ΠΗΤΤΑΣ κ.α. ν. GORDIAN HOLDINGS LIMITED, Αίτ. Έφ.: 126/22, 25/5/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A200 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Αίτ. Έφ.: 126/22 (i-Justice) Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/65), ως τροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχής, Εγγραφής και Εκτιμήσεως) Νόμο, Κεφ.224, ως τροποποιήθηκε Μεταξύ:
- *** ΠΗΤΤΑΣ
- F.F.FRESCO FLOWERS LIMITED Εφεσείοντες/Αιτητές και GORDIAN HOLDINGS LIMITED Εφεσίβλητη/Καθ' ης η Αίτηση Ημερομηνία: 25 Μαΐου 2022 Ε Μ Φ Α Ν Ι Σ Ε Ι Σ: Για Εφεσείοντες: κα Χ. Χριστοδούλου, για Παπαντωνίου και Παπαντωνίου ΔΕΠΕ Για Εφεσίβλητη: κα Φ. Θεοχάρους, για Κούσιος, Κορφιώτης, Παπαχαραλάμπους ΔΕΠΕ ------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Εφεσίβλητη στις 31.3.22 επέδωσε στους Εφεσείοντες Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ενημερώνοντας ότι προτίθεται να προχωρήσει στην πώληση ενυπόθηκου οικοπέδου (τεμ.1200) στις 25.5.22 λόγω του ότι κατέστη απαιτητό το ενυπόθηκο χρέος ύψους €1.735.209,25 συν τόκους βάσει της Υ.XXXXX (εφεξής «υποθήκη»). Οι Εφεσείοντες αιτούνται την ακύρωση της Ειδοποίησης ΙΑ και την ακύρωση ή αναστολή οποιωνδήποτε πράξεων και ή διαδικασιών εκποίησης. Προβάλλουν προς τούτο 12 λόγους, στους οποίους θα γίνει αναφορά κατωτέρω εάν και όπου απαιτείται, λαμβάνοντας υπόψιν και τα όσα εν τέλει προωθούνται με την αγόρευση τους. Στην υποστηρίζουσα την έφεση ένορκη δήλωση του ο Εφεσείων αρ.1 προβάλλει μεταξύ άλλων: - Ότι ουδέποτε συνήψαν συμβατική σχέση με την Εφεσίβλητη. - Ότι ο ίδιος, η Εφεσείουσα 2 και δύο άλλες εταιρείες καταχώρισαν στις 24.6.21 αγωγή εναντίον της τράπεζας (Τεκμήριο 1) αξιώνοντας μεταξύ άλλων την ακύρωση της υποθήκης. - Ότι η κατ' ισχυρισμόν οφειλή δεν είναι εκκαθαρισμένη. - Ότι το εκτιθέμενο στην Ειδοποίηση Τύπου Ι ποσό είναι αυθαίρετο (Τεκμήριο 2). - Ότι στο Δελτίο Α αναγράφονται διαφορετικά ακίνητα (Τεκμήρια 4). - Ότι το απαιτούμενο ποσό είναι προϊόν παράνομων χρεώσεων. - Ότι οι τιμές των ακινήτων τώρα είναι χαμηλές λόγω της πανδημίας και συνεπώς δεν ανταποκρίνεται στην αξία του ακινήτου η αναφερόμενη από την Εφεσίβλητη. - Ότι δεν έγιναν δέουσες επιδόσεις των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ. Ένσταση Η Εφεσίβλητη προέβαλε 13 λόγους προς απόρριψη της έφεσης, οι οποίοι συνοψίζονται στο ότι η έφεση δεν επιδόθηκε στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, στο ότι η διαδικασία έγινε κανονικά όσον αφορά τον πλειστηριασμό και εν τέλει στο ότι δεν συντρέχει καμμιά προϋπόθεση για ακύρωση ή αναστολή της διαδικασίας εκποίησης. Ο υποστηρίζων, με ένορκη δήλωση του, την ένσταση λειτουργός της Εφεσίβλητης κ. Αδάμου αρνείται τα όσα προβάλλουν οι Εφεσείοντες, εξηγεί το ιστορικό της υπόθεσης, αναλύει τους λόγους ένστασης, επισυνάπτοντας στοιχεία για τις επιδόσεις ως Τεκμήρια 11-13 και τέλος παραθέτει το ιστορικό των εκτιμήσεων. Νομική Πτυχή Από πλευράς νομικής πτυχής το πρώτο ζήτημα το οποίο θέτουν οι Εφεσείοντες είναι ότι ενόψει των προθεσμιών του άρθρου 44Γ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65 εάν η Ειδοποίηση ΙΑ επιδοθεί στο όριο των 30 ημερών πριν τον πλειστηριασμό και ο οφειλέτης ή άλλος καταχωρίσει έφεση στη λήξη των 45 ημερών τότε είναι αδύνατο να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός (ο οποίος θα είναι έτσι προγραμματισμένος σε 30 ημέρες από την επίδοση). Είναι βέβαια αυτονόητο πως πρόκειται για θεωρητικό ή ακαδημαϊκό ζήτημα δεδομένου ότι στη βάση των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης δεν εγείρεται τέτοιο θέμα, πράγμα αυταπόδεικτο εκ του ότι η έφεση αυτή εξετάζεται πριν τον προγραμματισθέντα πλειστηριασμό. Παρέλκει οτιδήποτε άλλο αφού είναι γνωστή η αρχή ότι τα δικαστήρια δεν ασχολούνται με ακαδημαϊκά ζητήματα. Άλλωστε, στην παρούσα η Ειδοποίηση ΙΑ επιδόθηκε στις 31.3.22 και η έφεση καταχωρίστηκε στις 4.5.22 οπότε δεν μπορεί να προβάλλεται ισχυρισμός για ασφυκτικά χρονικά πλαίσια, δεδομένου ότι μεσολαβούσαν 55 ημέρες μέχρι τον πλειστηριασμό. Το επόμενο θέμα αφορά αιτιάσεις των Εφεσειόντων σε σχέση με την Ειδοποίηση Τύπου Ι. Δεν θα συμφωνήσω όμως με την εισήγηση ότι εφαρμόζονται κατ' αναλογίαν οι αρχές του διοικητικού δικαίου περί προσβολής σύνθετης διοικητικής ενέργειας και ότι με την έφεση προσβάλλεται παραδεκτώς η Ειδοποίηση Ι ή άλλη προγενέστερη. Ο Νομοθέτης εν τη δική του σοφία και έχοντας πλήρη επίγνωση όλων των αρχών προνόησε ρητώς και σαφέστατα στο άρθρο 44Γ
(3)ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενος δύναται να καταχωρίσει έφεση για παραμερισμό της Ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης (άρα της ΙΑ), μόνο για συγκεκριμένους λόγους, τους οποίους παραθέτει εξαντλητικά (βλ. Αναφορικά με την αίτηση της χχχ Παπακοκκίνου, Πολ. Έφ.110/19, ημερ. 18.2.20). Σε αυτούς τους λόγους δεν περιλαμβάνεται λόγος που αφορά προηγηθείσες ειδοποιήσεις. Εννοείται πως εάν η πρόθεση του Νομοθέτη ήταν να χορηγήσει ένδικο μέσο κατά της Ειδοποίησης Τύπου Ι θα το έπραττε με σαφή και ρητό τρόπο, (όπως έπραξε για την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ), είτε αμέσως μετά την έκδοση της είτε έστω μετά τον προγραμματισμό της πώλησης. Το λεκτικό του άρθρου 44Γ και ιδιαίτερα το εδ.
(3)δεν αφήνει καμμιά αμφιβολία ότι ο όρος «ειδοποίηση» αναφέρεται στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Προφανώς ο Νομοθέτης είχε υπόψιν του πως οποιαδήποτε άλλα ζητήματα δύνανται να προωθηθούν σε διαδικασίες που αποσκοπούν στην έκδοση απαγορευτικού διατάγματος (πράγμα που θα συνιστούσε εξίσου λόγον έφεσης). Το τρίτο θέμα αφορά κάποιο υπονοούμενο το οποίο αφήνουν οι εφεσείοντες σε σχέση με την ίδια την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Βασικά μέσα από παραπομπή σε πρωτοβάθμια νομολογία και χωρίς άλλη εξειδικευμένη αναφορά αφήνεται (στην αγόρευση) να νοηθεί ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ θα πρέπει να ακυρωθεί για λόγους που σχετίζονται με τη συγκεκριμενοποίηση του ποσού, των τόκων και των εξόδων. Δεν διαπιστώνεται όμως κάτι τέτοιο στην επίδικη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ η οποία έχει επισυναφθεί ως Τεκμήριο 4 στην αίτηση. Το οφειλόμενο ποσό συγκεκριμενοποιείται σε €1.735.209,25 και οι τόκοι σε €6.772,14 ενώ το ποσόν των εξόδων είναι μηδέν. Ούτε βέβαια αναφέρεται από τους Εφεσείοντες ή διαπιστώνεται από το δικαστήριο οποιαδήποτε διαφοροποίηση από τον προβλεπόμενο στον Νόμο τύπο της ειδοποίησης. Το επόμενο ζήτημα για το οποίο παραπονούνται οι Εφεσείοντες είναι η καθορισθείσα στο Δελτίο (Ειδοποίηση Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού) τιμή πώλησης των δύο οικοπέδων. Υποστηρίζουν ότι ενώ πρόθεση του Νομοθέτη είναι να προστατεύσει από τον κίνδυνο πώλησης σε τιμή χαμηλότερη της πραγματικής αγοραίας αξίας εντούτοις η τιμή που έχει καθοριστεί (€2.500.000) είναι πολύ χαμηλή, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία λόγω της παγκόσμιας κρίσης και της πανδημίας (Covid-19). Προσθέτουν δε ότι οι τιμές θα ανακάμψουν σε σύντομο χρονικό διάστημα, ήτοι μετά την πάροδο της πανδημίας, οπότε κατά τη γνώμη τους πρέπει να αναμένεται καλύτερη τιμή στο μέλλον. Είναι όμως σαφές από τα όσα προωθούνται ότι κανένα παράπονο δεν υπάρχει για την ίδια τη διαδικασία εκτιμήσεων που έχει ακολουθηθεί. Διαπιστώνεται δε πως έχουν τηρηθεί με ακρίβεια τα όσα προνοεί το άρθρο 44Δ του Νόμου. Τα σχετικά γεγονότα παρατίθενται με λεπτομέρεια στην ένορκη δήλωση της ένστασης (§18). Μάλιστα δεν αμφισβητείται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης έλαβε μέρος διορίζοντας δικό του εκτιμητή και επειδή η απόκλιση μεταξύ των δύο εκτιμήσεων ήταν μεγαλύτερη του 25% η Εφεσίβλητη ενέπλεξε [βάσει του εδ.
(5)] το ΕΤΕΚ ζητώντας και εξασφαλίζοντας εκτίμηση τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή. Το ουσιωδέστερο είναι πως παρότι ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων από τις τρεις εκτιμήσεις ήταν €2.100.000 εντούτοις ως επιφυλασσόμενη τιμή ορίστηκε το ποσό των €2.500.000. Το επιχείρημα ότι ο Νόμος ενδιαφέρεται για την εξεύρεση της πραγματικής αγοραίας αξίας είναι ορθό μόνον εάν συνοδεύεται από τη φράση «σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή». Η αγοραία αξία δεν είναι κάτι στατικό και ο Νομοθέτης γνωρίζει ότι αυτή επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες της αγοράς. Εάν πρόθεση του ήταν να υπάρχουν χρονικές περίοδοι κατά τις οποίες να μην γίνονται ή να αναστέλλονται οι πωλήσεις εν αναμονή καλύτερων συνθηκών αγοράς ασφαλώς είχε και έχει την ευχέρεια να το πράξει όπως και το έπραξε με τον Ν.212(ι)/20 στις 29.12.20, όπου και ανέστειλε για κάποια περίοδο συγκεκριμένους πλειστηριασμούς. Ούτε τα όσα επικαλούνται οι Εφεσείοντες για την αναγραφή δύο ακινήτων στο Δελτίο Α ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα αφού επίσης δεν αμφισβητείται ότι πρόκειται για δύο οικόπεδα γειτονικά, βαρυνόμενα με δύο υποθήκες (Υ. XXXXX και Υ. XXXXX) εκ των οποίων το ένα λειτουργεί ως χώρος στάθμευσης για την επιχείρηση που διεξάγεται στο άλλο. Πράγματι αυτά έχουν μαζί εκτιμηθεί από όλους τους εκτιμητές και η αντιμετώπιση των οικοπέδων ως ενιαίας μονάδας είναι προς όφελος του ενυπόθηκου οφειλέτη όσον αφορά την αγοραία αξία, αφού κάτι τέτοιο συμβάλλει στη μεγιστοποίηση της αγοραίας αξίας. Σε σχέση με την αναφορά ότι οι ειδοποιήσεις δεν έχουν επιδοθεί ή δεν έχουν επιδοθεί δεόντως, απλά να σημειωθεί πως, πέραν της γενικότητας και αοριστίας της, δεν αναφέρεται κάτι συγκεκριμένο, οπότε παρέλκει οποιαδήποτε άλλη ενασχόληση. Άλλωστε οι ίδιοι οι Εφεσείοντες δέχονται σε άλλα σημεία ότι παρελήφθησαν οι ειδοποιήσεις. Κατάληξη Στη βάση όλων των ανωτέρω συνιστά κατάληξη μου δεν ευσταθεί οποιοσδήποτε λόγος ακύρωσης ή έκδοσης οποιουδήποτε διατάγματος. Ως εκ τούτου η αίτηση-έφεση απορρίπτεται με έξοδα €1.000 συν ΦΠΑ προς όφελος της Εφεσίβλητης και εις βάρος των Εφεσειόντων αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένως. (Υπ.) ............. Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Σ.Θ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο