Π. ν. GORDIAN HOLDINGS LIMITED, Αίτ. Έφ.: 271/22, 4/8/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A289 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Αίτ. Έφ.: 271/22 Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/65), ως τροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχής, Εγγραφής και Εκτιμήσεως) Νόμο, Κεφ.224, ως τροποποιήθηκε Μεταξύ: [ ] Π. Εφεσείοντος/Αιτητή και GORDIAN HOLDINGS LIMITED Εφεσίβλητη/Καθ' ης η Αίτηση Ημερομηνία: 4 Αυγούστου 2022 Ε Μ Φ Α Ν Ι Σ Ε Ι Σ: Για Εφεσείοντα: κα Χ. Χριστοδούλου, για Παπαντωνίου και Παπαντωνίου ΔΕΠΕ Για Εφεσίβλητη: κα Φ. Θεοχάρους, για Κούσιος, Κορφιώτης, Παπαχαραλάμπους ΔΕΠΕ ------------- Α Π Ο Φ Α Σ Η Ο Εφεσείων-Αιτητής ζητά την ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ και ή οποιωνδήποτε άλλων ειδοποιήσεων και ή του ίδιου του Μέρους VIA του Ν.9/65 βάσει του οποίου η Εφεσίβλητη-Καθ' ης έχει προγραμματίσει πλειστηριασμό για τις 5.8.22 του ενυπόθηκου τεμαχίου 4132 (Υ.195). Ο Αιτητής προβάλλει 12 λόγους, στους οποίους θα γίνει αναφορά κατωτέρω. Υποστηρίζει την αίτηση με δική του ένορκη δήλωση, αναφερόμενος στο ιστορικό της υπόθεσης, αναλύοντας τους πιο πάνω λόγους και επισυνάπτοντας σειρά εγγράφων ως Τεκμήρια 1-
- Μεταξύ άλλων προβάλλει ότι δεν έχει οποιαδήποτε συμβατική σχέση με την Gordian (Καθ' ης), ότι αυτή δεν νομιμοποιείται να αποκτήσει τις πιστωτικές διευκολύνσεις που εξασφαλίζονται με την επίδικη υποθήκη, ότι το ενυπόθηκο αποτελεί την πρώτη κατοικία της οικογένειας του, ότι στις 16.9.22 (εννοεί 2021) η Καθ' ης καταχώρισε αγωγή εναντίον της πρωτοφειλέτιδος εταιρείας και των εγγυητών όπου εκεί ζητά και διάταγμα για την επίδικη υποθήκη, ότι ο ίδιος με ανταπαίτηση ζητά την ακύρωση της υποθήκης, ότι η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ συνιστά κατάχρηση, ότι το κατ' ισχυρισμόν χρέος είναι αμφισβητούμενο, ότι δεν είχε επισυναφθεί αναλυτική κατάσταση λογαριασμού, ότι δεν έχει σταλεί η Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ, ότι οι δικηγόροι του διαμαρτυρήθηκαν για την παράλειψη αλλά και την επιφυλασσόμενη τιμή (Τεκμήριο 5), ότι η Καθ' ης απάντησε με το Τεκμήριο 6, ότι δεν έχουν γίνει οι δέουσες επιδόσεις των ειδοποιήσεων αλλά και ότι οι προσβαλλόμενες ειδοποιήσεις δεν πληρούν τις αυστηρές προϋποθέσεις του Νόμου. Ένσταση Η Καθ' ης προέβαλε 14 λόγους προς απόρριψη της αίτησης, στους οποίους επίσης θα γίνει αναφορά κατωτέρω εάν και όπου απαιτείται. Στην συνοδευτική ένορκη δήλωση του ο λειτουργός της, ο κ. Δημητρίου, αναφέρεται επίσης στο ιστορικό προβάλλοντας μεταξύ άλλων ότι για την απόκτηση της πιστωτικής διευκόλυνσης και της υποθήκης ακολουθήθηκαν οι πρόνοιες των Νόμων (Τεκμήρια 1-7), ότι δεν ευσταθούν οι ισχυρισμοί του Αιτητή, ότι όλες οι ειδοποιήσεις έχουν σταλεί δεόντως (Τεκμήρια 9-11) και μεταξύ αυτών και η Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ αλλά ο Αιτητής δεν ανταποκρίθηκε, οπότε έγιναν εκτιμήσεις βάσει του Νόμου (Τεκμήρια 14-16), με επιφυλαχθείσα τιμή το ποσό των €708.
- Νομική Πτυχή Λαμβάνοντας υπόψιν τα όσα εν τέλει προωθούνται με την αγόρευση, το πρώτο ζήτημα το οποίο θέτει ο Αιτητής είναι ότι ενόψει των προθεσμιών του άρθρου 44Γ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Ν.9/65 εάν η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ επιδοθεί στο όριο των 30 ημερών πριν τον πλειστηριασμό και ο οφειλέτης ή άλλος καταχωρίσει έφεση στη λήξη των 45 ημερών τότε είναι αδύνατο να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός (ο οποίος θα είναι έτσι προγραμματισμένος σε 30 ημέρες από την επίδοση). Είναι βέβαια αυτονόητο πως πρόκειται για θεωρητικό ή ακαδημαϊκό ζήτημα δεδομένου ότι στη βάση των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης δεν εγείρεται τέτοιο θέμα, πράγμα αυταπόδεικτο εκ του ότι η έφεση αυτή εξετάζεται πριν τον προγραμματισθέντα για τις 5.8.22 πλειστηριασμό. Παρέλκει οτιδήποτε άλλο αφού είναι γνωστή η αρχή ότι τα δικαστήρια δεν ασχολούνται με ακαδημαϊκά ζητήματα. Άλλωστε, στην παρούσα περίπτωση η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ επιδόθηκε στις 8.6.22 και η έφεση καταχωρίστηκε στις 13.7.22 οπότε δεν μπορεί να προβάλλεται ισχυρισμός για ασφυκτικά χρονικά πλαίσια, δεδομένου ότι μεσολαβούσαν 58 ημέρες από την επίδοση μέχρι τον πλειστηριασμό. Το επόμενο θέμα αφορά αιτιάσεις του Αιτητή σε σχέση με την Ειδοποίηση Τύπου Ι. Δεν θα συμφωνήσω όμως με την εισήγηση ότι εφαρμόζονται κατ' αναλογίαν οι αρχές του διοικητικού δικαίου περί προσβολής σύνθετης διοικητικής ενέργειας και ότι με την έφεση προσβάλλεται παραδεκτώς η Ειδοποίηση Τύπου Ι ή άλλη προγενέστερη. Ο Νομοθέτης εν τη δική του σοφία και έχοντας πλήρη επίγνωση όλων των αρχών προνόησε ρητώς και σαφέστατα στο άρθρο 44Γ
(3)ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενος δύναται να καταχωρίσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης (άρα της ΙΑ), μόνο για συγκεκριμένους λόγους, τους οποίους παραθέτει εξαντλητικά (βλ. Αναφορικά με την αίτηση της χχχ Παπακοκκίνου, Πολ. Έφ.110/19, ημερ. 18.2.20). Σε αυτούς τους λόγους δεν περιλαμβάνεται λόγος που αφορά προηγηθείσες ειδοποιήσεις. Εννοείται πως εάν η πρόθεση του Νομοθέτη ήταν να χορηγήσει ένδικο μέσο κατά της Ειδοποίησης Τύπου Ι θα το έπραττε με σαφή και ρητό τρόπο, (όπως έπραξε για την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ), είτε αμέσως μετά την έκδοση της είτε έστω μετά τον προγραμματισμό της πώλησης. Το λεκτικό του άρθρου 44Γ και ιδιαίτερα το εδ.
(3)δεν αφήνει καμμιά αμφιβολία ότι ο όρος «ειδοποίηση» αναφέρεται στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Προφανώς ο Νομοθέτης είχε υπόψιν του πως οποιαδήποτε άλλα ζητήματα δύνανται να προωθηθούν σε διαδικασίες που αποσκοπούν στην έκδοση απαγορευτικού διατάγματος (πράγμα που θα συνιστούσε εξίσου λόγον έφεσης). Το τρίτο θέμα αφορά κάποιο υπονοούμενο το οποίο αφήνει ο Αιτητής ότι πάσχει και η ίδια η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Βασικά μέσα από παραπομπή σε νομολογία πρωτόδικων δικαστηρίων και χωρίς άλλη εξειδικευμένη αναφορά αφήνεται (στην αγόρευση) να νοηθεί ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ θα πρέπει να ακυρωθεί για λόγους που σχετίζονται με τη συγκεκριμενοποίηση του ποσού, των τόκων και των εξόδων. Δεν διαπιστώνεται όμως κάτι τέτοιο στην επίδικη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ η οποία έχει επισυναφθεί ως Τεκμήριο 4 στην αίτηση. Το οφειλόμενο ποσό συγκεκριμενοποιείται σε €1.135.149,73 και οι τόκοι σε €10.107,50 ενώ το ποσόν των εξόδων είναι μηδέν. Ούτε βέβαια αναφέρεται από τον Αιτητή ή διαπιστώνεται από το δικαστήριο οποιαδήποτε διαφοροποίηση από τον προβλεπόμενο στον Νόμο τύπο της ειδοποίησης αυτής. Το επόμενο ζήτημα για το οποίο παραπονείται ο Αιτητής είναι η καθορισθείσα στο Δελτίο (Ειδοποίηση Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού) τιμή πώλησης του ακινήτου. Υποστηρίζουν ότι ενώ πρόθεση του Νομοθέτη είναι να προστατεύσει από τον κίνδυνο πώλησης σε τιμή χαμηλότερη της πραγματικής αγοραίας αξίας εντούτοις η τιμή που έχει καθοριστεί (€990.000) είναι πολύ χαμηλή και δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου. Είναι όμως σαφές από τα όσα προωθούνται ότι κανένα βάσιμο παράπονο δεν υπάρχει για την ίδια τη διαδικασία εκτιμήσεων που έχει ακολουθηθεί. Τα όσα αναφέρει η Καθ' ης παρέμειναν αναντίλεκτα και στη βάση αυτών διαπιστώνεται πως έχουν τηρηθεί με ακρίβεια τα όσα προνοεί το άρθρο 44Δ του Νόμου. Τα σχετικά γεγονότα παρατίθενται με λεπτομέρεια στην ένορκη δήλωση της ένστασης (§§12 και 18). Ειδικότερα το Τεκμήριο 11 της ένστασης αποδεικνύει την επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΒ τόσο διά ταχυδρομείου όσο και διά ιδιώτη επιδότη. Είναι δε παραδεκτό ότι ο Αιτητής παρέλειψε να διορίσει δικό του εκτιμητή, ως είχε δικαίωμα, με αποτέλεσμα η Καθ' ης να διορίσει δύο ανεξάρτητους εκτιμητές βάσει του Νόμου. Λόγω της απόκλισης μεταξύ των δύο εκτιμήσεων (πέραν του 25%) ακολούθησε και διορισμός τρίτου εκτιμητή μέσω του ΕΤΕΚ οπότε προέκυψε η αγοραία αξία των €885.000 ως ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων [βάσει του εδ.
(5)]. Παρά ταύτα δεν ορίστηκε ως επιφυλαχθείσα τιμή το ποσό των €708.000 (που είναι το 80% της αγοραίας αξίας) αλλά το προαναφερθέν ποσόν των €990.000, ως φαίνεται στο Δελτίο Α. Το επιχείρημα ότι ο Νόμος ενδιαφέρεται για την εξεύρεση της πραγματικής αγοραίας αξίας είναι ορθό μόνον εάν συνοδεύεται από τη φράση «σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή». Η αγοραία αξία δεν είναι κάτι στατικό και ο Νομοθέτης γνωρίζει ότι αυτή επηρεάζεται από διάφορους παράγοντες της αγοράς. Εάν πρόθεση του ήταν να υπάρχουν χρονικές περίοδοι κατά τις οποίες να μην γίνονται ή να αναστέλλονται οι πωλήσεις εν αναμονή καλύτερων συνθηκών αγοράς ασφαλώς είχε και έχει την ευχέρεια να το πράξει όπως και το έπραξε με τον Ν.98(ι)/21 και τον Ν.82(ι)/22, όπου και ανέστειλε για κάποια περίοδο συγκεκριμένους πλειστηριασμούς. Δεν αμφισβητείται ότι επί του τεμαχίου έχει ανεγερθεί διώροφη κατοικία με υπόγειο, αποτελούμενη από εσωτερικό χώρο 365τ.μ., υπόγειο χώρο 230τ.μ. και βεράντες 42τ.μ. Ούτε αμφισβητείται ότι χρησιμοποιείται ως χώρος διαμονής. Όμως ο πιο πάνω Ν.82(ι)/22 ορίζει ως «κύρια κατοικία», για την οποία ισχύει αναστολή εκποιήσεων, μόνο την κατοικία της οποίας η εκτιμημένη αξία δεν υπερβαίνει τις €350.000, πράγμα το οποίο δεν καλύπτει την παρούσα περίπτωση, στην οποία η κατοικία είναι σαφώς υπερδιπλάσιας αξίας. Τέλος σημειώνεται πως βάσει του Νόμου το γεγονός ότι εκκρεμεί αγωγή δεν συνιστά λόγο για ακύρωση του πλειστηριασμού, καθώς και ότι η εισήγηση για μη νομιμοποίηση της Gordian δεν έχει προωθηθεί στο στάδιο των αγορεύσεων. Κατάληξη Στη βάση όλων των ανωτέρω συνιστά κατάληξη μου ότι δεν ευσταθεί οποιοσδήποτε λόγος ακύρωσης ή έκδοσης οποιουδήποτε διατάγματος. Δεν συμφωνώ με την εισήγηση ότι πρέπει να υπάρξει οποιαδήποτε παρέκκλιση σε, ό,τι αφορά τα έξοδα, από τη γενική αρχή. Ως εκ τούτου η αίτηση-έφεση απορρίπτεται με έξοδα €1.000 συν ΦΠΑ προς όφελος της Καθ' ης και εις βάρος του Αιτητή. (Υπ.) ............. Χ. Β. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Σ.Θ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο