ΚΩΣΤΑΣ ΚΩΝΤΑΝΤΙΝΟΥ ΚΩΣΤΑΠΠΗΣ ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ, Γενική Αίτηση/Έφεση αρ. 118/2021, 15/12/2022

ΚΩΣΤΑΣ ΚΩΝΤΑΝΤΙΝΟΥ ΚΩΣΤΑΠΠΗΣ ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ, Γενική Αίτηση/Έφεση αρ. 118/2021, 15/12/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2022:A395 EΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Α. Αναγνώστου, Ε.Δ. Γενική Αίτηση/Έφεση αρ. 118/2021 Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.1965), ως τροποποιήθηκε και Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχής, Εγγραφής και Εκτιμήσεως) Νόμο Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε Μεταξύ: ΚΩΣΤΑΣ ΚΩΝΤΑΝΤΙΝΟΥ ΚΩΣΤΑΠΠΗΣ Εφεσείων / Αιτητής ν. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ Εφεσίβλητοι /Καθ' ων η αίτηση Ημερομηνία: 15 Δεκεμβρίου 2022 Εμφανίσεις: Για Εφεσείων/Αιτητή: κα. Ε. Αντωνιάδου για Παπαντωνίου & Παπαντωνίου Δ.Ε.Π.Ε. Για Εφεσίβλητους / Καθ' ων η αίτηση: κα. Τ. Μενοίκου για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Για ALPHA BANK CYPRUS LIMITED (Ενδιαφερόμενο Μέρος): κ. Χαραλάμπους για Chrysses Demetriades & Co LLC Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε στις 19/04/2021 και αφορά έφεση (στο εξής η Έφεση) κατά απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου βάσει του άρθρου 51 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965 (στο εξής ο Νόμος). Με αυτήν ο Αιτητής - Εφεσείων (στο εξής ο Εφεσείων) ζητά την έκδοση διατάγματος που «να διατάζει τον παραμερισμό και/ή την ακύρωση και/ή αναστολή της Απόφασης του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας, ημερομηνίας 23/3/21, η οποία αφορά την ΑΕΑ 203/2019 και επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α στην παρούσα». Εκτός του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εναντίον του οποίου στρέφεται η Έφεση (στο εξής ο Διευθυντής), ως ενδιαφερόμενο μέρος στην παρούσα διαδικασία εμφανίστηκε η ALPHA BANK CYPRUS LIMITED (στο εξής η Alpha Bank), προς την οποία η Έφεση επεδόθη. Καταγράφονται στην Έφεση έξι λόγοι, βάσει των οποίων επιδιώκεται η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, που υποστηρίζονται από ένορκη δήλωση του Εφεσείοντα. Με αυτήν εγείρεται ότι ο Διευθυντής λανθασμένα, αδικαιολόγητα και καθ' υπέρβαση ή κατά παράβαση των προνοιών του Νόμου απέρριψε την αίτηση του Εφεσείοντα με αριθμό ΑΕΑ 203/2019 (στο εξής η Αίτηση) για μεταβίβαση ενός ακινήτου (στο εξής το Ακίνητο) επ' ονόματι του ελευθέρου βαρών, δυνάμει των προνοιών του Νόμου για την προστασία αγοραστών, αποδεχόμενος την ένσταση του ενυπόθηκου δανειστή ότι εκκρεμεί διάταγμα αναγκαστικής πώλησης του εν λόγω Ακινήτου που προηγείτο κατά πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα του αιτήματος του. Ωστόσο, κατά τον Εφεσείοντα, ο λόγος αυτός δεν περιλαμβάνεται στους λόγους που περιοριστικά αναφέρονται στο άρθρο 44ΚΒ του Νόμου, η δε απόφαση του Διευθυντή δεν είναι δεόντως αιτιολογημένη και στηρίχθηκε σε ελλιπή ή λανθασμένη Νομολογία, αφού παραπέμπει σε απόφαση Δικαστηρίου (στην Αίτηση/Έφεση 55/2019) που ουδεμία σχέση έχει με τον Νόμο που θεσπίστηκε για τους εγκλωβισμένους αγοραστές. Προβάλλεται, τέλος, ότι η μη έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει στον Εφεσείοντα μεγάλη αδικία και ανεπανόρθωτη ζημιά που δεν μπορεί να αντικατασταθεί σε μεταγενέστερο στάδιο. Η Έφεση προσέκρουσε σε ένσταση τόσο του Διευθυντή όσο και της Alpha Bank, που υποστηρίζεται, αντιστοίχως, από ένορκη δήλωση, στην μεν πρώτη περίπτωση, λειτουργού του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας και, στην άλλη, υπαλλήλου της Τράπεζας. Με την ένσταση του Διευθυντή εγείρεται ως πρώτη προδικαστική ένσταση ότι η Έφεση είναι εκπρόθεσμη, ζήτημα το οποίο θα πρέπει να εξεταστεί κατά προτεραιότητα, αφού αν η Έφεση δεν καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα αυτή δεν μπορεί να εξεταστεί. Στην υπό κρίση περίπτωση, το πραγματικό υπόβαθρο που σχετίζεται με το πιο πάνω ζήτημα δεν αμφισβητείται. Από το μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτει ότι, μετά την καταχώριση της Αίτησης του Εφεσείοντα (η οποία έγινε στις 19/09/2019 και η οποία αφορά το από τότε κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 27/12/2004, με αριθμό ΠΩΕ 1542/19, εφεξής το «Πωλητήριο Έγγραφο»), ο Εφεσείοντας έλαβε στις 08/10/2020 μία επιστολή, ίδιας ημερομηνίας, του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας[1], στην οποία του αναφέρθηκε ότι σύμφωνα με τις οδηγίες του Διευθυντή δεν θα προχωρήσουν στην μεταβίβαση του Ακινήτου μέχρι να προσκομίσει περισσότερα στοιχεία που να τεκμηριώνουν την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης. Την επομένη, με επιστολή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας προς την Alpha Bank, ημερομηνίας 09/10/2020[2], γνωστοποιήθηκε στην τελευταία η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 08/10/2020 να αποδεχτεί την ένσταση που υπέβαλε με την επιστολή της ημερομηνίας 11/06/2020[3] και ότι σύμφωνα με τις οδηγίες του Διευθυντή δεν θα προχωρούσαν στην εν λόγω μεταβίβαση. Ακολούθησαν δύο επιστολές των συνηγόρων του Εφεσείοντα προς τον Διευθυντή, ημερομηνίας 25/11/2020 και 04/12/2020 (αντίστοιχα)[4], σε σχέση με τις οποίες το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας ανέφερε με επιστολή του προς τους συνηγόρους του Εφεσείοντα, ημερομηνίας 19/01/2021[5], ότι το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, το οποίο εξασφάλισε ο Εφεσείοντας σε σχέση με το Ακίνητο[6] «στην απουσία του ενυπόθηκου δανειστή και κατόχου διατάγματος Δικαστηρίου για αναγκαστική πώληση ακινήτου, το οποίο προηγείται κατά πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, δεν μπορεί να δικαιολογήσει την εφαρμογή του σε μία άλλη νομοθεσία, ήτοι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο. Αρ. 139(Ι)/15 (Νόμο των "εγκλωβισμένων αγοραστών")». Με την ίδια επιστολή ανέφερε επίσης ότι αν ο Εφεσείοντας επιθυμεί την υλοποίηση του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης οφείλει να προσκομίσει είτε την έγγραφη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή, είτε να προβεί στην εξάλειψη των εμπράγματων βαρών που προηγούνται της κατάθεσης του πωλητηρίου. Σε απάντηση της ρηθείσας επιστολής, ακολούθησε νέα επιστολή των συνηγόρων του Εφεσείοντα προς τον Διευθυντή ημερομηνίας 01/02/2021[7], σε σχέση με την οποία το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, με επιστολή του προς τους συνηγόρους του Εφεσείοντα, ημερομηνίας 04/02/2021[8], ανέφερε ότι «στην επιστολή μας ημερομηνίας 19.1.21 έχουμε αναφέρει ότι το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης που έχει εξασφαλιστεί δεν δικαιολογεί στην περίπτωση αυτή την εφαρμογή/χρήση του στην νομοθεσία Εγκλωβισμένων Αγοραστών Ν139/15 ως απόδειξη καταβολής του τιμήματος πώλησης. Σε καμία περίπτωση δεν αναφέραμε ότι η εξασφάλιση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης απαγορεύει την εφαρμογή των προνοιών του Ν.139/15.». Μετά από νέα επιστολή των συνηγόρων του Εφεσείοντα, ημερομηνίας 24/02/2021[9], την οποία απέστειλαν προς τον Διευθυντή σε απάντηση της επιστολής ημερομηνίας 04/02/2021, το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας απέστειλε προς τους συνηγόρους του Εφεσείοντα την επιστολή ημερομηνίας 23/03/2021[10], η οποία αποτελεί και το αντικείμενο της υπό κρίση Έφεσης. Σε αυτήν αναφέρθηκε από πλευράς Κτηματολογίου ότι: «Κατόπιν νέων οδηγιών του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας σχετικά με την εξέταση αιτήσεων εγκλωβισμένων αγοραστών με κατατεθειμένη Σύμβαση Πώλησης κατόπιν Διατάγματος Δικαστηρίου, γίνεται αποδεκτή η απόδειξη καταβολής του τιμήματος πώλησης του εν λόγω ακινήτου. Όμως, όπως σας ανέφερα και την επιστολή μου ημερομηνίας 19/1/21 εξακολουθεί να ισχύει το γεγονός ότι ο ενυπόθηκος δανειστής είχε εξασφαλίσει διάταγμα αναγκαστικής πώλησης του ακινήτου το οποίο όπως γνωρίζετε προηγείται κατά πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα της αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή και έχει γίνει αποδεκτή από το Γραφείο μου η ένσταση του ενυπόθηκου δανειστή για μεταβίβαση. Σχετικές είναι οι αποφάσεις του Δικαστηρίου στις αιτήσεις/εφέσεις με αρ. 55/19 και 145/19. Ως εκ τούτου η εν λόγω μεταβίβαση δεν είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί.» Με υπόβαθρο την πιο πάνω αλληλογραφία, οι διάδικοι διαφωνούν ως προς το ζήτημα του εμπροθέσμου της Έφεσης. Είναι η θέση των συνηγόρων του Εφεσείοντα ότι η Έφεση καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα εφόσον ως τελική απόφαση του Διευθυντή δεν θεωρείται η επιστολή ημερομηνίας 08/10/2020 αλλά εκείνη με την επιστολή ημερομηνίας 23/03/2021, αφού με την πρώτη ζητήθηκε από τον Εφεσείοντα να προσκομίσει επιπλέον έγγραφα, κάτι για το οποίο υπήρξε περαιτέρω αλληλογραφία μεταξύ του Εφεσείοντα και του Διευθυντή. Εκ διαμέτρου αντίθετη είναι η θέση της πλευράς του Διευθυντή, η συνήγορος του οποίου ανέφερε πως η επιστολή ημερομηνίας 23/03/2021 δεν αποτελεί απόφαση του Διευθυντή αλλά συνιστά μία ενημερωτική επιστολή, υποστηρίζοντας ταυτόχρονα ότι η απόφαση του Διευθυντή φέρει ημερομηνία 08/10/2020 και ότι σύμφωνα με την θέση της ομνύουσας στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση του Διευθυντή (βλ. παράγραφος 3 (δ)), αυτή η απόφαση ταχυδρομήθηκε προς τον Εφεσείοντα με συστημένο ταχυδρομείο στις 09/10/2020. Σχετικές με το πιο πάνω ζήτημα είναι οι πρόνοιες του άρθρου 51 του Νόμου και του άρθρου 80 του Κεφ. 224, επί των οποίων στηρίζεται η Έφεση. Προνοείται στο άρθρο 51 του Νόμου ότι: «Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω (επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου.» Προνοείται, επίσης, στο άρθρο 80 του Κεφ. 224 ότι: «Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό: Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δημοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούμενο πρόσωπο εμποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ημερών, να παρατείνει την προθεσμία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιμο.» Καθίσταται αχρείαστη η εκτεταμένη αναφορά σε νομολογιακές αρχές ως προς την ισχύ μίας νομοθετικής πρόνοιας που καθορίζει χρονικό περιθώριο εντός του οποίου μπορεί να εγερθεί διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου. Ενδεικτικά και μόνο μνημονεύεται η Χατζηστυλλής ν. Papadema κ.α.