← Κύπρος

Alpha Bank Cyprus Ltd ν. Εθνική Τράπεζα Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Αρ. Αγωγής: 2990/13, 31/5/2022

Alpha Bank Cyprus Ltd ν. Εθνική Τράπεζα Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Αρ. Αγωγής: 2990/13, 31/5/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A339 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Κ. Λοΐζου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2990/13 Alpha Bank Cyprus Ltd Εναγόντων ‑και‑ Εθνική Τράπεζα Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ Εναγομένων Ημερομηνία: 31/05/2022 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες: Κα Ξ. Κόκκινου για Χρυσαφίνης & Πολυβίου ΔΕΠΕ Για Εναγόμενους: Κος Θ. Ιωαννίδης για Θεόδωρος M. Ιωαννίδης & Σία ΔΕΠΕ ΑΠΟΦΑΣΗ A. Τα επίδικα θέματα Στην παρούσα υπόθεση επίδικη είναι η ερμηνεία εγγυητικής επιστολής, ημερομηνίας 20/01/2005 (παραδεκτό Τεκμήριο 3) ως τροποποιήθηκε μεταξύ των μερών στις 05/04/2006 (παραδεκτό Τεκμήριο 4) και της οποίας η ισχύ παρατάθηκε για συνολικά 11 φορές (παραδεκτό Τεκμήριο 6) μέχρι και την 20 Νοεμβρίου 2012 (στο εξής «η Εγγυητική»). Η υπόθεση δικάστηκε στη βάση αμιγώς παραδεκτών εγγράφων και γεγονότων. Δεν δόθηκε οποιαδήποτε προφορική μαρτυρία ενώπιόν μου. Τα μέρη βασίστηκαν στα παραδεκτά γεγονότα και έγγραφα ώστε κάθε ένα από αυτά να υποστηρίξει την δική του κατ' ισχυρισμό ορθή ερμηνεία της επίδικης εγγυητικής επιστολής. Τα εξής παραδεκτά γεγονότα καθίστανται αυτόματα ευρήματα του Δικαστηρίου: «

  1. Κατόπιν αίτησης της Εταιρείας Fakas Investments & Developments Ltd (στο εξής « ο Πωλητής») και εις αντάλλαγμα της χορήγησης δανείου από τους Ενάγοντες (στο εξής «οι Ενάγοντες» ή «οι Δικαιούχοι») στον Ευάγγελο Μακρίδη (στο εξής «ο Αγοραστής») με σκοπό την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του βάσει του Αγοραπωλητηρίου Συμβολαίου ημερ. 9.11.2004 ‑ μεταξύ αυτού και της πιο πάνω εταιρείας ‑ για αγορά Διαμερίσματος με αρ.201 στην Πολυκατοικία Fakas Court No.8 στη Λευκωσία (στο εξής « το Διαμέρισμα»), οι Εναγόμενοι (στο εξής «οι Εναγόμενοι» ή «οι Εγγυητές») εξέδωσαν Εγγυητική Επιστολή υπ' αρ. LGOTH000332 ημερ. 20.1.2005 προς όφελος των Εναγόντων, για το ποσό των £34.000 με σύνολο τόκου προς 7% ετησίως. (Τεκμήριο 3) (στο εξής « η Εγγυητική»). Η Εγγυητική θα καθίστατο αυτόματα άκυρη και χωρίς ισχύ εάν κατά οποιοδήποτε χρόνο της ισχύος της ο τίτλος ιδιοκτησίας του Διαμερίσματος μεταβιβαστεί από τον Πωλητή στον Αγοραστή, απαλλαγμένο από τα υπέρ των Εναγομένων βάρη και ο Αγοραστής το υποθηκεύσει σε όφελος των Εναγόντων, οπόταν τέτοια υποθήκη θα ήταν η εξασφάλιση των, στη θέση της Εγγυητικής.
  2. Στις 5/4/2006 το ποσό της Εγγυητικής αυξήθηκε κατόπιν συμφωνίας των μερών κατά ΛΚ15.400, δηλαδή το νέο της ποσό ήταν ΛΚ49.400 (Τεκμήριο 4).
  3. Στις 31.1.05 και 5.4.2006 εκδόθηκαν από τους Ενάγοντες δύο τραπεζικές επιταγές (Bankers Draft) προς τους Εναγόμενους για τον λογαριασμό της Fakas για τα ποσά των Λ.Κ. 34.000 και Λ.Κ. 15.400 αντίστοιχα (Τεκμήριο 5).
  4. Η Εγγυητική ανανεώθηκε στις 22.1.2008, 1.08.2008, 10.7.2009, 9.7.2010, 5.1.2011, 10.5.2011, 20.7.2011,18.1.2012, 23.4.2012, 27.6.2012, 9.10.2012, με τελευταία ημερομηνία λήξης την 20.11.2012 (Τεκμήριο 6).
  5. Οι Εναγόμενοι ειδοποίησαν τους Ενάγοντες με επιστολή τους ημερ.24.9.2012 ότι έχει εκδοθεί τίτλος για το Διαμέρισμα και ενημέρωσε ότι προτίθεται να απαλλάξει το διαμέρισμα από οποιοδήποτε βάρος υπέρ των ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του από τον Πωλητή στον Αγοραστή. (Τεκμήριο 8).
  6. Οι Ενάγοντες την 14.11.2012 απέστειλαν γραπτή απαίτηση μέσω επιστολής προς τους Εναγόμενους με την οποία τους ανέφεραν ότι ο Πωλητής δεν ενέγραψε το Διαμέρισμα μέχρι τις 20.12.2007 στο όνομα του Αγοραστή ελεύθερο από οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις και ζητούσαν την πληρωμή εις αυτούς του ποσού των €84.404,91 πλέον τόκους όπως καθορίζεται στην εν λόγω Εγγυητική (Τεκμήριο 7).
  7. Ακολούθησε ανταλλαγή επιστολών μεταξύ Εναγόντων και Εναγομένων στις 3.12.2012, 12.12.2012 , 17.12.2012, 20.12.2012 και 27.12.2012 (Τεκμήρια 9 ‑13).
  8. Το ποσό της Εγγυητικής στις 17.9.2021 καθ' υπολογισμό των Εναγόντων και βάσει του Τεκμηρίου 3 ανέρχεται σε €184.255,92 (Τεκμήριο 14).
  9. Το οφειλόμενο ποσό του δανείου του Ευάγγελου Μαρκίδη, Αγοραστή, καθ' υπολογισμό των Εναγόντων και μέχρι την 16.9.2021 ανέρχεται σε €120.913,21 (Τεκμήριο15).» (λεκτικό σε (...) του Δικαστηρίου) Σημαντικό είναι να αναφερθεί ολόκληρο το λεκτικό της Εγγυητικής: «Επ' ανταλλάγματι της από μέρους σας χορήγησης δανείου στον Ευάγγελο Μακρίδη Α.Τ. [ ], από Λευκωσία (ο Αγοραστής), για το ποσό των Λ.Κ.34.000,-(ΛΙΡΩΝ ΚΥΠΡΟΥ ΤΡΙΑΝΤΑ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΧΙΛΙΑΔΩΝ ΜΟΝΟΝ) έτσι ώστε αυτός να δυνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, κάτω από το πωλητήριο έγγραφο ημερ. 09.11.2004, μεταξύ του αγοραστή, από το ένα μέρος και των κκ. FAKAS INVESTMENTS & DEVELOPMENTS LTD, (ο πωλητής) από το άλλο μέρος, για την αγορά του διαμερίσματος αρ. 201, στον 2ον όροφο, στη πολυκατοικία FAKAS COURT No.8, τοποθεσία Μαρουλλένα εντός του κτήματος με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φ/ΣΧ. 21/39.Ε.2, ΤΕΜ. [ ], ΤΜΗΜΑ 4, Καϊμακλή Λευκωσία (το-ακίνητο-), εμείς η ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ, με την παρούσα, κατά παράκληση του πωλητή, εγγυούμαστε τον πωλητή κκ. FAKAS INVESTMENTS & DEVELOPMENTS LTD, μέχρι του ποσού των Λ.Κ.34.000,-(ΛΙΡΩΝ ΚΥΠΡΟΥ ΤΡΙΑΝΤΑ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΧΙΛΙΑΔΩΝ) πλέον τόκο υπολογιζόμενο με κυμαινόμενο επιτόκιο που θα αποτελείται από το κάθε φορά καθοριζόμενο από την Τράπεζα Βασικό επιτόκιο της Τράπεζας, προσαυξημένο κατά 1,5 εκατοστιαία μονάδα ετησίως ότι αυτός μέχρι την 20.12.2007, θα εγγράψει το πιο πάνω ακίνητο στο όνομα του ΑΓΟΡΑΣΤΗ, απαλλαγμένο από τα υπέρ της ΕΘΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ βάρη. Με βάση τα παραπάνω ο τόκος ανέρχεται σήμερα σε βασικό επιτόκιο 5,5 εκατοστιαίες μονάδες το χρόνο, προσαύξηση 1,5 εκατοστιαία μονάδα το χρόνο, σύνολο τόκου 7 εκατοστιαίες μονάδες το χρόνο. Νοείται πάντοτε ότι η ολική ευθύνη της Τράπεζας σύμφωνα με την εγγύηση αυτή περιορίζεται στο ποσό των Λ.Κ.34.000,-(ΛΙΡΩΝ ΚΥΠΡΟΥ ΤΡΙΑΝΤΑ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΧΙΛΙΑΔΩΝ ΜΟΝΟΝ), πλέον τόκο όπως αναφέρεται πιο πάνω. Αναφορικά με τα πιο πάνω, εμείς η ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ, αναλαμβάνουμε να πληρώσουμε σε σας το ποσό των Λ.Κ. 34.000,-(ΛΙΡΩΝ ΚΥΠΡΟΥ ΤΡΙΑΝΤΑ ΤΕΣΣΑΡΩΝ ΧΙΛΙΑΔΩΝ ΜΟΝΟΝ), πλέον τόκο όπως αναφέρεται πιο πάνω, χωρίς οποιαδήποτε αναφορά και ανεξάρτητα από οποιαδήποτε ένσταση από τον πωλητή, αμέσως μόλις γίνει γραπτή απαίτηση σας με συστημένη επιστολή ή με παράδοση δια χειρός στα γραφεία μας η οποία θα δηλώνει ότι: (α) Ο πωλητής δεν έχει μέχρι την 20.12.2007 εγγράψει το πιο πάνω ακίνητο στο όνομα του Αγοραστή, απαλλαγμένο από τα υπέρ της ΕΘΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ βάρη, ή ο πωλητής μεταβίβασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στον Αγοραστή χωρίς να δώσει γραπτή ειδοποίηση τουλάχιστον είκοσι ημερών σε σας μέσω της εκδότριας Τράπεζας (εμάς) για την προκειμένη ι μεταβίβαση, και (β) Απαιτείτε πληρωμή έναντι της εγγυητικής αυτής. Οποιαδήποτε απαίτηση κάτω από την εγγυητική αυτή πρέπει να γίνει όπως αναφέρεται πιο πάνω και εμπρόθεσμα ώστε να παραληφθεί από μας όχι αργότερα από την 20ην Ιανουαρίου 2008, μετά δε την πάροδο της ημερομηνίας αυτής, η εγγυητική μας αυτή θα παύσει να έχει οποιανδήποτε ισχύ είτε επιστραφεί σε μας ή όχι. H εγγυητική αυτή θα καταστεί αυτόματα άκυρη και χωρίς ισχύ εάν κατά οποιοδήποτε χρόνο της ισχύος της ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου μεταβιβαστεί από τον πωλητή στον αγοραστή, απαλλαγμένο από τα υπέρ της ΕΘΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ βάρη και ο αγοραστής το υποθηκεύσει σε όφελος της Τράπεζας σας, οπόταν τέτοια υποθήκη θα είναι η εξασφάλιση σας στην θέση της εγγυητικής αυτής. Η εγγυητική αυτή τίθεται σε ισχύ, νοουμένου ότι εντός 30 ημερών παραδώσετε στην Τράπεζα μας Τραπεζική Επιταγή ποσού Λ.Κ. 34.000.- για κατάθεση στον λογ/σμό αρ. [ ] της εταιρείας FAKAS INVESTMENTS & DEVELOPMENTS LTD και σταδιακά μέχρι τη λήξη της παρούσας εγγυητικής επιστολής εμβάσετε στην Τράπεζα μας επί πλέον το ποσό των Λ.Κ.11.500,- για κατάθεση στον πιο πάνω λογαριασμό του Πωλητή. Η Τράπεζα μας αναλαμβάνει την υποχρέωση όπως με την παράδοση των επί πλέον Τραπεζικών επιταγών ύψους Λ.Κ. 11.500,- αυξάνει ανάλογα και το ποσό της εγγυητικής επιστολής μέχρι του ανώτατου ποσού των Λ.Κ.45.500,- πλέον τόκοι όπως αναφέρονται πιο πάνω.» (υπογραμμίσεις του Δικαστηρίου) Το λεκτικό της πρώτης επιστολής που απέστειλαν οι Εναγόμενοι προς τους Ενάγοντες, ημερομηνίας 24/09/2012 (Τεκμήριο 8) έχει σημασία διότι με αυτήν οι Εναγόμενοι δήλωναν ότι: «η Τράπεζά μας προτίθεται να απαλλάξει το εν λόγω διαμέρισμα από οποιοδήποτε βάρος υπέρ της ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του από τον Πωλητή Fakas Investments & Developments Ltd στον Αγοραστή, Ευάγγελο Μακρίδη (Αρ. Ταυτ. [ ]). Παρακαλούμε όπως μετά από συνεννόησή μας καθοριστεί από κοινού η ημερομηνία απαλλαγής του ακινήτου και ταυτόχρονη επιστροφή της πρότυπης Εγγυητικής Επιστολής μας, καθώς και των παρατάσεών της.» Με επιστολή τους ημερομηνίας 14/11/2012 (Τεκμήριο 7) οι Ενάγοντες δήλωσαν ότι : «ο Πωλητής δεν έχει μέχρι τις 20/12/2007 εγγράψει το Ακίνητο στο όνομα του Αγοραστή απαλλαγμένο από τα υπέρ της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Ltd βάρη και απαιτούμε πληρωμή κάτω από την πιο πάνω Εγγυητική Επιστολή του ποσού των 84.404,91 ευρώ ‑ πλέον τόκο, όπως καθορίζεται στην εν λόγω Εγγυητική Επιστολή από την ημερομηνία έκδοσής της μέχρι την ημερομηνία πληρωμής. Παρακαλούμε όπως το προαναφερόμενο ποσό πληρωθεί με έκδοση τραπεζικής επιταγής προς όφελος Alpha Bank Cyprus Ltd για λογαριασμό Ευάγγελος Μακρίδης.» Β. Οι εκατέρωθεν θέσεις Στις υπόλοιπες επιστολές που αντάλλαξαν τα μέρη, Τεκμήρια 9 μέχρι 13, έκαστο επιβεβαίωνε την αρχική θέση του. Ήταν, δε, η θέση των Εναγομένων από την αρχή της διαφωνίας τους με τους Ενάγοντες μέχρι και το τέλος της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον μου, πως με τις συνεχόμενες παρατάσεις ισχύος της Εγγυητικής παρατείνετο σιωπηρά και ο χρόνος μέχρι τον οποίο ο Πωλητής όφειλε να μεταβιβάσει τον τίτλο του Ακινήτου στον Αγοραστή, δηλαδή μέχρι τις 20 Νοεμβρίου
  10. Σε τούτο οι Ενάγοντες απάντησαν (με τις επιστολές τους Τεκμήρια 10 και 12) εμμένοντας στη θέση τους ότι τους οφείλετο η πληρωμή της Εγγυητικής. Σημείωσαν δε ότι, μέχρι και τις 20/11/2012, τελευταία ημερομηνία ισχύος της Εγγυητικής, οι Εναγόμενοι δεν είχαν προβεί στην πληρωμή της και έτσι οι Ενάγοντες δικαιούνταν στο ποσό αυτής, σύμφωνα με τους όρους της. Σημαντικό είναι στο στάδιο αυτό να λεχθεί ότι η τοποθέτηση των Εναγόντων στη γραπτή τους αγόρευση δεν συνήδε με τη θέση τους στις επιστολές Τεκμήρια 7, 10 και
  11. Δηλαδή στη γραπτή τους αγόρευση οι Ενάγοντες δέχονται ότι, ο χρόνος ισχύος της Εγγυητικής παρατεινόταν ώστε να δοθεί χρόνος για την έκδοση του τίτλου από το Κτηματολόγιο προς όφελος του Πωλητή του διαμερίσματος (βλέπε σελίδες 10 με 11 και 13 της γραπτής αγόρευσής τους), εν τούτοις ισχυρίζονται ότι, δεν ήταν δική τους υποχρέωση να διασφαλίσουν ότι ο τίτλος θα μεταβιβαζόταν από τον Πωλητή στον Αγοραστή ελεύθερο βαρών, αλλά ούτε και ότι ο Αγοραστής θα ήταν έτοιμος να το υποθηκεύσει προς όφελός τους. Το μόνο που είχαν υποχρέωση να πράξουν, κατά τον ισχυρισμό τους, ήταν, νοουμένου ότι όλα αυτά είχαν ήδη γίνει μέχρι την τελευταία ημερομηνία ισχύος της Εγγυητικής, δηλαδή 20/11/2012, να παραστούν στο Κτηματολόγιο ώστε να υλοποιηθεί η υποθήκευση προς όφελός τους. Υποστηρίζουν, επομένως, τη στενή και αυστηρή ερμηνεία του λεκτικού της Εγγυητικής. Το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι δήλωσαν ετοιμότητα για ταυτόχρονη μεταβίβαση του διαμερίσματος στον Πωλητή ελεύθερο από τα υπέρ των τελευταίων βάρη και ταυτόχρονη υποθήκευση προς όφελος των Εναγόντων δεν εκπληρώνει, κατά τον ισχυρισμό των τελευταίων, την υποχρέωσή τους βάσει της Εγγυητικής, διότι τούτη ήταν το Διαμέρισμα να είχε ήδη μεταβιβαστεί μέχρι τις 20/11/2012 από τον Πωλητή στον Αγοραστή και το μόνο που θα παρέμενε να πράξουν οι Ενάγοντες ήταν η υποθήκευσή του προς όφελός τους. Οι Εναγόμενοι τίποτε προς τούτο δεν ανέφεραν στη γραπτή αγόρευσή τους. Ούτε ζήτησαν να τοποθετηθούν περαιτέρω προφορικά ή γραπτώς. Υποστήριξαν στη γραπτή τους αγόρευση ότι η αρχική άρνηση πληρωμής της Εγγυητικής από τους Ενάγοντες, ότι δηλαδή η ημερομηνία έκδοσης του τίτλου θα έπρεπε να είχε εκδοθεί όχι στις 20/12/2007, αλλά μέχρι τις 20/11/2012, λόγος για τον οποίο η παράταση ισχύος δινόταν. Τούτο, ως προανέφερα, οι Ενάγοντες εν τέλει το παραδέχθηκαν στη γραπτή αγόρευσή τους. Αναζήτησα στο δικόγραφο των Εναγόντων δικογράφηση για τον εν τέλει προωθηθέντα λόγο της άρνησής τους να παραστούν για την ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματί τους, δηλαδή ότι ο τίτλος δεν μεταβιβάστηκε από τον Πωλητή στον Αγοραστή μέχρι και την ημερομηνία λήξης της ισχύος της Εγγυητικής ήτοι 20/11/
  12. Θεωρώ πως οι παράγραφοι 7 και 8 της Έκθεσης Απαίτησης με τον τρόπο που είναι διατυπωμένες καλύπτουν τους Ενάγοντες να προβάλλουν τον όψιμο νομικό ισχυρισμό τους ως φαίνεται στη γραπτή αγόρευσή τους. Αν ήθελαν οι Εναγόμενοι να τοποθετηθούν και επ' αυτού όφειλαν να ζητήσουν από το Δικαστήριο να το πράξουν. Δεν το ζήτησαν όμως. Με λίγα λόγια, οι Ενάγοντες βασίζονται στο λεκτικό της Εγγυητικής για να υποστηρίξουν ότι ορθά και συμβατικά αρνήθηκαν να παραστούν στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση του Διαμερίσματος από τον Πωλητή στον Αγοραστή και ταυτόχρονη υποθήκευση του Ακινήτου προς όφελός τους. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι δεν τους αφορά ο λόγος για τον οποίο το Διαμέρισμα δεν μεταβιβάστηκε μέχρι τις 20/11/2012 στον Αγοραστή ώστε να δύναται να το υποθηκεύσει προς όφελός τους. Εάν έχουν δίκαιο οι Ενάγοντες τότε η Εγγυητική είναι έγκυρη και ισχυρή και έτσι δικαιούνται να την εισπράξουν από τους Εναγόμενους. Οι Εναγόμενοι, αντίθετα, θεωρούν ότι η δήλωση της ετοιμότητάς τους για μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματος του Αγοραστή και η κλήση των Εναγόντων για παράσταση στο Κτηματολόγιο για την ταυτόχρονη υποθήκευση του Διαμερίσματος υπέρ τους, ελεύθερο οποιωνδήποτε βαρών, ήταν επαρκείς ώστε να πληρωθούν οι όροι της Εγγυητικής και αυτή να καθίσταται αυτόματα άκυρη και χωρίς ισχύ. Αναφέρουν, δε, ότι εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους βάσει της Εγγυητικής στο ακέραιο και εντός του χρόνου ισχύος αυτής και οι Ενάγοντες είναι που δεν αποδέχθηκαν να παραστούν στο Κτηματολόγιο εγκαίρως και εν πάση περιπτώσει μέχρι τις 20/11/2012 υπαναχωρώντας έτσι αντισυμβατικά από την Εγγυητική. Εάν έχουν δίκαιο οι Εναγόμενοι, τότε η Εγγυητική είναι άκυρη και/ή ανίσχυρη διότι βάσει των όρων της οι Ενάγοντες είναι που δεν προσήλθαν εγκαίρως για την υποθήκευση στο Κτηματολόγιο προς όφελός τους, ενώ οι Εναγόμενοι εκπλήρωσαν τους όρους της Εγγυητικής στο ακέραιο και έτσι δεν έχουν καμία υποχρέωση να την τιμήσουν. Το νομικό ερώτημα, λοιπόν, που προκύπτει είναι αν συμβατικά ή αντισυμβατικά οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να παραστούν στο Κτηματολόγιο για την ταυτόχρονη αυτή μεταβίβαση και υποθήκευση προφασιζόμενοι ότι στη βάση των όρων της Εγγυητικής η μεταβίβαση στον Αγοραστή του ακινήτου, ελεύθερο οποιωνδήποτε βαρών υπέρ των Εναγομένων, θα έπρεπε να είχε ήδη γίνει μέχρι 20/11/2012 ώστε να υποχρεούνται να παραστούν για την υποθήκευση του ακινήτου επ' ονόματί τους. Γ. Νομική πτυχή Στο σημείο αυτό να αναφέρω και το εξής σημαντικό. Με τη μη προσκόμιση προφορικής μαρτυρίας από οποιαδήποτε πλευρά οι διάδικοι αποστέρησαν από το Δικαστήριο τη δυνατότητα ερμηνείας της Εγγυητικής μέσα στο πλαίσιο των πραγματικών γεγονότων εντός των οποίων αυτή λειτούργησε. Παραμένουν κάποια αναπάντητα ερωτήματα στο μυαλό του Δικαστηρίου όπως λ.χ.:
  13. Ο Πωλητής μεταβίβασε εν τέλει στον Αγοραστή το Διαμέρισμα;
  14. Εάν ναι, αυτός γιατί δεν το υποθήκευσε προς όφελος των Εναγόντων ώστε να καταστεί άκυρη η Εγγυητική;
  15. Αν όχι, γιατί όχι; Μήπως διότι οι Εναγόμενοι δεν το απάλλαξαν από τα υπέρ τους βάρη;
  16. Ο Αγοραστής βρισκόταν κατά τον χρόνο έκδοσης του τίτλου εν ζωή και στην Κύπρο ώστε να δύναται να γίνει η επ' ονόματί του εγγραφή του ακινήτου και έτσι να δύνανται οι Ενάγοντες να το υποθηκεύσουν προς όφελος τους προς εξασφάλιση του δανείου τους προς τον Αγοραστή;
  17. Υπήρχε κάποιος λόγος που οι Ενάγοντες αρχικά επέμεναν σε μεταβίβαση μέχρι τις 20/12/2007 ‑προφανώς λανθασμένη επιμονή αφού η Εγγυητική ανανεωνόταν για 5 ακόμα χρόνια ώστε να δοθεί ευκαιρία να εκδοθεί ο τίτλος του Διαμερίσματος‑ και αργότερα χρησιμοποίησαν την ισχυριζόμενη μη συμμόρφωση των Εναγομένων μέχρι τις 20/11/2012 ώστε να υπαναχωρήσουν από την Εγγυητική;
  18. Τα πραγματικά γεγονότα αυτήν τη στιγμή ποια είναι; Ο Αγοραστής έχει εγγεγραμμένο επ' ονόματί του τον τίτλο του Διαμερίσματος και συνεχίζει να οφείλει στους Ενάγοντες ποσό €120.913,21 (βλέπε Τεκμήριο 15), ενώ οι δύο τράπεζες βρίσκονται στα Δικαστήρια; Ή μήπως η πραγματική κατάσταση είναι ως την άφησαν τα μέρη το 2012, δηλαδή ενώ ο τίτλος υπάρχει ποτέ δεν ενεγράφη προς όφελος του Αγοραστή; Χωρίς λοιπόν μαρτυρία που πιθανώς να επεξηγούσε την πηγή των αντιδράσεων των μερών σε σχέση με τα πραγματικά γεγονότα που έλαβαν χώρα, το Δικαστήριο οφείλει να ερμηνεύσει την Εγγυητική αυστηρά και στενά και σύμφωνα με το γράμμα αυτής απογυμνωμένη από τις περιστάσεις εντός των οποίων λειτουργούσε. Επιθυμούσαν φαίνεται οι διάδικοι, έκαστος για τον λόγο του, την αυστηρή ερμηνεία της Εγγυητικής. Στην GLORY WORLDWIDE HOLDINGS LTD v. ΑΘΛΗΤΙΚΟΥ ΣΥΛΛΟΓΟΥ ΟΜΟΝΟΙΑ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΠΡΟΕΔΡΟΥ ΑΥΤΟΥ ΕΛΠΙΔΟΦΟΡΟΥ ΣΕΡΑΦΕΙΜ ΚΑΙ/Η ΜΕΛΟΥΣ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΔΕΟΝΤΩΣ ΕΞΟΥΣΙΟΔΟΤΗΜΕΝΟΥ

(2012)1 ΑΑΔ 1633, λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές, η ερμηνεία ενός εγγράφου είναι θέμα νομικό και γίνεται από το δικαστήριο, το οποίο περιορίζεται στους όρους της συμφωνίας, μέσα από την οποία αναζητεί την πρόθεση των μερών. Το ερμηνευτικό έργου του δεν επεκτείνεται σε εξωγενείς παράγοντες και υποθέσεις. Κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. (βλ. Λάμπρου v. Παράσχου κ.α.
(1993)1 ΑΑΔ 397 και Οικονόμου κ.α. v. Ττοφινή κ.α.
(1993)1 ΑΑΔ 436)». Στην υπόθεση Νίκος Λίλης v. Παρασκευούλας Ξενή
(2009)1 ΑΑΔ 217 αναφέρεται ότι: «Κάθε όρος μιας σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζεται απομονωμένος από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως ένα σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση.» Στην υπόθεση Γιολάντα Χατζησωτηρίου v. Kυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Εφ. 257/2008 ημερομηνίας 14.7.2011 στην οποία παρατίθεται και το κάτωθι απόσπασμα από την υπόθεση Θεολόγου κ.α. v. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 ΑΑΔ 407: «..συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων». Όσον αφορά στις εγγυητικές επιστολές στην υπόθεση Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Πέγειας ν. CAA Travel Media Ltd
(2008)1 A.A.Δ. 837 αναφέρθηκε ότι: «Η ευπαίδευτη πρωτόδικος δικαστής αναφέρθηκε στη νομική πτυχή των εγγυητικών επιστολών, όπως η επίδικη, και παρατήρησε ότι οι εγγυητικές επιστολές είναι έγγραφα υψίστης εμπορικής πίστης. Όπως τα αξιόγραφα, έτσι και οι εγγυητικές επιστολές μπορούν να αντιμετωπίζονται σαν χρήματα μετρητά. Οι εγγυητικές επιστολές έχουν αυτονομία και ανεξαρτησία και δεν επηρεάζονται από την αρχική συμφωνία την οποίαν διασφαλίζουν. Ο σκοπός τους δεν είναι η διασφάλιση της αρχικής συμφωνίας αλλά η διασφάλιση της αξιοπιστίας των συναλλαγών και της εμπορικής πίστης. Είναι θεμελιωμένο ότι η υποχρέωση της τράπεζας ή του πιστωτικού ιδρύματος που εκδίδει την εγγυητική, προκύπτει αμέσως μόλις ο δικαιούχος ικανοποιήσει τους όρους και τις προϋποθέσεις που τέθηκαν για πληρωμή της εγγυητικής». Στην Hellenic Bank Public Company Limited v. Alpha Panareti Public Limited
(2013)1B A.A.Δ. 1235, λέχθηκε ότι: «Είναι δεδομένη η αυτοτέλεια της εγγυητικής επιστολής που εκδόθηκε στις 14.2.2001 και σε αυτό το ζήτημα συμφωνούν και τα δύο μέρη, (Δέστε σχετικά το σύγγραμμα των Pollock & Mulla: Indian Contract and Specific Relief Acts 13η έκδ. Επαναδημοσίευση 2000, Τόμος Β', σελ. 1777-1793, καθώς και την υπόθεση Edward Owen Engg Ltd v. Barclays Bank Intl Ltd [1978] 1 All E.R. 976). Μια εγγυητική επιστολή εκδιδόμενη από τραπεζικό ίδρυμα αποτελεί στη βάση σαφούς νομολογίας ανέκκλητη επιβεβαίωση ότι θα πληρωθεί στη βάση των όρων της και γι' αυτό τα Δικαστήρια σπανίως επεμβαίνουν με την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων ώστε η εγγυητική να μην πληρωθεί ή να μην εκτελεσθεί. Οι εγγυητικές θεωρούνται στο εμπόριο ουσιαστικά ως μετρητά χρήματα και στην απουσία ισχυρότατου λόγου προς το αντίθετο δεν νοείται η μη πληρωμή ή η μη εκτέλεση της εγγυητικής. Ως τέτοιος λόγος έχει νομολογιακά αναγνωρισθεί μόνο η ύπαρξη δόλου που θα πρέπει να βαρύνει τον δικαιούχο της εγγυητικής και να είναι ταυτόχρονα και στη γνώση της τράπεζας.» Έχοντας τα πιο πάνω κατά νου, προέχει η κατηγοριοποίηση της Εγγυητικής. Και τούτο διότι οι εγγυητικές επιστολές μπορούν να λάβουν πολλές μορφές ώστε να εξυπηρετούν τα επιχειρηματικά συμφέροντα των εμπλεκόμενων μερών. Στην περίπτωσή μας η Εγγυητική μπορεί να χαρακτηριστεί ως performance bond ή στα ελληνικά εγγυητική επιστολή καλής εκτέλεσης της Σύμβασης (ως αναφέρεται στο σύγγραμμα Εγγυητική επιστολή σε πρώτη ζήτηση και δυνατότητες αποτροπής της καταπτώσεως, Χατζηβασιλείου
(2011), εκδόσεις Σάκκουλα). Στο σύγγραμμα Paget's Law of Banking 13η έκδοση, Κεφ. 34, σελίδες 863-864: ''The above definition [of a demand guarantee] embraces instruments known as performance bonds. These are simply a form of demand guarantee in practice, performance bonds tend to be used when the underlying obligation is the performance of other obligations such as those arising under a construction contract.'' Στο Banking Litigation, 4η έκδοση, Κεφ. 5‑003, σελίδα 122 αναφέρονται τα εξής: ''Secondly, there are standby letters of credit, and various kinds of quarantees, including performance bonds. Although standby letters of credit and such guarantees are different in form the have very similar features, and will be dealt with together. These instruments are used to give security for the due performance of a contractual obligation of a customer of a bank. In the most simple example of such a guarantee, a contracting party, usually the supplier of goods or services, procures from its bank, an undertaking on behalf of such bank, addressed to the purchaser of such goods or services, or the purchaser's bank, to pay up to a defined sum of money upon the production of particular documents, typically a demand in a particular form, within the period of validity of the instrument.'' Στη σελ.124 του αμέσως πιο πάνω συγγράμματος αναφέρονται τα εξής: ''The provision of such an instrument gives the buyer some security for the due performance of the seller's obligations. In order to be effective a bank will give its personal undertaking to pay in certain conditions, such as a demand made by the buyer in a specified form, in a defined period of time. If demand is made in accordance with the strict terms of the instrument then the bank is bound to make payment and to look to its customer for an indemnity.'' Εν προκειμένω η Εγγυητική είναι performance bond. Εκδόθηκε από τους Εναγόμενους (οι εγγυητές‑guarantors) προς όφελος των Εναγόντων (οι δικαιούχοι‑beneficiaries) με υποκείμενη υποχρέωση του Πωλητή (principal) την έκδοση τίτλου για το Διαμέρισμα προς όφελος του Αγοραστή, εντός συγκεκριμένου χρόνου. Όταν τούτο θα συνέβαινε, το Διαμέρισμα θα μπορούσε σύμφωνα με τους όρους της Εγγυητικής να μεταβιβαστεί στον Αγοραστή ελεύθερο βαρών από τον εκδότη της. Στον Αγοραστή χορήγησαν δάνειο οι Ενάγοντες και η Εγγυητική προέβλεπε την ακύρωσή της όταν θα γινόταν κατορθωτή η υποθήκευση του Διαμερίσματος προς όφελος των τελευταίων κατά τρόπο που να εξασφαλίζει το χορηγηθέν δάνειο. Εν προκειμένω η υποχρέωση των Εναγομένων βάσει των όρων της Εγγυητικής ήταν να πληρώσουν στους Ενάγοντες το ποσό της αυτής: i. χωρίς οποιαδήποτε αναφορά/αμφισβήτηση (without any contestation) ii. και ανεξάρτητα από οποιαδήποτε ένσταση από τον Πωλητή, και iii. αμέσως μόλις γίνει γραπτή απαίτηση εκ των Εναγόντων με συστημένη επιστολή ή με παράδοση δια χειρός στα γραφεία μας η οποία θα δηλώνει ότι: (α) Ο Πωλητής δεν έχει μέχρι την 20.12.2007 εγγράψει το πιο πάνω ακίνητο στο όνομα του Αγοραστή, απαλλαγμένο από τα υπέρ της ΕΘΝΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΚΥΠΡΟΥ) ΛΤΔ βάρη, ή (β) ο Πωλητής μεταβίβασε τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στον Αγοραστή χωρίς να δώσει γραπτή ειδοποίηση τουλάχιστον είκοσι ημερών σε σας μέσω των Εναγομένων για την προκειμένη μεταβίβαση, και iv. οι Ενάγοντες απαιτούν πληρωμή της Εγγυητικής. Οι Εναγόμενοι, με την επιστολή τους ημερ. 24/09/2012 (Τεκμήριο 8), συμμορφώθηκαν με τις δικές τους υποχρεώσεις ώστε να μην είναι υπόλογοι στην πληρωμή της Εγγυητικής. Ενημέρωσαν ότι ήταν έτοιμοι να απαλλάξουν το Διαμέρισμα από τα δικά τους βάρη ώστε να επιτευχθεί η μεταβίβαση από τον Πωλητή στον Αγοραστή. Αν τούτο γινόταν και το Διαμέρισμα υποθηκευόταν στους Ενάγοντες, τότε η Εγγυητική θα ήταν άκυρη και χωρίς ισχύ, βάσει των όρων της αφού οι Ενάγοντες θα ήταν πλέον εξασφαλισμένοι ενυπόθηκοι δανειστές. Οι Ενάγοντες, όμως, απαίτησαν πληρωμή της Εγγυητικής (α) πρόωρα, ήτοι στις 14/11/2012, δηλαδή πριν λήξει η ισχύς αυτής στις 20/11/2012, και επίσης (β) αντισυμβατικά. Εξηγώ. Η αρχική αντίδραση των Εναγόντων όπως φαίνεται στην επιστολή τους προς τους Εναγόμενους, ημερομηνίας 14/11/2012, ότι δηλαδή ο τίτλος έπρεπε να εκδοθεί μέχρι το 2007 ήταν σαφώς λανθασμένη. Ο λόγος της ανανέωσης της ισχύος της Εγγυητικής ήταν ο προφανής, ότι δηλαδή καθυστερούσε η έκδοση του τίτλου του Διαμερίσματος από το Κτηματολόγιο. Εάν οι Ενάγοντες επιθυμούσαν να προσκομίσουν μαρτυρία για άλλον λόγο ανανέωσης της Εγγυητικής πέραν του προφανούς, θα μπορούσαν να το πράξουν, όμως δεν το έπραξαν. Το ότι η αρχική τους αντίδραση ως περιγράφεται πιο πάνω ήταν λανθασμένη γίνεται, εμμέσως, παραδεκτό και από τους ίδιους τους Ενάγοντες στην τελική γραπτή αγόρευσή τους. Μετά τη λήξη του χρόνου ισχύος της Εγγυητικής, η οποία επήλθε λόγω της λανθασμένης αρχικής τοποθέτησης των Εναγόντων, αυτοί προώθησαν μία νέα θέση, την οποία προωθούν και στη γραπτή αγόρευσή τους, ότι δηλαδή η μεταβίβαση από τον Αγοραστή στον Πωλητή έπρεπε να είχε ήδη γίνει πριν κληθούν να υποθηκεύσουν το ακίνητο προς όφελος τους, ζητώντας ουσιαστικά να μην γίνει ταυτόχρονα η μεταβίβαση στον Αγοραστή και η υποθήκευση προς όφελός τους. Αλλά τούτο ήταν αντισυμβατική συμπεριφορά εκ μέρους των Εναγόντων και ουσιαστικά ισοδυναμούσε με άρνηση τους να παραστούν στο Κτηματολόγιο για την υποθήκευση του Διαμερίσματος σε όφελός τους. Δεν είχε συμβατική σημασία αν το Διαμέρισμα μεταβιβαζόταν από τον Πωλητή στον Αγοραστή ακριβώς πριν - χρονικά- την υποκήθευσή του προς όφελος τους ή αν τούτο γινόταν μέρες ή εβδομάδες πριν. Η συμβατική υποχρέωση των Εναγόντων ήταν να παραστούν για την υποθήκευση προς όφελος τους του Διαμερίσματος, όταν οι Εναγόμενοι τους ειδοποιούσαν ότι ήταν έτοιμοι προς τούτο. Οι Ενάγοντες δεν έπραξαν ως οι υποχρεώσεις τους βάσει των όρων της Εγγυητικής. Ενώ οι Εναγόμενοι ενήργησαν συμβατικά. Δήλωσαν, πριν τη λήξη της Εγγυητικής, με την αρχική επιστολή τους ημερομηνίας 24/09/2012, την ετοιμότητά τους να αφαιρέσουν τα δικά τους βάρη από το Διαμέρισμα ώστε να μεταβιβαστεί από τον Πωλητή στον Αγοραστή και ταυτόχρονα να υποθηκευθεί υπέρ των Εναγόντων για να εξασφαλιστεί το δάνειο που οι τελευταίοι παραχώρησαν στον Αγοραστή. Βρίσκω πως τούτη τους η τοποθέτηση ήταν κατ' ουσία εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους βάσει της Εγγυητικής και για αυτόν τον λόγο η Εγγυητική κατέστη «αυτόματα άκυρη και χωρίς ισχύ». Κρίνω, λοιπόν, πως η άρνηση των Εναγόντων να τιμήσουν την Εγγυητική με αναφορά στο ότι ο τίτλος έπρεπε να είχε εκδοθεί μέχρι 20/12/2007 ‑ κάτι που οι ίδιοι δέχτηκαν ως λανθασμένο δια της τελικής γραπτής αγόρευσής τους ‑ ήταν αντισυμβατική. Αυτή η αντισυμβατική υπαναχώρηση από τη σύμβαση οδήγησε στη λήξη του χρόνου της Εγγυητικής και κατόπιν τούτου οι Ενάγοντες προφασίστηκαν τη λήξη της ώστε να απαιτήσουν πληρωμή της. Τούτο ήταν και πάλι αντισυμβατική συμπεριφορά εκ μέρους των Εναγόντων διότι τις προϋποθέσεις για τη μη έγκαιρη τίμηση της Εγγυητικής δημιούργησαν οι ίδιοι με τον λανθασμένο αρχικό τους ισχυρισμό, ήτοι την αρχική επιμονή τους ο τίτλος να εκδοθεί μέχρι τις 20/12/2007. Περαιτέρω, η πληρωμή της Εγγυητικής απαιτήθηκε από τους Ενάγοντες πρόωρα δηλαδή στις 14/11/2012 πριν τη λήξη ισχύος της εγγυητικής στις 20/11/2012. Δ. Κατάληξη Καταλήγω, επομένως, ότι οι Ενάγοντες αντισυμβατικά υπαναχώρησαν από τους όρους της Εγγυητικής και τούτο ήταν που οδήγησε στην πάροδο του χρόνου ισχύος αυτής. Για την πάροδο αυτή, αποκλειστικά υπαίτιοι ήταν οι Ενάγοντες με την προηγούμενη αντισυμβατική συμπεριφορά τους. Και, οπωσδήποτε, δεν δύναται να επωφεληθούν αυτής για να απαιτήσουν πληρωμή του ποσού της Εγγυητικής. Περαιτέρω, η πληρωμή της Εγγυητικής απαιτήθηκε από τους Ενάγοντες πρόωρα δηλαδή στις 14/11/2012 πριν τη λήξη ισχύος της εγγυητικής στις 20/11/2012. Το αναπόδραστο αποτέλεσμα είναι ότι η αγωγή των Εναγόντων πρέπει να αποτύχει και αποτυγχάνει. Εάν η κρίση μου ήταν διαφορετική θα κατέληγα στο εξής παράλογο αποτέλεσμα υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης: Οι Ενάγοντες θα μπορούσαν να επωφεληθούν και του ποσού της Εγγυητικής και της δυνατότητας να υποθηκεύσουν το Διαμέρισμα προς όφελός τους, αφού ο Αγοραστής, σύμφωνα με το Τεκμήριο 15, τους οφείλει ακόμα €120.913,21 δυνάμει του δανείου που του χορήγησαν. Για τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω η αγωγή των Εναγόντων αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγόμενων, ως υπολογιστούν από την Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. .......... Μαρία Κ. Λοΐζου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.