ΑΝΝΑ ΧΑΤΖΗΑΝΤΩΝΗ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ ν. ΤHEMIS PORTOFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED, Αρ. Αίτησης Έφεσης: 316/2022, 18/10/2022

(1)H Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν πληροί τις απαιτούμενες, κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις.

(2)Δεν προηγήθηκε επίδοση έγκυρης και/ή νόμιμης Ειδοποίησης Τύπου «Ι» στην Αιτήτρια καθώς και στον συνιδιοκτήτη του ενυπόθηκου κτήματος, ως απαιτείται από το Άρθρο 44Γ

(2)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65.

(3)Οι Ειδοποιήσεις Τύπος «ΙΑ» και Τύπος «ΙΒ» δεν έχουν δεόντως επιδοθεί στην ίδια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ήτοι τον πρώην σύζυγο της Σ.Σ., ο οποίος είναι συνοφειλέτης και ενυπόθηκος οφειλέτης.

(4)Η Καθ΄ης η αίτηση παρέλειψε να επιδώσει και/ή να επιδώσει νομότυπα στην ίδια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα Κατάσταση Λογαριασμού του ενυπόθηκου οφειλόμενου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων με βάση τις πρόνοιες του Νόμου.

(5)Λόγω του ότι το ενυπόθηκο ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία της Αιτήτριας, η εκτιμημένη αξία της οποίας, σύμφωνα με εκτίμηση η οποία έγινε στις 9.8.2022 από την Polys Kourousides & Associates LLC, είναι €338.000,00 (Τεκμήριο 6), με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου 9/65, η διαδικασία του πλειστηριασμού θα πρέπει να ανασταλεί. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η Αίτηση εμφαίνονται στη συνημμένη ένορκη δήλωση της Αιτήτριας όπου αναφέρεται ότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται στο Δήμο Λακατάμειας, στη Λευκωσία και υποθηκεύτηκε με την Υποθήκη με αρ. Υ14102/2005 (Τεκμήριο 1), προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων της ίδιας και του πρώην συζύγου της, Σ.Σ.. Για τα εν λόγω δάνεια, η Καθ΄ης η αίτηση καταχώρισε το 2016 δυο αγωγές, αντίγραφα των οποίων επισυνάπτονται ως Τεκμήρια 2 και

1. Ενυπόθηκοι οφειλέτες είναι η Αιτήτρια και ο Σ.Σ., συνιδιοκτήτες του ακινήτου. Κατά τα λοιπά, στην ένορκη δήλωση γίνεται αναφορά στην επίδοση των Ειδοποιήσεων τύπος «Ι», «Θ» και «ΙΑ» και στο γεγονός της μη επίδοσης της Ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» στον Σ.Σ.. Τέλος, επεξηγείται η θέση της Αιτήτριας πως με βάση τη σχετική νομοθεσία, ο επίδικος πλειστηριασμός θα πρέπει να ανασταλεί. Η Καθ' ης η αίτηση καταχώρισε Ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης προβάλλοντας τους ακόλουθους λόγους ένστασης:
2. Η Καθ' ης η Αίτηση εφάρμοσε και/ή ακολούθησε πιστά όλες τις διαδικασίες οι οποίες προνοούνται από το Νόμο 9/
4. Δεν συντρέχουν και/ή δεν αποδεικνύονται οι λόγοι ακύρωσης της Ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» που προβλέπει το νομοθετικό πλαίσιο εξαντλητικά και/ή δεν αποσείεται το βάρος απόδειξης των λόγων για τους οποίους δύναται να ακυρωθεί η Ειδοποίηση τύπου «ΙΑ».
5. Δεν στοιχειοθετείται και/ή πάσχει η νομική βάση της Αίτησης και/ή η Αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη. Η Αίτηση είναι αντικανονική και/ή παράτυπη και/ή καταχρηστική και δεν υπάρχει οποιαδήποτε νομοθετική και δικαιοδοτική βάση που να δικαιολογεί την χορήγηση των αιτούμενων διαταγμάτων.
6. Οι Ειδοποιήσεις που αποστάλθηκαν και/ή επιδόθηκαν στην Αιτήτρια ήταν καθόλα νομότυπες και/ή ως ο Νόμος 9/1965 ορίζει και/ή ακολουθήθηκε η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου και/ή κανένα δικαίωμα της Αιτήτριας δεν παραβιάζεται.
7. Η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση τύπος «ΙΑ» αποστάλθηκε εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών και καθόλα νομότυπα και περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται δυνάμει του Νόμου.
8. Στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας όπως εξετάσει τις περιστάσεις και/ή αποστολή και/ή τύπο και περιεχόμενο οποιασδήποτε άλλης ειδοποίησης πέραν της Ειδοποίησης τύπος «ΙΑ», η οποία είναι και η μόνη ειδοποίηση που δύναται να εφεσιβληθεί από την Αιτήτρια και μόνο στα πλαίσια των περιοριστικά απαριθμούμενων λόγων ακύρωσης που ορίζει το νομοθετικό πλαίσιο.
9. Δεν υπάρχει οποιαδήποτε νομοθετική πρόνοια που απαγορεύει και/ή εμποδίζει την Καθ' ης η Αίτηση από του να εκκινήσει και/ή προχωρήσει την διαδικασία πλειστηριασμού του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965, σε περίπτωση που το υποθηκευμένο ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία.
10. Ο ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι το υποθηκευμένο ακίνητο συνιστά κύρια κατοικία και επομένως υπάρχει αναστολή των διατάξεων του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακίνητων Νόμου 9/1965 έως την 31.10.2022 δεν ευσταθεί, καθότι το υποθηκευμένο ακίνητο δεν εμπίπτει εντός του ορισμού της «κύριας κατοικίας», ως αυτή ορίζεται στο άρθρο 44ΙΕ και/ή το άρθρο 62

(2)του Νόμου 9/1965 ως έχει τροποποιηθεί, εφόσον η εκτιμημένη αξία του υπό αναφορά ακινήτου υπερβαίνει το ποσό των €350,000 που ο Νόμος καθορίζει προκειμένου να υπάρξει αναστολή της εφαρμογής των προνοιών του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 και σε κάθε περίπτωση η ημερομηνία εκποίησης του υποθηκευμένου ακίνητου, δεν εμπίπτει στα χρονικά όρια της αναστολής των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου. Τα γεγονότα στα οποία στηρίζεται η ένσταση αναφέρονται στην ένορκη δήλωση του κ Κωνσταντίνου Αδαμίδη, ο οποίος είναι στην υπηρεσία της Καθ' ης η αίτηση. Στην ένορκη του δήλωση ο κ Αδαμίδης υιοθετεί και επαναλαμβάνει τους λόγους ένστασης που καταγράφονται στο σώμα της ένστασης και περαιτέρω αναφέρει τα γεγονότα που τους υποστηρίζουν. Σε Αιτήσεις -Εφέσεις που υποβάλλονται με βάση το Μέρος VIA του περί Μεταβίβασης & Υποθήκευσης Νόμου 9/1965 εφαρμόζονται κατ' αναλογία οι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.

1. Οι Αιτήσεις- Εφέσεις δυνάμει των άρθρων 80 και 81 του Κεφ. 224 διέπονται από τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμό του
2. Για τους λόγους που θα επεξηγηθούν αμέσως πιο κάτω, η Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Εξηγώ. Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί κοινό τόπο ότι το ακίνητο του οποίου επιδιώκεται η εκποίηση είναι εγγεγραμμένο επ' ονόματι της Αιτήτριας και του πρώην συζύγου της, Σ.Σ.. Επί του εν λόγω ακινήτου ενεγράφη η επίδικη υποθήκη προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν σε αυτούς. Αποτελεί θεμελιακή αρχή ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη (σχετικές οι υποθέσεις Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδου

(1999)1 Α.Α.Δ. 1210 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου

(1998)1 A.A.Δ. 579). Η πιο πάνω αρχή δεν περιορίζεται μόνο σε αγωγές αλλά εκτείνεται και σε οποιαδήποτε διαδικασία στην οποία επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων προσώπων αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία. Τούτο προβλέπεται, άλλωστε, και από τον Κανονισμό 5

(2)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμός του 1956, που τυγχάνει εφαρμογής στην υπό εξέταση υπόθεση. Σε τέτοια περίπτωση, λοιπόν, τα τρίτα αυτά πρόσωπα πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη. Ενδεικτικά παραπέμπω στην απόφαση Κωνσταντίνου Δημήτρης και άλλοι ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

(2012)1 Α.Α.Δ. 1990. Οι αρχές αυτές έχουν επανεπιβεβαιωθεί και συνοψιστεί στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Αναφορικά με την αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 68/2019, ημερομηνίας 8.5.2020, ECLI:CY:AD:2020:A144, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα: «Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12[1] του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης - ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas

(1965)1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou

(1982)1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ

(1993)1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη

(1999)1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου

(2012)1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε.» Από τη νομολογία που παρατίθεται πιο πάνω, εξάγεται αβίαστα το συμπέρασμα ότι όπου κάποια διαδικασία έχει ως αποτέλεσμα τον επηρεασμό δικαιωμάτων τρίτων προσώπων σε ακίνητη ιδιοκτησία, ακόμα και εάν ο Νόμος δεν προβλέπει ρητά επίδοση σε αυτά, όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα θα πρέπει να συνενώνονται ως αναγκαίοι διάδικοι. Σε περίπτωση που αιτητής παραλείψει να το πράξει, η αίτησή του είναι θνησιγενής και άκυρη. Η δε υποχρέωση συνένωσης των αναγκαίων διαδίκων επιβάλλεται όχι μόνο όταν είναι δυνατόν να επηρεαστούν δυσμενώς τα περιουσιακά δικαιώματα ή συμφέροντα επί ακίνητης ιδιοκτησίας των τρίτων προσώπων, αλλά σε όλες τις περιπτώσεις. Από τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι ο Σ.Σ., συνιδιοκτήτης του ακινήτου και ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συνενωθεί ως διάδικος, ενώ η αίτηση δεν επιδόθηκε σε αυτόν. Είναι δε προφανές ότι ο συνιδιοκτήτης του ακινήτου και ενυπόθηκος οφειλέτης είναι το κατ' εξοχήν πρόσωπο το οποίο έχει συμφέρον επί της ενυπόθηκης περιουσίας και τα δικαιώματα του επηρεάζονται από την παρούσα διαδικασία. Περαιτέρω, είναι εμφανές ότι η μη επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη στέρησε από αυτόν την ευκαιρία να συμμετάσχει στην παρούσα διαδικασία και να προβάλει τις θέσεις του. Συνάγεται δε ότι η πιο πάνω παράλειψη έχει ως αποτέλεσμα να μην υφίστανται ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι, καθιστώντας την αίτηση θνησιγενή και άκυρη. Αποτελεί, λοιπόν, κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η πιο πάνω παράλειψη, σύμφωνα και με τα όσα υποδείχθηκαν στην απόφαση Αναφορικά με την αίτηση της Bank Of Cyprus Public Company Ltd (πιο πάνω), αποβαίνει μοιραία για την τύχη της αίτησης. Και κάτι τελευταίο. Δεν παραβλέπω ότι το ζήτημα της μη συνένωσης όλων των αναγκαίων διαδίκων δεν προβάλλεται ως λόγος ένστασης από την πλευρά της Καθ' ης η αίτηση. Τούτο δεν δύναται, ωστόσο, να επηρεάσει την πιο πάνω κρίση του Δικαστηρίου. Και αυτό γιατί το ζήτημα της αναγκαιότητας συμμετοχής ενός διαδίκου σε μια δικαστική διαδικασία, αποτελεί ζήτημα δημόσιας τάξης, και ως τέτοιο εξετάζεται ακόμη και αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο (βλ. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Επίσημου Παραλήπτη ως Εκκαθαριστή της Περιουσίας της DK Intercity Buses Λάρνακας Λτδ κ.ά., Πολιτική Έφεση αρ. 388/2011, ημερομηνίας 7.7.2017), ECLI:CY:AD:2017:A256. Συνεπώς, η υπό κρίση αίτηση κρίνεται καταδικαστέα σε απόρριψη. Με δεδομένη την κατάληξη του Δικαστηρίου, παρέλκει η εξέταση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος στην παρούσα διαδικασία. Ως εκ τούτου, η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Καθ΄ης η αίτηση και εναντίον της Αιτήτριας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............. Γ. Πετάση-Κορφιώτη, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο