Χαρίτου ν. Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Αίτηση/Έφεση αρ.: 21/2022, 20/4/2022

(1)μέχρι και 44Α

(4), 44Β

(1)- 44Β

(3), 44Γ

(1)- 44Γ

(3), 44Δ

(1)- 44Δ

(6), 44Ε, 44Ζ, 44 Η,44ΙΕ, στα άρθρα 44Α ως και 441ΑΑ και στα παραρτήματα αυτών, καθώς και στα άρθρα 5, 36, 44ΚΣΤ και 262, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Κανονισμούς του 2015 Κ.Δ.Π. 185/2015, άρθρα 37-51, στα άρθρα 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ 224 στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς, 1- 18 στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.39, Δ.48 θ.1-9, Δ.64, στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο Κεφ 6, στον Περί Ερμηνείας Νόμο Κεφ 1, άρθρο 42, στη σύμφυτη εξουσία και διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, τη Νομολογία και την πρακτική. Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση της εφεσείουσας / αιτήτριας. Η εφεσείουσα στην ένορκη της δήλωση αναφέρθηκε κυρίως στο ιστορικό επίδοσης σε αυτήν των ειδοποιήσεων τύπος «Ι» και «ΙΑ» . Η εφεσίβλητη/καθ' ης η αίτηση καταχώρησε ειδοποίηση περί προθέσεως ένστασης. Στην ένστασή της η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε ότι η εφεσείουσα παρέλειψε να επιδώσει την υπό κρίση αίτηση σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Επίσης προβλήθηκε η θέση ότι οι επιδόσεις των ειδοποιήσεων τύπος «Ι» και τύπος «ΙΑ» είναι νομότυπες. Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του [ ] Ανδρέου από τη Λευκωσία λειτουργού στο τμήμα εκποιήσεων της εφεσίβλητης/ καθ' ης η αίτηση. Ο ομνύων στην ένορκή του δήλωση προβαίνει σε αναφορές ως προς το ιστορικό της δανειοδότησης της εφεσείουσας/ αιτήτριας. Επισύναψε σχετικά ως Τεκμήριο 3 τη σύμβαση δανειοδότησης. Προς εξασφάλιση του εν λόγω δανείου τέθηκε ως εξασφάλιση η προσωπική εγγύηση τρίτου προσώπου. Επίσης, προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που χορηγήθηκαν στην εφεσείουσα ενεγράφη υποθήκη [ ]/2011 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας επί του επίδικου ακινήτου ιδιοκτησίας του [ ] Κουφού, γνωστού και ως [ ] Χαρίτου. Επισύναψε σχετικά ως Τεκμήρια 4 και 5 το έγγραφο Υποθήκης και τη σύμβαση και Δήλωση Υποθήκης, αντίστοιχα. Τέλος αναφέρθηκε στις συνθήκες επίδοσης των ειδοποιήσεων τύπου «Ι» και «ΙΑ». Διαδικασία - Γεγονότα Σύμφωνα με το άρθρο 44 ΙΓ σε Αιτήσεις -Εφέσεις που υποβάλλονται υπό το άρθρο VIA του περί Μεταβίβασης & Υποθήκευσης Νόμου 9/1965 εφαρμόζονται κατ' αναλογία οι Διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου κεφ 224. Οι Αιτήσεις- Εφέσεις υπό το άρθρο 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ 224 διέπονται από τους περί ακίνητης ιδιοκτησίας κανονισμούς Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς. Το άρθρο 10 των πιο πάνω κανονισμών προνοεί ότι η ακρόαση της αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης που προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών. Στην υπό κρίση υπόθεση ουδείς εκ των διαδίκων ζήτησε να αντεξετάσει ή να καταχωρήσει συμπληρωματική ένορκη δήλωση. Συνεπώς, το Δικαστήριο για τη διακρίβωση των γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα θα βασισθεί στις εκατέρωθεν ένορκες δηλώσεις λαμβανομένου υπόψη του βάρους απόδειξης εκάστης πλευράς. Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων ότι η εφεσίβλητη επέδωσε με ιδιώτη επιδότη στην εφεσείουσα τις ειδοποιήσεις τύπος Ι και τύπος ΙΑ χωρίς να επιχειρηθεί προηγουμένως η επίδοσή τους με συστημένο ταχυδρομείο. Περαιτέρω, προκύπτει ότι το ακίνητο του οποίου επιδιώκεται η εκποίηση είναι εγγεγραμμένο επ' ονόματι του [ ] Κουφού, γνωστού και ως [ ] Χαρίτου, πατέρα της εφεσείουσας. Επί του εν λόγω ακινήτου ενεγράφη η επίδικη υποθήκη προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν στην εφεσείουσα από την εφεσίβλητη. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσείουσας επικέντρωσε την αγόρευσή του στον ισχυρισμό ότι δεν απευθύνθηκαν νομότυπα οι ειδοποιήσεις τύπου »Ι» και τύπου «ΙΑ». Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εισήγηση της ευπαίδευτης συνηγόρου της εφεσίβλητης. Επιπρόσθετα, η κα Κορφίωτου εισηγήθηκε ότι η εφεσείοσυα είχε την υποχρέωση να επιδώσει την υπό κρίση και στα επηρεαζόμενα πρόσωπα. Σύμφωνα με την συνήγορο της εφεσίβλητης η πιο πάνω παράλειψή της εφεσείουσας καθιστά την αίτηση θνησιγενή και άκυρη. Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω προχωρώ να εξετάσω τη νομική πτυχή της υπόθεσης. Νομική Πτυχή - αξιολόγηση εκατέρωθεν θέσεων Ενόψει της σημασίας του ισχυρισμού περί της μη παρουσίας όλων των κατ' ισχυρισμόν αναγκαίων διαδίκων στην παρούσα διαδικασία, κρίνω ορθότερο όπως τον εξετάσω κατά προτεραιότητα. Αποτελεί θεμελιακή αρχή ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, αλλιώς η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. Ενδεικτικά παραπέμπω στις αποφάσεις Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδης

(1999)1 ΑΑΔ 1210 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου

(1998)1 A.A.Δ. 579. Η πιο πάνω αρχή δεν περιορίζεται μόνο σε αγωγές αλλά εκτείνεται και σε οποιαδήποτε διαδικασία στην οποία επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία. Σε τέτοια περίπτωση τα τρίτα αυτά πρόσωπα πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη. Ενδεικτικά παραπέμπω στην απόφαση Κωνσταντίνου Δημήτρης και άλλοι ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

(2012)1 ΑΑΔ 1990. Οι σχετικές αρχές έχουν επανεπιβεβαιωθεί και συνοψιστεί στη σχετικά πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Αναφορικά με την αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση αριθμός 68/2019, ημερομηνίας 8.5.2020, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas

(1965)1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou

(1982)1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ

(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη

(1999)1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου

(2012)1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. » Από τις πιο πάνω αυθεντίες εξάγεται αβίαστα το συμπέρασμα ότι όπου κάποια διαδικασία έχει ως αποτέλεσμα τον επηρεασμό δικαιωμάτων ακίνητης ιδιοκτησίας τρίτων προσώπων, ακόμα και εάν ο Νόμος δεν προβλέπει ρητά επίδοση σε αυτά, πρέπει να συνενώνονται όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα, ως αναγκαίοι διάδικοι. Σε περίπτωση που ο αιτητής παραλείψει να το πράξει η αίτησή του είναι θνησιγενής και άκυρη. Τέλος η υποχρέωση συνένωσης των αναγκαίων διαδίκων δεν επιβάλλεται μόνο όταν είναι δυνατόν να επηρεαστούν δυσμενώς τα περιουσιακά δικαιώματα ή συμφέροντα επί ακίνητης ιδιοκτησίας των τρίτων προσώπων, αλλά πάντοτε. Στην υπό κρίση υπόθεση η αιτήτρια όχι μόνο δεν έχει συνενώσει τον ενυπόθηκο οφειλέτη αλλά ούτε καν επέδωσε την υπό κρίση αίτηση σε αυτόν, ώστε ο τελευταίος να τοποθετηθεί. Είναι δε προφανές ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι το κατ' εξοχήν πρόσωπο το οποίο έχει συμφέρον επί της ενυπόθηκης περιουσίας και τα δικαιώματα του επηρεάζονται από την παρούσα διαδικασία. Περαιτέρω, είναι εμφανές ότι η μη επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη στέρησε σε αυτόν την ευκαιρία να συμμετάσχει στη παρούσα διαδικασία και να τοποθετηθεί. Επιπλέον, η πιο πάνω παράλειψη έχει ως αποτέλεσμα να μην υφίστανται ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι, καθιστώντας την αίτηση θνησιγενή και άκυρη. Αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η πιο πάνω παράλειψη, σύμφωνα με την απόφαση Αναφορικά με την αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση αριθμός 68/2019, ημερομηνίας 8.5.2020,, αποβαίνει μοιραία για την τύχη της αίτησης. Συνεπώς η υπό κρίση αίτηση κρίνεται απορριπτέα και απορρίπτεται. Ένεκα της πιο κατάληξης παρέλκει η εξέταση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος στην παρούσα διαδικασία. Κατάληξη Συνεπακόλουθα της πιο πάνω κατάληξής μου η αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης/ καθ' ης η αίτηση ως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.).............. Μ. Χριστοδούλου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο