παρέμεναν προς είσπραξη άλλες ΛΚ31.
  12. Το 2007 ωστόσο φαίνεται να εισπράχθηκαν άλλες ΛΚ21.
  13. Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε ότι τα λογιστικά στοιχεία τα ετοίμαζε ο χχχ και η χχχ (ο διευθυντής της εναγόμενης 1 [ΜΥ5] και η εναγόμενη 3 [ΜΥ4] δηλαδή) και αυτός τα έλεγχε. Δεν γνωρίζει τι συμφωνήθηκε μεταξύ ενάγοντος και εναγόμενης
  14. Οι πληρωμές και τα υπόλοιπα που καταγράφει στις καταστάσεις είναι βάσει των εγγράφων. Σε άλλη ερώτηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου κ. Δημητριάδη, παρουσίασε ως τεκμήριο 26 ένα έγγραφο που τιτλοφορείται «Βεβαίωση» βάσει του οποίου τα έξοδα αποπεράτωσης της Κατοικίας είναι ΛΚ30.000, διευκρινίζοντας όμως ότι δεν είναι αρμόδιος να επιβεβαιώσει την ορθότητα των καταγραφόντων. Το τεκμήριο αυτό του το παρουσίασε ο διευθυντής της εταιρείας για να γίνει σχετική καταχώρηση στις οικονομικές καταστάσεις. Ο ΜΥ3 του Κτηματολογίου Πάφου ανέφερε ότι το Πωλητήριο Έγγραφο (τεκμήριο 21) και η δανειακή σύμβαση (τεκμήριο 16) είναι κατατεθειμένα στο Κτηματολόγιο με αρ.χχχ/χχ και χχχ/χχ αντίστοιχα. Απόδειξη κατάθεσης του τεκμηρίου 16 με συνημμένη τη σύβαση κατατέθηκε ως τεκμήριο
  15. Η ΜΥ4 (εναγόμενη 3) υιοθέτησε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως της εξέτασης (έγγραφο 2) στην οποία χαρακτηρίζει τον εαυτό της πελάτιδα της εναγόμενης 1 εταιρείας. Αναφέρει περαιτέρω ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο και μέχρι σήμερα εργάζεται στο λογιστήριο του Κοινοτικού Συμβουλίου Χλώρακας. Δεν ήταν επιχειρηματίας και δεν ασχολείτο με κτηματικές και οικοδομικές εργασίες. Υπέγραψε το επίδικο Πωλητήριο Έγγραφο (τεκμήριο 21) επειδή αγόρασε ένα οικόπεδο από την ενιαία ανάπτυξη και ήταν έτσι συνιδιοκτήτρια κατά 70/1.000 του όλου Τεμαχίου. Η ίδια δεν πώλησε στον ενάγοντα ούτε εισέπραξε απ' αυτόν οποιαδήποτε χρήματα. Αντεξεταζόμενη ισχυρίστηκε ότι υπέγραψε το Πωλητήριο Έγγραφο απλά για να αναγνωρίσει ότι έλαβε γνώση της πώλησης, εμμένοντας στη θέση ότι η ίδια δεν πώλησε οτιδήποτε στον ενάγοντα. Ο ΜΥ5, διευθυντής των εναγόμενων 1 και 2 επίσης υιοθέτησε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως του εξέτασης (έγγραφο 3) η οποία ομοιάζει περισσότερο με Έκθεση Υπεράσπισης παρά με αναφορά μάρτυρα στα γεγονότα της υπόθεσης. Εν πάση περιπτώσει, στη δήλωση επαναλαμβάνονται κατ' αρχάς οι ισχυρισμοί της εναγόμενης 3 σε σχέση με τη δική της ιδιότητα και εμπλοκή. Απ' εκεί και πέρα διατυπώνεται η θέση ότι ο ενάγοντας κατά την αγορά γνώριζε ότι το Τεμάχιο επιβαρύνετο με υποθήκες και άλλα πωλητήρια έγγραφα. Μέρος της καθυστέρησης οφειλόταν, κατά τον μάρτυρα και στον ενάγοντα που ζητούσε αλλαγές και έξτρα εργασίες. Περαιτέρω γίνεται παραδοχή του γεγονότος ότι παραμένουν εργασίες για αποπεράτωση της Κατοικίας, αλλά προσδιορίζεται η αξία αυτών σε €50.000-€60.
  16. Τέλος υπάρχει άρνηση όλων των ζημιών που επικαλείται ο ενάγοντας. Σε επιπλέον ερωτήσεις που του τέθηκαν από τον ευπαίδευτο συνήγορο κ. Ζύμπηλο, ισχυρίστηκε ότι παραμένει ένα υπόλοιπο της τάξεως των ΛΚ10.500 (περίπου €18.000). Επί τούτου κατέθεσε και τις καταστάσεις λογαριασμού (τεκμήρια 28Α, 28Β και 30) προσθέτοντας πως δεν υποσχέθηκε στον ενάγοντα ότι θα του κάνει οποιανδήποτε έκπτωση. Σε σχέση με την ενοικιαστική αξία της Κατοικίας, την προσδιόρισε μόλις σε €300 τον μήνα από τότε μέχρι και σήμερα, λόγω του ότι είναι σε απόμακρη περιοχή, χωρίς υπηρεσίες κοντά. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι το ποσό των €300 που προσδιόρισε ως ενοίκιο δεν το στήριξε σε κάποια οικονομική ανάλυση ούτε είναι ειδικός επί του θέματος. Το στήριξε όμως στη γνώση που έχει της περιοχής. Πλείστα σπίτια εκεί είναι ερειπωμένα αφού οι ξένοι αγοραστές έρχονται αραιά και πού μόνο για διακοπές, ανέφερε. Σε σχέση με την όλη ανάπτυξη του Τεμαχίου, ο λόγος που δεν προχώρησε είναι διότι η τράπεζα τους έκοψε τη χρηματοδότηση. Ίσως να μην έκαναν καλή διαχείριση και οι ίδιοι [η εναγόμενη 1 προφανώς]. Γι' αυτό δεν έφταιξε σε κάτι ο ενάγοντας και έτσι όταν τον είδε στο Δικαστήριο του απολογήθηκε για το πώς εξελίχθηκαν τα πράγματα. Στη συνέχεια ισχυρίστηκε ότι ο ενάγοντας ζήτησε να γίνουν δύο έξτρα δωμάτια αλλά πρόσθεσε πως δεν τέθηκε κάτι γραπτώς, αφού η σχέση τους ήταν πολύ καλή ακόμα και πριν την αγορά της Κατοικίας. Ούτε φαίνεται σε κάποια επιστολή ή φαξ αυτό το πράγμα. Εν πάση περιπτώσει δεν θεώρησε σωστό να διεκδικήσει το κόστος αυτών των έξτρα δωματίων μετά την τόση ταλαιπωρία στην οποία υπέβαλαν τον ενάγοντα. Απλά έθιξε το γεγονός για να δικαιολογήσει κάπως την καθυστέρηση. Σε σχέση με τις πληρωμές, αρνήθηκε ότι έγινε πληρωμή προκαταβολής στις 10.5.2005 για ποσό 3.701,85 στερλινών που αντιστοιχούσε σε ΛΚ3.015 (€5.151,43) ως εμφαίνεται στο τεκμήριο
  17. Η πληρωμή αυτή έγινε πολλούς μήνες πριν τη Συμφωνία. Ίσως να αφορούσε την φιλοξενία που του έκαναν 1-2 φορές τον χρόνο που ερχόταν. Ομοίως αρνήθηκε ότι το ποσό που θα έπρεπε να πιστωθεί στον λογαριασμό του ενάγοντος κατόπιν της αποστολής 67.000 στερλινών ως το τεκμήριο 10Α βάσει της τότε ισοτιμίας συναλλάγματος, ήταν ΛΚ56.112,50 και όχι ΛΚ53.
  18. Για το ποσό της έκπτωσης ανέφερε πως δεν θυμάται να έγινε στον ενάγοντα επακριβώς έκπτωση για ΛΚ4.722,50 - ως η σχετική υποβολή του συνηγόρου - θυμάται όμως ότι θεώρησαν πως σε κάποια φάση θα μπορούσε να του γίνει κάποια έκπτωση διότι τον είχαν πικράνει. Επέμενε πάντως πως παραμένει υπόλοιπο ΛΚ10.000, προσθέτοντας μάλιστα, κατόπιν ερώτησης του συνηγόρου, ότι το διεκδικεί. Σε ό,τι αφορά το κόστος αποπεράτωσης, υποστήριξε την ορθότητα του τεκμηρίου 26 αλλά και των προηγούμενων αναφορών του, λέγοντας όμως - όταν του ζητήθηκε από τον συνήγορο, - πως δεν μπορούσε εκείνην τη στιγμή να δώσει περισσότερες λεπτομέρειες για το θέμα. Τέλος, ανέφερε ότι η εναγόμενη 1 εγγυήθηκε το δάνειο που πήρε από την τράπεζα ο ενάγοντας αλλά δεν έχει [η εναγόμενη 1] καταβάλει οποιοδήποτε ποσό έναντι αυτού. Ο τελευταίος μάρτυρας της υπόθεσης (ΜΥ6) επίσης της Alpha Bank κατάθεσε τις συμφωνίες δανείου που έγιναν στην εναγόμενη 1 για τη συγκεκριμένη ανάπτυξη του Τεμαχίου και τις σχετικές εκτιμήσεις ως τεκμήρια 33Α - Δ. Μετά το πέρας της μαρτυρίας της ΜΥ6, δόθηκε χρόνος στους συνηγόρους να ετοιμάσουν τις αγορεύσεις τους. Αμφότεροι ετοίμασαν, υιοθέτησαν και κατάθεσαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις, στις οποίες αναπτύσσουν τις θέσεις και τα επιχειρήματα τους σε σχέση με τη δοθείσα μαρτυρία και ευρύτερα τα θέματα που θεωρούν σημαντικά για την υπόθεση τους. Το Δικαστήριο έχει διεξέλθει με κάθε προσοχή τις αγορεύσεις των συνηγόρων και θα αναφερθεί σε επιμέρους επιχειρήματα στη συνέχεια, εκεί και όπου χρειάζεται για επίλυση των επιδίκων θεμάτων. Αξιολόγηση Μαρτυρίας Ακολουθεί το έργο της αξιολόγησης της μαρτυρίας. Η αξιολόγηση, ως εύκολα γίνεται κατανοητό, είναι καθοριστική σε ό,τι αφορά την κατάληξη του Δικαστηρίου επί των επιδίκων θεμάτων. Όπως τονίζεται στο σύγγραμμα των Σάντη και Ηλιάδη, Δίκαιο της Απόδειξης,
(2014), Κεφάλαιο 3, ΙΒ, η αξιοπιστία αποτελεί έννοια πολυσήμαντη. Η εμφάνιση και συμπεριφορά του μάρτυρα ενόσω καταθέτει, η μνήμη του, οι αντιδράσεις του (κατά πόσο δηλαδή είναι φυσικές ή αφύσικες), ο τρόπος που απαντά, η νευρικότητα ή η επιφυλακτικότητα του και η ιδιοσυγκρασία που εκδηλώνει, είναι μεταξύ των στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη κατά την αξιολόγηση (βλ. C & A Pelekanos Associates Limited v. Πελεκάνου
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 1273 Κεντρική Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ ν. Ηροδότου,
(2013)1 Α.Α.Δ. 1166 και Re N-BCM [2002] EWCA Civ. 1052). Η κρίση του Δικαστηρίου επί της αξιοπιστίας δεν έχει ως οδηγό μόνο την εξωτερική εντύπωση που προκαλεί ο μάρτυρας (βλ. Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ ν. Πολυβίου
(2009)1 Α.Α.Δ. 339). Αποτιμάται η συνολική παρουσία του μάρτυρα στη βάση των εγγενών της μαρτυρίας του χαρακτηριστικών (πηγή γνώσεως, ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος και προκατάληψη). Το περιεχόμενο της μαρτυρίας του παράλληλα υποβάλλεται στη βάσανο της λογικής με γνώμονα και την ανθρώπινη εμπειρία ως προς την αναμενόμενη φυσιολογική εξέλιξη των πραγμάτων. Πέραν τούτου, η αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν πρέπει να γίνεται μικροσκοπικά (Rana και Άλλου ν. Δημοκρατίας
(2004)2 Α.Α.Δ. 489), αλλά να συναρτάται και διερευνάται στο σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάζεται και από τις δύο πλευρές (Φώτσιου ν. Ηροδότου
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 1172). Στο τέλος δε αυτής της διεργασίας, τα ευρήματα αξιοπιστίας θα πρέπει να είναι αλληλένδετα με τη συνολική εκτίμηση της μαρτυρίας και των προεκτάσεων της και να συναρτώνται με την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Τέλος, η αξιολόγηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνεται και υπό το πρίσμα της συνοχής της σε σχέση προς τη δικογραφηθείσα εκδοχή της κάθε πλευράς (βλ. Παπαγεωργίου ν. Λούης Κλάππας (Investments Services Ltd)
(1991)1 Α.Α.Δ. 24 και Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α.
(2008)1 Α.Α.Δ. 676). Στην προκειμένη περίπτωση, πέραν των «κοινών μαρτύρων» κλήθηκαν και κατέθεσαν μάρτυρες-πραγματογνώμονες ή τουλάχιστον εν δυνάμει πραγματογνώμονες. Στην κατηγορία αυτή εμπίπτουν οι ΜΕ1, ΜΕ4, ΜΥ2 και σε κάποιο βαθμό ο ΜΥ5. Η μαρτυρία προσώπων που εντάσσονται ή που φιλοδοξούν να ενταχθούν σ' αυτήν την κατηγορία, πέραν των γενικών αρχών αξιολόγησης, διέπεται από ειδικούς κανόνες οι οποίοι συνοψίζονται ως ακολούθως: Πραγματογνώμονες, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσης τους. Κατά τα άλλα όμως, τόσο η εξειδικευμένη γνώμη όσο και γενικότερα η μαρτυρία τους, υπάγεται στους ίδιους κανόνες απόδειξης και αξιολόγησης όπως και των λοιπών μαρτύρων. Η γνώμη που εκφέρουν δεν πρέπει να είναι γενική, αόριστη ή αυθαίρετη, αλλά να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται. Το χρίσμα του πραγματογνώμονα - από μόνο του - δεν προσδίδει βαρύτητα και αποδεικτική αξία στην άποψη ενός μάρτυρα. Θα πρέπει να παρατεθούν στοιχεία που να επιτρέπουν τον έλεγχο της ορθότητας της άποψης. Στόχος, εξάλλου, της μαρτυρίας πραγματογνώμονα, είναι να εφοδιαστεί το ίδιο το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ακρίβειας των συμπερασμάτων του. Με τον τρόπο αυτόν, το Δικαστήριο σχηματίζει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια (βλ. Davie v. Edinborough Magistrates [1953] JC 34, Νικολάου v. Σταύρου
(1992)1(B) A.A.Δ. 746, Πέγκερος v. Δημοκρατίας
(1995)2 Α.Α.Δ. 143, Χατζηδημητρίου v. Δημοκρατίας
(1998)2 Α.Α.Δ. 104 και Cybarco Ltd v. Kovascik
(2001)1 Α.Α.Δ 2013). Κάνοντας αρχή από τον ΜΕ1 - έχοντας τις προαναφερθείσες αρχές κατά νου - αβίαστα καταλήγω στο συμπέρασμα ότι ο μάρτυρας αυτός απέτυχε να αποδείξει οποιανδήποτε πραγματογνωμοσύνη στον τομέα που κλήθηκε να καταθέσει. Δήλωσε εργολάβος οικοδομών και παρουσίασε στο Δικαστήριο το τεκμήριο 1, το οποίο φέρεται να είναι Προσφορά της εταιρείας στην οποία είναι διευθυντής, για την αποπεράτωση της Κατοικίας. Την ούτω καλούμενη Προσφορά, όχι απλώς δεν ήταν σε θέση να την αναλύσει και να την τεκμηριώσει αλλά δήλωσε πλήρη άγνοια για το περιεχόμενο της. Δεν ήξερε ποιος συγκεκριμένα την ετοίμασε. Κάποιος πολιτικός μηχανικός, ανέφερε, τον οποίο όμως δεν μπορούσε καν να κατονομάσει. Δεν θυμόταν αν επισκέφθηκε ή όχι ο ίδιος την Κατοικία. Δεν ήταν σίγουρος αν η Προσφορά αφορούσε ή όχι την επίδικη Κατοικία. Δεν υποστήριξε καν τη λογικότητα της Προσφοράς, αναφέροντας ότι μπορεί να ήταν υψηλή ή μπορεί να ήταν χαμηλή, ανάλογα με το αν ήθελαν ή όχι [ως εταιρεία] να πάρουν τη δουλειά. Εν όψει των πιο πάνω, ανενδοίαστα απορρίπτω τη μαρτυρία του ΜΕ1 και μαζί και το τεκμήριο 1, το οποίο, έτσι κι αλλιώς είναι ένα πρόχειρο, γενικό και αόριστο σημείωμα που πόρρω απέχει απ' το να δικαιολογεί την υποβολή μιας απαίτησης σχεδόν €130.000 πλέον ΦΠΑ. Έρχομαι τώρα στον ΜΕ
  1. Ο μάρτυρας αυτός από πλευράς προσόντων, πείρας και εμπειρίας ασφαλώς πληροί τις προϋποθέσεις πραγματογνωμοσύνης στον τομέα που κλήθηκε να καταθέσει. Πέραν τούτου όμως, με ειλικρίνεια και σαφήνεια τεκμηρίωσε τις θέσεις και τα ευρήματα του ως καταγράφονται στην εμπεριστατωμένη έκθεση του - τεκμήριο 14Α. Δεν επιχείρησε να συγκαλύψει με οποιονδήποτε τρόπο το εύρημα ότι η αξία της Κατοικίας σήμερα - λόγω και της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε - είναι χαμηλότερη της αξίας αγοράς το
  2. Πρόκειται για εύρημα που εξουδετέρωσε μια βασική αξίωση του ενάγοντος που καταδεικνύει όμως την αντικειμενικότητα, σοβαρότητα και ειλικρίνεια του μάρτυρα. Τα ίδια ισχύουν σε σχέση με την ενοικιαστική αξία, όπου ο μάρτυρας, με τεκμηριωμένο και λεπτομερή τρόπο, στηριζόμενος σε μέθοδο που δεν αμφισβητήθηκε με τρόπο συγκροτημένο από την Υπεράσπιση, καταγράφει στο Τεκμήριο 14Α τα ευρήματα και συμπεράσματα του. Τα τεκμηριωμένα αυτά συμπεράσματα επιτρέπουν στο Δικαστήριο, με ασφάλεια, να διαμορφώσει τη δική του ανάλογη αλλά ανεξάρτητη επί του προκειμένου κρίση. Ένα σημείο στο οποίο ελέγχεται η μαρτυρία του ΜΕ4 αφορά τη συλλήβδην υιοθέτηση της ούτως καλούμενης Προσφοράς (τεκμήριο 1). Ήδη έχω αναφερθεί στην προχειρότητα «του ορφανού» από πλευράς πατρότητας εγγράφου αυτού. Η σπουδή του μάρτυρα λοιπόν να το υιοθετήσει, χαρακτηρίζοντας τα γραφόμενα «λογικά» και τούτο χωρίς καν να γνωρίζει αν χρειάζονταν να γίνουν ή όχι οι αναγραφόμενες εργασίες, μόνο αρνητικά μπορεί να ερμηνευτεί. Για να προσδώσει βαρύτητα στη θέση του, πρόταξε την ιδιότητα του ως πολιτικός μηχανικός. Εκείνο όμως που χρειάζεται, πέραν της όποιας ιδιότητας, είναι η ανάλυση, επεξήγηση και τεκμηρίωση. Αυτό - σε αντίθεση με τα δικά του ευρήματα ως καταγράφονται στο τεκμήριο 14Α - δεν μπορούσε να γίνει από το πρόσωπο που παρουσίασε το έγγραφο (τον ΜΕ1) πόσο μάλλον από τρίτο, άσχετο με την ετοιμασία και το ελλιπές περιεχόμενο του. Συνοψίζοντας λοιπόν με τον ΜΕ4, βρίσκω ότι είναι αξιόπιστος μάρτυρας και πραγματογνώμονας στον τομέα που κλήθηκε να καταθέσει και αποδέχομαι τη μαρτυρία του και τα όσα καταγράφονται στα τεκμήρια 14 και 14Α. Το σκέλος της μαρτυρίας του όμως που αφορά στην υιοθέτηση του τεκμηρίου 1, για τους λόγους που εξηγώ ανωτέρω, τη διαχωρίζω και την απορρίπτω. Ο ενάγοντας (ΜΕ2) μου προξένησε εξαιρετική εντύπωση. Δεν διατηρώ αμφιβολία για την αυθεντικότητα και ειλικρίνεια των λεγομένων του. Χωρίς αμφιταλαντεύσεις και υπεκφυγές αναφέρθηκε σε όλα τα γεγονότα που αφορούν στην υπόθεση του. Οι όποιες μικρό-ανακολουθίες στα λεγόμενα του, οι οποίες επιχειρήθηκε να μεγεθυνθούν από τον ευπαίδευτο συνήγορο των εναγόμενων στην αγόρευση του, είναι είτε επουσιώδεις είτε ανύπαρκτες οφειλόμενες κατ' ουσία στη δυστοκία που εκ των πραγμάτων προκύπτει όταν η μαρτυρία δίδεται με τη συνδρομή μεταφραστή. Στην κατηγορία αυτήν εντάσσονται οι αρχικές αναφορές του μάρτυρα, ότι η τράπεζα δεν κίνησε εναντίον του αγωγή (ενώ κίνησε) και πως έχει στην κατοχή του το πρωτότυπο Πωλητήριο Έγγραφο (ενώ δεν το έχει). Σε ό,τι αφορά την ουσία της μαρτυρίας του, υπογραμμίζω ότι δέχομαι ότι κατέβαλε όλα τα χρήματα που προσδιόρισε με τον τρόπο και κατά τον χρόνο που ανέφερε και τεκμηρίωσε. Δέχομαι ότι οι εναγόμενοι - λόγω της απίστευτης ταλαιπωρίας στην οποία τον υπέβαλαν - του έκαναν έκπτωση σχεδόν ΛΚ5000 και άρα έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα αγοράς της επίδικης Κατοικίας. Δέχομαι - για ό,τι αξίζει - ότι του απεκρύβησαν οι επιβαρύνσεις και υποθήκες, αν και θα μπορούσε να τις ανακάλυπτε με μια απλή έρευνα στο Κτηματολόγιο και δέχομαι ότι ο ίδιος δεν συνέβαλε με οποιονδήποτε τρόπο στην όποια καθυστέρηση, ζητώντας είτε αλλαγές είτε επιπρόσθετες εργασίες. Έτσι και αλλιώς εδώ δεν υπήρξε καθυστέρηση στην παράδοση αλλά πλήρης και οριστική αδυναμία και αποτυχία αποπεράτωσης της Κατοικίας. Η αποδοχή της μαρτυρίας του ΜΕ2 ως αξιόπιστη, δεν ισοδυναμεί και με επάρκεια απόδειξης κάθε αναφοράς του. Για παράδειγμα όταν ο μάρτυρας συμφώνησε με το τεκμήριο 1 - το περιεχόμενο του οποίου είναι εκτός της προσωπικής του γνώσης - τα αναφερθέντα κονδύλια δεν τεκμηριώνονται βεβαίως, απλά και μόνον διότι τα υιοθέτησε ένας κατά τα άλλα αξιόπιστος (αλλά αναρμόδιος) μάρτυρας. Ομοίως, όπως θα εξηγήσω στη συνέχεια, κάποια έξοδα (ειδικές ζημιές) θα πρέπει να είναι συμβατικά ανακτήσιμα για να δύναται να αποδοθούν. Συνεπώς, ασχέτως κατάληξης σε ό,τι αφορά την αξιοπιστία του μάρτυρα, κάποιες αναφορές του δεν οδηγούν σε ουσιαστικό αποτέλεσμα. Στην κατηγορία αυτήν εμπίπτει η μαρτυρία του για τα χρήματα που πλήρωσε για νομικές συμβουλές, για την αγορά επίπλων και συσκευών και για τα ταξιδιωτικά και άλλα συναφή έξοδα. Στα θέματα αυτά θα επανέλθω στη συνέχεια. Προς το παρόν, επαναλαμβάνω ότι ο μάρτυρας κρίνεται αξιόπιστος και η μαρτυρία του αποδεκτή. Η μαρτυρία της ΜΕ3 κατ' ουσία ήταν κοινής αποδοχής. Ως τέτοια την αποδέχομαι, σημειώνοντας ωστόσο ότι το θέμα της εκχώρησης - στο οποίο αναφέρθηκε ακροθιγώς ο μάρτυρας κατόπιν των επίμονων ερωτήσεων του κ. Ζύμπηλου - είναι εκτός των παραμέτρων της δικογραφίας και της υπόθεσης γενικά και δεν λαμβάνεται υπόψη. Έρχομαι τώρα στους μάρτυρες Υπεράσπισης. Ξεκινώ από τους ΜΥ1 και 6 της Alpha Bank και τον ΜΥ3 του Κτηματολογίου, η αξιοπιστία των οποίων δεν αμφισβητήθηκε. Τους μάρτυρες αυτούς τους αποδέχομαι ως ουδέτερους, ανιδιοτελείς, αποστασιοποιημένους από την υπόθεση και κατ' επέκταση αξιόπιστους μάρτυρες. Αυτού λεχθέντος, τα όσα ανέφεραν άμεσα ή έμμεσα κατόπιν των ερωτήσεων του συνηγόρου των εναγόμενων σε σχέση με το θέμα εκχώρησης, για τους λόγους που ήδη ανέφερα, δεν θα ληφθούν υπόψη. Έρχομαι τώρα στον ελεγκτή ΜΥ
  3. Εμπίπτει και αυτός ουσιαστικά στην κατηγορία των πραγματογνωμόνων και αναμφίβολα πληροί τα κριτήρια από πλευράς προσόντων και γνώσεων για να λογισθεί ως τέτοιος. Ομοίως θεωρώ ότι είναι και αξιόπιστος μάρτυρας αφού δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις ουσίας ούτε έδειξε να διακατέχεται από βούληση να βοηθήσει, ψευδόμενος, τους εναγόμενους. Αυτού λεχθέντος από προσεκτική ανάγνωση της μαρτυρίας του, διαπιστώνει κανείς ότι δεν έχει προσθέσει κάτι το ουσιαστικό στην υπόθεση. Το ότι ο ενάγοντας κατέβαλλε τα χρήματα προς την εναγόμενη 1 και όχι προς τους εναγόμενους 2 ή 3 δεν το αμφισβήτησε ο ενάγοντας και εν πάση περιπτώσει το αποδέχομαι ως γεγονός. Αν βέβαια τούτο έχει κάποια σημασία ως προς το θέμα της συμβατικής ευθύνης των λοιπών εναγόμενων προς τον ενάγοντα, θα το δούμε στη συνέχεια. Σε ό,τι αφορά το ύψος του συνολικώς καταβληθέντος ποσού και συγκεκριμένα τη μικρή διαφορά των περίπου £5.000 που υπάρχει μεταξύ των λεγομένων του ενάγοντος (£205.000 περίπου) και του μάρτυρα (£200.000) ήδη έχω αποδεχθεί τη θέση του ενάγοντος, την οποία υποστήριξε με απόλυτη πειστικότητα και απέδειξε με χειροπιαστά στοιχεία και πειστήρια. Ο μάρτυρας στην πραγματικότητα δεν είχε προσωπική γνώση των όποιων πληρωμών. Τα λογιστικά στοιχεία του τα έδωσε ο χχχ (ΜΥ5) και η χχχ (ΜΥ4) όπως χαρακτηριστικά ανέφερε. Με την αξιολόγηση των μαρτύρων αυτών θα ασχοληθώ αμέσως μετά. Από τώρα όμως επισημαίνω ότι αμφότεροι είχαν και κάθε λόγο να αποκρύψουν την αλήθεια. Η αναφορά αυτή του μάρτυρα είναι σημαντική για ακόμα ένα λόγο. Διαψεύδει περίτρανα τον ισχυρισμό της ΜΥ4 ότι δήθεν δεν είχε καμία σχέση με τις δραστηριότητες των εναγόμενων 1 και 2 εταιρειών και πως η ίδια απλά αγόρασε οικόπεδο και έτυχε έτσι να ήταν συνιδιοκτήτρια του Τεμαχίου. Φαίνεται, από την αναφορά του μάρτυρα, ότι είχε και λόγο και ρόλο στην εναγόμενη 1 εταιρεία, παρέχοντας, κατά τον ουσιώδη μάλιστα χρόνο, λογιστικά στοιχεία και δεδομένα για την ετοιμασία οικονομικών καταστάσεων. Η αναφορά συνάδει πλήρως και με το γεγονός ότι η ίδια είναι λογίστρια στο επάγγελμα. Δύο άλλα μικρά σχόλια για τον μάρτυρα προτού κλείσω. Πρώτον, κακώς φαίνεται στα βιβλία της εναγόμενης 1 ότι η πώληση πραγματοποιήθηκε το
  4. Ως φαίνεται και στο πωλητήριο έγγραφο (τεκμήριο 21) είναι το 2005 που πραγματοποιήθηκε. Δεύτερο, δεν έχει καμία απολύτως αποδεικτική αξία, σημασία ή βαρύτητα η από μέρους του κατάθεση του τεκμηρίου
  5. Το τεκμήριο αυτό ετοιμάστηκε από τον ΜΥ
  6. Είναι έτσι κι αλλιώς πρόχειρο, αναιτιολόγητο και ανεπαρκές. Σε ό,τι αφορά τον ίδιο τον μάρτυρα όμως, δεν έχει καμία απολύτως σχέση μ' αυτό. Δεν είναι ο συντάκτης. Δεν γνωρίζει οτιδήποτε για την ουσία του περιεχομένου του και βεβαίως τα γραφόμενα δεν είναι της ειδικότητας του. Έρχομαι τώρα στον ουσιαστικό μάρτυρα από πλευράς εναγόμενων, ΜΥ
  7. Ο μάρτυρας αυτός με μειλίχιο και στενάχωρο ύφος επιχείρησε να εμφανιστεί μετανιωμένος, μεταμελημένος και απολογητικός προς τον ενάγοντα - παρουσιάζοντας τον εαυτό του και τις εναγόμενες 1 και 2 εταιρείες περίπου ως θύματα και αυτές των τραπεζών. Την ίδια ώρα όμως με στοχευμένα ψέματα, μεθοδευμένες διαστρεβλώσεις και επιτηδευμένη απόκρυψη ουσιωδών λεπτομερειών, όχι απλώς δεν συνηγόρησε στην αποκατάσταση της απώλειας του ενάγοντος αλλά είχε και το θράσος να αναφέρει ενώπιον του Δικαστηρίου ότι διεκδικεί από πάνω και το δήθεν υπόλοιπο των £10.
  8. Διεκδικεί δηλαδή χρήματα για ένα σπίτι που δεν ολοκληρώθηκε και δεν παραδόθηκε ποτέ. Ένα σπίτι ή καλύτερα μια ημιτελής οικοδομή - που βρίσκεται επί ενός τεμαχίου χιλιο-επιβαρυμένου με κάθε λογής επιβάρυνση (βλ.τεκμήριο 20), σε σχέση με την οποία ο ενάγοντας του κατέβαλε έγκαιρα το τίμημα στην ολότητα του και όχι απλώς δεν πήρε ποτέ οτιδήποτε αλλά εδώ και 15 και πλέον χρόνια ταλαιπωρείται ψυχικά και σωματικά και είναι αντιμέτωπος σε μια ξένη χώρα με σημαντική πολιτική αγωγή τραπεζικού οργανισμού. Επί της ουσίας των λεγομένων του, απορρίπτω κάθε αναφορά του η οποία είναι ασυμβίβαστη με την αξιόπιστη μαρτυρία του ενάγοντος. Όλες οι πληρωμές που έγιναν από τον ενάγοντα, περιλαμβανομένων των δύο πληρωμών που έγιναν πριν τη συνομολόγηση του Πωλητήριου Εγγράφου, έγιναν έναντι του τιμήματος της Κατοικίας. Η θέση πως η πρώτη πληρωμή των 3.701,85 στερλινών που έγινε στις 10.5.2005, μπορεί δήθεν να αφορούσε τη φιλοξενία που του προσέφεραν μια - δύο φορές τον χρόνο όταν ερχόταν στην Κύπρο είναι πρόδηλα ευκαιριακή και ανυπόστατη. Συναφώς απορρίπτω ότι παραμένει το όποιο υπόλοιπο για εξόφληση της Κατοικίας. Ομοίως απορρίπτω τη θέση ότι δεν έγινε έκπτωση της τάξεως των ΛΚ5.000 στον ενάγοντα. Ούτε ο ίδιος δεν μπόρεσε να υποστηρίξει με κάποιο σθένος αυτή τη θέση αφού σε κάποια στιγμή ομολόγησε ότι θα έπρεπε να γίνει έκπτωση, απλά δεν μπορούσε να επιβεβαιώσει το ύψος του ποσού. Στη συνέχεια όμως αναδιπλώθηκε και αρνήθηκε την έκπτωση, διεκδικώντας και το δήθεν υπόλοιπο των £10.
  9. Απορρίπτω ως αυθαίρετες και εντελώς ατεκμηρίωτες τις θέσεις ότι η ενοικιαστική αξία της Κατοικίας ήταν €300 και τα έξοδα αποπεράτωσης €50.000-€60.
  10. Καμία έρευνα και κανένα σοβαρό στοιχείο επί τούτων δεν παρουσιάστηκε. Απορρίπτω τη θέση ότι ο ενάγοντας ήταν δήθεν ενήμερος για τις επιβαρύνσεις. Απορρίπτω ότι η αδελφή του - εναγόμενη 3, δήθεν δεν είχε καμία σχέση με τις εναγόμενες εταιρείες και ήταν απλώς μια συνήθης αγοραστής οικοπέδου. Τέλος απορρίπτω ότι ο ενάγοντας ζήτησε αλλαγές και πως δήθεν το γεγονός τούτου συνέβαλε στην καθυστέρηση. Ο ισχυρισμός αυτός ήταν εγγενώς απορριπτέος αφού δεν είναι καθυστέρηση που υπήρξε αλλά πλήρης και οριστική αδυναμία και αποτυχία αποπεράτωσης και παράδοσης της Κατοικίας. Στη βάση όλων πιο πάνω ανενδοίαστα απορρίπτω τη μαρτυρία του ΜΥ
  11. Τέλος, σε ό,τι αφορά τη ΜΥ4, επαναλαμβάνω κατ' αρχάς την αναφορά του ΜΥ2 για την εμπλοκή της στις οικονομικές δραστηριότητες της εναγόμενης 1 εταιρείας που καταρρίπτει την προσπάθεια αποστασιοποίησης της από τις δραστηριότητες της εν λόγω εταιρείας. Η εναγόμενη 3 δεν ήταν απλά αγοραστής ενός οικοπέδου. Φαίνεται ότι είχε και ρόλο και λόγο στις οικονομικές δραστηριότητες, τουλάχιστον της εναγόμενης 1 εταιρείας. Στην πραγματικότητα είναι εντελώς αδιάφορο αν ήταν ή όχι επιχειρηματίας, αν είχε ή όχι κτηματικές δραστηριότητες (γενικά) και αν πήρε ή όχι απευθείας χρήματα από τον ενάγοντα. Είναι συμβαλλόμενο μέρος στη Συμφωνία και δεσμεύεται από τους όρους της. Η ιδιότητα της είναι ξεκάθαρη αφού ρητά παρουσιάζεται ως πωλητής (vendor) της Κατοικίας και υπέχει έτσι - μαζί με τις εναγόμενες 1 και 2 - απόλυτη συμβατική ευθύνη προς τον ενάγοντα - αγοραστή. Η προσπάθεια αλλοίωσης αυτού του συμβατικού δεδομένου, παρουσιάζοντας τον εαυτό της κατ' ουσία ως συγκυριακά συνιδιοκτήτρια και υποστηρίζοντας ότι υπέγραψε, δήθεν, απλά για να λάβει γνώση, είναι συμβατικά ανεπίτρεπτη και ουσιαστικά απορριπτέα. Επ' αυτού έχει δίκαιο ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντος, κ. Δημητριάδης, να εισηγείται στην αγόρευση του (σελ. 18) ότι εκείνο που ουσιαστικά επιχείρησε η πλευρά των εναγόμενων με την προσκόμιση της εν λόγω μαρτυρίας είναι η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας (extrinsic evidence) προς αλλοίωση του κειμένου της γραπτής συμφωνίας. Κατά κανόνα μια συμφωνία ερμηνεύεται με αναφορά στους όρους της και μόνο. Δεν επιτρέπεται η προσαγωγή γραπτής ή προφορικής μαρτυρίας (δηλαδή εξωγενούς μαρτυρίας) έξω από το γραπτό κείμενο συμφωνίας, για να καταρρίψει το περιεχόμενο της (βλ. Κωνσταντινίδης v. Κατζιή
(1993)1 Α.Α.Δ 492). Κατ' εξαίρεση όμως η προσαγωγή τέτοιας μαρτυρίας γίνεται δεκτή όταν το κείμενο χαρακτηρίζεται από αμφισημία. Με άλλα λόγια, όταν το λεκτικό που χρησιμοποιείται είναι περίεργο ή όταν η εφαρμογή της συμφωνίας στα ιδιαίτερα γεγονότα δημιουργεί αμφιβολίες ή ανακρίβειες, επιτρέπεται η εισαγωγή περαιτέρω μαρτυρίας (βλ. Polycarpou v. Polycarpou
(1981)1 C.L.R 182, Saab & another v. Holy Monestery of Agios Neophytos
(1982)1 C.L.R 499 και Πίκουρου κ.α. v. Κώστα,
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1618 και Ευθυμίου v. Δημητρίου
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1721). Σχετική αναφορά υπάρχει και στο σύγγραμμα Phipson on Evidence, (14th Edition), σελ.1046. Στην προκειμένη περίπτωση καμία αμφιβολία ή αμφισημία δεν υπάρχει. Η εναγόμενη 3 αναφέρεται ρητά και ξεκάθαρα στο τεκμήριο 21 ως ο πωλητής (vendor). Δεν υπήρξε εισήγηση, ούτε και θα μπορούσε να υποστηριχθεί νομικά και πραγματικά ότι η εναγόμενη 3 - λογίστρια στο επάγγελμα και μάλιστα προϊστάμενη - δεν αντιλαμβανόταν και δικαιούται έτσι αποδέσμευσης από τα όσα υπέγραψε (βλ. Saunders v. Anglia Building Society [1971] A.C 1004, η οποία υιοθετήθηκε στην Τσολάκη Τουτζικιάν κ.ά. ν. Λαϊκής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ
(2003)1 (Β) Α.Α.Δ. 1240). Η κακή εντύπωση που μου προξένησε γενικά η ΜΥ4 σε ουσιαστική συνάρτηση με τα όσα αναφέρω πιο πάνω, με οδηγούν στο απαρέγκλιτο συμπέρασμα ότι πρόκειται για αναξιόπιστη μάρτυρα, η μαρτυρία της οποίας θα πρέπει να απορριφθεί. Έτσι κι αλλιώς η ουσία των λεγομένων της αποτελεί ανεπίτρεπτη εξωγενή μαρτυρία και ως τέτοια αποκλείεται. Συμπεράσματα Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης τα συμπεράσματα μου σε ό,τι αφορά τα ουσιώδη θέματα αυτής της υπόθεσης είναι τα εξής: Ο ενάγοντας, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 28.9.2005 (η Συμφωνία - τεκμήριο 21) αγόρασε από τους εναγόμενους 1, 2 και 3 μια έπαυλη (η Κατοικία), η οποία θα ανεγειρόταν στο οικόπεδο αρ.χχ που θα προέκυπτε από διαχωρισμό του τεμαχίου χχχ που βρίσκεται στον Δήμο Πέγειας με αρ.εγγ. χχχ, Φ/ΣΧ.χχχ (το Τεμάχιο) έναντι του συνολικού τιμήματος των ΛΚ210.000 (€358.806,30). Οι πωλητές/εναγόμενοι 1, 2 και 3, επισημαίνεται, ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο συνιδιοκτήτες του προαναφερθέντος Τεμαχίου. Η Συμφωνία (τεκμήριο 21) κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Πάφου στις 30.9.2005 με διακριτό αρ.χχχ/χχ. Μεταξύ των κύριων όρων της Συμφωνίας ήταν ότι (α) η Κατοικία θα παραδιδόταν το αργότερο μέχρι 31.11.2006 και (β) οι πωλητές θα μεταβίβαζαν και ενέγραφαν την Κατοικία επ' ονόματι του ενάγοντος ελεύθερη κάθε εμπράγματου βάρους μόλις εκδιδόταν ο ξεχωριστός τίτλος της Κατοικίας. Προς πλήρη συμμόρφωση με τους όρους της Συμφωνίας, ο ενάγοντας κατέβαλε το συνολικό τίμημα αγοράς της Κατοικίας, ήτοι ΛΚ205.277,50 (αφού του έγινε στην πορεία έκπτωση από τους εναγόμενους ύψους ΛΚ4.722,50). Οι πληρωμές προσδιορίζονται στον κάτωθι πίνακα. Ημερομηνία Περιγραφή Ποσό Στερλίνες Ποσό ΛΚ Ποσό € Σύνολο € 10/5/2005 Προκαταβολή 3.701,85 3.015,00 5.151,43 16/8/2005 Προκαταβολή 4.000,00 3.350,00 5.723,81 10.875,24 25/11/2005 Πληρωμή 67.000,00 56.112,50 95.873,82 106.749,06 9/2/2006 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 42.000,00 71.761,20 178.510,26 11/9/2006 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 42.000,00 71.761,20 250.271,46 28/9/2006 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 21.000,00 35.880,60 286.152,06 9/10/2006 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 16.800,00 28.704,48 314.856,54 26/1/2007 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 10.500,00 17.940,30 332.796,84 9/11/2007 Πληρωμή - Μεταφορά από χχχ 10.500,00 17.940,30 350.737,14 Σύνολο 205.277,50 350.737,14 350.737,14 Παρά την πλήρη εξόφληση της Κατοικίας, οι εναγόμενοι παρέλειψαν να αποπερατώσουν, παραδώσουν και μεταβιβάσουν την Κατοικία στον ενάγοντα, παρά τις επανειλημμένες του οχλήσεις. Η ενοικιαστική αξία της Κατοικίας για την περίοδο από 31.6.2006 - 14.10.2020 ήταν €12.250 ετησίως. Σημειώνεται ότι δεν προσκομίστηκε στο Δικαστήριο επιστολή τερματισμού της Συμφωνίας και από τα ηλεκτρονικά μηνύματα (τεκμήριο 12Α-Γ) φαίνεται πως μέχρι και το 2009 γίνονταν διαβουλεύσεις μεταξύ των μερών είτε για αποπεράτωση της Κατοικίας είτε για επιστροφή του τιμήματος αγοράς. Οι διαβουλεύσεις αυτές έλαβαν ουσιαστικά τέλος με το ηλεκτρονικό μήνυμα των εναγόμενων ημερ.16.11.2009 (τεκμήριο 12Γ) - η αυθεντικότητα του οποίου δεν αμφισβητήθηκε - με το οποίο παραδέχονται ότι αδυνατούν να αποπερατώσουν την Κατοικία και κατ' επέκταση να τηρήσουν τον πλέον ουσιώδη όρο της Συμφωνίας (τεκμήριο 21). Σημειώνεται επιπλέον ότι η καταχώρηση της αγωγής έναν χρόνο μετά, στις 22.11.2010 - αν τούτο πλέον απαιτείτο - λογίζεται ως τερματισμός της Συμφωνίας (βλ. Κυριάκου v. Χρυσοστόμου
(2004)1(Γ) Α.Α.Δ. 2029, Μακεδόνας v. Λαζάρου
(2005)1 Α.Α.Δ.1322 και Έλληνας v. Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος, ECLI:CY:AD:2019:A503, Πολ. Έφεση 87/2013 ημερ. 3.12.2019). Θεραπείες/Κατάληξη Έχοντας δικαιώσει τον ενάγοντα επί της ουσίας της υπόθεσης του, απομένει να εξεταστεί το θέμα της θεραπείας που μπορεί να αποδοθεί. Εξ αρχής ξεκαθαρίζω ότι το ζήτημα αυτό παρουσιάζει ιδιαιτερότητες και προβλήματα τόσο από πλευράς δικογραφίας όσο και από πλευράς ουσίας και απόδειξης. Προτού όμως ασχοληθώ με τις επιμέρους θεραπείες που ζητούνται, θα πρέπει να σχολιάσω ένα σχετικό επί τούτο επιχείρημα που εγείρει ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόμενων, σε δύο τουλάχιστον σημεία της αγόρευσης του. Ο κ. Ζύμπηλος λοιπόν, επικαλούμενος τη Διαταγή 19.Θ.4, στηλιτεύει τις διαφορές που υπάρχουν σε ό,τι αφορά τις αιτούμενες θεραπείες, μεταξύ του Γενικώς Οπισθογραφημένου Κλητηρίου Εντάλματος με το οποίο καταχωρήθηκε η αγωγή και της μετέπειτα καταχωρηθείσας Έκθεσης Απαίτησης. Είναι η θέση του συνηγόρου ότι θα έπρεπε να προηγηθεί ή έκδοση διατάγματος τροποποίησης για να ήταν επιτρεπτή αυτή η διαφοροποίηση και στην απουσία ενός τέτοιου διατάγματος, οι μετέπειτα προστεθείσες στην Έκθεση Απαίτησης θεραπείες, θα πρέπει να αγνοηθούν. Με κάθε εκτίμηση προς τον ευπαίδευτο συνήγορο, η εισήγηση αυτή δεν με βρίσκει σύμφωνο, καθ' ότι φαίνεται να παραγνωρίζει τις πρόνοιες της Διαταγής 20 Θ.1A των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, σύμφωνα με τις οποίες οποτεδήποτε καταχωρείται Έκθεση Απαίτησης, ο ενάγοντας δικαιούται να αλλάξει, διαφοροποιήσει ή επεκτείνει την απαίτηση του χωρίς τροποποίηση του κλητηρίου εντάλματος (βλ. World Tide Shipping Corporation of Liberia v. Vassiliko Cement Works Ltd
(1988)1 C.L.R 488, 492-495). Επιστρέφω στις αιτούμενες θεραπείες κάνοντας αρχή από τις παρεμφερείς αποζημιώσεις που διεκδικούνται και αφορούν (α) νομικές συμβουλές (β) ταξιδιωτικά και άλλα συναφή έξοδα και (γ) αγορασθέντα και αχρησιμοποίητα έπιπλα και συσκευές. Σε ό,τι αφορά τις προαναφερθείσες θεραπείες υπό στοιχεία (β) και (γ) το πρώτο σχόλιο που θα πρέπει να γίνει είναι πως υπάρχει διάσταση μεταξύ της Έκθεσης Απαίτησης, της μαρτυρίας που προσκομίστηκε στην ακρόαση και γενικά της τελικής θεραπείας που ζητείται. Σε σχέση με το (β) ανωτέρω, δηλαδή τα ταξιδιωτικά και άλλα συναφή έξοδα, στην Έκθεση Απαίτησης γίνεται λόγος για €7.500, ενώ στη δίκη το ποσό αυτό μειώθηκε σε €6.661,
  1. Η μειωθείσα αξίωση υπερκαλύπτεται από την αρχική αξίωση και θεωρείται έτσι καλυπτόμενη από το δικόγραφο. Συνεπώς το γεγονός της μείωσης - από μόνο του - δεν δημιουργεί κάποιο πρόβλημα. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για το (γ) ανωτέρω, δηλαδή για τα έπιπλα και τις συσκευές. Στην Εκθεση Απαίτησης γίνεται λόγος για €6.500, ενώ στη δίκη το ποσό αυτό αυξήθηκε σε €11.030,
  2. Για να επιδικαζόταν ένα τέτοιο ποσό θα έπρεπε απαρέγκλιτα να προηγηθεί τροποποίηση του δικογράφου. Εν πάση περιπτώσει - πέραν των όποιων δικογραφημένων ανακολουθιών - θεωρώ ότι οι προαναφερθείσες θεραπείες, στο σύνολο τους, δεν είναι ανακτήσιμες και δεν μπορεί επομένως να αποδοθούν. Για να γίνει καλύτερα κατανοητή αυτή η κατάληξη θα παραθέσω τις γενικές αρχές αποζημίωσης για παράβαση σύμβασης, κάνοντας αρχή από το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149 που διαμορφώθηκε με βάση την υπόθεση Hadley v. Baxendale [1854] 9 Exch
  1. Το άρθρο αυτό έχει ως ακολούθως: «Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης». (η υπογράμμιση είναι δική μου) Στο έγκυρο αγγλικό σύγγραμμα Chitty on Contracts (Vol.1), 31st Edition, σελ.1796 αναφέρονται σχετικά τα εξής: «There must be a causal connection between the defendant's breach of contract and the claimant's loss. The claimant may recover damages for a loss only where the breach of contract was the 'effective' or 'dominant' cause of that loss. The courts have avoided laying down any formal tests for causation: They have relied on common sense to guide decisions as to whether a breach of contract is a sufficiently substantial cause of the claimant's loss. The answer to whether the breach was the cause of the loss or merely the occasion for the loss must 'in the end' depend on 'the court's common sense' in interpreting the facts». Πέραν της απόδειξης της αναγκαίας «αιτιώδους συνάφειας» (causation) στο σύγγραμμα Anson's Law of Contract (σελ.543-549) αναφέρεται περαιτέρω, ότι: «But assuming this can be proved, the law will nevertheless not compel the defendant to assume liability for all the loss which the plaintiff may conceivably have suffered as a consequence of the breach. Certain losses may be too 'remote', and for these the plaintiff is not entitled to compensation». Στη βάση λοιπόν των πιο πάνω αρχών είναι προφανές ότι καμία από τις προαναφερθείσες αξιώσεις δεν προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την παράβαση της σύμβασης ούτε και οι συμβαλλόμενοι, όταν συνήπτετο η σύμβαση, τις γνώριζαν ως ενδεχόμενες σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης. Πρόκειται ξεκάθαρα για απομακρυσμένες και έμμεσες απώλειες που ενδεχομένως να συνέβαλε στην πρόκληση τους - ολικώς ή μερικώς - η παράβαση της σύμβασης. Τούτο όμως δεν είναι αρκετά για να είναι συμβατικά ανακτήσιμες. Πιο συγκεκριμένα σε ό,τι αφορά τις νομικές συμβουλές, το μόνο ουσιαστικά που αναφέρθηκε είναι ότι αυτές ανήλθαν στο ποσό των €9.500 και επί τούτου παρουσιάστηκαν οι δύο αποδείξεις (τεκμήριο 19) που εκδόθηκαν το 2009 και αναφέρουν απλώς "provision of legal advice". Δεν αμφιβάλλω ότι ο ενάγοντας κατέβαλε πράγματι αυτό το ποσό. Σε κάποια στιγμή μίλησε και για δαπάνη λόγω αλλαγής δικηγόρων. Ο γενικός, αόριστος και απροσδιόριστος τρόπος όμως με τον οποίο αναδείχθηκε το θέμα δεν αφήνει κανένα περιθώριο να συναρτηθεί ως απευθείας απόρροια της παράβασης της σύμβασης, η οποία μάλιστα να ήταν σε γνώση των μερών ως ενδεχόμενη, κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Τα ίδια ισχύουν και για τις άλλες δύο αξιώσεις. Για τα έπιπλα/συσκευές παρουσιάστηκαν τα τεκμήρια 17 και
  2. Το τεκμήριο 17 είναι μια απόδειξη πληρωμής ημερ.1.7.2008 και το τεκμήριο 18 ένα δελτίο παραγγελίας (ούτε καν απόδειξη πληρωμής δηλαδή) ημερ. 23.10.2007 που αναφέρει ως ημερομηνία παράδοσης 7.1.
  3. Η θέση του ενάγοντος ήταν ότι αγοράστηκαν όλα αυτά για εξοπλισμό της Κατοικίας. Η Κατοικία ωστόσο, με βάση τη Συμφωνία, θα έπρεπε να ολοκληρωθεί και να παραδοθεί το 2006, κάτι που δεν έγινε. Συνεπώς ο ενάγοντας είχε κάθε λόγο να ανησυχεί και να ήταν πλέον ιδιαιτέρα προσεκτικός και επιφυλακτικός στις κινήσεις του. Δεν δικαιολογείτο η έκθεση του σε έξοδα για την αγορά επίπλων και συσκευών με το ζοφερό τοπίο που υπήρχε το
  4. Η Κατοικία τότε - όπως και τώρα - δεν ήταν κοντά σε αποπεράτωση. Υπήρχαν πολλά και σημαντικά που έπρεπε ακόμα να γίνουν (ενδεικτικές τούτου είναι οι φωτογραφίες που πάρθηκαν το 2020 - τεκμήριο 13). Συνεπώς, παρά το γεγονός ότι προσδοκούσε ακόμα σε ανατροπή των αρνητικών δεδομένων που ήδη προδιαγράφονταν, όφειλε να περιμένει. Τα έπιπλα και οι συσκευές είναι οι τελευταίες λεπτομέρειες στην ολοκλήρωση και κατοίκηση μιας κατοικίας. Ακόμα όμως και αν μπορούσε να θεωρηθεί αυτή η ζημιά ως απόρροια της παράβασης και άρα ανακτήσιμη, δεν εξηγήθηκε γιατί δεν μπορούσαν τα εν λόγω αντικείμενα να επιστραφούν - έστω σε μειωμένη τιμή, να πωληθούν ή διατεθούν αλλού ή έστω να χρησιμοποιηθούν, μετριάζοντας έτσι την όποια ζημιά είχε προκληθεί. Αυτή είναι μια υποχρέωση που υπέχει - στον βαθμό που είναι βέβαια λογική - το εκάστοτε συμβατικό θύμα μιας διάρρηξης (βλ. άρθρο 73
(3)του Κεφ.149 και Chiity on Contracts, Vol.1, (31st edition), σελ.1806). Για τα ταξίδια κ.τ.λ. ισχύουν τα ίδια. Ο ενάγοντας αναφέρεται σ' αυτά στην παράγραφο 19.4 της δήλωσης του (έγγραφο 1Α και Β) και επιπλέον παρουσίασε το τεκμήριο
  1. Στα έξοδα που καλύπτουν τα ταξίδια του 2008, του 2009 και του 2018, συγκαταλέγονται λογαριασμοί εστιατορίων, ενοικίαση αυτοκινήτου και διαμονές σε πολυτελή ξενοδοχεία. Ερωτηθείς μάλιστα κατά την αντεξέταση γιατί επέλεξαν για διαμονή συγκεκριμένο πολυτελές ξενοδοχείο στην Πάφο, ανέφερε, "μας αρέσουν τα καλά πράγματα" (βλ. σελ.42 πρακτικών ημερ.6.10.2020). Με κάθε εκτίμηση προς τον ενάγοντα, αυτές οι δαπάνες δεν μπορεί να συναρτηθούν με την παράβαση της Συμφωνίας. Δεν ήταν σε γνώση των μερών ως ενδεχόμενες κατά τη συνομολόγηση της και σαφώς δεν είναι ανακτήσιμες. Περνώντας τώρα στις πλέον ουσιαστικές αξιώσεις και συγκεκριμένα σ' αυτές που καθάπτονται της μη παράδοσης της Κατοικίας, επαναλαμβάνω πρώτα ότι η αξίωση για τα έξοδα αποπεράτωσης δεν έχει αποδειχθεί και εν πάση περιπτώσει όπως θα διαφανεί από την τελική μου κατάληξη είναι αξίωση που δεν αρμόζει στην περίπτωση. Η αρχική αξίωση για τη διαφορά στην αξία της Κατοικίας, μετά τη μαρτυρία του ΜΕ4, έχει ουσιαστικά ατονήσει και εγκαταλειφθεί. Μένει η αξίωση για απώλεια ενοικίων. Αυτή η αξίωση έχει και ουσία και αιτιώδη συνάφεια με την παράβαση της Συμφωνίας. Πρόκειται σαφώς για απώλεια που ήταν σε γνώση των συμβαλλομένων ως ενδεχόμενη κατά τη συνομολόγηση της Συμφωνίας και επομένως είναι ανακτήσιμη. Η απώλεια ενοικίων που υπολογίστηκε από τον ΜΕ4 ήταν για κανονική ενοικίαση σε ετήσια βάση και έτσι δεν θα με απασχολήσει, το εν πολλοίς εφήμερο επιχείρημα της Υπεράσπισης, σύμφωνα με το οποίο, ο ενάγοντας θα έπρεπε να εξασφαλίσει ειδική άδεια για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση και τουριστική εκμετάλλευση της Κατοικίας. Το θέμα που προκύπτει με αυτήν την αξίωση είναι άλλο. Στην Έκθεση Απαίτησης διεκδικούνται ενοίκια προς €1.000 μηνιαίως για 74 μήνες, δηλαδή για την περίοδο 1.12.2006 (αμέσως μετά τη συμβατική ημερομηνία παράδοσης δηλαδή) μέχρι την 1.2.2013 - λίγο μετά την καταχώρηση της Έκθεσης Απαίτησης δηλαδή. Μέχρι όμως το 2009 ο ενάγοντας επεδείκνυε ανοχή μέχρι που οι ίδιοι οι εναγόμενοι με το ηλεκτρονικό τους μήνυμα ημερ. 16.11.2009 (τεκμήριο 12Γ) δήλωσαν αδυναμία να εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ακολούθησε η καταχώρηση της αγωγής στις 22.11.
  2. Αυτή η πράξη, ως εξήγησα και προηγουμένως - αν πλέον χρειαζόταν - λογίζεται ως τερματισμός και υπό τις δοθείσες περιστάσεις, αφετηρία για διεκδίκηση νομικών δικαιωμάτων και επιδίκαση αποζημιώσεων (βλ. Δρουσιώτης v. Ιερωνυμίδης
(1990)1 Α.Α.Δ.1026 και Καλογήρου v. Zakheos Estates Ltd
(2008)1 A.A.Δ.1260). Συνεπώς, κρίνω ότι ο ενάγοντας δικαιούται ενοίκια από 1.12.2010 (ο μήνας που ακολουθεί την καταχώρηση της αγωγής) προς €1.000 μηνιαίως - ως διεκδικείται από τον ενάγοντα και υπερκαλύπτεται από το ετήσιο ενοίκιο που προσδιόρισε ο ΜΕ4 στο τεκμήριο 14Α - μέχρι 14.10.2020 που καλύπτει η μαρτυρία του ΜΕ4, δηλαδή €117.450,00. Το ποσό αυτό - κανονικώς εχόντων των πραγμάτων θα είχε τμηματική ημερομηνία ωρίμανσης. Συνεπώς, θεωρώ δικαιότερο να φέρει νόμιμο τόκο από την ημερομηνία της απόφασης. Για να είναι βέβαια δυνατή η επιδίκαση αυτού του ποσού θα πρέπει να γίνει ανάλογη τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης και ως προς τούτο θα δοθούν οδηγίες στο τέλος αυτής της απόφασης. Οι επόμενες ουσιαστικές αξιώσεις του ενάγοντος είναι αυτές που αφορούν στο διάταγμα για ειδική εκτέλεση (αξιώσεις Ζ και Η) και των άλλων παρεμφερών/προπαρασκευαστικών διαταγμάτων (αξιώσεις Δ, Ε και Στ) που παρατίθενται στο παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης. Η ειδική εκτέλεση διέπεται από το άρθρο 76
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149. Πρόκειται για εξαιρετική θεραπεία που επιτρέπεται μόνο εκεί όπου η επιδίκαση αποζημιώσεων δεν επαρκεί. Αν οι αποζημιώσεις δύναται να επαναφέρουν το αθώο μέρος στη θέση που θα κατείχε αν εκτελείτο κανονικά η σύμβαση, τότε δεν εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Ομοίως, όπως ρητά ορίζει το εδάφιο (δ) του προαναφερθέντος άρθρου, ειδική εκτέλεση διατάσσεται μόνο όταν το Δικαστήριο κρίνει ότι αυτό δεν θα ήταν παράλογο, ανεπιεικές ή πρακτικά ανεφάρμοστο. Στην υπόθεση Χαραλάμπους v. Αχιλλέως κ.α.
(2001)1 Α.Α.Δ.1058, παρότι το Δικαστήριο είχε κρίνει ότι η ειδική εκτέλεση ήταν «τόσο δίκαια όσο και εύλογη» δεν εξέδωσε σχετικό διάταγμα αφού θεώρησε πως θα ήταν πρακτικά ανεφάρμοστο εν όψει του γεγονότος ότι τα δύο δωμάτια του ακινήτου που αποτελούσαν το αντικείμενο της δέσμευσης βάσει της συμφωνίας, δεν είχαν ξεχωριστό τίτλο και ήταν αβέβαιο αν θα εκδιδόταν ποτέ. Στην προκειμένη περίπτωση - όπως ορθά παρατηρεί ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόμενων στην αγόρευση του (σελ.12), η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης προϋποθέτει τη συνέχιση της συμφωνίας αφού κατ' ουσία εξαναγκάζει το υπαίτιο μέρος σε συμμόρφωση. Τούτο βρίσκεται στον αντίποδα αξίωσης για αποζημίωση ίση με το ποσό του καταβληθέντος τιμήματος κ.ο.κ. που βεβαίως προϋποθέτει τερματισμό και αποκήρυξη της συμφωνίας. Εδώ, όπως εξήγησα προηγουμένως, η ροή των γεγονότων ήταν τέτοια που η Συμφωνία έπαυσε να ισχύει αρχικά διότι οι εναγόμενοι δήλωσαν την καθολική τους αδυναμία να την υλοποιήσουν (επ' αυτού ζητείται και συγκεκριμένη δηλωτική θεραπεία στην παράγραφο Α του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης) και στη συνέχεια όταν την αποκήρυξε και επίσημα ο ενάγοντας διά της καταχώρησης της αγωγής. Συνεπώς, το ενδεχόμενο έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και άλλων σχετικών διαταγμάτων, ουσιαστικά έπαυσε να ισχύει. Έτσι κι αλλιώς η παρούσα αποτελεί κλασσική περίπτωση όπου η ειδική εκτέλεση όχι απλώς θα ήταν ανεφάρμοστη αλλά τυχόν έκδοση ενός τέτοιου διατάγματος θα ενέπλεκε τον ενάγοντα σε ένα νέο φαύλο κύκλο, χωρίς ουσιαστικές ελπίδες θετικής κατάληξης, επιτείνοντας έτι περαιτέρω την ταλαιπωρία και ψυχική του οδύνη. Η Κατοικία υπενθυμίζω εδώ και 15 και πλέον χρόνια παραμένει ατέλειωτη. Η φθορά του χρόνου καθιστά την όποια προσπάθεια ολοκλήρωσης χρονοβόρα, δαπανηρή και δύσκολη. Απ' εκεί και πέρα η εναγόμενη 1 εταιρεία δεν έχει πλέον εργασίες και τελεί υπό διαχείριση. Το Τεμάχιο επί του οποίου βρίσκεται η Κατοικία όχι απλώς δεν έχει διαχωριστεί για να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι αλλά είναι επιβαρυμένο με προγενέστερες και μεταγενέστερες υποθήκες και άλλες σημαντικές επιβαρύνσεις (βλ. τεκμήριο 20) που καθιστούν την πιθανότητα να εκδοθεί ποτέ ξεχωριστός τίτλος απομακρυσμένη και αβέβαιη. Συνεπώς ο ενάγοντας είναι απομάκρυνση απ' αυτόν τον κυκεώνα που χρειάζεται και όχι διαιώνιση της εμπλοκής του. Αυτό με φέρνει ακριβώς στο θέμα των αποζημιώσεων (πέραν της απώλειας ενοικίων) που είναι κατάλληλες για την περίπτωση του ενάγοντος. Οι αποζημιώσεις αυτές κατ' εφαρμογή του άρθρου 73
(1)του Κεφ.149 είναι το αντίστοιχο ποσό χρημάτων που έχει καταβάλει ο ενάγοντας για την αγορά της Κατοικίας, χωρίς ποτέ να αποπερατωθεί, να του παραδοθεί και να εγγραφεί επ' ονόματι του ως η ρητή συμβατική υποχρέωση των εναγόμενων. Το ποσό αυτό ανέρχεται σε €350.737,14 σεντ. Δεν μου διαφεύγει το γεγονός ότι τέτοια αξίωση δεν υπάρχει στο Παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης. Τη θέτει βέβαια ο ίδιος ο ενάγοντας, διαζευκτικά, στη σελ.11 της γραπτής του δήλωσης (έγγραφο 1Α και Β). Η θεραπεία αυτή όμως έκδηλα προκύπτει από τα γεγονότα που παρατίθενται στην Έκθεση Απαίτησης και μπορεί έτσι το Δικαστήριο να προχωρήσει στην απόδοση της, χωρίς να χρειάζεται οποιαδήποτε τροποποίηση (βλ. Stylianou v. Papacleovoulou
(1982)1 C.L.R.542 και Αριστοδήμου v. Χαραλάμπους
(1990)1 Α.Α.Δ. 319). Η περίπτωση διαφέρει από την απόδοση των ενοικίων η όποια προϋποθέτει την τροποποίηση για τον λόγο ότι καλύπτεται μεν επί της ουσίας από την Έκθεση Απαίτησης αλλά η περίοδος για την οποία θα επιδικαστούν τα απολεσθέντα ενοίκια, δεν καλύπτεται. Τέλος, σε σχέση με την εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του ενάγοντος ότι θα πρέπει να επιδικαστούν τιμωρητικές αποζημιώσεις καθ' ότι οι εναγόμενοι απέκρυψαν τις προγενέστερες υποθήκες από τον ενάγοντα και δύο από τις επαύλεις μεταφέρθηκαν στους μετόχους των εναγόμενων 1 και 2 (σελ.14 της γραπτής του αγόρευσης), να επισημάνω απλώς ότι παρά το αξιόμεπτο της συμπεριφοράς των εναγόμενων στη γενικότητα της και σε αντίθεση με το τι ισχύει για αστικά αδικήματα, δεν είναι δυνατή η επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων για παράβαση σύμβασης (βλ. Ερωτοκρίτου v.Θεοδώρου
(1997)1Γ.Α.Α.Δ. 1800). Εν όψει όλων των προαναφερθέντων, εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντος και εναντίον των εναγόμενων 1, 2 και 3 αλληλέγγυα και ξεχωριστά: 1.Για ποσό €350.737,14 σεντ πλέον νόμιμο τόκο ως καταβληθέν τίμημα για την αγορά Κατοικίας δυνάμει του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 28.9.2005 (τεκμήριο 21) η οποία ουδέποτε αποπερατώθηκε, παραδόθηκε ή μεταβιβάστηκε επ' ονόματι του ενάγοντος.
  1. €117.450,00 ως απώλεια ενοικίων προς €1.000 μηνιαίως για την περίοδο από 1.12.2010 μέχρι 14.10.2020 πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα, υπό την προϋπόθεση ότι εντός 15 ημερών από σήμερα καταχωρηθεί καλυπτική τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης. Τέλος, τα έξοδα, όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή στην κλίμακα επιτυχίας και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντος και εναντίον των εναγόμενων 1, 2 και
  2. (Υπ) .................................... Στ. Σταύρου, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.