← Κύπρος

ΦΑΡΜΑ ΡΕΝΟΣ ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ κ.α. ν. ASTROBANK PUBLIC COMPANY LIMITED, Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 8/2022, 16/3/2022

ΦΑΡΜΑ ΡΕΝΟΣ ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ κ.α. ν. ASTROBANK PUBLIC COMPANY LIMITED, Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 8/2022, 16/3/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A108 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ. Α. Παντελή, Α.Ε.Δ. Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 8/2022 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965) ως και τις τροποποιήσεις του Μεταξύ

  1. ΦΑΡΜΑ ΡΕΝΟΣ ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ
  2. SUPERCHICK HATCHERIES LIMITED
  3. SUPERCHICK POULTRY FARM LIMITED
  4. XXXXX ΧΑΤΖΗΙΩΑΝΝΟΥ Εφεσείοντες-Αιτητές και ASTROBANK PUBLIC COMPANY LIMITED Εφεσίβλητη-Καθ' ης η αίτηση Ημερομηνία: 16η Μαρτίου 2022 Εμφανίσεις: Για τους αιτητές: Η κα Ν. Χατζηιωάννου Για την καθ' ης η αίτηση: Ο κ. Κ. Σεργίδης -------------------------- ΑΠΟΦΑΣΗ Αντικείμενο της αίτησης που απασχολεί είναι η ακύρωση και/ή ο παραμερισμός της ειδοποίησης ΙΑ ημερομηνίας 22/12/2021, η οποία αφορά την πώληση δια πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX Φ/Σχ. 20/46, Τεμ. XXXXX στην κοινότητα Δένειας της επαρχίας Λευκωσίας, βάσει της υποθήκης XXXXX/2004 του επαρχιακού κτηματολογικού γραφείου Λευκωσίας, ο οποίος προγραμματίστηκε για την 24/03/
  5. Οι λόγοι στους οποίους εδράζεται το αίτημα εμφαίνονται στο πρόσωπο της έφεσης και έχουν ως ακολούθως: «
  6. Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 9/1965 Συγκεκριμένα: (α) η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε στους Αιτητες Εφεσείοντες 1, 2 και 3 πρόωρα αφού η Ειδοποίηση I που τους επιδόθηκε δεν απευθύνονταν σ'αυτούς αλλά ήταν κοινοποίηση της Ειδοποίησης I που επιδόθηκε στον Αιτητή Εφεσείοντα
  7. Οι Αιτητές Εφεσείοντες 1 και 2 είναι πρωτοφειλέτες ενώ η Αιτητής Εφεσείων 3 εγγυητής. (β) Εφόσον η Ειδοποίηση I δεν επιδόθηκε δεόντως, δεν έχει παρέλθει η προθεσμία των 45 ημερών που προνοεί ο Νόμος σε ότι αφορά τους Αιτητές Εφεσείοντες 1, 2 και
  9. Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση ΙΑ δεν επιδόθηκε δεόντως αφού η Επίδοση της Ειδοποίησης I και της Ειδοποίησης IB πρός τους Εφεσείοντες Αιτητές έγινε απευθείας με επιδότη αντί με συστημένη επιστολή όπως προβλέπει ο Νόμος (α) Δεν τηρήθηκε η πρόνοια του Νόμου ότι η επίδοση γίνεται με συστημένη επιστολή και μόνο αν δεν είναι δυνατόν με ιδιώτη επιδότη.
  10. Η Ειδοποίηση I και ΙΑ δεν επιδόθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα (α) Οι Ειδοποιήσεις I και ΙΑ δεν επιδόθηκαν σε όλα τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα που έχει καθορίσει ο Νόμος.
  11. Η επιδοθείσα Ειδοποίηση ΙΑ δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις: Συγκεκριμένα (α) Στην Ειδοποίηση. I που προηγείται της Ειδοποίησης ΙΑ η καθ ης έχει συνενώσει τα ποσά 3 αποφάσεων με διαφορετικούς εναγομένους και ενώ έχει κατά καιρούς έισπράξει μεγάλα ποσά πίστωσε αυτά κατά βούληση, ενεργώντας ως να υπήρχε μια αγωγή και μία απόφαση εναντίον όλων. Ο Νόμος προβλέπει να συνοδεύει την Ειδοποίηση I Κατάσταση Λογαριασμού ενός δανείου, όχι το σύνολον τριών ξεχωριστών δανείων. Τέτοια Κατάσταση, σύμφωνη με τις πρόνοιες του Νόμου, δεν υπάρχει στην Ειδοποίηση I. (β) Η Καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη ενώ πληρώθηκε και απάλλαξε ακίνητα μεγάλης αξίας που περιλαμβάνοντο στις ίδιες υποθήκες δεν μείωσε ανάλογα το ποσό της υποθήκης με αποτέλεσμα να παρουσιάζει εξωφρενικά ποσά σαν αξία υποθήκης . (γ) Τα παρουσιαζόμενα ως οφειλόμενα ποσά είναι ανακριβή και η καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη αρνήθηκε να παρουσιάσει τους 3 λογαριασμούς για τα οποία έχουν εκδοθεί αποφάσεις ώστε να διαφανεί η κίνηση του καθενός παρόλο ότι κλήθηκε γραπτώς. Η άρνηση συνεχίζεται από χρόνια αφού το 2012 η USB Bank προτίμησε να αποσύρει Αίτηση Μηνιαίων Δόσεων εναντίον του Αιτητή Εφεσείοντα 4 στην Υπόθεση XXXXX/05 όταν προβλήθηκε η θέση με αποδεικτικό στοιχείο ότι το μεν υπόλοιπο που παρουσίασε στο Δικαστήριο ήταν κατασκευασμένο, ενώ το χρέος ήταν ουσιαστικό ξοφλημένο. (δ) Παρόλον ότι οι αποφάσεις είναι εκ συμφώνου, το 2011 η USB Bank υφάρπασε ενεχυριασμένες προς όφελος της μετοχές των Εφεσειόντων Αιτητών, παραβιάζοντας όλους τους όρους της δικαστικής απόφασης και επί μέρους συμφωνιών. Υπάρχει σε εξέλιξη δικαστική διαδικασία την οποίαν η καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη απέκρυψε από την Ειδοποίηση I. Τα ποσά της απαίτησης από την καθ ης υπερβαίνουν τα εξ αποφάσεως χρέη.
  12. Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση ΙΑ είναι άκυρη διότι η Καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη παραβίασε τον Νόμο 9/1965, Άρθρο 44Δ. Ο Νόμος προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία και η Καθ ης όφειλε να ακολουθήσει για να νομιμοποιείται να προχωρήσει σε εκποίηση. (α) Παρόλον που η Καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη επέδωσε Ειδοποιήσεις IB σε όλους τους Εφεσείοντες Αιτητές, ακόμα και στην Αιτητή Εφεσείουσα 3 δεν τήρησε την διαδικασία που προβλέπει ο Νόμος για την διενέργεια εκτιμήσεων. (β) Το Άρθρο 44Δ 3- 6 προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία όταν ο ενυπόθηκος οφειλέτης συμμετάσχει στην διαδικασία εκτίμησης την οποίαν η καθ ης αγνόησε, παρόλο ότι κλήθηκε επανειλημμένα από τον Εφεσείοντα Αιτητή
  13. (γ) Η Καθ ης η Αίτηση Εφεσίβλητη αρνήθηκε να ενημερώσει τους Εφεσείοντες Αιτητές για την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου ούτε αν διορίστηκε τρίτος εκτιμητής από το ΕΤΕΚ που προβλέπεται από τον Νόμο όταν υπάρχει διαφορά μεταξύ των εκτιμήσεων.» Εναρμονισμένη η έφεση με τα διαλαμβανόμενα στον προβλεπόμενο τύπο (κ.7 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956), υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση που στην προκείμενη περίπτωση ομνύει ο αιτητής 4 (στη συνέχεια ο αιτητής). Στον αντίποδα η καθ' ης η αίτηση ενίσταται στο αίτημα και προς τούτο καταχώρισε σχετική ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης. Σε αυτή την περίπτωση την ένσταση ομνύει πρόσωπο ονόματι XXXXX Κουντούρης (στη συνέχεια ο Κουντούρης), ο οποίος δηλώνει ότι είναι εξουσιοδοτημένος από την καθ' ης η αίτηση να προβεί σε τούτη τη δήλωση. Στην ειδοποίηση για πρόθεση ένστασης εμφαίνονται οι λόγοι στους οποίους εδράζεται, εντούτοις φρονώ πως οι σκοποί της απόφασης δεν εξυπηρετούνται με αυτούσια παράθεση τούτων. Αν είναι όμως κάτι που χρειάζεται να ειπωθεί, είναι πως ο δικανικός λόγος δεν εξυπηρετείται από την υπερβολή. Κατά την αρχαία ρήση «ουκ εν τω πολλώ το ευ». Αναφέρω τούτο καθ' ότι οι λόγοι ένστασης, οι οποίοι αριθμούνται σε 27, καταλαμβάνουν πέντε πυκνογραμμένες σελίδες. Όπως έχει πλειστάκις ειπωθεί, χαρακτηριστικό γνώρισμα του δικανικού λόγου είναι η σαφήνεια και η ακρίβεια. Αυτά όμως τα χαρακτηριστικά δεν εξυπηρετούνται από την αμετροέπεια. Αντιθέτως η υπερβολή οδηγεί σε ασάφεια και περιπλοκή και αφαιρεί από τον δικανικό λόγο τη μεσότητα που του αρμόζει. Με αυτές τις παρατηρήσεις σπεύδω να εξετάσω την ουσία του αιτήματος. Κρίνω πως δεν επιβάλλεται ξεχωριστή παράθεση των όσων οι ομνύοντες δήλωσαν στις σχετικές ένορκες δηλώσεις. Η όλη διαδικασία αποκαλύπτει πως επί ουσιωδών ζητημάτων υπάρχει ταύτιση ισχυρισμών. Περιπλέον, εφόσον ουδεμία πλευρά αιτήθηκε αντεξέτασης, η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη εντός των παραμέτρων των ενόρκων δηλώσεων. Κατά συνέπεια οι ισχυρισμοί του Κουντούρη, δηλαδή του ομνύοντα την τελευταία ένορκη δήλωση, δεν απαντήθηκαν και περιπλέον παρέμειναν αναμφισβήτητοι. Παγιωμένη είναι βεβαίως η αρχή πως παράλειψη αντεξέτασης ή μη απάντηση ουσιωδών ισχυρισμών, καθιστά τούτους δεδομένους (βλ. Σκορδή ν. Α. Λάντου ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Λάντου, Πολ. Εφ. 429/12, ημερ. 22/04/2020, ECLI:CY:AD:2020:A127). Συνεπώς πιο κάτω συνοψίζονται όλα όσα εκλαμβάνονται ως παραδεχτά και αναμφισβήτητα. Σημειώνεται εντούτοις ότι όπου παρατηρείται διάσταση στις θέσεις των ομνυόντων, αυτή θα υποδεικνύεται ως τέτοια και θα αποφασίζεται παραχρήμα. Η επίδικη ειδοποίηση ΙΑ, δηλαδή αυτή που οι αιτητές επιζητούν να παραμερίσουν, στάλθηκε στους αιτητές 2, 3 και 4 την 30/12/2021 και στην αιτήτρια 1 την 04/01/
  14. Τα τεκμήρια 1 έως 4 στην αίτηση αφορούν τους αιτητές 1 έως 4 αντίστοιχα και είναι αυτό τούτο το έντυπο (ειδοποίηση ΙΑ) που στάλθηκε σε κάθε ένα εξ αυτών. Ανάλογο είναι και το τεκμήριο 8 στην ένσταση, ενώ πέραν από την ειδοποίηση ΙΑ περιλαμβάνει και το έντυπο των κυπριακών ταχυδρομείων το οποίο μαρτυρεί την παραλαβή της ειδοποίησης ΙΑ από τον παραλήπτη, εν προκειμένω τους αιτητές 1 έως
  15. Πέραν της ειδοποίησης ΙΑ αναμφισβήτητο είναι πως η καθ' ης η αίτηση επέδωσε στους αιτητές και την ειδοποίηση Ι και μάλιστα αυτή η επίδοση προηγήθηκε της αποστολής της ειδοποίησης ΙΑ. Συγκεκριμένα την 13/04/2021 επιδόθηκε στους αιτητές η ειδοποίηση Ι. Τα τεκμήρια 6 έως 9 στην αίτηση συνιστούν αυτή την ειδοποίηση που επιδόθηκε σε κάθε ένα των αιτητών 1 έως 4 αντίστοιχα. Παρεμβάλλεται εδώ πως και ο Κουντούρης υποστήριξε ότι η ειδοποίηση Ι επιδόθηκε στους αιτητές. Πρόσθεσε εντούτοις και επί του προκειμένου δεν αμφισβητήθηκε και ούτε υπήρξε αντίλογος, πως ο λόγος που ακολουθήθηκε η επιλογή της επίδοσης οφείλεται στο ότι προηγουμένως επιχειρήθηκε, εντούτοις ανεπιτυχώς, αποστολή της σχετικής ειδοποίησης (τύπος Ι) μέσω συστημένου ταχυδρομείου. Προς επίρρωση τούτου προσκόμισε και το τεκμήριο 6 στην ένσταση, δηλαδή κατάσταση των κυπριακών ταχυδρομείων η οποία αποδεικνύει του λόγου το ασφαλές. Εκ της αναντίλεκτης και αναμφισβήτητης μαρτυρίας του Κουντούρη, η οποία επικουρείται ουσιωδώς από το περιεχόμενο του τεκμηρίου 6 στην ένσταση, διαπιστώνεται ότι προτού οι ειδοποιήσεις Ι επιδοθούν στους αιτητές 1 έως 4 κατά πως ο αιτητής εξήγησε, επιχειρήθηκε να σταλούν με συστημένη επιστολή. Συγκεκριμένα την 11/02/2021 η καθ' ης η αίτηση ταχυδρόμησε συστημένες τις τέσσερις ειδοποιήσεις Ι (μια για κάθε αιτητή), οι οποίες όμως δεν παρελήφθησαν και ένεκα τούτου επιστράφηκαν στον αποστολέα. Το τεκμήριο 6 στην ένσταση είναι η σχετική απόδειξη του ταχυδρομείου. Είναι μετά από αυτή την αποτυχία παράδοσης του συστημένου ταχυδρομείου που η καθ' ης η αίτηση επιστράτευσε άλλη διαδικασία, δηλαδή αυτή της επίδοσης της ειδοποίησης Ι, ως ανωτέρω εξηγήθηκε. Ωσαύτως μετά την τοιουτοτρόπως επίδοση της ειδοποίησης Ι και συγκεκριμένα την 09/08/2021, η καθ' ης η αίτηση εξέδωσε την ειδοποίηση ΙΒ, την οποία και πάλι απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο. Ούτε όμως αυτή η ειδοποίηση παρελήφθη από τους αιτητές και ως εκ τούτου η καθ' ης η αίτηση προέβη εκ νέου σε επίδοση, αυτή τη φορά της ειδοποίησης ΙΒ. Το τεκμήριο 7 στην ένσταση είναι η κατάσταση του ταχυδρομείου, η οποία μαρτυρεί την αποτυχία παράδοσης της ειδοποίησης ΙΒ. Εντέλει η ειδοποίηση ΙΒ επιδόθηκε σε όλους τους αιτητές την 17/09/
  16. Κοινό τόπο συνιστά πως πολύ πριν η καθ' ης η αίτηση ενεργοποιήσει τους μηχανισμούς των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/65 (στη συνέχεια ο νόμος), προηγήθηκε συναπάντημα των διαδίκων και πάλι στο Δικαστήριο. Συγκεκριμένα η καθ' ης η αίτηση καταχώρισε σε βάρος των αιτητών και τρίτου προσώπου, τις αγωγές XXXXX/05, XXXXX/05 και XXXXX/
  17. Τα δικόγραφα των εν λόγω αγωγών είναι τα τεκμήρια 3(α), (β) και (γ) αντίστοιχα, στην ένσταση. Περιπλέον, σε καθεμία εξ αυτών των αγωγών εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση σε βάρος των αιτητών. Στην έκταση που η αγωγή 8162/05 αφορούσε τρίτο πρόσωπο, αποσύρθηκε σε σχέση με αυτό. Οι αποφάσεις σε βάρος των εδώ αιτητών, είναι τα τεκμήρια 5(α), (β) και (γ) στην ένσταση. Εν κατακλείδι, η διαδικασία καθιστά γεγονός ότι το ενυπόθηκο ακίνητο ανήκει στον αιτητή
  18. Η δε σύμβαση υποθήκης που συνομολογήθηκε είναι το τεκμήριο 4 στην ένσταση. Τέλος, πρωτοφειλέτης σε κάθε ένα εκ των δανείων που εξασφαλίζοντο με την επίμαχη υποθήκη ήταν οι εξής. η αιτήτρια 2 στην αγωγή XXXXX/05 (βλ. τεκμήριο 3(α)), η αιτήτρια 1 στην αγωγή XXXXX/05 (βλ. τεκμήριο 3(β)) και ο αιτητής 4 στην αγωγή XXXXX/05 (βλ. τεκμήριο 3(γ)). Αυτό το δέχεται η καθ' ης η αίτηση και εν πάση περιπτώσει αναγράφεται στο πρόσωπο της επιστολής που συνόδευσε την ειδοποίηση Ι (βλ. τεκμήρια 6 έως 9 στην αίτηση). Όλα τα ανωτέρω καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου που δεσμεύουν την παρά πέρα πορεία της διαδικασίας. Τώρα, λίγα λόγια επιβάλλεται να ειπωθούν και για τη φύση της διαδικασίας. Με δεδομένο ότι στον πυρήνα τούτης βρίσκονται οι διατάξεις του άρθρου 44Γ

(3)του νόμου, σκόπιμο κρίνεται να παρατεθεί τούτο αυτούσιο. Αναφέρεται εκεί ότι: «44Γ.-
(3)Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο
(2)να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους: (α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙ (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙ (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙ (δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙ (ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019: (στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙ (ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.». Τα ανωτέρω καθιστούν σαφές ότι ο έλεγχος του Δικαστηρίου βάσει των διατάξεων του άρθρου 44Γ
(3)του νόμου, δεν επεκτείνεται επί παντός επιστητού. Αντιθέτως είναι αυστηρά προσηλωμένος στα αναφερόμενα στις παραγράφους (α) μέχρι και (ζ), διαπίστωση η οποία προκύπτει από την αναφορά στο σχετικό εδάφιο. «μόνο για τους ακόλουθους λόγους». Εντούτοις έχει νομολογηθεί, τουλάχιστον πρωτοδίκως, πως εμμέσως ανακύπτει ζήτημα εξέτασης και της ειδοποίησης Ι, εφόσον αυτή είναι που συνιστά το εναρκτήριο λάκτισμα της διαδικασίας ένεκα της προθεσμίας που εκεί τάσσεται και καθ' ότι με την εκπνοή τούτης της προθεσμίας ακμάζει η διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 44Γ
(2)του νόμου η οποία οδηγεί στην επίδικη ειδοποίηση ΙΑ που ορίζει τον πλειστηριασμό. Συνεπώς, τυχόν παράλειψη του ενυπόθηκου δανειστή να τηρήσει τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 44Γ
(1)του νόμου, επιδρά στη διαδικασία που έπεται, αναδεικνύοντας τούτη σε καρπό μολυσμένης καλλιέργειας με επακόλουθη επίπτωση την ποινή του παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ που αναδύθηκε μέσα από την ανομία (βλ. Ζαχαριάδου κ.ά. ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Αίτηση 423/20, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερ. 22/03/2021, απόφαση Γιαπανά Π.Ε.Δ. και Demeton Limited κ.ά. ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Αιτ. 16/21, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακος, ημερ. 28/05/21, απόφαση Παρασκευαΐδου-Καρακάννα, Π.Ε.Δ.). Με αυτά τα ολίγα αρχίζω τη διερεύνηση από τους λόγους έφεσης που θέλουν την επίδοση της ειδοποίησης Ι να αντίκειται των διατάξεων του νόμου και ως εκ τούτου να κρίνεται παράτυπη. Η δικανική τοποθέτηση των αιτητών με βρίσκει σύμφωνο. Γεγονός είναι πως μετά την τροποποίηση του σχετικού νόμου από το νόμο Ν. 87(Ι)/2018, ο νομοθέτης απάλειψε τον διαχωριστικό σύνδεσμο «ή», καθιστώντας έτσι την ταχυδρόμηση συστημένης επιστολής ως την κύρια μέθοδο επίδοσης. Επί του προκειμένου υιοθετώ πλήρως το σκεπτικό της πρωτόδικης υπόθεσης Ξενίδου κ.ά. ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Αίτηση-Έφεση 1/21 ημερομηνίας 28/01/2021 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, όπου ο Γιαπανάς, Π.Ε.Δ. υπέδειξε ότι: «Από το ιστορικό των πιο πάνω τροποποιήσεων του Νόμου, προκύπτει ότι, ενώ με τον προηγούμενο Νόμο, η ιδιωτική επίδοση των ειδοποιήσεων αποτελούσε ένα διαζευκτικό τρόπο επίδοσης, τούτου εξαγομένου εκ του διαζευκτικού «ή», με την επελθούσα τροποποίηση, ο Νομοθέτης αφαίρεσε το διαζευκτικό «ή», και θέλησε μόνο εκεί που η παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή δεν είναι εφικτή, τότε θα διενεργείται αυτή με ιδιωτική επίδοση. Με άλλα λόγια, η πρόθεση του νομοθέτη, δια της τροποποίησης του Νόμου, είναι ότι η ιδιωτική επίδοση δεν αποτελεί πλέον διαζευκτικό τρόπο επίδοσης, αλλά εναλλακτικό τρόπο, και μόνο εκεί και όπου δεν είναι εφικτό να διενεργηθεί επίδοση της ειδοποίησης ή της επικοινωνίας με συστημένη επιστολή. Και το βάρος περί του νομότυπου της επίδοσης το φέρει, στην παρούσα υπόθεση, η καθ' ης η αίτηση. Από τα ενώπιον του δικαστηρίου τεθέντα στοιχεία, δεν φαίνεται, ούτε και υποστηρίζεται οτιδήποτε ως προς το αν η καθ' ης η αίτηση προχώρησε με επίδοση της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ στους αιτητές και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα με συστημένη επιστολή, ως η σχετική επιτακτική νομοθετική πρόνοια και γιατί αυτό δεν κατέστη εφικτό, ώστε να έχει το δικαίωμα να προχωρήσει με επίδοση μέσω του ιδιώτη επιδότη.» Μολαταύτα στην προκείμενη περίπτωση οι πραγματικές διαπιστώσεις δεν υπάγονται στην ανωτέρω δικανική προσέγγιση και αυτό γιατί πριν την επίδοση της σχετικής ειδοποίησης (τύπος Ι), η καθ' ης η αίτηση επιχείρησε την αποστολή τούτης δια συστημένου ταχυδρομείου, δηλαδή ως προβλέπεται στο σχετικό νόμο, εντούτοις χωρίς επιτυχία (βλ. τεκμήριο 6). Είναι η μη παραλαβή των εν λόγω ειδοποιήσεων (τύπου Ι) από τους αιτητές, εκείνη που οδήγησε τους καθ' ων η αίτηση σε ενεργοποίηση του διαζευκτικού τρόπου επίδοσης των σχετικών ειδοποιήσεων. Εντούτοις από τις διατάξεις του σχετικού νόμου και την ερμηνεία που δόθηκε σε αυτές στην υπόθεση Ξενίδου, πιο πάνω, προκύπτει πως υπό τις περιστάσεις, δηλαδή το γεγονός ότι οι αιτητές δεν παρέλαβαν τη συστημένη επιστολή από το ταχυδρομείο, η καθ' ης η αίτηση είχε κάθε δικαίωμα να πράξει ως έπραξε, δηλαδή να προχωρήσει στον εναλλακτικό τρόπο επίδοσης, δηλαδή μέσω ιδιώτη επιδότη. Ως εκ τούτου ουδέν μεμπτό διαπιστώνεται σε σχέση με την εναλλακτική μέθοδο επίδοσης που ακολουθήθηκε. Εντούτοις δεν μπορεί να λεχθεί το ίδιο και για το περιεχόμενο της ειδοποίησης Ι που επιδόθηκε. Όπως έχει ήδη αναφερθεί τα τεκμήρια 6, 7, 8 και 9 στην αίτηση, είναι αυτές οι ειδοποιήσεις Ι που επιδόθηκαν στους αιτητές 1, 2, 3 και 4 αντίστοιχα. Διαπιστώνεται πως σε κάθε ένα εξ αυτών των τεκμηρίων περιλαμβάνονται τρία έγγραφα. Το πρώτο είναι μια επιστολή ημερομηνίας 09/02/2021, η οποία σε κάθε περίπτωση απευθύνεται ονομαστικά σε κάθε ένα από τους αιτητές 1 έως 4. Η επιστολή αναφέρει πως εσωκλείεται «Ειδοποίηση υπό τον τύπο «Ι», ως προνοείται στο άρθρο 44Γ
(1)του Νόμου, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων». Δηλαδή τούτη η επιστολή δεν είναι η ειδοποίηση Ι. Ακολουθεί η σχετική ειδοποίηση Ι και εντέλει η κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους. Για την ώρα στέκομαι σε αυτή την ειδοποίηση Ι, δηλαδή το δεύτερο εκ των τριών εγγράφων που απαρτίζει το έντυπο που επιδόθηκε στους αιτητές, που όπως έχει ειπωθεί είναι τα τεκμήρια 6, 7, 8 και 9. Είναι ηλίου φαεινότερο πως αυτό το έντυπο σκοπούσε να παρουσιαστεί ως η προβλεπόμενη ειδοποίηση Ι βάσει των διατάξεων του σχετικού νόμου, δηλαδή του άρθρου 44Γ
(1). Και λέγω σκοπούσε γιατί στην πραγματικότητα απάδει των διατάξεων τούτου. Ο λόγος για αυτό έγκειται στο εξής. αν και το σχετικό έντυπο επιδόθηκε σε όλους τους αιτητές, εκ των οποίων οι αιτητές 1, 2 και 4 είναι πρωτοφειλέτες, σε κάθε περίπτωση μετά την πρόθεση «Προς» αναγράφεται το όνομα του αιτητή 4, δηλαδή αναγράφεται. «Κύριο XXXXX Χατζηιωάννου, από XXXXX 6, XXXXX, XXXXX Λευκωσία». Μάλιστα η καθ' ης η αίτηση φαίνεται να παραδέχεται πως αυτό είναι πράγματι το περιεχόμενο της ειδοποίησης Ι, εξου και στην παράγραφο 22(α) της ενόρκου δηλώσεως του Κουντούρη δικαιολογεί τούτη την επιλογή ως ακολούθως. «Η ειδοποίηση Τύπου Ι απευθύνεται στον (εκάστοτε) Ενυπόθηκο οφειλέτη, ως ο Νόμος ορίζει και σύμφωνα με τον σχετικό τύπο που προνοείται στο παράρτημα. Τα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα μέρη λαμβάνουν κοινοποίηση». Εντούτοις, η παραπάνω θέση της καθ' ης η αίτηση δεν συνιστά ορθή υπαγωγή των δεδομένων της υπόθεσης στις πρόνοιες του σχετικού νόμου. Καθοριστικής εν προκειμένω σημασίας είναι ο ορισμός που ο νόμος αποδίδει στον όρο ενυπόθηκος οφειλέτης. Το άρθρο 44ΙΕ αναφέρει συναφώς ότι: ««ενυπόθηκος οφειλέτης» σηµαίνει τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαµβανοµένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται µε την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα.». Όπως υπεδείχθη στη Φυσεντζίδη ν. Κ&C Snooker & Pool Entertainment, Πολ. Εφ. 30/19, ημερ. 01/06/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171: «Η γραμματική ερμηνεία είναι ο πρώτος και πλέον θεμελιακός κανόνας ερμηνείας νομοθετημάτων. Υπαγορεύει την απόδοση της απλής γραμματικής και κατά κυριολεξία σημασίας στις λέξεις που χρησιμοποιούνται (Τ.Γεωργιάδης & Υιός Λτδ v. Δημοκρατίας
(1991)4(Β) Α.Α.Δ. 1142, 1149-1150). Όταν λοιπόν η φρασεολογία του νόµου είναι σαφής, αποδίδεται στις λέξεις η φυσική και συνήθης έννοιά τους (Δ. Γαλατάκης Λτδ ν. Δηµοκρατίας
(2008)3 Α.Α.Δ. 78, 80-81 και πιο πρόσφατα ΧΧΧ Σέπου ν. Πανεπιστημίου Κύπρου, ECLI:CY:AD:2019:C262, Αναθεωρητική Έφεση 94/2013, ημερ. 26.6.2019, ECLI:CY:AD:2019:C262).». (και πιο κάτω) «Στους Halsbury's Laws of England, 3η έκδ., Τόμος 36, παρ.583, υπό τον τίτλο «Presumption that words are not used unnecessarily», αναφέρεται ότι τεκμαίρεται ότι λέξεις δεν χρησιμοποιούνται στους νόμους χωρίς κάποιο νόημα και δεν είναι ταυτολογικές ή περιττές. Πρέπει, εάν είναι δυνατό, να αποδίδεται σημασία σε όλες τις λέξεις που χρησιμοποιούνται γιατί θεωρείται ότι ο νομοθέτης δεν σπαταλά τις λέξεις του, ούτε αναφέρει κάτι μάταια. Η απουσία απόδοσης νοήματος και σημασίας στη φράση «ή προς ενοικίαση» στην πρωτόδικη απόφαση βρίσκουμε ότι συνιστά καταλυτική αδυναμία του λόγου της.». Βάσει των ανωτέρω η απάντηση στο ερώτημα ποιος εστί ενυπόθηκος οφειλέτης, απολήγει να είναι πως τέτοιος εκλαμβάνεται ο κύριος του ακινήτου, καθώς και ο πρωτοφειλέτης. Μάλιστα ρητή είναι η υποχρέωση που ο νομοθέτης θέτει στους ώμους του δανειστή όπως σε περίπτωση που οι ιδιότητες αυτές κατανέμονται σε διαφορετικά πρόσωπα, ειδοποίηση πρέπει να επιδίδεται σε όλα αυτά τα πρόσωπα. Η συνύπαρξη ξεχωριστών οντοτήτων κάτω από την ίδια ιδιότητα, ήτοι «ενυπόθηκος οφειλέτης», δεν δικαιολογεί να επιλέγεται το ένα πρόσωπο έναντι των υπολοίπων. Η επιταγή του νομοθέτη περί επίδοσης της ειδοποίησης σε όλους τους εμπλεκομένους, εξ ορισμού αποκλείει την κοινοποίηση, ως εισηγήθηκε η καθ' ης η αίτηση και αφετέρου αποσαφηνίζει πως η επίδοση τούτης της ειδοποίησης θα είναι ονομαστική σε κάθε ένα ξεχωριστά. Τα ανωτέρω δικαιολογούνται από την ερμηνεία που τυγχάνει ο νόμος και συγκεκριμένα το τρίτο πρόσωπο ενικού που χρησιμοποιείται στο εδάφιο
(1)του άρθρου 44Γ, καθώς και τον τύπο αλλά και τον σκοπό της ειδοποίησης Ι. Το λεκτικό του τύπου της ειδοποίησης συμπλέει γραμματικά με το άρθρο 44Γ
(1)του νόμου, εφόσον εκεί χρησιμοποιείται πλέον το δεύτερο πρόσωπο πληθυντικού (προφανώς ο πληθυντικός είναι ευγενείας), δηλαδή το τρίτο πρόσωπο που αναφέρεται στον νόμο συγκεκριμενοποιείται στην ειδοποίηση και καλείται ονομαστικά. Επιπλέον σημαντικός είναι όμως ο απώτερος σκοπός της ειδοποίησης Ι. Με τούτην ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης περί της απαίτησης που υποβλήθηκε, εξου και χρησιμοποιείται παρελθοντικός χρόνος (έγινε απαιτητό το ποσό). Ακολουθεί όμως χρόνος ενεστώτας και παθητική φωνή σε δεύτερο πρόσωπο πληθυντικού, σύνταξη η οποία δεικνύει την υποχρέωση που αναφύεται και γι' αυτό καλείται ο οφειλέτης προσωπικά (καλείστε προς τούτο) να καταβάλει το ποσό και προειδοποιείται ως εξής. «αν δεν καταβάλετε το πιο πάνω ποσό . θα προχωρήσω με τη διαδικασία πλειστηριασμού .». Η δε κατακλείδα της ειδοποίησης τον καλεί να ενημερώσει σε περίπτωση που έχει διαφορετική γνώμη. Τόσο το άρθρο 44Γ
(1)όσο και ο τύπος της ειδοποίησης Ι, αναφέρονται στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Το λεκτικό της ειδοποίησης έχει ύφος άκρως προστακτικό. Υπό το φως όλων των ανωτέρω αδυνατώ να αντιληφθώ πώς αυτή η προσταγή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, που ενίοτε δυνατό να είναι πέραν του ενός προσώπου, μπορεί να επιτελέσει τον σκοπό της, δηλαδή την ειδοποίηση τούτου για την κρισιμότητα της στιγμής αλλά και την ανακύπτουσα υποχρέωσή του, αν δεν απευθύνεται στον ίδιο προσωπικά και καταλήγει κοντά του ως κοινοποίηση, δηλαδή τρόπον τινά ως παρεμπίπτουσα ενημέρωση. Από τα ανωτέρω είναι ηλίου φαεινότερον πως η ειδοποίηση πρέπει να είναι ονομαστική για κάθε πρόσωπο ξεχωριστά. Δεν προχωρώ όμως περαιτέρω εφόσον επ' αυτού σχετική είναι η υπόθεση Ocean Bridge Enterprises Limited κ.ά. ν. Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Αίτ. 70/19, ημερομηνίας 28/06/2019, του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, απόφαση Εφραίμ, Π.Ε.Δ., όπου το θέμα εξετάστηκε εκτενώς και τα εκεί αναφερόμενα με βρίσκουν σύμφωνο. Όπως εκεί αναφέρθηκε: «Δεν μου διαφεύγει πως στην ερμηνεία του όρου αναφέρεται πως η ειδοποίηση θα επιδίδεται στον καθένα των δύο ξεχωριστά και θα μπορούσε κάποιος να εισηγηθεί πως η απαίτηση για επίδοση δεν συνεπάγεται και όπως η ειδοποίηση απευθύνεται στον ίδιο τον πρωτοφειλέτη ονομαστικά και προσωπικά, καθότι το παρόν Μέρος του Ν.9/65 αφορά τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκης περιουσίας βάσει της σύμβασης υποθήκης την οποία συνήψε ο ενυπόθηκος οφειλέτης. Μια προσεκτική ανάγνωση όμως του άρθρου 44Γ
(1)του Ν.9/65 δεν επιβεβαιώνει τέτοια θέση. Και τούτο καθότι το εν λόγω άρθρο προνοεί για την επίδοση της ειδοποίησης τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ενώ ταυτόχρονα προνοεί για την απαίτηση εξόφλησης από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και την ενημέρωση του ενυπόθηκου οφειλέτη πως σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Εξ ου και χρησιμοποιείται το λεκτικό «.καλώντας τον όπως ξοφλήσει.» και «.με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι..». Σαφώς ο ενυπόθηκος οφειλέτης στον οποίο αφορά και απευθύνεται η ειδοποίηση για πληρωμή του οφειλόμενου ποσού και η ενημέρωση πως παράλειψη πληρωμής παρέχει τη δυνατότητα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου περιλαμβάνει τόσο το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκευση του ακινήτου όσο και τον πρωτοφειλέτη, με αποτέλεσμα να καθίσταται σαφές πως η ειδοποίηση Ι όσον αφορά την απαίτηση πληρωμής θα πρέπει να απευθύνεται στα δύο αυτά πρόσωπα ξεχωριστά, στα οποία παρέχεται η δυνατότητα πληρωμής του οφειλόμενου ποσού ούτως ώστε να μην προχωρήσει η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Αυτή η ερμηνεία και προσέγγιση συνάδει και με το περιεχόμενο του Τύπου «Ι» το οποίο ακριβώς αντανακλά τα όσα αναφέρονται στο άρθρο 44Γ
(1).». (και πιο κάτω) «Επομένως, παρόλο που ο Τύπος «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος στον τίτλο θα πρέπει να αναγράφει «Ειδοποίηση προς ενυπόθηκο οφειλέτη» ακολούθως εκεί που αναγράφεται σε ποιον απευθύνεται ήτοι «Προς ., από..» θα πρέπει σε κάθε ειδοποίηση να αναφέρεται το όνομα του καθενός των δύο αυτών προσώπων ξεχωριστά ούτως ώστε αυτός να γνωρίζει ότι η ειδοποίηση και δη η απαίτηση πληρωμής απευθύνεται προς τον ίδιο. Εξ ου και στη συνέχεια η ειδοποίηση αναφέρει ότι «ειδοποιείστε..» και ειδικότερα ότι «καλείστε προς τούτο όπως . καταβάλετε το πιο πάνω ποσό με τους οφειλόμενους τόκους..». Διαφορετική ερμηνεία και προσέγγιση δεν συνάδει ούτε με το λεκτικό του άρθρου ούτε και με την πρόθεση του Νομοθέτη, καθότι σε περίπτωση, όπως η προκειμένη, που η ειδοποίηση Ι επιδίδεται μεν στον πρωτοφειλέτη αλλά απευθύνεται προς το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκη, δεν υπάρχει ειδοποίηση με απαίτηση πληρωμής προς τον πρωτοφειλέτη ο οποίος απλώς ενημερώνεται περί της ειδοποίησης για απαίτηση πληρωμής από το πρόσωπο που παραχώρησε την υποθήκη, χωρίς να γνωρίζει αφενός ότι η απαίτηση απευθύνεται και στον ίδιο και αφετέρου ότι δίδεται και στον ίδιο το δικαίωμα πληρωμής του οφειλόμενου ποσού. Με άλλα λόγια στην υπό κρίση περίπτωση, η επίδοση της ειδοποίησης Ι στην πρωτοφειλέτιδα Αιτήτρια 1, έγινε ως να ήταν ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ενώ η ιδιότητα της τη διαχωρίζει σαφώς από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όπως εξηγείται αναλυτικά ανωτέρω. Δεν μου διαφεύγει πως το άρθρο 44Γ
(2)μιλά για μη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης Ι από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Αυτό το λεκτικό δεν αναιρεί αλλά ούτε και αντιφάσκει με τις πρόνοιες του αμέσως προηγούμενου εδαφίου
(1)του ιδίου άρθρου. Και τούτο, καθότι ενώ η ειδοποίηση Ι πρέπει να απευθύνεται ξεχωριστά στο πρόσωπο που παραχωρεί την υποθήκη και στον πρωτοφειλέτη αν αυτό είναι διαφορετικό πρόσωπο, δηλαδή και στους δύο, για απαίτηση εξόφλησης και ενημέρωση πως παράλειψη εξόφλησης παρέχει τη δυνατότητα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, εντούτοις αυτό δεν εμποδίζει οποιοδήποτε άλλο από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα να επιλέξει να ξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, αφού ενημερωθεί για την απαίτηση πληρωμής προς τα δύο ως άνω πρόσωπα, ούτως ώστε να διαφυλάξει και εμποδίσει την πώληση του ενυπόθηκου χρέους. Εξ ου και η διαζευκτική αναφορά στο ότι «σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης» (που περιλαμβάνει τα δύο ως άνω πρόσωπα) «ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί.». Είναι γεγονός πως ο Τύπος «ΙΑ» απευθύνεται «Προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα» και ακολουθεί και πάλι το ίδιο λεκτικό «Προς ., από.». Αυτό το λεκτικό σε συνδυασμό με το άρθρο 44Γ
(1)και
(2), καταδεικνύει πως η ειδοποίηση ΙΑ επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, στα οποία δίδεται η ίδια ερμηνεία, πλην όμως αυτή απευθύνεται σε όλα αυτά τα πρόσωπα με τον ίδιο ακριβώς τρόπο, χωρίς διαχωρισμό, εφόσον απλά αποτελεί ειδοποίηση για την πρόθεση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Μάλιστα, όπως φαίνεται από τα σχετικά Τεκμήρια, η κάθε ειδοποίηση ΙΑ απευθυνόταν σε καθένα των Αιτητών ονομαστικά και ξεχωριστά. Με βάση όσα αναφέρονται ανωτέρω, θεωρώ πως η ειδοποίηση Ι η οποία επιδόθηκε στην Αιτήτρια 6 ως πρωτοφειλέτιδα θα έπρεπε να απευθυνόταν στην ίδια προσωπικά ούτως ώστε αυτή να γνώριζε πως η ειδοποίηση και συνακόλουθα η απαίτηση πληρωμής αφορούσε και απευθυνόταν στην ίδια (και όχι μόνο στην Αιτήτρια 1), με την οποία να της παρείχετο η δυνατότητα και επιλογή εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού και ταυτόχρονα να ενημερωνόταν πως παράλειψη εξόφλησης από μέρους της θα παρείχε το δικαίωμα στους Καθ΄ ων να προχωρήσουν με πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων. Αυτή η παράλειψη καθιστά την επίδοση της ειδοποίησης Ι προς την Αιτήτρια 6 μη ορθή, παράτυπη και αντικανονική και κατά συνέπεια δεν ήταν δυνατή η συνέχιση της διαδικασίας πώλησης με την επίδοση της μεταγενέστερης ειδοποίησης ΙΑ σε αυτή. Με άλλα λόγια, θεωρώ πως οι Καθ΄ ων δεν ξεκίνησαν και δεν ακολούθησαν ορθά τη διαδικασία πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων δυνάμει του άρθρου 44Γ γι΄ αυτόν τον λόγο και επομένως η συνέχιση της διαδικασίας με την επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ καθίσταται παράτυπη και άκυρη.». Ενόψει όλων των ανωτέρω και με δεδομένα, αφενός τη δικαιική αρχή πως μια εταιρεία έχει ανεξάρτητη νομική προσωπικότητα, (βλ. Γουτς κ.ά. ν. Λαούρης κ.ά. Πολ. Εφ. 319/08, ημερ. 07/07/2014) και αφετέρου το διαπιστωμένο γεγονός ότι εδώ οι αιτητές 1, 2 και 4 είναι πρωτοφειλέτες, αλλά πλην του αιτητή 4 ουδείς εκ των υπολοίπων έλαβε ονομαστικά ξεχωριστή ειδοποίηση Ι, παρά μόνο κοινοποίηση εκείνης που απευθύνθηκε στον αιτητή 4, ο οποίος τυγχάνει να είναι και ο ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου, έπεται πως η ειδοποίηση Ι δεν επιδόθηκε με το κατάλληλο περιεχόμενο και αυτό και μόνο είναι αρκετό ώστε η επίδοση της ειδοποίησης Ι να κριθεί πλημμελής και συνεπώς να συμπαρασύρει κάθε επόμενο βήμα που ακολούθησε τούτη την επίδοση, θεωρούμενο πλέον ως χάρτινος πύργος που καταρρέει. Ως εκ τούτου η εσφαλμένη ειδοποίηση Ι που επιδόθηκε συμπαρασύρει και την ειδοποίηση ΙΑ. Παρ' ότι τα ανωτέρω καθορίζουν την τύχη της αίτησης, κρίνω σκόπιμο να μην αφήσω ασχολίαστο άλλο ένα ζήτημα που αναφύεται με την έφεση. Τούτο έχει να κάνει με την κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την ειδοποίηση Ι, δηλαδή το τρίτο εκ των τριών εντύπων που ανωτέρω αναφέρεται. Οπτικός και μόνο έλεγχος του εν λόγω εγγράφου φανερώνει ότι αναγράφονται εκεί τα εξής ποσά: Οφειλόμενο ποσό δυνάμει δικαστικής Απόφασης στις Αγωγές με αρ. XXXXX/2005, XXXXX/2005 και XXXXX/2005 €12.007,381.47 πλέον τόκοι και έξοδα από την 01/12/2020 Ενυπόθηκο χρέος δυνάμει της Υποθήκης Υποθήκη XXXXX/2004 Οφειλόμενο ποσό εώς 30/06/2020 Τόκοι από 01/07/2020 μέχρι 30/11/2020 € € 2.528,239.69 84,550.97 Οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος € 2,612,790.66 Ένεκα της σημασίας που προσλαμβάνει το ζήτημα σκόπιμο κρίνεται να σημειωθεί ότι το άρθρο 44Γ
(1)διαλαμβάνει πως ο τύπος Ι συνοδεύεται από «κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων». Ενυπόθηκο ποσό είναι βεβαίως το αναγραφόμενο στην υποθήκη (τεκμήριο 4 στην ένσταση), ως δυνατό να έχει διαφοροποιηθεί από τυχόν πληρωμές. Εδώ μεμπτό κρίνεται το γεγονός ότι η κατάσταση λογαριασμού δεικνύει ως ενυπόθηκο χρέος ένα ποσό (€2.528.239,69) που προφανώς συμπεριλαμβάνει και τόκους, οι οποίοι όμως δεν καθορίζονται. Δηλαδή το ποσό των €2.528.239,69 δεν είναι αμιγώς το αρχικό ποσό ή το υπόλοιπο τούτου, αλλά μικτό ποσό με τόκους. Τα ανωτέρω συνάγονται από το γεγονός ότι στην ίδια κατάσταση λογαριασμού αναφέρεται πως ο τόκος, ο οποίος ανέρχεται σε €84.550,97, είναι για την περίοδο από 01/07/2020 μέχρι 30/11/
  1. Εντούτοις οι δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν, τεκμήρια 5(α)-(γ), οι οποίες συμπεριέλαβαν και την υποθήκη, είναι ημερομηνίας 24/11/2006, 22/11/2006 και 22/11/2006, αντίστοιχα. Συνεπώς τουλάχιστον έκτοτε άρχισαν να τρέχουν τόκοι σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, οι οποίοι όμως αντί να υποδειχθούν εν συνόλω και καθ' ολοκληρίαν στη σχετική κατάσταση λογαριασμού στην ένδειξη τόκοι, προστέθηκαν στο ενυπόθηκο χρέος, γεγονός που συνάγεται από τις εκεί αναφερόμενες ημερομηνίες, δηλαδή ότι το οφειλόμενο ποσό είναι ως προέκυψε την 30/06/2020, ενώ οι τόκοι αρχίζουν από την 01/07/
  2. Αυτό όμως αντίκειται στις διατάξεις του άρθρου 44Γ
(1). Πέραν τούτου ο τύπος Ι καθορίζει πως ο τόκος πρέπει να αναφέρεται και ως ποσοστιαία μονάδα. Μολαταύτα η κρινόμενη κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την ειδοποίηση Ι, ούτε αυτό το ποσοστό αποκαλύπτει. Συνεπώς και επ' αυτού η κατάσταση λογαριασμού απάδει των διατάξεων του νόμου. Οι πάρα πάνω πλημμέλειες της ειδοποίησης Ι, δεν της επιτρέπουν να ευοδώσει, ώστε να καρπίσει την ειδοποίηση ΙΑ. Ως εκ τούτου και γι' αυτό τον λόγο η ειδοποίηση ΙΑ που ακολούθησε καθίσταται εσφαλμένη. Για καθ' ένα αλλά και όλους μαζί τους λόγους που ανωτέρω διαπιστώθηκαν αναφορικά με την ειδοποίηση Ι, προκύπτει πως το έντυπο που επιδόθηκε στους αιτητές δεν ήτο νομότυπη ειδοποίηση και συνεπώς δεν ήτο ικανό να γεννήσει οιανδήποτε υποχρέωση. Ένεκα τούτης της διαπίστωσης έπεται περαιτέρω, ότι δια της επιδόσεως της περί ης ο λόγος ειδοποίησης Ι, ουδέποτε άρχισε να τρέχει η προθεσμία που τάσσει ο νόμος, εφόσον ουδέποτε επιδόθηκε κατά πώς ο νόμος προβλέπει, δηλαδή νομότυπη ειδοποίηση ως ανωτέρω εξηγήθηκε. Συνεπώς ορθή είναι και η άλλη θέση των αιτητών, ήτοι πως η ειδοποίηση ΙΑ εκδόθηκε πρόωρα. Προτού ολοκληρώσω κρίνω πως επιβάλλεται να μην αφεθεί ασχολίαστη η θέση της καθ' ης η αίτηση πως η έφεση είναι παράτυπη δια τον λόγο ότι δεν επιδόθηκε σε παν ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Εν πρώτοις σημειώνεται πως η αναμφισβήτητη μαρτυρία του Κουντούρη δεν αφήνει αμφιβολία ότι τα πρόσωπα που δεικνύονται στο τεκμήριο 2 στην ένσταση, δηλαδή το πιστοποιητικό έρευνας στο επαρχιακό κτηματολόγιο, έχουν συμφέρον επί του ακινήτου, εφόσον έκαστος είναι δικαιούχος επιβάρυνσης που ενέγραψε επ' αυτού. Ας λεχθεί εδώ, έστω εν παρόδω, πως αυτό το σκέλος της μαρτυρίας του Κουντούρη καταρρίπτει τον ισχυρισμό των αιτητών ότι η ειδοποίηση Ι δεν επιδόθηκε στον Stroe XXXXX. Το τεκμήριο 6 και οι συναφείς εξηγήσεις του Κουντούρη δεικνύουν ακριβώς το αντίθετο και αυτή είναι και η διαπίστωση του Δικαστηρίου. Εν πάση όμως περιπτώσει, ό,τι απασχολεί εδώ είναι η θέση της καθ' ης η αίτηση πως οι αιτητές όφειλαν να επιδώσουν την αίτηση σε όλα τα πρόσωπα των οποίων το όνομα εμφαίνεται στην έρευνα του κτηματολογίου (τεκμήριο 2 στην ένσταση). Την εισήγηση αυτή εδράζουν στην πρωτόδικη απόφαση Χριστιάνα Χριστοφόρου Καλλή κ.ά. ν. Astrobank Public Company Limited, Αίτηση-Έφεση 38/21, ημερομηνίας 06/08/2021 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακος. Με κάθε σεβασμό αλλά η σχετική θέση δεν με βρίσκει σύμφωνο. Η υποχρέωση για ενημέρωση παντός ενδιαφερόμενου προσώπου που βαραίνει τον ενυπόθηκο δανειστή, δεν μεταφέρεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη, εφόσον η υποχρέωση του πρώτου προκύπτει βάσει των διατάξεων του σχετικού νόμου (άρθρο 44Γ
(1)), ενώ τίποτα σχετικό αναφέρεται για τον ενυπόθηκο οφειλέτη και τη διαδικασία έφεσης. Πλέον σημαντικό είναι όμως το εξής. βάσει των διατάξεων του νόμου το δικαίωμα των ενδιαφερομένων προσώπων φαίνεται να περιορίζεται στην καταβολή του ενυπόθηκου οφειλόμενου ποσού, ώστε αν ήθελαν καταβάλουν τούτο να υποκατασταθούν στη θέση του ενυπόθηκου δανειστή. Είναι γι' αυτόν ακριβώς τον λόγο που ο νομοθέτης μερίμνησε να ενημερώνονται για την ειδοποίηση Ι, ενώ κατόπιν τούτης ουδεμία άλλη ειδοποίηση προβλέπεται να αποστέλλεται σε οιονδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος. Συνεπώς, δεν εξαρτάται από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η εκτίμηση του ακινήτου που ακολουθεί, ο διορισμός εκτιμητή και εντέλει η μέθοδος πλειστηριασμού. Αν όμως το ακίνητο ήθελε πωληθεί, πράγμα που σημαίνει ότι η έφεση απορρίπτεται, δεν απεμπολείται αλλά ούτε και ακυρώνεται το δικαίωμα των ενδιαφερομένων προσώπων για το εκπλειστηρίασμα και σε περίπτωση πλεονάσματος θα λάβουν ό,τι τους αναλογεί. Αν από την άλλη ο πλειστηριασμός ακυρωθεί, το μόνο πρόσωπο που επηρεάζεται είναι ο εφεσίβλητος που κίνησε τη διαδικασία και ουδείς άλλος. Υπό αυτή τη θεώρηση του πράγματος δεν βλέπω σε τι εξυπηρετεί η ενημέρωση των ενδιαφερομένων προσώπων για την έφεση, ώστε να επιβάλλεται επίδοση τούτης και ακολούθως τυχόν εμφάνιση και ένταση σε μια διαδικασία που τρέχει σε στενά χρονικά περιθώρια. Αντιθέτως είμαι της γνώμης πως αυτό το σκέλος της διαδικασίας περιορίζεται μεταξύ του ενυπόθηκου οφειλέτη, όρος ο οποίος συμπεριλαμβάνει και τον πρωτοφειλέτη και του ενυπόθηκου δανειστή. Ως εκ τούτου η υπό κρίση έφεση δεν είναι παράτυπη. Για καθ' ένα ξεχωριστά αλλά και όλους μαζί τους λόγους που πιο πάνω επιχείρησα να εξηγήσω, το αίτημα των αιτητών κρίνεται εύλογο και δικαιολογημένο, ως εκ τούτου εκδίδεται διάταγμα παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ ημερομηνίας 22/12/2021, ως η παράγραφος 1 της έφεσης. Τα έξοδα της διαδικασίας, ως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των αιτητών και σε βάρος της καθ' ης η αίτηση. Λ. Α. Παντελή, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /κπ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.