Φάρμα Ρένος Χατζηιωάννου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ κ.α. ν. Astrobank Public Company Limited, Αίτ. Έφ.: 7/22, 22/3/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A140 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Αίτ. Έφ.: 7/22 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965) ως και τις τροποποιήσεις του και Αναφορικά με την Αίτηση των: 1. Φάρμα Ρένος Χατζηιωάννου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ 2. Superchick Hatcheries Ltd 3. Superchick Poultry Farm Ltd 4. *** Χατζηιωάννου Εφεσειόντων/Αιτητών και Astrobank Public Company Limited Εφεσιβλήτων/Καθ' ων η Αίτηση Ημερομηνία: 22 Μαρτίου 2022 Ε Μ Φ Α Ν Ι Σ Ε Ι Σ: Για Αιτητές: κα Ν. Χατζηιωάννου, για Α.Κ. Χατζηιωάννου και Σία Για Καθ' ης: κ. Κ. Σεργίδης, για Σκορδής και Στεφάνου ΔΕΠΕ ------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η Με πέντε λόγους έφεσης οι Αιτητές αιτήθηκαν την ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ημερ. 22.12.21, την οποίαν εξέδωσε η Καθ' ης σε σχέση με το τεμ.3329 βάσει υποθήκης του 2004 (Υ.39./04). Στο στάδιο των αγορεύσεων απέσυραν τον δεύτερο και τον τρίτο λόγο έφεσης. Με τους παραμένοντες λόγους έφεσης προβάλλουν ότι: - Η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής (πρώτος λόγος). - Η Ειδοποίηση ΙΑ δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις (τέταρτος λόγος). - Η Ειδοποίηση ΙΑ είναι άκυρη διότι δεν ακολουθήθηκε η προβλεπόμενη διαδικασία εκτίμησης (πέμπτος λόγος). Την αίτηση υποστηρίζει με ένορκη δήλωση του ο Αιτητής 4, ο οποίος είναι διευθυντής των Αιτητριών 1, 2, 3 και μεγαλομέτοχος των Αιτητριών 2, 3 οι οποίες είναι μέτοχοι στην Αιτήτρια 1 (δημόσια εταιρεία) στην οποία είναι και ο ίδιος μέτοχος. Στην ένορκη δήλωση του αναφέρει μεταξύ άλλων: - Τις ημερομηνίες λήψης της Ειδοποίησης ΙΑ (Τεκμήρια 1-4). - Τις περιστάσεις υποθήκευσης του ακινήτου του κατά το 2003. - Την έγερση τριών αγωγών από την τράπεζα κατά το 2005 (Τεκμήριο 5) και την διευθέτηση αυτών κατά το 2006 με έκδοση αποφάσεων. - Ότι η τράπεζα δεν πίστωνε τις όποιες πληρωμές βάσει των συμφωνηθέντων ενώπιον δικαστηρίου αλλά πίστωνε λογαριασμούς που είχαν λιγότερες εξασφαλίσεις. - Ότι η τράπεζα κατά το 2011 υφήρπασε ενεχυριασμένες μετοχές και τις χρησιμοποίησε για να εμποδίσει αύξηση κεφαλαίου στην Αιτήτρια 1, θέμα για το οποίο εκκρεμεί έφεση μετά από απόρριψη αγωγής των Αιτητών 2-4. - Ότι οι απαιτήσεις των Αιτητών υπερβαίνουν κατά πολύ το ισχυριζόμενο χρέος. - Την επίδοση των Ειδοποιήσεων Ι στους Αιτητές στις 13.4.21 μέσω ιδιώτη επιδότη (Τεκμήρια 6-9). - Ότι η Ειδοποίηση Ι απευθύνεται στον ίδιο (Αιτητή 4) τον ιδιοκτήτη. - Ότι σε σχέση με την πιο πάνω ειδοποίηση υπήρξε αλληλογραφία (Τεκμήριο 10). - Ότι η κατάσταση λογαριασμού παρουσιάζει κάποιο αστρονομικό ποσό ως οφειλόμενο, δεν φαίνεται πώς προκύπτει, είναι λανθασμένο και αφορά και τις τρεις αγωγές ως να ήταν μια. - Ότι το 2012 η τράπεζα αναγκάστηκε να αποσύρει αίτηση μηνιαίων δόσεων κατόπιν ένστασης εξόφλησης στην αγ.816./05 (Τεκμήριο 11). - Ότι η Καθ' ης γνωρίζει ότι η Ειδοποίηση Ι είναι λανθασμένη αφού στη μοναδική από τις τέσσερις υποθέσεις, στην οποία η υποθήκη κάλυπτε μόνο το ένα δάνειο, έδωσε με την ειδοποίηση οφειλόμενο ποσό βάσει της αγωγής αυθαίρετο και διογκωμένο (Τεκμήριο 12). - Ότι δεν γνωρίζει κανένας πού θα πιστωθούν τα χρήματα αν προχωρήσει ο πλειστηριασμός. - Ότι η Καθ' ης ενώ επέδωσε Ειδοποίηση ΙΒ με ιδιώτη επιδότη αρνήθηκε να επιτρέψει σε ανεξάρτητο εκτιμητή να δώσει στους Αιτητές την εκτίμηση και αργότερα αρνήθηκε να τους κοινοποιήσει την τιμή (Τεκμήρια 13, 14, 15). - Ότι δεν επιδόθηκαν Ειδοποιήσεις Ι και ΙΑ σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, όπως στον κ. Stroe που είχε εμπράγματο βάρος (Τεκμήριο 16). Ένσταση Η Καθ' ης προέβαλε 27 λόγους προς απόρριψη της αίτησης-έφεσης στους οποίους θα γίνει κατωτέρω αναφορά εάν και όπου απαιτηθεί. Συνοψίζονται στο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ακύρωση, όπως ειδικότερα αναλύονται και στην υποστηρικτική ένορκη δήλωση του κ. Κουντούρη, εργοδοτούμενου στη διαχειρίστρια πιστωτικών διευκολύνσεων Qquant Master Servicer Cyprus Ltd, η οποία συνήψε σχετική συμφωνία με την Καθ' ης. Σε αυτή τη δήλωση μεταξύ άλλων αναφέρει: - Ότι η αίτηση δεν επιδόθηκε σε όλους τους ενδιαφερόμενους. - Ότι προς περαιτέρω εξασφάλιση οφειλών των Αιτητών παραχωρήθηκε και η επίδικη υποθήκη (Τεκμήριο 4). - Ότι στις 22.11.06 εκδόθηκαν εκ συμφώνου αποφάσεις στις τρεις αγωγές (Τεκμήρια 5α, 5β, 5γ). - Ότι μετά την αποτυχία προσπαθειών συμβιβαστικής λύσης, η Καθ' ης απέστειλε σχετικές Ειδοποιήσεις Ι στον ενυπόθηκο οφειλέτη Καθ' ου 4 καθώς και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη βάσει σχετικής κτηματολογικής έρευνας (Τεκμήρια 2α και 6). - Ότι αφού παρήλθε η προθεσμία από τις 13.4.21 απέστειλαν τις Ειδοποιήσεις ΙΒ στις 9.8.21 (Τεκμήριο 7). - Ότι στις 22.12.21 απέστειλαν τις Ειδοποιήσεις ΙΑ, καθώς και τα Δελτία Πλειστηριασμού (Τεκμήριο 8). - Ότι οι Αιτητές υιοθέτησαν την αξία της Γενικής Εκτίμησης ως την αγοραία αξία των ενυπόθηκων. - Ότι οι τιμές βάσει αγοραίας αξίας και εκτίμησης δεν απέχουν μεταξύ τους πέραν του 25%, οπότε λήφθηκε ως τελική τιμή ο μέσος όρος τους. - Ότι στα υφιστάμενα υπόλοιπα λήφθηκαν υπόψιν όλα τα ποσά τα οποία κατατέθηκαν έναντι του εξ αποφάσεως χρέους. - Ότι η επίδικη υποθήκη αποτελούσε εξασφάλιση και στις τρεις αγωγές (Τεκμήρια 3α, β και γ). - Ότι με την Ειδοποίηση Ι έχουν απαιτηθεί τα υπόλοιπα της υποθήκης και όχι το εξ αποφάσεως χρέος το οποίο είναι πολύ υψηλότερο. Νομική Πτυχή Πριν την ενασχόληση με τους τρεις προωθηθέντες λόγους ακύρωσης χρήζει εξέτασης ο προβληθείς πρώτος λόγος ένστασης της Καθ' ης. Εισηγείται συγκεκριμένα ότι θα πρέπει να απορριφθεί η αίτηση επειδή οι Αιτητές παρέλειψαν να την επιδώσουν σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα εν τη εννοία του Νόμου. Ως τέτοια εννοούν τα νομικά και φυσικά πρόσωπα, τα οποία η έρευνα ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 26.10.20 (Τεκμήριο 2α) ανέδειξε ως δικαιούχους επιβαρύνσεων επί του τεμαχίου 3329. Η Καθ' ης όμως δεν αναφέρει και ούτε κατ' άλλον τρόπον υποδεικνύει σε ποια πρόνοια του Νόμου στηρίζεται για την ως άνω εισήγηση της. Επικαλείται γενικά τις πρόνοιες του Ν.9/65. Προφανώς δεν έχει εντοπίσει συγκεκριμένη διάταξη η οποία να επιβάλλει στον οφειλέτη να επιδώσει τυχόν έφεση του στους δικαιούχους επιβαρύνσεων και τούτο επειδή απλά δεν υπάρχει τέτοια πρόνοια και κατά συνέπειαν ούτε τέτοια υποχρέωση. Ο λόγος είναι το ότι ο Νομοθέτης έχει ρυθμίσει διαφορετικά το ζήτημα μέσω των άρθρων 44Θ και 44Ι. Σε σχέση με υποθήκες ή βάρη τα οποία προηγούνται απαιτείται είτε συγκατάθεση του προηγούμενου δανειστή είτε απόφαση δικαστηρίου περί του αντιθέτου, οπότε είναι αντιληπτό πως ούτως ή άλλως δεν είναι δυνατό να προχωρήσει πλειστηριασμός χωρίς την ενημέρωση του δανειστή ο οποίος προηγείται. Σε σχέση με υποθήκες ή βάρη τα οποία έπονται της επίμαχης υποθήκης ο δανειστής (ο οποίος προωθεί την πώληση) υποχρεούται να ειδοποιήσει τους δικαιούχους αυτών τουλάχιστον 15 ημέρες πριν τον προγραμματισθέντα πλειστηριασμό. Ανάλογη βέβαια είναι και η μεταχείριση κατά τη διανομή του εκπλειστηριάσματος. Οι έχοντες προτεραιότητα εξοφλούνται πρώτοι ενώ οι μεταγενέστεροι δικαιούχοι βαρών εισπράττουν μόνο εάν ικανοποιηθεί το επίμαχο ενυπόθηκο χρέος. Πρόωρη Επίδοση Ειδοποίησης ΙΑ (πρώτος λόγος έφεσης) Με τον πρώτο λόγο έφεσης τους οι Αιτητές προβάλλουν ότι η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε στους Αιτητές 1, 2 και 3 πρόωρα αφού η Ειδοποίηση Ι, η οποία τους επιδόθηκε, δεν απευθύνετο στους ίδιους αλλά στον Αιτητή 4, οπότε εφόσον δεν επιδόθηκε δεόντως τότε δεν άρχισε (και άρα δεν παρήλθε) η προβλεπόμενη προθεσμία των 45 ημερών σε ό,τι αφορά τους ίδιους. Δεν αμφισβητείται μεταξύ των μερών στην παρούσα περίπτωση ότι η επίμαχη υποθήκη εξασφαλίζει τρεις πιστωτικές διευκολύνσεις, οι οποίες αντιστοιχούν με τις τρεις προαναφερθείσες αγωγές του 2005, ήτοι το Τεκμήριο 5 στην αίτηση ή το Τεκμήριο 3 στην ένσταση. Από πλευράς εμπλεκομένων προσώπων η κατάσταση έχει ως εξής: - Ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ο Αιτητής 4. - Πρωτοφειλέτες είναι οι Αιτητές 1, 2, 4. - Εγγυητές (
- i)στην αγωγή .62/2005 είναι οι Αιτητές 3, 4 και ακόμα ένα φυσικό πρόσωπο. (
- ii)στην αγωγή .66/2005 είναι οι Αιτητές 2, 4. (iii) στην αγωγή .67/2005 είναι οι Αιτητές 2, 3. - Δικαιούχοι στο εκπλειστηρίασμα είναι αριθμός 11 νομικών και φυσικών προσώπων τα οποία έχουν εγγράψει εμπράγματα βάρη μεταγενέστερα της επίδικης υποθήκης, σύμφωνα με την κτηματολογική έρευνα, (Τεκμήριο 2 αίτησης). Με βάση τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς έχει παραμείνει επίσης αναντίλεκτη η θέση της Καθ' ης τράπεζας ότι: - Μεταξύ 15.2.21 έως 19.2.21 επέδωσε ταχυδρομικώς στους δικαιούχους εμπραγμάτων βαρών την Ειδοποίηση Τύπου Ι, με εξαίρεση δύο εξ αυτών, στους οποίους λόγω μη παραλαβής των ταχυδρομικών επιστολών επέδωσε στις 23.3.21 και στις 12.4.21 τις ειδοποιήσεις μέσω ιδιώτη επιδότη (§10ε). - Στις 13.4.21, και μετά από αποτυχημένη προσπάθεια επίδοσης μέσω ταχυδρομείου, επέδωσε και στους Αιτητές-Εφεσείοντες την Ειδοποίηση Τύπου Ι μαζί με κατάσταση λογαριασμού και συνοδευτική επιστολή (Δέσμη Τεκμήριο 6). Όπως συνάγεται επίσης, πράγματι σε όλες τις περιπτώσεις, δηλαδή για όλους τους παραλήπτες, ο Τύπος Ι που έχει επιδοθεί, απευθύνεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, τον Αιτητή 4 (σε αντίθεση με τις επιστολές που ήταν ονομαστικές για τον καθένα). Η εισήγηση των Αιτητών εδράζεται ακριβώς σε αυτό το στοιχείο. Είναι η θέση τους ότι δεν έπρεπε να τους γίνεται κοινοποίηση (μέσω των συνοδευτικών επιστολών) αλλά θα έπρεπε ο Τύπος Ι να απευθύνεται στους ίδιους, υπό την ιδιότητα τους ως πρωτοφειλέτες για τους Αιτητές 1 και 2 και ως εγγυήτρια για την Αιτήτρια 3. Το ερώτημα το οποίο ανακύπτει είναι κατά πόσον ο Τύπος Ι είναι ένα συγκεκριμένο έντυπο το οποίο θα μπορούσε να απευθύνεται σε κάποιους αναφέροντας τους ως παραλήπτες και παράλληλα να κοινοποιείται σε άλλους εμπλεκόμενους ή κατά πόσον θα πρέπει να απευθύνεται σε κάθε εμπλεκόμενο αναφέροντας τον ως παραλήπτη. Απαιτείται η εξέταση του σχετικού (με τις Ειδοποιήσεις Τύπου Ι και ΙΑ) άρθρου 44Γ του Ν.9/65 το οποίο έχει ως εξής: «44Γ.-
(1)Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε
(45)ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού: Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους: ...............................
(2)Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου
(1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα
(30)ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου». Είναι σαφές από το πιο πάνω άρθρο ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την έναρξη της διαδικασίας είναι η επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο της Ειδοποίησης του Τύπου Ι, το κείμενο της οποίας παραθέτει ο ίδιος ο Νόμος στο Δεύτερο Παράρτημα. Σύμφωνα με τις ερμηνευτικές διατάξεις του Μέρους VIA (άρθρο 44ΙΕ): - «ενυπόθηκος οφειλέτης» Σημαίνει τον κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους (πρωτοφειλέτη). Εάν τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά τότε κάθε τέτοια ειδοποίηση πρέπει να επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα. - «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» Σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο έχει δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα βάσει των μητρώων του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει τους εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος. Έπεται, με βάση τα πιο πάνω, ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι πρέπει σε κάθε περίπτωση να επιδίδεται: - Στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. - Στον πρωτοφειλέτη του χρέους. - Στους εγγυητές στο χρέος. - Στους δικαιούχους στο εκπλειστηρίασμα. Στην παρούσα περίπτωση, ως έχει λεχθεί, δεν αμφισβητείται εν τέλει, ότι έχουν σταλεί Ειδοποιήσεις Τύπου Ι προς όλους τους πιο πάνω, (ιδιοκτήτη, πρωτοφειλέτες, εγγυήτρια και δικαιούχους βαρών). Σε όλες όμως ως παραλήπτης εμφανίζεται ο ιδιοκτήτης, ήτοι ο Αιτητής 4. Ορθώς βέβαια για τον ίδιο αλλά με αποτέλεσμα να εγείρεται το προαναφερθέν ερώτημα, όσον αφορά τους πρωτοφειλέτες και την εγγυήτρια. Έχω την άποψη πως ο περιεχόμενος στο Δεύτερο Παράρτημα Τύπος Ι είναι απλά και μόνον αυτό το οποίο το όνομα του αναφέρει, δηλαδή «ΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ ΠΡΟΣ ΕΝΥΠΟΘΗΚΟ ΟΦΕΙΛΕΤΗ». Με την παράλληλη υπενθύμιση όμως ότι ο Νόμος με τις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 44ΙΕ συμπεριλαμβάνει στην έννοια «ενυπόθηκος οφειλέτης» και τον οφειλέτη του χρέους, όταν αυτός είναι διαφορετικό πρόσωπο από τον ιδιοκτήτη. Το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Τύπου Ι καταδεικνύει ότι με αυτήν ο δανειστής: - ειδοποιεί ότι κατέστη απαιτητό το ενυπόθηκο χρέος, - καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη να το καταβάλει, - τάσσει προθεσμία προς πληρωμή και - ενημερώνει ότι σε αντίθετη περίπτωση θα προχωρήσει στην πώληση. Στην πραγματικότητα οι τέσσερις πιο πάνω ενέργειες ανταποκρίνονται και συμμορφώνονται πλήρως με τα προβλεπόμενα στο εδ.
(1)του άρθρου 44Γ, καθώς και στην πρώτη επιφύλαξη του και συγκεκριμένα στις φράσεις: - «αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη . έγγραφη ειδοποίηση» - «καλώντας τον όπως εξοφλήσει» - «τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία . προς εξόφληση» - «ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης . ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση» Κατά τη γνώμη μου είναι ξεκάθαρο πως η χρήση της προσωπικής αντωνυμίας «τον» και «αυτόν» αναφέρεται και στις δύο περιπτώσεις «στον» ενυπόθηκο οφειλέτη. Αν η πρόθεση του Νομοθέτη ήταν διαφορετική (και ήθελε να καλύψει και το ενδιαφερόμενο πρόσωπο) θα επέλεγε τον πληθυντικό αριθμό («τους», «αυτούς»). Τα πιο πάνω συνάδουν αφενός με τον ίδιο τον Τύπο Ι που τιτλοφορείται «Ειδοποίηση προς ενυπόθηκο οφειλέτη» και αφετέρου με την πρώτη επιφύλαξη, η οποία αναφέρεται και πάλι μόνον στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Αυτό λοιπόν το οποίο δύναται να λεχθεί με βεβαιότητα είναι πως η συνδυασμένη εφαρμογή του εδ.
(1)του άρθρου 44Γ με τον Τύπο Ι επιβάλλει όπως (
- i)κληθεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης, (
- ii)ταχθεί προθεσμία στον ίδιο και (iii) ενημερωθεί για τις συνέπειες. Συνεπώς είναι εκ των ων ουκ άνευ όπως η Ειδοποίηση με τις τρεις πιο πάνω ενέργειες απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Με δεδομένο ότι η έννοια «ενυπόθηκος οφειλέτης» σημαίνει τόσο τον κύριο του ακινήτου όσο και τον οφειλέτη του χρέους, συνάγεται πως τα πιο πάνω πρέπει οπωσδήποτε να απευθύνονται προς αυτούς (όπως εξάλλου είναι και ο τίτλος του Τύπου Ι). Στην παρούσα περίπτωση αυτό δεν έχει συμβεί σε σχέση με τους δύο πρωτοφειλέτες, ήτοι τους Αιτητές 1, 2 αφού η ειδοποίηση απευθύνετο μόνο στον ένα πρωτοφειλέτη, τον Αιτητή 4. Συνεπώς οι Αιτητές έχουν δίκαιο ως προς αυτό το μέρος του πρώτου λόγου έφεσης υπό την έννοια ότι δεν είχε ταχθεί σε αυτούς η αναγκαία 45ήμερη προθεσμία και κατά συνέπειαν δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις έκδοσης της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Άρα κακώς η Καθ' ης προχώρησε στην επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ η οποία και υπόκειται σε ακύρωση για τον λόγο αυτό. Δεν θα συμφωνήσω με την εισήγηση ότι ισχύει το ίδιο για τα «ενδιαφερόμενα μέρη». Όπως έχει διαφανεί, ως τέτοια μέρη ο Νόμος θεωρεί αφενός τους εγγυητές και αφετέρου οποιαδήποτε πρόσωπα έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα βάσει του κτηματολογικού μητρώου. Οι δικαιούχοι αυτοί καταγράφονται στο άρθρο 44Ι
(4), [το οποίο εν πολλοίς αναπαραγάγει πρόνοιες του άρθρου 42 σχετικά με τη διάθεση του εκπλειστηριάσματος κατά την καθοριζόμενη τάξη]. Όπως διαπιστώνεται, προηγούνται κατά σειράν (
- i)οι δικαιούχοι φόρων, τελών και χρεώσεων (αναγκαίων για τη μεταβίβαση), (
- ii)οι δικαιούχοι προγενέστερων εμπράγματων βαρών, (iii) ο ενυπόθηκος δανειστής που προωθεί την πώληση και (
- iv)οι δικαιούχοι μεταγενέστερων βαρών. Ασφαλώς ο Νόμος επιβάλλει την επίδοση του Τύπου Ι σε όλα τα πιο πάνω πρόσωπα, τα οποία για δικούς τους λόγους ενδεχομένως να μην επιθυμούν την πώληση οπότε να αποφασίσουν την ικανοποίηση του χρέους με συμμόρφωση στις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου Ι για την οποία λαμβάνουν γνώση (π.χ. ένας εγγυητής ή ακόμα και ένας προγενέστερος δικαιούχος που έχει πολύ μεγαλύτερη αξίωση). Όμως, δεν συμφωνώ ότι ο Νόμος επιβάλλει όπως απαραιτήτως και επί ποινή ακυρότητος ταχθεί προθεσμία και σε αυτά τα πρόσωπα ή ότι επιβάλλει οπωσδήποτε να κληθούν και αυτά να εξοφλήσουν το ποσό του ενυπόθηκου χρέους. Όπως έχει λεχθεί, εάν αυτή ήταν η πρόθεση, θα ήταν και η διατύπωση διαφορετική, ούτως ώστε να καλύπτει με σαφήνεια την περίπτωση τους. Έχω την άποψη πως όπως είναι σήμερα ο Νόμος αρκείται στην απλή επίδοση στους πιο πάνω ενδιαφερόμενους της ίδιας της «Ειδοποίησης προς Ενυπόθηκο Οφειλέτη». Τύπος και Περιεχόμενο Ειδοποίησης Ι (Τέταρτος Λόγος Έφεσης) Παρά την ως άνω κατάληξη και για σκοπούς πληρότητας προστίθεται ότι δεν θα συμφωνούσα πως τίθεται βάσιμα οποιοδήποτε ζήτημα για τον τύπο και το περιεχόμενο της Ειδοποίησης Τύπου Ι. Τούτο διότι εν πρώτοις δεν προβλέπεται λόγος έφεσης για τον τύπο και το περιεχόμενο της και κατά δεύτερο διότι η κατάσταση λογαριασμού αναφέρεται τόσο στα υπόλοιπα των τριών πιστωτικών διευκολύνσεων τις οποίες εξασφαλίζει η ίδια επίδικη υποθήκη όσο και στο ακριβές ποσό που οφείλεται βάσει της ίδιας της υποθήκης (το οποίο είναι μικρότερο από το σύνολο των τριών δανείων). Δεν θα θεωρούσα λοιπόν ότι θα ευσταθούσε ένας τέτοιος λόγος ακύρωσης. Διαδικασία Εκτίμησης (Πέμπτος Λόγος Έφεσης) Οι Αιτητές με την αγόρευση τους παραδέχονται ότι συμμετείχαν στη διαδικασία εκτίμησης, μη διορίζοντας δικό τους εκτιμητή αλλά αποδεχόμενοι όπως η αξία της Γενικής Εκτίμησης βάσει του Κεφ.224 αποτελέσει την εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου (Τεκμήριο 13 στην αίτηση). Δεν θα συμφωνούσα ότι σε τέτοιες διαδικασίες τίθεται ζήτημα «άνευ βλάβης» αποδοχής, ιδιαίτερα όταν οι ίδιοι οι Αιτητές έχουν προσκομίσει στο δικαστήριο την εν λόγω επιστολή τους. Η τυχόν μη παράδοση της εκτίμησης στον οφειλέτη επίσης δεν συνιστά λόγο έφεσης με βάση τον Νόμο. Ενδεχομένως όμως να αποτελεί λόγο για απαγορευτικό διάταγμα ιδιαίτερα σε περιπτώσεις στις οποίες η Ειδοποίηση ΙΒ έχει επιδοθεί πριν την Ειδοποίηση ΙΑ, όπως η παρούσα. Κατάληξη Στη βάση των όσων έχουν εξηγηθεί ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει και η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ακυρώνεται. Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης απορρίπτονται. Επιδικάζονται έξοδα €1.000 συν ΦΠΑ προς όφελος των Αιτητών-Εφεσειόντων και εις βάρος της Καθ' ης-Εφεσίβλητης. (Υπ.) ............. Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. /Σ.Θ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο