ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ KANIKA CENTER BLOCK C ν. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ, Αγωγή αρ. 821/2019, 7/2/2022

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ KANIKA CENTER BLOCK C ν. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ, Αγωγή αρ. 821/2019, 7/2/2022 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2022:A7 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Αγωγή αρ. 821/2019 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΗΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ KANIKA CENTER BLOCK C Ενάγουσα v. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ ΧΧΧΧ Εναγόμενος Ημερομηνία: 07 Φεβρουαρίου 2022 Εμφανίσεις: Για Ενάγουσα: Φ.Α. Αποστολίδης με Κ. Καμπανέλλας Για Εναγόμενο: Μ. Καραΐσκος για Marios Karaiskos LLC Α Π Ο Φ Α Σ Η Δικόγραφα και επίδικα θέματα Η Ενάγουσα, Διαχειριστική Επιτροπή της κοινόκτητης οικοδομής της πολυκατοικίας Kanika Center Block C που βρίσκεται στην οδό Παναγιώτη Συμεού 3, ενορίας Νεάπολης, Λεμεσού, ενάγει υπό αυτή την ιδιότητά της τον Εναγόμενο, εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του καταστήματος ΧΧΧΧ και του καταστήματος ΧΧΧΧ στο ισόγειο, που συμμετέχουν στην κοινόκτητη οικοδομή κατά 0,39% και 0,38% αντίστοιχα (σύνολο 0,77%), για τα αναλογούντα τέλη συμμετοχής ή συνεισφοράς στις δαπάνες για την ασφάλιση, συντήρηση, λειτουργία, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της πολυκατοικίας και την εξασφάλιση όλων των υπηρεσιών που καθορίζονται στον νόμο, για την περίοδο από τον Ιανουάριο 2015 μέχρι τον Απρίλιο 2019, που ανέρχονται για το πρώτο κατάστημα σε €1.220,07 και για το δεύτερο κατάστημα σε €1.251,

1. Σύμφωνα με τη θέση της Ενάγουσας, η Ενάγουσα εφοδίαζε τον Εναγόμενο σε τακτά χρονικά διαστήματα με καταστάσεις, ο Εναγόμενος είχε πληρώσει την 08.04.2019 έναντι το ποσό των €101,36 για το πρώτο κατάστημα και την 11.04.2019 το ποσό των €98,64 για το δεύτερο κατάστημα, και παρέμειναν οφειλόμενα τα προαναφερόμενα ποσά, που δίδουν σύνολο €2.471,85, που ο Εναγόμενος παραλείπει ή αρνείται να πληρώσει, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις. Ο Εναγόμενος, με την Έκθεση Υπεράσπισής του, παραδέχεται ότι είναι ο ιδιοκτήτης των δύο καταστημάτων, αλλά δηλώνει άγνοια για την ιδιότητα της Ενάγουσας. Ισχυρίζεται ότι κατέβαλε σε διάφορα διαστήματα μεγάλα ποσά και αρνείται την οφειλή, προβάλλοντας και τον ισχυρισμό ότι οι απαιτήσεις της Ενάγουσας είναι διογκωμένες, υπερβολικές και δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, οι δε αποφάσεις της για καταμερισμό των κοινοχρήστων λήφθηκαν παράνομα ή παράτυπα, και ο ίδιος δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό, ούτε καταστάσεις έλαβε, ούτε οχλήθηκε. Εκκρεμεί και η αγωγή ΧΧΧΧ/2017 Ε.Δ. Λεμεσού αναμεταξύ των διαδίκων και ο Εναγόμενος αντιμετωπίζει μεγάλα προβλήματα σε σχέση με τα δύο καταστήματά του. Σε απαντητικό δικόγραφο, η Ενάγουσα αρνείται τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου και ισχυρίζεται πως έχει νομική προσωπικότητα που της δίδει το δικαίωμα να ενάγει, εφόσον έχει εκλεγεί και συσταθεί νόμιμα και έχει καταρτιστεί σε σώμα, οι δε αποφάσεις της λαμβάνονται σύμφωνα με τους Κανονισμούς και είναι έγκυρες, ενώ η υποχρέωση του Εναγόμενου να πληρώνει κοινόχρηστα που αναλογούν στο εμβαδόν των μονάδων του απορρέει και από τον νόμο. Η Ενάγουσα λέει ότι είναι συστηματική η άρνηση του Εναγόμενου να πληρώνει, εξ ου και καταχωρίστηκε ακόμα και η αγωγή ΧΧΧΧ/2015 εναντίον του για τη χρονική περίοδο που προηγείται της περιόδου βάσει της οποίας διεκδικεί σε αυτή την αγωγή. Δεν εκκρεμεί κάποια άλλη αγωγή αναμεταξύ των μερών. Οι υπολογισμοί της οφειλής έγιναν βάσει του εμβαδού των δύο καταστημάτων και κατά τη θέση της Ενάγουσας είναι ορθοί. Επίδικα, εκ των δικογράφων, είναι η ιδιότητα της Ενάγουσας και η ύπαρξη και το ύψος της διεκδικούμενης οφειλής για τα δύο καταστήματα του Εναγόμενου, και εάν υπάρχει οποιαδήποτε παρανομία ή παρατυπία στη λήψη των αποφάσεων της Ενάγουσας που να αίρει την υποχρέωση του Εναγόμενου να συνεισφέρει στην κοινοκτησία. Διαδικασία Η ακρόαση της διαφοράς διεξήχθη με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης που προβλέπει η Δ.30,κ.6 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ), χωρίς την εισαγωγή προφορικής μαρτυρίας. Γι' αυτό, κατέθεσαν γραπτή μαρτυρία, εκ μέρους της Ενάγουσας, η κυρία ΧΧΧΧ (ΜΕ1), ενώ προς υποστήριξη της υπεράσπισης του Εναγόμενου κατέθεσε γραπτή μαρτυρία ο ίδιος ο Εναγόμενος (ΜΥ1). Προσκομίστηκε περαιτέρω έγγραφη μαρτυρία, στην οποία θα γίνει αναφορά στη συνέχεια. Ακολούθως, οι συνήγοροι των διαδίκων κατέθεσαν γραπτές αγορεύσεις, επιχειρηματολογώντας προς υποστήριξη της απαίτησης της Ενάγουσας και της υπεράσπισης του Εναγόμενου αντίστοιχα. Είναι υπόψη του Δικαστηρίου ό,τι έχει αναφερθεί, ακόμα κι αν δεν αναπαράγεται αυτολεξεί. Μαρτυρία και ευρήματα Το Δικαστήριο δέχεται μαρτυρία μόνον σχετικά με τα επίδικα θέματα. Σε σχέση με αυτά, η ΜΕ1, ανέφερε πως είναι διευθύντρια του γραφείου της Ενάγουσας που είναι η Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας Kanika Center Block C στην οδό Παναγιώτη Συμεού 3, Νεάπολη, Λεμεσός. Σύμφωνα με τον νόμο, όπως αναφέρει, κάθε έτος γίνεται Γενική Συνέλευση των κυρίων των μονάδων για την ενημέρωση επί των εσόδων, εξόδων και επί γενικών θεμάτων που αφορούν στη διαχείριση της πολυκατοικίας. Για το έτος 2015, διεξήχθη την 03.03.2015· για το έτος 2016, την 25.02.2016· για το έτος 2017, την 22.02.2017· για το έτος 2018, την 28.02.2018· και για το έτος 2019, την 06.03.
2. Προσκομίζει αντίγραφα των πρακτικών των συνελεύσεων, που σημειώνονται ως Τεκμήριο 1 για τους σκοπούς της διαδικασίας. Στο Τεκμήριο 1, περιλαμβάνονται οι ειδοποιήσεις σύγκλησης κάθε συνέλευσης με τα θέματα συζήτησης, τα πρακτικά των ετήσιων συνελεύσεων στις οποίες εκλέγεται και η εκάστοτε Διαχειριστική Επιτροπή και τα πρακτικά των συνελεύσεων καταρτισμού της εκάστοτε Διαχειριστικής Επιτροπής σε σώμα. Η ΜΕ1 προσκομίζει πιστοποιητικό έρευνας αναφορικά με τα δύο καταστήματα, που σημειώνεται ως Τεκμήριο 2, στο οποίο φαίνεται το ποσοστό συμμετοχής των μονάδων στην κοινόκτητη οικοδομή κατά 0,39% και 0,38% αντίστοιχα. Προσκομίζει, επίσης, καταστάσεις των λογαριασμών της Ενάγουσας αναφορικά με τα δύο καταστήματα, που σημειώνονται ως Τεκμήριο
3. Το Τεκμήριο 3 περιλαμβάνει καταστάσεις λογαριασμών και για τα δύο καταστήματα ξεχωριστά, που αρχίζουν από μηδενικό υπόλοιπο και υπάρχουν χρεώσεις για κάθε μήνα, αρχίζοντας από τον Φεβρουάριο του 2015 (€13,00 και €13,35 αντίστοιχα) που προστίθενται στο εκάστοτε υπόλοιπο, ενώ οι πιστώσεις αφαιρούνται. Οι καταστάσεις αυτές φθάνουν μέχρι και τον Μάρτιο του 2019· δεν περιλαμβάνεται ο Απρίλιος του
4. Για το ένα κατάστημα, έγινε μία πίστωση την 08.04.2019, ποσού €101,36, και για το άλλο κατάστημα έγινε μία πίστωση την 11.04.2019, ποσού €98,
5. Οι πιστώσεις αυτές φαίνεται πως έγιναν όταν πλέον δρομολογήθηκε η είσπραξη δικαστικά, εφόσον κατά τις ίδιες ημερομηνίες, όπως φαίνεται στο Τεκμήριο 3, υπάρχει καταχώριση «ετοιμασία εγγράφων σε δικηγόρο». Σύμφωνα με το Τεκμήριο 3, για το πρώτο κατάστημα, την 08.04.2019, το υπόλοιπο ήταν €1.118,71, και για το δεύτερο κατάστημα, την 11.04.2019, ήταν €1.153,
6. Ο Εναγόμενος (ΜΥ1), στη δική του γραπτή μαρτυρία, που καταχωρίστηκε μετά από τη μαρτυρία της Ενάγουσας, εκφράζει τη διαφωνία του με τους ισχυρισμούς της ΜΕ1 και αναφέρει ότι δεν προκύπτει από οπουδήποτε ότι η ΜΕ1 εργοδοτείται στην Ενάγουσα, ούτε αναφέρει τα προσόντα και την εμπειρία της. Κατά τη γνώμη του, δεν έχει σχέση με την πολυκατοικία και δεν γνωρίζει τα γεγονότα, αλλά και η Ενάγουσα δεν είναι νόμιμα συσταθείσα επιτροπή. Δεν προσκομίστηκε επίσης οποιαδήποτε απόφαση της Διαχειριστικής Επιτροπής για λήψη νομικών μέτρων εναντίον του Εναγόμενου. Αμφισβητεί, ο ΜΥ1, και το αναφερόμενο από την μάρτυρα εμβαδόν των καταστημάτων του γιατί, όπως αναφέρει, δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε συμφωνία ή απόφαση του τρόπου διαμοιρασμού των κοινοχρήστων. Επίσης, τα ποσά, κατά τη γνώμη του, δεν αναλύθηκαν σε τι αφορούν και δεν είναι αληθινά, ούτε ο ίδιος έλαβε οποτεδήποτε αναλυτική κατάσταση ή και όχληση. Δεν γνώριζε ότι τηρείται κατάσταση λογαριασμού στο όνομά του και δεν συμφωνεί με αυτή την κατάσταση λογαριασμού, εφόσον δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στο άτομο που έχει προβεί στις εγγραφές. Όπως αναφέρει ο ΜΥ1: «σε διάφορες ημερομηνίες έχω καταβάλει διάφορα ποσά χωρίς ωστόσο να λαμβάνω απόδειξη από οποιοδήποτε πρόσωπο φυσικό ή νομικό». Δεν αμφισβητεί, ο ΜΥ1, τις πληρωμές που αναφέρονται στην κατάσταση λογαριασμού για την 08.04.2019 και την 11.04.2019, αναφέροντας ότι ήταν μία βασικά πληρωμή €200,00 και ότι δεν είχε λάβει απόδειξη. Θεωρεί πως δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό και ότι η Ενάγουσα δεν έχει αποδείξει την υπόθεσή της. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας περιορίζεται στην έκταση των αμφισβητούμενων γεγονότων που προκύπτουν[1]. Σκοπεί στην εύρεση των πραγματικών γεγονότων επί των οποίων το Δικαστήριο μπορεί να βασιστεί. Αξιολογείται το περιεχόμενο της μαρτυρίας[2], από το οποίο δυνατόν να προκύπτουν και κρίσεις αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων. Λόγω και του τρόπου παρουσίασης της μαρτυρίας στις υποθέσεις ταχείας εκδίκασης, το πλέγμα των κλασικών νομολογιακών αρχών προσαρμόζεται ανάλογα, με προσεγγίσεις απαλλαγμένες από εξωτερικές εντυπώσεις εκ της άμεσης συμπεριφοράς ή των αντιδράσεων στο εδώλιο του μάρτυρα[3] ή αντίστοιχα που να παρεμβάλλουν εκ του ύφους, της έκτασης ή των εξωτερικών γνωρισμάτων της γραφής ή της αφηγηματικής ικανότητας του συγγράψαντος την κάθε κείμενη εκδοχή. Η πληρότητα και η σαφήνεια ή η ελλειμματικότητα και η αοριστία επί των αμφισβητούμενων γεγονότων, η αμεσότητα ή η υπεκφυγή, οι συμπτώσεις και η λογική ή η ύπαρξη ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών[4], εν τέλει η πειστικότητα ή όχι της εκδοχής, είναι κριτήρια περιεχομένου που μπορούν να εξετάζονται και να λαμβάνονται υπόψη, συναρτώμενα με το σύνολο της μαρτυρίας, ασχέτως του έγγραφου ή έμμεσου τρόπου του λόγου των μαρτύρων, την απουσία πλήρους ζωντανής ατμόσφαιρας και την απόσταση του Δικαστηρίου από τον μάρτυρα και τους τρόπους συμπεριφοράς του (demeanour) ή τα έκδηλα στοιχεία της προσωπικότητάς του. Δεν αμφισβητείται ότι η πολυκατοικία Kanika Center Block C είναι κοινόκτητη οικοδομή και ότι ο Εναγόμενος είναι κύριος δύο μονάδων, των καταστημάτων ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ. Ορισμένα από τα επίδικα θέματα, όπως η νομιμοποίηση της Ενάγουσας και εάν υπάρχει οποιαδήποτε παρανομία ή παρατυπία στη λήψη των αποφάσεων της Ενάγουσας που να αίρει την υποχρέωση του Εναγόμενου να συνεισφέρει στην κοινοκτησία, συμπλέκονται με νομικά ζητήματα, παρά με αντικρουόμενες εκδοχές επί πραγματικών ζητημάτων. Αμιγώς πραγματικό ζήτημα ως προς το οποίο υπάρχει διάσταση είναι η ύπαρξη και το ύψος της διεκδικούμενης οφειλής για τα δύο καταστήματα του Εναγόμενου. Προέχει όμως η εξέταση του θέματος που εγείρει ο Εναγόμενος, της δυνατότητας της ΜΕ1 να παρέχει μαρτυρία, και έπειτα το θέμα της νομιμοποίησης της Ενάγουσας να ενάγει· το τελευταίο ενδεχομένως να μπορούσε να εξεταστεί και μέσω άλλης διαδικασίας[5]. Η ΜΕ1, όπως φαίνεται και από το Τεκμήριο 1, που δεν αμφισβητήθηκε με συγκεκριμένο τρόπο από τον Εναγόμενο, συμμετείχε στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το όνομά της αναγράφεται στα πρακτικά, που η ίδια τήρησε, ως εκπρόσωπος της GMD Proteas Enterprises Ltd, που, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 1, προσφέρει υπηρεσίες επαγγελματικής διαχείρισης στη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας Kanika Center Block C. Η ΜΕ1 ανέφερε πως είναι διευθύντρια του γραφείου της Ενάγουσας, που από το Τεκμήριο 1 φαίνεται πως το γραφείο της Ενάγουσας είναι το γραφείο της εταιρείας GMD Proteas Enterprises Ltd. Ακόμα κι αν η μαρτυρία της ΜΕ1, ως περιέχεται στην ένορκη της δήλωση, θα μπορούσε να είναι πιο επεξηγηματική, δεν φαίνεται στο Δικαστήριο πως η ΜΕ1 δεν έχει είτε σχέση με τη διαχείριση είτε γνώση των γεγονότων στα οποία έχει αναφερθεί· των οικονομικών δεδομένων της διαχείρισης της πολυκατοικίας για τα οποία η ίδια ενημερώνει σε κάθε συνεδρία. Το Δικαστήριο δεν αναμένει από την μάρτυρα αυτή να έχει εξειδικευμένες γνώσεις στα οικονομικά ή εμπειρία, δεν καταθέτει ως εμπειρογνώμονας, αλλά ως μάρτυρας γεγονότων, με γνώση που επαρκώς θεμελίωσε για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 1, εκλέγεται κάθε χρόνο Διαχειριστική Επιτροπή μέσα από γενική συνέλευση, και έπειτα, μετά την εκλογή της, συνέρχεται και συγκροτείται σε σώμα. Για το έτος 2019, εντός του οποίου εγέρθηκε και η αγωγή, είχε συγκληθεί αρχικά γενική συνέλευση για την 27.02.2019 ώρα 18:00, η οποία δεν πραγματοποιήθηκε λόγω μη απαρτίας (σχετικά η γνωστοποίηση σύγκλησης που αναφέρεται μεταξύ άλλων και ότι αναρτήθηκε στην είσοδο του κτιρίου και στον ανελκυστήρα από την 18.02.2019, και το παρουσιολόγιο, που περιλαμβάνονται στη δέσμη εγγράφων του Τεκμηρίου 1), οπότε η γενική συνέλευση έγινε την 06.03.2019 στο ίδιο μέρος και την ίδια ώρα, όπου, μετά από παράταση μισής ώρας, οι παρόντες είτε αυτοπροσώπως είτε με εξουσιοδότηση αποτέλεσαν απαρτία. Η γενική συνέλευση έγινε στο γραφείο της εταιρείας διαχείρισης, προέδρευσε ο κύριος Κώστας Κωνσταντίνου και χρέη γραμματέα άσκησε η ΜΕ1, αντιπρόσωπος της διαχειρίστριας εταιρείας. Ήταν παρόντες οι ιδιοκτήτες των μονάδων ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ & ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, καταστημάτων ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ και εκπρόσωποι της διαχειρίστριας εταιρείας. Εκλέχθηκε νέα Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούμενη από τον κύριο ΧΧΧΧ, τον κύριο ΧΧΧΧ και τον κύριο ΧΧΧΧ, όπου Πρόεδρος θα ήταν ο κύριος ΧΧΧΧ και γραμματέας ο κύριος ΧΧΧΧ. Τα πρακτικά, τα οποία περιλαμβάνουν και αποφάσεις επί άλλων θεμάτων που δεν απασχολούν αυτή τη δίκη, επικυρώθηκαν από τα δύο αυτά μέλη, ενώ σε συνεδρία που έγινε την ίδια ημέρα, 06.03.2019, μετά την εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής, τα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής συστάθηκαν σε σώμα (σχετικά πρακτικά επικυρωμένα και σφραγισμένα που περιλαμβάνονται στο Τεκμήριο 1). Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΣΤ, η Διαχειριστική Επιτροπή ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, έχει εξουσίες (άρθρο 38ΚΗ), υποχρεώσεις και καθήκοντα (άρθρο 38ΚΖ), και μπορεί μεταξύ άλλων, εκ του νόμου, να ενάγει σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την εφαρμογή του νόμου, όπως και να συμβάλλεται. Σύμφωνα με τους πρότυπους Κανονισμούς, κάθε μεταγενέστερη της πρώτης γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων συγκαλείται μια φορά τον χρόνο, νοουμένου ότι το χρονικό διάστημα, μεταξύ της ημερομηνίας μιας ετήσιας γενικής συνέλευσης και της αμέσως επόμενης δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δεκατέσσερις μήνες. Για κάθε γενική συνέλευση πρέπει να δίνεται επτά ημερών ειδοποίηση που να καθορίζει τον τόπο, την ημερομηνία και την ώρα της συνέλευσης και, σε περίπτωση ειδικών εργασιών, τη φύση κάθε εργασίας. Τυχαία παράλειψη να δοθεί η ειδοποίηση αυτή σε οποιοδήποτε κύριο ή η μη λήψη της από οποιοδήποτε κύριο δεν καθιστά άκυρη οποιαδήποτε διαδικασία σε τέτοια συνέλευση. Ειδοποίηση που αναρτάται σε περίοπτη θέση στην κοινόκτητη οικοδομή θεωρείται ότι δόθηκε σε κάθε κύριο μονάδας μια ημέρα μετά την ανάρτησή της. Εκτός από τη μελέτη των λογαριασμών και την εκλογή των μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής από την ετήσια γενική συνέλευση, κάθε εργασία που διεξάγεται σε τέτοια γενική συνέλευση ή έκτακτη γενική συνέλευση θεωρείται ειδική. Εκτός αν προνοείται διαφορετικά, καμιά εργασία δεν διεξάγεται σε οποιαδήποτε γενική συνέλευση, αν δεν υπάρχει απαρτία των προσώπων που δικαιούνται να ψηφίσουν κατά τον χρόνο που η συνέλευση επιλαμβάνεται της εργασίας. Απαρτία υπάρχει αν παρίστανται, προσωπικά ή με πληρεξούσιο, πρόσωπα στα οποία ανήκει το 50% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Αν δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, η συνέλευση αναβάλλεται για την ίδια ημέρα της επόμενης εβδομάδας, στον ίδιο τόπο και χρόνο. Αν και σ' αυτή τη γενική συνέλευση δεν υπάρχει απαρτία μισή ώρα μετά την ώρα που ορίστηκε για τη γενική συνέλευση, τα πρόσωπα που παρευρίσκονται και δικαιούνται να ψηφίσουν αποτελούν απαρτία. Έχοντας υπόψη τα γεγονότα, όπως αυτά μαρτυρούνται στο Τεκμήριο 1 που προσκόμισε η ΜΕ1, και τα προαναφερόμενα, θεωρώ ότι η Ενάγουσα νόμιμα εξελέγη ως Διαχειριστική Επιτροπή μέσα από τη γενική συνέλευση της 06.03.2019 και γι' αυτό νομιμοποιείται να ενάγει τον Εναγόμενο, για την είσπραξη ποσών που θεωρεί οφειλόμενα σε σχέση με την κοινοκτησία[6]. Η μαρτυρία της ΜΕ1 είναι συγκεκριμένη, συγκροτημένη και τεκμηριώνεται με αναφορά στο Τεκμήριο 1, στο Τεκμήριο 2 και στο Τεκμήριο
7. Το Τεκμήριο 1 και το Τεκμήριο 3 δείχνουν διαχείριση που ασκήθηκε σε ένα επαγγελματικό επίπεδο, με συνεχή προσοχή στην τήρηση του νόμου. Η ΜΕ1, μέσα από το Τεκμήριο 3, εξηγεί πώς προκύπτει η οφειλή για τις δύο μονάδες του Εναγόμενου, για τον κάθε μήνα ξεχωριστά, και ότι ο υπολογισμός της αναλογίας για τις μονάδες του Εναγόμενου έγινε με βάση το εμβαδόν των μονάδων αυτών, που είναι 0,39% και 0,38% αντίστοιχα, όπως αυτός ο ισχυρισμός τεκμηριώνεται και από το Τεκμήριο
8. Εξηγεί, μέσα από το Τεκμήριο 3, και το πώς προκύπτει η οφειλή που διεκδικεί η Ενάγουσα. Παρά το ότι και η μαρτυρία της ΜΕ1 θα μπορούσε να ήταν πιο λεπτομερής, δεν είναι αναξιόπιστη, και το Δικαστήριο μπορεί να βασιστεί σε αυτήν για να προβεί σε διαγνώσεις. Το ζήτημα της επάρκειάς της, είναι διαφορετικό. Από την άλλη, η μαρτυρία του ΜΥ1 ενέχει γενικότητα και αοριστία, που δημιουργεί και την εικόνα πως ο ΜΥ1 προσπαθεί να υπεκφύγει, και δη με τρόπο που σε διάφορα σημεία απολήγει σε αντιφάσεις ή και σε απομάκρυνση από τη λογική των πραγμάτων. Και τούτο το πράττει με την επίκληση του αποδεικτικού βάρους της Ενάγουσας, παρά γνήσια, για να δώσει στο Δικαστήριο μία διαφορετική υφιστάμενη πραγματική εκδοχή, σε σχέση με τις (εκ του νόμου επιβαλλόμενες) οικονομικές υποχρεώσεις των μονάδων του. Ειδικότερα, στην οριζόντια ιδιοκτησία, οι συνιδιοκτήτες έχουν αναγκαστική συγκυριότητα στους χώρους που είναι κοινόχρηστοι. Έτσι, είναι νόμιμη υποχρέωση κάθε κύριου μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή, όπως αδιαμφισβήτητα είναι και η πολυκατοικία Kanika Center Block C, που απορρέει από το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224, να συμμετέχει στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται στον νόμο και τους Κανονισμούς. Η συμμετοχή στα κοινά βάρη εκφράζεται με την καταβολή κοινοχρήστων και άλλων αναλογούντων χρεώσεων που επιβάλλει η Διαχειριστική Επιτροπή. Εάν δεν το πράττει ο κύριος κάθε μονάδας, εάν δηλαδή δεν ανταποκρίνεται στα κοινά βάρη, θεωρείται παραβάτης του νόμου, με την παράβασή του να πλήττει συμφέροντα της συνιδιοκτησίας, κατ' επέκταση που συνυφαίνονται με το περιουσιακό δικαίωμα όλων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών της κοινόκτητης οικοδομής. Αυτή η νόμιμη υποχρέωση κάθε κύριου μονάδας να συνεισφέρει στα κοινά βάρη, εκτός εάν καθοριστεί διαφορετικά με κάποιον Κανονισμό ή σύμφωνη γνώμη όλων των κυρίων των μονάδων (π.χ. ότι για τα έξοδα συντήρησης του ανελκυστήρα, για παράδειγμα, δεν θα υπάρχει αναλογία στις μονάδες που είναι καταστήματα, κ.λπ.), δεν υπόκειται σε προϋποθέσεις ούτε αίρεται ή περιορίζεται. Ο Εναγόμενος, στην προσπάθειά του να αμυνθεί στην απαίτηση της Διαχειριστικής Επιτροπής για χρεώσεις των μονάδων του, αμφισβητεί γενικευμένα τα πάντα. Αμφισβητεί την ιδιότητα της Ενάγουσας ως η Διαχειριστική Επιτροπή, χωρίς να ισχυρίζεται ότι υπάρχει κάποια άλλη Διαχειριστική Επιτροπή που εκπροσωπεί τους κυρίους των μονάδων - και τον ίδιο - πλην αυτής που προκύπτει από το Τεκμήριο
9. Στη συνέχεια, παραδέχεται πως κατέβαλε συνολικά €200,00 για τις δύο μονάδες και ισχυρίζεται ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε άλλο ποσό στη Διαχειριστική Επιτροπή (την ύπαρξη και νομιμοποίησης της οποίας ταυτόχρονα αμφισβητεί). Ο ίδιος αναφέρεται σε «διάφορες πληρωμές» που όμως δεν αναφέρει συγκεκριμένα, εάν εννοεί πως έκανε και οποιεσδήποτε άλλες πληρωμές πλην του συνολικού ποσού των €200,00, που καταλογίστηκε στις δύο μονάδες του, οι οποίες δεν αναφέρονται, πού τις έκανε, πότε τις έκανε, σε τι πόσα αφορούν. Ο ίδιος δεν προσκόμισε οποιαδήποτε απόδειξη τέτοιου δικού του ισχυρισμού περί «διαφόρων πληρωμών», αναφέροντας ότι δεν του δίδονταν αποδείξεις· ο ίδιος πάντως έχει το επιμέρους αποδεικτικό βάρος δικών του θετικών ισχυρισμών. Δεν εξηγεί, ενώ δεν αμφισβητεί τις πιστώσεις του Απριλίου του 2019, γιατί εκείνες εξοφλούν κάθε οφειλόμενη συνεισφορά των μονάδων του για όλη την περίοδο από τον Φεβρουάριο 2015 μέχρι και τον Μάρτιο του
10. Δεν ισχυρίζεται ότι προέβη σε τέτοιο δικό του υπολογισμό μετά από άσκηση του δικαιώματός του να επιθεωρήσει τις καταστάσεις εσόδων-εξόδων που τηρεί η Διαχειριστική Επιτροπή για τον κάθε μήνα. Αμφισβήτησε ακόμα και το εμβαδόν επί του οποίου υπολογίστηκαν οι χρεώσεις του, σε κοινή πραγματική βάση ότι ο υπολογισμός ήταν με αναφορά στο εμβαδόν, χωρίς να αναφέρει συγκεκριμένα επί ποιου άλλου εμβαδού ή ποσοστού συμμετοχής (από αυτό που ανέφερε η ΜΕ1 και φαίνεται και στο Τεκμήριο 2) θα έπρεπε να γίνει ο υπολογισμός ή επί ποιου άλλου εμβαδού ή ποσοστού προέβη ο ίδιος σε κάποιον υπολογισμό, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι δεν οφείλει οτιδήποτε. Χωρίς την ανάλογη στοιχειοθέτηση, το Δικαστήριο δεν μπορεί να δώσει βάση στους ισχυρισμούς του αυτούς. Παρόλο που ο ΜΥ1 δεν αμφισβητεί τις πιστώσεις που είναι καταχωρισμένες στην κατάσταση του Τεκμηρίου 3, αμφισβητεί μόνον τις χρεώσεις που είναι καταχωρισμένες στην ίδια, και δη γενικευμένα, χωρίς αναφορά σε συγκεκριμένες χρεώσεις ή σε συγκεκριμένα κοινόχρηστα για συγκεκριμένους μήνες, στη βάση του επιχειρήματος ότι δεν γίνεται αναφορά στο ποιος τις καταχώρισε και δεν προσκομίστηκε ειδικότερη ανάλυσή τους, σε τι ακριβώς αφορούν. Ισχυρίζεται επίσης ότι δεν έδωσε τη συγκατάθεσή του να τηρείται κατάσταση λογαριασμού στο όνομά του. Δεν χρειάζεται συγκατάθεση του κάθε κύριου μονάδας για να πράττει η Διαχειριστική Επιτροπή το εκ του νόμου επιβαλλόμενο αλλά και συμβατικά ανατεθέν σε αυτήν έργο της, να παρακολουθεί τις εισπράξεις κοινοχρήστων και για τον σκοπό αυτό να τηρεί λογαριασμούς για κάθε μονάδα και να καταχωρεί σε αυτούς χρεώσεις και πιστώσεις. Σύμφωνα με τους πρότυπους Κανονισμούς, η Διαχειριστική Επιτροπή τηρεί καταστάσεις εσόδων και εξόδων και τις υποβάλλει προς έγκριση με όλες τις σχετικές αποδείξεις και στοιχεία στην τακτική γενική συνέλευση. Όπως φαίνεται και από το Τεκμήριο 1, η εταιρεία διαχείρισης που σε κάθε ουσιώδη χρόνο ενεργούσε για την Διαχειριστική Επιτροπή τηρούσε τους λογαριασμούς εκ μέρους της Διαχειριστικής Επιτροπής και σε κάθε ετήσια γενική συνέλευση, για όλα τα υπό αναφορά έτη, υπήρχε σχετικό θέμα προς συζήτηση. Δεν φαίνεται να υπήρξε παρουσία του Εναγόμενου σε κάποιαν από τις ετήσιες συνελεύσεις. Κάθε κύριος μονάδας μπορεί, σε εύλογο χρόνο, να επιθεωρεί τις καταστάσεις εσόδων και εξόδων και τις σχετικές αποδείξεις και στοιχεία, και έτσι να ελέγχει ο ίδιος το έργο της Διαχειριστικής Επιτροπής, που βασικά εκπροσωπεί το μερίδιό του στην κοινόκτητη ιδιοκτησία. Ο Εναγόμενος, ως κύριος μονάδας, θα μπορούσε να ζητήσει τέτοια επιθεώρηση, εάν είχε αμφιβολίες ως προς τα κοινόχρηστα ή άλλα βάρη που, ως γεγονός, του επιβλήθηκαν από τη Διαχειριστική Επιτροπή για τον κάθε μήνα το 2015, το 2016, το 2017, το 2018, το
11. Θα μπορούσε, επίσης, να παραστεί σε κάποιαν ετήσια γενική συνέλευση και να θέσει θέμα ή ακόμα και να εκφράσει την αδικία που μπορεί να αισθάνεται για θέματα της διαχείρισης ή αναφορικά με τον τρόπο συμμετοχής των μονάδων του. Θα μπορούσε να ενεργήσει με κάποιο τρόπο για να αμφισβητήσει τις επί συνεχών ετών πράξεις της Διαχειριστικής Επιτροπής να του επιβάλλει κοινόχρηστα ή άλλα κοινά βάρη με βάση το συγκεκριμένο ποσοστό, εάν έπρεπε κάτι άλλο. Ο ΜΥ1 δεν αναφέρει οτιδήποτε που θα μπορούσε να δώσει στο Δικαστήριο μια τέτοια διάσταση πραγμάτων, ενός κυρίου μονάδων που απλώς διαφωνεί τεκμηριωμένα και ευλόγως με συγκεκριμένες πράξεις ή υπολογισμούς της Διαχειριστικής Επιτροπής, που θα μπορούσε να οδηγήσει και το Δικαστήριο στην αναζήτηση κάποιας αλήθειας σε επιμέρους θέματα διαχείρισης ή και σε συγκεκριμένους υπολογισμούς. Μέσα από τη μαρτυρία του, ο ΜΥ1, περισσότερο προκαλεί την αποδεικτική ικανότητα της Ενάγουσας, φέροντας πεποίθηση ότι η Ενάγουσα δεν μπορεί να αποδείξει την απαίτησή της εάν δεν αναλύσει από μόνη της στο Δικαστήριο τα πάντα (που γενικευμένα αμφισβητούνται). Το Δικαστήριο, λόγω της γενικότητας και αοριστίας της μαρτυρίας του Εναγόμενου, δεν την θεωρεί αξιόπιστη, για να μπορεί να βασιστεί σε αυτήν και να προβεί σε διάγνωση του τι πραγματικά συνέβη. Το πραγματικό πλαίσιο μέσα στο οποίο κινείται το Δικαστήριο, όπως προκύπτει μέσα από γεγονότα που συνομολογούνται και την ενώπιον του αποδεκτή μαρτυρία, είναι πως η Ενάγουσα είναι η νόμιμα εξελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή της Πολυκατοικίας Kanika Center Block C στην οδό Παναγιώτη Συμεού 3, Νεάπολη, Λεμεσός (ΜΕ1, Τεκμήριο 1), και ο Εναγόμενος είναι ο νόμιμος κύριος δύο καταστημάτων στην πολυκατοικία αυτή (ΜΕ1, Τεκμήριο 2). Κάθε κύριος μονάδας συνεισφέρει στην κοινόκτητη ιδιοκτησία της συγκεκριμένης πολυκατοικίας κατ' αναλογία με βάση το εμβαδόν της μονάδας του, το δε ποσοστό συμμετοχής του στην κοινόκτητη ιδιοκτησία αναγράφεται επί του τίτλου του, και ο Εναγόμενος κατέχει τίτλους για τα δύο καταστήματα που αναγράφουν ποσοστό συμμετοχής στην κοινόκτητη ιδιοκτησία 0,39% και 0,38% αντίστοιχα (ΜΕ1, Τεκμήριο 2). Η Ενάγουσα επέβαλε κοινόχρηστα στον Εναγόμενο από την 26.02.2015 έως την 26.03.2019, καθώς και χρεώσεις ασφάλισης, ανακαίνισης της πολυκατοικίας και αναβάθμισης της εισόδου, στα ποσά που αναφέρονται στο Τεκμήριο 3, τα οποία υπολογίστηκαν με βάση το ποσοστό συμμετοχής του Εναγόμενου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία (ΜΕ1). Την 08.04.2019, ο Εναγόμενος κατέβαλε έναντι το ποσό των €101,36 για το ένα κατάστημα και την 11.04.2019 κατέβαλε έναντι το ποσό των €98,64 για το άλλο κατάστημα (ΜΕ1, Τεκμήριο 3). Το ποσό που προκύπτει ως οφειλόμενο με βάση το Τεκμήριο 3 για το ένα κατάστημα είναι το ποσό των €1.118,71 και για το άλλο κατάστημα το ποσό των €1.153,
12. Εξέταση της υπόθεσης Όπως προαναφέρθηκε, η Διαχειριστική Επιτροπή νομιμοποιείται, εκ των άρθρων 38ΙΑ, 38ΙΒ, 38ΚΑ, 38ΚΒ, 38ΚΣΤ, 38ΚΖ, 38ΚΗ του Κεφ.224, να ενάγει για την είσπραξη ποσών που έχουν επιβληθεί ως κοινόχρηστα και κοινά βάρη. Ως προς την επάρκεια της μαρτυρίας που πρέπει να προσφέρει για την απόδειξη της απαίτησής της, θα πρέπει να λεχθεί πως η γενικευμένη αμφισβήτηση και πρόκληση απόδειξης από μέρους του συνιδιοκτήτη εναντίον του οποίου αξιώνει την πληρωμή, δεν διαμορφώνει το βάρος απόδειξης αυξητικά· αυτό που έχει ούτως ή άλλως. Το Δικαστήριο, κινούμενο πάνω στις ράγες που θέτει η ενώπιον του δικογραφία, δεν αναμένει, για την απόδειξη της απαίτησης μιας Διαχειριστικής Επιτροπής για κοινόχρηστα ή κοινά βάρη, όπως εν προκειμένω της Ενάγουσας, να δίδεται μαρτυρία σε σχέση με τα επιμέρους τρέχοντα καθημερινά έσοδα-έξοδα διαχείρισης για όλους τους μήνες και έτη που συνθέτουν τη διεκδικούμενη οφειλή ή μαρτυρία σε σχέση με το ότι πράγματι έτσι ήταν τα έσοδα και τα έξοδα ή όντως έγιναν οι συναλλαγές και καταβλήθηκαν ποσά σε τρίτα πρόσωπα. Θα ήταν δυσανάλογα και το βάρος και ο όγκος της μαρτυρίας, και εν τέλει θα έβαινε και εκτός κοινής λογικής τέτοια αποδεικτική προσέγγιση, εάν δεν αμφισβητούνται συγκεκριμένες χρεώσεις ή πράξεις, για συγκεκριμένους λόγους, ώστε να τις καθιστά ειδικά επίδικες, στρέφοντας τη δίκη προς τέτοια κατεύθυνση. Στην προκειμένη περίπτωση, είναι σαφές στο Δικαστήριο, με τη μαρτυρία που έχει ενώπιον του, πως οι καταχωρίσεις στο Τεκμήριο 3 συνιστούν χρεώσεις για κοινόχρηστα τέλη και κοινά βάρη. Τα κοινά βάρη για επίβλεψη εργασιών από πολιτικό μηχανικό και για την αναβάθμιση της εισόδου της πολυκατοικίας συνάδουν και με τα αναφερόμενα στο Τεκμήριο 1, τα πρακτικά όλων των γενικών συνελεύσεων που προσκομίστηκαν για τον ουσιώδη χρόνο, χωρίς ένδειξη περί μη αναγκαιότητας ή λανθασμένου τρόπου υπολογισμού της συμμετοχής των συνιδιοκτητών ή αποχαρακτηρισμού τους από κοινά έξοδα. Και η ασφάλιση του κτιρίου δεν είναι μη αναγκαίο έξοδο (βλ. και άρθρο 38ΙΒ). Δεν προκύπτει από οτιδήποτε τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου ότι πρόκειται - όπως είναι και ο ισχυρισμός του συνηγόρου του Εναγόμενου στην αγόρευσή του - για «κατασκευασμένες» χρεώσεις ή προϊόν επινόησης της Διαχειριστικής Επιτροπής για να ζητηθούν χρήματα από τον Εναγόμενο χωρίς λόγο, που δεν ζητήθηκαν από άλλους συνιδιοκτήτες, ούτε μη αναγκαίες για την κοινόκτητη οικοδομή. Από τι συντίθενται περαιτέρω οι χρεώσεις αυτές ή τα κοινόχρηστα τέλη (π.χ. ποιο είναι το συνολικό ποσό προσφοράς του πολιτικού μηχανικού και τι ποσοστό εργασιών εκτέλεσε σε κάθε ουσιώδη χρόνο χρέωσης ή πόσο είναι το ολικό ασφάλιστρο ή πόσα πληρώθηκαν για έξοδα καθαρισμού ή για ηλεκτρικό ρεύμα ή άλλως πώς στο πλαίσιο τις τρέχουσας διαχείρισης και γιατί τα κοινόχρηστα για τον κάθε μήνα ανήλθαν σε αυτό το ποσό και όχι σε άλλο), υπό τις περιστάσεις αυτής της υπόθεσης, δεν είναι ανάγκη να καθοριστεί περαιτέρω και να αποδειχθεί με επιμέρους μαρτυρία, εφόσον δεν προκύπτει συγκεκριμένη αμφισβήτηση από μέρους του Εναγόμενου, είτε στις γενικές συνελεύσεις είτε ενώπιον του Δικαστηρίου. Σε συνάρτηση και με το γεγονός ότι ο Εναγόμενος, όπως και κάθε κύριος μονάδας, έχει εκ του νόμου δικαίωμα ελέγχου των εσόδων-εξόδων της κοινόκτητης οικοδομής, η Διαχειριστική Επιτροπή τον εκπροσωπεί, και δεν τίθεται ακριβώς θέμα επηρεασμού του δικαιώματος άμυνας. Η νομολογία στην οποία παρέπεμψε ο συνήγορος του Εναγόμενου[7] δεν εφαρμόζεται σε υποθέσεις όπως η παρούσα. Από τη συμμετοχή των κυρίων μονάδων στις γενικές συνελεύσεις, όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 1, υπάρχουν μεν επιχειρήματα ορισμένων ατόμων που ήταν παρόντα είτε σε σχέση με την ποιότητα των εργασιών του πολιτικού μηχανικού είτε αναφορικά με εργασίες που θα επιθυμούσαν να γίνουν, που συνδέονταν με τον εκάστοτε ετήσιο οικονομικό έλεγχο και τα ταμειακά αποθέματα, αλλά ουδεμία αμφισβήτηση της αναγκαιότητας των υπό αναφορά κοινών βαρών, ενώ και η έγερση αγωγών κατά όλων των οφειλετών συνιδιοκτητών είναι εξουσιοδοτημένη, χωρίς να φαίνεται να μεσολάβησε κάποια ανάκληση της σχετικής απόφασης ή να τέθηκαν άλλες προϋποθέσεις για την έγερση αγωγών που δεν τηρήθηκαν από την εξελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή. Στις ετήσιες γενικές συνελεύσεις, με βάση τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων που προσκομίστηκαν, ελέγχθηκαν και τα έξοδα-έσοδα της κοινόκτητης οικοδομής και είχαν εγκριθεί από τους παρευρισκόμενους. Ο Εναγόμενος δεσμεύεται από τις νόμιμες αποφάσεις των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, ως να τις έλαβε και ο ίδιος, και δεν φαίνεται πως οποιαδήποτε εκ των γενικών συνελεύσεων που έγιναν και τα πρακτικά των οποίων περιέχονται στο Τεκμήριο 1 δεν ήταν νόμιμη ή έγκυρη. Κρίνω πως η μαρτυρία που προσφέρθηκε από την Ενάγουσα, η οποία δεν αντικρούστηκε επιτυχώς, επαρκεί για να στοιχειοθετήσει την απαίτηση της Ενάγουσας, για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών της κοινόκτητης οικοδομής, για τα ποσά που φαίνονται στο Τεκμήριο 3, δηλαδή για το ποσό των €1.118,71 για το ένα κατάστημα και για το ποσό των €1.153,14 για το άλλο κατάστημα, που δίδουν σύνολο €2.271,85 (και όχι σε €2.471,85). Κατάληξη Ως εκ των ανωτέρω, επειδή η Ενάγουσα έχει προσφέρει μαρτυρία που επαρκεί για να αποδείξει την απαίτηση για ποσό €2.271,85, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των € 2.271,85, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον για τα έξοδα της αγωγής όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣΗ [1] Courtis and Others v. Iasonides