← Κύπρος

Παγδατή ν. Στεφανίδου κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 115/2011, 22/1/2021

Παγδατή ν. Στεφανίδου κ.α., Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 115/2011, 22/1/2021 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2021:A64 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 115/2011 XXXXX XXXXX Παγδατή Εφεσείουσα/Αιτήτρια και

  1. XXXXX XXXXX Στεφανίδου
  2. XXXXX Έλληνα
  3. XXXXX XXXXX -Ιωαννίδου
  4. Locatex Ltd Εφεσίβλητοι / Καθ' ών η αίτηση Ημερομηνία: 22 Ιανουαρίου,
  5. Εμφανίσεις: Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κ. Κ. Χατζηιωάννου για Α.Κ. Χατζηιωάννου & Σία. Για Εφεσίβλητους/Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Σ. Μαμαντόπουλος για Σάββας Μαμαντόπουλος & Συνέταιροι. Για Εφεσίβλητη - Καθ' ης η Αίτηση 3: κ. Χαράλαμπος Σκορδής. Για Εφεσίβλητους - Καθ' ων η Αίτηση 4: Καμία εμφάνιση. ΑΠΟΦΑΣΗ Αποτελεί κοινό έδαφος πως η εφεσείουσα είναι η αγοράστρια, βάσει Πωλητηρίου Εγγράφου (κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου λαμβάνοντας τον αριθμό ΠΩΕ 207/2001) της οικίας αρ. XXXXX, επί του τεμαχίου XXXXX (Κτημ. Σχέδιο 2-295-377, Τμήμα 15 με αριθμό εγγραφής XXXXX) στον Δήμο Παραλιμνίου, εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του οποίου είναι οι εφεσίβλητοι
  6. Οι εφεσίβλητοι 1-3 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του όμορου τεμαχίου XXXXX (Κτημ. Σχέδιο 2-295-377, Τμήμα 15, με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX). Οι εφεσίβλητοι 1-3, αποτάθηκαν στον Διευθυντή του Κτηματολογίου (η Αίτηση τους έλαβε τον αριθμό ΑΧ 470/2009) για επίλυση της συνοριακής διαφοράς, μεταξύ του κτήματος των (τεμάχιο XXXXX) και του κτήματος των Εφεσιβλήτων 4 (τεμάχιο XXXXX). Λειτουργοί του Κτηματολογίου (XXXXX Μουσκοβίας, κτηματολόγος και XXXXX Αρσιώτη, τεχνικός μηχανικός χωρομετρίας), προέβησαν σε επιτόπια εξέταση. Η απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου ημερομηνίας 30.8.2011 (κοινοποιήθηκε μόνο στους εφεσίβλητους 1-4) είναι το αντικείμενο της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης. Η εφεσείουσα προσβάλλει την απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου, ως εσφαλμένη και συνεπώς άκυρη για τους πιο κάτω λόγους: «
  7. Η επίδικη απόφαση του Διευθυντή είναι προϊόν λανθασμένων μετρήσεων: (α) Οι σωστές μετρήσεις από τα σταθερά σημεία χωρομετρίας απολήγουν στη διαφιλονικούμενη λωρίδα γης να είναι τμήμα του τεμ. XXXXX που καλύπτεται από την εγγραφή 0/XXXXX επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση
  8. (β) Η απόφαση του Διευθυντή συνεπάγεται την μετακίνηση των τεμαχίων βορειοδυτικά στον άξονα βορρά-νότου. (γ) Η χωρομετρική εργασία στηρίχθηκε σε εσφαλμένα δεδομένα και/ή μεθόδους που αγνοούν τη γη.
  9. Η επίδικη απόφαση φέρνει το σύνορο του τεμ. XXXXX επί του νοτίου τοίχου/βεράντας της κατοικίας αρ. XXXXX επί του τεμ. XXXXX, της οποίας η αιτήτρια είναι αγοράστρια και εξαφανίζει την αυλή και κήπο και περίφραξη στην νότια πλευρά της οικίας.
  10. Η επίδικη απόφαση δεν κοινοποιήθηκε στην αιτήτρια ούτε και προηγουμένως εκλήθη η αιτήτρια να παραστεί στην επιτόπια έρευνα που έγινε παρά το ότι η αιτήτρια είχε καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο με το οποίο αγόρασε τη κατοικία αρ. XXXXX στο Κτηματολόγιο, και παρά το ότι με επιστολή της ημερομηνίας 01/08/2011 προς τους πωλητές και τον Διευθυντή Κτηματολογίου ζητούσε να πληροφορηθεί το αποτέλεσμα της συνοριακής διαφοράς.
  11. Η επίδικη απόφαση κοινοποιήθηκε στην αιτήτρια με επιστολή των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών του τεμ. XXXXX καθ' ων η αίτηση 4 ημερ. 09/09/2011 που ταχυδρομήθηκε στις 12 ή 15/09/2011 και παρελήφθη από την αιτήτρια στις 03/10/
  13. Η αιτήτρια είναι δικαιούχος (beneficiary) του τμήματος του κτήματος υπό τεμ. XXXXX και της οικίας ως αγοράστρια, οι δε εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τεμ. XXXXX κ.κ. Locatex Ltd οι εμπιστευματοδόχοι.
  14. Η αιτήτρια δικαιούτο να λάβει μέρος στην διαδικασία επίλυσης διαφοράς αφού τα συμφέροντα της επηρεάζονται άμεσα.
  15. Η επίδικη απόφαση παραβιάζει τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης.» Με την Αίτηση/Έφεση επιζητεί τα εξής: «Α. Διάταγμα Δικαστηρίου (εάν χρειάζεται) παρατείνων το χρόνο εντός του οποίου μπορεί να καταχωρηθεί η αίτηση/έφεση κατά της απόφασης του Διευθυντή ημερ. 30/08/2011 στην αίτηση ΑΧ470/09 και θεωρών την παρούσα αίτηση εμπρόθεσμον και έγκυρη, και/ή Β. Δήλωση Δικαστηρίου ότι η απόφαση ημερ. 30/08/2011 του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην αίτηση ΑΧ470/09 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου για επίλυση συνοριακής διαφοράς μεταξύ των τεμ. XXXXX και XXXXX του Κτηματικού Σχεδίου 2-2950-377, Τμήμα 15 του Δήμου Παραλιμνίου είναι κατά νόμο και όσον αφορά γεγονότα εσφαλμένη και άκυρη. Γ. Διάταγμα Δικαστηρίου ακυρούν και/ή παραμερΐζων την απόφαση ημερ. 30/08/2011 του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην αίτηση ΑΧ 470/09 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου για επίλυση συνοριακής διαφοράς. Δ. Δήλωση Δικαστηρίου ότι η διαφιλονικούμενη λωρίδα γης μεταξύ των τεμαχίων XXXXX και XXXXX του Σχεδίου 2-295-377 του Δήμου Παραλιμνίου όπως αυτή φαίνεται με κόκκινο χρώμα στο σχέδιο που επισυνάπτεται στην επιστολή ημερ. 30/08/2011 με την οποία κοινοποιήθηκε η απόφαση του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στην αίτηση ΑΧ470/09 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου, είναι μέρος του τεμαχίου XXXXX και της εγγραφής 0/XXXXX επ' ονόματι των καθ'ων η αίτηση 4 που καλύπτει το εν λόγω τεμάχιο». Η Αίτηση/Έφεση στηρίζεται στα άρθρα 50, 58 και 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 και στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 μέχρι 2006 (ως ετροποποιήθησαν) καν. 5

(1)
(2)
(3), 7, 8, 9, 10, 15, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Στην Ένορκη της Δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση, η εφεσείουσα αναφέρει τα εξής: «
  1. Είμαι η αιτήτρια στη υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αίτηση και κάνω την παρούσα ένορκη δήλωση αναφορικά με γεγονότα που γνωρίζω καλά.
  2. Οι καθ΄ων η αίτηση 1 μέχρι 3 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του κτήματος υπό τεμ. XXXXX του Κτηματικού Σχεδίου 2-295-377 του Δήμου Παραλιμνίου δυνάμει εγγραφής αρ.0/XXXXX και οι καθ΄ων η αίτηση 4 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του κτήματος υπό τεμ. XXXXX του ίδιου ως άνω Σχεδίου με αρ. εγγραφής 0/XXXXX.
  3. Κατά ή περί την 20/07/2001 αγόρασα από τους καθ΄ ων η αίτηση 4, την οικία αρ. 7 στο συγκρότημα κατοικιών που ανήγειραν επί του τεμ. XXXXX και το πέριξ αυτής ανοικτό χώρο δυνάμει εγγράφου της αυτής ημερομηνίας, αντίγραφο της οποίας παρουσιάζω και σημειώνω ως Τεκμήριο
  4. Την συμφωνία αυτή τη κατάθεσα στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ως το Τεκμήριο
  6. Η οικία που αγόρασα μαζί με τον περιβάλλοντα χώρο της συνορεύει με το τεμ. XXXXX των καθ΄ ων η αίτηση 1 έως
  7. Επί του κοινού συνόρου ανηγέρθη περίφραξη.
  8. Η οικία συμπληρώθηκε και μου παραδόθηκε ως η συμφωνία, όμως μέχρι σήμερα δεν έχουν εκδοθεί οι σχετικοί τίτλοι.
  9. Το 2009 περιήλθε στην αντίληψη μου ότι οι καθ΄ων η αίτηση 1 έως 3 υπέβαλαν αίτηση για επίλυση συνοριακής διαφοράς με αρ. ΑΧ470/09 και ειδοποίησα τους καθ΄ ων η αίτηση 4 περί τούτου καλώντας τους να λάβουν όλα τα δέοντα μέτρα για προστασία των συμφερόντων μου και των υπόλοιπων αγοραστών.
  10. Επειδή δεν είχα οποιαδήποτε ειδοποίηση την 001/08/2011 απεύθυνα επιστολή την οποία απέστειλα με τηλεομοιότυπο στους καθ΄ ων η αίτηση 4 και κοινοποίησα με ταχυδρομείο στο Διευθυντή του Κτηματολογίου, αντίγραφο της οποίας παρουσιάζω ως Τεκμήριο 3, με την οποία ζητούσα να πληροφορηθώ με περί των εξελίξεων στην αίτηση για επίλυση συνοριακής διαφοράς ΑΧ470/
  12. Από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου δεν είχα οποιαδήποτε απάντηση ή ενημέρωση μέχρι σήμερα. Οι καθ΄ ων η αίτηση 4 με επιστολή τους ημερ. 09/09/2011 αντίγραφο της οποίας παρουσιάζω ως Τεκμήριο 4, μου κοινοποίησαν την απόφαση του Διευθυντή (επίδικη απόφαση). Η επιστολή των καθ΄ ων η αίτηση ταχυδρομήθηκε στις 12 ή 15/09/2011 ως ο φάκελος, φωτοαντίγραφο του οποίου παρουσιάζω ως Τεκμήριο 5 και ελήφθη υπ εμού την 03/10/
  14. Από 03/10/2011 μέχρι σήμερα προσπάθησα να διαπιστώσω κατά πόσο οι καθ' ων η αίτηση 4 υπέβαλαν έφεση και/ή κατά πόσο ο Διευθυντής μου κοινοποίησε την απόφαση του, με αρνητικά αποτελέσματα και στα δύο ερωτήματα.
  15. Παράλληλα με τα πιο πάνω συμβουλεύθηκα ειδικούς εμπειρογνώμονες ως προς την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή. Πληροφορούμαι και ειλικρινά πιστεύω ότι η απόφαση του Διευθυντή στηρίζεται σε εσφαλμένη χωρομετρική εργασία και εσφαλμένη εφαρμογή του σχεδίου επί του εδάφους. Το σφάλμα αυτό οδηγεί στην μετατόπιση των συνόρων βορειοδυτικά, όπως άλλωστε φαίνεται και επί του συνημμένου στην απόφαση σχεδίου. Πληροφορούμαι και ειλικρινά πιστεύω ότι το σφάλμα οφείλεται στις μεθόδους χωρομέτρησης που χρησιμοποιήθηκαν, που αγνοούν την επί τόπου κατάσταση που διαμορφώθηκε, από ότι πληροφορούμαι, μετά από οριοθέτηση του τεμ. XXXXX.
  16. Με βάση την απόφαση του Διευθυντή η νότια περίφραξη της οικίας μου και η νότια αυλή της ανήκουν στο τεμ. XXXXX που φθάνει μέχρι τον νότιο εξωτερικό τοίχο και βεράντα της οικίας μου. Τούτο ήταν εμφανές στους υπαλλήλους που διενεργούσαν την επιτόπια έρευνα που σε συνδυασμό με το πωλητήριο έγγραφο που ήταν κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο θα έπρεπε να οδηγήσει σε ειδοποίηση μου περί της επιτόπιας έρευνας για να μπορώ να παραστώ με δικό μου χωρομέτρη/τοπογράφο και σε ειδοποίηση μου περί της απόφασης.
  17. Τυγχάνω νομικής συμβουλής και ειλικρινά πιστεύω ότι ως δικαιούχος της οικίας αρ. 7 επί του τεμ. XXXXX και άμεσα επηρεαζόμενη από την απόφαση του Διευθυντή δεδομένων των οικίων που ανηγέρθηκαν έπρεπε να ειδοποιηθώ τόσο περί της επιτόπιας έρευνας όσο και περί της εσφαλμένης απόφασης του Διευθυντή.
  18. Επιφυλάσσω το δικαίωμα μου να παρουσιάσω δια συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης τη μαρτυρία του ειδικού εμπειρογνώμονα/χωρομέτρη τοπογράφου.
  19. Τα ως άνω τα καταθέτω εξ' όσων κάλλιο γνωρίζω και πιστεύω». Προς υποστήριξη της θέσης της εφεσείουσας, πρόσφερε μαρτυρία ο XXXXX Σέπος, τοπογράφος μηχανικός, απόφοιτος του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. Καταχώρησε Ένορκη Δήλωση στην οποία αναφέρει επί λέξει τα εξής: «
  20. Μετά από επιστολή του κύριου XXXXX Χατζηιωάννου ημερομηνίας 06/05/2016 και 07/09/2016 έλαβα μετά από πολύ δυσκολία από το Κτηματολόγιο με φάκελο Α215/2016 στις 03/01/2017, ψηφιακά δεδομένα που αφορούσαν τα πρόσφατα εγγεγραμμένα σύνορα του τεμαχίου (σύνορα επαναχωρομέτρησης) καθώς επίσης και αντίγραφο των χωρομετρικών σελίδων που έγιναν κατά την οριοθέτηση του τεμαχίου XXXXX το 1998 με φάκελο Α304/
  21. Οι επί τόπου μετρήσεις έγιναν στις 05/03/2017 και 29/05/
  23. Οι μετρήσεις έγιναν με τη χρήση GPS Leica μοντέλου System 1200 με ρύθμιση καταγραφής τρισδιάστατης ακρίβειας (3D) 5 εκατοστών και Total Station Leica μοντέλου TCR1203+ γωνιακής ακρίβειας 3 δευτερολέπτων. Ως σημείο αναφοράς χρησιμοποιήθηκε ο μόνιμος σταθμός CYPOS του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
  24. Μετά από μελέτη του φακέλου Α215/16 διαπίστωσα ότι ετοιμάστηκαν χωρομετρικές σελίδες από τον χωρομέτρη XXXXX. Λουκά κατά την αρχική οριοθέτηση του τεμαχίου το 1998, τις οποίες παρουσιάζω ως Τεκμήριο
  25. Η χωρομετρική εργασία που ετοιμάστηκε σχεδιαστικά από τον χωρομέτρη βασίστηκε στην μέτρηση γωνιών, αποστάσεων και στην εξάρτηση της χωρομετρίας από σταθερά σημεία (FIXPOINTS). Για να μπορέσω να προσεγγίσω τον τρόπο μέτρησης και οριοθέτησης του τεμαχίου, αρχικά έπρεπε να κάνω έρευνα για την εύρεση των FIXPOINTS καθώς επίσης και του σταθμού (σημείο όπου στήθηκε το Total station) κατά την οριοθέτηση, το οποίο έπραξα στις 05/03/
  26. Για την σχεδίαση της χωρομετρικής σελίδας απαιτείτο η εύρεση των σταθερών σημείων με αριθμούς 2, 3, 4, 5 και 6 στο Τεκμήριο
  27. Τα σημεία 3 και 5 αποτελούν πηγάδια (λάκκους) στην παραλία για τα οποία μου δόθηκαν και οι συντεταγμένες τους από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, οι οποίες ελέγχθηκαν επιτόπου και βρέθηκαν απόλυτα ορθές. Το σημείο δύο ορίστηκε επιτυχώς από τις γωνίες υφιστάμενης οικίας και υφιστάμενης αποθήκης. Στο σημείο δύο βρέθηκε τοποθετημένος σιδερένιος πάσσαλος ο οποίος συμφωνούσε με τις αποστάσεις. Το σταθερό σημείο 4 ορίστηκε βάση της απόστασης του από τον σταθμό (ο οποίος βρέθηκε και αποτυπώθηκε, όπως αναφέρεται στην παράγραφο 7 πιο κάτω) που αναγράφεται στον πίνακα γωνιών αποστάσεων και χωρομετρικής σελίδας, προσαρμοσμένο επί του συνόρου που καθορίζουν περιτοιχίσματα υφιστάμενου κτηρίου ξενοδοχειακού συγκροτήματος όπως δεικνύεται στο σχεδιάγραμμα του σταθερού σημείου, καθότι οι αποστάσεις εξασφάλισης δεν μπορούν να εφαρμοστούν λόγω επί τόπου αλλαγών και το σημείο 6 μετά από αποτύπωση της πρόσοψης ξενοδοχείου. Για όλα τα πιο πάνω σημεία υπάρχει φωτογραφικό υλικό το οποίο σας παρουσιάζεται ως Τεκμήριο
  29. Ακολούθως με την χρήση των σταθερών σημείων (FIXPOINTS) σχεδιάστηκαν οι χωρομετρικές σελίδες (τεκμήριο 1) βάσει των οποίων προέκυψαν τα σύνορα που υποδείχτηκαν κατά την οριοθέτηση από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το 1998 με φακ. Α304/
  30. Αφού ελέχθηκαν και τα περιτοιχίσματα του εν λόγω τεμαχίου κατά την πρώτη μου επίσκεψη όπου διαπίστωσα ταύτιση των ψηφιακών δεδομένων τα οποία μου χορηγήθηκαν από το Τμήμα, κατέληξα στο συμπέρασμα ότι τα υφιστάμενα περιτοιχίσματα με πολύ μικρές αποκλίσεις (αποδεκτές από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) αποτελούν τα σύνορα που υποδείχτηκαν το
  32. Στις 29/05/2017 μετέβηκα και πάλι στο υπό εξέταση τεμάχιο όπου προέβηκα αρχικά στην έρευνα και εύρεση του σταθμού που δημιούργησε ο χωρομέτρης το 1998 για την εκτέλεση της χωρομετρικής του εργασίας. Ο σταθμός ανεβρέθηκε στην οροφή ξενοδοχείου και συγκεκριμένα στην οροφή ανελκυστήρα όπου εξευρέθηκε μάρκα χαραγμένη στο ασφαλτόπανο. Σε μεταγενέστερο έλεγχο στο γραφείο διαπιστώθηκε ότι υπάρχει ταύτιση των αποστάσεων από τον σταθμό μέχρι τα σταθερά σημεία. Επισυνάπτεται φωτογραφικό υλικό ως Τεκμήριο
  33. Επίσης στην συγκεκριμένη επίσκεψη αποτυπώθηκε και το νοτιοανατολικό μέρος της οικίας της κυρίας Παγδατή και διαπιστώθηκε ότι οι αποστάσεις από το νέο σύνορο που προέκυψε από την απόφαση του Διευθυντή είναι μικρότερες από τρία
(3)μέτρα, άρα προκύπτει Πολεοδομικό πρόβλημα στην πιο πάνω οικία βλέπε σχεδιάγραμμα Τεκμήριο
  1. Εν συνεχεία αποτυπώθηκε και το υφιστάμενο πεζοδρόμιο στο δυτικό μέρος του υπό εξέταση τεμαχίου 438 και διαπιστώθηκε ότι τα νέα σύνορα δεν ταυτίζονται σε καμία περίπτωση επί τις επιτόπου κατασκευές άρα η θέση του υφιστάμενου πεζοδρομίου και ασφαλτικού οδοστρώματος είναι εσφαλμένες βάση των στοιχείων της απόφασης του Διευθυντή.
  2. Ετοιμάστηκε σχέδιο Τεκμήριο 4 στο οποίο παρουσιάζονται τα αρχικά σύνορα (οριοθέτηση 1998) με μπλε γραμμές και επίσης με κόκκινες γραμμές τα σύνορα όπως προέκυψαν από την απόφαση του Διευθυντή. Στο σχεδιάγραμμα παρουσιάζονται επίσης, τμήμα της οικίας της κυρίας Παγδατή με αποστάσεις από το σύνορο της επαναχωρομέτρησης και το υφιστάμενο πεζοδρόμιο στο δυτικό μέρος του τεμαχίου.
  3. Συμπερασματικά αναφέρω τα ακόλουθα: · Κατέληξα στο γεγονός ότι τα υφιστάμενα περιτοιχίσματα ταυτίζονται με τα σύνορα που υπέδειξε το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το
  4. · Προφανώς ο Διευθυντής δεν έλαβε υπόψη εκδίδοντας την απόφαση επί της συνοριακής διαφοράς τις χωρομετρικές σελίδες Τεκμήριο 1, ενώ θα έπρεπε. · Το τεμάχιο XXXXX με την απόφαση του Διευθυντή και πιθανότατα με την διαδικασία της επαναχωρομέτρησης μετατοπίστηκε δυτικά με αποτέλεσμα την δημιουργία συνοριακής διαφοράς μεταξύ των τεμαχίων XXXXX και XXXXX, επίσης την δημιουργία Πολεοδομικού προβλήματος στην οικία της κυρίας Παγδατή (αποστάσεις μικρότερες των 3 μέτρων που προνοεί η νομοθεσία) βλέπε φωτογραφικό υλικό Τεκμήριο 5 και εσφαλμένες κατασκευές πεζοδρομίου και ασφαλτικού οδοστρώματος βλέπε φωτογραφικό υλικό Τεκμήριο
  5. · Κατά τη γνώμη μου η απόφαση του Διευθυντή με φάκελο ΑΧ470/2009 Επ. Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου είναι λανθασμένη η δε φιλονικούμενη λωρίδα ανήκει στο τεμ. 438.» Η Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου Αμμοχώστου κοινοποιήθηκε (σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 6
(2)και 3 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Κανονισμών του 1956) στον Πρωτοκολλητή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου. Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3, έφεραν ένσταση στην Αίτηση/Έφεση. Κατά κύριο λόγο προβάλλουν πως αυτή είναι εκπρόθεσμη αφού καταχωρήθηκε μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 30 ημερών που προβλέπει ο Νόμος και χωρίς προηγουμένως να εξασφαλιστεί η άδεια του Δικαστηρίου για παράταση του χρόνου καταχώρισης της. Κατ' ουσίαν, διατείνονται, πως η Απόφαση λήφθηκε «ορθά και νόμιμα» (σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 58 του Κεφ. 224), κατόπιν δέουσας έρευνας και ορθής άσκησης των εξουσιών του Διευθυντού και αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα σχετικά γεγονότα και περιστατικά της υπόθεσης. Πως βασίστηκε στο εν χρήσει σχέδιο, οι «καταμετρήσεις» είναι απόλυτα ακριβείς και έχουν γίνει με βάση τα εγγεγραμμένα σύνορα. Πως η Απόφαση ήταν «αποτέλεσμα» ενδελεχούς μελέτης και πιστής εφαρμογής των προνοιών του Νόμου και πως είναι δεόντως και επαρκώς αιτιολογημένη. Η Ένσταση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση της εφεσίβλητης 3 XXXXX XXXXX -Ιωαννίδου, η οποία συμφωνεί, όπως αναφέρει, με την Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου. Κατά τα λοιπά επιχειρηματολογεί υπέρ της απόρριψης της Αίτησης/Έφεσης. Τόσο η εφεσείουσα όσο και η εφεσίβλητη 3, αντεξετάστηκαν επί του περιεχομένου των Ενόρκων Δηλώσεων τους. Αντεξετάστηκαν επίσης ο XXXXX Μουσκοβίας και η XXXXX Αρσιώτη καθώς και ο XXXXX Σέπος. Από την αντεξέταση της Εφεσείουσας προέκυψαν τα εξής: Το 2009 πληροφορήθηκε από τον σύζυγο της εφεσίβλητης 3 ότι «υπήρχε ένα θέμα με το σύνορο». Η ίδια, μέχρι τότε, δεν γνώριζε για το ζήτημα, αφού δεν ενημερώθηκε είτε από το Κτηματολόγιο είτε από τον XXXXX Δημητριάδη («ιδιοκτήτη της Locatex»). Αποτάθηκε στον τελευταίο ο οποίος δεν γνώριζε οτιδήποτε. Το Κτηματολόγιο στο οποίο απευθύνθηκε στη συνέχεια, επιβεβαίωσε ότι υπήρχε αίτηση για συνοριακή διαφορά. Απ' ότι της ελέχθη έγινε επαναχωρομέτρηση της περιοχής, με αποτέλεσμα να «μετακινηθούν κάποια σύνορα». Την καθησύχασαν πως σε περίπτωση που εντός των τεμαχίων υπάρχουν υποστατικά, μπορεί να γίνει κάποια διευθέτηση («δεν θα ζητήσει το Κτηματολόγιο να ρίξουμε κάτω τοίχους»). Ενημέρωσε τον Δημητριάδη. Πίστευε πως ο τελευταίος έχοντας και ο ίδιος έννομο συμφέρον (τόσο ο ίδιος όσο και ο υιός του έχουν δύο από τις επτά κατοικίες που κτίστηκαν εντός του τεμαχίου 438) θα λάμβανε μέτρα. Η ίδια δεν ήταν παρούσα κατά την επιτόπιο εξέταση αφού δεν ενημερώθηκε σχετικά (συνακόλουθα δεν γνώριζε και την Απόφαση του διευθυντού του Κτηματολογίου). Δεν γνώριζε εάν η εταιρεία Locatex ειδοποιήθηκε για την επιτόπιο εξέταση και εάν αντιπρόσωπος της παρίστατο κατά την διενέργεια της. Ο Δημητριάδης (όλοι οι αγοραστές των κατοικιών εντός του τεμαχίου XXXXX περίμεναν από αυτόν τίτλους) δεν την ενημέρωσε ποτέ «τι έγινε με το θέμα». Όσον αφορά τον χρόνο που περιήλθε σε γνώση της η Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου, κατέθεσε πως έγινε γνώστης της Απόφασης στις 3.10.
  1. Η επιστολή της Locatex ημερομηνίας 9.9.2011 (μαζί με την Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου) ταχυδρομήθηκε στις 12.9.
  2. Στάληκε στο ταχυδρομικό κιβώτιο του συζύγου της. Η επιστολή δεν παρελήφθη αμέσως, επειδή η ίδια και ο σύζυγος της απουσίαζαν στο εξωτερικό (Ολλανδία) για δύο βδομάδες. Παρέλαβε την επιστολή στις 3.10.
  3. Αμέσως απευθύνθηκε στον δικηγόρο της. Ως προς την επιστολή που η ίδια απέστειλε στην Locatex τον Αύγουστο του 2011 (η επιστολή κοινοποιήθηκε και στο Κτηματολόγιο), κατέθεσε πως ωθήθηκε να στείλει την συγκεκριμένη επιστολή από την αντίδραση του XXXXX Δημητριάδη, τον οποίο συναντούσε συχνά στα πλαίσια της εργασίας της (η ίδια το 2011 ήταν οικονομική διευθύντρια της Universal Life και ο Δημητριάδης ο νομικός της σύμβουλος) στο ζήτημα. Σε μία από τις συναντήσεις τους, τον ρώτησε για το θέμα της συνοριακής διαφοράς. Ο Δημητριάδης της απάντησε πως δεν ήθελε να ασχοληθεί με το ζήτημα. Θορυβήθηκε από την απάντηση, αφού όλοι οι αγοραστές των κατοικιών ήθελαν να διευθετηθεί το ζήτημα για να «πάρουν» τίτλο. Γι' αυτό έστειλε την επιστολή. Τέλος κατέθεσε πως θεωρούσε τον εαυτό της ως τον «νόμιμο» ιδιοκτήτη της κατοικίας, δεδομένου του ότι είχε εξοφλήσει το τίμημα και κατέθεσε το Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο. Η εφεσίβλητη 3 αντεξεταζόμενη, κατέθεσε πως το κτήμα (τεμάχιο XXXXX) το απέκτησε το 2001 περίπου. Κατ' εκείνο τον χρόνο οι οικίες στο τεμάχιο XXXXX υφίσταντο. Επειδή το κτήμα της ήταν περίκλειστο υπέβαλε αίτηση για παραχώρηση διόδου. Η δίοδος παραχωρήθηκε «από την ιδιοκτήτρια του Dixan και όχι από την Locatex». Στην συνέχεια υπεβλήθη η Αίτηση (ΑΧ 470/09) για επίλυση της συνοριακής διαφοράς με το τεμάχιο XXXXX. Απέρριψε την θέση του κ. Χατζηιωάννου πως η ίδια υπέδειξε «σαν πέρασμα», τον «χώρο» που ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απεφάσισε ότι ανήκει στο δικό της τεμάχιο. Απέρριψε επίσης τη θέση πως τότε η ίδια διατείνετο πως ο συγκεκριμένος «χώρος» ήταν μέρος του τεμαχίου XXXXX. Ο XXXXX Μουσκοβίας κτηματολογικός γραφέας στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, αρμόδιος επί των συνοριακών διαφορών, αντεξεταζόμενος, κατέθεσε τα εξής. Στα πλαίσια της Αίτησης ΑΧ470/2009 στάληκαν στις 12.5.2010, με συστημένο ταχυδρομείο, στους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες των τεμαχίων XXXXX και XXXXX, οι σχετικές Ειδοποιήσεις για την επιτόπια εξέταση. Αυτή έλαβε χώρα στις 16.6.
  4. Διεξήχθη από τον ίδιο και την χωρομέτρη XXXXX Αρσιώτη. Παρευρέθησαν επίσης οι αιτητές (εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τεμαχίου XXXXX) και ο XXXXX Χριστοφόρου, πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της Locatex Ltd (εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου XXXXX). Οι αιτητές προσδιόρισαν επί τόπου το διαφιλονικούμενο τμήμα, ενώ ο Χριστοφόρου το αμφισβήτησε, υποστηρίζοντας πως τα σύνορα των δύο κτημάτων ήσαν ορθά. Παρόλο που το τεμάχιο XXXXX «βαρύνετο» με δύο Πωλητήρια Έγγραφα, η Ειδοποίηση για την επιτόπια εξέταση καθώς και η Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου στη συνέχεια δεν στάληκε στους αγοραστές των οικιών εντός του τεμαχίου XXXXX, αλλά στον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη (Locatex Ltd). Τούτο έγινε κατόπιν οδηγιών, τις οποίες ακολουθούσαν στο Τμήμα. Έλαβε γνώση της επιστολής της XXXXX - Παγδατή (του Αυγούστου 2011) η οποία κοινοποιήθηκε στο Κτηματολόγιο. Δεν απάντησαν σ΄ αυτήν, επειδή η επιστολή δεν απευθύνετο στο Κτηματολόγιο, απλώς τους κοινοποιήθηκε. Διευκρίνισε πως τα καθήκοντα του ιδίου (ως κτηματολόγος) περιορίστηκαν στο να αποστείλει τις σχετικές Ειδοποιήσεις και να καλέσει «αιτητές και αντίδικους να υποδείξουν την συνοριακή διαφορά». Η αποτύπωση στα σχέδια είναι χωρομετρική εργασία και έγινε από την Αρσιώτη. Επεξήγησε πως το 2005 έγινε επαναχωρομέτρηση συγκεκριμένης περιοχής του Δήμου Παραλιμνίου και υιοθετήθηκαν «νέα σχέδια» (στην συνέχεια το «εν χρήσει σχέδιο»). Το εν χρήσει σχέδιο (σε κλίμακα 1:2000) δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε δύο ημερήσιας κυκλοφορίας εφημερίδες (Φιλελεύθερος και Αλήθεια). Αναρτήθηκε επίσης στο Δημαρχείο Παραλιμνίου και στο γραφείο του κοινοτάρχη. Το εν χρήσει σχέδιο αντικατέστησε τα «παλαιά σχέδια» (σε κλίμακα 1:2500). Με την επαναχωρομέτρηση που έγινε, υπήρχε διαφοροποίηση στα εμβαδά των δύο επίδικων τεμαχίων. Για μεν το τεμάχιο XXXXX (παλαιό XXXXX) υπήρχε μείωση κατά 17 τετραγωνικά μέτρα, ενώ για το τεμάχιο XXXXX (παλαιό XXXXX) υπήρχε αύξηση κατά 19 τετραγωνικά μέτρα. Τα εμβαδά όλων των ακινήτων που διαφοροποιήθηκαν από την επαναχωρομέτρηση το 2005, αναρτήθηκαν στο Δημαρχείο Παραλιμνίου και στο γραφείο του κοινοτάρχου. Δεν δημοσιεύθηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα ούτε και ενημερώθηκαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Κατά την επιτόπια εξέταση, η Αρσιώτη χρησιμοποίησε χωρομετρικά δεδομένα σύμφωνα με το εν χρήσει σχέδιο. Τα κτήρια εντός των τεμαχίων XXXXX και XXXXX (κατά τον ίδιο, δεν είχαν σχέση με την συνοριακή διαφορά) δεν αποτυπώθηκαν στα σχέδια, τα οποία στάληκαν στην συνέχεια στο Τμήμα Χαρτογραφήσεως. Αποτυπώθηκε μόνο (με κόκκινο χρώμα) η «συνοριακή διαφορά». Την όλη εργασία ήλεγξε ο Λειτουργός Χαρτογραφήσεων. Διαπιστώθηκε πως ήταν «απόλυτα ορθή». Ακολούθησε η Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου. Παραδέχθηκε πως υπήρχε φάκελος στο Κτηματολόγιο για προηγούμενη χωρομετρική εργασία σε σχέση με το τεμάχιο XXXXX (προφανώς έγινε κατά το στάδιο που θα εκδίδοντο οι άδειες για την ανέγερση των επτά οικιών εντός του τεμαχίου), αλλά δεν γνώριζε λεπτομέρειες. Η προηγούμενη χωρομετρική εργασία, έγινε με βάση τα «παλαιά σχέδια», τα οποία ήσαν «νεκρά» για το Κτηματολόγιο. Δεν γνώριζε εάν η προηγούμενη χωρομετρική εργασία λήφθηκε υπόψη από την Αρσιώτη. Η XXXXX Αρσιώτη τεχνικός μηχανικός χωρομετρίας στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, αντεξεταζόμενη υπεστήριξε την Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου. Κατέθεσε πως κατά την επιτόπια εξέταση εφάρμοσε τα σχέδια επαναχωρομέτρησης του 2005, με βάση τα ψηφιακά δεδομένα που παρέλαβε από το τμήμα. Κατά την ίδια, η όλη εργασία που διεξήχθη ήταν ορθή και το «διαφιλονικούμενο κομμάτι γης» ανήκει στο τεμάχιο XXXXX. Γνώριζε πως στο παρελθόν υπεβλήθη αίτηση για οριοθέτηση του τεμαχίου XXXXX (Αρ. Φακέλου Α304/97). Έγινε χωρομετρική εργασία από τον χωρομέτρη XXXXX Λουκά, αλλά ο Φάκελος δεν προωθήθηκε στο σχεδιαστήριο (λειτουργό χαρτογραφίας) για να σχεδιασθεί και να εκδοθεί το πιστοποιητικό εξωτερικής οριοθέτησης. Δεν γνώριζε τον λόγο, καθότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε σημείωση στον Φάκελο. Δέχθηκε πως η χωρομετρική εργασία του Λουκά ήταν σωστή, παρόλο που στο τέλος της ημέρας η εργασία αυτή δεν εξετάστηκε για να διαπιστωθεί εάν όντως ήταν ορθή. Δέχθηκε επίσης πως και η χωρομετρική εργασία του Σέπου ήταν σωστή και πως συμφωνούσε με την εργασία του Λουκά, αφού και οι δύο χρησιμοποίησαν τα ίδια σημεία (fix points) και αποστάσεις. Η εργασία του Λουκά πρόσθεσε «έπρεπε να πάει στο σχεδιαστήριο» για να ελεγχθεί. Λόγω της ένωσης στη συνέχεια των δύο χωρομετρικών σχεδίων (των παλαιών και του εν χρήσει σχεδίου) που ήσαν σε διαφορετική κλίμακα, οι αποστάσεις μεταξύ των κεντρικών σημείων που χρησιμοποίησε ο Λουκά, διέφεραν. Με βάση το εν χρήσει σχέδιο η απόσταση μεταξύ τους είναι 50016.55 ενώ με βάση τα παλαιά σχέδια η απόσταση μεταξύ τους είναι πιο μικρή. Είναι γι' αυτό τον λόγο που η χωρομετρική εργασία του Λουκά έπρεπε να ελεγχθεί από το σχεδιαστήριο ώστε να «κάμουν τις αναλογίες τις απαραίτητες». Η ίδια κατά την επιτόπια εξέταση δεν αποτύπωσε τα κτήρια που υπήρχαν εντός του τεμαχίου XXXXX αφού αυτές ήταν οι οδηγίες που είχαν από το τμήμα. Αποτύπωσε ό,τι υπήρχε στη διαφιλονικούμενη λωρίδα (περιτοίχισμα από μπετόν, επιπρόσθετη περίφραξη με ξύλα και μία συνεχής λωρίδα με μεγάλες πέτρες). Δεν έλαβε υπόψη τον φάκελο Α304/97 και την χωρομετρική σελίδα η οποία ετοιμάστηκε από τον Λουκά. Σε υποβολή του συνηγόρου της εφεσείουσας πως λανθασμένα δεν αποτύπωσε και τον δημόσιο δρόμο όπως είναι κατασκευασμένος για να φανεί η απόσταση μεταξύ των δύο συνόρων, κατέθεσε πως δεν το έπραξε επειδή αυτές ήταν οι οδηγίες της. Ο XXXXX Σέπος, αντεξεταζόμενος, επέμενε στη θέση πως η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ήταν λανθασμένη. Σε υποβολή του κ. Μαμαντόπουλου πως για τις δικές του μετρήσεις χρησιμοποίησε τις παλαιές κλίμακες (1:2500) και όχι την κλίμακα 1:2000 (του εν χρήσει σχεδίου), κατέθεσε πως η δική του εργασία ήταν να συγκρίνει την οριοθέτηση του τεμαχίου XXXXX που έγινε με τον φάκελο Α304/97, με τα «νέα» σύνορα που προέκυψαν από την επαναχωρομέτρηση του
  5. Όπως χαρακτηριστικά κατέθεσε, «η δουλειά μου ήταν να διαπιστώσω κατά πόσο το Κτηματολόγιο ήρθε και αναίρεσε τον εαυτόν του με τα νέα στοιχεία της επαναχωρομέτρησης». Κατά τον ίδιο, το Κτηματολόγιο «έπρεπε να λάβει υπόψη την αρχική οριοθέτηση και να την υιοθετήσει με την διαδικασία της επαναχωρομέτρησης». Είναι νομολογημένο πως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου είναι διοικητικό όργανο στο οποίο, με τις πρόνοιες του Κεφ. 224, ανατέθηκε ευρύ φάσμα αρμοδιοτήτων. Οι ενέργειες του, ανάλογα με την περίπτωση, εντάσσονται σε δύο γενικές κατηγορίες. Στην πρώτη κατηγορία εντάσσονται εκείνες οι ενέργειες που έχουν ως αντικείμενο ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου. Αυτές οι ενέργειες, εφόσον συνιστούν εκτελεστές διοικητικές πράξεις, ελέγχονται από το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την άσκηση της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας του, σύμφωνα με το άρθρο 146.1 του Συντάγματος. Οι ενέργειες του Διευθυντή που εμπίπτουν στην σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου, αποσκοπούν στη ρύθμιση ιδιωτικών δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη περιουσία και επομένως εκφεύγουν της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου [Βλ. Ιερόπουλος ν. District Lands Officer Limassol
(1987)3 CLR 830, Westpark Ltd v. Republic
(1987)3 CLR 1473, Machlouzarides v. Republic
(1985)3 CLR 2342, Σολομώντος ν. Παπανεοκλή
(1992)1 (Β) 906, σελ. 912]. Το άρθρο 80 του Κεφ. 224, προσφέρει τον μηχανισμό ελέγχου της ορθότητας των αποφάσεων, διαταγών και γνωστοποιήσεων του Διευθυντή που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Όπως έχει νομολογηθεί με σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η αναθεώρηση της προσβαλλόμενης ενέργειας του Διευθυντή γίνεται με βάση τις αρχές που διέπουν την αναθεώρηση από το Ανώτατο Δικαστήριο των ενεργειών του που εμπίπτουν στην σφαίρα του δημοσίου δικαίου, με την διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με την δική του [Peyiotis v. Polemidis
(1982)1 CLR 442, Kafieros v. Theocharous
(1978)1 CLR, 619]. Όπως έχει επισημανθεί στην υπόθεση Μενέλαος Γ. Αθανάση ν. Μάμας Βαρνάβα Χατζημάμα
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, η έρευνα στα πλαίσια της άσκησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, σύμφωνα με το άρθρο 80, δεν περιορίζεται στο εύλογο αλλά επεκτείνεται και στην ουσία της απόφασης του Διευθυντή. Είναι επίσης νομολογημένο ότι ο Διευθυντής ενεργεί στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου είτε ως αμιγές διοικητικό όργανο προκειμένου να εκτελέσει αμιγώς διοικητικά καθήκοντα, είτε ως διαιτητής υπό την οιονεί δικαστική ιδιότητα που ορισμένες πρόνοιες του Νόμου του προσδίδουν [Βλ. In re A.P. Lanitis Ltd
(1983)1 CLR 820, Κουμής ν. Κούντουρου
(1992), 1 ΑΑΔ 1312, Καναρά ν. Πρωτοπαπά. Π.Ε. 9247, ημερ. 28.5.1999]. Το πρώτο θέμα που θα πρέπει να εξεταστεί είναι κατά πόσον η Έφεση καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα. Σύμφωνα με ό,τι το άρθρο 80 του Κεφ. 224 ορίζει, η Έφεση καταχωρείται εντός 30 ημερών από την ημέρα που η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, κοινοποιείται στο πρόσωπο που το αφορά. Εν προκειμένω είναι παραδεκτό πως τόσο η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου όσο και η Ειδοποίηση ημερομηνίας 12.5.2010, για την διενέργεια της επιτόπιας εξέτασης, δεν κοινοποιήθηκαν στην εφεσείουσα (αγοράστρια οικίας η οποία έχει ανεγερθεί εντός του μέρους του τεμαχίου XXXXX που συνορεύει με το τεμάχιο XXXXX), αλλά κοινοποιήθηκαν μόνο στην εταιρεία Locatex Ltd, εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου XXXXX. Η εφεσείουσα, της οποίας η μαρτυρία γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο, κατέθεσε πολύ επεξηγηματικά κατά την αντεξέταση της, πότε έλαβε γνώση της Απόφασης. Έλαβε γνώση στις 3.10.2011 όταν παρέλαβε την επιστολή της Locatex ημερομηνίας 9.9.
  1. Και τούτο, επειδή σύμφωνα με τα λεγόμενα της, τον Σεπτέμβριο του 2011 απουσίαζε για δύο εβδομάδες στο εξωτερικό. Θα πρέπει να λεχθεί πως κατά την αντεξέταση της εφεσείουσας δεν αμφισβητήθηκε η μαρτυρία της επί του σημείου τούτου, ούτε και προσφέρθηκε οποιαδήποτε, περί του αντιθέτου, μαρτυρία. Εν πρώτοις, θεωρώ πως η εφεσείουσα έπρεπε να ενημερωθεί για τη διαδικασία η οποία ακολουθήθηκε από το Κτηματολόγιο, αφού τα συμφέροντα της επηρεάζοντο άμεσα από αυτή, δεδομένου του ότι η οικία την οποία αγόρασε, είναι στο σύνορο του τεμαχίου XXXXX με το τεμάχιο XXXXX. Η διαφιλονικούμενη λωρίδα γης, με ό,τι υπάρχει εντός αυτής (περιτοίχισμα από μπετόν, επιπρόσθετη περίφραξη με ξύλα και μία συνεχή λωρίδα με μεγάλες πέτρες), η οποία σύμφωνα με την επίδικη Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ανήκει στο τεμάχιο XXXXX, είναι μέρος της δικής της ιδιοκτησίας. Ο λειτουργός του Κτηματολογίου Μουσκοβίας, ο οποίος απέστειλε την Ειδοποίηση για την επιτόπια εξέταση, γνώριζε, όπως παραδέχθηκε αντεξεταζόμενος, πως το τεμάχιο XXXXX, «βαρύνετο» με δύο Πωλητήρια Έγγραφα, ένα εκ των οποίων ήταν της εφεσείουσας. Η θέση του κ. Χατζηιωάννου πως η εφεσείουσα αφ' ης στιγμής δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτρια της οικίας είναι, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 224, «κύριος» της οικίας, με βρίσκει σύμφωνη. Στο άρθρο 2 του Κεφ. 224, ο όρος «κύριος» σημαίνει «το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αυτό είναι εγγεγραμμένο με τον τρόπο αυτό ή όχι». Ο όρος «ακίνητη ιδιοκτησία» περιλαμβάνει γη αλλά και οικοδομές και άλλα κατασκευάσματα που είναι στερεά συνδεδεμένα με την γη. Η «πρακτική» (όπως κατέθεσε ο Μουσκοβίας) του Κτηματολογίου να ειδοποιεί στη διαδικασία επίλυσης συνοριακών διαφορών, μόνο τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες είναι, κατά την κρίση μου, λανθασμένη. Το άρθρο 58 του Κεφ. 224, το οποίο αναφέρεται στην συγκεκριμένη διαδικασία, προνοεί πως η Ειδοποίηση για την επιτόπια εξέταση δίνεται στα «μέρη» τουλάχιστο δεκατέσσερεις ημέρες προηγουμένως. Ασφαλώς τα «μέρη», στα οποία κάμνει αναφορά ο νόμος είναι τα ενδιαφερόμενα, δηλαδή τα πρόσωπα που επηρεάζονται από την διαδικασία. Εάν πρόθεση του νομοθέτη, και συμφωνώ επί τούτω με τον κ. Χατζηιωάννου, ήταν να ενημερώνονται μόνο οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των ακινήτων που επηρεάζονται, τότε θα το προνοούσε ρητά. Στην προκειμένη περίπτωση, όφειλε ο Μουσκοβίας να ειδοποιήσει την εφεσείουσα για τη διαδικασία, ξεκινώντας από την επιτόπια εξέταση επειδή η τελευταία ήταν ενδιαφερόμενο μέρος εν τη εννοία του σχετικού Νόμου, Κεφ.
  2. Όφειλε, τουλάχιστο, να της κοινοποιήσει την Ειδοποίηση που απέστειλε στους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του τεμαχίου XXXXX (Locatex Ltd). Και τούτο επειδή είναι η ιδιοκτησία της εφεσείουσας που επηρεάζετο. Είναι τα δικά της δικαιώματα επί της περιουσίας της που παραβιάζοντο. Η εφεσείουσα είχε δικαίωμα να γνωρίζει και τις διαδικασίες και την Απόφαση του Διευθυντή που επηρεάζει την ιδιοκτησία της. Οι λειτουργοί του Κτηματολογίου, όφειλαν επίσης να απαντήσουν στην επιστολή της εφεσείουσας (Αυγούστου 2011) έστω και εάν αυτή δεν απευθυνόταν στο Κτηματολόγιο αλλά απλώς τους κοινοποιήθηκε. Θεωρώ πως η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, θα έπρεπε να της αποσταλεί. Επανερχόμενη στην προθεσμία για καταχώρηση έφεσης κατά της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, στο άρθρο 80 του Κεφ. 224, προβλέπεται προθεσμία 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της Απόφασης. Σύμφωνα με το άρθρο 75
(3)του ίδιου Νόμου, η ημερομηνία ταχυδρόμησης της συνοδεύουσας την Απόφαση επιστολής, θεωρείται ότι είναι η ημερομηνία κοινοποίησης της Απόφασης. Είναι δεδομένο πως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν κοινοποίησε ο ίδιος την Απόφαση του ημερομηνίας 30.8.2011, στην εφεσείουσα. Συνεπώς η ημερομηνία 30.8.2011, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη. Η τελευταία ενημερώθηκε από την επιστολή της Locatex Ltd ημερομηνίας 9.9.2011 η οποία της εστάλη με συνημμένο ταχυδρομείο. Στον φάκελο της επιστολής (φωτοαντίγραφο του οποίου κατατέθηκε ως Τεκμήριο 5 στην Ένορκη Δήλωση της εφεσείουσας που συνοδεύει την Έφεση) εμφαίνονται δύο ημερομηνίες, 12.9.2011 και 15.9.
  1. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μου μαρτυρία, σε σχέση με το πότε ταχυδρομήθηκε η επιστολή. Ούτε όμως αμφισβητήθηκε πως αυτή μπορεί να ταχυδρομήθηκε είτε στις 12.9.2011 είτε στις 15.9.
  2. Ακόμη και εάν θεωρήσουμε πως η επιστολή ταχυδρομήθηκε στις 12.9.2011, η καταχώρηση της Έφεσης στις 12.10.2011, ήταν εμπρόθεσμη. Καταληκτικά κρίνω πως η εφεσείουσα καταχώρησε την Αίτηση/Έφεση της εντός της προθεσμίας των 30 ημερών που προβλέπει ο Νόμος. Όπως έχει προαναφερθεί, το Δικαστήριο βάσει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, έχει την εξουσία να ελέγξει την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Έχοντας υπόψη το μαρτυρικό υλικό που ετέθη ενώπιον μου, κρίνω πως, για τους λόγους που θα επεξηγήσω στη συνέχεια, η Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου πάσχει, καθότι (α) δεν ήταν αποτέλεσμα δέουσας έρευνας, και (β) δεν ήταν επαρκώς αιτιολογημένη. Κατ' αρχήν αποδέχομαι τη μαρτυρία του XXXXX Σέπου του οποίου η αντεξέταση τόσο από τον κ. Μαμαντόπουλο, όσο και από τον κ. Σκορδή, περιορίστηκε στο ότι η εργασία του δεν έγινε με βάση το εν χρήσει σχέδιο, αλλά σύμφωνα με τα παλαιά σχέδια τα οποία δεν εφαρμόζονται πλέον από το Κτηματολόγιο. Από την μαρτυρία του κ. Σέπου, προκύπτουν τα εξής. Τα πρόσφατα εγγεγραμμένα σύνορα του τεμαχίου XXXXX (σύνορα επαναχωρομέτρησης) καθορίστηκαν από το Κτηματολόγιο στα πλαίσια της Αίτησης 215/
  3. Οριοθέτηση του τεμαχίου XXXXX, έγινε αρχικά το 1998 με την Αίτηση Α304/
  4. Η χωρομετρική εργασία έγινε τότε από τον χωρομέτρη XXXXX. Λουκά, ο οποίος ετοίμασε χωρομετρική σελίδα (Τεκμήριο 1 στην Ένορκη Δήλωση Σέπου ημερομηνίας 12.12.2017). Η διαδικασία του 1998 δεν προχώρησε (άγνωστο για ποιο λόγο) και δεν εκδόθηκε Πιστοποιητικό Εξωτερικής Οριοθέτησης του τεμαχίου. Ο Λουκά σχεδίασε την χωρομετρική σελίδα, στη βάση σταθερών σημείων (fix points) που έλαβε υπόψη. Ο Σέπος διενεργώντας επιτόπου μετρήσεις το 2017 (στη βάση των ίδιων σταθερών σημείων) ήλεγξε ουσιαστικά την εργασία του Λουκά. Ο Σέπος κατέληξε πως η χωρομετρική εργασία του Λουκά ήταν ορθή και πως τα υφιστάμενα περιτοιχίσματα μεταξύ των δύο τεμαχίων, ταυτίζονται με τα σύνορα (με μικρές μόνο αποκλίσεις) που υπέδειξε το Κτηματολόγιο το
  5. Στο σημείο αυτό υπενθυμίζω πως η Αρσιώτη κατά την αντεξέταση της, δέχθηκε πως η χωρομετρική εργασία που έγινε τόσο από τον Λουκά όσο και από την Σέπο ήταν ορθή. Με την διαδικασία της επαναχωρομέτρησης την οποία ο διευθυντής του Κτηματολογίου υιοθέτησε με την επίδικη Απόφαση του, το τεμάχιο XXXXX μετατοπίστηκε δυτικά με αποτέλεσμα: (α) την δημιουργία συνοριακής διαφοράς μεταξύ των τεμαχίων XXXXX και XXXXX. (β) την δημιουργία «πολεοδομικού προβλήματος», αφού οι αποστάσεις του νοτιοανατολικού μέρους της οικίας της εφεσείουσας από το νέο σύνορο που προέκυψε από την Απόφαση του Διευθυντή, είναι μικρότερες των τριών μέτρων που προνοεί η νομοθεσία και (γ) εάν η Απόφαση του Διευθυντού του Κτηματολογίου «υπερισχύσει» τότε ο δημόσιος δρόμος και τα πεζοδρόμια, στην άλλη πλευρά του τεμαχίου XXXXX, θα «βρεθούν» να επεμβαίνουν στο συγκεκριμένο τεμάχιο. Ο Σέπος κατέληξε στο συμπέρασμα πως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου εκδίδοντας την επίδικη Απόφαση του επί της συνοριακής διαφοράς, δεν έλαβε υπόψη του την χωρομετρική σελίδα, η οποία είχε ετοιμαστεί το 1998 από τον χωρομέτρη XXXXX Λουκά. Καταληκτικά είναι η θέση μου πως η επίδικη Απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου πάσχει. Κατ' αρχήν παραβιάστηκε το δικαίωμα της εφεσείουσας να ακουστεί, αφού δεν ενημερώθηκε για τη διαδικασία και ειδικότερα δεν ειδοποιήθηκε να παραστεί κατά την επιτόπια εξέταση ώστε να εκφέρει τις δικές της απόψεις, αφού ουσιαστικά η συνοριακή διαφορά επηρέαζε την δική της οικία. Από την Απόφαση επηρεάζεται δυσμενώς η ιδιοκτησία της, συγκεκριμένα η αυλή της οικίας της, από την οποία έχει αφαιρεθεί μέρος. Η Απόφαση ήταν αποτέλεσμα ελλιπούς έρευνας αφού δεν λήφθηκε υπόψη η οριοθέτηση του τεμαχίου XXXXX που έγινε το 1998 με την Αίτηση Α304/97 και ειδικότερα η χωρομετρική σελίδα που σχεδιάστηκε από τον χωρομέτρη Λουκά στα πλαίσια της εν λόγω χωρομέτρησης. Τέλος η Απόφαση ήταν και αναιτιολόγητη αφού δεν δόθηκε καμμιά εξήγηση για ποιο λόγο δεν λήφθηκαν υπόψη κατά την χωρομετρική εργασία, από την Αρσιώτη, τα κτήρια εντός του τεμαχίου 438, όπως και γιατί δεν λήφθηκε υπόψη η χωρομετρική σελίδα του Λουκά. Επίσης δεν δίδονται λεπτομέρειες για τα χωρομετρικά δεδομένα που δόθηκαν στην Αρσιώτη από την χωρομετρική βάση δεδομένων, ώστε να συγκριθούν με τα στοιχεία που χρησιμοποίησε ο XXXXX Λουκά. Θεωρώ πως τα στοιχεία αυτά, θα έπρεπε να τεθούν ενώπιον του Διευθυντού κατά τον χρόνο έκδοσης της Απόφασης του, ώστε να εκτιμηθούν δεόντως και να ληφθούν υπόψη. Η απουσία αιτιολογίας στην Απόφαση είναι τέτοια που ο δικαστικός έλεγχος της, καθίσταται εντελώς αδύνατος. Ως εκ τούτου η Έφεση επιτυγχάνει και η επίδικη Απόφαση ακυρώνεται. Δίδονται οδηγίες όπως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου προβεί σε επανεξέταση της συνοριακής διαφοράς. Θα ήταν σκόπιμο όπως η επανεξέταση γίνει από διαφορετικό κτηματολόγο και χωρομέτρη. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω κανένα λόγο ώστε να αποστώ από τον κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα. Ως εκ τούτου τα έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και σε βάρος των καθ' ων η αίτηση 1, 2 και
  6. (Υπ.) ............... Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΧ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.