ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ ν. ΦΡΑΝΤΖΗΣ ως εκκαθαριστής της Εταιρείας A. PIERIS (SEA BREEZE) APARTMENTS LTD, Γενική Αίτηση 308/2021, 27/1/2022

ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ ν. ΦΡΑΝΤΖΗΣ ως εκκαθαριστής της Εταιρείας A. PIERIS (SEA BREEZE) APARTMENTS LTD, Γενική Αίτηση 308/2021, 27/1/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2022:A5 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Γενική Αίτηση 308/2021 ΧΧΧΧ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ Αιτητής και ΧΧΧΧ ΦΡΑΝΤΖΗΣ ως εκκαθαριστής της Εταιρείας A. PIERIS (SEA BREEZE) APARTMENTS LTD Καθ' ου η αίτηση Αίτηση ημερομηνίας 15.12.2021 Ημερομηνία: 27 Ιανουαρίου 2022 Εμφανίσεις: Για Αιτητή: Σ. Χαραλάμπους για Karapatakis Pavlides LLC, Αιτητής: παρών Για Καθ' ου η αίτηση: καμία εμφάνιση Για Κτηματολόγιο: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η (ex tempore) Ο Αιτητής, με την αίτησή του, ζητά διάταγμα, με βάση το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, με το οποίο να επιτρέπεται η εκπρόθεσμη κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 26.09.1977 για την αγορά του ακινήτου με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ (σήμερα κτηματικό σχέδιο ΧΧΧΧ, τμήμα ΧΧΧΧ), τεμάχια ΧΧΧΧ (τώρα τεμάχιο ΧΧΧΧ) στη Γερμασόγεια, εγγεγραμμένο κατά το ½ στο όνομα της Καθ' ης η αίτηση πωλήτριας εταιρείας. Ζητά και διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού να προβεί στην καταχώριση. Όπως αναφέρει στην ένορκη του δήλωση ο Αιτητής, την 26.09.1977 αγόρασε από την Εταιρεία A. Pieris Estates Ltd ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων στον τρίτο όροφο στο ΧΧΧΧ μαζί με τρεις καμπίνες με αριθμούς ΧΧΧΧ στο κτίριο ΧΧΧΧ για το συνολικό ποσό των Λ.Κ.11.600,00 (που αντιστοιχεί σε €19.820,00). Το πωλητήριο έγγραφο προσκομίζεται και σημειώνεται ως Τεκμήριο

1. Το Τεκμήριο 1 συνιστά έγγραφο που υπογράφθηκε μεταξύ της εταιρείας A. Pieris Estates Ltd και του Αιτητή για την αγορά, έναντι Λ.Κ.11.000,00, ενός διαμερίσματος 2 υπνοδωματίων στον τρίτο όροφο του ΧΧΧΧ της πολυκατοικίας «Breeze Apartments» και καμπίνα αρ.ΧΧΧΧ στο κτίριο ΧΧΧΧ, που κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας αυτής ήταν υπό ανέγερση, ήταν δε υποχρέωση του πωλητή να ανεγείρει και να αποπερατώσει το όλο κτίριο, σε χρόνο που είχε οριστεί το
2. Την 23.06.1981 υπήρξε προσθήκη στο έγγραφο αναφορικά με τις καμπίνες ΧΧΧΧ και τον χώρο στάθμευσης ΧΧΧΧ στο κτίριο ΧΧΧΧ έναντι επιπλέον Λ.Κ.600,
3. Το πωλητήριο έγγραφο χαρτοσημάνθηκε την 23.12.2013, ωστόσο, για άγνωστο λόγο, ουδέποτε κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Όπως ισχυρίζεται ο Αιτητής, περί τον Ιούνιο 2021, όταν πήγε ο δικηγόρος του να καταχωρίσει αίτηση για μεταβίβαση σύμφωνα με το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 (νόμος για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές»), διαπίστωσε ότι όχι μόνον το πωλητήριο έγγραφο δεν ήταν κατατεθειμένο, αλλά και η εταιρεία που υπέγραψε ως πωλήτρια, δηλαδή η A. Pieris Estates Ltd, ουδέποτε υπήρξε η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του πωλούμενου ακινήτου. Εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια σήμερα είναι η Εταιρεία A. Pieris (Sea Breeze) Apartments Ltd, κατά το ½ μερίδιο, και το υπόλοιπο ½ μερίδιο είναι εγγεγραμμένο στο όνομα αποβιώσαντος προσώπου που ο διαχειριστής της περιουσίας του είναι επίσης ο Καθ' ου η αίτηση
4. Όταν διαπίστωσε αυτά τα γεγονότα, ο Αιτητής καταχώρισε την αγωγή ΧΧΧΧ/2021 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα για διόρθωση του ονόματος της συμβαλλόμενης Εταιρείας A. Pieris Estates Ltd, ώστε να είναι η A. Pieris (Sea Breeze) Apartments Ltd. Το διάταγμα που εκδόθηκε στην αγωγή αυτή προσκομίζεται και σημειώνεται ως Τεκμήριο
5. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 2, η αγωγή είναι εγερθεί εναντίον του Καθ' ου η αίτηση 1 υπό την ιδιότητά του ως εκκαθαριστή αμφότερων των Εταιρειών A. Pieris Estates Ltd και A. Pieris (Sea Breeze) Apartments Ltd. Η Εταιρεία A. Pieris (Sea Breeze) Apartments Ltd κατέστη δικαιούχος προς εγγραφή και του υπόλοιπου ½ μεριδίου του όλου, κατόπιν αγοράς του από τον τότε ιδιοκτήτη του. Ο Αιτητής προσκομίζει το σχετικό πωλητήριο συμβόλαιο, που σημειώνεται ως Τεκμήριο 3, και ισχυρίζεται πως την 04.12.1978 είχε γίνει και η μεταβίβαση, με τη δήλωση πώλησης ΧΧΧΧ/
6. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 3, που συνιστά συμφωνία αντιπαροχής, ο αποβιώσας ήταν ο ιδιοκτήτης της γης που την παραχώρησε για την ανέγερση του κτιριακού συγκροτήματος, με αντάλλαγμα την εγγραφή σε αυτόν ορισμένων διαμερισμάτων. Ο Αιτητής ισχυρίζεται, στην παράγραφο 7 της ένορκης του δήλωσης, πως εκ λάθους ή λόγω πλάνης για τον νόμο και τα πράγματα δεν κατατέθηκε το Τεκμήριο 1, εφόσον υπογράφθηκε από λανθασμένο πρόσωπο. Η ανέγερση του κτιριακού συγκροτήματος ολοκληρώθηκε από το 1983 και από τότε μέχρι σήμερα ο ίδιος έχει αδιαφιλονίκητη και ανενόχλητη κατοχή του πωλούμενου ακινήτου. Δεν έχει όμως ολοκληρωθεί η διαδικασία της τιτλοποίησης, διαδικασία που προσπαθεί να περατώσει ο εκκαθαριστής της πωλήτριας Εταιρείας. Θεωρεί πως, εάν επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση του Τεκμηρίου 1 στο Κτηματολόγιο, μετά τη διόρθωσή του με το Τεκμήριο 2, δεν υπάρξει επηρεασμός οποιουδήποτε προσώπου, και θα επιτραπεί στον ίδιο να λάβει τον τίτλο του με βάση τον νόμο για τους εγκλωβισμένους αγοραστές. Επίσης, όπως ισχυρίζεται, επειδή οι ενυπόθηκοι πιστωτές προστατεύονται λόγω προτεραιότητας, δεν θα επηρεαστούν. Την 21.01.2022 καταχωρίστηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση, που ζητήθηκε από το Δικαστήριο, δια της οποίας προσκομίστηκε πιστοποιητικό εγγραφής, που σημειώνεται ως Τεκμήριο 4 για τους σκοπούς της διαδικασίας. Το Τεκμήριο 4 αφορά στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ/Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμάχιο ΧΧΧΧ, Τμήμα ΧΧΧΧ, στη Γερμασόγεια, που συνάδει με το ακίνητο επί του οποίου ανεγέρθηκε το κτιριακό συγκρότημα μέρος του οποίου είναι και το πωλούμενο ακίνητο, και στις επιβαρύνσεις επί αυτού. Υπάρχουν 3 ανοικτοί φάκελοι για κατασκευή δρόμου και οριζόντιο διαχωρισμό, 12 εκκρεμείς αιτήσεις «εγκλωβισμένων αγοραστών», και άνω των 50 κατατεθειμένων πωλητηρίων συμβολαίων κατατεθειμένα σε διάφορες χρονολογίες, τα πλείστα εξ αυτών πρόσφατα. Υπάρχουν επίσης οι υποθήκες ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1980, ΥΧΧΧΧ/1979 και ΥΧΧΧΧ/
7. Οι πρώτες επτά υποθήκες είναι προς όφελος αλλοδαπών προσώπων, αγνώστων στοιχείων, ενώ η υποθήκη ΥΧΧΧΧ/2018, που φέρεται ως διαδοχική και σχετιζόμενη με όλες τις άλλες υποθήκες, είναι από την κατασκευαστική εταιρεία Y. Kallis Development & Construction Limited. Υπάρχει επίσης το ΜΕΜΟ ΕΒΧΧΧΧ/2015 για δικαιώματα του Κτηματολογίου αναφορικά με την ΑΧΧΧΧΧ/
8. Το άρθρο 12 του Νόμου 81(Ι)/2011 δίδει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή. Κριτήριο για την άσκηση αυτής της εξουσίας του Δικαστηρίου είναι το «δίκαιο και εύλογο» για την προστασία του αγοραστή. Νοείται ότι, όταν ο λόγος γίνεται για κατάθεση σύμβασης (και όχι για έγερση αγωγής ειδικής εκτέλεσης), θα πρέπει να ικανοποιούνται και οι αναγκαίες διατυπώσεις που προβλέπει το άρθρο 3 του ιδίου νόμου, ώστε να δύναται η σύμβαση να κατατεθεί για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, με εξαίρεση βεβαίως τη χρονική προθεσμία. Θα πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, η σύμβαση να είναι γραπτή, και να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, να περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, να αναφέρει το αντάλλαγμα, και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Στην Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολιτική Έφεση 68/2019 ημερομηνίας 8.5.2020 (απόφαση πλειοψηφίας), όπου το Δικαστήριο είχε εντοπίσει ζήτημα μη προηγούμενης ενημέρωσης ενυπόθηκων πιστωτών δια επίδοσης της αίτησης για εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης πώλησης με βάση το άρθρο 12 του Νόμου 81(Ι)/2011, αλλά η διαδικασία δεν είχε προχωρήσει και με καταχώρηση δια κλήσεως αίτησης, υπήρχαν πολλαπλά βάρη από εμπορικούς πιστωτές σε ακίνητο που είχε πωληθεί σε συγκεκριμένο πρόσωπο, η δε αιτούσα, που ήταν ο πρώτος ενυπόθηκος πιστωτής, είχε επισπεύσει πλειστηριασμό, και ό,τι ήταν ορατό πως συνέβαινε ήταν ότι η πωλήτρια εταιρεία εξασφάλιζε πιστώσεις φερόμενη ως η δικαιούχος του ακινήτου και υποθηκεύοντάς το προς εξασφάλιση των χρεών της, με τρόπο που έδινε και ποινική διάσταση. Δεν είχε ζητηθεί πιστοποιητικό έρευνας στη διαδικασία ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, από το οποίο θα μπορούσε ενδεχομένως να προκύψει λογικά η ανάγκη να δοθεί προηγουμένως ειδοποίηση στην αιτούσα, ως επηρεαζόμενο πρόσωπο. Ουδόλως προκύπτει από την απόφαση αυτή ότι θα πρέπει γενικευμένα να επιδίδεται η αίτηση σε κάθε έναν από όσους κατέχουν εμπράγματα βάρη - κάτι το οποίο συχνά μπορεί να είναι και αδύνατον - μα ό,τι είναι σημαντικό είναι να διερευνάται, στο πλαίσιο προσέγγισης του «δίκαιου» και «εύλογου», ενδεχόμενος επηρεασμός προσώπων που απέκτησαν δικαιώματα εξαιτίας της πολυετούς παράλειψης του αγοραστή να καταθέσει τη σύμβασή του, της οποίας τώρα ζητά την εκπρόθεσμη κατάθεση, και σε σχέση με τα οποία είναι προφανής η σύγκρουση. Νοείται πως, στην παρούσα περίπτωση, δεν θα είχε κάποια λογική η επίδοση της αίτησης σε όλους του κατέχοντες εμπράγματα βάρη, περιλαμβανομένων των πωλητηρίων συμβολαίων που αφορούν σε άλλες μονάδες των κτιριακών συγκροτημάτων που ανεγέρθηκαν στο ακίνητο. Όσον αφορά τις διαδοχικές υποθήκες που εγγράφθηκαν επί του όλου κατά τον χρόνο ανέγερσης των κτιριακών συγκροτημάτων, το 1979 και 1980 αντίστοιχα, από πρόσωπα αγνώστων στοιχείων, τις οποίες διαδέχθηκε η ΥΧΧΧΧ/2018 από την κατασκευάστρια εταιρεία Υ. Kallis Development & Construction Limited, προς εξασφάλιση ποσού €1.511.439,00, δεν θεωρώ ότι δημιουργούν επηρεαζόμενα πρόσωπα σε σχέση συγκεκριμένα με το πωλούμενο στον Αιτητή ακίνητο, κατά τρόπο που να μπορεί ή να πρέπει τα πρόσωπα αυτά να λάβουν λόγο πριν να εξεταστεί η αίτηση του Αιτητή ή και με δικαίωμα να ανακόψουν την κατάθεση της σύμβασης πώλησης. Σε κάθε περίπτωση, η αίτηση επιδόθηκε και στην κατασκευάστρια εταιρεία, προς περαιτέρω διασφάλιση της διαδικασίας, και δεν υπάρχει εμφάνιση. Κρίνω πως είναι δίκαιο και εύλογο, υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης πώλησης χωρίς περαιτέρω διαδικασία. Λαμβάνεται υπόψη πως τα χρέη της πωλήτριας εταιρείας, η οποία τελεί υπό εκκαθάριση, τυγχάνουν διαχείρισης από τον εκκαθαριστή της, που ενεργεί προς όφελος όλων των πιστωτών, ο οποίος έχει λάβει γνώση αυτής της διαδικασίας. Λαμβάνεται υπόψη και το γεγονός ότι υπάρχουν ήδη κατατεθειμένα αρκετά πωλητήρια έγγραφα για μονάδες που αποτελούν μέρος του επιβαρυμμένου όλου, κατά τρόπο που η μη κατάθεση της σύμβασης του Αιτητή, που συνιστά κλασικό παράδειγμα «εγκλωβισμένου αγοραστή», ειδικά, θα προέκυπτε ως διακριτική αρνητική εξέλιξη. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο επιτρέπεται η εκπρόθεσμη κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού του πωλητηρίου συμβολαίου ημερομηνίας 26.09.1977 (Τεκμήριο 1) ως η παράγραφος Α της αίτησης, μαζί με το διάταγμα του Ε.Δ. Λεμεσού στην αγωγή ΧΧΧΧ/2021 ημερομηνίας 08.12.2021 (Τεκμήριο 2), για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, εντός περαιτέρω 2 (δύο) μηνών από τη σύνταξη του παρόντος διατάγματος, η οποία να ζητηθεί εντός 5 (πέντε) ημερών από σήμερα. Νοείται πως το παρόν διάταγμα ισχύει νοουμένου ότι το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού κρίνει, κατά τον χρόνο που θα επιχειρηθεί η κατάθεση, ότι θα πληρούνται οι υπόλοιπες (πλην της χρονικής προθεσμίας που καθορίζεται με το παρόν διάταγμα) προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Νόμου 81(Ι)/2011 καθώς και οποιεσδήποτε άλλες νόμιμες προϋποθέσεις. Το παρόν διάταγμα εκδίδεται χωρίς βλάβη των δικαιωμάτων οποιωνδήποτε προσώπων απέκτησαν δικαιώματα εξαιτίας της παράλειψης έγκαιρης κατάθεσης της σύμβασης πώλησης, που σε κάθε περίπτωση μπορούν, με αίτησή τους στο πλαίσιο αυτής της υπόθεσης, να δείξουν τυχόν λόγο για τον οποίο το διάταγμα αυτό θα πρέπει να ακυρωθεί. (Υπ.) ............ Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο