← Κύπρος

ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ ν. ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΦΡΑΓΚΟΠΟΥΛΟΣ ΛΤΔ, Αρ. Αγωγής: 8400/13, 7/4/2022

ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ ν. ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΦΡΑΓΚΟΠΟΥΛΟΣ ΛΤΔ, Αρ. Αγωγής: 8400/13, 7/4/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A284 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ξ. Ξενοφώντος, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 8400/13 Μεταξύ: [ ] ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ Ενάγοντα -και-

  1. ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΦΡΑΓΚΟΠΟΥΛΟΣ ΛΤΔ
  2. ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ [ ] COURT NO 43 Εναγομένων --------------- Ημερομηνία: 7/4/22 Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα: κ. Καρεκλάς με κ. Κώστα Για Εναγόμενη 1 εταιρεία: κ. Παπαχρυσοστόμου Για Εναγόμενη 3 Διαχ. Επιτροπή: κα Πελεκάνου με κ. Κολιαντρή και κα Βάκη ΑΠΟΦΑΣΗ Αντικείμενο της Αγωγής Ζητείται με την Αγωγή, εναντίον των Εναγομένων 1 και 3 (εναντίον των υπολοίπων Εναγομένων έχει αποσυρθεί η Αγωγή) απόφαση και/ή διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενοι 1-3 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να προβούν σε επιδιόρθωση των κακοτεχνιών και της στεγανοποίησης της οροφής που βρίσκεται η βεράντα του διαμ. [ ] στην πολυκατοικία [ ] Court 43 στο Στρόβολο, ήτοι να διορθώσουν τις ρωγμές και να γίνει ορθή και ποιοτική απομόνωση της ταράτσας για να σταματήσει η διείσδυση του νερού μέσω της ταράτσας προς το υπνοδωμάτιο 1 του διαμ. [ ] της πολυκατοικίας ιδιοκτησίας του Ενάγοντα. Ζητούνται επίσης γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για ζημιές και/ή ταλαιπωρίες και/ή άλλως πως τις οποίες υπέστη και συνεχίζει να υπόκειται ο Ενάγοντας λόγω της απώλειας χρήσης της κατοικίας που προκλήθηκε λόγω της υγρασίας και την αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων του διαμερίσματός του καθώς επίσης για τις υπόλοιπες ζημιές που προκλήθηκαν στο επίδικο δωμάτιο του διαμ. [ ] της πιο πάνω πολυκατοικίας ιδιοκτησίας του Ενάγοντα. Επίσης ζητούνται παραδειγματικές και/ή τιμωτητικές αποζημιώσεις για τις κακοτεχνίες που προκλήθηκαν λόγω αμέλειας και/ή παράβλεψης των Εναγομένων 1 και της χρήσης μη κατάλληλων υλικών και/ή υλικών και/ή υλικών χαμηλής ποιότητας που είχαν ως αποτέλεσμα την στέρηση της απόλαυσης της κατοικίας του Ενάγοντα από το 2006 μέχρι σήμερα και λόγω παράβασης συμφωνίας και/ή βάσει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, ο Ενάγοντας ήταν ιδιοκτήτης του διαμερίσματος [ ] σε πολυκατοικία στο Στρόβολο. Αγόρασε το διαμέρισμα από την Εναγόμενη 1 εταιρεία οικοδομών πριν την ανέγερσή του από τα σχέδια, στα οποία περιλαμβανόταν όρος ότι το διαμέρισμα θα πληρούσε όλες τις σχετικές τεχνικές προδιαγραφές έτσι ώστε να το απολαμβάνει χωρίς προβλήματα. Εναγόμενη 1 κατασκεύασε την πολυκατοικία με κατασκευαστικά προβλήματα και κακοτεχνίες. Η Εναγόμενη 1 φέρει ευθύνη γιατί δεν έκανε τον αναγκαίο έλεγχο για να αποφευχθούν οι ρωγμές κι οι κακοτεχνίες που προκαλούν διάφορες υγρασίες, οξειδώσεις και διείσδυση υγρών στοιχείων (παρατίθενται αναλυτικά πιο κάτω κατά την περιγραφή της μαρτυρίας του Ενάγοντα από το Δικαστήριο): Ο Ενάγοντας ζήτησε από την Εναγόμενη 1 να διορθώσει τις κακοτεχνίες αλλά παρά του ότι αρχικά δέχθηκε την ευθύνη αρνείται να λάβει τα δέοντα μέτρα. Οι Εναγόμενοι 2 είναι εταιρεία που είναι ιδιοκτήτης ή δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης και/ή κάτοχος και/ή χρήστης και/ή διαχειριστής του διαμερίσματος [ ] της πολυκατοικίας στη βεράντα του οποίο παρουσιάζεται το πρόβλημα με τις κακοτεχνίες και τις ρωγμές. Σημειώνω εδώ ότι στο στάδιο τη ακρόασης η Αγωγή εναντίον των Εναγομένων 2 αποσύρθηκε. Οι Εναγόμενοι 3 είναι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας, η οποία σύμφωνα με το άρθρο 43 του ΚΕΦ.224 - περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου-, επιλαμβάνεται τεχνικών και άλλων προβλημάτων που παρουσιάζονται στην πολυκατοικία για ομαλή διαβίωση των κατοίκων της. Ο Ενάγοντας ενημέρωσε για το προβλήματα τις κατά καιρούς Δ.Ε. οι οποίες είχαν πιέσει την Εναγόμενη 1 να επιδιορθώσει τις κακοτεχνίες. Ο διευθυντής της Εναγομένης 1 παρά το ότι αναγνώρισε την ύπαρξη του προβλήματος προέβηκε σε προσπάθειες για λύση του υδατοστεγούς της βεράντας του διαμ. [ ] οι οποίες δεν πέτυχαν γιατί η προσπάθεια που έγινε δεν ήταν με κατάλληλα υλικά και δεν ήταν ριζική αλλά μερική θεραπεία. Από το 2010 η Εναγόμενη 1 δεν ασχολήθηκε ξανά με το θέμα. Οι ισχυριζόμενες ζημίες είναι : - Εκμηδένιση αξίας του διαμερίσματος, το οποίο έχασε την αξία του και δεν αγοράζεται από κανένα ως αποτέλεσμα των κακοτεχνιών, υπάρχει αδυναμία ενοικίασης, έχουν καταστραφεί εντοιχισμένα ερμάρια και άλλα έπιπλα του υπνοδωματίου ως αποτέλεσμα της υγρασίας - Έξοδα €1,105 έκθεσης πραγματογνώμονα - Γενικές και ειδικές αποζημιώσεις πέραν των € 20,000 . Αξιώνεται διάταγμα επιδιόρθωσης του προβλήματος και αποζημιώσεις Στην Υπεράσπισή της η Εναγόμενη 1 (η οποία καλύπτει και την Εναγόμενη 2 εναντίον της οποίας τελικά αποσύρθηκε η Αγωγή) ισχυρίζεται ότι: 1) Το διαμέρισμα [ ] πωλήθηκε στις 28/1/2004 και παραδόθηκε κατοχή του στις 1/7/2005, ο οποίος και παρέλαβε το διαμέρισμα ανεπιφύλακτα. Για πρώτη φορά ο Ενάγων υπέβαλε παράπονο περί την 1/11/
  3. 2) Η πολυκατοικία κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους όρους οικοδομής και σύμφωνα με τις συμφωνημένες τεχνικές προδιαγραφές και σύμφωνα με όσα επιτάσσει η καλή κατασκευαστική τεχνική επιστήμη. Περαιτέρω, αρνούνται την ύπαρξη ανθυγιεινής υγρασίας στο ταβάνι και ότι αυτή έχει αιτία συγκεκριμένη κακοτεχνία στη βεράντα του διαμερίσματος [ ]. Για τα επιχρίσματα της βεράντας του διαμερίσματος φέρουν ευθύνη οι ενοικιαστές οι οποίοι κάνουν κακή χρήση και προκαλούν οχληρία στον Ενάγοντα και στην περιουσία του με την τοποθέτηση φυτειών και αυτόματου συστήματος ποτίσματος στη βεράντα του διαμερίσματος
  4. 3) Παρά το ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε υποχρέωση, μετά τη σχετική πληροφόρηση που υπήρξε από τον Ενάγοντα για υγρασία στο διαμέρισμά του, ζήτησε από τον Ενάγοντα να της επιτρέψει να εισέλθει στο διαμέρισμά του, αλλά αυτός αρνήθηκε να της το επιτρέψει. Τελικά, το 2011, ο Ενάγων επέτρεψε στην Εναγόμενη να εισέλθει στο διαμέρισμα, οπόταν και διαπιστώθηκε ότι η οποιαδήποτε υγρασία υπήρχε από καιρό εις καιρό, οφείλονταν σε κακή χρήση του δωματίου και έλλειψη αερισμού. 4) Σε έλεγχο της βεράντας του διαμερίσματος [ ] περί το 2011 διαπιστώθηκε ότι η κατάστασή της δεν έχει σχέση με τα παράπονα του Ενάγοντα. Στη δική της Υπεράσπιση η Εναγόμενη 3, η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας, ουσιαστικά ισχυρίζεται ότι η Διαχειριστική Επιτροπή δεν έχει ούτε υποχρέωση, ούτε και δικαίωμα να επιδιορθώνει προβλήματα τα οποία προκύπτουν σε χώρους άλλους της πολυκατοικίας πέρα από τους κοινόχρηστους. Η Εναγόμενη 3 όμως με γνώμονα τη δημιουργία καλών σχέσεων μεταξύ των ενοίκων της πολυκατοικίας προσπάθησε να βοηθήσει στην επικοινωνία μεταξύ τους για την επίλυση του προβλήματος. Μαρτυρία Η διά ζώσης μαρτυρία που δόθηκε στο Δικαστήριο, έχει καταγραφεί στα πρακτικά και λαμβάνεται υπόψη μαζί με τα Τεκμήρια που επίσης κατατέθηκαν στο Δικαστήριο. Έχουν βεβαίως όλα ληφθεί υπόψη συνολικά, μαζί βεβαίως και με την επιχειρηματολογία των ευπαίδευτων συνηγόρων των μερών, αλλά δεν επαναλαμβάνονται στην ολότητά τους (βλ. Liberty Mediterranean Cruises Mouss Ltd v. Haris Zacharia Engineering Co. Ltd και Άλλων

(2007)1 (Β) Α.Α.Δ. 916). Παρατίθενται πιο κάτω, τα κύρια σημεία της μαρτυρίας και γίνεται αναφορά στη μαρτυρία και στα Τεκμήρια όπου αυτό κρίνεται αναγκαίο. Μαρτυρία έδωσε για τον Ενάγοντα, έδωσε ο ίδιος και ο Φ.Θεοφάνους, Πολιτικός Μηχανικός, εμπειρογνώμονας εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ. Ο Ενάγοντας υιοθέτησε το περιεχόμενο Γραπτής δήλωσης. Σε αυτή αναφέρει τα ακόλουθα: - Αγόρασε το διαμέρισμα [ ] από την Εναγόμενη 1 πριν την ανέγερσή του. Στα σχέδια ανέγερσης συμπεριλαμβανόταν ρητός όρος ότι το διαμέρισμα θα πληρούσε όλες τις σχετικές τεχνικές προδιαγραφές έτσι ώστε εκείνος και η οικογένειά του να απολαμβάνουν το διαμέρισμά τους χωρίς προβλήματα. - Η Εναγόμενη 1 κατασκεύασε την πολυκατοικία με τέτοιον τρόπο ώστε να παρουσιάζει σοβαρά κατασκευαστικά προβλήματα με ρωγμές, αλλά και κακοτεχνίες, ιδιαίτερα στη βεράντα του διαμερίσματος [ ] πάνω από το διαμέρισμά της. - Η Εναγόμενη 1 φέρει αποκλειστική ευθύνη γιατί δεν έκανε τον αναγκαίο έλεγχο για να αποφευχθούν οι κακοτεχνίες που προκαλούν τις πιο κάτω καταστάσεις: Υγρασία στο ταβάνι και στους τοίχους του δωματίου με αρ. 1 του διαμ. [ ] ιδιοκτησίας του Ενάγοντα. Οξειδώσεις του οπλισμού και ενανθράκωση του σκυροδέματος του δωματίου με αρ. 1 του διαμ. [ ] ιδιοκτησίας του Ενάγοντα Πρόβλημα διείσδυσης υγρών στοιχείων στο ταβάνι του διαμερίσματος ιδιοκτησίας του Ενάγοντα με αποτέλεσμα να δημιουργούνται οξειδώσεις οπλισμού και ενανθράκωσης σκυροδέματος όπως και αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων και υγρασία Σε αρκετά σημεία στις ενώσεις της τσεκολαδούρας και των κεραμικών εμφανίζονται άλατα και ανάπτυξη χλωρίδας κααι οι αρμοί μεταξύ τσεκολαδούρας και κεραμικών έχουν καταστραφεί. Αυτό οδηγεί σε διείσδυση υγρών στοιχείων (όμβρια ύδατα) κάτω από τα κεραμικά και ως εκ τούτου και στο ταβάνι του επιδίκου διαμερίσματος του Ενάγοντα, με συνέπεια να δημιουργούνται τα προβλήματα οξείδωσης οπλισμού και ενανθράκωση σκυροδέματος όπως και αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων και υγρασία Εξωτερικά του στηθαίου στη βεράντα του διαμερίσματος [ ] υπάρχουν κάθετες ρωγμές που προκαλούνται από την έλλειψη αρμών διαστολής. Παρατίθενται σχετικές λεπτομέρειες Ζήτησε επανειλημμένα από την Εναγόμενη 1 να διορθώσει τις κακοτεχνίες, αλλά αυτή παρά το ότι αρχικά ανέλαβε την ευθύνη και κατέβαλε κάποιες προσπάθειες μη αποτελεσματικές, παραλείπει να επιλύσει το ζήτημα. - Η Εναγόμενη 3 ως Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας επιλαμβάνεται τεχνικών και άλλων προβλημάτων που παρουσιάζονται στην πολυκατοικία για ομαλή διαβίωση των κατοίκων της .Ο ίδιος ενημέρωσε τη Διαχειριστική Επιτροπή η οποία δεν επέλυσε το ζήτημα και εξέφρασε τη συμπάθειά της και συμβούλευσε τον Ενάγοντα να κινηθεί νομικά για να επιλύσει το πρόβλημά του. - Ετοιμάστηκε έκθεση από πραγματογνώμονα του ΕΤΕΚ σε σχέση με τα προβλήματα της υγρασίας στους τοίχους και της είσοδο νερών από τη βεράντα της οροφής. - Η αξία του διαμερίσματός του έχει εκμηδενιστεί γιατί έχει χάσει την αξία του και κανείς δεν θέλει να το αγοράσει. Υπάρχει αδυναμία ενοικίασης. Τα εντοιχισμένα ερμάρια και άλλα έπιπλα του διαμερίσματος έχουν καταστραφεί, λόγω της υγρασίας και των νερών που εισδύουν από την ταράτσα. Ο ίδιος πλήρωσε €1.105 ευρώ στον Μ.Κ.2 εμπειρογνώμονα (για την Έκθεσή του). Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι μπήκε στο διαμέρισμα αργότερα από ό,τι συμφωνήθηκε. Παρέλαβε τα κλειδιά το 2005 αλλά δεν μετακόμισε με την οικογένειά του. Ο ίδιος εισήλθε στην κατοικία το 2005 μετά την παραλαβή του κλειδιού, αλλά όχι η οικογένειά του. Δεν διαπίστωσε προβλήματα στην παραλαβή με υγρασίες. Διαπιστώθηκαν τα προβλήματα με τις πρώτες βροχές από το 2006 και το 2008 το πρόβλημα επιδεινώθηκε αφού έτρεχε νερό. Απευθύνθηκε άμεσα στον κ. Φραγκόπουλο αλλά χρειάστηκε χρόνια για να τον φέρει στο μέρος. Έστειλε και επιστολή με τη βοήθεια πραγματογνώμονα που διόρισε περί το
  1. Απότάθηκε στην εταιρεία Εναγόμενη 1 για να προβεί σε παράπονο το 2013 μετά την Έκθεση του Πραγματογνώμονα. Υπήρχαν ενοικιαστές. Δέχθηκε ότι είχαν τοποθετήσει γλάστρες κι έφτιαξαν ανθόκηπο στη βεράντα. Όταν είχε συνταχθεί Έκθεση Εμπειρογνώμονα οι ενοικιαστές, βρίσκονταν μέσα στο διαμέρισμα. Οι ενοικιαστές έφυγαν στο μεταξύ. Παράπονο για πρώτη φορά στην κατασκευάστρια εταιρεία έκανε το
  2. Δεν δέχθηκε ότι η πρώτη φορά που το έπραξε ήταν με επιστολή το
  3. Γνώριζαν το πρόβλημα οι Εναγόμενοι και υπήρξαν και 2 συνεδριάσεις εντός του διαμερίσματος. Δεν ήταν εύκολο να εισέλθει στο πιο πάνω διαμέρισμα 302, γιατί ενοικιαζόταν. Οι ενοικιαστές ήταν εξ' Ελλάδος. Και ο διευθυντής της Εναγόμενης 1 και ο πρώην ιδιοκτήτης είχαν ανεβεί στο διαμέρισμα 2 φορές και τον διαβεβαίωναν ότι το πρόβλημα θα επιλυνόταν. Διόρισε τον πραγματογνώμονα γιατί η κατάσταση είχε επιδεινωθεί. Αναλόγως της εποχής, έβρισκε δικαιολογία ο κ. Φραγκόπουλος, διευθυντής της Εναγομένης 1 για να τον κοροϊδεύει. Ο ίδιος δεν μπόρεσε να κατοικήσει το διαμέρισμα με την οικογένειά του. Έγιναν κάποιες προσπάθειες για επιδιόρθωση του προβλήματος αλλά ήταν ανεπιτυχείς. Από τις υγρασίες προκαλείτο μούχλα στον τοίχο και φούσκωνε το στρώμα από τη βροχή αλλά δεν έφερε κάποιο να μπογιατίσει τον τοίχο. Το διαμέρισμα δεν ήταν κατοικήσιμο. Ο ίδιος δεν κατοικεί εκεί κανονικά. Η οικογένειά του έφυγε και ζουν σε άλλο σπίτι και ο μόνος που μπαίνει στο διαμέρισμα είναι ο ίδιος, ο οποίος έμπαινε στο διαμέρισμα και το χρησιμοποιούσε. Αντεξεταζόμενος από την ευπαίδευτη συνήγορο της Εναγόμενης 3 Διαχειριστικής Επιτροπής της Πολυκατοικίας, δέχθηκε ότι τα προβλήματα στο διαμέρισμα προέρχονταν από παραλείψεις της Εναγόμενης
  4. Κατά τον ίδιο η Διαχειριστική Επιτροπή όφειλε να τον βοηθήσει για να υποχρεωθεί να προβεί σε επισκευές ο Φραγκόπουλος (εννοούσε την Εναγόμενη 1). Ενώ στην αρχή επιδείχθηκε εκ μέρους της κάποιο ενδιαφέρον, αυτό δεν συνεχίστηκε. Μαρτυρία για τον Ενάγοντα έδωσε επίσης ο Φ. Θεοφάνους, Μ.Ε.2, Πολ. Μηχανικός, ο οποίος υιοθέτησε το περιεχόμενο σχετικής Έκθεσης ημερ. 15/4/2013 την οποίαν ετοίμασε για την υπόθεση (Τεκμήριο 1). Περίληψη και παράθεση των κυριότερων σημείων της έχει ως ακολούθως:
  5. Αντικείμενο της πραγματογνωμοσύνης είναι οι υγρασίες στους τοίχους και η είσοδος νερών από την οροφή στο διαμέρισμα [ ].
  6. Υπήρξαν επικοινωνίες με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος [ ] (τον Ενάγοντα, σημειώνει το Δικαστήριο) ο οποίος υπέδειξε στον πραγματογνώμονα τα προβληματικά σημεία στο διαμέρισμα.
  7. Ο πραγματογνώμονας με τον Ενάγοντα επισκέφθηκαν το διαμέρισμα [ ]. Υποδείχθηκε στον πραγματογνώμονα ότι το δωμάτιο στο οποίο παρατηρήθηκε εισροή νέου και υγρασία βρίσκεται ακριβώς κάτω από τη βεράντα [ ]. Η ένοικος του διαμερίσματος [ ] ανέφερε στον πραγματογνώμονα ότι κατά τη διάρκεια των επιδιορθώσεων από την Εναγόμενη 1 αφαιρέθηκαν 2 μέτρα κεραμικά που εφάπτονται στο τοιχαράκι της βεράντας, μπήκε ένα είδος μόνωσης και τοποθετήθηκε κατρόχαρτο στην ένωση των κεραμικών με την τσεκουλατούρα και στη συνέχεια έγινε επανατοποθέτηση των κεραμικών και της τσεκουλατούρας.
  8. Ο πραγματογνώμονας επικοινώνησε με τον ιδιοκτήτη της Εναγόμενης 1 και ζήτησε τις απόψεις του. Ο τελευταίος του ανέφερε ότι την υπόθεση τη χειρίζεται ο δικηγόρος του. Ο δικηγόρος του τον ενημέρωσε ότι όλοι οι ισχυρισμοί του Ενάγοντα απορρίπτονται και ότι το διαμέρισμα πάνω από το διαμέρισμα του Ενάγοντα δεν ανήκει στην Εναγόμενη
  10. Ο Ενάγοντας διηγήθηκε στον εμπειρογνώμονα το ιστορικό του προβλήματος. Σύμφωνα με τον χειμώνα του 2006 παρατηρήθηκε διαρροή στο ταβάνι του υπνοδωματίου, τον χειμώνα του 2007 μετά που έντονη καταιγίδα υπήρξε ξανά διαρροή, όπως και τον χειμώνα του
  11. Στις αρχές του 2009 το πρόβλημα έγινε πιο έντονο και αυξήθηκαν οι μύκητες και η μούχλα. Σε όλο αυτό το διάστημα γίνονταν διαβήματα προς τη Διαχειριστική Επιτροπή και προς την Ενάγουσα 1 για επίλυση του προβλήματος. Γύρω στην άνοιξη του 2009 ο διευθυντής της Εναγόμενη 1 μαζί με ένα κτίστη επισκέφθηκαν το διαμέρισμα του Ενάγοντα και τον διαβεβαίωσαν ότι θα επιδιόρθωναν το πρόβλημα. Μετά που ένα μήνα ο διευθυντής της Εναγόμενης 1 μαζί με ένα κτίστη επισκέφθηκαν την πολυκατοικία, μετέβηκαν στο διαμέρισμα [ ] και έκλεισαν τις υδρορροές με κολλητική ταινία και αφού διαπιστώθηκε ότι έσταζε νερό μέσα στο υπνοδωμάτιο 1 από τη βεράντα την οποία είχαν τροφοδοτήσει προηγουμένως με νερό, δόθηκε εντολή από τον διευθυντή της Εναγόμενης 1 στον κτίστη να εντοπιστεί το πρόβλημα και να διευθετηθεί η ημερομηνία επιδιόρθωσης. Ο κτίστης αφαίρεσε τα κεραμικά γύρω από την υδρορροή, ενημέρωσε τον Ενάγοντα ότι το πρόβλημα ήταν στη γωνιά της σωλήνας της υδρορροής και θα το επιδιόρθωναν. Όταν τελείωσε η επιδιόρθωση παρατηρήθηκε ότι τα κεραμικά που τοποθέτησε ο κτίστης δεν ήταν στο ίδιο επίπεδο, αλλά ο διευθυντής της Ενάγουσας 1 επέμενε ότι ο κτίστης είχε διεκπεραιώσει ορθά την εργασία του. Τον χειμώνα του 2009 το πρόβλημα έγινε τόσο έντονο που είχαν τοποθετηθεί κουβέρτες στο πάτωμα για να μαζεύουν το νερό. Περί το τέλος του 2009 ο Ενάγοντας παρατήρησε ρωγμή εξωτερικά στο τοιχαράκι του διαμερίσματος της βεράντας [ ]. Τον χειμώνα του 2009 - 2010 η ποσότητα του νερού ήταν μεγαλύτερη. Το καλοκαίρι του 2010 σε συνάντηση με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, τον διευθυντή της Εναγόμενης 1 και τον κτίστη αναφέρθηκε ότι, αφού παρατηρήθηκε ότι υπήρχε πρόβλημα, τοποθετήθηκε μάστιχο στη ρωγμή εσωτερικά πάνω στο τοιχαράκι της βεράντας του διαμερίσματος [ ]. Το φθινόπωρο του 2011 μετά που έντονη βροχόπτωση παρατηρήθηκε νέα διαρροή. Ο κτίστης προέβηκε σε νέες επιδιορθώσεις, αφαίρεσε κεραμικά και τοποθετήθηκε κατρόχαρτο στις ενώσεις του υφιστάμενου κατρόχαρτου και έβαλε ξανά τα κεραμικά. Τον Δεκέμβριο του 2010 το πρόβλημα παρουσιάστηκε ξανά.
  12. Κατά την αυτοψία από τον πραγματογνώμονα στο διαμέρισμα 203 παρατηρήθηκαν: 1) Οξειδώσεις οπλισμού και ενανθράκωσης σκυροδέματος στο ταβάνι του υπνοδωματίου 1 του διαμερίσματος. 2) Αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων υγρασία στο ταβάνι και στους τοίχους εσωτερικά και 3) ρωγμές εσωτερικά και εξωτερικά του κτηρίου.
  13. Η ενανθράκωση επιτυγχάνεται δραστικά από πόρους, φωλιές, κακοτεχνίες, κτλ. Όταν οξειδωθεί ο οπλισμός παρατηρούνται αρχικά τριχοειδείς ρωγμές λόγω αύξησης του όγκου του.
  14. Η αιτία ανάπτυξης της αποκόλλησης και ρηγμάτωσης επιχρισμάτων και της υγρασίας στο ταβάνι είναι η διείσδυση της υγρασίας μέσα στη μάζα του τοίχους στην επιφάνεια μεταξύ τοίχου και επιχρίσματος και στο ταβάνι του υπνοδωματίου. Η αιτία μπορεί να βρίσκεται και σε εκτόνωση νερών από πλημμυρισμένο δώμα ή από εγκλωβισμένα νερά στα κεραμικά της βεράντας του διαμερίσματος [ ].
  15. Σε σχέση με τις ρωγμές δεν συνεπάγονται έλλειψη λειτουργικότητας και ανθεκτικότητας της κατασκευής. Πρέπει να υπάρχει συνεχής εποπτεία, αλλά και παρέμβαση. Το πρώτο που πρέπει να γίνει είναι ο εντοπισμός των σημείων που χρειάζονται επισκευή. Οι αιτίες των ρωγμών στους σουβάδες είναι η διαφορετική διαστολική συμπεριφορά των δομικών υλικών ή οι κατασκευαστικές αστοχίες που πέρασαν απαρατήρητες.
  16. Καταλήγει ο εμπειρογνώμονας στα ακόλουθα ως "Πόρισμα": Στη βεράντα πάνω από το διαμέρισμα υπάρχει αποσάθρωση του σουβά πάνω στο τοιχαράκι (στηθαίο) όπως και αποσάθρωση σε κολόνα με αποτέλεσμα αυτό να δημιουργεί πρόβλημα διείσδυση υγρών στοιχείων στο ταβάνι του διαμερίσματος και να δημιουργούνται τα προβλήματα οξειδώσεις οπλισμού και ενανθράκωσης σκυροδέματος όπως και αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων υγρασία. Διαπιστώνονται επίσης άλατα και ανάπτυξη χλωρίδας στις ενώσεις της τσεκουλατούρας και των κεραμικών και καταστροφή των αρμών μεταξύ τσεκουλατούρας και κεραμικών. Αυτό οδηγεί σε διείσδυση υγρών στοιχείων (όμβρια ύδατα) κάτω από τα κεραμικά, με συνέπεια να δημιουργούνται προβλήματα οξειδώσεις οπλισμού, ενανθράκωση σκυροδέματος και αποκόλλησης και ρηγμάτωσης επιχρισμάτων υγρασίας. Εξωτερικά του στηθαίου στη βεράντα του διαμ. [ ] υπάρχουν κάθετες ρωγμές από την έλλειψη αρμών διαστολής που θα επέτρεπαν στη συστολική και διαστολική κίνηση του στηθαίου ως επίσης και ρωγμές στο εξωτερικό μέρος του στηθαίου, που προκλήθηκαν κατά τη ξήρανση του επιχρίσματος ή πιθανή λανθασμένη εφαρμογή του. Συνέπεια αυτού είναι η διείσδυση υγρασίας μέσα στο στηθαίο και δημιουργία αποσάθρωσης με αποτέλεσμα να υπάρχει το φαινόμενο της διείσδυσης υγρών στοιχείων στο υπνοδωμάτιο του διαμερίσματος. Η Έκθεση συνοδεύεται από φωτογραφίες, που φέρονται να απεικονίζουν την κατάσταση -αν και δεν έχουν εξηγηθεί ειδικά-. Ο Μ.Ε.2 ανέφερε περαιτέρω ότι σε σχέση με τη βεράντα στο διαμέρισμα [ ] ότι εάν δεν υπάρχει σωστή στεγανοποίηση σίγουρα θα υπάρξει διείσδυση ομβρίων υδάτων από τη στιγμή που δεν θα υπάρχει στεγανοποίηση κάτω από το υπόστρωμα των κεραμικών. Αντεξεταζόμενος από τον ευπαίδευτο συνήγορο της Εναγόμενης 1, κ. Παπαχρυσοστόμου, ανέφερε ότι το ιστορικό που παρατίθεται στην έκθεσή του είναι αυτό που του παρατέθηκε από τον Ενάγοντα σε σχέση με την επιστολή 7/3/13 στην οποία γίνεται αναφορά και την επιστολή 3/11/09 που της παρέδωσε ο Ενάγοντας. Σε σχέση με τη διαπίστωσή του ότι αιτία της υγρασίας στο ταβάνι και στους τοίχους του υπνοδωματίου στο διαμέρισμα του Ενάγοντα είναι η διείσδυση από τη βεράντα του διαμερίσματος [ ], εξήγησε ότι η διείσδυση των ομβρίων υδάτων που προέρχεται από το πιο πάνω διαμέρισμα σχετίζεται με αποσάθρωση σε κολόνα που παρατηρήθηκε και στο περιμετρικό τοιχαράκι και με αποκόλληση μεταξύ τσεκουλατούρας και κεραμικού. Όταν δεν υπάρχει σωστή στεγανοποίηση κάτω από το υπόστρωμα των κεραμικών τα όμβρια ύδατα διεισδύουν ως την κάτω επιφάνεια. Η διείσδυση των ομβρίων υδάτων ξεκινά από τον χώρο πάνω από το διαμέρισμα του Ενάγοντα. Εκτός από τη βεράντα διεισδύουν και από την κολόνα. Σε σχέση με το αν υπήρχε φυσική φθορά, εάν το υπόστρωμα κάτω από τα κεραμικά ήταν στεγανοποιημένο δεν θα υπήρχε διείσδυση ομβρίων υδάτων. Σύμφωνα με το πόρισμά του, το ζήτημα ήταν να υπήρχε συντήρηση των αρμών μεταξύ των κεραμικών και της τσεκουλατούρας. Υπήρχε κήπος στη βεράντα αλλά δεν παρατήρησε αυτόματο σύστημα ποτίσματος. Δεν συμφώνησε ότι τα κεραμικά ως δομικό υλικό έχουν μεγάλη συστολή και διαστολή από μόνα τους, αλλά ως τοποθετημένα σε επιφάνεια επηρεάζονται από τη συστολή και διαστολή του κτιρίου. Υπήρχαν αρμοί. Στην πάροδο του χρόνου όταν ένα υλικό δεν συντηρείται μπορεί να επηρεαστεί και από τις θερμοκρασίες. Ο ίδιος δεν υπέδειξε στους κατόχους των διαμερισμάτων κάποια λάθη, γιατί αυτό δεν ήταν στους όρους διορισμού του από το ΕΤΕΚ. Το επίχρισμα μιας μπογιάς χρειάζεται συντήρηση. Κατά τον ίδιο όμως το πρόβλημα δεν προέκυπτε μόνο από συντήρηση. Παρέπεμψε στην παράγραφο 2 της έκθεσής του επί αυτού του σημείου. Δεν γνωρίζει αν υπάρχει ή όχι στεγανοποίηση κάτω από το υπόστρωμα των κεραμικών. Αντεξεταζόμενος από την ευπαίδευτη συνήγορο της Εναγόμενης 3, κα Πελεκάνου, διευκρίνισε ότι το πρόβλημα εντοπίζεται σε εισροή ομβρίων υδάτων από τον χώρο πάνω από το διαμέρισμα, δηλαδή από το διαμέρισμα του πιο πάνω. Αξιολόγηση μαρτυρίας - ευρήματα Ως αναφέρεται στο σύγγραμμα Τ. Ηλιάδη και Ν.Γ. Σάντη «Το Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές - Λευκωσία 2014, σελ. 135: « Η αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν περιορίζεται αποκλειστικώς στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας κάθε μάρτυρα ξεχωριστά (Rana και Άλλου ν. Δημοκρατίας
(2004)2 ΑΑΔ 489) αλλά αντιπαραβάλλεται και διρευνάται στο σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάζεται και από τις δύο πλευρές (Φώτσιου ν. Ηροδότου
(2010)1(Β) ΑΑΔ 1172). Τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι αλληλένδετα με τη συνολική εκτίμηση της μαρτυρίας και των προεκτάσεών της και συναρτάται με την αντικειμενική όψη των πραγμάτων (Βασιλείου ν. Αστυνομίας Ποιν. Εφ. 159/09, ημ. 4.5.12).» Στην υπόθεση Demil Imports Exports v. Ζήνων Κωνσταντινίδης
(2011)1Α Α.Α.Δ. 462, αναφέρθηκαν τα πιο κάτω: «Στις αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους των εναγόντων, να αποδείξουν τους ισχυρισμούς τους για την αξίωση τους. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη. Στην υπόθεση Μαρσέλ (πιο πάνω) λέχθηκε ότι «Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι η πιο πιθανή παρά ή αντίθετη, εκείνη δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και εάν η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά η αντίθετη, εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. (Βλέπε μεταξύ άλλων Phipson on Evidence, 14th Edition, par.4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614.)» Στην υπόθεση Αθηνής Σωτήρης ν. Δημοκρατίας,
(2008)2 Α.Α.Δ. 256, τονίστηκε ότι: « Ο δικάζων, επομένως, δικαστής βρίσκεται στην πλεονεκτική θέση να παρακολουθεί τη ζωντανή διαδικασία και να κρίνει από το σύνολο της συμπεριφοράς του μάρτυρα την έμφυτη κλίση του προς την φιλαλήθεια ή το ψεύδος. Όταν βεβαίως αναφερόμαστε σε συμπεριφορά του μάρτυρος δεν εννοούμε το ύφος με το οποίο εξωτερικεύει τη μαρτυρία του, γιατί μπορεί π.χ. να έχει υποκριτικές ικανότητες ή αντίθετα κάποια εγγενή αδυναμία στην εκφορά του λόγου. Εννοούμε, κατά κύριο λόγο, το περιεχόμενο της μαρτυρίας το οποίο ελέγχεται με τη βάσανο της λογικής και την ανθρώπινη εμπειρία ως προς την αναμενόμενη φυσιολογική εξέλιξη των πραγμάτων της ζωής. Ασφαλώς στην αξιολόγηση όλων των πιο πάνω κυρίαρχο ρόλο έχει ο δικαστής που χρησιμοποιεί εκτός από τις νομικές του γνώσεις και την εμπειρία και κοινή λογική. Με αυτά τα κριτήρια, και στη βάση του συνόλου της συμπεριφοράς του μάρτυρα, κρίνει για την αξιοπιστία ενός μάρτυρα.». Ένας μάρτυρας σε πολιτική Αγωγή μπορεί να γίνει πιστευτός από το Δικαστήριο είτε εξ' ολοκλήρου είτε μερικώς (Βλ. Αγαπίου ν. Παναγιώτου
(1988)1 ΑΑΔ 263 και Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη
(1995)2 ΑΑΔ 207). Σε σχέση με τη μαρτυρία εμπειρογνωμόνων, αυτοί αξιολογούνται βάσει των ίδιων αρχών με βάση τις οποίες αξιολογείται η μαρτυρία των κοινών μαρτύρων (βλ. Cybarco Ltd v Kovascik
(2001)1 (Γ) ΑΑΔ 2013) και συνεπώς δεν αποτελεί η μαρτυρία τους θέσφατο που δεσμεύει το Δικαστήριο δίχως άλλο. Το Δικαστήριο πρέπει να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα. Επί λέξει στη Cybarco αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: « Καθώς έχει νομολογηθεί οι εμπειρογνώμονες μάρτυρες υπέχουν υποχρέωση να δώσουν στο δικαστήριο τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να καθίσταται δυνατός ο έλεγχος της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους έτσι ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να σχηματίζει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία (Anastassiades v. Republic
(1977)2 C.L.R. 97, Kouppis v. Republic
(1977)2 C.L.R. 361, Philippou v. Odysseos
(1989)1 C.L.R. 1, 5 και Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. 298, 308).» Είχα την ευκαιρία να παρατηρήσω τους μάρτυρες στο εδώλιο και να αξιολογήσω τη μαρτυρία τους από τις αντιδράσεις τους, την αμεσότητα ή μη των απαντήσεών τους και τη συνοχή του περιεχομένου της. Αξιολόγησα τη μαρτυρία στο σύνολό της και σε αντιπαραβολή του περιεχομένου της μαρτυρίας, αλλά και σε σχέση με τα έγγραφα που κατέθεσαν οι μάρτυρες ως Τεκμήρια στο Δικαστήριο. Όσον αφορά τον Ενάγοντα, ήταν έκδηλη η αγανάκτισή του για το ζήτημα και ο εκνευρισμός του, κάτι που προσθέτει στην αυθεντικότητα της εκδοχής του, προσδίδοντάς της αληθοφάνεια. Μου δημιούργησε γενικά καλή εντύπωση και κρίνω ότι είπε την αλήθεια στο Δικαστήριο, ως προς το πρόβλημα διαρροής νερών που αντιμετωπίζει και ως προς το χρονικό πλαίσιο μέσα στο οποίο αυτό τοποθετείται. Ότι δηλαδή επρόκειτο για πρόβλημα που παρουσιάστηκε το
  1. Δεν εξετάζω εδώ την άποψή του ως προς το ποιος είχε την ευθύνη ή όχι για το πρόβλημα διαρροής νερών που ανέφερε, αφού αυτό είναι κάτι που θα το κρίνει το Δικαστήριο στη βάση των ευρημάτων του. Πράγματι μου προκάλεσε απορία η χρήση του διαμερίσματος από τον ίδιο και αφέθηκαν κενά και απορίες για το πως χρησιμοποιεί το διαμέρισμα. Πρόκειται όμως για δική του ιδιοκτησία - ένα καινούριο κατά την εμφάνιση των προβλημάτων διαμέρισμα- την οποία έχει κάθε δικαίωμα να μπορεί να την απολαμβάνει ειρηνικά και χωρίς προβλήματα και επί του προκειμένου χωρίς μούχλες, διαρροές νερού ή υγρασίες. Μπορώ συνεπώς μέσα από τη μαρτυρία του να προβώ σε εύρημα για τη διαρροή νερών και πρόκληση μούχλας και υγρασίας στο διαμέρισμά του, η οποία άλλωστε και δεν αμφισβητήθηκε ουσιαστικά από την πλευρά των Εναγομένων 1 και 3 - η Εναγόμενη 1 δεν αρνείται το πρόβλημα, αλλά το απέδωσε ο ευπαίδευτος συνήγορός της μέσω της υπερασπιστικής του γραμμής σε κακή συντήρηση ή σε κακή χρήση της βεράντας του διαμερίσματος [ ]-. Σχετική δικογραφημένη αναφορά για κακή χρήση του διαμερίσματος του Ενάγοντα ή έλλειψη αερισμού δεν προωθήθηκε στη διαδικασία από την Εναγόμενη
  2. Ο Μ.Ε.2 γενικά μου έκανε καλή εντύπωση. Επρόκειτο για εμπειρογνώμονα που θεωρώ ότι είχε το αναγκαίο επιστημονικό υπόβαθρο για να αξιολογήσει την επί τόπου κατάσταση στην οροφή της πολυκατοικίας. Βεβαίως, αξιολογείται με αρκετή επιφύλαξη η Έκθεση και τα συμπεράσματά του Μ.Ε.2, με δεδομένο το χρόνο διεξαγωγής της εμπειρογνωμοσύνης του (8 έτη μετά την παραλαβή του διαμερίσματος). Η ουσία όμως του πορίσματος Τεκμηρίου 1 (αρ. 5.0 σελ.19 ) δεν αμφισβητείτο. Παρέμεινε κάποιο κενό από την αντεξέτασή του. Εξηγώ. Προέβηκε σε συμπέρασμα και για έλλειψη στεγανοποίησης, λέγοντας ότι για να υπάρχει διαρροή νερών από τα πλακάκια της βεράντας του διαμερίσματος [ ] δεν πρέπει να υπήρχε ορθή στεγανοποίηση. Στο τέλος δέχθηκε ότι δεν γνωρίζει εάν υπάρχει ή όχι στεγανοποίηση. Όμως, σε κάθε περίπτωση, ως προς τα βασικά του συμπεράσματα, δεν κλονίστηκε από την αντεξέταση και έδωσε ικανοποιητικές εξηγήσεις για τα συμπεράσματά του. Όπως συνάγεται και από τις φωτογραφίες που επισυνάπτονται στην Έκθεση, υπήρχε διαρροή νερού στο διαμέρισμα του Ενάγοντα. Η διαρροή δεν αμφισβητήθηκε. Ούτε ότι προερχόταν από το διαμέρισμα [ ]. Σε μία στοιχειωδώς από άποψης δεξιοτεχνίας καλώς δομημένη πολυκατοικία, δεν πρέπει και δεν νοείται να υπάρχει υγρασία και διαρροή νερού ως λάμβανε χώρα από ένα διαμέρισμα προς το κάτω διαμέρισμα, σε μικρό δε χρονικό διάστημα από την κατασκευή του. Μπορώ λοιπόν μέσα από το πόρισμά του Μ.Ε.2 να προβώ σε σχετικό εύρημα ότι υπήρχε κατά το χρόνο που εξέτασε τα διαμερίσματα η ακόλουθη επί τόπου κατάσταση: Α. Εξαιτίας αποσάθρωσης στο σοβά πάνω στο τοιχαράκι και αποσάθρωση σε κολώνα, δημιουργούσε διείσδυση υγρών στοιχείων στο ταβάνι του διαμερίσματος του Ενάγοντα και προβλήματα οξειδώσεων οπλισμού και ενανθράκωσης σκυροδέματος όπως και αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων και υγρασία. Β. Υπήρχαν άλατα και ανάπτυξη χλωρίδας στις ενώσεις της τσεκουλατούρας και των κεραμικών και καταστροφή των αρμών μεταξύ τσεκουλατούρας και κεραμικών. Αυτό οδηγούσε σε διείσδυση υγρών στοιχείων (όμβρια ύδατα) κάτω από τα κεραμικά, με συνέπεια να δημιουργούνται προβλήματα οξειδώσεις οπλισμού, ενανθράκωση σκυροδέματος και αποκόλλησης και ρηγμάτωσης επιχρισμάτων υγρασίας. Γ. Εξωτερικά του στηθαίου στη βεράντα του διαμ. 302 υπήρχαν κάθετες ρωγμές από την έλλειψη αρμών διαστολής που θα επέτρεπαν στη συστολική και διαστολική κίνηση του στηθαίου ως επίσης και ρωγμές στο εξωτερικό μέρος του στηθαίου, που προκλήθηκαν κατά τη ξήρανση του επιχρίσματος ή πιθανή λανθασμένη εφαρμογή του. Συνέπεια αυτού ήταν η διείσδυση υγρασίας μέσα στο στηθαίο και δημιουργία αποσάθρωσης με αποτέλεσμα να υπήρχε το φαινόμενο της διείσδυσης υγρών στοιχείων στο υπνοδωμάτιο του διαμερίσματος. Βασίζομαι στο ότι το πρόβλημα της υγρασίας, μούχλας και διαρροής νερών χρονολογείται, από το 2006 κατά τον Ενάγοντα που θεωρώ αξιόπιστο -και ακόμη και υποθετικά να μη γινόταν δεκτό ότι ήταν το 2006 αλλά το 2009 που απευθύνθηκε ο Ενάγοντας στην Εναγόμενη που παρουσιάστηκε το πρόβλημα και πάλι θα ήταν σε μικρό χρονικό διάστημα -μόλις 4 χρόνων- από την αγορά του διαμερίσματος. Και ακόμη και πάλιν υποθετικά να ήταν το 2013 που πρωτοπαρουσιάστηκε το πρόβλημα -όταν δηλαδή συντασσόταν η Έκθεση του εμπειρογνώμονα- ακόμα και σε χρονικό ορίζοντα 8 χρόνων μετά την κατασκευή και παράδοση του διαμερίσματος, δεν μπορεί να ανάγεται το πρόβλημα της διαρροής νερών σε έλλειψη συντήρησης ή σε κακή χρήση του διαμερίσματος [ ]. Δεν επρόκειτο για πολυκατοικία 30-40 χρονών, όπου μια φυσική φθορά θα μπορούσε να δικαιολογήσει το φαινόμενο, αλλά για μία σχεδόν καινούρια πολυκατοικία της οποίας η ανέγερση ολοκληρώθηκε σύμφωνα και με παραδοχή των Εναγομένων το
  3. Όσον αφορά τη στεγανοποίηση, ακόμη και να υπήρχε κάποια στεγανοποίηση, ήταν προφανές ότι η διαρροή δεν εμποδιζόταν. Υπήρχε δε και πρόβλημα στο τοιχαράκι και στο στηθαίο στο διαμέρισμα 302 και όχι μόνο στα κεραμικά της βεράντας (βλ. παρ. 1, σελ. 19, Πόρισμα 5.0 στο Τεκμήριο 1) Συνεπώς, οι διαπιστώσεις του εμπειρογνώμονα έγιναν μεν το 2013, αλλά επειδή αφορούν ακριβώς αυτά τα φαινόμενα και όχι κάτι που προέκυψε μόλις το 2013 μπορώ να βασιστώ στο περιεχόμενο της Έκθεσής του και να θεωρήσω ότι τυγχάνει εφαρμογής το τεκμήριο της συνέχειας σε σχέση με την επί τόπου κατάσταση και ότι το πρόβλημα υπήρχε και το 2006 που ο Ενάγοντας το παρατήρησε και το 2009 που απευθύνθηκε γραπτώς στην Εναγόμενη
  4. Δεν προέκυψε δηλαδή το πρόβλημα υγρασίας όταν συντάχθηκε η Έκθεση, αλλά ήταν πρόβλημα που χρονολογείτο, με βάση και την αξιόπιστη επί τούτου μαρτυρία που έδωσε ο Ενάγοντας. Και επί αυτού, έχω πεισθεί ότι ήταν ορθή η επίμονη θέση του Μ.Ε.2 ο οποίος τόνιζε αντεξεταζόμενος και κακή συντήρηση, η διαρροή δεν δικαιολογείτο. Έχει συνεπώς αποδειχθεί η ύπαρξη διαφόρων προβλημάτων που σχετίζονται την υγρασία το 2013 με επί τόπου επιθεώρηση από τον εμπειρογνώμονα, ως επίσης και η υγρασία και η διαρροή νερού από το
  5. Ως εκ των πιο πάνω, προβαίνω σε κύριο εύρημα ότι υπήρξε διαρροή νερών, υγρασία και μούχλα στο διαμέρισμα του Ενάγοντα -το οποίο αγόρασε από την Εναγομένη 1 και του παραδόθηκε το 2005 ως είναι ουσιαστικά παραδεκτό- , που προέκυψε από το πιο πάνω διαμέρισμα [ ] από το 2006, η οποία διαπιστώθηκε και το 2013 και συμπεραίνω ότι υπήρχε σύνδεση του προβλήματος διαρροής νερών στην ιδιοκτησία του Ενάγοντα και της ύπαρξης υγρασίας, με την κατασκευή της πολυκατοικίας.Η προβαλλόμενη δε υπεράσπιση για κακή συντήρηση ή κακή χρήση του άνωθεν αυτού του Ενάγοντα, διαμερίσματος [ ], ως αιτία των προβλημάτων, δεν αποδείχθηκε με οιαδήποτε θετική μαρτυρία από πλευράς των Εναγομένων
  6. Από την άλλη όμως δεν παραλείπω να παρατηρήσω, ότι η Έκθεση του εμπειρογνώμονα δεν προτείνει ακριβείς εργασίες ή μεθοδολογία για συνολική επίλυση των προβλημάτων. Ούτε και κάποια κοστολόγηση μέσα από προσφορές για επιδιόρθωση ή άλλως πως. Συγκεκριμένα: Α.Ως προς τις οξειδώσεις οπλισμού (σελ. 14-16) καμία πρόταση δεν γίνεται για επιδιόρθωση. Β.Ως προς την αποκόλληση και ρηγμάτωση επιχρισμάτων αναφέρεται ότι μπορεί να αντιμετωπιστεί με 2 ταυτόχρονες επεμβάσεις:
  7. Προσπάθεια ελαχιστοποίησης της εισόδου της υγρασίας μέσα στη μάζα του τοίχου
  8. Αντικατάσταση του επιχρίσματος με επίχρισμα και τέλειωμα που να επιτρέπει στον τοίχον να εκτονώνει μέρος της υγρασίας προς τα έξω, χωρίς να επιτρέπει την είσοδο νέας υγρσίας. Γ. Ως προς τις ρωγμές εξωτερικά και εσωτερικά του κτιρίου, αυτό που αναφέρει στη σελ. 18 είναι "Το πρώτο που πρέπει να γίνει είναι ο εντοπισμός των σημείων που χρειάζονται επισκευή". Νομική Πτυχή - Κατάληξη Η Νομολογία διευκρινίζει ότι εφόσον στοιχειοθετούνται τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία περιβάλλουν την απαίτηση είναι παραδεκτή η παροχή αρμόζουσας θεραπείας άσχετα από το ακριβές νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση. Βλ. Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους
(1990)1 ΑΑΔ 319, Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian
(1992)1(A)AAΔ.400, Maison Jenny
(2002), πιο πάνω, Στυλιανού ν. Παπακλεοβούλου
(1982)1 ΑΑΔ 542, Πελεκάνος (Διαχειριστής) κ.α. ν. Πελεκάνου
(2006)1 (Α) ΑΑΔ 390. Δεν αναφέρεται ως νομική βάση η αμέλεια οιουδήποτε μέρους (εκτός στο σημείο που ζητούνται παραδειγματικές αποζημιώσεις). Παρά ταύτα προκύπτει από τα γεγονότα ως εκτίθενται στην Έκθεση Απαίτησης. Επίσης, δεν μου έχει παρουσιαστεί το αγοραπωλητήριο έγγραφο του διαμερίσματος, ώστε να γνωρίζω πως ακριβώς είχαν διατυπωθεί οι όροι της συμφωνίας πώλησης του διαμερίσματος 201 στον Ενάγοντα, ειδικά σε σχέση με την κατασκευή του, οπότε δεν έχει αποδειχθεί η ύπαρξη κάποιου ειδικού όρθου για καλή κατασκευή του κτιρίου ή του διαμερίσματος του Ενάγοντα. Σε κάθε περίπτωση όμως, θεωρώ ότι υπήρξε εξυπακουόμενος όρος στην εν λόγω σύμβαση αγοραπωλησίας διαμερίσματος να παραδώσει ο πωλητής-κατασκευαστής στον Ενάγοντα ένα στοιχειώδους ποιότητας, κατοικήσιμο και βιώσιμο διαμέρισμα σε ένα κτίριο χωρίς κατασκευαστικά προβλήματα. Ανάλυση σε σχέση με τους εξυπακουόμενους όρους σε κατασκευαστικές συμβάσεις, γίνεται από το συνάδελφο κ. Χ. Φιλίππου Π.Ε.Δ., Α.Ε.Δ. ως ηταν τότε, στα πλαίσια της Αγωγής Ε.Δ. Λάρνακας Γεωργιάδη ν. Ταχυδομή Κατασκευαστική Λτδ, Αρ. Αγωγής: 2008/2011, απόφαση ημερ. 25/4/2019 (η παράθεση του σχετικού αποσπάσματος εκτείνεται μέχρι τη σελ. 21 της παρούσας απόφασης): "Η εναγομένη είχε αναλάβει με τη Σύμβαση να δώσει και γραπτή εγγύηση για 8 χρόνια για την σωστή κατασκευή και τα υλικά κατασκευής ενώ στη βάση του όρου 10 η εναγομένη είναι υποχρεωμένη να ανεγείρει την οικία σύμφωνα με τους όρους των σχεδίων και την τεχνολογία crosswise αλλά και να καταβάλει το μέγιστο των δυνάμεων της προκειμένου να ανεγείρει την «οικοδομή σύμφωνα με τους καλύτερους κανόνες τεχνικής και επιδεξιότητας». Άρα υπήρχε σαφής συμβατική υποχρέωσή της να προσφέρει οικία δεκτική οίκησης. Ακόμα όμως και αν ήθελε θεωρηθεί ότι ο σαφής αυτός όρος δεν παράγει υποχρέωση της εναγομένης, αυτή «αναδύεται» και ως εξυπακουόμενος όρος της σύμβασης (Τεκμ. 1 και 2). Σχετική είναι η απόφαση Μοσφιλιώτης Λτδ ν. Βωνιάτη κ.α.,
(1992)1 ΑΑΔ 570 όπου αναφέρθηκε ότι: «Παρά το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε κάμει στην απόφασή του ρητή αναφορά σε ρητό όρο της σύμβασης σύμφωνα με τον οποίο οι Εφεσείοντες έχουν υποχρέωση να παραδώσουν στους Εφεσίβλητους το διαμέρισμα "εσωτερικώς κατοικήσιμο", και παρά το γεγονός ότι είχε προβεί σε εύρημα ότι το διαμέρισμα δεν ήταν κατάλληλο για χρήση ως κατοικία, θεώρησε εντούτοις αναγκαίο να εξετάσει κατά πόσο, σύμφωνα με την Αγγλική νομολογία, υπάρχει εξυπακουόμενη υποχρέωση των Εφεσειόντων να παραδώσουν το διαμέρισμα σε κατοικήσιμη κατάσταση. Είναι φανερό ότι όλα όσα αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του σχετικά με την ύπαρξη εξυπακουόμενου όρου της σύμβασης ταυτόσημου με το ρητό όρο της ίδιας σύμβασης δεν ήταν αναγκαία και ασφαλώς λέχθηκαν ως εκ του περισσού. Έδωσαν, εντούτοις, αφορμή στους Εφεσείοντες να αμφισβητήσουν την ορθότητα του επίδικου αυτού μέρους της πρωτόδικης απόφασης για λόγους, βέβαια, που δεν ευσταθούν. Συμφωνούμε ότι στην παρούσα περίπτωση δεν χωρεί ο επίδικος εξυπακουόμενος όρος, όχι γιατί έρχεται σε αντίθεση με οποιοδήποτε όρο της σύμβασης σχετικά με τη μόνωση της ταράτσας, αλλά γιατί το θέμα της καταλληλότητας του διαμερίσματος για χρήση ως κατοικίας καλύπτεται πλήρως από ρητό όρο της σύμβασης ο οποίος δεν περιέχει οποιεσδήποτε επιφυλάξεις οι οποίες δυνατό να ενυπάρχουν στον επίδικο εξυπακουόμενο όρο σύμφωνα με τη νομολογία. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το διαμέρισμα δεν ήταν κατάλληλο για χρήση ως κατοικία προσδιορίζει από μόνο του την παράβαση της ρητής συμβατικής υποχρέωσης των Εφεσειόντων να παραδώσουν στους Εφεσίβλητους το πωληθέν διαμέρισμα σε κατοικήσιμη κατάσταση και επιβάλλει στο εκδικάσαν Δικαστήριο την υποχρέωση να επιδικάσει σ' αυτούς εύλογη αποζημίωση για τη ζημιά που έχουν υποστεί. Οι Εφεσίβλητοι δε χρειάζεται να αποδείξουν τίποτε πέραν αυτού σχετικά με την αιτία των ρωγμών στην οροφή. Θα θέλαμε, εντούτοις, να προσθέσουμε ότι το γεγονός ότι στην Κύπρο είναι, δυστυχώς, σύνηθες φαινόμενο να χρησιμοποιούνται για την κατασκευή ταράτσων από μπετόν αρμέ τέτοια υλικά και να επιδεικνύεται τέτοια δεξιοτεχνία και φροντίδα κατά την κατασκευή τους ώστε να παρουσιάζονται ρωγμές, όχι βέβαια της έκτασης και του μεγέθους των ρωγμών που είχαν παρουσιαστεί στο επίδικο διαμέρισμα, δε θα απάλλασσε τους Εφεσείοντες της υποχρέωσης τους να παραδώσουν διαμέρισμα σε κατοικήσιμη κατάσταση έστω και αν η υποχρέωση αυτή ήταν συνέπεια του εξυπακουόμενου και όχι του ρητού και απόλυτου όρου που υπάρχει στην παρούσα σύμβαση ». Η υπόθεση Jennings v. Tavener, [1955] 2 All E.R. 769 αφορούσε οικοδόμηση και παράδοση οικίας στον ενάγοντα από τον κατασκευαστή, στην οποία παρουσιάστηκαν ρωγμές που δημιουργήθηκαν από την διαρροή υγρασίας στα θεμέλια λόγω του αργιλώδους εδάφους (clay soil) και η οποία προερχόταν από τις ρίζες δένδρων Λεύκας που βρίσκονταν 30 με 40 πόδια πίσω από το υποστατικό. Αποφασίστηκε ότι στα κατασκευαστικά συμβόλαια, ο εξυπακουόμενος όρος για οικοδόμηση κατοικήσιμης κατοικίας με επιμελή τρόπο, συμπεριλαμβάνει και την σωστή θεμελίωση στο υπέδαφος. Η διαρροή υγρασίας από τα εν λόγω δένδρα, ήταν ένας γνωστός κίνδυνος που όφειλε να λάβει υπόψη ο κατασκευαστής. Λέχθηκε περαιτέρω ότι αν αποδειχθεί ότι η οικία οικοδομήθηκε με τρόπο που να μην αντιμετωπίζεται η υγρασία στα θεμέλια, τότε ο κατασκευαστής είναι υπεύθυνος για παραβίαση του πιο πάνω εξυπακουόμενου όρου για οικοδόμηση της κατοικίας με επαγγελματικά επιμελή τρόπο. Στο σύγγραμμα Hudson's Building and Engineering Contracts (10th ed) σελ 273-275 στο οποίο και πάλι ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντος με παρέπεμψε, αναφέρον τα ακόλουθα ως προς την υποχρέωση του εργολάβου έναντι του εργοδότη ότι:
(2)Obligations as to Design and Quality of Materials and Work. So far, the contractor's obligation to bring the work to completion has been considered, and it has been seen that an employer does not in any way warrant the practicability of his architect's or engineer's design, and that the contractor's obligation to bring the works to completion by whatever means may be necessary is, in the absence of express terms, unaffected by the architect's production of the initial design. It is now proposed to deal with obligations which may continue after completion in regard to the work done by the contractor. In so far as there is a clear breach of an express term describing the work to be done, no problem arises other than that created by the possible binding effect of a final certificate. The present subsection is concerned with implied obligations, or the interpretation of express warranties, as to quality, and it is now proposed to consider the subject under three heads, namely, design, materials and workmanship. In fact it should be appreciated that, in the senses in which they are often used, these expressions may overlap to a considerable extent. Thus design is wide enough to include (and include correctly) not merely structural calculations and the dimensions, shape and location of the work, but the choice of particular materials for particular functions and, similarly, the choice of particular work processes. In other words, in sophisticated contracts the design includes the specification as well as the drawings. The concept of workmanship as it is often used may really mean design in one of the senses indicated above, as when a carpenter decides to use noncorrosive nails or screws in an exposed position or where a long life is demanded of his work, or a butt joint where a mortise and tenon is necessary, or where a plasterer decides that an extra coat is needed on a particular surface to give an even finish, or a tiler lays tiles to falls to take off stormwater, or a bricklayer chooses a particular mix for his mortar. Again, materials may be said to be of poor quality when what is meant is that they have been chosen for the wrong purpose, as common bricks for facing bricks, or iron cramps for zinc. All these are, on close analysis, cases of design, because they involve the element of deliberate choice as suitable for their purpose, but are frequently not so referred to because the finer details of construction, even in sophisticated contracts, and in less formal contracts a great deal of important design, may be left to the " good building practice " of the tradesmen or contractor concerned, for which the word " workmanship " is commonly used. In this subsection the word " design " is used in the sense of the suitability for its intended purpose of the final permanent work, in so far as that may result from the intentions of those conceiving and planning the work, whoever they may be. .. It is submitted that a contractor undertaking to do work and supply materials impliedly undertakes: (
  1. a)to do the work undertaken with care and skill or, as some-times expressed, in a workmanlike manner; (
  2. b)to use materials of good quality. In the case of materials described expressly this will mean good of their expressed kind. (In the case of goods not described, or not described in sufficient detail, it is submitted that there will h'; reliance on the contractor to that extent, and the warranty in (
  3. c)below will apply); (
  4. c)that both the work and materials will be reasonably fit for the purpose for which they are required, unless the circumstances of the contract are such as to exclude any such obligation (this obligation is additional to that in (
  5. a)and (b ), and only becomes relevant, for practical purposes, if the contractor has fulfilled his obligations under (
  6. a)and (
  7. b)). The first two obligations (
  8. a)and (
  9. b)correspond to the warranty of merchantability, and that under (
  10. c)to the warranty of suitability, under section 14 of the Sale of Goods Act 1893. The obligation under (
  11. c)is here called the "design" obligation and extends, it is submitted, to all defects of planning or conception of the building or project in question including, as stated, the selection of all materials and work processes. The purpose for which the work or materials are required must, it is submitted, be considered in the light of the reasonable life of the building or project, or of the relevant part of it if the part can reasonably be expected to have a shorter life than that of the main structure. In rare cases the circumstances of the contract may serve to exclude the warranties in (
  12. a)and (b), as well as the warranty in (c). It is now certain that the obligation to use good materials is absolute and independent of fault. Defects in a large number of the "materials" used by contractors may in fact be due to the careless work of a sub-contractor, but to one working off the site rather than upon it, e.g. in the manufacture of items such as windows, doors and joinery, and pre-cast concrete units, and evenbricks; so to that extent the contractor's implied obligation is, on close analysis, only a warranty that someone else's work, whether or not in contractual relations with him, has also been carefully and skilfully done». Συνεπώς αποτελεί καλά καθιερωμένη αρχή στα κατασκευαστικά συμβόλαια και στην πρακτική, ότι μέρος των υποχρεώσεων του εργολάβου είναι και η υποχρέωσή του όπως εκπονήσει ορθά κατασκευαστικά σχέδια και στατικούς υπολογισμούς καθώς και να επιλέξει τα κατάλληλα υλικά για την συγκεκριμένη εργασία, την οποία έχει αναλάβει να διεκπεραιώσει. Και αυτή του η υποχρέωση υπάρχει και εξυπακουόμενα τόσο για αυτόν όσο και για τους υπεργολάβους που εργάζονται στο εργοτάξιο." Υπήρξε, ως προκύπτει από τα προβλήματα που παρουσιάστηκαν σε σύντομο χρονικό διάστημα από την κατασκευή του διαμερίσματος, σαφής παράβαση του εξυπακούομενου όρου να παραδώσει ο πωλητής-κατασκευαστής στον Ενάγοντα ένα στοιχειώδους ποιότητας, κατοικήσιμο και βιώσιμο διαμέρισμα σε ένα κτίριο χωρίς κατασκευαστικά προβλήματα.. Η παράβαση όμως των Εναγομένων 1 συνιστά και αμέλεια. Ανάλυση του ζητήματος σε σχέση με συμβάσεις εκτέλεσης εργασιών έγινε από τον κ. Παναγιώτου Α., τότε Α.Ε.Δ., σήμερα Π.Ε.Δ., στα πλαίσια της Αγωγής 5531/07 Ε.Δ. Λ/σιας Tofarco Ltd ν. Ρογήρου Αποστολίδη κ.α., Α, απόφαση ημερομηνίας 22/12/2016 , όπου κι αναφέρθηκαν τα πιο κάτω: «Θα εξετάσω στην συνέχεια κατά πόσον έχει αποδειχθεί και η δεύτερη βάση αγωγής για το αστικό αδίκημα της αμέλειας. Σε σχέση με αυτό το θέμα, παραπέμπω στο άρθρο 51(β) του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου (Κεφ.148) όπου προσδιορίζεται η υποχρέωση επίδειξης δεξιότητας και επιμέλειας από ένα προσοντούχο επαγγελματία στα πλαίσια άσκησης του επαγγέλματος του, είτε υπό τη μορφή εκτέλεσης εργασιών είτε από την παροχή υπηρεσιών. Το άρθρο 51(β) έχει ως εξής: «51. Αμέλεια συνίσταται— (α) .............................. (β) στην παράλειψη καταβολής τέτοιας δεξιότητας ή επιμέλειας για την άσκηση επαγγέλματος, επιτηδεύματος ή ασχολίας όπως ένα λογικό συνετό πρόσωπο, που έχει τα προσόντα για την άσκηση του επαγγέλματος αυτού, επιτηδεύματος ή ασχολίας θα κατέβαλλε υπό τις περιστάσεις, και στην πρόκληση ζημιάς εξαιτίας αυτής: Νοείται ότι για αυτή δύναται να τύχει αποζημίωσης μόνο το πρόσωπο έναντι του οποίου ο υπαίτιος της αμέλειας υπείχε υποχρέωση, υπό τις περιστάσεις, να μην επιδείξει αμέλεια.» Η στοιχειοθέτηση του αστικού αδικήματος της αμέλειας σύμφωνα με την νομολογία, προϋποθέτει την εξέταση των πιο κάτω στοιχείων: 1. Κατά πόσον υπάρχει καθήκον επιμέλειας από τον εναγόμενο στον ενάγοντα. 2. Αν η απάντηση στο πρώτο ερώτημα είναι θετική, κατά πόσον υπάρχει παράβαση του πιο πάνω καθήκοντος και ποια συμπεριφορά συνιστά την παράβαση. 3. Κατά πόσον ο ενάγων έχει υποστεί ζημιά ή απώλεια ως αποτέλεσμα της παράβασης του καθήκοντος επιμέλειας που είχε έναντι του ο εναγόμενος. Πρέπει επί του προκειμένου να αποδειχθεί αιτιώδεις συνάφεια μεταξύ της παράβασης του καθήκοντος επιμέλειας και της ζημιάς. Στα πιο πάνω, πρέπει να προστεθούν και οι έννοιες του «μέσου συνετού ανθρώπου» αλλά και της «δυνατότητας πρόβλεψης της ζημιάς» που αποτελούν ένα μέτρο κρίσης προκειμένου να αποφασιστεί κατά πόσον μια συγκεκριμένη συμπεριφορά συνιστά παράβαση του καθήκοντος επιμέλειας. Στην παρούσα περίπτωση και έχοντας υπόψη τα ευρήματα του Δικαστηρίου, κρίνω ότι η ενάγουσα είχε καθήκον επιμέλειας προς τους εναγομένους να οικοδομήσει με την αναγκαία δεξιοτεχνία την πολυκατοικία και να τους παραδώσει το επίδικο διαμέρισμα σε καλή κατάσταση χωρίς προβλήματα κακοτεχνιών που να καθιστούν προβληματική την διαμονή σε αυτό. Κρίνω περαιτέρω ότι η ενάγουσα παραβίασε το πιο πάνω καθήκον επιμέλειας που είχε έναντι των εναγομένων.» Η αμέλεια εντοπίζεται ακριβώς στο ίδιο σκεπτικό με αυτό που διατύπωσε ο κ. Παναγιώτου, Π.Ε.Δ. ανωτέρω: όφειλε η Εναγόμενη να οικοδομήσει με την αναγκαία δεξιοτεχνία την πολυκατοικία και να παραδώσει το επίδικο διαμέρισμα σε καλή κατάσταση στον Ενάγοντα χωρίς προβλήματα κακοτεχνιών που να καθιστούν προβληματική την διαμονή σε αυτό (στην προκειμένη χωρίς διαρροή νερού, μούχλα και υγρασία) Ερχομενος στη Διαχειριστική Επιτροπή, της οποίας η όποια ευθύνη ή αρμοδιότητα εκτείνεται μόνο σε κοινόκτητη ιδιοκτησία ή κοινόκτητη οικοδομή, Ευθύνη όμως της Διαχειριστικής Επιτροπής, η οποία και φέρει ευθύνη για κοινόχρηστους χώρους δεν στοιχειοθετείται. Σύμφωνα με το σχετικό Παράρτημα του Κεφ. 224. " 38ΚΣΤ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, θα είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, θα έχει τις εξουσίες και τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών και θα ασκεί τις εξουσίες και θα εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από ή δυνάμει αυτών.
(2)Χωρίς να επηρεάζεται η γενικότητα του εδαφίου
(1), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί- (α) Να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. (β) να ενάγει για και σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο, ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. (γ) να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. (δ) να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών που εκδίδονται δυνάμει αυτού. Καθήκοντα Διαχειριστικής Επιτροπής 38ΚΖ.-
(1)Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει, μεταξύ άλλων υποχρέωση- (α) Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (β) να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής και των βελτιώσεων συστατικών και προσαρτημάτων, όπως θα ανατεθεί σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (γ) να εκτελεί τα καθήκοντα που επιβάλλονται σ' αυτή από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (δ) να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Μέρος αυτό ή τους Κανονισμούς · (ε) να συμμορφώνεται σε κάθε ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία (στ) να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών · (ζ) να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε · (η) να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών.
(2)Για τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης δυνάμει του εδαφίου 2 του άρθρου 381Β η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στην αξία αντικατάστασης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και τη σύναψη οποιασδήποτε ασφάλισης που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών η Διαχειριστική Επιτροπή θεωρείται ότι έχει ασφαλιστέο συμφέρον στο αντικείμενο που ασφαλίζεται.
(3)Καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή." Δεν φέρει ευθύνη μία Διαχειριστική Επιτροπή για προβλήματα σε ιδιωτικό - μη κοινόκτητο χώρο στην οικοδομή, στην προκειμένη σε σχέση διαμερίσματα που αποτελούν ιδιοκτησία άλλων προσώπων. Ούτε ήταν αναμεμειγμένη στην κατασκευή του κτιρίου. Ούτε, επειδή μεσολάβησε η Διαχειριστική μεταξύ Ενάγοντα και οιουδήποτε άλλου μέρους, μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει κάποια ευθύνη η ίδια για το πρόβλημα που παρουσιάστηκε. Αιτούμενες θεραπείες Ειδικά σε σχέση με αποζημιώσεις σε κατασκευαστικές διαφορές, στα πλαίσια της Cypra Limited ν. A. Γιαπας Λιμιτεδ, Πολ. Έφεση 282/2010, απόφαση ημερ. 11/5/2015, ECLI:CY:AD:2015:A321 αναφέρθηκαν τα πιο κάτω: « Οι αρχές που διέπουν την απόδειξη κονδυλίων όπως τα υπό εκδίκαση παρατίθενται στο σύγγραμμα Hudson's Building and Engineering Contracts Eleventh Edition, volume 1. Εντοπίζονται τα ακόλουθα στην παράγραφο 8-137: «Consideration of the cases illustrated above shows that, in the case of defective work (that is, work not in accordance with the contract) there are in fact three possible bases of assessing damages, namely: (
  1. a)the cost of reinstatement; (
  2. b)the difference in cost to the builder of the actual work done and the work specified; or (
  3. c)the diminution in value of the work due to the breach of contract.» Ζητείται με την Αγωγή διάταγμα εναντίον των Εναγομένων 1 και 3 για επιδιόρθωση της βεράντας. Για τους Εναγόμενους 3, δεν έχει στοιχειοθετηθεί ευθύνη. Για τους Εναγόμενους 1 που θεωρώ ότι υπάρχει ευθύνη, η αξίωση δεν μπορεί να ικανοποιηθεί, γιατί δεν έχει υποδειχθεί η μεθοδολογία επίλυσης του προβλήματος. Θα ήταν δηλαδή πρακτικά δύσκολο να παρακολουθηθεί η εφαρμογή του διατάγματος (βλ. σχετικά το σύγγραμμα των Αρτέμη και Ερωτοκρίτου "Προσωρινά Διατάγματα" σελ. 152). Επιπλέον δεν μπορώ, με δεδομένο ότι το διαμέρισμα ανήκει σε πρόσωπο εναντίον του οποίου η Αγωγή έχει αποσυρθεί - ή σε οιοδήποτε άλλο πρόσωπο- να εκδώσω διάταγμα το οποίο επηρεάζει τα δικαιώματα προσώπου (με είσοδο σε ακίνητη ιδιοκτησία του) χωρίς αυτό να αποτελεί διάδικο μέρος. Πως δηλαδή θα μπορέσει να εκτελεστεί το διάταγμα χωρίς να υπάρχει η άδεια εκ μέρους του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος [ ] να εισέλθει κάποιος στο διαμέρισμά - απαραίτητη προϋπόθεση για τις επιδιορθώσεις-; Ερχόμενος στις αποζημιώσεις, όσον αφορά στις ειδικές ζημιές, πρέπει αυτές να αποδεικνύονται αυστηρά και με θετική μαρτυρία και ότι δεν είναι αρκετό να προβάλλονται στα δικόγραφα. Πρέπει και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία. Σχετικά με τα πιο πάνω, βλ. Πίριλλος ν. Κονναρή
(2000)1(Β) ΑΑΔ 1153, Ερωτοκρίτου κ.α. ν. Φούτρη
(2001)1(Β) ΑΑΔ 921 και Μεταξάκης ν. Δήμου Λευκωσίας
(2003)1 ΑΑΔ 467. Επί του προκειμένου, δεν υπήρξε μαρτυρία ούτε ποια είναι η αξία μείωσης διαμερίσματος, ούτε ποιο θα ήταν το κόστος των οποιωνδήποτε επιδιορθώσεων. Ούτε μπορεί αυθαίρετα να υπολογιστεί συγκεκριμένο ποσό. Όσον αφορά το γενικό ισχυρισμό του Ενάγοντα για δυσκολία ενοικίασης και πάλιν δε δόθηκαν συγκεκριμένες λεπτομέρειες για ενοικιαστική αξία και δεν παρατέθηκαν στοιχεία για προσπάθειες ή πρόθεση ενοικίασης του διαμερίσματος του Ενάγοντα σε άλλα πρόσωπα. Μπορεί όμως να αποδοθεί μόνο ποσό €1105 για την Έκθεση του Μ.Ε.2 αλλά κι ένα ποσό ως γενικές αποζημιώσεις για την αυτονόητη ταλαιπωρία που έχει υποστεί ο Ενάγων και το ότι στερήθηκε της ευκαιρίας για ειρηνική απόλαυση του διαμερίσματός του -με δεδομένο ότι είναι ο μόνος Ενάγοντας και ως ισχυρίστηκε ο ίδιος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα κατά καιρούς- κι ένα ποσό της τάξης των €8,000 θεωρώ ότι είναι αντιπροσωπευτικό κι επαρκές. Σε σχέση με την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων, ο συνάδελφός μου Χ. Ρασπόπουλος, Ε.Δ., στην αγωγή Επαρχιακού Δικαστηρίου αρ. 1768/2008 Γλαύκος Μιχαηλίδης ν. Κυριάκος Ανδρέου, απόφαση ημερομηνίας 27/10/2015, προέβη σε ανάλυση των υφιστάμενων αρχών της νομολογίας την οποία υιοθετώ: « Παραδειγματικές Αποζημιώσεις Σε αστικά αδικήματα μπορεί να επιδικασθούν επίσης παραδειγματικές (exemplary) αποζημιώσεις γνωστές και ως τιμωρητικές (punitive) αποζημιώσεις ακριβώς γιατί σκοπό έχουν την τιμωρία του εναγόμενου και την αποτροπή του από παρόμοια συμπεριφορά στο μέλλον και όχι την αποκατάσταση του ενάγοντα. (βλ. Νικολάου ν. Επίσημου Παραλήπτη ως Διαχειριστή της περιουσίας του Πτωχεύσαντος Λούη Αιμιλίου
(2009)1Β Α.Α.Δ 1339). Αρχικά στην Αγγλία υπήρχε η άποψη ότι τέτοιου είδους αποζημιώσεις μπορούσαν να επιδικαστούν εκεί που η συμπεριφορά του Εναγομένου ήταν τέτοια που άξιζε τιμωρίας προς αποκατάσταση του δικαίου και για παραδειγματισμό. Με την υπόθεση Rookes v. Barnard
(1964)All E.R. 367, η ορθότητα της οποίας επιβεβαιώθηκε μεταγενέστερα στην υπόθεση Cassell & Co. Ltd v. Broome
(1972)1 All E.R. 801 περιορίστηκε η ευχέρεια επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων μόνο σε εκείνες τις περιπτώσεις αστικών αδικημάτων
(1)που προκύπτουν από καταπιεστική συμπεριφορά από την διοίκηση ή
(2)που αφορούν συμπεριφορά που παραγνωρίζει πλήρως τα δικαιώματα του ζημιωθέντος και αποσκοπεί στον προσπορισμό κέρδους ή
(3)για τα οποία ρητά ο νόμος επιτρέπει την επιδίκαση τέτοιων αποζημιώσεων. Στην Cassel επισημάνθηκε ότι οι τρεις αυτές κατηγορίες πρέπει να ερμηνεύονται και να εφαρμόζονται με ευρύτητα. Μεταξύ άλλων χωρών όπου εφαρμόζεται το Κοινοδίκαιο, έτσι και στην Κύπρο η αποφάσεις Rookes και Cassell ανωτέρω αποδοκιμάστηκαν. Ειδικότερα στην Papakokinnou and others v. Kanther
(1982)1 C.L.R. 65 αν και δεν προέκυπτε ανάγκη να αποφασιστεί εάν οι κανόνες που καθιερώθηκαν στην Rookes εφαρμόζονται στην Κύπρο καθότι στα γεγονότα της υπόθεσης εκείνης η περίπτωση ενέπιπτε ακριβώς σε μια από τις τρεις περιπτώσεις της Rookes, εντούτοις εκφράστηκε η προτίμηση προς την ευρύτερη προσέγγιση που επιτρέπει την επιδίκαση παραδειγματικών αποζημιώσεων για άδικη πράξη η οποία είναι αξιόμεμπτη και η οποία να αξίζει τιμωρία από Δικαστήριο αστικής δικαιοδοσίας. Με αυτό τον τρόπο το Αστικό Δίκαιο θα έχει ένα αποτελεσματικό «όπλο» ενάντια στην ανυπότακτη διαγωγή. Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd. ν. Kυπριακής Δημοκρατίας
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1836 λέχθηκε ότι αξιόμεμπτη διαγωγή είναι εκείνη που συνοδεύεται από έντονα στοιχεία αλαζονείας, θρασύτητας ή αθέμιτου κίνητρου, ιδιαίτερα όταν τείνει να ταπεινώσει το θύμα του αδικήματος. Πρέπει να επισημανθεί ότι πριν την υπόθεση Papakokkinou αλλά μετά την απόφαση Rookes είχε εκδοθεί η απόφαση στην υπόθεση Stavros Gregoriades v. Evangelos Kyriakides
(1970)1 CLR 120, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο επιδοκίμασε την επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων σε ένα νεαρό ιατρό, ο οποίος είχε δεχτεί επίθεση από τον πρώην πεθερό του στο κτίριο του Δικαστηρίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικρότησε την άποψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι επρόκειτο για βιαιοπραγία υπό επιβαρυντικές περιστάσεις που διεπράχθη στο χώρο του Δικαστηρίου, χωρίς πρόκληση εκ μέρους του εφεσείοντα, και πως ήταν κατάλληλη περίπτωση για την επιδίκαση τιμωρητικών αποζημιώσεων. Βέβαια στη μεταγενέστερη υπόθεση Eliades v. Lyssarides
(1979)C.L.R. 254 όπου αναφέρθηκε η υπόθεση Gregoriades λέχθηκε ότι αυτό που έχει σημασία δεν είναι η ονομασία που δίνεται στις αποζημιώσεις αλλά ο λόγος για τον οποίον επιδικάζονται. Εκτενέστερη αναφορά στην διαφοροποίηση ανάμεσα στις παραδειγματικές και επαυξημένες αποζημιώσεις θα κάνω σε κατοπινό στάδιο της απόφασής μου. Εξαιρετικής σημασίας θεωρώ το εξής απόσπασμα από την απόφαση Ερωτοκρίτου Γιαννάκης ν. Ειρήναρχου Θεοδώρου και Άλλης,
(1997)1 Α.Α.Δ.
  1. Έχει ως εξής: «Δεν είναι άσκοπο να υπενθυμίσουμε ότι στα πρώτα χρόνια της εξέλιξης του κοινού δικαίου δεν υπήρχε διάκριση μεταξύ ποινικών και αστικών αδικημάτων. Η αυστηρή διάκριση μεταξύ ποινικών και αστικών αδικημάτων που αναγνωρίστηκε συν τω χρόνω δεν εξάλειψε ολοσχερώς τη δυνατότητα επιβολής χρηματικής τιμωρίας στον κατά το αστικό δίκαιο αδικοπραγούντα· περιορίστηκε όμως στις τρεις κατηγορίες που αναγνωρίστηκαν στη Rookes v. Barnard και επαναβεβαιώθηκαν στην Cassel & Co Ltd v. Broome και σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων. (Βλ. μεταξύ άλλων Βlackshaw v. Lord [1983] 2 All E. R.
  2. AB v. South West Water Services Ltd [1993] 1 All E.R.
  3. John v. MGN Ltd [1996] 2 All E.R. 35.)» Σε σχέση με το καθορισμό του ύψους των παραδειγματικών αποζημιώσεων λέχθηκε στην Papakokkinou (ανωτέρω) ότι λαμβάνεται υπόψη η σοβαρότητα της συμπεριφοράς και η οικονομική κατάσταση του εναγομένου. Επίσης με αναφορά στην υπόθεση Cassell λέχθηκε ότι είναι λάθος να διαχωρίζονται οι γενικές αποζημιώσεις από τις παραδειγματικές. Στο τέλος θα πρέπει να δίδεται ένα ποσό βασισμένο στη σφαιρική αντίληψη των γεγονότων της υπόθεσης. (βλ. επίσης Λούκας Κωνσταντίνου ή Λούκας Κ. Μήτα ν. Γ. & Κ. Σοφοκλέους Λτδ
(2003)1(Γ) ΑΑΔ 1952). Στο σύγγραμμα McGregor on Damages, 24η Έκδοση, παράγρ. 326-334 αναφέρεται ότι το ύψος των γενικών αποζημιώσεων είναι σχετικό και δεν επιδικάζονται παραδειγματικές αν το ύψος των γενικών αποζημιώσεων είναι ικανό για να τιμωρήσει τον εναγόμενο για την πράξη του.» Κρίνω επί του προκειμένου ότι το ύψος των γενικών αποζημιώσεων είναι ικανό να τιμωρήσει την Εναγόμενη 1 τόσο για την παράβαση εξυπακουόμενου συμβατικού όρου, όσο και για την αμέλεια που επέδειξε στην κατασκευή της πολυκατοικίας, οπότε δεν θα επιδικασθούν παραδειγματικές ή τιμωρητικές αποζημιώσεις. Με βάση τα πιο πάνω εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα κι εναντίον της Εναγομένης 1 για ποσό €8,000 πλέον €1,105 έξοδα Έκθεσης του εμπειρογνώμονα, σύνολο €9,105 που θα φέρει νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της Αγωγής. Έξοδα σε σχέση με τον Ενάγοντα και την Εναγόμενη 1 επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα κι εναντίον της Εναγόμενης 1 ως θα υπολογιστούν από τον/την Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της Αγωγής. Σε σχέση με την απαίτησή του Ενάγοντα εναντίον της Εναγόμενης 3 Διαχειριστικής Επιτροπής, αυτή απορρίπτεται και όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούντα αυτά το αποτέλεσμα της Αγωγής, επιδικάζονται εναντίον του Ενάγοντα και υπέρ της Εναγομένης 3, ως θα υπολογιστούν από τον/την Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της Αγωγής. Υπογρ. .................................. Ξ.Ξενοφώντος, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.