Χαραλάμπους ν. CONREAD RESEARCH BUREAU LTD κ.α., Αριθμός Αγωγής: 930/21, 21/3/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A117 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Θ. Θεοδώρου, Α.Ε.Δ Αριθμός Αγωγής: 930/21 XXXXX Χαραλάμπους (Ενάγοντας) v
- CONREAD RESEARCH BUREAU LTD
- QUANTUMA CYPRUS LIMITED
- QUANTUMA CYPRUS HOLDINGS LTD
- BRIDGEHOUSE INVESTMENTS (CYPRUS) LIMITED (Εναγόμενοι) Ημερομηνία: 21 Μαρτίου, 2022 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: Κος Χατζητζιοβάννης Για Εναγόμενους 1, 2 και 3: Κα Μεττή Απόφαση Η αγωγή Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή, ο Ενάγοντας επιδιώκει την έκδοση απόφασης και/ή διατάγματος, εναντίον των Εναγομένων 1, 2, 3 και 4, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για ανάκτηση κατοχής του γραφείου 401 στον 4oν όροφο του ακίνητου με αριθμό εγγραφής 0/XXXXX, Φύλλο/Σχέδιο 21/5840301, τμήμα XXXXX, τεμάχιο ΕΠΙ1193, στην οδό Στασικράτους 32 στη Λευκωσία (στο εξής «το γραφείο»), στη βάση κατ' ισχυρισμό παράνομης επέμβασης των τελευταίων. Επιδιώκει, επίσης, την έκδοση απόφασης εναντίον όλων των Εναγομένων για ενδιάμεσα οφέλη, εκ ποσού €65,75 ημερησίως, από την ημέρα έκδοσης της απόφασης ανάκτησης κατοχής μέχρι και την παράδοση του γραφείου σε αυτόν. Επιπροσθέτως και διαζευκτικώς, επιζητεί την έκδοση απόφασης και/ή διατάγματος εναντίον όλων των Εναγομένων για καταβολή €2.000 μηνιαίως, από 15 Φεβρουαρίου 2021 μέχρι και την παράδοση ελεύθερης και κενής κατοχής του γραφείου στον ίδιο, καθώς επίσης και τιμωρητικές και/ή επαυξημένες και/ή γενικές αποζημιώσεις στη βάση κατ' ισχυρισμό παράνομης χρήσης του γραφείου από τις Εναγόμενες. Τέλος, επιζητεί τόκο επί του όποιου επιδικασθέντος ποσού αλλά και τα έξοδα της αγωγής. Η αγωγή καταχωρήθηκε στις 12/4/2021 με κλητήριο ειδικώς οπισθογραφημένο σύμφωνα με τη Δ.2, θ.6 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Σημείωμα εμφάνισης από τις Εναγόμενες 1, 2 και 3 καταχωρήθηκε στις 26/4/
- Η Εναγόμενη 4 δεν καταχώρισε σημείωμα εμφάνισης. Η επίδικη αίτηση Με την επίδικη αίτηση, στη βάση των προνοιών της Δ.18, θ.1, ο Ενάγοντας, στην ουσία, ζητά την έκδοση της πιο πάνω περιγραφόμενης απόφασης εναντίον των Εναγομένων 1, 2 και 3 με συνοπτικό τρόπο (στο εξής «η επίδικη αίτηση»). Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι, η υπό στοιχείο Β αιτούμενη, με την επίδικη αίτηση, θεραπεία, δια δήλωσης του συνηγόρου του Ενάγοντα, κατά την επ' ακροατηρίω διαδικασία, εγκαταλείφθηκε. Η ένσταση Οι Εναγόμενες 1, 2 και 3 (στο εξής «οι Εναγόμενες»), καταχώρησαν Ειδοποίηση Πρόθεσης Ένστασης (στο εξής «η ένσταση»), η οποία βασίζεται, μεταξύ άλλων στη Δ.18, Δ.39, Δ.48 και Δ.64, δηλαδή σε νομοθετικές πρόνοιες, που, (α) επιτρέπουν, μεταξύ άλλων, την υποβολή ένστασης σε αιτήσεις ως η υπό εξέταση, (β) διέπουν τα των ένορκων δηλώσεων, (γ) προβλέπουν, μεταξύ άλλων, και τον Τύπο της ένστασης που καταχωρείται σε ενδιάμεση αίτηση, ως είναι η υπό εξέταση, και (δ) επιτρέπουν, μεταξύ άλλων, τη διόρθωση παρατυπιών, αντίστοιχα. Εδράζεται επίσης στο Συντάγματος, το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου, στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου, στις αρχές της επιείκειας, στον περί Ενοικιοστασίων Νόμο του 1983 και στη νομολογία του Δικαστηρίου. Μαρτυρία Την αίτηση υποστηρίζει ένορκη δήλωση του Ενάγοντα και την ένσταση ένορκη δήλωση του διευθυντή της Εναγόμενης 1, ο οποίος δηλώνει δεόντως εξουσιοδοτημένος από τις λοιπές Εναγόμενες για να προβεί σε αυτή. Επειδή, ως θα επεξηγηθεί κατωτέρω, τα ουσιώδη για την απόφαση επί της επίδικης αίτησης ζητήματα είναι πολύ περιορισμένα (καθότι, στην ουσία, αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών), δεν καθίσταται ανάγκη να παραθέσω με λεπτομέρεια τα όσα καταγράφονται στις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση. Θεωρώ, συναφώς, ορθότερο, μετά την παράθεση της νομικής πτυχής που περιβάλλει την επίδικη αίτηση, να περιγράψω τα γεγονότα που αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών, και αφού, ακολούθως, αναδείξω τα αμφισβητούμενα επίδικα ζητήματα, να κάνω, εκεί που χρειάζεται ειδική αναφορά στα σημεία εκείνα των ένορκων δηλώσεων που άπτονται ζητημάτων για τα οποία οι διάδικοι διαφωνούν. Η ακροαματική διαδικασία Κανένας εκ των ένορκων δηλούντων δεν αντεξετάστηκε επί του περιεχομένου της ένορκης δήλωσής του και αμφότερες οι πλευρές ετοίμασαν και παρέδωσαν γραπτές αγορεύσεις στο Δικαστήριο. Επίσης, και οι δύο συνήγοροι, χωρίς να προσθέσουν ή να αποσύρουν οποιανδήποτε θέση που προβάλλεται στις αγορεύσεις τους[1], ζήτησαν και τους επιτραπεί να τονίσουν συγκεκριμένα σημεία από τις αγορεύσεις τους. Νομική πτυχή ως προς την επίδικη αίτηση Προυποθέσεις Δ.18, Θ.1 Δυνάμει της Δ.18, θ,1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που αποτελεί την αντίστοιχη διαδικασία της Αγγλικής Δ.14 όπως είχε πριν τις τροποποιήσεις του 1962, το Δικαστήριο αντλεί εξουσία να εκδίδει συνοπτική απόφαση σε περιπτώσεις μόνο όπου δεν υπάρχει λογική αμφιβολία ότι ο ενάγων δικαιούται σε απόφαση και όπου ως εκ τούτου είναι άσκοπο να επιτραπεί στον εναγόμενο να προβάλει την υπεράσπιση του μόνο για σκοπούς καθυστερήσεως (Jones v. Stones
(1984)A.C.122). Βάση της Δ.18, θ.1, μπορεί να εκδοθεί απόφαση, χωρίς να καθοριστούν τα δικαιώματα των διαδίκων με πλήρη διεξαγωγή δίκης, στερώντας έτσι τον εναγόμενο από το δικαίωμα του να αντικρούσει εκτενέστερα τους ισχυρισμούς του ενάγοντα. Συνεπώς, απόφαση δυνάμει της Δ.18, θ1 πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου υπάρχει αυστηρή συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις που θέτει η Διαταγή αυτή και μόνο σε εκείνες τις υποθέσεις τα γεγονότα των οποίων εμφανέστατα δεν αφήνουν περιθώρια οποιασδήποτε νόμιμης υπεράσπισης (Roberts v. Plant
(1985)1 Q.B.597, 603). Η πλήρωση των τριών προϋποθέσεων που θέτει η Δ.18, θ1, συναρτάται άμεσα με την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να εκδώσει συνοπτική απόφαση. Αν ο ενάγων δεν ικανοποιήσει αυτές τις προϋποθέσεις, το θέμα του κατά πόσο ο εναγόμενος έχει το δικαίωμα να υπερασπιστεί την αγωγή δεν εγείρεται. Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να έχει το Δικαστήριο, σύμφωνα με τη Δ.18-θ.1(α) την απαραίτητη δικαιοδοσία για να εκδώσει συνοπτική απόφαση είναι οι ακόλουθες: · Το κλητήριο ένταλμα πρέπει να είναι ειδικά οπισθογραφημένο δυνάμει της Δ.2-θ.6. · Ο Εναγόμενος πρέπει να έχει καταχωρήσει εμφάνιση. · Πρέπει να υπάρχει ένορκη δήλωση του Ενάγοντα ή άλλου προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά ως προς τα γεγονότα που επαληθεύουν το αγώγιμο δικαίωμα και την αξίωση, ο οποίος να δηλώνει ότι πιστεύει πως δεν υπάρχει υπεράσπιση στην αγωγή. Αν ο ενάγων ικανοποιήσει τις πιο πάνω αναφερόμενες προϋποθέσεις, το βάρος μετατοπίζεται στους ώμους του εναγόμενου, ο οποίος πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει καλή υπεράσπιση ή να αποκαλύψει τέτοια γεγονότα που να θεωρηθούν επαρκή για να του δώσουν το δικαίωμα να υπερασπισθεί στην υπόθεση (Kyprianides v. Ioannou
(1961)1 C.L.R.265, CYEMS CO. Ltd. v. Central Co-operative Industries Co. Ltd.
(1982)1 C.L.R.897 και Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides
(1983)1 C.L.R.333). Ως προς την τρίτη προϋπόθεση σχετικές είναι οι ακόλουθες αποφάσεις: Stavrinides v. Ceskolovenska Obschondi Banke AS
(1972)1 C.L.R130,135-7, Symont & Co. v. Palmer's Stores
(1903)Limited
(1912)1 C.L.R.259,266-7, Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζας Κύπρου Λτδ
(1997)1(B) A.A.Δ.782 και The Chain Gulf Traders Ltd. κ.α. v. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ
(1997)1(Δ) Α.Α.Δ.
- Η Δ.18-θ.2 προνοεί ότι, μια αίτηση για συνοπτική απόφαση με βάση το θ.1 πρέπει να συνοδεύεται με αντίγραφο της ένορκης δήλωσης και των τεκμηρίων που εκεί αναφέρονται. Μια αίτηση για συνοπτική απόφαση θα πρέπει στην ουσία να συμμορφώνεται μόνο με τις αυστηρές προϋποθέσεις του θ.1(α) της Δ.
- Ένας Αιτητής που ζητά συνοπτική απόφαση χρειάζεται μόνο να επιβεβαιώσει ουσιαστικά την απαίτηση του. Όπως αναφέρεται στην Ετήσια Δικονομική Πρακτική του 1970 στη σελ.124, παρ.14-2-5, στα σχόλια της αντίστοιχης Αγγλικής Δ.
- «The verification may be by reference to the facts stated in the statement of claim thus: "the defendants are justly and truly indebted to the plaintiffs in the sum of £../ for .. and were so indebted at the commencement of this action. The particulars of the said claim appear by the statement of claim in this action.» Στην υπόθεση Αθηνούλλα Δημητρίου v. Τράπεζα Κύπρου Λτδ (ανωτέρω), η οποία πραγματεύεται το ζήτημα της καταλληλότητας ομνύοντα ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει αίτηση, ως η υπό εξέταση, το Ανώτατο Δικαστήριο, αντιπαραθέτει την περίπτωση προσώπου που μπορεί να ορκιστεί θετικά για τα γεγονότα, με την περίπτωση του ομνύοντα που καταθέτει με βάση τα όσα πληροφορείται και πιστεύει. Σημειώνει, συναφώς, πως, η Δ.39, θ.2, περιορίζεται σε άλλες ενδιάμεσες αιτήσεις και δεν εφαρμόζεται σε αιτήσεις ως η υπό εξέταση. Αναγνωρίζεται στην περίπτωση που η Ενάγουσα είναι εταιρεία, πως κάποιο φυσικό πρόσωπο πρέπει να ορκιστεί στη θέση της, για να καταλήξει, πως το ζήτημα του κατά πόσο η Ενάγουσα ικανοποίησε την τρίτη πιο πάνω αναφερόμενη προϋπόθεση, κρίνεται στη βάση των περιστατικών της κάθε υπόθεσης και σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την Αίτηση, ενώ πολύ σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και η φύση της αξίωσης. Πρέπει να υπερτονιστεί ότι, το ζήτημα της καταλληλόλητας του ομνύοντα στη βάση της Δ.18 θ.1, είναι ζήτημα που αποφασίζεται με βάση το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του προσώπου αυτού. Άδεια Υπεράσπισης H δικαιοδοσία του Δικαστηρίου με βάση τη Δ.18 είναι τέτοια που πρέπει να ασκείται με ιδιαίτερη προσοχή και ένας Εναγόμενος που δυνατό να μπορεί να δημιουργήσει μέσω σχετικών γεγονότων την πιθανότητα έγερσης επίδικου θέματος, θα πρέπει να πάρει άδεια να υπερασπιστεί την υπόθεση έστω και αν τέτοια υπεράσπιση μπορεί να μην φαίνεται ικανή να επιτύχει σε τελική ανάλυση (Jacobs v. Booths Distillery Co.
(1901)85 L.B.262 και Knapp - Fisher v. Crish
(1936)3 All E.R.500). Όπως πολύ εύστοχα παρατήρησε ο Έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου (ως ήταν τότε) Γ. Νικολάου στην Εμπορική Εταιρεία Λούκος Λτδ ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε.
(2001)1 Α.Α.Δ 418 με αναφορά στην CYEMS CO v. Central Co-operative Industries
(1982)1 C.L.R 897 στις σελ. 902-905 και τις εκεί αναφερόμενες αγγλικές αποφάσεις: «Συνοπτική απόφαση δεν εκδίδεται όπου προβάλλονται σχετικοί με το θέμα ισχυρισμοί που θα μπορούσαν όσο απομακρυσμένη και αν φαίνεται η πιθανότητα επιτυχίας, να δικαιολογήσουν τη διεξαγωγή κανονικής δίκης. Εφόσον προκύπτει μεταξύ των διαδίκων διαφορά που χρήζει επίλυσης, ο εναγόμενος δεν στερείται της δυνατότητας υπεράσπισης και προβολής σχετικής επί του θέματος ανταπαίτησης, με εκ των προτέρων υπολογισμούς αναφορικά με τις πιθανότητες επιτυχίας και με ευρήματα έξω από το πλαίσιο δίκης στην αγωγή. Συνοπτική απόφαση εκδίδεται μόνο όπου το Δικαστήριο διαπιστώνει πως δεν υπάρχει στην πραγματικότητα διαφορά ώστε να δικαιολογείται η δίκη. Τέτοια διαπίστωση γίνεται όταν το πράγμα είναι προφανές και όχι ως εγχείρημα αξιολόγησης και στάθμισης. Αυτή είναι η φιλοσοφία της Δ.18 .......» Στη Hermes Insurance Co. Ltd. v. Theodorides (ανωτέρω), αναφέρθηκε ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση όταν και εφόσον το βάρος μετατοπιστεί στους ώμους του Εναγομένου, πρέπει να περιέχει τέτοιες λεπτομέρειες που να τεκμηριώνουν τους ισχυρισμούς, του εναγόμενου, για την ύπαρξη υπεράσπισης και ότι οι γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί δεν είναι από μόνοι τους αρκετοί. Η απλή αναφορά σε ισχυρισμούς γενικούς και αόριστους στερεί από τον εναγόμενο το δικαίωμα να τύχει άδειας από το Δικαστήριο για να καταχωρίσει υπεράσπιση για δύο βασικούς λόγους: · Όταν οι ισχυρισμοί που προβάλλονται είναι γενικοί και/ή αόριστοι το Δικαστήριο αδυνατεί να προβεί στην εξέταση αυτών εφόσον ελλείπει το σχετικό υπόβαθρο εκείνων των γεγονότων που το Δικαστήριο θα έπρεπε να έχει ενώπιον του για να τα εξέταζε με την αναγκαία στο στάδιο αυτό λεπτομέρεια. · Η γενική και χωρίς παράθεση στοιχείων άρνηση ενός Εναγομένου προσκρούει στη νομολογιακή αρχή και βέβαια στο ίδιο λεκτικό της Δ.18-θ.1(α), ότι η ένσταση θα πρέπει να εμπεριέχει λεπτομερώς τις θέσεις του εναγομένου («condescend upon particulars»). Η αναγκαιότητα να εκτίθενται συγκεκριμένα γεγονότα και ισχυρισμοί στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, τονίστηκε και πάλι στην στην υπόθεση Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας Α.Ε. v. Νέστωρα Χ'Νέστωρος
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ.204. Στην υπόθεση Trans Middle East Trading (TMET) Limited v. Abdul Aziz Tlais
(1991)1 A.A.Δ.239 (δέστε επίσης VIDISAVA SUBOTIC v. Δήμου Στυλιανίδη,
(1998)1(Α) Α.Α.Δ.22), επανατονίστηκε ο εξαιρετικός χαρακτήρας της διαδικασίας συνοπτικής απόφασης με την πιο κάτω αναφορά του έντιμου Δικαστή (ως ήταν τότε) Αρτέμη που έδωσε την απόφαση του Δικαστηρίου στις σελ. 243-244: «Η βασική αρχή που προκύπτει τόσο από τις Κυπριακές όσο και τις Αγγλικές αποφάσεις, είναι ότι η συνοπτική απόφαση πρέπει να εκδίδεται μόνο όπου είναι αναμφίβολο ότι ο εναγόμενος δεν έχει υπεράσπιση στην αγωγή. Όπου όμως δίδει στην ένορκή του δήλωση αρκετές λεπτομέρειες που να δείχνουν την ύπαρξη καλόπιστης υπεράσπισης ή να εγείρουν θέμα σε απάντηση της απαιτήσεως που θα πρέπει να εκδικάζεται ή όπου ικανοποιεί το Δικαστήριο ότι έχει καλή και ουσιαστική υπεράσπιση και ή αποκαλύπτει τέτοια γεγονότα που μπορούν να κριθούν ως αρκετά για να του δώσουν το δικαίωμα να προβάλει την υπεράσπισή του, τότε πρέπει να δίδεται τέτοιο δικαίωμα για υπεράσπιση (βλ. CYEMS CO LTD v. The Central Co-Operative Co Ltd
(1982)1 CLR 879). Έτσι είναι μόνο σε καθαρές περιπτώσεις που μπορεί το Δικαστήριο να στερήσει διάδικο από του να προβάλει την υπεράσπισή του ενώπιον του Δικαστηρίου γιατί σε διαφορετική περίπτωση τέτοια ενέργεια θα αποτελούσε άρνηση δικαιοσύνης προς τον επηρεαζόμενο διάδικο.» Ένας εναγόμενος για να εξασφαλίσει το δικαίωμα της υπεράσπισης χωρίς όρους, πρέπει να καταδείξει την ύπαρξη δικασίμου θέματος. Όπως λέχθηκε στην N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P Electronics Ltd
(1999)1 A.A.Δ. σελ. 1912, το κριτήριο αυτό δεν ικανοποιείται, εκτός εάν παρασχεθούν λεπτομέρειες σε λογική έκταση. Διαφορετικά, θα ήταν εύκολο σχεδόν σε κάθε περίπτωση, να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα την αχρήστευση του κριτηρίου αυτού. Κρίση επί των προϋποθέσεων της Δ.18 Στην υπό εξέταση περίπτωση, και οι τρεις προϋποθέσεις της Δ.18, θ.1(α) πληρούνται, εφόσον (α) το κλητήριο ένταλμα είναι ειδικώς οπισθογραφημένο, (β) οι Εναγόμενοι έχουν καταχωρήσει εμφάνιση μέσω δικηγόρου και (γ) ο ομνύοντας της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση είναι ο ίδιος ο Ενάγοντας, ο οποίος, σε σχέση με τα επίδικα ζητήματα της υπό εξέταση διαφοράς, είτε ενεργούσε προσωπικά, είτε έδινε οδηγίες στους συνηγόρους του για να ενεργήσουν εκ μέρους του. Εν πάση περιπτώσει, ούτε οι Εναγόμενες θέτουν ζήτημα μη εκπλήρωσης των τριών προϋποθέσεων της Δ.18, θ
- Αυτό που προβάλλουν είναι ότι εγείρουν καλόπιστη εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση. Κοινώς αποδεκτά γεγονότα Στη βάση των ένορκων δηλώσεων που υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση και των εκεί επισυναπτόμενων τεκμηρίων, τα εξής αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών: Ο Ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του γραφείου, το οποίο, με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 23 Ιανουαρίου 2016 και με χρονική διάρκεια από 1 Φεβρουαρίου 2016 μέχρι και 14 Φεβρουαρίου 2021, ενοικίασε προς την Εναγόμενη 1 (στο εξής «η συμφωνία ενοικίασης»). Μεταξύ άλλων, αποτελούσαν όροι της συμφωνίας ενοικίασης οι ακόλουθοι: · Η Εναγόμενη 1 θα έχει το δικαίωμα ανανέωσης (Option) της συμφωνίας μόνο κατόπιν νέας αμοιβαίας συμφωνίας με τον Ενάγοντα, και εφόσον τούτη δώσει γραπτή ειδοποίηση στον τελευταίο τρεις τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της συμφωνίας. Νοείται ότι σε περίπτωση νέας συμφωνίας για ανανέωση της ενοικίασης, η διάρκειά της, τα ποσά των ενοικίων, και οι λοιποί όροι θα επανακαθοριστούν αμοιβαία μεταξύ των συμβαλλομένων (όρος 2 της συμφωνίας). · Η Εναγόμενη 1 αποδέχεται και υποχρεούται να χρησιμοποιεί το γραφείο μόνο για σκοπούς επαγγελματικής στέγης και δεν έχει δικαίωμα υπενοικίασης, μετενοικίασης, εγκατάλειψης ή εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρήσης σε τρίτο ή τρίτα νομικά ή/και φυσικά πρόσωπα, είτε ολόκληρου είτε μέρος του γραφείου εκτός αν υπάρχει η προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση του Ενάγοντα (όρος 9 της συμφωνίας). · Η Εναγόμενη 1 υποχρεούται μετά τη λήξη και/ή με οποιονδήποτε τρόπο λύση της συμφωνίας να παραδώσει το γραφείο στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβε (όρος 12 της συμφωνίας). · Σε περίπτωση κατά την οποία η Εναγόμενη 1 αρνηθεί και/ή παραλείψει να παραδώσει στον Ενάγοντα κενή και ελεύθερη κατοχή του γραφείου κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης, θα θεωρείται ότι το κατέχει παράνομα και/ή παράνομα επεμβαίνει σε αυτό και ο Ενάγοντας αποκτά δικαίωμα να αναλάβει αμέσως κατοχή του (όρος 13 της συμφωνίας). · Κάθε τροποποίηση, επισκευή, ή προσθήκη παραμένει προς όφελος του Ενάγοντα χωρίς καμίαν υποχρέωση για αποζημίωση ή οποιανδήποτε άλλη υποχρέωση του τελευταίου προς την Εναγόμενη
- Παράλληλα, αν ο Ενάγοντας απαιτήσει την απομάκρυνση οποιασδήποτε τροποποίησης και/ή προσθήκης και την επαναφορά του γραφείου στην αρχική του κατάσταση, η Εναγόμενη 1 υποχρεούται να το πράξει με δικά της έξοδα, χωρίς καμίαν απαίτηση προς τον Ενάγοντα (όρος 14 της συμφωνίας). · Ο Ενάγοντας δικαιούται σε λογικά χρονικά διαστήματα, να εισέρχεται και επιθεωρεί το γραφείο. Τρεις τουλάχιστον μήνες πριν από τη λήξη της ενοικίασης ο Ενάγοντας δικαιούται να αναρτήσει στη θύρα και/ή τα τζάμια του γραφείου πινακίδα ‑ πανό με την επιγραφή «ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΑΙ» ή παρεμφερή και η Εναγόμενη 1 υποχρεούται να επιτρέψει σε υποψήφιους ενοικιαστές να εισέρχονται και να επιθεωρούν το γραφείο (όρος 17 της συμφωνίας) και · Όλοι οι όροι της συμφωνίας είναι ουσιώδεις και παράβαση οιουδήποτε εξ αυτών από οποιονδήποτε εκ των συμβαλλομένων δίδει το δικαίωμα εις τον μη υπαίτιο συμβαλλόμενο να αξιώσει νόμιμες αποζημιώσεις από τον υπαίτιο συμβαλλόμενο και να λάβει προς τούτο δικαστικά μέτρα εναντίον του. Μια τέτοια θεραπεία, είναι επιπρόσθετη της όποιας άλλης θεραπείας τυχόν προνοείται από τον Νόμο. (Όρος 20 της συμφωνίας). Από τις 9 Νοεμβρίου 2020 μέχρι τις 22/2/2021, μεταξύ του Ενάγοντα και της Εναγόμενης 1 και/ή των συνηγόρων τους ανταλλάχτηκε μεγάλου όγκου αλληλογραφία (σχετικά είναι τα Τεκμήρια 7 ‑ 16 της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την αίτηση και τα Τεκμήρια 2 ‑ 15 της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση). Αλληλογραφία μεταξύ τους έλαβε χώρα και στις 17 Σεπτεμβρίου 2021, στα πλαίσια της οποίας ο Ενάγοντας, απευθυνόμενος στον ομνύοντα της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση και σε κάποια Σταυρούλα, τους γνωστοποιεί διμηνιαίο λογαριασμό που εκδόθηκε από την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου σε σχέση με το γραφείο για την κατανάλωση από 05.07.2021 - 03.07.2021 (Τεκμήριο 17 της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση). Εκείνα που προκύπτουν από το περιεχόμενο της πιο πάνω αλληλογραφίας και γενικότερα της προσκομισθείσας μαρτυρίας και τα οποία είτε αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών είτε εδράζονται επί επαρκούς μαρτυρίας ή οποία παρέμεινε αναντίλεκτη και δεν αμφισβητήθηκε, είναι τα ακόλουθα: · Στις 9/11/2020, δηλαδή σε χρόνο πέραν των τριών μηνών από την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης, ο Ενάγοντας, με ηλεκτρονικό μήνυμα, υπενθύμισε τον ομνύοντα της ενόρκου δηλώσεως που υποστηρίζει την ένσταση για τις πρόνοιες του όρου 2 της συμφωνίας ενοικίασης και ειδικότερα για το δικαίωμα ανανέωσής της κατόπιν γραπτής ειδοποίησης που πρέπει να σταλεί τρεις τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της. Παρεμβάλλω, εδώ, ότι, στο ηλεκτρονικό αυτό μήνυμα ο Ενάγοντας καταγράφει, λανθασμένα, ως ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης την 31/1/2021 και όχι την ορθή ημερομηνία λήξης της, η οποία, ως ήδη σημειώθηκε ανωτέρω, ήταν η 14/2/
- Παρεμβάλλω, επίσης, ότι, στα πλαίσια του ηλεκτρονικού αυτού μηνύματος ο Ενάγοντας εισηγείται, στην περίπτωση ανανέωσης της συμφωνίας, μεταξύ άλλων, το μηνιαίο ενοίκιο να αυξηθεί στα €2.000, ενώ το ενοίκιο, κατά την πρώτη, προνοούμενη στη συμφωνία ενοικίασης, περίοδο, ανερχόταν στα €800, με πρόνοια όπως κάθε διετία να αυξάνεται κατά 5%. · Η αμέσως επόμενη γραπτή αλληλογραφία των μερών, λαμβάνει χώρα 7 μέρες μετά, και δη στις 16/11/2020, στα πλαίσια της οποίας η Εναγόμενη 1 προβάλλει τη θέση ότι γνωστοποίησε ήδη, σε δια ζώσης σχετική συζήτηση («one to one discussion») με τον Ενάγοντα, την πρόθεσή της να ανανεώσει τη συμφωνία ενοικίασης, στη βάση της οποίας συζήτησης - πάντα κατά την Εναγόμενη1 - έγινε κατανοητό ότι δεν ήταν αναγκαία η οποιαδήποτε περαιτέρω σχετική ειδοποίηση από πλευράς της. · Κάθε μεταγενέστερη, σχετική, προσπάθεια των μερών, μέχρι και τις 14.02.2021, δεν οδήγησε στη σύναψη οποιασδήποτε συμφωνίας ανανέωσης της συμφωνίας ενοικίασης. Τουναντίον, σε κάποιο στάδιο, και δη σε χρόνο περί τα μέσα με τέλη Νοεμβρίου 2020, ο Ενάγοντας φέρεται να μην επιθυμεί την ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης, να ενημερώνει σχετικά την Εναγόμενη 1, και να απαιτεί από την τελευταία όπως επιτρέψει την ανάρτηση πινακίδας με την επιγραφή «ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΑΙ», καθώς επίσης και την είσοδο στο γραφείο των όποιων υποψήφιων ενοικιαστών, απαίτηση την οποία η Εναγόμενη 1 δεν αποδέχθηκε, επικαλούμενη δικαιωματική κατοχή του γραφείου και ετοιμότητα να παρακαθίσει σε συζητήσεις με τον Ενάγοντα με στόχο τη ρύθμιση των όσων θεμάτων είχαν προκύψει. · Ο Ενάγοντας, κατά καιρούς, μέχρι και τις 23 Δεκεμβρίου 2020, επικαλείται, στη βάση κατ' ισχυρισμό ενεργειών και/ή παραλείψεων της Εναγόμενης 1, παραβίαση από την τελευταία συγκεκριμένων όρων της συμφωνίας ενοικίασης, τονίζοντας, σε κάποιες περιπτώσεις, τη θέση ότι η συμφωνία ενοικίασης δεν ανανεώθηκε και ότι λήγει στις 14 Φεβρουαρίου 2021[2]. Μεταξύ των επικλήσεών του αυτών, ήταν και η θέση ότι η Εναγόμενη 1, κατά παράβαση του όρου 9 της συμφωνίας ενοικίασης, επέτρεψε σε άλλη εταιρεία να προβαίνει σε χρήση του γραφείου χωρίς την προγενέστερη άδειά του. · Με την επιστολή των συνηγόρων του Ενάγοντα ημερομηνίας 23 Δεκεμβρίου 2020, ο τελευταίος ενημερώνει την Εναγόμενη 1 ότι αν δεν συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις της ως αυτές προκύπτουν από τον όρο 17 της συμφωνίας ενοικίασης, θα θεωρηθεί ότι εν γνώση της εμποδίζει την εξάσκηση του εν λόγω όρου τονίζοντας εκ νέου, ότι για τον Ενάγοντα η συμφωνία ενοικίασης λήγει κατά την αναγραφόμενη επ' αυτής ημερομηνία λήξης και δη στις 14/2/2021, ημερομηνία κατά την οποία θα πρέπει να του παραδοθεί η ελεύθερη κατοχή του γραφείου. · Προκύπτει ακόμη ότι η Εναγόμενη 1, σε κάποιο στάδιο, κατέβαλε προς τον Ενάγοντα χρήματα τα οποία υπερκάλυπταν τα ενοίκια μέχρι και τη ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης. Σε σχέση με το γεγονός αυτό, ο συνήγορος του Ενάγοντα, στις 8 Ιανουαρίου 2021, απέστειλε επιστολή προς τους συνήγορους των Εναγομένων με την οποία, μεταξύ άλλων, τους ανέφερε ότι οποιαδήποτε ενοίκια έχουν σταλεί στον Ενάγοντα και τα οποία αφορούν σε χρόνους μετά την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικιάσεως, «θα ληφθούν υπ' όψιν, στην πιθανή αποζημίωση» που θα δικαιούται σε περίπτωση που η Εναγόμενη 1 παραμείνει στο γραφείο και ο πρώτος θα αναγκαζόταν να λάβει νομικά μέτρα έξωσης και αποζημίωσης. · Στην ίδια επιστολή (8 Ιανουαρίου 2021) ο συνήγορος του Ενάγοντα επαναλαμβάνει τη θέση του τελευταίου ότι το συμβόλαιο λήγει στην αναγραφόμενη επ' αυτού ημερομηνία λήξης και δη στις 14/2/
- · Με την τελευταία σχετική αλληλογραφία από πλευράς του Ενάγοντα, ημερομηνίας 15/2/2021, η Εναγόμενη ενημερώνεται ότι η συμφωνία ενοικίασης έληξε την προηγούμενη μέρα και ότι η εκεί, πλέον, παραμονή της, κρίνεται από τον Ενάγοντα ως παράνομη και ως απολήγουσα σε παράνομη επέμβαση, η οποία προκαλεί ζημιά στον Ενάγοντα την οποία δικαιούται να διεκδικήσει μέσω της νομικής οδού «όπως επίσης και τον τερματισμό της συμφωνίας». Στη βάση δε των πιο πάνω θέσεων, ο συνήγορος του Ενάγοντα καλεί την Εναγόμενη να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του γραφείου στον Ενάγοντα μέχρι τις 16/3/
- Ενημερώνεται επίσης η Εναγόμενη 1 (σχετικές αναφορές, ως σημειώθηκε ήδη, είχαν γίνει σε προγενέστερη αλληλογραφία της πλευράς του Ενάγοντα), ότι η κατ' ισχυρισμό ενέργεια της πρώτης να επιτρέψει χρήση του γραφείου από άλλες εταιρείες (εννοώντας τις Εναγόμενες 2 και 3) αποτελεί ποινικό αδίκημα για το οποίο θα υποβαλλόταν σχετική καταγγελία στην Αστυνομία. · Συναφώς με τη μόλις πιο πάνω σημείωση, στη βάση του περιεχομένου του ηλεκτρονικού μηνύματος του Ενάγοντα ημερομηνίας 16.11.2020 και ώρα 10:56, προκύπτει, αβίαστα, ότι, ο Ενάγοντας ήταν, προ της ημερομηνίας λήξης της συμφωνίας ενοικίασης, γνώστης του γεγονότος ότι το γραφείο τύγχανε χρήσης και από την Εναγόμενη 2, πλην όμως, ως ισχυρίζεται, η όποια σχετική συγκατάθεσή του δόθηκε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του. · Στις 22 Φεβρουαρίου 2021, και δη σε χρόνο μετά την αναγραφόμενη επί της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνία λήξης της, ο συνήγορος της Εναγόμενης 1 αποστέλλει επιστολή στον συνήγορο του Ενάγοντα με την οποία απορρίπτει το περιεχόμενο της επιστολής του τελευταίου ημερομηνίας 15/2/2021, υιοθετώντας προς τούτο τα όσα κατά καιρούς αναφέρθηκαν στην αλληλογραφία που απέστειλαν προς αυτόν και/ή προς τον Ενάγοντα μεταξύ των ημερομηνιών 26/11/2020 και 7/12/20 και ενημερώνει τούτον ότι η Εναγόμενη 1 κατέχει το γραφείο νόμιμα και εκπληρώνει όλες τις συμβατικές της υποχρεώσεις καταβάλλοντας και το καθορισμένο ενοίκιο το οποίο και εισπράχθηκε από τον Ενάγοντα. · Κατά τη διάρκεια ισχύος της συμφωνίας ενοικίασης στο όνομα της Εναγόμενης 1 εκδόθηκαν τιμολόγια, και σε κάποιες περιπτώσεις και σχετικές αποδείξεις πληρωμής, αναφορικά με εργασίες που φέρονται να εκτελέστηκαν στο γραφείο, για, μεταξύ άλλων, ως χαρακτηρίζονται από τον ομνύοντα της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, καλωδίωση και συνδεσιμότητά του με το διαδίκτυο, κατασκευές από γυψοσανίδα, αλλαγή φωτισμού και σύστημα κλιματισμού (βλέπε Τεκμήρια 18 - 25 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την ένσταση). · Στον Έφορο Εταιρειών, ως διεύθυνση του εγγεγραμμένου γραφείου της Εναγόμενης 3 αναφέρεται η διεύθυνση του γραφείου. · Κατά τις 12.03.2021 (πριν τη συμπλήρωση ενός μηνός από την αναφερόμενη ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης), η μηνιαία ενοικιαστική αξία του γραφείου ήταν €2000 (η σχετική Εκτίμηση που διενεργήθηκε στις 12.03.2021, κατ' εντολή του Ενάγοντα, Τεκμήριο 5 της ένορκης δήλωσής του, δεν αμφισβητήθηκε). Στη βάση δε του περιεχομένου της, τούτη κρίνεται επαρκές υπόβαθρο για άντληση καθοδήγησης και σχηματισμό σχετικής κρίσης επί του προκειμένου. Επίδικα Ζητήματα της αγωγής Από την ενώπιόν μου μαρτυρία, ως επίδικα ζητήματα προκύπτουν τα εξής: · Κατά πόσο, πριν τις 16/11/2020 η Εναγόμενη 1 γνωστοποίησε στον Ενάγοντα την πρόθεσή της να ανανεώσει τη συμφωνία ενοικίασης, και, αν ναι, κατά πόσο, στη βάση του δεδομένου αυτού, ήταν αναγκαία η αποστολή οποιασδήποτε σχετικής γραπτής ειδοποίησης. · Κατά πόσο η λήψη και κατακράτηση από πλευράς του Ενάγοντα χρημάτων που κατέβαλε η Εναγόμενη 1 πέραν των χρημάτων που αφορούσαν στα ενοίκια μέχρι και την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης, αποτελεί στην ουσία ενέργεια η οποία απολήγει σε συνέχιση της συμβατικής σχέσης του πρώτου με την τελευταία[3], και δη ιδιοκτήτη, από την μια, και ενοικιαστή, από την άλλη, πλην όμως, πλέον, από μήνα σε μήνα, ως αιτιάται η Εναγόμενη 1; · Κατά πόσο, πέραν της Εναγόμενης 1 που υπέγραψε τη συμφωνία ενοικίασης, χρήση του γραφείου έκαναν και κάνουν και οι Εναγόμενες 2 και 3, και αν ναι, αν τούτο γίνεται εν γνώση και με την συγκατάθεση του Ενάγοντα · Κατά τα λοιπά, αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων ότι, ουδέποτε συμφωνήθηκε μεταξύ τους, ρητώς, η ανανέωση της συμφωνίας ενοικιάσεως, ούτε ποτέ προσδιορίστηκε οποιοσδήποτε χρόνος της όποιας ανανέωσης, ούτε κάποια μεταβολή του ενοικίου ή των λοιπών όρων της συμφωνίας της ενοικίασης. Προκύπτει ακόμα ότι, ουδέποτε ο Ενάγοντας, πριν την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικιάσεως, τερμάτισε τούτη στη βάση παραβίασης οποιουδήποτε όρου της, παρά τις κατά καιρούς τοποθετήσεις του περί του ότι η Εναγόμενη 1, με τις ενέργειες και/ή παραλείψεις της, παραβίαζε τούτους. Θέσεις των διαδίκων Ενάγοντα Ο Ενάγοντας απαιτεί την ανάκτηση κατοχής του γραφείου στη βάση κατ' ισχυρισμό παράνομης επέμβασης των Εναγομένων 1, 2 και
- Ειδικότερα, ως προς την Εναγόμενη 1, καθότι η συμφωνία ενοικίασης έληξε στις 14/2/2021 χωρίς ποτέ, έκτοτε, να ανανεωθεί. Ως προς τις Εναγόμενες 2 και 3, καθότι αυτές προβαίνουν, ως ισχυρίζεται, σε χρήση του γραφείου χωρίς ποτέ ο ίδιος να τους έχει δώσει σχετική άδεια και χωρίς ποτέ η Εναγόμενη 1 να είχε αποκτήσει από αυτόν δικαίωμα για να παρέχει τέτοια άδεια προς αυτές. Στη βάση τούτων, ζητά αποζημιώσεις, εν είδει ενδιάμεσων οφελών (ίσες με την ενοικιαστική αξία του γραφείου), για όσο χρόνο συνεχίζει η παράνομη, ως τη χαρακτηρίζει, επέμβαση. Εναγομένων Οι Εναγόμενες 1, 2 και 3 προβάλλουν ότι έχουν καλόπιστη υπεράσπιση καθότι: Η Εναγόμενη 1 ενημέρωσε, εγκαίρως, τόσο προφορικά όσο και γραπτώς περί της πρόθεσής της να ανανεώσει της συμφωνία ενοικίασης και δεν παραβίασε κανένα όρο της συμφωνίας ενοικίασης και εξακολουθεί να κατέχει το γραφείο νόμιμα, καταβάλλοντας το μηνιαίο ενοίκιο και εκπληρώνοντας όλες τις υποχρεώσεις της, όπως την εξόφληση των λογαριασμών κοινής ωφελείας. Η χρήση του γραφείου από την Εναγόμενη 2 γινόταν κατόπιν σχετικής γνώσης και συγκατάθεσης του Ενάγοντα, ο οποίος ποτέ στο παρελθόν δεν επιδίωξε να την εκδιώξει από το γραφείο, ούτε και δήλωσε, καθ' οιονδήποτε τρόπο, την αντίθεσή του για την εκεί παρουσία της. Τα όσα, τώρα, σχετικά αιτιάται ο Ενάγοντάς, αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις και αναλήθειες, με μόνο σκοπό να διαστρεβλώσει τα πραγματικά γεγονότα και να δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα σε σχέση με αυτά. Η πρόθεση της Εναγόμενης 1 να ανανεώσει τη συμφωνία εγγύησης και της Εναγόμενης 2 να συνεχίσει τη χρήση του γραφείου ήταν γνωστή στον Ενάγοντα και εν πάση περιπτώσει εμφανής λόγω των σημαντικών ποσών που δαπάνησαν για εκτέλεση εκτεταμένων εργασιών και βελτιώσεων στο γραφείο. Ουδέποτε πριν την έναρξη της εν προκειμένω αλληλογραφίας των μερών (άρχισε τον Νοέμβριο του 2020) ο Ενάγοντας υπέβαλε οποιοδήποτε παράπονο σε σχέση με τις Εναγόμενες 1 και
- Η Εναγόμενη 3 ουδεμία σχέση έχει με το γραφείο, ούτε και χρησιμοποιεί τους χώρους του και το γεγονός ότι, στον Έφορο Εταιρειών, η διεύθυνση του γραφείου είναι δηλωμένη ως διεύθυνση του εγγεγραμμένου γραφείου της, ουδόλως μεταβάλλει αυτά τα δεδομένα. Νομική πτυχή ως προς την ουσία της αγωγής Παράνομη επέμβαση Οι πρόνοιες του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 που προβλέπουν για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης έχουν ως εξής: «
(1)Παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία συvίσταται σε παράvoμη είσoδo ή σε παράvoμη πρόκληση ζημιάς ή σε παράvoμη παρέμβαση στηv ιδιoκτησία αυτή από oπoιoδήπoτε πρόσωπo.
(2)Αv η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή είvαι επιτρεπτή κατά τoπικό έθιμo, αυτό αφoύ απoδειχθεί συvιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή πoυ εγείρεται για παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία τo βάρoς της απόδειξης ότι η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή δεv ήταv παράvoμη φέρει o εvαγόμεvoς.» Ως αναφέρθηκε στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1836): « Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου
(1991)1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli
(1985)1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another
(1982)1 C.L.R. 301 και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά.
(1998)1 A.A.Δ. 1059). Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου
(1992)1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος
(1998)1 A.A.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).» Συναφή είναι και τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Παπακοκκίνου κ.α. ν. Κυριακίδη
(2010)1(Β) Α.Α.Δ. 789 και στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Μιχάλης Καΐλης κ.ά. ν. Κώστας Μιχαήλ Λειβαδιώτης Λτδ κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 133/2012, ημερομηνίας 28/11/2017, ECLI:CY:AD:2017:A
- Όσον, τώρα, αφορά ειδικά στη περίπτωση που η αγωγή αφορά σε κατ' ισχυρισμό παράνομη επέμβαση λόγω παραμονής στο χώρο μετά τη λήξη συμφωνίας ενοικίασης, που εδώ αφορά, σχετικά είναι τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd, Πολ. Έφ. 133/11, ημ. 24.3.
- Έχουν ως εξής: «Στο Halsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του. (βλ. Λάμπρου ν. Κεφάλα
(2000)1 Γ. Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. ν. Σμυρλή κ.ά.
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 813). Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207: "Tenant trespasser. If a tenancy determines by effluxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."» Για μια ενδιαφέρουσα, πολύτιμη και περιεκτική θεώρηση όλων των πτυχών του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη περιουσία δέστε και το σύγγραμμα των Αρτέμη & Ερωτοκρίτου, Κεφάλαιο 148 ΑΣΤΙΚΑ ΑΔΙΚΗΜΑΤΑ Δίκαιο και Αποφάσεις»
(2003), 1ος Τόμος, σελ. 130 - 135. Ερμηνεία συμβάσεων και εγγράφων γεγικότερα Στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ.2)
(1998)1(Δ) A.A.Δ.. 2335 αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά με την ερμηνεία συμβατικών όρων: «Οδηγό για την ερμηνεία συμβατικών όρων αποτελεί το κείμενό τους, ορώμενο, όχι απομονωμένο, αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας στην οποία απαντάται. Όπως υποδείξαμε στην πρόσφατη απόφασή μας, στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ,
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Το κριτήριο, όπως επισημάναμε:- " [...] είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα." (Βλ., επίσης, Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499.)». Συναφώς, στην υπόθεση Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company
(2011)(Γ) Α.Α.Δ. 1739, λέχθηκαν τα εξής: «Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Saab κ.ά. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Θεοχάρους v. Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Θεοδούλου v. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία Ζωής
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1551, Αλεξάντρου v. Κωμοδρόμου κ.ά.
(1997)1(Α) Α.Α.Δ. 576, Θεολόγου κ.ά. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1(Α) Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις).» Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Σχίζα v. Αδάμου κ.ά., Πολ. Έφ. 7/11, ημ. 3.11.16, στην οποία το ζητούμενο ήταν η ερμηνεία σύμβασης ενοικίασης ακινήτου, αναφέρθηκε ότι: «Επί της ορθής, κατά τ΄ άλλα, αντίληψης ότι βασικό κριτήριο για την ερμηνεία μιας σύμβασης αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων, ανέτρεξε απευθείας σε λεξικό της ελληνικής γλώσσας σε σχέση με την καθομιλουμένη έννοια της λέξης «μήνας». Δεν ήταν όμως αυτό το αμφισβητούμενο και το ζητούμενο. Η διακρίβωση της σημασίας των όρων που χρησιμοποιήθηκαν και εν τέλει της πρόθεσης των μερών που απορρέει από το έγγραφο, είναι έργο που πρέπει να διενεργείται μέσα από τη συνολική ερμηνεία του εγγράφου κατά τρόπο συγκεκριμένο και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά (Σολωμός Οικονόμου και άλλη ν. Γεώργιου Α. Ττοφινή και άλλης
(1993)1 ΑΑΔ 436, Ανόρθωση ν. Απόλλων
(2002)1 ΑΑΔ 518). Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 All E.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides
(1976)1 C.L.R. 76, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου
(1998)1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact).» Τέλος, στην υπόθεση Ποιηταρίδη v. Anopa Investments Ltd, Πολ. Έφ. 260/11, ημ. 25.5.18, σημειώθηκαν και τα εξής: «Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd.
(2010)1 (A) ΑΑΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd.
(2008)1 (A) ΑΑΔ 669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Τόμος Β, σελ. 479).» Αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση Εκείνο που προκύπτει από τη σχετική, με τις αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, νομολογία, στην οποία αναφορά θα γίνει κατωτέρω, από τον τερματισμό μια σύμβασης ενοικίασης και για την περίοδο κατοχής των ακινήτων από τον επεμβασία, μέχρι και την ανάληψη κατοχής τους από τον δικαιούχο, ο τελευταίος δικαιούται σε αποζημιώσεις υπό μορφή ενδιάμεσων οφελών (mesne profits). Σχετική είναι η υπόθεση Thoma v. Chambou
(1986)1 C.L.R. 68 και η υπόθεση Kakoullou and Another v. Kakoulli
(1985)1 C.L.R. 355 στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής: «The normal measure of damages is the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user - (McGregor on Damages, 13th Edition, para. 1076). In Clifton Securities, Ltd. v. Huntley and Others, [1948] 2 All E.R. 283, Donning, J., as he then was, at p. 284 said:- "There is no doubt that in point of Law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits upto July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent". (See, also, Olymbiou v. Kyriakoulli and Another,
(1983)1 C.L.R. 235).» Στην υπόθεση Olymbiou v. Kyriakoulli a.o.
(1983)1 C.L.R. 235, επί του ίδιου θέματος, αναφέρθηκε ότι: «It examined the measure of damages which it defined as being "the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user", and in support thereof he referred to McGregor on Damages, 13th Ed., para. 1076, and to the case of Clifton Securities Ltd. v. Huntley & Others [1948] 2 All E.R. 283, quoting a passage from Denning J., from p. 284, of the said judgment where it was said:‑ "There is no doubt that in point of law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits up to July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent, but, if the real value is higher than the rent, then the mesne profits must be assessed at the higher value. In this case, the real value of the premises at the material time was £300.- a year and the mesne profits are to be taken at that rate".» Στην υπόθεση Τσαρμαντίδης κ.ά. v. Δημητρίου
(2010)1 (Α) Α.Α.Δ. 239, επαναβεβαιώθηκε η αρχή ότι οι αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση είναι άρρηκτα συνυφασμένες και αλληλένδετες με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Με παραπομπή στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882, το Εφετείο σημείωσε ότι οι πρόνοιες της Δ.36Β θ.7 παρέχουν εξουσία στο Δικαστήριο, σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων, να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημιά που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη. Επί αυτής της θεώρησης, οι αποζημιώσεις καθορίστηκαν στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου, πλην όμως τονίστηκε πως δεν πρέπει να καταβληθούν υπό μορφή οφειλόμενων ενοικίων, αλλά ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση και σαν τέτοιες είναι πληρωτέες για όσο χρονικό διάστημα η επέμβαση διαρκεί. Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd (ανωτέρω) αναφέρθηκε, συναφώς, ότι: «Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και Άλλος,
(1998)1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796). Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και παραθέτουν σειρά αποφάσεων που ασχολούνται με το θέμα των αποζημιώσεων. Μεταξύ άλλων αναφέρονται και στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [197] 1 All E.R. p.240 στη σελ.242: ................................ Σε μετάφραση: "Φαίνεται ότι είναι καθαρό, ότι τόσο ως θέμα αρχής αλλά και αυθεντιών, σε υπόθεση αυτού του είδους ο ενάγων, όπου αποδεικνύει ότι ο εναγόμενος παραμένει παράνομα σε ακίνητη ιδιοκτησία, δικαιούται, χωρίς να παρουσιάσει μαρτυρία ότι θα μπορούσε ή ότι επροτίθετο να ενοικιάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλον αν δεν την κατείχε παράνομα ο εναγόμενος, να ανακτά ως αποζημιώσεις από την παράνομη επέμβαση την αξία της περιουσίας όπως θα μπορούσε δίκαια να υπολογιστεί. και, στην απουσία ειδικών περιστάσεων η συνήθης ενοικιαστική αξία της ιδιοκτησίας θα αποφάσιζε το ποσό των αποζημιώσεων". Περαιτέρω, αναφέρθηκαν και στην υπόθεση Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841, από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα από τη σελ. 845: ................................ Σε μετάφραση: "Στην υπόθεση Stoke-on-Trent City Council v. W & J Wass Ltd
(1988)3 All ER 394 στην 402,
(1988)1 WLR 1406 στη 1416 ο Nicholls LJ κατονόμασε την αρχή σε τέτοιες υποθέσεις ως την "αρχή χρήσης". Ο ενάγων μπορεί να μην έχει υποστεί οποιαδήποτε πραγματική απώλεια με το να στερηθεί της χρήσης της περιουσίας του. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης δικαιούται να ανακτήσει ένα λογικό ενοίκιο για την παράνομη χρήση της περιουσίας του από τον παρανόμως επεμβαίνοντα. Παρομοίως, εκείνος που επεμβαίνει παράνομα μπορεί να μην έχει αποκομίσει οποιοδήποτε πραγματικό όφελος από την χρήση της περιουσίας. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης υποχρεούται να πληρώσει εύλογο ενοίκιο για τη χρήση της οποίας επωφελήθηκε."» Εγγεγραμμένο γραφείο εταιρείας Στο βαθμό που αφορά στην υπό εξέταση περίπτωση, κρίνεται σημαντικό να τεθούν αυτούσιες οι πρόνοιες των άρθρων 102 και 372 του Περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113. «102.-
(1)Κάθε εταιρεία από την ημέρα έκδοσης του πιστοποιητικού που αναφέρεται στο άρθρο 15, διατηρεί εγγεγραμμένο γραφείο στη Δημοκρατία, στο οποίο δύναται να απευθύνονται όλες οι κοινοποιήσεις και ειδοποιήσεις.
(2)(α) Ειδοποίηση στον καθορισμένο τύπο για τον τόπο του εγγεγραμμένου γραφείου και οποιασδήποτε αλλαγής του, παραδίδεται για εγγραφή στον έφορο εταιρειών ταυτόχρονα με την καταχώριση του ιδρυτικού εγγράφου σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 14 ή μέσα σε δεκατέσσερις
(14)ημέρες από την αλλαγή του, ανάλογα με την περίπτωση. (β) Η περίληψη στην ετήσια έκθεση εταιρείας δήλωσης ως προς τη διεύθυνση του εγγεγραμμένου της γραφείου, δεν θεωρείται ότι ικανοποιεί την υποχρέωση που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου. (2Α) Σε περίπτωση αλλαγής του εγγεγραμμένου γραφείου εταιρείας, για περίοδο είκοσι ενός
(21)ημερών από την ημερομηνία εγγραφής της αλλαγής από τον έφορο εταιρειών, έγγραφα μπορούν να επιδίδονται, παραδίδονται και αποστέλλονται στην εταιρεία, ανάλογα με την περίπτωση, και στον τόπο του προηγούμενου εγγεγραμμένου γραφείου της.
(3)Αν υπάρξει παράλειψη συμμόρφωσης με το άρθρο αυτό, η εταιρεία και κάθε αξιωματούχος της που ευθύνεται για την παράλειψη υπόκειται σε πρόστιμο παράλειψης.
(4)Ανεξαρτήτως των διατάξεων του άρθρου 375 του παρόντος Νόμου και ανεξάρτητα από την ποινική ευθύνη ή ποινική δίωξη οποιουδήποτε προσώπου, ο έφορος επιβάλλει σε εταιρεία που παραλείπει να παραδώσει ειδοποίηση σύμφωνα με τις πρόνοιες του παρόντος άρθρου εντός της χρονικής προθεσμίας που προβλέπεται στο εδάφιο
(2), χρηματική επιβάρυνση πενήντα ευρώ (€50) και περαιτέρω χρηματική επιβάρυνση ενός ευρώ (€1) για κάθε ημέρα συνέχισης της παράβασης με ανώτατο όριο συνολικής επιβάρυνσης διακοσίων πενήντα ευρώ (€250) για κάθε παράβαση.» «
- Έγγραφο δύναται να επιδοθεί σε εταιρεία με την άφεση του ή με την αποστολή του ταχυδρομικώς στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας». Υπαγωγή γεγονότων που περιβάλλουν την επίδικη αίτηση στο πιο πάνω νομικό πλαίσιο Ως έχει ήδη επισημανθεί ανωτέρω, εκείνο που στην ουσία παραμένει προς εξέταση, είναι το κατά πόσο τα όσα οι εναγόμενοι προβάλλουν μπορούν να θεωρηθούν ως εκ πρώτης όψεως καλόπιστη υπεράσπιση ή έστω ως τέτοια γεγονότα, που θα πρέπει να τους δοθεί το δικαίωμα να προβάλουν την υπεράσπισή τους και η κρίση επί της διαφοράς των μερών να προκύψει ως αποτέλεσμα μιας πλήρους ακροαματικής διαδικασίας. Στη βάση της πιο πάνω αναφερόμενης νομικής πτυχής που διέπει τα υπό εξέταση ζητήματα, τα όσα οι εναγόμενοι αναφέρουν, με κάθε σεβασμό, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως καλόπιστη υπεράσπιση, ούτε και ως γεγονότα τέτοιας εμβέλειας που να μπορούν να αποτελέσουν τη βάση για απόρριψη της αίτησης. Και εξηγώ. Το γεγονός ότι κατέβαλαν χρήματα προς τον ενάγοντα σε χρόνο πριν τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως, με σκοπό να καλύψουν και τα ενοίκια μήνα ή μηνών μετά τη λήξη της, δεν μεταβάλλουν το δεδομένο ότι η εν προκειμένω συμφωνία έληξε στις 14.2.2021, χωρίς ποτέ να ανανεωθεί στη βάση των ειδικών προνοιών της ή άλλως πως. Και αυτό γιατί τα όσα ακολούθησαν της ημερομηνίας συνομολόγησής της, άλλα και της ημερομηνίας λήξης της δεν μπορούν να θεωρηθούν ως νέα συμφωνία μεταξύ των μερών για συνέχιση της ενοικίασης από την εναγόμενη 1, ούτε ως απολήγοντα σε κώλυμα (estoppel) στον Ενάγοντα να επικαλείται τους όρους της. Συναφώς, ουδέποτε ο ενάγοντας φαίνεται, ή έστω φέρεται να έχει μεταβάλει, καθ' οιονδήποτε τρόπο την σχετική θέση του - ως τούτη εκφράστηκε στα πλαίσια της επιστολής των συνηγόρων του ημερ. 8.1.2021 (και δη σε χρόνο πριν την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης) - ότι τα χρήματα που κατέβαλε η εναγόμενη 1 ως ενοίκια για χρόνους μετά την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικίασης θα κατακρατούνταν από αυτόν ως αποζημίωση για το χρόνο που η πρώτη τυχόν θα παρέμενε στο γραφείο μετά την ημερομηνία λήξης της, ούτε και την έτερη θέση του, ως τούτη εκφράστηκε στις πλείστες επιστολές των συνηγόρων του ότι, με τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης, επιθυμεί την αποχώρηση των Εναγομένων και την παράδοση σε αυτόν ελεύθερης και κενής κατοχής του γραφείου, ως οι όροι 12 και 13 τούτης ορίζουν. Τα ίδια ισχύουν και σε σχέση με το γεγονός ότι ο ενάγοντας, σε χρόνο μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως, γνωστοποίησε σε εκπροσώπους της εναγόμενης 1 το λογαριασμό της ΑΗΚ που αφορά στην κατανάλωση ηλεκτρισμού στο γραφείο. Το μόνο που μπορεί να εξαχθεί από αυτήν την ενέργεια του ενάγοντα είναι ότι, τούτος, στην βάση της δεδομένης κατοχής του γραφείου από την εναγόμενη, απαιτεί από αυτή να καταβάλει το ποσό που αντιστοιχεί στην κατανάλωση του ηλεκτρισμού που κατανάλωσε. Κατά συνέπεια, η θέση του ενάγοντα ότι στις 14.2.2021 έληξε η συμφωνία ενοικιάσεως και ότι ουδέποτε τούτη ανανεώθηκε, ως στην εν λόγω συμφωνία προνοείτο ή άλλως πως, παρέμεινε ακλόνητη και η εναγόμενη 1 δεν κατάφερε να αποσείσει το βάρος που έφερε και να αποδείξει, στο βαθμό που είναι αναγκαίο σ' αυτό το στάδιο στα πλαίσια της υπό εξέταση αίτησης, ότι έχει υπεράσπιση στον επακόλουθο ισχυρισμό του ενάγοντα ότι έκτοτε επεμβαίνει παράνομα στους χώρους του γραφείου. Όσον τώρα αφορά στην εναγόμενη 2, αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των μερών ότι ουδέποτε υπήρξε οποιαδήποτε σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστού μεταξύ τούτης και του ενάγοντα. Εκείνο που οι εναγόμενοι προβάλλουν είναι ότι ο ενάγοντας, σε χρόνο πριν την ημερομηνία λήξης της συμφωνίας ενοικιάσεως, έλαβε γνώση και συγκατατέθηκε όπως η εναγόμενη 2 χρησιμοποιεί τους χώρους του γραφείου. Τούτο, ως υπέδειξα ανωτέρω, αποτελεί γεγονός μιας και προκύπτει αβίαστα από σχετική τοποθέτηση του ενάγοντα στα πλαίσια ηλεκτρονικού του μηνύματος, ημερ. 16.11.2020 και ώρα 10:
- Ωστόσο, ούτε καν η εναγόμενη 2 δεν προβάλλει θέση ότι αυτή η άδεια δόθηκε επ' άπειρον. Εν πάση περιπτώσει, στα πλαίσια της αλληλογραφίας που ακολουθεί του τελευταίου πιο πάνω ηλεκτρονικού μηνύματος του ενάγοντα, ο τελευταίος, με κάθε σαφήνεια, ενημερώνει την εναγόμενη 1 ότι δεν συμφωνεί με την όποια χρήση του γραφείου από οποιοδήποτε τρίτο, περιλαμβανομένης, προφανώς, και της εναγόμενης 2, εις τρόπο που ευκόλως προκύπτει ότι η όποια προγενέστερη συγκατάθεσή του για την εν προκειμένω χρήση του γραφείου από την τελευταία, έχει αρθεί. Κατά συνέπεια, εν απουσία συμβατικής σχέσης μεταξύ του ενάγοντα και της εναγόμενης 2, και εν απουσία ανταλλάγματος από πλευράς της τελευταίας για σκοπούς χρήσης του γραφείου, η όποια χρήση του σε χρόνο μετά την ανάκληση της άδειας που της παραχωρήθηκε από τον ενάγοντα, αποτελεί επίσης παράνομη επέμβαση. Αναφορικά τώρα με την εναγόμενη 3, είναι γεγονός ότι το μόνο που ο ενάγοντας έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου για να αποδείξει τον ισχυρισμό του περί του ότι τούτη προβαίνει σε χρήση του γραφείου, είναι η έρευνα από τον Έφορο Εταιρειών που θέλει ως διεύθυνση του εγγεγραμμένου γραφείου της εναγόμενης 3 να έχει δηλωθεί η διεύθυνση του γραφείου. Θεωρώ, ωστόσο, τη μαρτυρία αυτή επαρκή για να αποδείξει τον ισχυρισμό της χρήσης του γραφείου από αυτήν. Η σχετική τοποθέτηση των εναγόμενων ότι το γεγονός αυτό δεν αποδεικνύει, απαραίτητα, και το ότι η τελευταία ασκεί φυσική κατοχή των χώρων του γραφείου ή χρησιμοποιεί τούτους καθ' οιονδήποτε τρόπο, δεν με βρίσκει σύμφωνο. Το γεγονός και μόνο ότι στη διεύθυνση του γραφείου αναμένεται να φτάσει κάθε αλληλογραφία που απευθύνεται στην εναγόμενη 3 (βλ, άρθρα 102 και 372 του Περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113), από μόνο του, απολήγει σε χρήση από πλευράς της τελευταίας, του γραφείου, ανεξάρτητα αν εκεί εργοδοτείται ή άλλως πως ευρίσκεται οποιοσδήποτε αντιπρόσωπός της. Κατά συνέπεια, με δεδομένη και τη θέση του ομνύοντα της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση ότι η εναγόμενη 3 ουδέποτε απέκτησε δικαίωμα χρήσης των χώρων του γραφείου, αναπόδραστα, καταλήγω ότι ο ενάγοντας κατάφερε να αποδείξει ότι και αυτή επεμβαίνει παράνομα σ' αυτό. Όσο δε αφορά τους ισχυρισμούς των εναγομένων 1 και 2, σε σχέση με την προβαλλόμενη ανταπαίτηση τους, με κάθε σεβασμό, αυτοί δεν μπορούν να θεωρηθούν επαρκείς για να τους δοθεί δικαίωμα να προβάλουν τούτη στα πλαίσια της όποιας υπεράσπισής τους. Πέραν του γεγονότος ότι οι σχετικές αναφορές στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση είναι εντελώς γενικές και αόριστες, καθώς επίσης και ότι το περιεχόμενο των όποιων σχετικών τιμολογίων ή αποδείξεων δεν είναι, αρκούντως, προσδιοριστικό του είδους, αλλά και της εμβέλειας των εργασιών που εκτελέστηκαν, πρόκειται στην ουσία για μετατροπές και/ή προσθήκες που έγιναν στο γραφείο, για τις οποίες, στη βάση των προνοιών του όρου 14 της συμφωνίας ενοικιάσεως, η εναγόμενη 1, όχι απλά δεν νομιμοποιείται να προβάλλει απαιτήσεις, αλλά τούτες παραμένουν προς όφελος του ενάγοντα. Ο δε ισχυρισμός των εναγομένων 1 και 2 ότι για την εκτέλεση των εργασιών αυτών χρήματα καταβλήθηκαν και από την εναγόμενη 2, δεν επιβεβαιώνεται, αφού κάθε τιμολόγιο και απόδειξη που επισυνάφθηκαν ως τεκμήρια στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση, εκδόθηκαν στο όνομα της εναγόμενης 1 και μόνο. Συναφώς, σημειώνω ότι, ουδέποτε πριν να προκύψει η διαφορά μεταξύ των διαδίκων, η εναγόμενη 2 παρουσιάστηκε ως πρόσωπο που έχει ξοδέψει χρήματα για αναβάθμιση του γραφείου ή για μετατροπές ή προσθήκες που έγιναν σ' αυτό. Εν πάση περιπτώσει, ούτε καν γενικό επιχείρημα δεν προβάλλεται, (α) από την Εναγόμενη 1 ως προς το γιατί ο όρος 14 της συμφωνίας ενοικίασης δεν τυγχάνει εφαρμογής και (β) από την Εναγόμενη 2 ότι ήρθε έστω σε κάποια σχετική συνεννόηση με τον Ενάγοντα προτού ξοδέψει, ως διατείνεται, χρήματα για την εκτέλεση των εν προκειμένω εργασιών. Κατά συνέπεια, οι εναγόμενοι 1 και 2 δεν κατάφεραν να αποσείσουν το βάρος που φέρουν για να αποδείξουν ότι προβάλλουν καλόπιστη ανταπαίτηση εις τρόπο, που, για σκοπούς της επίδικης αίτησης, να ισοδυναμεί με καλόπιστη υπεράσπιση, για την οποία θα πρέπει να τους δοθεί το δικαίωμα να την προβάλουν (βλ. L.P. Loukaides Ltd v. Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λευκωσίας, Πολ. Εφ. Ε211/14, απόφαση ημερομηνίας 22.02.2021). Σε σχέση τώρα με την αποζημίωση που η ενάγουσα δικαιούται λόγω της κατοχής και χρήσης του γραφείου από τις Εναγόμενες 1 και 2, αλλά και της χρήσης από την Εναγόμενη 3 (υπό τις περιστάσεις που αναφέρθηκαν ανωτέρω), η σχετική μαρτυρία που παρουσίασε ο ενάγοντας (βλ. εκτίμηση, Τεκμήριο 5 της ενόρκου δηλώσεως του Ενάγοντα), παρέμεινε αναντίλεκτη. Τίποτα σχετικό δεν παρουσιάστηκε από πλευράς των Εναγομένων στα πλαίσια της υποχρέωσής τους, ενόψει της πλήρωσης από πλευράς του Ενάγοντα των τριών προϋποθέσεων της Δ.18, θ.1(α), να αποδείξουν ότι έχουν καλόπιστη υπεράσπιση ως προς το ζήτημα αυτό. Το δε περιεχόμενο της εκτίμησης, ως σημειώθηκε κατά την παράθεση των κοινώς αποδεκτών ή μη αμφισβητηθέντων γεγονότων, αποτελεί επαρκή μαρτυρία στη βάση της οποίας μπορεί να προσδιοριστεί με σαφήνεια ότι, κατά τον χρόνο λήξης της συμφωνίας ενοικίασης, η μηνιαία ενοικιαστική αξία του γραφείου ανερχόταν στα €2.
- Στη βάση των ανωτέρω, κρίνω ότι ο ενάγοντας δικαιούται σε συνοπτική απόφαση, εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, ως εξής:
(1)Εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση διά της οποίας διακηρύττεται ότι η κατοχή και/ή χρήση του γραφείου από τις 15.2.2021 και εντεύθεν, από τους εναγόμενους 1, 2 και 3, αποτελεί παράνομη επέμβαση.
(2)Εκδίδεται διάταγμα του Δικαστηρίου, εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, με το οποίο τούτες και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή εκπρόσωποι και/ή αξιωματούχοι και/ή υπάλληλοι τους διατάσσονται όπως εντός δύο μηνών από την ημερομηνία επίδοσης του παρόντος, παραδώσουν ελεύθερη και κενή κατοχή του γραφείου στον ενάγοντα ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο ήθελε τούτος υποδείξει.
(3)Εκδίδεται απόφαση, υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για ποσό €2.000 το μήνα (ενοικιαστική αξία του γραφείου), ως ενδιάμεσα οφέλη και/ή ως αποζημίωση για την κατοχή και/ή χρήση του γραφείου από τις 15.2.2021 μέχρι και την παράδοση ελεύθερης και κενής κατοχής του στον ενάγοντα, με νόμιμο τόκο επί κάθε τέτοιου ποσού από το χρόνο που τούτο κατέστη ή θα καταστεί οφειλόμενο μέχρι τελείας εξόφλησής του. (Νοείται ότι οποιοδήποτε ποσό καταβλήθηκε ήδη προς τον ενάγοντα με σκοπό να καλύψει ενοίκιο για χρόνο μετά τις 14.02.2021, λογίζεται ως καταβληθέν έναντι των παρόντων διαταχθεισών αποζημιώσεων για ενδιάμεσα οφέλη).
(4)Επιδικάζονται τα έξοδα της παρούσας αγωγής και της επίδικης αίτησης υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Θ. Θεοδώρου, Α. Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Πλην του περιορισμού των αιτούμενων, με την επίδικη αίτηση, θεραπειών, στον οποίο αναφορά έγινε ανωτέρω. [2] Σε κάποιο σημείο κατά την αλληλογραφία ο Ενάγοντας αναγνώρισε την αρχική λανθασμένη αναφορά του σε ημερομηνία λήξης 31/1/2021 και έκτοτε κατέγραφε πλέον την ορθή ημερομηνία λήξης της. [3] Κατά τον ομνύοντα της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση, και της Εναγόμενης 2, η οποία προβαίνει σε χρήση του γραφείου εν γνώση και με τη συγκατάθεση του Ενάγοντα. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο